房产法律知识精选(九篇)

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第1篇：房产法律知识范文

各地方的产业已经形成群聚和集群化

在知识经济时代粗放的工业生产只能沦落为代工厂，赚取微薄的加工费；零乱的产业布局将没有任何竞争优势，将使地域内整体经济限于困顿。现代经济的发展打破了“同行是冤家”是传统定势，相同的行业在一个地域范围内进行扎堆，由此形成一个地方的经济特色产业，比如牙刷生产厂家扎堆在江苏的一个小镇——杭集镇，这个小镇生产了全世界百分之八十的牙刷；打火机生产企业集中在浙江的温州，这里生产了世界百分之八十的打火机。这种同行业企业扎堆的现象称为产业群聚。同行业的群聚大大降低了生产、经营成本，形成规模优势，构成当地经济支柱，解决了当地大部分人口的就业，是主要的税收来源。一家大型企业的入住会带动许多该产业上下游企业围绕该龙头企业进行配套，形成以一家大型龙头企业为依托，连接上下游企业的产业集群，比如现代汽车入住北京的顺义区，带动了当地汽车相关配件的生产。无论是产业群聚还是产业集群都构成地方经济的支柱，为各地政府所推崇，各地政府纷纷调整产业结构，规划自己地区的产业群聚和产业集群。北京市各区县的经济规划中也逐步形成了各自产业群聚和产业集群。

但是产业群聚或是产业集群存在另一个风险，就是把鸡蛋都装进了一个篮子，这就要求地方必须高度重视，科学规划当地的产业群聚或产业集群，并使之进入良性的和可持续性的发展，良性和可持续性产业发展需要一个完善的运营管理模式，这个管理模式非知识产权战略规划莫属，因此我国2008年推出了《国家知识产权战略纲要》，2009年又要地方推行知识产权战略规划。

地方产业群聚或产业集群分布图（举例）

如何制定地域性产业群聚/集群的知识产权战略规划

规划的重点

地方知识产权战略规划应当根据当地产业群聚和产业集群整体发展规划进行重点设计。

当工业产业已经在各地方形成了群聚和集群，当知识产权已经成为企业间的竞争工具，已经成为各地方的核心竞争力的表现，在知识产权高度受重视的今天，政府考虑的不应再是对知识产权单纯地进行法律保护，不再是简单地用金钱奖励的形式刺激企业粗放、零散地进行创新，对知识产权战略必须要有全新的思维。我国《国家知识产权战略纲要》在2008年颁布，2009年将着重推行地方知识产权战略规划，而地方知识产权战略规划的重点将是对当地产业群聚和产业集群的知识产权战略规划。

规划的要点

产业群聚和集群在知识产权方面都有非常典型的特征，对其知识产权战略规划必须以该特征为要点进行。

产业群聚基本由相同产业的企业构成，那么其在创新方面就有很多共性的东西，创新的技术很容易成为共性技术，意味着一个创新可以使用于产业群聚的所有企业，这将大大降低整体创新的成本；意味着由政府出面整合单个企业零散的创新行为，将产业群聚中的企业联合起来共同完成单个企业无法完成的产业技术发展规划成为可能。产业集群和产业群聚有些不同，集群主要由龙头企业带动产业链的上下游企业，政府的知识产权战略规划可以从龙头企业入手，工作相当群聚要容易开展一些。无论是产业群聚还是产业集群，其知识产权战略规划一般都由以下几大要点构成（本规划未涉及商标/品牌）：

1、建立当地产业群聚的专利信息数据库；

2、利用庞大的专利数据库进行定向检索，再进行专利分析；

3、制作专利地图，规划产业群聚的技术开发方向，指导群聚企业进行创新，共同研发新技术，开发出有价值的前沿而且适用群聚产业的新技术；

4、规划最优的开发模式。

利用群聚中各企业的比较优势，对群聚企业内部进行合理分工，使得各企业充分发挥自己的长项在各自优势领域进行创新，再将技术进行优化组合，集成为专利池或上升为产业标准。

5、设计最大效益的使用规则。

充分发挥创新技术的边际效益，制定群聚中企业共性技术和其他技术的许可使用规则，使得单个企业单个创新在群聚中得到广泛的运用，将单个创新技术放到整个产业群聚中，使效益最大化；

第2篇：房产法律知识范文

Abstract：The problem of current intellectual property law`s teaching is that teaching of classroom lacks practicality and interactivity. Classroom education means cannot meet the students' practical requirements and intellectual property education position is vague; applying clinical legal education mode in the intellectual property law teaching can solve the above problem, and at the same time the teaching quality of intellectual property law teaching can be effectively improved.

关键词：诊所法律教育 知识产权 教学

Keywords: Clinical legal education Intellectual property rights Teaching

作者简介：周树娟 （1979―）女，江西浮梁人，讲师，从事法学教学。

本论文是其主持的江西省教育科学“十一五”规划《高职高专实用创新型法律人才的培养研究――以陶瓷知识产权法律人才为例》（09YB060）研究成果之一

一、诊所法律教育简析

诊所法律教育（Clinical Legal Education），又称诊所式法律教育或法律诊所教育，是指学生在律师或法学教师的指导下，在实际办案过程中，培训学生基本的法律职业技能（即会晤、辩论、谈判等）及职业伦理观念（规范律师角色行为的道德准则）。是创始于美国的一种以实践性为特色的新型法律教育模式，因为吸取了医学教育模式中的有益经验而命名。从20世纪60、70年代开始，美国杜克大学和南卡罗莱那大学率先创设“法律援助诊所”，到1990年止，超过80%的全美律师协会所认可的法学院设立了以真实的当事人为对象，由老师指导和法学专业学生参加的诊所式法学教育课程。这种课程就是学生在老师的指导下，通过参与和处理真实的案件，从中学到大量的法律知识和诉讼技巧。诊所教育更强调培养学生的职业道德及通过学生参与实践来促进其对法律制度的综合理解。

二、知识产权法教有机结合的策略探讨

将诊所法律教育与知识产权法进行有机结合，可以使学生在理论学习的基础上加强相关法律实践从而有利于职业道德的培养，使学生能够在知识产权的学习中做到理论与实践的结合为学生的全面发展打下坚实的基础。

（一）转变法学教育理念

法学教育理念的转变是将诊所教育模式运用到知识产权教学中来的前提。诊所教育模式引入我国，不仅是教学方法上的一次革新，同时也是一种教育理念的革命。运用诊所教育模式使广大法学教师认识到课堂不止是教师的课堂同时也是学生的课堂，学生在课堂上的主体地位必须得到体现才能更好的开展教育活动。诊所法律教育以培养学生的法律实践能力为核心，因此在教学中必须学生为中心，充分发挥学生的主观能动性，让学生学会运用理论独立的分析和思考问题，大胆提出自己的见解和处理问题的方案，并付之于实践才是教学的根本目的所在。通过对传统法学教育与诊所法律教育的优势和劣势进行分析，可以发现诊所法律教育是传统法学教育的有益补充。诊所法律教育作为一种让学生亲自参与案件，注重学生实践能力、职业技术和职业道德等综合能力的培养的一种行之有效的方法，也不是在脱离原有教育模式的基础上进行的，需要教师在发挥师生能动性的同时将原有教育模式与诊所教育模式有机结合。

（二）教师注重自身素质能力的提高

诊所教育模式运用到知识产权法教学中来对教师的素质提出了更高的要求，要求教师不但具有丰富的知识产权法法学理论知识同时对教师的综合素质也提出了很高的要求。作为法学教师虽然在诊所法律教育中的引导作用没有传统教育模式那样突出，但法学教师应该在注重自己理论专业知识丰富的同还应该具备丰富的法律实务知识，这样才便于对学生开展法律技巧性发面的引导。因此教师在日常生活中应该注意知识产权法专业知识、法律实务知识以及人文知识的积累从而有利于更好的运用诊所教育模式进行教学。

（三）加强法律诊所课程体系的设置

各个法律院校应该结合本校具体情况加强法律诊所课程体系的设置。符合学生实际需要和学校实际情况的法律诊所课程体系是学校开展法律诊所教学的有机组成部分。目前很多法律院校的人才培养模式还是单纯的理论讲解为主，学生的实际能力的锻炼主要局限在本科四年级，因此学生所学并没有得到及时的所用。诊所法律教育要真正在知识产权教学中得到运用就必须改变现有的本科前三年很少的实践课程现状，必须综合学生的知识需求情况形成一门符合校情的特色课程。各个学校应该改变对学生培养过程中的重理论轻实际能力的现状，在课程目标方面应该注意到法律课程应该以培养学生的实践能力为主，同时兼顾学生职业道德的修养，以使学生能尽早的进入角色。从而更好的发挥诊所教育方式在人才培养中的作用。

参考文献：

第3篇：房产法律知识范文

一、平行破产程序之一般概述

（一）平行破产程序之概念阐释

在跨界破产案件中，作为跨界破产的一个重要组成部分，平行破产程序已经成为一种常见的社会事实，而且不可避免。平行破产程序是指因同一破产债务人的住所、营业场所、财产分布等连接点跨越了不同国家或地区导致了上述国家或地区的法院均有权对该债务人破产行为行使司法管辖权而形成的多个破产程序并行的一种法律事实。

据此，平行破产程序具有两个显著的特性：其一，它是跨界破产案件司法管辖权冲突的结果，也即跨界破产案件的连接点涉及到了不同的国家或地区，而不同的国家或地区有着独立的司法管辖权，基于主权独立、司法自治以及本国债权人利益保护等原则，上述国家或地区的法院均主张对跨界破产案件的司法管辖权。可见，不同国家或地区司法管辖权之间的冲突是平行破产程序产生的前提和基础。其二，它是多个破产程序并存，也即多个并存的破产程序都是根据国际私法冲突规范的指引基于不同连接点而享有的司法管辖权，且各个司法管辖权之间都相互独立，从而体现为要么是本国破产程序与外国破产程序并存，要么是外国多个破产程序并存。

