房地产开发企业会计制度精选(九篇)

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第1篇：房地产开发企业会计制度范文

关键词:房地产;会计信息质量;新企业会计准则

随着房价的飞涨,我国房地产行业的会计核算问题也逐渐进入人们的视线。根据房地产行业的经营特点,其会计核算程序和方法等,与其他行业相比都具有明显的差异性。虽然2007年1月1日,我国开始正式实施新企业会计准则,但是从我国的会计准则和国家统一的企业会计制度在房地产企业中的实施状况来看,都存在许多不完善之处。2009年,我国重点检查32家房地产企业的会计信息质量,把对房地产企业会计的关注推到一个新的。检查发现,会计信息失真非常严重,税款流失极其严重。在面对我国房地产企业会计信息严重失真和税收流失极其严重的事实。因此,本文试图在前人的基础上,进一步分析和探讨我国房地产企业会计核算中的会计信息质量问题。

一、当前房地产企业会计信息质量存在的问题

(一)销售收入确认的问题

当前由于房地产开发产品价值较高,往往采用预售和分期付款销售的办法,从而造成收款期与房屋交付期不一致。《企业会计准则――收入》以四个原则作为收入确认标准,而在会计实务中,不同房地产开发企业对收入实现的确认有以下方法:一是在签订预售合同后并收取预收房款确认收入;二是在签订预售合同后以合同金额确认收入;三是在房地产项目竣工验收后,发出了“入住通知书”并开具销售发票确认收入;四是在收讫房款并办妥产权过户手续时确认收入。上述收入确认情况在房地产上市企业年报披露中有不同的会计处理注明,以往年度,都有数家房地产开发业务上市企业年报因当年房地产销售收入确认原则的问题,被其注册会计师出具保留意见审计报告或非标准无保留意见审计报告。而企业与注册会计师分歧的焦点集中在商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移这一关键问题上,往往是企业判断的结果不能被注册会计师认同。其实,在确认销售收入实现时,不论是国际会计准则,还是美国公认会计原则都注重交易的实质,比如确认是否存在与销售产品所有权相关的风险和报酬在实质上已经转移,为实现销售收入所必备的工作是否已经完成,是否具有收取现金的权利等事实。这里“为实现销售收入所必备的工作是否已经完成”代表着供需双方对已销售的产品不存在重大异议,也不存在为完成该销售而必需的后续工作等。

(二)业绩信息的问题

房地产开发企业从土地开发至确认收入短则一年,长则三四年,在项目筹建期大量资金投入开发过程,大量管理费用计入当期损益;由于部分项目尚未完工,其预售款项也无法确认为收入,这样看来,会计理论中的收入费用配比原则在房地产业的体现并不明确,每年的损益表因项目在不同状态下而使利润波动大,如果某房地产企业的大部份项目在建设期内,该年度的业绩只反映费用的投入,因此该年的财务报表就不能适当地反映企业的真实情况,亦不能与其他同类企业比较,失去了可比性而项目竣工并出售后,大量预售款项确认为收入。该年度的收入实质是企业几年的经营成果。所以,用一般的企业业绩评价指标,如净利润等并不能正确、客观、全面地反映房地产企业的真实经营情况,并可能误导投资者。

(三)现金流量表的问题

根据新企业会计准则规定,企业现金流量表应以企业为编制主体。但是,房地产开发企业的现金流量与其他企业的现金流量具体明显的差异性。在现金流量方面,房地产开发企业的特殊性在于其筹资活动和投资活动产生的现金流量是以企业为基本单位的,但经营活动产生的现金流量则是以开发项目为基本单位的,即每一开发项目开发过程中产生的经营活动现金流出集中表现为购买工程用物资、支付的工资等所产生的现金流出,开发完成后产生的经营活动现金流入则集中表现为房地产开发产品等通过销售所产生的现金流入。由于开发期限较长,其经营活动产生的现金流入与流出相对于一般企业具有更大的异步性。

(四)风险信息披露问题

房地产开发企业在开发过程中面临多种风险,包括政策风险、项目开发风险、土地风险、工程质量风险等。这种企业高风险性状况,要求房地产开发企业相对于其他企业必须更充分地揭示有关风险事项。不过从目前我国的相关会计法规制度来看,关于房地产开发企业的风险信息披露问题可大体归纳为下列三点:一是证监会允许房地产开发企业提取质量保证金并要求披露其核算方法;二是证监会要求房地产开发企业在财务会计报告附注中披露的风险仅限于抵押贷款的担保风险;三是目前我国会计制度中并没有针对房地产开发企业质量保证金提取的相关规定。但是,从目前我国上市企业披露的实际情况看,对质量保证金信息基本上未加披露。

二、提高房地产会计信息质量的对策

通过上述分析,要加快会计规范国际化进程,提高房地产会计信息质量,就要按照国际会计规范的构成构建我国会计准则的结构框架。

(一)完善房地产企业的会计规范体系

近年来,随着我国开放改革的深入以及会计理论研究的深化,政府财政部门和会计学术界已开始考虑和探讨建立一些新的会计分支,如人力资源会计、质量成本会计、物价变动会计、金融工具会计等。但是,目前房地产会计的一些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范,使该企业的会计核算不规范和一致,极大地影响了房地产企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性。比如我们在建立了收入确认一般标准的基础上,应当建立并推广针对特殊业务的会计准则指引,让所有房地产开发企业有统一标准的确认方法。国际会计准则并没有对房地产开发企业收入确认有更深一步的指引,比如香港会计师公会在2005年1月亦推出会计准则指引第24号――房地产企业收入确认准则指引,目的在于统一房地产售楼收入的确认原则,在指引中指出完工百分比法并不适用于开发产品,因此在指引中规定房地产业的收入确认需按《企业会计准则――收入》四个原则外,项目主体完工,买方收到入伙纸后,房地产企业才可将预售款全部结转当年收入,该指引清楚指出了收入确认的基础,减少了企业间的不同理解。

(二)完善配套工程的会计核算准则指引

《房地产开发企业会计制度制度》曾对配套设施费用的预提及会计处理有比较明确的规定,但是现行国家统一的《企业会计准则》对配套设施成本核算的指引不足,不同房地产开发企业可能采取不同的成本核算手法,从而可能影响企业成本核算信息的质量及其可比性。以预提应由商品房等开发产品负担的不能有偿转让的公共配套设施费用为例,如果某企业按权责发生制原则和收入费用配比原则,在结转商品房等开发产品销售成本时预提了1亿元的配套设施费用,不仅在当期利润表中增加了开发产品成本1亿元,而且在当期资产负债表中增加负债1亿元,因此必将对企业当期财务状况产生重大影响。但是,该1亿元的配套设施预提费用只是企业的一笔尚未支付的未来费用。国际会计准则在2009年对一些准则条例进行了一系列的改进,旨在提高财务会计报表的真实性及加强会计信息的透明度,其中亦十分强调资产负债表应该正确反映企业的实际已发生的成本和可以准确计量的负债。

(三)完善房地产开发企业内部会计核算

现时许多企业缺乏健全、完善的内部核算制度。完善的财务会计规范体系不仅包括国家统一的企业会计制度等,而且还包括企业根据其经营特点和管理要求制定的内部会计核算,包括会计核算的基础管理制度和办法、成本核算制度与办法、内部财务成本的分析考核制度及办法等。然而,目前许多企业只执行统一层次的财务会计规范,而无完善的内部会计核算,其财务会计制度缺乏必须的完整性和系统性。

