土地调整规划精选(九篇)

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第1篇：土地调整规划范文

一是土地利用发展战略政策。当前影响其土地利用总体规划制定和实施的相关政策中主要是与江西省有关的国家级发展战略6个，省级发展战略5个。二是土地规划实施监督政策。当前，江西省土地利用总体规划实施监督政策主要有：动态监管机制、规划目标的管理责任制、建设用地管理三项基本制度、土地利用总体规划修改或调整审批政策。三是新增建设用地管理政策。江西省按照保障重点、兼顾全面、差别化管理的原则实行“三个三分之一”计划下达、省重大产业项目“点供”制等计划差别化管理制度，促进各地在使用新增建设用地计划方面更加节约、更加高效。同时江西省也出台了城乡增减挂、工矿废弃地复垦利用试点等耕地补充政策。

2实施管理成效分析

2.1土地规划实施监督政策管理目标成效分析

江西省于2012年4月编制《江西省土地利用总体规划修编与第二次土地调查成果衔接后的调整方案》（以下称《规划衔接方案》）对《江西省土地利用总体规划（2006－2020年）》进行补充完善。《规划衔接方案》对部分县、乡级规划主要控制指标或布局进行了局部调整。一是优先安排结构性调整。规划新增建设用地总量不增加的前提下，对部分地区的新增建设用地指标进行结构性调整，将部分节余且暂不使用的交通水利用地及其他建设用地指标调整到城乡建设用地。二是市域范围内县与县之间局部调整。在本设区市范围内，允许矛盾突出的个别县（市、区）耕地保有量或基本农田保护面积作微调，县级新增建设用地指标在县与县之间作适当调整。显然，江西省现行土地利用总体规划调整修改次数为一次，修改原因是与第二次土地调查成果衔接。说明江西省现行土地利用总体规划并非擅自修改扩大建设用地规模和改变建设用地布局，降低耕地保有量和基本农田保护面积。而规划调整修改符合法定条件，调整修改程序符合要求，严格按江西省土地利用总体规划修改或调整审批政策执行。

2.2土地利用发展战略政策管理目标成效分析

江西省现行土地利用总体规划实施以来，取得的经济效益明显。向莆铁路、沪昆客运专线（江西段）、德兴至南昌高速、济南至广州高速瑞金至寻乌段等重大基础设施用地得到切实保障。城市建设有序进行，经济水平快速增加。（1）GDP、固定资产与建设用地增长弹性系数：2006～2012年江西省GDP与建设用地增长弹性系数为4．05，固定资产投资与建设用地增长弹性系数为6．39。（2）GDP、固定资产与城乡建设用地增长弹性系数：2006～2012年江西省GDP与城乡建设用地增长弹性系数为3，固定资产投资与城乡建设用地增长弹性系数为4．73。

2.3新增建设用地管理政策目标成效分析

（1）计划管理。规划实施以来，江西省坚持节约集约用地，为全省新型工业化、城镇化和农业现代化建设的推进提供了良好的土地资源保障，促进了经济社会快速发展。近5年统计数据显示，江西省新增国有建设用地的供地率达70．48％，利用率达58．41％，新增建设用地的供地率和利用率水平总体较好。计划管理目标实现程度较好。（2）规划管理。江西省有效控制了11个设区市、100个县级、1493个乡级的土地利用总体规划的各项指标，指导了《江西省土地整治规划》等多个专项规划的编制，引导城市、交通、村镇、能源、水利、旅游和生态建设等相关规划的编制，规划管理目标得以实现。

2.4耕地补充政策目标成效分析

造地增粮富民工程实施期间（2007～2011年），全省实施“造地增粮富民工程”建设规模16．9×104ha，新增耕地4．6×104ha，总投资43．1亿元；城乡建设用地增减挂钩试点实施4年来，全省共批复11个设区市80个县（市、区）250个增减挂钩试点项目区，批复拆旧区总规模9300ha、预计补充耕地8100ha；建新区总规模8873ha、拟占用耕地5893ha，可净增有效耕地面积2206ha；2012年工矿废弃地复垦利用12个项目区复垦区，总面积704．7ha，可新增耕地150．4ha；2012年，低丘缓坡荒滩等未利用地开发利用试点，年均控制规模为2000ha。显然，江西省现行土地利用总体规划实施过程的耕地补充政策中各试点政策效果好，示范效果明显。

3存在的问题及对策

3.1存在问题

（1）新的试点政策在土地利用总体规划中未体现，造成试点政策实施较难，如：低丘缓坡荒滩等未利用地开发利用试点、工矿废弃地复垦利用试点、城市低效用地再开发试点的项目区，未在土地利用总体规划图中布局，在报批时往往会因为不符合规划而被搁置，导致新的试点政策在规划实施中较难开展。（2）土地利用总体规划编制过程对中央重大发展战略预计不足，无法满足中央重大发展战略政策对土地利用的需求。（3）差异化土地管理政策不明显，建设用地指标使用空间分布不均衡。（4）建设用地管理政策中缺乏建设用地管理与相关用地管理人员的切身考核体制，致使实际用地超出规划目标规定。

3.2对策

（1）增加土地利用总体规划修改条件，使试点政策和土地利用战略政策变化成为土地利用总体规划修改条件。（2）建立土地利用总体规划实施的定期评估机制，定期评估土地利用总体规划实施情况，及时了解土地利用总体规划实施情况。（3）建立并规范土地利用总体规划修改／调整动态机制，依据土地利用总体规划实施评价结果及时对土地利用总体规划进行修改／调整。（4）参考耕地保护责任体制，建立建设用地管理与相关用地管理人员的切身考核体制，严格控制建设用地增量。

4结语

第2篇：土地调整规划范文

一、指导思想

以科学发展观为指导，坚持规范运作，严格执行国家法律法规和相关政策，增强城乡规划决策与审批的科学性、严肃性，提高规划行政效能，建立调整建设用地规划指标规范化制度，加强城乡规划管理，保障城乡规划的实施。

二、规划指标的分类

建设用地规划指标分为强制性指标和引导性指标。

1．强制性指标包括：用地性质、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率、配建的公益性公共设施及市政公用设施、建筑后退红线距离、建筑后退用地边界距离、停车泊位、地块交通出入口方位和允许开口路段、地下空间利用控制等；

2．引导性指标包括：人口容量、建筑形式、体量、艺术风格、色彩、标识物等规划设计要素；

对于特定意图区，根据实际情况，某些引导性内容应转化为强制性内容。

三、土地出让前调整规划指标的情形

（一）经营性建设用地出让前，市城乡规划主管部门应当依据批准的控规，确定出让地块的位置、使用性质、容积率等各项规划指标，出具规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。

（二）对已出具规划条件的，尚未出让的地块（用于土地储备），需调整规划指标的，如调整的规划指标不符合控制性详细规划的，首先按照《市人政府关于严格控制和加强规划变更管理的规定》（澄政发〔2010〕25号）文件调整控制性详细规划；如调整的规划指标符合控制性详细规划的，由镇（街道）或市土地储备中心向市城乡规划主管部门提出申请，市城乡规划主管部门按照控制性详细规划重新确定各项规划指标，出具规划条件。

四、土地出让后调整规划指标的情形

（一）土地出让后不得调整规划指标的情形：

1．对房地产开发项目，除因公共利益需要外，申请变更的内容涉及提高容积率、改变使用性质、降低绿地率、减少必须配置的公共服务设施和基础设施的；

2．申请单位在签订土地出让合同起两年内未动工建设的；

3．建设单位或个人在地块内有违法建设行为，未查处完毕的。

（二）土地出让后已经建成并投入使用的建设项目，拟进行改建、扩建可以调整除用地性质外规划指标的情形：

1．不影响规划实施的位于工业集中区的工业项目；

2．具有功能性且建设主体自持未进行分割销售的商业项目（如酒店、大型商场等）因增加城市服务功能需要改建、扩建的项目；

在符合已批准的控制性详细规划中各项规划指标要求下，建设单位或者个人应当持有关主管部门的项目批准、核准、备案文件和相关材料，向市城乡规划主管部门重新申请建设用地规划许可证。涉及相关国有土地使用权出让事项的，应当按照土地管理等法律、法规的规定办理有关手续。

（三）土地出让后在建或未开工项目可以调整除用地性质外规划指标的情形，必须符合以下前置条件：

经营性用地出让后，建设单位应当按照市城乡规划主管部门确定的规划条件进行开发建设，任何单位和个人都无权擅自更改规划条件确定的容积率等规划指标，也不得依据政府会议纪要调整规划条件确定的容积率等规划指标。容积率等规划指标确需调整的，在不影响国家利益和公众合法权益的前提下，必须符合下列条件之一：

1．城市总体规划、分区规划、详细规划和专业规划调整或者修编，造成地块开发条件发生变化的；

2．因城市基础设施、公益性公共设施建设需要，导致已出让地块的大小及相关条件发生变化的；

3．国家、省和市的有关政策发生变化的。

（四）调整程序

强制性指标走一般程序，引导性指标走简易程序。

1．强制性指标调整的程序：

（1）建设单位或个人向市城乡规划主管部门提出书面申请并说明变更的理由；规划指标的调整突破控制性详细规划的，应当依法先行调整控制性详细规划；

（2）市城乡规划主管部门从建立的专家库中随机抽调专家，并组织专家对调整的必要性和规划方案的合理性进行论证；

（3）在市规划网和建设项目现场进行公示，征求利害关系人的意见，公示时间不少于三十日，必要时应组织听证；

（4）经专家论证、征求利害关系人的意见后，市城乡规划主管部门将专家论证意见、公示（听证）结论等相关材料上报市政府批准；

（5）经市政府批准，抄送市规划、国土、住保房管、监察等有关部门，并通知建设单位办理相关手续；

（6）建设单位或个人应根据变更后的规划条件与市国土资源管理部门签订《国有土地使用权出让合同》补充协议，补交土地出让金差价和相关建设规费；

（7）建设单位持《国有土地使用权出让合同》、补充协议以及市发改部门的变更核准或备案文件，向市城乡规划部门申请办理建设用地规划许可证、规划设计方案的变更，市城乡规划部门按照有关规定予以办理；

（8）市国土、发改和城乡规划主管部门按照市政府批准调整规划指标的批复办理规划许可变更后，应当将变更后的行政许可决定及时抄告市监察部门；

（9）涉及规划指标调整的相关批准文件、调整理由、调整依据、规划方案以及专家论证意见、公示（听证）材料等均应按照国家有关城建档案管理的规定及时向城建档案馆移交备查。

