房地产的资产管理精选(九篇)

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第1篇：房地产的资产管理范文

【关键词】货币资金 集中管理 风险控制 预算管理

一、房地产企业资金管理的意义

“房地产企业管理以资金管理为中心”是由其建设周期长的客观要求所决定的，充足的现金流是企业经营活动顺利进行的根本性保障，资金犹如企业的血液，流转于企业经营的各个环节。以房地产企业肇庆市城市建设开发有限公司为例，投资某个房地产项目，在决策时必须要考虑到：投资规模、投资方向、投资风险和投资回报率等多方面因素，上述因素均涉及到资金的运作、管理和增值。房地产企业要蓬勃发展，必须通过“管好账、管住钱、理好财”的经济手段实现控制经济行为，使有限的资金产生最大的效益。

房地产企业项目的货币资金不单是企业资产的重要组成部分，更是企业的重要支付手段和流通手段，是企业流动性最强的资产，具有很高固有风险，与其他所有循环关系十分密切。因此，房地产企业加强货币资金管理，在降低企业货币资金使用成本、降低企业财务风险、监督货币资金使用的合理性、提高货币资金的使用效益、保护货币资金的安全等方面具有重大的意义。

二、房地产企业资金的运动过程

企业要进行生产经营活动，就必须拥有一定的经济资源，如机器、厂房、原材料、银行存款等等，这些在生产过程中的财产和货币通常被称作实体资金或者现金流。在房地产企业的开发与经营过程当中中，现金流不断地循环运动，其价值形态不断地发生转换，从而增值或亏损，资金流的运动过程统称为资金的运动。

以房地产企业肇庆市城市建设开发有限公司为例，其资金运动的规矩过程具体如下：

第一，从投资者、银行、合作方、债权人、IPO等渠道筹集到资金后，购买开发房地产所需的原材料、固定资产等物资。货币资金形态从实体资金转化为储备资金和固定资产。

第二，进入建设阶段后，耗用原材料、支付“三通一平”基础设施费用、支付员工工资（特别是按政策要求的农民工工资）、计提固定资产折旧，使货币资金形态从上述的储备资金、固定资产转化为可供销售的毛坯房。

第三，销售过程中，可供销售的毛坯房通过增值再次转化为货币现金流。同时，在整个生产经营活动、营销活动当中，企业还需列支诸如：营销费用、管理费用、财务费用等期间费用。

第四，如果企业有闲置的资金，还可以用于对外投资，以获取更多的利益。企业的销售收入，必须补偿成本与费用，以保证再生产的顺利进行；企业实现的利润，先要缴纳所得税，税后利润按国家有关法规及企业董事会的决议进行分配。

三、房地产企业加强资金管理的途径

（一）加强对预算执行的监控

房地产企业要加强对预算执行的监督，确保预算发挥应有功效，对预算执行的监控，应当贯穿整个房地产企业的各个环节和部门。预算监控必须达到全面和系统的标准，是预算执行者之间自我监控和相互监控的结合，监控效果的有效性必须依靠企业整体各个部门与各个基层员工的共同努力。

预算监控必须有效地监督和控制预算执行的进行情况，预算目标的实现与否关键在于预算的执行。房地产企业必须组织有关专业人员对预算进行严格审查，逐项测算进行精细化分析，核实预算费用。审查结果属于巧立名目的预算，要坚决撤销，属于遗漏预算的要及时追加；属于虚报的费用必须重新核算，属于遗漏的费用在审核预算时要准予及时追加。

（二）强化预算差异分析，完善内控流程

首先，房地产企业应该加强内部的控制制度建设，良好的内控制度可以得出相对准确的预算执行结果。当评价预算执行结果时，优先将预算内结果与预算执行结果相比较，针对差异进行分析，分清责任，得出公开公平公正客观的评价结果。

其次，房地产企业应相应提高内审人员的福利及地位，彰显其在审计当中的权威性，强化预算内结果与预算执行结果的差异化分析，保持其运作的独立性，并对预算执行结果与实际结果的比较。

最后，房地产企业应当根据上述审计人员审计出来的预算执行结果进行客观的评价，作为对预算执行者奖罚的依据。

（三）多元化投资经营需谨慎

多元化经营是房地产企业发展到相对饱和阶段的另一种战略选择，判断房地产企业能否进行多元化投资，必须通过对自身资源和能力的客观分析，原因具体如下：

第一，房地产企业在开始进行新领域的多元化投资时，能迅速取得高额回报以平衡风险的可能性相对较低，需要原有房地产开发业务提供强而有力的保障来支持。

第二，房地产企业在进行多元化投资时，必须有多元化领域内相应的资金、人才、经营管理经验、相应的技术等方面的支撑，要把原有产业形成的竞争优势和战略资产运用到新领域，产生协同效应多元化投资才能成功，反之，房地产企业对新进入的产业不熟悉，则多元化投资存在着很大的风险，该投资就可能失败。

（四）理性投资，防范投资风险

任何投资一旦进入投资领域，收到经济学范畴上的“机会成本”的影响，会碰到诸多不确定的因素，一般都要经过一个周期才能回收投资及回报。房地产企业在决定进行异业经营或者多元化投资之前，必须理性地认识到，任何投资都是有风险的，必须充分考虑，仔细分析，全面论证，系统研究，谨慎决策，做到到客观科学理性地投资。具体如下：

第一，遵循分散化原则。投资领域中的各个项目，其风险、投资回报率、回收周期、不可抗力等因素不尽相同，因此，投资时必须遵循分散化原则。

第二，风险与预期收益的权衡。一个成熟的投资项目，必须符合：风险上可控、经济上可行、执行上可能等基本投资条件。只有充分符合了上述条件，正确地预计风险、投资回报等因素，才会使房地产企业的投资决策精准缜密，经得起考验。

第三，长短结合，长融长投，短融短投。房地产企业要充分利用自身投资长期项目的优势，投资于能提高长期竞争能力和增长潜力的项目，切忌用短期的融资投入到长期才能实现盈利的项目。

（五）建立严格的投资决策责任制

投资决策具有相对高的风险性，在投资以前。必须加强投资主体的风险意识，制定规范的投资决策责任机制，坚定不移地执行，保证资源的合理利用，才能真正提高投资项目的投资回报率。

房地产企业的投资项目，要真正实现责权利的统一，遵行“谁决策、谁负责”的原则，重大项目的投资决策者或者决策团体，必须要承担相应的投资风险责任。推行项目法人责任制，明确先有法人、后上项目的投资管理风险约束机制。规范项目法人的责、权、利，明确规定：项目法人对建设项目的筹划、筹资、建设、经营、还贷、资产保值增值的全过程负责。

对违反决策程序，违法违规盲目上项目，造成严重经济损失的失当行为，要依法追究主要决策者的经济责任与法律责任。对于成功的投资决策，可采取按比例分成利润等方式奖励决策者。物资激励与精神激励相结合，防止因害怕决策失误而过分保守不做决策，导致资金闲置贬值现象的出现。

四、结语

随着“供给侧”结构性改革的不断深入，现代企业制度的不断完善，以资金管理为中心的财务管理模式正在被越来越多的经济界人士、企业家所接受和运用。资金管理已贯穿和渗透于企业经营的各个环节，以提高企业的经济效益。房地产企业乃至其他行业的企业，均应加强资金管理，对资金预算、筹集、投放等各个环节深入研究，发现问题，提出建议，解决问题，不断改进与提高，充分发挥资金管理的作用。

参考文献

[1]谷祺.刘淑莲.财务管理[M].大连：东北财经大学出版社.2015.

[2]王凤龙.加强企业内部控制制度的调研报告.内蒙古会计理论研究文集[M].呼和浩特：远方出版社，2015.360～364.

[3]任国富.宫瑞丰.会计信息质量亟待提高.内蒙古会计理论研究文集[M].呼和浩特：远方出版社，2015.155～158.

[4]刘丽杰等.浅论企业内部控制的内涵及外延[J].财务与会计，2015，（9）.41.

[5]吴荷青.内部控制制度缘何控制失灵[J].财务与会计，2015，（9）：51～52.

