土地规划地类精选(九篇)

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第1篇：土地规划地类范文

关键词：土地利用；规划数据库；质量控制

1建设依据

1.1数据库标准

本方案以《广东省县级土地利用规划数据库标准（试行）》及其修订文件《关于印发县级土地利用规划数据库标准（试行）修订的通知》（粤国土资规划发〔2010〕222号）为建库标准，适用于广东省县级和乡镇级土地利用规划数据库的建设。

1.2软件和格式要求

本方案采用ArcGIS Desktop 9.2为建库软件，数据库格式为Personal Geodatabase，能与Microsoft Access软件实现较好的兼容。

根据建库标准和数据格式要求，土地规划数据库分为空间数据库和非空间数据库。其中空间数据库采用分层的形式，通过Feature Dataset（要素集）管理Feature Class（要素类）图层。非空间数据库直接通过Table（表）进行管理。

1.3数据库内容

空间数据库包括8个数据集：

①基础地理要素

管理图层：XZQH（行政区划）、XZQJX（行政区界线）、ZJFH（注记符号）、DGX（等高线）、GCZJD（高程注记点）。

②基期环境要素

管理图层：MZLYZY（面状旅游资源）、XZLYZY（线状旅游资源）、DZLYZY（点状旅游资源）、MZJCSS（面状基础设施）、XZJCSS（线状基础设施）、DZJCSS（点状基础设施）、XHZH（蓄洪滞洪区）、ZYKC（主要矿藏区）、DZZH（地质灾害易发区）。

③土地利用要素

管理图层：DLTB（地类图斑）、XZDW（线状地物）、LXDW（零星地物）。

④土地规划地类要素

管理图层：QMDLTB（期末地类图斑）。

⑤土地用途分区要素

管理图层：YTFQ（土地用途分区）。

⑥土地管制分区要素

管理图层：JSYDGZQ（建设用地管制区）。

⑦土地利用活动要素

管理图层：JBNT（基本农田）、JBNTZBQ（基本农田整备区）、BZNTJS（标准农田建设）、YSGD（验收耕地）、JSYDGZBJ（建设用地管制边界）、ZLFKKF（整理复垦开发）、CZJSKZQ（村镇建设控制区）、STHJ（生态环境建设）、KFQ（开发区）、CYZYY（产业转移园）、TQSPJSYD（提前审批建设用地）。

⑧重点建设项目要素

管理图层：MZJSXM（面状建设项目）、XZJSXM（线状建设项目）、DZJSXM（点状建设项目）。

非空间数据包括15个属性表：TKZB（调控指标表）、TKZBLS（调控指标落实表）、JGNZ（结构调整表）、GDNT（耕地农田表）、JBNTDL（基本农田地类表）、JSYDKZ（建设用地控制表）、JSZYZB（建设占用指标表）、JSYDFLZL（建设用地分类增量表）、YDFQMJ用地分区面积表）、YDPH（用地平衡表）、ZDJSXM（重点建设项目表）、ZLFKKFB（整理复垦开发表）、BCGD（补充耕地表）、RJJSYD（人均建设用地表）、GDBYL（耕地保有量表）。

2建设流程

建设的流程可以分为三大步骤：数据提取、规划建库、质量控制。

图1土地利用规划数据库建设流程

2.1数据提取

将第二次全国土地调查数据库的图层成果转换成ArcGIS可以识别的Shapefile格式，并作修复处理，作为规划数据库建立的基础。

2.2规划建库

建立空间数据库：

①基础地理要素的创建：从第二次全国土地调查数据库中提取的XZQH图层需要按照建库标准重新建立字段名以及按标准赋属性值。在此图层基础上通过面要素类转换成线要素类，得到XZQJX图层。数据库中的注记符号图层使用Annotation Feature的表达形式。

②基期环境要素的创建：基期环境要素的图层按需要从第二次全国土地调查数据库提取整理，或者从其他基础资料中提取整理得到。

③土地利用要素

第二次全国土地调查数据库中的地类图斑和线状地物、点状地物图层均能与规划数据库的土地利用要素图层对接，添加GHFLBM（规划分类编码）和GHFLMC（规划分类名称）字段，作为数据库基数转换后的现状土地分类。

④土地规划地类要素

QMDLTB图层是整个规划数据库的核心，它是得到其他规划图层的前提和基础。需要在图层中添加辅助字段，包括基本农田信息、用途分区信息、空间管制信息、土地利用活动信息、重点建设项目信息等。在此基础图层上按照规划数据库标准进行融合（dissove）整理，分别得到符合数据库标准的期末地类图斑。

⑤土地用途分区要素

在上一步骤中按照用途分区信息字段进行融合，添加字段和赋值就可以得到土地用途分区图层。

⑥土地管制分区要素

同理，得到建设用地管制分区图层。

⑦土地利用活动要素

土地利用活动图层较多，同理，得到所需要的图层。

⑧重点建设项目要素

重点建设项目的面状建设项目可以根据期末地类图斑底图的建设项目信息提取得到，线状建设项目和点状建设项目需要另外创建Polyline（线）文件和Point（点）文件来实现。

建立非空间数据库：

通过Access和Excel来对Table格式的非空间属性数据表进行输入和编辑。

2.3质量控制

①人检：人工检查的项目包括：数据库冗余信息检查、文件命名和存放的规范性检查、注记信息完整性检查等，使其能够符合机检的一般要求。

②机检：采用广东省土地利用总体规划数据库检测软件对数据库进行计算机自动检测，检测的项目包括：数据库完备性检测、几何错误检测、元数据检测、拓扑错误检测、数据接边检测、图斑剖分检测、约束性指标检测、城镇建设区合理性检测、基本农田被占用检测、新增基本农田合理性检测、禁止建设区检测等。

数据库通过了机检代表一个合格的数据库建设完成。

第2篇：土地规划地类范文

关键词：土地测绘；土地开发；管理

1．引言

由于土地的开发管理与人民生活的安居乐业和国家的长治久安密切相关，而土地测绘成果会直接影响到建设用地的开发与管理。在高速发展经济背景下的紧张土地供需关系中，做好土地测绘工作，是一项事关国民经济建设与社会发展、各项公益事业与基础设施建设的重要工作。土地测绘成果会直接影响到土地资源的开发与管理工作。本文通过分析土地测绘与土地开发管理的关系，对土地测绘在土地开发管理中的应用进行了浅要研究，以期相关部门进一步重视并加强土地测绘工作。

2．土地测绘与土地开发管理的关系

随着国家对土地资源使用管理工作的加强，土地测绘成为土地开发管理的基础和技术支持作用将更加突现。因此，土地测绘在整个国民经济和社会发展中处于“基础、前期”的位置，在落实国家保护耕地、缓解土地供需矛盾条件下，保证经济快速可持续发展等各项方针政策，我国各省市与地区都在探索着新的土地开发与管理方法。因此，认清土地测绘与土地开发管理的关系，利用土地测绘技术完成辖区内土地利用现状与开发潜力的调查工作，是保证土地开发管理目标准确、可靠、保质保量完成的重要技术支持与资料保障。

首先，开发用地的选址和确定，依赖于土地利用总体规划与城市、集镇、村庄发展目标，而地形、地籍等土地测绘资料是制定各类规划的基础，因此，土地测绘及土地资源调查成果是土地开发管理的基础。

其次，土地测绘是土地开发管理的技术支持。在土地开发用地管理的实践告诉我们，从组织土地开发项目批报到项目编制所需的征地勘测、耕地占补平衡划地勘测，到批后监管竣工复测，乃至违法占地用地的测量，无不需要土地测绘技术的支持。因此，土地测绘与土地开发管理是服务与被服务、保障与被保障的关系。

3．土地测绘在土地开发管理中的应用

国土资源调查中所拍摄的航空摄影、卫星遥感等基础测绘成果，是发挥土地测绘事业服务地方经济与土地开发管理的重要手段与信息途径。由于卫星遥感监测可以清晰地分辨出每平方米内的土地是耕地、荒山、森林还是建筑物等土地利用信息，因此，土地测绘对土地的开发管理工作具有服务领域广、作用大等特点。

（1）土地测绘在农村集体土地管理中的应用

农村集体土地的登记、征集、开发往往以管理区为权属单位，涉及土地测绘范围较大。因此，农村集体土地的管理工作可以利用土地测绘中的正射影像技术划定权属界线与位置，而土地测绘的精度、面积均可达到现阶段农村集体土地管理的需要。

（2）土地测绘在土地开发使用监管部门中的应用

利用土地测绘的数字正射影像、卫星影像技术可以实现违法占地用地的监测，及时掌握违法占地用地的地点、时间与占用面积等信息，为土地开发使用监管部门及时、依法处理非法使用土地行为提供可靠证据。例如，为更好的实施国家保护耕地的政策，可以建立农田保护区信息系统，通过定期测量农田的位置、范围、面积、责任人与保护区比例达标情况，可以有效的保护农田数量、质量。同时，将不同时期农田保护区的影像迭合，还可以得到农田保护区的变迁情况。