2．引导性指标调整的程序

（1）建设单位或个人向市城乡规划主管部门提出书面申请并说明变更的理由；

（2）市城乡规划主管部门从建立的专家库中随机抽调专家，并组织专家对调整的必要性和规划方案的合理性进行论证；

（3）在市规划网和现场进行公示，公示时间不少于三十日；

（4）经专家论证、征求利害关系人意见后，市城乡规划主管部门依法提出规划指标调整建议并附论证、公示等相关材料报市人政府；

（5）经市政府批准，抄送市规划、国土、住保房管、监察等有关部门，并通知建设单位办理相关手续。

3．划拨用地调整除用地性质外规划指标可参照以上简易程序程序执行。

五、工作要求

（一）市城乡规划主管部门要依据建设单位或个人提交的《国有土地使用权出让合同》、补充协议以及市发改部门的变更核准或备案文件、土地价款补缴凭证、市人政府同意变更建设用地规划指标的批准文件等资料办理建设用地规划许可和建设工程规划许可手续。

（二）市国土、发改和城乡规划主管部门按照市政府批准调整规划指标的决定办理规划许可变更后，应当将变更后的行政许可决定及时抄告市监察部门。未经市城乡规划部门按规定办理规划许可变更的，市国土部门不得办理（变更）土地使用权属登记手续。

（三）市建设主管部门要依据建设工程规划许可核发《建筑工程施工许可证》，并督促施工单位按照审定的施工图进行施工。

（四）市住房保障管理部门要严格按照建设工程规划许可批准的建筑红线范围、建筑规模、建筑层数和建筑使用性质办理商品房预售许可，未取得建设工程规划许可证正本和行政处罚未执行到位的建设项目，房管部门不得进行房屋产权登记。

（五）市城乡规划主管部门进行建设项目规划核实时，应当对建设项目规划审批档案的完整性、一致性进行检查，审查建设用地范围内的总建筑面积是否符合规划许可确定的容积率和建筑面积。经房管部门测绘后计算容积率的总建筑面积超过建设工程规划许可证核定的计算容积率总建筑面积的，按照以下规定处理：

1．建设项目按照市城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证核准的图纸和规定事项施工，由于计算和测量误差造成的竣工实测面积大于该项目建设工程规划许可证副本核准面积的在允许的3%范围内的，免于补交土地出让金，但需补缴超出部分面积的其他相关规费；

2．建设项目未按照市城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证核准的图纸和规定事项施工的，按照《无锡市城乡规划条例》第五十一条的有关规定依法查处。

第3篇：土地调整规划范文

关键词：土地规划 问题 措施

中图分类号：F301.23

一、引言

土地规划是指根据国家社会经济均衡发展的要求，在一定区域范围内对土地开发、利用、治理以及保护在空间时间上所作的战略性布局和统筹规划。土地规划具有指令性和拘束性，属于行政规划的范畴。其目的在于加强土地利用并合理开发与保护土地资源，促进国民经济的和谐发展。目前而言，土地资源相对不足以及土地需求旺盛的现状使得土地的开发、利用、管理和保护显得尤为重要，其直接影响到经济的可持续发展。因此，必须科学、民主、合理地进行土地规划。如今土地问题已成为世界令人瞩目的重大社会经济问题，为了研究解决这一关系到人类生存与发展的问题，世界各国都非常重视土地利用规划.目前，中国正处于“两期”时期，我国城镇化、工业化仍处于快速发展时期，资源环境方面的约束日益加剧，农村用地特别是耕地保护日益严峻，建设用地供需矛盾突出，统筹规划土地利用的任务相当艰巨，这又给土地规划提出了更高的要求。

二、土地规划过程中存在的问题

1、土地规划缺乏动态性，方案单一且与现实操作有差距。以前土地规划因受到人力、财力、物力以及科技水平等因素的影响，对规划区域范围仅采用静态的定性定量分析方法，从局部的经济发展出发制定出相应的规划指标，再进行各种数据运算，最终达到综合平衡的状态。而对于区域内的其他方面，如土地自然属性、生态环境以及人文地理等方面，缺少全面细致的分析，同时也没有对各专业用地的规模进行阐述，这样导致十分复杂的土地利用问题过于简单化，从而造成其指标预测精确度下降。加上规划本身的约束性，有些规划只有一种方案，没有制定相应的第二种方案。如果规划受到不确定因素的影响，需要做出调整或者更改，那之前的规划方案就可能作废，或者是很难做出相应的作出变化来及时调整。而且在实际工作中，许多地方的土地利用规划调整的依据并没有根据客观情况来制定，也没有对未来用地进行科学合理的预测规划，而只是在原基础上做表面工作，编造相关数据，使得土地规划成为僵化的形式，从而导致了土地利用规划工作与现实脱节，削弱了规划指导控制作用，规划也就越来越脱离实际。

2、土地规划缺乏可操作性及个性。如今一些土地规划只是过分强调评价，特别重视农业用地的评价，却轻视了整个资源的优化配置以及空间布局。对于建设用地的预测和安排也只是根据有关部门现有的规划展开的，创新能力极其低下。且在一些土地规划的制定过程中，一些地方思想保守落后，观点缺乏新颖性，土地规划方案执行性不强，无法体现土地规划的预测性、先进性。土地规划的重复问题严重，利用土地的目标、实施方针政策的具体措施也缺乏特色，尤其缺乏地方特色，特别是还有一些地方的土地规划出现雷同。

3、土地规划程序不严谨，管理机构设置不完善，相关人员专业化水平不高。我国相关的土地规划的条款很多且隶属各自的行政主管部门。但是规划的制定者与执行者属于同一主体，与法治要求的“权力分立”的原则相矛盾，难以满足规划的公正性、科学性等要求，从而把规划变成了谋取利益的一类工具。农村土地规划及其管理主要涉及到县、乡两级国土管理部门，在编制实施规划时又集中到县级规划管理的相关科室，使得乡镇农村土地规划的编制实施、管理存在缺位，并且管理人员缺乏专业的土地规划的知识，从而导致了规划的片面性和盲目性。

三、解决土地规划中的问题具体措施

1、改进规划方法，制定规划技术标准相关规范。改变传统的静态定性定量的研究方法，采用一种全新的动态定性与定量研究方法相结合的分析方法，这是因为土地利用的动态过程，所以土地规划应是能体现这种动态过程的，所以它会涉及到与社会同步发展的经济、人文、环境、社会因素等多方面的影响。所以必须采用动态的规划方法来制定具有动态特点的规划方案。用动态方法可以把规划划分成几个阶段，并且在每个阶段有明确的任务指标要求，这样对于实施者来说就容易把握了，规划也就容易得到落实。所以主管部门应组织人员研究制定技术标准规范，通过不断实践修正，将标准不断完善。

2、加强规划可操作性及个性，深入规划体制改革。土地规划要高效有序与编制实施空间规划密切相关，无论从规划的定位还是规划的内容、编制程序等都有比较清晰的界定，规划数量少而精，规划之间不存在交叉重叠和矛盾，因而实施起来比较顺利，操作性提高。有效解决土地规划中存在的问题，必须改革规划体制，加强规划的衔接协调力和综合管理力，减少规划数量，严格界定各类规划的范围，建立起在市场经济发展下，以主体功能规划为基础，土地规划等专项规划为补充，各类规划定位清晰、功能互补的规划体制。

3、确立土地规划的监管机制，加强相关人员的专业化水平。我国现在正处于经济快速发展阶段，经济以及社会结构都在不停地发生变化，所以我们对规划编制也要不断地进行相关的调整，在一定时期内无论规划做的多详细总会有许多新问题、新情况，所以规划应进行有科学依据的调整，不能为了追求稳定而不进行相关的调整。只有根据实际情况的改变，对规划进行调整才能保证规划的的顺利实施。土地规划的复杂性要求相关人员必须不断丰富自己的知识，通过各种方式学习各类关于专业用地及相关法律政策的知识，提高自身综合分析能力，确保规划水平，提高规划的现实性、有效性、可操作性，在今后的规划工作中，要尽可能多利用科技手段作为分析政策影响、跟踪区域问题、筹划重大决策的重要支撑。

四、总结语

在土地规划实施的问题上，我们要冷静认真地考虑，发现问题的原因，采取有力的措施解决问题，从而将土地利用总体规划实施工作做好。只有这样才能够让土地规划实施工作科学的、可持续的发展。

参考文献：

1、王葵 郝彦 邵明秀，分析土地规划中存在的问题及解决措施[J]，城市建设理论研究，2012年第15期

第4篇：土地调整规划范文

关键词:土地利用规划管理

一、加强领导重视力度,提高认识

土地利用总体规划是国家集中统一管理土地的重要体现,是加强土地宏观管理的关键措施,是实施土地用途管制的基本依据。土地利用规划工作的基本任务,是根据经济社会发展的要求和土地条件,统筹安排各业用地,规定土地用途,依据法律和规划维护和监督城乡建设、土地开发等各项土地利用活动的合理有序进行,实现土地的科学开发和合理利用,以促进经济社会可持续发展。规划工作包括规划编制、审批和实施管理等方面,是一项长期、连续的任务,规划实施管理是规划工作的重点和核心,是实现规划各项目标和任务、发挥规划宏观调控作用的基本措施。各级土地行政主管部门要充分认识规划在土地管理工作中的基础地位和“龙头”作用,充分认识做好规划实施管理工作的重要意义,切实加强规划实施管理,保障土地利用和管理目标的实现。各级土地利用总体规划批准后,要及时组织规划实施,绝不能放松规划工作。要把规划实施管理放到土地管理工作的重要位置,纳入领导目标责任体系,主要领导要亲自抓、负总责。各有关部门要大力支持规划工作,加强配合,自觉遵守和积极维护经依法批准的规划。

二、建立健全规划审查和计划管理制度,加强监管

1、加强对城市规划、村庄和集镇规划的用地规划审查、审核。对报国务院审批的城市总体规划和城镇体系规划,在规划编制和上报过程中,省级土地行政主管部门要依据土地利用总体规划严格审核把关,确保规划期内城市建设用地规模和范围与土地利用总体规划相衔接。规划期限不一致的,要审查城市人口预测和人均用地指标是否合理,结合土地集约利用水平和利用效益,确定合理的用地规模。由地方人民政府审批的城市总体规划和城镇体系规划,也要参照上述要求,建立相应的审查、审核制度。

