房地产投资与风险分析精选(九篇)

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第1篇：房地产投资与风险分析范文

[关键词] 房地产投资 险 防范

自2001年北京申办奥运成功以来，房地产业一跃成为我国国民经济的主要支柱产业,各地房地产投资开发占全社会固定资产投资的比重被迅猛拉升至15%左右，特别是北京市的房地产投资在2004年高达58.27%。虽然在2008年住宅销售量有明显下降，但房地产投资依然保持强劲的态势，据统计，今年1月～6月，全国房地产投资为1.5万亿元，同比增长35.1%。但由于房地产投资形态具有投资金额巨大、回报率高、位置固定性、建设周期长等特点决定了房地产投资活动的不稳定性和高风险性，由此，房地产投资者必须认真地分析与研究其投资风险，探讨和采取有效的防范措施，这样才能获得预期的经济收益。

一、房地产投资主要风险类型研究

任何一项房地产投资的形成都要经历投资信息收集和整理、考察、评审、实施与管理、竣工后的评价与分析。某个环节的变化或某个因素的形成都会给房地产投资项目带来多种多样的风险。传统上，其风险主要分为投资系统性风险和非投资系统性风险。前者会影响整个房地产市场变化，后者只针对单项房地产价格变化。

1.投资系统性风险

(1)政策风险。房地产业是我国国民经济的主要支柱产业，在我国市场经济尚未完善的情况下，国家对房地产业的发展作了严格的控制，如政府限外政策、第二套住房首付按揭规定、限制别墅建设等等相关宏观调控政策都给房地产投资者带来风险。

(2)利率风险。当前房地产投资的资金60%主要来自银行贷款，所以银行利息率的少许变化，都会给房地产投资带来较大风险。一般来说，利率越低，房地产投资成本越低，其投资收益越大；反之，利率越高，房地产投资成本越高，其投资收益越低。2004年以前我国执行的是较低的存贷利率，有效的配合了房地产的发展。但是随着房地产出售市场价格的飞速上升，我国开始执行从紧的货币政策，仅在2007年一年内就加息六次，一年期存贷款利率分别累计上调1.62个百分点和1.35个百分点，公积金贷款利率累计上调0.54个百分点，拉紧了房地产投资的资金链，加大了投资成本和风险。

(3)通货膨胀风险。通货膨胀是指因纸币发行量超过市场流通的实际所需要量而引起的纸币贬值、物价飞涨、实际购买力下降。我国从2007年年底开始物价逐月上升，通货膨胀现象显现。其主要原因之一是房地产投资项目过多，导致相关的材料如钢材、煤电等需求量大于供给，使其售价水平上涨，材料等售价水平的上涨又成为生产者要求工资上涨的理由，周而复始，形成成本推进性通货膨胀。通货膨胀越高，其购买力越低，使更多房地产投资项目建设完成后所收回的资金与投入的资金之间的差距拉大，造成实际收益率降低的风险。

(4)供求变化的风险。当房地产供不应求时，房地产价格急速上升，产生高额利润，吸引大量的投资者进入，逐步增大供给量，使之达到平衡。消费者需求的偏好会随着时间推移和价格的变化而发生变化，其不确定性给房地产投资带来极大的风险，当市场供给量超越需求达到一定程度时，房地产投资者将面临“空房”率高涨的尴尬局面。

(5)自然风险。自然风险是指由于自然因素（如地震、火灾、洪水、风暴、雪灾等等）的不确定性和不可抗拒性对房地产投资项目产生的风险。如今年5月份的四川汶川大地震，灾区房地产市场受到毁灭性破坏,虽然国家对灾区执行了从松的货币政策，提供大量的临时住所和住房补贴，但由于地震的影响在人们心理上产生的巨大负面影响，导致大量的房地产投资项目取消，已经在地震灾区所支付的房地产投资项目将面临着是否继续还贷、房屋如何维护和销售的难题。

2.非投资系统风险

(1)经营竞争风险。当前的房地产市场是完全竞争市场，由于房地产投资者在经营上的不善或失误，会丧失对房地产市场的占有率，造成期望收入水平与实际结构相背离的风险。经营竞争风险的出现主要来源投资者的主观因素，它包括投资地点选择失误、对法律条文的不了解等等。如南昌市的象湖新城有900万平米开发量，大小楼盘过分密集，在2008年该区某大型楼盘打出打折、送精装修等促销手段，房价一度跌至2700元/平米，导致同区楼盘也纷纷相应降价，房价逼近开发商的投资成本，风险颇大。

(2)财务风险。房地产投资者资金来源分为自有资金和借入资金，在利率保持不变的状态下，投资者可以充分利用自有资金和借入资金这支财务杠杆的效应，扩大投资利润，如果这支财务杠杆运用得不好，同时也加大了收不抵债的可能性和风险。特别是在当前由于房价下滑，全国退房呼声高涨，造成购房者不按期或推迟或取消支付购房款情况下，会给负债经营的投资方带来新风险。

(3)质量风险。在同地区同价位的房地产面前，项目的施工质量就成为投资者首要考虑的要素。房地产项目施工质量不达标准，可能导致返工、加固、更改设计等技术处理，而且会拖延工期，加大资金投入。各大城市都有因为消防设施设计、施工不达标或施工质量不过关的“烂尾楼”出现。

二、房地产投资风险防范

1.投资系统风险的防范

(1)时刻关注政策导向，把握投资时机。我国房地产业起步较晚，市场不够完善，因此国家经常会出台一系列政策来引导其健康发展。房地产投资者在投资决策做出前，应主动与当地政府、金融机构、各级主管部门取得联系，及时了解国家各项财税政策和城市建设规划变动对房地产业可能产生的影响，及时调整投资策略，控制投资风险，提高投资效益。

(2)提高预期和采用固定利率合同形式，规避利率风险。利率风险主要来源于国家货币政策的变化，具有不可预见性。但国家的每次调整都是有迹可循的，如GDP指标的高涨都会引起国家金融机构的高度紧张，房地产投资者可以时刻关注这些指标系数，及早做出安排，同时为应付我国银行贷款利率的提高可能及预期，可以预先与银行等金融机构签订固定利率合同。

(3)有效控制供应链和销售渠道，规避通货膨胀风险。通货膨胀的主要表现在上游供应链中的材料价格的飞涨，如果和材料供应商和施工方在签署合同时，就对供应价格做出明确的限制或直接采用固定价格，则可以达到风险转移给供应商和施工方。同时在销售渠道中，加大宣传力度，采用预售预租等手段，将资金尽快回笼再投资出去，也可以抵消通货膨胀带来的成本增长。

(4)进行充分的市场调查，对供求变化做出良好的反应。可以委托咨询公司、房地产公司对房地产市场的供求状况进行调查和分析，获取详细的信息资料，同时根据社会需求和城市建设规划来调整投资项目，避免供给过旺和重复建设产生的风险。

(5)加强保险意识，规避自然风险。房地产保险不同于其他类型是以房屋及建筑物的安全为标的，能有效将地震、火灾等不可抗拒力带来的风险转移给保险公司，从而成为房地产投资者规避自然风险的主要途径。

2.非投资系统风险的防范

(1)重视竞争对手，有效防范经营竞争风险。在市场经济中，竞争无处不在，要防范经营竞争风险，应做到以下两点：一是清晰的认识到各竞争对手之间优缺点，找出投资项目的差别化和亮点；二是努力降低投资成本，加强管理绩效，逼退其他经营性竞争对手，获得或保持较好的市场占有率。

(2)优化投资组合，规避财务风险。房地产投资活动虽然是一个周期长、高风险高收益的活动，但是各个投资建设项目的风险程度、获利能力、资金需求量各有不同。投资者可以合理恰当的搭配各种不同投资类型的项目，计算整体收益与整体风险之间的相关性，尽可能缩短投资回收期，降低借入资金成本，规避财务风险。同时减少资金成本中借入资金的比例，吸引更多的投资者，分担风险。

(3)健全监管机制，保障房地产质量。房地产项目在房地产业中是待售商品，除了考虑优质投资地段选择、施工成本低廉外，还需要选好设计、施工、监理、材料供应商的质量。投资者在投资过程应明确各个环节和流程，并有相应的监管制度，如在材料招标过程中，应与信誉良好的供应商签定较长期的供应合同。在施工过程，利用质量和经济相挂钩的形式，签订责任状，对工期和施工质量及时监管，避免扯皮现象，保障投资项目的完成。

总之，房地产投资者应理性对待风险，对投资系统性风险应提高警戒和预测，对非投资系统性风险更应及时消除和规避，及时注意使用多种投资方式，分散风险，减少损失，达到建设投资利润最大化的目标。

参考文献：

[1]韩春民:建设单位在工程项目中的风险管理[J].建筑经济,2006(10)

[2]蒋先玲:房地产投资教程[M].北京:对外经济贸易大学出版社,2005

第2篇：房地产投资与风险分析范文

[关键词]小城镇；房地产；投资；风险；分析

[作者简介]陈友华，孝感学院城市建设学院讲师，武汉大学土木建筑学院硕士研究生，湖北孝感432000

[中图分类号]F293．3

[文献标识码]A

[文章编号]1672―2728(2006)12―0066―03

我国城镇化已进入高速发展阶段，小城镇房地产开发也随之不断扩大，小城镇房地产开发可增加地方财政收人，带动当地建筑业、建材业、运输业、批发零售业、饮食业等诸多产业的发展，促进基础设施的完善，同时扩大农村消费需求，吸收农村富余劳动力。房地产投资资金投入量大，建设周期长，影响收益的不确定的因素很多，因此，房地产业属典型的高风险产业。小城镇在城镇体系中，具有特殊性，因此，小城镇房地产投资除了具有一般房地产投资风险的共性外，还具有其独特个性。

