土地出让规划条件精选(九篇)

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第1篇：土地出让规划条件范文

一、国有土地管理部门以追收土地出让金为诉讼标的案件的性质

在审判实践中，对以国有土地管理部门为原告、以开发商及其所属房地产公司为被告、以追缴土地出让金为标的案件的性质确定有三种不同意见：一种意见认为该类争议属于行政争议，应由土地管理部门按照行政法律法规进行处理，走行政裁决之路，该类争议不属于人民法院主管。其理由是国有土地管理部门负有行政管理职责任，国有土地的转让，具有行政许可和行政审批的特点，转让行为是否成立，最终要以土地权属登记为生效要件。第二种意见认为该类争议属于行政诉讼，以追缴土地出让金为标的的案件应由行政审判庭审理并按照行政法律法规作出实体判决。第三种意见认为该类争议属于普通的民事诉讼。对于欠缴土地出让金的案件应依据《土地出让合同》，按照《合同法》的有关原则作出实体处理。

要弄清上述问题，我们有必要对国有土地转让进行深入剖析。作为房地产开发企业，取得土地使用权用于商业开发，极终目的是以赢利、获得商业利润为目的。根据法律的授权，国有土地管理部门对国有土地负有经营管理的职责，当国有土地管理部门代表国家以“招、拍、挂”等市场运作的形式，本着“平等、自愿、等价有偿、诚实信用”的原则出让具有商业开发价值的国有土地时，对于参加竞买国有土地的受让人而言，在土地转让活动中已不再具有行政管理者的身份，而仅仅具有普通意义上的民事主体身份。由于土地使用权的转让已全部按照市场化方式运作，决定了在《国有土地转让合同》中双方主体的平等性。因此，以国有土地管理部门为原告、以开发商及其所属房地产公司为被告、以追缴土地出让金为标的案件的性质应当是普通民事案件，人民法院要及时地按照普通民事案件受理立案。为了保全国有资产，尽可能减少国有资产流失，在该类案件的审判和执行中，可以根据国有土地管理部门的诉前、诉讼保全申请，充分运用查封、扣押、划拨、变买等司法强制措施，查封房地产企业和开发商的银行帐户，扣押财产，保证欠缴土地出让金能及时全额回收。

二、追收土地出让金案件的两种不同类型

从不同法院已受理的以追收土地出让金为诉讼标的案件来看，该类案件主要有两种类型。一类是房地产开发企业与国有土地管理部门签订《国有土地转让合同》后，虽未改变合同约定的宗地用途，取得土地使用权后进行了房地产开发，但未按合同的约定足额缴清出让金，有的房地产企业为了取得土地使用权证，还向土地管理部门书立了欠据。对于这类案件，事实清楚，处理意见也是相当明确的，应当依据受让人与出让人签订的《国有土地转让合同》的约定判决受让人全额缴齐所欠土地出让金。第二类是房地产商在签订《国有土地转让合同》取得转让土地的使用权后，变更合同的规划设计条件，主要是增大容积率，增大建筑面积，在追求企业利润的最大化的过程中，不按规定向国家补缴土地出让金。对这类案件的审理，由于涉及到容积率与地价之间关系的专业知识，而标准容积率的确定国家没有统一标准，各省、地、市经济发展水平的不同，城市建设的总体规划要求不同，也不可能有固定的容积率标准，因而改变容积率对地价的影响处于不确定的状态，在学术界因容积率变动计算应补交的土地出让金也有多种意见，因此，该类案件审理难较大。

三、建筑容积率与土地出让金之间的关系

国有土地管理部门在出让国有土地时，按照城市总体规划，对所出让的国有土地范围内新修建的建筑物，在《国有土地转让合同》中要从以下方面进行明确规定，一是要确定主体建筑物性质和附属物性质；二是要确定建筑容积率；三是要规定建筑密度、高限和绿地比例。其中对建筑容积率的确定，是《国有土地转让合同》中一个重要的合同条款。所谓的建筑容积率，是指建筑物总面积与宗地面积之比。在宗地面积一定的情况下，建设项目的容积率越高，建设物总面积就越大，土地利用率就越高，地价也就越高，因而在国有土地出让时，房地产开发商应缴纳的土地出让金也就越高。在目前的房地产市场上，开发商的暴利主要是从增加建筑物总面积、增大容积率、逃废土地出让金的形式来赚取的，面对日益攀升的房地产市场，要进行整治和规范，可以说应当从清理改变已出让国有土地用途和建筑容积率着手。

四、增加建筑容积率后应补交土地出让金的法律依据

由于建筑容积率的增加对国有土地的地价有着实质性的影响，开发商在较低的建筑容积率的标准下取得国有土地使用权，在开发过程中又通过种种手段提高建筑容积率，其行为的本质是逃废土地出让金，对于房地产行业普遍存在的这种弊端，应当采取法律的手段予以有效地打击和制止。《中华人民共和国城市房地产管理法》第十七条规定：土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。2002年12月26日建设部下发的《关于加强国有土地使用权出让规划管理工作的通知》第四条规定：受让人取得国有土地使用权后，必须按照《国有土地使用权出让合同》和建设用地规划许可证规定的规划设计条件进行开发建设，一般不得改变规划设计条件；如因特殊原因，确需改变规划设计条件的，应当向城乡规划行政主管部门提出申请，经批准后方可实施。城乡规划行政主管部门依法定程序修改控制性详细规划，并批准变更建设用地规划设计条件的，应当告知国有土地管理部门；依法应当补交土地出让金的，受让人应当依据有关规定予以补交。仅仅从上述法律和部门规章中，我们可以进一步明确，土地使用者增加建筑容积率、改变土地使用权出让合同约定的土地规划使用条件后，仅有规划行政主管部门的同意是完全不行的，还必须取得国有土地管理部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，补交土地使用权出让金后才能真正取得宗地的土地使用权。据了解，从我市清理工作中反映的情况来看，从2003年以来，有100余宗建设用地改变了建筑容积率，初步概算房地产开发商逃废土地出让金达数千万元，出现这样的问题，不能不说到规划行政和国有土地管理部门的失职失责。应当说，按照建设部2002年12月26日建设部下发的《关于加强国有土地使用权出让规划管理工作的通知》精神，开发商申请规划变更被批准后，规划部门应当及时告国有土地管理部门，国有土地管理部门得到告知后，应当及时追缴土地出让金，如果行政职能履行到位，也不会产生现在的问题。

五、建筑容积率增加的行为属于违反《国有土地出让合同》的违约行为

在前面我们已经阐明，国有土地管理部门在出让国有土地时，按照城市总体规划，对所出让的国有土地范围内新修建建筑物，所确定的建筑容积率，是《国有土地转让合同》中一个重要的合同条款。国有土地管理部门在合同中对受让人（开发商）约定了投资总额、单位面积投资强度、建筑容积率和建筑系数等指标，主要是为了节约集约用地，提高土地利用率。如果受让人不能满足《国有土地转让合同》约定的指标，通过增加建筑容积率达到增加建筑面积的行为，根据《合同法》确定的严格责任原则，是典型的合同违约。国有土地管理部门还可以按照合同的约定向国有土地的受让人（开发商）主张违约责任，要求其按合同约定支付违约金。

六、建筑容积率增加与补交土地出让金计算方式的确定

国务院下发的国发[2001]15号《关于加强国有土地资产管理的通知》第二条明确规定：土地使用者需要改变原批准的土地用途、容积等，必须依法报经市、县人民政府批准。对于出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。国土资源部下发的《国有土地使用权出让合同补充协议有关问题的说明》第二条第八项中规定：对受让人（开发商）在国有土地出让期限内，改变《出让合同》规定的土地用途、容积率等土地使用条件的有两种处理方式，一是由出让人收回该宗地的土地使用权后，依法重新出让。这种处理方式，对于尚未进行开发的国有土地适用。二是依法办理改变土地用途和土地使用条件批准手续后，由受让人按照批准变更时新旧土地使用条件下该宗地的土地市场差额补交土地使用权出让金。从上述行政法规和部门规章的规定中，进一步明确了因增加建筑容积率后，国有土地受让人应补缴土地出让金计算的期日和方法。在审理因增加建筑容积率应补交土地出让金的案件中，在对受让人应补交的土地出让金的计算时间和方法上要注意以下四个方面的问题，一是要确定《国有土地转让合同》签订时约定的宗地土地出让金总额；二是要查清受让人改变国有土地用途和使用条件被批准文件的生效日期。三是要按受让人改变国有土地用途和使用条件被批准文件的生效日期的基准地价，参照改变后的建筑容积率，计算出受让人取得的国有土地使用权新的土地出让金总额。四是计算出新的土地出让金总额与签订《国有土地转让合同》时约定总额的差额就是受让人（开发商）应当补交的金额。我们在审理中应当注意到四川省人民政府在下发的川府发[2005]15号文件中规定：凡是改变规划设计条件，超容积率的，必须按原楼面地价补交土地出让金。显然，川府发[2005]15号文件规定的精神与国务院、国土资源部对改变规划设计条件、超容积率应补交土地出让金的处理方式是不同的。按照下位法服从上位法的法学原理，如果国有土地管理部门按照川府发[2005]15号文件中规定的计算方式和计算出的金额提出诉讼请求的，在审理中不应予以采纳，而应当责成作为原告的国有土地管理部门变更计算方式，变更诉讼请求。2004年11月23日最高人民法院下发的《关于审理涉及国有土地使作权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条也作出了类似的规定：受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定用途，当事人请求按照时同种用途土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。