（二）平行破产程序之冲突探微

一般说来，根据不同程序间的关系或地位进行划分，可以把平行破产程序划分为主辅型的平行破产程序和完全型的平行破产程序。在前者中，主要破产程序是指外国法院根据债务人主要利益中心的标准依法启动一个独立破产程序，并选举出合适的破产管理人来处理有关债务人破产的全部事务。而辅助破产程序是指本国允许外国的主要破产程序中的破产管理人在本国启动一个辅助程序，并且指定本国清算人有序管理债务人位于本国的财产，在实现本国优先权后，将剩余财产移交外国破产管理人纳入到外国的主要破产程序中进行统一分配。基于此，在主辅型的平行破产程序中，虽然主、辅破产程序并存，但是本国的辅助型破产程序并非是独立程序，其成立和运行仅仅在于协助外国的主要破产程序。由此看来，在主辅型破产程序中，主要破产程序和辅助破产程序二者之间主次分明且地位悬殊，并不构成严格意义上的平行破产程序。而在后者中，对于多个并存的破产程序，则是由各个国家或地区的法院依据本国家或本地区的法律独立行使司法管辖权而形成的，属于司法管辖权之间的积极冲突。有鉴于此，在平行破产程序关系结构中，除了体现为内外之别之外，还体现为主辅之分。笔者认为，内外冲突是缘于管辖权产生的依据不同——连接点的不同，而主辅冲突是缘于管辖权产生依据的重要性不同——连接点的重要性不同，内外之别为先，而主辅之分为后。依此，平行破产程序的冲突若以问题形式体现，将呈现为下述一个结构体系，即：⑴基础性问题。它可以进一步分解或细化为下述两个更为微观的子问题：①本国破产程序与外国破产程序之间的冲突。一是先有外国破产程序，后有本国破产程序，二者之间的冲突该如何协调？二是先有本国破产程序，后有外国破产程序，二者之间的冲突该如何协调？②外国破产程序之间的冲突。多个外国破产程序并存，并请求本国法院予以承认和协助时，本国法院对此该如何进行协调？⑵衍生性问题。即在基础性问题中逐渐叠加主辅破产程序变量，从而推动平行破产程序问题分析的深化：①在本国破产程序与外国破产程序之间，何为主要破产程序，何为辅助破产程序，在本国破产程序与外国破产程序以及主要破产程序与辅助破产程序之间形成一个经济学上的冲突博弈矩阵后，该如何对该冲突博弈矩阵进行求解？②在多个外国破产程序之间，一主一辅之间冲突乃至一主多辅之间冲突，该如何协调？

二、平行破产程序法律协调之比较研究

基于上述一系列平行破产程序冲突的问题，国际性组织、区域性组织乃至国家在立法上进行了长期而不懈的努力与尝试。总体来说，上述努力与尝试主要从两个层面进行，即国际性及区域性平行破产程序法律协调与域外主要国家平行破产程序法律协调。

（一）国际性及区域性平行破产程序法律协调之考察

目前，关于平行破产程序的法律协调，联合国国际贸易法委员会1997年通过的《跨界破产示范法》（以下简称《示范法》）、欧盟2002年通过的《欧盟破产程序规则》（以下简称《程序规则》）以及北美自由贸易区2001年通过的《北美自由贸易协议》（以下简称《贸易协议》）在国际性或区域性层面法律协调领域最具有建设性和代表性，且在实践中运作已经基本成型并取得了较好的操作效果。

⒈本国破产程序与外国破产程序冲突的法律协调。关于法律协调的效力，集中体现在主要破产程序与辅助破产程序的关系上。对此，《示范法》在第28条和第29条做了相应的规定，即在先有外国主要破产程序的情形下，本国法院依然可以据此启动一项本国的破产程序，但是本国的破产程序的效力仅限于依据本国法对债务人位于本国的财产进行处理；在先有本国破产程序的情形下，对于外国法院启动的破产程序，本国法院不得拒绝或终止承认，但是外国破产程序与本国程序发生冲突时，则本国程序优先。《程序规则》大致类似，即规定一国主要破产程序的存在不能成为妨碍另一国启动附属的属地破产程序。但在具体规定的内容上却有所不同：一是严格限定附属的属地破产程序启动地点，仅限于债务人营业所所在地法院享有；[1]二是在主破产程序没有启动时，债权人依法启动一个独立的属地破产程序，需要具备一定的条件，即债务人在 该债权人所在国拥有营业所或债务人“主要利益中心”所在国因法律限制无法启动主破产程序时。当然，在主破产程序启动后，前述的独立的属地破产程序自动成为附属程序。此外，无论《示范法》中的“辅助破产程序”抑或《程序规则》中的“附属的属地破产程序”，其效力仅及于该债权人所在国的债务人财产范围之内，但是在《示范法》项下，辅助破产程序具有域外效力，而在《程序规则》项下，附属的属地破产程序仅具有域内效力。需要注意的是，与《示范法》通过国际性立法的方式以及《程序规则》通过区域性立法的方式来对主要破产程序与辅助破产程序之间的关系进行规定进而对平行破产程序进行法律协调的做法不同，《贸易协议》则另辟蹊径。《贸易协议》主张，贸易协定中的成员国之间出现平行破产案件时，“通常应用合作议定书作为基本规则，使平行破产程序中的管理者得以在案件的各个方面进行合作”。[2]关于法律协调的方式，集中体现在不同破产程序的合作上。对此，《示范法》侧重于强调法院之间在信息交流与共享、破产财产管理与分配等方面进行最大限度的合作，正如有学者所言：“《示范法》实际上是在强制进行程序间的司法合作而非仅仅鼓励这种合作。”[3]而且在其第27条中，还具体规定了合作的形式，如制定一人或机构按照法院的指示处理上述相关事宜，以及法院认为合适的方式进行信息传递，等等。对此，与《示范法》规定的合作主体侧重于法院不同，《程序规则》规定的主体则是清算人，并且在合作的程度上要求更为严格，主要体现在：一是《程序规则》明确指出主破产程序与附属破产程序中的清算人“有义务进行合作与信息交流”；二是《程序规则》要求附属破产程序中的清算人应当给予主破产程序清算人对附属破产程序中的债务人财产的清算及使用提供建议的机会；三是《程序规则》赋予主破产程序清算人对附属破产程序的介入权，包括提出挽救计划、和解方案以及债务人财产的变现及处理等；四是《程序规则》规定附属破产程序中的债务人财产在清偿该国债权人后尚有剩余的，附属破产程序中的清算人有义务将上述剩余财产移交给主破产程序中的清算人。与《示范法》和《程序规则》通过立法方式规定合作的范围与方式不同，《贸易协议》则提倡贸易协定中的成员国通过合作议定书来约束平行破产程序的相关主体方，并要求合作议定书的内容至少包括法院之间合作的决定以及债权人之间信息交流应当采取的措施等。除此之外，在北美自由贸易区的跨界破产案件司法实践中，不少平行破产案件的协调是采用法院间的联合听审的方式进行的。如在Livent公司破产案件中，虽然美国和加拿大法院对同一债务人分别启动独立的重整程序，但是两国法院却通过闭路卫星电视等视频设施进行了两次联合听审，最终成功地处理了该债务人分处两国的财产。[4]显然，上述方式是《贸易协议》鼓励通过跨界破产协议促使平行破产程序间的合作在司法实践中的一次创造性的成功尝试。

2.外国破产程序之间冲突的法律协调。相较于本国破产程序与外国破产程序之间的冲突，外国破产程序之间的冲突则相对较为简单，它主要指当多个并存的外国破产程序（无论是外国主要破产程序与外国非主要破产程序并存抑或多个外国非主要破产程序之间并存）同时请求本国法院的承认与执行时，本国法院如何进行法律协调？对此，《示范法》第30条规定当请求本国法院予以承认或执行的外国破产程序存在着主辅之分时，则本国法院应当给予外国主要破产程序以优先的地位，在此情况下，给予非主要破产程序的救济措施必须与主要破产程序的救济措施相协调。当请求本国法院予以承认或执行的外国破产程序均为非主要破产程序时，则本国法院“应以促进这些程序间的协调为目的，作出给予、修改或终止救济的决定”。[5]而基于《程序规则》的规定，只有债务人主要利益中心所在地法院启动的破产程序即主要破产程序才具有域外效力，而基于债务人营业所所在地法院启动的破产程序仅具有域内效力。因此，在《程序规则》项下，多个外国破产程序并存并同时请求本国法院予以承认或执行的情形不会出现。

综上，无论《示范法》抑或《程序规则》还是《贸易协议》都是对跨界破产案件普及主义理想的一种现实修正或变通，都是对平行破产程序负面影响的一种法律协调或合作，都对国际层面或区域性层面平行破产程序立法产生了重大影响并起到极大的示范效应和指导作用。但是，它们既非法律，亦非条约或公约，不具有普遍性的拘束力，无非只是协调成员国的跨界破产冲突，而非直接提供一套供成员国直接适用的成熟的实体性破产规则，更非要取代成员国国内的破产法，亦非要求成员国国内破产法平行破产程序规则一体化。同时，它们对平行破产程序的法律协调有共识但也有分歧，如在司法管辖权方面，《示范法》与《程序规则》均以主要利益中心为根据对破产管辖权进行分配，并且规定主要利益中心所在地法院启动的破产程序具有普遍性效力或域外效力，在平行破产程序的法律协调上具有较高的契合度；在合作的方式上，《示范法》强调法院之间的合作，但是也规定其他机构如管理人、清算人之间的信息交流与合作。《程序规则》侧重于管理人之间的合作，忽略了清算人之间的合作，对法院之间的合作也没有清晰的规定。而《贸易协议》则注重跨界破产协议的推行以及法院之间合作方式的创新。

（二）域外主要国家平行程序破产法律协调之考察

关于平行破产程序的法律协调，虽然国际性和区域性的立法起到了极大的示范效应，并且收到了很好的实际效果，①但是，平行破产程序涉及到国与国之间的法律冲突，国际性和区域性立法毕竟只是立法性指导和示范，不具有在各成员国内直接适用的法律效力，尚需参加国的国内立法进行配套。因此，国内相关立法对平行破产程序的解决也具有十分重要的研究价值。同时，国内立法对区域性和国际性立法的接受程度、保留空间以及创新发展，反过来对国际性和区域性立法的发展和完善也是一种推动和促进。

