不动产管理制度精选(九篇)

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第1篇：不动产管理制度范文

【关键词】不动产登记；改革；管理

一、不动产登记制度改革的主要内容及意义

1.不动产登记制度的主要内容

不动产，具有在自然或法律范围内不可移动的属性，包含土地及其定着物如房屋等。不动产登记是国家对于物权制定了的一项法律制度，由专属部门在权利人或利害关系人申请下，对不动产物权及其变更情况进项登记，本质上具有司法效果。从最早2007年《物权法》的制定，到2013年11月国务院常务会议关于不动产登记统一制度的提议再到2016年1月21日《不动产登记暂行条例实施细则》的出台，这一系列的相关工作彰显了我国政府与领导对该项工作的积极重视的态度以及锐意改革的决心，标志着我国在不动产物权公示上取得了改革的实质性进步。

2.不动产登记制度改革的意义

我国的不动产统一登记制度是在市场经济发展的基础上产生的，具有经济学价值。它的建立为我国的不动产交易提供了清晰的产权制度，对不动产交易、获取、处置进行了规范。簿证统一是保护物权保障公民合法利益的有效途径，它有效化解了权力矛盾，同时也生成了反腐败等衍生价值。不动产统一登记制度在形式上让土地与房屋实现了房地合一，简化了工作程序，在流程上实行一站式管理，使管理更高效，促进了房产等行业的经济发展。此前，我国实行不动产分别登记制度按不动产所属经济范畴来登记信息，在房产市场上，相应信息未进行实名登记，给腐败留下了藏身之地。不动产实现统一登记之后，对公职人员的房产信息了解更充分，为反腐倡廉提供了有力的制度叠加效益。另一方面该制度实施后国家对公民的住房信息了解更全面，提高了房产宏观调控的准确性，房产投资人群抛售房产，在一定程度上减弱了住房空置的现象，提高了我国住房使用效率。在该制度改革的同时也为国家关于农村土地三权（经营权、所有权、使用权）分立的制度管理提供了保障，进一步保证了农民的合法利益。从长期看为房产税及遗产税等新税制的健全奠定了制度基础。此外，依此制度建立的不动产登记信息管理系统，以电子存储的方式对不动产信息进行登记，提高了信息的安全性与准确性，符合大数据时代的要求，是管理技术的一项革新。

二、关于不动产登记制度加强管理的具体思路及措施

我国的不动产登记制度从2007年《物权法》颁布至今，经历了近10年的时间，可见改革任务的任重道远。我国不动产管理的客观环境决定了改革的实施进度。首先，我国缺乏统一的不动产管理机制与条例，不同部门、不同地域对不动产分别管理，给统一登记工作带来了难度。其次，该项工作的管理过程触及了部门和个人的利益，实行科学、合理的统一登记制度需要一个循序渐进的过程。具体可以从以下几个方面进行加强改革管理：

1.提高员工素质

不动产登记工作是一项动态跟踪的工作，随着交易事项的频繁发生，给该项工作带来大量的工作量，需要相关工作人员要有认真、细致的工作态度，要依据该项工作的时态特性及时进行信息登记与更新工作。此外，不动产登记工作需要相关工作人员既要有法律知识又要掌握土地管理领域的测绘等专业技术，这就需要管理部门要加强对工作人员的专业培训，不断完善员工队伍的知识结构，提高专业素质。

2.加强部门管理

不动产统一登记制度是对土地、林权、房产等进行的统一管理，该制度的实施需要国土、房管、农林等多个职能机构的密切配合，要破除部门利益，避免各自为政的工作状态，要加强部门间的沟通与衔接工作，建立统一的工作局面。

3.注重制度建设

任何一项改革的实质都是制度的革新，不动产登记制度从分别登记到统一登记是我国不动产管理历史上的重要改革步伐，需要有健全的法律依据与之相配伍。国家及相关制度建设部门要做好顶层制度规划工作，提高制度的合理性，从制度上引领与规范改革的脚步，同时要落实好各项相关政策，消除改革的不利因素，确保新制度实施期间的平稳过渡。

4.实施违规问责

落实责任制，是保证制度实施的有效途径。不动产管理是对产权、财权的管理，在管理过程中常常触及的是个人的利益，极易诱发风险。在制度推行中，要对工作人员的错误及违规行为给予相应的处罚，要加强员工的自律性管理，提高风险意识，将人为因素的风险降到最低。

5.拓宽登记领域

不动产统一登记制度的建立具有非常重要的意义，随着相关基础制度的建立和完善，我国该项工作也应该不断的拓宽登记的领域与范围， 要扩大公示及交易安全维护等方面的权利范围，提高制度的公信力和影响力，让改革工作进行的更测底。

三、结束语

伴随着经济与社会的发展，我国的各项法制得到了不断的完善与健全，不动产登记制度的变革，规范了物权及产权管理，在法制层面上创建了良好的交易环境，推动了我国经济的健康发展。改革至今，不动产统一登记制度还需在制度、管理等各方面不断完善，要形成健全成熟的立法与管理体系，保证不动产登记制度改革实施的合理性、合法性。相关部门及个人要重视不动产登记制度，在最大范围内维护该项制度，推进此项改革的进程。

参考文献：

第2篇：不动产管理制度范文

[关键词]新常态下 不动产登记 档案管理 思考

中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2017）12-0331-01

【前言】我国不动产的所属权需要建立在依法登记的前提下，只有在经过依法登记的情况下不动产物权的建立、变更、转让和注销才能产生法律效力。我国的不动产机构的主要工作任务就是将不动产归属权进行登记，形成不动产登记档案管理系统。

不动产登记档案不仅包括不动产登记本，还有各种与之相关的文件、图表和网上登记信息等内容，包括文字信息，图表信息，声像影像等，记录载体包括纸张、光盘等。因为不动产登记档案的复杂繁琐，所以不动产统一登记档案管理的工作并不轻松。

一、我国当前不动产的特点

1.不动产在固定机构进行统一登记

不动产，顾名思义，就是指自然性质上或者法律规定上不可移动的财产。因为不动产的位置不可随意改变，不动产的登记体现出唯一性的原则，所以在一个区域内的不动产统一登记只由固定的机构进行登记。不动产的统一固定登记更有利于不动产登记档案的统一管理。

2.具备法律效力

我国对于不动产的登记都有明文规定，不动产登记档案的管理一般由行政主管部门负责，不动产登记一般都是在政府机构进行注册，改正等。由行政机构所认证的登记，登记信息作为原始凭证被登记部门保存，形成的不动产登记档案受到法律保护，具备法律公信力。