(四)提高房地产开发企业信息披露中的信息含量

一是在现行会计制度规定的利润表格式的基础上,增加“预提的公共配套设施费用”项目。该项目反映企业按权责发生制原则和收入费用配比原则,在结转商品房等开发产品销售成本时所预提的应由商品房等开发产品负担的配套设施费用。二是披露企业的预售政策及情况。由于在项目未竣工前,预售收入不能结转,但预售情况亦能反映企业的经营情况,现时因为各企业的预售政策不同,不同的预售政策对企业各期财务状况和经营成果的影响较大,如此投资者很难在财务报告中获得预售的会计信息。以上海为例,按目前上海有关预售政策规定的要求,商品房结构封顶或结构施工至2/3高,房地产开发企业方可申请预售许可证。而其他地方的有关规定往往与此不同。因此披露企业的预售政策及情况让投资者在财务报表信息不足的情况下,额外提供了具有可比性的资料。三是在财务报告附注中增加分项目的现金流量信息的披露。即以企业每一开发项目为基本单位,披露其在开发经营过程中形成的经营活动现金流量,包括销售房地的现金、购买工程物资以及支付工资等所支付的现金。以此提高其现金流量信息的有用性,以弥补利润表信息的不足。

总之,目前房地产企业会计的一些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范,极大地影响了房地产企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性。因此我们应在现行的常规会计准则基础上,建立完善的房地产企业的会计规范体系,完善配套工程的会计核算准则指引,完善房地产开发企业内部会计核算,提高房地产开发企业信息披露中的信息含量。

参考文献:

1、崔学刚.上市企业财务信息披露:政府功能与角色定位[J].会计研究,2009(1).

2、樊晏平.北京房地产开发企业现状及发展前景[J].行业发展,2006(2).

3、冯西伏.浅议房地产开发企业会计核算中存在的问题及对策[J].经济管理,2005(5).

4、高波.房地产上市企业发展状况分析[J].市场分析,2006(12).

第2篇：房地产开发企业会计制度范文

关键词：房地产 企业 会计核算

近年来，随着房地产行业的迅猛发展，作为房地产企业重要组成部分的房地产会计系统受到的关注度也是越来越高。作为一项特殊的商品，房地产开发的特殊性及其在生产经营模式上的特殊性决定了房地产开发企业在会计核算上的特殊性。而随着关注度的提升，房地产企业在会计核算方面的问题也是暴露得越来越明显。

一、会计科目设置问题

纵观近年来出台的会计制度，给房地产开发企业的会计核算设置很大障碍的重要原因，是缺少专门设置用于房地产开发企业的会计科目和核算办法。然而据现行的会计制度中涉及会计科目设置的说明，其中有一条很明确：“在不影响对外提供统一财务会计报告的前提下，企业可以根据实际情况自行增设某些会计科目”。依据这一说明的规定，在房地产开发企业中，如果执行《企业会计制度》、《小企业会计制度》或者现行企业会计准则的，即可在执行相适用的会计制度规定基础上，增设下列会计科目，专门用于房地产开发企业的会计核算。这主要包括如下五个方面：

（一）增设“开发成本”科目

房地产开发企业的成本不同于一般的商品生产企业，其成本就包括前期的拆迁补偿款，土地出让金、受让价款和相关的税费，也包括后期的开发结束房屋的验收成本；即包括前期的基础设施费、工程费、配套设备费、建筑安装工程费等，也包括房地产开发企业承担的公共配套设施建设费、上交有关部门管理的维修费和分摊的间接开发费用等。还包括工程实施过程中产生的各项成本费用。开发成本的会计核算对于“无形资产———土地使用权”的开发和利用是非常关键的。

（二）增设“开发间接费用”科目

房地产开发的费用除了有形的直观的，还包括间接的开发费用，即为开发产品而发生的除应由行政管理部门承担的费用以外的各项费用。这实际相当于工业企业中的“制造费用”。

（三）增设“开发产品”科目

房地产企业的产品就是建设好的房产，这也奥检验和验收，其中也会产生相应的费用，“开发产品”科目就是针对这一点而设。

（四）增设“出租开发产品”科目

由于房地产企业的特殊性，其商品——建设好的房屋，可以使用权和所有权相分离，该科目即是核算用于出租经营但尚未转为固定资产的土地和房屋。

（五）增设“周转房”科目

随着城市化，新农村建设的不断深入，拆迁工作也是如火如荼的进行与发展，该科目即是用于核算安置拆迁居民周转使用的房屋。

二、收入确认问题

房地产商品销售不同于普通的商品，往往采用预售、分期收款销售等方式。这是由房地产商品周期长，耗资大，具有较高价值性等特点决定的。这就要求房地产销售要以取得预售许可证和销售许可证为前提，在此基础上，再经过签订预售合同并预收房款——签订正式销售合同——工程竣工验收合格并交付买方验收确认——收取房款——办理产权过户等一系列环节。“以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准”，《企业会计准则——收入》中的这一规定，在理论上虽具有合理性和逻辑性，但也是对企业会计人员的职业判断能力提出了更高的要求。如何在实际的会计实务中运用这一标准，仍是有很大的争议则，其焦点问题在于确认收入应属哪一环节，核心问题是是否转移了在商品所有权上的风险和报酬。根据多年的房地产行业会计从业经验，笔者认为，在房屋尚未建成竣工前的预先销售行为中，这时签订的房地产销售合同，不论收款与否，均不应在实际发生的销售业务之列。因此，签订预售合同并收取预收款，这是不符合收入确认条件的。房屋在未经买方验收认可之前，所有权上的主要风险和报酬也仍未未转移给买方，这也是不符合《企业会计准则——收入》的规定，所以笔者认为不能确认收入。

三、统计数据不明确，会计信息风险披露不足

在房地产会计核算过程中，由于房地产企业的核算期限比较长，核算金额较大，核算的业务种类比较繁多，而且核算内容往往是复杂多变的，这就造成了在实际的会计核算中，核算数据常常明确性不够。这带来的直接后果就是在会计核算之时，费用和成本计算不精准，收入与支出无法匹配，不能及时而准确的反映房地长企业当期的收支情况，造成实际费用和收益与企业的预期相偏离。会计信息不能及时，全面的反映在会计核算上，这是房地产企业统计数据不明确的另一不良后果，在一些违规操作的房地产企业会计核算中，企业后期的财务报表不够全面和准确，不能及时正确的反映企业的收支状况。由于房地产企业的特殊性，其在实际的运营过程中，资本运行风险，政策风险，项目开发风险和工程质量风险都“隐藏”其中，鉴于此因，房地产企业的披露风险信息就需要更加的充分，从而达到规避风险的目的。在现行的法律经济环境下，在相关的披露信息法规中已增加了企业披露信息，不过从实际的操作情况看，仅仅局限于现行法规中所规定的会计信息风险是远远不够的。

四、小结

作为百姓衣食住行的重要方面，房地产开发对于地方和国家经济的发展，对于整个国家GDP的拉动，对于社会的稳定都是非常重要的，因此房地产企业在为百姓提供更多更好居住空间的同时，也能够把守自身的“度”，在会计核算中对严于律己，使企业的运行轨道更加的健康和顺畅！