至于外国破产程序与本国破产程序的法律协调，无论在法律协调的效力及法律协调的方式上，《美国破产法》都是全盘移植了《示范法》的规定，如第1529条规定应当确保给予外国破产程序的任何救济必须与 本国破产程序相一致，实行本国破产程序优先保护。再如第305条明确要求美国法院或托管人加强与外国法院或外国代表之间的联系与合作。日本也是移植《示范法》规定的国家，其《对外国破产程序的承认和协助法》对平行破产程序所做的规定相比较而言与《示范法》无甚差异，但是也有一些变通性的或具有本国特色的规定，如当国内破产程序与外国破产程序并存时，国内破产程序优先；如果外国程序为主要程序，在采取协助措施符合债权人的利益且没有损害日本债权人利益的情形下，日本法院将承认外国主要破产程序。与美、日两国移植《示范法》的规定态度不同，《德国破产法》却未完全照搬《程序规则》，在法律协调的效力方面，其第354条规定当德国法院对主要破产程序不享有管辖权时，只要该债务人在德国有财产（而不是《程序规则》限定的营业所），德国法院就可以启动一项附属的属地破产程序，且在此情况下启动的属地破产程序要优先于在德国被承认的外国破产程序。对此，显然《德国破产法》的规定与欧盟《程序规则》的规定不一致。但是，《德国破产法》对上述属地破产程序的提起也进行了严格限定：须债权人表明启动该项破产程序对其有着特别利益（如该债权人在外国破产程序中的地位明显劣于德国破产程序）。[6]而在法律协调方式方面，该法第357条的规定与《程序规则》的要求一致，即要求德国破产管理管理人与外国主要破产程序管理人进行信息交流以及协调合作。

至于多个外国破产程序之间的法律协调，美、日、德国的态度基本上保持一致。《美国破产法》要求在救济措施上体现外国主要程序的优先性，对于外国非主要破产程序的救济措施须与外国主要破产程序保持一致，否则需要进行修正。日本《对外国破产程序的承认和协助法》规定，当外国破产程序并存时，外国主要破产程序优于外国非主要破产程序，同时特别规定，符合债权人一般利益的程序优于非主要破产程序。而《德国破产法》则吸收了《程序规则》的规定，确认外国主要破产程序优于非主要破产程序。

三、平行破产程序法律协调对中国的启示

目前，我国对平行破产程序法律协调的相关规定见诸于《企业破产法》第5条：“依照本法开始的破产程序，对债务人在中华人民共和国领域外的财产发生效力。对外国法院作出的发生法律效力的破产案件的判决、裁定，涉及债务人在中华人民共和国领域内的财产，申请或者请求人民法院承认和执行的，人民法院依照中华人民共和国缔结或者参加的国际条约，或者按照互惠原则进行审查，认为不违反中华人民共和国法律的基本原则，不损害国家主权、安全和社会公共利益，不损害中华人民共和国领域内债权人的合法权益的，裁定承认和执行。”据此，该条涉及的主要内容有两点：一是关于本国启动的破产案件的域外效力问题，即对债务人域外的财产具有法律效力；二是关于外国启动的破产案件的判决、裁定的承认与执行问题，即在债务人在本国存有财产的情况下，对其请求予以承认或执行的，按照国际条约或互惠原则酌情承认和执行。由此可见，现行《企业破产法》第5条根本没有触及平行破产程序问题，充其量而言，其规定也就对跨界破产案件的处理提供了一个大略的制度框架，其内容仅限于跨界破产案件的域外效力、承认与执行等，且仍然停留在原则性层面，其操作性层面目前处于一个真空阶段，故而平行破产程序的法律协调更是无从谈起。

随着我国成为世界第二大经济体以及由资本输入国向资本输出国的身份转变，中国企业海外投资的规模越来越大，投资的程度越来越深，在世界各个角落里随处可见中国企业的身影。同时，因后金融危机持续而深入的影响，世界经济不确定性、不稳定性因素依旧存在，故而跨界破产案件层出不穷、平行破产程序也在所难免。在此情形下，中国仅凭一个单薄的《企业破产法》第5条，显然难以保护中国企业在全球潜在破产威胁中的合法权益。有鉴于此，在跨国破产立法“全球一体化仍只是一个遥远的梦想”的情况下，[7]中国在平行破产程序法律协调的国内立法上亟待加强。

通过对上述国际性、区域性以及域外主要国家平行破产法律协调两个层面的考察以及相互之间的比较可以得到一些有益的借鉴，主要体现在两个方面：

其一，本国破产程序与外国破产程序之间的法律协调。首先，重构平行破产程序的司法管辖权。现行《企业破产法》第3条规定，破产案件由债务人住所地人民法院管辖。据此，破产案件的管辖权限定为债务人住所地法院。而《示范法》和《程序规则》的规定则大为不同，即前者以主要利益中心和财产所在地为根据对破产管辖权进行分配，而后者以主要利益中心和营业所为根据对破产管辖权进行分配。相比较而言，中国《企业破产法》对破产管辖权分配的依据显然过于单一而且僵硬，没有考虑到跨界破产案件的复杂性、多样性。考虑到《程序规则》项下欧盟成员的同质化程度以及德国对平行破产程序司法管辖权的突破，其营业所作为司法管辖权分配的依据的覆盖面不足已经显露无疑。有鉴于此，建议《企业破产法》在平行破产程序管辖权的构建上，借鉴《示范法》的规定，采用主要利益中心和财产所在地作为主要破产程序和辅助破产程序的管辖权依据。其次，明确平行破产程序间法律协调的效力。现行《企业破产法》第5条对于跨界破产规定的过于原则、粗糙，而平行破产程序更是无章可循。对此，建议修改现行《企业破产法》第5条规定，采用《示范法》第28条、第29条的规定，当本国破产程序与外国破产程序并行时，给予主要破产程序以普及效力，辅助破产程序以域外效力。对于债务人位于本国的财产，给予本国破产程序以优先权。最后，优化平行破产程序法律协调的方式。建议在修改《企业破产法》时，吸收《示范法》、《程序规则》和《贸易协议》中不同方式的优点，以平等合作理念深化本外国破产程序之间的法律协调，在合作主体、内容、方法等方面提出具体明确的要求。

其二，外国破产程序之间的法律协调。基于外国破产程序之间的冲突情形较为简单，在《示范法》项下仅存在着主辅、辅辅之分两种情形，而在《程序规则》项下则不会存在着外国多个破产程序并存并同时请求本国法院予以承认或执行的情形，因此，建议采用《示范法》第30条的规定，即：当多个外国破产程序并行时，其中有主辅之分时， 给予外国主要破产程序以优先效力，在此情况下，给予辅助破产程序的救济措施须与主要破产程序的救济措施相一致。反之，没有主辅之分时，基于促进外国破产程序间的协调为目的，根据实际情形酌情进行协调。

【参考文献】

[1]张玲.欧盟跨界破产管辖权制度的创新与发展——“主要利益中心”标准在欧盟适用的判例研究[J].政法论坛，2009，（02）.

[2]Evan D.Flaschen&Ronald J.Silverman，Cross-Border Insolvency Cooperation Protocols，in 33 TEX.INTL.L.J.Vol.33，1998，p.587.

第4篇：房产法律知识范文

一、乳制品行业之奶粉

翻开中国的乳制品的发展史，第一页应当是从最原始的现榨豆浆掀起的，然后是豆奶粉、奶粉，最后进入液态奶时代才真正开始了中国乳制品繁荣期。

在初识牛奶的中国，在“一杯牛奶强壮一个民族”的口号下，奶粉曾经承担着开拓中国牛奶产业的重任。经过十几年的发展，至今奶粉仍然没有脱离当初的目标消费者模式：儿童和老年人，而且还有专一化的趋势，即更加专注于婴儿分段和中老年人。竟其原因，除了液态奶极其容易大众化而奶粉存在着严重方便性障碍之外，更深层的原因是消费者对婴儿饮用液态奶的不信任心理，在消费者心目中，奶粉毕竟在安全、营养价值和功能上比大众化的液态奶要强得多，而且以我个人的理解，其实其中还暗含着一种母亲在“烫奶”、“喂奶”的过程中一种情感的传递。

奶粉不会因液态奶的挤压而退出市场，甚至可能由于消费者对液态奶的深度麻木而反过来选择奶粉，所以反而因其已经形成的高档、安全、营养更丰富、功能更可信形象而与液态奶过于大众化的区隔而有扩大化的趋势。特别是婴儿奶粉的规模更会扩大，甚至还会向两个方向延伸：一是向孕妇方向，二是向中青年方向。向孕妇方向的延伸是将对婴儿的关怀提前，而向中青年方向延伸则是将奶粉走向“白领大众时尚化”。同时，奶粉在以消费者为方向延伸的同时，其功能也会进一步细化与提高，而这些功能肯定会超越以前的常规功能而与现实相结合，如强调瘦身、美容，赋予其以时尚化特性，将其饮用环境从家庭引申到办公室、旅行、休闲活动中等。

随着进口奶粉的价格降低，奶粉的整体价格会降低，即所谓高档和中档产品的价格普遍下降，而且由于价格空间小而配送成本高，液态奶走向农村会遇到瓶颈，相对具有较大价格空间的奶粉则具有向农村配送的空间，所以从价格上、配送可能性上、农村生活水平的提高几个方向来看，奶粉会由于逐步走向农村而进一步扩大规模。

二、乳制品行业之液态奶

尽管很多人仍然沉浸在前几年液态奶的高速与超高速发展状态中，尽管很多人对2004年以后液态奶趋缓整体发展速度和较低的整体利润率感到心理难以接受，但只有现在的发展速度和利润率才是一个行业最为正常的水平，因为没有永远的高速度和永远的高利润率的市场，那种不平衡心理只能表明某些人思维的幼稚，或是对不劳而获的期盼，相信真正成熟的企业如那些正春风得意的超级大企业，如伊利、蒙牛、三鹿等的心态会十分平和。

液态奶现在的状况向所有相关企业宣告如下事实：

第一，在液态奶上，任何人任何企业趁着市场自然高速增长而不费气力、不费脑子即可获得成功的情况已经一去不复返了；

第二，如果哪个新企业还向白奶方向投入，等待他的肯定是失败，因为行业垄断已经形成；

第三，现在需要寻找其它较高增长速度、较高利润产品，而这需要企业有极强的市场敏感度和策划、决策水平，才能实现企业的跨越式发展；

第四，如果企业不能寻找到新的产品，那么现在已经进入了考验企业资本实力与资本使用效率、人才与人才管理等整体经营水平的时代。

液态奶会向什么方向发展？

蒙牛酸酸乳的成功已经暗含了液态奶向乎所有的发展方向：

第一，酸奶将是液态奶的发展方向，如乳酸饮料、非活性乳酸菌饮料、活性乳酸菌饮料，特别是发酵型真正的酸奶，这一点已经得到了市场的印证；

第二，以功能化为基础的市场细分将是液态奶的下一个发展方向，如针对白领阶层的功能化产品、针对少年儿童的功能化产品、针对中老年人的功能化产品，针对女性的功能化产品，这一点已经是“暗流涌动”“山雨欲来风满楼”，并即将得到市场的印证；