（3）土地测绘在土地规划审批中的应用

由于土地测绘工作的前期性作用，可以为土地规划审批工作提供各种所需的土地测绘资料。利用不同时期的土地测绘成果，与国家、地方土地利用规划图进行重叠对比，从而可以分析出土地开发区域是否按照土地利用规划进行建设、规划，对以开发土地的规划进行评估，检查土地开发与规划方案是否科学合理，是否需要修编等。另外，土地管理部门还可以利用不同时期的土地测绘资料，掌握城镇的扩建规模与扩建速度，并根据扩建情况分析出人口、土地资源与环境协调发展的关系，从而修订城镇扩建与土地规划审批的有关政策。

（4）土地测绘在国土资源电子政务建设中的应用

随着计算机的快速普及，我国各行政部门的电子政务建设工作正在迈入一个新的台阶，作为国家土地资源保护与开发的国土管理部门，应率先建立健全现代化的电子政务服务系统，为国家的耕地保护政策、矿产资源的探测、环境保护、地质灾害的预防与突发区域的救援和趋势预测提供技术与资料支持。而土地测绘可以为国土资源部门开展电子政务建设工作提供大量具体、准确、科学的测绘数据。详细的土地测绘数据可以为建立基础地理空间数据库服务，为可开发土地的管理与交易、农村集体土地登记、土地利用动态监测提供技术支持。因此，利用土地测绘专业的人才与技术优势，不但可以为本地区的市、县建立数字化的国土资源开发管理系统，还可以实现土地资源开发管理的现代化、规范化、法制化、科学化。

第3篇：土地规划地类范文

【关键词】土地测绘；土地开发管理；应用分析

中图分类号：G353文献标识码： A

0.引言

土地作为一种极为重要的资源，事关国家和民族的发展，尤其像我国这样的人口众多的国家，更是寸土寸金。当前随着社会经济的发展和城市化进程的推进，对土地的开发管理越来越频繁，而土地测绘作为土地开发管理的基础，在确保土地的合理使用，发挥出其应有的作用方面发挥着非常重要的作用。为了进一步推动土地测绘在土地开发管理中发挥更大的作用，确保土地开发管理科学、有序的开展，有必要对当前土地测绘在土地开发管理中的应用情况进行分析总结，为接下去的工作进行进一步的指导。

1.土地开发管理与土地测绘概述

当前随着可利用的土地资源日益减少，土地的供求关系已严重失衡，为此必须进行土地资源的开发管理。土地资源的开发管理指的是在某个特定区域里，按照已经提前确定好的利用规划，在确定土地利用目标和用途的基础上，采用相应的方法调查土地的实际利用情况并按规划进行改造和治理，以提高土地利用率，最终实现人居环境改善的过程[1]。它在优化土地利用结构，减少对耕地的占用，遏制城市的盲目扩张及确保土地的可持续利用上具有突出的作用，因此，当前得到了越来越广泛的应用。

土地测绘指的是使用相应的手段来对土地及其周边的各种附属物进行考察分析的技术。当前已经被广泛应用于城镇地籍调查、土地调查等领域，另外也常常用来进行耕地的动态跟踪调查。它能够为土地开发管理提供强有力的支持，是其开发管理的必要基础，地位非常重要。

2.土地测绘与土地开发管理的关系

（1）土地测绘是进行土地开发管理的必要基础。在进行土地开发管理时，首先就要进行选址，选址时需要对规划中的城市、乡村等地区进行深入的调研分析，并收集这些地区的地籍、地形等各方面的数据，这一环节就需要利用到土地测绘技术，测绘所得的数据将会用于随后的土地开发管理工作中，成为其必要的决策基础和参考。

（2）土地测绘为土地的开发管理提供必要的技术支持

土地测绘不仅仅是在选址环节起作用，实际上它贯穿了土地开发管理的整个过程。无论是前期的项目申报，还是项目编制的勘测及用来对耕地进行划补的划地勘测，抑或是土地项目获批后的各项工作如对违法占地进行测量等，都需要借助土地测绘技术进行技术支持[2]。

3.土地测绘在土地开发管理中的应用分析

3.1 在农村集体土地管理中的应用

由于农村集体土地的面积通常都比较大，因此，土地测绘在这方面的土地开发管理应用中的应用范畴比较大，同时，所面临的操作难度也较高。在具体应用上，它主要是通过正摄影技术对土地的位置和它们之间的权属界线进行划定，在这个过程中同时进行测绘，精确度很高，通常通过使用土地测绘技术所获得的数据和土地面积范围都能够符合相关的农村集体土地开发管理要求，因此，在这一领域，土地测绘当前应用非常广。

3.2 在土地资源调查中的应用

由于我国国土面积广大，土地资源丰富，地形多样，开展国土资源的调查与检测时所遇到的难度是比较大的，为确保调查工作的顺利开展，保证调查的可靠性，大多时候都需要用到遥感技术，而遥感技术正是土地测绘技术的一种。当前随着我国国土资源调查的推进，遥感技术使用得越来越频繁，所应用的领域也在不断扩大，当前已涵盖了土地利用现状、土地更新等方面的调查以及土地利用的动态监测等，无论是效率还是精确度都达到了很高的水平。

3.3 在土地规划及审批中的应用

土地测绘在土地规划和审批中同样具有重要的应用价值，它能够为土地的规划与审批提供必要的数据资料作为参考和决策的依据，相关部门利用这些数据与原有的土地利用规划图进行对照后，便可以对土地开发规划方案进行科学的评析，判断出能否按照之前的规划对土地进行有效的利用和管理。在这一对照过程中还可以及时发现之前的规划方案存在的问题和不足，并据此进行相应的调整和更改，使之后的方案更加具有操作性和科学性。另外，土地测绘还可用于对过去各个时期收集的测绘资料进行统计，主要作用是了解市镇的发展变化情况，对因扩建而导致的土地、人口、环境的发展关系进行深入的分析，并以分析的结果为基础制定出更加科学、完善，可行性也更高的土地开发方案，进一步提高土地的利用效率[3]。

3.4 在土地开发使用监管部门中的应用

土地测绘技术体系中的卫星影像技术可以用于对违法占地等情况的实时监控，进而为监管部门提供详细的信息，确保监管工作更有针对性，同时也更有依据，能够据此进行相应的法律处理，有利地维护了土地资源的合理使用。

3.5 在土地开发管理相关数据采集上的应用

这方面的使用涉及到GPS（全球定位系统技术）与GIS（地理信息系统技术）这两种相对先进的土地测绘技术。前者通常用于土地开发管理中的信息和数据采集环节，通过对地面各级控制点坐标的高精度控制来为其提供实时、准确的数据支撑。而后者主要用于土地开发管理的信息管理环节，通过对土地相关信息的调查与统计，为地籍管理提供必要的信息作为依据和参考。无论是GPS还是GIS都在土地开发管理中发挥着越来越重要的作用。

4.结语

当前随着可利用的土地资源不断减少，不仅加剧了人地矛盾，影响了社会的和谐稳定，同时土地资源中的耕地也不断被各种建筑用地等侵蚀，已经逼近了18亿亩的耕地红线，威胁到了国家的粮食安全。因此，为了更好地对有限土地资源进行科学合理的规划和使用，就必须对其进行开发管理，而为了确保开发管理工作能起到应有的作用，就必须引入土地测绘技术为其提供必要的技术保障，这样才能不断推动土地开发管理工作向前发展，优化土地资源的使用，最终起到缓解人地矛盾的作用。

【参考文献】

[1]麦国胜.浅探土地利用与管理中信息化测绘的应用[J].科技信息,2010(03):56-58.

第4篇：土地规划地类范文

关键词：土地储备 问题 对策

中图分类号：F293.2 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2013）03（c）-0246-01

所谓土地储备制度，是指土地储备中心，通过征收、收购、置换等方式，将土地从分散的土地使用者手中集中起来，由土地储备中心统一进行土地整理后纳入土地储备库，再根据城市总体规划、土地利用总体规划和土地利用年度计划，通过招标、拍卖、挂牌等方式有计划地将储备土地投入到市场，以供应和调控城市各类建设用需求的一种土地管理制度。近些年来，随着我们国家土地使用制度的改革和土地市场的发展，土地市场变化日新月异，土地储备制度作为一种新的城市土地管理制度，使土地的有偿使用制度得到了极大的丰富和改变。

1 土地储备工作中存在的问题

1.1 无法有效支持宏观经济调控

目前，我国各级政府用来调控宏观经济的主要方法还是以财政政策和货币政策为主，在其他支持宏观经济调控方面的政策为辅，其中也包括土地政策。很多地方政府过分依靠土地带来的短期收益，对土地合理使用促进可持续发展关注较少，致使大量区位好、效益高的土地被低价出让。土地储备制度目前作为一个增加地方财政的手段，就现阶段而言利用土地储备来解决土地政策力度问题仍有些力不从心，全面支持经济宏观调控尚需时日。