七、建筑容积率增加后受让人取得国有土地新价格的确定

土地出让金受地价的直接影响，宗地所处的区域位置不同、道路是否通达、对外交通是否便利、基础设施状况、人口密度等综合性因素都可能决定土地的商业价格。由于影响土地价格的因素众多，在不同区位，对于土地评估的方式、方法均有不同侧重。在专业地价评估中，各种影响土地价格的因素，均可以通过调整单项修正指数的方式对地价进行科学准确地评估。在解决因增加容积率而引起的补交土地出让金的诉讼案件中，显然要充分考虑建筑容积率的增加，对土地价格增加的影响因素，在案件审理中要采用修正容积率系数的方式计算土地出让金的具体数额。

一般地，按照修正容积率系数计算地价的公式为：

宗地商业地价=基准地价×容积率修正系数×商业用地面积

宗地住宅地价=基准地价×容积率修正系数×住宅用地面积

宗地地价=商业地价+住宅地价

例如：政府准备出让一宗国有土地使用权，有效面积为20000平方米。根据规划设计条件，该宗地用途为R2、C2（二类居住和二类商业用地），容积率≤1.5，建筑层数≤12，建筑高度≤36，绿地率≥35％。其中，商业建筑面积为4500平方米。该区域商业用地基准地价为900元／平方米，居住用地基准地价600元／平方米。计算过程如下：

计算商业用地和居住用地的分摊面积

根据最有效使用原则，估价设定该宗地规划容积率为1.5.

总建筑面积＝20000×1.5＝30000（平方米）

商业用地分摊土地面积＝（4500／30000）×20000＝3000（平方米）

居住用地分摊土地面积＝[（30000-4500）／30000]×20000＝17000（平方米）

计算商业用地和居住用地的地价

假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1，商业用地出让年限为40年、居住用地为70年，—年期修正系数也为1.当容积率为1.5时，商业用地容积率修正系数为1.3，居住用地容积率修正系数为1.1.

商业用地总价＝900×1.3×3000＝351（万元）

居住用地总价＝600×1.1×17000＝1122（万元）

估价结果：

商业用地分摊土地面积：3000平方米；土地单价：900元／平方米；土地总价：351万元，大写：人民币叁佰伍拾壹万元整

第2篇：土地出让规划条件范文

第一章出让计划及前期工作

第一条本办法适用于*县城市规划控制区范围内所有经营性土地出让（工业用地除外），包括*工业园区、东华工业区片的综合用地出让。

第二条县国土资源局会同规划、建设、发改等部门根据经济社会发展计划、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和我县的房地产市场及商品房供求情况，编制国有建设用地使用权出让年度计划，报经县人民政府批准。

第三条县规划局根据国有建设用地使用权年度出让计划，编制拟出让地块的修建性详细规划,按出让的时序会同国土、财政、建设等部门对拟出让地块进行现场踏勘，提出出让地块的初步规划设计条件和设计要求及规划用地图，提交规划建设、土地管理联席会议讨论。县规划局根据规划建设、土地管理联席会议讨论意见修改完善后出具出让地块的规划设计条件和设计要求及规划用地图。

第四条加大出让前期工作，努力实现“净地”出让，防止土地出让后，合同难以履行、项目不能按期开发，造成新的闲置和浪费。

城区出让地块的规划用地图确定后，涉及需土地征收的由县国土局会同所在街道（乡镇）做好土地征收及地面附着物（青苗、树木、鱼塘等）清理工作；涉及需农转用的由县国土局负责报批；涉及地块上的建筑物、构筑物由建设部门会同所在街道（乡镇）负责拆除；涉及杆线（地下管线）迁移的由县建设部门会同相关部门负责迁移；涉及国资收储的出让地块由县财政部门协调做好银行抵押物置换、房屋出租合同终止工作。城区出让地块地面杆线（地下管线）迁移及建设物、构筑物（附着物）拆除（清理）后，根据实际需要由县国土部门按出让地块的规划用地图所确定的界址线结合城市景观用围墙封闭，围墙修筑费用由国土部门承担并负责向开发商收回。如地块出让时需另行约定的事项应在土地出让须知或拍卖特别规定中给予明确。

第五条县国土局应当按照出让地块的规划设计条件和设计要求及规划用地图拟定招标拍卖挂牌出让地块的出让方案（包括出让公告、出让须知、拍卖特别规定）报县政府审定。

第二章城区国有建设用地使用权出让

第六条凡在*城区投资经营商业、旅游、金融、娱乐、服务业、商品房开发等用地，原则上应采取拍卖方式出让，涉及大宗地块及特殊项目的经县规划建设、土地管理联席会议同意后可采用招标挂牌方式出让。

第七条城区国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让程序按国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》执行。

第八条加大城区出让地块的宣传策划工作，国土部门原则上要在《今日*》、《衢州日报》、《浙江日报》、*县国土资源局门户网站、*县招标网、中国土地市场网等媒体土地出让公告，建设部门负责出让地块的前期宣传、策划和项目推荐工作。

第九条报名及资格审查。拍卖土地的报名受理工作由受委托的拍卖公司负责，挂牌土地的报名受理工作委托县招投标中心负责，报名情况汇总后，由资格审查小组进行竞争资格审查，资格审查小组由县招标中心会同监察局、国土局、规划局、建设局、财政局分管领导组成。

资格审查内容：投标人、竞买人必须具有公告上明确的申请条件，投标人、竞买人报名时须提供项目资金保障计划。到报名截止日在本县内尚有欠缴出让金的企业或个人不得参加竞投（买），中标人、竞得人原则上应在*注册成立有独立法人资格的公司(涉及商品房开发的除经县政府确认的自建自用或小规模用地受让者外应在*注册成立有独立法人资格的房地产开发公司)从事项目开发建设。

第十条招标拍卖挂牌的保留价实行集体决策，在临近截止时间前由县政府分管领导召集监察、国土、规划、建设、财政等部门领导共同确定，并严格执行保密制度，由县监察局负责保管相关结果，并于招标拍卖挂牌会的前30分钟送达主持人。

第三章地块交付及出让金收缴

第十一条土地出让收入由财政部门负责征收管理，国土资源管理部门负责具体征收。国土资源管理部门和财政部门应当督促土地买受人严格履行土地出让合同，确保将应缴的土地出让收入及时足额缴入地方国库。国土资源管理部门与财政部门要加强协作，建立国有土地出让及收支信息共享制度。国土资源管理部门应当将年度土地供应计划、年度土地储备计划以及签订的国有土地出让合同中有关土地出让总价款、约定的缴款时间等相关资料及时抄送财政部门，财政部门应当及时将土地出让收支情况反馈给国土资源管理部门。财政部门、国土资源管理部门要与地方国库建立土地出让收入定期对账制度，对应缴国库、已缴国库和欠缴国库的土地出让收入数额进行定期核对，确保有关数据准确无误。

第十二条出让地块成交后，出让方在土地买受人交清全部地价款后，国土部门方可按出让须知或拍卖特别规定的时间内将土地交付土地买受人使用，土地交付工作由县国土资源部门会同规划、建设、财政等有关部门及土地买受人到现场踏勘并当场签订土地交付记录表。土地买受人未交清全部地价款的不得交付土地，且严格按照出让须知、拍卖特别规定及土地出让合同规定，对土地买受人不按时足额缴纳地价款的，按日加收违约金额1‰的滞纳金。

第十三条土地交付条件为“现状土地条件”，即出让地块上有建筑物、构筑物的，完成原有建筑物室内地坪以上部分拆除（构筑物的拆除参照执行）及建筑残渣清理（包括杆线、地上地下管道等迁移）；出让地块上仅有地面附着物的完成地面附着物（青苗、树木、鱼塘等）清理。出让土地交付给土地买受人前由县国土部门负责管理。