3.档案格式要求严格规范

不动产登记档案是可变的。随着不动产政策的调整改变，不动产登记流程会改变，不动产登记档案也会随着改变。不动产登记主要采取文本形式，对不动产登记格式有着严格要求，档案的记录必须严谨、规范、准确、详细。不动产登记档案可以在法庭上作为法律文件，具有法律效力，所以登档案的格式必须严谨规范，避免因为内容模糊而造成纠纷。

4.档案保存时效长

随着不动产所属人的变动，不动产登记档案也会随之改变，但是登记档案的法律效力是不会改变的。不动产登记档案的时效期非常长，有效地保证了不动产的物权保护，使不动产的权属问题得到稳妥的保障。

二、我国不动产统一登记档案管理的现状

1.档案的准确性欠缺

不动产登记档案是具备法律效力的，登记工作中最重要的任务就是保证数据的真实性和准确性，登记档案的准确性直接关系到登记者的法律权益。登记档案准确性的欠缺也会导致行政部门的诚信危机，对行政部门的执法过程造成阻碍。目前，我国一些地区仍存在不动产档案登记管理不严谨的现象，档案信息缺失，资料数据模糊等现象。

2.不动产登记管理档案资料数据库不完善

由于技术问题，不动产登记管理档案资料数据库经常会出现连接错误，比如一栋别墅完成变更所属权后，所属权在数据库上仍然显示不动产的所属人是变更前的所属人。这些错误对不动产登记的后续工作产生的消极影响，阻碍了不动产登记档案管理的开展。

3.档案管理技术落后，没有实行现代化

档案管理的数字化对档案的管理工作来说是个提高管理准确性和便捷性的新方式，档案管理的信息化能够提高档案管理的效率。现在部分地区的不动产登记档案管理过于依赖纸质文件，信息化水平低，管理技术落后。

4.档案的存放杂乱

国家规定不动产的登记要合法规范，最重要的目的还是为了人民。规范的不动产登记会为群众提供便利，减轻负担。但是，一些地区的不动产登记档案存放杂乱，多处存放，群众在查询时非常不方便。

三、改变当前不动产登记档案管理方面缺陷的策略

1.不动产的登记行为进行规范化、标准化

对当前的不动产登记机构进行整合统一，规范不动产登记档案文件的书写，规范不动产登记档案管理，提高不动产登记档案数据的真实性和准确性。促进行政部门工作的严谨性，提高行政部门的社会公信力，推动不动产统一登记档案管理的后续工作顺利进行。

2.完善档案管理资料数据库，应用现代化技术

优化不动产登记档案信息资源数据库，紧随现代科技发展，运用二维码等信息技术将不动产登记档案管理进行优化，整合。使不动产登记档案管理变成一张条理清晰的信息网。在各部门之间实现便捷交流，为不动产登记的后续工作提供技术支持。

3.对资源进行优化整理，对不动产登记档案进行高效管理

引进先进的管理理念，建立不动产统一登记档案管理制度，对不动产资源进行合理有效地规划，进行高效管理，减少在管理过程中耗费的人力和物力资源。

三、对当前新常态下不动产统一登记档案管理的反思

建立起不动产登记档案管理制度，使不动产登记成为更加高效且规范的机构，这是一个革故鼎新的过程。在这个过程中要制定目标，逐步地进行实施，将行动落实到实处，规范管理机制，形成规范的不动产登记管理流程，不仅为群众提供便利，更为行政机构提高了社会公信力。当前我国提出的政策，正为我国不动产统一登记档案管理提供了创新的平台，这是一个机遇，要把握得当才能为不动产登记档案管理的高效化提供强劲的动力。

参考文献

[1] 渠涛：《不动产物权变动制度研究与中国的选择》，《法学研究》1999年第5期.

[2] 李艳.浅议不动产登记档案整合管理[J].浙江国土资源，2016，（2）：38-39.

[3] 张锐：《构建和谐社会视野下的档案信息服务》，《档案学研究》2005年第6期.不动产登记档案管理三题[J].档案学研究，2006，90（4）：25-28.

[4] 彭诚信：《我国物权变动理论的立法选择》，《法律科学》2000年第2期。

[5] 莫晓兰.对不动产登记档案管理的思考[J].兰台世界，2014，（S3）：55-56.

第3篇：不动产管理制度范文

[摘 要] 不动产登记档案主要是对不动产的类型、建造、交易、登记等活动的记录、整理与保存，不动产登记档案的管理由国家机关部门负责，而且国家也制定了不动产登记档案管理制度，以维护物权交易市场秩序和安全，规范不动产登记档案管理。

[关键词] 不动产；档案管理；特征；作用研究

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 05. 096

[中图分类号] D923.2 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2017）05- 0181- 01

1 不动产登记档案管理的特征

（1）不动产登记管理本身具有唯一性和公开性的特征。不动产登记档案能够对某一特定区域内的不动产物权自然状况和权利归属状况进行真实客观的反映，也可以作为一项主要的证明对不动产物权进行公示。不动产登记档案的唯一性是由不动产物权权属的唯一性所决定的，换言之就是由国家部门对不动产登记档案管理进行保管、整理与利用。总而言之，某一行政区域内的不动产登记档案管理，由同一份档案对特定的不动产物权及其他权限进行统一限制与登记，以准确、及时反映出这一特定区域内不动产的变更信息，进而为社会提供更多的便利，为物权交易安全提供保障。

不动产制度的诞生带动了不动产档案的建立，建立不动产档案一方面可以起到物权公示的作用，对交易双方的合法权益进行维护；另一方面在于保障交易的安全。因此我国的不动产登记档案管理是具有公开特征的，这个特征的存在也使档案发挥出应有的功能。因此，不仅需要公开记录内容，还可以供相关部门、当事人、具有利害关系人查询与利用，这与不动产登记档案建立的初衷是相符合的。

（2）不动产登记管理在内容上具有法定性和规范性特征。国家授权不动产登记档案管理，机关部门以法律为依据对档案进行管理与制作，我国的《物权法》也在进一步出善中，其中专门针对不动产档案管理的相关法律也在进一步完善中。从我国现有物权法律中可以了解到国家机关部门是不动产登记档案管理制作主体，法律赋予了不动产登记档案的形成与制作，因此是法定性的，且其社会公信力也比较高。

不动产物权的登记方式主要为簿册，登记格式具有严格的规范标准，使登记内容保持一定的规范性。而且还需要明确登记内容，按照不同的分类进行排列，避免发生登记混乱现象，还要注意保证登记内容的完整性，避免遗漏和错误。不动产登记档案的规范性能够保持其具有的法律效力，进而使法律的严肃性及国家尊严的到维护，更好的发挥出不动产登记档案的作用。