1.2 土地储备机构和城市规划部门联系不紧密

我国绝大多数政府的土地储备机构和城市规划管理部门分属不同系统，只进行一些简单的业务联系。比如在浙江省江山市，土地储备中心隶属于国土资源局，城市规划管理部门是规划局，两者的业务联系主要有两个方面：一是土地储备中心依据城乡建设规划，拟定土地储备计划后，交由规划部门核查会签，主要是确定规划用地范围和用地性质；二是在办理储备土地的前期许可和后期出让时，由规划部门根据批准的详细规划核定规划条件。可以看出，这种业务联系更多地流于程式，比较机械。事实上，土地储备应当与城市规划建立非常紧密的联系。

1.3 有关部门之间的协调与配合有待改进

项目计划立项，土地开发机构的建设资质审批，规划控制指标的确定，前期规划选址，城市拆迁安置及建筑审批等，涉及有关领导和部门的权力、利益。因此土地储备是一项复杂的系统工程，涉及建委、房管、计委、财政、交通、土地规划、经委等部门，需要各部门的协调配合。目前，我国大部分地方的政府机构设置，房地产、规划、土地管理属于建设、规划、国土等系统，计划、财政等部门也分属不同的系统。这样在实际操作中，土地部门与其他相关部门沟通有限，配合效率低，导致了土地储备机构经营风险的较大。

2 完善土地储备工作的建议与对策

2.1 明确政府职能，加强统一管理职能

要明确、端正政府在土地管理中的作用和职能，政府在土地管理工作不能既是“裁判员”又是“运动员”。政府的职能在于制定“管理制度”，使土地市场都能在同一“制度”之下运行，以建立良好的土地市场秩序。要明确政府不是土地活动中的寻利者，不是为了追求自身利益最大化的经营者，而是土地市场中的调控者、监督者和管理者。

土地市场涉及面广，政策性强，政府建设和管理城市的任务加重，搞好土地市场，对政府的可持续发展有重大意义，因此必须加强政府的统一管理职能，城市的各项建设必须在土地利用总体和城市规划的指导下由政府进行统一征用、统一开发、统一供地、统一管理的良性机制，真正的做到“一个口子进，一个口子出”的土地储备工作模式，避免将土地分配给各部门进行分别开发建设。

2.2 土地储备与城市规划需紧密配合

土地利用总体规划和城市规划的实施都是建立在政府手中有充足土地的基础上，土地储备制度的建立，使原来的分散使用或者闲置的土地集中到政府手中，这给政府规范土地有形市场提供了现实基础，便于政府根据土地利用总体规划和城市规划的要求对土地市场进行调控，以促进城市土地市场的健康、稳定、有序的发展。

其中土地利用总体规划相对宏观，主要对建设用地和农用地做出限定，而城市规划则是从操作层面为土地储备前期工作提供具体的规定和要求，成为土地储备工作的重要法律依据。因此，土地储备工作必须和城市规划紧密配合。

第5篇：土地规划地类范文

关键词：控制性详细规划；编制；土地；城市规划；公众参与

Abstract: after 20 years of planning practice, the regulatory detailed planning of compensated use of land shall be well adapted to our country and the reform of the economic transition period the dynamic development of city construction. But as a relatively new type of planning, combined with the current city planning in the methods and detailed rules of regulatory provisions are too rough, it is still one of the most controversial China planning and planning types, such as contents, examination and approval procedures and implementation process each link, there are some problems to some extent, restricted the regulatory role of the play. In this paper, the problems existing in the regulatory detailed planning of the regulatory detailed planning is discussed in detail.

Key words: regulatory detailed planning; Compile; Land; Urban planning; Public participation in

中图分类号： TU98 文献标识码：A文章编号：2095-2104(2013)

一、控制性详细规划的产生及发展

控制性详细规划是于上一世纪八十年代初进入中国的，它最初是以“土地分区规划管理”这一概念引入我国的。随着社会体制和经济体制改革改革的不断深化，传统的规划设计方法明显地显示出对新形势的不适应，在这种情况下，上海和北京等地的城市规划管理部门和规划设计单位借鉴“土地分区规划管理”方法，在详细规划中引入区划的思想，并结合我国城市规划的实际情况，逐步形成了适合我国城市规划编制和管理的基本方法――控制性详细规划。它的特点是以控制指标作为主要的管理依据，并通过地方立法来确定规划的权威和正统地位。

控制性详细规划对我国规划界来讲，是一种新的规划设计理念，一种新的规划设计手段。控制性详细规划作为总体规划、分区规划和修建性详细规划之间的环节，既深化、细化了总体规划、分区规划，又对修建性详细规划设计起控制指导作用，确保了规划体系的完善和连续。

我国控制性详细规划规划编制和管理工作进行已有二十来年了，从控制性详细规划的开展情况可以看出其大致经历了三个阶段：

第一阶段――从形体设计走向形体示意的阶段，即通过摆房子的形式制定规划管理依据，以约束不合实际的高密度开发及见缝插针式的盲目发展；

第二阶段――从形体示意到指标抽象的阶段。形体示意的灵活程度往往掌握在具体办事人员的手中，缺乏规范化，且由于城市建设的不确定因素较多，易造成脱离实际的后果。量化指标的抽象控制摒弃了形体示意规划的缺陷，对规划地区进行地块划分并逐一赋值，通过控制指标约束城市的开发建设；

第三阶段――从指标抽象逐步走向完整系统的控制性详细规划的阶段。这一阶段的特点是文本、图则及法规三者互相匹配，且各自关联，共同约束着城市的发展与建设。

控制性详细规划编制的意义

（一）控制性详细规划编制是城市管理的有效手段

城市控制性详细规划是建立在城市总体规划和分区规划的基础之上的，目的是为了实现城市规划的总体目标而进行的控制和管理工作，是城市管理的重要环节之一。城市的控制性详细规划中，土地使用是控制性详细规划的重中之重，必须对土地的使用性质、使用强度和使用目的进行严格的控制，实现规划建设，做到与城市的管理相结合，相互促进，共同促进城市的进步。城市控制性详细规划有效的衔接了总体规划和修建性详细规划，加强了二者之间的联系，为城市建设、规划与管理提供了有力的支持，市场城市发展的关键。

（二）控制性详细规划是可持续发展的必然要求

可持续发展和科学发展观要求，城市建设必须要做好规划，以最小的消耗换取最大的效益，可见控制性详细规划是城市可持续发展的依据。因此，只有充分的开展好控制性详细规划工作，实现各种资源的有效配置，做到节约有效、科学合理，才能实现城市的可持续发展，满足可持续发展和科学发展观的要求。

（三）控制性详细规划是生活质量重要保障

人们生活的城市环境是衡量生活质量的重要指标之一，只有保证控制性详细规划指标体系的合理开展，才能促进城市的和谐发展，为人们生活创造舒适轻松的环境，进而提高市民的幸福指数和生活质量。可见，控制性详细规划的有效实施是保证市民生活质量的重要依据和手段。

控制性详细规划编制中存在的问题

（一）缺乏灵活性

控制性详细规划顾名思义就是要“控制”，对土地开发利用的性质、强度、配套等起到控制性的作用。现行的控制性详细规划中的控制主要包括了用地的控制和指标的控制，其中用地的控制主要为土地利用的功能分区以及其区位和规模的确定，地块内交通的组织，道路线型等级确定，配套的公用设施的控制等等，这些也是目前的控制性详细规划编制过程中最为重视和做的最为完善的一块内容。

而鉴于目前的城市建设形式来说，由于发展和建设的速度过快，也由于大多数的地方政府没有摆正发展和控制的关系，使得现在许多的控规都处在消极控制的状态，只是作为土地开发利用的一个参考，在管理审批中遇到利益权衡时，通常被迫做出让步的也往往是控规。也存在着许多控规刚刚编制完成就面临着需要修编的尴尬处境。

这一方面的原因是对规划的执行力度不够，另一方面，控规本身缺乏一定的灵活性也是导致其不能适应城市建设发展形势的重要原因。比如经常提到的变更控规中用地性质的问题，现有的规划办法和控规文本中对用地性质兼容性做了一定适建要求，这些适建主要是针对地块建设的复合性提出的，最常见的做法是提出兼容性质的具体要求和兼容建筑量的一般比例。而在实际用地审批过程中，更多的是用地性质本身的变更要求，现行的控规中却并没有提出相应的应对办法。

（二）控制性详细规划缺乏实施性

对于城市规划来说，都应该有具体的规划年限，以便于对规划的结果进行检查和改进，进而提出新的规划，并做好有效的衔接，进而推动城市建设的步伐。然而，在城市建设中，对控制性详细规划缺乏相应的实施年限规定，没有对规划年限明确说明，导致了控制性详细规划缺乏实施性。

由于对规划年限缺乏明确的要求，使控制性详细规划处于两难的境地，一方面，控制性详细规划要符合上层次规划的要求，特别是土地使用和公共配套方面必须坚持要求一致，另一方面，又要考虑控制性详细规划在城市建设的实际操作中具有较强的实施性。对于未建地区的控制性详细规划实施的难度降低，但是当规划地区为已建地区时，对建筑结构的改变就必须遵循相关的法律要求，这就加大了控制性详细规划实施的难度。

