物业管理考核细则精选(九篇)

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第1篇：物业管理考核细则范文

第一条为了加强物业管理服务收费管理，规范收费行为，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，建立物业管理优质优价的竞争机制，根据《中华人民共和国价格法》的有关规定和国务院《物业管理条例》，以及*省计委、省建设厅制定的《*省物业管理服务收费管理办法》和《关于物业管理服务收费有关问题的补充通知》的有关规定，特制定本细则。

第二条经工商行政管理机关登记注册，并已获得省以上建设行政主管部门核发的物业管理资质的物业管理企业，在本市范围内从事物业管理服务并收取费用的，应遵守本细则。

第三条本细则所称物业，是指已建成投入使用的各类房屋及其相关设施、设备、场地等。

本细则所称业主，是指居住小区物业的所有权人。

本细则所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

本细则所称物业管理服务收费，是指物业管理企业接受业主委员会（或物业业主）、使用人委托，按物业管理服务合同或协议对已建成投入使用的各类房屋及其相关设施、设备、场地等进行公共、专项以及提供其它与使用人生活相关的公众代办、特约服务及多种经营服务时按规定收取的费用。

第四条各级人民政府价格主管部门是本行政区域内物业管理服务收费的主管机关。各级人民政府房产主管部门要协同价格主管部门加强对物业管理服务收费的监督、管理和指导。

第二章物业管理服务

第五条物业管理服务的范围主要有：

①公共。主要包括：物业管理范围内的房屋建筑与装修管理、公共设施、设备的日常养护与维护、交通管理、消防管理、安全秩序管理、绿化管理、环境卫生管理、公共停车场管理等。

②专项。主要包括：电梯、转供电、二次供水和中央空调等房屋设备运行服务。

③其它特约。主要包括：代办、特约服务和多种经营。

第六条物业的维护、养护责任与费用划分：

①室内部分，由物业业主、使用人负责维修，费用自理。

②房屋的共用部位、共用设备、共用设施保修期满后的日常维修、养护，由物业管理企业负责，其费用从物业管理公共费中列支。

③房屋共用部门、共用设施、共用设备保修期满后的大修、更新、改造费用从共用部位、共用设施设备维修基金中列支。

④物业管理区域内室外水、电、煤气、消防、通讯等到管线的维修及绿化、垃圾、路灯、道路等物业管理分工按《*省城市居住小区物业管理条例》有关规定执行。

⑤人为造成共用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应负赔偿损失的责任。

第七条物业管理企业应于每年年初公布物业管理年度计划和本住宅小区管理的重大措施，定期（一般6个月）向业主、使用人公布本物业管理区域内有关物业管理公共收费收入和支出帐目，接受业主及业主委员会的监督。并抄送受理审批的价格主管部门备案。

第八条物业管理项目的服务等级由物业管理企业根据为业主提供的服务项目、服务质量和服务深度向房地产物业主管部门申报，由房主管部门根据《景德镇市物业管理服务等级标准》商同物价部门核定服务等级。

第三章物业管理服务收费

第九条物业管理服务收费的性质和原则。

物业管理服务收费属经营收费，应当遵循合理、公开以及管理水平相适应的原则。

第十条物业管理服务收费的价格形式。

物业管理区域内公共实行政府定价。专项，实行政府指导价。其它特约，除政府价格部门规定有统一收费标准外，实行市场调节价。

第十一条物业管理公共费用主要项目构成：

①管理、服务和维修人员的工资和按规定提取的福利费及社保基金；

②共用部位、共用设施、共用设备日常运行、维修、保养及公共场所照明、路灯、节日灯饰等公用水电费；

③绿化养护费；

④公共环境清洁卫生费；

⑤安全保卫费；

⑥办公费；

⑦直接用于管理区物业管理的固定资产折旧费；

⑧法定税金；

⑨其它为管理而发生的合理支出；

⑩合理利润（普通住宅最高不超过10%，高级公寓、别墅区、写字楼、商住楼、营业楼和大型商品交易市场不超过15%计取利润）。

第十二条专项的分摊方式。

实行专项物业管理服务收费的按下列公式计算，每月据实分摊收取。

转供电、二次供水分摊公式：

用户实用量×（单价+总损耗费÷全部用户实用量）

电梯、中央空调分摊公式：

用户使用建筑面积×[（耗费+人工费）÷总使用建筑面积]

第十三条物业管理收费标准的申报。

实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准的确定和调整，由物业管理企业根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，报价格主管部门审批。

