房地产评估法律依据精选(九篇)

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第1篇：房地产评估法律依据范文

【关键词】：房地产；市场现状；市场监管

中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：

引言

我国的房地产市场是伴随着改革开放而发展起来的，20世纪90年代以来，随着社会主义市场经济体制的确立，城镇住房制度的改革进一步深化，房地产行业迅猛发展。但是2008年在国内国外经济环境的双重影响下，迎来了房地产整体行业的“寒冬”，使“中国房地产泡沫”成为社会关注的热点问题。因此，加强房地产市场监管成为当前房地产市场的重要问题之一。

一、房地产市场现状

1、房价过高

近几年，房地产的需求一直处于旺盛状态。特别是有很多人把房产作为投资项目，进行投机买卖，房产价格一直处于相对高位，一线城市如北京、上海和深圳，一百平米的高层住宅综合所有成本，约 15 万到 30 万人民币。二线城市约 13 万到22万。三线城市，约12万到18万。而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的10-20倍。 像这样的情况，如果不给予调控，广大居民的住房困难就难以解决。

2、土地资源不足

土地资源不足，严重制约着房地产开发的步伐。近年来，城区周边的土地供应量越来越少，价格也越来越高，为此，房地产企业要求政府部门有计划地统一规划，连片征用和规模开发房地产建设所需的土地资源，以解决土地供应不足的矛盾。城市规划滞后，从房地产业发展的方向来看，中心城市及县城区、 中心镇建设规划都滞后，给房地产开发带来一定的影响，私房乱建现象也影响着房地产小区规模建设。

3、土地的供应不规范

在过去20几年的房地产发展中，土地供应很不合理。 政府将土地以很低的价格划拨给房地产商，使得在房地产开发中土地所占成本极低，有些得到了大量的便宜土地，房地产商得以快速暴富。与此相反的是，有些没有路子和关系的房地产商，拿不到一手划拨地，就必须去买别人倒卖的二手地、 三手地，这就造成有些房地产商在房地产开发中，土地所占成本过高，甚至超过国际上公认的土地价占房产价20%的比例。 这样既影响了房地产企业的公平竞争，也易出现腐败行为。

4、未形成有效的监管合力

然而，正因为目前各地对房地产经纪机构的监管，涉及部门太多，才使得这些部门尚未形成有效的监管合力。监管合力的缺失一方面造成领取营业执照从事房地产经纪机构的大量个体经营户难以纳入房地产主管部门备案监管范围；另一方面造成未备案、超范围经营、非法异地经营、无照经营等违规行为的房地产经纪机构难以吊销营业执照，及时清出市场。因而，针对这种多头管理难以拧成一股力的现状，各相关部门必须加强部门间的协作配合，建立健全房地产交易信息共享、情况通报以及违法违规行为的联合查处机制，这样才能综合有效地监管我国房地产经纪行业。

5、法律监督主要方式的问题

应该说，我国现阶段房地产市场监管主要采取的是自律与他律相结合的方式。其中自律主要是指行业内部既有的管理规则，法律监管体制属于房地产业监管他律。相比之下，现阶段国内房地产市场监督较为有效的方式是他律形式的法律监管。而法律监管的主要方式是部门法、行政法规、部门规章和政策性文件等。其中部门法主要以《中华人民共和国土地法》、《中华人民共和国建筑法》等为主体，宏观上规定房地产市场的总体发展方向和原则，而直接发挥法律监管职能的是政府规章和政策性文件。这种形式具有较高的灵活性，可以根据市场发展的情况及时做出反应，其缺点在于法律监督的力度仍有不足，对于违反市场发展规律的行为缺少有力的制约措施，这些规章和政策性文件以2006年国务院颁布的“国六条”和2013年颁布的“国五条”等为主要代表。

二、房地产市场监管的措施分析

1、制定和完善房地产业的法律法规

房地产消费市场的形成与发展必须以健全的法律为营造基础，房地产交易行为只有法制化，才能规范化、秩序化。具体地说，一是要完善土地管理和开发制度，制止土地资源的流失和浪费，刹住靠炒买炒卖土地谋取私利的歪风，防止地价猛涨波及住宅价格，同时为优惠、照顾普通住宅建设的土地政策制定法律依据。二是统一修订有关房地产税费的规定，明确各类房产从前期开发、建筑、验收到转让的税金和收费，杜绝巧立名目乱收税费的行为，减轻投资者负担。三是完善房地产市场管理，合理控制房地产价格，维护房地产市场的正常秩序。四是要严格制定住宅区和住房的质量标准和检验的制度，制止建设中的偷工减料等不法行为，切实维护建造者和购房者的利益。

2、完善房地产评估制度

目前，我国正处于房地产税制改革攻坚阶段，房地产评估制度还很不完善，还没有一只房地产税评估专业化队伍，所以，应该借鉴国外房地产评估的先进经验，建立起我国房地产评估体系，尽快制定我国房地产评估法律法规，加快房地产评估专业化队伍建设，对评估人员实行岗前培训，经过考核合格后方可上岗从业，实行评估师注册登记制度，建立评估师的信誉档案，建立起房地产评估行业道德规范和行业管理制度。同时，充分利用律师事务所、会计师事务所、计算机公司等社会力量，参与房地产评估工作中来，以增强房地产评估力量。

3、加强房地产金融监管

从开发商的角度来说，房地产项目从立项到开发完成的每一个环节都需要大量的资金，仅凭开发商自身的资金流量显然无法满足房地产项目的建设需求，他们需要从各个方面来筹措资金，其中金融机构的贷款就成为了最重要的手段。在房地产市场景气的时候，金融机构也乐于向房地产企业提供贷款，这些贷款会成为金融机构的优质资源，但是一旦出现房价的下跌和市场的低迷，金融机构的大量贷款往往就会面临回收困难，大量贷款无法收回。这一方面使金融机构面临极大的金融风险，另一方面开发商从金融机构贷款就会变得困难，造成建设项目无法保证按时完成，购房者无法按时收房，房地产供给出现问题，这反过来又会影响开发商的还款计划和还款能力。这样一来，很容易形成一个恶性循环，金融机构担心贷款安全不愿放贷，开发商又因为没有资金支持，项目无法完成从而难以按时还贷，最终的结果就是金融机构和开发商都陷入困境。因为房地产项目涉及的资金数额特别巨大，往往占金融机构贷款的很大比重，一旦房地产金融出现问题，就很难保证整个金融市场的正常运行。

4、进行宏观调控的政策

宏观调控的政策手段，是指为了达到某种调控目标所使用的具体政策措施，在调控目标确立之后，政府所面临的首要问题是政策手段的选择。因此，应该对市场进行区分，以发挥手段的配合运用的综合效果。规范房地产中介机构的市场行为，打击虚构价格、哄抬房价、炒作销售的行为。要建立房地产重点监控区，把房地产市场最容易涨价的地区设为重点监控区，加大对境内外炒房资金流动的监测。要完善房价统计体系和市场信息披露制度，及时披露准确的房价统计信息，引导市场行为。要考虑取消费地产预售制度，改期房销售为现房销售，因为房地产市场的许多问题都源于商品房新房的预售制度。

结语

对房地产市场的监管是建立在一定的目标定位基础之上的，这些目标包括促进房地产市场的可持续发展、维持房地产市场的正常运行秩序和维持合理的房价区间等。根据这些监管目标提出了房地产市场有效监管的建议，希望能对房地产市场的有效监管起到一定的积极作用。

参考文献

【1】许经勇，当前房地产发展面临的问题及其对策[J].湖南城市学院学报，2010（1）.

第2篇：房地产评估法律依据范文

双方有合同约定的，按照合同约定数额赔偿，没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

法律依据：

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

（来源：文章屋网 ）

第3篇：房地产评估法律依据范文

我国现行的房地产税制中,涉及到营业税、土地增值税、房产税、城市房地产税、契税、耕地占用税、印花税、城镇土地使用税、土地使用费等10余类。随着住房制度的全面改革以及房地产市场的建立和发展,房地产税制与经济发展存在矛盾,不同税种之间也存在冲突。这不适应当前人们已购有较多较高价位住宅,需要进行有区别的财产占有关系的税收再分配调节,缓和社会矛盾的迫切要求,也不适应需要通过税收调节房地产供需关系及其结构,促进房地产市场持续健康发展的现实要求。

(一)重流转,轻持有

房地产持有阶段课税少、税负轻;而流通环节,多个税种同时课征。着重对营业性房屋、个人出租房屋征税,如个人房屋出租收入既要征收房产税,又要征收营业税和个人所得税,明显存在重复征税的问题。但不对个人非营业性住房征房产税,这相当于给了土地持有者无息贷款,只要未流通,就无须为土地的增值而纳税。这样做实际上鼓励了土地持有,助长了土地投机,导致了高房价与高空置率的存在。据国家统计局的数据,截止20*年4月,全国商品房空置面积为1.27亿平方米,其中空置商品住宅0.69亿平方米,全国空置率超过25%,大大超过国际公认的10%的警戒线。一边是1亿多平方米的商品房白白空置,一边是大量迫切需要住房的居民买不起房子,这一不正常的现象已到了需要严重关注的时候了。

(二)税制不统一,内外两套有违公平

内企及华籍居民适用房产税、城镇土地使用税、耕地占用税和土地增值税,外企和外籍人士适用土地使用费和**年当时的政务院公布的《城市房地产税暂行条例》的城市房地产税。这不仅给税收征管增加了难度和成本,还造成内外资企业竞争起点不同,税负不公,不利于统一市场的构建和市场经济体制的培育发展。

(三)税收立法层次低,征税依据不太充分

按税收法律主义原则,税收的征收必须基于法律的规定进行,没有法律依据,国家就不能征税、任何人就不得被要求纳税。这里所指的法律仅限于国家立法机关制定的法律,不包括行zd规。但我们现行的企业房地产税、城镇土地使用税,其法律依据是由国务院制定并以暂行条例的形式颁布实施的行zd规,级次较低。

(四)征税范围窄,财政功能不强

房产税限在城市、县城、建制镇和工矿区征收,还把行政机关、人民团体、军队自用、财政拨付事业费的机构、个人居住用房等房产列为免税对象;土地使用税也排除了农村土地,仅限于对城镇土地征税。房地产税范围过窄,税基偏小,收入不高,也使其难以成为地方政府的主体税种。

(五)税、费不清,费高于税

目前,我国涉及房地产开发、销售全过程的所有税收,约占建设成本的9%;而如配套费等各类规费却达到41%。

(六)配套制度不健全,税收征管难度大

考虑到将来的税制改革,需要进行财产评估的税种和数量会很多,而我国的房地产评估业起步较晚,既不规范也不成熟。房产评估制度作为房地产税收的主要辅助手段还很不健全,目前还无法帮助实现房地产税收的顺利征收。

二、房地产税制改革的总体思路

采取“一清,二转,三改,四留”的办法,即对现行涉及房地产方面的税种进行整合,清理取缔不适应经济发展的税种,合并税基重叠或有紧密关联的税种;将流转环节过重的税收负担转移到房地产持有阶段;把一部分体现政府职能,属于税收性质,且便于税收征管的收费,改为征税;对符合国际通行作法,又属必要的少量规费,继续规范化保留。统一内外资企业的房产税,简化税制;提升房地产税收的立法层次;扩大税基,公平税负;建立和完善房地产估价制度等配套措施,促进我国房地产市场持续、健康、有序地发展。

三、房地产税制改革的具体设想

(一)合并税种,开征统一规范的物业税或不动产税

把房产税、城市房地产税、城镇土地使用税和土地使用费,以及属于税收性质的其他收费,合并为全国统一的物业税。既包括房屋、土地,又包括难以算作房屋的其他地上建筑物及附着物。我国物业税的主要设想如下:

1.扩大征收范围,确定征免界限。要改变房地产税收重流转,轻持有的现状,就必须适应市场经济发展的要求,扩大不动产的征收范围,取消那些不适应现实情况的减免。一是取消个人所有非营业性住房免税的规定,初期可把征税范围只限制在非普通住房,特别是对占用土地资源多,拥有住房面积大的豪宅、别墅等高档房实行高税率,而对占土地资源少、拥有住房面积小的低收入阶层给予税收减免政策。这样可改变部分居民买不起房,而买得起的人因持有成本过低,就多买多占的现状。这笔税款应专项使用,作为廉租房、经济适用房建设专项基金,鼓励房地产开发企业积极建设廉租房和经济适用房,也可作为对符合城镇居民最低生活保障标准且住房有困难的家庭提供购房或住房租金补贴,这样将高收入者的收入转移给低收入者,抑制目前我国逐渐拉大的收入差距,控制收入分配中的“马太效应”,缓和社会矛盾,构建和谐社会。二是取消对事业单位有关免税的规定,把非公益性事业单位和社会团体用地用房纳入征税范围。三是把农村的工商营业用房和高标准住房纳入征税范围。