另外，在某些强制指标如容积率的限制下，控制性详细规划将面临着更大的挑战。因此，如何提高控制性详细规划的实施性，也是当前控制性详细规划有效发挥作用的一个难题。

（三）指标体系的确立科学性不足

在现行的控制性详细规划编制过程中，对指标体系的确立往往没有对用地结构用地性质等的确立来的重视，但在实际的规划管理过程中，指标体系的重要性却是丝毫不比用地性质的重要性低的。

现行的控制性详细规划的控制指标分为强制性指标和指导性指标。在这些指标中，建筑密度、容积率、高度控制、绿地率这几个指标尤为重要，直接关系到地块的建设强度。但就是这些指标的确立，却缺乏与之重要程度相适应的科学性。一方面，指标的确立通常都是根据相关的规定或者经验值来获得，另一方面，指标本身的控制性也存在着一定的不足。

（四）公众参与的保障问题

在市场经济体制下，城市的决策应更多地采用“自下而上”的途径，在城市规划的发展过程中引入公众参与机制，使规划成为社会各阶层在谋求自身利益时所应遵守的共同“契约”，更好地发挥城市规划在保持社会、经济、环境协调及可持续发展中的作用。由于控规直接面对城市各项开发建设行为，关系到规划地块内各个社区、企业以至个人的切身利益，应是最适宜建立“自下而上”途径的规划层次。但由于当前我国公众参与意识不强，规划中公众参与的机制也不完善，公众参与规划大多在政务公开、规划告知等“知情权”的层面开展，形式上初级阶段，控规中的公众参与工作也不尽如意。

促进控制性详细规划健康发展的对策

（一）提高控制性详细规划的弹性和适应性

鉴于控制性详细规划缺乏灵活性，需要在提高其弹性和适应性上下功夫。鉴于城市规划的导向性和过程性，需要努力改进规划工作，使规划尽量满足未来发展的要求。

1、扩大进步管理单元

对土地使用的规划是控制性详细规划的重点内容之一，因此需要将地块划分合理的单元或片区，在深入的调查和研究之后，根据规划地区的实际情况，提出合理的规划方案，同时不能对单元内的配套设施造成破坏，在以后的操作中只是进行局部的适当调整，在保证公共利益的同时，极大的提高了控制性详细规划的适应性和灵活性。

2、完善土地使用性质的分类

2012年1月1日新的《城市用地分类与规划建设用地标准》已颁布与实施。该标准增加城乡用地分类的体系；调整了城市建设用地分类的体系，调整了规划建设用地的控制标准。该标准与国土部门土地规划管理相关标准有机的的衔接，为城市控规的编制做出更好的指导。

（二）控制性规划必须考虑地价的因素

许多城市都做了土地使用权出让基准地价，有的城市半年更新一次。按商业、办公、住宅、工业等不同使用类型和在城市中的区位、交通、环境条件划分若干地段，制定了级差价格，这给我们在控规中考虑地价因素创造了便利条件。

其一是可根据地价分区制定城市的容积率分区。根据地段相连，地价相近，高度相仿的原则，制定不同的容积率分区。可作为各控制性详细规划单元确定容积率时的依据。由于地价分区在全市可能不是十分细致，因此容积率分区也应在全市的层面上进行，不会细致到每一个地块。考虑地价因素只是确定容积率时考虑的一个方面，最终还是要由控制性详细规划多方面权衡确定。

其二是有了地段的地价，可作为控制性详细规划进行经济分析的依据。地价是城市开发成本的重要组成部分，加上动迁安置、基础设施、建安成本、前期工程、开发税费、开发费用等得出开发成本，这是城市开发投入产出分析的重要组成部分，只有做了这种经济分析，才能验证控规制定的指标是否切实可行、经济合理。

（三）专项规划的支撑

控规阶段的专项规划要求达到一定的深度。要达到这样的控制深度，必须有非常全面的专项规划作为支撑，如果仅靠在控规阶段完成所有内容，往往会不够全面，不够系统。比如控规中要求明确道路主要控制点坐标、标高，如果没有相应的道路交通规划成果，在控规阶段要确定的标高往往不具操作性。因此控规应将已编制的专项规划纳入控制内容，在专项规划不齐全的情况下，为控规编制的可操作性带来了一定的难度。

（四）增加控制性详细规划的群众参与度

建立健全立法是优化控制性详细规划的一个有效手段，真正的做到了使控制性详细规划有法可依。城乡规划法已将控制性详细规划纳入了法制管理的轨道。其中，采用法规与控制性详细规划相结合是改进控制性详细规划的有效手段，这种综合方式，使法规在城市制定城市规划管理的基础上推进法制进程，同时确保了控制性详细规划的法律地位。另外，城市规划关系到每个市民的切实利益，应该充分调动市民参与城市规划的积极性和参与度，集思广益，为城市的规划和管理贡献力量，应大力推行各地在规划工作中的阳光规划，让规划晒在阳光下，让公众监督管理。

结语

综上，控规工作的政策性、技术性都很强，各省市编制的控规技术规定有效提高本地区的控规编制质量，有效指导了城市建设，塑造了良好的生活环境，促进了城市经济又好又快的发展。控规的编制还应更加深入实际，广泛总结成功经验和不足之处，广大规划工作者在实践基础上也要及时提供反馈，对现行的编制办法进行深化、补充和完善，使之更有效地适应市场经济体制下城市规划工作的需要。

参考文献

[1]孙东晓，刘涛.现代城市规划浅谈[J].山西建筑，2007.33.

第6篇：土地规划地类范文

关键词：城市化；土地集约利用；持续利用

土地作为一种资源，从宏观上来讲就是其自然、经济、社会功能的体现，从微观上来讲就是人类活动、生存和生产的场所与空间，是人类社会赖以生存之根本[1]。城市土地是人类活动最为集聚的区域，这种聚集的程度与强度在现阶段愈发明显。因此从保护土地资源、城市发展和城市土地合理利用配置的角度出发，集约利用城市土地对整个社会的发展具有重要意义。

1、城市化与土地集约利用的内涵及研究背景、意义

1.1基本内涵

城市化是由农业为主的传统乡村社会向以工业和服务业为主的现代城市社会逐渐转变的历史过程。在城市化过程中，伴随着工业化的逐步推进，经济和人口分布重心不断向城市转移，城市人口和城市规模不断增加 [2]。

土地集约利用是指以合理布局、优化用地结构和可持续发展的思想为指导，通过增加存量土地投入、改善经营管理等措施，提高土地的使用效率和经济效益的一种经营管理模式[3]。在李嘉图等古典经济学家在地租理论中对农业用地的研究中，首次提出了土地集约利用的概念――指在一定面积土地上，集中投入一定量的生产资料和劳动成本，利用先进的技术手段和管理方法，在较小面积土地上获取高额收入的一种高效的农业经营方式[4]。在城市化迅速发展，城市化进程的加快的过程中，城市土地集约利用的概念逐步形成，但由于城市土地利用方式的多样性和复杂性，其内涵比农业土地集约利用更加丰富和复杂。引入增量土地集约利用后，城市化的内涵得到了进一步的延伸，即在布局合理、结构优化和可持续发展的前提下，合理规划增量土地、衔接存量土地等途径，从而取得良好的经济、社会以及生态等综合效益的一个动态过程[5]。

1.2研究背景

随着城市化的不断推进，城市在经济发展和社会生活中的作用必将不断加强，城市规模将不断扩大和更新。在这样的背景下，城市开发与建设所带来的土地利用短缺问题和土地的供需矛盾将日益突出。因而，我国城市化面临着加快发展与耕地保护的双重要求。主要表现在人多地少、耕地资源短缺，土地状况不允许城市建设占用太多的土地，特别是耕地；同时，今后城市化水平还将继续提高，未来城市建设仍会占用大量土地，尤其是耕地。

因此，城市化与城市土地集约利用之间究竟存在怎样的联系以及随着城市化水平的提高城市土地集约利用水平也提高与否将有待进一步研究。

1.3研究意义

城市化的发展水平是一个国家和地区经济发展的重要标志[6]，对城市化内涵的讨论与分析，掌握其内在的本质，将对我国城市的发展有着积极的意义，主要表现在：有助于人们准确的理解城市化，在此基础上使人们能够充分把握城市化进程中城市土地集约利用的实质和意义，更好地指导实践工作。还可以帮助人们了解城市土地集约利用中存在问题的原因和影响城市土地集约利用的因素，促进人们更清晰的认识二者发展进程，引导城市土地向正确的方向使用。

2、目前城市化进程中集约利用的问题

2.1城市扩展占用耕地现象严重

城市化水平的提高伴随着城市建成区面积的扩大，随之而来的耕地面积减少，尤其是优质耕地面积的减少。长期以来，我国的城市化基本上走的是外延式发展的道路，忽视了城市社会功能、经济功能、生态功能等内延的完善。究其原因，一方面，由于耕地保护的跨区效应，即一个地区内耕地保护带来的农产品产量增加，能缓解其他地区农产品供给的压力。因此，各个地区及其主体尽可能的躲避本应承担耕地保护的各项成本，推托耕地保护责任。另一方面，由于城郊区域土地价格较城区低，而且新征地的成本比旧城改造要低得多，相比之下，土地使用者更愿意选择新征地，地方政府出于土地出让金及工作量，也乐于多征地。

