物业管理税收风险精选(九篇)

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第1篇：物业管理税收风险范文

关键词：“营改增”；物业管理行业；影响；策略分析

近年来，随着我国市场经济的迅猛发展，服务业作为我国第三产业中的主要组成部分在国民经济发展中的作用越来越大。伴随着我国财税制度改革的科学化发展，“营改增”是我国流转税制的又一次重大改革，它的改革对于促进第二、第三产业的融合起到了积极的作用。从“营改增”试点的实行情况来看，对一些行业的影响较为明显，很多企业和行业的税负得以下降，真正提升了企业的财务绩效水平。随着我国财税体制改革的深入，“营改增”的实施主要是为了实现我国服务行业税负的整体下降，为全面推进服务业的健康发展奠定基础，为促进产业结构的优化升级创造条件，为更好地转变经济发展方式提供保障。在“营改增”前，企业征收的营业税是无法进行抵扣的，这就造成我国一些税收项目存在交叉征税、重复征税的现象。我国在这一大环境下进行税收体制改革，恰如一缕春风吹进企业，企业在减负同时也使广大消费者获得了更多的实惠。就目前我国税制改革的发展状况来看，此次改革是流转税制的创新与发展，是全面推动增值税快速变革的助推器。从“营改增”的改革内容来看，不是简单的税务管理或财务会计核算处理改变，而是会影响企业管理多方面的重大变革，将对企业的组织结构、业务模式、资质管理、供应商选择、管理环节、管理流程等带来一系列重大影响和挑战。如何在物业管理行业中实施“营改增”？如何做好应对“营改增”带来的影响措施，这就是我国物业管理行业必须要正视和思考的问题。

一、“营改增”的实施对物业管理行业产生的影响分析

目前，随着我国市场经济的不断发展，各项改革与发展都得到了顺利实施。“营改增”作为税制改革中的一项重头戏，不仅有助于企业税负的降低，更有助市场经济活力的完美释放，这对我国物业服务行业的健康发展有着极为重要的意义。在具体的实施过程中，“营改增”的实施对物业管理行业的影响也逐渐凸显出来。

(一)从长远看促进了物业管理行业的进一步持续发展

“营改增”的实施，是物业管理行业发展历史上的一次重大事件，它对于推动我国经济结构调整、大力发展现代服务业为主的第三产业有着极为重要的意义。目前，我国物业管理服务业中，对于物业管理的收费并未形成良好的、有序的、完善的价格机制，再加之物业服务行业的税率偏高，导致物业管理行业的整体税负较高。在实施“营改增”后，企业进入了增值税管理体系中，这对于进一步提升、规范财务核算水平提出了更高的要求。在新形势下，物业管理行业为了尽快适应“营改增”带来的冲击和挑战，必须在内部管理与控制上下功夫，全面扩大市场的规模，采取集约化经营与精细化管理相结合的方式，以应对新形势下的物业管理企业的变化。另外，“营改增”的实施，有效解决了重复征税的问题，完善了抵扣范围和税率，对于促进行业结构的调整、促进产业的升级与转型奠定了基础。因此，站在长远发展的角度来看，随着“营改增”实施后抵扣链条的逐步延伸和拓展，物业管理行业中的可抵扣项目会不断增加，由此带来的减税效应的范围也会不断扩大，从而为更多的企业提供减负优惠。可见，“营改增”的实施将在很大程度上促进物业管理行业的长远、可持续发展。

(二)从短期看物业管理企业税负不降反增

自从我国税制改革开始后，我国一直沿用的是13%和17%的增值税税率。“营改增”的试行与实施增加了两档税率，即：6%和11%。在“营改增”前，物业管理企业缴纳的是税率为5%的营业税，“营改增”后，物业管理企业缴纳的是税率为6%的增值税。在物业管理企业中，由于企业的特殊性，其经营成本中所占比例最高的就是人工成本，占到经营总成本的70%左右，这些成本是不能产生进项税额的，再加之税率的提升从而增加了企业的税负。可见，在短时期内，物业管理企业的税负将会出现不降反增的现象。但是，如果能够对保障房物业和商品房物业分别按照3%和6%的税率征收，并享受原有的国家规定的税收减免政策，如果再加上“营改增”财政专项资金补贴，那么在今后较长一段时期内，物业管理行业税负增加的现象将会得到改观。

(三)对物业管理企业的财务管理上的影响

在“营改增”后，物业管理行业纳入到增值税的体系中，这对物业管理行业是一个新的挑战，对物业管理行业进一步规范自己的财务制度、统一核算口径、保证财务统计数据的真实完整，保证财务信息的真实准确等财务管理行为有着积极的促进作用。另外，“营改增”的实施避免了重复征税的现象的发生，弥补了征税中存在的漏洞，全面扩大了税负效应。这对物业管理行业扩大市场规模极为有利。

二、物业管理行业实施“营改增”的有效对策研究

(一)积极进行前期市场调研

这就要求物业管理企业必须根据自己的实际情况和行业特点成立专门的“营改增”专门领导小组，做好前期调研和各种准备工作。例如：企业可以针对本企业前3年的营业税的上缴情况进行市场调研，并对未来3-5年的行业发展和营改增的影响进行科学地预测，制订增值税内部控制体系和工作流程，建立增值税全流程跟踪管理制度。再例如：对于企业在经营管理中存在的薄弱环节进行整改，全面夯实、规范经营管理中的基础环节，为行业转型与发展奠定基础；企业根据实际情况研制出本企业的“营改增”具体应对方案，最好对相关数据的测算，争取在合法、合理的范围内争取税收优惠和国家的财政支持，以便进行更好地税收筹划。