2.对房产税以评估市场价作为计税依据。现行房产税一是从价计征,是以房产余值(房产原值一次扣除10%--30%后的余值)作为计税依据;二是从租计征,以租金收入作为计税依据。这很不合理,按历史成本价余值征收,使得税收收入与房地产价值背离,国家不能分享土地增值收益,还将承

担通货膨胀损失;从租计征的则对其实际租金难以把握,且对经营行为征税与营业税有交叉;而且对同一宗房地产按从租计征与从价计征两种方法分别计算出的税额相差很大。 3.对土地使用税应按类型和用途分别制定税率。现行城镇土地使用税是分地区按单位面积实行固定税额的办法,一是国家不能及时分享土地增值收益;二是税率过低,且不同等级土地之间的税额差距太小,体现不了调节级差收入的作用,对促使土地使用者节约用地,提高土地使用效益等方面的效果不明显;三是随着城乡经济的发展,许多地方城乡结合部难以区分,分设在城乡的企业由于地理位置的不同,也会产生税负差别;四是部分减免税规定,过多地照顾了纳税困难企业,不利于一些占地面积大而经济效益差的企业加强自身的经营管理,影响企业间的平等竞争。对此可借鉴国际通行作法,对个人住房按类型、经过评估的市场价格采用三四级超额累进税率制。

4.全国税率应有弹性。我国地域广阔,经济发展极不平衡,全国不宜采用统一税率。可设立一个弹性控制区间,各地根据经济发展的水平、纳税人支付能力等因素,在许可的范围内选择适用的税率。

(二)提高立法级次,下放管理权限

中央制定物业税的基本法,对税法要素做原则性规定,而由省级立法机关或政府制定细则,明确具体征收范围、税目税率、减免优惠、实施办法及其征收管理等,不仅有利于维护中央的税制统一,而且有利于各地因地制宜、灵活处理税收问题,充分调动地方政府的积极性,逐步把物业税培育成为县市级地方税的主体税种。

(三)开征不动产闲置税

目前,土地、房屋资源浪费现象相当严重,存在大量已征未用和购而不用的情况,有的地方政府还征用大片土地,等待招商引资时高价出让。国内有1亿多平方米的商品房空置总量,其中空置一年以上的超过50%,占压资金超过2 500亿元。而我国商品房开发商大多以银行贷款为主,房子销售不出去,必将威胁金融业的良性运行。为制止这种坐享房地产自然增值带来的收益的行为,打击囤积居奇,抑制非理性投资,制止资源浪费,优化资源配置,防范金融风险,需要采取税收强制措施,开征不动产闲置税。这样可大大增加国家的税收收入,非常有效地遏制房地产投机,避免任何因房地产泡沫给国家发展带来的负面影响。

第4篇：房地产评估法律依据范文

（一）对评税机构设置的选择

在已实行税基评估制度的国家和地区中，有些国家和地区的评税主体为代表征税方的评估主体（政府或准政府机构性质的评估机构和人员）和代表纳税方的评估主体（往往是民间性质的社会中介评估机构或人员）共同来承担。但也有一些国家和地区，其税基评估机构主体是单一的。这种单一评估主体的确定有两种方法，一种是由非税务部门的政府或准政府性质的评估机构和人员来承担的，另一种是由民间性质的社会中介评估机构和人员来承担。这种单一税基评估主体往往会产生一些问题，其中最主要的问题就是由代表单方利益的评估机构作为税基评估主体时，其对税基的评估结果可能有失客观、公正和公平。

我国有不少专家建议由税务部门作为税基评估的行为主体。但是，假如由税务部门来负责整个辖区内的房产价值评估，必然要新增大量人员，这与我国政府机关人事制度改革目标不符，更重要的是，税务部门并非是对房产价值进行评估的专业机构，由它来评估不仅缺乏说服力，还将大大增加征税成本。

因此，在建立我国税基评估制度时，对评估机构的选择可以按下列顺序进行：（1）选择分别代表征、纳税双方的机构或人员作为评估主体，改变以往一直由征税部门单方面作为评估主体的状况。这一选择既能保证税基评估结果的公正性和公平性，又能保证征、纳税双方的合法权益。（2）假如我国税基评估还不能实行分别由代表征、纳税双方的两个以上的评估主体来承担时，则可以选择民间的社会中介评估机构作为评估主体，这样既可以发挥现有的社会中介评估行业的作用，又可以在一定程度上减轻政府部门的财政负担。当然，需要先对中介机构和人员进行税法及税基评估相关专业知识的培训。（3）如果我国税基评估只能由政府或准政府的机构作为评估主体，那么，为保证税基评估结果的公正性和公平性，税基评估的行为主体应由税务部门以外的政府部门来承担。在国外，由政府单方承担税基评估工作的，其评估主体也大多不是直接进行征税的部门。

（二）房地产税税基评估周期

以市场价值作为基础，对房地产按评估值进行征税，必须要考虑到市场价值变动的影响。因此，房地产计税依据的评估应定期进行。评估周期的长短主要受三方面因素影响：一是经济发展和其他因素（通货膨胀或环境改善带来的房地产增值等）；二是受制于重新进行评估的成本；三是房地产计税依据类型和是否具备现代化的计算机系统及合格的评估人员也在一定程度上影响评估周期。从实行财产税的国家来看，法国最近一次的财产税税基评估发生在1970年，从20世纪80年代开始每年对应税财产值作指数化调整；美国的一些地方每年或每两年进行一次财产税税基的重新评估：在丹麦，1982～1998年之间每个不评估的年份实行指数调整，从1998年开始决定每年都进行全面的重新评估；德国采用的计税依据是土地与地上建筑物价值，由于其经济发展较为稳定，市场价值变化不明显，其课税评估周期为6年，而事实执行的评估周期在6年以上。

我国在房地产税立法时，应在税法中明确规定税基评估的周期。就我国目前的情况而言，经济仍处于转型和上升期，经济波动在不同年份间表现得较为明显，房地产市场价值受经济发展及通货膨胀因素影响较大，评估周期不宜定得过长。同时，我国不同地区之间社会及经济发展不平衡，地区差异明显，评估周期不宜采取一刀切的办法，建议可由国家确定一个浮动期间，如在3～5年之间，由各省根据实际情况具体确定。这样，既可保证计税价格相对稳定，又能体现经济发展、环境改善等因素所带来的市场价值变化，保证财政收入目标的实现。

（三）申诉安排

房地产计税依据的评估量大面广，且其中涉及的因素及技术问题较为复杂.纳税人对评估值产生异议在所难免.因此，相关的法律法规应作出安排，以保证纳税人对评估结果申诉的权利。首先，在组织上.各地应设立独立于评估部门的专门的复核委员会，并组成评估专家团，在组织上保持独立性和权威性；复核委员会的主要任务是处理纳税人的申诉，以确保税负的公平和一致性；其次，要保证纳税人的知情权，税务机关对房地产计税依据进行评估后，应将初评的结果及房地产的有关资料在正式征收之前公布在有关的媒体或网站上，并给予一定的申诉期。在申诉期内，如果业主对计税价格持有异议，可以向评估机构申诉，若对申诉结果仍不满意的，业主可以向当地复核委员会申请复核，复核委员会应尽快将结果书面通知业主和相关评估机构，最终的计税价格应更加客观公正。

二、房地产税税基评估方法和技术

在房产价值评估中，不同的评估方式、参数选择和评估人员评出的房地产价值往往千差万别。如果这个问题解决不了，不仅会导致估值的混乱，导致房地产税不稳定和评估效率的低下，更重要的是，会导致权力寻租。要避免这些弊端，就必须确定一个便于操作的、明确的能被广泛认可的评估标准，这一标准既包括评估方法的选择、各类参数指标的选择，也包括调整、修正的幅度等等，以最大限度地确保评估标准的刚性而减少评估人员可以自由发挥的空间。

（一）基本评估方法

房地产税合理、准确的计税依据应是土地使用权和房产所有权的市场价值，计税的市场价值是通过评估得出的，但评估值的表现有多种形式。不同的评估方法将得出不同结果。常用的方法有市场比较法、收益还原法、重置成本法。从房地产评估实践来看，即使是同一房地产，采用这三种方法评估所得的结果有时也相差较大。一般而言（不考虑农用地），成本法的评估结果低于收益法的评估结果，而市场比较法的评估结果介于成本法和收益法之间。这是因为：成本法是从供给角度出发，收益法是从需求角度出发，而市场比较法则是从供求均衡角度出发的，供求双方达成交易的条件是使房地产使用带来的收益要大于或至少等于房地产的成本，其超额部分将由供求双方分享。此外，三种评估方法在具体应用过程中也受到一些条件的限制，存在不足之处。

采用市场比较法，需要有充足的房地产交易的完善交易资料，不适用于较少在市场上交易的应税房地产。如在一些房地产市场尚不成熟的地区，就很难采用这种方法进行估价。收益还原法的基本思想虽简单明了，但是在计算中确定适当的利率和预测房地产未来纯收益并不容易。对于没有收益的房地产或者收益无法预测的房地产，无法采用收益法实施评估，而且未来收益的估算也受到企业经营管理水平的影响。在实际操作中，还原利率的确定随意性大，往往对评估结果产生较大影响。从理论上讲.只要是可以估算其成本的房地产，都可以采用成本估价法。但是，现实生活中房地产的价格取决于其效用，而不是所花费的成本；房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入成本不多也不一定说明其价值不高。另外，采用成本法进行估价比较费时费力。难度最大的是折旧的计算，尤其是对陈旧的房地产，往往以估价人员的主观判断为依据，同样会影响估价的准确性。

国际上以市场价值为房地产税计税依据的国家通常是区分不同情况，如数据资料情况、市场状况、待评估房地产特点等，同时采用多种方法。具体而言，对于交易经常发生且有完善交易资料的房地产类型应优先采用市场比较法，如商品房、商业铺面等：对于一些很少发生转让而用于营利目的的房地产可采用收益还原法，如经济落后的地区，房地产市场发育不完全，缺少可比较的交易资料，可选择收益还原法；而对于一些特殊的房地产，既无法获得可比较的交易资料又无法通过使用者的角度确认其收益的，可采用成本重置法。

（二）税基评估技术－－批量评估

同其他目的的评估不同，为得出房地产税的税基，要求同时对大量的房地产进行评估，工作量大且密集；另外其他评估行为中往往对特定房地产进行个别评估，个别评估的成本对于税收行政来说是难以接受的。为保证房地产税的行政效率，需要将其征管成本中的评估成本有效控制在一定的范围之内。控制评估成本的目的通过运用批量评估实现。

在对不动产征收财产税的国家中，税基的批量评估已被广泛应用。批量评估的过程包括两个步骤：（1）对辖区内所有不动产进行基础数据的采集，数据采集渠道应着重从以下方面考虑：建立财产登记制度，通过要求纳税人定期或不定期地向税务机关申报，逐步掌握全市纳税人的房地产税源数据；建立与统计部门、房土管理部门等相关政府部门的数据资源共享机制，获取房地产交易数据、成本数据、收益数据等市场数据；与房地产中介公司合作，获取房地产市场数据。内容包括不动产位置、土地面积和允许用途、建筑物的面积、年代、材料、质量等，大量不动产的基本信息经过整理，储存在特定的数据库中，这样的数据库一般被称为财政房地产簿。（2）估价，首先要进行市场分析。市场分析的目的是要确定位置、土地面积、建筑物面积和质量，以及其他种种因素对不动产市场价值的影响.分析的结果是将上述各因素和市场价值的关系通过估价模型的方式表现出来。估价模型可能是数学型，也可能是列示各种类型的土地和房产的单位面积价值的图表。一旦估价模型建立，就可以将待估不动产基本信息逐个输入，得出评估值。值得注意的是，对上述批量评估得出的评估值，评估人员需要进行适当检查以确定其是否符合市场价值，对具有明显特性（特殊位置、特殊用途等）的不动产更需要仔细地复查。