2、切实做好农用地转用的规划审查工作。在建设用地项目报批过程中,各级土地管理部门要依据土地利用总体规划严格审查,并由负责规划的职能部门出具审核意见,对建设项目是否符合规划、计划负责。对单独选址建设项目,已列入土地利用总体规划的,要及时做好规划和用地审查的各项工作,按照规定及时批准用地;未列入土地利用总体规划,但符合《土地管理法》第26条规定的,要按照法律和《土地管理法实施条例》的规定,根据国务院和省级人民政府对项目的批准文件,及时调整规划,并将规划调整方案与建设用地的有关报批资料一并报批;对未列入土地利用总体规划,也不符合《土地管理法》第26条规定的,不得批准用地,确需建设的项目,需先修改规划,按规定程序报原批准机关批准后才能审批用地。申报的分批次农用地转用,不得超出土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围。因特殊原因,小部分用地确需超出规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围的,在编制农用地转用和土地征用方案的同时,可以对规划作局部调整,落实到规划图上,并将规划调整方案与建设用地的有关报批资料一并上报,在审查项目的同时由负责规划的职能部门对规划局部调整进行审查确认;全部或大部分超出规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围的,须按法律规定修改规划并报原批准机关批准后,才能审批用地。

3、加强对农用地结构调整的规划引导。依法做好乡(镇)土地利用总体规划的公告工作,通过公告土地利用规划用途,引导农民合理调整农用地结构和布局,发展适应市场、优质高效的农产品,保障农业的可持续发展。

三、建立健全法规,使规划管理有法可依

第5篇：土地调整规划范文

关键词：农业结构调整；耕地；土地；节约

近年来，我国的土地资源尤其是耕地面积不断减少。截至2006年10月31日，我国耕地面积仅有18.27亿亩，人均耕地仅有1.39亩，不到世界人均水平的40％。耕地减少的原因很多，其中建设占用、农业结构调整占用、生态退耕以及灾毁耕地是导致我国耕地减少的主要原因。

一、我国农业结构调整的动因

农业结构调整最根本的原因在于经济利益的调整。一是由于农产品供求结构的改变，导致农产品价格变动，农民为获得最大的收益会改变种植结构。二是农民在农业结构调整过程中存在“羊群效应”，并由此带来大规模的农业结构调整，这种调整的目的也是为获得最大的收益。三是地方政府为发展经济或取得政绩等因素所产生的由地方政府组织实施农业结构调整。总之，我国农业结构调整的动因主要源于两方面：一是源自农民对自身种植收益最大化的追求；二是源自于地方政府组织和引导下的农业结构调整。农业结构调整的动因除利益因素影响外，还有其客观因素的影响。具体讲，我国的农业产值在农林牧渔业产值中所占的比重由1978年的80％降为2006年的50.8％，与此同时，渔牧业所占比重则强劲增长。之所以会出现这种调整是因为我国的饮食结构出现较大变化，从1978年至2006年我国主要年份平均每天主要社会经济活动统计数据和我国人均每天食品数量情况可看出：第一，我国人均每天消费小麦、玉米和稻谷的数量逐年下降。如，1990年我国人均每天消费小麦220.6克，到2005年则降为164.3克。第二，我国人均每天消费水果、禽蛋和肉类的数量不断增加。如，我国人均每天消费猪肉在1990年为54.74克，而到2005年则增加到每天消费104.4克，基本上翻一倍；1990年我国人均每天消费禽蛋为16.64克，2005年则增加到50.27克，增长2倍多。第三，城市和农村在饮食上的调整速度相差较大。农村仅仅在粮食的人均消费量上超过城市，其他标准则低于城市。如，1983年我国农村年人均消费粮食260千克，城市为144.5千克，而到2006年，这一数据分别变为205.6千克和75.9千克，城市人均消费粮食量下降快一半。第四，从我国主要年份平均每天主要社会经济活动统计情况也可看出，我国饮食结构以及对不同农产品的需求正不断发生变化，正是由于这种变化，客观上加快了我国农业结构调整的步伐。当然，农业结构调整不仅仅是农作物的种植比例的调整，而是涉及更广的范围。

二、农业结构调整对耕地利用的影响

农业结构调整不仅是利益关系的调整也是土地资源配置的调整，农业结构调整必然对我国土地利用尤其对耕地利用产生深远影响。一般而言，农地的非农化表现为：一是将耕地、林地、草地等直接用于农业生产的土地转为建设用地；二是在农用地内部的转用，即将耕地转为林地、草地或养殖水面；三是在耕地或林地、草地内部的转用。如，将粮食种植转为蔬菜种植，将苹果园改为桃园。农业结构调整对耕地的影响主要表现在：农业结构调整往往在减少耕地的同时，使粮食产量下降，影响粮食安全；农业结构调整中，将耕地耕种改为种植果树或鱼塘，甚至转为建设用地时，不利于耕地肥力的保持，甚至毁灭性破坏耕地耕种粮食作物的能力；农业结构调整中由于农民调整种植结构的盲目性，容易导致耕地质量的下降和耕地的损失。从农业结构调整的实际情况看，1986至1995期间，农业结构调整占地约占62％的比重，1996年之后农业结构调整仍约占14.6％。随着我国工业化和城市化的不断推进，我国的农业结构调整仍将持续下去，但随着经济社会的发展，农业结构的规模将会处于一个较为稳定的状态。据土地管理部门统计，1991年至1994年，发展果园占用耕地40万亩以上的有9个省；果园占用耕地在整个农业结构调整占用耕地面积中的比重，有12个省在50％以上。鱼塘占用耕地在农业结构调整中的比重由“七五”期间的4.42％上升到“八五”期间的10.05％。1991年至1994年，林业和畜牧业发展也占用部分耕地，但大多属于改善生态环境的正常调整。随着农业结构调整的推进，我国的蔬菜、果园和油料等作物的种植面积逐年增加，而粮食作物的播种面积波动较大，总体上呈现减少趋势。

我国农业结构调整导致耕地减少的波动性较大。农业结构调整对耕地减少的影响呈现一定的周期性，这一方面反映了农民在调整种植结构中的自发性和反复性，另一方面也反映国家和政府对农业结构调整占地的调控作用。但我国由农业结构调整所带来的各省耕地减少情况差异较大。从2001年至2005年间由农业调整所带来的各省耕地平均减少的统计数据可看出：江苏、浙江、广东、四川、云南、山西和新疆等地农业结构调整对当地耕地减少的影响较为明显。这些地区农业结构调整对耕地影响的特点主要是：经济发展快的省份，通过农业结构调整，大量农地被转为建设用地，如江苏、浙江和广东等地；适合发展果树或鱼塘养殖的地区，如四川、新疆等地将大量农地转为果园或养殖水面，导致耕地面积减少。内蒙古、辽宁和黑龙江等地则通过进行农业结构调整增加了耕地面积，原因在于这些地区可开垦为耕地面积较多。另外，近年来新疆等部分地区也出现通过农业结构调整增加耕地的现象，如新疆在2005年通过农业结构调整增加耕地426000亩。

三、农业结构调整中的耕地节约途径

如何在农业结构调整中避免耕地不断减少，实现土地节约?概括来讲，就是要在农业结构调整中，通过规划和调配等方法来实现耕地节约利用，即通过对农业结构调整进行科学规划、对其中的利益关系进行合理调配等措施，来实现农业结构调整中的耕地节约。在农业结构调整中实现耕地节约可从以下五个方面来考虑：

(一)加强对农业结构调整的总体规划和正确引导。土地的总体利用规划对农业结构调整中的节约用地至关重要，国家要加强规划和引导，规范和引导农民的农业结构调整行为，合理规划农业结构调整用地，依法处置违法用地。这样，一方面通过总体规划可限制农业结构调整的速度和规模，从总体上对农业结构调整进行规范和引导，实现农业结构调整按照统一规划，宜农则农，宜牧则牧，宜渔则渔，有步骤有计划的实施。另一方面，通过土地总体规划可实现对地方政府参与农业结构调整的行为进行规范，防止农民和地方政府盲目的和仅仅追求自身利益最大化的行为，从而有效保护耕地，实现耕地的节约利用。从总体看，农业结构调整要符合土地利用总体规划确定的土地利用方向、结构和布局。为此，要积极引导农民优先利用闲置土地，充分开发非耕地资源和未利用地，减少占用耕地；禁止基本农田保护区内挖塘养鱼、发展林果业。另外，土地利用总体规划确定为需退耕还林、还草、还湖的地区，要有计划有步骤进行，加强林草地保护，不得改为它用。

(二)对农业结构调整中的利益关系进行调配。农业结构调整的根本目的是提高农业的整体素质和效益。要实现这一目标，客观上就要求对现有的土地资源包括耕地资源进行重新组合，按照市场需求合理配置土地与其它生产要素。然而，在这一调整过程中，由于各种利益关系的存在使农业结构并不完全按照设计的模式来运行，如果对利益关系的处理不当，一方面会导致农业结构调整的失败，另一方面也会导致土地的浪费等不利结果。一般而言，在正常的农业结构调整中，农民所关心的利益是实现自身收入的最大化，政府所关心的利益是当地经济社会的良性发展。但事实往往并非如此。因为农民追逐自身利益的最大化未必是整体利益最大化。另外，政府职能的发挥依靠的是政府工作人员的廉洁工作以及国家法律赋予的职责。然而，有时一些地方政府官员仅仅为追求政绩而不切实际的让农民调整农业产业结构，这样不仅达不到用结构调整来提高经济效益的目的，而且可能会大量减少耕地的数量，并可能使生态环境遭到破坏，给粮食生产及种植业带来不利影响。这些做法必将导致农业结构调整的失误。因此，要在农业结构调整中实现耕地节约，必须保证农业结构调整的成功实施。这就需要对农业结构调整中的利益关系进行调配，对农民利益的调整可通过增加农民的风险意识来进行；对政府的利益关系的调整要注意限制政府的不当行为，树立政府服务群众的理念，杜绝为政府自身利益而做出有损国家整体利益的决策。

(三)充分发挥价格机制的作用。农业结构调整过程中，在由价格来调配土地资源的同时，可给予农民更多的风险提示和实际指导，从而在实现农业结构调整利益最大化的同时，实现土地的节约利用。由于农业结构调整会带来粮食产量的变化，产量的减少又会影响价格的波动。因此，需要让农民了解各种产品的长期价格走势，不可盲目跟着价格的波动而调整种植结构，因为不断调整种植结构只会加剧价格的波动，而不能带来收益的提高，极有可能带来耕地的损失，不利于耕地的节约和保护。

第6篇：土地调整规划范文

关键词 ：建设用地 节约 集约 利用 技术 管理

1. 在技术层面上

一种良好用地管理办法，必须要有相适应的制度和可操作性的规程做保证。

研究节约与集约利用土地，根本的问题就是要应用规划的手段，从科学发展观的高度，去用心捕捉能带动城市扩张，又能规范农村建设用地的基本措施。把土地的开发强度与产出率作为一个因子，扩大研究成果，满足建设用地市场需求，有序实现集约。

