土地资产管理精选(九篇)

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第1篇：土地资产管理范文

【关键词】土地资产； 管理； 无形资产； 核算

建国以来，我国一直实行土地的社会主义公有制。在计划经济时期，土地如同其他生产要素一样，其配置和使用直接通过行政划拨。土地价值也不作评估，更不允许土地以任何形式进行交易。因此，企业所占用的土地仅仅是作为生产经营场所来参与生产经营过程，而不是企业的法定资产，并不计入企业的生产经营成本。与我国当时计划经济体制下外延式扩大再生产的方式是相适应的。在当时的条件下，通过国家对土地的无偿配置，使我国国有企业得以在短时间内建立并发展壮大，为我国的社会主义工业化建设发挥了重大作用。

而在西方资本主义国家，土地的财产权利属性在制度上得以确立，土地被视为商品，被视为生产资料。因而，土地是企业最主要的不动产，也是企业资产管理的重点。早在1981年，美国的哈佛不动产公司就对《财富》排名工业500强和服务业500强公司的不动产管理状况进行了调查研究，发现土地是其最主要的不动产，并提出了具体的管理意见。随着经济全球化进程的加快，以及我国社会经济的发展，土地资源和土地资产的属性逐渐为人们所认识，企业土地资产化管理的理论基础日益成熟。1999年开始实施的《中华人民共和国土地管理法》明确了我国的土地有偿使用制度。土地作为资产，其价值已然被人们所认识和重视，对土地资产管理的研究也引起了人们的普遍关注。因而，从微观层面上探讨具有可操作性的土地资产管理问题已成为当前的一项重要任务。

一、当前我国企业土地资产管理中存在的主要问题

人类的生存和发展离不开土地，土地是一个国家的重要财富，也是企业资产的重要组成部分。根据国土资源部的信息及有关资料，我国国有企业所占用的土地资产总价值高达30 000亿元。如果这些土地资产的价值完全显化，企业的土地资产价值将占到企业总资产的50% 左右。因此，土地资产已成为企业投资者和经营管理者必须重视的内容。但是，大量土地，尤其是计划经济体制下划拨给企业的土地并没有纳入企业经济核算的范围；不同类型的企业对土地资产的重视程度也各不相同，土地资产管理存在的问题非常突出。

（一）企业土地产权关系不明确

这是造成企业土地资产管理不完善的主要原因。在计划经济体制下，企业是基本生产单位，而在市场经济中却转变为独立的经济实体和法人，其法人财产权在相关法规中有明确的规定。然而，由国家通过行政手段划拨给企业使用的大量土地目前仍处于无偿使用状态。企业既不将土地纳入核算范围，也不必为此支付费用。同时，企业也仅能按现状占有、使用，并获取一定收益权，但没有处置权，企业不得转让、出租或抵押国家划拨的土地。这样，一方面，虽然法律明确了国家对土地的所有权，但实际上国家并没有因拥有这项财产而获得合理收益；另一方面，企业没拥有土地的处置权，即便是闲置的土地也无权将其出让。因此企业所占有的土地的各项权能并不能充分发挥，造成资源的浪费，形成企业的无效资产。

（二）企业的土地资产价值得不到显化，造成企业资产信息失真

由于企业用地是政府划拨无偿获得，因而在企业财务核算上，并没有将土地计入资产。这势必导致企业资产数据不实，使国家的投资主体得不到全面体现。同时，由于土地资产价值不显化，按照目前的财务制度，企业土地资产的损耗也不计入产品的生产成本，人为造成了产业间成本核算口径的不一致。

当然，随着市场体系的完善，目前企业再欲取得土地使用权，就必须向原土地使用者或者农村集体经济组织支付相关费用，但这些费用在企业财务上是作为无形资产来处理了。土地资产基本不做反映或反映不充分，即使已作反映，也是按当时的估价入账。因此，企业财务核算中所反映的生产成本和盈利水平在一定程度上存在人为的偏差，不符合客观事实。

（三）企业土地资产利用效率低下

在我国，巨大的人口压力使18亿亩基本农田的红线已成为土地分类规划的界线，但有限的土地资源与工业和城市化迅速发展对土地的大量需求的矛盾不断尖锐。为此，提高土地利用效率已成为未来土地利用的根本出路。据统计，我国城市用地中工业用地的比例要高出发达国家一倍以上，同样规模的企业，占地面积较国外大1～2倍；现有的企业用地约有4%～5%处于闲置状态，40%左右处于低效率利用状态。这与我国企业土地资产管理混乱直接相关。许多企业占用的土地是无偿的，因此对土地的利用成本和土地的机会成本缺乏充分认识，同时也没有认识到土地资产所潜在的巨大价值，导致土地利用效率低下。

（四）土地资产收益分配不合理

当前，由于对土地资产缺乏科学的核算制度，其收益的计量依据不充分。多数企业的土地资产价值量不清，加之土地资产产权关系不明，一定时期内企业的土地总收益以及收益的分配都不明确。同时，土地税制也不尽完善，税收调控的范围和程度还远远不适应土地市场全面发育的需要。

二、科学核算土地资产，加强企业土地资产管理

随着市场体系的不断完善，土地市场也日益规范。因此，科学核算土地资产，完整反映企业所拥有的资产，对于企业投资者和生产经营者都是非常必要的。

（一）进一步明晰企业土地产权关系，为土地资产核算奠定基础

明晰企业土地产权关系是企业合理核算土地资产，建立现代企业制度的基础。将土地作为资源管理，其目的是为了实现可持续发展；而将土地作为资产来进行管理，其目的是为了实现经济效益最大化。因此，不同的产权关系可以影响对土地的管理模式。土地对于完整的产权拥有者来说，既是资源也是资产；而对于部分产权拥有者来说，土地是一种资产。

企业作为土地的使用者，并不具有完整意义上的土地产权，而是具有土地的部分权利。因此，必须明晰企业的土地产权，以明确土地的产权主体，按市场规律和现代企业经营要求，使土地资源能够得到优化配置。

为此，企业的土地资产管理首先应做好以下3方面的工作：

1.依据取得土地使用权的方式，依法界定企业所拥有的土地产

权。不论是以行政划拨方式取得的土地，还是以出让方式取得的土地，土地的最终处置权都归国家，但企业应拥有的占有、使用权和一定的收益权一定要清晰。

2.全面进行企业土地资产登记，使企业土地产权登记管理工作制度化，明确企业所占有土地的时空特征。

3.规范土地交易市场，加强企业土地产权交易管理。在土地产权交易管理中，国家要严格控制土地交易的一级市场，禁止不规范交易。对完成交易的土地资产，必须进行产权变更登记，实行跟踪管理，保证土地产权交易管理的系统性。

（二）显化企业土地资产价值，规范土地资产的财务核算

企业经营管理的目标是要企业价值最大化。实现这一目标就需要对其所拥有的资产实行科学管理和有效运营。土地是企业的一项重要资产，如果不使其价值得到显化，这本身就与其资产的属性相矛盾，对其管理自然就无法实现科学化。因此，依据科学的方法和程序评估企业的土地资产，核定和显化企业土地资产的价值量，是进行企业土地资产管理的前提。

实际上，随着公允价值的重新确立，土地资产的价值可以通过评估的方法获得。目前，比较成熟的土地估价方法主要有市场比较法、成本法、剩余法和收益法以及基准地价系数修正法等。为了保证评估价值的真实、正确和公允，在土地资产评估中要充分考虑各方面因素的限制及各种估价方法自身特点的影响，综合运用多种方法。同时，在企业土地资产评估中要注意以下3个问题：

1.加强理论研究，尽快完善企业土地资产评估的理论方法体系，建立科学可行的技术操作规范。在具体评估实践中，应充分考虑土地供需关系、预期收益、地块最佳用途等因素的影响；依据评估目的和条件，选择适当的技术途径； 坚持多种方法并用、静态估价与动态预测结合、微观条件与宏观环境相结合和市场优先等原则，多方测算，结合企业土地资产评估的特点，及时总结各种评估方法的应用条件、适用范围和局限性，保证评估结论的科学性、实用性。

2.理顺部门关系，加强土地资产评估工作的组织管理。目前，从事土地资产评估业务的机构分属于不同的行政管理部门，评估资格的确认渠道不同，评估依据的标准不一，给企业土地资产评估工作带来了一定的混乱。因此，需要建立统一的评估结果确认制度，评估机构提出的评估结论按照一定的程序进行审核认定后，才能提交委托单位，以保证评估结果的客观性和公正性。

