土地性质和规划用途精选(九篇)

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第1篇：土地性质和规划用途范文

土地用途管制制度出现于19世纪末的德国。目前它是世界上大多数国家和地区为了保证土地资源的合理利用，而广泛采用的土地管理制度［1］，主要分为城市土地用途管制和农用地用途管制两类。其中，城市土地用途管制以控制土地使用性质、密度、容积率，控制城市规模和空间发展布局为核心。从发达国家及地区的实践经验看，良好的土地用途管制对维持城市有序发展，激发城市再开发活力起到了良好的推动作用。但目前我国城市土地用途管制制度，特别是土地的用途变更管理仍面临相关法律法规不健全，局部地区规划管理过于刚性，土地用途变更通道不畅等问题，不仅不利于城市活力的提升，而且不利于城市的转型升级和可持续发展，客观上造成了大量擅自改变土地用途行为的发生。本文试图梳理国际城市土地用途管制制度的发展轨迹及趋势，为完善和健全我国城市土地用途管制制度和用途变更制度提供参考。

1城市土地用途管制制度演变的阶段性特征

总结发达国家及地区城市土地用途管制制度的发展历程，大致可划分为零星管制、严格管制和局部弹性管制三个阶段。

1.1零星管制阶段(20世纪初期以前)19世纪中叶前，欧美国家很少对私人的土地利用进行管制，土地所有权被认为是神圣不可侵犯的，土地所有权人拥有排除他人干涉土地的完全权利。政府对土地利用的管制仅限于土地所有权的行使不能给他人或邻居造成损害。19世纪中叶以后，随着产业革命的到来，世界各地的城市迅速形成并发展，城市人口快速增加，市内住宅出现不足，住宅大量兴建。但由于缺乏相应的计划和管理，许多城市开始出现住宅拥挤、环境脏乱、贫民窟蔓延等问题。即使在土地资源相对充裕的城郊，由于道路设施的不齐备和对“建筑自由”的尊重，住宅建筑显得毫无秩序。在此背景下，出于对安全、卫生、道德的考虑，一些国家开始尝试规范私人的用地行为，特别是对住宅用地的使用进行规范，重点是对基本的道路线、建筑线进行管制或针对个别地块进行零星管制。

1.1.1针对基本的道路线和建筑线进行的管制在19世纪中叶的德国，德国普鲁士革命的结果使得不动产所有权与动产所有权毫无区别，个人享有“建筑的自由”的权利被大幅放大，但是伴随产业革命带来的工业污染、住宅拥挤、环境脏乱等城市问题，德国国内开始意识到应该对土地的所有权加以限制，以保障市民良好的居住环境，因此产生了应制定土地利用“周详计划”的观念，并开始对基本的道路线和建筑线进行管制(所谓道路线是指各地区内道路的位置，建筑线是指各地区内建筑物的位置)，这种管理制度成为了德国地方政府都市计划的基本要求。英国、日本和我国台湾地区早期出于改善居住环境、公共卫生和道路布置的原因，均开始拟定最初的建筑管理法规或土地使用规划方案。比如1858年英国制定地方政府法案，授权地方政府制定建筑管理法规;1888年，日本了《东京市区改正条例》，拟定了以建筑物为主的都市计划。1900年，日据时期的我国台湾地区公布了《台湾家屋建筑规则》及其《施行细则》，对传统中国式的台湾都市进行改造。

1.1.2针对个别地块进行的零星管制美国早在殖民地时期就以保护毗邻地区土地所有者和使用者的权利为目的，要求一些殖民村的火药生产和贮藏必须远离住宅与商业区。马萨诸塞州湾的一个法令还禁止家禽在小岛上过度吃草以保护当地的草地和灌木，防止给公众造成损害。总的来说，这一时期的零星管制只针对某些妨碍公共或他人利益的特殊问题，或是简单地指定部分地区的道路线和建筑线，并没有覆盖整个城市范围。对公众来说比较容易接受，也容易通过协商达成共识。但在管制的性质上，由于多数没有相应的法律保障，在实施时有很大的局限性，只短暂地满足了当时城市部分地区发展的需要。

1.2严格管制阶段(20世纪前期至20世纪中期)19世纪末20世纪初，大规模的工业污染使城市环境急剧恶化，工业生产的负外部性进一步凸显，出现大量与居住、商业活动相冲突的现象，影响了城市土地整体的最高最佳使用。但由于大多数发达国家和地区实行土地私有制，要求保护土地所有权人的私利，因此地方政府无法对土地利用做出过多干涉。在此背景下，出于对城市整体环境与公共利益的考虑，一些国家开始实施较为严格的土地使用管制，限制土地的开发，即试图通过政府管制来消除因土地混合利用带来的负外部性，纠正“市场失灵”。在当时的生产、生活条件下，不少专家认为，严格的用途管制有利于维护城市公共安全、卫生和公共福利，促进各种土地使用的有效运作，促进居民生活环境的改善，增加城市生活的丰富性，促进资源的公平分配等效果。因此，1933年，现代建筑国际会议(CIAM)拟订并通过了《雅典》，该提出，工业污染、城市拥挤以及由此产生的问题是缺乏分区规划造成的，而通过把城市分为居住、工作、休憩和交通四类功能区，并结合现有的交通和建筑技术可以解决城市面临的问题，实现城市的有序发展，该对全面推行严格分区管制制度具有重要意义。该时期的管制方式包括简单实行土地使用分区管制制度，在规划的基础上实行分区管制制度和在规划的基础上实行开发许可制三类。

1.2.1简单实行土地使用分区管制制度土地使用分区管制制度是指将管制范围内的土地，依使用目的与需要的不同，划定为各种不同的使用分区(如住宅区、商业区、工业区等)，各分区再视需要，依使用强度的不同，划设若干细分的使用区，并限制有妨碍各分区用途的其他使用。其内容包括两部分:一是编绘土地使用分区图，指派各种经济活动在空间上的区位;二是制定管制规则，规范各种分区的建筑行为与活动行为。1916年，第一个土地分区管制条例在美国纽约通过，并以治安权①为依据，规范建筑物的密度、高度、容积率与空地面积等，规范土地作为住宅、工业、商业或其他目的的使用。此后，分区管制条例在全美范围大量出现。1926年，美国最高法院在欧几里得案中作出判决，认为土地使用分区管制是一种维护公共卫生、公共安全、公共道德与公共福利的治安权，确定了分区管制的合宪性。1928年，美国了《城市规划标准授权法案》，为各州和地方政府制定分区管制条例奠定了法律基础，但该法案未对规划与分区管制制度做明确的界定，使得美国许多城市只采用了分区管制制度，并没有制定相应的规划作为基础。美国这个时期的土地使用管制是僵化没有弹性的，排外性的分区管制便是典型代表。

1.2.2在规划的基础上实行土地分区管制制度德国擅长统一的规划管理，其对土地用途的管制通过在规划基础上实行分区管制实现。具体来说，这一时期德国的规划体系自上而下包括覆盖全国的“国土计划”、超越地方政府范围的“空间计划”，以及从基本道路线和建筑线发展起来的地方政府的“都市计划”。都市计划的核心是建设指导规划制度，主要对市镇内的土地建设和使用进行准备和引导，其又分为准备性建设指导规划(土地利用规划)和约束性建设指导规划(营建规划)两类。土地利用规划根据城市发展的需要，对整个市镇内的土地框架性地确定预计的土地用途，营建规划则确定了市镇部分土地将用于建设并且明确了适用范围内允许土地使用的种类和规模。所有对于土地用途的规定随着营建规划具体落实到市镇的土地上，形成了土地使用的限制，土地利用行为得到严格管制。日本参照德国，在该时期也采用在规划基础上实施分区管制的方法。1919年，日本公布了《都市计划法》，按照土地使用分区管制的理念，将城市划分为工业区、商业区和居住区，确定了最初的土地用途管制制度。