一、小城镇房地产投资风险特征分析

1．居民有效购买力风险。尽管全国范围内，小城镇人口众多，市场较大，但是单个小城镇市场规模并不大，消费群体有限。目前小城镇居民多数是从农村致富后迁移到城镇居住的，他们要么没有住宅，要么当前住宅环境较差，对住宅的需求较强烈，需求量较大，但是这部分人由于家庭收入结构单一，一般没有持久性收入，收入水平受外界因素影响较大，购买能力极易受到市场变化因素影响，存在一定的有效购买力风险。

根据国外的经验，房价一般为居民家庭收入的3～6倍，发达国家为5～6倍，中等发达国家为4～5倍，发展中国家为3～4倍。2005年1～10月，我国商品房每平方米平均售价为3009元。据国家统计局公布，2005年，我国城镇居民人均可支配收入为10493元，按2005年全国城镇户均住宅建筑面积83．2平方米来计算，售价为25．03万元，是户均年可支配收入(户均按3．4人计算)的7．02倍，超过国际公认的发展中国家合理的房价收入比。因此，我国城镇居民的有效购买能力不高。

另外，由于来小城镇居住的农民大多没有享受住房公积金政策，国家商业银行住房消费贷款也极少在县城以下的小城镇实施，因此他们就失去了住房公积金和贷款制度对提高他们有效购买能力的帮助。

2．规划风险。开发商拟在某地进行房地产开发时，都要与当地规划管理部门进行沟通，详细了解区域规划和城镇规划，因为区域规划和城镇规划的修订将直接影响房地产开发成果的价值。但是，目前我国有的小城镇还没有建设规划，或者虽有规划但只是“规划规划，墙上挂挂”而已，没有严格地按规划执行，主观随意性较大。有的小城镇，城镇建设纯粹是长官意志，随着长官的变化，建设规划和思路也可能会变化，城镇规划的主导作用会失去，有的小城镇虽有规划，但是规划也不尽科学合理，随时都有修订的可能。

这种无规划或不严格执行规划，将可能会导致房产与城镇规划中的功能分区不符，生活区、工业区和商业区等功能相互混杂，建筑风格与周围自然环境、人文景观不协调等，从而失去区位优势，影响房产的价值，带来投资风险。

3．房产投资类型单一风险。不宜投资组合降低风险。所谓投资组合就是由两个或两个以上的投资方案，按照不同的比例额度构成的一个复合体。上世纪50年代初期，美国经济学家马利维茨率先提出了现代证券组合理论，并广泛地在证券业、保险业以及金融业中加以推广和运用，成为一种帮助投资者做出明智决策的有效方法，投资者常奉行一句格言：“不要把鸡蛋放在一个篮子里”，在美国等国方国家中最为流行的“投资三分法”等就充分体现了这一理论思想。

房地产投资组合是利用多样性来分散风险，通过开发不同房地产产品和不同的投资方式的组合，以求得单位风险水平上收益最高或单位收益水平上风险最小。小城镇房地产需求，主要集中在居民对住宅房地产的需求，需求愿望强烈且需求量较大，但是对大型商铺、旅馆等房产的需求并不明显，造成房地产开发商不宜采用投资组合来降低风险。

4．消费习惯风险。在大中城市，由于城市市民文化素质相对较高，城市居民来自不同地方，一般不易形成比较统一的消费习惯。我国地域广阔，小城镇众多，但各小城镇居民绝大多数为当地居民，他们的、文化背景、历史渊源、传统和观念各不相同，多数小城镇的消费者都有特定的消费心理和消费习惯。如果投资者开发的房地产与当地的消费习惯不一致，可能会造成滞销。

5．开发企业自身风险。房地产开发企业的自身能力和素质，影响到开发活动的每个阶段，这也是开发的一个比较大的风险。在小城镇从事房地产开发的企业，多数是从原来的建筑企业或农村的建筑队转型而来，都不同程度地存在着素质低、资金实力弱、技术人员少、开发经验不足等问题，有的甚至是无资金、无技术、无队伍的皮包公司。在投资决策、项目建设施工以及销售管理过程中，作出的决策有时不合理，很可能给项目带来诸多不确定性因素，从而带来比较大的风险隐患。

6．公众干预风险。这是由于某项房地产的兴建，影响到周围居民的利益而使公众自觉地进行干预，阻止该项目的发展，从而可能给房地产开发商带来各种形式的损失。小城镇土地所有权和使用权复杂，土地权有的属国家所有，有的属集体所有，属集体所有的土地，形式也不一样，因此获取土地需支付相关的费用不尽相同。另外，原土地上的附着物产物类型不一，形式多样。因此，获取土地时赔付过程复杂，经常出现各种经济纠纷，影响项目正常进展，带来一定的风险。

二、小城镇房地产投资风险防范

1．广泛收集信息，做好可行性研究。科学决策。决策是指在若干个方案中选择最佳方案的过程，这一过程所做工作的质量，最终决定投资决策的质量。众所周知，房地产投资决策所涉及的金额较大，一次投入后，要较长时间收回，并对投资者产生长期的持续影响，而且投资决策一旦被实施，就很难改变，或者要付出很大的代价。因此，房地产项目投资决策必须进行可行性研究，对拟投资项目进行科学、全面的论证，以减少投资决策的盲目性。

在投资决策阶段，一般都要通过做可行性研究报告来进行决定。因此，可行性研究报告对决策意义深远，它是对拟投资项目进行全面的技术分析，是房地产及任何其他投资项目前期不可缺少的一个阶段。目前，我国很多开发项目的研究报告，只是投资者申请立项时的例行公文，缺乏科学分析和市场需求的有力支持，而且虚假和不实成分较多，达不到可行性研究报告应有的作用。市场上的“烂尾楼”、“空置房”和官司缠身的项目大都是决策失误造成的。以海南省三亚市为例，截止2000年10

月，城市人口不足50万的三亚市共有120多宗“烂尾楼”。这些由于缺乏科学决策而形成的“烂尾楼”，给国家和企业带来巨大的经济损失。

在可行性研究阶段，小城镇规划也是不得不关注的问题，投资者一定要详细了解小城镇的建设规划的制定和执行情况，和当地规划主管部门和政府机关加强沟通和联系，及时了解小城镇的建设思路，保证房地产的地理位置和区位优势。

2．不可盲目追求特色和档次。开发规模不宜过大。小城镇消费者收入不高，承受的价格随能力较低，大都属于一次置业，注重的是住宅的居住功能，对住宅的特色等辅助功能不是非常关注，因此不要盲目追求特色，以免增加成本，从而从价格上影响居民的购买欲望。小城镇居民对开发项目接受较慢，因此，每次开发规划不宜过大，可以采取分期开发的方式，逐步投入资金。投资者要充分考虑我国住宅方式、消费观念对房地产市场的影响，及时掌握国家小城镇房地产发展状况，使投资项目在功能设计、结构安排、新材料、新能源的运用上，能不断满足消费市场的特殊需求，保证投资开发项目与消费市场的需求保持一致。

同时，必须考虑市场购买力，找到最佳的价格定位。小城镇房地产价格较低，利润空间相对较小，降低每套住宅价格主要靠减少面积。从中央政策来看，2006年5月17日出台的《国务院关于促进房地产业健康发展的六点意见》(简称“国六条”)中提出，“切实调整住房供应结构”，“重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租住房”。国务院办公厅在转发建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》中提到，“要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房”，“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上”。这些都充分体现了广大城镇居民购买力并不强大，需要的中低价位、中小套型的普通商品住房、经济适用房和廉租住房。

3．提升企业自身素质。加强管理。确保工程质量。开发企业要理顺企业体制，广开资金筹措渠道，提升开发实力，引进管理人才，提高管理水平。开发企业要高度关注工程质量，要实行项目监理制度，聘请工程监理公司对项目施工进行全面监督和管理。项目施工是一项非常复杂的系统工程，需要较全面的专业知识和实践经验，而绝大部分投资者或开发商并没有能力也没有足够的精力来直接从事项目的管理。因此，有必要聘请有资质的工程监理队伍对项目施工全过程进行监督和管理。一方面督促施工方严格履行施工合同，对项目工期、质量实行严格控制，对材料设备等资金成本进行严格监管，并加强施工现场经济签证，有效控制施工质量和工程成本。

推行项目负责人制度，从房屋的规划设计到竣工验收，全程都要加强管理，确保质量。要向消费者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，切实保障消费者的权益，获得消费者的认可，促进潜在消费群体的消费。

第3篇：房地产投资与风险分析范文

关键词：房地产投资；风险分析；风险防范

我国房地产投资市场在经过2010年政府新一轮宏观调控后，2011年随即面临多重考验，后续市场还存在诸多不确定因素，在CPI高涨、城市化进程加剧等客观因素的推动下，房地产投资者必须清醒把握房地产投资的各种风险因素，采取有效的防范措施，以获得预期的经济收益。

一、房地产投资主要风险因素分析

房地产投资需要经历投资机会分析、实施与管理、投资后的评价与分析三个主要过程，其中某个环节的变化或某个因素的形成都会给房地产投资带来风险。概括起来，影响房地产投资的主要风险因素包括以下五种因素。

1.政策风险

政策风险是指由于国家或地方政府实施政策的变化给房地产投资带来潜在的经济损失，主要包含土地管理政策、住房结构政策、宏观投资规模控制政策、税收政策以及环境保护政策等方面的风险。由于政策的变化而带来的风险将对房地产投资产生重大的影响。房地产业作为我国国民经济的主要支柱产业，在当前我国房地产市场有待完善的情况下，政策风险对房地产投资的影响尤为重要。

2.市场风险

市场风险是指由于供求关系变化，引起房地产投资市场中投资主体进行的投资行为变化而带来的投资潜在损失。房地产市场中购买能力下降、劳动力价格上涨或原材料价格上涨等都会对房地产投资带来较大的风险。

