农村用地规划精选(九篇)

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第1篇：农村用地规划范文

[关键词] 农村住宅建设用地 规范化 管理

为切实解决农村村民住房矛盾，促进新农村建设，根据《福建省农村村民住宅建设用地管理办法》及相关文件精神，我区启动了农村村民住宅建设用地审批管理工作。随着该项工作的开展，逐渐出现一户多宅、未批先用、地类认定不清、未节约利用土地等问题。农村住宅建设用地管理既关系到新农村建设及农村民生问题，又是国土资源管理的重要内容。唯有进一步规范化管理农村住宅建设用地，才能将基本国策落到实处。

1 当前农村住宅用地利用现状

以第二次全国土地调查标准时点为准，本区域内耕地总面积为15.51万亩（基本农田13.99万亩）,其中辖区内纳入农村建设用地管理的规划控制区外有5个乡镇，耕地面积10.55万亩（基本农田10.02万亩）。自2007年开通农村住宅用地审批管理业务以来，共审批农村住宅用地29批1082户，面积108520m2，其中2007年2批97户、用地面积9770 m2，2008年4批183户、用地面积16560 m2，后逐年增长，2011年达到8批283户、用地面积28550 m2。

通过调查统计分析，列入农村住宅用地管理的5个乡镇基本农田占全区域内基本农田的71.6%，是基本农田集中分布区域，也是耕地保护重点区域；同时，近年来该区域内农村住宅用地需求呈逐年增长态势，自开通管理业务以来，农村住宅新增用地平均每年增长38.4%。切实保护耕地，严格规范农村住宅用地管理已是迫在眉睫，也是国土资源管理中一项长期而艰巨的任务。

2 农村住宅用地管理工作存在的主要问题

2.1 住宅用地缺乏科学规划、合理引导

目前，除了道路等基础设施拆迁安置区及有条件的村集体以统一建设农村住宅小区外，相当部分的村庄因用地条件所限，缺乏科学规划及技术引导，未能建设农村住宅小区。主要以单独申请住宅用地为主，造成了零星分散建房的现状，不利于新农村成片规划、有序建设的开展，也给国土资源住宅用地管理工作带来很大难度。

2.2 落实“一户一宅”及“旧宅处置”政策缺乏有效措施

在农村住宅用地管理过程中，如何有效管理“一户一宅”及切实解决“旧宅处置”问题，目前还没有一套完整有效的管理制度。农村子女成家分户、老人轮流随子女生活、旧宅的风水迷信等原因，给界定“一户一宅”带来很大困难，也给拆旧宅等处置旧宅用地造成一定阻力，且收回、调剂旧宅用地很大程度上是依托所在村委会进行，目前缺乏有效的监督管理制度和具体操作办法。

2.3 管理程序不够规范

目前，省、市均出台有关政策及文件，但在基层国土资源管理具体过程中，需予以进一步明确和细化，出现的问题有：一是审批管理程序未能较好地实现无缝对接，造成管理真空，如未履行批后监管，造成移位建设、超面积建设等；二是报批程序不统一，如由乡镇政府上报、国土资源基层所上报及申请者个人上报等情形，上报管理程序紊乱；三是地类认定材料不够规范，造成部分土地占用耕地，未按农用地上报等现象；四是未按规定程序履行管理职能，如未履行先公示后报批、多部门交叉勘察等。

2.4 地质灾害搬迁户等“民生造福工程”申请用地受限

根据区域实际情况，因地质灾害搬迁住宅用地需求日浙增多，特别是列入地灾易发区内的搬迁户需要新建农村住宅。但由于近年来，按照新一轮土地利用总体规划划定基本农田和耕地占补平衡的有关规定，上述区域农用地中大部分列入基本农田保护区或土地整理区，加上山区林地面积比例较大，能用于审批建房的用地可选择性不大，造成了山区急需解决地灾搬迁户等民生问题而又无符合要求的用地等困境。

2.5 未批先建、少批多占等违法现象仍存在

按现行有关政策，农村住宅用地按每户3人及以下80平方米、4～5人100平方米、6人及以上120平方米审批管理。但受农村传统观念影响，农村村民大部分愿意住大宅楼，不按批准面积建房，而随意扩大住宅面积，部分申请者在办理审批手续过程中，未批先建或边批边建，给国土资源执法管理带来了难度。

3 农村住宅用地规范化管理的措施和建议

3.1 以“科学规划统一建设农村住宅小区”为主、辅以“散户建设”的管理原则

以统一规划建设农村住宅小区为主，积极为农村提供建房技术服务，采用村庄土地整理和旧村改造相结合的方式，鼓励自然村向中心村、集镇集聚，鼓励集中建设农村村民住宅小区，引导农民科学选址、合理建房、节约用地。村庄的科学规划应以“六个结合”为基本原则：一是与环境卫生相结合，合理预留绿化带及卫生设施用地；二是与农村道路基础设施建设相结合，依托农村路网进行规划选址；三是与村庄改造相结合，统筹旧村改造、土地整治及新农村建设布局；四是与农业产业结构调整相结合，集中分散居住的农户，实现农业综合开发利用和规模化种植；五是与旅游资源开发相结合，充分考虑当地旅游特色，力求在建筑风格上与自然和谐统一；六是与生态建设相结合，注重保护河流、水库、森林等生态资源，坚持预防优先，恢复补偿为辅，恢复补偿等措施与项目所在地生态功能区划的要求相适应[1]。对无房户、明显低于法定用地标准户及无法达到最基本居住安全和质量要求的危房户，确需新建但客观上又无法纳入农村住宅小区统一建设的，给予考虑单独申请住宅建设用地。

3.2 规范管理程序

第2篇：农村用地规划范文

【关键词】土地利用；规划；控制建设

一、我国农村土地利用规划和管理中存在的问题

1农村土地利用规划体系不完善

第一，重总体规划，轻专项规划和详细规划。专项规划和详细规划在规划的编制和执行上不具备强制性，是总体规划的补充，有利于总体规划的具体实施和落实，编制该类规划的驱动力来自于行政命令和用地调整的需要。第二，各级规划的核心职责分工不够明确。现行总体规划分为国家、省、市、县、乡（镇）五级，应该说我国土地规划体系在层次上是完整的，但每一级的控制指标和口径基本上是一样，上下级规划之间，大都是有战略到战略的简单重复。

2管理机构设置不尽完善，管理人员专业化水平有待提高

农村土地利用规划和计划管理主要涉及县乡两级国土管理部门，在规划的编制实施等具体管理上又集中到县级规划管理相关科室，使得乡镇农村土地利用规划和计划的编制、实施、管理存在缺陷。

3农村土地规划管理存在问题

首先，土地规划不科学。我国土地总体规划特别强调土地利用，对总体规划的重视程度较高，然而对于专项规划却只作为一种补充，没有引起足够重视。这样就会出现，在实际过程中各级规划的核心职责缺乏明确分工，导致土地规划太过于片面，缺乏战略性和协调性。在实际操作中，很容易出现“偏轨”情况，提升了农村土地规划难度。其次，机构设置不全面。农村土地利用规划主要由县、乡（镇）国土管理部门负责，而在落实上主要有县级规划管理部门进行管理，这样造成了实施过程中的诸多矛盾。在城乡土地规划利用收益上存在明显差异，特别是在欠发达地区，这种差异将更加明显。再次，规划管理信息化水平不高。目前，信息技术在我国各个领域得到广泛应用，在规划管理上应用也非常广泛。但在大多农村的信息化建设水平相对滞后，信息化管理现状令人堪忧。最后，土地利用率较低。农民对拥有土地只能承包使用，不允许出让或用于非农业建设。这一模式导致土地市场配置作用无法发挥，土地资产价值得不到体现。

4土地规划部门的工作人员能力有待提高

对于农村土地规划管理来说，土地资源规划管理部门的工作人员的工作能力对其有着直接的影响。如果工作人员的工作能力不强的话，那么农村土地规划管理工作自然也难做到位。目前国土管理部门的工作人员的工作能力并不高，专业知识也有待加强，这是当前我国土地规划管理工作不到位的原因之一。

二、完善农村土地利用规划与管理的对策建议

1发达地区的农村土地规划管理

发达地区是土地规划管理的重点区域，这些区域的土地整治资金相对充足，应制定长远的规划目标，把农村建设用地的整治工作作为重点。其整治方向应放在农村宅基地和基础设施建设上，引导村民向中心村靠拢，形成产业园区，对建设用地布局进行合理规划，尽早实现新农村建设。

（1）迁村并点。农村宅基地占有大量土地，在整治工作中，尽量将分散居住的村庄迁移到具有一定规模和经济基础的中心村。在迁移之后还要进行复垦工作，从而保证村民的正常生活。统一的住宅布局、完善的配套设施，复垦带来了更多的耕地，为农民解决了后顾之忧。

（2）整村搬迁。对地处偏远、居住环境差的村子整体搬迁到适宜生产生活的地区。地理条件较差、不适宜生产生活的地区，不利于提高居民的生活水平，配套设施较差，改造起来成本较高。然而，如果进行整村搬迁后，原地点的土地还可以整体规划，提高了耕地使用率。

（3）旧村改造。在原村地址上进行旧村改造，提高闲置空房的利用率。

（4）建立城镇化社区。将农村土地规划与城乡建设有机结合起来，部分居民生产生活方式进行城镇化转变，使居民享受与城镇居民相同的福利待遇。

2 次发达地区的农村土地规划管理

次发达地区主要以粮食生产为主，而稳定的粮食生产是国家稳定生产的基础。在农村土地规划过程中，要采取以下方式：

（1）农田改造。对较好的农田进行改造，同时健全相庆的配套设施，提高产量、质量，形成标准化农田。

（2）农田产品发展。通过农村土地的整治，给当地农业产业结构的调整以及土地的承包经营权的流转提供平台，从而可以为地方发展现代农业产业创造便利的条件，并且提供优质的服务。在土地整治方面，一定要与现代化农业产业形势发展相适应，符合现代化土地规划及产业化发展的具体要求，建设有地方特色的现代化农业基地。

3 落后地区的农村土地规划管理

3.1 特色农业。为特色农业提供配套设施，基础平台。比如有的地区有丰富的光热资源和灌溉条件，这是发展特色农业的基本保障。通过土地整治，完善水利基础设施，使农作物能够得到充分的光热资源和养分，为优质农业奠定良好资源基础。