第四章开工建设及竣工验收

第十四条买受人自交清全部地价款之日起七日内，应与县规划部门签订规划建设履约合同，并按国有建设用地使用权出让金总额的10%缴纳规划建设履约保证金后（不计息），持建设项目的批准（核准、备案）文件和国有土地使用权出让合同，向县规划局领取建设用地规划许可证。逾期未签订履约合同的，县规划部门按日加收保证金款项1‰的滞纳金。规划建设履约保证金由规划部门凭建设、国土部门书面意见按下列规定退还：竞得人按照《国有建设用地使用权出让合同》约定日期（或同意延建所另行约定的时间）和规划设计要求动工建设且开工率在50%以上者退还50%；按规划设计要求和约定日期竣工并通过有关部门综合验收合格后由规划部门退还40%的规划建设履约保证金，剩余10%在综合验收1年后无质量等投诉的再退还。如竞得人未能按照《国有建设用地使用权出让合同》约定日期（或同意延建所另行约定日期）开工建设或约定日期竣工并通过综合验收的，每延期一日，应向出让人分别支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额0.3‰的违约金，未按期开工或未按期竣工的两项违约金由规划部门在规划建设履约保证金中直接扣除，且出让人有权要求受让人继续履约。

第十五条及时做好规划设计方案审查。土地买受人完成土地交付后，必须严格按照土地拍卖规划指标及拍卖特别约定委托有相应资质的设计单位编制出让地块规划设计方案，按时报规划部门审批，规划部门自受理之日起15日内完成报送方案的审查并出具初步意见，符合规划设计条件和要求的，及时组织发改、国土、建设等部门对规划设计方案进行论证，形成书面方案论证意见，涉及重大或重要项目规划设计方案需邀请专家组认证咨询并提交县规划建设土地管理联席会议审定。根据审查意见，设计单位及时修改完善后再次报规划部门审批同意后组织实施。

第十六条土地买受人必须严格按照《国有土地使用权出让合同》在约定的动工日期内开工建设和约定的日期内完成项目施工建设并申请综合验收。买受人未能按照《国有土地使用权出让合同》约定期限和条件动工建设的（受让人申请延期开工建设并经出让人同意的除外），每延迟一日，应向出让人支付相当于土地使用权出让金总额0.3‰的违约金；超过合同约定的动工开发日期满一年未动工建设开发的，出让人可以向受让人征收相当于土地使用权出让金总额20%的土地闲置费；超过合同约定的动工开发日期满二年未动工建设开发的，出让人可以无偿收回土地使用权；但因不可抗力造成动工开发迟延的除外。

第十七条实行预售许可证制度。房地产开发企业必须向建设部门报送相关资料（包括预售合同样本、销售价格及委托代收费用组成等）且除土地出让金外实际投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和交付日期，方可申请办理商品房预售登记，依法取得《商品房预售许可证》。未取得预售许可证的，不得进行商品房预售，不得申请刊播、设置、张贴商品房预售广告，广告经营者不得为其承办或商品房预售广告业务。

房地产开发企业应当在取得《商品房预售许可证》之日起10内公开开盘预售，并安排整栋房源对外销售、透明售房，公示的房源不得无故拒售，在签订商品房预售合同30日内应到建设房管部门进行备案登记。对违反规定者，建设部门将依据有关法律法规的相关规定，责令违规开发企业整改，整改完成前暂停该开发企业预售许可、预售合同签约、合同备案及权属登记等手续。

商品房销售价格由当事人协商议定，但必须报物价和建设房管部门备案。

房地产企业开发的商品房，必须经综合验收合格后，方可出售或出租。

第五章合同解除

第十八条受让人必须按照本合同约定，按时支付土地使用权出让金。如果受让人不能按时付清土地使用权出让金的并延期付款超过6个月的，出让人有权解除合同，收回土地，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿因违约造成的其他损失。

第十九条解除出让合同的，由县国土部门书面向县政府提出，经县规划建设土地管理联席会议讨论同意后按法定程序执行。

第六章法律责任

第二十条应当以招标拍卖挂牌方式出让国有建设用地使用权而擅自采取协议方式出让的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人依法给予行政处分。

第二十一条政府工作人员在土地招标拍卖挂牌活动中，接受贿赂、泄露秘密、、、的，由其所在单位或上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十二条竞投（买）人以弄虚作假，采取欺骗手段或采取行贿、恶意串通等非法手段非法取得土地使用权的，由国土部门依据《中华人民共和国土地管理法》等法律法规的规定进行处罚，对有关责任人由其所在单位或上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十三条房地产企业未按法定要求进行房地产开发、建设和商品房销售行为的，由县政府相关职能部门依法处理。

第3篇：土地出让规划条件范文

为了贯彻落实国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔20**〕31号）和**省人民政府《关于加强土地节约集约利用工作的通知》（**政〔20**〕111号）等文件精神，加强对建设用地供后管理，节约集约利用土地，现就有关事项通知如下：

一、充分认识加强建设用地供后管理的重要性。对建设用地供后实施管理，是督促土地使用者依法用地，提高土地利用率，节约集约用地，防止国有土地资产流失的重要措施。各地要通过规范建设项目供地审批和实行竣工用地验收制度，切实加强建设项目用地全程管理，把好各个管理环节，努力提高全省土地集约利用水平，优化我省土地利用结构，为经济社会可持续发展提供用地保障。

二、加强土地出让合同管理。土地使用权出让，要按照《土地出让合同》和《国有土地使用权出让合同补充协议》的要求，对出让土地的开竣工期限、投资情况和土地使用条件等事项进行约定，严格土地供后开发利用管理，建立土地开发利用动态监管机制。对项目投资总额、固定资产投资额、单位用地面积投资强度、容积率和建筑密度等任何一项指标未达到或者低于出让合同约定的标准，以及绿化比例、企业内部行政办公、生活服务设施用地所占比例超过出让合同约定标准的，市、县国土资源管理部门要按照出让合同的约定，向土地使用权人收取违约金，并要求自行拆除相应的绿化和建筑设施。

三、合理控制单宗土地供应规模，缩短开发周期。为了确保土地供应后能及时进行开发，各地要积极推行国有建设用地使用权“净地”出让，合理确定宗地出让规模，缩短开发周期。房地产开发用地以及其他无特殊要求的用地，约定的每宗地开发建设周期原则上不得超过3年。

四、采取有效措施，抓好闲置土地处置工作。要综合运用经济、法律和行政手段处置闲置土地，对因用地者自身原因造成国有土地有偿使用合同约定开工之日起满1年未动工开发建设的，以及已动工开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足1/3、或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的，要责成用地单位缴纳相当于土地出让金20%的土地闲置费，并责令限期复建；对逾期不复建或满2年未动工建设的，应依法收回土地使用权。对于以划拨方式取得的土地使用权，未按划拨决定书约定动工建设的，要责成用地单位限期开工；满1年的，要责成用地单位缴纳相当于划拨土地价款20%的土地闲置费；满2年的，应依法收回土地使用权。

五、严格对供后土地的用途和使用条件管理。土地使用者应当严格按照批准的用途或者出让合同约定的用途使用土地。确需改变用途的，应当按照出让合同的约定，按新用途的市场价补交土地出让金或者报经批准供地的人民政府批准依法收回重新出让。严禁擅自改变土地出让合同约定的土地使用条件。以出让方式取得土地使用权的单位和个人，必须按土地出让合同约定进行开发，不得擅自更改；确需改变容积率等规划条件的，必须经原出让方和规划部门同意，并按照同等地段土地的市场成交价，补交相应的土地差价。

六、进一步加强对土地入市的管理。经依法批准转让原划拨土地使用权的，应当在土地有形市场公开交易，并按转让后土地用途的市场价格扣除划拨土地使用权权益价格补缴土地出让金。严格出让土地使用权转让条件，出让土地使用权首次转让，必须符合法定或土地出让合同约定的转让条件；对不符合转让条件擅自转让的，要按非法转让土地使用权进行查处。

第4篇：土地出让规划条件范文

一、加强收入管理

（一）收入范围。中心城区国有土地使用权出让收入（以下简称土地出让收入）是指政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款。具体包括：以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所取得的总成交价款（不含代收代缴的税费）；依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款；处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地价款；转让房改房、经济适用住房按照规定应当补缴的土地价款；改变出让国有土地使用权土地用途、容积率等土地使用条件应当补缴的土地价款，以及其他和国有土地使用权出让或变更有关的收入等。

国土资源管理部门依法出租国有土地向承租者收取的土地租金收入;出租划拨土地上的房屋应当上缴的土地收益；土地使用者以划拨方式取得国有土地使用权，依法向政府缴纳的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费等费用（不含征地管理费），一并纳入土地出让收入管理。按照规定依法向国有土地使用权受让人收取的定金、保证金和预付款，在国有土地使用权出让合同（以下简称土地出让合同）生效后可以抵作土地价款。划拨土地的预付款也按照上述要求管理。

（二）管理职责。土地出让收入是政府性基金收入，收支应全额纳入本级政府基金预算管理。收入全部缴入“非税收入汇缴结算户”，经清算后及时缴入国库或财政专户，支出通过本级政府基金预算从土地出让收入中予以安排，实行“收支两条线”管理。市国土资源局、市财政局要按照职责分工，相互配合，做好土地出让收支管理工作。市国土资源局依法对中心城区内的土地资源实行集中管理，负责对中心城区的土地资源进行详查，依据规划部门提供的控制性详细规划及规划设计条件，会同规划部门拟定中心城区土地收储和出让计划；对收储土地进行整理和出让；负责土地出让收入的执收工作，按土地出让宗地建立基础台账。市财政局负责中心城区国有土地出让收支管理工作，编制国有土地出让收支预算，填报土地出让收支统计表。