(二)进行完善的税收筹划

物业管理企业在“营改增”的过程中应正确解读国家的相关税收政策，提前应对和防范营改增后可能带来的经济风险和税务风险，并提前进行税收筹划。例如：对于小规模纳税企业而言，应尽量通过酬金制的收费模式来规避经营风险的发生；对于一般纳税人企业而言应该尽量通过包干制的收费结算形式力争在国家允许的政策和法律范围内少缴税，在降低企业税负的同时正确处理好企业的各项纳税事项，帮助企业更好地规避不必要的税收风险。

(三)合理安排资产购入的时间

有的物业管理企业在激烈的市场竞争中处于优势地位，因此，在与供应商进行谈判时有较强的议价能力。因此，企业一定要选择好固定资产购入的时间。如果企业不能够及时进行筹划而是被动适应经营的需要，那么企业也就无法得到全面发展。物业管理企业在采购固定资产时一定要注意：购进项目的资金占用情况、库存管理费用的情况，市场价格的风险。面对变幻莫测的市场经济，物业管理企业必须选择恰当的购货时间，这对企业进行税收筹划十分必要。

综上所述，对于物业管理企业而言，进行“营改增”是一项全新的重大事件，各物业管理企业必须正确面对，抓住机遇，积极采取有效的应对措施，为促进我国物业管理行业向着规范化、科学化、合理化、信息化的方向发展奠定基础，为使我国物业管理行业能够在市场经济的大潮中尽快适应发展的需要创造条件。

参考文献：

[1]吴鸿根.营改增对物业管理行业的影响及对策[J].上海房地，2014(05):46-47.

[2]潘明星.营业税改征增值税:效应分析与改革建议[J].财政研究，2013(12):64.

第2篇：物业管理税收风险范文

关键词：营改增；影响；对策；物业管理公司

我国从九十年代开始了营业税和增值税并行存在和征收的税务制度，但是随着经济全球化加速发展的大背景和我国社会主义市场经济的不断发展，尤其是加入WTO后与世界经济接轨的程度不断加深，新经济形势下，各种货物和劳务之间的分界线已经越来越不明显，两种税种同时征收的税制已经严重阻碍了我国经济的发展，对我国经济走向世界也产生了不利的影响。与此同时，我国在税制征收中也存在固有的制度缺陷，税制体系的改革势在必行。当前阶段物业管理行业的税负偏高，两种税种同时征收并存的局面让物业管理行业更是难以拓宽发展领域，对其物业管理行业松绑，使其税负更加公平合理是当前亟需解决的问题。在此背景下，企业开始进行“营改增”的改革。

一、“营改增”对物业管理公司影响的浅析

这几年随着“营改增”在我国不断的发展和完善，2016年作为“营改增”的收官之年，怎样使物业管理企业面对新的发展环境，克服掉负面影响，比如短期内税负会较大幅度的上升等问题，还需要全面的梳理其影响，做好应对税制改革后降低负面影响的工作，税制平稳的过度，这是物业管理企业在税务方面工作的关键点。“营改增”对我国物业管理公司带来的影响主要有以下几点。

（一）“营改增”能促进物业管理公司的可持续发展

我国“营改增”的税制改革的实施对推动我国经济结构的调整、推动物业管理的现代化发展有着重要的意义。但是现行的物业管理收费尚未形成制度化、规范化的体系，导致物业管理企业出现税负过重的现象。“营改增”实行后，物业管理行业将进一步加强内部管理，解决两税种并存征收时，抵扣混乱，抵扣链存在断层而导致税负加重的弊端。从企业长远发展看，“营改增”税制的实行使得企业税收更加统一，抵扣链条断层混乱现象逐步消失，可以抵扣的进行税额大幅度增加，减少企业的负担。因此，实施“营改增”后很明显的提高物业管理行业的持续经营水平。

（二）“营改增”对物业管理公司利润增减变动的影响

“营改增”的税制改革在短期内物业管理企业的税负会出现不降反增的反常现象。对小规模纳税来说，税率下降的情况下，增加了企业的利润收入。但是对大多数一般纳税人来说是很大不同的。首先从制度本身讲，我国此次“营改增”在增值税税率的基础上又增加了11% 和6% 的两档税率。直接结果是物业管理公司从原来5%的营业税税率，更变为6%的增值税，一定程度上会导致企业利润的减少。此外，不容忽视的一点是由于物业管理企业的营业成本中，绝大比例的成本由固定成本和人工薪酬为主的劳务成本，这些成本是不可能产生进项税额的，这就导致了公司可抵扣的进项税额相当少，双重作用之下，物业管理公司短期内税负会出现不降反增的现象。典型的例子是，物业管理企业保安、保洁人员的工资支出，食堂购买蔬菜等农产品难以获取增值税进项税的专项抵扣等都会在短期内增加公司的支出，对公司的利润产生一定的影响。

（三）“营改增”能够提高物业管理公司的财务管理

实施“营改增”税制改革后，这对进一步规范物业管理企业的财务核算和监督体系统一、统一财务核算口径、提高物业管理公司财务批露报告数据的真实可靠性等行为有着正面的作用。在进行税制改革后，物业管理公司面临的重复、混乱征税现象被解决，填补了征税漏洞，简化了财务核算，让给多企业获利，尤其是物业管理公司这种微利企业。此外，“营改增”的实行也对加快了调整物业管理行业的产业结构，扩大市场范围起着举足轻重的推动作用。