[6]潘先林.对我国企业财务管理目标选择的思考[J].交通财会，2015，（8）.77.

第2篇：房地产的资产管理范文

【关键词】房地产工程管理；资金控制；意义；加强措施

我国房地产行业相对较短的发展时间，使得工程项目管理相对粗放，工程管理中的资金控制不尽合理就是这种情况的突出表现。因此，建立和加强房地产企业工程管理，项目工程中资金的管控，减少或避免建设资金的流失，对于提高企业经济效益，保证施工质量均具有十分重要的意义。

1 房地产工程管理中加强资金管理控制的重要意义

首先，房地产企业要保持相对充裕的资金，加强资金管理是必然的选择。随着国际金融危机的不断淡化，国家房地产调控政策的不断加码，以及央行加息政策的重启，房地产企业的融资渠道不断缩小，而央行加息有效可以抑制资产价格的大幅上涨，减轻通货膨胀压力，这也是房地产市场调控政策的延续。这这种情况下，资金已经成为决定房地产企业生存发展关键因素之一了，加之房地产企业开发项目涉及环节众多，相应各环节均需要资金的支付，一旦资金出现问题，出现一系列连锁反应，甚至导致开发项目“崩盘”现象，最终可能会对房地产企业的生存造成严重威协这绝非危言耸听。因此，加强工程管理中的资金管理，采取行之有效的管控措施，能够使房地产企业保持良好的财务盈余状态，为长远发展提供坚实的支撑。

其次，加强工程管理中的资金管理，也是房地产企业实施有效控制的有效途径。房地产工程加强资金管理是实现即定目标，确保良好预期收益获得的重要方法。

在房地产企业生产经营过程中，项目开发与销售环节是主要环节，是资金运动的重要步骤。在工程管理中对资金进行有效控制，就能够对企业大部分经营活动实施的管理。因此，必须对资金进行经常性分析，及时掌握资金的使用情况，保持企业财务上的流动性，重视平衡财务收支，并以实际资金情况为依据，积极调度、合理组织资金，以使企业绐终拥有良好的偿债能力。

再次，房地产企业加强资金控制，这也是确保资金发挥使用效益的重要保障。企业资金存量过少或过多都是不合理的，而应保持在一个相对合理的状态。持有的资金过少，就有可能会对危及企业的偿债能力，给企业带来较大的负面影响；而持有过多的资金，增多的机会成本就会造成一定资源的浪费。因此，对资金的使用与控制应当有一个科学、合理的规划，以全面加强对资金的管控。通过企业资金的优化配置，从而实现企业整体的资本结构最优化，降低资金成本和财务风险，提高资金使用效益。

2 房地产工程管理中加强资金管控的措施分析

房地产工程项目占用资金量巨大，一但无法按时完工，常常会导致资金流转不畅，严重的甚至会把企业拖垮。因此，必须要重视的基础上，采取切实可行措施加强房地产工程管理中的资金管控。

2.1 重视开发项目的可行性研究和筹资措施，是保障工程项目正常进行的基础环节。

对于房地产企业而言，资金管理应当提前至项目可行性研究阶段，也就是说，通过对将开发项目的功能、规模、背景和技术经济指标进行分析,以初步对投资成本给予确定，并以投资成本为依据确定资金使用量。首先，为了确保投资能够收回，应认真调查开发项目的背景情况；其次，在通过调查掌握了相关资料基础上，应对开发项目的市场供应和需求状况进行分析,并作出科学、客观的预测；再次,对于开发进度企业的时间安排应科学、合理，如可按照前期工程、主体工程、竣工验收等不同阶段合理安排项目开发进度；此外，企业还应对开发项目进行力争与开发事实相符的成本初步估算，以切实提高相关评价的准确性；最后,房地产企业应以项目投资估算、项目开发进度安排等为依据,对资金需求量进行合理估算，拟订筹资方案,通过不同的方式筹措资金,减少筹资成本,保证项目的正常进行。这是工程管理资金控制的前提与基础。

2.2 编制合理的资金使用计划是做好工程管理中资金控制的重要环节。

2.2.1 按子项目编制资金使用计划

房地产工程项目通常按不同子项目划分资金的使用。这是由于房地产工程规模常常较大，且由诸多单项工程组成而成，单项工程则是由多个单位工程所组成，而若干个分部分项工程组成了单位工程。因此，编制资金使用计划首先就是要把项目总投资分解到单项工程，甚至是单位工程中去，做到对工程项目的合理划分，划分的细致程度应以实际需求依据而定，从而做到资金计划的合理分配。

2.2.2 按时间进度编制资金使用计划

房地产工程项目的投资总是分阶段、分期支出的，资金应用是否合理与资金的时间安排也有着密切的联系。为尽可能减少资金的占用，将总投资目标按使用的时间进行分解，确定分目标很有必要。目前，编制施工进度计划一般都采用网络计划技术，利用确定的网络计划可计算出各项施工的最早、最迟开工时间，获得项目进度计划的甘特图。通过对对网络图扩充后，即可按时间进度编制出资金使用计划。此环节可采用香蕉图与S型曲线的形式，其对应数据的产生依据是施工计划网络图中时间参数的计算结果与对应阶段资金使用要求。

2.3 加强资金计划分析和预算管理是房地产工程资金控制的主要环节

在确定资金计划后，将资金计划的预期情况与执行情况相比较，对计划偏差找出原因（计划编制不合理、计划执行不力等），从而予以改进，使后期的资金计划编制更趋合理。而资金预算管理是保证资金控制有效的主要环节，资金预算有效、合理能使企业资金使用效率得到提升、为资金的合理使用打下坚实基础。资金预算应在遵守收付实现制基础上采用直接法编制，同时采用间接法编制以相互验证。以最优的资金成本制定资金使用方案，综合平衡和编制单位的资金总预算。预算管理的关键点在开发进度的精准匹配和衔接，以保证资金的合理调配和使用。

2.4 完善的财务管理制度是确保房地产工程资金控制得到强化的必要环节。

2.4.1 加强资金运用管理

加强资金运用管理，一是应尽可能地使应收账款与应付账款期限保持一致，如果能做到应收账款回收期限比应付账款交付的期限更短，基本可以保证应付账款的按期支付，使企业避免过多资金占用。二是要防止资金的过度预支，以免因发生债务危机，而对企业的生存在造成危害。三是严格控制管理费用的支出。房地产企业工程管理还应避免出现讲排场、面子铺张浪费的现象，对管理费用严格控制。

2.4.2 科学安排资金的收入和支出

在房地产开发项目建设过程中，需要投入数额巨大的资本，而资金的最终回收要等到工程竣工并出售后。所以，房地产项目的资金筹措，大多通过债务安排来实现，银行等金融机构是资金的主要提供者，其资金供应能否及时、有效，对于开发项目进展的顺利与否至关重要。财务部门要对项目管理费用支出进行严格的监督审核，不合理支出坚绝拒绝，以确保不浪费流动资金。同时，采取积极措施减少资金的占用，包括实行分级归口管理，加强计划管理，推行定额管理等措施，以通过提高资金利用效率、加速资金周围来加强资金管理的直接效果。

3 结语：

在竞争日益激烈的房地产市场，加强项目的资金管理是加强房地产企业核心竞争力的重要手段。只有有效地对资金加以控制，才能确保房地产企业综合效益最大化，促进企业可持续健康发展的实现。