3.正确认识各种地价表现形式的作用，提高评估结果的针对性和指导作用。在我国土地使用权的流动过程中，根据不同的目的和要求，形成了多种地价形式。不同的地价形式可以满足不同的用途。在企业土地资产评估中，应根据具体的评估目的和要求，选取不同的地价形式来表示评估结果，提高地产评估工作的实际指导作用。

在土地资产价值合理评估的基础上，应进一步规范土地资产的财务核算。当前，将土地资产视为企业的无形资产是由于企业仅在一定时期内拥有土地的部分产权，而且这项权利没有具体的实物形态。但在实际工作中，企业的土地均作为生产经营的场所，直接在其上进行生产经营或构建建筑物进行生产经营。构建建筑物所形成的固定资产则要包含土地资产价值，并在以后的生产经营中以折旧的形式进入生产成本或管理费用；其余的土地，则作为无形资产管理，其价值在规定期限内摊入管理费用。同样的土地资产，在实际中却存在不同的费用归集和摊销，势必造成费用核算的不合理。因此，对土地资产应该设置专门的账户进行专门的核算，并在报表体系中增设相关项目，或者作为报表附注，以准确反映和披露企业的土地资产，为加强管理提供及时、准确的信息，也为相关决策者提供准确、可靠的信息资料。

（三）盘活企业土地资产，提高土地资产利用效率

在市场经济条件下，企业应该将土地资产纳入整体资产管理的范畴之内。实际上，企业土地资产经营早已存在，如土地抵押贷款、土地入股、土地的租赁等，只是人们通常将之作为企业融资或投资的一种手段， 未能上升为企业资产管理的一个重要内容而加以系统化、制度化和规范化。土地资产经营就是指以土地资产为经营对象，以实现企业整体资产价值最大化为目标的企业经营活动。因此，盘活企业土地资产是土地资产经营的主要手段，是土地资产管理的重要内容。

当然，企业土地资产经营具有不同于一般资产经营的特点。企业的土地资产一般都具有明确的使用期限，通过资产经营，土地资产本身会增值；企业土地资产经营的实质是土地产权的经营，而土地产权的权能是可分的，这就使得企业土地资产的经营内容与形式可以多样化，甚至不同的经营内容可以重叠，如在同一个时间段内既将土地资产抵押，又将土地资产出租。

正是由于土地产权权能的可分性，在设计土地资产经营方案时，应尽可能细分土地产权的权能，使土地资产的每一项权能都能参与到经营之中，每一项权能都能获得经营效益。实际中，企业的土地资产经营可以采取土地资产置换、土地资产转让与租赁、企业兼并收购等不同的形式。

通过这些土地资产经营形式的灵活选用，甚至综合应用，可以将土地资产的效能得到充分体现。借助完善的土地市场，通过土地资源的优化配置，满足不同经营主体对土地资源的不同需求，同时也使企业获取相应的经济利益。

（四）合理分配土地资产收益，协调国家与企业的关系

相关法律明确规定，我国实行土地的社会主义公有制，国家依法实行国有土地有偿使用制度。因此，合理分配土地资产的收益关系到国家与企业的利益关系。国家鼓励企业盘活土地资产，提高土地资产利用效率，同时要合理地收取一定的土地使用费。为此，随着土地市场体系的完善和健全，国家将以取消行政收费、明确收取地租、完善土地税制为目标，形成一套有利于土地资产保值增值、保证国家土地收益，并维护企业收益的土地资产收益分配新格局。

1.逐步建立并完善以出租地租和批租地租为主要形式的地租收

取制度。在我国现行土地使用制度下，地租可以作为国有土地所有权实现的基本形式。针对当前名目繁多的收费，应将其统一规范为出租土地使用权的年地租和批租土地使用权的总地租两种。企业已有的存量土地资产在其使用期限内每年交纳一次租金；新增土地或改变土地使用主体的土地流转行为，以批租的形式，按规定使用年限，一次交清全部地租。

2.调整现有的土地税种和税率，建立新的土地税收体制。现行税收体系中与土地资产相关的税种有耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税以及营业税中有关土地使用权转让及出售建筑物的税目。根据土地市场的发展，应考虑增加房地产交易税以取代现行的营业税中的有关税目。为了提高土地资产的利用效率，从经济上引导土地资产的积极盘活，可以增加土地闲置费，从而形成一个利于调整各方面利益关系的土地税收体系。

3.规范收费种类和标准，取消不合理收费。在土地有偿使用制度下，企业应按时、足额交纳地租和土地税收，但对于补偿性收费以外的其他各种收费，则应该清理、取消，以避免重复征收税费。因为这样不仅增加了企业负担，同时也影响了法规的合理性、权威性。

三、加强企业土地资产管理的相关配套措施

（一）加快企业土地资产管理相关配套法律法规的制定和完善

目前与土地资产相关的法规主要包括《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产管理法》、《公司法》、《股份制企业土地资产管理暂行规定》等，这些法规对于规范土地资产管理起着重要的保障作用。但是，实践中的新情况和新问题在不断涌现，因此在认真执行和完善现行法律法规的基础上，各级地方政府还应因地制宜，制定并严格实施适应本地区的法律法规以及各项规章制度，以规范企业土地资产管理。

（二）进一步培育完善的土地市场

完善的市场体系是土地资产实现优化配置的前提。因此，在国家宏观政策的指导下积极培育包括土地市场在内的各种土地要素市场，并健全土地市场法规，可以为企业进行土地资产的产权交易和上市流通创造条件，可以为企业加强土地资产管理提供动力。

（三）加强土地资产管理的基础工作

土地资产管理既涉及国家层面的宏观调控，又牵涉企业的微观利益。因此，搞好地籍管理、土地登记和变更登记、土地利用计划和规划工作，可以为界定产权和合理利用土地提供可靠的依据。

【主要参考文献】

［1］刘俊. 中国土地法理论研究［M］. 北京: 法律出版社.2006.

［2］刘玉廷,戴德明等.资产减值会计［M］.大连:大连出版社.2005.

［3］李如海主编.土地资产管理实践与探索［M］.北京:北京大地出版社.2004.

［4］卢新海. 企业土地资产及其管理［M］.北京:中国财政经济出版社.2002.

［5］2007年土地管理十大新闻［J］.中国土地.2008（1）:8-9.

第2篇：土地资产管理范文

（国务院，2001年5月30日）

改革开放以来，随着土地使用制度改革的深化，土地资源的资产价值得到体现，逐步适应城市建设、企业改革、经济结构调整的需要。但目前国有土地资产通过市场配置的比例不高，透明度低；划拨土地大量非法入市，隐形交易；随意减免地价，挤占国有土地收益的现象严重，使得大量应由国家取得的土地收益流失到少数单位和个人手中。这不仅严重影响了对土地的保护和合理开发、利用，而且滋生腐败现象。为加强国有土地资产管理，切实防止国有土地资产流失，现就有关问题通知如下：

一、严格控制建设用地供应总量

严格控制土地供应总量是规范土地市场的基本前提。只有在严格控制土地供应总量的前提下，才能有效发挥市场配置土地资源的基础性作用，充分实现土地资产价值，提高土地资源利用效率。各级政府必须严格执行土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划，严格控制新增建设用地供应总量。要抓住经济结构调整的有利时机，把土地利用引导到对存量建设用地的调整和改造上来，优化土地利用结构。

各地要加大对闲置土地的处置力度，积极稳妥地解决历史遗留问题，最大限度地减少国有资产的损失。对依法应无偿收回的闲置土地，要坚决收回。

坚持土地集中统一管理，确保城市政府对建设用地的集中统一供应。各地不得违反国家有关规定擅自设立工业园、科技园、开发区等各类园、区，经批准设立的市辖区工业园、科技园、开发区等各类园、区的土地必须纳入所在城市用地统一督理、统一供应。对已经列入城市建设用地范围的村镇建设和乡镇企业用地也要按城镇化要求，统一规划、开发。

为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。市、县人民政府可划出部分土地收益用于收购土地，金融机构要依法提供信贷支持。

二、严格实行国有土地有偿使用制度

严格执行《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》关于划拨用地范围的规定，任何单位和个人均不得突破。除法律规定可以采用划拨方式提供用地外，其他建设需要使用国有土地的，必须依法实行有偿使用。国土资源部要依据法律规定，抓紧制订具体的划拨用地目录。

土地使用者需要改变原批准的土地用途、容积率等，必须依法报经市、县人民政府批准。对原划拨用地，因发生土地转让、出租或改变用途后不再符合划拨用地范围的，应依法实行出让等有偿使用方式；对出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。

各地要加强对经济适用住房建设用地的管理。经济适用住房建设用地必须符合土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划，严格控制占用耕地，严禁开发商以开发经济适用住房名义牟取暴利。要对经济适用住房的建设标准和销售对象作出严格规定，具体办法由建设部制定。