1.1 坚持从规划入手，提高规划的功能和作用，力求规划的科学性、严谨性和实用性，注重规划的前瞻性

土地利用规划是一个完整、长期的系统工程，完善土地利用规划体系是科学利用土地的前提，它是由不同类型、不同层次和不同时序的规划所构成的交互网络系统。要建立健全逐级控制、分工明确、重点突出、衔接统一的规划体系，必须强化省土地利用总体规划的战略性和政策性，提高地（市）级以下土地利用规划的针对性和可操作性。

1.2 从产出入手，坚持土地利用的开发强度与产出率挂钩

土地是不能再生的稀缺资源，土地的开发利用不加以控制，没有一个定量的经济标准，不仅是浪费资源，严重的说是通过毁灭资源。实施土地的综合利用，必须把开发强度与产出率一并加以研究，力求低开发实现高产出。特别是工业项目的开发，不少地方圈地现象严重，几百亩的用地仅见一层的厂房，建筑密度不到25%，年产值也聊聊无几，给国家提供的税收也很少，这样的开发必须限制，考察土地利用是否集约、节约用地产出率是个基本要求，工业用地是这样，房地产开发用地，第三产业用地、城市用地和农村用地都必须坚持以产出率为基础，鼓励支持高产出的用地项目，以满足飞速发展的经济建设的用地需求，做到用地节约、产出集约。

1.3 要从标准入手，城乡规划要把用地标准作为土地利用的强制性内容加以控制

要建立健全科学合理的客观和微观用地指标控制体系。宏观方面，城乡总人均用地、城镇人均用地及农村居民点人均用地分别控制着城乡建设用地总量，城镇用地规模和农村居民点用地规模，实现对城乡建设用地总量的控制要求，合理制定各项人均用地控制指标;微观方面，抓紧各项工程项目建设用地指标的制定和修改工作，优先开展城市基础设施项目，教育和公共文化体育卫生基础设施项目建设用地指标的编制工作，重点做好城市、集镇和村庄内部各项建设用地指标以及城市规划区范围内道路等市政工程建设用地指标的编制工作，其中要特别严格把关控制农村宅基地标准，各工业园区、开发建设用地指标、居住区用地指标及其环境生态相关建设用地指标。

1.4 从空间入手，加大土地利用的节约、集约程度

城乡用地空间的整合，不仅仅是城乡两种地域景观的物质空间整合，它还是包括经济空间、社会空间和生态空间的整合。因此，城乡空间规划不再是单纯意义上的用地空间规划，应该是土地、经济、社会和生态规划的结合和统一。需要国土、规划、计划、经济、环保等多个部门相互配合、建立横向联系机制，避免各自为政，相互制约。然而要实现土地利用的节约与集约，还必须从建筑物用地的纵向来考虑土地利用的空间布局。即开发土地上下空间布局的利用：一要坚持节地升空，出让土地时就要科学提出容积率的标准，让更多的建筑物升向空中，减少土地资源的浪费;二要节空伸地。空中的资源得到有效利用仅是节地的一个方面，同时要考虑向地下要资源，把建筑物能向地下延伸的部分都往地下延伸，开辟地下建筑空间，更多地满足建筑的配套需求。

2. 管理层面上

管理是一种制度与行为的统一体。城乡建设对用地的需求，必须把两者有机结合起来。特别是在当前土地资源严控，各地争相寻求建设用地，以实现城市扩张、项目落地而不顾土地在使用上的节约与集约的前提下，不顾影响环境和无序建设的情况下，必须建立健全可持续发展的土地资源保障体制和严格的用地审批制度，为经济的发展找到双赢的路子，着力做好城乡土地利用规划。

2.1 加强规划对节约和集约利用土地的指导

土地管理部门要与城乡规划管理部门密切配合，通力协作，正确处理好局部和整体、近期建设和远景发展、城市建设和耕地保护、经济建设和环境保护的关系，坚持城乡规划在用地规模及布局上服从于土地利用总体规划，使城乡规划与土地利用总体规划在编制、修订和实施中保持协调;另一方面要充分发挥近期建设规划的综合协调作用。近期各类、各级建设规划要与国民经济和社会发展规划的相互衔接，与土地利用总体规划相衔接，通过合理制定土地供应计划，统筹安排规划期年限内各类、各级建设用地的规划、布局、比例和开发时序，确保节约和集约用地目标的实现。

完善城乡规划的编制和管理工作。针对当前城乡规划的薄弱环节，完善城乡规划的编制和管理工作显得十分重要。可以采取下面三个方法。

（1）加强城镇体系和区域发展规划编制，充分发挥产业集聚效应，加大力度整合土地资源。

（2）加强村镇规划的编制。村镇规划要合理确定农村居民点数量、布局和建设用地规模，在符合农民意愿的前提下，统筹规划农村居民点，迁村并点。统筹安排乡村工业用地，严禁零散布局。通过村镇规划加强对农村宅基地的管理，从而减少农村建设用地。

（3）加快城乡规划立法，在已编制完成的城乡规划与规划管理工作间建立起有效的约束性联系，从而使城乡规划从编制到实施的过程能有效地得到保障。

2.2 制定节约和集约利用土地的规划控制标准

合理确定城乡建设用地规模。凡不符合节约和集约用地标准的规划，不得审查通过，必须按规定进行修改调整。严格控制城乡建设用地的外延扩展，实行城乡规划和用地总量管理，即在建设用地规模上要受土地利用规划的制约，在城市用地上要依照城市规划组织实施，从根本上实现城乡建设用地从外延粗放型向内涵集约型的转变。

2.3 加大产业结构调整和城市用地布局调整

随着社会经济的飞速发展，城镇化进程的加快，产业结构的调整，客观上要求城市用地结构和布局也应随之进行调整，特别是城市房地产业，工业用需求的加大，客观上要求我们必须通过各种有效的措施以实现建设用地的节约与集约。如可以用收取级差地价的方式允许企业用地的变更，达到充分、合理、高效利用土地的目的，同时应鼓励发展第三产业，增加第三产业用地实行土地置换。

2.4 建立区域土地集约利用评价考核制度

全面掌握城镇和开发区存量土地面积、类型、用途、权属、分布等状况，建立土地集约利用评价考核体系，开展城市及开发区土地集约利用评价，制定盘活存量土地的实施方案和积极稳妥的政策措施，促进存量土地的开发利用。

2.5 建立和完善规划执法监察制度

建立和完善规划执法监察制度可以通过建立规划巡回执法检查制度，实行规划执法监察公开制度，建立纠正行政违法、不当行为制度，建立违法案件统计报表制度，以及完善规划动态监察制度来实施。

2.6 建立规划审查制度和规划调整管理制度

建立规划审查制度和规划调整管理制度可以通过下面四项措施来实施。

（1）强化建设用地项目的规划审查。（2）加强对城市和城镇规划的审查、审核。（3）加强对土地开发、复垦、整理规划的审查。（4）完善规划调整的管理、规划调整和修改制度、违反规定随意调整修编规划的责任、规划的公众监督。

参考文献：

第7篇：土地调整规划范文

一、*镇概况

*位于*区东南部，集镇距市区15公里，属半丘陵半圩区地形。东与*县、*镇和*接壤，南与*镇相连，西与*镇隔河相望，北与*和*镇紧连，是*区建制镇之一。

全镇辖*村民委员会*个街道居委会，*个村民组，辖区总面积*平方公里。20*年全镇总人口5.4万人，其中农业人口4.5万人，非农业人口0.84万人，人口密度475人/平方公里,耕地总面积5823.90公顷，人均耕地0.1*2公顷。

*镇是*区*大建制镇之一，区域位置较佳，*省级开发区区域面积三分之一在我镇境内有*铁路及复线和*高速东西穿越，*省道北穿而过，交通便捷。

这里典型的温带气候，加上独特的地理位置，使得*拥有皖南山区的朴质，更兼江南水乡的柔美。境内山峦起伏、环境优美。南有千年古坝－*坝，滋润着*儿女；东有圣地－*，休闲度假好去处。

境内自然资源极为丰富，有储量可观的石、方解石、煤，还有锰、铜、硫、铁等金属，广袤的山场盛产、李、中草药等。

改革开放以来，*经济和社会事业得到了快速发展，人民生活水平逐步提高。程控电话容量1万门，电子网络遍布世界各地。

二、现行规划实施情况

（一）现行规划实施效果

1、强了耕地保护力度，确保了耕地总时的稳定

现行规划通过实行“占一补一”制度，加大土地开发、复垦、整理的力度，使耕地在数量及质量上保持稳定；通过严格控制建设占用耕地，尤其是基本农田，使基本农田得到特殊保护；通过中低产田改造提高了耕地质量，进一步稳定了农业的基础地位。

2、严格控制了建设用地的规模，规范了建设用地管理

通过对建设占用耕地指标的严格控制，鼓励充分利用现有建设用地、确需扩大建设用地规模的优先安排利用非耕地或劣质耕地，有效地控制了建设占用耕地的规模。同时通过建立基本农田保护区和划定各项建设用地范围，有效地制止了不按规划建设、少批多占等现象，使建设用地管理得到进一步规范。

3、提高了土地利用效率现行规划的实施使基本农田保护责任明确，稳定了农民在承包地上投资、投肥、投劳的积极性，同时通过对中低产田改造，提高耕地总体质量的同时，使耕地地力得以更大化发挥，提高了土地利用效率。

4、稳定了经济发展

现行土地利用总体规划在制订和实施过程中，注重与各专项规划、经济发展计划相轩调，将交通、水利、基础建设等用地规划及发展规划较为合理地与本地社会经济及自然实际状况相统一，促使经济以较高的速度稳定发展。

（二）现行规划主要执行情况

规划实施以来，各地严格实行土地用途管制，促进了用地管地观念的转变，有效遏制了建设用地盲目扩张，严格保护了基本农田，提高了土地利用水平；另一方面，通过合理安排用地，确保重点工程等各建设项目用地的合理需求，为我镇经济建设社会民展提供了用地保障。

通过调研民现，现行规划实施以来总体情况良好。规编制过程中公众与程度较高。规划宣传普及率达85%；现行规划实施后，土地利用率、土地产出率、土地集约度等得到明显提高；各项耕地质量指标有所提高。

（三）现行规划存在的问题

1、规划缺乏足够的动态性。现行规划在*年完成并实施以来，随着时间的推移，现行规划所依赖的基础条件发生了较大变化，因此原规划在一定程度上已缺乏现势性，不能有效地调控和指导各类用地的布局。

2、现行规划缺乏足够预见性。现行规划没有充分考虑农业结构调整对土地利用结构的影响，对新出现的土地需求预见性不强，使得现行规划不能很好地解决规划实施中出现的新情况、新问题。

3、现行规划缺乏足够的可操作性。现行规划偏重于强调规划指标的分解落实，对规划建设用地的定位和布考虑不够充分，在基本农田布局和建设用地布局中未能有效地结合当地实际条件，不能适应城市化发展需要，规划缺乏一定的科学性和可操作性。