当今各国的税基批量评估是同计算机技术紧密结合的，两者的结合产生了计算机辅助批量评估技术（CAMA，Computer－aidedmassassessment）。应用这一技术，需要将相关市场交易信息储存在计算机的数据库中，由计算机利用回归技术进行市场分析，构造估价模型，在待估不动产的基本信息输入后，计算机就可以输出其评估值了。在我国改革房地产税收制度的进程中，必须考虑循序渐进地开发CAMA。综合国外房地产税发达国家开发CAMA的经验做法，无论何种CAMA系统，其主要构成大致都是：数据管理子系统、市场数据分析子系统、评估子系统、评估结果管理子系统。数据管理子系统实现税源数据采集、数据转换和数据存储；市场数据分析子系统实现市场数据采集、市场数据分析、市场数据报告；评估子系统实现评估数学模型建立、数学模型校准和价值评估；评估结果管理子系统实现评估结果输出、评估结果上诉管理和评估结果统计报表。

第5篇：房地产评估法律依据范文

〔关键词〕REITs；房地产行业；融资渠道

中图分类号：F83091文献标识码：A文

章编号：10084096（2015）05003206

一、引言

长期以来，房地产行业一直是世界上绝大多数国家经济发展的重要支柱，因为该行业不仅对国民经济中的其他行业（如钢铁和水泥等原材料）具有较强的带动效应，而且还具有消费和投资双重功能，所以各国政府都非常重视房地产行业的发展。然而，由于房地产行业投资规模往往较大且通常具有不菲的价格，使得绝大多数中小投资者对该行业虽表现出极大的投资热情却止步于较高的投资额度。为解决这一矛盾，美国国会于1960年立法通过的《不动产投资信托法案》正式推出了房地产投资信托资金（Real Estate Investment Trusts，简记为REITs）。具体而言，REITs是以信托方式集中投资者的资金，进行公寓、购物中心和办公大楼等各种类型房地产的投资，信托后的REITs可在证券市场挂牌交易，买卖方式和股票相同，于是投资者所获得的收益既包括投资房地产所获得的分红收入，又包括买卖REITs份额所获得的溢价收入。由此可见，REITs通过在证券市场交易，完全打破了房地产是不动产的思维，使房地产交易变得更加具有流动性，同时又将大额房地产项目的投资通过信托基金方式划分成小额投资单位，从而让众多以房地产为投资对象的中小投资者通过较小的投资额便可获得投资大型房地产项目的机会，使房地产不再只是大型投资机构和资产雄厚的投资者才能参与投资的行业。

REITs一经推出便受到广泛关注，在世界范围内快速蔓延。特别是在亚洲地区，近些年来REITs市场的发展速度较为迅猛，澳大利亚、日本、新加坡和中国香港等国家或地区纷纷推出自己的REITs产品或类REITs产品，并在全球REITs市场中占据了相当大的份额。如澳大利亚推出的LPTs（Listed Property Trusts）是最类似于REITs的不动产投资信托产物之一，目前，澳大利亚的LPTs市场已经发展成为全球市值第二大房地产投资信托市场；日本、新加坡和中国香港的REITs数量和资产规模也均排在世界前列。总之，REITs已被大多数投资者视为除股票、债券和现金之外的第四类资产。中国之前曾经多次尝试推出REITs产品，但鉴于证券市场的运行机制尚未健全，《中华人民共和国企业所得税法》和《中华人民共和国信托法》等相关法律制度仍需进一步完善，中国的REITs产品一直未曾真正意义上推出，部分成立的不动产信托基金只能投资国外的REITs市场，如诺安全球不动产、鹏华美国房地产、嘉实全球房地产和广发美国地产指数基金是目前国内投资海外REITs市场的四只专业基金。此外，中国房地产行业目前面临的最大难题便是筹资渠道较为单一，基本上依赖于商业银行的贷款，一旦国家实行紧缩性的货币政策，房地产行业便首当其冲，最早进入“寒冬”期，影响国民经济的稳定运行，而REITs通过在证券市场进行交易可以拓宽房地产企业的筹资渠道，因而国内呼吁推出REITs产品的声音越来越高。2015年4月29日中国证券监督管理委员会网站披露，万科与鹏华基金合作的“鹏华前海万科REITs封闭式混合基金”已于4月22日被中国证券监督管理委员会受理[1]，并于6月26日发行，7月6日在深圳证券交易所挂牌交易，从而开启了中国公募REITs的破冰之旅。

考虑到美国REITs市场的发展历史较为久远，其发行的REITs产品种类、数量和资产规模在全球市场中居于主导地位，可以说，美国REITs市场是全球REITs市场的缩影，并且美国REITs市场的运作模式和制度设计也相对较为成熟，因而能够对中国REITs市场的发展提供很多借鉴之处。基于此，本文首先对美国REITs市场的发展现状、发行方式、运作模式和盈利模式进行梳理和总结，并在此基础上提出中国REITs市场的发展路径。

二、美国REITs市场的发展状况

若想了解美国REITs市场的发展状况，必须熟悉美国REITs市场在发展过程中所涉及的相关法案及内容。美国国会1960年通过的《不动产投资信托法案》确定推出REITs后，又陆续出台了多项法案来支持REITs市场的发展，这些法案及内容主要包括：1976年出台的《税收改革法案》允许REITs在原有信托模式的基础上以公司的形式成立；1986年美国国会通过的《税收改革法》不仅给予REITs以税收优惠，而且扩大了其经营范围；1997年制定的《美国1997年纳税者减免法》取消了股东资本所得的应纳税义务，废除了REITs的非长期持有资产的销售收入不得高于总收入30%的规定，这样便确定了REITs的避税功能，即REITs在企业层面不需交税或少交税，同时也对REITs的房地产转让环节给予税收优惠，投资者仅需在个人收益层面缴纳个人所得税，这样便避免了重复征税[2]；2005年美国国会又通过法案将REITs产品推荐为企业年金、社会保障资金、退休基金和保险基金的投资产品，进一步加快了REITs市场的发展速度。本文从美国REITs市场的发展现状、发行方式、运作模式和盈利模式四个角度出发，对美国REITs市场的发展状况进行梳理和总结。

1美国REITs市场的发展现状

首先，从REITs市场的发展趋势来看，以美国公募REITs为例，截止到2013年底，美国共有202只REITs公募基金，资产规模高达6 70334亿美元，约占全球市值的3/4。1971―2013年美国公募REITs数量和资产规模的变动趋势显示，20世纪90年代之后，美国REITs市场的资产规模开始呈现出指数式的增长趋势，而在此之前的资产规模增长较为缓慢，《美国1997年纳税者减免法》所确定的REITs的避税功能是日后REITs市场快速发展的重要推动力。而2006―2008年REITs的资产规模有所下降，主要是受美国次贷危机的影响，当时美国房地产行业是遭受冲击最大的行业之一。2009年之后，美国逐步摆脱次贷危机带来的阴霾，REITs市场的资产规模又开始呈现出指数式的增长趋势，并且增长速度要高于次贷危机发生前的水平。1995―2008年公募REITs数量总体呈现出减少的趋势，之所以出现这种局面是主要是因为该段时间内美国REITs市场大量出现并购案件，许多规模较小的REITs被兼并或在次贷危机中破产，2009年之后，公募REITs数量又呈现出增加的趋势。总之，美国REITs市场近几年的发行规模不断扩大，而随着美国经济的逐渐复苏，这一增长趋势在未来仍将持续下去。

其次，从美国REITs市场的主要投资物业类型来看，几乎涵盖了房地产领域中从大型购物广场到小型单身公寓等各种物业类型，REITs产品也相应地分为购物中心REITs、写字楼REITs和公寓REITs等。美国REITs所投资的物业类型多种多样，但主要集中在公寓、区域商场和医疗健康物业三种类型，其市场份额分别为13%、13%和12%，这三种物业类型的特点是具有稳定的收入来源，如公寓、区域商场的租金收入和医疗健康物业的营业收入等，从而能够保证REITs产品获得稳定的收益率。而美国REITs所投资较为冷门的物业类型主要是独栋出租别墅和建筑屋等，这些物业类型的REITs市场份额不到1%，所具备的典型特征是收入来源不稳定，因而无法保证REITs产品收益率的稳定。总之，美国REITs所投资的物业类型基本能够产生稳定的收入来源。

最后，从美国REITs市场的收益率表现来看，长期而言，REITs具有较高的收益率，表现要好于其他投资品种。1989年至2013年11月权益型REITs市场的收益率、标准普尔500指数的收益率和罗素2000指数的收益率显示，权益型REITs的期间累计回报率高达1 01624%，远远超过标准普尔500指数的累积超额收益率75230%和罗素2000指数的累积超额收益率85643%，虽然1995―2002年权益型REITs的收益率略低于标准普尔500指数和罗素2000指数，其余时间均显著高于这两类指数，尤其是在2009年之后，权益型REITs的收益率的增长速度要高于标准普尔500指数和罗素2000指数的收益率的增长速度，由此可以断定投资REITs市场会获得较股票市场更令人满意的投资回报，正是在这样的回报刺激下，未来REITs市场必定会继续蓬勃发展。

2美国REITs市场的发行方式

与股票等金融产品类似，美国REITs在募集资金时，可以选用的发行方式主要分为公募上市型（Public Listed）、公募非上市型（Public Nonlisted）和私募型（Private）三种类型，目前通过这三种方式所募集的资金份额在资金总额中所占的比重分别为5926%、2963%和1111%，即公募型REITs的发行方式在美国REITs市场中居于绝对的统治地位，约占美国整个REITs市场份额的90%，当然这主要也是由公募型REITs的特点所决定的。因此，为明确公募型REITs缘何如此流行，需对REITs的这三种发行方式进行比较，结果如表1所示。

由表1所示的三种发行方式的比较结果可知，公募型REITs在以下方面都有极大的优势：第一，从总体特征来看，公募型REITs需在美国证券交易委员会（SEC）进行注册；而私募型REITs并未注册，与私募型REITs相比，公募型REITs更能保护投资者的相关权益。第二，从流动性来看，公募上市型REITs有最低的流动性标准，可以保证REITs产品交易的流畅性；而私募型REITs的股票赎回程序通常具有一定的限制，不利于交易的顺利完成。第三，从交易成本来看，公募型REITs具有明确的收费标准，可以让投资者事先明确交易成本，方便投资者进行投资决策；而私募型REITs的收费标准并不明确，多视公司情况而定，给投资者进行决策时带来诸多不便。第四，从最低投资额来看，公募上市型REITs的入门门槛较低，仅需1股便可参与到REITs产品的投资之中；而私募型REITs的入门门槛相对较高，会将部分小额投资者拒之门外。第五，从董事独立性来看，公募型REITs要求设立独立董事，便于对所筹集资金的运作加强监督管理；而私募型REITs则没有相关规定，因而所筹集资金的稳定性相对较差。第六，从公司管制来看，公募型REITs有相关的法律和规章制度进行约束，从而避免了基金公司利用所筹集资金从事非法交易，影响产品收益的安全性；而私募型REITs没有相关的法律规定和约束，基金公司为追求高额收益率可能利用所筹集资金进行非法交易，使得投资具有较高风险。第七，从信息披露要求来看，公募型REITs要求向公众披露年报和季报等相关信息并报送证监会，这样便有助于投资者及时了解REITs的经营状况，方便投资者进行投资决策；而私募型REITs对于信息披露则没有相关规定，从而无法指导投资者进行投资决策。第八，从表现评价来看，公募上市型REITs有独立的业绩评估标准，可以让投资者对REITs的经营业绩一目了然；而私募型REITs却没有独立的业绩评估标准，因而投资者将很难确切了解REITs的经营状况。

综上所述，公募型REITs在诸多方面均要优于私募型REITs，因而市场中公募型REITs占据极大的市场份额。当然，私募型REITs仍然占据一定的市场份额是因为该种类型下的REITs虽具有一定的风险，但收益率要高于公募型REITs。

3美国REITs市场的运作模式

美国REITs市场的运作模式主要体现在REITs的组织结构方面，目前，REITs的组织结构主要有公司型、契约型和有限合伙型三种。其中公司型REITs是以《公司法》为基础设立，通过发行股份筹集资金并投资于房地产项目，本身具有独立的法人资格[2]。美国REITs市场基本以公司型组织结构为主，其组织结构如图1所示。