3.金融风险

金融风险是指由于利率、融资规模等的变化对房地产投资者带来的损失。房地产投资数额巨大，对利率、融资规模的依赖非常大。当可融资规模减少时，房地产投资者自有资金投入增大，会产生资金流动困难的情况，容易产生财务风险；当利率上升时，房地产投资者投资成本增大，在房地产市场购买能力下降的情况下，将可能产生投资实际收益率降低的风险。

4.技术风险

技术风险是指由于技术进步对房地产投资者带来的可能性损失。技术风险主要包括建筑施工工艺和技术、建筑设计、建筑材料等方面的更新而带来的风险。

5.自然风险

自然风险是指自然原因对房地产投资造成损害的风险，如地震、火灾、洪水、风暴、雪灾等等。这些风险出现的几率相对较低，可一旦出现，造成的投资损失是相当巨大的。

二、房地产投资风险的防范策略

房地产投资风险的防范关键在于能否采取有力的措施规避和控制风险,从而减少投资者的收益损失。根据可能造成投资损失的主要风险因素分析，投资者应从以下四方面采取措施。

1.把握政策变动，关注市场动态

当前我国房地产投资正处于高速发展的时期，国家和地方政府宏观政策调控频繁，这就要求房地产投资者在进行投资决策前，应加强对房地产相关法律、法规，国家税收政策、财政政策及货币政策等政策的研究，把握国家政策的宏观动态；同时对投资项目进行全面的市场调查和分析，掌握价格、竞争情况及未来市场的变化趋势等。通过对各项政策的研究和市场调查分析，既有助于房地产投资者确定正确的投资方案，又利于其根据政策和市场变动及时调整投资策略，有效控制政策风险。

2.优化投资组合，防范市场风险

房地产投资是投资周期长、高风险的活动，同时各类房地产投资在风险程度、预期收益和资金总量方面各不相同。房地产投资者应当合理选择不同投资可靠性的投资组合方案，维持稳妥投资与积极投资的比例关系，尽量在投资整体安全性保障的前提下使整体收益提高；注意房地产投资结构的优化，合理确定长期投资与短期投资的比例，尽可能缩短投资回收期，降低投资成本，以规避和防范市场风险。

3.合理融通资金，减少金融风险

房地产投资数额巨大，通常采取融资的方式满足其投资需求。而金融风险的存在，要求房地产投资者在投资机会分析时要在考虑贷款规模减少和利率可能升高的基础上进行，合理安排投资资金，确保自有资本金充足，在出现金融风险的情况下，能够迅速实现资金周转，从而对金融风险进行防范。另外，房地产投资者可以合理利用固定利率的抵押贷款，将因利率引起的金融风险转嫁给银行。

4.加强保险意识，规避自然风险

房地产投资者可以通过对投资实物进行房地产保险，将地震、火灾等不可抗拒力带来的自然风险转移给保险公司, 降低自身损失，从而为房地产投资者规避自然风险。

总之，现阶段房地产投资者应理性对待风险，充分考虑自有资金情况，及时注意使用多种投资方式，提高风险预判能力和风险承受能力，分散风险，减少损失，达到投资利润最大化的目标。

参考文献：

［1］刘秋雁.房地产投资分析［M］.东北财经大学出版社，2007-09.

第4篇：房地产投资与风险分析范文

【关键词】房地产；投资；风险

1 引言

房地产业对国民经济有重要的拉动作用，而且它也一直被认为是一种高收益的投资，因此，房地产投资将成为今后几年内社会投资的一个持续热点。但是房地产投资过程是风险和收益并存的，而且受各个方面的影响很大，尤其在我国当前经济转轨时期，风险更是房地产商必须考虑的方面之一，因此研究房地产投资的风险以及风险规避措施有着重大的现实意义。

2 风险和房地产投资风险概论

风险即某一特定危险情况发生的可能性和后果的组合。风险有两种定义：一种定义强调了风险表现为不确定性；而另一种定义则强调风险表现为损失的不确定性。若风险表现为不确定性，说明风险产生的结果可能带来损失、获利或是无损失也无获利，属于广义风险，金融风险属于此类。而风险表现为损失的不确定性，说明风险只能表现出损失，没有从风险中获利的可能性，属于狭义风险。本文是从狭义概念方面进行房地产投资风险的研究。

房地产投资风险是指房地产投资主体直接或间接地把一定量的资金投入房地产项目，在开发过程中，由于受到多种不确定因素影响而造成的房地产项目没有达到预期的利润甚至赔本。由于房地产的寿命周期持续时间比较长，资金需要比较大、受外界因素影响比较多而且比较大，因而在其周期的的各个阶段，投资者均要面临各种各样的风险[1]。

3 房地产投资过程风险分析

房地产投资周期，是一个动态过程，充满着不确定性。任何一个环节的疏忽都可能导致投资的失败，投资者必须对各个环节的不确定因素进行识别并加以防范。

3.1 投资决策阶段的风险

在房地产开发中，这一阶段特别重要，是房地产开发过程中拥有最大不确定性、风险最大的阶段， 决策的正确与否关系到这个开发项目的成败， 因为任何一个开发项目都有其差异性，所做计划工作的多少，必须与公司的规模和项目的规模相适应。房地产投资决策阶段的风险可从政策、经济、区域社会环境、开发时机等四方面进行分析。

3.1.1 政策风险

产业政策风险。国家强调大力发展第三产业会直接促进城市商业和服务业、楼宇市场的繁荣；政府通过产业结构调整，降低房地产业在国民经济中的地位，紧缩投资于房地产业的资金，将会减少房地产商品市场的活力，给房地产投资商带来损失。

金融政策风险。由于房地产投资金额大、投资周期长，这就注定外部资金尤其是银行贷款额相当大。因此，国家金融政策的调整对房地产业发展有着不可替代的影响。其中，金融政策风险中的利率风险对房地产投资的影响尤为重大。利率风险是指资金利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。该风险存在于房地产投资的全过程。由于房地产企业负债规模较大，当利率上升时，企业支付的利息随之增高，资本成本增大，楼盘成本加大，如果价格调高，楼盘卖不动，如果价格不动，则利润减少甚至为零，更坏的结果是销售价格低于成本、亏本。

土地政策风险。土地产权制度的变更、不确定，不同的土地取得方式（公开拍卖、招标和协议房市）、土地调控制度以及不同的土地政策执行力度都会带来房地产投资风险。

税收政策风险。房地产投资中，各种税费名目繁多，占开发成本的相当大的比例，因此，一旦提高税率，房地产商将面临巨大成本风险[2]。

城市规划风险。城市规划导致的布局调整和城区功能调整、交通的变化等来对房地产业带来重大影响。

3.1.2 经济风险

市场供求风险。任何一项投资都始于市场，终于市场。房地产项目建设周期一般较长，房地产商在投资决策前，必须关注市场行情的变化，预测未来房地产市场的走势。投资决策准确与否，直接关系到房地产商品的利润能都实现。

通货风险。房地产投资周期较长，期间可能遭受由于物价下降带来的通货紧缩风险，也可能遭受因物价上涨而形成的通货膨胀风险。

3.1.3 区域社会环境风险

房地产项目的不可逆性和地理位置固定性，使得开发区域社会环境风险对于房地产项目投资决策具有更重要的意义。

3.1.4 开发时机选择风险

由于房地产开发周期长，易受国民经济的影响，因此经济发展趋势就成为影响开发时机的主要因素。在经济发展的成长期，各类房地产需求旺盛，房地产可望获得较好的收益。当经济不景气时，房地产市场供过于求，房价下跌，房产难于租售，导致巨额资金占用和成本上升，预期的收益变成了实际的亏损[3]。

3.2 土地获取阶段的风险

土地获取是进行房地产投资前期阶段中除投资决策以外最为重要的一个环节。在此阶段，征地拆迁耗资费神，风险较大。征地拆迁涉及许多法律和安置补偿等社会问题，由于我国法律建设以及个别民众的心理因素，使拆迁很难顺利进行，最终投资者不得不付出比预期更多的金钱和时间，承受更大的机会成本。

3.3 项目建设阶段的风险

3.3.1 工期拖延风险

工期延长，一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化，错过最佳租售时机，如已预售，会承担逾期交付的违约损失、信誉损失[4]；另一方面，会增加投入资金利息支出，增加管理费。

3.3.2 项目质量风险

质量是企业的生命。开发项目质量主要体现在项目的适用性、可靠性、经济性、美观与环境协调五个方面。企业一旦因质量问题失去了市场或被告上法庭，就很难再维系，最后只能淡出房地产界。

3.3.3 开发成本风险

房地产项目开发成本风险源于开发的各个阶段。建设前期对项目成本的影响程度达95%～100%，越到后期影响程度越小。

3.4 经营管理阶段的风险

3.4.1 营销策划风险

在房地产营销策划中，价格定位、销售渠道、营销方式等都是很重要的方面。因为消费者对价格最敏感，价格过高远离市场会引起房地产销售困难，难以实现利润；而价格过低不仅会减少房地产上的利润，还可能致使消费者怀疑商品房的质量，从而影响房地产商在市场中的形象和信誉风险[5]。

3.4.2 物业管理风险

房地产开发投资竞争日益激烈，消费者不仅注重其价格和质量，而且还十分注重其售后服务，即物业管理[6]。不良的售后服务以及不合理的得物业管理收费都是导致企业信誉不佳、难以发展的重要原因。

4 房地产风险防范建议

4.1 进行充分的市场调查分析以做出科学的项目决策

由于房地产投资一旦展开进行，所面临的将是一个相对狭窄的消费市场，这就具有较大的风险性。通过房地产市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析，从中选择社会最需要的并能够取得较大收益的投资项目，这将直接影响到房地产投资项目的成功与否。

4.2 在投资决策时考虑银行贷款利率提高的可能

银行贷款利率的提高，是发生频率相当高的事情。特别是近两年，银行几次加息，且间隔时间非常短。为了降低由此带来的风险，一是在签订银行贷款合同时，尽量选择固定利率；二是在评价投资方案时，预先就对银行贷款利率的提高做出防范。三是在进行投资方案的评价时，对银行贷款利率并进行灵敏度分析，充分考虑贷款利率可能带来的风险。