参考文献：

[1]李勇威《房地产开发企业资金运作与管理特点》[J] 上海商业 2009（9）；

第3篇：房地产的资产管理范文

关键词：房地产企业；资金管理体系；资金链

中图分类号：F275 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）08-0117-02

一、我国房地产行业发展现状

经过多年的高速发展，我国的房地产行业已经成为一个国民经济的主要支柱，不仅带动了大量的钢筋、水泥、建材等基础设施企业的发展，更是增加了就业，给国家经济的发展带来相当大的贡献。但是经过多年的发展，受金融危机、通货膨胀等诸多因素的影响，房地产的价格有些偏离了实际。许多一线城市的房价严重超出了人们的收入水平，房地产越来越成为一个国民津津乐道的话题，也越来越关系到国家的宏观经济与民生。于是国家开始对房地产行业进行一系列的调控，经历了越调控越上涨的局面之后，终于出台了史上最为严厉的调控政策。限购、限价、房产税、提高贷款利率等一系列组合拳的出台，让发热的房地产行业开始缓慢降温。目前房地产企业大都面临着与消费者相持，捂盘惜售，贷款即将到期，资金链即将断裂的局面。在当前的局面下，降价销售已经是大势所趋。但是由于现实房价与百姓期望的价格相差太大，所以房产企业面临着巨大的风险，并且随着骨牌效应的发生，甚至会导致房价的突然猛降，给房产企业带来不可估量的损失。那么，房产企业在这样一个大趋势之中如何能保持正常的运作呢，加强企业的资金管理就是其中一个措施。

二、当前我国房地产企业资金管理存在的问题

1.计划性不强。当前正是我国房地产企业发展的黄金时期。许多其他行业的企业嗅到房地产企业的巨大商机之后纷纷开设分支机构开始从事房地产行业。从2008年金融危机以来，国家采取了一系列稳定扶持经济的措施，包括“四万亿资金的投入”、“降息”等措施，使市场上的资金重新充裕起来，这让中国很快摆脱了金融危机的漩涡，也让房地产市场迎来了一次“井喷式”行情。许多开发商由“活不下去”转身变成赚得“盆满钵满”，资金状况大为改观。一时间开发商们壮志凌云，纷纷拿地抢地，涌现出好多“地王”，根本没有进行详细经济测算和资金管理规划，完全被投资冲动所左右，只是铺摊子上马项目，无资金计划可言。或虽有资金计划，但只是个摆设，没人关心当初怎么计划的，只是做到哪算哪。由于资金管理无计划或有资金计划不起作用，在国家连续调控政策下，本已紧张的资金状况就更加紧张，资金链断裂的可能性也就日益增加。

2.公司管理层重视程度不够。许多房地产企业都是母公司的一个分支，高层管理人员都是由母公司派遣过来的人员。这些高管对原行业的市场情况把握的比较准确，但是对房地产行业的情况就不是那么的熟悉。许多房产企业的高管仍然沿用老旧的管理方式来管理房产公司，虽然在高利润的房地产行业也能赚取利润，但是落后的管理模式使得企业浪费了大量的既得利益。比如,管理层不重视资金计划管理，各部门条块分割严重、互不通气、各自为政，更谈不上建立以资金计划为核心的动态资金管理体系,因资金管理不当浪费许多机会，同时又增加了许多不该发生的费用。

3.财会人员素质不高。许多房地产企业的财会人员素质有限，他们的专业水平制约了房地产内部控制体系的完善。同时由于市场上的房地产企业鱼龙混杂，一些不具备从业资格或者自身素质不达标的人员也进入房产企业的财会部门，只能进行简单的财会计算与统计，对更深层次的动态资金管理体系的组建与完善不能起到应有的作用,甚至不能很好地完成本身的工作任务。随着房地产行业的规范化发展与准入制度的越来越严格，这些财会人员给房地产企业本身的发展就带来了一定的阻碍，更不用谈对房产企业的资金管理体系做出贡献。

4．资金管理体系不够科学。房产项目需要一个庞大的运作团体。在房产项目的运作和建设过程中，涉及到土地、融资、贷款、策划、开发、销售、售后等一系列庞杂的工作。并且由于房产开发项目周期长，从选址、拆迁、设计、施工、验收、销售，这一系列过程短则数十个月，长则数年，需要同多个政府部门与供应商相协调，并且资金投入量巨大，动辄需要上千万、上亿的资金。这不仅仅需要开发商自筹资金，更重要的是需要贷款与融资。并且开发过程中会出现种种的风险，所以极其需要建立资金管理体系，有计划的、灵活的、动态的进行资金管理。但是许多企业的资金管理不够完善，往往是领导拍脑门决策，对融资、筹资、投资方案没有经过科学缜密的分析，对各种可能发生的风险，没有充分的思想准备和处理预案，或者资金管理体系设计不够科学，不能对整个开发过程的资金运作进行全程性有效的监督与控制，直接导致了资金管理体系不能正常的发挥应有的作用。

三、房产企业如何建立完善的资金管理体系

1．建立健全资金管理体系。房产企业要正视资金管理体系的重大作用。在当前情况下，房产企业面临着巨大的危机，那就是政府调控给房产企业带来的巨大影响。如果政府继续维持严厉的调控政策，坚决要打压房价，那么房产企业如果不想资金链断裂，应该做的就只有一件事：优化企业资金管理体系，拓宽资金来源渠道，减少开支，度过严冬。那么这个时候我们的资金管理体系就可以发挥巨大的作用。在事前、事中、事后三个阶段，不简单进行成本效益核算，而且要建立资金管理体系，实时预测、跟踪、资金的时点状况和区间收支流动情况，对资金在某时点或区间可能遇到的风险应有充分的估计、用资金管理报表给企业精确地展示企业资金的安全状况、充裕程度、使用效率、资金来源展望、资金使用计划、资金运作风险等，有助于企业做出正确的选择。当前，所有的房产企业都应该建立自己的资金管理体系，有资金管理体系的企业也要完善自己的资金管理体系，科学组建，合理规划，让资金管理体系在企业的发展中真正发挥应有的作用。

2．管理层加强重视。所有的管理层应该进行学习与研究，重视资金管理体系在企业发展中的重要作用，并且投入足够的人力物力建设自己部门的资金管理体系，从上层开始重视资金管理体系的建设，就会对整个企业的资金管理体系的建设做出一个良好的开端。管理层应该尊重资金管理体系的运行规律，切忌用拍脑袋决策破坏资金管理体系，对确有必要发生的计划外资金安排，应有机地融入资金管理体系，而不是让他对资金管理体系产生破坏性影响；而资金管理体系在建立和运行过程中，也要对各种风险有充分的估计和预案，实行弹性管理，给可能发生的计划外资金收支留出空间，对资金管理要有前瞻性，对可能遇到的极端情况要有思想准备和资金准备。

3．加强对财会人员的培训。当前，房产企业应该加强对财务人员的培训与教育工作，从根本上提高资金管理体系的质量。资金管理体系的质量关键在于执行资金管理体系人员的素质。房产企业复杂的资金收支要求资金管理体系人员拥有良好的业务素质与较好的沟通与理解能力，以及较强的适应能力。财会人员不仅仅要精通自己财会专业的知识，更要学习经济、管理等诸多学科的知识，为更好地掌握企业资金管理体系打下坚实的基础。财会人员不仅要按权责发生制原则进行成本效益核算，反映企业财务状况和盈亏结果，也要考虑以收付实现制为核心的资金运营情况。这不单以现金流量表或财务状况变动表等对外财务报表来反映，而是企业应结合企业内部的实际情况，设计出适合本企业的资金管理报表，删繁就简，简单明了地反映出企业最关心的资金要项。

4．建立有效的动态资金管理系统。由于房地产企业开发项目的复杂性与时间上的延迟性，这就需要对整个房地产企业的运作进行一个有效的实时监督和动态资金管理。作为房地产企业的主要资金来源――房屋销售收入，就有很大的不确定性，情况好时，可能被一抢而空，情况不好时，可能几个月都卖不出去一套。所以作销售资金计划时，要在充分评估销售风险的基础上，作出不同的预案，避免因资金计划与实际资金收支差异过大而使资金管理系统失灵甚至崩溃的情况出现。根据实际情况建立资金管理季报、月报制度，特殊情况还可以建立资金管理周报、日报制度，根本目的在于动态实时把握资金运作状况，让资金处于稳健且效率较高的运行状态。同时，要对风云变幻的市场环境有所准备，在逆境中能把握住商机，在顺境中能抵住诱惑，让资金像健康的血液一样，源源不断地满足企业这个“人体”需求。所以，当前房产企业都要建立一个有效的动态资金管理系统。在充分评估风险的基础上，制定合适的企业发展策略，找出合适的资金运作方法与控制标准，从而从内部加强资金管理体系的建设。

在当前情况下，房产企业只有尽快地建立自己的资金管理控制体系才能有效应对眼下的这场房产危机，也只有建立有效的资金管理体系才能精确控制企业的资金链，让企业资金有序健康地运行，避免出现资金链断裂的风险，提高资金使用效率，压缩资金使用成本，在减少不必要的浪费的基础上增加企业的既得利益，促使房产企业更快更好地发展。

参考文献：

[1] 陈海风.房地产企业财务精细化管理模式与全成本优化预控实务手册[M].北京:中国知识出版社,2005.