由图1可知，公司型REITs的投资者既是基金份额的持有人，可以获得一定的投资收益，又持有公司的股份，因而是公司的股东，享有股东所享有的一切权益，即通过出席股东大会和选举董事会成员等方式参与公司的重大经营决策，而且发起人既可以自己管理基金，也可以从外部聘请投资管理公司进行基金的投资管理，通过所投资的房地产项目可以获得稳定的租金收入和利息收入。

除公司型的组织结构外，世界上绝大多数国家的REITs以契约型的组织结构为主。契约型REITs是以《信托法》为基础，根据当事人各方订立的信托契约，由基金发起人发起，公开发行基金凭证募集投资者的资金而设立的房地产投资基金，其组织结构如图2所示。

由图2可知，契约型REITs的最大特点是基金本身不是一个有法人地位的公司，仅仅属于一种金融产品，由投资者（委托人）委托信托公司（受托人）对房地产项目进行投资。

REITs的第三种组织结构是有限合伙型，该类型主要依据《合伙企业法》成立，由有限合伙人和普通合伙人构成。普通合伙人对合伙企业的债务承担无限连带责任，且负责企业日常运营管理，有限合伙人以其认缴的出资额为限对合伙企业的债务承担责任，且不参与企业日常运营管理。目前，市场中有限合伙型REITs的数量较少，而且主要基于《合伙企业法》成立，并未形成市场主流。

4美国REITs市场的盈利模式

美国REITs市场的盈利模式主要表现在REITs获得收益的方式和途径上，通常情况下，REITs市场的盈利模式可以分为权益型（Equity）、抵押型（Mortgage）和混合型（Hybrid）。其中权益型REITs是指直接拥有并日常运营管理房地产物业，收入主要来自于将这些物业出租获得租金以及资产增值带来的收益，是REITs中最主要的投资类型。美国《房地产投资信托基金方案》规定，只有当总利润的75%以上来自被动性且与房地产有密切关系的租金、房地产抵押投资的利息或投资其他REITs所获得的分配收益时，才称之为权益型REITs。由于权益型REITs利润来源于租金收入，能够提供更稳定的长期投资回报，因而权益型REITs所占比重最高，美国超过90%都属于权益型REITs。抵押型REITs是以募集资金向银行购买房地产抵押支持证券（MBS）或直接将募集资金贷款给房地产开发商，其收益主要来源于贷款利息，由于其类似债券等固定收益产品，因而受市场利率影响比较大，目前，美国抵押型REITs的市场份额不到10%。混合型REITs是权益型和抵押型的结合体，既投资于一系列物业资产并运营管理收取租金，又从事房地产抵押贷款业务，混合型REITs已于2010年12月从市场上消失。1991―2013年美国REITs中三种盈利模式的规模变动情况显示，权益型REITs的受欢迎程度远远高于另外两种类型，尤其是2009年之后，已基本寻觅不到混合型REITs的市场份额，且权益型REITs的增长幅度要大于抵押型REITs，充分说明权益型REITs的盈利模式是REITs市场中所采取的主要盈利模式。

三、中国REITs市场的发展路径

前文概括了美国REITs市场的发行方式、运作模式和盈利模式，目前，美国REITs市场主要通过公募方式进行资金募集，且REITs的运行方式主要采取公司型的组织结构，而盈利模式主要表现为权益型REITs。经过多年发展，美国REITs市场的制度及运行机制已较为成熟，应用这些发行方式、运作模式和盈利模式较为游刃有余，中国作为新兴国家，资本市场远落后于美国等发达国家，可以借鉴美国REITs市场的一些运行机制，但不能完全照搬，必须结合中国国情来推动REITs市场的发展。本文结合中国资本市场的特点及相关的法律制度，对照美国REITs市场的运行机制，提出中国REITs市场的发展路径。

1发行方式的选择

美国发行REITs的方式以公募型REITs为主，考虑到中国证券市场落后于美国等发达国家，市场中的投资避险工具比较匮乏，因而任何一种新型金融产品的推出，其首要任务是保护广大中小投资者的利益，而通过之前的比较可知，公募型REITs在受规章制度的约束方面优于私募型REITs，也就是说，公募型REITs较私募型REITs更能保护投资者的利益，因而在选择发行方式时，中国REITs应以公募型筹集资金。

2运作模式的选择

美国REITs市场的运作模式主要以公司型为主，而公司型REITs通常是先成立房地产企业，再通过上市实现退出。其他国家和地区多采用信托型REITs，这类REITs是先设立资金计划，再募集资金投资具体项目。可见，公司型REITs和信托型REITs在法律依据、主体资格、融资渠道、投资者地位和权利追索等方面存在较大差别。目前，《中华人民共和国公司法》仍不适合构建公司型基金，若采用公司型REITs的组织结构将没有明确的法律依据，而《中华人民共和国信托法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》则明确赋予了信托型REITs的法律地位[3]。由于政策法规等方面的约束，中国若发展REITs市场，则应当以信托型REITs的运作模式为主。

3盈利模式的选择

美国REITs市场的盈利模式主要以权益型REITs为主，由于采用权益型REITs可以直接对物业进行收购，操作手续比较便捷，同时还能得到稳定的租金收入，风险相对较低。而且通过收购持有物业的股权可以避免房地产的过户问题，降低税费成本，防止重复征税。美国REITs在1997年后取得突飞猛进的发展与它的避税功能密切相关，因而中国在发展REITs的盈利模式时，可以主要采用权益型REITs。

综上所述，“公募型+信托型+权益型”REITs是中国发展REITs市场的最佳路径。需要注意的是，为保证中国REITs市场未来能够健康平稳发展，还需要一些配套的制度建设：不断发展和完善相关的法律架构；发展信托登记制度和税收制度，对于通过信托登记的REITs要避免双重征税；做好房地产评估和基金定价工作；发展有能力的资产管理公司管理好信托资产；解决REITs的上市流通途径问题；建立严格的信息披露制度保护投资者的权益；培养专业化的REITs投资机构和人才，为中国REITs市场的发展注入活力。

四、总结

房地产行业是绝大多数国家的支柱产业，但以往对房地产的投资仅限于部分大型投资机构和资产雄厚的投资者，绝大多数中小投资者虽表现出极大的投资热情却止步于较高的投资额度。REITs的推出则有效地解决了这一难题，使得广大中小投资者即便资金有限也能够投资房地产行业。中国之前曾经多次尝试推出REITs产品，但鉴于证券市场的运行机制尚未健全，《中华人民共和国企业所得税法》和《中华人民共和国信托法》等相关法律制度仍需进一步完善，中国的REITs产品一直未曾真正意义上推出。此外，中国房地产行业如今面临的最大难题便是筹资渠道较为单一，基本上依赖于商业银行的贷款，而REITs的推出不仅可以拓宽房地产企业的筹资渠道，更能丰富金融市场中的投资产品，在国外REITs已成为除股票、债券和现金之外的第四类资产。目前，中国证券监督管理委员会所受理的“鹏华前海万科REITs封闭式混合基金”已于2015年7月6日在深圳证券交易所挂牌交易，从而使得REITs再一次受到广泛关注。在这样的背景下，本文以发展相对较为成熟的美国REITs市场为例，对其发展现状、发行方式、运作模式和盈利模式进行梳理和总结，并在此基础上提出了中国REITs市场的发展路径，即“公募型+信托型+权益型”REITs。

参考文献：

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第6篇：房地产评估法律依据范文

【关键词】 茂名市 存量房 交易税 税收征管

土地资源的有限性必然导致存量房交易呈现持续上升的趋势，交易税收的征管工作越来越引起税务部门的重视。笔者从理性的角度，分析茂名市茂南区交易税征管相关制度完善程度、存在的问题等现状，试图找出解决问题办法，更好得促进存量房交易市场的良好发展。

一、茂名市存量房交易税收征管的现状

房地产包括增量房地产与存量房地产两大类，增量房地产就是新建商品房，存量房即我们通常所说的二手房。一般来说，房地产市场可分为三级：一级市场、二级市场及三级市场。房地产第一级市场，又可被称增量住房市场，是指新建房屋产权的在市场上第一次转让，例如：新建商品房的出售、租赁等，主体是开发房地产的企业，购置者有个人消费需求的，也有从事房屋租赁服务的个人和中介机构。房地产第二级市场就是二手房市场，是现有的房屋通过出租、出售或者置换等多种产权形式变更的市场。第二级市场买卖双方具有不确定性，交易主体几乎涵盖所有企事业单位、机关、个人，价格也是在市场中销售逐渐形成的，是房地产通过市场进行重新的调整和配置。二级市场的交易是小批量的、较分散的，交易的房产也是旧产品，就更加突出了房地产经纪人的媒介作用。第三级市场是指公房使用权交易的市场，拥有公房的使用权的人，可以自由的出租、转让和出售公有住房的使用权，三级市场相对一级、二级较简单。在房地产市场上，存量房市场是房地产市场的主体，在交易过程中涉及的税种类也较多，存在的问题也比较突出，具普遍性和典型性。因此，存量房交易税收征管质量的提升，对地区整体税收工作的发展有举足轻重的作用。

1、茂南区存量房交易税的特征

一般情况下，存量房交易环节的税收征管难度较大，其特点主要有以下方面。

（1）征税群体特殊。存量房交易纳税征税群体90%以上是自然人，而且大多数交易双方是中、低收入阶层，他们的税法知识贫乏，缴纳的存量房交易税是一次性的。受利益的驱动，有些人不惜利用各种社会关系、各种不正当的手段达到少缴税的目的。这就要求税收征管人员不仅要具有丰富的税法知识，还要作广泛的税法宣传。

（2）税源分布零散。存量房交易征税的对象不集中，容易受房地产市场波动的影响。一年中，存量房交易都存在淡季和旺季交易期，而且税基不大，征管难度却很大，税收较不稳定。

（3）涉及税种较多。在存量房交易所征收税种中，可能涉及的税收有：在购买土地时有耕地占用税、契税;在房产开发环节时有营业税、土地使用税、房产税;在交易环节中有营业税、印花税、契税、城镇土地增值税;涉及其他税种有车船使用税、个人所得税、企业所得税等等。

（4）税费计算繁杂。有些税费不是简单的由应缴税所得额×适用税率得出，计算相对复杂，如：土地增值税，在实际征收土地增值税计算中，应税收入比较容易确定，但扣除项目繁杂。在扣除大项目中（土地取得成本、房地产开发成本和房地产开发费用、与转让房地产有关税金和其他扣除项目等）又可分成若干个可扣除的小项目，使土地增值税计征繁琐，且征收阻力较大，征收效果不佳。

（5）征管体系复杂。在存量房交易中所征收的税款，它既不是以单一的税种征税，也不是用单一的方法核算，而是由一套较为复杂的税收体系构成。征收中，不同的税种税收优惠大多不一样，有的项目需要征税，有的项目则可以免税。而且，在税收优惠政策中，免征税条件受各种因素的制约，如：房产面积、受交易形式、取得产权证的年限等等，税收征管人员的工作压力较大，同时也对征管人员的综合素质提出了更高的要求。

（6）综合素质要求高。在征收存量房地产交易税中，涉及到诸多税务专业之外的知识，如：在计算扣除项目时，会涉及到建筑工程专业知识;转移价格的确定时，会用专用计算机软件来确定;可能还会用到财务管理、市场营销等方面的知识，需要征管人员具有较高专业水平的综合能力。

2、茂名市茂南区存量房交易税收收入基本情况

（1）存量房交易数量小。从房地产市场较为成熟的欧美国家情况看，存量房交易量一般是新增商品房交易量的4―5倍;从广东省（广州、深圳等一线城市）情况看，存量房交易量与新增商品房交易量的比例较大，已经超过了新增量房地产交易量;茂名市2012年存量房交易量与总房地产交易量的比例还较小。从房地产市场发展的趋势看，未来存量房交易量占房地产交易市场的份额将不断提高，与之相关的各项税收在房地产税收中的比重将越来越大，其税收征管工作也将越来越重要。

（2）存量房交易税收入不大。茂名市茂南区2011―2012年存量房交易面积分别为431017平方米、273445平方米;存量房交易税税收收入总额分别为6136万元、6157万元，存量房交易税税收收入占地方税收总额的比例约为1―2%。