1.2.3在规划的基础上实行开发许可制这一时期，英国的土地用途管制实现了从土地用途分区管制向开发许可制的转变。1909年，英国颁布了《住宅与城市规划法》，该法授权地方政府拟定土地利用规划方案，并对将要或可能要开发地区的土地实施分区管制，以确保土地的布局和利用能符合卫生、舒适和便利的要求。到了1947年，英国重新修订并公布了《城乡规划法》，建立起了英国现代城乡规划制度，确立了发展权国有制度和开发许可制，强调所有土地均需纳入计划管制，任何开发行为包括建筑、工程或有关土地和建筑实质使用的改变，均需事先获得地方规划部门的许可。由此，开发控制和规划控制成为英国城乡规划体系中的重要元素，英国政府利用这些方法对土地利用和新建建筑加以严格规制。总的来说，严格的用途管制在一定程度上有效地隔离了不兼容的土地、减少了工业污染对居住环境、商业办公等活动的影响，通过牺牲小部分人的私利来增进社会整体的公共利益，大大改善了城市以往杂乱无序的面貌。

1.3局部弹性管制阶段(20世纪中后期)传统严格的管制虽然有助于隔离不兼容的土地，消除负外部性，保障了公民的财产权，但也产生了很多弊病。具体来说，一是造成城市空间结构及活动的过于单调;二是妨害了市场竞争，造成社会不公平。对于城市的商业区与非商业区，其区位和数量应该由市场竞争而产生，但在分区管制划定各种使用分区的界线后，就人为地决定了土地用途而抹杀了市场竞争的可能性。此外，分区管制透过土地使用性质及使用密度的规定，造成了私人权益间的“暴损或暴利”的不公平现象。三是造成了社会的隔离。由于土地使用分区管制通过种种政策，限制低收入人群享受地方政府所提供的公共服务的机会，造成各种社会隔离问题。四是引发交通拥堵、环境污染等问题。严格的分区产生了许多不必要的交通出行，造成资源浪费、交通拥堵、环境污染等城市问题。因此，虽然传统严格管制的目标是美好的，但事实证明它并没有实现预期效果，也无法继续对城市发展做积极的诱导。因此对传统土地分区管制的改良和创新逐渐兴起。1977年出台的《马丘比丘》在《雅典》的基础上也有了新发展。该认为，城市职能是多样的，需要用整体性的思维来分析;城市规划是动态的，需要突破把规划作为静态终极蓝图的传统观念，应进行过程性规划。一味地强调分区，会忽略城市的有机组成，忽略人与人之间的关系与互动交往，使城市失去生机和活力。《马丘比丘》为世界各国陆续采用弹性化的用途管制制度提供了依据。20世纪中后期，发达国家和地区开始出现各种弹性管制措施，比较典型的有英国的规划协议及精简规划分区、美国的弹性分区管制、日本的分区管制与开发许可制并重、新加坡和我国台湾地区的在特定区域内实行土地用途弹性变更制度等。

1.3.1实行规划协议及精简规划分区制在土地用途弹性管制的多种手段中，开发许可制基础上的规划协议制在英国备受推崇。由于严格管制阶段建立起来的开发许可制要求所有的开发行为前均需申请规划许可，在许可过程中，规划是实质性的考量依据，规划部门会严格按照规划来授予或拒绝规划许可。除了取得规划许可外，开发土地还需要缴纳100%的“开发捐”。这些前提条件严重地妨碍了英国土地开发和城市发展的活力。因此，为增加规划许可的弹性，地方政府开始引入规划协议，即由土地开发者与地方政府协议确定土地开发许可的有关权益，这个协议可能是要求开发商开发土地时附带配建公共设施，可能是限制土地的开发或使用，也可能是要求开发商给地方政府一笔钱，具体必须在地方政府和土地所有权人同意的情况下执行，这种方式的引入给予地方规划部门很大的自由裁量权，也大大增加了用途管制的弹性。此后，为了解决诸如“内城退化”、开发许可制的审议拖延、效率低下等问题，1986年，英国政府颁布了《住宅及规划法》，确立精简规划分区制。精简规划分区是指在指定区域内直接予以规划许可的一种管制方式，主要有两种表现形式:一是针对特别的开发项目，在予以详细展列后直接予以开发许可，其他开发行为仍遵循正常程序;二是广泛地授予开发许可，只针对少数的、特别的项目采取开发管制。精简规划分区移除了部分国家管制，使得经济活动有更大的自由度。

1.3.2实行弹性分区管制20世纪50年代以后，美国越来越重视规划的制定，比如1954年实施的《住宅法》规定，地方政府若想要获得联邦政府对都市更新、住宅或其他方案的补助，必须准备综合开发计划，美国因此进入综合规划时期，对土地使用的介入有强化的趋势。但分区管制制度在美国仍然流行，并逐步引入弹性分区管制的手段。这个时期，美国各地的管制工具在传统严格分区管制中增加了环境管理(划定敏感区、特别保护区等)。60年代后期，管制的目标除了实质和环境层面外更增加了社会和经济层面，管制工具更趋多样，如采用浮动式分区、契约式分区和土地开发权转移等。具体来说，浮动式分区是指土地规划时，不事先划定全部的分区界限，而是只将有把握的地方先行划定，待时机成熟时，配合城市发展的需要再作变动性的划定。契约式分区是指分区管制在法律上有限制性，契约期满日就可以变更不合宜的土地用途和开发强度。开发权转移是指将受开发控制的土地的开发权通过开发权的买卖市场转移给他人或转移至其他土地的行为。70年代起，美国地方政府开始逐步结合英国开发许可制的精神，将规划协议的方式引入土地用途管制。80年代末期，美国政府在土地用途管制方面由直接介入逐步转变成引导角色，市场则发挥主要作用，公私合营的管理模式成为这个时期的主要特点。比如，在公私合营组织的操作下，弃置的港口和荒芜的工业区重新被作为住宅、办公、游憩用地使用。这个时期美国的土地用途管制制度呈现管制工具愈趋多样，规划重视协商程序，参与规划的角色更多元等趋势。

1.3.3同时实行土地使用分区管制与开发许可制20世纪60年代末，日本也参考英国开发许可制的精神，对土地用途管制实行分区管制与开发许可制并重的方法。一方面，在严格管制阶段的基础上，通过重新修订《都市计划法》，进一步完善全国性的规划体系，把城市土地划区分为市街化区域和市街化调整区，并进一步决定功能区和用途区，有计划有步骤地发展城市。另一方面，在土地分区管制中引入开发许可制，要求市街化区域内在一定面积以上的土地开发行为均需申请开发许可;而市街化调整区域因抑制其市街化，原则上禁止开发，以此来确保都市土地利用的秩序及环境品质。此外，日本设置了特定街区制，它类似于美国的开发权转移，在被指定的街区之间允许容积率的转移，以此推进城市再开发，也增加了分区管制的弹性。总的来说，日本的土地利用管制效仿德国，相较于英美，弹性管制的力度不大。

1.3.4在特定区域内实行土地用途弹性变更制度新加坡和我国台湾地区的弹性管制措施在土地用途变更管理方面较上述国家有了更大的突破，即在特定区域允许土地的混合利用或一定比例的用途变更弹性。如新加坡为促进产业转型升级，允许在“白色地带”和“商务地带”内，随时变更土地用途，更好地适应市场需要。“白色地带”计划规定，在政府划定的特定地块，允许包括商业、居住、旅馆业或其他无污染用途的项目在该地带内混合发展，发展商也可以改变混合的比例以适应市场的需要，在项目周期内改变用途时，无需交纳额外费用。“商务地带”是指将园区内原工业、电信和市政设施用途的地带重新规划为新的商务地带，是“以影响为基础”的规划方式，允许商务落户于不同用途的建筑内，改变用途无须重新申请，并且同一栋建筑内也允许具有不同的用途，以增加土地用途变更的灵活性。21世纪初，我国台湾地区公布了《工业区用地变更规划办法》，其核心思想是增加工业区内土地使用的弹性和规划调整的适应性。具体来说，为促进产业升级，允许工业区内的土地有一定比例的用途变更弹性。比如，工业区内原生产事业用地可以变更为相关产业用地，做批发零售、运输仓储、餐饮、通讯、工商服务、社会与个人服务、金融、保险，以及不动产业使用。但是，用途变更的比例受到严格控制，规定生产事业用地所占面积不得低于全区土地总面积扣除公共设施用地后的50%;社区用地不得超过全区土地总面积的10%;公共设施用地不得低于全区土地总面积的30%;相关产业用地不得 超过全区土地总面积扣除前二款公共设施用地及社区用地面积后的50%。以上措施在严格用途管制的基础上，增加了局部土地用途的弹性，有效地促进了产业的转型升级和城市的可持续发展。