2 不动产登记档案管理的作用

（1）是提高社公信力的保障，同时加快了不动产物权“公示原则”的实现。物权公示原则的实现是不动产登记的主要目的，根据不动产登记对某一特定区域内的不动产归属于变更进行准确记载与反映，以公开的方式为相关机关、当事人、利害关系人提供查询与利用便利。因此，只有通过公式才能够保障不动产登记档案作用的发挥。当发生实际权力状况与国家赋予的不动产物权权力状况的不相符，则可以以不动产登记档案的公示原则为依据，利用国家法律保障交易行为的合法性与有效性。有效保障了物权交易双方的利益，而且有利于构建社会主义和谐社会，促进社会的和谐与稳定。

公示原则是实现不动产登记档案功能与作用的有效途径，因此，不动产登记档案不仅能够使社会公信力得到提高，而且也是公示原则得以实现的重要载体。物权公示原则是不动产登记实现的主要方式，通过不动产的记录对不动产的现有状况进行反映，例如物权的变动与权力情况，并且以公示的方式呈现出社会，为有需要的人提供风险规避信息。

（2）能够规避风险，并具有作为权威文件证明不动产的物权状况的作用。不动产登记档案具有的公示性特征表明了不动产档案可以向社会全面公开。如果双方需要就某物权进行交易，就可以通过自主查询来了解所交易物权的情况和信息，将不动产登记档案信息置于透明状态，利害关系人就可以根据查询到的信息进行风险的规避，而保障交易安全，减少不法交易行为。

在同一特定不动产上不能有相互排斥的多个物权同时存在原则是不动产物权拥有很强的排他效力的原因所在。在这个原则下，在法律范围内不动产登记档案就具有了唯一性，而且不动产档案管理是国家赋予的，也决定了其具有的权威性，在发生物权纠纷时可以直接作为最有效的证据，其他文件难以满足这种性质。

（3）不动产档案具有的作用是长久性的。不动产登记档案管理属于国家机关部门所管理的，而且受到法律保护，那么不动产登记档案的作用就应该是长久性的。在物权交易变更频繁的时期，只有使交易双方能够执行调查相关内容才能够保障交易的安全。国家也出台了相关规定来维持交易市场的稳定。当发生产权交易纠纷时，只要提供出不动产实体和不动产登记档案，就可以对物权权属问题作出确定。因此，就需要不动产实体和档案的同时存在。不动产登记档案的持久性是不动产登记档案管理的基础，在这个基础上衍生出更多的管理方式和手段。

第4篇：不动产管理制度范文

关键词：不动产登记；档案利用服务；问题；对策

不动产登记档案是不动产登记档案利用服务工作得到顺利开展的重要资源，是不动产登记工作的关键环节，主要由不动产登记簿与登记原始资料所组成，是物权公示作用的最鲜明体现。不动产登记档案在房地产市场调控、法院诉讼、住房保障、个人信用管理等方面都具有良好的应用价值。但随着大数据时代的到来，当前不动产登记档案利用服务工作在信息共享以及服务水平等方面存在一定不足，信息化服务能力有待提升，因此就当前不动产登记档案利用服务问题提出可行的对策，对于不动产登记工作的开展具有重要意义。

1 不动产登记档案利用服务中存在的问题

不动产登记档案在利用目的、利用主体、利用对象、利用方式上也有较大差异，如：在利用主体上，可以是自然人、权利人、利害关系人、国家有关机关等，但不同的利用主体其利用权限是有所区别的，这种差异使不动产登记档案的利用服务方式要求更为准确和细致。

不动产登记档案服务面临着条块化分割的问题，各有关部门掌握着自己的数据库和档案管理系统，各部门之间的信息并不能共享和利用，数据格式不一致，系统无法对接，为档案利用带来了很大的不便。

近年来，虽然出台了大量的相关制度，但缺乏统一的规划指导，造成内容庞杂，标准不一，并没有达到制定标准规范的目的，甚至有些基本内容并不符合工作规律，无法执行，给实际工作带来困扰，降低了档案部门的公信力和权威性。

由于管理基础的不同，数据的整合仍在进行，各地的不动产登记档案利用服务水平不一，且大多数自动化程度不高，部分内容还需要人工辅助查询，尚未全面实现远程异地查询和自助查询信息化服务水平远落后于利用需求的增长，使得利用效果大打折扣，满意度较低，无法获得利用者的认可。

2 不动产登记档案利用服务的策略

2.1 转变不动产登记档案利用服务模式

在当前社会发展新形势下，为更好的推进不动产登记档案利用服务的高效开展，提高服务质量与水平，应当在管理机构不断优化整合的基础上，加强不动产登记档案的集成管理，规范不动产登记信息管理与服务机构的各项工作，从而为不动产登记档案利用服务模式的转变以及服务水平的提升打下良好的基础。通过研究可知，不动产登记档案的集成管理，是不动产登记档案利用服务工作得以高效开展的重要前提条件。

第一，应当逐步完善内控机制，提高依法履职的能力。不动产登记机构档案管理的基本要求是保证档案的真实性，从而提高不动产登记档案利用服务的整体效果。尤其是在社会发展新形势下，更应当坚持做到依法履职，积极完善内部控制机制，保证不动产登记档案管理工作的高效开展，从而提高不动产登记档案利用服务的质量。不动产登记机构应当结合实际情况建立健全内部管理与控制机制，完善相关管理制度，切实保证不动产登记档案信息的真实性与完整性，保证后续不动产登记档案利用服务工作的高效开展。

第二，积极探索互联网下的不动产登记档案利用服务工作新模式。随着信息时代的到来，新媒体的出现与应用为不动产登记档案利用服务提供了可靠的支持，不动产登记档案利用服务的开展，应当对移动互联网技术加以合理应用，不断创新不动产登记档案利用服务模式，从而促进档案利用服务水平的不断提升。新媒体对于社会工种信息需求的影响主要体现在技术维度与传播维度两个方面，新媒体基于移动通信技术能够满足用户的多元需求，不再受时间、地点等条件的限制。而在传播维度方面，新媒体能够实现双向传播，便于公众开展深度互动，提高信息服务的质量与有效性。随着信息时代的到来，不动产登记档案利用服务的能力与效率也明显改善，为促进相关问题的妥善解决，不动产登记档案利用服务相关部门应当积极探寻便捷高效的信息查询服务模式，并通过各部分之间的分工协作与沟通配合，规范不动产登记信息的互通共享以及校验核对，强化业务衔接，从而切实提高不动产登记档案利用服务质量与效率。

2.2 提升信息化服务能力

随着大数据时代的到来，不动产登记档案利用服务应当实现信息资源共享，提高信息化服务能力，从而促进不动产登记档案利用服务相关问题的妥善解决。

第一，应当加强不动产登记信息资源的合作共享。具体来讲，不动产登记管理与服务相关部门应当在合法合规的前提，利用互联网与中介机构开展合作，消除信息壁垒，减少时间与空间上的限制，从而真正实现不动产登记信息资源的共享。