第4篇：房地产的资产管理范文

关键词：房地产；工程管理；资金控制；财务风险

随着我国经济的不断发展，房地产行业开始兴起并逐渐产生激烈的竞争，房地产工程建设是房地产企业的工作重心，而房地产企业的管理对工程建设的质量又产生着关键的作用，房地产工程的建设需要涉及大量的资金，因此在管理的过程当中，对资金的控制是非常重要的内容。

一、做好房地产工程管理中的资金控制的重要意义

(一)能够提高房地产企业的经济效益房地产工程的建设涉及到大量的资金，合理地进行工程预算的管理，做好资金的统筹配置工作，从而可以在工程开始就做好成本的控制，在工程的施工阶段，按照预算方案来开展施工工作，使资金能够得到合理的使用与控制，减少不必要的支出，最终提高房地产企业的整体经济效益，增强竞争力，使其在激烈的竞争当中站住脚跟。公司从2006年起在海晟维多利亚、海晟国际大厦、海晟闽江印象等项目及现在正在开展的海晟颐翔湾项目中全面推广工程资金共管账户制度取得了非常好的经济收益，通过制度主动把握工程资金流向确保了每一分钱都实实在在花在了项目上。(二)能够为资金的效用的发挥提供支持，实现房地产的全面控制房地产企业的资金应该保持一个合理的量，过多过少都不利于房地产企业的发展，现阶段大多数房企都是轻资产经营模式，依靠融资、委贷、在建工程抵押等方式为项目提供开发资金。企业资金的存量影响着其偿债能力，资金存量多，会失去过多的机会成本，资金存量少，则会使企业的偿债能力降低，给企业带来不利的影响。因此企业合理规划资金的使用，优化资金的结构，能够减少资源的浪费，使房地产企业的资金得到最大的效用，防范企业的财务风险。另外一方面，房地产企业还要加强对销售回款的控制和利用，及时归还开发贷款降低财务风险，让房地产的领导者能够及时了解到企业的财务状况和工程建设状况，对工程建设的事前、事中及结算做到全面把控。(三)为工程建设提供有效的保障房地产工程的建设涉及到的项目多，资金投入量特别大，因此需要有足够的后备资金进行支持，只有做好资金的调节工作，才能为房地产工程建设提供有力的保障，近几年房地产行业竞争十分激烈，房地产企业面临的不仅仅是内部管理的问题，其还面对着复杂变化的市场因素，以及国家宏观调控的政策因素等。例如政府、银行对在建工程抵押条件下工程资金支付方面也有一定的限制，因此房地产企业只有做好自身的资金控制工作，对资金进行合理的安排，才能为工程建设提供足够的后备资金，在工程建设过程当中出现问题时，才能够有力地应对这些问题，防止工程项目烂尾。

二、房地产企业工程管理做好资金控制的建议

(一)首先要建立起完善的工程资金管理制度。在工程招投标阶段即在标书中约定中标企业必须按照甲方要求设立工程资金共管资金账户，由甲方和银行对资金款项进行共同的监管，资金必须用于工程建设有关的事项，专款专用，不得擅自更改资金的用途。银行共管账户预留银行签章应该为承包方财务专用章、单位法人印章(或出纳印章)和发包方单位法人专用章，未经发包方书面同意，不得随意更换预留印章。其次，要建立并完善共管资金的审批制度，资金在使用过程当中应该遵循严格的审批制度。涉及到对工程建设所需的材料、设备、人工费等资金的审核，如材料设备的数量、品牌、规格、进度、有关发票的审核，在项目的施工过程当中，也应该定期进行有效的跟踪分析，一旦发现问题，应立即采取反应，如材料设备等资金的用量超出预算核定总额的10%，企业的工程部和财务部应及时提起预警，有关款项的支出就要向公司项目管委会报告，向总经理提请审批。最后，建立起完善的资金支付审核流程。资金的支出是一个重要的环节，因此在工程建设资金支付的这一流程当中，应该建立起一个完善的审核流程，有条件的国有单位可以通过内部监察审计机构以此来加强对资金的管控，防止因资金支付审核的缺失，导致有人利用审批权力寻租。那么建立资金支付审核流程，应包括中标承包人根据实际工程形象进度编制《工程资金共管账户支付计划表》，承包单位填写《工程建设项目资金共管账户支付审核表》，并由项目部审核之后逐次递交成本部、财务部和分管领导审批。超过50万以上的款项根据集团“三重一大”管理制度报公司总经理审批。(二)加强工程项目的预算管理工作和资金计划预算管理是企业进行内部管理的一个重要内容，是房地产企业进行资金控制的一个重要方面。首先在进行预算的编制时，要对房地产行业所涉及到的材料设备，人工成本等因素展开深入的调查与研究，制定好有效的预算方案，认真分析国家的有关政策，合理调整房地产企业的资金结构。在预算的执行过程当中，定期召开预算分析会，及时针对与预算产生差距的地方进行分析，找出原因并采取措施进行科学的调整。在后期，对预算的执行效果进行绩效考核。资金的预算管理是一个全面系统的过程，通过对预算的管理能够为房地产企业进行资金的控制打下坚实的基础，为资金使用的有效性与合理性提供有力的支持。对于资金的使用计划，一个工程项目涉及到众多分项、分部工程，那么资金的使用计划就应该按子项目来进行编制，同时由于房地产工程项目的施工周期长，因此可以按照时间进度来编制资金的使用计划，工程的不同阶段、不同时期的资金投入量不一样，因此在编制资金的使用计划时，可以运用项目节点横道图根据时期的不同来进行合理地安排，从而促进资金的周转与流动，减少资金过多的占用，提高资金的使用效率。在这一过程当中，房地产企业可以利用计算机网络等现代科学技术来进行施工进度的计划，我公司就是运用NC系统和资金监管系统，从而提高资金使用计划的科学性与效益性。(三)提高房地产企业的财务管理水平房地产企业在施工阶段需要投入大量资金，这些资金主要来源于企业通过银行或者金融机构所筹集来的，当工程顺利完工并出售之后，就可以收到回款，因此从工程施工开始到竣工，再到项目顺利出售这是一个完整的、漫长的过程，需要房地产企业对资金的收支进行合理的规划，并且在实际的工作当中，及时地跟进资金的使用情况，科学的分析和比较资金的执行情况和预期情况的差距，找出其中的原因并采取措施予以改善。在资金的支出方面：首先，加大对资金支出的控制，保护好工程建设的材料物资，减少不必要的资金支出，如施工所需的钢筋等物资，在入库前由专职材料员核对材料品牌、检查同批次材料检测报告无误入库后再支付相关工程材料款。其次，房地产企业还应建立起资金的预警机制，例如对于工程预付款，应该要有明确规定，防止资金的预支过度，公司通过共管账户制度明确和施工方约定设备采购、材料等预付款不得超过合同价款的50%。最后，合理保持应收账款和应付账款的日期的一致性，避免房地产企业的资金遭到过多的占用。

三、总结

房地产行业在我国的经济发展当中起着重要的作用，眼下我国的房地产企业也面临着激烈的竞争，在市场和宏观政策的影响之下，房地产企业更要做好企业的内部管理工作，提高财务管理水平，尤其是加强对资金的控制，避免企业资金的浪费或是闲置，降低企业的经济效益。因此不论是在施工前、施工过程，还是工程竣工以及之后的项目销售，企业都要做好资金的控制工作，才能促进企业提高经济效益，获得更强的竞争力来应对当下激烈的竞争，推动企业健康稳定地发展.