2土地用途管制制度的发展趋势

进入21世纪，随着人们生产、生活方式的改变，城市职能也顺势发生转变，城市空间发展由以生产性空间为主导向以生活性空间为主导的模式转变，这些转变对城市土地用途管制制度提出了新的要求。在土地利用方面具体表现为，对综合的、多样的、多变的、界限相对模糊的土地需求愈加强烈，以满足人们对交往、休闲、游憩、生活便利、知识创新的需求。在此背景下，城市土地用途管制制度的发展呈现以下几个趋势:

2.1土地用途管制的基本要求仍要坚持虽然城市发展对综合多样、界限相对模糊的土地需求日趋强烈，但不同用途土地之间的负外部性仍可能存在，负外部性可能会导致“市场失灵”的情况。因此，出于消除负外部性和对城市整体环境与公共利益的考虑，土地用途管制的基本制度仍要坚持，政府应通过直接干预或管制的方式来实现城市土地整体的最高最佳使用。发达国家和地区的经验也说明，以规划为基础，进行土地用途分区管制是行之有效的方法。同时，对于擅自变更土地用途的行为，要坚决实施严厉的处罚措施。

2.2规划编制上更加注重弹性，增加混合用地的供给当今世界，城市向生态化、人文化、区域一体化的发展态势明显，要求城市规划坚持以人为本、坚持可持续发展，坚持一切从实际出发，“产城融合”的理念日益深入人心。产城融合强调功能上的融合，功能单一的产业园区已失去竞争力，今后产业发展不会再像以往那样让产业区、生活区明显割裂，社区的作用会越来越大，特别是复合型的产业社区，商业社区的概念会强化。因此，在规划编制上，要更加注重土地用途的弹性，科学制定城市规划和土地利用规划，使规划的编制不落后于土地利用性质改变或产业融合发展的需要。特别地，可参考新加坡的做法，在特定区域(如:自贸区)增加综合用地这一类型土地的供给，允许土地的适当混合使用和一定比例的用途变更弹性。此外，基于对城市未来发展不确定性的考虑，也应重视弹性发展空间的预留，做好多情景应对。

第2篇：土地性质和规划用途范文

一、*市规划区内的建设项目,经确定为城市配套服务公共建筑(特别是居住区公建配套用房)的,任何部门和单位不得以任何方式改变其用地性质和建筑用途。

二、凡房地产市场推出的各类土地,市规划管理部门应进一步明确其用地性质和建筑用途,对混合类型的建筑应当明确分项内容、比例等详细规划指标。

三、今后出让的地块中,除由市规划管理部门明确为重要地段并有景观要求或特殊用途(社会服务功能)的公共建筑外,允许建设可分割销售的公共建筑,并按下列规定进行审批、办证和管理:

(一)市有关职能部门按照用地性质和建筑用途,对公共建筑提出规划指标、消防设施、停车位配置、日照间距、卫生防疫等要求,并按公共建筑的标准进行审批;

(二)公建建筑项目不得出现带有公寓、花园、花苑等含有住宅性质的名称,建设单位和审批部门在对名称进行审批时,应严格规范其用词,避免误导消费者;

(三)单元式公共建筑类项目设计应明显区别于住宅项目,套内不得设置通管道煤气的厨房和外挑式阳台;

(四)公共建筑房屋产权不得作为办理户籍、学生入学等手续的依据;

(五)对上述项目,市规划、国土资源、房管等管理部门应按公共建筑项目核发工程建设规划许可证、土地使用证和房屋产权证等证书。

四、允许分割销售的公共建筑(公寓或写字楼)应符合下列具体条件:

(一)具有独立或公共的出入通道,公摊面积不大于分割销售面积的30%;

(二)交付使用后,使用管理的各类配套设施具备独立计价计量条件;

(三)整个项目的公共设施和配套用房等内容,均需明确产权、使用和管理性质;

(四)建设单位应负责做好经营管理和提供物业配套设施等服务工作;

(五)物业管理应按有关政策执行。

五、本意见颁布之前已经方案批复批准建设的类似公寓式酒店、公寓式写字楼(含单身公寓)等项目,在尊重历史、实事求是和符合土地政策的前提下,逐个研究处理。

第3篇：土地性质和规划用途范文

办公用房和住宅区别具体如下：

1、从产权年限来看，办公楼一般都是40年或50年的，住宅是70年的；

2、从使用用途来看，办公一般都是商务用途，而住宅是居住用途；

3、从税费标准来看，一般商务楼的税费标准高于住宅，包括贷款也只能贷全款的50%，最长时间是10年。

4、从建造成本和售价来看，因为办公楼要求配套比较多，且层高也高，所以建安成本高，而且售价也高。

第4篇：土地性质和规划用途范文

第一条为加大土地开发整理力度，规范土地开发整理工作，确保建设用地占补平衡和耕地保有量目标的实现，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《*省土地管理实施办法》以及有关法律法规的规定，合我市实际，制定本办法。

第二条本办法所称的土地开发整理，是指在一定区域内，按照土地利用规划、城市规划确定的目标和用途，通过行政、经济、法律和工程技术等手段，对土地利用现状进行调整改造，综合整治，提高土地集约利用率和产出率，增加有效耕地面积，改善生产条件和生态环境的过程，包括土地开发、土地整理和土地复垦。

第三条土地开发整理必须符合土地利用总体规划和土地开发整理专项规划，符合湿地保护、生态保护等有关法律法规和政策规定。

第四条国土资源行政主管部门是土地开发整理的监督管理部门。按管理权限负责土地开发整理规划的编制、审批与实施，土地开发整理项目的安排、立项和规划设计审批、专项资金管理、监督实施、竣工验收以及其他与土地开发整理有关活动的监督管理。各级土地整理中心负责承办本行政区域内政府投资项目的论证、申报和组织编制项目的规划设计、资金预算及项目实施等工作。农业、林业、财政、交通、水利及环保等有关部门应当密切配合，并积极开展土地开发整理研究，推广先进技术，提高土地开发整理工作水平。

第五条建立补充耕地储备制，增加的耕地面积按规定列入全市年度耕地占补平衡的计划指标。

第六条土地开发整理应坚持积极推进土地整理，鼓励土地复垦，适度开发未利用地的方针，以保护和改善生态环境为前提，按规划、有计划、有步骤、有组织地进行。

第七条各级政府应制定优惠政策鼓励企业、其他组织采取多种形式参与土地开发整理，对取得显著成绩的单位和个人，可以给予奖励。

第二章规划管理与项目审批

第八条各级国土资源行政主管部门负责本行政区域内耕地后备资源的调查、管理和项目选址，并根据土地利用总体规划，会同有关部门编制本级土地开发整理专项规划。土地开发整理专项规划编制完成后，报上一级国土资源行政主管部门审批并备

案。

第九条市级土地开发整理专项规划应着重提出土地整理开发的重点区域和重点工程，明确本市范围内易地补充耕地的区域和政策，确定土地整理开发投资方向。县级土地开发整理专项规划应着重划分适宜开垦区和土地整理区，明确土地整理开发项目的位置、范围、规模和优先顺序，作为确立土地整理开发项目的依据。