（3）采用了计算机信息批量评估系统。存量房交易过程中，计税依据比较难确定，一方面，纳税人为了尽量少交税，另一方面，税收征管人员有多种征收方式，一方想少缴税，一方想多征税，这样就会出现征纳双方的矛盾，增加税收执法过程风险。应用房地产信息，利用软件批量评估系统，核定计税价格，不仅比较接近真实交易价格，而且公平、公正、公开，也可以增加税收收入，规范税收执法，降低执法风险等效果。同时，由于运用计算机信息批量评估计税价格，减轻了税收征管人员的工作，也节约了征税成本。

（4）近两年存量房交易税税收收入构成情况。

从表1可以看出，2012年存量房交易税税收收入中，营业税收入为2347万元，占总收入的38.12%;契税收入为1583万元，占总收入的25.71%，两项目收入占总收入的68.83%，是存量房交易税税收收入的主要来源。

从图1可以看出，2011―2012年各类税收收入的变化幅度不大，总收入也趋于平稳。2012年存量房交易面积为比上年减少了157572平方米，税收收入增加了21万元。

需要注意的是茂名地处粤西不发达地区，地方税源不足，投资于地方税收征管方面的资金与发达地区相比，差距很大，对地方税收征管理的制约作用明显。作为存量房交易税来说，存量房交易税的征管，既需要较高技术、较高水平征管人员，又需要相关设备、计算机信息批量评估计税价格软件等多方投入，茂南区地方税务局，在人力、财力方面投入明显不够。

二、影响茂名市茂南区存量房交易税的因素分析

存量房交易环节之所以存在偷、逃税行为，原因是多方面的，有税务征管部门监管不到位、打击惩治不力的因素，也有纳税人缴税意识薄弱，纳税人纳税遵从度不高的因素，除人为因素之外还有以下几方面因素。

1、部门职能相对独立，缺乏沟通与合作

存量房税收征管具有较强特殊性，存量房税收的征收和管理，不仅是地方税务局的工作，还需要国家税务局、地方财政局、土地资源管理局等多个职能部门联合管控，信息共享，共同完成征税工作。但是，茂名市茂南区地方各部门之间，仍存在很大程度的信息壁垒。各部门之间受本部门利益和业务管辖范畴的制约，没有与税收征管部门深度合作的积极性。

2、信息技术滞后，没有形成信息共享

地税机关征税，使用自己独立的税收征管系统;房管交易部门管理房产，使用自己的房产管理系统。虽然两个部门所掌握的信息很多是相同的，现代信息技术的优势在这方面上却没有得到充分体现，没有形成资源共享，无法做到信息对接，更无通过网络连通。这样，势必造成税收征管部门对相关信息采集不及时、不充分。还有的地税机关和房管部门，仍采手工报表以纸质的形式进行传递信息，导致相关涉税信息不能及时得到了解和掌握，信息传递过程中容易出现误差。

3、征管基础条件较差，信息采集不完整

在对存量房税收征管中，没有建立完整的房地产信息登记系统，对部分纳税人所交易的房产，较难界定是否是家庭唯一住房。例如，纳税人出售自用五年以上房产，在申请免征个人所得税时，税收管理部门对是否为“唯一住房”的认定，仍停留在纳税人“保证”的层面上，缺乏硬性的征管条例和措施。对纳税人的隐性住房更加无法掌握。这样，在一定程度上，影响了税收征收管理的力度，从而导致部分税款流失。

4、交易价格不实，造成税收流失

在目前存量房交易中，部分存量房在协议上记载的成交价格，与实际交易价格偏离，价格偏小易造成税收流失，使用软件评估技术之后，有时候人为操作因素，也使评估价格低于市场价格。

5、纳税人的遵从度不高，纳税意识不强

部分纳税人依法积极性不高，存在最好能少缴税或者不缴税的思想。一方面，目前的税收征管方式，发现纳税人偷漏税行为机率很低，即便发现，处罚也不够严厉，纳税人的有很强的侥幸心理。另一方面，税收征管部门宣传力度不够，纳税人的纳税意识不强。

6、房地产中介机构管理混乱，人为操纵纳税

在存量房交易市场中，二手房中介机构是搞活市场的媒介，但实际上，有些中介机构就是纳税人的“顾问”。

7、现行房地产税制构成不合理，存在明显缺陷

就二手房而言，在流转税环节，税种多、税负重，在保有环节，税种少，税负轻。由于流转环节的税费重，势必增加增量房的开发成本，导致整个房地产市场价格上升，提高了消费者购房的门槛，势必造成大量商品房的积压和闲置，制约了房地产生产和再生产过程，而二手房保有环节税负种类过少，成本低，鼓励了存量房的保有，等待二手房价格的上涨来获取利益。

三、完善茂名市存量房交易税收征管的对策

针对上述存在问题，笔者认为要从以几方面积极采取有效策略和措施，加强对存量房地产交易税的征税与管理。

1、大力推行一体化，强化征管，实现信息共享

（1）以网络为依托，通过现代科技提高信息利用率，大力提高征管水平。利用一切可能的积极因素，加快相关部门间的网络建设和软件开发，优化业务操作流程，整合各种信息资源，简化办事环节，进一步提高税收管理水平，努力实现存量房税收征管现代化、智能化、标准化，提高税收征管效率。

（2）提高信息共享质量。把重点放在提高管理人员的业务水平，提高对税务数据分析水平质量上，特别是在数据共享和税务信息分析方面，要充分发挥计算机的管理效能，提高税收征管水平和效率。

2、明确税费项目范畴，严格监管，提高税收征管水平

存量房交易税收征管工作中，涉及方方面面的问题，不仅包括土地出让、土地的转让、房地产的开发、房地产的建设，而且包括存量房地产的计税依据、优惠政策等等因素。做好相关的基础工作，对提高存量房交易税收征管工作有很大帮助。

（1）土地出让与使用中简化税费种类，合并收取。国家拥有土地所有权，按规定收取土地出让金;国家又有对土地征收税权利，又按规定征收土地使用税、有耕地占用税和城镇土地使用税。所有收入统一管理，全部上缴国家财政。笔者认为：为了简化税制，可以将土地出让金、耕地占用税和城镇土地使用税合并成征收。这样可以简化房地产交易税的征管工作，减少政府官员在土地买卖上的腐败行为，可以清理乱收费情况。

（2）彻底清理、规范收费项目。针对现行我国房地产行业收费项目较多的实际情况，应加以清理规范，要根据实际情况进行区别对待。没有法律根据的收费项目应予以坚决取消;有法律依据，确实需要保留的收费项目，要合并到税收项目中，由税务部门统一收取。

（3）加强对各项收费款项的监管。征管机关对各项收费要严格按照相关预算管理规定处理，首先，按照财政资金管理的规定，将所有收入全部纳入财政预算管理，各级政府不得随意使用预算资金，也不得得先清算，后上缴。其次，严格按照有关规定，实行“收支两条线”，将所有收费收入全部上缴财政，待财政再下拨给使用单位后方要使用。支出时也要严格按照相应的预算管理制度安排支出。第三，严格执法，防止存量房交易过程中造成国有资产流失和腐败孳生。最后，发动人民群众和社会舆论的监督作用，有效监督存量房交易过程中各项收费。

3、规范房产计税基础，建立数据库，提高信息管理水平

在评估标准房价时选用市场比较法。当前，存量住宅基础房产交易较频繁，有充足的市场交易案例，具备选用市场比较法的有利条件。应用评估系统来测算交易房产的评估价格，一般来说，根据目前市场相同或者像类似的价格进行对比，通过课税房产，与对应标准房价格的比较，再应用修正体系确定相应的修正系数，对标准房价进行某些修正，来测算课税房产的市场价格。首先，控制区域的划分一般以各因素和条件基本一致的一个小区为一个划分单位，因而，在设立评估平台修正体系中就不再考虑区域因素的影响。其次，影响房地产价格的因素，一般有以下十种：建筑物的结构;楼层总高度;建成完工的年代;所在的楼层;房屋的使用面积;内部装修的状况;建筑物的朝向;室内采光情况;楼与楼间的距离;供气的状况。最后，测试评估平台的可操作性，可以先综合选定建成年代、楼层高度、房屋面积、采光朝向四个因素形成影响因素体系，再收集试点小区的调查数据进行分析，再把同区域、同类型的房屋交易样点资料进行详细的对比，测算出四个房屋价格影响因素的修正幅度，形成因素修正体系。

（1）从多角度、多方面了解存量房的价格信息。税务人员应该对自己辖区内各地段、各时期房地产的交易价格做到“心中有数”，充分利用各种途径了解房产市场的价格的变化情况，准确分析把握各种因素可能给房产交易价格带来的不同影响。

（2）通过各专业咨询机构、房地产评估价机构和相关管理部门，利用多渠道收集不同地段的、不同结构的、不同性质的房地产交易基本参考价格，制定各个种类、各个地段房地产交易基本计税价格，并建立详细的数据库管理。

（3）利用相关模型或者指标对存量房价格进行调整，结合房屋所在区域、楼层、朝向、使用年限等因素，设计价格修正系数表，以此为依据计算出每套房屋的最低计税价格，再与交易价格比较，选择价格高者为计税依据。

4、减少交易中涉税种类，调整税负，提高税收征管效率

由于存量房交易征收税种较多，税收体系组成复杂，纳税人有可能涉及的税收有11种之多。其中有的税种征税金额小，有的税种部分重复征税，为了提高存量房交易征税效率，笔者建议如下。

（1）取消印花税。目前税收征管中契税与印花税存在部分重复缴纳现象，纳契税是法律有明确规定在取得房产证时必需缴纳的，其作用主要是确认房产转移书据的法律效力，近年来税收收入规模增长较大，而且在我国存在的历史较长，人民的认可度也较高;印花税是人们在日常生活中使用契约、借贷凭证之类的单据，因缴纳印花税后成为合法凭证，收入规模相对较小，调节作用有限，因此建议保留契税，取消印花税。

（2）取消土地增值税。理论上随着房地产市场的不断发展和完善，行业、企业间的竞争日趋激烈，其行业利润率会趋于平均，土地增值税就失去了存在的意义。在实际征收工作中，土地增值税计征较繁琐、征税难度很大，效果也理想。建议将土地增值税取消，计入所得征收所得税。同时为了抑制投机，将房产增值部分实现随持有房产年限的增加而税率递减的所得税政策。

（3）适当增加存量房地产持有环节税负。除居民的一般基本住房免税或享有低税率外，超过基本住房标准的投资性房地产，可实行较高的持有税税率，使投资者的税收成本增加，达到抑制房地产价格过度膨胀的目的。

5、利用纳什均衡博弈理论，治理逃税，加强税务的稽查力度

根据博弈理论，税务机关与纳税人之间的税收博弈是一个纳什均衡。税务机关一般是靠纳税人凭诚信自觉纳税，为了防止纳税人逃税，税务机关只在较小的范围对小部分的纳税人进行稽查。这样，纳税人就会在逃税与税务机关的稽查之间进行博弈。因此，对税务机关而言，治理逃税的最有效的措施就是加大对逃税行为的惩罚和提高稽查力度。存量房交易税收的征管由于种种原因，征收过程复杂、所涉税种多，容易出现偷税、漏税情况。充分利用纳什均衡博弈理论，加强税务的稽查力度，当逃税预期收益小于零时，就不会有偷税、漏税行为的发生。

6、建立风险管理机制，完善制度，提高风险管理水平

税务机关要将管理重心适当前移，重视宣传，积极引导，充分利用纳税人的遵从意愿，按照单位内部控制管理要求，建立风险管理机构、设立风险管理岗位，加强风险识别和评估，制定应对风险的策略和完善的内部控制制度，正确引导纳税人自我纠正，防范税务违法行为的发生，避免存量房交易纳税人声誉受到损害，将税务风险防范于未然，提高税法执行的透明度。

7、利用纳税人权利意识，监督管理，提高税收征管质量

存量房交易税收征管工作，关系到广大纳税人的利益。存量房交易纳税人大部分为自然人，对税法的了解相对较少。税收机关要保护纳税人合法权益，并且利用纳税人监督税收作用，提高税收征管质量。

首先，要普及基本的涉税知识及相关法律常识，使纳税人在处理基本的涉税事项时能够依法正确进行;其次，要进一步的完善我国的税务制度，税务机关的存在不但降低了征税成本，而且起着双重监管的作用，作为税收征纳主体的第三方，为纳税人提供服务的同时也对征税机关起到了监督作用;最后，成立纳税人协会，为纳税人提供一个用来相互交流的平台，纳税人协会与纳税人个体相比，显然具有更强维权能力，也为我国的税收法治建设奠定了坚实的群众基础。

因此，存量房交易纳税人权利保障的实现不但要纳税人个人的努力，更需要全社会的力量，维权能力提高了，才能保障实现纳税人权利，才能有效监督存量房交易税收征管工作，从而提高存量房交易税收管理水平。

8、提高服务质量，优化服务，提升纳税人主动纳税意识

存量房交易纳税人大多数为自然人，对税法知识了解的相对较少，这就对税收征管和纳税服务工作提出了较高的要求。做为税收征管人员，不仅要求有较高的业务水平，还要根据“服务质量差距分析模型”分析引起纳税人不满意的原因，查找认知差距、标准差距、执行差距、宣传差距，从多方面提高服务质量，优化纳税服务。在实际征税过程中尽量缩小这四方面的差距，实现“基于纳税人满意”的目标，提高纳税人主动纳税意识，达到提高存量房交易税收征管质量的目的。

总之，做好存量房交易税收征管前期的准备工作，可以大大减少税收征收的工作量，减少征纳双方的矛盾，有效提升存量房交易地方税收征管水平。

（注：本文系茂名市地方税收研究会项目“茂名市存量房交易税收征管问题研究――以茂南区存量房交易税收征管为例”阶段性研究成果，项目编号：SSYJ2013092。）

【参考文献】

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[2] 贾秋菊：房地产税改革对地方财力的影响[D].南京财经大学，2011.