二、物业管理公司实施“营改增”税制改革后的建议和对策

（一）积极的做好税务筹划，为合理合法避税提供参考和建议

物业管理公司在实施“营改增”的过程中，必须及时了解和把握相关的税收政策的变动，提前基于政策法规进行合理有度税收筹划。首先，税收筹划要立足于本企业，着眼于本企业的实际经营活动，由专门的财务工作人员进行全局统筹规划。主要做到以下几点。

首先要明确自身的定位，是小规模纳税人还是已经达到一般纳税人的认定标准。针对不同的纳税人，采取不同的策略。比如：对于小规模纳税企业，务必采取以酬金结算的收费模式来降低纳税的数额，相反对于一般纳税人，则采取包干、转包的模式来减少税额的支出，在采取不同的策略的时候一定要在国家法律法规的范围内争取最大额度的税收优惠，不可逾越法律的红线，造成企业和国家利益的流失。此外，还需要合理划分收入，因为不划分收入将从高税率征收，造成很多不必要的税负。与此同时，要合理的安排公司的经营活动和经营事项，选择合适的供应商和服务对象，争取更多的增值税进项税额的抵扣限度。

（二）物业管理公司要加大对增值税专用发票严格管理的力度

加大对增值税专用发票的管理是顺利实行“营改增”的前提，票据是增值税缴纳、抵扣的有力合法的凭证，这就对财务人员提出了较高的要求，企业财务人员务必要严格遵守我国对增值税征收的相关法律规章。此外，务必加强对增值税专用发票的严格管理，严格增值税专用发票的获取、流通、销废，依据企业有关制度进行。比如：对虚假增值税专用发票要及时向相关部门揭发，丢失增值税专用发票的需立刻向税务机关做备案等。增强对增值税专用发票各个环节的管理，强化税收风险观念和意识。

（三）提高物业管理公司财务管理水平，完善公司财务管理体系

在新的税务体系下，物业管理公司必须更新自身的管理理念，尤其是财务管理方面的观念和思想意识。企业的长远发展离不开良好配套的财务管理体系，一个公司管理水平的高低河大程度上取决于财务管理的水平。物业管理公司必须根据当前公司的实际情况和公司发展的战略目标，提高财务管理水平，完善自己的财务管理体系。因此，必须规范企业的财务管理制度，减少和防止企业非法现象，比如私自挪用资金等现象的发生，防止企业资金的非法流失。不容忽视的是还应该加强企业的财务监督，构建企业内部完善的控制机制。

（四）加强物业管理企业“营改增”行政模块的优化力度

加强物业管理企业“营改增”的顺利开展，离不开国家的宏观调控和引导。主要有：保持原有的财务税收补贴，保持对物业管理企业进行部分收入减免税收等积极的优惠措施，以保证物业管理企业的正常运转。此外，还需要扩大简易征收的范围，这也一定程度上缓解了物业管理企业的税收压力，增强其资金的持续运转。实施保障性住房，比如廉价公租房的税收优惠，通过降低廉租房用户的税收压力来策应物业管理企业税负的减免。最主要的是政府的一些列的补助要降低其财政专项资金补助的要求，惠及更多的物业管理公司。

三、总结

我国“营改增”的税制的改革，对物业管理公司的发展既是机遇也是挑战，因此当务之急是物业管理公司抓住机遇，积极的借助国家相关法规政策，筹划自身税务，完善和更新自身的财务管理体系，尽快融入到新的发展环境中，使其自身税务核算更加规范合理，以此提高公司整体管理水平，进而促进物业管理公司更好的发展。

参考文献：

[1]苏浩宁.“营改增”对物业管理行业的影响及应对策略[J].财经界，2016（4）：322-333.

[2]王晓晶.浅谈物业服务企业的营改增[J].商，2013（11）：171.

[3]吴鸿根.营改增对物业管理行业的影响及对策[J].财经界，2014（5）：46-47.

第3篇：物业管理税收风险范文

关键词：房地产项目合作开发模式；房地产税制；涉税处理

中国大陆房地产业自二十世纪九十年代兴起，二十多年间迅速发展壮大，对城市建设和国民经济的腾飞发挥了巨大作用。与其他行业相比，房地产行业具有投资规模大、经营风险较高、建设周期长、业务流程复杂、经营成本归集复杂、纳税环节及涉及税种较多等特征。基于资金、行业资质或项目管理能力方面的不足，许多房地产企业常选择与可弥补其短板的合作方合作，共同完成项目开发，共担风险共享利润，实现共赢。这就使得房地产项目开发的过程变得更为复杂，纳税管理工作因此也更具挑战性。在现行房地产税制下，企业在开发房地产项目过程中，涉及税种多达10种，应纳税费计算复杂，整体税负较重。仅与销售收入直接相关的税费支出就已占销售收入的21%至26%，此外还有其他与获得土地有关的契税、印花税、耕地占用税和城镇土地使用税等税金支出。面对如此高比例的法定成本支出和现行尚不完善的中国房地产税制，房地产企业的纳税管理工作变得至关重要，决策层必须以前瞻性及战略的眼光和理念来安排合作项目开发全过程的涉税行为，以达到提高税法遵从度、降低纳税风险、合法合理降低纳税成本的目的。