第二，加强统一不动产登记档案管理系统的开发与推广应用。在不动产登记档案利用服务过程中，应当对不同类型不动产登记信息进行优化管理，强化主管部门的标准规范意识，加大力度对统一的不动产登记档案管理系统进行开发和推广应用，最大程度上避免多头管理等问题的出现，切实提高不动产登记档案利用服务效率。

2.3 完善保障和投入机制

第一，强化不动产登记档案服务机构和人员的奖励机制。不动产登记机构应建立健全针对不动产登记档案利用服务工作的奖励机制，对在此项工作中表现突出，在服务模式创新、服务规范和标准建设、服务流程再造、服务手段完善及信息平台建设、数据资源整合与对接等方面取得新成绩的机构、个人，给予精神和物质奖励，树立标杆。通^奖励机制，提高档案人员的工作积极性，同时使不动产登记档案的利用服务工作得到重视。

第二，完善不动产登记档案利用服务的成熟度和用户满意度评价机制。用户的满意度是评价档案利用服务水平的重要指标。不动产登记机构应组织相关人员和专家，构建不动产登记档案利用服务成熟度评价指标体系，不断完善用户满意度的评价机制，使不动产登记档案的利用服务工作获得科学、合理、及时、有效的评价，及时发现新问题、新矛盾，并采取必要措施和手段予以解决。

结束语

当前社会发展形势下，科学技术不断进步，社会对于不动产登记档案利用服务的需求也明显加大。为更好的满足社会公众信息需求，维护公众的切身利益，应当结合大数据时代下不动产登记档案利用服务中存在的问题开展具体分析，认清社会发展的具体形势，强化不动产登记档案利用服务的意识，转变服务的思想观念与具体方式，提高不动产登记档案利用服务的实效性与针对性，从而推进不动产登记相关工作的高效开展。

参考文献

[1]张玮琼.不动产登记档案利用服务的问题与对策分析[J].档案学通讯，2016（5）：62-66.

第5篇：不动产管理制度范文

Abstract: "Property Law" for the first time creates a notice of registration. Its main purpose is to protect equally the public and private property, to better maintain the real estate market order, to effectively protect the legitimate interests of rights holders to ensure the security of real estate transactions. This paper analyzes the nature of the registration notice and the sales contract essential difference from the housing characteristics. Combined with many years practical experience of housing registration, the author highlighted a number of houses prior registration of special attention which are convenient for us to work in practice accurately housing notice registration procedures.

关键词:登记制度;预告登记;公平交易;交易安全

Key words: registration system;notice registration;fair trade;transaction security

中图分类号:F293 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)15-0130-01

0引言

预告登记指当事人约定期房、现房或者其他不动产物权转让时,为了限制债务人擅自处分该不动产,保障债权人将来取得物权而作的登记。比较常见的预告登记,是在商品房预售中,购房者可以就尚未建成的房屋到房屋登记机构进行预告登记,以制约开发商将该房屋再次出售或者进行抵押。

《物权法》创设的预告登记制度,就是要从法律层面上堵住这个黑洞,从根本上维护房屋权利人的合法权益。这对于构建和谐社会,保障房地产市场健康平稳发展,健全房屋登记法律体系具有十分重要的意义。

领会与把握预告登记要旨,对于我们牢固树立“登记为民”意识,准确履行房屋登记职责,依法行政,规范服务具有重大的意义。

1预告登记的性质与特征

预告登记,就是为了保全关于不动产物权的请求权,而将此权利进行的登记。实际生活中,权利人虽有权请求义务人将不动产物权转移给权利人,但没有能力阻止义务人对不动产物权再行处分。在利益的驱使下,个别不良房地产开发商或是单方面撕毁合同,或是恶意一房多卖,或是将已经出售的商品房重复办理抵押。有了预告登记,就会使得房地产开发商的上述处分行为无效。这就是说,预告登记的请求权具备对抗第三人的效力,即物权的排他效力,从而保障了将来本登记的顺利实现。

预告登记制度能够有效的保障不动产物权转移过程中债权人的合法权益,已经被世界各国的法律实践所证明,因而也就被世界各国普遍采用。在《物权法》正式颁布之前,我国各地也有预告登记的探索和实践。上海、天津、广州等大中城市出台的房屋登记办法或条例,都对预告登记有所规定。这些地方性法规对于预告登记性质的认识是一致的,只不过对预告登记的适用范围、效力等规定不尽相同。

在《合同法》调节的物权变动模式下,就同一标的物可设立数个债权,其间没有行使上的先后之分。当发生一物数卖的情形,数个买卖合同的效力是相互独立的,各个债权具有相容性、平等性。那么,标的物的所有权最后究竟归谁?《合同法》解答不了,而《物权法》创设的预告登记制度, 正是解决这一问题的利器。

2预告登记与商品房预售合同登记备案的区别

2.1 二者性质不同预告登记是由《物权法》规定的一种不动产登记制度,属于民事法律制度。而商品房预售登记备案则是由《城市房地产管理法》规定的行政管理措施,属于行政管理制度。

2.2 实际功能不同预告登记制度的主要目的就是为了保障债权人将来能够顺利实现物权。依靠预告登记排他性的法律效力,保障预告登记安全平稳过渡到本登记。而商品房预售登记备案制度则是建设行政管理部门加强对房地产市场的监管的一项行政管理制度,目的是维护房地产市场的健康发展。

2.3 具体操作和运行的程序不同预告登记必须是在双方有预告登记的约定之后才能申请。预告登记原则上必须由双方共同申请,除非法律法规另有约定。而商品房预售登记备案制度是一种只针对房地产开发企业的一项强制性制度,只需房地产开发企业单方到房地产行政管理部门办理商品房预售合同登记备案。

2.4 适用范围不同预告登记的适用范围比商品房预售登记备案的适用范围广。在房屋的买卖、抵押和建设用地使用权的转让中都可以进行预告登记。但是,商品房预售登记备案制度只适用于商品房预售。

3办理预告登记的注意事项

3.1 在办理预购商品房抵押权预告登记时,一定要注意登记程序在已经办理了预购商品房预告登记的基础上,才能启动预购商品房抵押权预告登记程序。这两个登记程序相互独立,不可省略,不能相互替代,更不能顺序颠倒,但可以同步进行,同时完成。

3.2 预告登记的单方申请在所有的房屋登记程序中,一般都是要求买卖双方共同申请,而唯独预告登记在符合条件的前提下可以单方申请。这唯一的特别规定,我们更应该弄清楚,搞明白,记得住。