[3] 海南省地方税务局课题组：房地产税计税依据改革的国际借鉴与改革方案构想[J].税务研究，2006（8）.

[4] 王海强：加强存量房交易税收征管的举措[J].经营与管理，2010（9）.

[5] 李会联、宋春红：我国二手房市场信息共享系统构建研究[J].工程管理学报，2013（1）.

[6] 黄文凤：关于个人住宅存量房开征房产税的思考[J].中南财经政法大学研究生学报，2013（1）.

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[8] 李宗卉、鲁明泓：中国外商投资企业税收优惠政策的有效性分析[J].世界经济，2004（10）.

[9] 邵峰、李檬、张海波、富春雨：发达国家纳税服务的主要经验[J].税务研究，2010（4）.

[10] 王海强：开台市存量房地产交易税征管问题研究[D].河北大学，2010.

[11] 周开君：论纳税服务质量及其优化路径[J].税务研究，2010（12）.

第7篇：房地产评估法律依据范文

出卖人：_________________________________________________________

注册地址：_______________________________________________________

营业执照注册号：_________________________________________________

企业资质证书号：_________________________________________________

法定代表人：____________________联系电话：_______________________

邮政编码：_______________________________________________________

委托人：____________________地址：__________________________

邮政编码：____________________联系电话：________________________

委托机构：__________________________________________________

注册地址：______________________________________________________

营业执照注册号：________________________________________________

法定代表人：____________________联系电话：______________________

邮政编码：______________________________________________________

买受人：________________________________________________________

【本人】【法定代表人】姓名：__________________国籍______________

【身份证】【护照】【营业执照注册号】【 】_______________________

地址：__________________________________________________________

邮政编码：______________________联系电话：______________________

【委托人】【 】姓名：____________________国籍：_____________

地址：__________________________________________________________

邮政编码：______________________电话：__________________________

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：

【释义】延伸阅读：合同法全文

商品房买卖合同

合同双方当事人：

出卖人：_________________________________________________________

注册地址：_______________________________________________________

营业执照注册号：_________________________________________________

企业资质证书号：_________________________________________________

法定代表人：____________________联系电话：_______________________

邮政编码：_______________________________________________________

委托人：____________________地址：__________________________

邮政编码：____________________联系电话：________________________

委托机构：__________________________________________________

注册地址：______________________________________________________

营业执照注册号：________________________________________________

法定代表人：____________________联系电话：______________________

邮政编码：______________________________________________________

买受人：________________________________________________________

【本人】【法定代表人】姓名：__________________国籍______________

【身份证】【护照】【营业执照注册号】【 】_______________________

地址：__________________________________________________________

邮政编码：______________________联系电话：______________________

【委托人】【 】姓名：____________________国籍：_____________

地址：__________________________________________________________

邮政编码：______________________电话：__________________________

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等

、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：

【释义】本部分条文是确认买卖双方当事人的主体资格。

本条款提示点：

1、出卖人的主体资格

我国现行法律、法规将房地产开发企业分为专营开发企业和兼营开发企业，但无论是哪种类型，都需要具备房地产开发主管部门颁布的房地产开发企业资质。不具备开发资质或开发资质已被取缔的企业不能作为出卖人与相对的客户订立《商品房买卖合同》，违者订立的合同无效。

2、买受人的主体资格

（1）凡具备民事权利能力的法人和自然人均可作为买受人，

（2）必须具备完全民事行为能力的自然人方可作为签约人订立合同，

A.未满18周岁的未成年人订立的合同须经其监护人追认方可生效（已满16周岁且以自己的劳动收入为主要生活来源的除外）；

B.精神病人或间隙性精神病人在精神病发作期间订立的合同须经其监护人追认方可生效，

（3）未成年人、精神病人的购房行为应当由其监护人作为法定人代为签约，

（4）夫妻关系存续期间，除夫妻双方另有约定，无论以夫或妻的名义购买房屋，该房屋所有权一般均视为夫妻共同财产。

3、出卖人委托机构

近年来，开发商委托公司进行房屋销售的比例日益增加。在这种情形下，应当将机构的名称列入本合同，并如实填写。这样，既明确体现和保障了开发商、商之间的委托合同关系，也保障了购房人的签约知情权。

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：

第一条 项目建设依据。

出卖人以___________方式取得位于___________、编号为___________的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为______________________.

该地块土地面积为___________，规划用途为___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。

出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】___________.建设工程规划许可证号为___________，施工许可证号为___________.

【释义】本条是出卖人拥有项目的取得和开发建设等前期手续告知义务的内容，目的是为保障买受人知情权。

本条款的提示点：

1、开发商土地取得方式

一般情形下，开发商取得土地的方式为受让国家出让的土地（出让）或转让受得他人已缴纳土地出让金的土地（转让）特殊情形下方可获得国家得无偿划拨地（划拨），如开发商开发建设规划范畴内得经济使用住房。

未变更土地性质得集体土地使用权不能用作房地产开发；非用于经济适用住房建设得划拨地不能用作房地产开发；工业用地出让地不能用作房地产开发。

2、土地使用年限

根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定：“土地使用出让最高年限按下列用途规定：（一）居住用地70年；（二）工业用地50年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（四）商业旅游、娱乐用地40年；（五）综合或者其他用地50年。”需要注意的是，该使用年限起始于国有土地使用权出让确定之日，而不是买受人订立购房合同之日；经济使用住房因其土地系划拨地，故不存在使用年限的问题。

3、商品房项目的名称无论是现定名还是暂定名，必须与商品发预售许可证或其他相关证件的描述一致。

4、开发商必须拥有《国有土地使用权证》方可申请商品房预售资格。因此，购房者在签订合同之前除了知悉本条所列的[土地使用权出让合同号]、[土地使用权划拨批准文件号]、[划拨土地使用权转让批准文件号]外，更有必要查阅开发商持有的《国有土地使用权证》。着重审查两点：一是看开发商是否已经足额支付土地出让金（未缴纳完毕土地出让金的开发商一般持有《临时国有土地使用证》而非《国有土地使用证》）；二是看开发商是否已将土地办理抵押贷款（以土地作为抵押物办理贷款的，《国有土地使用证》上往往作备案登记）

第二条 商品房销售依据。

买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为______

_____，商品房预售许可证号为___________.

【释义】本条是对商品房销售的描述。

本条款提示点：

1、期房与现房的比较

期房即预售商品房，是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商从取得预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售的商品房为期房。现房指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，消费者在签约后立即可以办理入住并取得分户权证。

期房相对于现房，具有下列特点：

优势：

（1）期房一般较现房便宜；

（2）期房的选择空间较现房大；

（3）随着房地产市场的发展，新楼盘品质较旧盘有明显提升。

劣势：具备延期交付、品质变差、权证不能按期交付等法律风险。

2、商品房预售许可证的法律效力

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”

3、商品房销售的其他依据

一般来说，开发商除获得《商品房预售许可证》外，还应具备下列证件：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》即俗称的“五证齐全，方可预售”。

房地产行政主管部门颁发的预售许可证有按栋编号发放、按批号编号发放等形式，购房人在购房时应“对号入座”，提高自身风险防范能力。

第三条 买受人所购商品房的基本情况。

买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：

第___________【幢】【座】___________【单元】【层】___________号房。 该商品房的用途为___________，属___________结构，层高为___________，建筑层数地上___________层，地下___________层。

该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。

该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共___________平方米，其中，套内建筑面积___________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积___________平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）

【释义】本条是对合同标的物的详细描述

本条款提示点：

本条涉及到若干建筑专业术语及建筑规范，购房人在购房时应更加切实注意。

1、商品房的用途与房屋结构

这两项对于开发商而言，是其确定工程建设成本的关键点，专业办公用写字楼的工程建设成本一般比砖混结构建筑物建筑成本高出数倍。因此，购房人在选购房屋时应当加以落实。

商品房的用途主要有居住、办公、商品、商住、停车等种类，其用途一经确定，合同双方不履行法律手续不得擅自变更。房屋结构主要有砖混、框架、钢混等几种，不同结构的房屋其使用功能和耐用程度各异。

2、层高≠净高

层高指一层地面至上一层地面的距离，净高则是指地面至天花板的距离，净高=层高-楼板厚度。

购房人在选择预售商品房时应考虑上述两者之间的差异。

3、阳台

阳台的封闭与否对计算商品房的建筑面积至关重要，根据现行《建筑面积计算规划》的规定，封闭阳台按全面积计算使用面积，而敞开式阳台则按全面积的一半计算使用面积。

4、建筑面积、套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积及使用面积之间的联系。

该套商品房建筑面积=套内建筑面积+公共部位与公用房屋分摊建筑面积

套内建筑面积=套内使用面积+套内强体面积+阳台面积

第四条 计价方式与价款。

出卖人与买受人约定按下述第___________种方式计算该商品房价款：

1、按建筑面积计算，该商品房单价为（___________币）每平方米______元，总金额（___________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。

2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为（___________币）每平方米__________元，总金额（__________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。

3、按套（单元）计算，该商品房总价款为（__________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百____拾______元整。

【释义】本条是关于商品房计价方式与价款的约定。

本条款提示点：

1、计价方式的改革

多年来，我国一直采用按照建筑面积计价的方式销售商品房，但该种计价方式却存在着诸多弊病，集中体现在总的公用建筑面积难以确定，公用建筑面积计算分摊复杂，开发商非善意误算等。随着房地产经济的活跃与发展，我国北京等地区已经推行按套内建筑面积计价。相信不久的将来，按套内建筑面积计价将成为我国房地产市场的主要计价方式，使购房人真正能享受到“明明白白购房”的待遇。

2、购房人应注意商品房“价外价”问题

个别开发商除收取按面积记得的总价款外，还会向购房人提出收取配套费、教育实施费等其他收费项目，因此，购房人在支付房款时应当对这些收费项目加以关注，如开发商没有法定收费依据的，购房人可以拒付。

第五条 面积确认及面积差异处理。

根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。

当事人选择按套计价的，不适用本条约定。

合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。

商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第_____种方式进行处理：

1、双方自行约定：

（1）_________________________________________________；

（2）____________________________________________；

2、双方同意按以下原则处理：

（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；

（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。

买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按__________利率付给利息。

买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

产权登记面积-合同约定面积

面积误差比 = ────────────────X100%

合同约定面积

因

设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。

【释义】本条是对房屋面积确认依据及房屋面积差异处理方式的约定。

本条款的法律依据：建设部《商品房销售管理办法》第二十条规定： 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，接以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3 %时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3 %以内（含3 %）部分的房价款由买受人补足；超出3 %部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3 %以内 （含3 %）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3 %部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

产权登记面积-合同约定面积

面积误差比 = ────────────────X100%

合同约定面积

本条款提示点：

1、面积确认标准

本条规定以建筑面积或套内建筑面积为面积确认的依据标准，但购房人在签约时亦可主张上述两项面积同时作为依据标准。

2、产权登记面积与购房人实际所得面积不符时的处理

产权登记面积是指房地产行政主管部门确认登记的面积，一般情形下产权登记面积即等同于购房人实际所得到的面积，但如果产权登记测绘单位所作出的测量结果与购房人的实得面积不符，购房人依旧有权利聘请专业测量公司重新测量，并要求房地产行政主管部门对原产权登记面积作出修正处理。

3、自行约定的方式

基于设计原因，施工原因以及其他原因，开发商在预售商品房实往往不愿意接受按《商品房销售管理办法》的规定签订面积差异处理条款，而建议购房人选择自行约定的方式，常见的约定方式包括：

（1）买受人不要求退房，按照产权登记面积和原约定每平方米价格实施多退少补；（该条款的约定从法律上分析仍然存在问题，如某合同原定面积为80平方米，建成面积达120平方米，即使开发商主张该特别约定，由于约定面积差异已经对原合同造成了实质性破坏，法院最终还是会按法定标准而不会按约定标准裁决）

（2）正负3%内实施多退少补，多于3%部分按原单价打折计算房价；少于3%部分按原单价上浮一定比例退还房款；

（3）将《办法》规定的临界点3%调整为临界点5%；（从开发商的利益分析，此条款最符合其利益）

（4）总价包死条款，即无论产权登记面积是否与约定面积发生差异，均按约定总价计算房款。（对于广泛采用通用文本约定的楼盘，购房人可选择性使用该条款。就笔者的个人阅历，很少有开发商在交房后因为测定面积比约定面积少而退款的，而建成后要求购房人补缴购房款的却是屡见不鲜。）

相比而言，上述约定方式均没有本条款第二种方式那样更能维护购房人的合法权益，因此建议购房人在签订合同时选择该种面积差异处理方式。

北京市国土资源和房屋管理局拟定的“北京版式范文本”中采用的是建筑面积差异与处理条款，更重视了对购房人权益的保障。

第六条 付款方式及期限。

买受人按下列第__________种方式按期付款：

1、一次性付款_______________________________________.