4.3 采取有效措施转移风险

首先，投资者通过合同，将风险损失转由另一方承担和赔偿。例如，可通过房地产开发建设合同转移风险。在责任问题中，合同双方可以充分利用它，巧妙地转移风险损失责任。如一般房地产建设工程工期较长，施工期间将面临建材、设备市场价格波动等风险。投资者可在协议条款中载明，若承建方造成工期延误及其他损失时，责任和费用由承建方承担。

其次，可以通过保险进行转移，即参加保险，以小数额的保费为代价，避免所承受的风险。不过，不是所有的风险都是可通过保险来转移的[7]。保险公司经营的范围只包括纯粹保险。所以，房地产投资风险的转移，部分性地受到限定。

4.4 运用投资组合巧妙减小风险

不同类型房地产的商业风险不一样，获利能力不一样，为了降低投资的商业风险，又要保证获取预期的投资收益，较理想的对策是进行房地产类型组合投资。利用不同类型房地产功能的相互补充，以及不同类型房地产资金的调剂作用，适应市场需要，能提高总体抗风险能力和获利能力。

4.5 健全监管机制，加强工程建设管理

工程建设既是投资项目资金的消耗过程，又是工程项目建设完成过程。在这一过程中节约资金的可能性很小，但增加资金的可能性很大。因此房地产商要认真签订施工合同，保证经济利益，聘请工程监理对项目施工进行全面的监督和管理，在施工过程中不对施工图做较大的修改等有效的管理措施，减少因工期、质量、成本所引起的风险[8]。

4.6 风险自留

风险自留是指当房地产项目中的某种风险不能避免、控制、转移或因冒该风险可能获得较大利润时，房地产开发商采取较现实的态度，在不影响其大局利益的前提下，自身将这种风险承担下来，并承担风险所致的损失。风险自留是一种重要的财务型风险处理手段，其实质是在风险发生并造成一定损失后，房地产开发商通过内外部资金的融通来弥补受损单位所受损失，即在损失后为其提供财务保障。风险自留还是处理残余风险的一种技术手段，在某些情况下也是唯一的风险对策。

4.7 创新营销方法来控制风险

目前，房地产商通常采用的方式有分期付款、贷款购房、预租预售等。分期付款是目前大多数国家房地产业销售主要方式。贷款购房也称为按揭方式，是指由金融机构或其他机构提供给消费者用于购买住房的贷款及其担保，促进了住宅的商品化，购房者可以在贷款银行先存入全部房屋价款的30%或40%的存款，以此作为购房的首期付款，其余由银行贷款垫付，并且由开发公司为购房者提供不可撤销的全部担保。为了分散投资风险，减轻借贷压力，投资者可以通过预租预售的形式出售房地产[9]。投资者应该积极研究和分析当前的金融政策，采取有效的销售方式来规避和分散投资过程的风险。

5 结语

随着市场经济的发展，企业经营环境日趋复杂，经营风险也大为增加。企业、行业之间的竞争日益加剧，如何防范风险、加强风险管理，已成为企业经营者面临的重要问题。特别在当前后危机时代，房地产企业进入新一轮洗牌，如何加强风险控制，寻求在微利时代下的盈利之道、生存之道，显得尤为重要。本文在此对房地产投资过程中可能产生的风险以及如何防范风险进行粗浅探讨，希望能对房地产投资有所借鉴。

参考文献：

[1]张建旭.房地产投资风险分析与防范研究[J]. 经营与管理，2008，（1）

[2]方圆，高莹莹.浅议房地产开发投资风险与应对措施[J].华商. 2007，（22）

[3]朱泽标.中小房地产公司开发全程面临的主要风险与管理[J].科技创新导报. 2008，（21）

[4]褚惠玲.房地产开发企业风险分析与防范[J]. 现代经济信息. 2009，（15）

[5]万俊.房地产租售与物业管理阶段风险分析[J].建筑管理现代化，2000，（3）

[6]刘加刚.售后回租投资型物业的优劣势分析[J].房地产市场，2004，（3）

[7]曲波.中国房地产周期波动的评介与探析[J].中国房地产金融，2003，（2）

[8]奇光.对当前房地产市场的基本判断和政策建议[J].中国房地产金融，2003，（3）

[9]邵谦谦，王洪.日本房地产泡沫的成因分析继对我国的经验借鉴[J].中国房地产金融，2003，（5）

第5篇：房地产投资与风险分析范文

关键词:房地产投资风险;风险调整系数法;肯定当量法

中图分类号:F293.3文献标志码:A 文章编号:1673-291X(2007)01-0174-03

一､房地产投资风险的类型

房地产投资风险涉及政策风险､社会风险､技术风险､自然风险和国际风险等,而这其中对房地产投资影响较大,同时又是可以预测､规避的主要是经济风险｡经济风险主要包含市场风险､经营风险和财务风险等｡

1.市场风险,指由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产投资者带来的风险｡其中主要有:

(1)流动性和变现力风险

由于房地产是低流动性资产,这就决定了投资在房地产上的资金流动性差､变现能力弱｡也就是说,当房地产投资者在急需资金时,无法将其手中的房地产很快脱手,即使投资者能较快地完成房地产交易,也很难以合理的价格成交,从而大大影响其投资收益,所以,房地产不能流动及其变现上的困难,给房地产投资者带来了变现及收益上的风险｡

(2)购买力风险

指由于物价水平上升而使投资者出售或出租房地产获得的现金的购买力下降的风险｡这里的风险主要出在投资者提价的“时滞”上,特别是在高通货膨胀时期｡购买力风险也会影响消费者,但在货币购买力水平普遍下降的情况下,人们会把有限的购买力用到最急需的消费上,从而影响了对房地产的消费购买,这样即使房地产本身能够保值,由于人们降低了对它的需求,也会导致房地产投资者遭受一定的损失｡

(3)利率风险

指由于利率的变动给投资者带来损失的可能性｡利率变动对房地产投资者主要有两方面的影响:第一,对房地产实际价值的影响｡一般使用高利率折现,会降低投资者的净现值收益;第二,对房地产债务资金成本的影响｡贷款利率上升,会直接增加投资者的开发成本,加重其债务负担｡

2.经营性风险,指由于经营上的不善或失误所造成的实际经营结果与期望偏离的可能性｡这种风险即与企业内在因素有关(由于投资者得不到准确充分的市场信息,而可能导致经济决策的失误),也与经济环境因素的影响有关(如房地产市场､房地产价格､国家政策等)｡

3.财务风险,指由于房地产投资者运用财务杠杆,即在使用贷款的条件下,既扩大了投资的利润范围,同时也增加了不确定性,增加的收入不足以偿还债务的可能性｡另外,违约风险也是财务风险的一种,违约风险指由于投资者财务状况恶化而使房地产投资及其报酬无法全部收回的可能性,或者是房地产购买者不能按约按期支付购买房款,拖欠严重,使投资者入不敷出所造成的一种风险｡

二､房地产风险分析方法

经济的不稳定和市场的不完善,使风险总是客观存在的,因此,在进行投资决策时必须给以充分的重视｡房地产投资风险分析常用的方法是风险调整贴现率法和肯定当量法｡

(一)风险调整贴现率法

这种方法的基本思想是对于高风险的项目,采用较高的贴现率去计算净现值,然后根据净现值法的规则来选择方案｡问题的关键是根据风险的大小确定风险因素的贴现率即风险调整贴现率｡

1.计算公式

风险调整贴现率的计算公式为:K=i+b×Q

式中:K――风险调整贴现率

i――无风险贴现率

b――风险报酬斜率

Q――风险程度

2.风险调整贴现率法的计算步骤:

(1)风险程度的计算

首先,计算方案各年的现金流入的期望值(E);

其次,计算方案各年的现金流入的标准差(d);

再次,计算方案现金流入总的离散程度,即综合标准差(D);

最后,计算方案各年的综合风险程度,即综合变化系数(Q)｡

(2)确定风险报酬斜率

首先,计算风险报酬斜率(b);

其次,根据公式:K=i+b×Q确定项目的风险调整贴现率;

最后,以“风险调整贴现率”为贴现率计算方案的净现值,并根据净现值法的规则来选择方案｡

例如,假设有两个房地产项目方案A､B,两方案的风险和期望的现金流相同,只考虑一年的现金流情况,两方案的资本支出即初始现金流相同,无风险报酬率为6%,投资方案A､B的现金流量如表1:

计算为:

E(A)=E(B)=3000 D(A)=D(B)=632.4 Q(A)=Q(B)=0.21

K(A)=K(B)=I+B*Q=6%+0.1*0.21*100%=8.1%

NPV(A)=1775

NPV(B)=1375

(注:计算过程略｡K代表风险报酬率,I代表无风险报酬率,B代表风险报酬斜率,Q代表风险程度｡B假定为0.1｡)

(二)肯定当量法

这种方法的基本思路是先用一个系数把有风险的现金收支调整为无风险的现金收支,然后用无风险的贴现率去计算净现值,以便用净现值法的规则判断投资机会的可取程度｡

其计算公式为:

式中:at――t年现金流量的肯定当量系数,它在0-1之间

i――无风险的贴现率

CFAT――税后现金流量

在运用肯定当量法时,关键是确定肯定当量系数｡肯定当量系数是指肯定的现金流对与之相当的不肯定的期望现金流的比值,它代表了投资者对风险的态度｡此系数的确定有几种方式,如根据历史资料进行推断､由经验丰富的分析人员进行主观判断､根据变异系数与其之间的关系来确定,在此我们不做详细讨论｡