《房屋登记办法》第69条“预售人和预购人订立商品房买卖合同后,预售人未按照约定与预购人申请预告登记,预购人可以单方申请预告登记。”制定这一特别条款,真正目的就是为了保护弱势群体。我们在办理预告登记中,千万不要忽视了这个特别规定,但也不能随意扩大适用范围。因为这个特别规定仅仅适用于预购商品房的情形,至于以预购商品房设定抵押和房屋转让、抵押的情形下,即便当事人有预告登记的约定,也不能单方申请预告登记。

第6篇：不动产管理制度范文

关键词：房屋交易 不动产登记 衔接

1.房屋交易管理与不动产（房屋）登记的关系

房屋交易管理指房屋交易管理和房屋产权管理

1.1房屋交易管理

房屋交易是指房屋的转让、抵押和租赁。交易管理是对上述行为合法性的审查、确认和备案。其主要内容包括商品房的预售、现售，存量房的转让，政策性住房销售和上市，企业破产兼并和征收安置过程中的房屋转让、房屋抵押、在建工程抵押、房屋租赁等交易行为的合法性审查，以及为其配套服务的合同备案、楼盘表的建立、资金监管、房屋面积预测绘、实际测绘、档案资料的管理和利用等。

1.2不动产登记

不动产登记中的房屋登记，是指将房屋的自然状况、权利状况以及其他事项记载于不动产登记簿、核发权属证书或权利证明的行为。

1.3房屋交易管理与房屋登记是房屋产权管理链条中紧密相连的两个环节

交易管理和登记互为基础，互相支撑，密不可分。从我国上世纪80年代末开始的全国范围的总登记历程来看，是先有市场交易管理制度，后有房屋权属登记制度，由于当时交易机构和登记机构分设，申请人要跑两个部门，递交两份申请，“办证难”成了舆论关注的焦点。原建设部于2000年推行产权交易一体化并于2005年在全国推行房屋交易登记规范化管理，要求房屋交易和登记机构一体化，经过10年不懈努力，全国基本实现了房屋交易与登记的业务整合，很多地方实现了办公系统合并，档案合并，一套资料申请，一个窗口受理，一个窗口发证，转移登记代行交易审核职能，方便快捷。

2.加强房屋交易与不动产登记管理

2.1直管公房、落实政策

公有房屋是指国有房屋和集体所有的房屋，包括住房和非住房。按照权利（管理）主体，可分为直管公房和自管公房。国有企事业单位、机关团体投资兴建、自行管理的房屋，称自管公房；房地产管理部门所有的或直接经营管理的房屋，称直管房屋。按照原《城市公有房屋管理规定》，公有房屋实行所有权登记制度，公有房屋所有权的合法凭证是《房屋所有权证》、《房屋共有权证》。原《城市房屋权属登记管理办法》第十一条规定，房地产行政主管部门直管的公房由登记机关直接代为登记。但该办法第二十一条同时规定：依法由房地产行政主管部门代管的房屋，由登记机关依法直接代为登记，不颁发房屋权属证书。因此，直管公房中，存在着部分登记发证、部分登记不发证的情形。在“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证”的年代，尽管很难理解，却不得不面对很多直（代）管公房未曾登记发证的状况。

当这些房屋因为公有住房出售、落实私房政策发还以后，必然出现未经初始（首次）登记而申请转移登记的情形。此类登记如果直接办理，则违反了连续登记原则。所谓连续登记原则包括两层含义：其一，不动产未办理所有权初始登记的，除非法律另有规定，否则不得办理其他权利登记；其二，因处分不动产而申请相应的处分登记的，被处分的不动产权利应当已经登记。对此，宜在双方协商的基础上，拟定相关操作方案，作为转移登记的特殊情形去对待，以保证相关当事人合法权益不受影响。

2.2以委托受理方式实现“一口受理”

由于房屋交易管理与不动产登记、相应的税务申报、房产查询具有较强的关联性，彼此往往是互为基础，互相支撑，密不可分的。因此，在当前实行不动产统一登记的背景下，笔者建议可以采用委托受理的方式来设置受理窗口。具体思路为：由当地的不动产登记机构委托房屋交易管理机构代为受理，将房产交易受理窗口增挂“不动产登记窗口”，同时将税务窗口及房产查档窗口也纳入其中，实现一个窗口受理。申请人可向窗口一次性提请房屋交易审批、确权、房屋查档、纳税和不动产登记申请，并在申请事项中同意在完成房屋交易审批、房屋确权后自动转为不动产登记申请，从而实现“一口受理”，避免群众在多个部门中来回跑。

第一，通过委托受理方式实现“一口受理”，将极大地方便群众办证，更容易获得群众的支持与理解。不动产统一登记的一个重要目的在于方便群众，进一步保护群众的个人权利。如果在实行不动产统一登记后，反而给群众增加了麻烦，明显违反了我国不动产统一登记的初衷。而受理窗口的设置，直接关系到群众办理不动产登记时对不动产统一登记的“第一印象”。因此，在窗口上实行“一口受理”，才能让群众在交纳不动产登记材料时少跑弯路，才能真正做到便民利民，让不动产统一登记能更好地获得群众的支持。

第二，由于不动产统一登记目前还属于新生事物，若重新专门设置受理窗口，其花费的人力、物力及精力将会非常大，而原房产管理部门已经受理房屋登记多年，在窗口的建设上具有积累优势。因此，在充分利用原房屋交易与登记受理窗口的基础上，增挂“不动产登记窗口”，并将相关业务窗口也纳入其中，将更有利于实现现有资源的优势整合，促进登记工作地快速与平稳开展。

第三，通过委托受理方式实现“一口受理”，不但可以保证群众能在一个窗纳材料，同时也有利于房屋交易、产权管理部门与不动产登记部门的工作衔接。因为，无论是相关资料在不动产部门间的传递，还是不同部门间工作的联系“，一口受理”的方式更容易实现衔接，从而确保房屋交易、确权与登记工作之间地顺畅，这无论是对不动产统一登记工作平稳开展，还是不动产统一登记办结时限上地提速都有积极的意义。

2.3房屋已经竣工的材料

《物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。通常讲合法，包括程序合法及结果合法。对建造房屋这一事实而言，程序合法即建造过程合法，如领有施工许可证等；结果合法即通过规划、国土等部门验收合格。虽然说建造的程序和建造的结果都应该合法，并不因为其过程有瑕疵而影响建筑物的合法性，也就是说不能因为未办理施工许可或竣工验收备案而导致建筑物成为违法建筑，但相关主体应该受到行政机关的处罚。由此可见，建设主体并不因是否办理竣工验收备案而影响其物权。

结束语：

本文就房屋交易和不动产登记有序管理进行了探讨，希望本文的提出能够为相关工作人员提供一定的参考价值。

参考文献：

[1]常鹏翱.预告登记制度的死亡与再生[J].法学家，2016，03：125-135+179.