（三）征缴、清算程序。

1、土地出让保证金的缴退。凡国有土地使用权实行网上挂牌出让的，由市国土资源局会同市财政局按照网上挂牌出让的有关规定，在指定银行开设网银保证金专用账户，专门用于保证金缴纳。参与网上挂牌出让的竞买人将保证金缴入网银保证金专用账户，竞得人支付的保证金，应在国有土地使用权出让合同生效后抵作宗地出让价款，并在挂牌出让结束后三个工作日内缴入“非税收入汇缴结算户”；未竞得人支付的保证金及时予以退还，不计利息。网银保证金专用账户仅用于网上挂牌出让，平时一般无余额。以其他方式出让国有土地使用权其保证金缴入“非税收入汇缴结算户”。竞得人支付的保证金在出让合同生效后，抵作宗地出让价款；未竞得人支付的保证金在3个工作日内予以退还。

2、土地出让收入的缴款。市国土资源局根据土地出让合同和划拨用地批准文件，开具“**市非税收入缴款通知书”，由国有土地使用权受让人在规定时间内到非税收入银行缴纳土地出让收入。各非税收入银行收到受让人缴款后，向缴款人开具“**省非税收入一般缴款书”，并及时将土地出让收入划转到“非税收入汇缴结算户”。

3、土地出让收入的汇缴清算。实行招拍挂的土地出让收入缴入“非税收入汇缴结算户”后，由市国土资源局依据国家相关政策，编制《土地出让收入清算单》，送市财政局审核。属代收代缴的税费等往来资金在“非税收入汇缴结算户”直接划转；土地出让收入全额缴入国库专户或金库，纳入基金预算管理。

二、明确支出管理范围

土地出让收入使用范围包括征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出、支工支出、城市建设支出、国有土地收益基金支出、城镇廉租住房保障支出以及其他支出等。

（一）征地和拆迁补偿支出。包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费。

（二）土地开发支出。主要是指因出让土地涉及的需要进行的相关道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、土地平整等基础设施建设支出，以及相关财务费用等支出。

（三）支农支出。包括用于保持被征地农民原有生活水平补贴支出、补助被征地农民社会保障支出、农业土地开发支出以及农村基础设施建设支出。按照省财政厅、国土资源厅《关于转发财政部、国土资源部<用于农业土地开发的土地出让金收入管理办法>的通知》规定，土地出让金用于农业土地开发的比例，按土地出让平均纯收益的15%计提。

（四）支工支出。新建、扩建工业项目所缴纳的土地出让收入，在扣除成本性支出及计提专用资金后的余额，全部作为财源发展专项资金，用于项目区内征地、拆迁补偿支出、土地开发支出和项目投资奖励支出等。

（五）城市建设支出。一是从土地净收益中按不低于20%的比例安排；二是从新建的城市道路两侧各200米的土地出让净收益中，按50%比例安排；三是从城市基础设施建设综合服务费（南城区8.5平方公里内的行政事业单位划拨用地，按从每平方米100元的标准收取）中安排。主要用于偿还因城市基础设施建设形成的债务及城市基础设施建设支出。

（六）国有土地收益基金支出。根据《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》文件精神，从土地净收益中按10%计提。主要用于土地收购储备及整理等相关费用支出。

（七）城镇廉租住房保障支出。根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的规定，从土地出让收入中扣除成本费用后按10%计提，主要用于解决城市低收入家庭住房困难问题。

（八）补贴掇刀区城建支出。对掇刀区20**年以前城市建设形成的历史欠账，由市财政局进行清理、锁定，确定补贴基数，在每年的土地收益中予以安排。《**市人民政府关于印发**市城区土地收益征收管理试行办法》文件中有关市、区分成比例的规定停止执行。

（九）其他支出。包括土地使用权出让业务费、缴纳新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费以及支付破产或改制国有企业职工安置费用、规划部门编制控制性详细规划所需费用及相关政策允许在土地收益中列支的其它支出等。

三、建立、健全预决算制度

编制年度土地出让收支预算要坚持“以收定支、收支平衡”的原则。土地出让收入预算按照上年土地出让收入情况、年度土地供应计划、地价水平等因素编制；土地出让支出预算根据预计年度土地出让收入情况，按照年度土地征收计划以及规定的用途、支出范围和支出标准等因素编制。每年年度末，各相关部门应当严格按照财政部门规定编制土地出让收支决算，并分别纳入政府性基金收支决算，报财政部门审核汇总后，编入市综合财政预算，向市人民政府报告。

第5篇：土地出让规划条件范文

一、工业用地招标拍卖挂牌出让工作的基本原则

（一）符合国家产业政策的原则。按照有利于调整产业结构和优化产业布局的原则，在产业准入、土地供应计划等方面，确保对推进我市产业结构调整和优化升级具有重大作用的项目用地需求。严禁向国家产业目录禁止类、淘汰类项目供地，从严控制限制类工业项目用地。

（二）节约集约用地的原则。工业项目用地应向开发区工业园（片）区集中。工业用地供应，要严格执行国家、省市制定的集约用地控制标准，在产业选择、投资强度、开发利用强度和规模等方面严格把关，引导产业集聚、基础设施共享，促进规模化、集约化产业形成。鼓励建设工业标准厂房、多层厂房。

（三）依法用地原则。工业用地必须符合土地利用总体规划、城乡规划和土地利用年度计划，对不符合规划的项目不予供地。涉及农用地转用、征收的，要依法办理农用地转用、征收手续。

（四）公开、公平、公正的原则。工业用地年度出让计划、地块出让方案、供地结果等信息要通过新闻媒体、政府信息网充分披露，接受社会监督。土地出让条件要充分体现公平竞争、不得人为设置有悖公平竞争的限制性条件。

二、工业用地招标拍卖挂牌出让的范围及供地方式

**市的工业用地供应以招标拍卖挂牌方式出让国有土地使用权。

对单独选址的工业用地建设项目，可以挂牌公示方式出让国有土地使用权。涉及集体土地征收和农用地转用的，按照项目内容同时办理农用地转用、土地征收及预供地方案审核报批。经批准后，在土地公开交易有形市场以挂牌公示方式将地块用地位置、规划设计条件、环境保护要求、拟建设项目类型、土地使用条件（投资强度、容积率控制指标等）、拟用地单位、拟供地价格等信息向社会挂牌公示，公示时间不得少于15天。经公示后，有两个以上用地意向者的，转为招标或现场竞价方式出让国有土地使用权。

因城镇规划实施、环境保护、安全生产等原因需对原工业企业进行搬迁并安置恢复重建的项目用地，可以采取同等价格置换方式办理出让供地手续；超出原土地证面积的，按市场价全额缴纳土地出让地价款。

原以划拨方式取得的工业用地，因土地使用者申请补办出让手续或企业改制、转让等，可以采取划拨补办出让方式办理用地手续。

原办理农村集体建设用地使用手续的工业用地，因乡（镇）、村企业改制，经农村集体土地所有者同意并依法办理征收手续的，可以采取补办出让方式办理供地手续。

三、工业用地出让价格的确定

工业项目用地实行有底价招标拍卖挂牌出让，出让底价应根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况集体决策确定，其出让底价或标底不得低于《全国工业用地出让最低标准》。

土地利用总体规划确定的城市建设用地范围之外的单独选址工业建设项目，如土地前期开发由土地使用者自行完成的，出让价可按不低于项目用地所在地对应土地等别最低价标准的60%确定。其中，使用未列入耕地后备资源的国有沙地、裸土地、裸岩石砾地的工业项目用地，土地使用权出让时出让价可按不低于所在地土地等别相对应最低标准的30%确定。

出让工业用地国有土地使用权，其出让地价收入实行收支两条线管理，由国土资源部门按规定全额缴入国库；成本支出及各种费用支出等由财政部门按基金收支预算执行。

四、工业用地招标拍卖挂牌出让工作职责分工

为加强对工业用地招标拍卖挂牌出让工作的领导，确保此项工作顺利推进，国土资源、发改、经委、规划、建设、环保、监察等部门负责协调解决工业用地招标拍卖挂牌出让相关问题，集体讨论确定有关事项，各有关部门必须依照规定的职能划分、各司其职、密切配合，积极做好工业用地招标拍卖挂牌出让相关工作。

国土资源部门负责会同有关部门组织编制工业用地年度供应计划和信息，具体制订工业用地出让方案和报批工作，组织实施具体工业用地招标拍卖挂牌出让活动，负责签订国有土地使用权出让合同、收缴土地出让价款、交付土地以及有关土地登记发证工作，参与工业建设项目批后跟踪管理和竣工复核检查。