2、分期付款__________________________________________.

3、其他方式_________________________________________.

【释义】本条是对付款方式及付款时间的约定

本条款提示点：

1、一次性付款

（1）一次性付款的本意是指购房人在约定期限内向开发商支付完毕100%的购房款，但在实践当中，不少开发商同意选择一次性付款的客户在签约是只支付90%-95%的购房款，留存5%-10%的购房款至房屋交接或权证发放时再行给付。

（2）开发商为鼓励购房人选择一次性付款方式，往往会在商品房定价的基础上给予一次性付款购房人一定比例的折扣。购房人如选择此种付款方式，可以适时提出折扣请求。

2、按揭付款

（1）按揭付款不属于分期付款，现在开发商与银行已经在付款方式上取得可高度一致，就是银行为按揭客户向开发商提供一次性付款。对开发商而言，按揭购房人在完善其按揭贷款手续后就已经获得了银行支付的全额房款，购房人只是按与银行签订的《借款合同》逐月向银行还款而已。

（2）按揭付款方式所产生的法律关系：

A.主合同关系有两个：一是开发商与购房人之间的商品房买卖合同关系；二是购房人与银行之间的借款合同关系，

B.从合同关系有三个：一是购房人以所购物业作为抵押物与银行之间发生的抵押合同关系；二是开发商为购房人贷款而向银行提供的保证合同关系（有的银行还要求开发商提供一定数额的保证金担保）；三是银行与开发商之间的回购法律关系，即当购房人逾期未还款构成违约，银行依法处分抵押房产，开发商向银行承诺无条件回购该房产，并将回购房款优先直接清偿银行贷款本息，对此购房人在按揭贷款合同中予以书面确认。

（3）按揭付款条款在签约时属于效力待定的条款，该条款生效的必备要件是银行同意向按揭购房人发放贷款，并与其签订《借款合同》，如属不可归责于当事人双方的事由银行拒绝为购房人提供按揭贷款的，则该条款对买卖双方不具备约束力，由此造成《商品房买卖合同》不能履行双方互不负违约责任，当事人双方可以请求解除《商品房买卖合同》，开发商应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还购房人。但如是因为买、卖双方作为或者不作为的行为导致银行按揭不能，则需要由责任人承担其相应的违约责任，如购房人不提供或提供虚假的申贷资料，开发商拒不承担银行要求的保证担保责任等。

（4）按揭付款方式后续法律问题

A.因商品房买卖合同被确认为无效或者被撤销、解除，致使按揭贷款的目的无法实现，买卖双方及银行均有权解除按揭贷款合同，开发商应将所收款项分别退还给购房人和银行；

B.开发商作为担保人为购房人按揭贷款提供保证担保的方式有两种：一是阶段性保证担保，即开发商提供保证担保的保证期间为按揭贷款合同签订之日起至购房人获得分户产权证并将其房屋所有权办理他项权利登记之日止；二是全程保证担保，即开发商在购房人向银行偿还全部贷款本息之前均需承担保证担保责任。按最高院

司法解释的规定，购房人未按照按揭贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与银行办理了商品房抵押登记手续，银行如购房人要求偿还贷款本息或主张房屋优先受偿的，不应当追加开发商为共同被告，开发商提供全程担保的除外。如果银行时买卖人与银行尚未完善抵押登记手续，则开发商无论是提供哪种方式的保证担保都会被列为共同被告。

开发商尽早为购房人办理分户权证的意义不仅是履行自身《商品房买卖合同》所约定的义务，还具备解除自身担保法律风险的功能和作用。从近年法院受理的案件类型分析，按揭购房人逾期付款违约纠纷已成为一类主要民事纠纷，即每个楼盘都存在着一定比例的按揭购房人逾期不归还银行贷款的风险隐患，开发商如不重视此类纠纷的预防和风险防范，将造成不必要的经济损失。

第七条 买受人逾期付款的违约责任。

买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第__________种方式处理：

1.按逾期时间，分别处理（不作累加）

（1）逾期在_____日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_____的违约金，合同继续履行；

（2）逾期超过_____日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的_____%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_____（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。

本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。

2. _________________________________________________.

【释义】本条是对购房人逾期违约金责任进行约定的条款

本条款提示点；

1、逾期付款违约责任分析

逾期付款是买卖合同中的一种典型违约行为，逾期付款未达一定期间，构成根本违约。构成一般违约的，守约方有权要求违约方履行合同并支付一定的违约金；构成根本违约的，守约方除有权单方面解除合同外，还有权要求违约方支付承担由于终止合同所造成的相应经济损失。

基于一般违约与根本违约的理论依据，示范文本建立了两种相辅相成的违约责任救济方式。

2、如何设定一般违约与根本违约的合理期间

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定；出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。

从上述司法解释分析，基于商品房买卖合同所涉及的标的物是一项重大资产，司法解释的拟定者期望买、卖双方都给予违约方相对较长期限的包容和理解，不主张权利人过快的享有单方解约权。因此，我们建议：在设定本条所规定的开发商有单方解约权的期间条款时，一般应定为3个月为宜，至少不应少于2个月，如果购房人在签订之后由于偶然性原因造成流动资金周转困难而不能如期履约，购房人亦有合理期间进行调整。

3、逾期付款违约金标准的设定

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。该《解释》第十七条又规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算发法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

结合上述两条司法解释，逾期付款违约金设定的标准一般应设在下列区间内：不低于同期银行活期存款利率标准，不高于同期银行逾期贷款利率的130%.设定的标准如果低于或高于上述期间，都有可能导致约定的条款存在法律效力上的瑕疵。

#同期银行贷款利率标准：

1996年5月16日前：每天万分之三，年利率为10.95%；

1996年5月17日__1999年1月29日的每天万分之五，年利率为18.25%；

1999年1月30__2000年11月21日的每天万分之四，年利率为 14.6%；

2000年11月22日__2005年3月16日的每天万分之二点一，年利率为7.665%；

2005年3月17日至今，在贷款合同中签订的贷款利率水平上加30%-50%.

第8篇：房地产评估法律依据范文

关键词：土地储备；法律；行政体制；实施技术

Abstract: urban land reserve is a complex and important engineering, the current land reserve system has a lot to perfect place, this new time how to perfect our country's land reserve system are studied, separately from the laws, administrative, technology and so on, were analyzed.

Keywords: land reserve;law; Administrative system; Implementation technology

中图分类号：F301.0文献标识码：A 文章编号：

一项制度的完善，涉及法律基础、行政体制、实施技术等多个方面，是一个系统的过程。我国城市土地储备制度的完善，除了土地储备规模与成本控制问题外，还存在着其他需要改进和完善的地方，包括法律法规的健全，融资渠道的拓宽，土地供应的合理引导，以及储备各部门之间协调与沟通工作的加强等。

一、建立健全土地储备法律支撑体系

建立健全城市土地储备制度的法律支撑体系是保证城市土地储备制度有效运行的重要手段。土地储备制度作为我国深化土地使用制度改革的一项气度创新，目前国家还没有专门的法律对其进行规范，各地以地方法规的方式出台了一些相关的规范性文件，但都不够完善齐全。

我国现行的《土地管理法》第二条第一款规定：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。《土地管理法》第九条规定：国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。但对土地的所有权和使用权的内涵未做出明确的界定。《土地管理法》第五十八条和第六十五条规定：为公共利益需要使用的土地，或为实施城市规划进行旧城区改建，可以依法收回或调整使用国有土地或集体土地。收回或调整的国有土地的，对原土地使用者给予充分的补偿。

上述规定虽然为建立城市土地储备制度提供了一定的法律依据，但不尽明确和完善，覆盖范围太小，对政府如何建立土地储备机制，行使土地统一收购以及规范土地市场操作都没有明确的规定。此外，对土地储备机构的定位，储备资金的筹集，旧城区拆迁的货币补偿、土地整理、改造成本的协调，企业土地收购，公益性用地管理和划拨等方面亦缺乏必要的立法。因此，必须建立健全相应的法律规范对土地储备进行明确，使土地储备工作有法可依。首先，应当明确土地储备的立法原则。立法原则来源于城市土地储备经营的政策目标。目前，各地土地储备的政策目标主要集中在合理利用土地、盘活国有存量土地和有效配置土地资源三个方面，从实践来看，重视经济效益轻视社会效益现象较为严重。笔者认为，我国土地储备的政策目标主要应当包括保障社会公共利益、保证政府社会经济目标的实现以及合理有效配置国土资源三个方面。其次，应当颁布适用于全国的土地储备法规。该法规中应当对城市土地储备经营的目标、含义及性质、征用与征收、储备、出让、补偿等做出明确的规定，为土地整理提供法律保障。第三，应当根据城市土地储备经营的目的对目前涉及土地储备的相关法规进行清理和调整，特别是加强对部门规章、地方性法规和规章的清理；在做好上述工作的基础上从土地价格、土地市场、土地管理、城市规划、国有资产管理监督等方面对土地储备法规进行完善，并构建法律体系。

2011年1月21日，备受关注的《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征收补偿条例》)在经过先后两次面向全社会公开征求意见后。终于正式公布实施。新条例的实施，让实施九年多、广受争议的《城市房屋拆迁管理条例》(2001年11月1日正式实施)寿终正寝。因此，笔者对《征收补偿条例》进行了检读，就自己的感触与思考谈谈自己的看法。

《征收补偿条例》的颁布和实施，其确立的补偿标准市场化、征收程序透明化、公共利益明晰化、强制征收司法化等新制度、新原则，对遏制目前社会中频繁出现的暴力拆迁行为，规范国有土地上房屋征收与补偿行为，化解我国城市房屋征收中长期存在的矛盾与利益冲突，促进我国当前经济社会和谐发展，有着十分重要的意义。

（1）立法理念发生了很大转变。《征收补偿条例》的公布，首先让人们最直接感受到了政府的立法理念明显地从国家利益、公共利益至上转变为公共利益与个人利益并重保护，使私权进一步在法律上获得与公权一样应有的平等地位。

（2）房屋征收和拆迁活动得到进一步规范化。相比《城市房屋拆迁管理条例》，《征收补偿条例》对房屋征收和拆迁活动进行了更有效的规范，主要表现为：第一，明确了政府征收补偿的主体地位，理顺了行政征收法律关系，规定了各级政府征收与补偿的职责与义务，克服了以往城市拆迁中政府遁形的弊端。这一明确规定有助于化解长期以来因建设单位作为拆迁主体所引发的各种社会矛盾，有助于维护社会稳定。第二，增强了被征收人的参与性。《征收补偿条例》明确了被征收人多数决、召开听证会、被征收人选定房地产评估机构、被征收人对补偿决定不服可以申请行政复议也可以提起行政诉讼等，赋予被征收人参与权、表决权和复议诉讼的权利，这是一个很明显的进步；第三，规范了政府征收程序及确立司法救济程序，包括征收决定的作出程序、补偿方案制定程序、强制搬迁程序、争议解决机制以及救济程序；第四，公共利益的范围界定，明确了征收前提条件。