要进一步加强国有土地收益的征收和管理，任何单位和个人均不得减免和挤占挪用土地出让金、租金等土地收益。对于低价出让、租赁土地，随意减免地价，挤占挪用土地收益，造成国有土地资产流失的，要依法追究责任。

三、大力推行国有土地使用权招标、拍卖

为体现市场经济原则，确保土地使用权交易的公开、公平和公正，各地要大力推行土地使用权招标、拍卖。

国有建设用地供应，除涉及国家安全和保密要求外，都必须向社会公开。商业性房地产开发用地和其他土地供应计划公布后同一地块有两个以上意向用地者的，都必须由市、县人民政府土地行政主管部门依法以招标、拍卖方式提供，国有土地使用权招标、拍卖必须公开进行。要严格限制协议用地范围。确实不能采用招标、拍卖方式的，方可采用协议方式。采用协议方式供地的，必须做到在地价评估基础上，集体审核确定协议价格，协议结果向社会公开。

四、加强土地使用权转让管理

土地使用权要依法公开交易，不得搞隐形交易。划拨土地使用权未经批准不得自行转让。出让和承租国有土地使用权首次转让，必须符合法律规定和出让、租赁合同约定的条件。土地使用权交易要在有形土地市场公开进行，并依法办理土地登记。土地行政主管部门要加强对出让、租赁合同的管理，受让人和承租方未付清全部出让金、租金的，不得为其发放土地使用证，未达到法律规定和合同约定的投资开发条件的，土地使用权不得转让。

土地使用权抵押应当依法办理抵押登记。设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，受让人应当依法与土地所在地的土地行政主管部门签订土地使用权出让合同，从拍卖价款中缴纳土地使用权出让金后，抵押权人方可优先受偿。

以营利为目的，房屋所有人将以划拨方式取得国有土地使用权后所建房屋出租的，应将租金中所含土地收益上缴国家。

国有土地使用权转让，转让双方必须如实申报成交价格。土地行政主管部门要根据基准地价、标定地价对申报价格进行审核和登记。申报土地转让价格比标定地价低20％以上的，市、县人民政府可行使优先购买权。

五、加强地价管理

市、县人民政府要依法定期确定、公布当地的基准地价和标定地价，切实加强地价管理。凡尚未确定基准地价的市、县，要按照法律法规规定和统一的标准，尽快评估确定；已经确定基准地价的市、县，要根据土地市场价格变化情况，及时更新。要根据基准地价和标定地价，制定协议出让最低价标准。基准地价、协议出让土地最低价标准一经确定，必须严格执行并向社会公开。各级人民政府均不得低于协议出让最低价出让土地。要抓紧建立全国地价动态监测信息系统，对全国重要城市地价水平动态变化情况进行监测。

六、规范土地审批的行政行为

各级人民政府和土地行政主管部门掌握着土地审批和资产处置权力，责任重大，必须切实加强制度建设，规范行政行为，从制度上杜绝土地资产流失和腐败行为的发生。

（一）坚持政企分开，政事分开。土地行政主管部门一律不得兴办房地产开发公司等企业。土地估价、土地交易等中介服务机构必须与行政机关及其所属事业单位脱钩。

（二）坚持规范管理，政务公开。土地行政主管部门建设用地审批管理、土地资产处置等要严格执行办文制度，所有报件和批文均按规定程序办理。要增强服务意识，将办事制度、标准、程序、期限和责任向社会公开。要抓紧建立建设用地信息、地价和土地登记资料可查询制度。

（三）坚持内部会审，集体决策。土地行政主管部门内部要尽快健全各类审批事项的内部会审制度。农用地转用、土地征用、用地审批、土地资产处置、供地价格确定等，一律要经过内部会审，集体决策。

第3篇：土地资产管理范文

Abstract: Through analyzing the driver factors of the the theory of customer equity management(CEM) and the related research models of CEM, we proposed a strategy map of customer equity management based on the principle of balanced scorecard (BSC), meanwhile, the study propositions on customer equity management are proposed.

关键词:顾客资产管理;顾客终身价值;战略地图

Key words: customer equity management;customer lifetime value;strategy map

中图分类号:F274 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)08-0079-03

0引言

Blattber和Deighton(1996)[1]首次提出了“顾客资产”的概念。随后,Rust等人(2001)[2]认为企业应该通过顾客资产管理(Customer Equity Management,CEM)寻求顾客资产最大化,并指出对顾客信息的认知、管理以及建模能力是企业的主要资产,可以作为一种持续竞争优势的来源。顾客资产可以界定为企业全部顾客终身价值折现现值总和。这种新兴的管理方法不再把营销上的开支看作是短期的支出,更多将其视为可以通过未来的回报为企业及其股东们创造价值的一种投资。从本质来讲,CEM提出之前其思想就已经浮现出来,包括“零背叛”的顾客忠诚策略、关系营销、交互营销、数据库营销和大规模制定策略等在内的营销理念。

然而,当前对顾客资产管理的研究十分分散,对顾客资产管理的本质缺乏清晰的认识,更没有一个统一的研究框架,论文回顾了顾客资产管理兴起的驱动因素,结合平衡计分卡(Balanced Scorecard,BSC)的基本思想,构建了顾客资产管理战略地图,基于此,提出几项顾客资产管理的未来研究主张。以期为更深入的顾客资产管理理论探讨奠定基础,为更有效的顾客资产管理实践提供新的战略思路。

1顾客资产管理的驱动因素

1.1 顾客角色及地位的改变生产管理模式的变革和社会经济的蓬勃发展推动了大多数行业市场形势的变化,供过于求的市场大大增加了顾客的选择,这让顾客变得更为“聪明”和多变[3],同时顾客的角色和地位发生巨大的变化(如表1所示),顾客正从传统产品和服务的消费者变成消费者、价值的共同创造者等多重角色[4]。可见,伴随着企业生产和经营方式的不断进步,顾客的地位经历了由被忽略,到逐渐被重视,进而得以不断提升的变化过程,顾客扮演着越来越重要的角色。

1.2 CRM进化的必然结果国际上对CRM的研究起源于二十世纪八十年代初的“接触管理”(Contact Management),到二十世纪九十年代初演变为顾客关怀(Customer Care),在CEM模型中必须强调顾客细分的动态性。像文献[9]中针对不同的营销策略,选取其影响变量(结合特定营销策略下的CE贡献),用阀值控制进而产生多维度的细分结果是一种简单有效的方法,为动态细分以及针对性的营销(甚至是一对一营销)策略提供了很好的思路。多维度的较为精细的细分结果可以为管理和决策带来一些潜在性的好处,那就是当新顾客引入的时候,可以直接判断其所属细分类别并实施相应的管理策略,这样既可以节省细分过程的搜索成本,而且在面对庞大数量的顾客时可以提高响应效率。此外,推出新的产品/服务时也可以对类比产品的目标顾客进行同质性分析,反推市场细分变量,从而有效地锁定目标顾客群。

2顾客资产管理战略地图

2.1 构建战略地图的基本思想战略地图是平衡计分卡的发展和升华,它是一种描述和沟通战略的动态可视化工具[7]。Kaplan 和Norton于1992首次提出了平衡计分卡的概念,建立了包括财务、顾客、内部业务流程、学习与成长四个视角的评价准则。平衡计分卡突破了传统的以财务为核心的测量评价体系,把组织的战略目标与实现过程、企业当前的业绩与未来的获利能力联系起来,以一个不同视角的平衡观点来综合评价企业的业绩,对企业进行绩效评估具有重大的意义,受到实业界和学术界的广泛关注。在起始阶段,平衡计分卡主要用于企业的业绩评价,后来转变为一种有效的战略管理系统,并得到广泛应用。战略地图是平衡计分卡的重要组成部分,通过增加细节层(detail)说明战略的动态性,通过增加颗粒层(granularity)用于改善清晰性和重点[7]。战略地图提供了描述和沟通顾客资产管理战略的统一方法,兼顾短期和长期目标、结果和结果的驱动因素、硬的财务指标和软的非财务指标的平衡,因而能全面描述顾客资产管理战略,在确定战略目标的同时,鉴别实现战略的关键流程、资源和能力。