由上面的计算可知变异系数为0.21,根据变异系数和肯定当量系数的关系,肯定当量系数为0.8(经验数据)｡

因为E(A)=E(B)=3000,所以,两个方案的肯定当量为3000*0.8=2400,由此,我们可以得出NPV(A)=2400/(1+6%)-1000=1264;NPV(B)=1015｡

(三)风险调整贴现率法和肯定当量法的比较分析

从上表可知,运用风险调整贴现率法计算的两方案净现值的差额为400,肯定当量法差额为249｡可见,在房地产投资方案的评价中,风险调整贴现率法比肯定当量法产生的偏差大｡考虑到风险因素,风险调整贴现率有以下两点不足:

第一,此方法把时间价值和风险价值混在一起,并据此对现金流量进行贴现,意味着风险随着时间的推移而加大,这种情况往往与实际情况不符,甚至是相互矛盾的｡因为,在实际中的很多投资在投资初期风险比较大,而随着时间的推移,由于投资者对市场变化的趋势有了清晰的认识及内部管理方式的改进,现金流会逐渐趋向稳定,风险也随之减少｡

对资金投放战略来说,投资项目的现金流入一般发生的时间比较晚､持续时期较长｡所以,在运用风险调整贴现率时偏差更大｡

第二,此方法在计算净现值时,在方案持续时期内运用统一的贴现率｡而我们知道,在项目持续期间内,其风险可能会随着认识的不断加深和环境因素的改变而变成肯定因素｡因此,我们在进行贴现求净现值时,不能每一个期间都采用同一个贴现率｡尤其对于战略方案来说,在较长的时期内风险波动会更激烈,相同的贴现率会严重失实｡

这样,与风险调整贴现率法相比,肯定当量法主要表现出以下两个优点:

第一,此方法充分考虑了时间因素｡风险的不同会体现在不同的变异系数上,从而表现出不同的肯定当量系数,这比较符合现实情况｡当然,为每一年准确确定肯定当量系数,在实践中是很难的｡对此,我们可以将战略项目分为战略引进阶段､战略发展阶段､战略成熟阶段和战略衰退阶段｡在每一个阶段,风险的特征和大小是相似的,具有一定的统一性｡这样就可以为每个时期确定一个肯定当量系数,既保证了效率又保证了效果｡

第二,运用肯定的现金流易被接受｡风险管理思想认为,“肯定的一元钱与不肯定的一元钱的价值是不同的”｡肯定当量法先将不肯定的一元钱转化为肯定的一元钱,将有风险的现金流转化为无风险的现金流｡在现实中,作为风险厌恶型的决策人员从心理上容易接受｡

从以上的分析可以看出,肯定当量法克服了风险调整贴现率法夸大远期风险的缺点,可以根据各年不同的风险程度,分别采用不同的肯定当量系数｡这样,在对投资项目的评价就相当准确,因此,在实际中应对其进行推广｡

三､房地产投资风险的规避与控制

高风险高收益､低风险低收益的关系决定房地产投资既是一种高收益的投资项目,同时也是一种高风险的投资项目｡对于风险,很多人倾向于尽量回避,以最少的风险获得更高的收益｡但是在房地产投资过程中,风险是客观存在的,对风险的认识在于能及时地发现或预测到并能及时地采取有效的措施对其进行化解､减轻和控制,降低投资者预期收益损失的可能性,并减少风险的危害性｡

规避和控制风险的基本思路是对于某种损失出现的可能性大小及其程度高低做出判断并进行调整,进而尽可能地降低这种可能性,具体方法有:

1.风险规避｡规避风险方法的原理非常简单,即在预期收益相同的情况下,投资于风险小的房地产投资项目｡房地产投资项目种类较多,它们的风险度大小不一,有的风险度较大,可能遭遇的不确定性因素也较高,而有些投资项目的风险度较小,选择风险度小的投资项目,可以使投资收益得到有效的保证｡

2.风险转移｡指房地产投资者以某种合理､合法的方式将风险损失转给他人承担｡如:在租赁房地产业务中,租约规定承租人负担所有的经营费用､维修､保养费用甚至税收,就能将经营风险转移给承租人;在长期租约中,规定租金随着物价指数上升而相应地变动,就能把购买力风险转移给承租者｡在开发商与建筑商的施工合同中,规定建筑材料由建筑商采购,也起到了类似的作用｡

3.风险预控｡风险无非是指在投资经营中存在各种不确定因素,从而使实际收益偏离预期收益的可能性｡减少这种不确定性从而减少这种偏离的最好办法,就是通过市场调查,获得尽可能详尽的信息,把不确定性降低到最低限度,从而较好地控制房地产投资过程中的风险｡

第6篇：房地产投资与风险分析范文

【关键词】房地产业；投资风险；对策分析

近年来国家不断推出新的调控政策，控制房价的的非理性增长。房地产企业面临着的风险影响因素也不断变化，对投资风险进行正确评估，减小风险对收益的影响程度，提高项目的投资效益，对于指导项目开发具有非常重要的意义。

一、我国房地产业投资风险分析

1、政策风险

政策风险是指由于政策发生变化给房地产生产者与经营者带来的经济损失。由于房地产业在我国国民经济中占据着越来越重要的地位，其发展对于其他产业的发展以及整个国民经济都具有不可替代的作用。因此，政府会根据国民经济的发展情况对房地产业进行宏观调控，使房地产业与其他产业相协调，共同促进国民经济的健康发展。政策风险是影响房地产投资的重要风险因素之一，包括产业政策、土地政策、经济体制及住房制度改革等，它们都会对房地产投资者的收益目标带来很大的影响。

产业政策风险是政策风险中的重要方面，是指因产业政策和产业结构发生变化对房地产生产者和经营者带来的经济损失。如“上海国五条细则”：“坚决抑制投资投机性购房，严禁发放第三套及以上购房贷款；同时要增加普通商品住房用地供应，按照全年供应量不低于前5年年均实际供应量的要求。”这在一定程度上抑制了商品房的需求。当前的土地制度使土地供应逐年呈现负增长，而货币不断超发，也使得投资渠道缺乏。土地使用年限的减少、补偿费用的收取都可以增加房地产开发的成本。经济体制的改革刺激了经济的增长，增加了人们的收入水平，进一步提高了公众的购买力，刺激了商品住宅房的需求。

2、经济风险

经济风险是指一系列与经济环境、经济发展有关的不确定因素的出现对房地产投资产生影响的可能性。主要包括市场供求风险、融资风险、利率风险以及国民经济发展风险。市场供求风险，由于房地产项目的价值通常比较大，因此受供求关系的影响较大。市场的供给与需求是不断变化的，当供给短缺或需求不足时，房地产市场的主体就会受到损失。这种供需之间的不平衡，就会给房地产投资者带来巨大的损失，因此房地产企业要根据市场的供需变化的客观规律进行科学预测，规避市场供求变化带来的投资风险。

房地产投资者一般会借助于各种融资工具，有研究表明，在大部分的房地产投资中，贷款额度占到总投资一半以上，甚至更高。比率的大小受投资的成本以及项目的预期收入及贷款利率等因素的影响，贷款的利率越高，房地产企业的贷款成本就越高，而降低了市场购买力，最终导致房产预期收益的减少。反之利率越低，贷款成本越低，人们的购买力旺盛，房地企业更容易得到较好的收益。此外国民经济的发展水平也会影响房地产市场，经济越发达，房地产市场越繁荣，而经济停滞，房地产市场也会呈现萧条。

3、技术风险

技术风险是由于技术部门设计或施工管理技术不足而给房地产企业带来的经济损失。随着科学技术的不断发展，房地产市场化程度的不断深入，人们对住房消费的需求苛刻程度增加，因此，企业要提高施工技术，率先将其应用于房地产项目中，不断满足消费者对住房质量的要求，提高市场竞争力。技术风险主要包括建筑材料的更新、施工技术和革新、计算失误风险等，如果不能处理好这些技术问题，将会给房地产企业带来直接经济损失。

4、购买力风险

购买力风险是指由于投资完成后收回的资金与初始投入的资金相比，由于购买力的减低给投资者带来的风险。由于房地产投资资金大、周期时间长，其投资风险的高低与通货膨胀率存在着很大的关系，只要存在通货膨胀因素，投资者就面临着通货膨胀的风险。因此，房地产投资者应该十分关注此风险因素的影响，并且通过适当的方法来减少通货膨胀风险。如，可以通过适当调整其要求的最低收益率来降低该风险对实际收益率的影响程度。

5、自然风险

自然风险是由于不可抗力的因素变化而对房地产商品开发过程中或着已经开发完成的商品的危害，从而给房地产企业造成的经济损失。自然风险主要包括地震、洪水、火灾、泥石流等灾害。因此房地产企业可以根据当地的地理气候条件来购买相应保险规避风险，减少自然灾害对项目造成的经济损失。

二、房地产业投资风险规避策略

1、顺应政策导向，把握投资时机

要顺应政策导向，对房地产市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析，房地产市场需求基本上是一种引致需求，相对投资项目的销售来说这种需求是一种有支付能力的需求，包括现实需求和潜在需求两部分。要从宏观经济上分析经济发展水平，从微观上分析影响房地市场的相关因素，合理预测房地产市场的需求类型和需求量。把握房地产周期波动，合理选择投资时期。根据马斯洛“需求层次理论”，对住房需求，了解消费者需求，不断开拓市场，对项目开发方案进行评价和风险分析，选择可靠性强、风险小的开发方案，保证项目收益。

2、合理分配资金，提高保险意识

在房地产企业投资时，在收益相同的前提下总是追求风险最小，或着在风险相同时追求利益最大化。在投资时，要注意合理分配资金，灵活应用投资组合理论，选择不同区域的投资组合或不同房产类型的投资合等来达到分散风险的目的。投资者要依据房地产投资的风险程度和获利能力，遵照一定的原则搭配各种不同的房产类型以降低投资风险。要提高保险意识，通过保险手段来转嫁风险，通过向保险公司投保，缴纳保险为代价，将风险转移给保险来承担，降低自身的损失程度。也可以通过拟定正当、合法的合同条款将风险转嫁给其他经济单位，如可将施工过程中危险性较高的工作转色给其他专业施工单位，减少自身承担的风险责任。