3.2 生态保护。在土地整治过程中一定要注重生态环境的保护。所以，要针对不同地区的实际情况，因地制宜的开展土地整治，在地质环境脆弱区以及城市生态隔离带等不同地区制定相应的整治规划方案，进行分类整治，从而达到保护生态的目的。

4加强规划可操作性及个性，深入规划体制改革

土地规划要高效有序与编制实施空间规划密切相关，无论从规划的定位还是规划的内容、编制程序等都有比较清晰的界定，规划数量少而精，规划之间不存在交叉重叠和矛盾，因而实施起来比较顺利，操作性提高。有效解决土地规划中存在的问题，必须改革规划体制，加强规划的衔接协调力和综合管理力，减少规划数量，严格界定各类规划的范围，建立起在市场经济发展下，以主体功能规划为基础，土地规划等专项规划为补充，各类规划定位清晰、功能互补的规划体制。

5健全农村土地利用规划计划实施监管制度，落实监管责任

俗话说，“三分规划，七分实施”。编的再好的规划，如果没有严格的监管制度，强有力的实施措施，很难保证规划的有效实施。建立农村土地利用规划计划的实施监管制度，不但能对违法用地起到震慑作用，更能体现农村土地利用规划计划的严肃性。加大行政监管和社会监督力度，改进农村土地利用规划计划的试试效果，改变行政监管为主的方式，实现从行政监管为主向社会管理为主的转变。

综上所述，如何在农村快速发展的过程中做好土地规划与管理，以实现农村经济、环境的协调发展，是目前应当探讨的重要课题 ，“珍惜方寸土，留与子孙耕”，身为国土资源执法人员，保护好土地是我们的责任，要“忠于职守、通晓业务；秉公执法，热情服务”为搞好国土资源管理，构建和谐社会，贡献力量。

参考文献：

第3篇：农村用地规划范文

第二条本省行政区域内村庄、集镇农村村民住宅建设用地，适用本办法。法律、法规另有规定的，从其规定。

第三条农村村民住宅建设用地，应当符合乡镇土地利用总体规划和村庄、集镇规划；不符合规划或者未编制土地利用总体规划和村庄、集镇规划的，不得审批农村村民住宅建设用地。

第四条各级地方人民政府应当采取有效措施，鼓励村庄土地整理和旧村改造，鼓励农村村民向中心村或集镇集聚，鼓励统一规划建设住宅小区。

有下列情形之一的，应当统一规划建设农村住宅小区：

（一）农村村民因国家、集体建设拆迁安置需要建设住宅的；

（二）农村土地整理涉及村民建设住宅的；

（三）农村新村建设的。

严格禁止农村村民违反村庄、集镇规划单独建设住宅。

第五条农村村民住宅建设应当充分利用旧宅基地、空闲地和其它未利用地，严格控制使用耕地和生态公益林。

严格控制在地质灾害易发区内建设农村村民住宅，因自然条件限制确需建设住宅的，应当进行地质灾害危险性评估。禁止农村村民在地质灾害危险区内建设住宅。

严禁农村村民未批先建或者违反规划乱占滥用土地建设住宅。

第六条农村村民有下列情形之一的，可以申请住宅建设用地：

（一）因无住房或现有住房用地面积明显低于法定标准，需要新建住宅或扩大住宅用地面积的；

（二）因国家或者集体建设、实施村庄和集镇规划以及进行乡（镇）村公共设施与公益事业建设，需要拆迂安置的；

（三）因发生或防御自然灾害，需要安置的；

（四）向中心村、集镇或者农村住宅小区集聚的。

经批准回原村庄、集镇定居的港、澳、台胞和华侨需要建设住宅的，参照本办法规定办理。

第七条农村村民申请住宅建设用地有下列情形之一的，不予批准：

（一）年龄未满18周岁的；

（二）不符合乡镇土地利用总体规划和村庄、集镇规划；

（三）将原住宅出卖、出租、赠与或改作生产经营用途的。

第八条农村村民一户只能拥有一处宅基地。

农村村民在原宅基地之外申请新建住宅的，其原有的空闲宅基地由村委会或村集体经济组织收回，并结合村庄土地整理，重新规划后统一安排使用。

村委会或者村集体经济组织依法收回农村村民旧住宅用地的，应当给予经济补偿。

第九条农村村民每户建住宅用地面积限额为80平方米至120平方米。利用空闲地、荒坡地和其他未利用地建设住宅，或者对原旧住宅进行翻建的，每户可以增加不超过30平方米的用地面积。

前款所称住宅用地面积，是指住宅建筑物、构筑物垂直投影范围内的占地面积。

第十条农村村民申请单独住宅建设用地的，应当持下列材料向村委会提出住宅建设用地申请：

（一）《农村村民住宅用地与建设申请表》一式五份；

（二）户口簿及家庭成年成员的身份证影印件；

（三）申请人同意退出原使用的住宅用地并交由村委会或村集体经济组织重新安排使用的承诺书（没有旧住宅的除外）。

村委会应当自接到申请之日起7个工作日内，或者每一个季度集中申请材料，依法召开村委会议或者村民代表会议进行审议，在本村张榜公布征询本村村民的意见；在张榜公布之日起15个工作日内本村村民未提出异议或者异议不成立的，应当在《农村村民住宅用地与建设申请表》中签署意见，证明申请人的原住宅用地情况和家庭成员现居住情况，并报乡（镇）人民政府审核。

第十一条乡（镇）人民政府对农村村民单独建设住宅的申请，应当自收到村委会上报的住宅建设用地有关申请材料之日起5个工作日内，组织乡（镇）国土资源、规划建设管理机构一同到实地勘测，并对是否符合住宅用地和建设申请条件，是否符合乡镇土地利用总体规划和村庄、集镇规划，是否存在地质灾害隐患等事项进行审核。经审核符合条件的，乡（镇）国土资源、规划建设管理机构现场确定规划用地范围，在3个工作日内绘制建设用地规划红线图，报县级人民政府审批用地。

县级人民政府应当在接到乡（镇）人民政府上报的有关材料之日起10个工作日内（依法办理农用地转用审批的期限除外）进行审核。予以批准用地的，由县级人民政府国土资源行政主管部门核发《建设用地批准书》。乡（镇）人民政府在收到《建设用地批准书》之日起7个工作日内核发《村镇个人住宅建设许可证》，连同《建设用地批准书》发给申请人，并组织乡（镇）规划建设管理机构和国土资源管理机构一同到实地放样，划定四至范围。

对农村村民住宅建设用地的申请不予批准的，应当在收到申请人提交的申请材料之日起10个工作日内书面通知申请人，并说明理由。

第十二条农村村民在依法取得的原有住宅用地范围内翻建住宅，符合土地利用总体规划且未改变土地用途的，由村委会签署意见，并经乡（镇）国土资源管理机构确认后，不办理用地批准手续，直接办理规划建设许可手续。

农村村民有下列情形之一的，不得翻建、扩建原旧住宅：

（一）已取得新的住宅建设用地的；

（二）原旧住宅不符合土地利用总体规划和村庄、集镇规划的；

（三）原旧住宅属文物保护单位或者省级以上历史文化名村（镇）保护规划确定的保留风貌建筑的。

第十三条农村村民住宅小区建设用地，由村委会或者负责拆迁安置的单位根据建房户数量和实际用地需求，分期分批提出申请，经乡（镇）人民政府审核后，报县级人民政府批准；县级人民政府应当自受理申请之日起10个工作日内（依法办理农用地转用审批的期限除外）进行审查。予以批准的，由县级人民政府国土资源行政主管部门发给《建设用地批准书｝）。

申请农村村民住宅小区建设用地，应当提交下列材料：

（一）住宅小区建设用地申请；

（二）经乡（镇）人民政府或者村民委员会同意的农村住宅小区修建性详细规划；

（三）建房户户数和每户的用地面积安排说明；

（四）其他需要提交的材料。

第十四条农村村民申请在住宅小区内建设住宅的，应当按本办法第十条的规定提交申请材料，由村委会按规定确认后统一报乡（镇）人民政府审核，经审核符合住宅建设用地条件的，报县级人民政府国土资源行政主管部门在10个工作日内签章确认。乡（镇）人民政府依据经县级人民政府国土资源行政主管部门签章确

认的《农村村民住宅用地与建设申请表》，分户发给《村镇个人住宅建设许可证》。

第十五条在土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地

区范围内，为实施该规划将农用地转为农村村民住宅建设用地的，县级人民政府应当按土地利用年度计划分批次报原批准乡（镇）土地利用总体规划的机关办理农用地转用审批手续后，方可批准建设用地。

农用地转用申请符合条件的，有权机关应当自受理之日起15个工作日予以批准。

第十六条农村村民建设住宅应当委托设计或选用通用设计图。住宅施工质量和生产安全由承建方负责。

第十七条新建、改建、扩建农村村民住宅，应当自房屋竣工验收合格之日起3O个工作日内依法申请办理土地初始登记或者变更登记手续和房屋产权登记手续，领取土地使用权证书和房屋所有权证书。

第十八条农村村民在统一规划的住宅小区内建设住宅的，在办理有关建设用地审批手续时，只收取土地证书工本费和房屋产权证书工本费，免收征地管理费、基础设施配套费、耕地开垦费和新增建设用地有偿使用费等行政事业性收费。

村委会可以根据当地农村基础设施状况和农民承受能力，召开村民大会集体讨论采取有偿提供住宅建设用地的办法筹集资金，所筹集的资金必须全额用于本村的基础设施建设，不得挪作他用。

第十九条农村村民经批准使用集体土地建设住宅，只需参照《*省实施（中华人民共和国土地管理法）办法》规定的征地补偿标准和办法，向农村集体经济组织或者村委会支付土地补偿费用。农村村民对原旧住宅进行原址翻建、申请新的住宅用地后将原旧住宅用地退还村集体经济组织的，不缴纳土地补偿费用，但超过本办法规定的最高住宅用地面积限额扩建住宅的，应缴纳超出面积部分的土地补偿费用。

第二十条农村住宅小区建设使用村民承包地的，所在地村委会或者村集体经济组织应当调整数量、质量相当的土地归原承包方继续承包经营；没有条件调整承包地的，村委会或者负责拆迁安置的单位应当依照法定征地补偿标准和办法，向原承包方支付征地补偿安置费用。征地补偿安置费用由住宅小区内的建房户分