第三，以年轻人为市场启动点的大众化、时尚化，如产品饮料化、包装大众化、价格大众化、情感时尚化等，这一点已经在酸酸乳上得到了印证，并将成为今后各企业以后市场运作的主要手段；

第四，将牛奶与其它类型产品进行混合，如果汁奶、茶奶、醋奶、咖啡奶等，这一点已经在同类型产品出现，有的还形成了一定的市场规模，今后将出现更多混合型乳品。

第五，市场基础的优劣程度成为液态奶企业成败的关键条件之一，如铺市率、服务水平、稳固度等，蒙牛奇迹就印证了这一点，许多人只看到了蒙牛疯狂的广告轰炸和不间断的促销及成功的结果，事实上，蒙牛同时在市场网络的建设与管理上也做得异常出色。

三、乳制品行业之奶酪

如果说液态奶是天生的大众型产品、奶粉是天生的特殊人群型产品的话，那么奶酪则是典型的白领大众型产品，它相当于葡萄酒。因为它的消费附上了某种特殊的文化、特殊的气氛、特殊的气质，即使到了推广的成熟期，奶酪顶多会处于象奶粉一样的市场地位，但决不会象液态奶那样成就一个时代。

从乳制品进口总值来看，增长率最快的是干酪，近3 年的平均增长率达到了75.91%，超过了乳品总量增长速度的3 倍，干酪、奶油目前尽管市场每年销量均已有2000吨左右的规模增长，且90％均来自进口，意味着中国的干酪市场已经开始启动，例如光明就预计2005 年干酪销售增长100%，达到1.2 亿元。但是，奶奶酪仅限于一线城市的中高消费人群，而且规模极小。而影响奶酪规模的最基本因素是消费习惯和价格问题导致的销售范围较窄。而且，对中国绝大部分老百姓来说，奶酪至今还不知道是什么东西，所以目前市场总量不过1万多吨的奶酪要形成气候，尚需8－10年的消费意识培养。

但是，奶酪在相当长一段时间内肯定会是一种销售不大利润率很高的产品，对许多有较高经营水平的企业来说，将是投资的一种不错选择。

第5篇：房产法律知识范文

证券化(Securitization)是国外十分重要的金融业务，涉及住房贷款、企业应受账款　、汽车贷款、信用卡贷款和不良资产处置等许多方面。其中，住房抵押贷款证券化是最　早发展也是最为发达的一种。随着住房体制改革的深入和金融业务的发展，在我国开展　住房信贷资产证券化的呼声也日益高涨，有关金融机构更是跃跃欲试。据报道，建设银　行已经中国人民银行批准，准备开始试点工作。但资产证券化毕竟是金融创新的结果，　在我国并无此传统，借鉴和移植国外的做法并加以本土化或许是一条捷径，然前提是我　们必须了解借鉴移植对象的实质和其存在的环境。否则，极有可能导致“南橘北枳”的　结果。就目前国际金融界而言，有两种住房信贷资产证券化流派：一是美国为代表的资　产出售模式；一是德国为代表的资产抵押模式。美国是资产证券化最为发达国家，许多　国家和地区的证券化模式都以美国为样板。本文拟对美国住房信贷资产证券化法律规制　予以考察，以期对我国未来的证券化制度有所裨益。

一、美国住房信贷资产证券化的运作机制和主要形式

在美国人看来，当贷款人已经“创制”了一笔贷款，也就是说，将贷款金额交付给借　款人并进行了抵押登记后，这笔贷款对贷款人来讲是一笔财产，是一种要求将来给付的　权利[1]。自然它也可以像其它财产一样转让给投资人。这样的交易可以使资金流向那　些需要贷款的人和地区。这是美国资产证券化的动因。美国住房资产证券化的基本运作　思路是：(1)银行和其他金融机构向希望买房的借款人发放贷款，同时借款人须以其所　购房产为抵押物抵押给贷款人。(2)贷款人根据其融资需要，对信贷资产清理估算，将　拟证券化资产与其它信贷资产分离，形式资产组合(asset  pool)经评估后“真实出售”　(True  sale)给特设机构(Special  Purpose  Vehicle,SPV)，该资产组合与原所有人“破　产隔离”(Bankruptcy  Remoteness)，成为发行证券的基础。贷款人成为发起人。(3)特　设机构将所购得的若干资产组合分门别类整合成证券化资产，再行评估和信用增级(Credit  Enhancement)。(4)特设机构与投资银行签定证券承销合同，公开发行证券。　所募资金扣除各项服务费后作为对价支付给原贷款人，原贷款人也成为服务商，负责收　取到期贷款本金和利息交付给受托人。(5)特设机构与信托机构签订委托合同，由信托　机构作为受托人管理证券化资产，监督服务商，并向投资人定期支付收益。(6)所发证　券在市场公开交易。随着金融业务的创新特别是衍生工具的使用，产生了许多资产证券　化形式，但基本上分为两大类：一是传递证券(Pass—Through  Securities)。即特设机　构发行的证券，每份按比例代表整个证券化资产不可分割的权益，投资者拥有证券化资　产直接的所有权，原贷款人的财产所有权经特设机构“传递”给投资者。美国资产证券　化早期发行的“抵押贷款传递证券”(Mortgage  Pass—Through  Securities,MPT)即是　典型。另一类是抵押债券。与前者相比，特设机构以债券形式发行证券，发行人是债务　人，投资者是债权人，证券化资产作为担保交由受托人保管。在美国很有市场的抵押贷　款支持债券(Mortgage—Backed  Bonds,MBB)、抵押贷款转付证券(Mortgage  Pay—Through  Bonds,MPTB)和抵押担保证券(Collateralized  Mortgage  Obligate,CMO)即属　之。总之，美国的资产证券化是个相当复杂和系统化的制度机制，涉及借款人、贷款人　、特设机构、信托机构、信用增级机构、评估机构、投资者等众多主体，而如此复杂的　系统化机制制度目的只有一个：保护投资者利益。

二、以投资者保护为核心的法律规制

如上所述，资产证券化核心是投资者的保护，因为证券化过程中的收益和风险最终由　投资者承担，所以，证券化涉及的一系列法律规制均围绕保护投资收益和降低投资风险　而展开。对投资者而言，投资风险主要来自以下几个方面：一是利率的变化。当市场利　率高于息票利率(注：息票利率是受托人按期支付给投资者的票面利率，一般由贷款组　合中最低的贷款利率减去服务费、保险费后得出。息票利率可以是固定的，如MBB，可　以是按期限不同分为多级别的，如CMO。)时，证券价格下跌，投资者势必抛售证券，抛　售的结果又使价格进一步下跌。二是借款人的违约风险。借款人可能因失业、离婚等情　况不履行或迟延履行付款义务，即使存在违约保险，仍会影响投资者的预期收益。三是　提前还款风险。住房抵押贷款期限较长，随着时间推移，借款人可能随经济条件改变或　迁移到其他地区就业而卖掉住房，另外借款人也可能因利率变动采取再融资手段，这些　情况均会导致借款人将未偿贷款余额提前偿还，从而影响证券现金流。四是服务商支付　迟延。支付迟延指借款人支付抵押贷款款项时起至服务商将该款项转给投资者时止在时　间上的滞后期，因为现金流即时实现是很重要问题，支付迟延显然减少了投资者收益。　五是其他证券化过程的参与者——信用增级机构、评估机构、信托机构、律师事务所—　—不履行或不适当履行的风险。针对上述可能出现的投资风险，美国资产证券化在物权　、合同、破产、证券、信托诸方面进行了有效的法律规制。

(一)物权法上的规制。

1.抵押贷款的设立及转让。

受英国票据概念的影响，美国传统上在一笔抵押贷款中存在两各法律文件——期票和　抵押单据[2]，或相当于抵押单据的文件，分别代表债务求偿权和不动产担保物权。期　票表明借贷关系存在并保证到期还款，类似于借贷合同。抵押单据是借款人和贷款人签　订的以所购住房为抵押物的担保合同，类似于抵押担保合同。期票一般应明确以下事项　的条款：利息率、偿还期限、到期日、违约通知、违约发生时借贷双方享有的权利、延　期还款的费用、提前还款的费用等。如果是分期偿还贷款，还应当加上“加速还款条款　”和“立即还款条款”。所谓“加速还款条款”是指在分期付款过程中，如有一期不能　按期偿付，则全部债务视为到期，贷款人有权要求借款人偿还全部贷款。“立即还款条　款”则赋予贷款人在抵押物被出售时要求获得全部清偿的权利。期票是每一笔贷款都必　须具备的，是一方当事人违约时，另一方当事人向法院起诉时的依据。相对而言，抵押　单据并非必需，性质上属于期票的附属，如果贷款人认为借款人现在及贷款期间都有足　够财力偿还贷款，则不必签订抵押单据。但在实践中，由于贷款人对借款人在还款期间　因个体特征变化带来的还款不确定很难把握，一般都有抵押担保。

抵押单据是英美法中传统的不动产担保形式，因其“抵押”与我国传统法意义上的“　抵押”含义不尽相同，今多直译为“按揭”(Mortgage)。按揭起源于英国古老的土地制　度，由于历史原因，英美法上的按揭又有普通法上的按揭和衡平法上的按揭之分。但一　般而言，按揭都要求债务人(借贷关系中借款人)转移抵押物的所有权，可转移也可不转　移抵押物的占有，同时，赋予债务人的赎回权，一旦债务人违约则取消赎回权，债权人　收回抵押物或将抵押物拍卖偿债[3]。总的来说，按揭制度的核心是通过强调特定财产(　抵押物)权利转移来保障债权实现，同时赋予债务人以赎回权，以兼顾债权人和债务人　双方权利平衡。在美国大多数州规定，作为不动产担保的抵押单据必须具备以下条款：　(1)有明确的抵押贷款当事人；(2)对抵押物作恰当描述；(3)抵押人(借款人)转移抵押　物所有权和占有抵押物；(4)抵押人的赎回权及其取消；(5)配偶继承另一方财产权利的　规定；(6)其他需要明确的条款。当然，期票中约定的条款也可在抵押票据中重述或使　之具体化。除了上述必备条款之外，借贷双方往往要就以下问题进行约定：一是抵押时　税款、评估费及杂费等较抵押有优先权的款项支付问题；二是每月缴纳的不动产税、火　灾险费、意外险费和抵押贷款保险费的支付问题；三是要求抵押人在使用已抵押房产时　不得损害和滥用[4]。这些约定目的在于防范因抵押人不交纳上述税费而使抵押物被拍　卖，从而影响贷款人利益。再者，法律规定抵押单据必须采用书面形式，因为抵押单据　含有权益转让内容，需要进行登记。此外，法律还明确了抵押物的范围，住房及土地、　地役权和依附于房地产上的固定装置，以及合同生效后获得的成为房地产一部分的财产　，均属于抵押物的范畴[4]。