一、房地产项目合作开发模式

（一）房地产项目开发的运作流程

房地产企业投资于一个具体的房地产开发项目，需展开包括受让土地使用权、立项、规划、设计、建筑施工、销售或自用等一系列经济活动，分布于以下四个环节：

1.前期准备环节

前期准备工作主要包括取得土地使用权，项目立项、图纸设计和规划，五个许可证审批，市场调研和规划，预算，融资，决定开发模式，确定建筑施工方、监理方。

2.建筑施工环节

按照确定的开发模式开展建筑施工，工程监理；市场营销，预售开发产品。完工验收和竣工结算。

3.销售环节

销售开发产品，办理购房贷款和房产证手续。

4.保有环节

销售剩余开发产品，或转为自用或出租。工作重心转向售后服务、移交物业管理、招商租赁等工作。

（二）房地产项目开发模式

国际上房地产开发有两种基本开发模式：香港模式和美国模式。香港模式的核心在于，楼盘以项目开发为组织形式，在整个开发流程中，从购买土地、房屋建造到销售管理都由一家房地产公司独立完成。而美国模式则完全不同，整个开发的每个环节完全由独立的机构运行，投资人通常是非常有经验的房地产基金、退休基金或者退伍军人基金。房屋建造由专门的建筑商完成，物业管理则由专门的物业公司来完成①。内地房地产开发完全借鉴了香港模式。在整个开发流程中，从购买土地、房屋建造到销售管理都由一家房地产公司独立完成。内地的国有土地出让模式在很大程度上也学习了香港经验，土地使用权不能自由交易，经营性用地只能通过政府的“招拍挂”出让方式获得。正是内地这种独特的房地产开发模式，与重交易轻保有环节征税的房地产税制相结合，才造就了当今市场上各种形式的“项目合作开发或合作建房”模式。实践中，人们通常将项目的建设方式和经营模式统称为项目的开发模式，主要包括以下三种模式：

1.自建开发模式

有土地使用权的企业自行开发建设，整个开发流程均由本企业独立完成。这些企业一般为具有房地产开发经营资质的企业。

2.代建开发模式

有土地使用权一方委托房地产企业代为开发建设，并支付代建费，开发主体为委托方。受托方必须是有房地产开发经营资质的企业，委托方则无此限制。

3.合作开发模式

合作开发房地产项目实际上是一种对土地、技术、资金等房地产要素的调配整合，是合作开发主体为完成房地产项目的开发、经营目标而通过合同的方式将各个主体拥有的要素有效结合到一起的民事行为②。实务中，由于土地产权制度和房地产开发香港模式的约束，内地房地产项目合作开发形式多样，可归结为以下两大类：

（1）共同出资成立独立法人公司

一方以本企业为主体联合其他企业、个人共同投资开发房地产项目，成立独立法人房地产公司来完成整个开发流程。

（2）合作开发不成立独立法人公司

一方以本企业为主体联合其他企业、个人合作开发房地产项目，不成立独立法人公司来运作该项目，合作各方中必须至少有一方具备房地产开发经营资质。实践中，合作各方通常选择以下五种具体合作方式之一来完成项目开发：

①提供土地使用权换取固定收益方式 --转让土地使用权行为

合作各方约定，提供土地使用权一方不承担经营风险，只收取固定利益，如：固定数量的房屋、货币或其他权益。这种合作实为土地使用权转让行为。

②提供资金换取固定开发产品方式 ―销售开发产品行为

合作各方约定，提供资金一方不承担经营风险，只分配固定数量的房屋。这种合作实为房屋买卖行为。

③提供资金换取固定货币数额方式 C借款行为

合作各方约定，提供资金一方不承担经营风险，只收取固定数额货币。这种合作实为借款行为。

④提供资金换取开发产品使用权方式 C房屋租赁行为

合作各方约定，提供资金一方不承担经营风险，只以租赁或以其他形式使用开发产品（房屋）。这种合作实为房屋租赁行为。

⑤ 共同投资、共享利润、共担风险方式 C房地产项目合作开发

合作各方约定，各方提供土地使用权、资金、项目管理技术等共同投资开发房地产项目，共享利润、共担风险。该项目合作清算后，按约定比例向合作各方分配项目利润。这种合作方式即为法律上真正认可的“房地产项目合作开发”模式。

二、房地产项目合作开发涉税处理

（一）房地产税制概况

中国内地现行房地产税制的基本框架是在1994年分税制改革的基础上确立的。其中直接以地产、房产为征税对象的有五个税种：耕地占用税、城镇土地使用税、契税、土地增值税、房产税；与房地产密切相关的有五个税种：营业税、城市维护建设税、印花税、企业所得税、个人所得税等，共十个税种。（见表1）

（二）房地产合作开发项目的涉税处理

2005年至今，最高人民法院和国家税务总局分别颁布了若干司法解释和部门规章，为各类房地产“合作开发”行为的税收征收管理和法律纠纷解决提供了更明确的法律依据。依据这些法规，不同的项目开发模式或方式涉及不同的纳税义务，税负高低不一，差异较大，开发模式的选择决定了项目开发的涉税处理方式和合作各方的税负。本文以法律上认可的“房地产项目合作开发”模式，即合作各方共同投资、共享利润、共担风险的项目合作方式为基准，分析其涉税处理过程。房地产合作开发项目自前期准备阶段起，至合作清算结束，均应以本企业（有土地使用权一方）为财务核算主体和纳税主体，从四个开发环节、十个税种、两方纳税主体三个维度处理涉税事项：