第十条编制土地开发整理专项规划应广泛征求公众的意见，注意与基本农田建设、生态退耕、农业结构调整和土地权属调整相结合，做好与村镇建设、生态建设及大型工程移民搬迁等相关规划的衔接。

第十一条市、县（市）国土资源行政主管部门应当根据土地利用总体规划、土地开发整理专项规划、耕地后备资源状况等情况，负责组织政府投资的土地开发整理项目的申报材料，逐级向有立项批准权的国土资源行政主管部门申报。有立项批准权的国土资源行政主管部门自收到项目申报材料后，应当在规定的期限内，按立项要求进行审查和现场踏勘，对不符合规划和权属不清、面积不符以及报件不全的，不予批准或转报；对符合立项条件的，提出审查意见，按规定权限报批。建设用地单位和个人履行耕地占补平衡或土地复垦义务的，或由社会各类资金投资的土地开发整理项目，由投资单位按项目面积、规模分别向市、县（市）国土资源行政主管部门申请立项，国土资源部门负责组织项目可行性研究与规划设计审查和项目验收。

第十二条申请土地开发整理项目，应当提交下列材料：

（一）申请报告；

（二）项目可行性研究报告与评估意见，其中土地开发项目中涉及农业、林业、水利、交通、环保等方面的，还应附相关部

门签署的明确意见；

（三）资金概算；

（四）土地利用总体规划图、土地开发整理专项规划图、项目规划图和土地利用现状图；

（五）土地权属证明；

（六）其他需要提交的材料。

第十三条各级国土资源行政主管部门应对申报项目进行论证、审查和筛选，对重点项目进行评估，符合条件的，纳入本级土地开发整理项目库。纳入土地开发整理项目库的项目应当符合下列条件：

（一）符合土地开发整理的方向和要求；

（二）符合土地利用总体规划及相关规划；

（三）可开发整理土地具有一定规模，且相对集中成片（片块不超过5片），土地整理项目单片在10公顷以上，其他项目单片面积一般应在1公顷以上；

（四）项目实施后能有效增加一定耕地面积（土地开发净增耕地面积不低于项目规划设计面积的60%、土地复垦净增耕地面积不低于项目规划设计面积的40%、土地整理净增耕地面积不低于项目规划设计面积的10%、基本农田整理净增耕地面积不低于项目规划设计面积的3%）。

第十四条各级国土资源行政主管部门每年应根据土地开发整理专项资金和耕地后备资源等情况制定年度土地开发整理计划，并从本级项目库中经集体讨论提出合适的土地开发整理项目批准立项。

第十五条土地开发整理项目经批准后，项目承担单位应按《土地开发整理标准》和其他相关规范及时组织编制项目规划设计和预算，并逐级报批准立项的国土资源行政主管部门审核。

第十六条国土资源行政主管部门对报送的项目规划设计、预算方案实行会审制度，并按下列程序进行：

（一）初审。对报送的材料进行审核，提出初步审查意见；

（二）踏勘核实。组织有关人员到现场实地踏勘，并对报送材料的情况进行全面核实；

（三）作出决定。召开会审会，根据报送材料、实地踏勘核实情况和有关评估机构及专家的评审论证，决定是否予以批准。

第十七条土地开发整理项目经批准后，项目所在地的国土资源行政主管部门应当在批准之日起10日内将土地开发整理方

案予以公告，公告期限为20日。从土地开发整理公告之日起，禁止在开发整理区域内实施有碍项目实施的采石、取土、种植、改（扩）建或新建建筑物等行为，但禁止的时间一般不超过6个月。

第十八条国土资源行政主管部门要依据项目申报批准情况、土地开发整理专项资金情况和土地利用年度计划，下达土地开发整理项目实施计划，并予以公布。公布内容包括：项目名称、地点、规模、性质、计划投入资金、计划施工期限等。

第十九条各级国土资源行政主管部门要依据下达的土地开发整理项目实施计划，会同同级财政部门编制项目专项资金的季度用款计划，并报上级国土资源行政主管部门备案。

第三章项目专项资金管理与项目实施

第二十条土地开发整理项目实施计划下达后，各级国土资源行政主管部门应认真组织实施，并接受上级国土资源行政主管

部门的指导和监督。

第二十一条国土资源行政主管部门要按批准的项目规划设计、预算、支出预算、工程进度及实际用款情况和合同的约定拨付项目资金，以确保项目工程质量和工期。

第二十二条拨入的土地开发整理专项资金必须按预算规定的用途使用，严格执行专户存储，专款专用，专项管理、单独核算，不得超支、坐支或挪作他用。

第二十三条项目承担单位要根据批准的项目资金，制定项目实施方案，确保机构、责任、制度及计划的落实。

第二十四条土地开发整理项目的实施实行公告制、工程招投标制、项目法人制、工程监理制。项目承担单位为项目法人，负责项目实施全过程的组织和管理。项目实施应采取合同管理方式，项目承担单位应与项目申报单位签订实施合同，按照合同规定严格项目的管理。项目中根据有关规定应进行招投标和监理的，应按规定确定施工单位和监理单位。项目承担单位应项目实施公告，接受群众和社会监督。公告内容主要包括：

（一）项目批准机关、批准文号、批准时间、批准范围；

（二）项目承担单位、实施单位、工程施工和监理单位；

（三）项目具置、性质、建设规模、主要工程内容、总投资额限、工期；

（四）项目新增耕地面积、土地权属状况、预算经济效益等。

第二十五条项目实施过程中任何单位和个人不准擅自改变已批准的项目规划设计。因施工需要确需变更规划设计的，必须报原批准部门批准。项目规划设计变更应提交下列材料：

（一）项目规划设计变更请示和变更申请书；

（二）项目规划设计工程施工费用预算明细表；

（三）项目规划设计变更前后直接费用预算对照表；

（四）项目规划局部变更图；

（五）其他需要提交的材料。

第二十六条项目竣工后，由项目承担单位进行自检，同级国土资源行政主管部门初验合格后逐级报请项目批准部门验收。其中，“占一补一”项目面积在6.66公顷以上的，报省国土资源行政主管部门检查验收；6.66公顷以下的，由市国土资源行政主管部门组织验收，并报上级备案。

第二十七条项目验收标准按国家和省有关规定执行，对验收不合格的，下达整改通知责令其限期整改，经两次验收仍不合格的，按有关规定进行处理。

第二十八条项目验收合格后，由负责验收的国土资源行政主管部门下达验收批文，市、县（市）国土资源行政主管部门依据批文验收面积，将新增耕地按有关规定纳入本级新增耕地补偿指标库。

第四章权属调整与利用管理

第二十九条项目验收合格后，涉及土地权属调整的，土地使用权申请人应及时到国土资源行政主管部门办理土地登记手续，按有关规定领取土地使用权证。

第三十条开发整理未确定使用权的国有未利用土地，可依法确定给从事开发的单位和个人（包括国有企业及下岗分流人员）使用。开发整理集体未利用地，经三分之二以上村民代表或村民会议三分之二以上成员的同意，土地承包经营权可以确定给开发者。

第三十一条经登记发证后，使用开发整理新增耕地的，土地使用权或经营权稳定30至50年不变，除确因国家建设需要外，不得平调或划拨。

第三十二条因土地开发整理农村居民搬迁、原宅基地恢复耕种，新建住宅占用耕地少于原宅基地的，免征耕地占用税。有关部门对因土地整理实施的村庄集镇化、农业产业化的项目建设，应优先安排用地计划，有关规费按优惠政策收缴。