[2]曹利华.不动产登记机构与住建部门衔接的几个问题[J].中国房地产，2016，31：39-42.

第7篇：不动产管理制度范文

一、预售合同备案与预告登记的联系与区别

《房屋登记办法》第70条规定申请预购商品房预告登记应当提交已登记备案的商品房预售合同，可见预售合同备案与预告登记有时间先后顺序的。预售商品房合同备案是预告登记的必要前置条件，是二者发生衔接关系的基础。

二者的区别主要体现在如下几方面。

1.性质不同：预告登记是《物权法》规定的不动产登记制度，是将来发生的不动产物权的请求权，属于民事制度。合同备案是《城市房地产管理法》规定的行政管理制度，使买受人取得有限购买权和期待权，可以预防一房多卖的效力，是行政管理制度。

2.功能不同：预售合同备案具有保护预告人、维护房地产市场制度、有助于房地产行政管理部门加强对房地产市场监督管理的作用。预告登记是保障其权利人将来实现物权，如未经预告登记的权利人同意，处分该不动产不发生物权效力。

3.强制性不同：合同备案具有强制性，是开发商的单方义务。预告登记不具有强制性，是开发商与买受人双方约定的登记。

4.适用范围不同：预售合同备案适用于商品房，仅指商品房预售合同的备案。预告登记适用于所有的不动产，包括商品房预告登记、商品房抵押权预告登记、房屋所有权转移预告登记、房屋抵押权预告登记。

二、预告登记与预售合同备案衔接中存在的问题

从上述分析可以看出自预购人申请开始申请预告登记之时起，预售合同备案即与预告登记发生联系，从实践来看二者衔接过程中主要存在如下问题。

1.预售合同备案的预购人与预告登记申请的申请人不一致

案例一：单身的雷先生于2010年8月购买了住房一套，2011年2月雷先生与施女士喜结连理。2012年6月因雷先生购买的楼盘已具备按揭贷款的条件，银行方面要求雷先生夫妇先共同申请办理预告登记，后办理预购商品房抵押权预告登记。雷先生及其配偶也同意银行意见，要求房屋登记部门办理共同共有的预告登记。因为预售合同备案与预告登记存在时间差，预购人因婚姻状况变化导致预告登记申请人与预售合同备案中的预购人不一致。其他如离婚、继承等状况也有类似不一致的情况。

2.预售合同备案的事项与预告登记申请内容不一致

目前很多地方预售证发放及预售合同备案管理不严，也由于体制的原因存在预售合同备案与预告登记不是同一套信息系统，不是同一个部门办理这两类业务。这种做法的结果导致预售合同内容与预告登记申请的事项不一致。比如，由于规划设计变更导致的预售合同备案的房屋面积与预告登记中房屋的预测绘面积不一致。另外，房屋楼盘坐落变更也会导致预售合同备案与预告登记申请内容不一致。预售商品房合同买受人及其购买房屋的基本情况是房地产市场监管的重点，也是预告登记登记簿的主要记载事项。

3.预售合同登记备案与已有预告登记矛盾

案例二：市民王先生购买了商品房，持经过备案的商品房预售合同以及其他证件申请办理预告登记，登记机构工作人员经查询后发现他所购买的房屋已被刘某预告登记，需刘某注销预告登记后才能受理其申请。根据现行的法律法规，王先生先与房地产开发公司签订商品房预售合同，房地产开发公司将预售合同备案，其后王先生持预售备案后的合同到房屋登记部门办理预告登记。如发生办理预告登记后的房屋退房现象，则程序应为先注销预告登记再撤销预售合同备案再撤销预售合同。由于不同部门分别办理预售合同备案与预告登记，加之对新的登记办法的不了解，刘某可能只撤销预售合同备案与预售合同，没有申请预告登记注销，导致王先生申请预告登记的房屋已被刘某预告登记，登记机构无法受理其登记申请。

三、有效衔接商品房预售合同备案与预告登记业务的建议

1.着力整合“涉房”管理机构的业务职能，将商品房预售合同备案职能整合到房屋登记部门。房屋登记部门具有丰富的权属登记管理经验，对预售合同关键事项的审查将更到位，能更好地审查预购人与预告登记申请人是否一致。

2.大力实施商品房网上备案信息系统管理，将商品房网上备案系统与房屋登记系统一体化，实现两者业务数据的无缝对接。

3.严格商品房的预售管理与预售合同备案管理，注重楼盘表技术在信息管理系统中的应用，以预测绘成果作为楼盘表建立的依据，严格其变更管理。

4.加大宣传力度、创新宣传方式，让房地产开发公司明白合同备案与预告登记的联系与区别，签订合同前告知购房人完整的办事程序。

案例一中雷先生要求夫妻共同作为预告登记权利人有其合理的地方，可以在办理合同变更或重签合同等手续后再办理共同共有的预告登记，但不能直接办理。笔者认为结婚证是合同变更或重签的合理理由，但不是办理共同共有预告登记的决定性依据。如能在实际过程中按照上述几条建议操作，则案例二及衔接过程中出现的其他问题也可以得到有效解决。

第8篇：不动产管理制度范文

关键词：事业单位；后勤；管理

后勤管理是后勤服务和后勤补给的统称，对于一般事业单位，后勤管理的主要职能是对本单位的不动产进行管理和补给，主要工作包括后勤采购、工作人员安排、不动产配置、定制后勤计划和补给服务等。由于后勤管理工作涉及的工作范围广泛、综合性极强、工作内容复杂琐碎、其中包含的学科众多、任务量大等特点，因此，要使事业单位的后勤管理充分发挥作用，必须科学地运用相关手段和正确的管理方法，与时俱进，积极探索在社会主义市场经济形势下，与本单位实际情况相符的后勤管理模式，做好后勤管理工作，才能使单位财产物尽其用，为事业单位各项工作的运行提供有力保障，为事业单位的工作人员提供一个良好的工作环境使其可以更好地为单位创造经济效益。