摊缴纳。

第二十一条村委会或村集体经济组织收取的土地补偿安置费用，应当用于本村基础设施、公益事业建设，或者用于发展生产，安置或者补偿被用地农业人口，不得侵占、挪用或者以其他形式非法使用。

第二十二条农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，由县级以上人民政府国土资源行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。

严禁对农村村民未批先建的住宅采取以罚款或者变相收取费用代替审批的办法予以补办手续。

第二十三条违反本办法规定，非法批准农村村民住宅建设用地的，其批准文件无效，对非法批准农村村民住宅建设用地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法追究有关责任人责任，并依法收回非法批准、使用的土地。

非法批准土地给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。

第二十四条违反本办法规定，向申请住宅建设用地的农村

第4篇：农村用地规划范文

关键词:土地利用规划;城乡一体化;创新

中图分类号:F301.2文献标识码:A

推进城乡一体化,统筹城乡发展是全面建设小康社会的内在要求。党的十七大和十七届三中全会在新的历史起点上明确提出统筹城乡发展,推进社会主义新农村建设,要求建立以工促农、以城带乡长效机制,形成城乡经济社会发展一体化新格局,以促进国民经济更好更快地发展。城乡一体化建设包括布局一体化、产业一体化和社会保障一体化等,其顺利实施需要各相关职能部门的积极参与。作为与之联系较为紧密的国土管理部门,需发挥其重要的促进作用,在新一轮土地利用总体规划修编当中统筹考虑城乡一体化建设问题,通过城乡用地结构及布局的有效优化来引导城乡一体化建设发展。

本文主要从土地利用规划与城乡一体化建设的关系分析入手,提出新一轮规划修编创新的思路和主要目标,并就如何在新一轮规划修编当中推进城乡一体化建设提出针对性政策建议。

一、土地利用规划与城乡一体化建设的关系

(一)土地利用规划保障城乡一体化建设用地,引导城乡合理布局。作为统筹区域范围内土地资源利用的综合性规划,土地规划是城乡一体化建设的重要指导,也是城乡一体化建设的重要保障,其中土地利用总体规划更是城乡建设、土地管理的纲领性文件。城乡各项建设占地都需要符合规划,通过各项用地审批程序。土地规划对各类用地均有布局和指标安排,一方面通过用途管制使得各类用地用得其所;另一方面在年度计划中给予用地指标安排。把城乡建设中涉及到的拆旧建新、各项基础设施用地一一进行合理布局,节约利用,尽量安排不占用耕地和基本农田,保证了经济社会发展和资源保护双赢。土地利用规划是城乡建设发展的前提,对区域土地利用起到了不同的指导效果,也对城乡一体化建设起到了重要的推动作用。

(二)城乡一体化建设体现了优化布局、集约用地的规划指导思想。城乡一体化是城市发展的一个新阶段,就是要把工业与农业、城市与乡村、城镇居民与农村居民作为一个整体,统筹谋划、综合研究,通过体制改革和政策调整,促进城乡在规划建设、产业发展、市场信息、政策措施、生态环境保护、社会事业发展的一体化,使整个城乡经济社会全面、协调、可持续发展。城乡一体化是缩短城乡差距,实现城乡协调发展的重要战略之一。

目前,城乡一体化建设的重点之一为新农村建设。在国土资源部出台的支持社会主义新农村建设的六项措施当中,也把“加强农村用地规划和管理,大力推进节约集约用地”放在了第一位。用地布局优化和集约用地是新一轮规划的重要指导思想,建设用地布局讲求集中集聚,建设用地需求注重内部潜力挖掘。新农村建设内容之一就是将农村居民点向中心村集中,完善农村基础设施,通过集中生产生活建设为农民增收,同时也改善农民生活的环境。因此,城乡一体化建设也充分体现了新一轮规划布局优化、集约利用的指导思想。

综上,土地利用规划与城乡一体化建设之间是一个相互促进的互动关系。土地利用规划的编制与实施可以推进城乡一体化建设,城乡建设又好又快发展则将规划落实到实处。

二、创新新一轮土地利用规划,服务于城乡一体化建设

(一)合理安排城乡建设各项用地指标。在现行土地利用规划中,地方建设用地指标高度集中在城市,以城市为重点层层预留指标,真正落实给农村的指标就寥寥无几、甚至没有。这样,一方面阻碍乃至限制了农村各项非农建设的发展;另一方面也使得部分农户建新住宅用地不足,导致违法乱建现象相对严重。

在新一轮规划修编中可改变原来指标过于向城镇倾斜的局面,考虑在建设用地指标中单列一块指标专项用于新农村建设,切实保障新农村建设的用地需求,特别是农村基础设施用地,即农村的饮水安全、农田水利、乡村道路、能源等基础设施建设以及教育和卫生等公共事业用地,在规划中应予以重点保障。此外,在预留新农村建设用地指标时,应从农村经济社会协调发展、保护耕地、村容整洁、方便生活等方面出发,通过全面了解、仔细盘算,对新农村建设将来用地数量与类型进行科学合理的预测,避免重走铺摊子的老路,以体现节约、集约用地的要求。

(二)引导新农村建设合理有序布局。现行土地利用总体规划或城镇总体规划通常着重考虑城镇规划区范围的用地,而对农村土地的具体利用布局无详细的规划,只有一个概略的规模控制。由于村庄土地规划的缺位,农民往往在老宅附近或自家承包地中选址建房,这也是造成村庄用地盲目无序发展的一个重要原因。

新一轮规划修编可合理安排居民点的数量、布局和规模,改善村庄内部环境,引导村民合理建房,避免村庄的不合理扩张。对于不同类型的村庄改造与建设采用不同的控制手段:(1)对于现有村庄的改造,要在指标上给予适度倾斜,安排一定数量的用地指标保证其顺利实施,布局上要符合镇村布局规划,尽量向中心村庄集中;(2)对于新建设的居民点,要严格控制其规模,布局以集约节约、交通便捷等为原则;(3)对于规模较小的村庄,要考虑划入村镇建设控制区逐步拆并,远期规划复垦为农用地,区内建筑物在拆除前只能维持现状,不得改建和扩建,需要更新时,应集中到村镇建设用地区建设。通过以上因地制宜的村庄规划模式,引导新村镇建设合理布局。

(三)进一步完善土地利用总体规划指导下的各专项规划。土地利用专项规划是建立社会主义新农村建设长效机制的重要组成部分,包括开发整理、复垦整治、保护等许多方面,加强土地开发整理、城乡建设用地增减挂钩等规划,将会更有力地促进社会主义新农村的建设。

在土地开发整理规划方面,要进一步深化土地整理的规模与布局等内容,具体明确农村居民点用地保留与拆旧的范围,确保耕地总量动态平衡目标能够落到实处。

在城乡建设用地增减挂钩规划方面,可以针对各地区位、经济发展水平和农村居民点现状特点的不同相应采用不同的农村建设用地整理模式:(1)靠近镇区的地方,可以采用城镇化模式,即结合农村城镇化进程的推进,选择靠近镇区且有条件的地区对分散的自然村实行整体搬迁,有步骤、有计划地向城镇聚集;(2)远离镇区的僻远区域,可以采用中心村模式,即结合农民新建住宅、拆除旧住宅等需要,使农民逐步搬迁到中心村。通过不同类型的整理模式,使城乡建设用地增减挂钩更具针对性和有效性。

(四)加强与相关规划的衔接,服务于城乡一体化。土地规划在城乡一体化建设推进过程中起着重要的作用,该规划本身也需要与其他一些规划进行“无缝对接”,才能灵活运用,真正发挥其引导作用,妥善处理好城乡发展与用地的问题。一是与主体功能区划相衔接。在用地布局上符合国家发改委提出的优化开发、重点开发、限制开发和禁止开发四类主体功能分区;二是与城镇体系规划相衔接。规划当中建新区应该安排在城镇和村镇规划区范围内,土地利用规划指标分配可有所倾向,确保“两规”中村镇建设规模协调一致,从而有效促地进城乡发展建设;三是镇村布局规划相衔接。对于农村建设用地区的安排要充分考虑镇村布局规划,在空间布局上遵循镇村布局规划的布局要求。同时,在规模上本着实事求是的原则,依据拆迁户数、人口数、土地利用条件、建设强度等,科学合理地确定保留和新建的农村居民点的面积,提高农村居民点用地的集约利用水平。

三、结论

综上所述,新一轮规划修编当中可以积极从城乡一体化建设用地的指标和布局、不同类型规划的引导作用以及不同类型规划之间的衔接进行考虑,尝试新的思路与做法,为真正实现“交通便捷、居住集中、用地集约”的城乡一体化风貌打下良好基础。

(作者单位:1.南京地铁房地产开发分公司;2.无锡市房冠房地产评估交易有限公司)

主要参考文献:

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[2]纪昌品,陈荣清.关于新一轮土地利用总体规划修编相关问题的思考[J].国土资源科技管理,2004.5.

[3]郭熙,赵小敏,孙华生.土地利用总体规划修编思路探讨[J].国土资源,2004.

[4]杨继瑞.城乡一体化:推进路径的战略抉择[J].四川大学学报(哲学社会科学版),2005.4.

[5]王碧峰.城乡一体化问题讨论综述[J].经济理论与经济管理,2004.

[6]于淑娥.和谐社会建设视角下的城乡一体化理论与实践―以山东省青岛市城乡一体化实践为例[J].环域在线,2005.

[7]陈玮.试论城乡用地一体化规划[J].规划管理,2002.12.