发展改革部门负责会同经委等部门编制工业产业布局规划，制订工业建设项目产业准入政策，参与工业建设项目的跟踪管理和竣工复核检查。

经委负责会同发展改革等部门制订年度工业项目投资计划以及工业用地出让方案中的产业类别、行业标准、投资标准，会同有关部门对用地预申请进行资格审查，会同发展改革管理部门负责办理工业建设项目审批、核准、备案，会同有关部门对工业建设项目的批后跟踪管理和竣工复核检查。

规划、建设部门负责核发单独选址工业用地选址意见书，制订工业用地出让方案中的规划设计条件，办理建设项目规划、开工审批工作，参与工业建设项目批后跟踪管理和竣工复核检查。

环境保护部门负责制订具体工业用地出让方案中的环境保护标准，建设项目环境影响评价文件审批，参与工业建设项目批后跟踪管理和竣工复核检查。

监察部门负责监督相关部门在工业用地招标拍卖挂牌出让工作中的履职情况，会同有关部门查处工业用地公开出让中的违纪违法案件。

五、工业用地招标拍卖挂牌出让组织实施基本程序

（一）编制工业用地年度供应计划

发改部门按照国家产业政策和产业规划的要求，依据本区域工业经济发展和招商引资等情况，提出本年度工业项目固定资产投资规划，并依据国民经济行业分类标准，对年度新建工业项目分门别类进行细化，制订各类工业项目年度投资计划。

国土资源部门会同发展改革、规划部门依据国民经济与社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划、土地利用年度供应计划以及土地市场供求状况、城镇土地集约利用程度等，编制工业用地年度供应计划，落实年度供地数量、供地结构和具体供地位置。经委和环境保护管理部门根据国家产业政策和政府的产业规划以及国土资源和发展改革部门提供的年度供地数量和地块，分别提出各个地块的产业类别、行业标准以及投资强度等投资建设条件和环保标准。最后，由国土资源和发展改革部门汇总，于每年十月底提出正式的年度工业用地供应计划草案，报经同级人民政府批准后，报上一级国土资源部门备案，同时，抄送同级政府相关部门，并通过新闻媒体、政府网站、中国土地市场网站、当地土地有形市场向社会公布。

（二）组织农用地转用征收报批及前期开发

工业用地实行净地出让。纳入工业用地供应计划的土地，由地块所在地的县(市)区人民政府，开发区（工业园区）管委会分批分期完成出让地块的拆迁安置、“三通一平”等前期开发工程，涉及农用地转用和土地征收的，由国土资源部门按审批权限报批农用地转用、征收手续。

（三）用地预申请

建立用地预申请制度。在工业用地年度供应信息公布后，意向用地者向土地所在国土资源部门提出用地预申请。用地预申请者承诺愿意支付的土地价格和土地使用条件并经国土资源部门进行审查后准予进入的，预申请人应向国土资源部门交纳预申请资金，并存入指定资金专户。国土资源部门可据此合理安排工业用地出让的规模、结构、布局等，适时组织实施招标拍卖挂牌出让，并通知符合条件的预申请单位或个人参加。

（四）组织实施具体的工业用地招标拍卖挂牌出让活动

1.制订招标拍卖挂牌出让方案及审核报批。国土资源部门应在地块实施招标拍卖挂牌出让公告前三十日以书面联系单的形式征求投资项目立项、备案管理、规划建设、环境保护等部门的意见。除法律法规及审批权限另有规定的除外，上述部门应根据各自的职责，在接到联系单之日起5个工作日内出具书面意见，即由经委出具出让地块竞买人的资质、产业类别、行业标准、投资强度等准入条件以及项目竣工、投产时限等，由规划建设部门出具出让地块的规划用地红线图纸和规划设计条件，环境保护部门出具环境保护的标准及具体要求，最后，由国土资源管理部门汇总拟定出让方案，依法按审批权限报批。经批准后，由国土资源管理部门组织实施。

2.工业用地招标拍卖挂牌出让公告。招标拍卖挂牌出让方案经批准后，国土资源部门应在中国土地市场网、当地土地有形市场以及新闻媒介工业用地出让公告，并接受用地意向者的用地申请和投标、竞买报名。出让公告应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日。

3．实施工业用地招标拍卖挂牌出让。国土资源部门应按照《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》及《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（试行）规定的程序和要求，组织实施具体工业用地招标拍卖挂牌出让活动，与竞得人签订《成交确认书》或向中标人发出《中标通知书》。报国家和省立项的核发建设项目用地预审批准文件；其他项目，其土地《成交确认书》或《中标通知书》代替建设用地预审批准文件。竞买保证金或预申请资金可抵作出让价款，未作为成交、中标受让人的，于竞买活动结束后5个工作日内全额无息退还。

4.办理项目立项、规划、环评等报批工作。中标人、竞得人凭《中标通知书》或《成交确认书》到项目立项主管部门分别申请办理可行性研究报告批准、核准或备案手续；到规划主管部门办理《建设用地规划许可证》；到环保主管部门办理环评审批手续；需进行工商注册的，工商行政管理部门办理工商注册登记。各相关职能部门应根据各自职责，于受理之日起30个工作日内办理完毕相关手续。

因中标人、竞得人自身原因未能在规定时限内完成相关报批手续的，按招标拍卖挂牌出让文件约定，《中标通知书》或《成交确认书》自然废止。

5.签订土地出让合同。建设项目立项、规划、环境评价等有关报批手续办完后，用地者持相关文件到国土资源管理部门签订《国有土地使用权出让合同》、《国有土地使用权出让合同补充协议》，缴纳土地出让价款。国土资源管理部门应在土地出让价款和相关税费缴清后30个工作日内向用地者核发《建设用地批准书》、交付土地，办理土地登记，核发《国有土地使用证》。

6.公示工业用地供应结果。在《国有土地使用权出让合同》签订后十个工作日内，应将土地出让结果通过中国土地市场网站、当地政府网站和土地有形市场以及新闻媒介向社会公布，接受社会监督。

第6篇：土地出让规划条件范文

“一个池子蓄水”――

优化储备机制，充分挖掘土地潜力

土地储备是政府高度垄断土地一级市场的重要手段，是一个蓄水的“池子”。衡山县加大储备工作力度，强化储备职能，采取了统一归口管理、多渠道融资、保障群众权益、转化储备成果等措施。

细化归口管理职责。2011年，衡山县重新成立了“土地储备与经营委员会”，由县人民政府县长任主任，常务副县长、分管副县长任副主任，提高了“储委会”规格，扩大了职能，特别强调做好“土地经营”这篇文章。县国土资源局负责土地储备总体运作，县城乡投、工交司负责组织实施县政府指定作为业主的建设项目运作，县经济开发区负责园区内工业项目的土地运作，县财政局负责土地储备资金筹措、土地前期开发的审核、土地价款收入等土地出让收支管理，县规划局依法做好储备土地的规划控制等相关工作。

构建储备融资平台。土地储备资金主要来源于县财政拨款及融资两个方面。县城乡投、工交投两个融资平台通过与政策性银行、国有投资公司对接，已先后为县城建设募集资金0.9亿元。土地储备中心及经济开发区主要通过财政拨款实现：一方面，土地组织出让后，由财政在土地出让价款中返还土地储备成本，另一方面，通过建立土地储备基金，将土地出让收益的40%再投入到土地储备。

保障群众合法权益。现阶段征地拆迁是社会矛盾中最为突出的问题。衡山县采取了提高补偿标准、合理安置、失地参保等措施，现在征地补偿平均达到了5万元/亩，大大超过了湖南省人民政府《关于公布征地补偿标准的通知》（湘政发【2009】43号）所规定的补偿标准；对拆迁户除了进行合理补偿以外，还进行商铺安置；对于失地农民，符合参保条件的，做到了应保尽保。到目前为止，衡山县已有32个自然组，约1500个失地农民参加了社保，做到了失地不失业，生计有着落。

转化成果服务民生。对于确定的廉租房、经济适应房及以棚户区改造等保障性住房用地，国土资源部门优先在土地储备计划、年度用地计划中予以保证。目前衡山县有廉租房及霞流冲煤矿、贯塘茶场、紫巾山林场棚户区改造等几个保障性住房开工建设，其所使用的土地共计2.74公顷已全部供应到位，衡山县财政从出让金中划拨413万元用于安居工程建设。

“一个龙头放水”――

规范出让程序，尽力彰显土地价值

为促进节约集约用地，进一步规范国有土地使用权出让管理，衡山县将土地出让收支全额纳入地方政府基金预算管理，收入全部缴入地方国库，不以各种名义和形式减免出让收入，对土地出让管理程序、预决算管理等作出明确规定，确保规范土地出让收支管理政策落实。