1.四个开发环节

如上表所列，企业在项目开发的所有环节均应积极履行纳税义务，正确计算并按时缴纳各项应纳税金及附加费；到主管税务机关立项及按月申报开发产品销售情况。

2.十个税种

在开发过程中及合作清算结束时所产生的所有涉税事项，本企业均应正确计算并按时缴纳各项应纳税费，其重点和难点在于合作清算年度的企业所得税汇算清缴工作。

3.两方纳税主体

合作开发项目的纳税主体包括两方：一方为本企业，负有项目开发经营所涉及的所有纳税义务；另一方为合作方，承担项目税后利润分配的所得税。

房地产合作开发项目通常在开发产品销售完毕当年实施合作清算工作。合作清算结束时，本企业应根据清算结果所列的项目税后利润，按约定比例分配给合作方。实际支付分配款时，若合作方为个人独资企业、合伙企业或个人，企业还应就实际分配的项目税后利润，代扣代缴个人所得税；若合作方为法人企业，则合作方取得该合作项目税后利润应视同股息、红利，属于企业所得税的免税收入，合作方免交企业所得税。合作清算结束后，剩余税后利润留归本企业，构成企业的税后净利润。

合作清算结束后，企业需向主管税务机关备案分配合作方项目税后利润情况，并依要求报送合作清算报告。由于合作开发项目为合作各方共同管理，财务核算清查工作及合作清算结束时的涉税处理较为复杂，故合作各方通常聘请税务师事务所实施清算工作并出具合作清算报告。

房地产合作开发项目的税务处理是一项综合性较强的专业管理活动，涉及法律、税收、会计核算、财务管理、企业运营管理等多学科知识，故要求财务人员具备较高的综合素养和丰富的实践经验，方能保证合作开发项目涉税处理工作的合法性及合理性，从而尽可能规避或降低税收风险，实现企业价值大化。

注释：

①常青著，中国房地产到底怎么办，浙江大学出版社，2011

②王卫国著，中国土地权利研究，中国政法大学出版社，1997

参考文献：

[1]许明编著.房地产税收政策深度解析[M].中国市场出版社，2013.

[2]常青著.中国房地产到底怎么办[M].浙江大学出版社，2011.

[3]毕宝德著.不动产经济研究[M].中国经济出版社，2013.

第4篇：物业管理税收风险范文

关键词：营改增；快递行业；影响

中图分类号：F812 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）011-000-01

一、“营改增”中快递行业面临的问题

（一）适用税率较高

我国快递服务一直归属于邮政行业，由于目前尚未有专门“快递业”税目，因此将快递服务归入“交通运输业+收派服务（物流辅助业）”中。快递中的收寄、分拣和派送服务属于物流辅助服务，而中间的运输环节则属于运输业。因此，快递企业缴纳增值税有三种情况：一是为国内邮件提供的交通运输服务适用11%税率缴纳增值税；二是为国内邮件提供的收寄、分拣和派送服务适用6%税率缴纳增值税；三是为出口邮件提供的服务免征增值税。这种处理方法有一定的合理性，但对快递企业收入确认、开具增值税专用发票乃至经营管理模式均产生重大影响，也加大了税务机关的管理成本。按各省国税部门要求，对年销售额500万元以下的小微企业执行3%的增值税征收率，对加盟快递企业整体执行6%的税率，对分拨中心之间的运输服务执行11%的税率。快递行业一般增值税纳税人目前整体的税率偏高，部分企业为应对税负上升的压力化整为零，另行注册个体营业执照，作为“个体双定户”，“开票给那些不一定需要11%增值税发票的客户，减轻些负担”。

（二）收入分项核算难度大

对于免税业务收入，快递企业一般单独核算，但对于运输服务和收派服务，则很难严格区分。运输贯穿于快递生产作业多个环节，运输和收派这两项服务密不可分。在实际定价时一般是“一票到底”，未按运输服务和收派服务分别定价。但“营改增”后快递企业必须对“交通运输服务”和“收派服务”取得的收入分别核算，未分别核算或核算不清的，税务机关将对快递企业从高认定适用税率。从目前的情况来看，由于快递网内网间财务结算比较繁杂，许多快递企业之间还是采用内部结算方式，这对于如何清晰地界定交通运输服务收入和收派服务收入，难度比较大。

（三）进项税额可抵扣项有限

此前营改增试点推广后，不少物流企业都表示出现了税收不降反升的现象，一方面由于此前营业税管理松散，企业或多或少存在偷漏税行为，另一方面可抵扣的项目有限。一是快递行业属于劳动密集型企业，人工成本达到40%～50%，这部分成本没办法抵扣。二是现有快递企业的大部分运输车辆、分拣处理设备均是在营改增之前购入的，也无从取得可以抵扣的进项税额。三是部分成本费用无法抵扣，像公路运输管理费、过路过桥费、房屋租金、物业管理费等，这些费用占企业成本比重较高，但也不能作为进项抵扣。四是快递业采取加盟方式，加盟商绝大多数为小规模纳税人，大量的加盟商无法开具专用发票或只能代开低税率专用发票。五是部分纳税人尚未形成获取扣税凭证习惯，或图价格便宜或觉得麻烦而不索取。以上几点使快递企业可能取得的进项税额抵扣成本项目非常有限，营改增后税收不将反升。

二、“营改增”中快递行业面临的机遇

（一）推动相关企业转型

营改增后相关的设施如生产设备和信息系统等固定资产的成本可以抵扣，将鼓励企业更多地采购流水线和信息系统，以取代人工成本，可以使快递行业更标准化、信息网络化和高度自动化。营改增通过进项税额抵扣链条理顺相互之间的关系，推动上下游企业之间功能的整合优化以及服务链条的延伸，形成产业链、供应链和服务链的完美融合，促进快递物流业向综合性运营商转化。