2.2土地利用缺乏科学规划，土地有效利用率低

在城市化进程中，科学的规划起着十分重要的“龙头”作用，如果规划不合理、不科学，就会出现土地乱用、滥用，甚至会出现“有地无人，有人无地”的怪现象，影响城市布局和经济发展，使得耕地保护和用地建设矛盾更加突出。一些城镇的实践表明，合理的土地规划能使城镇建设更加合理，能够良好的调节用地和保地的关系。而规划的滞后和规划执行力度不够是许多地方存在的一个普遍问题，土地利用总体规划不科学，各部门协调和沟通不力都会使规划效果大打折扣，城镇土地不能得到有效利用。

2.3城市用地结构不合理，绿地面积少，城市生态环境差

目前，城市土地使用制度发生了改变，还存在土地利用上的“双轨制”，城市土地的真实价格与实际价格往往存在偏差，还没有得到及时、准确的体现，土地使用税征收标准往往沿用过去较低标准，偏离了土地本身的价值，这对调整土地利用空间结构没有认识实质性的效果，反而更加不合理。因此，必须采取强有力的措施，改变目前这种土地利用结构的不合理性，促进城市土地用途的合理转换。

3、协调城市化建设与城市土地集约利用的措施

3.1编制科学规划，提高城市土地利用强度

在城市土地利用规划编制过程中，要制定科学、合理及科具有可操作性的规划，不仅要严格规定土地利用的各种类型，还要规定各项用地的容积率等其他方面。国土部门应在建设项目的可行性及其他阶段中严格控制，把好审批关。具体可以通过建设多层厂房、控制低容积率等项目，并合理建设大开敞空间用地和集中区等项目，并在土地利用规划中注重新增建设用地与现有城市建设用地等衔接，如交通、能源、水利等，从而提高城市土地利用强度。

3.2产业升级拉动土地利用结构升级，提高土地集约利用度

在今后20～30年内，我国城市的第二产业比例将趋于平稳，第三产业比例增长迅速。因此，城市土地利用应当与相关产业结构紧密结合，利用级差地租提升产业对城市土地的投资力度，努力从劳动密集型用地类型向技术和资金密集型的用地类型转变。一般来讲，传统行业的土地利用集约度不及电子、医药等高科技行业，通过鼓励高新技术产业的发展，引进一批生产高附加值产品的高新技术企业，提高土地利用集约度。

3.3盘活城市存量土地，走城市用地内涵式挖潜的发展道路

我国现有存量建设用地的调整利用有着巨大的潜力。据统计，除去不可轻易改变用途和发生流转的交通和水利设施用地外，全国城市内的建设用地315万hm2[7]。根据相关法律规定，城市内的土地可以通过置换等手段对城市土地进行二次开发，盘活城市存量土地，充分发挥存量土地资产的高效产出。

3.4推进土地市场化进程，优化配置土地资源

我国实行土地有偿使用制度以来，土地市场不断得到完善，经营性土地全部实行招拍挂方式出让，建立用地者集约和合理利用土地的自我约束机制，对提高城市土地集约利用起到了显著作用。在此基础上，应当进一步推进我国土地有偿使用和市场配置的进程，严格控制无偿使用土地的范围和类型，逐步将经营性建设用地纳入有偿使用的范畴。并结合国外的经验和我国的实践，针对不同城市化阶段所表现出的土地利用方式、土地利用结构、产业结构和土地投入水平的不同，有针对性的运用市场机制合理、科学配置资源，优化资源利用结构，使其发挥最大效益，切实提出土地集约利用的手段和途径。

3.5树立科学发展观，走城市土地可持续发展之路

土地资源是一切其他资源开发利用之根本。土地在资源、人口、环境、生态和经济发展关系中居于其他资源无法替代的核心地位。将可持续发展观念引入城市土地配置中，就是要在城市经营与发展中妥善解决好城市发展短期目标与长远目标、城市社会经济发展与城市环境保护、旧城改造与保留城市历史文化这三个矛盾。要实现土地的可持续利用，就是要实现土地供给以行政划拨为主向国家宏观调控下的市场配置为主转变和土地利用方式由粗放经营向集约经营转变两个转变，从而保证我国土地可持续利用战略的重点的实施：以保护耕地数量和质量为核心，加强土地管理，提高土地利用率和综合效益，为社会经济的可持续发展提供资源保障。

3.6增强政府宏观调控能力

政府在经营城市土地中必须加强其宏观调控能力。土地的在各项发展中的重要性及其资源本身的稀缺性决定了城市主体――政府必须垄断土地一级市场，把土地收益真正集中到政府手中，从宏观布局上来合理配置城市土地。通过地方政府对土地市场的宏观调控，有利于规范和培育城市完善的土地市场，盘活存量土地资产。此外，加强政府经营城市土地的能力，可以调动公众参与城市土地利用总体规划和土地管理的积极性，使土地利用及管理即土地交易的情况置于群众的监督之下，这不但有利于制定和实施土地总体规划，还有利于土地资源的合理配置和土地集约利用。

4、结论

土地集约利用是大势所趋，也是城市化发展的必然。城市的发展必须从根本上将粗放式的消耗高、质量差、效益低的生产发展方式，转变为低消耗、高质量、高效益及保生态的集约化增长方式，提高经济增长质量和效益。我国是一个土地资源总量多、人均耕地少、优质耕地少的农业大国，这就要求必须集约利用城市土地资源，提高土地集约化利用程度。

1.城市化过程可以促进城市土地的集约利用

城市化促使城市中人地矛盾日益突出，城市土地环境不断恶化。在城市化的过程中要以合理布局、优化用地结构和可持续发展的思想为指导，通过增加存量土地投入、改善经营管理的途径，不断提高土地的使用效率，促进城市土地的集约利用。

2.城市土地的集约利用有利于城市化进程

随着城市人口的增加和城市产业的发展，城市空间得到进一步扩张，非农用地不断增加。但缺乏合理规划地增加城市土地会超出城市发展的真实水平，造成土地资源的闲置和浪费。城市土地集约利用能满足各产业部门在城市化进程中的需求。有效解决各部门之间的争地矛盾，有利于发挥各部门的综合效益，提高城市经济的总体发展水平。因此，城市土地集约利用能够确保城市化进程中土地规模的适度扩大和土地利用结构的合理化，提高土地利用的综合效益，促进城市化进程的良性发展。

综上所述，城市化进程与土地集约利用是呈正相关的，城市化最终是有利于节约土地的。

参考文献

[1]王秋兵.土地资源学[M].中国农业出版社.

[2]侯玉亭.城市化进程中的土地集约利用[J].江西农业大学学报:社会科学版,2004(4)：22-23

[3]李立等.土地资源约束下的新城区发展:关于青岛市崂山区的案例研究[M].经济科学出版社,2007,7：41-42

[4][美]理查得T伊利，爱德华w莫尔豪斯著，腾维藻译.土地经济学[M].北京：商务印书馆，2004，11

[5]成舜,白冰冰,李兰维等.包头市城镇土地集约利用潜力宏观评价研究[J].内蒙古师范大学学报自然科学(汉文版),2003,32(3):271-280

[6]崔莹.城市化进程中的土地集约利用[J].广东土地科学,2006,1(5)：87-88

第7篇：土地规划地类范文

关键词：三旧改造, 历史, 数据处理, 统筹

Abstract: With the three old reconstruction work unceasingly thoroughly carrying out, the related work also mentioned in the schedule, especially attached to the procedures of land left over from history perfect work is imminent.

Key Words: three old transformation, history, data processing, plan as a whole

中图分类号： N37文献标识码：A 文章编号：

广州市三旧办常务副主任丁强在2011年1月接受采访时就透露，今年将推进15条城中村改造，五十至六十个旧厂改造，启动大小马站书院群旧城改造，但今明两年最紧迫的任务就是要完善三旧改造中288平方公里的历史用地手续。

我区更新办根据省人民政府78号文的有关要求，对我区的历史用地完善工作进行了统一统筹与安排。根据任务安排，我所承担了对我区18个村及部分旧厂历史用地的初步范围界线的核查工作。

为了更好地配合三旧改造工作的进行，我所在接到更新办布置的任务后，立刻成立以所长为组长、所里所有工程师及技术骨干为成员的专门小组进行开会研究工作方案。针对该任务时间紧，数据处理量特大等特点，经过专门小组会议讨论研究，并根据更新办的要求和有关指示精神，以及在市测绘所的指导下，我所决定采用ARCGIS软件为主要处理工具，3D MAP 2010及南方CASS为辅助工具，来对我区各村历史用地指界边界进行处理的方案。在此对我所在用上述软件进行数据处理的过程及遇到的问题进行简单探讨，与大家一起研究。