物业管理企业向价格主管部门申领《*省物业管理服务收费申报审批表》（见附件2），填报后，提供以下资料：

①工商行政管理机关核发的《企业法人营业执照》复印件；

②省以上建设行政主管部门核发的《物业管理资质证书》和物业管理服务等级证明；

③物业管理委托合同；

④小区物业管理服务成本等方面的资料；

⑤申请核准物业管理服务收费等级、收费标准的书面报告。

第十四条物业管理收费标准的审批。

物业管理公共收费标准，根据物业管理企业为业主提供的服务项目、服务质量和服务深度，实行优质优价、按质论价的等级定价制度。

价格主管部门会同房管部门通过现场察看、召开价格听证座谈会，广泛听取业主或业主委员会和物业管理企业的意见，同时考虑物业产权人、使用人的经济承受能力，参照物业管理企业的服务等级，确定物业管理企业公共的收费等级，切实维护物业管理企业和广大业主的合法权益。

价格主管部门通过核实成本，考虑物业管理成本的补偿和合理利润，根据*省物业管理公共收费标准（见附件3），综合确定物业管理企业公共的收费标准。

新建住宅区或新开业的物业管理企业，实行政府定价和政府指导价的物业管理收费标准，由价格主管部门根据类比等原则先行核定试行标准，一年内有效。试行期满，再按综合考核的结论确定收费等级和收费标准。

第十五条物业管理企业收费的跟踪管理。

物业管理企业收费实行服务质量跟踪制。价格主管部门不定期到现场了解物业管理收费情况，听取业主和业主委员会意见。当物业管理服务质量发生变化时，价格主管部门有权调理其收费等级和收费标准。

第十六条物业管理费用的收取与缴纳。

①业主或使用人在办完购房或租赁手续后（以交钥匙为准），物业管理公共费由业主或使用人按月交纳，已购买但未入住的，业主交纳50%物业管理公共费；未出售、出租、使用的空置房的物业管理公共费由开发经营单位或包销商按50%物业管理公共服务费交纳，未使用或入住的房屋，不交纳设备运行专项服务费。

②已享受物业管理服务的业主应当根据物业服务合同的约定，按价格主管部门核定的收费项目和标准向物业管理企业缴纳物业管理服务费，不按规定缴纳物业管理服务费的，物业管理企业有权按国家有关规定和物业管理委托合同的约定追缴滞纳金。

③业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

④经物业管理企业与业主、使用人共同约定，公共性物业管理服务费可以预收，但预收期限不得超过三个月。在已预缴费期间业主或使用人搬迁时或者物业管理服务合同终止或解除后，物业管理企业应退还尚未提供实际服务但已预收的费用。物业管理企业不得收取与自身管理或服务无关的交付使用前的开发建设等费用。

第十七条获得全国城市物业管理优秀示范称号的物业、省城市物业管理示范称号的物业，市物业管理优秀称号的物业，经价格主管部门核定，其服务收费标准可在原等级最高的收费标准25%、15%或10%以内上浮。

第十八条其它事项。

①实行市场调节价的物业管理服务收费标准，由物业管理企业根据实际提供的服务事项和费用开支情况与物业业主、使用人代表协商议定。并将收费项目和收费标准报同级价格主管部门备案。

②物业管理服务收费实行明码标价制度。凡属政府定价或政府指导价的物业管理服务收费，物业管理企业应将收费项目、收费标准及收费办法在其收费场所的醒目位置明示。对需由业主（使用人）分摊的费用，应当公布相关的收费票据复印件和具体的分摊原则及计算办法，接受业主的监督和询问。

③管理区内路灯、楼梯间照明等共用电费在公共费中列支，不得另行向业主或使用人分摊。

④业主、使用人因房屋装修产生的垃圾，原则上应由业主（使用人）自行清运，需由物业管理企业清运的，其垃圾清运收费标准由价格主管部门制定。

⑤物业管理区域内供水、供电、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收此类费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