按揭生效后，常会出现抵押物被转卖的情况，如何在抵押物被转售时保护贷款人利益　是物权法的另一个重点。实践中抵押物被转售或以其他形式转让时有三种作法：一是借　款人用售房所得提前还清贷款；二是受让人和出卖人(原借款人)签订合同，受让人支付　房价后出卖人未偿付贷款，则出卖人继续承担还款义务。一旦出卖人违约，贷款人将行　使按揭权拍卖或收回房产。这种作法对受让人极为不利，有经验的买家均不会接受；三　是在房产转让时，买卖双方约定贷款仍依附于该房产上，由买方继续承担还款义务[2]　。虽然这一约定是针对买卖双方的，但涉及贷款人的重大利益，贷款人对交易成就与否　往往产生极大作用。如果贷款人认为受让人资信较差，则常起用“立即还款条款”阻止　交易。反之，贷款人同意受让人支付剩余款项时，也会与受让人签订还款合同，由受让　人承担还款的个人责任。

2.不动产登记与登记缺陷的补救。

众所周知，不动产登记是确定不动产权属和不动产交易安全的基础。在美国，不动产　登记被作为档案记录下来，登记范围几乎涵盖了一切与房地产权益有关的文件，包括期　票、抵押单据、抵押转让协议、房地产留置证明、长期租赁合同、地役权证明、限制性　契约及买卖特权证明等[7]。该登记记录向公众开放，任何人均可方便地查阅。登记本　身属于档案记录，“记录本身不会创造并不存在的权利，它只是提醒人们某抵押贷款关　系的存在及其影响”[4]。然登记记录为评价和确定房地产权益各方所要求的权益提供　了一个公开的评价体制，是解决各方争议优先权的权威标准。因而，记录本身实际上具　有表面的证据力和公信力，未查看记录或未及时登记都可能给权利人造成损害。可以说　，登记目的在于建立房地产确权体系，没有对房地产现状确定登记记录，任何人对房地　产的法定权利都不能被创制和转移。为保障登记的证据力和公信力，登记记录应当是完　整无缺的，且必须公开透明，特别要方便经济，这样才能被广泛接受和很好利用。本着　这一宗旨，美国通常在县一级设立档案局(少数州设在镇里)，负责本地区的房地产登记　工作。但随着二级抵押市场的发展，市场参与主体需要了解资产组合中每一笔贷款相对　应房地产的真实现状，这种分而治之的登记体制显然不能满足需要。1997年，抵押贷款　二级市场参与者创建了抵押电子记录系统(MERS)，作为“账簿记录”清洁中心，每笔录　入其中的贷款和附随权利的转让都被记录下来，从而有力地保证了权利人的权利[2]。

3.关于法定优先权问题。

在美国涉及不动产法定优先权的问题有两个：税款优先权和建筑工程优先权。其一，　缴纳财产税是抵押人(借款人)义务，应缴税款对抵押物享有征税留置权，该权利为最高　优先权。纳税人拖欠税款，征税机关往往将该房地产拍卖或出卖征税留置权，如此势必　影响贷款人利益。为避免这种情况发生，抵押单据中一般要附设如下约定：一旦出现抵　押人拖欠税款情况，则由贷款人缴纳未及时缴付的税款，同时将这些税款计入贷款总额　，由抵押人将来偿付。当借款人不能履行债务时，贷款人将税款计入未偿债务，由拍卖　该房地产的中标者一并偿付。其二，建筑工程优先权也是法定优先权，指承包商、工人　、材料供应商在未收到应得款项时，有权留置其为之投入劳力或材料的房地产。为收回　欠款，他们可以取消房地产赎回权，通过法律程序将其拍卖，以拍卖所得抵偿欠款。建　筑工程优先权也属于应登记范畴，但这种登记往往是“事后”记录，因为材料供应时间　和完工时间带有一定不确定性，不能立即在记录中显示出来，各州法律通常给予承包商　、工人、供应商一段申请期(一般为60天)，使他们在完工或材料运到后能够申请登记，　登记后其权利才能在记录上显现出来[4]。因而，对于新建或改建房地产来说，买主(借　款人)和贷款人无法在申请期内确定该房地产是否负载建筑工程优先权。为防万一，这　类房地产的买主和贷款人应要求卖主出具保证书，确保工程完工时对承包商、工人、材　料供应商应付款项全部付清。这样，即使出现建筑工程优先权，也由卖主承担责任，不　涉及已抵押的房地产。

(二)合同法和破产法上的规制。

资产证券化是通过一系列合同来安排和建构其法律体系的，涉及借款合同、抵押担保　合同、证券化资产转让合同、服务合同、信托合同、信用增级合同、证券发行合同、证　券交易合同等。由于借款合同、抵押担保合同主要涉及物权法问题(前已分析)，服务合　同和信托合同主要涉及信托法问题，信用增级、证券发行及交易主要由证券法进行规制　，故在此不作详解，本处所谓之合同法的规制仅指证券化资产转让的相关规定及作法。

证券化资产的转让是资产证券化的关键环节，银行信贷资产只有通过转让才能将该资　产独立出来成为证券化资产。资产转让必须是“真实出售”。“真实出售”是英美法特　有概念，核心意思是指已出售的资产在出卖人破产时，债权人不能对该财产进行追索，　以达“破产隔离”目的。在美国破产制度对担保债权人的保护并不完善，担保财产仍属　于债务人的总资产，在债务人破产时，该财产作为破产财产的一部分，受到自动冻结等　因素的影响。而证券化的基础是独立的证券化资产，证券的发行、信用增级、投资者的　收益均建立在此基础之上，因而，如何隔离出卖人的破产风险，设立一套风险隔离机制　是资产证券化的关键。而风险隔离机制的两项基本制度就是“破产隔离”和建立特设机　构SPV。“破产隔离”是证券化交易的特征之一，也是交易是否成功的主要因素之一。　它要求出卖人破产清算时，证券化资产不能作为清算财产，其产生的收入现金仍按证券　化流程支付给投资者，达到保护投资者利益之目的。这一点类似于大陆法系的“别除权　”。通过“真实出售”和“破产隔离”使证券化资产与原所有人及其信用分离，构成发　行证券之基础财产，成为投资者收益的源泉和信用增级的基础，因而，在证券化流程中　，真实出售极为重要。根据美国财务会计准则委员会(FASB)1983年制定的会计标准，真　实出售须满足三个条件：(1)转让人必须放弃对未来经济利益的控制；(2)转让人因转让　资产协议中有追索权条款而可能承担的负债是能够合理估计的；(3)除非通过转让资产　协议中的追索权条款，受让人不能将已售资产退还给转让人，否则，转让人只能将其视　为贷款[5]。由于此规定比较模糊，在资产证券化交易中经常引起争议，1997年，该委　员会了新的资产出售标准，即《FAS125》。依新规定，如果出售方通过转让获得了　收益权益之外的对价，就意味着出售方将资产的控制权转移给了受让方，这项交易将作　为“真实出售”处理。依据新的会计准则，转让方转移资产控制权必须同时满足以下3　个条件：(1)将被转让的资产与被转让方隔离——推定即使在转让方破产或清算时，转　让方和其债权人也不能追及已出让的资产；(2)资产受让方享有将该资产出质或再转让　的权利，并不受任何限制；或者资产受让方是合格的特设机构SPV的时候，其收益权益　的持有者享有将该资产出质或再转让的权利，并不受限制条件的约束；(3)资产出售方　没有通过以下方式保留对转让资产的有效控制：第一，签订回购协议，约定资产出售方　有权或有义务在到期之前回购该资产；第二，签订回购协议，约定资产出售方在尚未取　得转让资产情况下将未来转让的资产收回购[6]。新规定着眼于资产控制权，而不是象　以前那样强调资产所有权和风险。总之一句话，转让人真正转让了该资产的所有者权益　和相关控制权才能被认定为“真实出售”。

“真实出售”还必须具备法定的对抗要件。如果不具备对抗要件，在转让人破产场合　，破产清算人可以否认该项财产转让的法律效力(联邦破产法544)。关于财产转让的法　定要件，依美国统一商法典(UCC)和各州关于抵押设定的规定，以契据的占有和相关合　同及转让人通过转让资产以获取融资的融资报告的登记为对抗要件。

证券化资产转让势必涉及原借款人(债务人)的通知和抗辩问题。依UCC规定，资产转让　合同若具备对抗债务人效力，必须通知债务人。一般而言，债务人受领通知后，其向原　债权人(贷款人)的履行义务转由受让人接受，同样，向原债权人主张的抗辩事由，如抵　销，也可向受让人主张。否则，不能对抗债务人的抗辩事由。对于前者，因债权人在证　券化过程中往往兼任服务商，因而，即使不进行通知，亦不产生问题。而于后者而言，　不通知则不能对抗债务人的抗辩事由。但在证券化实务上向多数债务人个别送达通知是　非常困难的，实践中一般不通知债务人。为解决这一问题，转让双方多在合同中约定债　务人的抗辩事由不得向受让人主张。另外，在确定资产让与价格时，充分考虑履约不能　风险的程度，通过信用补充措施，减少风险。

(三)关于特设机构SPV的法律规制。

设立特设机构的目的只有一个，那就是金融资产证券化。从这点来说，特设机构实为　特殊法律实体。在美国，特设机构的主要表现形式为信托、公司、合伙三类。它们既有　由民间设立的，也有由政府设立的。其中，三大政府机构——GNMA(GovernmentNational  Mortgage  Association)、FNMA(Federal  National  Mortgage  Association)　、FHLMC(Federal  Home  Loan  Mortgage  Corporation)参与的金融资产证券化对抵押流　通市场的形成和发展起到举足轻重的作用。特设机构的职能有两个：一是“破产隔离”　，使证券化资产与原所有人信用分离，独立成为发行证券的基础。二是税法上考虑，避　免双重征税，降低证券化的筹资成本[7]。因为美国联邦税制上有所谓的“名义所得人　原则”，资产和事业发生的收益的归属主体，不过为单纯的名义主体，并不享受该收益　，名义主体以外的人作为实质的所有者享受该收益，则实质所有者作为纳税主体，而名　义主体免于征税。要真正实现特设机构的职能，昭示其独立性，特别是昭示其不为融资　者(证券化资产转让人)所控制，特设机构的设立应注意以下几个方面：