参考文献:

第3篇：房地产开发企业会计制度范文

关键词:房地产开发 会计核算 成本核算

一、引言

从现行的《企业会计准则》、《企业会计制度》和《房地产开发企业会计制度》等法律文件来看，还存在着一些不完善的地方，实施效果欠佳，对于房地产这样一个相对特殊的行业的会计实务没有比较强的针对性。

通常房地产企业开发一个产品需要花费的周期较长，一般为几年时间，在这个过程当中主要是以资金的投入为主。而且反映在会计报表当中的利润也为负数。有时，一个项目可能持续几年都是亏损，但是到了竣工之后的销售期就开始大幅的盈利。而且，开发企业为了解决资金上的问题而经常采用楼盘预售的方式，也就是说在项目达到一定的阶段之后(例如：结构封顶)时就开始销售楼盘，此时开发企业通常将这项资金记在“预收账款”的贷方。房地产开发企业的这些财务特点给房地产企业在利润操纵上有了可乘之机。

二、房地产开发企业的财务会计特点

房地产开发企业的财务会计特点主要表现在这样几个方面：其一，资金的来源呈现出多元化特征，一个房地产项目的完成需要大量的资金支持，仅仅依靠自有资金和银行贷款是远远不够的，需要通过预收购房订金、预收代建工程款和发售股票资本金等；其二，在建工程的资金量大，房地产一项工程的建设往往需要几个月、甚至几年时间，大量的货币资金转化为在建的工程，大量资金被长时间占用，这给工程资金核算及财务处理带来了困难；其三，开发的种类具有多样性，主要体现在经营项目多这个方面，这导致财务会计的内容也相应增加；其四，经济往来频繁，房地产开发是一个大量的人力、物力和财力的投入过程，生产周期长，涉及的技术问题多，需要进行大量的协作，给财务会计的核算与管理带来麻烦。

三、房地产开发企业成本核算存在的主要问题

1.土地开发成本核算存在的主要问题

土地开发费用是指地产开发企业在开发土地，建设用地的过程中所发生的所有费用的总和。其大小直接影响到一个房地产开发项目是否可行，是否能达到预期的利润。国家以土地所有者的身份将一定年限之内的土地使用权限出售给土地使用者。房地产开发企业在进行土地开发的过程中，由于其涉及到设计要求和场地本身等多方面的因素，同时其开发的层次、程度和所开展工作的内容也不一样。例如，有的只需要对建设场地进行清理平整即可，而有的开发过程需要普通的工程施工之外，还需要对地下的各类管线进行铺设，铺设地面道路等。从这个角度来看，各个具体的开发项目的费用的具体支出的内容及项目种类都不一致，开发企业需要根据费用发生的具体情况进行成本核算。这其中就涉及到土地使用费用，土地开发成本等间接费用，按照一个什么样的标准才能将之合理、科学的分配到成本的收益对象当中去，存在一个较大的可操作空间。

2.房屋开发成本核算存在的主要问题

房屋开发的成本主要包括地产开发企业在商品房开发过程中所发生的所有费用的总和，主要包括：出包建筑安装花费的工程成本、土地使用费的分配、相关费用和土地开发成本以及其他公共设施的成本等。一般而言，房地产开发企业在房屋开发过程中所发生的费用都应该按照房屋成本核算对象及相关的规定对成本进行归集。但是，依然还存在着这么一些问题：在对一些需要进行费用分配技计算时，例如一些小区的公共设施，一般是由开发商无偿提供给小区居民使用的，这时就需要考虑到成本分摊的问题。同时，在楼盘销售过程中所耗费的宣传费用也涉及到成本分摊问题等，所有的这些费用就存在着一个如何在进行收入确认时进行成本计量的问题。

3. 配套设施开发成本核算问题

配套设施的开发成本核算问题包括房地产开发企业所开发的：能有偿转让及不能有偿转让的、能直接计入开发产品成本的配套设施。两者在进行核算及归集的过程中都应该采取不同的方式。总的来讲，一方面是指配套设施自身的成本归集问题，另一方面是指成本分配问题。

四、完善房地产企业财务会计核算的对策

1.完善房地产企业收入的会计制度和准则

其一，应该对商品房及其配套设施的销售收入及核算制度进行改革；其二，加强对土地转让的收入、房屋出租带来的收入以及其他收入等的监督和控制力度；其三，对房地产企业的成本核算操作进行归集化、具体化及制度化，确保整个成本核算工作的规范性；其四，进一步细化房地产企业的税收制度，实行房地产产品的开发及销售的“工号”管理的税收征收管理办法。

2.适当转变房地产开发的生产、销售模式，甚至取消商品房预售

当前，我国房地产的融资体系采用的是以银行作为中心的一种间接融资体系。这容易由于银行盲目的信用扩张产生房地产泡沫。尤其是当前我国房地产市场存在着局部过热的现象，给我国经济的整体运行产生了一定的压力。因此，有必要由间接融资体系全面的往直接融资体系转变。

可以将房地产投资信托作为一个主要的融、投资金融手段，对现有的房地产融资模式及手段进行完善，这有利于拓宽居民的投资渠道，实现以货币形式对房地产进行分块投资。极大的活跃整个房地产市场，积极的培育并健全房地产资本市场，促进社会的发展。

3. 提高会计从业人员的素质

房地产财务核算的许多步骤和环节都涉及到会计从业人员的职业判断，因此会计人员的素质直接影响到会计信息的质量。房地产企业可以采取聘用一专多能的复合型财务人员，确保其与工程人员交流时不存在问题。同时，还应该加强职业道德教育，确保财务人员具有良好的道德底线。最后还应该与时俱进，注重后续人才的培养，确保核算工作的连续性。

参考文献：

第4篇：房地产开发企业会计制度范文

一、开办费的定义与开支范围

(一)开办费的定义

开办费是指企业在筹建期间实际发生的费用,包括筹办人员的职工薪酬、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产价值的借款费用等。

至于什么是筹建期间,有以下两种不同的观点具有一定的代表性。

其一,筹建期间是指从企业被批准筹建之日起至开始生产、经营(包括试生产、试营业之日)的期间。依据是:《外商投资企业外国企业所得税法实施细则》第四十九条。

其二,筹建期间是指从企业被批准筹建之日起至开业之日,即企业取得营业执照上标明的设立日期。依据是:2003年11月18日国家税务总局《关于新办企业所得税优惠执行口径的批复》(“国税函[2003]1239号”)的相关规定。

笔者更加赞同关于“筹建期间”的第二种观点。这是由于:

(1)第一种观点,对于不同的行业、不同的企业均有不同的解释,很难有一个统一的标准,无法准确界定筹建期间,为正确进行财税处理设置了障碍。

(2)第二种观点,很清晰地界定了筹建期间,即从企业被批准筹建之日起至取得营业执照上标明的设立日期为止。适用于各类企业,同时也没有任何歧义。

(二)开办费的开支范围

根据相关规定,笔者将开办费的开支范围进行了归纳,一般说来分为允许计入开办费的支出和不能计入开办费的支出。

一)允许计入开办费的支出

1、筹建人员开支的费用

(1)筹建人员的职工薪酬:具体包括筹办人员的工资薪金、福利费、以及应交纳的各种社会保险、住房公积金等。

(2)差旅费:包括市内交通费和外埠差旅费。

(3)董事会费和联合委员会费。

2、企业登记、公证的费用:主要包括企业的工商登记费、验资费、评估费、税务登记费、公证费等。

3、筹措资本的费用:主要是指筹资支付的手续费以及不计入固定资产和无形资产的汇兑损益和利息等。

4、人员培训费:主要有以下二种情况

(1)引进设备和技术需要消化吸收,选派一些职工在筹建期间外出进修学习的费用。

(2)聘请专家进行技术指导和培训的劳务费及相关费用。

5、企业资产的摊销、报废和毁损。

6、其他费用

(1)筹建期间发生的办公费、广告费、业务招待费等。

(2)印花税、车船税等。

(3)经投资人确认由企业负担的进行可行性研究所发生的费用。

(4)其他与筹建有关的费用,例如资讯调查费、诉讼费、文件印刷费、通讯费以及庆典礼品费等支出。

二)不能计入开办费的支出

1、取得各项资产所发生的费用。包括购建固定资产和无形资产所支付的运输费、安装费、保险费和购建时发生的职工薪酬。

2、规定应由投资各方负担的费用。如投资各方为筹建企业进行了调查、洽谈发生的差旅费、咨询费、招待费等支出。

3、为培训职工而购建的固定资产、无形资产等支出。

4、投资方因投入资本自行筹措款项所支付的利息,不计入开办费,应由出资方自行负担。

5、以外币现金存入银行而支付的手续费,该费用应由投资者负担。

二、房地产开发企业开办费的财税处理现状

筹建房地产开发企业期间所发生的各项费用应该是开办费。如何界定房地产企业的筹建期间,正确核算其开办费,对于房地产开发企业开办费的税务处理显得至关重要。

在实际工作中,对新设立房地产开发企业开办费的会计与税务处理的目前存在两种不同的处理方式:

1、将房地产开发企业在筹建过程中(筹建期间指批准筹建之日起至企业取得营业执照上标明的设立日期为止)所发生的费用,一方面按照《企业会计制度》规定计入“长期待摊费用――开办费”核算,并在公司筹建期结束后将筹建期间的开办费全额直接转入当前损益。另一方面根据《企业所得税暂行条例实施细则》规定,开办费不得直接在税前扣除,而是在不少于5年的期限内摊销。

2、将房地产开发企业从筹建开始至取得第一笔商品房销售收入为止的相关费用(含管理费用、财务费用、销售费用),在会计核算上全部计入“长期待摊费用――开办费”科目核算,而税务处理则是从取得商品房销售收入后在不少于5年的期限内摊销其开办

费。 笔者认为,第一种处理方式不仅符合《企业会计制度》规定,而且与当时税收规定(《企业所得税暂行条例实施细则》)一致。而第二种处理方式则存在以下弊端:

(1)对开办费的会计处理既不符合行业会计制度的规定,也与《企业会计制度》相悖。把开办费与期间费用的会计处理混为一谈,影响了会计信息披露的准确性。

(2)对开办费的税务处理与《企业所得税暂行条例实施细则》的规定并不一致,扩大了开办费的摊销额。

(3)影响了房地产开发企业的税收利益。在开发过程中未取得商品房销售收入以前,把本应该计入当期损益的期间费用计入了“长期待摊费用”,减少了企业的亏损金额,进而形成房地产企业预先多交了部分企业所得税,加剧了房地产企业的资金紧张,增加了利息负担,严重影响了房地产开发企业的税收利益。

三、新准则下开办费的会计处理

从2007年1月1日开始,新会计准则体系(以下简称新准则)在我国的上市公司执行,许多企业(证券公司、保险公司、中央国营企业、深圳市的企业等)也执行了新准则。新准则对开办费的会计处理相对于行业会计制度、企业会计制度而言,发生了一定的变化。

从《企业会计准则――应用指南》附录――“会计科目与主要帐务处理”(“财会[2006]18号”)中关于“管理费用”会计科目的核算内容与主要帐务处理可以看出,开办费的会计处理有以下特点:

1、改变了过去将开办费作为资产处理的作法。开办费不再是“长期待摊费用”或“递延资产”,而是直接将费用化。

2、新的资产负债表没有反映“开办费”的项目,也就是说不再披露开办费信息。

  3、明确规定,开办费在“管理费用”会计科目核算。

4、统一了开办费的核算范围,即开办费包括筹办人员职工薪酬、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产成本的借款费用等。

5、规范了开办费的帐务处理程序,即开办费首先在“管理费用”科目核算,然后计入当期损益,不再按照摊销处理。

实施新准则后,新设立的房地产开发企业应该严格按照新准则的规定进行开办费的帐务处理。这样不仅简化了会计核算,更准确反映了会计信息。对筹建期间的界定,房地产企业应该以从被批准筹建之日起至取得营业执照上标明的设立日期为止较为妥当。

四、新税法下开办费的税务处理

《中华人民共和国企业所得税法》及其《实施条例》(以下简称新税法)从2008年1月1日开始在我国实施。新税法不仅统一了内外资均适用的所得税法、降低了所得税税率,而且在资产处理、税前扣除等与会计核算密切相关的诸多方面有了重大变化与突破。

原《企业所得税暂行条例实施细则》第三十四条规定,企业在筹建期发生的开办费,应当从开始生产、经营月份的次月起,在不短于5年的期限内分期扣除。

而新税法完全没有关于开办费税前扣除的表述,是否表明对开办费没有税前扣除限制?

《企业所得税法》第十三条规定:在计算应纳税所得额时,企业发生的下列支出作为长期待摊费用,按照规定摊销的(《企业所得税法实施条例》第七十条明确规定,摊销期限不少于三年),准予扣除:

(一)已足额提取折旧的固定资产的改建支出;

(二)租入固定资产的改建支出;

(三)固定资产的大修理支出;

(四)其他应当作为长期待摊费用的支出。

从上述可以看出,在“长期待摊费用”中并没有包括开办费。

而《企业所得税法实施条例》第六十八条是对《企业所得税法》第十三条的解释与说明的,从中也没有看出关于开办费税前扣除的任何表述。由此可见,新税法对开办费的税前扣除没有限制了。

2008年4月25日国家税务总局在其网站上,权威解答了网友提出的新所得税法实施过程中的相关问题。所得税司副司长缪慧频在回答网友关于“开办费税前扣除”问题时,这样答复:“新税法不再将开办费列举为长期摊费用,与会计准则及会计制度的处理一致,即企业可以从生产经营当期一次性扣除。”