3、完善监管机制，加强施工管理

房地产业是一个高风险行业，这就需要强化业务宏观指导，建立地区房地产市场监测机制，建立房地产市场定期分析报告制度，探索住房金融改革以及发展的深层问题。加强工程施工过程的管理，创新施工工艺，将其率先应用在施工过程中，提高工程质量，树立品牌意识。对于难度较大的工程项目，可以转包给专业施工团队，提高施工质量，降低自身风险。

4、提高管理水平，降低决策风险

房地产开发必须建立一支高水平、专业的开发团队，提高管理水平，要加强对房地产市场的调研，对方案进行可行性研究。要对影响项目开发的政治、经济、社会及环境因素进行的搜集与分析，建立信息系统，通过科学预测、对项目的定位，选择合适的投资时机以及投资项目的类型，降低投资开发的盲目性带来的风险。通过对政策走势的研究、房地产行业发展的趋势以及消费需求等问题进行分析，将不确定的因素控制到最低，为投资决策提供前瞻性和科学性依据，确保投资决策的正确性，降低决策风险，从而更好地控制房地产投资过程中的风险。

房地产业作为我国市场经济的重要组成部分，具有高风险、高效益的特性，市场存在着诸多的不确定性。这就需要房地产企业在投资决定前进行科学分析来预测风险，预先采取规避措施，将风险控制到最低限度，从而减少不必要的损失，提高房地产企业的收益。

参考文献：

第7篇：房地产投资与风险分析范文

论文关键词：商业房地产投资风险　防范风险　防范

论文摘要：商业房地产的投资在我国乃至于全球都是备受瞩目的，因为房产投资本身的获利有着不可估量的前景，不过跟一般的投资项目一样，商业房地产的投资风险也是存在的，怎样正确认识商业房产的风险并通过有效的措施进行防范，是本文讲述的重点。

由于前期国家出台了很多关于商业房产方面的有利措施，所以现在很多人愿意投资商业房产，以获取既得利益。不过商业房地产有其自身的发展规律和特点，它的投资风险也很大。尤其随着国家近期房产政策的调控，部分城市的房产价格肯定会降下来。作为商业房产，由于投入比较大，房租比较高，房价也一直在攀升，超过了商家所能接受的范围，这样房产投资就很有可能面临巨额资金难以收回的情况。所以我们应该正视商业房地产的投资风险，并采取策略应对其带来的风险。

一、商业房地产的概念及特点

所谓“商业房地产”，顾名思义，就是指用作商业用途的房产。像是商超，酒店，街道上的商铺，还有那些商业广场，批发市场或者是购物中心等所用的房产都属于商业房地产。表现最突出的就是购物中心，它是最典型的一种商业房地产形态。当然，之所以叫做商业房地产，肯定跟住宅地产有明显的差异。首先，商业房地产的收益高。不同于住宅直接贩卖，商业房产主要靠租金来增加收入。所以地段的好坏，建成后的管理层次，开发商的商业品牌，最终的资金流通程度对于房租的多少都会产生作用，而且影响深远。商业房地产的收益还跟当时的物价水平紧密相连，随着物价的上涨，房租也有可能随之上升。其次，商业房地产的经营方式相似，但内容多种多样。虽然商业房地产一般都是将各个店铺租给相应的商家，然后通过租金来获益，但是出租给商户的经营模式是多种多样的，不管是搞餐饮还是搞IT都可以。再次，商业房地产一般投资规模大而且建设周期和资金回收期比较长。就像购物中心，如果要建成一个特色的商业区，前期必须投资大量的资金，而且大部分的商业房地产都要经历两到三年的过渡后才能走向正轨，这就要求房产开发商有雄厚的资金来周转才行。最后，对于商业房地产来讲，经营管理要求也会偏高一些。由于商业房地产经营的好坏直接决定自身的盈利状况，而且现在商业房产的市场竞争特别激烈，所以对于经营管理者的要求也变得比较苛刻。

二、商业房地产的投资风险

由于商业房地产本身投资比较高，收益比较慢，所以在此过程中肯定是存在一定的风险，加之商业房地产的投资回报率比较高，所以高收益肯定包含高风险。从宏观和微观两方面考虑，现在商业房地产的投资主要风险如下：

(一)经营风险

经营风险是针对于商业房产投资者而言的，是指由于自身的经营问题而导致收益水平实现率不够或是没有实现收益的问题。也可以说是资金流出与期望不符的风险。这种风险主要来自于投资企业或者投资者自身的内在因素，如果经营管理不善，决策出现严重失误就很有可能导致运营成本增加，期望值减低。值得一提的是，经营风险也是目前商业房地产面临的最主要的风险。

(二)财务风险

财务风险是指商业房地产投资者或者其它主题财务因受到影响而使得商业房地产不能完工或者不能形成资金回收等状况。第一，投资者在运用财务杠杆时可能带来风险。所谓财务杠杆指的是投资者运用借贷的资金来扩大自身的透支产出，这样就会导致投资的不确定性增大，从而不能达到预期收益的可能性也会增大。第二，拖欠风险也是应该考虑的问题。当房屋购买者或者租赁者不按时交房租或者借款的时候，由于拖欠自己所带来的风险就压到了商业房地产投资者的身上。

(三)市场风险

市场风险是指由于商业房地产市场价格得变动而给房产投资者带来损失的风险。这一点是很值得重视的，因为市场风险是最难把握的，它会随着市场的走向而变动。

(四)利率风险

利率风险顾名思义就是指商业房地产投资因为利率的变化而影响收益所带来的风险。众多周知，商业房地产在开发初期的投资力度都是很大的，所以大部分的开发商都会选择跟银行合作，进行贷款等动作，这样一来，银行利率的增减就跟商业房产的投资风险直接挂钩了。 转贴于

(五)无流动性变化风险

由于商业房地产从建房开始都是不能流动的，所以投资进去的资金就不能够随时转出转进，这样就有可能由于投资周期过长，使用周期等早场房地产价值增大，交易成本也很高的局面，也由于这种流动性太差的原因很有可能导致投资收益水平，而造成无流动性变化风险。

(六)自然灾害带来的风险

自然灾害带来的风险估计一般人都可以理解，像是地震，水灾等风险对于商业房地产业也是不可抵挡的，不过这项灾害可以转嫁到保险公司那里，相对风险比较低。

三、商业房地产风险的防范策略

商业房地产的投资收益是建立在对未来房价走势判断的基础上的，只要判断的准确就一定能够得到好的结果。不过由于很多不确定因素的困扰，使得很多情况下房产的实际收益与预期收益偏差太多，所以防范这种预期收益的偏差成了商业房产风险最重要的防范策略。最好的办法就是通过仔细认真的市场调查，考虑各种因素，最终进行归纳统筹，得出最准确的数据最为投资依据。要做到这些，首先作为投资者来讲，要对经济市场比较了解，对于市场的走向要有比较深刻的意识，最重要的是要针对自己所投资的商业房产的未来发展有非常客观的认识，要能统筹全局，掌控趋势。其实防范商业房地产投资风险，大体上有这几种途径：一，风险规避、损失控制与风险转移。简单地讲就是回避一些风险比较大的项目，而选择风险较小的项目进行投资。这是一种最理性的策略，可以将房产投资风险降到最低。二，损失控制。它主要是指通过一些方式方法，而将房产损失控制到最低。就像我们可以通过改善管理方法，减少风险投资。三，风险转移。这点的意思就是把风险转嫁到其它项目或单位上，比如保险公司就是一个很好的平台。

总结

总之，商业房地产的投资风险是不可忽视也不可阻挡的。投资者在选择投资项目的同时一定要根据自身的状况慎重选择，尽量避免不必要的风险，必要时采取一定的措施，防范于未然。

参考文献

[1]杨洋，房地产估价风险分析与防范[J]价值工程，2010，26

第8篇：房地产投资与风险分析范文

【关键词】次贷危机；投资基金

Draws out the investment in real estates trust fund by the loan crisis the ponder

Yu Shuang

【Abstract】For the past year the country has enlarged to the investment in real estates management dynamics, to suppress the house price which stays at a high level, the country has released many regulative measures, causes the human to remember US’s loan crisis. The loan crisis is refers to, because the American overlying mortgage loans the borrower to break a contract increases, then affects the whole world money market turbulence which and the fluid crisis falls largely with the loan related monetary assets price causes. US’s loan crisis to American and the global influence is very huge, including to our country real estate market influence. Because our country real estate sources of fund channel is narrow, depends upon the bank loan most, our country credit system is not in addition perfect, therefore, has the loan crisis’s risk similarly. In this kind of situation, increases the real estate financing channel――to develop our country investment in real estates trust fund, absorbs the US investment in real estates trust development the lesson, is very essential. This article main mentality is: Enlarges from the country to the house price regulative dynamics and the American loan crisis associates increases the real estate financing channel, the development investment in real estates trust fund necessity, through to the investment in real estates trust fund’s superiority analysis, the risk analysis, proposed that our country develops real estate trust investment fund several suggestions.