参考文献：

[1]杜娟.论房地产工程管理中的资金控制[J].现代商业，2013(27).

[2]李勇威.房地产开发企业资金运作与管理特点[J].上海商业，2009(09).

[3]解秀丽房地产企业加强资金管理对策初探[J].经营管理者，2011(02).

第5篇：房地产的资产管理范文

【关键词】房地产；资金管理；融资；信息化

伴随着市场经济的不断发展，房地产企业在经营管理上，主要的风险是来自于企业的资金管理。因而房地产企业在经营管理中十分关注资金管理的有效性，从根本上保障企业资金链所具有的安全性。本文对房地产开发中的资金管理进行深入的研究与探讨。

1 房地产资金管理概述

房地产开发中的资金管理指的是房地产企业在开发、经营以及管理活动中对企业所应用的资金进行控制和管理。房地产开发中的企业资金管理具有复杂性、互补性以及艰巨性的特点。

2 房地产开发中存在的资金管理问题分析

从目前房地产开发中存在的资金管理问题来看，主要包括以下内容：

2.1 房地产开发中资金的收入与支出存在问题

房地产开发企业在我国发展的历史较短，因而该行业的企业的管理者在资金管理方面缺乏应有的资金管理意识，导致企业在资金的收入与支出方面存在一定的问题。67.25%的房地产公司资金管理制度，但76.95%资金管理权责划分不是十分明确，特别是在工作协调方面有一定的困难存在，降低了工作效率。表现为：房地产企业在经营管理中存在的前期开发拖沓，建设工程不过关，工期延长，配套不落实，销售策划不够，售后服务欠佳等等问题都直接影响了企业资金的及时收回。严重的甚至会导致企业出现资金短缺。简而言之，房地产开发企业在资金管理中没有实施必要的期前预控与期间监控，导致企业在经营管理中收入与支出出现矛盾。

2.2 房地产开发中资金使用计划存在问题

根按照我国近年来年竣工住房建筑面积6亿平方米计算，2010年全国商品房空置率将达30%以上，这将大大超过国际公认的商品房空置率10%的警戒线,全国36个典型城市存量房消化平均需要33.8个月。这些空置商品房无疑大大占用房地产开发企业的资金。这与房地产开发中企业的资金使用计划存在问题有着密切的联系。房地产开发企业所投入的资金没有及时的成为新的资金供给，而是转变为产品的挤压，因而导致合理产出无法形成。经调查发现，65.1%的房地产企业预算的依据缺乏必要的准确性，进而影响了预算管控。34.67%的房地产企业在预算执行监督和考核方面的的工作力度不够，资金使用计划流于形式，得不到重视。

2.3 过度依赖银行信贷导致融资渠道不畅

从房地产开发企业的融资渠道来看，其在融资方面主要依赖于银行。企业在经营管理中在融资上，除了依靠自身所具有的自有资金外，主要以银行贷款为主。房地产开发企业的自有资金以及工程垫款绝对多数都是来自于银行信贷，通过银行信贷为主的融资方式来维持企业自身的简单再生产以及扩大再生产，银行信贷通常情况下占房地产开发企业总投资的63.1%左右。虽然房地产开发企业在融资渠道上在最近几年也出现了其它一些融资渠道，但这些渠道的出现并没有从根本上解决房地产开发企业在资金管理中过度依赖银行信贷的问题。

2.4 信息孤岛问题的存在

从房地产开发企业的内部管理来看，其内部不同的部门主要以专业化经营为基础，在管理中有着本专业的业务系统，这些系统和企业的财务系统之间是独立进行运作的，因而导致房地产开发企业存在信息孤岛的问题。35.6%的企业没有一套完整的资金管理体系。61.2%的房地产企业的资金管理体系是表现在各项具体资金管理业务中，此类信息孤岛问题的存在使得企业资金管理中无法实现资金信息的有效共享与反馈，进而影响到资金管理的有效性。

3 房地产开发企业的资金管理应用策略

房地产开发企业在制定资金管理应用策略中应以企业的实际情况为基础进行动态化的管理，具体应用策略通常应包括以下内容：

3.1 合理的确定企业资金的收入与支出

房地产开发企业通过合理的协调来调整收入与支出，不断的提升企业在资金供应与使用方面所具有的协同性，改善企业资金所具有的时间结构。房地产开发企业资金的回收要在工程完成售出后或者通过出租的方式才能收回，正因为如此，企业的资金筹措是通过债务安排来实施的。房地产开发企业应从企业的实际情况出发，杜绝企业在经营管理中的不合理支出，采取积极的方式降低对资金的占用，加速企业自身的资金周转，有效的提高资金应具有的利用效率。

3.2 完善企业的资金计划分析与预算管理

房地产开发企业通过资金计划分析来确定企业在资金执行计划中存在偏差的具体原因。常见导致执行计划出现偏差的原因有企业资金计划编制基础存在问题，或者资金计划编制不科学以及资金计划执行力较弱等等。企业在进行资金计划分析的同时，结合企业资金预算管理的应用，提高房地产开发的资金使用效率。房地产开发企业的资金预算分为年度预算与月度执行预算，前者主要侧重于企业全年资金的平衡和预算，后者主要用在企业月度资金的调度和控制上。房地产开发企业通过资金计划分析与预算管理实现对资金合理调配与使用。

3.3 发展多元化融资渠道

房地产开发企业应发展多元化的融资方式。对于房地产开发企业来说，企业的融资方式也对企业的融资成本有着重要的影响。应建立完善多元化的房地产金融市场体系，可以包括债券融资、股权融资，投资基金、信托、证券等多种形式。在多元化融资的状态下，投资者就可以购买相关金融产品，而不是通过直接购买房屋进入市场，这样既能够达到企业融资的目的，又可以满足投资者的投资愿望。通过在房地产开发企业中开展多元化的融资方式，有效的提高企业在资金管理方面的管理水平。

3.4 不断加强房地产开发企业资金管理信息化建设

伴随着计算机应用技术的发展，房地产开发企业资金管理信息化建设的建立与完善是企业资金管理发展的必然趋势。房地产开发企业资金管理信息化的建设是企业的资金管理为关键环节，该环节以资金收入和资金使用计划为主体，通过统一接口的方式将企业的不同组成部分有效的进行联系，实现资金信息的共享。管理信息化建设要求企业的资金管理应以房地产开发企业的业务为中心、财务管理为核心，对房地产开发企业的资金在统一计划的前提下集中管理收入、拨付资金、对外筹资、办理企业间往来结算、核定日常现金余额或直接能够动用的金额，实现的资金管理的一体化，做到事前计划、事中控制和事后分析，提高房地产开发企业的资金使用效益。

总之，房地产开发尤其其具有经营成本高，且资金占有时间长的特点，决定了房地产开发企业在经营管理中强调资金管理所具有的关键性作用，不断的从企业的实际情况出发，提升企业的资金管理方面工作的有效性，促进企业核心竞争力的不断增强。

参考文献：

[1] 戴凤彦. 加强房地产企业的资金管理[J]市场周刊.理论研究, 2006,(12) .

[2] 张春. 房地产开发企业资金管理[J]中国商界(下半月), 2010,(12) .

[3] 路遥. 浅议房地产行业的资金管理[J]. 财经界(学术版), 2009, (10) .

[4] . 浅谈房地产开发项目的成本控制[J]. 科技资讯, 2009, (36) .