第三十三条国土资源行政主管部门要加强项目成果管理，合理确定新增耕地的使用方式，保障新增耕地的有效利用，并实行后期运管制度。

第三十四条项目后期土地利用必须符合生态平衡原则、最大经济效果原则、用途不改变原则。

第三十五条项目后期工程的管护，由土地使用者负责，国土资源部门要建立巡查制度，负责检查和监督。

第三十六条经依法登记发证后，任何单位或个人在耕种开发整理新增耕地期间，不能改变土地使用用途，如需要改变用途应向国土资源行政主管部门提出申请，报有批准权的国土资源行政主管部门办理土地变更登记手续。

第三十七条承包经营土地开发整理新增耕地的单位或个人连续二年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回该耕地的承包经营权，重新发包。

第三十八条国土资源行政主管部门可以委托有资质的单位对项目后期进行经营管理，并依据经营状况，建立适当的投资回收计划。

第三十九条国土资源行政主管部门应对项目后期工程管护、土地利用和经营情况以及项目开发复垦整理所带来的作用和影响进行系统、客观的分析评价。

第五章附则

第四十条由国家或省国土资源行政主管部门投入的土地开发整理项目的管理按国家和省有关规定执行。

第四十一条本办法自公布之日起施行。

黄石市国有建设用地用途管理实施办法

第一条为加强国有建设用地管理，规范土地市场，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市规划法》及相关法律法规的规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域内国有建设用地的用途管理。

第三条县级以上人民政府国土资源管理部门负责本行政区域内国有建设用地用途管理工作。

第四条土地使用者必须严格按照批准和出让合同约定的土地用途、建设项目性质、容积率、建筑密度、投资强度和绿地率等土地使用条件，动工开发利用土地。

第五条建设单位确需改变土地出让合同约定的土地用途、建设项目性质、容积率、建设密度、投资强度和绿地率等土地使用条件的，应当经县级以上人民政府国土资源管理部门同意，报原批准用地的人民政府批准，并与国土资源管理部门重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金；土地位于城市规划区内的，在报批前，应经城市规划管理部门同意。

第六条大型商居市场建设项目，应以招标、拍卖、挂牌的出让方式供地。房地产开发企业通过招拍挂的方式取得大型商业市场项目开发权后,必须按土地出让合同约定的土地用途、建设项目性质、容积率、建设密度、投资强度和绿地率等土地使用条件开发利用土地。

第七条土地使用者利用招商引资和企业改制等优惠政策，取得优惠价格的土地使用权后，擅自改变土地用途、建设项目性质的，改变部分的土地不享受优惠政策，经规划部门同意后，按改变后的土地用途和建设项目性质重新确定土地价格，与国土资源管理部门重新签订土地使用权出让合同，由土地使用者补缴差额部分的土地出让金。

第八条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途、建设项目性质、容积率、建设密度、投资强度和绿地率等土地使用条件的，按本办法第五条的规定履行审批手续，与国土资源管理部门重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

第九条各类园区的商品房开发项目用地，应当纳入全市土地利用年度计划统一管理，由国土资源管理部门按照市场供需状况，在土地交易市场以招标、拍卖、挂牌方式出让。

第十条原划拨土地经依法批准用于经营性开发建设的，由国土资源管理部门在土地交易市场进行公开交易，按照市场价格补缴土地出让金，也可以由县级以上人民政府土地收储部门按原土地用途和划拨用地的评估地价收购，以招标、拍卖、挂牌方式出让。

第十一条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当报有批准权的人民政府批准；准予转让的，应当由受让方与国土资源管理部门签订土地使用权出让合同，按照市场价格补缴土地出让金。

第十二条经依法批准转让原划拨土地使用权的，由国土资源管理部门在土地交易市场进行公开交易，按照市场价补缴土地出让金；低于市场价交易的，县级以上人民政府有优先购买权。

第十三条土地使用者通过科技、教育、经济适用住房等产业政策和企业改困、改善职工住房条件、拆迁还建等优惠政策取得划拨土地使用权后，改变土地用途和项目性质的，必须补办规划审批手续，并与国土资源管理部门签订土地使用权出让合同，按照市场价格补缴土地出让金。

第十四条房地产开发项目（含住宅小区等群体房地产开发项目）竣工后，房地产开发企业应当向市建设主管部门提出竣工验收申请。建设主管部门应当组织工程质量监督、规划、国土、房产、消防、人防等有关部门按下列要求进行综合性验收：

（一）城市规划设计条件的落实情况；

（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；

（三）土地出让合同约定条件的履行情况；

（四）单项工程的工程质量验收情况；

（五）拆迁安置方案的落实情况；

（六）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。参与验收的每个部门必须认真履行职责，并在验收书上签字盖章。

第十五条单位和个人以营利为目的，改变建在原划拨土地上的房屋用途，从事经营性活动或对外出租的，应按规定缴纳土地出让金或土地年租金。

第十六条因土地抵押权实现和法院判决用于债务清偿而引起土地使用权转让的，应由国土资源管理部门依法纳入土地交易市场进行公开交易。但在法院执法阶段，经申请执行人和被执行人协商同意，对以出让方式取得的国有土地使用权经评估作价后可直接交由申请执行人抵偿债务。

第十七条未经法定程序，任何单位和个人不得擅自转让房地产开发项目。

第十八条任何单位和个人不得闲置土地。已办理审批手续的非农建设用地，一年以上未动工建设的，由县以上国土资源管理部门按每平方米2—5元的标准征收土地闲置费；连续两年未使用的报经原批准机关批准，由县以上人民政府无偿收回土地使用权。以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的非农建设用地，必须按照土地出让合同约定的条件开发土地。合同约定的动工开发日期满一年仍未动工开发的，国土资源管理部门可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，无偿收回土地使用权；但因不可抗力、管理部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工延迟的除外。

第5篇：土地性质和规划用途范文

贯彻严而又严的土地政策，坚持科学的发展观，集约高效利用土地，从严从紧控制建设用地总量，认真落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[]28号）和国土资源部《关于坚决制止“以租代征”违法违规用地行为的紧急通知》（国土资发[]166号）精神，坚决制止“以租代征”将农用地转为建设用地的违法违规行为。

二、组织领导

这次清理整顿活动，在市土地市场秩序治理整顿领导小组的领导下进行。市国土资源局成立由局长任组长的集中清理整顿办公室，办公室下设清查组、处理意见组、完善手续组三个工作组。清查组主要负责对“以租代征”违法违规用地行为进行清查摸底，制作调查材料。处理意见组负责对全市范围内清查出的“以租代征”违法违规用地行为拟定处理意见并依法做出处理。完善手续组对已经处理到位、需补办用地手续的建设项目用地按最高标准缴纳各项规费后，完善用地手续。

三、工作步骤和时间安排

清理整顿工作自月日开始至 日基本结束，按照集中清查、研究处理、完善手续三个阶段进行。

（一）集中清查阶段

各分局对所辖区域的各类农村项目建设用地，特别是对“以租代征”项目用地的性质、面积、时间、用途等情况逐宗查清，形成调查材料并登记造册。各分局将清查登记台账于月日前报清查组。

（二）研究处理阶段

对清理出的“以租代征”项目用地，根据其性质、用途，依据法律法规和政策规定分别拿出处理意见或处理决定，并依据法定程序进行处理。

（三）完善手续阶段

对“以租代征”违法违规用地行为，在依法做出行政处罚后，根据部、省文件要求，对符合土地利用总体规划和年度土地利用计划的，按最高标准收缴有关费用并附具处理意见及落实情况后，依法补办用地手续。

四、清理整顿的原则和法律、政策规定

清理整顿“以租代征”违法违规用地中要坚持尊重历史，实事求是，依法办事，边清查、边处理、边整改，不走过场，不留后遗症的原则。处理问题的政策规定是：

（一）根据《土地管理法》第六十三条规定，除符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使农民集体所有的土地使用权依法发生转移的外，地方政府、有关部门及单位和个人不得通过受让、租用等方式违法占用农民集体土地用于各类非农业建设。根据有关法律和国务院有文件精神，国家允许单位和个人以租用、承包等方式使用农民集体土地用于农林开发或参与农民集体所有的“四荒地”治理开发，禁止以征收方式取得农民集体土地进行“果园”、“庄园”等农林开发。

