土地规划行业分析精选(九篇)

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第1篇：土地规划行业分析范文

一、土地自然供给

土地的自然供给是指土地以其自然存在的状况，供给人类利用，以满足人们生产、生活所需要的各种土地总量，即土地总供给。一个地区土地总供给的多少，取决于这个地区的国土自有面积，在土地市场交易的过程中，不论价格的涨落，土地总供给量是不变的，因而土地的自然供给缺乏弹性。广州市土地总面积7287平方公里，2006年，按照国土资源部新土地利用分类标准，全市已利用土地6746.18平方公里，其中建设用地134562.8公顷，占全市土地总面积的18.47％；农用地540055公顷，占全市土地总面积的74.12％；未利用地共54037公顷，占全市土地总面积的7.42％。

二、技术进步

科学技术对土地资源领域的作用是不言而喻的，对土地资源的管理也有其特殊的作用。在推进土地资源节约利用和循环经济发展过程中，要大力加强科学技术支撑体系建设。例如，对危房的改造以及旧房的翻新等，没有科学技术上的突破，就不可能变废为宝，就不可能发展循环经济。广州市作为全国经济、科技较发达的大都市，更应该以科技进步带动土地集约利用，本文认为，广州市要想实现土地的节约利用就必须要加强土地资源循环经济有关通用技术、基础科学理论方面的研究；必须要加强土地资源循环经济关键技术的研究，同时对于企业层面开展的相关技术研究要给予技术支持、财政支持和政策支持；必须要使土地市场“在更大范围、更广领域、更高层次上参与国际经济技术合作和竞争，拓展经济发展空间，全面提高对外开放水平”；通过市场力量，提高广州市土地资源配置的效率，通过营造一个“稳定、公平、安全”的城市土地市场环境，吸引国际经济资源，实现“地尽其利，地利共享”的目标。

广州市以电子计算机业高速发展而文明全国，网络覆盖率远高于全国平均水平，广州市应利用好这个优势，及时向开发商提供土地市场的信息和动态，加强土地市场的分析和预测，国土部门应认真做好土地招标、拍卖信息工作，定时、定期在确定的新闻媒体上土地供应信息，提供拍卖地块的面积、地点、规划技术条件等基本情况以及有关土地招标拍卖政策。条件具备时，实施土地市场“网上工程”，通过国际互联网来土地供应信息，推出介绍土地产品，开展网上交易。此外，还要学习借鉴发达国家的经验，有效促进土地市场持续健康发展。

三、社会需求

近几年是什么原因导致广州市土地价格的上涨呢？一般来说，影响土地价格的因素主要有:1.供需因素，供给与需求是影响房地产价格的直接因素，也是形成土地价格的两个最终因素，如果供给一定，需求增加则价格上涨需求减少价格下跌；需求一定，供给增加则价格下跌供给减少则价格上涨;2.物理因素，主要指反映土地自身的自然物理性状的因素，如位置、地质、地形、通风、采光等（尤其是经济土地更加受地理位置的影响）;3.人口因素，主要指人口数量、人口素质和家庭规模，人口密度高的地区对土地的需求相应增加，家庭规模的大小，直接影响居住的单位数与面积数;4.政策因素，主要指制度、法规及行政措施等;5.经济因素，主要指经济发展状况、物价水平、财政收入、居民收入与支出、银行利率等;6.消费者偏好，主要指人们的喜好、趣味、时尚风气及讲究等;7.社会因素，主要指社会安定状况、社会治安状况等;8.环境因素，主要指噪声、空气污染及绿化等。然而，影响土地价格最重要的因素还是土地市场供需因素，经济学基本原理告诉我们，当供不应求时，市场价格会上升，从而导致供给量增加，需求量减少；当供过于求时，市场价格下降，从而导致供给量减少而需求增加，市场价格最终是由需求和供给两种相反的力量共同作用的结果，经济学原理同样适用于土地价格的分析。

土地价格既有一般商品特点，其价格随着供求关系的变化由市场竞争形成，又有特殊性，城市土地供给是有限的，特别是土地利用周期相对较长，这就导致了在短期内土地供给弹性较小，供给曲线近于与横轴垂直，土地价格主要是由社会需求决定的。

四、土地规划

规划理论对城市土地经营及政府的宏观调控具有指导和规范作用，城市规划具有法律效力，政府在经营城市土地过程中可以利用城市规划这个工具，实施城市经营。城市总体规划和分区规划确定了城市土地利用的功能、性质、强度、结构、布局和发展方向，对土地价格会产生重要影响，是经营城市土地的重要依据和手段。合理的土地规划可以提高土地的利用效率，促进土地集约利用，对于广州这样土地资源供需紧张的城市来说，严格按照土地规划行事实质就是增加土地供给。