2.2 顾客资产管理战略地图的原理与作用根据顾客资产管理的原理,其管理过程和作用可分解如下:首先,企业整合所有交互渠道,收集大量的顾客信息,运用数据仓库、数据挖掘、知识发现等信息技术分析和发掘顾客潜在特征,以了解顾客的个性化需求。其次,当顾客的需求和期望被满足,满意顾客、忠诚顾客便产生了。同时,由于产品或服务的顾客化、额外信息的提供和产品及服务质量的提升,顾客将获取更多的顾客收益,顾客满意将大大提高。再次,如果企业能有效地运用营销渠道传递更多的价值给顾客,顾客将与企业保持长久的顾客关系,从而增加产品或服务的购买量,同时传播好的口碑及向企业推荐新的顾客,这些既增加了当前的顾客价值,同时也促使了潜在顾客向当前顾客的转变,无疑都增加企业的顾客资产。顾客资产管理的战略地图如图2所示。据此可以鉴别出进行顾客资产管理的关键视角,而传统的BSC以企业为中心,主要包括财务、顾客、内部流程和学习与成长四个视角,如表2所示。

从构建的战略地图可以看出,为实现企业资产最大化的战略目标,以下四个视角十分关键:顾客知识(Customer Value, CK)、顾客交互(Customer Interactive,CI)、顾客满意(Customer Satisfaction,CS)、顾客价值(Customer Value,CV)。而本文将上述四个视角替换传统BSC的四个视角,可以更好地反映顾客资产管理的理念。

3未来研究主张

第4篇：土地资产管理范文

法定代表人：李维鼎，该公司董事长。

委托人：滕建国，上海市国和律师事务所律师。

委托人：徐富荣，上海市国和律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：上海市房屋土地资源管理局，住所地：上海市崂山西路201号。

法定代表人：蔡育天，该局局长。

委托人：陆银华，上海市虹口区房屋土地管理局副局长。

委托人：蒋荣，上海市虹口区人民政府法制办公室副主任。

上诉人上海虹城房地产有限公司（以下简称虹城公司）为与被上诉人上海市房屋土地资源管理局（以下简称上海房地局）土地使用权出让合同纠纷一案，不服上海市高级人民法院（2000）沪高民初字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，现已审理终结。

经审理查明：1992年6月8日，中美联合信托公司（以下简称信托公司）、上海新城房产企业公司（以下简称新城公司）、上海市虹口区房屋综合开发经营公司（以下简称开发公司）与上海房地局签订沪土（1992）出让合同第13号《上海市土地使用权出让合同》（以下简称A地块出让合同）约定：信托公司、新城公司、开发公司以4，205，800美元的土地使用权出让金获得上海市吴淞路31号街坊A地块的土地使用权，土地使用权期限自1992年8月15日至2042年8月14日止。1993年2月24日，信托公司、新城公司与开发公司经当地工商行政管理部门批准投资组成合资企业虹城公司，上述A地块土地使用权即转为虹城公司。1994年9月10日，虹城公司与上海房地局又签订沪土（1994）出让合同第75号《上海市国有土地使用权出让合同》（以下简称B地块出让合同）约定：虹城公司取得上海市吴淞路31号街坊B地块的土地使用权；虹城公司如不按与上海市虹口区人民政府（以下简称虹口区政府）签订的《委托拆迁和市政配套合同》支付费用，上海房地局有权解除本出让合同，已付的土地出让金不予退还。同日，虹城公司与上海房地局签订《A地块出让合同备忘录》载明：双方同意将A地块的土地使用权期限延长至2043年10月8日止，与B地块土地使用权期限相同。同年9月9日、9月10日，虹城公司分别与案外人虹口区政府签订《虹口区大市政配套费合同》、《补充协议》、《委托拆迁和市政配套合同》，约定了虹口区政府的拆迁范围、拆迁期限、拆迁费用数额及违约责任等事宜。在虹城公司与虹口区政府履行上述合同、协议过程中，虹城公司发现受让的地块存在民防工程。

1996年10月，虹城公司以虹口区政府违反《委托拆迁和市政配套合同》、《虹口区大市政配套费合同》及《补充协议》约定的拆迁期限、且在拆迁过程中发现该受让的土地存在民防工程为由，向上海市高级人民法院提起诉讼，请求判令依法解除拆迁合同，由虹口区政府返还其支付的动迁费，并支付违约金、设计费、勘察费及A地块土地使用年限减少等损失。上海市高级人民法院于1998年9月18日以（1996）沪高民初字第15号民事判决书判决：一、虹城公司与虹口区政府之间有关上海市吴淞路31号街坊B地块的《委托拆迁和市政配套合同》及《虹口区大市政配套费合同》有效，继续履行；二、虹口区政府于判决生效后10日内偿付虹城公司赔偿金2，645，912.13美元；三、虹口区政府于判决生效后10日内赔偿虹城公司受让的A地块土地使用年限减少损失130，146.91美元；四、虹城公司的其它诉讼请求不予支持；五、虹城公司于判决生效后10日内支付虹口区政府委托动迁费7，170，505美元，并自1997年6月17日至本判决生效之日止以7，170，505美元为总值按每日万分之三给付滞纳金。虹城公司对该判决不服，向本院提起上诉，并申请追加上海房地局为该案第三人。本院于1999年10月11日作出（1998）民终字第161号民事判决认定，虹城公司在二审期间申请追加上海房地局作为第三人参加诉讼，实际是对双方签订的土地出让合同有争议，属于另一个性质的法律关系，不属本案第三人。由于虹口区政府并非在合同约定的14个月内完成拆迁，虹城公司根据不安抗辩和同时履行抗辩的原则，有权迟延付款。在虹城公司诉讼后，虹口区政府在一审法院开庭时才主张已经完成拆迁，且双方对拆迁范围存在争议，因此，在法院没有作出判决上的认定前，不能以开庭日作为已经履行的日期，应当以法院判决生效的日期作为虹城公司付款的日期，一审法院判决虹城公司自1997年6月17日至判决生效之日止以7，170，505美元为总值每日按万分之三给付滞纳金，缺乏依据，依法应当纠正。据此判决：一、维持上海市高级人民法院（1996）沪高民初字第15号民事判决第（一）、（二）、（三）、（四）项。二、变更上海市高级人民法院（1996）沪高民初字第15号民事判决第五项为：虹城公司于本判决生效后10日内支付虹口区政府委托动迁费7，170，505美元。

2000年9月11日，虹城公司依据本院（1998）民终字第161号民事判决认定的事实，以上海房地局没有告知其出让的土地上存在民防工程，违反了诚实信用原则为由提起诉讼，请求依法判令解除其与上海房地局签订的B地块出让合同；由上海房地局返还其土地出让金，并赔偿其拆迁的经济损失。上海房地局则提供了由虹城公司1995年1月12日、同年9月6日签收的虹口区民防办发出的《停止施工通知书》及《上海市民防工程管理办法》的复印件，以此证据证明虹城公司的起诉已经超过诉讼时效。

另查明：根据《中华人民共和国人民防空法》第七条、1993年6月15日起施行的《上海市民防工程管理办法》第十七条、1997年1月1日起施行的《上海市土地使用权出让办法》第十五条的规定，民防工程的产籍档案由市或区民防部门管理，房地产权籍档案由市或区房地局管理；上海房地局在与受让人签订《土地使用权出让合同》时，应当对出让的土地自然状况包括地表下的设施情况告知受让人，以保证其出让的土地不存在瑕疵。另据虹口区民防工程管理所档案卡记载：虹城公司受让的A地块有一处建筑面积69平方米的民防工程；B地块分别有建筑面积76平方米及建筑面积42平方米的民防工程，其三处民防工程合计为建筑面积118平方米。上海房地局在与虹城公司签订《A地块出让合同》、《B地块出让合同》时，未履行告知出让土地现状的义务。虹城公司亦没有向有关行政部门办理拆除民防工程的审批手续，其受让的A、B地块未实际开发建设。

一审诉讼期间，一审法院委托上海公信中南会计师事务所有限公司（以下简称中南会计师事务所）对A、B地块118平方米民防工程的拆除费用进行了评估，结论为：拆除A、B地块118平方米民防工程的费用为49，511.98元。