1 数据准备

根据更新办要求及有关指示精神，只有在三旧改造图斑内，2006年、2009年土地利用资料以及土地利用规划地类中均属于建设用地，在控规中也属于建设用地，并且没有宅基地证、集体房产证、用地红线等其他有效用地证明的，才属于可以进行完善手续工作的历史用地，因此，在进行历史用地界线核查中，我们需要收集以下资料：

（1）2006年及2009年土地利用现状数据，土地规划利用数据

（2）三旧改造图斑

（3）控规数据

（4）用地红线、宅基地证、集体房产证等其他用地证明（这里因为宅基地证及集体房产证我所没有资料，故只能收集到用地红线）

（5）村社指认的原始历史用地边界

由于历史用地的界线处理主要采用ARCGIS进行处理，因此以上数据的格式均应为SHAPE格式。

2 数据处理流程

由于每个村面积较大，图斑较多，其历史用地的范围较难直接从地籍图中判定，经过与更新办沟通决定，让每个村熟悉清楚历史用地的人亲自在图上先行指界辨认出初步边界，然后我所技术人员再根据要求对其指认的初步边界按更新办有关要求执行，得出符合要求的历史用地边界后再让村确认无误后，才真正将各村的历史用地界线初步确定下来，再提交给更新办及市测绘所审核，具体步骤见下面流程图。

历史用地数据处理流程图

3 数据处理

由于我们在进行数据的叠加分析处理时，主要采用的是ARCGIS工具，因此在进行所有基础数据处理时，必须保证所有的数据格式均为SHAPE。在以上我们提到的需收集的基础数据中，除了控规和村社指认的原始历史用地边界外，其余数据的格式均为SHAPE，因此，我们还需要将控规数据和村社指认的原始用地边界格式转为SHAPE格式后才能进行最终历史用地边界的处理。

（一）数据格式（DWG-SHAPE）转换

在将控规数据和村社指认的原始历史用地边界DWG格式转为SHAPE格式时，我们主要用到ARCGIS和3D MAP 2010两种工具，现将具体步骤简单说明如下：

（1）对于村社指认的原始历史用地边界DWG格式我们直接采用3D MAP 2010工具的经典工作空间下的“输出地图文件”功能，将它们直接转为SHAPE格式。在进行SHAPE格式数据输出时，必须保证每个边界都是唯一的、闭合的，否则输出的结果容易出错，将导致结果输出不完整或影响到下一步数据处理工作。

（2）对于更新办提供给的控规资料，由于图形较为复杂，存在线型重叠、自相交等问题，其中的非建设用地没有边界线也不唯一，不适宜用3D MAP 2010工具按照DWG转换成SHAPE的方法直接转换。但为了能统一用ARCGIS软件进行数据处理，我们还是要想办法把它转换成SHAPE格式，经过研究，我们发现可以用ARCGIS工具将DWG格式直接转为SHAPE格式，其转换方法如下：

①先对控规中属于非建设用地的图斑进行处理，并另存为控规非建设用地.DWG（如下图所示）；

②打开ARCMAP，用ARCTOOLBOX中的转换工具将它转为控规非建设用地_ImportCAD.gdb；

③将导出的结果加载到ARCMAP中；

④在加载上去的“area”图层中点击右键，选择“data”“export data”工具，将它输出为控规非建设用地.SHP。

（二）基础数据处理

上面提到历史用地必须是在三旧改造图斑内，2006年、2009年以及土地利用规划地类中均属于建设用地，在控规中也是建设用地，并且没有宅基地证、集体房产证、用地红线等其他有效用地证明。按照这个思路，我们为了提高数据处理的效率，首先将收集到的基础数据进行了处理，从而得到历史用地的有效边界范围，这里主要用到了ARCGIS工具，由于该工具贯穿于整个历史用地的处理过程中，在此详细介绍其具体过程：

（1）将2006年土地利用资料，2009年土地利用资料，土地利用规划资料，用ARCGIS及3D MAP 2010工具处理好的控规非建设用地资料和我区用地红线资料，三旧改造图斑加载到ARCMAP中。

（2）打开图形编辑，对2006、2009年土地利用资料及土地利用规划资料进行编辑，右键分别点击这三个图层并选择PROPERTY选项，在属性表中将非建设用地选中后，按DELETE键将其直接删除后保存编辑即可得到2006、2009年土地利用资料及土地利用规划资料的建设用地数据。利用该方法对SHAPE文件进行编辑时，会直接改变该原始文件，建议在编辑前先对数据进行备份。

（3）利用ARCTOOLBOX中的INTERSECT（相交）工具，将2006年、2009年土地利用资料建设用地数据层和土地利用规划建设用地数据层以及三旧改造图斑进行相交运算，得到其交集，命名为“2006交2009交土规交三旧图斑.SHP”。

（4）利用ARCTOOLBOX工具中的ERASE（擦除）工具，将控规非建设用地数据从上述得到的“2006交2009交土规交三旧图斑”数据中擦除，得到“2006交2009交土规交三旧图斑擦除控规非建设用地.shp”，同理，将用地红线数据从2006交2009交土规交三旧图斑擦除控规非建设用地数据中擦除，得到“2006交2009交土规交三旧图斑擦除控规非建设用地擦除用地红线.SHP”。

（5）由于进行了上述这么多步的数据处理，所得到的数据中，图斑较多较散，为了图面的简单及直观性，我们还可以用编辑工具中的UNION工具，将该图层进行合并操作。

至此，通过以上几步的操作，我区历史用地的基础数据就基本整合汇总完毕，只有在该范围内的历史用地指界范围才是符合要求的可进行手续完善工作的历史用地边界。

（三）各村历史用地数据处理

为了节省查找宅基地证、集体房产证等的时间，我们采取先让各村在其村界范围内先将历史用地的初始边界在地籍图上指认出来，后用3D MAP 2010工具的输出工具将其输出为SHAPE格式，最后用ARCTOOLS 工具中的INTERSECT（相交）工具将它与基础数据处理后的图层进行相交处理（方法同上），得出的界线即为符合要求的历史用地边界。

4 总结

由于历史用地的边界初步核查工作工作量大，涉及面广，处理难度也较大，为了保证得出的最终历史用地边界的准确性，经常需对数据进行反复的校核与处理，在不断与更新办及其它部门的沟通下，我们对用该方法进行处理数据的利弊有了点心得，在此简单叙述一下，供大家参考。

（1）利用ARCGIS进行数据处理，可以批量地进行处理，大大提高了工作效率，减少人为过多参与导致的误差出现的可能。在国土房管部门，经常需要处理一些数据量大，时间紧的任务，而ARCGIS工具中有许多功能工具往往都能很好地完成这些任务，因此在以后的工作中，进一步深入研究与学习该工具是很有必要的。

（2）让村社直接指认历史用地边界的方法，可以缩短我们查核各种有效证明的时间，提高数据的准确性，但由于村社内有时存在不同意见，也会经常导致反复指认边界的情况发生，这也不可避免地加大了我们的工作量。

（3）在用ARCGIS将控规数据中的非建设用地数据格式转为SHAPE格式时，由于ARCGIS工具无法辨认样条曲线或圆弧，这就要求我们在用该方法进行转换时必须检查其中是否存在样条曲线或圆弧，如果存在的话，还需局部先进行处理，否则容易遗漏数据，导致数据转换不完整，从而影响到最终处理结果。

（4）在利用ARCGIS进行数据的叠加分析处理时，要求我们所做出的SHAPE文件中的多边形必须是有效的能处理的图形，否则它是没办法处理出结果来的。所以我们在做SHAPE格式时，要注意到这个问题，尽量保证每个多边形的有效性。如果出现无法进行处理的情况，我们也可以利用ARCGIS工具中修复元素命令对多边形进行修复。但用这种方法修复好的数据是否还会保持整个数据的一致性与完整性，还有待研究，建议最好不要使用。

5 结语

第8篇：土地规划地类范文

【关键词】高校；土地；开发；BOT

一、高校周边土地开发的背景

（一）社会背景

从90年代土地批租和房地产快速发展开始，许多高校就在探寻“高校如何开发建设周边土地”。部分高校审时度势，抓住机遇，大胆探索，积极、稳妥，有计划地进行开发建设校园周边土地的尝试。进入新世纪，随着房地产市场和高等教育的快速发展，以科技孵化器、学术交流中心等为载体的项目通过联合共建、BOT等方式的开发得到了进一步发展。

（二）经济背景

近十年的快速发展，特别是加大对基础设施建设、学科建设和人才队伍建设的投入力度，高校负债较高，还贷资金缺口较大，资金短缺已成为制约高校发展的瓶颈问题。在此背景下，高校不得不进一步整合校园资源，发挥资源的经济价值，运用资本营运手段筹措建设发展资金。在筹资的渠道上，校园周边土地开发也被提上重要议事日程。通过土地联合开发，授予一定期限的特许权，可以吸引社会资本投入到高等教育中来，缓解高校资金压力，促进高等教育的健康协调可持续发展。

（三）高校办学理念的更新

高校肩负着培养人才、发展科技和社会服务三大职能。在社会服务职能上，这些年高校一直在加强，使高校在校园规划和空间布局上更具社会化和开放化。这也突出体现在“社会校园结合部”的周边土地开发上，通过加强周边土地开发利用，可以促进科技产业、后勤服务、市场开发的发展。