三、规划修改的必要性和意义

（一）规划修改的必要性

现行规划在*年至20*年期间得到了较好的贯彻实施，在耕地保护、建设用地规划管理、土地用途管制方面发挥了积极作用。但随着*省“东向发展战略”思想的提出，以及我镇经济的快速发展、工业化、城镇化过程的加快，农业结构和城镇体系战略的调整，行政区划调整工作的完成，全镇土地利用结构和布局的变化、现行土地利用总体规划在建设用地和基本农田空间布局等方面逐渐暴露出一些与新形势不相适应的问题。

1.社会经济调整及产业发展布局的变化要求土地利用布局的调整。

为了能主动融入“长三角”经济圈和适应*省“东向发展战略”的发展，*镇进行了经济结构的战略调整和产业重新布局。大力推动农业产业化，大力发展特色农业与生态农业，要求新的土地利用布局。

2.调整土地利用总体规划是加快农业和农村现代化建设的迫切需要。

在农业和农村现代化建设过程中，必须进一步优化城镇、村庄和基本农田的布局，使其成为一个完整统一的有机整体，形成城镇和农村相协调，居民点和农田相衬托的新格局，而县级土地利用规划正是调整这一格局的重要依据。因此，修改土地利用总体规划，增强规划的科学性、可行性，对于促进农业和农村现代化建设显行尤为重要。

3.调整土地利用总体规划是实现土地资源可持续利用的必然选择

新《土地管理法》实施以来，土地利用管理日益加强，而现有的规划在实施中的矛盾也不断显现，分散的建设用地布局越来越不适应新形势下土地管理的要求。因此，有必要进一步科学准确地测算建设用地规模、范围，预留必要的发展用地，把有限的用地指标落实到合适的地块上，使有限的土地资源得到最优的配置。

（二）规划修改的意义

1、为*镇实施可持续发展战略提供了必要的用地保障。通过*镇土地利用总体规划的调整，合理配置、优化各类用地，使社会、经济和生态效益协调一致，实现可持续发展。

2、土地利用总体规划在制订和实施过程中，注重与各专项规划、经济民展计划协调。将交通、水利、基础设施建设等用地规划及发展规划较为合理地与本地社会经济及自然实际状况相统一，促使经济以较高的速度稳步发展。

3、进一步提高土地资源的利用率与产出率。土地利用结构调整与优化是在不增加土地投入的条件下，实现产出增长以获取结构效益的有效途径，同时能促进土地资源利用集约型边转变，从而提高土地资源的利用率和产出率。

四、规划修改的指导思想、原则和依据

（一）规划指导思想

*镇土地利用总体规划以国家和省的的关法律、法规为指导，根据社会、经济和生态可持续发展的原则以及产业发展的实际需要，在对国民经济和社会发展用地需求做出科学预测的基础上，合理确定土地利用的方向，实行“占一补一”政策，统筹安排各业用地，从严控制建设占用耕地，优化配置和节约利用土地资源，提高土地利用率和产出率，为实现国民经济持续、稳定、健康、协调民展和保护、改善生态环境服务。

（二）规划原则

1、坚持供给引导需求、兼顾各方利益、统筹安排各类用地的原则；

2、坚持切实保护耕地、合理利用土地资源的原则；

3、坚持规划的科学性与可操作性相结合的原则；

4、坚持占用耕地与土地开发、整理、复垦相挂钩的原则；

5、坚持从实际出发、因地制宜和动态调整原则；

6、以土地资源可持续利用为根本出发点，坚持土地资源节约、集约和高效利用的原则；

7、坚持城镇面积增加与农村居民点面积减少相挂钩原则。

（三）规划修改的依据

1、《中华人民共和平共国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和平共国基本农田保护条例》、《中华人民共和平共国城市规划法》、《中华人民共和平共国环境保护法》、《中华人民共和平共国森林法》、《中华人民共和平共国水法》、《农业承包法》等。

2、《*省实施〈土地管理法〉办法》、国家《土地利用总体规划编制审批规定》、《*省乡（镇）级土地利用总体规划编制规程》、《*省划定基本农田保护区技术规程》、《村镇规划标准》。

3、《*区土地利用总体规划》（*－2010年）、《*区基本农田保护区规划法》（*－2010年）、《*区城镇体系规划》（*－2010年）、《*镇建设总体规划》（*－2010年）。

4、*镇“十一五”规划和2010年国民经济与社会发展计划。

5、省、部其他规范性文件和相关基础资料。

五、规划修改简要过程

根据《中华人民共和国土地管理法》、区政府下达我镇土地利用总体规划有关指标以及其他相关法规、政策的规定和规划修改的动态原则，在行政区划调整的基础上，对*镇土地利用总体规划进行修改工作，大致经历了以下四个阶段。

（一）组织准备阶段

这一阶段主要开展计划制定，落实经费，组成领导小组和规划小组，总体规划方案设计，选定研究专题以及业务培训等准备工作。

着先是制定工作计划，工作方案落实经费，组成领导组和工作班子。如开了领导组、工作班子会议，审议和讨论工作计划技术方案。

其次，为了修改好本次规划，在全镇对修改土地利用总体规划重要性进行广泛宣传，统一了思想、提高了认识。

最后，研究讨论了修改规划的指导思想、原则、依据和工作方法，明确了本次规划修改的目的、任务和重点内容，并制定了工作计划和方案。

（二）调查分析研究阶段

这一阶段的主要任务是收集，整理和分析有关自然资源，土地资源，土地利用和社会经济等方面的数据、图件、文件等资料，并找出土地利用中存在的主要问题。

（三）规划修改阶段

1、在收集、分析规划资料和开展前期专题调研的基础上，根据孙埠镇国民经济和社会发展及各部门各行业的用地要求，确定土地利用的方针和目标；

2、对作镇土地需求和土地供给量进行分析预测的基础上，运用综合平衡、目标规划法等方法，制定了适应当前社会经济发展的土地利用方案，并从国民经济和社会发展的角度进行了各类用地结构的调整；

3、在用地方案和土地利用结构调整的基础上，对全镇主要用地进行了规划，并制定了相应的管制导则；

4、拟定规划方案，形成文字及图件成果。落实各项地指标，进行相应的土地利用结构调整，制定规划实施措施，撰写规划文本、说明。

（四）规划成果形成阶段

在调查、分析、研究和规划修改的基础上，整理出本次规划的主要成果：

1、《*镇土地利用总体规划文本（20*－2010年）》；

2、《*镇土地利用总体规划（20*－2010年）说明》；

3、《*镇土地利用现状图（20*）》（1：1万）；

最后，由*镇向上级主管部门申请评审，根据评审结果进行修改形成最终规划成果。

六、现行规划（*－20*年）实施情况分析

1、基本农田保护面积

现行规划*镇的基本农田保护面积为5*9.90公顷，基本农田保护率为86.88%。

规划实施期间，我镇严格执行基本农田保护，基本农田保护面积和布局与规划保护一致（表1）

镇现行规划基本农田保护招待情况

单位：公顷

行政单位*年底

耕地面积规划2010年

保护面积20*年基本

农田保护面积规划指标

完成率（%）

*镇5823.885*9.865*9.90100

2、建设占用耕地控制指标执行情况

依据现行土地利用总体规划，*镇*－2010年新增建设占用耕地指标为40.98公顷,*－20*年全乡实际建设占用耕地指标为6.1公顷，剩余指标为34.88公顷（表2）。

表2*镇现行规划建设占用耕地执行情况

单位：公顷

现行规划建设用地

占用耕地面积*－20*年

实际执行剩余指标指标完成率%

*镇40.986.134.881.49

七、本规划（20*－2010年）与现行规划（*－2010年）的衔接

1、耕地基本农田保护指标的衔接

根据本规划到2010年的耕地面积规划为5863.55公顷，本规划与现行规划的耕地指标保持一致。本规划到2010年的基本农田保护指标规划为5*9.90公顷，而现行规划到2010年的基本农田保护指标规划为5*9.90公顷，本规划与现行规划的基本农田保护指标保持一致（表3）。

表3*镇规划耕地与基本农田保护指标衔接情况

单位：公顷

现行规划

2010年耕

地保有量现行规划

基本农田

保护面积现行规划

基本农田

保护率本规划2010年耕地保有量本规划基本农田保护面积本规划基本农田保护率

*镇5863.555*9.9086.885863.555*9.9086.88

2、建设用地及其占用耕地指标的衔接

本规划20*－2010年的建设用地指标规划为52.48公顷，其中占用耕地指标规划为34.88公顷，而现行规划*－2010年的规划占用耕地指标为40.98公顷(表4).

表4*镇规划建设占用耕地指标衔接情况]

单位:公顷

现行规划建设用地

占用耕地面积*－20*年

实际建设占用

耕地面积现行规划剩余建设中用耕地面积本规划建设占用耕地面积

*镇40.986.134.8834.88

八、规划修改中若干具体问题的说明

（一）关于基础数据的来源

1、人口资料：包括历年人口、城镇人口、农村人口、暂住人口、流动人口、自然增长人口、机械增长人口等，其主要来源于*镇国民经济与社会发展统计资料，公安部门的统计资料等。

2、有关经济与社会发展方面的规划指标主要来源于*镇相关部门的规划资料。

3、土地方面的数据主要来源于历年各项建设用地资料、土地出让、转让资料、以及土地登记等资料；*镇历年土地利用变更调查资料；*镇土地整理、复垦和开发指标等。

4、有关规划方面的资料主要来源于历年社会经济统计年鉴、基本建设投资统计、农业用地效益资料、物价变化资料；气候、水文、工程地质、地形地貌、水系、植被、气象和主要自然灾害资料；孙埠镇各部门发展规划及用地计划资料。

（二）重要指标的依据

1、农业用地指标

耕地、园地、林地等各项用地量的预测，分别从需求和供应两个方面进行预测，对于预测结果在区级指标之内，以县级别分解指标作为*镇的用地指标，在耕地需求方面，与县级规划一样，从粮食生产总需求、粮食生产水平、粮地系数三方面预测；在耕地供应方面，则在耕地后备资源评价的基础上，结合社会经济条件的耕地开发能力进行预测，园地及林地在未利用地适宜评价的基础上，根据人口与经济发展水平的结果，对规划期间园地、林地开发及非农业建设占用园地、林地情况预测。

本次规划的生产潜力预测主要是对农作物单产进行预估，预测2010年粮食作物的单产为6225.00公斤/公顷。年。

2、建设用地预测

（1）人口发展预测

人口的民展变化关系着国民经济发展速度、城乡居民建设规模和土地的承载力，因此，人口预测是土地需求量预测的前提。

按人口自然增长率和人口的机械增长预测，2010年全镇人口将达到7.5万人。

（2）城镇建设用地预测

根据土地供给决定土地需求的原则及我镇经济发展与地关系状况，并按照城镇人均建设用地规划相关规定的要求，城镇用地总规模将由20*年的157.27公顷调整到2010年的180.15公顷。