一审法院审理认为：上海房地局代表国家以合同形式将讼争国有土地使用权出让给虹城公司，双方因土地使用权出让合同权利义务履行而发生的纠纷，属于平等主体间的民事纠纷，上海房地局要求以行政合同定性，不予支持。上海房地局就虹城公司诉讼已超过时效所提供的证据为复印件，依法不能作为认定事实的根据；即便上海房地局提供的虹口区民防办谈话通知书能证明虹城公司已于1995年1月12日知悉讼争地块下有民防工程，但是，早在1996年11月1日，虹城公司已提出质疑，因此，上海房地局认为虹城公司起诉已过诉讼时效的理由不能成立。可认定上海房地局出让给虹城公司的地块是有瑕疵的，对此，依法应由上海房地局承担相应的民事责任。已生效的最高人民法院（1998）民终字第161号民事判决，可以确认虹城公司与虹口区政府之间的《拆迁合同》等有效，并继续履行。而《拆迁合同》又是本案B地块出让合同解除与否的前提，且虹城公司关于解除本案讼争合同的主张，不符合法律规定的解除条件，因此，对虹城公司请求解除B地块土地使用权出让合同及返还土地出让金的请求，不予支持。对虹城公司提出的赔偿经济损失的主张，因民防工程拆除费用为49，511.98元，应由上海房地局承担。已生效的民事判决书确认虹城公司在委托拆迁及大市政配套方面也存在违约，因此，虹城公司的违约行为亦是造成其土地开发工作闲置的原因之一，虹城公司亦应承担相应的民事责任。上海房地局提供的土地存在瑕疵，土地使用权又是有价值的，故可延长土地使用权年限来折价赔偿。据此判决：一、延长虹城公司受让取得的A、B地块的土地使用权使用年限，即从2002年1月1日起算持续50年；二、上海房地局赔偿虹城公司民防工程拆除费用49，511.98元；三、虹城公司的其他诉讼请求不予支持。案件受理费571，410.30元，由虹城公司负担71410.32元，由上海房地局负担500，000元；评估费3000元，由上海房地局负担。

虹城公司不服一审法院判决，向本院提起上诉称：上海房地局出让的A、B地块存在民防工程，致使其不能达到签订土地出让合同预期的经济利益，上海房地局应当赔偿土地出让金、拆迁费、工程设计费及利息等经济损失；中南会计师事务所对其受让的A、B地块拆除民防工程费用评估为49，511.98元，并非实际发生的费用，该费用的数额应当以实际拆除所发生的费用损失为依据。为此，请求二审法院撤销一审法院判决，依法予以改判。上海房地局答辩同意一审法院判决，请求二审法院予以维持，驳回虹城公司的上诉请求。

本院审理认为：虹城公司依据与上海房地局签订的《A地块出让合同》及《B地块出让合同》的约定，缴纳的土地出让金已经列入国家财政预算，用于城市建设和土地开发，上海房地局依约交付了出让的A、B地块，且虹城公司对一审法院判决驳回其解除土地出让合同的主张及以延长虹城公司受让的A、B地块土地使用权年限作为虹城公司使用土地年限减少的损失之判项没有提起上诉，因此，虹城公司上诉主张上海房地局赔偿其土地出让金及利息，依据不足，本院不予支持。上海房地局与虹城公司之间不存在拆迁补偿的法律关系，在虹城公司与虹口区政府之间履行《委托拆迁和市政配套合同》及《虹口区大市政配套费的合同》中，由于虹口区政府对B地块逾期拆迁，导致虹城公司已经受让的A地块延期开发建设，为此，本院（1998）民终字第161号民事判决已经判令虹口区政府偿付虹城公司赔偿金2，645，912.13美元，赔偿虹城公司A地块土地使用年限减少的损失130，146.91美元。虹城公司与虹口区政府之间的拆迁合同合法有效，已经履行，因此，虹城公司主张上海房地局支付其拆迁费及利息损失，缺乏依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国人民防空法》及《上海市民防工程管理办法》的有关规定，民防工程系防空设施，不得擅自拆除。拆除民防工程必须由用地单位提出申请，经批准后方可拆除。虹城公司至今尚未向有关民防部门提出拆除民防工程的申请，该工程项目用地至今亦尚未开发建设，且本院（1998）民终字第161号民事判决已经认定：“虹城公司在委托拆迁及大市政配套方面也存在违约”，因此，虹城公司的违约行为亦是造成其土地开发工作闲置的原因之一。虹城公司主张上海房地局赔偿工程设计费、工程款等费用，事实根据和法律依据不足，本院不予采纳。因虹城公司没有办理拆除民防工程的报批手续，民防工程尚未实际拆除，一审法院委托中南会计事务所对该民防工程的评估结论，应当作为上海房地局支付虹城公司拆除民防工程费用的依据，虹城公司以中南会计师事务所评估非实际发生的费用为由主张上海房地局再行支付民防工程的拆除费用，没有事实根据。一审法院根据上海房地局在履行双方签订的《A地块出让合同》及《B地块出让合同》中，没有将虹城公司受让的土地存在民防工程的现状告知虹城公司的违约事实，判决由上海房地局赔偿虹城公司受让取得的A、B地块使用权年限，即从2002年1月1日起算持续50年，上海房地局已经承担了相应的违约责任，虹城公司没有举证证明其他实际经济损失发生的事实，本院不予认定。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

第5篇：土地资产管理范文

石景山区房地局：

你局“关于集体土地入股经营如何办理手续问题的请示”的来文收悉。现就有关问题答复如下：

根据《中华人民共和国土地管理法》第四十条、国务院《关于发展房地产业若干问题的通知》（国发〔1992〕61号）精神及北京市人民政府法制办公室等四部门《关于郊区土地开发利用若干问题的暂行规定》（京政农〔1993〕83号）的有关规定：“乡村集体经济组织可以以集体所有的土地资产作价入股，兴办外商投资企业和内联乡镇企业，但集体土地股份不得转让，并按国家有关政策交纳土地使用费（税）。”

兴办内联乡镇企业，应按北京市实施《中华人民共和国土地管理法》办法第五章的有关规定办理用地审批手续。经依法批准用地后，集体土地使用单位应当在接到有批准权的人民政府批准用地文件之日起三十日内，持批准用地文件向当地土地管理机关权属登记部门申请集体土地使用权设定登记。待工程竣工验收后，再办理集体土地使用权登记发证手续。集体土地使用权登记发证程序与国有土地使用权登记发证程序相同。集体土地使用证应发给具有法人资格的内联乡镇企业。集体土地所有证应发给出地一方的农村集体经济组织。

第6篇：土地资产管理范文

【关键词】 存续资产 实物 确认 必要性

一、存续资产实物现状

土地、房产类存续资产以2013年12月31日为基准日以财务划转方式划入资产管理中心，随着中心存续资产管理的规范及对有关校核工作的开展，结合原主体企业所反映的问题，越来越发现存续资产的实际状况远非报表数据所能真实反映。主要包括不属本企业所有但列入本企业资产序列而被划入存续资产序列；有些资产账、卡、物严重不符；住宅类资产存在着职工产权和企业产权严重重叠的现象；有些资产的完整性和合法性受到严重威胁；有些项目的开发处于进退两难的境地；有些资产已被原主体企业私下处置等等问题。

二、存续资产实物确认验收

土地、房产类存续资产实物确认验收是指通过集团公司组织的、以资产管理中心为主要成员的实物确认验收组按既定的确认验收内容、标准、程序，对所属的土地、房产所有权属证明文件、证件、协议、实物、竣工资料、宗地图、影像资料等进行全面、客观、真实确认并对有关存续资产的开发、盘活、权属证件办理提出指导意见的一个过程。

三、存续资产实物确认验收的必要性

1、有利于企业和职工依法获得各自应有的权利

企业和职工的产权相重叠，是由于职工已取得分户产权而企业的大产权还没分开或没能来得及分开。通过资产实物的确认和验收，促使原主体企业集中人力和精力系统进行核对和核实并集中解决，属于企业的一个不能少，属于职工一个也不留。同时，资产管理中心也对住宅类的存续资产有一个全面、客观、真实的掌握。

2、有利于核销不应纳入存续资产管理序列的资产

集团公司整体改制工作时间紧，工作量大且内容复杂，短时间内要把企业多年来的资产问题核实清楚且要办理相关证件，确实不是一件容易的事。在清产核资的过程中不可避免地出现了把企业承租的土地、房产或者属于集体企业的资产混入本企业资产的现象，中介公司只核实资产是否符合改制要求而不问资产的来源和所属，把不能纳入改制范围的资产一并划入了资产管理中心。通过资产实物确认和验收，把产权清晰、归属明确、没有争议的资产从存续资产序列中核销掉，从而促进对存续资产的真实掌握。

3、有利于对存续资产按使用性质进行划分，以利于折旧、摊销费用的合理提取

土地、房产类存续资产很大一部分是企业生产经营所需的办公楼、生产楼、加工中心、实验楼。从产权角度讲，划入中心就属于资产管理中心了，用别人的东西就要有偿付费。有偿使用费多少为好，既要考虑企业的心理承受能力，也要考虑企业的经济承受能力，同时还要考虑关联交易的监管要求。通过实物的确认和验收，把存续资产按使用性质划分为生产经营、住宅、对外出租三类，就是考虑收费的合理性。对于企业必需的生产经营类的资产就只考虑折旧和摊销，以降低企业经营成本；对用于对外出租的则以市场价格为基数进行计算，经营所得主要归资产管理中心，企业获得应有的管理费用；对于为职工服务使用的住宅类的门房、配电室、水泵房等配套设施则按折旧计提。