第5篇：农村用地规划范文

    第二条  本市市辖区范围内的农村村民使用本集体经济组织农民集体所有的土地建设住宅的，适用本规定。

    第三条  市土地行政主管部门负责本市农村村民住宅建设用地管理工作和本规定的组织实施。

    区土地行政主管部门根据本规定具体负责辖区内的农村村民住宅建设用地管理工作。

    建设、规划、公安等行政主管部门，应当按各自职责协同实施本规定。

    第四条  农村村民建设住宅，应当符合各级土地利用总体规划、各级城市规划和村庄规划。

    第五条  农村村民建设住宅，应当尽量使用原有的宅基地和村内的空闲地，严格控制使用耕地。

    占用耕地建设住宅的，应当按国家和省的有关规定补充耕地。

    第六条  市土地行政主管部门应当会同有关部门，根据全市年度农用地转用计划指标，编制各区农村村民住宅建设用地年度农用地转用计划指标，报市人民政府批准后实施。

    没有农用地转用计划指标或者超过农用地转用计划指标的，不予批准新增建设用地。

    第七条  在市土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内，应当统一规划、统一建设农民公寓式住宅。

    市人民政府根据土地利用总体规划和城市总体规划，以及人均居住面积标准和人口增长率等因素，制定并公布各村的人均居住面积和规划期内建设用地面积总量。

    第八条  在市土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围外、镇土地利用总体规划确定的建设用地规模范围内，农村村民可以户为单位申请使用本集体经济组织所有的土地建设非公寓式住宅，有条件的村推广建设农民公寓式住宅。

    农村村民一户只能拥有一处住宅建设用地。新批准的住宅建设用地面积按如下标准执行：平原地区80平方米以下；丘陵地区120平方米以下；山区150平方米以下。

    前款规定的住宅建设用地面积不含共用配套建设用地面积。

    第九条  具有本村常住农业户口的村民，可以申请使用农村村民住宅建设用地。但有下列情形之一的，不予批准：

    （一）以村民委员会为单位建设公寓式住宅，签订建房协议的农村村民户人均居住面积超过市人民政府规定的所在农村集体经济组织人均居住面积的。

    （二）以户为单位建设非公寓式住宅，农村村民户住宅建设用地面积超过农村村民住宅建设用地面积限额的。

    （三）农村村民出卖、出租、赠与住宅或将住宅用于其他用途后，再申请住宅建设用地的。

    （四）不符合区、镇土地利用总体规划确定的土地用途的。

    （五）占用农用地，超出当年农用地转用计划指标的。

    （六）法律、法规规定不予批准的其他情形。

    第十条  申请建设农民公寓式住宅建设用地应当提供下列资料：

    （一）申请表。

    （二）各申请人户内家庭成员的户口、身份证明。

    （三）各申请人户内家庭成员现居住情况说明。

    （四）村民委员会和各申请人签订的农村村民建房协议。

    （五）经实地测量绘制的用地界址图（比例尺1：500）。

    （六）城市规划行政主管部门核发的《建设用地规划许可证》。

    第十一条  申请建设非公寓式住宅建设用地应当提供下列资料：

    （一）申请表。

    （二）申请人户内家庭成员的户口、身份证明。

    （三）经镇土地管理机构审查的申请人现居住情况说明。

    （四）经实地测量绘制的用地界址图（比例尺1：500）。

    （五）城市规划行政主管部门核发的《建设用地规划许可证》。

    第十二条  建设农民公寓式住宅，以村民委员会为单位，按下列程序统一办理住宅建设用地手续：

    （一）农村村民向所属村民委员会提出建房申请，经村民会议或者农村集体经济组织全体成员会议讨论同意，与村民委员会签定农村村民建房协议。

    （二）村民委员会将各申请户现居住情况及农村村民建房协议送镇土地管理机构审查，报镇人民政府审核。

    （三）经镇人民政府审核同意后，村民委员会向城市规划行政主管部门申请选址，取得选址意见书后，向区土地行政主管部门申请办理用地手续。

    （四）区土地行政主管部门对用地申请进行审查并同意后，统一报送市土地行政主管部门进行建设用地预审，建设用地预审同意后，村民委员会向城市规划行政主管部门申领《建设用地规划许可证》。

    （五）村民委员会持《建设用地规划许可证》向市土地行政主管部门申请办理用地手续。

    （六）建设用地经有批准权的人民政府批准后，由市土地行政、主管部门向村民委员会核发《农村村民住宅建设用地批准书》，并对审批结果予以公告。

    第十三条  农村村民建设非公寓式住宅的，按下列规定办理用地手续：

    （一）申请人向所属村民委员会提出用地申请，经村民会议或者农村集体经济组织全体成员会议讨论同意，由镇土地管理机构对申请人现居住情况进行审查后，报镇人民政府审核。

    （二）申请人依法向城市规划行政主管部门申请《建设用地规划许可证》。

    （三）申请人持《建设用地规划许可证》向镇土地管理机构申请办理用地手续。

    （四）镇土地管理机构逐级上报区、市土地行政主管部门办理用地审查报批手续，经市人民政府批准后，由市土地行政主管部门向申请人核发《农村村民住宅建设用地批准书》，并对审批结果予以公告。

    前款第（四）项规定的用地审查、批准权，市人民政府及其土地行政主管部门可以委托区人民政府及其土地行政主管部门行使。

    第十四条  申请农村村民住宅建设用地，占用农用地或未利用地的，由村民委员会统一提出申请，区土地行政主管部门按照镇土地利用总体规划审查后，报市土地行政主管部门依法办理审批手续。

    第十五条  《农村村民住宅建设用地批准书》自批准之日起两年内有效。

    逾期未报建又不申请延期的，《农村村民住宅建设用地批准书》自行失效。

    第十六条  禁止买卖、出租农村村民住宅建设用地。

    第十七条  农村村民不按照批准的用途使用土地的，由市土地行政主管部门依法撤销《农村村民住宅建设用地批准书》。

    第十八条  农村村民应当在住宅建设竣工验收合格之日起30日内，申请办理房地产权登记。

    第十九条  未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，由市土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

    超出《农村村民住宅建设用地批准书》批准的用地面积，多占的土地以非法占用土地处理。

    第二十条  未经批准或采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，区、镇人民政府、街道办事处、村民委员会应当及时制止，并报市土地行政主管部门依法处理。

    第二十一条  非法买卖或以合建形式变相买卖农村村民住宅建设用地的，按《中华人民共和国土地管理法》第七十三条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十八条的规定处理。

第6篇：农村用地规划范文

关键词：诸城市;城乡土地资源;统筹利用;基本农田;城镇建设用地

Abstract: In view of the present situation of China 's extensive use of land, to the city as an example, through the analysis of present situation of the city land use, find out the city land use existing problems, analysis of land potential, land scale prediction of short and long term, the land resources comprehensive utilization countermeasures, in order to land in China the model provides a reference.

Key words: the city; urban and rural land resources; comprehensive utilization; basic farmland; urban construction land

中图分类号：TU984 文献标识码：文章编号：

1 概述

诸城市地处山东半岛东南部，位于泰沂山脉和胶潍平原交界处，总面积2167.2平方公里；2007年末全市总人口106.33万人。全市下辖9个镇，一个乡，3个街道办事处，1个经济开发区，448个行政村。地理位置优越，区位优势明显，交通十分便利。胶新铁路、青莱高速、206国道以及正在筹建中的潍日高速公路为城市对外交通提供了便利条件。公路交通四通八达，烟汕、泰薛、平日、朱诸、央赣、胶王等六条干线公路穿越市境，与22条市乡公路纵横交错，组成密集的交通网络，以城区为中心呈网状向四周延伸，成为周围地区的枢纽。

2 土地利用现状

2.1土地利用现状

诸城全市土地总面积为2182.7平方公里，占全省土地总面积的0.14％，其中耕地总面积1200平方公里（1799亩），占全市土地总面积的54.97％；建设用地总面积186.72平方公里，占全市总面积的11.69%。市域范围内，河 流水系较为丰富，水域面积约为185.32平方公里，占全市土地总面积的8.49%。市域范围内地势南高北低，南部为起伏较大的低山丘陵地带，中部向北潍、渠两河沿岸，多为波状平原和少部分洼地，中有残丘分布。

2.1.1耕地利用现状

根据相关部门统计，自2001年以来，由于新开垦耕地的面积与被占用耕地的面积不相当，全市耕地总体规模有所波动。被占用耕地大多被用做国家基建、集体基建和农民个人建房，也有部分耕地被改为果园、蔬菜大棚等。由于部分耕地功能被转化，以及人口规模的逐年增加，人均耕地面积总体呈现减少的趋势。

从各镇耕地规模占市域面积比重（图1）方面分析，其中，由于舜王街道、贾悦镇、石桥子镇、林家村镇为典型的农业镇，其耕地面积占市域耕地总面积的10%以上。桃林镇处于市域南部低山丘陵地带，农业土地利用条件较差；辛兴镇主要以工业用地为主；枳沟镇镇域面积相对较小，所以农业用地只占市域总用地面积比重的4%。

从各镇人均占有耕地（图2）方面分析，由于各镇用地条件、土地利用结构、工业化水平等因素的差别，土地资源的分布相对不均衡。贾悦镇、石桥子镇、百尺河镇、辛兴镇、林家村镇，人均耕地面积大于1.7亩/人；另外密州街道、龙都街道、枳沟镇、相州镇、昌城镇、桃林乡、皇华镇人均耕地较少，均不高于1.60亩/人。

2.1.2建设用地利用现状

目前，诸城全市建设用地总面积为186.72平方公里，占市域用地总面积的11.69%，其中城镇建设用地总面积为95.09平方公里，约占市域建设用地总面积的50.93%；农村建设用地总面积为91.63平方公里，约占市域建设用地总面积的49.07%。

（1）中心城区建设用地现状

诸城中心城区现状建设用地面积为4492.58公顷，城市人口29.1万人，人均城市用地154.38/人，中心城区现状人均用地规模较大。另外，人均城镇居住用地面积为56.60/人，那么，人均总体居住用地面积则为115.41/人；现状城市人均工业用地面积为46.99/人；可见现状城市土地利用较为粗放，土地利用率较低。

现状人均居住用地占有量较大，约占城市建设用地的58%，远超过国家规定；现状道路广场占城市用地的比例为4.59%，绿地所占的比例为2.98%；这两类建设用地与国家建设标准还存在一定差距，可见现状城市用地结构欠合理，尚需进一步调整。

（2）建制镇建设用地现状

据资料统计，3个街道办事处驻地、9个镇驻地、1个乡驻地建设总用地规模为42.74平方公里，城镇人均建设用地为204.72/人。根据《镇规划标准》（GB50188-2007）要求，规划镇区人均建设用地面积最大不得超过140/人,建制镇现状建设用地规模总体较大。由于大多城镇居民仍没有摆脱原有的生活方式和生产条件，土地利用集约度不高。

（3）农村分社区建设用地现状

诸城农村现状建设用地总面积为91.63平方公里。目前市域农村人均建设用地面积为162.95/人，根据《山东省村庄建设规划编制技术导则》，规划村建设人均用地面积最大不得超过100/人。现状农村人均建设用地均远远超过相关标准，农村建设用地规模偏大。