第一，特设机构无论采何种形式，其实体必须与证券化发起人分离，其股份或控制权　最好由发起人之外的第三方持有。SPV应作为独立的法律主体，设立自己的董事会和订　立章程。SPV以自己的名称从事业务，有自己的办公场所，有自己的独立的管理人员，　保有自己独立的账册、银行账户、和财务报表。且董事会应设有一定比例的独立董事(　至少四分之一)，董事会须定期举行会议，有完整的会议记录等。

第二，通过订立章程、契约等，明确特设机构的经营范围，规范其业务活动。其主要　表现为：(1)业务范围限定于证券化资产的购入和以购入的资产为基础发行证券；(2)不　负担证券发行之外的其他债务；(3)禁止与其他实体合并或兼并，除非合并后同样可以　破产隔离；(4)不能用其财产为没有参加结构性融资的其他人提供担保。

第三，在SPV的结构设计中采取一定措施，防止其自愿申请破产(注：自愿申请破产指　破产申请是由债务人主动提出的。美国破产法的宗旨之一是保护债务人，在美国有95%　以上破产申请由债务人提出。参见彭冰《资产证券化的法律解释》，北京大学出版社出　版，第102页。)。自愿破产或同意破产申请，必须获得董事会和全体股东的一致同意。　没有独立董事的同意，不能提出破产清算申请或其他引起破产程序的申请。

(四)证券发行中的额度规制。

在传递证券中，投资者购买的标的是证券化资产的所有权，收益和风险均来自于所购　标的，实为借款人支付的本金和利息。因为借款人支付的本金和利息在证券有效期内是　不可能固定的，则投资者的收益也难以固定。为了减轻投资者的顾虑，这类证券化资产　由经过保险的抵押贷款组成，发行人也往往提供及时还款保证。正因为如此，该类证券　发行不进行超额担保。然对于抵押贷款支持证券而言，类似于公司债券，以固定利率发　行，且有明显期限，其信用与发行人有直接关系，故与传递证券不同，抵押贷款支持证　券常采用“超额担保”方式发行。所谓“超额担保”是指证券化资产的应受账款的价值　高于拟发行债券的价值。这种“超额担保”无比例限制，从历史记录来看，证券票面价　值与担保价值比例约为125%—240%[4]。但有政府债券和其他机构债券作担保的话，如　转付证券，超额担保比例不必像抵押贷款支持债券那样高。此外，为保证投资者的利益　，一旦证券化资产的市值因市场环境变化降低到超额担保水平之下，发行人还必须补充　等量的资产给证券化资产。否则，受托人有权出售受托的抵押品(原借款人抵押的房屋)　，以保全投资人利益。

(五)信托法上的规制。

信托是英美法体系中古老的制度。资产证券化流程设计中的信托制度是资产证券化重　要法律依据之一。所谓信托是指基于信托关系，由委托人将财产权转移于受托人，受托　人依信托目的，为受益人的利益管理或处分信托财产的制度。信托关系有三方当事人：　将财产委托他人管理者，为委托人；接受委托并对财产进行管理和处分者，为受托人；　享受信托财产利益者为收益人。在信托关系中，信托财产的占有、使用、处分权与收益　权相分离，信托是委托人基于受托人的信任，将自己的财产所有权移转于受托人，受托　人因此而享有信托财产名义或法律上的所有权，可以对信托财产占有、使用和处分。美　国的资产证券化很好地运用了这一古老的制度。特设机构与信托机构签订以投资者为受　益人的信托契约，作为委托人将证券化资产交由信托机构管理，信托机构成为受托人，　依照契约接受服务商传递的收益，对证券化资产进行经营管理，监督服务商并按期将收　益分派给投资者。美国的资产证券化虽有不同的形式，但都离不开信托。这是因为：

第6篇：房产法律知识范文

关键词：房地产法；课程建设；措施

中图分类号：G4

文献标识码：A

文章编号：1672-3198（2014）09-0136-02

1房地产法课程教学目标

“房地产法”是我校房地产开发与管理专业的专业基础课，也是本专业的核心课程之一。本课程的教学目的在于培养学生在房地产方面的相关知识，了解房地产法的体系；熟悉房地产法的基本知识，基本理论和基本方法；掌握房地产法的调整范围和特征，房地产开发的主要环节及相关法律的规定，房产交易的主要法律制度制度。从而培养学生运用所学房地产法律、法规、政策来分析和解决现实生活及工作中的实际问题的能力。

房地产法是国家制定和认可的，用以调整房地产社会经济关系的法律规范的总称。房地产法课程的教学内容主要包括以下几方面：房地产权属法律制度、建设用地制度、国有土地上房屋征收与补偿法律制度、城市规划管理法律制度、房地产开发建设管理法律制度、房地产交易法律制度、房地产权属登记法律制度、房地产税费法律制度、物业管理法律制度、住房公积金法律制度等。由此可知，房地产法教学不仅涉及民法基础知识，还广泛涉及经济法、税法等法律知识。因此，提高房地产法课程的教学效果不仅要求教师具有渊博的法学知识，还应加强课程资源建设，改进教学方法。

2房地产法课程建设的必要性

2.1房地产行业的人才需要

过去十几年，我国房地产业高速发展，成为国民经济的重要支柱产业之一。目前我国城市化水平约为50%，而发达国家普遍超过70%，如果在21世纪中叶可以达到这种水平，则每年需要有1600万人口转入城市，这需要相应规模的城市基础设施、商业设施，特别是住宅建筑，形成了对房地产开发管理人才的大量需求。随着房地产市场的发展，房地产企业对人才的需求迅猛增长。从近几年对各行业职位需求的分析来看，房地产行业的职位需求数量居前列。作为当今的房地产专业人才，不仅仅需要具备相关的专业知识与技能，还需要掌握一定的相关法律知识，这样才能适应房地产开发、房地产策划及房地产经纪工作。在以往的教学中，通过对一些毕业生的跟踪调查，我们发现在从事诸如房地产销售等中介行业工作时，经常会涉及到相关法律知识。可见物业管理法规课程教学的实用性，因此在物业管理教学的过程中加强行物业管理法规课程的建设革，帮助学生更好的学习相关法律知识有很大的必要性。

2.2从房地产法课程的教学内容分析

我国当前的房地产行业正在飞速发展，在它走向成熟和完善的过程中，房地产管理方面的法律法规也在不断地进行着更新与完善，而我们的教材总是存在滞后性，造成教学内容难以适应现实需要。我国的房地产专业起步相对较晚，相关的专业教学设备及教学资源也不完善。在实际教学工作中，相应的教学教材和案例都比较少，这就给房地产法教学带来了很大的困难。

2.3从房地产法课程的教学方法上分析

我国目前的房地产法课程主要是通过课堂讲授的方式进行教学，这种传统的教学模式忽视了房地产法学习中的实践的重要性。同时单一的教学形式造成学生处理、解决问题的能力受到了限制，使得学生走向社会实践后会感觉手足无措。在学校的考核教学工作中，只重视理论知识的闭卷考试并不能对学生的实际应用能力进行考核，这就不利于学生实践技能的提高。

3房地产法课程建设措施

3.1建设教学团队

专业是兴校之基石，而师资是强专业的根本保障，优秀的师资团队应该由具有较强的学习能力、良好的科研素养和先进的专业教学水平的成员组成。而建设这样一支专业教师队伍，可以采用“走出去，请进来”的办法。走出去”是指学校现有专业教师到房地产开发企业、房地产估价事务所、房地产中介机构挂职，深人企业一线。“请进来”是指从房地产开发企业或房地产估价事务所引进热衷于教育事业的行业专才或与企业合作共同开展专业建设研究和实施工作。同时制定相应的鼓励政策，支持资源专业教师参加房地产执业资格考试。

3.2拓展教学内容

房地产经济活动涉及的社会关系复杂，房地产法课程框架体系应该是一个以调整房地产法律关系的法律法规为主，其他法律法规中的相关条款内容也要参与适用。因此，我们在教学中拓展教学内容，以房地产策划、房地产经纪和房地产估价相关工作所需的法律知识为主线，重点简述房地产开发的主要环节及相关法律的规定和房产交易的主要法律制度来安排教学，建构了“以法理为基础，以房地产法律为核心，以房地产部门规章为主干，以其他有关法律规范为补充，以房地产业务内容为主线”的框架体系。在教学中，既讲法律对房地产经济关系的规范，又把法律、法规与现实政策结合起来针对现实生活中的具体应用具体剖析、讲解。进而调动学生的学习兴趣，培养学生解决实际问题的能力。

3.3改革教学方法

房地产法不是一门很强理论的学科，更重要的是实践，与人们的生活息息相关，房地产法的教学按照一般的法律法规的传授方法，很难让学生真正理解掌握，必须使用案例教学法将干涩的房地产法律知识和理论与生活中发生的事情相结合，是学生能够将原本抽象法律运用变成形象具体的运用，从而更好理解掌握所学到的法律知识，更主要的是在今后的生活之中学生能够用这样的法律知识解决生活之中的问题。一般现在的教学主要是以教为中心，整个课堂教学都是以教师为中心，应当转变过去的教学模式，变成学为中心，将学生变成课堂的主体，增加教师与学生的互动频率，从而能激发学生对知识学习的热情和兴趣，最终使学习变成轻松的事情。

3.4建设教学资源

房地产法规课程教学内容不断拓宽，而课时数量有限，我们必须改变传统教学中一只笔、一本书、一块黑板就能完成教学的状态，充分运用现代教学手段。运用多媒体课件组织教学，运用大屏幕投影仪、录像带、网络视频等现代教学手段。同时在教学过程中还应加强案例库、试题库等教学资料的建设。

3.5完善考核评价

由于房地产法课程实践性较强，同时综合运用能力要求较高，尤其在现实案例方面。以往在笔试测试中很难全面的测试学生对于法律法规的整体掌握情况，只能考核其中的基本概念和理论，很难考核出法律法规的现实运用情况；同时由于考试时间的限制，即使有案例分析的考题，也仅能就少数法规的一部分内容进行测试，而且试题多偏重理论性，不能较全面地考核学生对生活中的现实案例的综合分析和解决能力。因此，建议课程考试采用笔试和案例分析相结合的方式进行。对于理论性较强的法律制度知识采用笔试测试，仍采用闭卷考试方式，重在基本知识掌握情况的考查；对于应用性较强的现实案例采用实训的方式，即让学生结合课堂所讨论的案例或者是学生自己感兴趣案例，运用所学房地产法知识和理论进行分析、论证，撰写案例分析报告。考试成绩的构成包括以下三方面：（1）平时成绩占总成绩的20%，由作业、出勤和课堂表现等综合评定。（2）案例分析成绩占总成绩的30%，结合课堂所讨论的案例或者是学生自己感兴趣案例，运用所学房地产法知识和理论进行分析、论证，撰写案例分析报告，根据报告质量和课堂参与情况给予案例分析成绩。（3）期末笔试成绩占总成绩的50%，采取闭卷考试的方式进行。

参考文献 

[1]刘远山，余秀宝.房地产法教学中案例教学法的运用[J].中国电力教育，2011，（12）. 