【Key words】Loan crisis; Investment fund

引言

次贷危机是一次全球性金融危机，主要是因次级按揭贷款通过证券化这个变压器把风险高倍放大。

目前，国家加大了对房地产投资的管理力度，为了抑制居高不下的房价，国家出台了很多调控措施，特别是对金融机构贷款政策的调整。

房地产行业是资金密集型行业，这一特点决定了房地产行业实质上是一个准金融行业。相对于发达国家房地产业融资渠道来说，我国的房地产金融市场不完备，我国房地产企业的融资途径主要是通过银行贷款，而资本市场和其他融资渠道相对落后，在这样的情况下我国房地产市场存在着相当大的金融风险。

因此，思考我国房地产金融现状和存在的问题并提出解决方案，是解决房地产企业融资困难，化解银行房地产信贷风险，促进我国房地产业健康发展，提高人民生活水平的关键所在。

1. 次贷危机概述

要想了解次贷危机，必须了解它的含义、产生的背景及对影响。

1.1 次贷危机的含义：所谓的次贷危机就是指次级住房抵押贷款借款人大量违约而引起的信贷市场上的信用危机以及以次级贷款为基础资产发行的证券大面积缩水而导致的资本市场上的次级债危机。。

1.2 次贷危机的根源――资产泡沫：理论上来看，资产泡沫的源头是流动性过剩，当过剩的流动性纷纷涌向证券市场和房地产市场，就意味着过多的流动性资产追逐有限的投资机会，资产价格自然会上涨，如果这种投机逐利进一步发展，资产价格必然慢慢超过其真实价值而虚拟膨胀，最终产生泡沫资产泡沫一下子破灭，危机也紧随其后。

美国房市在次贷危机爆发前正存在着这样的资产泡沫，从2001年到2006年美国房价大幅上涨，而一路攀升的房价既没有建立在住房市场的真实需求上，也没有以居民可支配收入为支撑。资产泡沫化成为一个不争的事实，泡沫破裂只是早晚的灾难。

泡沫一旦被引爆，便会带来一系列的灾难性连锁反应，直至危机发生，次级住房抵押贷款危机（即所谓的次贷危机）便全面爆发了。

由于受到次贷危机的影响，使得美国人尤其是持有与次级贷款相关产品的人们的资产大幅度缩水，势必会影响到投资、消费、就业等多个方面，从而对美国的实体经济造成影响。全球经济的增长速度减缓。而次贷危机给全球金融市场带来的冲击，使得各国的与次级贷款相联系的银行、对冲基金、私人基金以及国家基金等都蒙受了巨大的亏损。同时，给各个国家的股市、债市、汇市都带来了巨大的波动，及时是对于像中国这样资本市场并不完全开放的国家来说，仍旧通过影响人们投资的信心而使证券市场持续下行。

2. 次贷危机与房地产融资

由次贷引发的资本市场的猛烈反应，使得对我国房地产发展的融资也有了再次探讨。房地产市场的健康发展需要资金来源多元化，仅依靠企业自身积累不能满足快速发展的要求。外资、私募股权投资基金、上市以及上市房地产企业增发等渠道融通资金，加大权益型资本投入，是房地产企业的必然选择。而外资、上市和增发由于政策限制，股权投资基金成为首选，但我国私募股权投资基金发展刚刚起步，相应法律法规不健全，规模难以满足市场需求，而且房地产开发企业还需一个了解认识的过程。而房地产投资信托基金作为新的金融产品，旨在解决成熟商业物业的变现能力，并非是针对房地产开发阶段的金融产品。

由于受美国次贷危机的影响，市场上对结构性产品都有一定顾忌，所以房地产投资信托基金的产品设计和制度安排上要注重风险防范。此外产品模式上要尽量简单化。国外的产品模式比较多，中国拟在吸取美国次贷危机的经验基础上，力求简化产品链条提高产品透明度，设计符合国家法律要求以及适合我国投资者购买的房地产信托产品。

房地产信托投资基金作为一种创新融资方式，将有效地解决房地产企业融资困境。

3. 发展房地产投资信托基金的优势及风险

2010年注定是资本市场的突破年，继融资融券、股指期货获批后，房地产投资信托基金（REITs）也呼之欲出，有望成为今年资本市场又一项重大制度创新成果。投资信托基金是通过集合社会散资金，使用专业人士投资、经营管理，不仅可以解决房地产公司的外部融资渠道单一和融资难问题，而且也可以促进房地产业的资金结构和产品结构的优化，并为中小投资者参与房地产投资和收益分配提供了现实途径，是房地产业发展的一条较好的融资渠道。

3.1 房地产投资信托基金的定义：房地产投资信托基金最早的定义是：有多个受托人作为管理者、并持有可转换的收益股份所组成的飞公司组织。由此界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。

3.2 房地产投资信托基金的优点

3.2.1 具有房地产融资的灵活性：房地产投资信托基金通常在房地产项目已经开发完成、并能产生稳定收益阶段才会介入。因此，在各种资金供给者中，房地产投资信托基金所扮演的是一个“接盘者”的角色，可为房地产开发前期投入的各种资金提供一个有效的退出通道。

3.2.2 房地产投资信托基金，因投资组合多元化，而使其风险较小：它可以通过多元化投资组合投资于不同类别的房地产项目，同时房地产投资信托基金有义务定期向外界公布各期财务报表、财务运作情况，有较高的透明度。因此它可以有效地回避投资风险，投资回报相对较高，并有定期的股息收益。而那些房地产直接投资，受市场各种因素变化的影响非常大，投资风险也较高。

3.2.3 建立房地产投资信托基金有利于资源配置：建立房地产投资信托基金，不仅可以为房地产业提供新的融资渠道，客观上也可以促进房地产行业内部的优胜劣汰，实现资源的优化配置。同时，深化资本市场，减低房地产贷款集中在银行体系的负担，化解房地产系统性风险。目前我国的社会大众资本因为投资渠道狭窄而没有得到有效运用。房地产投资信托基金的出现将房地产投资由实物投资转向证券产品，可以提高长期收益性地产的流动性，同时房地产信托具有专家理财特征，为社会大众资本介入房地产业提供有利条件。

3.3 房地产投资信托基金的风险分析

3.3.1 经营风险。经营风险是指房地产投资信托基金运行过程中，在规范运作的前提下由于不可准确预知的因素所造成的收益下降。经营风险主要是由项目选择风险、规模风险构成。项目选择风险是指由于对投资项目选择的失误而造成的损失。如果房地产投资信托基金的规模较小，项目的选择工作也随之较少，基金公司和基金管理公司可以集中精力把工作做好。但与此同时，房地产投资信托基金的规模小，就会给组合投资带来较大的难度，经营风险很难分散，一旦项目选择失误，就有可能造成对房地产投资信托基金的致命打击；有些房地产投资信托基金的规模可能比较大，投资的回旋余地就大，有利于进行组合投资，从而分散风险。但不利的一面是，资金量大给经营管理又带来了难度，众多项目要一一筛选。这些由于风险投资基金本身规模所带来的风险，我们称之为“规模风险”。

3.3.2 财务风险。各种风险因素综合作用的结果，其具体表现为房地产企业资本不足问题能否得到解决，投资能否按期收回并获得令人满意的利润；是否会出现较高的拖欠风险、流通风险和期限风险。为此，被投资企业应建立健全财务制度，加强财务管理，房地产投资信托基金公司本身也应健全财务制度。

3.3.3 环境风险。环境风险是指由于外部环境的不确定性而产生的风险，主要有以下两个方面的内容：一是政策风险，由于地方政府或中央政府对待房地产投资信托基金的政策引起的对收益的影响。二是法律风险，由于现行有关法律法规等的不完善，以及执法部门执法不力等造成对房地产投资信托基金损害的可能性。

4. 发展房地产投资信托基金的几点建议

4.1 我国的房地产投资信托起步较晚，应该加强对房地产投资理论的研究探索，并推动政策的市场化。我国的现状是银行大量的资金流向房地产，并且很多已经成为银行的不良资产，给银行的经营造成了很大风险。我们应该尽快建立一套房地产投资信托基金体系，完善房地产投资信托基金的具体操作，减轻银行的压力。

4.2 加强法律调控手段，制订相关的法律文件。一种新行房地产信托投资基金的出现必须有相关的法律条文，使有法可依，做到有法必依，要建立完善的法律体系，仅仅颁布单一的《信托法》、《证券投资基金法》是远远不够的。必须将法律制定工作细化、完备化，要达到此目标还必须配备一些其他的相关法规。还可制定针对房地产投资信托基金的专项管理措施，如对投资渠道、投资方式的限制等等。使我国的房地产投资信托基金从一开始就以较规范的形式发展。

4.3 加大人才的培养。加快房地产投资信托基金的人才培养，必须建立一支既精通业务，又了解房地产市场、熟悉业务运作的专业管理人才队伍。我国目前还没有真正意义上的机构投资者，这对于房地产投资信托基金的发展非常不利，所以加快培育机构投资者势在必行。

4.4 借鉴别国经验，创造自己的基金特色。我们应在吸取美国次贷危机的经验基础上，力求简化产品链条提高产品透明度，设计符合国家法律要求以及适合我国投资者购买的房地产信托产品。

引进房地产投资信托基金是对银行为手段的间接金融的补充，但因为国情不同，我们不能照搬美国等一些发达国家的证券模式，应该制订符合中国国情的信托投资发展道路。

参考文献

[1] 黄慧敏等.在救房产业.每日经济新闻，2008.3

[2] 杜厚文、初春莉.美国次级贷款危机:根源、走势、影响.中国人民大学学报,2008.1

[3] 刘秋雁.房地产投资分析.东北财经大学出版社，2009.1

第9篇：房地产投资与风险分析范文

【关键词】房地产；投资项目；可行性研究

房地产投资项目的可行性研究是在房地产投资项目决策阶段，对项目的投资环境和条件等内容进行较为深入的调查研究，制定、分析和评价各种投资方案的可能性、技术性和经济合理性。房地产投资项目可行性研究是投资决策、资金筹措、实施操作、立项审批的重要依据之一。房地产投资项目一般具有投入多、风险大等特点，对房地产投资项目进行科学合理的可行性研究，是控制投资风险、确保合理开发的基础性条件，甚至关系到房地产投资项目的盈亏成败。