现状建设用地特点：

(1)建设用地规模过大，人均建设用地远大于相关标准。

(2)建设用地结构不合理，亟待进一步调整。

(3)城中村和镇驻地村大多仍沿用传统的生产方式和生活模式，土地开发强度低。

(4)城镇企业用地粗放，不少企业存有大量的闲置地，土地利用率较低。

(5)农村存在大量空闲宅基地，而且“一户多宅”的现象也普遍存在，土地利用存在浪费。

(6)农村工业“遍地开花”，土地浪费，污染面广，且不利于发挥产业的规模效应和产业间的分工合作。

2.2土地利用存在的问题

（1）部分耕地被转变为其它用地，人均耕地逐渐减少

为满足经济发展的需要，部分耕地被转化为国有建设用地、集体建设用地、农村住宅用地、林地等；另外，新增耕地面积相对较少，随着人口规模的不断增加，人均耕地不断减少。

（2）耕地分布不均衡，人均占有耕地不平衡

受到水文地质条件的影响，市域南部的城镇耕地占镇域用地的比重较大，北部则较小；由于市域南部人口密度较大，人均占有耕地较少。

（3）耕地经营规模小

大多耕地仍沿用分户经营的传统模式，经营规模小，不利于农业机械化和现代化的推广，不利于“农业增产、农民增收”。

（4）建设用地规模过大，人均建设用地超标

目前市域人均建设用地258.90/人，城镇人均建设用地面积为246.16/人，农村人均建设用地面积为267.53/人，远远超过国家规范和相关标准。

（5）建设用地结构不合理

城乡公共设施、道路广场、基础设施、公共绿地等公共用地占有比例和人均占有量较低，而中心城区工业用地、水域和其它用地规模较大，农村工业用地较大，城乡建设用地结构不合理。

（6）建设用地利用率较低

城中村和驻地村大多仍沿用传统的生产方式和生活模式，城镇企业用地粗放，不少企业存有大量的闲置地，土地利用率较低；农村企业和居民点大部分规模较小，不少农村存在大量空闲宅基地，而且“一户多宅”的现象也普遍存在，土地利用存在浪费。

（7）村镇企业规模较小，分布涣散

农村工业规模较小，“遍地开花”，土地浪费，污染面广，且不利于发挥产业的规模效应和产业间的分工协作。

3 主要用地规模发展预测与土地潜力分析

3.1耕地规模发展预测

随着诸城市城镇化的不断推进和城镇建设区域的不断扩张，农业生产用地将不可避免地被占用。为确保粮食生产安全和社会稳定，保证国家基本农田制度的落实，有必要进一步加强对农用地的管制，严格实行耕地占补平衡政策，任何单位和个人不得随意更改基本农田的土地用途。于此同时，加强农村闲置土地资源的土地整理和部分农村建设用地的复耕，至少保护基本农田和耕地的现有的土地规模不变。结合诸城城镇建设用地的发展和农村用地的需求，至2030年末，甚至更长的时间内，诸城市耕地规模至少保持67.11万亩不变。

3.2建设用地规模发展预测

3.2.1中心城建设用地

诸城中心城区2010年现状建设用地为26.98平方公里，人均建设用地为198.98，考虑诸城市处于工业化初级阶段，对城市用地面积需求量高，中心城区未来发展范围内河湖水域众多，须尽量保留这种自然特色，保护自然生态环境，因此本规划选用的人均建设用地指标近期为150/人，远期为120.0/人。

根据城市人口规模的预测，中心城区近期（2015）人口规模为21万人，远期（2030年）人口规模为35万人。因此，预测城市用地规模如下：规划近期（2015年）建设用地规模为31.5平方公里；规划远期（2030年）建设用地规模为42平方公里。

3.2.2镇区建设用地

诸城各个镇区2010年现状建设用地总面积为15.11平方公里，人均建设用地为234.58，根据《镇规划标准》（GB50188-2007），规划期内，规划指标要求调整到140.0/人以内。考虑各镇产业发展的需要和对农村劳动力的吸纳，对用地面积需求量高，因此本规划选用的远期人均建设用地指标为140.0/人。另外，考虑到近期大部分镇的经济仍处于较低水平，各类建设用地整改的难度较大，近期人均建设用地指标取200.0/人。

根据人口规模的预测，各个镇区近期（2015）人口总规模为8万人，远期（2030年）人口总规模为14万人。因此，预测镇区用地总规模如下：规划近期（2015年）建设用地规模为16平方公里；规划远期（2030年）建设用地规模为19.6平方公里。

3.2.3农村建设用地

诸城村庄2007年现状建设用地总面积为85.02平方公里，人均建设用地为288.02/人，根据《山东省村庄建设规划编制技术导则》，规划期内，规划指标要求调整到100.0/人以内。考虑农村生产方式、生活方式和生产条件的需求，以及城乡统筹发展过程中农村各类设施建设的需要，农村建设用地面积需求量较大，因此本规划选用的远期人均建设用地指标为150.0/人。另外，考虑到近期农村经济条件有限，农村居民受传统思想影响较深，村庄合并与新农村社区建设比较困难，近期人均建设用地指标取240.0/人。

根据人口规模的预测，农村近期（2015）人口规模为24万人，远期（2030年）人口规模为16万人。因此，预测农村用地总规模如下：规划近期（2015年）建设用地规模为57.6平方公里；规划远期（2030年）建设用地规模为24平方公里。

3.3土地潜力分析

根据建设用地占补平衡计算，诸城中心城区现状建设用地为26.98 k，到2030年，中心城区建设用地将增加到42 k，净增加15.02 k；建制镇现状建设用地为15.11 k，到2030年，建制镇建设用地为19.6 k，建设用地净增加4.49 k；农村现状建设用地为85.02 k，到2030年，农村建设用地为24 k，建设用地净减少61.02 k。通过土地整理，到2030年，全市可节省建设用地41.51 k。（表1）

按照优化配置土地资源、提高土地产出率的原则，节省的这类土地可以发展旅游、高效农业（反季节蔬菜、花卉、瓜果等），部分用地也可以建设必要的基础设施或者转化为耕地、林地等。

表1 建设用地占补平衡表

4土地资源统筹利用对策

（1）科学布局，优化配置土地资源

按照近远期用地规模的预测结果，对土地资源进行系统的统筹管理，科学布局，优化配置土地资源。

（2）统筹城乡建设用地，确保耕地占补平衡

依据城乡统筹发展战略和诸城土地利用现状，调控土地供应分配，防止建设用地供给空间配置的结构失衡。控制农村居民点的建设规模，保护耕地，通过土地开发、整理、复垦等手段使市域耕地占补平衡。如果能够有效统筹城乡建设用地资源，将农村建设用地减少与城镇建设用地增加相挂钩，到规划期末，诸城市理论上完全可以实现耕地占补平衡。

（3）统筹农业用地，保护基本农田的数量和质量

按照国务院1994年颁发的《基本农田保护条例》，结合诸城市的现状条件，统筹农业用地，保证基本农田的数量和质量，尽量少占普通农田，实现占补平衡。

（4）统筹耕地与基本农田利用，提高土地产出率

进一步提倡农业产业化，提高农业的机械和各种科技产品的利用率，改进耕地的基础设施，统筹耕地与基本农田利用，提高土地产出率。

（5）统筹城镇建设用地分配，保证城镇协调发展

针对诸城市现状城镇建设用地明显偏大和各类用地失衡的的问题，完善土地的监管机制，合理分配建设用地的规模，提高土地开发强度，统筹城镇建设用地分配，保证城镇协调发展。

（6）统筹各类建设用地，调整用地结构，提高土地利用率

按照资源节约、环境友好的要求，紧紧抓住山东半岛蓝色经济区开发机遇，实施工业强市战略，积极调整经济结构，加快先进制造业、现代农业和现代服务业发展，统筹各类建设用地，调整用地结构，提高土地利用率，把诸城建设成为山东半岛蓝色经济先行示范区。

（7）完善土地管理体制

按照城乡统筹发展要求，实施城乡综合配套改革，改革政府管理体制，实行扩权强镇，强化以城带乡和以工促农，加大公共资源向农村配置的力度，推进城乡一体化协调发展。以构建城乡一体化发展的新格局为目标，创新土地利用、社会保障、城乡管理、公共投入的体制机制，实现城乡经济社会全面科学可持续发展。

参考文献：

[1] 同济大学. 《城市规划原理(第4版)》[M].中国建筑工业出版社，2010.

[2] 诸城市村镇体系规划（2009-2020）

第7篇：农村用地规划范文

关键词：城乡建设用地；增减挂钩；过程异化

中图分类号：F320.2 文献标识码：A 文章编号：1003—0751（2013）01—0039—04

城乡建设用地增减挂钩是指农村集体建设用地减少跟城市建设用地增加挂钩，依据土地利用总体规划，将若干拟复垦为耕地（或农用地）的农村建设用地地块（拆旧区）和拟用于城镇建设、农民居住区建设的地块（新建区），共同组成建新拆旧项目区，通过农村建设用地的建新拆旧和土地复垦，最终实现建新拆旧项目区内建设用地总量不增加，耕地面积不减少，用地布局更加合理，集约化水平大幅度提高的土地整理工作。作为国土资源部出台的一项重大战略决策，城乡建设用地增减挂钩进一步盘活了利用农村存量建设用地，提高了土地利用效率，缓解了城乡用地供需矛盾，受到各地的普遍欢迎。然而，在具体实施过程中，某些地方“增减挂钩”发生异化，出现了一些新情况、新问题，必须引起高度重视。

一、城乡建设用地增减挂钩政策的实施及成效

近年来，为加强耕地保护，国家出台耕地占补平衡办法，要求各地要严格按照建设项目占地的数量，进行耕地占补平衡，补充的耕地要在数量和质量上与原有耕地相当，并要求县级以上国土资源管理部门按照“占多少，垦多少”的原则，对依法批准占用耕地的非农业建设用地补充耕地方案的落实情况进行检查核实。2004年国务院出台了城乡建设用地增减挂钩政策，支持农村建设用地整理，城镇建设用地增加要与农村建设用地减少相挂钩，最终达到既盘活农村存量建设用地，缓解城市建设用地扩张对农用地的压力，又实现增加耕地数量、提升耕地质量的目的，其本质是“占补平衡”的创新。2006年国土部开始在全国五省市开展试点，2008年又增列19省市为试点。试点政策的出台在全社会产生了广泛的影响，在政策的不断完善与创新下，拓宽了建设用地空间，保护了耕地，提高了耕地质量。