1事业单位后勤管理的重要性

后勤管理是事业单位这个大金字塔中最稳固的根基，每个事业单位独特的服务特色和职能都依赖后勤管理的稳定保障。随着社会主义市场经济的发展，事业单位的规模不断扩大、业务不断升级，单位不动产也发生了规模性扩大，后勤管理的重要性不断凸显，传统计划经济时代形成的事业单位后勤管理制度已经发生了很多不相适应的情况，因此对已有的后勤管理制度进行改革，使其与事业单位的发展相适应，已成为了事关事业单位稳定发展的重要课题。显而易见，随着社会发展和事业单位的改革进步，单位的业务职能将越来越依赖后勤管理的支持，新型的事业单位后勤管理体制必须要与社会发展规律相适应、与本单位实际需求相吻合、优质高效并且具备市场竞争力。事业单位作为政府成立和主持的面向社会服务的机构，其后勤管理任务也存在一定的特殊性。事业单位的后勤管理工作对象主要是单位的不动产，主要目标在于保障事业单位日常工作所需物资的合理调配安排，例如车辆保障、能源供应、餐饮会务等，因此具有极强的保障性和基础性。正是由于其基础性，难点也随之而来，后勤保障通常涉及的范围十分广泛，项目规模也十分庞大，任务繁重，实际管理起来十分复杂。只有做好后勤工作，才能使事业单位有效发挥其职能，使单位资产由正常运转而得到充分利用，使员工将精力完全集中在工作中，由此可见事业单位后勤管理对于单位的重要性不言而喻。

2事业单位后勤管理现状

目前，事业单位的后勤管理工作主要围绕其相关规章制度运转。事业单位的后勤管理制度是事业单位管理制度的重要组成部分，旨在对后勤管理人员进行规范和监督，确保后勤管理人员在日常工作中按照规章制度办事，从而确保后勤管理工作的正常开展。但是，仅仅存在制度是不够的，围绕现有的管理制度，对目前事业单位后勤管理的现状进行分析如下。

2.1相关领导和工作人员对后勤管理制度的认知不到位

由于在我国事业单位中的后勤管理系统中，工龄较长、实际经验丰富的工作人员所占比例较高，他们在长期的后勤管理工作岗位中摸索出了适合自身情况和岗位需求的工作流程，但这些工作流程不一定是科学合理的，并且他们思想观念相对保守，认识、接纳新知识和技术的过程较慢，从而导致了事业单位后勤管理模式的保守和落后，对后勤管理的改革发展增加了一定挑战。同时，在部分事业单位中，由于缺乏对后勤管理工作的重视，没有建立专门的后勤管理团队，只是由部分其他部门人员兼职进行后勤管理，而由于后勤管理工作的性质特殊，兼职管理人员很难对各方面工作做到协调统一，从而降低了后勤管理的效率与能力。

2.2已有的后勤管理的规章制度需要进一步健全和完善

由于上级领导的不重视等原因，后勤管理部门的建设存在一定的忽视，造成了工作人员不按照规章制度办事等行为，很多后勤管理工作无法科学开展，工作流程混乱、无序，而又因为缺乏相应的监管制度，许多工作人员常常只是根据经验或是人情关系来调整本单位物资财产，导致了物资分配不符合本单位实际发展需求，阻碍了事业单位日常工作的顺利开展。

3事业单位后勤管理改革建议

提升事业单位后勤管理质量的核心是提升服务质量，根据事业单位的工作实际，对事业单位后勤管理的改革提出了以下建议。

3.1提高工作人员的综合素质

首先，要扩大事业单位内部对后勤管理工作重要性的宣传，使全体员工正确认识后勤管理工作，从而认真配合后勤管理人员对单位物资的合理调配，从而双向保障事业单位日常工作的顺利开展。后勤管理部门要积极招募或调入年轻人员进入系统，并定期组织培训，使他们快速跟上新时代后勤管理工作模式的潮流，从而推动整个后勤管理部门对其工作流程的改革和创新。

3.2丰富工作人员的业余生活

由于后勤管理工作任务的繁重和数量庞大，后勤管理部门员工常常存在任务繁重、业余生活贫乏的状况。因此，事业单位应该定期举办文化活动，例如举办运动会、创建阅览室、增添运动设施等，来丰富员工的业余生活，让员工有条件在闲暇之时放松后勤管理疲惫的神经，尽可能地保证员工身心的愉快。同时，应该把食品安全纳入后勤管理的范畴中，保障单位食堂饭菜的安全和营养，切忌一味追求物质利益以导致后勤管理不健康发展。

3.3完善后勤管理相关制度规范

根据本单位的工作实际，对现有的后勤管理规章制度进行适当调整和改革，设定在新的社会环境下符合事业单位发展需求的科学、合理、高效的后勤管理制度，从而规范后勤管理工作。同时，要建设专门的后勤管理团队，并将其编制入档，部门人员必须根据规章制度开展后勤管理工作，配合单位物资的调遣。为了保障新型后勤管理制度的权威性和严肃性，必须明确监管，对未按照规章制度的行为给予严肃处理。对于后勤所管理的单位财产和物资，每一项都应该对去向和使用情况进行落实和核查，避免现象。只有充分重视和利用后勤管理的监管机制，才能牢牢地把握好事业单位的后勤管理工作，保证后勤管理的执行力度和积极效应。

作者:张 单位:江苏省科学技术情报研究所

参考文献:

［1］郭继红.浅谈事业单位的后勤管理［J］.经济师，2012（5）：258-259.

［2］陈加连.事业单位的后勤管理探究［J］.经营管理者，2014（13）：282.

［3］罗宏君.事业单位后勤改革方向浅析［J］.市场研究，2015（8）：70.

［4］任长青.浅谈机关事业单位后勤职工队伍建设问题［J］.山东社会科学，2013（12）：246-247.

第9篇：不动产管理制度范文

【关键词】商事主体登记，物权登记，比较

商事主体登记制度与物权登记制度都同属于登记制度，有很多相同或相似的属性，但是在很多方面还是有区别的，我们经常将两种登记制度混淆，下面我们将对这两种登记制度从各方面进行比较，更好的了解一下这两种登记制度。

一、商事登记、商事主体登记和物权登记的概念

（一）商事登记与商事主体登记的概念

要讨论商事主体登记，就要先阐述一下什么是商事登记以及商事登记与商事主体登记的关系。我国法学界对商事登记并没有一个统一的概念，不同的学者对商事登记概念的理解是不同的，有人认为是一种法律行为，有人认为是一种商事管理制度，抑或是一种活动，他们都是从不同角度对商事登记概念的阐述。商事登记是指商事登记的申请人按照法定的程序向商事登记机关提交应登记事项，经由法定登记机关审查核准并予以公布的商事法律制度。商事登记中包括商人的登记和商行为的登记。商人登记，也就是商事主体登记，取得主体的资格，具有创设效力和公示对抗的效力；商行为的登记主要是营业的登记，取得营业的资格，不一定具有创设效力，主要是具有公示的效力。由此可见，商事主体登记是商事登记的一种。