（3）补偿制度的完善，有利于确保私人利益不受侵犯。《征收补偿条例》充分保护被征收人的合法权益，集中体现在强化被拆迁人的补偿规定。该条例最凸显的方面是体现了强化补偿，充分维护了被征收人的利益。

（4）征收补偿的程序得到进一步完善。程序是制度的保障。《征收补偿条例》也正是通过程序的完善，从而保障了征收和拆迁的有序进行，切实保护了被拆迁人的合法权益。

二、拓宽融资渠道，实现土地储备资金的良性循环

第9篇：房地产评估法律依据范文

一、全国查处价格违法案件概况

2007年，全国共查处价格违法案件7.8万件，查处违法金额28.7亿元，实施经济制裁19.6亿元，退还用户7.6亿元。

查处价格违法案件数量列前五位的类型是：药品和医疗服务价格、教育收费、交通运输价格、国家行政机关收费、成品油价格，分别为27059件、21109件、6396件、5112件、2051件，分别占全部价格违法案件的34.9%、27.2%、8.2%、6.6%、2.6%。

实施经济制裁金额列前五位的案件类型是：教育收费、药品和医疗服务价格、国家行政机关收费、电力价格、交通运输价格，分别为71030万元、36376万元、24844万元、20817万元、8983万元。

查处价格违法案件数量出现增幅的类型是：交通运输价格、中介服务价格、药品价格、医疗服务价格，分别比去年上涨30.9%、23.2%、20.4%、4.6%。

查处价格举报案件数量列前五位的是：交通运输、教育、房地产及物业管理、药品及医疗服务、成品油，分别为10318件、7247件、5272件、5223件、1536件。

二、价格违法案件的主要特点及原因分析

根据统计数据分析，价格违法案件呈现以下特点：

（一）价格违法案件数量总体下降、降幅趋缓

2007年，全国查处价格违法案件7.8万件，同比下降8.5%，其中查处价格举报案件4.4万件，同比下降14%。

近年来，以《价格法》为核心、以《价格违法行为行政处罚规定》、《禁止价格欺诈行为的规定》等法规和规章为内容的价格监督检查法律体系日趋完善，价格执法力度不断加强，价格执法能力逐步提高，促使价格违法案件数量平稳下降。同时，价格主管部门创新工作方式，积极开展“价格服务进万家”活动，宣传价格法制，倡导价格诚信，强化社会监督，化解价格矛盾，促使群众价格投诉继续减少，市场价格秩序进一步规范。

2004―2007四个年度，价格违法案件数量同比下降分别为34.9%、17.3%、15.5%、8.5%。总体来看，价格违法案件总量持续下降，但是下降幅度正逐渐趋缓，制止价格违法的难度正在增加，主要体现在三个方面：一是体制改革尚未到位引发价格违法行为，如医药价格、教育收费违法行为，二是供求结构性矛盾引发价格违法行为，如交通运输、成品油价格违法行为，三是隐性价格违法行为，如价格串通、哄抬价格等不正当价格违法行为。

（二）医药价格违法案件仍然增加、升至首位

全国共查处医药价格违法案件27059件，案件数量自2003年以来首次上升为各类价格违法案件的第一位。其中，查处药品价格违法案件8650件，同比上升20.4%；查处医疗服务价格违法案件18409件，同比上升4.6%。2007年，国家发展改革委连续第六年组织开展了全国医药价格专项检查，创新检查方式，大力推广电子检查，促使检查更加全面深入，检查效率进一步提高。检查发现的主要问题有：一是违反药品加价差率。部分医疗机构没有执行药品销售15%加价率规定，或者虚报实际购进价、变相违反加价率规定。二是虚增用药数量多收费。一些医疗机构向病人收取费用的药品和医用卫生材料消费量明显大于库存减少量，变相多收费。三是违反药品集中招标采购政策规定。部分药品经营企业与医疗机构联手抬高中标价格，然后进行二次议标或者价外返利，部分药品招标机构超标准收取招标文件费和服务费。此外，医疗机构提供服务过程中还存在重复收费、捆绑收费、扩大范围多收费、强行服务强行收费等问题。

（三）教育收费违法案件数量退居第二、问题集中

全国共查处教育收费违法案件21109件，同比下降23.6%，案件数量退居第二位。多年来，规范教育收费始终是价格监督检查工作的重点，2003年至今，国家发展改革委已连续五年组织开展全国教育收费专项检查，基本对所有学校进行了一轮全面检查。同时，建立健全了教育收费公示制度、教育收费自查自纠制度，从制度上预防违法行为的发生。从当前情况看，各类学校依法收费的意识得到加强，教育收费秩序明显好转。目前教育收费违法行为集中在以下四类：一是违法收取与入学挂钩的高额“捐资赞助”，二是“超三限”招收择校生多收费，三是利用“校中校、校中班”、“改制学校”进行乱收费，四是地方政府和部门越权定价造成乱收费。

（四）价格串通案件大幅上升、涉及面广

2007年5月份以来，居民消费价格指数较快攀升，引起了社会普遍关注。国家发展改革委紧紧围绕控制价格总水平过快上涨的中心工作，加强了对猪肉、食用植物油等居民生活必需品的监督检查，重点查处价格串通等不正当价格行为，维护正常市场秩序。全国共查处价格串通案件70起，同比大幅增加。这些案件涉及行业多，不仅涉及方便面、餐饮、豆制品、牛奶等生活必需品，也涉及理发、幼儿园、洗车、网吧、交通运输等服务业，还涉及草酸、焦炭等生产资料行业。70起案件分布在全国20多个省，既有涉及全国范围的案件，如方便面、草酸等，也有涉及局部区域的案件，如省级区域的焦炭行业，市、县级区域内的洗车、豆制品等。违法主要形式有：一是众多同业经营者联合提价，并在经营场所公布；二是占市场支配地位的经营者出面协调统一变更价格；三是行业协会组织企业协调确定或变更价格，并以行业协会名义对外公布。

（五）交通运输和中介服务价格违法案件显著增加、乱收费用

全国查处交通运输价格违法案件6396件，同比增加30.9%；中介服务价格违法案件817件，同比增加23.2%。近年来，由于人口流动和商品流通数量持续增长，交通运力紧张在短期内无法有效缓解，交通运输价格违法案件上升较快。主要问题有：一是部分汽车客运站超标准收取客运费，跨省汽车客运、城郊和农村短途汽车客运违法涨价，二是货运企业特别是铁路“多种经营企业”擅自提高标准收费、多收费少服务，三是停车场超标准收取停车费。中介服务价格违法案件主要有：一是部分土地及房地产中介部门在测绘、评估等方面超标准收费，二是部分劳动服务中介、考试服务中介未取得收费资质收取费用、超过标准收费、收费后未提供相应服务。

（六）11月、12月成品油价格违法案件集中发生、形式多样

2007年11月、12月，全国共查处成品油价格违法案件492件、801件，同比分别增加440%、48%。2007年8月份以来，国际原油价格大幅上涨，国家于11月1日上调了成品油价格，但由于国内成品油价格倒挂、部分地方炼厂停产，导致成品油特别是柴油供求矛盾突出，成品油价格违法行为也因此大幅上升。国家发展改革委组织了全国成品油价格专项检查，查处并曝光了一批成品油价格违法案件。主要违法形式有：一是恶意囤积油品、停供限供；二是转手加价倒卖、哄抬价格；三是白天限供、夜晚高价售油；四是高价售油、平价开票，躲避检查；五是通过降低等级、缺斤短两等手段变相涨价。

（七）价格举报工作的作用和效果明显增强

全国共受理价格咨询和价格投诉53.3万件，其中立案查处价格违法案件4.4万件，占全部价格违法案件的56.5%。全国价格举报反映的突出问题依次是：交通运输、教育、房地产及物业管理、医药、成品油，主要集中在群众出行、上学、住房、就医等热点问题上。各级价格主管部门高度重视举报工作，健全快速反应机制，提高办案质量，及时将办理结果反馈举报人，全国价格咨询和投诉的办结率已达98.5%，切实维护了群众的合法价格权益。

（八）价格行政复议和诉讼案件明显减少

全国申请价格行政复议案件25件，比上年减少13件，已结案的案件中，申请人撤回7件，维持12件，变更2件，撤销4件；提起价格行政诉讼案件11 件，比上年减少14件，已结案的案件中，价格主管部门全部胜诉。各级价格主管部门进一步强化法治意识，完善执法规则，规范案件审理，加强执法监督，提请国务院修订了《价格违法行为行政处罚规定》，制定并公布了《价格监督检查证据规定》、《价格监督检查提醒告诫办法》，统一研究了价格串通案件的构成要件，加强了对地方查处案件的定性指导，有力地规范了执法行为，减少了行政复议的发生，经受了行政诉讼的检验。

三、加强价格监督检查工作的建议

针对当前价格违法的主要特点，2008年制止价格违法行为、规范市场价格秩序、促进市场价格稳定的工作建议是：

（一）切实加强市场价格监管

2007年全国居民消费价格总水平同比上升了4.8％，8―12月连续5个月超过了6％，2008年受国际大宗商品涨价、国内经济增速较快、价格上涨翘尾因素等影响，价格总水平上涨压力依然很大。近期，我国部分地区遭遇雪灾，部分商品出现了阶段性、结构性的供应紧张，价格上涨压力较为突出。2008年，要紧紧围绕防止经济增长由偏快转向过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀的宏观调控首要任务，切实加强市场价格监管。一是突出重点品种，加强对供求矛盾突出或与人民群众衣、食、住、行、用密切相关的商品和服务，尤其是粮食、食用植物油、肉禽蛋奶等基本生活必需品的价格监管。二是突出重点时段，加强对春节、十一等重要节假日，“两会”、奥运会等重大活动期间市场价格的监管。三是突出重点行为，依法从严、从重、从快打击串通涨价、哄抬价格、价格欺诈等不正当价格行为。

（二）继续组织医药价格、教育收费专项检查

一是配合医药卫生体制改革，特别是药品价格形成机制改革，重点检查药品和医用卫生材料销售价格、医疗器械销售加价率、医疗服务收费政策执行情况，全面推行医药价格公示制度和住院费用“一日清”制度，减轻群众医药费用负担。二是继续加强教育收费监管，切实做好义务教育阶段免收学杂费工作，继续抓好高中择校生“限人数、限分数、限钱数”政策落实工作，着力整治以“改制”为名进行的乱收费，加强高等院校教育收费监管，提高收费透明度。落实教育收费管理规定，纠正越权出台的教育收费政策。

（三）加强交通运输、中介服务价格监管

组织开展交通运输价格检查，当前着力落实好春运价格政策，特别是加强对雪灾地区火车站、长途汽车站售票窗口、候车室的价格监管。加强对土地测绘、房地产评估、物业管理等中介服务的价格检查，减轻人民群众不合理负担。交通运输和中介服务价格检查中，重点查处自立项目收费、超出规定标准收费的行为，查处利用垄断或市场强势地位强制消费者接受指定服务、增加消费者负担的行为，查处利用专业优势擅自改变计费方式变相涨价的行为。

（四）适时组织能源价格重点检查

继续加强能源价格监管，关注苗头性、倾向性问题，适时组织开展重点检查。严肃查处成品油价外加价、哄抬价格、变相涨价的违法行为，查处液化气突破出厂价、零售价的行为，查处擅自提高销售电价、降低或变相降低上网电价政策的行为，加强对脱硫加价和差别电价政策执行情况的监督检查。

（五）综合运用价格监管方式

一是充分用好法律手段。按照新修订的《价格违法行为行政处罚规定》等法律依据，严格查处违法行为。二是适时采用疏导手段。进行提醒告诫，要求生产经营者自觉遵守价格法律，严禁价格违法；进行必要协调，对因成本增加确需调整价格的人民生活必需品，要及时进行协调，促使经营者避开敏感时段，合理把握调价幅度。三是合理运用信息手段。加强重要商品价格监测，及时向社会价格变动情况，合理引导消费预期；加强成本调查，必要时依法公布商品的制作成本，促使经营者合理定价。