（二）各类开发建设活动需要占用农民集体农用地的，都必须符合土地利用总体规划，纳入土利用年度计划；用于非农业建设的，必须依法按规定办理农用地转用和土地征收审批手续。用于农林开发的农民集体土地不得擅自改变土地用途，将农用地转为非农业建设用地。

（三）对擅自通过出让、转让或者出租等方式将农民集体土地用于非农业建设的单位和个人，应依据《土地管理法》第七十六条、第八十一条的规定追究法律责任；非法批准“以租代征”用地项目的国家机关工作人员，依照《土地管理法》第七十八条、《监察部国土资源部关于违反土地管理规定行为行政处分暂行办法》追究法律责任。涉及违法占用基本农田和耕地的，应依法从重处罚；涉嫌犯罪的，应移送司法机关追究刑事责任。

（四）依法对“以租代征”违法违规用地行为处理后，确需补办用地手续的建设项目，必须附具对违法违规案件和有关责任人的处理意见及落实情况，征地补偿费用、耕地开垦费按违法用地期间最高标准支付和缴纳。有关地方要做好群众工作，依法保护农民集体和农户的合法权益，维护社会稳定。

五、几点要求

（一）加强领导，提高认识。这次清查整顿时间紧、任务重、要求严，各分局、各有关单位要高度重视，认真组织。各分局要成立专门的工作机构，抽调专门人员，指定专人负责整个清查和处理工作。

（二）建立清查台账，对清查情况登记造册。要全面细致地搞好调查摸底，完善好调查材料，对所辖区域范围内“以租代征”建设项目的地类、用途、面积、性质等情况逐一登记造册。

第6篇：土地性质和规划用途范文

一、指导思想

深入贯彻落实科学发展观，依法加强管理，合理有序开发利用城市地下空间，增强城市整体防护能力，优化城市功能配置，提高城市空间资源利用效率和综合承载能力。

二、主要任务

（一）加快规划编制。加强城市地质环境和地下资源的调查评价，努力提高规划的科学性，与人民防空专项规划等其他各类专项规划相衔接，在“十二五”期间完成城市地下空间的专项规划编制。

（二）加强权属管理。在编制规划时，规划部门要按照有关规划要求，明确城市地下空间开发利用范围、总体布局、建设用地性质、用途、开发强度、起止深度和层次要求。地下（包括山体）空间建设用地使用权可由国土部门依法划拨、批准使用或出让。相关审批文件明确地下连同地表土地使用权开发使用、共同建设的，应将地下空间连同地表作为一个整体确定建设用地使用权，一并进行土地登记发证；经依法审批单独以地下土地使用权进行开发建设的，应单独批准供地，并根据用地性质核准使用年限，单独办理地下土地使用权登记发证。人防工程等公益性的地下建设用地使用权，符合划拨用地规定的，通过划拨方式取得。经营性用地和除符合划拨、批准使用条件外的地下建设用地使用权，应当通过招拍挂等有偿使用方式（含租赁）取得。国土部门和房管部门应当依法办理地下空间建设用地使用权和地下建（构）筑物权属登记，颁发相应权证，并在产权证中注明“地下空间”和用途；属于人防工程的应注明“人防工程”，并记载其平时用途。对独立开发的已建人防工程，可按上述原则予以确权，由国土部门和房管部门颁发相关权证；对依法结合民用建筑修建的防空地下室，待国家有关法律明确其所有权归属后再行确权。

（三）规范建设管理。对结合地面建筑进行的地下工程建设，应随地面建筑一并向规划部门申请办理规划许可手续。对独立开发的地下交通干道、商业仓储设施和能源、通信、人防工程以及停车等其他所有地下工程设施，应按有关规定向规划部门申请办理规划许可手续，其中人防工程及兼顾人防要求的项目，其设计必须报经人防部门审查批准，未经人防部门审批，规划和建设部门不得办理建设工程规划许可证、施工许可证。兼顾人防工程的地下空间建设工程的竣工验收，应有人防部门参加。

（四）做好安全监管。严格把好地下工程施工企业资质关，督促施工企业严格遵守安全施工规范。加强城市地下空间使用的安全应急体系建设，完善各类应急预案，提高应急处置能力。城市地下空间使用单位要按照有关规定设置安全管理机构或配备安全管理人员，建立健全安全管理规章制度和责任制度，做好城市地下工程设施的日常管理、维护和更新。城市地下空间开发利用项目和人防工程应按照消防规范和标准综合考虑平面布置、防火分区、安全疏散、消防给水、防排烟、消防电气和灭火救援等需要。利用城市地下空间储存易燃、易爆和有毒物品的，必须符合危险品管理相关规定。

（五）构建信息平台。加快地下管线普查工作，建立城市地下空间开发利用档案信息平台，完善城市地下空间管理信息共享机制。

三、具体项目管理

（一）对符合城市地下空间专项规划或具备地下空间开发利用条件的地块，规划部门在出具规划设计条件时，应明确地下空间开发利用的范围、用地性质、用途、开发强度、起止深度等指标。涉及地下空间利用的，国土部门应将地下空间连同地面的土地使用权进行整体估价（如单独使用地下空间的，进行单独估价），在土地使用合同中明确地下空间使用情况，竣工验收后在房产证、土地证中进行登记。

（二）未经审批已进行地下空间开发利用，且已经规划行政处罚并竣工验收，在房产证中进行了登记的，房产证保留原有登记。如未交缴地下空间使用权费用的，土地证中对地下空间使用情况不予登记，待结合地上土地使用权补交相应的地下空间使用权费用后再予登记。

（三）未经审批已进行地下空间开发建设，但尚未进行竣工验收的，按原程序进行规划行政处罚后，予以竣工验收。如未交缴地下空间使用权费用的，房产证、土地证中对地下空间使用情况不予登记，待结合地上土地使用权补交相应的地下空间使用权费用后再予登记。

（四）本意见出台后，尚未开发建设地下空间的，一律需经审批后才能开工建设。

1．土地出让（划拨、批准使用）前，规划设计条件中已明确可利用地下空间的，按规划实施。

2．土地出让（划拨、批准使用）前，规划设计条件中明确不允许利用地下空间的，一律不予审批。

3．土地出让（划拨、批准使用）前（公开出让的除外）,规划设计条件中未明确可利用地下空间但有条件可以建设的，按以下程序审批：建设单位（个人）以幢为单位向规划部门提出申请（申请材料中应附相应资质勘察设计单位出具的地质、结构安全等技术文件，四邻协议等），经审查后，进行批前公示，公示无异议的项目，由规划局向国土资源局出工作联系单，在结合地上土地使用权交缴地下空间使用权费用后给予办理建设工程规划许可证。竣工验收后，按调整后的规划设计条件，在土地证、房产证中登记地下空间使用情况。

4．主体工程已审批但未开工建设的项目要求增加地下空间建设的，按上述1-3项办理。

四、其他

第7篇：土地性质和规划用途范文

【关键词】土地资源；监督；宏观调控

以科学发展观统领国土资源管理工作，准确运用土地政策参与宏观调控，建立耕地保护的长效机制，社会各界的共识。而在国土管理的各个环节中如何提升地籍管理的整体水平，适应现阶段参与宏观调控的新要求，走在其它各项制度之前，最大程度的发挥监督与调控作用，是值得我们国土资源人员思索的一个新问题。