商事主体登记，是指主管机关依法将商事主体设立、变更、终止的事实登记并予以公示的行为；同时其亦指依照商法相关规定，按法定程序及实体要求，由当事人将应登记的事项，向登记主管机关申请登记于登记簿，以确立商事主体的内外关系，并公之于众，取得商事主体资格的一项强制性商事管理制度。

（二）物权登记的概念

物权登记就是经权利人申请国家有关登记部门将申请人物权的设立、变更、移转等事项记载于登记簿上。在现有的法律制度中强制性的物权登记只有不动产物权登记，对于动产的物权是否需要登记没有强制性规定。

从两者的概念可以看出，商事登记是一种法律行为，而物权登记是一种事实行为（其实对于物权登记到底属于法律行为还是一种事实行为，也存在争议）。

二、商事主体登记与物权登记比较

（一）商事主体登记与物权登记行为的法律性质的比较

商事主体登记与物权登记在性质上都同时具备公法和私法的特点，但是在行为的法律性质的侧重点上还是存在区别。商事主体登记同时具有创设效力和对抗效力，创设效力是指登记使其具有商主体的资格，其是否具有资格受到登记的影响，说明商事主体登记具有公法的性质，对抗效力仅仅是对已经成立的主体昭示于人的登记，其成立并不因为登记而受影响，只是在没有登记的情况下不能对抗善意第三人，此种情况下，商事主体登记又具有私法的性质；但是商事主体登记最主要的是其创设效力，所以商事主体登记更加偏向于公法的性质；而物权登记则是更加偏向于私法的性质，是一种私法上的民事行为。物权登记具有登记生效和登记对抗两种效力，不同的物权登记具有不同的效力，有的物权登记具有创设效力，例如所有权的取得、不动产抵押等情况，有的物权登记就只有对抗效力而没有创设效力，比如土地承包经营权等，所以物权登记更加偏向于私法的性质。从登记机关性质看，商事主体登记主体一般是行政机关，而民事登记主体则不一定，如美国国会图书馆著作权登记等，所以商事主体登记更偏向于公法，而物权登记更倾向于私法。商事主体登记主要归属商事法律法规的范畴，且有公权规制；而物权登记则一般是由民法或物权法调整，少有无公权介入，自主决定登记与否，如未进行物权登记则该物权变动无效或不能对抗他人。

（二）商事登记与物权登记中立法的价值取向比较

所谓立法的价值取向主要有两层含义，其一是指各国在制定法律时希望通过法律达到的目的或追求的效果；其二是指当法律所追求的多个价值目标出现矛盾时的最终价值选择。商事登记和物权登记立法的基本价值取向都应该是安全和效率，但是二者的侧重点不同。现代公示制度发展的目的主要是为了确定物权归属、保障交易安全，这些目的是登记制度的首要价值。商业登记审查中实质审查和形式审查之间争论的焦点其实就是安全和效率这两个价值之间的侧重程度。结合许多学者的观点，我认为，为了契合商事主体利益诉求，商事登记坚持效率优先，兼顾安全。而保护安全是物权登记制度的主要价值取向，物权登记制度是以保护安全为主，《物权法》中关于明确产权归属、善意保护和权利推定等内容均体现了物权登记制度中的安全价值。

（三）商事主体登记与物权登记的效力比较

我们知道商事登记主要分为商主体和商行为登记两部分，那么对于商事登记的效力也要分这两部分来考虑。商人登记首先是具有创设效力，经过商事主体登记才具有商人的资格，然后是公示的效力，登记的公示效力分为公信力和对抗力，公信力是指相对于交易相对方而言，登记的对抗力是指从登记方而言的，登记才能对抗第三人；而商行为登记不一定具有创设效力，有的有，有的没有，主要是具有公示的效力。最主要的营业登记的效力两者兼而有之，既有创设效力，也有公示效力，我们不能一概而论的说商事登记具有或没有对抗效力，需要先确定是商主体登记还是商行为登记。物权登记的效力，主要是动产物权变动的对抗要件和不动产物权变动的生效、对抗要件，物权登记不一定具有创设效力，所有权的取得、不动产抵押等情况下适用登记生效主义，具有创设的效力，而土地承包经营权等则是采用登记对抗主义模式，只是具有对抗的效力，而不具有创设效力。关于不动产物权登记的法律效力问题尚无统一规定，因为我国在不动产登记方面目前还存在着一些不统一，如，登记的法律依据、登记机关、登记程序、权属证书。依照我们国家《物权法》的规定，我们对不动产物权登记效力采纳的立法模式是一种折中的模式，既有登记生效主义模式，又有登记对抗主义模式。

商事主体登记和物权登记都有对抗的效力，这里所说的商事主体登记与物权登记的效力主要是研究两者的对抗效力。商事主体登记的对抗效力是指能否对抗善意第三人；而物权法中的对抗效力是指物权登记后就具有了公信力，它对所有人都产生对抗效力的，不过问第三人的善恶意思表示，只是有一种除外情况，即不可抗力等正当理由，造成对其已经进行过登记这个行为不知的。

（四）我国商事主体登记与物权登记的立法目的比较

从根本意义上说，立法目的决定了法律的实体内容和执行程序，规制着法律运行的方向。因此，立法目的能否充分实现是衡量法律内容组成及运行过程是否具有正当性的基本标准。

商事主体登记制度公示登记主体的经营身份，保存并传达其相关的经营信息，表征其经营信用；使商事主体的经营信息等登记事项具有公示性及公信力，在保护交易第三人合法权益和社会公益方面发挥了极其重要的作用；国家可以通过这一登记制度对商事主体进行法律规制和行政管理，是履行宏观调控等经济职能的辅助手段。物权登记制度主要是为了确定物权归属，保障交易安全，物权登记制度从明确产权归属的角度实现安全价值，经过登记，物权的产权状态能够明晰地记载于登记簿上，公示于众，不仅确立和保护了物权的存在，而且有利于保护交易安全，维持社会经济秩序的稳定。

三、总结

经过对商事主体登记和物权登记制度的差异性比较，从而对两种制度能有更深一步的了解。尽管这两种制度都属于登记制度，有很多相同点，但是还是存在不同，尤其是法律性质、价值取向、法律效力和目的等方面经常会混淆，通过比较，我们更加清楚了二者之间的相同点和区别，使我们能更好的理解这两种制度。两种制度都是属于登记制度，而且也各有优势，在某些方面二者还是值得相互借鉴的，相互借鉴比较科学的规定。

参考文献：

[1]顾功耘：《商法教程》，上海人民出版社，2006 年，第 49-50 页。

[3]黎燕：《商法》[M]，北京中央民族大学出版社，1999年，第106页。

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[8]覃有土：《商法学》[M]. 中国政法大学出版社，1999， 第118页。