4、有利于对存续资产的完整性和合法性进行确认

土地、房产类存续资产以2013年12月31日为基准日划入资产管理中心，只是从财务账面上进行了移交，但实物究竟如何，只能是原主体企业自己清楚了。据了解，有些土地由于资料不完整或长期不进行生产经营，被周边村民不断蚕食，有些村民已把这种蚕食当作自己的成果到政府有关部门讨要说法，个别村民甚至已开始办理土地使用证，已从事实占有发展到合法占有，资产的完整性和合法性受到严重威胁。通过存续资产的实物确认，把所有资产捋一遍，哪些资产已受到威胁，哪些资产事实上已被别人占有或占用，哪些资产存在法律纠纷，哪些资产通过努力还可以要回来，哪些资产已根本无回归的可能。各种情况了然于胸，确保国有资产不受损失。

5、有利于加强对存续资产管理工作的宣传

什么是存续资产？存续资产包括哪些？存续资产是否就是不良资产？公司改制为什么要重新登记产权？为什么几代人置办的资产会划给别人？为什么有的土地或房产划为存续资产，有些就不划入呢？为什么改制就必须把国有划拨土地改性质为国有出让土地？存续资产有没有可能再回归到原主体企业？相信，以上疑问在大部分的改制企业里都存在。由于集团公司整体改制时间要求紧，又有大量的资产需按照要求取得产权手续，而这种产权手续的取得需要大量的支撑性的证件和文件作为依据，还需要政府有关部门的层层审批，有这样的疑问就不足为奇了。通过资产的实物确认，要走遍所有的相关企业，这个过程本身就是一个答疑解惑的过程，也是一个宣传政策的过程，同时，还是一个鼓足干劲的过程，也是一个为签署物业有偿使用协议铺路搭桥的过程。

6、有利于存续资产的规范处置

存续资产的管理需要资产管理中心和原主体企业双方的共同努力。资产管理中心负责的是产权和价值管理，原主体企业负责的是实物管理和使用管理，同时，还负责有关权属证件的管理和完善。有些单位利用存续资产财务账面移交而实物还未确认的时机，不执行集团公司有关存续资产过渡期管理的有关规定，擅自作主，低价出售、抵账、转让、变卖、抵押等，使国有资产流失的风险严重加大。通过资产的实物确认和验收，把个别单位的本位主义思想统一到集团公司的改革要求上来，确实需要处置，应通过资产管理中心经集团公司授权，按有关程序进行。

7、有利于对存续资产的盘活、开发、确权办证工作进行指导

存续资产有些是正在使用，有些是长期闲置，有些是正处于开发阶段，但无一例外都在权属证件上存在“瑕疵”。要么是土地性质还没有从国有划拨变为国有出让；要么是土地和房产两证不匹配；要么是有土地证无房产证等等，不一而足。通过资产的实物确认和验收，对这类问题进行归整，对闲置资产摸清原因，看能否对症下药把它盘活；对正在开发项目的投资风险进行分析，使开发工作处于可控。确权办证工作则分类区别对待，同一地区的，要进行经验交流，取长补短，少走弯路，需要集团公司协调和支持的，应该支持，加快办证的力度和速度，促使资产尽快“回归”。

8、有利于加强原主体企业对存续资产实物的管理

存续资产的管理是一个新课题。所谓新，是因为从财务层面上划归为集团资产管理中心，而实物的利用和管理又归原主体单位，如处理不当，资产很有可能处于管理“真空”状态。资产实物确认验收的过程也是一个对原主体企业的存续资产管理工作进行业务指导和监督的过程；同时也是一个明确双方职责和权利、划清管理边界的过程，通过这个过程要使原主体企业明白：哪些属于他们的管理权限，哪些工作由他们主导，哪些工作由他们配合；对存续资产的管理需要怎样做，做到什么程度，具体标准是什么。一定要求做到思想不乱、工作不断、管理无真空、国有资产不流失。

9、有利于收集对存续资产管理的合理化建议

管理包含了决策、指挥、监督、服务等职能，是一个自上而下、自下而上的反复过程。基层单位对存续资产的管理有许多值得肯定的意见和建议，在资产的管理和使用中积累了许多成熟的经验。了解和掌握他们的意见和建议对于制定切实可行的政策和管理提升有重要意义；对中心积极、及时地办理权属证件有很大的借鉴意义；对于中心如何有效地、合规合法地开发和利用资产实物有一定的参考价值。

10、对于存续资产的“回归”有很大的推动作用

在存续资产的构成中，有很大一部分属于因时间关系而来不及确权的项目，假以时日，权属证件是可以办齐的。成立资产管理中心很大的一个目的，是要让这些暂时不具备进入股份公司的资产经过“孵化、培育、优化、确权”的过程，使其具备进入股份公司的条件，也就是这些列入资产管理中心的存续资产其最终目的是在条件具备的情况下使其重新投入原主体企业，不只是能够实物应用，而是“名至实归”，不只是满足于企业的生产经营，而且还要作为资本注入，使其成为股份公司资本的一部分。通过资产的现场实物确认，把资产的实际情况摸清，分门别类地进行管理，让有关企业不要因为资产被划入资产管理中心而想不通；不要因为签署物业有偿使用协议而不理解，要像以往一样，以主人的心态，加快办证确权的力度和速度，加快存续资产的“回归”；要像以往一样，积极加快项目的开发力度，保证国有资产的保值增值。

存续资产的管理是一个漫长的工作过程，也是一个时不我待的工作节点。说它漫长，是因为在存续资产的构成中，有许多资产根据现形政策办理权属证件的难度会非常大，甚至是不可能办下来，对这类资产就要像其他固定资产一样进行常态管理；说时不我待，是因为存续资产构成中，有许多通过自身的努力可以办理权属证件，然后以资本方式及时地重新注入到股份公司中去，保证国有资本的价值最大化。

实物资产的现场确认是存续资产管理工作的一个分水岭，它是存续资产管理从政策制定、财务划转、理论探讨走向实践的一个标志。通过这个过程，我们可以完整地、系统地、客观地、科学地掌握存续资产的实际情况，以利于对存续资产分门别类进行管理；通过这个过程，可以使原主体企业明白自身的定位，以便积极、及时地确权办证；可以使我们明白存续资产应如何委托管理，如何有偿使用；资产实物的确认过程也是一个对基层单位存续资产管理工作把把脉、量量温的过程。

总之，通过对土地、房产类存续资产实物的确认验收，全面掌握存续资产，充分发挥资产管理中心存续资产的“管理中心”、非经营资产的“转化中心”、优良资产的“培育中心”、低效资产的“加工中心”、困难企业的“缓冲中心”的作用，政策和实践相结合、机关和基层相结合，把存续资产管出价值、管出效益。

【参考文献】

第7篇：土地资产管理范文

【关键词】农业科研；事业单位；资产管理

一、农业科研事业单位国有资产的特点

1.资产的专业性强

由于农业科研工作所承担课题的特点，要求拥有品种多、规格全、精度高的科研仪器设备，另一方面由于专业局限性强、技术性强、精密度高的资产设备，适用面狭窄、利用率也较低。

2.拥有大量土地资源

农业科研事业单位因其从事农业科研的特点，需要大面积的科研试验基地，土地往往通过无偿划拨方式或较低价格购置获得。

3.承担公益性职能

农业科研事业单位一般承担着服务三农等公益性职能，一些资产在行使该职能的过程中进行了消耗或占用，有些甚至以无偿赠与的方式进行了消耗。

4.资产分散、分布不均

农业科研事业单位根据其研究领域和承担的科研项目而配备资产，不同课题组因其研究领域不同需要不同的仪器设备，而仪器设备不一定都有共享性。农业科研单位的科研经费充足与否也在一定程度上决定了科研单位资产是否丰富。

二、农业科研事业单位国有资产管理存在的问题

1.管理意识淡薄、管理机构不健全

农业科研事业单位的国有资产按其表现形式可分为流动资产、固定资产、无形资产、对外投资等；按其来源主要分为财政拨款、无偿调拨，少部分为自有资金等形成。由于主要来源具有无偿性的特点，加上财务部门、国有资产管理部门对财政拨款的使用和国有资产的使用缺乏合理的使用绩效考评机制，同时在预算执行的压力下，往往形成重执行、轻管理的现象，造成大量资产闲置或浪费。