第6篇：房地产的资产管理范文

【关键词】 投资性房地产 后续计量 所得税处理

投资性房地产准则规定“投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产”。它主要指的是企业为资本增值或赚取租金，或两者兼有而持有的房地产。主要内容是持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的建筑物和土地使用权。成本模式及公允价值模式是后续计量中主要采用的两种模式，而一个企业的首要任务是采用一种模式对其投资性房地产进行后续计量。企业持有的投资性房地产，因税法规定与会计准则规定不同，其账面价值与计税基础之间存在的差异常会造成，因此，在会计期末企业需要重新确定应纳税所得额。

1. 投资性房地产的初始计量及后续支出

1.1投资性房地产的初始计量

应当按照成本进行投资性房地产的初始计量，投资性房地产的取得主要包括企业外购和自行建造两方面。对于企业外购房地产的实际成本主要包括相关税费、购买价款和可直接归属于该资产的其它支出。如投资性房地产是同时进行外购、外出租或用于资本增值，应当在购入日作为投资性房地产加以确认，否则应先作为固定资产或无形资产加以确认，直至出租或准备增值后转让时才能转换为投资性房地产。

对于自行建造的投资性房地产，该房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出为其成本的主要构成。如自行建造或开发活动完成的同时对房地产开始出租，应将自行建造或开发完成的房地产确认为投资性房地产，否则应先作为固定资产、开发产品加以确认，直至出租时才能从固定资产、存货转换为投资性房地产。

1.2投资性房地产的后续支出

投资性房地产的后续支出与固定资产相似。如后续支出满足投资性房地产确认条件的，应将其资本化，计入投资性房地产成本。企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。如后续支出不满足投资性房地产确认条件的，应将其费用化，在发生时计入当期损益。

2. 关于投资性房地产的后续计量

从形式上看，成本模式和公允价值模式是投资性房地产后续计量的两种模式，对于同一企业而言，在投资性房地产的后续计量中，不得同时采用两种计量模式，只可以取其中的一种进行。而企业通常采用的是成本模式，在特定的条件下，才会采用公允价值模式。

2.1成本模式下的后续计量

通常情况下，企业对投资性房地产进行后续计量会采取成本模式。对投资性房地产进行后续计量采用成本模式时，应按期（月）计提折旧或摊销（按照固定资产或无形资产的有关规定），另外如投资性房地产存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定计提减值准备，已经计提减值准备的投资性房地产，在以后的会计期间不得转回其减值损失。

2.2公允价值模式下的后续计量

必须同时具备两个条件，其一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，其二是能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而合理的估计投资性房地产的公允价值。对投资性房地产进行后续计量采用公允价值模式时，应以资产负债表日的公允价值计量，并且不计摊销或折旧。

3. 投资性房地产的转换

在房地产用途发生改变时，如有确凿的证据表明其改变，可以将非投资性房地产转换为投资性房地产或者将投资性房地产转换为非投资性房地产，主要为投资性房地产开始自用，由投资性房地产转换为固定资产或无形资产；存货改为出租，由存货转换为投资性房地产；自用建筑物停止自用，改为出租，由固定资产转换为投资性房地产；自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，由无形资产转换为投资性房地产四种转换形式。因后续计量模式不同，投资性房地产在转换时分为成本模式下的转换和公允价值模式下的转换。

3.1成本模式下的转换

采用成本模式进行后续计量的投资性房地产的转换，无论采用哪一种转换形式，都应按照转换日的账面余额进行结转，已计提折旧或摊销，计提减值准备或存货跌价准备的也应一并结转至相对应的会计科目中。

3.2公允价值模式下的转换

当采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产转为自用房地产时，应当以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。当作为存货的房地产或自用房地产转换为采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产时，应当按该项房地产在转换日的公允价值入账，同时结转已计提的的累计折旧或累计摊销、已计提的减值准备或存货跌价准备，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额计入“公允价值变动损益”科目，转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额计入“资本公积—其他资本公积”科目。

4. 投资性房地产相关所得税的处理

因会计准则规定与税法规定不同，可能造成投资性房地产账面价值与计税基础之间存在差异，因投资性房地产的后续计量可采用成本模式或公允价值模式，故成本模式计量的投资性房地产，其账面价值与计税基础的确定与固定资产、无形资产相同，公允价值模式计量的投资性房地产其计税基础的确定类似于固定资产或无形资产。

4.1成本模式下的暂时性差异

根据会计准则的规定，如投资性房地产的后续计量采用成本模式进行，应按照固定资产和无形资产的有关规定按期（月）计提折旧或摊销，按照资产减值的有关规定对于存在减值迹象的，还应计提减值准备。而税法规定，除了可以扣除按税法规定允许税前扣除的折旧或摊销外，在计算应纳税所得额时，对于计提的减值准备在发生实质性损失前不允许税前扣除。另外对于投资性房地产中已出租的建筑物，会计上可以按照年限平均法、双倍余额递减法、年数总和法等计提折旧，而税法中除某些按照规定可以加速折旧的情况外，基本上可以税前扣除的是按照年限平均法计提的折旧。会计上的折旧年限是由企业根据固定资产的性质和使用情况合理确定的，而税法则规定了最低折旧年限。因此折旧或摊销年限的不同处理及减值准备的提取等都可能造成投资性房地产账面价值与计税基础之间产生暂时性差异。

4.2公允价值模式下的暂时性差异

采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，根据会计准则的规定，不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。而税法规定，在计算应纳税所得额时，除了可以扣除按照税法规定允许税前扣除的折旧或摊销额外，不含持有期间公允价值的变动。因此也造成了投资性房地产账面价值与计税基础之间的暂时性差异。

4.3递延所得税的确定

企业在进行所得税核算时，对投资性房地产的账面价值与计税基础之间存在差异的，应将两者进行比较，并且分析其中主要的性质，除准则中规定的特殊情况外，应分别可抵扣暂时性差异与应纳税暂时性差异，确定资产负债表日递延所得税资产和递延所得税负债的应有金额，与期初递延所得税资产和递延所得税负债的余额进行比较，确定当期应予进一步确认的递延所得税资产和递延所得税负债金额或应予转销的金额，作为递延所得税。

结束语

本文主要从投资性房地产的初始计量、后续支出、后续计量、投资性房地产的转换、相关所得税处理等几方面，根据投资性房地产准则和现行所得税法的有关规定进行了简单阐述。以上仅仅是本人的一些分析与判断，日后，在原有的基础上，还要求有相同经验的人根据自己的分析和经验，对所述的内容加以补充，共同探讨有关投资性房地产的账务处理问题。

参考文献：

[1] 高文平.《新企业所得税法与新会计准则差异分析》[M].中国财政经济出版社，2008.

第7篇：房地产的资产管理范文

   近来，外商到我省经济特区、珠江三角洲等地投资经营房地产不断增加，这对加快城市建设，改善投资环境和住房条件起了积极作用。为保证房地产市场的健康发展，现就加强利用外资经营房地产管理问题通知如下：

一、对利用外资经营房地产要实行政策引导利用外资经营房地产，是指外商独资或与我方房地产开发公司合资、合作，按规定取得土地使用权，按照规划开发建设房地产，出租、出售商品房和转让土地。对利用外资经营房地产实行积极引进、因地制宜、加强管理的原则。目前，外商进入我省境内投资经营房地产，应限于与省内房地产开发公司就某个项目合资、合作经营，经营期满后，合作公司随之撤销。合资、合作的中方至少应有一家房地产开发公司。外商到山区市县、新建城镇、珠海市西区和横琴岛、惠州市大亚湾、汕头市南澳县、阳江市海陵岛、江门市上下川岛、湛江市东海岛、番禺市南沙，以及经省政府批准设立的各类经济开发试验区投资经营房地产，在地价上可适当给予优惠（具体由市政府确定），建成后的商品房向境外销售，不受内外销比例限制，在珠江三角洲地区、经济特区、以及投资条件好的其它城镇，原则上只允许利用外资开发经营投资大、周期长、难度大的项目和旧城区改造项目，严格限制从事一般商品住宅楼、住宅区、别墅式住宅区的开发建设。

二、加强利用外资经营房地产的审批管理合资、合作经营房地产项目，其立项按隶属关系分别由省、市计委会同经贸委、建委根据商品房的计划审批；其项目公司的章程、合同由经贸委审批；建委负责资质审查并发资质证书；凭有关批件及资质证书到工商管理、外汇管理、金融部门办理登记注册和开户等手续。