一、房地产投资项目可行性研究的作用

（1）作为项目投资方的决策依据。可行性研究是房地产投资项目开发的第一个环节，根据可行性研究的研究分析结论，项目投资方会进行研读并最终决定是否投资该项目和投资规模等事项。（2）作为项目主管方的审批依据。房地产开发企业应就拟投资的房地产项目编制申请报告，报送项目审批核准机关申请审核批准。项目申请报告中所含最重要的文件之一就是项目可行性研究报告。项目审批核准机关是否批准该项目，很大程度在于项目可行性研究是否科学、合法、合理，是否具有理想的经济和社会效益。（3）作为项目筹资的重要参考资料。房地产投资项目一般是高投入高风险，不进行深入的可行性分析研究，一般很难对外筹资。银行等金融企业、投资公司等财务战略投资者是在承担的风险较小、项目具有足够的还款能力的情况下，才可能给予项目贷款。（4）作为项目进行前期工作的依据。项目的前期工作包括规划设计、人员招聘、施工准备等，在房地产投资项目的可行性研究中，都会提及各项工作安排的时间表。如无其他情况的改变，一般应根据该计划行事。

二、房地产投资项目可行性研究阶段的划分

（1）投资机会研究。投资机会研究是指对项目投资者选择投资机会和方向提出轮廓性建议，目的是在特定的地区内，根据有关法律法规和政策，同时结合资源条件和市场供求等条件寻找并选择合适有利的房地产投资项目。投资机会研究一般依靠粗略的估计而不是依靠详细的分析，主要是从投资收益等角度研究投资的可能性，进行投资机会的选择和鉴别，引起高层决策者的投资意向。投资机会研究的结果允许误差在30%之内，研究费用占投资总额的0.1%～0.2%。如果初步证明项目投资的设想是盈利并且可行的，则可以再进行更深入细致的研究分析。（2）初步可行性研究。初步可行性研究是指对房地产项目投资中一些重要环节和关键问题进行专题研究，进一步说明投资项目的价值所在。研究分析的关键问题主要包括：分析投资机会研究的结论；有哪些关键问题需要进行辅助研究；在拥有详尽资料的基础上进行测算并作出是否进一步研究的决定等等。初步可行性研究阶段的结果允许误差在20%之内，研究费用占投资总额的0.25%～1.25%。通过初步可行性研究，可以对项目的盈利和前景做进一步的分析和判断。（3）详细可行性研究。详细可行性研究是项目投资决策的基础和关键步骤。其主要是对项目从技术和财务等方面进一步探讨可能性和合理性，对项目提出结论性意见并最终形成正式的可行性研究报告。详细可行性研究的结果允许误差在10%之内，研究费用占投资总额的比例根据项目大小不同而有所不同，一般在投资总额的0.2%～3%之内。另外，根据有关规定，对于限额以上的大、中型项目及重要的小型项目，须经有权审批的单位委托有资质的咨询评估公司就项目可行性研究报告进行充分的分析论证和评价。未经该程序的项目，任何单位不准审批和组织建设。其主要内容包括：全面审核报告中反映的各项情况是否真实存在；全面审核各项指标计算、参数选择是否正确；从企业、社会和国家等方面综合分析和判断项目的经济和社会效益；分析并最终判断项目可行性研究的可靠性和客观性，对项目作出最终的投资决策提供专业的评价意见。

三、房地产投资项目可行性研究的基本内容

根据房地产投资项目的性质、规模和复杂程度的不同，可行性研究的内容各有侧重，不尽相同。本文以广东省DQ房地产投资项目为例，具体探讨可行性研究基本内容的以下几个方面：第一部分是介绍DQ当地的经济发展状况。具体可从当地的地理位置、交通情况、人口数量、生产总值、固定资产投资额、社会消费品零售总额等方面进行资料和数据的收集，以作为项目开发的基础背景资料。第二部分是DQ当地的地产行业市场分析。具体可从房地产市场宏观的政策法规和市场行情，结合DQ当地房地产市场的供给和需求进行理论和数据分析，以作为项目研究的重要决策资料。第三部分是项目概述。具体包括项目名称、项目地块的权属人及相关方、项目的地理位置和现状、土地面积、土地成本、主要建设条件和规划要点（包括容积率、建筑密度、绿化率等）。第四部分是规划设计及建设方案的选择。根据上述当地的地产行业市场分析、项目概述和规划要点，进行市场供求现状分析及预测，服务对象分析，房地产产品价格预测并最终制定规划设计方案，选择并确定商住、商业或其他建设方案，制定租售计划，确定拟建项目建设规模、项目构成及平面布置和建筑方案选择。第五部分是经济及社会效益评价。一是根据规划要点，预算项目的投资总额，并计算出项目的税后利润、总投资回报率、自有资金投资回报率等多项指标；如规划要点尚不确定，可选择几个最接近的规划要点，计算出多个方案。二是投资效益评价，财务评价指标主要有投资回报率（ROI），内含报酬率（IRR），净现值（NPV），投资回收期（PP）等等，可根据项目的不同，选取其中的几项指标作为评价项目经济效益的依据。可从国民经济评价、项目环境效益等进行社会及综合效益评价。第六部分是项目风险评估，采取定量和定性两种分析方法。定量分析主要采取临界点分析，一般以内部收益率10%为限来确定最低销售价格和最高建安费用。定性分析则需要对经营风险、政策风险和市场风险等进行分析，并得出相应的具体对策及预案。第七部分是现金流量以及资金筹措。主要包括：现金流量年度流入和流出的具体安排计划、资金的筹集方案和筹集成本、项目的还贷能力分析等。第八部分是开发思路和项目实施进度。主要包括开发项目的管理模式、机构设置、管理人员的配备方案、人员聘用及培训计划、项目管理费用预算等等。项目实施进度主要前期开发进度和工程建设进度计划，具体包括各个单项工程的开工和竣工时间，施工进度安排，建设场地布置，施工队伍选择等等。第九部分是研究结论及建议。根据上述研究分析结果，对投资项目是否具有可行性作出明确的结论性意见，同时针对投资项目存在的一些关键问题提出具体的建议供高层决策。一份优秀的房地产投资项目可行性研究报告应是编制依据真实可靠、结构内容丰富完整；报告文本格式要规范严谨，附图、附表、附件齐全；报告表述形式尽量图文并茂，具有数字化、图表化和直观化的特点；报告的深度和广度能够满足投资决策的需要。

四、房地产投资项目可行性研究中的关键问题

1.市场定位。房地产投资项目最重要的关键问题之一就是市场定位，应以适量的超前意识，对项目进行合理的规划和定位。一个房地产投资项目一般需要两年以上，这段时间内的法律政策、市场环境和消费行为观念可能会有变化，有时甚至变化甚大。如何适应变化，这就需要掌握变化的走势，找准项目准确的市场定位。房地产投资项目的市场定位就是需要在深入细致的房地产市场调查、研究、分析的基础上，选定目标市场，确定项目档次，圈定消费群体。市场定位要与企业战略发展方向保持一致，企业发展战略包括品牌战略、管理战略和经营战略等。房地产投资项目必须以企业发展战略为基础，进行准确的市场定位，发挥企业核心竞争力，体现企业竞争优势，构建并发扬壮大所属企业和产品的品牌，以实现企业的发展战略目标。市场定位要具有实实在在的可行性，其中项目实施的可行性是指由于房地产市场处在不断地变化之中，房地产投资项目的市场定位必须充分考虑项目实施的可行性，以免开发后卖不出去、租不出去形成资金回笼压力；同时要根据所在区域、地块特性、项目规模和优势来分析开发和入市的好时机，设计好项目的实施进度。而所谓的经济评价的可行性则是要运用定量与定性分析、动态与静态分析、微观效益与宏观效益分析等多种分析相结合的方法，准确分析项目各种经济评价指标并确定项目的可行性。

2.风险管理。房地产投资项目开发是一个动态的过程，它具有开发周期长、资金投入量大等特点，难以在项目研究阶段即对开发过程中的有关费用和收益情况作出精确的测定。在经济评价中的数据有很大一部分来自对未来的估算，使得依据这些数据计算出的经济评价指标存在某种不确定性，这可能给房地产投资项目带来一些风险。因此，有必要对各种不确定性因素的变化情况，以及这些变化对投资者的收益的影响进行详细分析。风险管理是一个完整的过程。项目全面风险管理是指用系统的、动态的方法进行风险控制，以减少项目开发过程中的不确定因素，按逻辑顺序可以分为风险识别、风险评估、风险回避与转移、风险控制和风险损失的处理等五个步骤。房地产项目投资风险分析的方法一般有敏感性分析和盈亏平衡分析等。敏感性分析是指从众多的不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析和测算其对项目经济效益指标的敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法。各种各样的不确定因素（投资、成本、销售量、产品价格、项目期间等）的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就会影响方案的取舍。售价和租金是房地产项目最主要的不确定性因素，能否实现预定的租售价格，是房地产投资项目的关键。

3.财务效益评价。财务效益评价是指根据国家的财务、税收等制度，对房地产投资项目的盈利、偿债能力等项目财务状况进行分析和评价。财务评价是定性和定量分析相结合，以定量计算为主。房地产投资项目财务状况具体通过财务评价指标反映，如以是否考虑时间因素分类，可以将其分为静态评价指标和动态评价指标两种。静态评价指标是指在不考虑资金的时间价值的情况下，考察项目盈利能力的一种财务效益评价指标，在分析工期短的小型项目投资时有一定程度的使用价值，而对于大中型的房地产投资项目，则只在投资机会研究和初步可行性分析阶段有所应用。现在比较常见的静态分析指标主要有：投资利润率、静态投资回收期等。动态评价指标则是考虑到了资金的时间价值，它能够更加科学全面地反映房地产投资项目的财务效益指标，因而在房地产投资项目分析的应用较为普遍。现在比较常用的动态评价指标主要有：净现值、内部回报率、动态投资回收期和盈利指数等。

参 考 文 献

[1]谭术魁.房地产开发与经营[M].上海：复旦大学出版社，2006

[2]陈弘.房地产投资风险分析[J].经济评论.2004（2）