很多二级科研事业单位往往重财务管理、轻资产管理，很少单独设立资产管理机构，资产管理人员往往非专职人员，而且人员变动频繁。在这种情况下，资产管理人员往往仅能开展固定资产登记工作，无暇顾及实物管理工作，更谈不上考虑固定资产使用绩效。

2.知识产权意识淡薄

很多农业科研事业单位知识产权意识淡薄，很多科研成果、技术未列入无形资产，没有列入单位统一管理、使用，在管理、使用上没有连贯性、延续性。

3.科研试验材料管理不到位

很多农业科研事业单位的科研试验材料由各课题组自行采购、使用、管理，自行报帐，形成的科研试验成果不进行登记造册等。没有专门机构考核、检查试验材料使用状况，一方面在采购环节容易出现漏洞，另一方面试验材料是否真正使用到位无从考证。

4.土地资产维护困难

原本远离城市的科研基地随着城市化进程的推进和经济的发展而逐渐升值。一方面，由于当时土地资源从周边地区划拨，土地被周边地区占用情况时有发生；另一方面面临着被当地政府征用的压力越来越大。

土地资产往往按一宗一元或当时购入价值列入无形资产，帐面价值远低于市场价值。很多单位往往只重视管理仪器设备等帐面价值高的资产，却对帐面价值低但实际最宝贵的土地资产管理不到位。

5.生物性资产管理不到位

农业科研事业单位生物性资产指从事农业科研活动涉及到有生命的各类动、植物，主要包括用于科研用途的草本植物、木本植物、花卉等植物及各类动物等。在实际工作中，很多单位没有将生物性资产认定为资产，认为是一般耗材，不登记不管理。尤其在野外环境下生存的生物性资产，现有存量的具体情况很多单位不清楚，不能及时掌握死亡、损坏、被盗等情况。由于不重视这方面的管理，造成了大量的生物性资产没有得到很好的保存、保护，造成了巨大的科研损失。

三、加强农业科研事业单位国有资产管理的对策

1.成立专职机构，健全规章制度

建立国有资产管理的专门机构，配备专职人员负责国有资产的管理，建立健全国有资产管理规章制度，规范采购审批流程、资产配置、资产使用、资产盘点、资产处置、固定资产登记、档案管理等方面。

2、清查资产，及时处置不良资产

每年对本单位的资产情况进行盘点清查、检查固定资产标签张贴情况，在此基础上及时组织处置使用时间过长、已无使用或维修价值的设备，确保固定资产使用处于良好运行状态。

3.提高认识，建立资产共享平台

提高固定资产管理意识，加强教育培训，规范设备仪器的操作使用，保持资产的良好运行状态。资产管理部门行使设备仪器统一调配的职责，建立资产共享平台，明确使用、维护规定。可采取有偿使用的方式 ，一个课题组或单位占用另一个课题组或单位的仪器设备，可收取一定的使用费，使用费用于仪器设备的更新改造、维护。一方面既满足了工作需要、节约了资金，另一方面也避免了仪器设备的闲置，提高了资产使用效率。

4.提高科研用地使用效率

由于农业科研用地很多属基础性研究用地，其社会、经济效率往往不高。一方面农业科研单位要加大宣传力度，宣传科研试验用地的重要性、必要性、延续性，积极与当地政府、居民沟通；另一方面，提高科研用地使用效率，避免土地闲置，争取建立符合科研项目特点的大棚、实验室等设施。

5.加强生物性资产管理

将生物性资产参照仪器设备类资产进行管理，详细登记种植时间、引种地区等信息，张贴标签或铭牌。有条件的单位可对重要的生物性资产建立电子数据库进行定位管理，定期清点核查并更新登记信息。将生物性资产纳入资产共享平台，发挥其最大效益。

总之，虽然农业科研事业单位国有资产管理存在着各类问题，但只要认识上到位、思想上重视、制度完善、管理规范、措施到位，农业科研事业单位国有资产管理将会更上一个台阶。

参考文献

第8篇：土地资产管理范文

摘 要 受管理体制影响，行政事业单位内部资产管理主体不明晰，重使用轻管理现象严重，由于是政府机关，权证管理不重视，在资产管理上存在许多漏洞，如不强化管理，会给单位造成损失风险，因此必须加强资产管理制度建设，强化执行力，确保资产管理工作措施到位。

关键词 资产管理 权证管理 执行力

固定资产管理与货币资金管理具有同等重要的地位，固定资产变现能力强，很容易滋生腐败问题，因此，资产管理工作越来越被领导高度重视。为了管理好资产，建设强有力的资产管理体系，就必须深入了解在资产管理工作中存在的弊病，有的放矢，才能堵塞管理漏洞，切实提高资产管理水平。

一、行政事业资产管理存在的问题。

（一）产权证管理缺失

房屋、土地、车辆以产权证确认其归属，如果在取得时未及时办理各种权证，就不能确认其资产的归属权，会形成潜在风险，另外，如产权已经发生变化，但是未及时变更，也易造成连带责任，带来一定的经济损失。行政事业单位办公场所的建设所用的土地一般都为政府划拨土地，楼宇大多亦为政府出资建设，投入使用后对产权证的办理不积极，不重视，导致了所使用的办公场所及所占用的土地产权证的缺失。机动车所有权证明材料，除随车携带的机动车行驶证，还包括机动车登记证书、车辆购置税完税证明等材料，由于认识不足，基本都未纳入档案管理。对于涉及权属关系的证书应强化管理，及时归档，规避资产损失风险。

因此，房屋、土地、车辆产权证管理应加强，鉴于分散管理存在丢失风险和被盗用风险，所以涉及产权关系的所有证件、文件等材料应整理归档管理。

（二）资产管理意识淡薄，管理效率不高

行政事业单位很多都没有设立专职的资产管理部门，依据使用情况实行实物分类管理，由于具体实物管理部门对资产管理的重要性认识不足，无专人进行日常管理，没有建立资产台帐，对资产的调换、损坏、闲置的情况不能及时报财务部门，一年一次的资产清查容易走过场，实物管理部门不了解其管理的资产的实际使用状况，对损坏无法使用的资产也不能说明理由，致使财务部门无法分清固定资产是否在用、闲置、完好与待报废等情况。如果资产使用状况财务部门不能掌握，就会为财务部门审核新购资产预算工作带来难度。

（三）存在私自处置资产现象

部分资产未办理相应的审批手续就已经私自处理，处置后未及时办理过户手续，给单位带来一定的连带责任。按照行政事业单位固定资产管理规定，固定资产在办理相关的审批手续后，才能予以处置，可是在实际工作中，很多单位存在没有办理任何手续的情况下就私自处理固定资产的现象，形成了固定资产管理的漏洞，并造成一定的经济损失。

（四）重使用轻管理

行政事业单位在资产使用上管理意识淡薄，重使用，轻日常管理维护，相同资产不同单位使用状况大相径庭，可见，资产在使用过程中，加强日常维护管理是十分必要的，应在资产管理方面加强日常管理维护制度建设，约束使用人行为。

（五）固定资产维修维护差

大型固定资产未能做到及时维修和保养，露天存放，造成固定资产严重的损坏，缩短了固定资产的使用年限，给单位带来了一定的经济损失。如：购置的大型固定资产，没有专门的库房加以存放，也没有采取相应的保护措施，更没有人员加以维修和保养，风吹雨淋，降低了资产的使用寿命，造成了严重的经济损失。

（六）制度执行力有待加强

为了强化资产管理，许多单位都制定了固定资产及低值易耗品管理办法，以制度明确各类资产的管理权责，落实资产购置及领用管理、资产调拨管理、资产报废及赔偿管理、资产清查等工作的流程及管理责任，但不少单位制度流于形式，但在该管理办法的执行上，还存在偏差，不能有效的执行和贯彻。

二、应对措施

（一）明确资产管理职责，整合资产管理职能。建立资产管理责任机制，将资产管理落实到人，要求实物管理使用部门建立资产台帐，对资产实物进行分类，及时准确地记录资产情况，所有资产信息的变更要及时通知财务部门，确保资产信息能如实的反映资产真实情况。通过资产基础工作的规范化，提高资产管理效益和质量。

（二）加强资产档案管理。强化资产档案管理，涉及资产权属证明文件、证件等材料应交档案科归档保存，对于未办理权属证或权属证所载事项与实际不符的资产，相关管理部门应积极协调办理，确保权属关系明确，无纠纷、无风险。另外，加强权属证件管理，任何单位和个人不得以此为抵押物，为其他单位及个人提供任何形式的担保、抵押。