（3）农村居民点用地预测

由于对土地集约利用的追求，行政村的合并，农村居民点的整理，同时中心村建设步伐加快，拆村并点，农村居民点用地集约度进一步提高，人均用地面积将大幅度减少。本次规划期内农村居民点用地将由现状（20*）年的569.521公顷调整到规划年（2010年）的562.63公顷，到2010年农村居民点用地规模减少6.89公顷。

（4）独立工矿用地预测

*镇20*年的独立工矿用地为26.61公顷。规划期内独立工矿用地将分布城镇以外集中，主要以内涵挖潜为主，但由于长三角地区的产业转移的带动下，*镇独立工矿用地面积还将进一步快速增长。预计到2010年独立工矿用地面积将增加到41.11公顷，净增加14.5公顷。

（5）交通用地预测

根据我镇规划期内交通用地指标，至2010年，我镇各类交通用地规模基本保持不变。

（6）水利工程用地预测

根据我镇规划期内水利设施用地指标，至2010年，我镇水利设施用地规模基本保持不变。

3、基本农田保护区规划指标

遵照国务院《基本农田保护条例》、安徽省等有关法律、法规，孙埠镇土地利用总体规划要确保耕地保有量和基本农田，规划期间基本农田保护面积为5*9.90公顷。

4.土地利用结构优化和平衡表的编制

为了保护规划用地指标的落实和使我镇各类用地的配置能从国民经济和社会发展的角度得到合理的安排，增强本规划的实用性和科学性，在部门用地指标调整上，多次进行了由镇政府组织的部门用地协调会，反复讨论、协商，广泛征求意见，尽可能地从行政、经济和技术上合理安排各类用地，同时，根据全镇经济和社会发展趋势，从提高土地利用率和产出率、走集约和节约用地的道路出发，积极引导部门接受镇规划用地指标。

⑴农、果、林、水产部门用地：农业部门用地给予优先安排和满足，优化大农业结构，实行多种经营，增加蔬菜、经济作物、果园面积，提高大农业经济从价值。

⑵镇区、工矿部门用地：镇区、工矿部门的用地在本着集约和节约的原则，进行统筹安排。

以此为原则，采用综合平衡法，根据各类用地在规划期内的增减变化，编制了20*－2010年的土地利用平衡表。

5.土地利用分区

土地利用分区的主要目的是为土地用途管制实行提供依据，用地区域类型的划分是根据土地利用总体规划规程中的有关规定进行，并突出了农业用地的划分，共分为农业用地区、园业用地区、林业用地区、城镇建设用地区、村镇建设用地区、独立工矿用地区、其他用地区等七个区。

在具体区划划分方法上，是以土地利用现状分析、土地适宜性分析和区域自然和社会经济发展为基础，根据土地主导用途的不同，采用定量研究与定性分析相结合的方法。为确保土地用途管制的实行，还针对每种土地用地区的用途特点，制定了详细的用途管制细则。

6.各项用地指标的分解

*镇镇级土地利用总体规划是整个土地利用总体规划体系的最终落实点，是县级规划得发实施的基本保障，因此在镇规划主要用地控制指标，服从县级规划分解指标，特别是非农建设占用耕地、耕地开发、复垦指标上，以确保县级耕地总量占补平衡的实现，另外对退耕还林指标也给保证。

7.用地布局的依据

⑴规划年全镇国民经济和社会发展对土地所作的战略安排。

⑵各部门用地发展规划中的布局要求。

⑶《土地管理法》及相关法、法规对用地布局所作的要求。

⑷全镇的自然、社会经济条件、土地利用方式、土地质量和土地生产效益的差异。

（三）与城镇规划的协调情况

考虑到城镇规划用地分类与土地利用规划用地分类的技术口径不同，本次土地利用规划与城镇规划用地规划协调的着重点放在城镇建设用地新占农用地、特别是新占耕地面积上，而对城镇用地现状面积、规划面积不强求统一。在城镇建设用地新占农用地、特别是新占耕地面积方面，城镇规划与土地利用总体规划是统一的。

（四）与其它规划的协调

本规划在与生态、农业、水利、林业等部门规划的协调方面，充分考虑了这些部门的规划成果，优先保证了这些部门的胜地需求，在本质上是协调一致的，只是在具体的土地面积数据上按照上级部门的要求统一采用了土地部门的数据。

九、规划方案的可行性分析

1、组织上的可行性。在规划的整个过程中，从最初的技术方案的论证到资料的收集和规划讲座稿子论证都多次进行了专家、部门的调查咨询，保证了一次规划的科学性、合理性和可行性。

2、基础数据和资料的可行性。整个规划都是以土地详查和变更调查数据为基础基准，国民经济、社会发展的统计年鉴等资料的权威性强。各部门提供的基础数据、规划数据和资料是各有关部门根据自身的发展，经过长时间的努力完成的，具有较强的可靠性。

十、需要进一步说明的问题

1、关于规划范围的说明

本次规划范围为*镇辖区全部土地，土地总面积11440.*公顷。

2、关于规划时间的说明

基期年20*年，规划期20*—2010年。

3、关于土地质量评价的说明

土地质量评价坚持为生产服务原则，采用联合国《土地评价纲要》提出的土地适宜性评价思路（ITC）并结合*区*镇目前土地的利用方式进行。

4.关于基础数据口径不一致问题。根据《中华人民共和国土地管理法》和国家有关的规定，要求土地利用总体规划中土地面积的基础数据必须是土地详细和土地变更调查数据，因此，本次规划中将所有其它数据都统一到了土地变更调查数据的基础上，会与专利号部门提供的原始数据不完全一致，由于土地详杳和变更调查，是严格按照土地利用现状三大类进行的，各类土地利内涵，与各部门用地类型划分存在较大的差异，故二者在外延上有明显的区别。

十一、规划修改的成果

1、《*区*镇土地利用总体规划（20*－2010年）》；

第8篇：土地调整规划范文

关键词：农村居民点；土地整理；权属调整

1．农村居民点整理的含义及意义

农村居民点用地整理是近几年兴起的土地集约利用工程。农村居民点整理是提高农村居民点用地效率和集约化程度，促进土地有序、合理与科学化利用的重要手段。农村居民点整理主要是运用工程技术及调整土地产权，通过对农村居民点用地规模、内部结构及空间布局的再调整，使农村建设用地逐步集中、集约，提高农村居民点土地利用强度，促进土地利用有序化、合理化、科学化，并改善农民生产、生活条件和农村生态环境。农村居民点整理的内涵是指从宏观上对农村居民点的数量、布局进行调整以及从微观上对农村居民点用地规模和内部结构、布局进行综合调整。

进行村庄用地的调整已成为我国土地整理的一项重要工作。一方面，农村居民点用地整理对改善农村生态环境，提高农民生活质量；缓解用地矛盾实现耕地占补平衡；发展农村经济，促进城镇化；缩小城乡差距，解决“三农”问题都具有重大的现实意义；另一方面，农村居民点整理将在我国加快城市化进程、缩短城乡贫富差距中发挥积极作用，同时可以一定程度上增加对城市建设用地的供给，保障经济的快速健康发展。过去，农村居民点整理往往紧跟项目走，即“被动整理”模式，这种做法虽然可以满足项目用地的要求，但由于时间仓促，遗留下来的问题很多，况且，这种整理方式往往不注意整个区域用地结构的调整和土地配置优化，也带来许多生态、环境问题。把农村居民点整理纳入土地利用总体规划编制当中，即“规划先行”后，有目的、有针对性地进行土地整理，这样一来，农村居民点减少可以与城市建设用地增加相挂钩，在一定程度上缓解城市建设用地供需不平衡的现状。

2．农村居民点整理中的权属调整问题

2．1农村居民点整理中权属调整所存在的问题

2．1．1农村居民点整理中权属及其调整的界定

农村居民点整理中的权属涉及农民集体经济组织对其所属的农用地和建设用地（主要指农民宅基地）拥有的所有权以及农民对其承包的土地和其宅基地所拥有的占有和使用权。在农村居民点整理中权属调整是指，在农村居民点整理过程中，由于农村建设用地整理规划的需要，而造成的对农民产权客体的调整即地块权属的调整。

2．1．2农村居民点整理中权属调整所存在的问题

（1）由于原宅基地不符合标准所带来的纠纷

农村农民宅基地使用面积超标的现象在我国农村普遍存在。宅基地使用面积的严重超标对农村居民点的整理和村庄合并带来一些难题，虽然省（市）明确规定了宅基地的使用面积标准，但是由于农民的法律意识淡薄以及一些历史遗留问题，农民对分配新宅的面积不理解，而且常常会发生纠纷。给农村居民点整理工作带来一定的障碍。

（2）权属调整没有充分保障农民利益

农村居民点的整理事实上是政府为了促进土地优化配置，加快城市化进程所实施的政府行为。所以，政府必须首先保证土地产权所有人权益。农村居民点整理过程中的权属调整包含两个基本方面，一是土地承包经营权的权属的调整；二是宅基地权属的调整。对于居民点用地整理过程中所带来的农民土地的减少、丧失以及承包责任田位置变动所带来的农民利益损失目前补偿不是很合理。这一点其中某些问题类似于土地征用过程中所存在的对农民权益的侵害。

（3）补偿不规范

补偿的不规范包括两个方面：一是补偿标准低以及补偿项目少；另一方面是补偿标准偏高或补偿项目偏多。过去，我们只注重于土地补偿偏低给农民权益带来的损害，而对土地补偿费偏高的问题鲜有关注，但从我们对Y市的实地调查的一结果来看，土地补偿偏高或项目的偏多确实是值得我们注意的问题。补偿费用偏高以及项目的偏多将有可能导致土地资产的流失以及腐败的滋生。据我们对Y市的调查，Y市在农村居民点整理过程中采取了“区位价”的补偿方式。所谓“区位价补偿”是指给因居民点整理给农民带来的土地位置变动所进行的“补偿”。表面上看类似于土地经济学中的级差地租Ⅰ。但是，对于农村居民点整理来说，一方面，新居民区一般较原居民区更靠近城镇，这是整理的基本原则，所以区位只能变好，不存在补偿的问题；另一方面，即便确有区位的变动，变动范围也不会很大，也不存在明显的区位差异。倘若我们对因居住地到责任田之间距离扩大所带来的交通或人力成本等的费用增加进行补偿的话，那么上述距离的缩小，是否应该由集体经济组织或农民来补偿政府或整理实施者呢？所以，我们认为补偿应该按照实际利益的得失平衡为原则，不能少补但也不可盲目地多补。