各地在试点过程中，因地制宜，探索了不同的增减挂钩模式。从实施主体来看，主要有政府主导、市场主导和农村集体自主运作等类型。所谓政府主导，主要指由政府统筹管理和组织，负责项目立项选址、规划编制、方案设计、资金筹措、工程督办和项目区验收等。项目实施企业作为具体的执行单位，负责拆旧区农民安置和新建区工程。所谓市场主导，是指政府通过提供优惠政策，运用市场机制来引导企业参与项目实施，企业通过投资、拆旧和安置，获得项目用地， 政府在这个过程中只是监督、引导、协调和服务。农村集体自主型运作，指新区建设和旧地复垦都由农村集体组织依据政策自行控制的模式。政府主导型是目前全国各地比较普遍的模式，市场主导型也有一定比例，农村集体自主型运作的情况相对比例较少，一般对农村集体的经济实力要求较高，同时村民要充分了解政策，对改善居住环境具有较强的意愿。从具体的实施方法上看，又有四种：第一，就地城镇化。主要是经济发展较好的城市或县城郊区，其主要做法是将城市建设和农村建设统筹规划，通过增减挂钩政策将农村居民点整理后，周转出的指标全部用于城镇建设，而原拆旧区转化为城市社区，农村居民相应转变为城市居民。第二，场镇扩展。实施范围在小场镇及周围的农村，主要做法就是引导场镇附近农民向场镇集中，通过整理农村居民点的建设用地指标，用于场镇建设，壮大地方小城镇规模，并引导农村剩余劳动力从事二三产业。第三，拆村并村。将几个居民点分散、居住条件不好的村落整合，通过规划选址，加强基础设施建设，将几个村落的居民合并到相对集中的一处或几处居住。第四，整村搬迁。主要指在一些自然条件恶劣的山区和地质灾害易发区，通过增减挂钩将所有农村居民点进行复耕，选择地理条件较好的新区重新规划建设，节约的用地指标用于发展城镇建设。

城乡建设用地增减挂钩政策在执行中取得了以下较好成效。

1.缓解了城市供地紧张的矛盾。当前国家对各地城市发展中年度用地指标有严格的规定，导致各地在推进工业化、城镇化过程中存在用地瓶颈制约。城乡建设用地增减挂钩，在满足大的耕地占补平衡的目标下，将挂钩的指标用于城镇建设，既不占用地年度指标，也不占用规划期内建设用地规模指标，有效缓解了城镇建设用地指标的压力，为推动新型工业化、新型城镇化提供了用地支持。

2.推动了统筹城乡发展。长期来，我国大多数农民习惯于自然院落形式分散居住，村庄建设大部分是以农民自主建设为主，由于未经过科学规划指导，村庄布局不合理，制约了农村的发展。通过增减挂钩，整体规划，推进田、水、路、林、村综合整治，改善了农民生产、生活水平，提高了农业生产能力，有效解决了耕地保护和节约用地“缺动力”、农业发展和农民增收“缺渠道”、新农村建设“缺资金”、城乡统筹“缺抓手”的问题，有效地推动了农民向城镇和新村集中、土地向适度规模经营集中，有力促进了城乡统筹发展。

3.促进了集约节约用地。通过增减挂钩，有效整合农村居民点用地，对原有散乱、废弃和闲置的农村建设用地进行整治，农村居民点“小、散、乱”现象有所改善，形成集聚效应和规模效应。共用设施建设，降低了人均用地标准，节约了大量土地，同时通过建设标准化的田间地块，整体改善土地质量，促进土地利用的有序化、合理化、科学化，提高了土地利用效率。根据全国已试验的增减挂钩试点调查，旧村庄整治后一般节地在50%左右。刘彦随等通过高分遥感影像调查，认为全国64万个行政村330万个自然村通过综合整治，近期增地潜力可达757.89万公顷，约合1.14亿亩，而若能保障转移进城人口全面小康住房用地需求，并实现快速城镇化发展后农村人口、产业、用地相对集中，我国农村综合整治远期增地可达992.16万公顷，约合1.49亿亩。

4.撬动了农村土地管理制度改革。众做周知，我国实现最严格的土地管理制度。受农村土地及集体经济组织等方面法律法规的限制，农村土地所有权人主体的问题、运行管理问题、权益保障问题缺乏具体的政策办法，农村土地使用和管理制度改革的深度和广度不足，农村集体建设用地尚不能充分实现合理的市场化价值，市场化流转还存在一定的障碍。而增减挂钩则通过合法途径对土地权属进行调整，对建设用地进行流转，对耕地保护提出措施，对农民权益进行保障，对低效使用土地进行整治，成为推动土地资源向土地资产、土地资本转变的一个重要抓手，成为撬动农村土地管理制度改革的一个“导火索”，对促进土地要素在城乡之间合理流动，提升农村土地资产的价值，让边远农村共享城市改革发展取得的成果具有重要的意义；对下一步探索建立耕地保护补偿制度、完善耕地占补平衡政策、推进征地制度改革、推进农村产权抵押贷款等有重大促进和导向作用。

二、综合评估滞后使“挂钩”实施面临异化风险

作为一项解决工业用地、城市发展用地供需矛盾的工具性措施，城乡建设用地增减挂钩政策从开始试点就受到各地的普遍欢迎，同时由于对增减挂钩的具体评估缺乏统一规定和实施细则，导致部分地方在“挂钩”过程中前期调查评估不够，中期监管不力，后期验收不规范，从而使“挂钩”效果出现偏离耕地占补平衡目标的风险。

1.重前期申报不重中后期评估验收，耕地占补平衡运行面临异化风险。按照国土资源部《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》（国土资发[2008]138号）文件的要求，城乡建设用地增减挂钩项目要严格按照前期调查评估、中期监督管理、后期验收评估等环节实施，要重视征求农民集体和农户意见，对涉及权属调整的集体土地使用权及土地承包经营权进行摸底调查，编制《土地权属调整初步方案》，并委托有资质的专业评估机构对建设用地整理项目进行技术审查，出具技术审查报告。要求加强监管，整治项目自立项批复之日起时必须完成复垦整理工作。项目实施后要进行严格的数量、质量评估验收。而目前部分地方增减挂钩的实际运行中，耕地占补平衡存在被异化的可能。主要有几种情况：一是“实占虚补”风险。有些地方只注重“占”，不注重“补”。新区建设工作热心，拆旧区复垦工作滞后，难以按规定时间归还台账，导致被占良田已经成为城市建设用地，而补充或新增耕地却迟迟得不到落实。二是“实优虚劣”风险。一般而言，城市周边土地相对平缓、肥沃，水源、地质条件较好，而偏远农村地区可能位于高原山区或土质较差的丘陵山地，同时又是原有宅基地、砖瓦厂或其他建设用地，复垦成为与城市周边耕地质量一样的良田相对较难，在耕地质量上有可能形成用质量较差的替换质量较好的风险。三是农地“非农化”风险。由于土地整理成本相对较高，而纯粹的农业生产缺乏比较优势，不少地方土地整理以后，不是用来进行农业生产，而是进行一些“非农化”的经营牟取更大的经济效益。四是耕地“非粮化”风险。在各地的土地整理以后，即使仍然从事农业生产的，也有不少地方更倾向于种植花木、蔬菜等经济作物，而不是单纯的生产经济效益相对较差的粮食。

2.补偿标准不一和新村建设规划缺少评估使农民增收、农村建设面临风险。城乡建设用地增减挂钩政策实施的初衷是解决城乡合理用地问题，同时也是推进和落实以城带乡、以工促农战略的一条有效路径，可以通过建设用地指标的流转将城市发展成果转移到农村，使城市资金通过一定的方式支持农村建设。但在实施过程中，存在四方主体，即政府、企业、农村集体组织和农民。国家有关部门在房屋拆迁和建设用地复垦为耕地上并没有出台具体的收益分配标准，有些地方工作做得好的，农民不需花费太多就可以搬到新区或新村。而也有少数地方将增减挂钩的补偿标准参照传统征地补偿，据国家有关资料统计，被征土地征用费的收益分配比例，地方政府占20%—30%，企业占40%—50%，村级组织占25%—30%，农民仅占5%—10%，造成农民利益受损。另一方面，新区或新村建设规划评估不足，导致新建集中区在具体使用时，不符合农民生产生活习惯，造成较大生活成本。如有些地方只是考虑让农民集中居住，但却未考虑农民饲养牲畜的习惯，新建区未规划牲畜饲养空间，导致新区建成后农民入住率低。也有的地方不考虑文化风俗习惯，导致新区建成后，原有村落长久形成的历史非物质文化丢失或遭到破坏。

3.挂钩项目与相关规划缺少衔接评估使农村用地面临结构失衡风险。规划编制质量不高，规划滞后，规划意识不强，是长期以来我国农村发展和建设无序的症结之一。开展农村土地综合整治和城乡建设用地增减挂钩，就是要变无序为有序，提高农村用地的质量和效率。因此，城乡建设用地增减挂钩的前期申报工作必须强调统筹规划，即以科学规划为引导，严格按照土地使用规划，通过典型示范，推动农村土地综合整治工作有序进行。而在具体操作过程中，一些地方为了尽快解决城镇建设用地指标紧缺的压力，在增减挂钩项目选址上只顾眼前，不顾长远，随意划地，导致挂钩规划与土地利用总体规划不衔接，与城乡规划不协调，对农用地、建设用地和未利用地三大一级类用地的结构缺乏科学规范的引导和控制，使三类用地在数量、质量和空间秩序的组合方面面临错位、失衡的危险，难以实现促进社会主义新农村建设、统筹城乡综合配套改革、建立新型城乡形态的战略目标，各种争地矛盾很难得到有效解决。

4.置换土地质量缺少评估使国家粮食安全面临风险。保障国家粮食安全是城乡建设用地增减挂钩政策的根本要求，是国家规定18亿亩耕地红线的政策本底。目前各地在增减挂钩后，对新补充耕地的质量评估还需要更加严格，形成更为完备的标准。尽管表面上通过增减挂钩，一些地方在耕地总量上保持大体平衡，但实际上新复垦的耕地要形成较好的生产力，还需要多年的精心培育。各地挂钩过程中存在劣地换良田现象，补充耕地的质量与被占用耕地的质量之间存在较大的差距，实际上是耕地在减少，与耕地占补平衡战略“使存量耕地产出能力总量不下降”的初衷不符合。表面上耕地面积没有减少，但实际上粮食产量下降，这种情况一旦成为普遍现象将严重影响国家粮食安全。