[2]汤腊梅.房地产法规课程教学改革探讨[J].湖南城建高等专科学校学报，2002，（9）. 

第7篇：房产法律知识范文

公证机构是依法独立行使公证职能的国家证明机关，而公证员是直接与公证当事人接触的具体实施公证行为的国家工作人员。公证员的精神面貌、工作作风、办事效率、服务态度、服务质量，无不影响着公证处在社会上的形象。作为一名公证员，本人结合平时工作经历，就如何接待公证当事人谈几点体会：

一、接待要热情。面对前来咨询或者办理公证事项的当事人，我们公证员首先要做到笑脸相迎，热情接待，做好四个"一"：一张笑脸、一句问候、一把椅子、一杯热水，让人感觉宾至如归、受人尊重，从心理上当事人就会觉得温暖，这就为后面的交谈沟通打下了很好的基础。如果公证员接待时，板着面孔简单地问"你要办什么公证"，就会给人一种高高在上、拒人于千里之外的感觉，就会在当事人的心理上竖起一堵墙，阻碍沟通，产生距离感，给后面的交流埋下隐患。如果当事人一时理会不了我们的解答或是不能理解公证事项就容易产生抵触情绪，甚至争吵。所以，热情接待，是我们公证员办证第一步要做好的，也是保证与当事人和谐相处的第一步。

二、交谈要共情。所谓"共情"是心理学的一个术语，指的是一种能深入他人主观世界，了解其感受的能力，即指在人与人交流中表现出的对他人设身处地理解的能力。在公证接待工作中，我们应该与当事人"共情"，用心倾听他们的公证请求。由于公证当事人来自社会的不同阶层，知识层次、行为习惯、文化素养各不相同，还有很大一部分的是年纪大、对法律知识知之甚少的人群，所以，不管他们有时的请求看起来多么的幼稚和可笑，我们公证员一定要做到不鄙视、不嘲讽，要宽容谅解、耐心倾听，给予理解支持。比如，在接待中经常碰到一些需要对家庭财产进行公证的，部分家庭关系不是很和谐，在咨询过程中有时会大吐苦水，发泄一下苦恼和怨气，絮絮叨叨的说不到重点，此时后面还等着一些当事人，这时候其实我们心里很着急，但是我们不能简单粗暴的打断他们，我们要迅速理清头绪，概括出当事人想表达的意思，同时温和地提醒他们要简明扼要，节省时间，为后面当事人留下时间，一般来说当事人是可以理解的，也会给予支持和配合的。

三、解答要耐心。公证员在接待当事人时，解答咨询应热情、耐心、详尽，用语文明、规范、简洁，问清公证事项，认真审核申请人提交的证明材料，对举证要求应做到一次讲清、写清，尽量不让当事人跑第二趟。对不清楚如何办证的群众能做到耐心、和蔼、反复解释，不简单拒绝或指责；对证件材料基本齐全的，先受理，再具体列清需补足的证件，不让当事人多跑一趟；快证快办，急证急办。前面也说了公证当事人是来自不同的层次的人群，文化基础、法律知识各不相同，有的当事人不是公证员解答一遍就能明白的，有时需要我们再三的解释才听得明白，这就是考验公证员的耐心程度，我们要把他们当做是我们的家人和朋友一样耐心解答，一遍不行再来一遍，法律专业词语不懂就来通俗的比方，直到当事人听明白为止，例如在办理继承权公证时，对于需要当事人提供被继承人的父母、配偶、子女的相关证明材料的要求时，一些当事人就是不理解，认为"死的是我父母，干嘛要我爷爷奶奶、外婆外公的死亡材料，应该只要我们的东西就行了"，这个时候我们就要讲清《继承法》中规定，父母配偶子女都是第一顺序的法定继承人，继承地位都是一样的，如果当事人还是不能理解的话，我们可以打个比方，"比如一个二十多岁的年轻人死亡了，那你觉得其父母能否继承他的遗产？"这时当事人毫不犹豫地说"那他父母肯定应该继承"，是啊，一样的法律关系，只不过有的被继承人年岁大一些、父母死亡时间早些，这样就好理解了，当事人也明白了，也能按要求办事了。

第8篇：房产法律知识范文

一、“法律进社区”工作概况。

随着当今形势的发展，“单位人”逐渐转变为“社会人”，大量的纠纷矛盾都集中到了社区。如何化解社区矛盾纠纷，维护社区稳定，自然离不开对法律的需求，离不开依法管理。我局由此认识到，法律服务进社区是社区建设的内在需要，是提高居民法律素质的需要，是提升社区依法管理水平的需要，是满足社区居民日益增长的法律服务需求。如何积极利用社区资源，将法律服务送进社区，是新形势下深化和发挥司法行政工作职能作用的关键所在。2000年初，提出了“法律服务进社区”的工作思

路，以维护社区稳定作为司法行政工作的着眼点，以满足社区居民对法律服务的需求为切入点，借助社区工作为平台，积极在社区开展法制宣传，人民调解，法律服务，安置帮教等工作，将司法行政工作真正扎根到社区。2000年，通过制定下发《xx区依法治理实施方案》，明确“法律服务进社区”工作的指导思想、主要内容、实施步骤和运行机制，确保了“法律服务进社区”活动的顺利开展。2002年8月再次结合市司法局“法律进社区”工作部署，为深入开展“法律进社区”活动，我局又制定下发了《xx区关于法律进社区工作实施方案》，对法律进社区工作进行统筹规划，突出重点，分类指导，真正将法律进社区工作落到实处。

二、法律进社区工作具体做法。

1、围绕“四个主题”普法，做“细”法律进社区工作。

社区是由千家万户组成的“大家庭”，各成员之间由于性别、年龄、文化、职业等不同，个人的兴趣爱好也有所不同，因此社区普法存在较大的难度，为了使社区内的所有居民都能接受普法，提高法律素质。针对社区不同的普法对象，我局因人施教，积极围绕“四个主题”普法。即：针对社区群众，开展“法进万家”主题普法。设立社区法制宣传栏，每月滚动刊登一期“法律知识趣谈”、“依法办事你问我答”等法律知识；在社区举办假日学校，讲授与家庭生活密切相关的《民法通则》、《婚姻法》等法律法规；在社区举办以宪法、民法通则、婚姻法等群众关心的法律知识为内容的“社区家庭学法竞赛”活动；积极利用社区资源组建“法律服务志愿者”队伍，积极参与社区法制宣传普法教育活动，通过举办“18”法律服务广场法律咨询活动，认真解答群众关注的“如何打官司”、“劳动仲裁维权”、“办理公证须知”等热点问题；通过制作有关“拆迁、房产、税收、环境卫生”等内容法律问题解答卡，发放到社区居民手中，让社区群众不出社区就能了解法律、法规和相关政策。在近两年的时间里，全区共设置社区普法板报橱窗300余块，举办各类法律知识讲座70余，举办社区法律咨询80多场次，解答群众法律咨询近万人次。针对社区青少年，开展“法伴成长”主题普法。社区内中小学生年幼、思想不成熟的特点，举办社区小学生法制夏令营；开设“学生法律常识讲座”、和“法制故事会”；邀请法官、检察官走进社区，以青少年身边发生的案例和他们经常会遇到的问题为主要内容，为他们讲授相关法律知识，教会他们如何学法、守法、用法；组织社区青少年走进监狱，听失足青少年现身说法，提高青少年的法律素质。针对社区特困家庭，开展“法与维权”主题普法。通过社区设立的法律援助工作站，随时随地为社区弱势家庭提供义务法律咨询，对一些身体残疾和年老提弱的人员，将他们关心的下岗再就业、最低生活保障费的发放、垃圾费的收缴、房屋拆迁、禁毒禁赌等热点、难点问题相关法律法规，制作成法律知识问题卡，发放到他们手中，使他们不出家门，就能学习掌握有关法律法规，提高他们法律维权意识，积极运用法律武器维护自身权益。针对社区流动人口，开展“法伴我行”主题普法。通过深入社区举办外来流动人员法制夜校，对外来人员开展通俗易懂的系列普法教育。邀请公安、检察院、法院、劳动、计生等部门人员为社区外来人口讲授如何依法解决劳动仲裁、工资拖欠、人身伤害等方面的突出问题；围绕惩治打架斗殴、、无照经营、偷税漏税、制作贩卖假冒伪劣产品、私搭滥建违章等法律条款内容制作法律图片展板，在外来人员聚居地巡回展出；针对“黄、赌、毒”等丑恶现象的存在，在社区内积极开展“警钟长鸣”系列法制宣传展板在流动人口巡回展出；邀请外来打工人员以亲身经历谈学法、用法体会，引导外来人员正确运用法律手段维护自身的合法权益。

2、采取“四种形式”送法，做“活”法律进社区工作。

设立“一月一法”宣传栏。利用宣传板报和橱窗开辟普法专栏，每月滚动刊登居民们关心的下岗再就业、最低生活保障费的发放、垃圾费的收缴、房屋拆迁、禁毒禁赌等热点、难点问题的相关法律法规，开设"法律知识趣谈"、"依法办事你问我答"等专栏，使大家在日常生活中接受普法教育；发放“一事一法”法律知识解答卡。着重就拆迁、土地承包、农转非、税费改革、土地证领发等行政管理活动过程中涉及的法律问题，制作法律问题解答卡，随机向当事人发放，使当事人及时了解掌握新的法律、法规和政策，提高依法办事能力；举办“一法一讲”专题法律知识讲座。针对居民喜群聚、爱热闹的特点，组织法制宣讲团和社区法律志愿者定期深入到各社区开展巡回法律宣讲和专题法律知识讲座，用居民熟悉的语言、形象生动的故事情节，说身边事，讲身边人，使居民在潜移默化中接受法制熏陶；组织“一季一法”大型法律服务活动。每季度组织律师、公证、法律服务工作者和法律服务志愿者在各社区开展大型法律服务，解答群众法律咨询，指导群众依法维权，发放“法律服务联系卡”，使法律真正深入社区居民家中、深入到群众的心里。