1.努力强化地籍管理基础地位

地籍资料是制定土地利用规划、供地计划，实现土地用途管制的依据。我国《土地管理法》明确规定，国家建立土地调查、统计运用全国统一的分类系统、调查方法和调查程序。土地调查、统计经过实地勘察，结合图表册，按照科学方法统计、分析，能全面反映出各类土地利用现状。每年进行的土地变更调查，更是翔实地反映了年度各类土地利用现状和变化趋势、土地利用结构和变化规律，以及辖区内建设用地存量、流量信息。这些准确可靠的基础信息，为土地利用规划、供地计划制定和各项建设用审批等，提供了最全面、最基本的依据；为正确判断土地的供求合理性，检测土地利用结构存在的问题，及时调整土地政策提供了信息。

地籍管理是实施土地产权管理，建立现代土地产权制度的基础与核心。土地登记无疑是地籍管理的主要组成部分，也是土地产权管理的重要形式。《土地管理法》规定，国家对土地所有权、使用权依法进行登记发证。土地确权登记，解决了大量的土地权属纠纷，维护了权利人的合法权益，稳定了社会秩序。通过界定土地产权关系，推进了土地使用有偿制度的改革，促进了国有土地产权流转。土地登记资料公开查询，为经济社会提供了合法、准确的土地产权信息，推进了市场经济的建立。

在当前社会主义市场经济条件下，地籍管理的主要任务是为国家管理土地、土地使用制度和土地管理制度体制改革服务，为建立完善的土地租赁制提供了科学依据；通过土地登记和土地定级评估，培育和规范土地市场；明晰产权，为企业改制、实现耕地总量动态平衡提供了基础信息；为实现土地的科学管理提供了保障。地籍管理是国土资源管理的根基所在，根基不扎实，整个国土资源管理制度的构建就无从谈起。

2.积极建立地籍管理动态监督体系

地籍管理应该充分发挥自身特点，积极的以直接或间接的方式，监督土地利用规划、用地计划、土地用途管制、建设用地许可、土地有偿使用制度的执行情况。

地籍管理监督土地用途观管制度的执行。根据地籍管理随时反映土地利用现状的特点，管理者可以对每一宗地类变更的来源、去向及时进行变更，并上图、载册、入库。这些信息，充分反映了土地利用规划、供地计划的执行，凡是违反规划、计划，以及改变法律确定的土地用途的，都可以通过地籍图、表、簿、册及数据等，一目了然检查出来。另外，通过土地遥感监测等手段，可以及时发现非法占地行为，落实土地利用规划和供地计划，实施土地用途管制。

地籍管理监督土地有偿使用制度的执行。在土地变更登记中，对土地权属、用途、面积、坐落、登记、地价等进行审核的过程，就是土地使用权进入市场把关过程。通过对土地权属性质、来源及它项权利的审核确认，可以随时检查土地使用权变更是否符合法律规定，是否改变了土地使用权取得方式、规避土地有偿使用等。在办理土地登记的过程中，通过对土地用途、面积、地价等项目的审核，可以随时发现抬高或降低地价、弄虚作假的行为，以监督土地使用权出让、转让定价的合理性。办理土地登记和启动全社会对土地登记资料的审查，为土地市场提供了准确可靠的信息，防止了违法交易等不法行为。

地籍管理监督建设用地审批和依法用地执行。地籍资料翔实记载了每一块土地的状况，是建设用地项目审批前了解土地权属合法、面积准确、界址清楚、用途合理与否的依据。建设用地审批后，经变更登记实地调查审核，用地情况与批准文件一致的准予确权登记，对不一致的不予登记，同时注意发现和防止可能出现的突出批地、先行圈占土地等现象。另外土地利用监测可以及时监督土地利用规划的情况和基本农田保护情况。

3.充分发挥地籍管理基础调控作用

《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》中“以实际耕地保有量和新增建设用地面积作为土地利用年度计划考核，土地管理和耕地保有量责任目标考核的依据”，“建设用地有偿使用费缴纳范围，以当地实际新增建设用地面积为准”等要求的第一次提出，意味管理手段以及考核标准和缴纳标准的改变，对地籍基础业务工作提出了全新的要求。

3.1要求准

土地利用变化状况既要有影像还要有图形和位置，无论是建设占地还是耕地以及基本农田面积都要求准确，要保证数据与实地一致，不能有虚假，要经得起实践的检验。

3.2要求全

不但要有农村土地信息，还要有城镇土地信息；不但要有农用地、建设用地和未利用地的数据，还要求有各行业、各产业用地数据，要涵盖土地管理的各个方面。要求新。不能只有过去几年的数据，还要有每年、每季，甚至每月、每天的数据，要及时用最新调查成果更新原有数据。

3.3要求快

要及时掌握各地土地利用状况以及变化信息，利用网络技术，快速汇总，统计、分析各项调查和监测数据，保证各地土地利用变化数据的及时获取，满足形势分析的需要。

4.结语

地籍管理是我国土地管理的重要的基础工作和重要措施，是严格土地管理保障，是保护资源、保障发展、维护权益、服务社会的重要手段。地籍与财政密切相关，现代社会地籍管理涉及土地财产权的基础与核心。我们应该在科学发展规的统领下，理论结合实践，勇于摸索，敢于创新，以高度的责任感和使命投入到此项工作中来，使地籍工作在宏观经济调控中发挥巨大的作用。 [科]

第8篇：土地性质和规划用途范文

如潞城市的耕地现状：农用地分散、零碎、梯田多，不宜采用现代农业科技、农业市场竞争力不强，抵御自然灾害能力弱，农业收益低。有关调查报告显示：“我国农业劳动生产率仅相当于第二产业劳动生产率的1/8和第三产业的1/4左右”。因此，必须尽快改善当前农业生产模式，使农业发展可与第二、第三产业相竞争。同时必须改变农业现有的经营方式，使农业逐步走上集约化、规模化、标准化、专业化的道路。为此，只有通过农村集体土地的流转，才能为实现农业集约化、规模化、标准化、专业化创造可能。

2农村土地流转中存在的问题

2.1农村承包土地流转不规范

主要表现在：一是土地流转缺乏必要的政府引导，政策面的缺失增加了土地流转的纠纷和风险，流转引起的纠纷不能得到有效的解决，也没有明确的土地流转工作程序；二是农户间的自由流转大多为口头协议，缺少书面合同，即便部分有流转协议的条款也不齐全，双方权利也不明确。

2.2承包土地零散难流转

潞城市属上党盆地，典型的山地多、平地少，绝大部分农民承包的土地分布散、面积少，难以实行集中耕种，难以实现土地流转。再者，实行以来，实行“增人不增地，减人不减地”的政策，使土地的资源优势得不到充分发挥。

2.3土地流转透明度不高、缺乏市场监督机制

土地流转没有形成完善的市场体系，缺乏政府和市场的引导，导致农村承包土地流转时，很少通过政府部门签订书面协议流转，最终造成土地流转程序不规范、手续不完备，流转双方权利、义务不明确，导致因土地流转产生的纠纷也时常发生。有的地方土地纠纷案件已经上升为当地的民事刑事案件，影响了社会稳定。

2.4部分流转后的土地改变用途，存在少数的非法流转行为

有的耕地流转后用于非农业建设，比如用于建企业、搞小城镇化建设、招商引资等，有的为达到短期内实现最大效益的目的，用于办厂、烧砖、烧瓦等，对土地进行掠夺式经营。有些用地单位通过向农户租赁的形式，争取到土地流转使用权，而后改变土地用途，进行非农业建设。

3完善农村土地承包经营权流转的对策

3.1注重政府引导，规范土地承包经营权流转程序

强化土地承包经营权流转程序的管理，主要是要依法规范流转行为，地方政府应从流转主体、流转方式、流转程序等几个方面规范农户的土地流转，对流转双方可能涉及的一些权利、义务、违约责任等进行明确。土地流转的过程，必须按照农户申请、向社会信息、双方洽谈、在政府监督下签订合同的程序进行。土地承包经营权流转当事人在自愿、平等原则下协商一致后，应签订书面合同，并报上级农业承包合同管理机构审查、签证和登记，严禁地方政府或村集体违背农民意愿，运用不当手段代替、强迫农民流转承包土地，侵犯农民利益。