营改增后货物出口快递服务免征增值税，有利于国际运输服务的开展，加速国内快递行业“走出去”步伐，国内外网络整合可有效降低服务成本，提升我国快递行业的国际竞争力。

（二）推动快递企业财务管理制度的规范化

营改增后，对于核算不清楚或未分别合算的收入按高税率11%征收，企业为了降低税收负担，就必须严格区分“交通运输”和“收派服务”，这就要求快递企业选择规范化的财务核算机制，加强对企业财务人员有关增值税方面的培训。营改增后，为了能获得更多可抵扣发票，在选择合作供应商时，必须确保所选的企业能开具全套的增值税发票，这促使上下游企业财务管理的规范化。

（三）长远看可逐渐降低快递行业的税负

营改增可基本消除重复征税的问题，随着改革的逐渐扩围，不同行业之间抵扣链条的不断完善，从快递行业长远发展来看，其所承担的税负会逐渐降低，尤其是在快递行业快速发展转型时期，需要进行车辆运输、外包服务以及机械设备等的购置，可以抵扣大量的增值税进项税额。

三、政策建议

（一）简并税率，简化收入划分

当前快递业面临的问题，症结在于快递业务与运输业务、辅助物流服务不易区分，虽然现行试点实施办法规定了兼有的处理方法，但收入划分的主动权在企业，税务机关难以对不同的收入认定核实。从降低征纳双方成本、减少税收风险出发，有必要对物流行业“营改增”经验进行总结，从简并税率、统一交通运输、物流、快递行业税率的角度深化研究，从而提高纳税人遵从度和满意度。

（二）进行机构调整，做好不同环节间的成本结算

营改增后，免税服务收入与不同税率的服务收入均应分别核算，而相应的成本费用也必须能够合理的归集。这就要求提供这几项服务的不同资源要重新进行整合，对现有的机构要进行相应的调整。如设立专门的国际快递企业务机构、成立专门的运输机构，对不同机构部门间相互提供服务的部分，应按合理的价格结算相关成本费用。有条件的企业，应设立独立核算的国际快递公司和运输公司。

（三）加强对财务人员增值税知识的培训

营改增后，快递企业应加强对财务人员进行增值税相应知识的培训。从增值税的基本计算方法，到进项税额的把关、控制，纳税义务时间、免税项目、简易纳税方法等等，这些知识财务人员都必须能够熟练掌握，才能为企业做好增值税的缴纳工作。同时，财务人员要积极学习和运用税务机关的税收优惠政策，更好地服务于企业。

参考文献：

[1]熊振宇.快递业“营改增”后面临的困难及政策取向.中国税务，P70-71.

[2]曾小敏.“营改增”对快递企业的影响及企业应对思路.财会观察，P60-62.

第5篇：物业管理税收风险范文

一、房地产抵押中存在的风险

1.税收风险。

就目前上海市地方税务局发出《关于加强个人非居住用房出售、租赁行为税收征收管理工作的通知》为例说明。《通知》明确规定:个人出售非居住用房,应全额缴纳营业税、土地增值税、各种附加税和个人所得税;个人出租非居住用房,应全额征收5%的营业税、12%的房产税和个人所得税。据了解,根据1998年上海财税局出台的房产税收政策,上海市民出售房产取得的售房收入所应缴纳的各种税种统一按5%综合征收。而按照此次政策规定,非居住用房投资者负担的税费要远大于5%。举例来讲,银行向**公司发放流动资金贷款人民币2700万元,期限为1年,估价时点抵押物的评估值为5500元,抵押率为49%,符合银行的相关标准条例规定。如果完全以市场接受的价格来测算贷款风险,抵押物是位于市中心的商铺,足额回收贷款的风险比较小。但按照目前税收制度,个人转让非居住用房涉及到的五项税:①是按房价的0.05%缴纳印花税;②是按转让价与购进合同价的差价的5%缴纳营业税;③是按营业税额的11%缴纳城建税、教育费附加等;④是按转让房产所取得增值额征收土地增值税。增值额未超过扣除项目(指购进房价加可以扣除的印花税、营业税、城建税、教育费附加等)金额50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%-100%的部分,税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%-200%的部分,税率为50%;增值额超过扣除项目金额的200%的部分,税率为60%;⑤是个人所得税20%。以“公司的抵押物处置为例,抵押房产原始价格为1200万元,考虑到目前房价波动等因素,假设以拍卖价格为4200万元计(单价约2.1万元),应缴纳税收如下:

(1)印花税:4200×0.05%=2.1万元

(2)营业税:(4200-1200)×5%=150万元

(3)城建税、教育费附加和河道整治费:150×5%=16.5万元

(4)土地增值税:

增值金额3000万元

可扣除项目1200+2.1+150+16.5=1368.6万元

应纳税金额4200-1368.6=2831.4万元

纳税金额累进684.3×30%=205.29万元

684.3×40%=273.72万元

1368.6×50%=684.3万元

94.2×60%=56.52万元

土地增值金额205.29+273.72+684.3+56.52=1219.83万元

(5)个人所得税:[4200-(1200+168.6+1219.83)]×20%=322.314万元

拍卖“公司抵押房产应缴纳税收合计为1710.744万元,拍卖后价款为2489.256万元,再除去拍卖费用210万元(约为拍卖价格的5%),可以用以偿还贷款的金额仅为2279.256万元,远低于贷款本金(2700万元),风险显而易见。另外,在拍卖后,如不能提供抵押物购入时的原始发票,增值税将按照拍卖价格计征,这样纳税金额将进一步提高,风险增大。就上述测算看,税收占房产增值额的50%左右,增值额越大,税收越高,实际可以用以归还贷款的款项也相应减少,而60%左右的抵押率仍具有一定的风险。