三、加强利用外资经营房地产的行业管理全省利用外资经营房地产的行业管理归口省建委。利用外资开发经营房地产，应纳入各级建设部门行业管理轨道。合资合作房地产公司负责开发建设的商住楼、住宅区、工业区等项目的规划，必须经当地建委或规划部门审议，并按规定报批后方可实施。在开发建设过程中，要严格执行省制定的有关规划、设计、施工和房地产开发管理等规定。

四、加强利用外资经营房地产的销售管理对利用外资建设的商品住宅以及境内房地产开发公司用内资建设的商品住宅在境外销售，实行以市区、县为单位的总量控制。其中，外资房地产开发公司在境外销售面积，其总量一般不超过本地当年全社会竣工商品住宅面积的20%；省内房地产开发公司用内资建成的商品住宅在境外销售，其总量原则上不超过本地当年全社会竣工商品住宅面积的10%.要防止别墅式住宅外销的失控，外销商品住宅面积，应在立项审批时一并确定。预售商品房，必须完成房屋总投资的20%以上或完成项目的基础工程。转让土地和预售的商品房，必须到当地房地产交易所和国土部门办理有关转让手续。省内房地产开发公司和利用外资开发经营房地产项目的中方要向当地外汇管理部门登记申报境外销售商品房的收入，其收入要及时调回公司所在地银行结汇，并按省政府规定的比例计算留成。

向境外销售商品房，其价格由企业自行确定，销售利润超过政府规定标准的部分，由房地产管理部门按规定收取房地产增值费，用于城乡基础设施建设。房地产增值费，应按财政隶属关系全额纳入财政管理，并按规定的比例上缴省财政，上缴房地产增值费的比例，另行确定。

五、加强利用外资经营房地产的土地和地价管理利用外资合资合作经营房地产，要严格执行国家和省有关土地管理的规定。一般应采取招标或拍卖的形式出让土地使用权。实行连片开发的，要适当控制土地开发规模，不宜一次性出让过多土地。要在合同内明确开发的时间和完成的期限，对超过合同规定时间仍未开发的土地，由国土部门无偿收回。

省、市物价部门要会同国土、建设等部门制定基准地价，并根据不同地区、用途和容积率确定不同的地价标准。对建设商品住宅的土地地价，要高于建设工业厂房的土地地价；对土地使用权出让后改变用途或容积率的，须经同级规划、国土部门批准；修改出让合同，并按规定调整地价，该补交地价的应补交。

第8篇：房地产的资产管理范文

关键词：房地产开发企业 人力资源管理 作用

中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：

人才是企业发展的关键，是所有现代企业竞争的决定性因素，在房地产开发企业的发展遇到如此大竞争力的现在社会中，抓住人才，做好人力资源管理工作已经成为了所有的房地产开发企业工作中必不可少的一部分。因为房地产开发作为一种投资行为来说，和其他企业的人才管理工作相比又具有着自身的特点，但是同样具有着不可忽视的作用，所以，所有房地产企业要根据行业特点，把握好人力资源管理工作的作用，做好房地产开发企业中的人力资源管理工作。

1、房地产开发企业人力资源管理工作现实要求

如今的社会，是一个竞争压力巨大的社会，在现代社会中管理工作已经占据着相当重要的部分，“以人为本”的管理思想是所有管理总共的灵魂和核心。人力资源管理的核心也是对人的管理，主要就是通过现代化的科学管理方法，对人力物力进行合理的分配，使之达到最优组合的状态，与此同时也对员工的思想、心理和行为进行相应的调整，到达“人能尽其能，物能尽其用”的状态，更好的达到组织工作的要求和目标。

房地产行业已经成为了现在社会中人人关注的行业，但是房地产行业的发展也不是一帆风顺的，随着竞争力的加大，房地产行业的竞争也开始向人才竞争的方向转移，人力资源管理工作也成为了房地产开发企业不得不注重的方面，对于房地产的特点来说，其进行人力资源管理就是要在选才、留才、育才、用才等方面下功夫。房地产行业和其他行业相比具有专业性强、风险大、投资量大、工作关系复杂等要求，就决定了房地产开发行业的从业人员必须具有扎实的专业知识、一定的心理素质以及长远的眼光等基本的素质，除此之外，有了人才之后还要注意对人才的管理和利用，通过对不同工作岗位的的合理分配和调整、工作量的合理分配、工作方法的改善等来刺激工作人员的能力发挥到最大，这也是如今社会对房地产开发行业提出的共同要求。

房地产开发企业中人力资源管理工作的作用

2.1加强人力资源管理工作是提高企业竞争力的关键因素

所有企业发展的最终任务都是实现企业发展的最终目标，而企业战略目标的实现则是要通过提高企业的经济效益和企业人员的工作效率来实现的，而这也正好是人力资源管理工作的核心问题。不管对于任何企业来说，企业的关键都是人，不管企业财富积累多么丰厚，技术如何精湛还是设备的先进性等，脱离了人的控制一切都将是空谈，所以在信息化和经济社会如此发达的今天，更需要注意对人的管理，也就是要做好人力资源管理的工作，因为企业提高效率的关键就在于人的利用和控制，如果能够将人的能力发挥到最大，那么企业的效率也将会是最高，也就是企业的竞争力就会最强。

2.2加强人力资源管理工作是保持企业长久发展的重要因素

对于许多企业而言，企业的经营者和管理者以及创始者都可能是同样的人，而这部分企业往往不能够做的长久或是这种经营管理模式不能长久，很关键的一个因素就是在进行管理时候的能力不够，并不是所有的人都能做好人力资源管理工作的。一个企业要想长久发展，对于人的管理和培养是最重要的，而这时候人力资源的管理就变成了最重要的。所以，开发商在人才的使用上一定要更新观念，大胆启用有能力的员工，同时，建立科学、有效的治衡机制。这样，组织领导者不仅可以脱身于繁忙的具体事务，并且还能把更多的精力向战略思考与社交活动方面倾斜，同时，也锻炼、培养了更多的人才，使组织充满了活力，也为组织目标与个人目标高度的统一创造了良好的环境，更进一步地提高了组织的核心竞争力。只有这样，房地产开发商才有可能成为上述几家或几十家仅存的具有高度竞争力的房地产开发商。总之，人力资源管理工作对于一个企业的长久发展有着很重要的影响。

加强人力资源管理工作的必要性

房地产企业，不仅需要专业型人才，更需要全能型人才。全能型的人才还体现在具有开放的心态，开阔的视野和远大的目光，对一个期望长线发展的企业来说必须要有更多的战略发展规划和战略管理。人才不仅需要培养，更需要企业规划。现在的房地产企业普遍缺乏对企业员工职业生涯的规划，一个人从进入一个公司开始，到最后因种种原因离去，企业似乎并不是很在乎。所以，加强人力资源的管理工作有着很强的现实意义。

首先，任何一个企业都是由企业人来构成的，人的成长即意味着企业的成长，房地产公司也不例外。如果员工只是停留在把工作当成一种谋生的手段，而非为之奋斗的事业，员工就不会积极主动地为企业的发展壮大而努力，这对企业的成长是极其不利的。

其次，员工应当有跟随企业一同成长的土壤和愿望。企业总是希望员工要忠诚于所服务的公司，但企业如果不能让员工有归属感，又谈何员工忠诚？而这种归属感体现在企业的认可，以及能上能下和任人唯贤上，因而有必要重新检讨现行的人事制度和激励机制是否合理。

第三，企业不仅要对企业自身的发展有明确的规划，同时也要对部门进行规划、岗位进行设定、人员工作业绩进行有效评估，为员工在企业中的成长、发挥特长和自我价值肯定拓展空间。另外，企业要留得住优秀的人才，优秀的人才不仅自己对工作富有激情、思维开阔、勤奋努力，而且还能带动其他员工的共同成长。

房地产企业加强人力资源管理工作的方法

4.1加强企业领导的培养

房地产企业应通过对现有企业领导层人力资源的发掘和培养，使一般的企业经营者上升为知识型领导。通过在职培训、脱产进修等各种形式，学习各种所需的专业知识。同时，让他们加强实际锻炼，不断总结经验。使之对事物的观察、思维、判断、决策等务实能力逐渐提高，才干逐渐增长，从而逐步成长为知识型人才。也可以招聘引进知识型领导。为他们创造宽松的工作和生活环境，以便充分发挥他们的智慧和才干，把企业搞的有声有色。