联动协作，设立专户促“公正”。衡山县成立了国有土地、矿产资源使用权出让领导小组，涵盖国土、财政、审计、纪委等部门，以集体会审的形式确保出让依法依规，形成了国土、财政、审计、纪委四部门环环相扣、相互制约又密切配合的协作机制。同时，成立“衡山县国土收入征管办公室”，负责全县土地收入征收、管理工作。

提高比率，市场配置促“公平”。针对竞得人长期拖欠价款的现象，衡山县把土地出让保证金提高到50%。通过实践证明，提高保证金比率既有利于全额收缴出让金，也打击了一部分通过低保证金的便利，随意投标以获取非法利益的行径。根据地块位置、类型等情况，灵活性选择土地出让形式，对地理位置优、竞争性较强的地块采取公开招标、拍卖形式出让，对地理位置偏、竞争性较弱的地块采取公开挂牌形式出让，力求资源配置最优化，着力凸显土地价值。自2010年以来，衡山县共公开出让土地55宗，总面积68.86公顷，成交价款1.99亿元。其中，公开招标、拍卖出让土地36宗，挂牌出让17宗，改变用途2宗。

信息透明，及时促“公开”。利用网络覆盖面广、接触人群多的特点，及时把宗地出让信息在“中国土地市场网”、省市县国土资源门户网站上，并通过电视、广播、报纸等传统媒体公布信息。宗地出让成交后，将土地面积、出让单价、竞得人等内容及时告知当地群众与竞投标方。

“多管齐下清淤”――

强化批后监管，全面提升土地效益

土地公开出让后，受竞得方主客观因素影响，能否及时足额收缴土地出让金，以及如何确保投资强度是最关键的问题。衡山县为进一步提高节约集约利用土地水平，采取了一系列行之有效的措施，积极有效应对建设用地使用权批后监管出现的新情况、新形势，保障了县域社会经济发展对土地的合理需求。

强化用地合同管理。进一步健全完善土地履约保证金制度，在土地划拨或签订土地出让合同时，按划拨或出让土地总价款的3%收取履约保证金，根据用地单位履约情况，扣除或退还履约保证金。对不完全缴纳土地出让价款的，不交地、不办理土地使用权登记；土地出让后交款期限原则上不超过3个月；延期交款3个月以内的按每日3‰收取滞纳金，超过3个月收回土地使用权。

打击擅自改变容积率行为。近几年来，随着房地产市场的发展，房地产开发项目也逐步增多，虽然大部分开发商能够按照合同约定的条件开发建设，但也有个别的通过调整容积率等违规行为获得非法利益。为了保障国有资产不流失，衡山县组织对近年来的房地开发项目进行彻底清查，对于擅自改变容积率的行为进行查处，补交土地出让金，并引入楼面地价来管理改变容积率的行为。

严格处置闲置土地。对因土地使用者自身原因造成土地闲置满2年的，依法无偿收回；土地闲置满1年不满2年的，按出让或划拨土地价款的20%收取土地闲置费。对因规划调整等不可归于用地者的原因造成的闲置土地，通过协商和合理补偿，采取改变用途、等价置换、纳入政府储备或安排临时使用等途径及时处置、充分利用。

规范处置改变土地用途行为。对于城市规划确定需要改变用途的土地，在确定其价值的过程中引入竞争机制。由县政府行使优先购买权，回购土地使用权，然后通过挂牌或拍卖的方式公开出让调整后的土地使用权，进一步凸现土地价值。近年来成功出让2宗改变用途的土地，实现土地收益1539万元。

第7篇：土地出让规划条件范文

关键词:“毛地挂牌、净地交付”;概念;法律效力;法律风险

中图分类号:D922．3;F301 文献标识码:A 文章编号:2095－4379－(2016)10－0159－02

近年来，随着我国土地出让制度的不断健全完善，相关政策明确要求土地实行“净地”出让，禁止“毛地”出让。但有些地方政府未能严格贯彻该落实。有的出让合同中约定为“净地”出让，但实际为“毛地”出让，有的出让合同中约定“现状出让、净地交付”等。究其原因，其中很重要的一条是在当前发展模式转型，经济下行的背景下，地方政府财政吃紧，没有足够的资金进行土地一级开发中的整理、拆迁、基础设施建设，在暂时又无法摆脱土地财政的情况下，只能采取变通的方式出让“毛地”。现实当中，大量出让合同中出现了“现状挂牌、净地交付”、“毛地出让、净地交付”等表述方式。这类合同在履行过程中一旦产生纠纷，政府和土地受让人对合同的性质、效力、违约责任等均出现巨大分歧。本文正是基于这种土地出让的现状，以“毛地挂牌、净地交付”为例，对这种模式的相关法律问题进行研究探讨。

一、“毛地”“净地”概念

“毛地”和“净地”虽不是法律术语，但在相关政策文件中对此已有表述，国土资源部《关于加大闲置土地处置力度的通知》中规定，实行建设用地使用权“净地”出让。国土资源部、住房和建设部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》中规定，不得“毛地”出让。因此，有必要对“净地”、“毛地”的概念进行定义，以便准确适用。所谓“净地”，根据《闲置土地处置办法》的规定，指市、县政府供应的土地应当地土地权利清晰，安置补偿落实到位，没有法律经济纠纷，地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，具备动工开发等所必要的基本条件［1］。“毛地”是相对于“净地”而言的，是指拟出让的土地或者权属边界条件不清晰、或者未征收拆迁安置完成、或者不具备交付条件，或者兼具以上三点中的两点或全部。

二、“毛地”出让与“净地”出让的历史沿革

自土地有偿使用制度建立以来，我国的土地出让工作取得了突飞猛进的发展。土地财政在此背景下也应运而生，并且成为很多地方政府财政收入的主要来源。但是2004年之前，由于《城市房屋拆迁管理条例》赋予开发商拆迁人资格，加之地方政府的财政资金不足，土地的出让大部分是“毛地”出让，由开发商承担拆迁工作。这种模式在短时间内达到了降低拆迁成本、提高拆迁效率、促进经济繁荣的效果。但很快，其弊端就显示出来。一方面，由于开发商天然的利益最大化的本性，在拆迁过程中采用非法手段野蛮拆迁的情况频现，严重侵害了被拆迁人的合法权益，造成社会负面影响，并在一定程度上影响了社会稳定。另一方面，由于地价上涨，开发商囤地待涨的情况也愈发严重，造成土地大量闲置。同时，地方政府意识到，土地是否经过一级开发，出让价格有天壤之别。一项针对北京市中心城区地价的分析数据表明，当政府出让的地块经过了一级开发后，只需40%的土地出让金就能覆盖所有一级开发和土地整理的成本，60%的增值收益是由土地一级开发产生的。而当政府出让的土地未经一级开发时，土地增值收益就会流向土地开发商，从而大幅减少政府的土地出让收益［2］。在这种背景下，国务院以及相关部门出台了一系列政策对此予以调整，实行“净地”出让政策。《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》(［2004］)规定，严禁未经拆迁安置补偿，收回原土地使用权而直接供应土地;国土资源部《关于加大闲置土地处置力度的通知》(国地资电发［2007］36号)规定，实行建设用地使用权“净地”出让;国土资源部、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》(国地资发［2010］151号)明确不得“毛地”出让;国土资源部《闲置土地处置办法》(2012年6月1日国土资源部令第53号)中规定了土地出让应当权利清晰、安置补偿落实到位，没有法律经济纠纷、地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确、动工开发所必需的其他基本条件。

三、“毛地挂牌、净地交付”土地使用权出让模式的法律效力

尽管诸多文件规定土地应当“净地”出让，但由于法律对“毛地”出让未作禁止性规定，加之纯“净地”出让需要地方政府前期大量的资金投入，一些地方“毛挂净交”，即在“毛地”的情况进行招拍挂形成土地交易。政府利用土地出让金将“毛地”变为“净地”并在规定时间内将“净地”交付给开发商［3］。这种模式易造成对其性质认识的混乱，其到底是“毛地”出让，还是“净地”出让。笔者认为，这种模式属于“毛地”出让。理由是，不管是国务院《关于促进节约集约用地的通知》，还是国土资源部《闲置土地处置办法》，均规定的是土地出让前达到“净地”条件。交付只是土地出让合同中，出让人履行合同中的一项义务。出让合同签订后，虽然没有办理物权变更手续，但土地出让的法律关系已经成立。故签订土地出让合同时未达到“净地”条件的，均属于“毛地”出让。既然有如此多的文件规定不得“毛地”出让，那么“毛地挂牌、净地交付”合同是否无效呢?如果合同无效，对双方承担民事责任有巨大影响。同时，如果合同无效给国家造成一定损失，则政府官员有之嫌，如果数额巨大，甚至有可能构成犯罪。因此，对于政府而言，明确认识此类合同的效力非常重要。笔者认为，“毛地挂牌、净地交付”虽然违反了国家的政策规定，但从法律视角考察，其法律效力仍然是应当肯定的。理由是:第一、目前各地政府土地出让均是按照《中华人民共和国房地产管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》等法律法规规定的形式进行，程序合法。第二，该模式不符合合同法关于合同无效的规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。国务院、国土资源部的文件虽然禁止“毛地”出让，但因其性质属于规范性文件，不是法律或行政法规，不属于法律的强制性禁止规定，不产生合同无效的法律后果。司法实践中，人民法院对未达到“净地”出让的合同的效力也予以了认定，如江苏省高级人民法院(2014)苏民终字第00374号判决即对未完成拆迁就出让的土地出让合同的效力予以了确认。