控制性详细规划和法定图则主要是确定每一宗地利用的性质、利用方向、建筑高度和密度、容积率、绿化率和配套设施等环境协调指标，是土地利用和土地管理的重要依据。

五、土地政策

目前，我国使用土地政策的主要手段是城市政府垄断土地以及土地市场的供应。其具体措施主要集中在三个方面：一是土地结构的调整和优化，对于不符合国家产业政策和行业最低准入标准的建设项目停止供地，对于限制性项目提高供地标准和条件，并根据经济发展需要，动态调整和更新限制性、禁止性建设项目供地目录，合理发展城市；二是对建设用地实施总量控制，在不影响经济发展的前提下控制土地的供应；三是对不同区域土地供应的调控，引导产业合理布局和协调发展。实施这三方面措施的目的是通过停止或限制性的土地供给抑制固定资产投资的增长速度。

实际由经济学原理可知，市场上某一种商品的价格是由供给和需求共同决定的，只有在供给和需求达到均衡时，市场价格才能稳定在均衡价格，这时候市场就出清了。当前的土地政策和土地储备制度虽然把紧了土地供应的源头，但却只是片面的强调了对土地供应的紧缩，没有对土地需求和供给的关系进行深入的分析和研究，缺乏针对土地需求和供给关系而制定的土地政策和措施，土地需求没有得到满足，对房地产市场的调控无法达到预期目标，房价上涨是可以理解的。怎样才能促进土地市场进而促进房地产市场更健康的发展、将房价控制在一个比较合适的增长幅度，本文认为应该着重分析一下对土地的需求和供给的关系，只有掌握了土地需求和供给的规律，据此而制定合理的土地政策，才能达到国家的宏观调控目的。

六、集约利用土地

第2篇：土地规划行业分析范文

关键词：GIS；城市规划；规划管理；

中图分类号：TU984 文献标识码：A

通过现代科学技术手段尤其是信息化手段改进城市规划管理，提高城市规划管理的水平已成为历史的必然。我国城市规划管理行业中信息技术的使用起步于20世纪80年代后期，经过近20年的发展，以3S技术为代表的信息技术已成为城市规划管理行业发展所必需的技术平台。3S中的GIS技术是城市规划管理能否实现数字管理和科学管理的关键。GIS的应用为城市规划管理提供了快捷有效的信息获取手段、信息分析方法，提供了新的规划管理技术、新的规划方案表现形式、新的公众参与和公众监督形式。

1 研究背景

21世纪，中国的城市化进程进入了加速发展时期，城市发展中出现许多新的问题和矛盾，同时市场经济的发展使参与城市建设和发展的主体更加多元化，城市需要更有效，这对城市规划管理提出了新的要求和挑战。以通讯和电子计算机技术为代表的信息技术已经深入到城市生活的各个方面，信息水平的高低已经成为衡量一个城市现代化水平的重要指标[1]。信息技术的发展影响了社会生产方式，进而影响了社会的管理方式，信息技术的发展和应用为新的管理模式和理念的实现提供了必要的技术支持，使数字城市规划管理的实现成为可能。

前美国副总统戈尔在1998年提出“数字地球”的概念。在这一概念影响下，一时间数字国家、数字区域、数字城市等风靡全球。作为城市规划的管理部门，数字的规划成果已将让传统的管理技术和手段不能适应时代的要求[2]。因此数字规划管理也就在数字地球与数字城市的推动下应运而生。

2 相关研究进展

2.1 国外城市规划管理对GIS新技术的应用

国际上的城市地理信息系统研究始于70年代初期，目前发达国家已将它作为城市现代化标志与重要基础设施之一，主要用于城市动态管理，并将它作为对城市重大问题和突发性事件进行科学决策的现代化手段。美国华盛顿特区采用34个城市信息子系统进行城市动态管理，如交通子系统能定时交通状况信息，导向车辆运行，这是GIS用于城市交通管理的成功范例[3]。

在欧洲，瑞典利用GIS在规划道路设计的前期阶段对于不同方案的经济、社会与环境效益与影响进行综合评价，确定优化方案[4]。

在我国的周边国家， 1989年9月泰国完成覆盖曼谷市20km2地区的UGIS试验项目，该项目有效地提高了地下管网的管理水平。日本1997年的统计数据表明有2.4%的城市应用GIS进行规划管理，还有14.1%的城市有近期应用的计划。