4.2房地产企业应对决策层人员实行目标责任制

规定年度或项目利润指标，完成指标，有奖；反之，则罚。这样做既增加了他们的压力，也增强了他们的活力。这种外在压力转化为内在动力，可成为激发他们活力的源泉。使他们在实现企业目标的同时也实现了自身需要，增加了满意程度。

4.3加强企业人员之间沟通

加强房地产企业内部的人际交往和情感交流，淡化人与人之间的戒备心理。信息沟通与合作是其它相关因素的基础，甚至是决定性因素。没有畅通的信息沟通渠道和有效的沟通方式，不可能形成稳定、持久、完善的合作与工作群体。

4.4加强房地产企业管理中的民主气氛，建立民主监督和决策制度

实现“以理服人”和“以情感人”相结合的领导方式，提倡实事求是、照章行事的工作作风，尊重员工的地位、价值和尊严，加大对人力资本的投入，高度重视人力资源的开发和利用。提高对员工的“人本管理”，以形成培养高素质人才的有效决策机制。

结语：人力资源管理是企业发展的关键，现代房地产开发企业要想在经济浪潮中取得一席之地，也必须注意人力资源管理工作的作用，通过科学的方法做好本企业人力资源管理工作，发挥企业工人的最大能力，这将有利于企业目标的实现。

参考文献：

第9篇：房地产的资产管理范文

一、财务管理在房地产行业融资过程中的重要性

（一）一定程度上能够减小房地产行业的融资风险

由于经济的飞速发展，人民生活水平快速提高，房地产行业也随之迅速发展起来。房地产行业是一个资金密集型行业，在其发展的过程中需要筹集大量资金，所以，要想合理的计划、分配和使用这些资金，没有相应的财务管理工作是万万不行的。房地产行业融资过程中的财务管理工作，通过科学规范的管理方法对融资进行管理，使所筹融资能够有目的、有计划的使用，一定程度上能够减小房地产行业的融资风险。

（二）实施科学的融资决策的需要

房地产行业的经营发展需要进行融资，在融资过程中，融资决策是最重要的一个环节。财务管理在房地产行业的融资过程中，根据所做的财务预算能够正确的评估融资规模，从而制定合理可行的融资方案，实施科学的融资决策。这样以来，房地产行业在融资过程中，就能够根据实际需要进行融资，避免出现融资不足或者融资过剩的现象，给房地产行业的经营发展造成困扰，提高了融资决策的科学性和透明性。

（三）减少房地产行业融资成本、提高资金使用效率的重要措施

房地产行业融资过程中的财务管理工作，通过对市场不同融资成本的考虑，评估融资额度的可能性，然后根据行业自身发展的需要，以年度财务预算为标准，结合企业的资金现状，合理确定融资规模，从而将融资成本控制在较低水平，降低房地产行业的融资成本。财务管理对所筹集的资金还能够有计划、有原则的进行使用，这就有效的提高了资金的使用效率。

二、我国房地产行业融资过程中财务管理工作中的若干问题

（一）财务管理人员缺乏管理意识

目前，由于房地产行业十分火热，使得房地产企业集团迅速发展和扩张，所以，相应的融资活动也越来越频繁。由于对房地产行业融资过程中的财务管理工作还没有正确的认识，得不到人员的高度重视，所以，财务管理人员的管理意识普遍比较淡薄，无法对融资进行规范化、科学化的管理，也就没办法规避融资过程中存在的财务风险，财务管理效果不明显。

（二）财务管理方法不完整

方法是实现目标的重要保证。在房地产行业融资过程中的财务管理工作中，由于财务管理方法过于单一，对于融资的筹集、使用甚至出现的各种风险，无法根据不同情况的需要进行有效的管理，财务管理方法不能与房地产行业的发展相适应。这样一来，由于财务管理方法的不完整，使得财务管理工作质量得不到保证，房地产行业融资过程中的风险也就会大大增加。

（三）财务预算不合理

财务预算是房地产行业融资过程中财务管理首先要进行的工作。合理的财务预算能够对市场经济进行正确的评估和预测，从而确定融资规模，根据预算进行科学、合理的融资，避免出现判断与实际相差甚远的情况，造成资本的浪费。但是，在实际财务管理中，由于对财务管理的不重视，没有专业的财务管理人员进行融资前的财务预算，使得财务预算不合理，与市场状况、房地产行业自身发展不相适应，无法实现财务管理的积极作用。

（四）缺乏对财务成本的管理

财务管理工作中一个重要环节就是对财务成本的管理。然而，目前大多数房地产企业都忽略了对财务成本的管理，在对材料成本和设备成本的管理中，没有形成系统的管理体系和相关奖惩制度，使财务管理人员在工作中缺乏积极性，严重影响了财务管理质量。

三、加强房地产行业融资过程中财务管理的有效措施

（一）加强对财务管理人员的素质培养

提高房地产行业融资过程中财务管理水平的首要任务，就是要提高财务管理人员素质。在实际工作中，可以定期开设专业技术培训班，通过对财务管理人员进行专业技术培训，使其明确施财务管理要点，提高对财务管理重要性的认识，加强责任心，学习更加有效的融资方法和相关融资知识。在对财务管理人员专业技术培养的同时也要注重道德教育，强化法律意识和法制观念，用道德和法律来约束自己的行为，督促自己，在房地产行业融资过程中保证财务管理工作科学、规范的进行。通过加强对财务管理人员的素质培养，从源头上解决房地产行业融资过程中的财务管理问题。

（二）完善财务管理方法，对融资进行规范管理

针对目前我国房地产行业融资过程中的财务管理方法过于单一这一现象，必须完善财务管理方法，在融资的筹集、分配和使用等各个环节，结合实际情况，根据不同的需要使用相适应的管理办法，切实提高财务管理水平，对融资进行管控管理，以提高资金的使用效率。应当适当引进国外先进的金融工具和操作手段，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。

（三）合理编制财务预算，制订科学的融资决策

在房地产行业融资过程的财务管理中，财务管理人员要运用自己的专业知识，结合实践经验和房地产行业的具体发展情况，准确把握企业内部资金收入和支出的情况，根据实际情况进行合理的财务预算，充分利用有利的筹资条件，综合考虑筹资成本、筹资风险、筹资结构、资本市场状况等，从企业的资本来源和资本结构出发，在不同阶段选择不同的筹资方式，逐步加强企业财务管理，实施科学的融资决策，并按照预算进行融资，提高财务管理水平。

（四）加强对财务成本的管理，运用多元化的融资模式

建立健全财务成本管理体系，加强对房地产行业财务成本的管理，这是房地产行业融资过程中财务管理的需要，也是整个房地产行业发展的需要。在房地产行业的融资过程中，只有充分考虑到融资过程中各环节的成本需要，注意收入与支出间的关系，通过合理的管理方法加强对财务成本的有效管理，才能保证融资过程中的[dylW.NETT专业提供教学和医学写作的服 务，欢迎光临DYlW.NeT]财务管理水平，切实提高房地产行业的融资效果。以目前中国最大的住宅开发企业万科股份有限公司为例，万科的融资模式选择主要是根据国内外环境的变化及时作出调整，运用多元化的融资模式应对外部环境的变化，通过加强融资成本的管理，形成了较为稳定的资本结构。万科通过银行贷款、经营性负债等多元化的融资模式融得资金，摆脱了资金来源的限制，拓宽了融资渠道，改变了外部筹资过于依赖银行贷款的融资模式，在上市期间，万科还使用了除权证以外的几乎所有可用的股权融资模式，形成了自身雄厚的实力。

四、结束语

总之，市场经济的改革，要求我们要加大对房地产行业融资过程中财务管理问题的关注，通过提高财务管理水平，以保证融资的质量，这是国家经济发展的要求，更是房地产行业长久发展的重要保障。

参考文献：

[1]罗月芬.房地产公司中财务管理的问题及解决措施[J].企业导报，2012，24：84