四、“毛地挂牌，净地交付”模式中，各方当事人的法律风险

“毛地挂牌、净地交付”模式中，背后往往隐藏着另外一个合同关系，即受让人事先与政府签订土地一级开发合作协议。最普遍的情况是由受让人提供房屋征收拆迁的全部资金，政府完成征收拆迁工作，受让人参与土地摘牌，根据受让人摘牌与否等不同情况确定受让人的土地一级开发的投资回报。在当前房地产市场不景气的环境下，这种模式隐含着巨大的法律风险。对于政府而言，如果选择的开发商资金实力有限，在房屋征收拆迁过程中，很容易出现开发商资金不足导致房屋征收拆迁工作拖延，甚至不能完成的情况。一旦房屋征收拆迁不能完成，开发商也确定无力继续投资，则政府就会面临处理拆迁安置、支付巨额临时安置费等局面。而土地受让人如果与政府签订土地一级开发合作协议时不够谨慎，土地成本测算不够精准，也容易出现拆迁成本超出投资预算而无力承担的情况。另外，如房屋征收拆迁工作进展缓慢或者严重拖延，政府不能按约交付“净地”也势必出现投资成本加大，失去商业机会等情况。这两种情况都极易造成项目搁浅的局面。一旦项目搁浅，则政府和土地受让人都会产生巨大的损失。综上，笔者认为，“毛地挂牌、净地交付”的出让方式，是在特定历史条件下的产物。其大量存在会产生诸如土地闲置、社会不稳定因素增加等后果。建议立法机关对此情况研究论证后，以法律或行政法规的形式，对“毛地”出让予以禁止，以确保“净地”出让政策的有效落实。

［参考文献］

［1］郄建荣．闲置土地处置办法旅行“净地”出让将堵死政府原因致土地闲置开发商一手交闲置费一手涨房价不再可能［N］．法制日报，2012－7－3．

［2］张弦．公私合作(PPP)的成败之道［M］．北京:国家行政学院出版社，2015．

第8篇：土地出让规划条件范文

在新批准的城市规划区范围内征收用于政府储备的农用地，对在征地储备工作中积极主动、密切配合，按期完成任务的乡镇（街道）和村（居）委会，给予乡镇（街道）、村（居）委会两级总共每亩2.5万元的奖励，奖励资金由市级财政从取得的土地出让收益中列支，专项用于支持乡镇（街道）和村（居）委会组织实施的农村基础设施建设项目。具体办理程序：由市国土资源局根据征地情况提出奖励意见，经市财政局审核后拨付；为调动农民群众协助开展土地收储工作的积极性，在按规定补偿标准进行补偿的同时，依照有关规定，利用从土地收益中提取的失地农民基本生活保障资金为失地农民建立养老保险，解决生活保障问题。具体办法另行制定。

二、盘活存量用地，严格控制土地收储成本

对城市规划区范围内的存量国有建设用地改变原来用地性质及规划条件，由政府收回土地使用权、重新公开进行挂牌出让的，对超出底价的市场溢价部分，按40%比例返还给原用地单位，费用计入土地收储成本。

各区及各融资平台要严格按照现行政策规定收购储备土地。收购储备经营开发性土地，必须按照有关规定，由市财政部门全过程跟踪评审，并出具收储成本认定评审意见。各区新增工业用地和旧村改造用地的收购储备成本，由同级财政部门投资评审中心负责评审。

三、统一土地出让运作平台，规范资金上缴程序

根据《省国有土地使用权招标拍卖办法》（省政府令第123号）规定，土地行政主管部门负责本行政区域内的土地招标、拍卖、挂牌活动。各区及各融资平台储备的土地，凡经营开发性用地（不含旧村改造和工业用地）对外出让的，一律通过市国土资源局土地有形市场统一运作，土地出让金全部通过“省非税收入征管系统”上缴市财政国库。

四、调整完善市与各区土地收益分成政策

（一）在新批准的城市规划区范围内，工业用地和旧村改造用地继续分别由各区运作，土地出让金由各区分别收取，并按规定用途自行安排使用。

（二）区属企业（含事改企转制单位）改制、破产后出让原划拨土地取得的土地收益，凡改制、破产企业安置职工存在资金缺口的，由市财政审核确认后，在土地收益范围内按资金缺口一次性返还相关各区，专项用于保障职工权益。

（三）对高新区范围内的经营开发性土地出让收益,市与高新区按下列比例分成：出让京沪铁路以西土地取得的土地收益由市财政扣除应计提专项资金后，按3∶7比例分成；出让京沪铁路以东土地取得的土地收益由市财政扣除应计提专项资金后,剩余部分全额返还高新区。

（四）对区东部新城区规划范围内（西至天烛峰路，东至芝田河，南至泰新路，北至刘家庄水库以北道路，面积约40平方公里）的经营开发性土地出让收益，市与区按下列比例分成：出让老泰莱路以北土地取得的土地收益由市财政扣除应计提专项资金后，按3∶7比例分成；出让老泰莱路以南土地取得的土地收益由市财政扣除应计提专项资金后，按6∶4比例分成。

（五）对旅游经济开发区和岱岳区青春创业开发区规划范围内（旅游经济开发区西片区：西至界首405仓库路、京沪高速公路，北至环山路及其向西的延伸线接405仓库路，南至泰肥铁路，东至学院西墙和大桥路。东片区：津浦铁路以南，泰肥铁路以北，东至两铁路交叉口，西接大桥路。面积约23.9平方公里；青春创业开发区：东至京沪高速公路，南至天平街道办事处与夏张、满庄边界，西至耿庄、重河、北大圈、南大圈的村西边界，北至界首和新104国道，面积约39.6平方公里）的经营开发性土地出让收益，按下列比例分成:属于旅游经济开发区范围内的土地出让收益，由市财政扣除应计提专项资金后，市与旅游经济开发区按3∶7比例分成；属于泰山青春创业开发区范围内的土地出让收益，由市财政扣除应计提专项资金后，剩余部分全额返还岱岳区，弥补因旅游经济开发区封闭运行所造成的土地收益和税费损失。

（六）城市规划区范围内其他经营开发性存量土地的出让收益，由市财政扣除应计提专项资金后，市与相关区按7∶3比例分成。

（七）城市规划区范围内其他经营开发性新增建设用地的出让收益，由市财政扣除应计提专项资金后，市与相关区按6∶4比例分成。

第9篇：土地出让规划条件范文

第一条为规范房地产开发经营行为，加强对房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康、有序发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规，结合本县实际，制定本办法。

第二条在县城范围内从事房地产开发经营，实施房地产开发经营管理，应当遵守本办法。

第三条本办法所指房地产开发项目包括商住小区、专业市场、酒店、办公等房地产开发项目。房地产开发经营应当根据城市总体规划和城市建设的要求，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行统一规划、合理布局、综合开发、配套建设，控制零星分散建设。

第四条县建设局是本县房地产开发行政主管部门，直接负责全县范围内房地产开发企业及其开发经营活动的管理、监督工作。

县发改、规划、国土、城管、环保、公安、物价、工商、人防、消防及相关管线单位等部门、机构按照职权划分，各司其职，密切配合，共同做好房地产开发管理工作。

第二章土地使用权

第五条房地产开发项目土地使用权应以公开出让方式取得，土地出让时必须由建设局根据城市规划提供规划设计条件，国土局根据建设局提供的规划设计条件出让土地，开发单位按照土地使用权出让合同约定的土地利用条件进行开发。确需改变土地使用条件的，在履行相关程序并报经县政府批准后，应向国土局申报并签订土地出让补充合同。

第六条房地产开发项目不按规定期限开工建设，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。因不可抗力等原因造成动工开发延迟的除外。

第七条房地产项目的开发周期一般为2-3年，开发单位必须按照土地出让合同约定的开发周期进行开发。

土地出让公告和合同中约定的开发建设保证金在项目开工建设后返还40%，单位工程按期竣工返还40%，综合验收合格后返还20%。开发建设保证金不计息，分期建设工程按比例返还。出让合同另有约定的按约定执行。

第三章房地产开发资质

第八条房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，在规定的业务范围内从事房地产开发经营，不得越级承揽业务。县外房地产开发企业和社会自然人取得房地产开发用地后，需在我县注册房地产企业并具备相应房地产开发资质。不具备房地产开发资质，不得从事房地产开发经营活动。领取《暂定资质证书》的房地产开发企业可以依据核定的标准从事相应资质等级的开发建设活动。