（三）资产维护管养制度建设。资产投入使用以有限的价值创造尽可能大的效益是我们使用和维护的基本目标，因维护管养制度不健全，使用人缺乏必要的责任心，大大提高了资产的使用成本，降低了资产的使用寿命，这也是一种无形的损失，鉴于此，应制定符合资产类别性质的维护管养制度，约束使用人行为，促使其有责任心使用好，维护好相应的资产。

第9篇：土地资产管理范文

关键词：规范;国有资产管理

1国有资产管理中通常存在的问题

1.1基础管理工作存在的问题

(1)资产管理意识淡薄。有的单位不重视资产管理，管理责任不落实，甚至没有指定的资产管理人员，存在“重钱轻物”思想。(2)资产内部管理制度不健全。有的单位内部资产管理制度不健全，缺乏资产购置、使用、处置等基本资产管理制度。(3)资产管理基础工作不规范。固定资产管理不设明细账，或者账面记录不完整，无固定资产数量、规格型号、生产厂家等信息，使账实无法一一对应，没有按照规定实行卡片管理，导致资产管理混乱，如人大固定资产未设明细核算、林业局固定资产明细账记录信息不完整。(4)资产核算不规范。有的部门在合并后，不及时合并账套，继续沿用原来几个单位的资产账套，造成资产管理的混乱。(5)资产管理人员素质有待加强。有的单位负责资产管理的人员不熟悉资产管理业务，没有资产管理概念，不熟悉资产管理系统的操作，甚至不会使用资产管理系统。

1.2资产管理实践中存在的实际问题

(1)资产管理与财务管理脱节，账实不符。单位存在资产管理与财务管理脱节的问题，账账不符、账实不符和长期挂账现象。具体表现在以下几个方面：第一，对已损失报废或处置的资产，不及时进行账务减少处理，长期挂账；第二，对新购置、调入的资产不及时进行账务增加处理，导致账实不符；第三，长期不进行资产清点，致使资产出现盘亏、损失无法查清原因，造成账外资产的长期存在；第四，已完工并交付使用的房屋建筑物等不及时办理竣工决算，长期在基建账套挂账，不转资；第五，对单位管理、使用的资产长期未理顺产权关系、不正式入账，形成账外资产。(2)产权意识不强，资产长期不确权。有的单位产权意识薄弱，不重视资产的确权，存在土地和房产“两证”不全、车辆所有权人与实际使用人不一致等权属问题。(3)资产管理程序不规范。第一，房屋、土地等资产出租出借不规范。首先，未经批准擅自出租出借资产情况比较普遍；其次，租约签订随意性大，格式不规范，签订超过规定期限的长期租约；最后，出租资产的收益未按规定及时上缴财政。第二，不经政府采购程序自行购置资产。第三，未经审批对外投资、抵押担保。第四，资产处置、调拨不履行报批程序。第五，过期、毁损不能使用的资产不及时报批处置。第六，不遵守资产配置标准，随意使用下属单位资产。(4)资产使用效率不够高，存在资产闲置情况。（5）资产管理信息系统信息不全，使用不充分、不规范。对资产管理信息系统的重要性认识不足，有的单位资产管理理念还停留在老观念上，未将信息系统实际运用到资产管理工作中；有的单位资产管理信息系统不完善，卡片录入不完整，更新不及时；资产管理系统录入滞后，系统的资产信息未与实物资产、财务账面同步；卡片录入信息不准确，未做到账账、账实相符。卡片分类不准确。

2规范资产管理工作的方案

针对上述国有资产管理工作中存在的不规范情况，我们可以从以下几个方面进行改进。

2.1加强基础管理工作

(1)强化资产管理意识。我们将通过定期召开资产管理工作座谈会、举办资产管理业务培训等形式，强化单位资产管理意识，使单位从思想上重视、从行动上落实资产管理工作，彻底改变“重钱轻物”的老观念。(2)建立健全内部资产管理制度。针对不同类型的单位制定完善符合本单位特点，可操作性强的内部资产管理制度、资产管理细则，从而使单位在资产购置、使用、处置等各环节有规可循、有据可依。(3)规范资产管理基础工作流程。针对资产管理工作中存在的基础工作不规范的情况，在增强资产管理意识、完善制度法规的同时，以资产管理信息系统为依托，在充分调研的基础上，制订一套行之有效的资产管理基础工作流程，规范资产管理基础工作，解决单位资产管理基础工作各自为政、随意性大的问题。(4)规范会计核算。资产管理和财务管理息息相关，资产管理的规范很大程度上依赖于会计核算的规范。针对单位会计核算中存在的问题，会同相关部门和科室进行督查，限期整改。(5)提高资产管理人员素质。单位要加强对资产管理人员的知识培训，切实提高人员业务素质，除与日常工作相关的实务等基础知识的培训学习以外，还要注意培养增强管理人员的责任心，规范会计核算，积极主动地将财务和日常资产管理有机结合起来，指导其树立资产管理概念、熟悉资产管理业务、熟练掌握资产管理系统的操作。

2.2全面推进资产确权

对未确权的房产、土地和车辆等资产，逐项落实清楚未确权的原因，分类进行处理。对符合产权登记手续的房产、土地，应督促单位尽早办理产权登记手续确权，车辆等资产调拨后，应及时办理过户手续；对未做竣工决算的房产应协同有关单位尽快完成工程决算，确权入账；对无法达到产权登记手续要求的登记条件的房产、土地，协调各相关部门进行确权处理。

2.3坚持资产管理与财务管理相一致

对资产账和财务不一致的情况，查明原因，进行调整，做到资产账账相符、账实相符，并且在以后的工作中必须做到资产管理和财务管理严格保持一致，防止前清后乱情况的发生。

2.4严格规范资产管理程序

(1)规范资产出租出借行为，提高资产使用效果。从严格出租出借的审批程序、执行资产出租收支两条线的财务制度、规范资产出租出借的会计核算等方面着手，依托资产管理信息系统，建立大宗资产出租出借即时信息管理系统，规范大宗资产的出租出借的审批程序。(2)严格执行资产购置政府采购程序。在政府采购目录内的资产必须通过政府采购购置,不得擅自购置。(3)严格对外投资、抵押担保的审批手续对外投资、抵押担保等事项应严格按规定报批备案。(4)规范资产处置行为，严格资产审批制度。未经有权部门审批，不得随意处置、调拨资产，部门间不能随意混用的情况。(5)及时履行资产报废程序，保证资产的有效利用。各单位应随时关注资产的使用状况，对过期、毁损不能使用的资产应及时报批处置，避免资产数据失真的情况。

2.5合理调配闲置资产

对闲置资产，具体分析闲置的原因，对能调剂使用的资产及时调剂、优化资产配置，解决投入不足与资源浪费并存的矛盾，缓解财政支出压力。

2.6推进资产管理信息系统的有效运行

一方面进一步加强资产管理信息系统使用重要性的宣传工作，强化对资产管理系统使用的培训；另一方面通过在全部行政事业单位中推行资产管理信息化审批流程，资产预算与部门预算相结合等做法，增强单位对资产管理信息系统使用必要性、紧迫性的认识，解决单位对资产管理系统不重视，不熟悉，资产卡片录入不完整，更新不及时、分类不准确等问题，促使资产管理信息系统有效运行。

2.7建立完备的资产清查制度，防止前清后乱

单位资产处在一个动态的过程，无论是从资产的数量，还是从价值总量看，总是在不断地增减变化。为了掌握资产的结构、数量、质量和管理现状，必须有一套完备的资产清查制度，否则，“家底”不清、情况不明，管理就会失去基础。因此，各单位要依托资产管理信息系统这个平台，建立完备的资产清查制度，把资产清查工作作为经常性的自查工作、作为日常业务的一部分加以运用，使资产清查工作步入制度化、经常化轨道，做到“家底”常清、情况常明，有效防止资产管理上的前清后乱。具体做法是：一是要建立定期清查制。各单位至少每年年终要对资产进行一次全面的清查核对，摸清“家底”，对盘盈盘亏的资产，要找出原因，分清责任，按现行规定及时处理；对资产结构和管理现状进行分析，盘活存量资产，防止积压闲置，做到物尽其能，物尽其效。二是建立重点抽查制。各单位的财务部门要依据会计核算资料，对资产使用重点部门进行重点抽查核对，做到账、卡、物相符。三是建立离任核查制。单位领导或资产管理使用人员离任时，要组织核查，办理资产移交和监交手续，确保人走账清，防止资产流失。规范国有资产管理的工作，牵扯到方方面面，本文只是对解决方案进行了初步探讨，国有资产的规范管理还任重道远。

参考文献

[1]张江明.行政事业单位国有资产管理的难点及突破口[J].行政事业资产与财务,2017(12).