第5篇：房地产开发企业会计制度范文

(一)《企业会计制度》等对土地权属制度与核算的规范　《企业会计制度》、《小企业会计制度》对土地使用权的核算规定两种方法，一是作为固定资产核算，二是作为无形资产核算，作为两种不同种类资产核算的土地及土地使用权之间既有联系也有区别。首先，两者核算的对象都是国有土地，集体土地不属其核算对象；其次两者核算的都是土地使用权，因为不论是划拨土地或是出让土地，其所有权皆属国家，企业拥有的只是使用权。两者的区别，则可按以下原则厘清：一是企业占用的通过征用、划拨方式取得的土地使用权(以下简称划拨土地)，土地使用证的“使用权类型”注明为“划拨”，在单独估价入账时应作为固定资产核算，明细科目称为“土地”，按照其估价进行初始确认和后续计量，为取得划拨土地而支付的征地费用等计入占用土地的地上建筑物的购置成本，不计入土地价值；划拨土地无使用年限限制，核算时不计提折旧；划拨土地如果需要转让财产权(使用权)，应先按规定向国家交纳土地出让金；划拨土地在按规定补交土地出让金之前，除国家另有专门规定外，都不得转移过户。二是企业通过有偿方式即交纳出让金取得的土地使用权，或者从其他土地占有者通过转让手续取得的土地使用权(以下统称出让土地)，土地使用证“使用权类型”注明为“出让”；出让土地应作为无形资产核算，明细科目称为“土地使用权”，按取得时支付的全部成本进行初始确认和计量；出让土地取得时应由国土部门核定使用权的截止日，企业应在取得日至截止日的核定年限或剩余年限内，计提土地使用权摊销(转为房地产开发企业存货成本的除外，下同)；出让土地可以在原核定用途的范围内直接进入市场，自由转让。

(二)《企业会计制度》等对土地出让的核算规范　《企业会计制度》和《小企业会计制度》都规定取得土地使用权时计入无形资产，待土地开发利用即建造地上建筑物时再分摊计入在建工程成本。这样，土地使用权的价值最终将转入固定资产购置成本并计提折旧，开始这一规范曾因地上建筑物折旧年限与土地使用权规定使用年限有较大差异而难于操作，为此财政部专门规定在预计建筑物净残值时，应当考虑土地使用权的预计使用年限高于地上建筑物的预计使用年限的因素，作为净残值预留。但随后2002年《企业会计准则――固定资产》中规定，固定资产的各组成部分，如果各自具有不同的使用寿命，从而适用不同的折旧率时，应当单独确认为固定资产。地上建筑物与其占用的土地适用不同的折旧率，应分别确认为单项固定资产，各自按照其可使用年限计提折旧。因此，执行《企业会计制度》、《小企业会计制度》的单位，出让或受让的土地使用权，应当在固定资产的相关建筑物中单设明细项目核算。

二、新准则下土地使用权的核算

(一)新准则下土地使用权基本规范　《企业会计准则第4号一固定资产》和《企业会计准则第6号――无形资产》，仍沿袭以往规定将划拨土地作为固定资产核算，将出让土地作为无形资产核算的规定。无形资产准则没有直接提到土地使用权核算，但该准则应用指南中对其规范如下：(1)企业取得土地使用权通常应确认为无形资产，但改变其用途、用于出租或增值目的时，应当将其转为投资性房地产。(2)在土地上自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权与地上建筑物应分别进行摊销和提取折旧，但土地用于房地产开发时，其价值应计入所建造房屋的建筑成本。企业外购的房屋等支付的价款，应当在建筑物与土地使用权之间进行分摊；难以分配的，应当全部作为固定资产核算。

从上述规定可知：(1)企业有偿取得的土地使用权(出让土地)，正常情况应确认为无形资产，只有在用于出租或自己未使用而用于增值目的时，才应从“无形资产”科目转入“投资性房地产”科目。(2)在土地上自行开发建造厂房等地上建筑物，土地使用权价值无须分摊到地上建造物的工程成本中，应仍作为无形资产核算，并与地上建筑物分别计提摊销和折旧。(3)房地产开发企业相关的土地使用权价值，应当计入建造房屋建筑物的成本。(4)企业外购房屋建筑物，将地上建筑物与土地使用权合并作价的，应当将总价款在地上建筑物与土地使用权之间进行分配；只有在难于分配的情况下，才能全部作为固定资产核算。

第6篇：房地产开发企业会计制度范文

关键词：房地产 综合验收 收入确认

房地产行业是一个横跨生产、流通和消费领域的产业，其经济活动存在于房地产的前期准备阶段、生产阶段和消费阶段全过程，加上房地产生产、流通过程长、消费过程更长的特殊情况，决定了房地产行业是一个生产周期较长，与多行业、多部门、多学科相结合的知识密集型产业，又是个资金占用量大且周转较慢的资金密集型产业，同时也是一个物业管理周期长、售后服务任务重的服务性产业。

一、房地产行业的特殊性

房地产项目的开发过程不同一般工业制造业，更不同于商品流通和服务行业，有着其特殊的开发流程或步骤。要准确把握房地产收入确认的关键时点，就必须对房地产项目的开发流程具有深入的了解。房地产项目的开发，除了前期需对包括项目周边环境及配套、居民的购买能力及消费偏好、项目周边的房价水平、项目成本及投资回报率情况、金融机构的支持力度、国家及地方政府的相关政策等房地产市场情况进行可行性分析研究，并在此基础上申请建设开发用地，取得《国有土地使用权证》外，项目开发流程还需经历六个阶段，如图1所示。

图1房地产项目开发流程简图

二、房地产收入确认的特殊性

根据《企业会计准则第14号――收入》的规定，一般企业销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认，具体分述如下：

1．企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方。

2．企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制。

3．收入的金额能够可靠地计量。

4．相关的经济利益很可能流入企业。

5．相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

上述收入确认的五个条件是指导会计实务中进行收入确认的总体性思路，统领我们应对会计实务中各种千差万别的情形。

由于房地产开发企业从取得建设用地开发权、进行规划设计等前期工程、开始建设到完全建成往往需要几年时间，与一般工业生产企业相比，房地产开发具有成片开发、开发周期长等特点，加之房地产销售一般要经过取得预售许可证、签订《商品房买卖合同》、工程竣工综合验收合格、买受人验收确认、办理产权过户等环节。因此，房地产生产经营的特殊性及房地产商品的特殊性决定了房地产开发企业会计核算上的特殊性。《收入准则》以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标志，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判断能力；而《房地产开发企业会计制度》以结算账单提交买受人并得到认可作为房地产收入确认的依据，虽然比较简单而便于会计实务操作，但其未能反映销售的实质，且理论上缺乏合理性。在会计实务中，房地产开发企业究竟应在哪一时间点确认收入？本文认为，房地产收入的确认应考虑两个层次的标准，即会计专业标准和法律标准。

1．会计专业标准。会计专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标准，如《收入准则》及《企业会计制度》的相关规定等。从一般企业收入确认原则的五个条件可以看出，收入确认以风险和报酬的实质转移为标志，理论上比较合理。但由于房地产商品交付约定方式的多样性和复杂性，致使在会计实务中难以判断房地产收入确认的关键时点。其焦点在于如何把握房地产商品所有权上主要风险与报酬的实质转移。

2．法律标准。房地产是不动产，因此，房地产商品的买卖在很大程度上依赖法律的制约和保护。法律标准是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件和标准：如房地产的产权归属应当清楚，并有合法的产权证件；经过改、扩建的房屋，产权所有者应在房地产行政管理部门办妥变更登记手续后，方能进行交易等；对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发（即属于房屋建设工程的，未完成开发投资总额的25%以上）的，以及权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合上述标准的，既使房地产商品已经开发完毕，甚至取得了相关报酬并转移了风险，也不能作为收入予以确认。