第四章房地产开发管理

第九条房地产开发管理分为建设工程总平面图审查报批、规划公示、初步设计审查、施工图规划审查、规划许可、施工许可、放线定位、房产预测绘、预（销）售许可、户外配套工程审批、规划建设监督、单位工程竣工验收、综合验收等环节。

第十条建设工程总平面图审查报批

开发单位根据规划设计条件委托具有相应资质的设计单位进行总平面图及规划方案设计，设计成果必须符合国家标准和我县规划管理的有关要求。建设工程总平面图及规划方案由建设局审查和报批。房地产开发项目的房屋建筑面积计算按照《县房屋建筑面积计算管理技术规范》执行。房地产开发项目房屋产权面积预测绘与施工图规划审查相衔接。

第十一条规划公示

规划公示由建设局组织，房地产开发项目总平面图和相关文件通过项目现场、规划展览馆、网站等途径公示，公示时间不少于10天。

第十二条初步设计审查

初步设计审查由建设局负责组织。规模较大的项目在上报初步设计方案的同时，开发单位向建设局上报申请分期开发计划。建设局会同相关单位在组织初步设计审查时，对分期实施方案同步审查、同时批复。分期实施方案作为项目分期综合验收的依据。

第十三条施工图规划审查

施工图规划审查由建设局负责组织，作为核发建设工程规划许可证（副本）的依据。施工图建筑面积不得超过项目总建筑面积或同意分期建设的分期总建筑面积。

第十四条规划许可

建设局根据审核确认的施工图核发建设工程规划许可证（副本），规划许可容积率等相关指标不得违反土地出让条件。建设工程规划许可证（副本）不得作为办理营业执照、房屋产权和交付使用的依据。建设工程竣工后，凭副本及有关批准图件报请相关部门验收合格，换发建设工程规划许可证（正本）。

第十五条施工许可

房地产开发企业申请办理施工许可证，应当提供下列文件：

（一）立项批文；

（二）用地批文；

（三）建设工程规划许可证（副本）；

（四）中标通知书及施工合同备案表；

（五）施工图审查合格书；

（六）质量监督受理通知书；

（七）监理合同；

（八）建筑施工安全监督备案受理通知书；

（九）农民工工资保障金缴款凭证及承诺书。

第十六条放线定位

工程开工时，开发单位需在项目现场公示建设工程规划总平面图、土地证、规划许可证（副本）、施工许可证复印件，然后向建设局提出放线申请，建设局向城管局移交项目相关文件，并会同城管局审查公示图件，共同现场放线验线，形成定位放线、验线记录。

第十七条房产预测绘

商品房预（销）售前须由具备相应测绘资质的单位进行预测绘，房产预测绘报告在房产预测绘房屋产权监理机构备案，备案的条件为：

（一）建设单位已取得土地使用权证；

（二）有经审查合格并加盖印章的施工图纸；

（三）房屋预测绘面积与规划许可面积相一致。

开发单位在预测绘报告备案后方可领取商品房预（销）售许可证。

第十八条预（销）售许可

房地产开发企业在房地产开发项目达到预（销）售许可条件后，向建设局申请办理商品房预（销）售许可，应当提供下列文件：

（一）开发企业营业执照和相应资质等级证书；

（二）已交付全部土地使用权出让金的证明和土地使用权证书；

（三）规划总平面图；

（四）建设工程规划许可证（副本）；

（五）建设工程施工许可证；

（六）投入开发建设资金达到工程建设总投资25%以上的证明材料（现场踏勘）；

（七）施工进度和竣工交付日期计划；

（八）工程施工合同；

（九）预售商品房分层平面图；

（十）商品房预（销）售方案；

（十一）房屋拆迁安置和物业管理方案已经落实的证明；

（十二）质量监督受理（竣工验收证明）；

（十三）价格审核手续；

（十四）预测报告；

（十五）网上备案；

（十六）维修基金承诺书；

（十七）土地出让公告、合同及规划设计条件等其它相关资料。

销售许可面积不得超过规划许可面积，物管用房等必须无偿提供的公用设施不得发放预（销）售许可证。预（销）售许可证需在售房部公示。

第十九条户外配套工程审批

房地产开发企业应当在项目开工前30日内向建设局报送配套基础设施和公共设施的建设方案。方案应包括建设的内容、规模、标准、开工和竣工时间等。建设局会同相关部门对房地产开发项目户外工程设计进行审查和批复。房地产开发企业应当按照经批准的建设内容和期限完成配套基础设施和公共设施建设。城管局、建设局应当对开发项目的配套基础设施和公共设施的建设加强监督检查。

房地产开发企业应当按照土地出让公告和规划设计条件要求，在住宅小区内配套建设物业管理用房、社区居委会用房、活动中心（社区会所）、公共厕所、垃圾用房等公共设施。凡建设费用已列入房地产开发项目成本的公共设施设备，其产权归全体业主所有，房地产开发企业不得擅自处置；其经营所产生的经济效益用于该项目的物业管理。土地出让公告约定捐建的公共设施在竣工验收后移交给相应管理部门，并办理产权过户登记手续。

第二十条规划建设监督

城管局负责县城城市规划区范围内的房地产开发项目的规划建设监督，确保开发单位按规划实施。开发项目实测产权登记面积超出许可证面积在3%（含3%）以内的，开发单位应补缴相应规费，超过3%的以上部分，除补缴相关规费外，由城管局按有关法律法规处理，并按规定到国土局补交土地出让金，补签土地出让合同。未按规定补缴相应费用、接受相应处理的建设项目，相关部门不得进行建设项目竣工综合验收。

第二十一条单位工程竣工验收

房地产开发项目需进行单位工程竣工验收，单位工程竣工验收由房地产开发企业组织。相关部门按照各自的职责，共同做好建设项目的单位工程竣工验收。单位工程经竣工验收合格后，凭验收合格证明和工程规划许可证（副本）向建设局申请换取建设工程规划许可证（正本），作为房屋产权总登记的依据。

第二十二条综合验收

建设局是建设项目竣工综合验收的牵头单位，负责建设项目综合验收的组织实施、协调和监督工作。县规划、城管、公安、消防、国土、环保、广电、人防、电力、通信、邮政等有关单位按照各自的职责，共同做好建设项目的竣工综合验收工作。综合验收不合格的须按要求限期整改到位，如限期整改仍不到位的，除扣除剩余建设保证金外，将按相关法律法规处理。

第五章法律责任

第二十三条房地产开发企业有下列情形之一的，由房地产开发行政主管部门依据《房地产开发企业资质管理规定》，报请省建设厅予以降低或者注销其开发企业资质证书：

（一）涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的；

（二）超越资质等级从事房地产开发经营业务的；

（三）擅自转让房地产开发项目或者假借项目联合开发，变更项目开发主体，变相转让房地产开发项目的；

（四）未取得施工许可证擅自施工的；

（五）未按规定向房地产开发行政主管部门领取、报送《房地产开发项目手册》的；

（六）按国家规定应当实行监理的项目未委托监理的；

（七）未经工程质量验收备案或将验收不合格的房屋擅自交付使用的；

（八）有明示或暗示勘察、设计、施工、监理单位违反强制性标准，或明示或暗示施工单位使用不合格的建筑材料、构配件、设备的；

（九）房屋销售中存在虚假广告、销售面积“缺斤短两”等欺诈行为，造成消费者损失未予改正的；

（十）商品房销售中，未按规定向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，未依照《住宅质量保证书》承诺的内容进行保修的；

（十一）未取得《商品房预售许可证》擅自预（销）售商品房的；

（十二）违反合同约定拖欠工程款的；

（十三）工程质量低劣或者发生重大质量事故的；

（十四）连续3年无房地产开发项目或开发投资额、竣工面积不符合相应资质要求的；

（十五）其他违反法律、法规的行为。

第二十四条土地出让公告约定的政府限价房、经济适用房、廉租房、回迁房必须满足政府安置需要。当期安置多余部分未经县政府批准，房地产开发企业不得擅自处置。

第二十五条房地产开发企业未按照本办法的规定提供物业管理服务用房及社区居委会用房，具备可补建条件的，将责令其限期依法补建。逾期不补建或建设面积不足的，应当在其建设的非住宅商品房中另行划足相应面积用房或缴纳补建价款。补建价款按照该地段经营用房的销售价格乘以未建设面积计算，由房地产开发企业缴纳至该项目的房屋共用部位、共用设施设备维修基金账户，归全体业主所有。

第二十六条房地产开发企业擅自将规划确定的物业管理服务用房、社区居委会用房、公共配套用房改变使用性质、挪作他用的，由房地产开发行政主管部门责令其清还。

第二十七条违反本办法的房地产开发经营行为，由房地产开发行政主管部门或者工商行政管理部门依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《物业管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》等法律、法规和规章的相关规定予以处罚。