2．2农村居民点整理中权属调整的模式

（1）A市的权属调整模式

A市项目整理区位于城郊结合部，经济较为发达，该地区农民思想转变快，有强烈的农村城镇化愿望，并且由于M镇以前有比较成功的安置经验，该项目区采用农村城镇化型农村建设用地整理模式进行整理，将村庄整理纳入城镇规划的体系，对分散的自然村实行规模搬迁，有步骤地向城镇靠拢。A市人民政府在项目整理区成立农业生态园区管委会，组建园区公司。园区管委会负责项目区的规划、行政和社会事务，公司负责融资、拆迁、项目的经营管理。由政府出资建造安置区，对拆迁村民进行安置，政府收回原宅基地，把迁移后的自然村旧址复垦为耕地。整理资金先由政府财政出资或进行部分土地使用权的抵押贷款解决，然后通过整理后的土地增值、挂钩建设用地指标的出让金、相关税费等收益来平衡预算。

这种模式适合于近郊和经济发达的地区。模式中把农民的原承包责任田统一租赁给园区公司经营，农民将失去土地使用权。园区公司将对农民给予一次性补偿或每年付给一定的租金（1000元/亩年），保证农民权益的实现。

（2）B市的权属调整模式

B市的模式按具体的情况分为两种：

一是农村城镇化农村建设用地整理模式。该模式的资金来源为政府出资，村庄搬迁补偿费用、新村建设费用和农村建设用地整理费用都来源于政府的投资，村集体和农民不用投资。如B市的X镇农村建设用地整理总计需要投入28182.32万元，其中拆迁补偿总费用为25315.34万元由B政府、开发区和镇政府收取的土地出让金和土地税费中列支；旧村复垦总费用2866.98万元，由国家和地方各级政府用于农业土地开发的土地出让金、新增建设用地土地有偿使用费和耕地开垦费中列支。

二是自然村合并型农村建设用地整理模式。例如：Y镇Z村建设146户连体别墅，每户300平方米，50套公寓房，每套120平方米，会所3000平方米，每平方米建筑成本为620元。这种模式的资金来源于政府、村集体和农民，其中：

（1）村集体为每户建房每平方米补助200元，总投入为：

（146×300+50×120）×200＋3000×620＝11820000元＝1182.00万元

（2）农民负担建房成本中其余的420元：

（146×300+50×120）×（620－200）＝20916000元＝2091.60万元

（3）政府负担旧村复垦费用、村内1500万元的基础设施建设费用以及工矿用地拆迁费用：

212.55×15×2000+15000000+2.63×15×130000＝26505000元＝2650.50万元

新村建设费用1500万元和工矿用地拆迁费用为512.85万元由B市政府、Y镇政府收取的土地出让金和土地税费中列支；旧村复垦总费用为637.65万元，由国家和地方各级政府用于农业土地开发的土地出让金、新增建设用地土地有偿使用费和耕地开垦费中列支。

此模式将农民土地是否丧失，按照权属筹集相应资金，并给以农民一定的补贴。费用有政府、集体和农民分别承担。

（3）C市的权属调整模式

C市对整理项目区内宅基地全部拆迁，拆迁后的土地全部复垦为耕地，拆迁分平房和楼房两种分别给以补偿，并按国家标准结合项目区实际给拆迁农民无偿划拨一块宅基地。其他费用由国家和地方政府给以支持。补偿标准明细如下表：

表1 C市农村建设用地整理平房拆迁补偿表

项

目 金额（元/户） 说明

一、房屋补偿费 28500

1、房屋重置价 26400 市政府规定的保护价220元/平方米

2、装修评估值 1000 房屋室内装潢

3、附属物残余价值 1100 房屋残值、装修及地上附着物残值按评估值的4%结算

二、补助费 3300

1、搬迁补助费 1000

2、临时安置补助费 2200 过渡期半年，按每平方米每月3元发放

三、规划安置宅基地费用 30000 包括土地农转非费用和基础设施建设费用

合

计 61800

表2 C市农村建设用地整理楼房拆迁补偿表

项

目 金额（元/户） 说明

一、房屋补偿费 61500

1、房屋重置价 56000 市政府规定的保护价280元/平方米

2、装修评估值 3000 房屋室内装潢

3、附属物残余价值 2500 房屋残值、装修及地上附着物残值按评估值的4%结算

二、补助费 4600

1、搬迁补助费 1000

2、临时安置补助费 3600 过渡期半年，按每平方米每月3元发放

三、规划安置宅基地费用 30000 包括土地农转非费用和基础设施建设费用

合

计 96100

该模式，注重对农民和集体经济组织的补偿，补偿项目较多，但如平房补偿的“规划安置宅基地费用”项目不太合理，没有明确阐述补偿的客体，没有清晰界定集体经济组织和农民个人的利益边界。

2．3农村居民点整理中权属调整的原则

通过对以上三市土地整理模式的分析，我们认为农村居民点整理中权属调整的应该遵循以下原则：

一、自愿合法，维护农民权益的原则

农村居民点用地整理实施过程中应按照相关的法律以及土地利用总体规划的要求，取得相关集体土地所有权者同意，充分尊重农民意愿，不搞强制拆迁，切实维护农民个人、集体经济组织和其他有关个人、单位的合法权益。对于因拆迁对农民或集体经济组织造成损失的，要给以补偿，并且保证农民生活水平不降低。

二、权属受损合理补偿的原则

补偿合理就是，一要保证农民权益，对农民的损失进行合理补偿。二要维护国家利益，防止补偿费用偏高、补偿项目偏多给国家带来的损失。

三、统筹规划、优化配置原则

一方面，农村居民点整理要在政府部门的统一部署下，由国土、发展改革、城市规划、建设、财政、农业、民政、环保、水利、劳动等部门协同开展工作。在科学论证的基础上，进行规范操作。另一方面，在整理的过程中，要注意调整土地利用结构，对于以前不合理的结构安排要进行调整，优化土地资源配置。

四、因地制宜的原则

资金来源是农村居民点用地整理的难点之一，对于经济发达程度不同的地区，应该按照实际情况，由不同的主体按照权属的大小共同承担整理费用。在获取收益时也应该按照权属大小来进行分配。转贴于 3．结论和政策建议

农村居民点用地整理是一项复杂的系统工程，权属调整更是最敏感的部分。在制定和实施整理规划的过程中应该注意以下几个问题：

（1）充分尊重集体土地产权，加强农村土地产权制度建设，切实保障农民权益

首先，农村居民点整理要充分尊重土地所有者的权益，不得侵犯农民的产权。其次，应该加强宣传力度，使广大农民认识到居民点整理的重大意义，并保证整理项目的透明和公开，随时接受农民的监督。第三，在整理过程中，要给予农民实惠，注重改善居民生产、生活条件，并保证农民生活质量不降低，对于整理过程中对农民造成的损失要给予公平的补偿。

加强农村集体产权制度的建设。农村集体产权制度建设是一个长期的过程，更是一项长期的任务，要狠抓不懈。具体来说应该注意以下几个方面：一、建立长期稳定的土地登记制度，对于未及时登记的要尽快补办登记手续。二、严格执行国家制定的宅基地面积标准，对于不符合宅基地面积标准的要及时调整。三、逐步开展农村建设用地流转的试点工作，优化土地配置。

（2）引入市场化运作方式，因地制宜采取多种整理模式，积极探索新模式

农村居民点整理的模式大致可以分为两个主要部分：一、村民居住的安置模式，主要有：公寓化或社区化的整理模式、村庄整体搬迁，异地改造的整理模式、缩并自然村，建设中心村的整理模式、村庄内部用地改造控制型的整理模式等；二、资金筹措模式，主要有：政府主导型、市场主导型、村集体自主型等。

农村居民点整理是一个长期、动态的过程，一方面，我们要学习一些典型模式的经验，同时也要因地制宜，适时创新和探索一些新的模式；另一方面，对于条件适当的地区，我们要对整理模式进行市场化运作。

（3）农村居民点整理要十分注重生态环境保护和人文精神。

在农村居民点整理的过程中，要十分注重保护耕地质量和农村生态环境。具体来说应该注意以下几点：一、注重土壤的改良。土地作为自然的产物，其质量的提高必须遵循自然生态规律，必须充分考虑土地生态系统内物质循环和能量流动的特点，考虑系统内各生态因素间的相互平衡以及土地生态系统与其他各相关环境系统间的相互关系；二、注重农村生态环境的改善，对于不适合作物耕种的土地，要做好退耕还林还湖工作，维护农村生态系统；三、按照保护生态环境，提高环境容纳能力的原则实施各项土地整理的生物和工程技术措施。

在农村居民点整理的过程的同时要有人文精神，要注意有选择地保留民族、民俗等文化遗产和建筑，做到土地整理与文化建设相统一

参考文献

[1] 刘晶妹，张玉萍.我国农村土地整理运作模式研究.[J]中国土地，1999，(11).

[2] 叶艳妹，吴次芳.我国农村居民点用地整理的潜力、运作模式与政策选择.[J]农业经济问题，1998，(10).

第9篇：土地调整规划范文

【关键词】法定图则、规划类型、动态机制、实施管理

中图分类号：TU984文献标识码： A

1、高度城市化对可用规划提出更高要求

1.1政府层面要求规划编制更具可操作性

深圳改革开放三十年，在社会经济、城市建设等各方面取得巨大成就的同时，也最先遇到转型发展的瓶颈问题，城市发展面临诸多困难和挑战，从当前情况看，深圳的建设用地利用已接近极限，过去30年的增量空间发展模式将不可持续，城市将在存量空间模式下探索以取得进一步的发展，因此，高度城市化下，在政府层面一方面加强推动城市更新与土地整备谋求城市发展，另一方面则是对规划管理提出更高的要求以应对空间资源紧约束的情况，这种要求表现其一为部门职能的整合，其二表现在对规划编制要求更具可实施性。

2009年深圳政府机构改革之后，深圳市规划和国土资源委员会正式成立，这意味着从市政府层面已经高度关注如何更好处理规划管理和土地管理的关系，如何通过发挥机构整合的合力从行政管理职能上支持促进城市的进一步发展。部门职能整合之后，城市规划的编制过程更加注重与土地政策、土地规划的结合，确保规划编制成果能符合土地政策的要求。另外，在规划编制上，市政府要求城市规划的编制需要与相关职能部门的主体规划协调，以确保规划具备可实施性。这在近年成立的龙华新区和大鹏新区的新区综合规划编制中得到充分体现，其更强调城市规划的内容与发改部门的国民经济与社会发展规划、与土地部门的土地利用总体规划充分对接，以保证在产业布局、重大项目、土地指标等方面取得一致。