三、科学实施增减挂钩政策的对策建议

1.坚持统筹规划，健全完善项目规划管理体制机制。政府应当本着公平、公正的原则，根据地方城市发展需求水平、城市土地利用绩效水平、城市的战略地位等重要因素确定每年进行城乡建设用地挂钩的总量。按照统筹规划的要求，把拆旧区和新建区作为一个整体放到区域经济发展大局中进行科学定位，统筹考虑市县域城乡空间、产业布局和农田、生态保护，形成城镇和村庄相互衔接、架构合理的城乡形态。要分区域明确产业结构、人口密度、复垦耕地标准、环境保护等要求，建立统筹产业发展、新区建设、生态环境建设和文化保护等的综合规划评估体系。强化项目规划的实施与监督，规划编制、审查和监督要适当分离，以便规划严格执行。

2.创新农村产权制度，推动农村建设用地优化配置。明晰农村产权关系和权能，建立“归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅”的现代农村产权制度。全面开展农村集体土地所有权、集体建设用地使用权、宅基地使用权和农村房屋产权确权登记颁证，这是开展农村土地综合整治、城乡建设用地增减挂钩的基础。要在技术方面对确权工作进行规范，坚持实测确权，在管理上加强指导和监督，建立健全农村产权维护和纠纷调处机制。完善农村宅基地管理制度，控制宅基地房屋建设强度，探索建立宅基地有偿使用、有偿退出机制和农村房屋产权流转、交易、处置机制。

3.建立科学合理的补偿标准和责任评估体系。在严格执行规划的前提下，逐步提高农民在土地非农化和增减挂钩过程产生的增值收益中的分配比例。明晰建设用地作为一种商品的价值构成要素，在补偿标准方面要综合考虑区位、自然生产力、开发成本、机会成本、复垦成本、预期收益、社会保障价值因素等。建立专业、权威的评估机构，科学估算土地价值的合理区间，将其作为监督土地交易市场正常运行的依据。明确土地使用权交易各方的责任与义务，作为土地转换之后续工作的考评与监督依据。

4.建立项目区招投标和规范化管理机制。在项目区挂钩实施过程中，严格依据条件实行项目区招投标管理。如在增减挂钩试点中对土地复垦整理可以采取项目法人制、公告制、合同制、招投标制、监理制、财务请拨款制和报账提款制等。严格控制周转指标规模，规范管理，不得违反规划扩大试点范围，避免借农村土地整理过快扩张城镇建设用地的规模。在实施耕地总量动态平衡的过程中，既要注重耕地的数量不减少，又要保证整理后耕地的质量不降低，要做好耕地质量评估检查。

实施城乡建设用地增减挂钩政策，推动建立城乡统一的建设用地市场，促进城乡建设用地的双向互动和协调运行，对缓解当前我国经济发展速度与耕地保护之间的矛盾具有紧迫性和现实性。而如果不重视“挂钩”过程中的综合评估和管理，则一项好的政策也会异化为侵害农民权益、造成国家粮食安全的隐患。因此，探索制度创新，完善体制机制设计，对进一步科学实施增减挂钩政策、促进城乡一体化发展具有重要意义。

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参考文献

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[2]张兴武.试析农村宅基地问题[J].科技信息，2008，（7）：323.

[3]刘洪添.城乡建设用地增减挂钩试点政策存在的问题及解决措施[J].理论界，2011，（5）：36.

[4]国务院办公厅，关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知[Z].明电〔2004〕20号.

[5]国土资源部.耕地占补平衡考核办法[Z].国土资源部令第33号.

[6]国务院.关于深化改革严格土地管理的决定[Z].国发〔2004〕28号.

[7]国土资源部.关于天津等五省（市）城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩第一批试点的批复[Z]，国土资[2006]269号.

[8]崔岩.对城乡建设用地增减挂钩的一点思考[J].国土资源情报，2011，（5）：2.

[9]李昌平.土地“增减挂钩”与农民“集中居住”是大势所趋[J].商务周刊，2011，（5）：24.

第8篇：农村用地规划范文

关键词：花溪区挂钩潜力测算

中图分类号： DF454 文献标识码： A 文章编号：

城乡建设用地增减挂钩作为土地流转的一种新型模式，是指依据土地利用总体规划，将拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块（即拆旧地块）和拟用于城镇建设的地块（即建新地块）等面积共同组成建新拆旧项目区，通过建新拆旧和土地整理复垦等措施，在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上，最终实现增加耕地有效面积，提高耕地质量，节约集约利用建设用地，城乡用地布局更合理的目标。

1、 项目区概况

花溪区位于贵州高原中部，地处贵阳市南部，东经106°27´～106°52´，北纬26°11´～26°43´之间。东与黔南州的龙里县接壤，南与黔南州的长顺、惠水县相邻，北临南明、乌当、小河三区，西毗清镇市和安顺市的平坝县。土地总面积90119公顷，辖3个街道、2个镇8个乡。全区总人口32.41万人，少数民族人口115924人，占34.38％，有汉、苗、布依等38个民族。

2、居民点整理潜力

2.1 农村居民点用地情况分析

近年来花溪区农村居民点用地浪费土地现象严重，用地效益低。由于传统观念，农村居民随意布置住宅的位置、形状、朝向等，多数人存在着宽打宽用、建新不退旧的思想，致使住宅不断外延，而旧宅基地又未能充分利用，从而造成建设用地浪费，加之用地的建筑密度低，用地不合理直接导致了单位用地效益低，

集聚规模不明显。

表2-1 农村居民点人均建设用地指标

现状人均建设用地水平(m2/人) 允许采用的规划指标 允许调整幅度(m2/人)

指标级别 规划人均建设用地指标(m2/人)

数据来源：《村镇建设用地规划标准(GBS0188―2007)》

土地利用变更调查显示2005年花溪区人均农村居民点面积是98.04平方米，属于《村镇建设用地规划标准(GB50188-2007)》中的指标级别Ⅲ，在国家标准以内，由于花溪区下辖14个乡镇，其自然地理条件和社会经济条件差别较大，各地人均农村居民点用地水平分布非常不均衡，其中，党武乡、燕楼乡、马铃乡的人均农村居民点面积最大，分别为113.27平方米、105.52平方米和106.70平方米，农村建设用地的粗放利用较为严重，制约着土地资源经济效益的最大化；三个办事处、久安乡、石板镇农村居民点所占用的土地相对较为集约，其人均面积分别为64.83平方米、61.22平方米和55.92平方米。从以上总体分析可以看出：花溪区各个乡镇的人均农村居民点面积都较大，整个花溪区农村居民点整理潜力巨大。

2.2农村居民点整理潜力分析

2.2.1理论潜力

农村居民点用地整理潜力的计算方法通常有以下几种：①人均居民点用地标准预测法：即根据现状居民点面积与设定人均居民点用地标准下居民点应有面积之差值来确定整理潜力[1]；②户均居民点用地标准预测法:其计算方式与人均居民点用地标准预测法相同，都是用现状面积减去标准规划下的面积，只是将人均居民点面积更换为户均居民点用地面积[2]；③土地闲置率预测法:其原理是利用样本闲置率来计算整个农村居民点整理区的整理潜力[3]；④综合权重预测法：是指结合项目区实际情况，将前面几种方法的预测值赋予一定的权重，然后加权重算出一个综合的整理潜力[4]。

本文选取人均农村居民点用地标准预测法，根据《村镇建设用地规划标准(GB50188-2007)》(表2-1)和花溪区的农业人口现状按人均规划用地标准来测算花溪区的农村居民点整理潜力，其结果具有一定的理论意义。同时，还可以从理论上反应出花溪区农村居民点的整理潜力大小。

经计算分析，2005年花溪区农村人口21.74万人，农村居民点面积2130.93公顷，人均面积98.04平方米，在国家标准以内，但各地人均用地水平分布非常不均衡，高的达到113.27平方米，低的不足60平方米。根据花溪区土地利用现状和社会经济发展的土地需求情况以及节约集约利用土地的原则，现状人均农村居民点用地大于90平方米，全部调整到90平方米以内。从乡村可持续发展来看，是符合花溪区实际情况的，具有社会可接受性和经济可行性。按90平方米的标准来计算，可以得出花溪区农村居民点的整理潜力为1960.22公顷。

2.2.2规划期末整理潜力

根据《村镇建设用地规划标准(GB50188―2007)》，在贯彻执行严格保护耕地，严格控制建设用地总规模政策的基础上，坚持节约集约利用土地，采用人均定额指标法，结合花溪区的实际情况，用高、中、低三种方案预测出花溪区2015年和2020年的农村居民点用地规模，再用现状面积减去预测面积即可得出各个年份的整理潜力。最后，求取算术平均值就可得到花溪区2015年和2020年的农村居民点整理潜力，它们分别是560.84公顷和454.64公顷(表2-2)。

表2-22015年和2020年花溪区农村居民点整理潜力表

由于花溪区各乡镇的社会、经济、自然条件不同，其整理潜力也各有差别，可以大体分为三级潜力整理区，其中Ⅰ级潜力区包括夹湖潮乡、马铃乡和高坡乡，农村居民点应整理面积占现状农村居民点面积大于50％，Ⅱ级潜力整理区包括青岩镇、麦坪乡、燕楼乡，Ⅲ级整理区包括三个办事处、石板镇、孟关乡、党武乡、久安乡和黔陶乡。

2.3农村居民点挂钩整理供给潜力

农村居民点整理是一项长期的、系统的、需要认真规划并按期逐步完成的工程，因此现状整理潜力不是在一朝一夕间就能完成的[5]。随着社会经济发展、人口增加、城镇化的推进，现状潜力必然也会随之发生变化。因此，根据规划目标年的农村人口数量和人均用地标准测算的农村居民点整理潜力，逐年进行分阶段、有步骤、按计划的整理，配以恰当的措施，配套的经济、行政手段，应该可以整理出相当数量的农村居民点用地[6]。