3.2大力实施特色农业种植，加快土地整理、复垦和开发

首先，要因地制宜的大力发展特色农业种植，如：潞城市实施的一乡一品特色农业种植，旱地西红柿、大葱、大棚青椒等特色优势产业都已初具规模，充分地利用了当地种植条件，提高土地的经济效率。其次，要加快土地的整理、复垦和开发，保证农用地面积有较大幅度增加，耕地质量有效提高。只有在可观的经济效率和便于耕种的高质量耕地，才能更好地促进土地流转，发挥土地资源的优势，化解了人地矛盾。

3.3健全流转管理体系，提供土地流转服务

乡村组织是农村土地的管理者，加快建立村有站点、乡有中心、县市有市场的土地流转服务体系，切实把土地流转管理、指导和服务工作落到实处。健全乡村调解组织，形成乡村调解，县市仲裁司法保障的农村土地承包经营纠纷调解仲裁体系，为农村土地流转营造良好的环境和提供司法保障。

3.4科学进行土地规划，加强土地流转用途管制

第9篇：土地性质和规划用途范文

【关键词】地籍调查宗地权属调查

【 abstract 】 this article mainly introduced in the second state land survey, a region of anhui urban and rural cadastral investigation by the program, steps and methods, as well as the problems encountered in the investigation of the emergency measures taken.

【 key words 】 cadastral investigation authority survey parcel

中图分类号：P272文献标识码： A 文章编号：

为掌握真实的土地基础数据，适应经济社会发展及国土资源管理的需要，为加强城镇土地管理，建立健全地籍管理制度，满足土地登记的需要，使土地管理逐步走向制度化、规范化、信息化、科学化的轨道，同时为了满足国家第二次土地调查的需要，我院承担了本次地籍调查工作。调查区内建筑物错综复杂、宗地数量多、部分土地正在办理征用手续，地形变化较快；且区内有少数民族群众居住，民风民俗忌讳较多，调查难度较大。现在就本次地籍调查的外业工作谈点体会。

1调查目的

本次调查工作的目的：进一步查清该地区土地利用现状、土地权属、用地类别；查清每宗地的所有者、使用者、权属界线等，保护土地使用者的合法权益。通过数字化地籍测量工作，准确表述每一宗地的平面位置、权属界线、用途等；准确设置界标、精确测算面积、测绘地形地籍图及土地利用现状图。

2 准备工作

2.1 宣传动员

地籍调查中牵涉面广、涉及人员多，需要土地权利人和有关部门的密切配合。在调查区内召开专题会议，强调地籍调查的必要性、重要性。希望得到社会的理解和支持，以确保地籍调查工作顺利进行。同时公告，下发文件，还通过各种媒体广泛宣传，使群众了解地籍调查工作的基本知识。

2.2制定工作计划

根据调查区内实际情况拟定调查实施方案与步骤，采取任务一次性分解到组，实行定任务、定人员、定时间、定经费，评定调查成果质量的“四定一评”目标管理责任制。

2.3收集资料

收集历年土地申报材料；宗地图、勘测定界图、地籍调查材料、历年征地批文和发证登记等。收集 区内所有等级水准点和等级控制点的资料成果。

2.4划分调查区

根据调查区现有状况及今后的发展规划，确定调查范围；同时依现有道路、河流、沟渠等自然现状地物为边界划分了街坊。街坊线的划分应尽量利用街道办事处的管辖界线作为地籍调查的街坊线。划分完成后统一编号，绘出街坊关系图 。权属调查以街坊为单位展开。

3 调查过程与方法

3.1编制地籍号

地籍编号采用三级编号法，即由街道、街坊号、宗地号组成。宗地以街坊为单位按照自左至右，自上而下的顺序进行编排；街坊内界址点统一编号，采用阿拉拍数字也按自左至右，自上而下的顺序编号。

3.1.1 行政区的编码

行政区采用一位字母码编排，使用第一个汉字的第一个汉语拼音大写字母为字母码，建库时将其与国家行政区划代码表规定的6位数字码相对应。

3.1.2 街道（乡、镇）的划分和编码

依据现行的行政街道（乡、镇）的管辖范围来划分，街道（乡、镇）代码由行政区划代码进行编码，街道（乡、镇）代码仅作为统计汇总使用，不作为正式地籍号的组成部分。

3.1.3 街坊的划分和编码

街坊以相对稳定的自然地物来划分，在区级行政界内采用2位数字码，从“01”开始统编街坊号。

在实际调查中，我们依据现场勘查情况，先在调查底图上逐街坊按统一规定预编地籍号，待街坊调查结束后，形成正式统一的地籍号。

3.2宗地编码与权利人编码

宗地编码采用3位数字码，在街坊范围内从“001”开始统一编排，已发证的宗地编号不变。

3.3 指界通知

按调查计划，调查小组提前公告通知土地使用者按时携带各种证件（权源证件和身份证件）到现场指界。

3.4 界址调查

调查人员携带调查底图、申报材料等到现场会同该宗地土地使用者及相邻宗地土地使用者一起调查核实宗地界址点、线、权属来源和使用情况，实地填写地籍调查表、绘制宗地草图、设置界址点标志。若有界线争议，可以进行现场调解，调解不成的，可划临时界线，并在调查表内注明。

3.4 .1 土地使用者及土地权属性质调查

土地使用者调查是指调查核实土地使用者名称、单位全称或户主姓名，单位性质、土地使用者的通讯地址及联系电话，土地使用者名称应与其营业执照或身份证等的记载一致，单位全称应为公章全称。单位性质分为全民单位、集体单位、股份制企业、外资企业、个体企业或个人等。

土地权属分为三种：国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权。集体土地使用权又可分为：集体农业土地使用权、集体土地建设用地使用权、集体土地未利用地使用权。

3.4.2土地权属来源情况、使用权类型调查

调查人员应初步核实土地来源证明材料是否齐全，合法及与实地情况的一致性，并收集各种证明材料，作为土地登记的依据，使用权类型调查类型应根据相关材料来填写。

3.4.3土地座落、土地用途、共有使用权情况调查

土地用途应按新的《土地利用现状分类》的规定来调查宗地的实际用途。查清每宗地的实际用途和批准用途是否一致，用地是否合理，是否有改变土地用途、非法出租、非法转让土地等情况，将上述情况填入《地籍调查表》，并记录在工作人员记录本上。土地座落应在现场核对其道路名称、门牌号等，对共用宗应查清各使用者的分摊面积，并填写到调查表上。

3.5 权属调查应提交的资料

（1）地籍调查表 ；

（2）土地权属证明材料 ；

（3）土地使用者身份证明材料 ；

（4）街坊宗地关系图 。

4经验与体会

地籍调查是一项政策性强、涉及面广、数据量大、技术要求严，工作内容繁杂的工程。只有精心组织认真调查，才能获取真实、完整的调查信息。本区调查工作，我们总结出了一些心得体会：

1. 加强管理，精心组织，严谨认真是调查工作顺利完成的重要保障。

2. 对调查员的技术、社交、公关能力培训，使之熟知土地法律、法规，增强工作责任心，是保证地籍调查成果质量的关键。

3. 权属调查是地籍调查的核心，正确设定权属界线和界址点位置，确保权属界线、界址点位置实地与图上一致，图表相符， 是获取准确调查成果的前提。

4.采用先测图后调查，利用已有各类调查资料，对其分析、核对可减少重复工作，提升调查速度。

5.严把质量关，为确保调查资料的精准，每个环节都要做好认真细致的检查把关。

6． 调查区内有少数民族群众居住，民风民俗忌讳较多，调查之前，应先了解、熟悉当地民风民俗，尊重少数民族乡民的风俗。

参考文献：

[1]《第二次全国土地调查技术规程》（2007，TD/1014-2007）

[2]《第二次全国土地调查培训教材》[M].北京：中国农业出版社，2007。