三、房地产收入确认的关键时点分析

在房地产会计实务中，不同的房地产开发企业对房地产收入确认关键时点的认定有着不同的理解和做法，主要可以概括为以下五种做法：

（1）以开发的房地产业经竣工验收合格时作为房地产收入的实现；

（2）以开发的房地产业经竣工验收合格并发出“入住通知书”时作为房地产收入的实现；

（3）以开发的房地产业经竣工验收合格并移交钥匙时作为房地产收入的实现；

（4）以开发的房地产业经竣工验收合格并办妥产权过户手续时作为房地产收入的实现；

（5）以开发的房地产业经竣工验收合格，办妥入住手续后，等工程造价结算审核确定时，作为房地产收入的实现。

由于房地产开发企业对上述因素影响的理解不一致，使得其对房地产收入确认关键时点的认定也千差万别，从而导致出现收入提前或推迟确认的情况，给房地产开发企业进行利润的操纵提供了机会。为了防止利润操控及规范收入确认，本文现就房地产收入确认关键时点的不同认定方法逐一进行剖析：

（1）以开发的房地产业经竣工验收合格，或/及发出“入住通知书”时作为房地产收入的实现。本文认为，房地产已竣工并业经综合验收（或分期综合验收）合格且面积已经有关部门测定，房地产开发企业与买受人签订了《商品房买卖合同》、收讫房款并开具了销售发票，但此时并不符合房地产商品所有权上主要风险和报酬实质上转移的法律标准。且当房地产开发企业出售的房屋存在延期交付、面积误差比绝对值超过3%、主体工程结构质量不合格等情况时，买受人即可以行使单方面解除合同的权利。这种情况的存在，使得以综合验收合格或/及发出“入住通知书”时作为房地产收入确认的关键时点显得很不合理。

（2）以开发的房地产业经竣工验收合格，房地产商品业经买受人验收并办妥入住手续（移交钥匙）时作为房地产收入的实现。本文认为，房地产已竣工并业经综合验收（或分期综合验收）合格且面积已经有关部门测定，房地产开发企业与买受人签订了《商品房买卖合同》、收讫房款并开具了销售发票，买受人办妥了入住手续（移交钥匙），此时既符合《收入准则》规定的五个条件，也符合房地产商品所有权上主要风险和报酬实质上转移的法律标准。但是在法规尚不完善、政府监管不力的情况下，买受人为了逃避营业税和契税或延迟缴纳各项税费等原因，往往不会及时办理入住手续。基于上述原因，以办妥入住手续（移交钥匙）时作为判定房地产商品所有权上主要风险和报酬实质上转移的唯一关键时点也是不合理的。这会造成房地产商品已销售完毕，整个房地产项目已结束，但尚不能对房地产收入进行确认的情况发生。

（3）以开发房屋竣工并验收合格、办妥产权过户手续作为房地产收入的实现，同样不符合房地产收入确认的法律标准。买受人取得商品房产权证的环节较为特殊，虽然房地产商品最终是以产权证上权利人主体的更替为所有权变更的主要标志，但当签约双方当事人对不动产进行登记备案后，买受人实际上已取得了法律保障。对于按揭贷款购项，房地产开发企业尽管存在“自本合同签订之日起至借款人（买受人）之房地产办妥正式抵押登记，并取得房地产权证或房地产他项权证交由贷款人保管之日止”的阶段性保证义务，但其责任次于被抵押房地产商品的履约义务。根据相关法律规定，因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。另外，法律规定：房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。由此可见，房地产开发企业在办理产权过户过程中只是提供相关资料，在相关手续的办理上仅仅是协助义务，是否办理还是由买受人自主决定；况且在办理产权过户会涉及财政部门、房地产管理部门、土地管理部门等政府相关部门，何时能取得产权证书并非房地产开发企业所能控制。因此，本文认为，当办妥房屋移交手续后，由于房屋毁损、灭失的风险也已转移由买受人承担，就可以判定房地产商品所有权上主要风险和报酬已经发生了转移。只有办妥产权过户才能作为房地产收入确认关键时点的做法是不可取的，这会导致房地产收入的滞后确认。

（4）以房屋竣工并验收合格、办妥入住手续、工程造价结算审核确定时作为房地产收入实现的关键时点，也不符合房地产收入确认的条件。根据房地产项目开发流程所述，竣工验收合格是房地产商品交付前的最后环节，一旦房地产项目所有工程，包括房地产商品、会所、道路、绿化等小区配套设施业经政府相关部门综合验收（或分期综合验收）合格，该项目的成本就已经确定；项目成本未经结算审核，并不是成本不能确定，其成本金额的计算只是技术上的问题。因此，不能以此作为房地产收入确认的关键时点，这同样会导致房地产收入的滞后确认。

第7篇：房地产开发企业会计制度范文

【关键字】盈余管理；房地产；会计核算

房地产行业是我国的支柱产业之一。尽管国家自2003年以来一直在宏观调控房地产行业，特别是在2010年，出台了“史上最严厉房产调控政策”，但房价一直在上涨。房地产公司在获得巨额的利润的同时也给社会带来了不稳定因素，威胁了宏观经济的健康运行。

1 房地产行业盈余管理研究的意义

房地产行业由于其会计核算特点而存在显著的盈余管理空间。房地产行业的盈余管理不仅误导投资者决策，也影响政府部门的宏观调控决策。过度的盈余管理造成房地产行业欣欣向荣的假象，且有利于房地产商抬高价格。而过高的房价不利于社会稳定。根据国外经典的研究成果，房地产泡沫一旦发生破灭，可能要持续三到五年的时间。

历次会计准则的出台都被认为是救火式出台，证券市场出了问题，会计准则就出来救火。1研究盈余管理，做好事前防范显得格外必要。

因此，研究并规范房地产行业的盈余管理行为是理论界、事务界和政府部门的重要课题。

2 房地产行业会计核算特点及其对应的盈余管理手段

2.1 无法统一界定销售收入的确认时间

房地产企业会计核算收入的关键是收入的确认和计量。根据《企业会计制度》，销售商品收入确认的四个条件为，企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。从上述规定可以看出，收入确认以风险和报酬的转移为标准。

房地产开发商品通常是采用预售方式和分期付款方式进行销售。采用预售形式时，大致需要经过以下环节：签订预售合同及收取部分预售房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收、收取剩余房款、办理产权过户等。由于对销售收入的确认――风险和报酬的转移――存在不同的理解，所以会计人员可根据公司需要自行选择环节作为收入确认的时间，由此进行盈余管理。

房地产开发企业一般采用预收款的方式收取售房款。相关准则规定，当房屋竣工验收并与房屋购买者办妥了相关的手续后，就应该将预收款项确认为销售收入。但是房地产开发企业通常会采取措施来拖延“预收账款”转为销售收入的时间，比如拖延所开发的房屋的竣工时间，或者拖延办理相关的手续，从而减少当期的销售收入，减少当期税款的缴纳。

2.2 销售收入的计量模式存在可选择性

2007年1月1日开始施行的新会计准则体系在坚持历史成本基础的前提下，引入了投资性房地产准则和公允价值计价模式。准则明确规定以成本模式作为投资性房地产后续计量的基准模式，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

当存在两种可供选择的计量模式时，公司会根据需要进行选择。有研究表明经营业绩不理想的上市公司，通过变更投资性房地产会计政策，增加公允价值变动收益、调节业绩、提高净利润，在扭亏、免于退市、摘牌时，公允价值是个救市良方。2