3、发挥社区司法行政“四员作用”，做“实”法律服务进社区工作。

当好社区“普法宣传员”。在每个社区辟一个法制宣传专栏、配一套法律书籍、建一支法制宣传教育志愿者队伍、每季度举办一堂法律知识讲座。做好社区普法的宣传员，把法律送进居民家庭，送到居民手中，使社区群众实实在在感受到法在身边，逐步形成“有了问题找法，解决问题靠法”的法律意识。

当好社区“群众维权服务员”。为了使法律进社区工作更加扎实有效地开展下去，司法局积极发挥职能作用，利用社区资源，组建由律师、公证、基层法律服务工作者参加的社区法律服务队伍和法律援助志愿者队伍，通过社区便民窗口、使他们定期深入社区开展法律义务服务，解答群众各种法律咨询，法律文书，各类法律事务，现场办理公证业务，切实满足社区群众的法律需求，当好他们的“法律服务员”，使他们实现“不出社区解决法律问题”的愿望。同时为了减少社区弱势群体“请不起律师，打不起官司”的现象发生，社区法律服务与下岗职工、特困家庭等弱势家庭建立法律帮扶对子，帮助他们解决涉法问题，对符合援助条件的个人和家庭，提供无偿的法律援助，使他们摆脱“请不起律师，打不起官司”的困境。

当好社区“纠纷调解员”。两年前，我局结合社区换届，建立健全了社区调委会的组织网络建设，在换届中与相关部门沟通协调，做到了原有的民调组织“人员不少，组织不散，台帐不丢”，在建社委会的同时，健全基层民调组织，选配了一批年富力强的主任分管66个社区的民调工作，使社区的民调组织得到了加强。为提高社区民调人员的业务水平，每年举办2期社区民调主任培训班，指导民调主任系统学习民调制度、安置帮教以及相关法律知识。近年来，社区的民调组织在处理“城东干道景观路折迁、平江府路加油站建设、节制闸垃圾站迁址、三小车整治”等一系列可能激化的矛盾中，做到积极深入重点人户家中，耐心细致的做说服教育工作，有效地化解了各类矛盾，真正实现了大量的社区矛盾纠纷“化解在基层、解决在院户、调和到实处”，有效地维护了社区稳定。

当好社区“两劳人员回归社会指导员”。积极引导广大人民群众和社会各界正确对待刑释解教人员，消除偏见和歧视，共同参与帮教工作，走社会化帮教道路。为充实社区帮教力量，我局通过自愿报名、社区推荐等方式，先后在工、青、妇和其它社会团体中组成了社会帮教志愿者团和由社区老党员、离退休老干部和老教师组成的“三老”帮教志愿者队伍，与回归人员结成帮教对子，在生活上、学习上和工作上给予他们关心与爱护，开展回归人员“择业指导”，“推荐岗位”，“争取就业机会”等活动，积极引导教育他们早日摆脱昨日阴影，迎接明日太阳，重新回归社会，做社会有用之人。

三、法律进社区工作取得成效。

1、社区普法教育有了新突破。围绕“提高居民素质，推进社区依法治理”的工作重心，把“法律进社区”作为社区普法的切入点，通过用越来越贴近居民生活的普法教育内容、灵活多变的普法形式，方便快捷的法律咨询电话，使社区居民不出社区就能学习掌握生活所需的法律知识，极大地调动了居民学法的热情。居民学法从过去被动学法逐渐演变为主动学法；从盲目学法转变为有针对性的学法；社区模拟法庭，“148”法律咨询热线，普法讲师团的演讲，以及各种法律咨询、法律知识讲座越来越受到社区群众欢迎，逐渐成为居民生活不可缺少的部分。版权所有

2、法律服务领域得到新拓展。法律服务面向社区、服务群众是法律进社区的主要内容，坚持法律服务的公益性和便民性是法律进社区的根本宗旨。我们的律师、公证、法律服务工作者们作为法律进社区的主力军，定期在社区开展与居民面对面的法律咨询，法律讲座、开设社区便民法律服务窗口，发放法律咨询联系卡片，从不同层面满足着社区居民对法律服务的需求，同时也拓展了法律服务在社区的新领域。

第9篇：房产法律知识范文

每年的元旦春节前后，拿到年终奖后便又是一个跳槽高峰期。对于打算跳槽的职场人士来说，无论是主动寻找更广阔发展空间的，还是因为是是非非被迫离开原来岗位的，当然不希望自己制作几十份简历四处投送，他们最渴望的就是一份猎头的邀请“从天而降”。

那么，如何才能被猎头铆上，成为猎头的“猎物”呢?职场专家表示，要让猎头主动发现你，不妨先了解一下猎头的工作方式，同时主动与猎头取得联系。当然，首先还是要自己做专业方面做得足够出色。

增长才干提高业内知名度

不管从事哪种工作，在自己的专业方面一定要做出成绩，得到别人的认可，并享有一定的业内知名度，这样才有可能引起猎头的注意。

典型案例　陈铭是江苏人，大学毕业之后留在上海发展。他在大学里学的专业为金融专业，毕业之后进入上海一家大型房产中介公司从事签约管理方面的工作。由于工作方面的原因，他经常处理一些纠纷，为了能够更好地处理这些纠纷，他开始有意识地学习与房产有关的法律知识。

此后三年时间内，他的法律知识储备不断增多，而在此期间，他参加了全国律考，并通过了考试。于是他顺理成章地跳槽进入一家律师事务所做起专职律师。而他平时也经常写一些案例分析并在专业房产杂志上发表，同时还有不少采访机会，这都让他的知名度不断提高。

终于有一天，一家猎头公司的人找到他，因为有家律师事务所委托这家猎头公司寻找一个精通房地产法律的律师，待遇很优厚，可称为这家律师事务所的合伙人。陈铭最终抓住了这个机会，当然薪资也有了一次爆发性的增长。

专家点评　某外资企业高级猎头、CCDM中国职业规划师施礼康

我平时也会帮一些公司寻找一些高端人才，在我选择人才时，最为注重的是这个人的积累。自身职业积累需要脚踏实地地进行，无法投机取巧。不管职场人士在大学里学习的是什么专业，他(她)参加工作之后一定要坚持在同一个专业领域里从事较长时间的工作，唯有如此，才能对这个领域有比较深刻的理解，并积累丰富的工作经验。现在有不少初入职场的大学生，轻率地从一个行业跨入另外一个行业，而且连所从事的专业也随便更换，这对自身职业积累是很不利的。

小贴士

要提高自己在行业内的知名度，自身的专业能力是基础，但争取一些大胆表现的机会也能让自己快速“加分”。比如，争取参加一些高级的论坛或研讨会，做一些精心的准备，并争取发言或发稿，让业内的人士对你留下深刻的印象。

积累人脉拓宽推荐渠道

有猎头表示，非洲的羚羊如果自己送人猎豹口中必定是死路一条，但是职场人士把自己作为“猎物”主动送到猎头手上，情形则可能又是另外一回事。

典型案例　在一家国内外贸公司做销售的李蛊基近日就接到了一个猎头的电话，对方表示另外一家外贸公司想要找一个市场总监，问他有没有兴趣。

李盛基感到有些奇怪，自己近期并没有在招聘类网站上发过简历，也没有向别的公司投递过简历，为什么会有猎头找上来呢?后来在跟猎头的接触中他才知道原因，是他的朋友“出卖”了他。接触之后，猎头认为李盛基能够胜任这份工作，于是推荐给了另外一家公司，而公司对他也非常满意。

专家点评　北京宏威职业顾问首席咨询师献策

一般情况下是猎头主动寻找合适的人才，但是我们也经常会碰到有些人才无法找到的尴尬局面，因此猎头很欢迎有职场人士主动与他们取得联系。

怎样才能让猎头知道呢?我认为可以扩大交际圈，加强与社交圈中业内人士的交流。猎头在挑选候选人时，会四处打听，他们会问其他招聘者、问行业里面的活跃人士、问所有可能了解相关主题的人，这时个人的人际关系网络开始发挥作用。当然，如果有朋友认识猎头，也不妨把他们的电话要过来，主动跟猎头取得联系，并经常与他们交流，让猎头把自己放入他们的人才库。此外，还可以把自己的简历放在网上，现在有很多网站都设有猎头专区，猎头在寻找人才时，一般会登录这些网站寻找合适的人才。

珍惜机会善待猎头“绣球”

当猎头向你抛来第一个“绣球”的时候，其实很有可能同时向其他人也抛去了“绣球”。但对你而言，只有以积极的态度认真地对待，才能最后真正地抓住“绣球”，否则，也很有可能会丧失本可以得到的机会。

典型案例　王敏是沪上一家房产公司的销售经理，有一天接到一家猎头公司的电话，称一家大型房产公司有一个销售总监的职位出现空缺，问他有没有兴趣。

王敏自然想珍惜这个机会，因为他在这家房产公司目前是没有机会升到这个职位的，因此决定试一试。但王敏在那段时间忙于自己手头的工作，因此他简单准备了一个简历。两个月后，他的一个朋友被这家公司录用，薪水比他现有的薪水增长50％，猎头告诉他，他们两人的条件相当，但是他朋友要积极一些，所以猎头优先推荐了他的朋友，这让他感到很后悔。

专家点评　中华英才网人力资源专家邹羽

显而易见，王先生的失败并非他的实力不济，而是他的态度问题。因此想要被猎头铆上，态度还是一个不可忽视的因素。说实话，猎头在向公司推荐人才时他们也是非常谨慎的，因为推荐过去的人才如果不合适，猎头可能就永远失去了这家公司的信任，因而以后也就无法继续合作了。

因此建议职场人士认真对待猎头的信任，让他们细致了解自己。虽然这样有时会因为人岗不匹配而中断了进一步接触，但是猎头会把这些人都放入自己的人才库。猎头最害怕“面霸”，这些人口才很好，而且很会应付面试，这会让猎头要花费很长时间去剔除面试中的水分，有些猎头碰到这样的人往往就直接将其淘汰掉。