1.2精细化管理要求规划编制更好协调多方利益主体

深圳日益紧缺的土地资源供给，迫使管理基础由新增土地利用向存量土地利用转变，而随着物权法出台、土地管理法修订、城乡规划法的颁布以及行政许可法的实施等，随着公民维权意识与公众参与要求的提高，进一步要求管理职能部门具备高质量服务与精细化管理，以协调多方利益主体，保障公共利益。

在1998年颁布施行的《深圳市城市规划条例》中，法定图则作为“两证一书”核发的主要依据，是体系的核心环节，在成为调解社会利益主要手段的同时，也成为精细化管理的核心环节。目前法定图则的编制或修订除了按照既有的公示程序广泛征求社会各界的意见外，在规划方案编制过程中，更加需要兼顾相关利益主体诉求，如原村集体或原有权利人的意愿，方案的形成是要求在与相关权利主体充分协商，取得共识的基础上形成。

随着管理手段进一步向加强调利益调整的转变，规划编制关注的重点也出现转变。利益的协调逐步转变为以土地问题为核心的协调，如企业完善手续的闲置用地的处理、未完善手续但被外单位租用用地的收回、原村民用地的征地拆迁评估等，同时其它开发主体的意愿，在这样的背景下，规划的编制承担一个协调平台的作用，规划编制实质上成为一个强调社会各方参与城市发展规划、决策和实施全过程的多方协商和利益协调机制，通过强化规划编制过程与政府部门、产权主体、潜在开发主体、公众之间的协商与沟通，以协商谈判的方式发挥推动规划的编制与实施。

2、以法定图则为核心的法定规划面临可用规划的挑战

2.1图则法定编制及调整程序出现效益延后性

法定图则在深圳目前的规划体系中是作为行政许可的唯一依据，为保证法定图则编制的科学合理性，法定图则在规划主管部门内部的编制审查到报批需要一个相对比较长的周期。在1998年《深圳市城规划条例》制定出台的同时，深圳规划主管部门以规范文件形式指导法定图则编制，并形成了严密的编制程序，其中，法定图则的编制在规划主管部门系统内包括十几个环节。这里面比较关键的是草案公示前后的委技术会议审查以及报图则委员会审批。在法定图则草案公示前，需要经过规划主管部门内部严格审查后才决定是否公示，而公示阶段处理复杂的各种问题后，需要再报技术会议审查以确定是否报图则委审批。而根据《深圳市城规划条例》成立的图则委包括十五名委员，法定图则通过审批必须获得参加会议人数的三分之二以上多数通过。在这几个环节因为各方利益协调的考虑，法定图则草案未获得通过而需要重新修改规划方案再按报批程序重新审查的情况经常发生。

可以说，法定图则严格的编制审批程序对规划编制的质量有着重要的意义，但由于法定图则从编制到完成审批最终公告往往需要一个比较长的周期，而市场化下的快速城市化存在较多的不确定性，一旦市场出现新的变化要求，通过审批具备行政依据的法定图则往往又面临修订或修编的局面。另一方面，法定图则在规划成果内容中存在一定的刚性控制指标要求，虽然在编制过程中，出台系列的如《法定图则编制容积率确定技术指引（试行）》等规定文件增强了编制与管理上的弹性，但因为深圳高度市场化的特点，一些城市发展重点地区或更新地区存在较大的不确定性，一旦发展背景出现较大变化，作为法定依据的法定图则依然难以快速响应。

2.2个案调整缺少片区整体层面统筹

为应对已批准法定图则局部调整的需要，对于局部地块的修订在操作中主要以个案的形式进行，主要通过对需要调整地块的用地性质、容积率、建筑高度等进行相关技术分析论证后，再根据调整内容不同的要求按程序进行公示、修改和报批。个案修订的形式一方面有利于管理部门对新的发展要求做出快速响应，一方面其修订及其报批程序符合法定图则制定的报批程序要求，对法定图则及规划管理都起到一个比较好的补充作用。

近几年，深圳的发展已经转向存量发展为主的模式，因而城市持续发展产生了大量的个案修订需求，从目前情况看，个案修订的诉求主要集中在容积率、用地性质的调整。据不完全统计，近几年在已批法定图则的一百多项个案调整中，仅调容积率就达七十多项，仅调整用地性质十多项目，调整用地性质与容积率二十多项。如深圳南山高新区，其作为深圳研发总部核心区，对深圳的经济发展起着重要作用，经过数十年的发展，高新区11多平方公里的范围目前已基本按照规划建成规划建设。但由于产业用地不足，近年来片区不断进行功能和容积率调整，其中图则个案调整达30多项。大量的个案调整由于不同时期提出，从当时修订条件来说，其调整存在一定合理性，但由于调整数量较多且时间较为持续，如果按所有个案调整后，高新区的总开发规模基本翻了一翻，而相应的市政设施、交通设施、配套设施缺少一个整体上的统筹。

2.3精细化管理要求图则编制更具可操作性

深圳城市发展进入转型期后，城市规划的编制与管理工作逐步的向精细化转变，在管理上也由过去粗放型管理向集约化管理转变，由传统经验管理向科学化管理转变，也就是用具体、明确的量化标准取代相对笼统模糊的要求，把抽象的战略、决策转化为具体明确的发展举措，这一方面，法定图则的编制通过十几年的发展也逐步形成较为成熟的方式应对管理转变的要求。但是，由于特区内外一体化尚处于发展前期阶段，原特区内外的发展实际情况存在较大的差距，相互间的要求也因此不同，而法定图则作为全市统一的规划内容也面临应对相对抽象的决策与明确的具体要求的考验。

在原特区内的中心地区，像福田中心区、罗湖商业中心地区、南山后海地区等由于城市高度发展，城市建设已具备较高水准，相应的规划管理要求也由过去关注用地性质、容积率等刚性控制要求转向对立体慢行系统、公共开发空间和地下空间等空间品质的提升，因此在规划编制的时候需要明确具体的二层连廊、公共空间与地下通道等具置、形状、面积大小和接口位置，以便核发许可进行规划管理。在原特区外由于征转地等历史遗留问题，以及以村镇为基础的工业化特点，在图则的编制过程中关注的如何通过解决土地历史遗留问题，在实现原村集体发展的同时，实现城市功能的完善提升。另外在城市发展的重点战略地区，像空港地区等，由于现阶段开发的条件尚未成熟，其在具体的功能、开发强度、配套设施等方面均存在较大的不稳定性，所以图则的编制也面临两难的局面，即法定图则编制技术要求所明确的控制内容如何应对远期发展的不确定。因此，面对发展的差异性，精细化管理要求法定图则的编制需要更加灵活的操作性。

3、促进规划实施管理的思考

3.1加强多类型规划研究

在城市转型背景下，为应对政府从实施规划角度要求规划的编制更具可实施性，以及精细化管理需要应对各种更加具体明确的管理要求，规划主管部门从各个层面开展多种规划编制类型的探索，以适应实施规划与实施规划管理的新要求，如综合规划、城市更新单元规划、发展单元规划、社区规划、土地整备规划等。

综合规划，主要以新成立的功能区为主体，其综合性表现在将发改部门的产业发展规划和国民经济社会发展规划、国土部门的土地利用规划进行综合，通过在整体层面的综合，为下阶段法定图则或其他专项规划编制或修编提供依据与指导。城市更新单元规划，主要面对城市更新改造要求，与传统规划比，更加注重具体产业类型落实、土地与建筑物核查、并明确规定实施主体应履行的各项义务。发展单元规划则以分阶段编制规划以适应不同的要求，其所划分的规划大纲主要关注片区整体的主导功能、开发规模、必须的配套设施的刚性要求，而具体的地块分配和项目落实则由下一阶段的子单元规划进行深化，该类型规划较好的应对发展战略地区的不稳定性，同时也能从整体把握规划刚性控制的内容。社区规划同样也是一个实施型规划，主要以社区（原村集体）为主体，以原社区管理范围为边界的综合性规划，涉及到社区经济发展、民生建设等诸多方面。土地整备规划主要综合运用多种土地手段进行土地清理及土地前期开发的规划，该规划的编制更加关注安置与补偿的实施与保障。可以说，多类型的规划编制实践从各个方面对政府实施规划以及精细管理的要求做出积极的响应，探讨协调多方利益主体的关系，对规划编制与实施规划进行有效的探索。

3.2建立动态的维护机制

法定图则是深圳城市规划和建设管理的核心，对城市建设起着重要的控制和引导作用，目前，基本实现法定图则对建设用地的全覆盖，进行规划评估和修订的要求也逐步增强；另一方面，利用地理信息系统，深圳基本形成了规划管理“一张图”，其规划实施评估和修订的条件也逐步成熟。

根据《深圳市城市规划条例》的规定，法定图则的实施评估和维护一般为五年一次，且需要征求利益关系人意见后，出具专题报告经原审批机关同意后才能修改规划。该规定为法定图则的动态维护提供了直接依据，但在当前快速发展的不确定性要求下，法定图则的编制与修订应形成一个年度的动态维护机制。在实践中，以“规划一张图”为基础，建立一个规划编制――规划管理――建设实施――评估反馈的有效机制，通过动态的评估对需要修编的地区或个案提出建议，并由主管部门审查后，启动相应的修订程序。通过这样的环节设置，有利于对快速的发展要求作出反应，也提高城市规划的科学性、强化其法治地位、推动规划的实施管理。

3.3营造外部的制度环境

具体的城市建设项目在实施阶段，一般需要涉及多个主管部门的审批与管理，而以政府为主体的实施项目同样也需要多部门多机构的分工合作，在具体建设项目实施中，规划主管部门从职能上主要在于规划的编制与调整、相关政策与技术的制定指导、土地预审出让及核发许可等，市相关部门或区一级政府及其相关部门负责实施的具体事务，如拆迁谈判、产业准入，实施监管等。因此，作为规划管理核心依据的法定图则需要一个与外部制度环境相互协调的保障制度，其包括决策制度和实施机制。在决策制度上需要一个兼顾规划管理与实施规划要求的决策程序和决策主体；在实施机制上作为规划主管部门，主要是促进规划的编制与具体实施的要求相结合，有利于规划的实施管理。

参考文献：

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2周剑云 戚冬瑾.中国城市规划法规体系[M].建筑工业出版社

3郝娟.西欧城市规划理论与实践[M].天津大学出版社.1997

4王世福.完善以开发控制为核心的规划体系[J].城市规划汇刊 .2004.01

5 田莉.论开发控制体系中的规划自由裁量权[J].城市规划.2007.12

6王富海.从规划体系到规划制度――深圳城市规划历程剖析[J].城市规划.2000.01

7周劲.我国城市规划咨询体制的构建――兼谈深圳规划咨询体制[J].规划师.2011.06

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