2.3 成本和收入难以配比

配比原则是指以实现的收入与所发生的费用的直接联系为基础，将所有与收入产生有关的成本在同一会计期间转为费用。

房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入需要数年时间，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理。在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。3

我国房地产开发企业一般都会同时开发多个楼盘，每个楼盘的开工时间不同，并且时间较长，这样就会有多期楼盘存在于一个会计期间情况的出现。当期完工结转的楼盘的成本，应该按照配比原则记入账面。但是房地产企业通常会根据自身的需要任意的分配当期完工楼盘应当承当的成本，以此来调节当期的利润。

3 如何规范房地产行业盈余管理

3.1 明确收入确认的环节

收入确认环节的不确定性为公司进行盈余管理带来了空间。各公司采取不同的收入确认标准不利于行业内各公司之间的对比。因此，《企业会计准则――收入》在建立了收入确认一般标准的基础上，还应当建立并推广针对特殊业务的会计准则指引，让所有房地产开发企业有统一标准的确认方法，从而使企业财务报告所提供的收入信息能反映企业的实际价值。

3.2 更新收益观念，改革传统损益表

在传统损益表的基础上增加一项其他全面收益。从金额来讲，全面收益=净收益+其他全面收益。因使用公允价值而产生的公允价值变动损益是已经确认但未实现的损益，所以可以将这些己确认但未实现的损益应反映在其他全面收益中，这种损益不代表企业真实的经营业绩。传统损益表将巨额已确认未实现损益反映在净收益中，但即使企业利用公允价值确认了巨额利润也不能说明这个企业经营状况良好，确认了巨额亏损也不能说明这个企业面临倒闭。可见，如果采取这种会计方式，那么部分企业将不再热衷于利用公允价值进行盈余管理，房地产企业也不会因为利润波动太大而回避公允价值后续计量。同时，其他全面收益与净收益分开列示，能使会计信息使用者一目了然，哪些是已实现损益、哪些是未实现损益，能使损益信息更加全面有用。

3.3 扩大信息披露内容，提高信息含量

为满足信息使用者的需求，必须对房地产行业的信息披露体系进行改革，进一步规范房地产开发企业必须额外披露的各类相关信息的内容和要求。房地产开发企业除了必须按现行有关规定披露信息外，还应该披露企业的预售政策及情况；增加土地储备量及成本构成等额外信息的披露；在财务报告附注中增加分项目的现金流量信息的披露；增加投资计划及风险的披露；质量保证金的披露。同时，应在其财务会计报告中充分揭示其各种风险，而不应仅限于抵押风险，即在房地产开发企业报表附注中应增加风险披露的内容，就企业尚在开发的土地、工程项目等面临的开发风险、筹资风险、土地风险等进行说明，提高风险的透明度。

注释:

[1]冯昀 郭洪涛，盈余管理问题对新会计准则制定的影响【J】，消费导刊，2007.11

[2]王卓瑛，投资性房地产采用公允价值计量模式的动因研究【J】，内蒙古电大学刊，2009(6)

[3]胡葬在，苏霜，楼学问.论房地产开发企业会计核算的特殊性，财务与会计.2005年3月

参考文献

[1]陈冬华等，宏观调控、政治成本与盈余管理――基于中国房地产上市公司的实证研究，2010.7

[2]张宁，历史成本、公允价值计量的利弊及相适应的会计计量模式【J】，魅力中国，2010（3）

第8篇：房地产开发企业会计制度范文

(一)开发费用这项费用是指在房地产开发的过程中，所需要的各项管理、销售等等的费用。这一项费用虽然看起来与工程的开发没有直接的关系，但这些支出的费用其实是会直接影响到房地产后期的收益中。它也大概包括了以下三个方面：1、管理费用这项费用是指房地产公司为了组织管理而支出的费用。比如说各种开发的经营活动等等。这些都是管理费用。管理的费用可以通过大致估算法来进行核算。2、销售费用这项费用是指为了更好地销售自己公司的房地产而支出的费用，比如说宣传费用、销售人员的费用等等。销售所支出的费用要根据实际的情况来进行核算。3、财务费用在房地产开发中，办理一些手续所需要一定的手续费，或者是为了开发房地产而筹措资金的一些费用等等。

(二)房地产开发的税金费用这一项支出也是房地产企业成本的重要组成部分。这是在房地产开发投资过程中，所产生的一系列的税费或者是一系列政府所征收的费用。比如包括了企业营业税、土地增值税、教育附加费、城建维护费等等。税费的核算是按照国家的相关法律法规来进行的。

二、房地产成本核算中应注意的问题

房地产企业开发成本的会计核算就是指企业在开发房地产的时候，将所用的资金进行核对计算的一个过程。在这个过程中，企业不仅要根据国家的相关法律法规来进行核算，还应该注意以下几个问题：

(一)要了解开发成本的设计正确了解这一项，可以正确的反映出产品的成本结构，就方便我们了解如何降低成本。按照现在的房地产开发企业会计制度规定，“开发成本”这一项就作为了一级成本的核算科目，其次，将各种建设费用，比如基础建设费用、各项配套设施的建设费用作为二级核算科目，最后,围绕一级和二级核算项目展开核算,形成多元化的核算,方便与日后的查询与统计数据。而且清晰明确的成本核算科目有利于将来的税金计算。

(二)分清成本对象在了解成本的对象时，应该结合成本的实际特点去了解。对于某些大区域成片开发的土地来说，就一定会存在着共同成本的问题。在这个时候，分清成本的具体对象，就显得至关重要了。“谁得益谁分摊”这一原则就适用于公共成本要分摊的这一情况。一般来说，如果是能分清成本核算对象的，就可以直接进行成本核算；对于有一些不能分清成本对象的情况，就必须根据实际情况，建立新的分摊方法来进行核算。比如说，土地的资金可以按照每人所占的面积来进行分配，而基础建设费和小区配套设施的建设费可以按照可出售的面积来进行分配等等。

(三)一些间接费用的核算很多时候，房地产的开发都会产生间接的支出费用。这些费用主要包括的有企业的各项管理费用、财务费用以及销售费用。按照现阶段的房地产开发企业会计制度的说法，这部分费用都是作为房地产企业的间接费用，算入了房地产的成本中。在这里要注意的是，有些为了项目的进行而贷款的利息部分，这一部分如果也作为间接费用进行核算的话，就会造成财务状况不真实的情况。就不能客观真实的反映出企业的实际情况，同时也会损失企业的开发成本。

(四)忽略项目决算的问题房地产商企业成本会计核算的最主要目的是计算出在整个开发的过程中的实际开支，方便日后企业核算实际利润。可是目前房地产开发企业中普遍存在一个问题，那就是企业过分重视工程结算而忽略了项目结算。因为工程结算往往是在工程结束后就可以马上进行，时间明确肯定，又因为工程结算关系到工程款的支付，所以工程结算不容易拖拉。

而往往项目结算会因为某一两个小问题而变得遥遥无期。要想要解决这个问题，可以提出一个“预算费用”的概念，就是将还没有完工的工程预算算进成本里，让项目结算能够按时顺利进行，等到日后工程完工后再来按照实际的支出改变项目结算。又因为这一个部分的工程支出费用，经常在总项目的投资中所占比例较小，所以这种“预算费用”的做法对工程项目的总成本和单位成本都不会造成较大的影响。