2.抵押物风险。

抵押物风险主要包括抵押物权利瑕疵风险、抵押物价值下跌、抵押物处置风险等。

从目前看,抵押物权利瑕疵风险主要指以下情况:①是在一些地区,由于土地管理部门与房产管理部门相互独立,完整的房地产权利证书是由土地使用证、房屋所有权证构成,但由于相关政府部门各行其是、缺乏协调,许多房屋并无土地使用权证,房产管理部门也在不问土地使用权性质、不查验土地使用权证的情况下,对房屋单独办理抵押登记。由于土地权利的不确定性,银行在行使抵押权时也存在一定的不确定性;②是对在集体土地上建设的房屋设定抵押权。这种情况在经济发达地区的乡镇出现较多,也存在于一些地区的自建房贷款中。因国家对集体土地使用权转让进行了严格限制,银行在处置集体土地上所建房屋时,将面临政策障碍,即便能够处置也要付出非常高昂的成本。

抵押物价值下跌风险主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌,不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。一般而言,房屋作为耐用消费品,还具有保值、增值的作用,但在房地产炒作资金撤离、地区经济进入衰退期、房地产供大于求的状况下,房地产价格会出现整体性下跌。此外由于个人住房贷款还款周期很长,抵押物价值下跌始终将是笼罩在银行头顶的一片乌云。

抵押物处置风险是指因法律或事实原因,银行对抵押物不能处置、或处置成本很高的风险。目前,与抵押物处置最密切的主要来自于法律规定的风险。而银行发放的个人住房贷款中的90%以上是抵押贷款,只有不足10%的贷款采用保证担保方法。于2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释[2004]15号,以下简称《规定》)直接涉及到银行个人住房抵押贷款的安全问题。《规定》第六条规定:“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或抵债”;第七条规定:“对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品,人民法院根据申请执行人的申请,在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后,可以执行”。从法律后果看,《规定》第六条造成银行抵押权被实际悬空,第七条则为银行行使抵押权设定了前置性义务,加大了银行抵押权行使成本。《规定》的上述条款使银行开展个人住房抵押贷款面临众多不确定因素:①是没有明确“生活必需的居住房屋”的判断标准,执行法官的主观判断可能左右实际执行效果;②是没有明确在被执行人收入水平超过当地最低生活保障标准的情况下,是否能对抵押房屋予与执行;③是没有明确被执行人存在主观恶意时,能否对抵押房屋予与执行;④是没有明确抵押权人提供“必需的居住房屋”的时间限制。

3.变现风险。

房地产是一种比较特殊的商品,它不能移动,属于不动产。因此,投资于房地产项目中的资金流动性差,变现性也较差,不像其他商品那样,容易收回资金。房地产资金变现风险主要是不能变成货币或延迟变成货币。

4.社会和政策性风险。

任何国家的房地产都会受到社会经济发展趋势和国家相关政策的影响。如果经济繁荣,政策鼓励支持,则房地产价格看涨,相反则会看跌,我国也不例外。新的房地产政策的出台,对2005年上海房地产市场的影响显而易见,二手市场的交易量明显减少,出现了持币待购的现象。对抵押权人来说,这些因素是应该充分考虑的,若银行不注意经济形势和宏观政策形势的变化,很可能遭受损失。

5.经济性风险。

目前,房地产市场还是一种不充分的市场,其特征就是缺乏信息,许多房地产的交易和定价是悄悄进行的,这种交易行为往往忽视它们涉及的法律条文、城市规划、税费等规定。另外,房地产商品不同于一般的商品,即使是外型、尺寸、年代、风格、建筑标准等都相同的建筑,只要建设位置不同,其价值就有很大差异。此外,如对房地产抵押过程中的诸多细节了解不详尽,也有可能造成不必要的损失。如抵押一套住宅,如果在处置这套住宅时发现房屋的上、下水管道和结构上存在问题,就会使抵押权人遭到损失。

6.或然损失风险。

抵押权人可以将火灾、风灾和其他自然灾害引起的抵押房地产的损失转移给保险公司,然而在保单中规定的保险公司的责任并不是包罗万象,因此有时也存在着风险。

二、抵押评估存在风险的房地产类型

1.变现能力差的房地产

房地产抵押估价要进行变现能力分析。在抵押估价中,房地产估价师要对抵押房地产的通用性、独立使用性、可分割转让性等变现能力进行分析。在实际工作中,常遇到变现能力差的房地产如:①划拨方式取得土地使用权的房产,由于土地变更程序繁琐,所需变现时间长;②非居住用房,由于税收制度的变更,快速变现价值与抵押价值差异程度大;③大型商场,独立使用性、整体分割性差;④非工业园区内的标准厂房,配套设施、道路通达状况及产业聚集度较差。对于这些变现能力差的抵押房地产,估价师应对其进行充分的变现能力分析,进而合理、准确地确定房地产的抵押价值。