从近5年来看，花溪区总共整理农村居民点21.96公顷，增加耕地14.45公顷，新增耕地率达到65.80％。根据花溪区社会经济发展情况、农村居民点用地现状、农村居民点整理现状以及政府严格保持耕地总量动态平衡的力度，综合确定规划期内花溪区农村居民点整理新增耕地系数为65％。因此，按照高、中、低三种方案可计算得规划目标年期末花溪区农村居民点可整理为耕地的潜力分别为：2015年294.38公顷、364.55公顷和434.71公顷，2020年221.51公顷、295.52公顷和369.52公顷，因为每一个规划目标年期都有一个农村居民点整理复垦为耕地的指标，所以这些面积不是农村居民点挂钩整理供给潜力，把这个指标在扣除后才可以作为农村居民点挂钩整理供给潜力。根据花溪区土地整理规划(2011-2015)的规划内容可知，2010-2015年花溪区农村居民点整理增加耕地目标是18.65公顷，2016-2020年的整理增加耕地目标是12.88公顷。

根据上述分析，可以得出公式：

农村居民点挂钩整理潜力=农村居民点整理潜力(扣除建新区)X整理新增耕地系数一规划农村居民点整理增加耕地指标

因此，根据高、中、低三种方案可以测算出花溪区农村居民点挂钩整理潜力为2010-2015年分别为139.86公顷、196.29公顷和234.08公顷，2016-2020年分别为106.40公顷、159.12公顷和198.97公顷。

3、 促进城乡建设用地增减挂钩的政策建议

3.1“挂钩”实施的原则

3.1.1注重整理质量与指标挂钩的原则

土地复垦整理过程中，要确保“耕地总量动态平衡”，这个“动态平衡”不仅要求耕地总体数量的平衡，更要求整理后形成耕地的质量与建设要占用的土地质量相当或更好，杜绝只注重数量平衡而忽略了质量相当和“占好地、补劣地”的现象。要按相关法律法规实施土地验收，复垦整理出的土地，只能在验收合格后，才可以与建设用地周转指标相挂钩[7]。

3.1.2尊重农民意愿、保障农民权益原则

各地在实施挂钩工作时，应该按照土地利用总体规划的要求以及相关法律法规的规定，允许相关集体和农民享受知情权和参与权。从规划到实施，项目的每一个步骤都应该实行听证论证，充分吸取当地农民和社会各界的意见，从实际出发，科学的筛选合理可用的意见并反映到项目的具体实施上，充分尊重当地土地所有权人的意愿，切实维护农民经济组织和其他相关单位的合法权益。

3.1.3“谁整理，谁受益”原则

为了挂钩指标周转方便，一个项目区基本是在一个行政区划内。原则上项目区实施的增减挂钩指标满足当地项目的使用。

3.2“挂钩”实施的措施

3.2.1. 组织管理

（1）成立组织管理工作组

为加强贵阳市花溪区城乡建设用地增减挂钩项目的实施工作的领导，确保试点项目报批和实施顺利开展， 花溪区明确单位负责人为成员的土地增减挂钩试点项目实施工作领导小组，负责全区城乡建设用地增减挂钩试点工作的组织领导和实施工作，保障挂钩项目工作的顺利进行。

（2）制订具体工作方案

项目规划经批准后，贵阳市花溪区将按“定人、定责、定时间、定进度”原则，制订试点实施工作的具体实施方案，确保试点项目顺利实施。

（3）加强监督检查

实施规划项目区的主管职能部门是贵阳市花溪区国土资源局，贵阳市花溪区国土资源局要密切配合相关单位和各乡镇办事处，切实抓好项目区城乡建设用地增减挂钩试点工作，要加强项目管理，依法开展试点项目实施工作，切实维护群众的合法权益，严格资金的审批、使用，并及时公开、公示，资金使用情况，接受社会监督；区纪检、监察、审计、财政等相关部门，要加强对试点项目实施工作的监管力度，对试点实施工作进行全程监督。

3.2.2保障措施

（1）政策保障

认真贯彻落实国家和国土部门对农村建设用地整理的相关配套政策，挂钩试点项目区内涉及的建设用地调整、互换和使用，统一纳入项目区，按项目区整体审批；项目区内建新留用地块的土地收益，可用于项目区内土地复垦工作；县政府加大挂钩区域内农村建设用地整理的资金投入，从土地出让金、新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费中拿出部分支持挂钩项目的实施。这些政策措施的实施，为开展农村建设用地整理提供了政策和资金保障。

（2）制度保障

项目区规划批准后，建立健全各项规章制度。一是建立项目整理区督导检查和验收制度，对批准实施的项目进行督导检查，发现问题及时解决，确保项目如期完成，对竣工项目及时组织验收；二是材料申报制度，对建设项目用地材料严格把关，及时办理相关手续，加强竣工项目验收材料的上报工作，确保挂钩工作严格管理，规范操作，做到集约节约利用土地；三是建立台账制度，对批准的周转指标、验收合格的新增耕地及办理用地手续的建设项目建立台账，及时核减相关指标，保证建设用地总量不增加，耕地面积不减少，建设用地指标不超过。

（ 3）资金保障

花溪区建立增减挂钩试点项目专项资金，专户管理，保证专款专用，建立健全和规范的财务管理制度按工程进度监督项目资金使用，严格加强财务收支管理。

参考文献：

[1]丁学智．赵亚伟.规范土地开发整理工作实现耕地息量动态平衡(J]。科技情报开发与经济，200l，ll(1)；5-6。

[2]胡道儒．开展农村宅基地整理时实现耕地总量动态平衡的有力保障[J]．国土经济，1994(4)：34-35．

[3]贾玫.内涵挖潜。退宅还田―-浅析吉林省农村居民点土地整理潜力[J]．中国土地，1999(6)：2-3．

第9篇：农村用地规划范文

一、土地整理

（一）土地整理的概念

土地整理是在一定区域内，按照土地利用规划和城市规划所确定的目标和用途，采取行政、经济、法律和工程技术手段，对土地利用状况进行综合整治、调整改造，以提高土地利用率和产出率，改善生产、生活条件和生态环境的过程。土地整理的主要内容：调整农用地结构，平整土地，改良土壤，道路、沟渠、林网等综合建设；归并农村居民点、乡镇与村办企业等；复垦自然灾害损毁的废弃土地；改善生态环境，维护生态平衡；划地定界，确定权属。

（二）土地整理的分类

土地整理通常分为农用地整理和建设用地整理。我国现阶段土地整理以农用地整理为主，重点放在农村地区。农用地整理是指在耕作区内进行地块合并、农田平整、兴修水利、调整道路等，并结合农田基本建设进行的整理；建设用地整理是以提高土地集约利用为主要目的，采取一定措施和手段，对利用率不高的建设用地进行综合整理。建设用地整理包括村镇建设用地整理、城镇用地整理、独立工矿用地整理、基础设施用地整理。村镇用地整理包括村镇的撤并、撤迁和就地改扩建。

二、农村居民点

（一）农村居民点的概念

农村居民点是指农村人口聚居的场所。一般可分为农村集镇、中心村和基层村。该篇论文主要针对中心村和一般村庄进行讨论。

（二）农村居民点的现状

随着农村经济快速发展，农民收入的增加，人们为改变生活环境、提高生活质量，大肆修建住宅。加之规划和管理的滞后，建设用地粗放式外延扩张，大量占用了耕地。不少空地和老宅基地得不到有效利用，形成了“空心村”。

据每年的变更调查数据显示，2011年，农村居民点的用地为7077.84公顷，2012年，农村居民点的用地为7275.15公顷，一年内农村居民点用地增加约200公顷，速度惊人。

经过对农村居民点的现状的调查分析，普遍存在以下问题：

农村居民点用地占地规模大，人均占地面积大，“空心村”现象普遍；由于缺少村庄规划，布局散乱，建筑物杂乱无章，容积率较低；农村居民点扩张无序。

（三）农村居民点整理的意义

一是农村居民点整理有助于增加耕地，实现耕地总量动态平衡。由于“空心村”现象导致农村居民点土地大量闲置，加之农村居民点存在的其他问题，通过对农村居民点就宅基地复垦来补充耕地，实现耕地总量动态平衡。

二是农村居民点整理有助于实现农村土地的集约利用。虽然政策要求一户一宅，但是农村普遍存在一户多宅现象，同时农村居民点较为分散，导致大量土地闲置，利用率极其低下。开展农村居民点整理，加强农村居民点用地集中，复垦整理后的宅基地，可以恢复耕地，实现农村土地的集约经营。

三是农村居民点整理有助于改善农村生产、生活和环境条件。

通过把农村居民点整理纳入土地利用总体规划及村镇规划体系，按照生产区和生活区规划，可以美化环境，提高农民的生产和生活质量。

（四）农村居民点整理的措施

一是建立多元投资机构，筹集专项资金，并做好长期进行的计划。资金是否落实，是农村居民点土地整理能否顺利实施的关键。由于农村居民点土地整理是一项投资较大的基础工程，为保证顺利实施，建议建立多元投资模式，从国家土地税收，集体经济组织及农民个人等渠道筹集专项资金。

二是做好宣传工作。加强宣传力度，更新农民观念，通过多种渠道对村民进行教育，让广大村民充分认识到要解决这种日益严峻的人地矛盾，只能靠节约用地，提高土地利用率；让村民把农村居民点的土地整理当成自己的事来办，才能保证工作的顺利进行。

三是搞好农村居民点规划。搞好村庄规划是进行农村居民点整理的很重要。村庄规划既要符合农村现代化的要求，又要结合农村实际，方便村民的生产和生活。我县在做新一轮土地利用总体规划修编的过程中，采取的合村庄合并的模式，充分考虑搬迁村民的乡土情结，同时进行小范围的权属调整，保证每个村民均在本村土地上居住生活。在确保村民生活环境提高的基础上，还能逐步享受到城镇化带来的各种便利。这种模式有利于增加耕地。

四是积极研制农村居民点土地整理的相关技术。按照“投资少、效益高”的原则，通过借鉴外地先进经验，针对本地区土地特性研究制定最佳技术，特别是关于农村居民点土地整理的生态设计，如房屋拆迁废弃物的处理等，建设农村良好的生态环境。

五是建立切实可行的行政、法规措施。按照有关文件规定，把土地整理的年度计划纳入政府年度考核目标，建立农村居民点土地整理规划实施领导组织、管理机构；利用《土地利用总体规划》的法律效力，严格督促执行。农村居民点土地整理应结合各地情况进行，以实现“耕地总量动态平衡”和区域可持续发展。

结束语