但是值得注意的是，根据现在的税务法律规定，在土地增值税未清算前，在未取得正式发票的成本最多能允许税前列支合同总额的10%，而超过的部分不得在当期税前列支。所以，作为一名财务工作人员，必须合理的规划财务税务，在项目工程的土地增值税清算之前、企业所得税汇算之前要尽最大的可能取得已经发生成本费用的发票，暂时没办法立马付款也可以，也一定要和企业的各个部门沟通合作，争取拿到发票后立即处理付款等事宜，让公司的工程项目进行土地增值税清算、企业所得税汇算进行的顺利，公司税负最大限度的降到最低或者是想尽一切办法延迟公司交税款的时间。

三、结束语

第9篇：房地产开发企业会计制度范文

关键词：房地产会计；规范体系；成本预算；风险评估

一、明确房地产开发商的收入核定标准

1、目前，核定房地产的实际收入的标准存在争议，一部分人认为当房屋销售合同签定以后，就可以确认为房地产收入。另一部分人认为，仅签订合同还不算是真正的收入，因为后期所涉及的问题依然存在不确定性，比如完工验收或其他问题等。后期出现问题时所涉及的资金，也是房地产开发的成本。所以签订过销售合同不能成为房地产实际收入的核定标准。

2、当售房合同签订并且购房人实际支付过购房款后，能算是房地产收入的确认条件吗？这个观点目前得到一部人的肯定，但也有人持反对意见。当房地产商与客户签订协议以后，该房屋的相关权利并非全部转移给购房者，房地产公司还保留对房屋的质量管理权以及相关风险承担的权利。比如，房屋质量出现问题需要维修等。而且，一旦房主对房屋实际面积进行测量，若测量结果与合同上标明的面积差异大于3%，客户就可以依法退房，这也是一项重要的风险。所以，即使客户支付过费用，依然不能算为房地产公司的实际收入。

3、产权过户之后，也不能成为确认房地产实际收入的最佳标准。这是因为相关规定中的“移交”与现实中的“移交”存在时间跨度。目前，我国的《房地产开发企业会计制度》有明确规定，当房地产企业所开发的区域或房屋产权移交以后，有明确结算帐单的情况下，可以视为房地产收入的确认标准。但是，目前我国相关法律中认定房屋过户后才算正式移交，而过户又必须经过很繁复的程序，需要开发商与购房者多方面协调才能拿到移交手续，而这个过程又是不可控且比较漫长的。而且，一旦出现退房纠纷，必须有产权过户手续做为退房凭据，所以，产权过户以后也不能够成为认定房地产商实际收入的标准。若是以此为确认条件，还会造成实际收入的确认时间延后。

二、建立和完善配套工程的会计核算准则指引

配套设施成本计算作为房地产会计核算中必不可少的部分，其准确性直接关系到企业整体成本核算的效果及对比性。相关的会计制度在配套设施核算时的预先提交及过程处理方面都有比较详细的规定，但是国家现行制度中对相关核算的指引不够到位。这就导致配套设施的相关核算方式都很多种，到底是依照行业性核算规则还是国家级核算规则就成了房地产商随意选择的方式。比如，配套设施的成本核算可以把实际产生的成本算入总成本，然后在工程结束以后将这笔费用均摊到可售物业的费用中。也可以提前将配套设施的成本预算加入到开发总成本中。两种核算方式的依据都不相同，后者上显然遵从中行业性的相关核算制度，但也对成本的准确性造成影响。

所以，笔者认为房地产配套设施的会计核算准则必须要尽快落实，这就需要国家及相关部门加大措施与力度，使相关的会计核算报告能真正体现出它的价值。公共配套设施的费用一般不能转让，这部分的核算与预提都是由房地产开发商负担，我们只是以此为例。

三、房地产开发公司的消息披露量应该增大

1、将预提公共配套设施费用这一项目，加入到当前使用的会计制度制成的计算公司收益的表格中。

这个项目主要体现公司两方面的原则，一个是权责发生制原则，一个是收入费用配比原则，一般房地产公司在结算开发成本时，应将对相应的配套设施费用进行预提，此部分费用的产生与分配应该列入公司收益表格。

2、公司可以对相关的预售方案及情况进行披露。在工程没有完工以前，预售费用虽然不能用于现金的结算流转，但可以体现出公司的运营情况。当然各个房地产公司之间所执行的预售方案不同，所以不同的预售方案也会对公司的财务状况造成不同的影响，而且财务数据也会随着公司预售方案的变化而变化，就会造成投资者通过财务报告对预售情况难以掌握的结果。

3、设立质量保证金并展示风险预估。房地产开发是风险性比高的行业，其风险性应该在会计信息中得到呈现与反馈。首先，公司应该根据实际情况设立一定的商品质量保证金，并制定较规范的制度，这有利于保障工程质量。普通企业大多数也有质量保证金，但其涉及的金额与期限比房地产的保证金要小得多。这部分质量保证金作为抵御风险的成本计入工程总成本。另外，房地产开发商也应该对预估风险的内容进行适当公布，使大家对风险的因素及内容有更多的了解。

4、可以将增加项目的资金流转情况体现在财务报告中。财务报表完全可以财务信息进行全程体现，我们把公司的各个开发项目视为基本单位，将公司在开发过程中产生的资金流动信息进行体现，比如房地产的预售资金、施工材料费用、以及工资发放金额等等，提高资金的流转信息的直观性、有效性，从而可在报表中得到最多的信息反馈。

5、可以增加成本构成及土地储备量等其他信息。土地储备是房地产开发的根本，因为土地与地面建筑构成房地产公司的实际资产。而且随着房地产业的兴起，土地成本也为房地产开发成本中的重要组成成分。房地产公司的土地储备量以及相关的储备成本，对公司的发展前景有着重要的作用。并且，土地本身具有很大地增值空间，时间越长增值效益越大，对公司来说是非常强的竞争优势，还可以通过土地拍卖的方式公开向社会招标，使公司保持较好的收益增长。在相关信息中只显示土地所有权的总额，显然无法成为土地储备信息的判断标准。所以，房地产开发公司要注重在财务报表中对实际的地土所量进行标注，可以在备注中写明，这对于公司精确评估成本情况是非常有利的。

四、结语

综上所述，在房地产的会计核算工作中存在会计使用准则不规范的情况，造成这局面产生的原因如下：一是由于房地产会计工作存在特殊性，二是由于我们国家在相关的准则与要求上并不明确。相关规范的缺失导致房地产会计工作者找不到较严谨的工作规范，从而造成工作难度增大。也导致房地产公司的成本预算容易偏差，帐目容易混淆、数据不够准确等情况，若想使这种局面得到改善，应该以目前使用的会计准则为参照，不断地对房地产行业的会计制度进行完善，对执行中产生的问题要及时收集整理，以便不断地提高房地产会计制度的严谨性与规范性，使房地产会计制度真正发挥应有的作用。

参考文献：

[1] 徐晓明 李世绩 关涛.中国房地产行业风险分析研究[D].吉林大学，2012.

[2] 司振强 严红.会计准则与金融监管协调发展研究[D].东北财经大学，2014.

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