2.实际用途与证载用途不符的房地产

在实际工作中,经常遇到抵押房产的证载用途与实际用途不一致,例如以下四种情况:①证载用途为办公,实际用途为商业;②证载用途为厂房,实际用途为商业;③证载用途为住宅,实际用途为商业;④证载用途为厂房,实际用途为办公。这些情况要求评估人员对风险的控制和规避更为严格。另外还有证载用途为公建,实际用途为商业的,如把居民委员会办公楼或居民活动中心改为商业用房,把人防工程改为车库等。根据国家抵押条例规定,公建用房不能进行抵押,这种情况应引起评估师的注意和警戒,避免造成银行等金融机构的损失。

三、店铺和工业厂房抵押评估中的风险控制

在实际工作中,评估师在估价方法选用、参数选择、修正等方面都应注意抵押风险的控制与规避。笔者以店铺(商场)、工厂和仓库为例,作如下阐述。

1.店铺(商场)抵押评估

(1)在商铺的抵押评估中,常会用到收益还原法。其中涉及到的还原利率的制定,往往因估价师水平差异,而差异很大。许多银行认为收益还原法的评估结果不可靠,不予认可。因此,合理、准确地确定还原利率是控制和规避抵押房地产风险的重要因素。确定还原利率应考虑的因素有:①是否处于核心商圈。商圈有大有小,城市的商业中心是大商圈,社区商业中心是小商圈,处于核心商圈的商铺肯定要优于其他位置的商铺。②商圈的变动因素。商圈变动就如同买股票看大势一样,成长性是一个很重要的考虑因素。如果商铺所处的商圈具有发展潜力和投资价值,投资回报率就高;反之,如果商铺所处的商圈以后面临衰败或者拆迁的危险,投资回报率就低。③处于百货商场、购物中心。一个大型百货商场、购物中心具有“聚客”能力,能带动周边的商业物业全面升值。④处于广场周边。广场是休闲、娱乐的场所,所以有广场的地方,就有冲天人气,就有无穷的商业机会。如人民广场每天都有几十万的人流汇集,形成了巨大的消费能力,对商铺来讲就是巨大的商业机会。所以,评估一个商铺,看其周围是否有广场也是一个非常重要的参考因素。⑤立地条件。商铺所处位置的立地能力也是非常重要的一个要素。立地条件决定了商业周围环境和其本身因素对商业经营的影响。一个商铺的立地力,主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度等。道路类别是立地力的第一要素,它直接影响消费行为。⑥商铺的通用性。商铺的价值最终是要通过租赁实现的。不同的租户对商铺有不同的要求。⑦周边租金水平。周边的租金水平将直接反映还原利率。此外评估师应建立一个详细的分区域的投资回报率指数,可衡量收益还原法评估中还原利率的数值,用以指导不同地段、不同时段的商铺转让评估,从而有效地降低因还原利率取值不当所带来的风险。

(2)商铺评估中经常采用的另一种估价方法是市场比较法。对于市场比较法的风险控制,要求评估师做到:①搜集交易实例,多收集周围商铺的成交行情,其中包括买卖和租赁行情。②选取可比实例,即从搜集交易实例中,挑选出与所评估商铺具有可比性的3个案例。③进行交易情况、交易日期、房地产状况的修正。毛租金和净租金,即租金中包含了一些其他东西,比如:有些业主要求租赁税收由承租方承担、业主同意每年给承租方一定期限的免租期、租金中包含物业管理费等。开价和实际成交价,估价师比较容易了解到开价(如挂牌价格),而较难了解到实际成交价,但这对于最后的准确估价有很大影响。楼层差异,商铺一楼与二楼的租金差异很大,直接导致了其售价差异,因此在确定交易情况时务必将各楼层商铺价格分清。其他因素还有交易日期、土地使用年限、门面宽深比、新旧程度等,进行必要修正对于规避和控制商铺的评估风险有不容忽视的作用。④综合评估决定估价额。二手带租约出售商铺的价值评估,对于租期内的租金收益必须严格按照租赁合同中所约定的——即使那是非正常交易价格。原因很简单,那就是——买卖不破租约。综上所述,市场比较法需要估价人员有丰富的专业经验,因为对市场租金的了解与修正对于最后确定商铺客观市场价值起到关键作用。

(3)有些店铺(商场)有自身的特点,如某商铺一面临上海市着名商业街,一面临小路,一面临一主要道路,另有一特色街直插基地腹地。我们对这种地理位置特殊的店铺(商场)的评估一般会采用市场比较法和收益法。这种店铺的评估思路是:首先,选取该基地中的着名商业街的一店铺作为典型店铺,用市场比较法和收益法求取基准价格。由于基地内店铺繁多,为了谨慎起见,基准价格的求取采用层次修正法结合专家打分法,充分发挥估价师对店铺的认知。其次,在基准价格确定的基础上,再考虑基地内各店铺因临街状况的差异,存在的收益级差。通过市场调查了解各道路店铺租金水平的差异,求得级差修正系数。再次,在其它三条道路临街店铺中再选取三个典型店铺通过级差修正系数和个别因数修正求得这三个店铺的基准价格。最后,通过个别因素修正求取估价对象的最终价格。

各项因素因子的选取见下表:

2.工业厂房(仓库)抵押评估

对于工业厂房的评估,实际工作中采用市场比较法评估较少,一般以成本法、收益法评估为多。在评估过程中,为有效控制风险,要处理好以下几方面的问题:

(1)在同一基地内,相同规模的工厂由于土地容积率的差异,土地利用程度的差异,土地取得费用和开发成本是不同的,由此造成评估结果差异较大。

(2)有的工业厂房因使用需要进行过翻建或翻新,在用成本法对工业厂房进行评估时,如果单纯采用成新折旧法会使评估价值偏高,应结合直线折旧法综合确定成新率。