（四）理论基础

高校周边土地开发的理论基础主要是级差地价理论。级差地价理论是由于土地距离城市中心位置不同而导致土地利用纯收益的差异。这是由土地利用的空间经济关系而引起，亦即因存在距离和运费的空间差异，对于消费市场不同距离的土地，其利用方向和经营强度不同，其结果必然产生经济效果的空间差异。在城市中心和城市内部，土地经营集约化程度最高，地价和纯收益也最高。离城市愈远，土地经营愈粗放，地价也愈低。

二、高校周边土地开发应坚持的原则

1.总的原则是：统一规划，分步实施，先易后难，定位准确、兼顾效益。

2.服从城市建设总体规划，与周边市政规划建设项目相协调。

3.符合高校校园总体规划功能区划的要求。

4.避开学校生活和学习区域，不影响学校正常教学环境和气氛。对影响校园整洁宁静，有碍治安管理和造成环境污染的项目，不应安排建设。

5.处理好近期利益和长远利益、社会效益和经济效益的关系，保证学校从中获得现实和实际的经济利益。

6.招商坚持“公平、公正、公开”的原则，面向社会招标。

7.为防范风险，校园周边土地招商引资开发中坚持保证金制度。

8.以BOT方式建设的项目，其产权应归高校所有，对方享有约定年限的使用权。

三、高校周边土地开发的形式

高校在开发建设校园周边土地中，主要采用以下三种形式：

（1）利用校园周边土地资源，破墙开店，发展围墙经济，建造商业小街。主要采用租赁形式租给校内外“三产”实体。

（2）BOT模式。BOT(build—operate—transfer)即建设—经营—移交，是指高校通过契约授予私营企业（包括外国企业）以一定期限的特许专营权，许可其融资建设和经营特定的基础设施项目，并准许其通过经营以清偿贷款，回收投资并赚取利润；特许权期限届满时，该基础设施无偿移交给学校。

（3）土地批租。这是国家土地使用权有偿使用的一种形式，即将若干年内的土地使用权一次出让给土地使用（经营）单位。土地批租的费用，即土地使用权出让金，亦称土地价款，由用地单位一次交付。此外，每年使用者还要向土地出让人交纳使用金。土地出让的年限不等。出让土地到期后，国家有权将土地连同地上建筑物、构筑物一并无偿收归国有。在中国一些经济发达地区和沿海城市（如深圳、上海等），早在90年代就已开始实行土地使用“批租制”，即将若干年（一般为50年）内的土地使用权一次出让给土地使用（经营）单位。这种方式比较复杂，涉及国家土地政策，需要政府部门支持，调整土地规划用途，与目前高校推行土地置换类似，相当把校园周边土地交由储备或收购，并调整为开发用地。

四、高校周边土地开发存在的问题

（一）在思想认识上尚未取得共识

在市场经济的今天，高校利用自己周边的富余土地，采取多渠道、多形式的开发建设，以改善办学条件，缓解教育经费严重不足的问题，从而加快新老校区建设和学科建设，提高教师待遇，稳定教师队伍。这已经得到各高校及其主管部门的共识。然而，就不同方面、不同层次、不同角度来看，认识还不完全一致。少数领导和同志疑虑：高校的土地资源为划拨教育用地，土地资源归国家所有，况且有些高校的土地本身就是紧缺不足的。这样做势必与教育的初衷不符，也势必影响教学用地；同时担心会影响高校的总体和城市建设规划；影响学校正常的教学环境和学习氛围等等。因此，按这种观点，宁可让学校周边土地荒芜和“晒太阳”，也不赞成学校利用周边土地进行开发。

（二）在实施上政策尚无明确规定

尽管国务院、国土资源部及省市政府对国有土地使用权的出让、转让等已有诸多法律法规。但对高校利用周边土地开发建设尚未有明确的规定。这导致在实际操作过程中，规划报建较为困难。另外，国家对事业单位国有资产处置和使用管理较为严格，如果严格按照国有资产管理规定申报非经营性资产转经营性资产，程序复杂，操作较为困难。

（三）立项规划报建困难较大

高校周边土地开发的规划，必须符合城市总体规划的要求。因此，城市总体规划对高校周边的定位决定着开发的方向。如果要调整规划，程序也较为复杂。

（四）开发模式有限

高校周边土地的开发的模式主要是自己开发租赁经营或自营、BOT、土地批租。而在实践中，也主要是前两者。

（五）存在一定的风险

这些风险主要表现在：（1）投资商投资能力和履约能力风险；（2）连带责任风险。对于BOT项目，因经营期限较长，之中可能发生各种经济关系，如担保、租赁等，或者因经济法律纠纷致使高校承担一定的连带责任；（3）投资商经营风险和财务风险转嫁。如在建设期中，该项目公司无法融到资金致使建设搁浅，或在经营期限中投资商经营困难和财务风险，而提出提前退出该项目运作并需要高校回购或处置给第三方。投资商这种转嫁经营风险和财务风险的行为，会给高校带来较大的风险；（4）移交后的使用风险。如果移交后不能有效使用，就会造成资源闲置和浪费，有的可能还要出资改造后才能使用；（5）政策风险和法律风险。因国家政策和法律法规的变化，致使项目难以按照合同约定履行。

五、高校周边土地开发的对策

（一）归口管理，合理规划

高校周边建设项目（特别是BOT项目）是整个校园建设的有机组成部分，学校对此要高度重视，加强领导，归口管理，合理规划。在规划或立项时，要组织充分研究，加强评估论证，做到决策科学合理，切忌急功近利，短期行为。

（二）以学校为主，招标开发

在校园周边土地开发中，应坚持“以学校为主，以边为主”的原则，兼顾当前与长远利益的关系，结合长远规划，以当前服从长远，不要轻易改变校园的合理规划，坚持“以空间为主，让空间不让地皮”的原则。要切实了解和熟悉BOT等的运作程序，公开竞争，招标开发，选择信誉高、实力强，对学校开发建设最为有利的对象进行合作。

（三）实行保证金制度

为检验投资商的经济实力和投资诚信，规避恶意磋商或假借项目骗贷等风险，高校在校园周边土地开发中应引入保证金制度。实行保证金制度，这对作为发包方的高校有利，保证了在市场条件下高校的利益。同时，通过合同等形式，也确保了在正常施工条件下，投资商能按进度支付工程款并确保经营的顺利开展。

（四）掌握法规，依法行事

在校园周边土地开发中，遇到不少涉及政策和法律法规方面的问题，迫切需要进一步熟悉了解现行土地政策、国有资产使用及法律法规方面最新文件资料。因此，搜集、整理和学习这些政策法规显得十分重要，也有利于指导高校的校园周边土地开发工作。新晨

（五）制定政策，加强引导

鉴于目前有关高校利用周边土地开发建设方面的法规尚不健全，而部分高校在开发建设周边土地过程中又面临着大量急需解决的问题，建议高校主管部门及时组织力量，研究制定关于高校开发建设校园周边土地的指导意见和实施办法，并能征得当地政府和教育部、国土资源部的批准认可，使这项新的工作有法可依，有章可循。同时，建议高校领导高度重视校园周边土地开发，组织领导小组和工作专班，调研相关政策和经验，制定规划方案和实施方案，协调好当地政府、国土、规划等部门的关系，创造条件，使高校周边土地开发建设工作早日发挥效益，更好地为教学、科研服务。

[参考文献]

第9篇：土地规划地类范文

关键词：村级土地利用规划；公众参与；系统论

中图分类号：F301.24 文献标识码：A 文章编号：0439-8114（2015）09-2293-04

经过三轮土地利用规划的编制与实施，中国土地利用规划已建立了一套较成熟的规划体系，可依据规划范围和层面将其分为全国、省级、市级、县级和乡镇土地利用总体规划五个层次[1]。其对土地资源的宏观调控、管理和保护起到了积极作用。但随着社会经济建设的进一步发展，现行土地利用规划体系在土地微观管理、规划深度[2]以及与相关规划协调等方面的不足开始显现[3]，如当前农村居民点中存在许多闲置地甚至“空心村”的现象，村镇建设用地利用率较低，集约化水平不高，村镇生态环境被破坏[4]。因此，为更好地发挥规划的控制和引导作用，落实土地用途管制措施，促进土地资源的科学利用[5]，在现行土地利用规划体系的基础上，在更大比例尺和更小范围内进行村级土地利用规划具有现实意义[6]。而村级土地利用规划更注重可操作性，更注重村域产业发展、生产管理、经营管理和土地利用管理的有机结合[7]，因此村级土地利用规划的编制、实施与村民利益息息相关，公众参与成为开展村级土地利用规划的必然趋势。