2.2 国内城市规划管理对GIS新技术的应用

从80年代末开始，我国城市规划管理领域开始引进新技术新方法。许多城市规划行政主管部门相继应用GIS技术开发了城市地理信息系统(UGIS)，该系统能够处理空间信息及其相关的属性信息;能够迅速及时地更新数据库，能够大规模综合性地管理与城市空间分布有关的信息(桑东升，2000) [5]。

我国城市规划管理新技术的应用以遥感为先导， 1980年在天津和1983年在京、津、渤海地区都进行了有益的探索。1989年正式在常州、洛阳和沙市进行城市规划管理信息系统的研究探索和建设。90年代， GIS逐渐应用在城市规划管理领域的城市信息的查询、数据和信息的更新、土地规划和房地产管理等的计算机化、城市问题的分析评价与科学决策等方面(王宏伟， 2001) [6]。我国现在一些大城市的城市规划管理工作在新技术应用方面都进行了很多实践和探索。

3 数字规划管理概念的提出

虽然GIS技术在城市规划管理中早就运用，但真正数字规划管理概念的提出还是在上个世纪末和本世纪初。数字城市规划管理不是一个单纯的规划业务管理系统，它是一种新的城市规划管理模式，是一种新的合作协调关系，是对不同的规划管理主体、行为和对象在体制上、运行中所体现的基本特征以及组织方式的理论概括[7]。

4 GIS在城市数字规划管理中的应用

数字规划管理的主要技术支撑有“3S”、OA以及网络技术。在这三项技术的配合之下实现了规划管理的自动化、智能化。对于各项技术在数字规划管理中的应用，国内很多学者进行了这方面的研究。但这方面的研究80%以上集中在GIS技术[8]。GIS主要有两大功能:一是海量数据的处理与管理，另一个就是空间分析。这两大功能之中，海量数据的处理与管理在数字规划管理中应用非常广泛，这方面研究非常多，如黄波(1995) [9]在控制性规划管理中建立GIS的空间数据库，其他还有张保钢(1997)、李明杰(1999)、王国强(2001)、王俊(2005)等。一些中小城市的城市规划管理信息系统中GIS技术的一般功能也是作为数据库和系统的操作平台，如铜山(许峰顺， 1997)、济南(张启来等， 1995)。而GIS的另一功能空间分析在规划管理中的研究则相对较少。目前这方面的研究仅仅局限于某一方面，如邓伟波(1998)规划管理系统中的市政审批子系统中引入了网络分析的空间分析，主要分析市政管理中心到市政工程破坏处的最佳路径选择。梁洁等(2005)，杨亮洁(2005)等学者对地下管网做了一些网络分析的研究。这些研究的内容虽然属于城市规划管理的内容，但作者对这些内容具体分析并没有从规划管理的角度去研究。

5 小结

当前数字规划管理在规划行政主管部门主要表现为城市规划管理信息系统，但是，这些规划管理信息系统在实际的规划管理过程中发挥的作用不是很大。主要原因是在规划审批的核心技术上，这些信息系统并没有实现技术的突破。当前经济发达的大城市已经在着手解决此类问题，如南京市建设了数字报建系统，该系统能准确计算出各类规划控制指标。但这种系统的建设往往需要花费较大的代价，而且后期的系统维护也需要大量的资金。对于一些欠发达地区的城市要建设这些系统几乎是不可能的。GIS的空间分析功能恰好能解决规划管理过程中的控制指标问题。将GIS的空间分析运用到规划管理的各个流程中，可以实现对建设项目的快捷、准确审批，更主要的是这一种方法不需要较多的花销，这对于欠发达地区的城市来说是一个既经济又实惠的方法。今后的数字规划管理，应更多的把空间分析模式作为研究内容，建立起一套规划管理中的空间分析模式，为日常规划管理提供科学参考。

参考文献:

[1]周昇. GIS在英国等欧洲国家及中国城市规划管理中的应用[J].国外城市规划， 2001 (3): 5-9.

[2]朱国海.新加坡城市规划学习考察几点感受[ J].浙江建筑，1995 (6): 12-14.

[3]桑东升.城市规划管理的理论方法及中国的实践[J].现代城市研究， 2000 (5): 25-27.

[4]王宏伟.适应信息时代的需要)论城市规划、建设与管理信息化的发展趋势[J].工程设计CAD与智能建筑， 2001 (4): 8-12.

[5]戴逢，陈顺清，丁建伟.试论数字城市规划[ J].城市规划，2000 (1): 26-28.

[6]王汝芬，刘锡明，等.城市规划与管理[M].北京:经济日报出版社， 1995.

[7]李明杰，蔺世杰，常晋义.基于GIS的城市规划管理系统的设计与实现[J].大同高等专科学校学报， 1999 (12) : 84-86.