1 村级土地利用规划中公众参与的内涵及必要性

1.1 公众参与的内涵

在中国土地利用规划的术语中，公众参与被定义为“规划区内有关部门和公民参与规划的过程”。在西方，公众参与是现代规划的一条基本原则，比如加拿大安大略省对土地利用规划规程中有关公众参与的解释是“同规划区有关的公民亲自参与规划过程，而不是只对已定决策做出反应”[8]。由此可见，规划的公众参与不仅包括了参与范围、参与人员、互动过程及参与结果，更为重要的是公众参与贯穿于整个规划的编制和实施中，而不是一种事后的参与过程。因此，公众参与村级土地利用规划内涵应为：同规划区有关的村民参与村级土地利用规划编制和实施的全过程，而不是只对已定决策做出的反应。

1.2 公众参与村级土地利用规划的必要性

首先，公众参与村级土地利用规划的必要性是由村级土地利用规划的性质决定的。中国的五级土地利用总体规划体系的编制和实施多数是一种自上而下的过程，属于集权式管理体制。土地利用规划一般直接由国土管理部门组织自身力量或委托设计单位来编制，再组织政府的相关部门参加会审，普遍存在公众参与不到位的情况，还处在“象征性参与”阶段[9]。而村级土地利用规划作为中国五级土地利用总体规划的补充，更注重村域范围内土地利用系统的良性循环，更注重可操作性，如划分土地利用片等[10]，更注重村域产业发展、生产管理、经营管理和土地利用管理的有机结合[11]，因此公众利益的体现也最为集中，故而村级土地利用规划更需要强调公众的参与。

其次，公众参与村级土地利用规划的必要性是由村级土地利用规划的功能及作用决定的。编制并实施科学合理的村级土地利用规划是保障中国城镇化水平不断提高的重要手段之一[12]，同时也是确保社会主义新农村建设有序用地的基础，有利于提高村级土地集约利用程度和利用效率，促进村域经济的可持续发展[13]。无论是城镇化的发展，还是社会主义新农村的建设，都关系到当地农民的切身利益，因此需要建立以当地村民为主体的新的规划理念，将村级土地利用规划工作建设成为政府与公众的互动行为，建立一种开放的公众参与的村级土地利用规划制度[7]。

2 村级土地利用规划中公众参与系统内部作用机制分析

公众参与村级土地利用规划是一项系统工程，采用系统论方法，借鉴城市规划中的公众参与系统[14]，可将村级土地利用规划中公众参与系统分为三个子系统，即实体系统、制度系统和意识系统，如图1所示。

实体系统是农村基础设施及经济发展水平的综合体现，其包括农村的交通、通讯和居民的收入水平等，是公众参与村级土地利用规划的经济基础；制度系统是公众参与村级土地利用规划所依据的法律、规章、制度、条例等，是公众参与系统正常、高效运行的制度保障；意识系统是公众参与村级土地利用规划的积极性、主动性、能力、素质等的综合表现。这三个子系统之间并非相互孤立，而是紧密联系的。其中实体系统是基础，其反映了农村的经济发展程度，是公众参与村级土地利用规划的最根本因素，它决定了公众参与村级土地利用规划的制度系统，进而决定意识系统，最终决定公众参与村级土地利用规划的效果和效率；制度系统是公众参与村级土地利用规划的最主要因素，其健全、科学、合理与否直接决定了意识系统的强弱，并对实体系统具有反作用，会制约或促进实体系统的发展；意识系统由实体系统和制度系统共同决定，对它们又具有反作用，其可以直接影响制度系统，且作用力较强，而其对实体系统的作用一般会通过制度系统间接传递过去，同理，实体系统对意识系统的决定作用一般也是通过制度系统来起作用的。

3 公众参与村级土地利用规划的完善

现阶段中国村级土地利用规划的公众参与系统尚不成熟，存在公众参与程度低、参与对象不具有代表性、公众在规划中的意见和利益没有得到真正体现等问题。结合Arnstein[15]提出的公众参与阶梯理论，可以看出中国现阶段多数村级土地利用规划中的公众参与尚处于前四阶段，即操纵、引导、通告、咨询阶段。为实现中国村级土地利用规划中的公众参与向更高阶段的跨越，本研究拟从上述公众参与的三个子系统出发，论述各个子系统的现状及如何完善各子系统，以完善中国村级土地利用规划的公众参与系统。

3.1 实体系统的完善

就实体系统而言，随着中国社会主义新农村的建设及农村经济水平的不断提高，实体系统不断发展壮大，为公众参与村级土地利用规划提供了经济基础。在已开展村级土地利用规划的地区，如重庆市双溪村、清明村、义乌市岩南村等，或地处城乡结合处，或拥有当地的特色产业，其经济发展水平都相对较高，具备了公众参与实体子系统所需的基本社会经济条件，已能够满足公众参与村级土地利用规划。即实体子系统发展程度达到一定水平后，继续加强实体子系统对于公共参与系统的强化作用有限，因此下文主要考虑从制度系统和意识系统的加强来促进公众参与村级土地利用规划。

3.2 制度系统的完善

就制度系统而言，现阶段中国公众参与村级土地利用规划制度尚处在缺失阶段。就中国现行的土地利用规划体系而言，其尚未出台相关法律，只存在相关规程，导致中国各级土地利用规划只具有法定效力而不具有法律效力。尽管在国土资源部的市、县、乡三级土地利用总体规划编制规程中指出，市、县、乡三级土地利用总体规划应依据公众参与的原则进行编制，但目前中国的村级土地利用规划只是在重庆市、浙江省等开展了编制试点工作，村级土地利用规划的标准尚未形成，进而导致在村级土地利用规划编制与实施的过程中，公众参与没有完善的制度子系统支撑。因此制定村级土地利用规划相关编制规程乃至法律，并明确公众参与是村级土地利用规划的重要组成部分，成为保障公众参与的必然途径。其具体措施主要应从以下三个方面考虑。

首先应明确公众参与在村级土地利用规划中的地位与权利。在村级土地利用规划的各个环节中，例如编制、审批和实施必须做到公众代表参与，且公众代表必须是由村民公平选举产生，而非由政府、村委会甚至个人指派产生的。没有公众代表参与的村级土地利用规划将不得审批通过。其次公众代表必须拥有充分的表决权。即公众代表能够自由自愿地表达自己的观点和想法，不受任何单位或个人的胁迫。同时，村级土地利用规划的内容必须是当地村民可理解的，公众代表有权利否决自己无法理解的内容。最后公众代表要有监督的权利。监督权利包括全过程监督和结果监督，且监督的方式应该是多样化多途径的，包括电话、网络等方式来表达公众的意见。同时处理意见的时间要限制在合理范围内，处理结果要对公众公开，要从程序上保障公众的参与权与知情权。

3.3 意识系统的完善

就意识系统而言，现阶段中国公众参与村级土地利用规划的意识淡薄。追根溯源，其主要是由缺乏积极性、统治及被统治意识浓厚、市场经济不够完善三方面原因造成的[16]。下文将从以上三个方面论述如何提高公众参与村级土地利用规划的意识，并完善意识系统。

首先就缺乏积极性问题而言，目前村民多认为规划是政府的工作，对关系自己切身利益的事认真对待，而对涉及公共利益的事较少参与[17]。因此村民应树立主人翁观念，并用真正的主人翁态度来对待村级土地利用规划。与此同时，当地村委会应加强公众参与的宣传力度并适当采取激励措施[18]，使广大村民明确参与村级土地规划的目的、意义以及和他们自身的利益关系，达到使村民把村级土地利用规划看作是对关系到自己切身利益的事认真对待的目的。

其次就统治及被统治意识浓厚的问题而言，中国传统社会是建立在家国同构、家国一体之上的，并以家族为本位，以血缘关系为纽带而形成的父系家长制、宗法关系及宗法等级社会制度，由此造成施政者统治意识浓厚，人民被统治意识浓厚的传统思维[10]。因此，需要当地政府及村委会树立建设服务型政府及服务型村委会的思维，并且需要村民由“臣民”思维向“公民”思维转变[19]。

最后就市场经济不够完善而言，其导致个体在经济活动中获得的独立意识和平等意识不足，使得其在政治生活领域里不具有足够的独立意识和平等意识，进而导致村民参与村级土地利用规划意识不到位的问题[20]。但随着十八届三中全会提出“要紧紧围绕使市场在资源配置中起决定性作用深化经济体制改革”，中国社会主义市场经济体制必然会越来越完善。因此只有当地政府认真切实落实党的十八届三中全会精神，逐步使市场在资源配置中起决定性作用，广大村民在政治生活中的独立意识及平等意识才会随之逐步提高，公众参与村级土地利用规划的意识子系统才会愈加完善。

4 结论与讨论

村级土地利用规划是中国现行土地利用规划体系的延伸，属于实施型规划，其关系到规划地区广大村民的切身利益。在村级土地利用规划的编制和实施过程中落实公众参与，在实体系统日臻完善的基础上，逐步完善公众参与的制度系统和意识系统，有利于促进公众参与向更高层次发展，有利于切实保护广大农民的根本利益。然而，由于现阶段中国村级土地利用规划的编制只在重庆、浙江等地展开了试点工作，还未广泛展开，且村级土地利用规划的标准尚未形成，因此公共参与村级土地利用规划的方法还有待专家学者的深入探讨和实践论证。

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