⑥物业管理服务收费必须禁止价格垄断和牟取暴利行为。物业管理企业不得只收费不服务或多收费少服务。

⑦未受业主委员会或者业主、使用人委托，物业管理企业自行提供服务收取费用的，业主和使用人有权拒付。

⑧物业管理企业按规定向业主或使用人收取了物业管理公共费的，其它任何单位和个人不得再重复收取相同性质的费用。

⑨物业管理企业与业主和使用人之间发生的价格纠纷，由业主大会或业主委员会协调解决，协调不成的可由价格主管部门商同物业管理行政部门裁定。

第四章罚则

第十九条物业管理企业要自觉接受价格主管部门的监督检查，对有下列违反本细则之一者，由价格管理部门依法予以处罚。

①未按规定到价格主管部门办理报批手续，擅自收费的；

②越权定价、擅自提高收费标准的；

③擅自设立收费项目、乱收费的；

④不按规定实行明码标价的；

⑤提供服务质价不相符的；

⑥只收费不服务或多收费少服务的；

第2篇：物业管理考核细则范文

[关键词]石油企业；独立工矿区；物业管理；住户满意度

[中图分类号]F270.7

[文献标识码]B

[文章编号]1005-6432(2008)48-0125-02

石油企业由于其生产特性，决定了大多数油田都建设在远离城镇的偏远地区。伴随着企业的不断发展壮大，一个个具有中国石油企业特色的独立工矿区应运而生。

油田作为一个独立的工矿区，其社区物业管理有别于我国大中城市的专业物业公司。但是随着我国经济的发展和人们生活水平的不断提高，油区居民住户对社区物业管理水平要求越来越高。为了更好地满足油区居民住户对物业管理的需求，提升社区物业管理水平，本文结合油田社区物业管理的特点和几年来物业管理的实践，就如何提升社区物业管理水平、提高油田物业管理的住户满意度，提出一些粗浅的看法，以资交流。

1　结合油田独立工矿区特点，提升社区物业管理水平

1．1　开展创建示范住宅小区活动，为提高住户满意度奠定基础

开展创建示范住宅小区活动，即以居民住宅小区为单位，按照国家或省(市)有关标准，对住宅小区进行评定、认定达到标准与否的一系列活动。针对油田独立工矿区的特点，可以采取区分不同情况，分步实施的办法：一是统一评分标准，设置不同档次。即在统一按照“国家物业管理示范住宅小区标准及评分细则”的基础上，设置了“优秀”、“示范”两个档次，达到“优秀”档次的住宅小区，通过进一步开展创建活动，完善配套设施、整改存在问题、提升管理水平，可以申报(参加)“示范”住宅小区的评定。二是制订创建计划，严格考评验收。各社区的“优秀”、“示范”住宅小区创建计划，是在社区严格按照标准自检自评的基础上建立的，并经过至少两年的创建工作，方可进行达标申报。企业通过考评验收，对达标的住宅小区，分别授予“物业管理优秀住宅小区”或“物业管理示范住宅小区”称号。三是定期复查，淘汰不达标小区。企业每年应对达标的住宅小区开展一次复查，对物业管理出现重大事故、管理水平下降、居民反映强烈的住宅小区撤销荣誉称号并督促其整改。

1．2　定期开展服务质量监督考核，提高社区物业管理的住户满意度

在开展创建示范住宅小区的同时，对社区物业管理服务质量实行按季度监督考核，可以起到相互促进的作用。一是以住宅小区为单元，实施分类考核、定量评分。对社区管理的若干个住宅小区，分别以住宅小区为单元，按照“安全管理、设施管理、环卫保洁、绿化管理、基础工作”等不同类别的考核内容，分类考核。在分类考核的基础上，实行定量评分，作为该住宅小区服务质量综合满意率。二是采取“调查问卷”的形式，由小区居民住户直接参与服务质量的评价。“调查问卷”由监督考核人员事先准备好，由随机抽出的居民住户按所列考核项目逐项评分，并可以填写住户的意见或建议。“调查问卷”不仅可以直接反映出住户对服务质量的满意度，而且可以从中了解住户对物业管理工作的期望和要求的变化趋势，有利于社区对物业管理工作做出及时的调整和采取相应的应对措施。三是建立考核奖惩机制，促进物业管理工作不断改进完善。对物业管理服务质量的定期考核，起到了树立典型、鞭策后进、互相学习、取长补短的效果。对考核达不到规定要求、住户投诉问题不能及时整改的社区，严格奖惩兑现，促进社区物业管理工作不断改进完善。

2　建立住户满意度测评指标体系，增强住户对物业管理工作的认同感

住户满意度是一个量化的值，是对测评指标统计、分析、计算的结果，其核心是住户对服务质量的反映，即住户对物业管理服务工作的认同感。因此，在建立住户满意度指标体系时应遵循以下原则：

(1)实事求是、结合实际的原则。切不可照搬他人的经验，要结合油田各住宅小区的物业管理情况，在充分调研和广泛征求居民住户意见的基础上，制定出实事求是的测评指标。要做到测评指标必须能够控制，在某一方面暂时达不到标准或无条件无能力加以改进的，则应暂不设置为测评指标。

(2)测评的服务项目必须是住户认为重要的。这就要求在制定测评指标时，一定要和居民住户结合，广泛听取居民住户的意见，要做到准确把握住户的需求，选择广大居民住户认为最重要的服务项目设置为测评指标。

(3)坚持与时俱进，及时修订完善测评指标。住户满意度会随着人居环境的变化、人民生活水平的不断提高以及市场变化、住户群体的差异而变化，因此，要坚持与时俱进，适时修订完善住户满意度测评指标。

住户满意度测评指标一般应包括以下内容：①安全保卫。这是住户首要关心的重点之一，即“安居”才能“乐业”，其指标内容主要包括：住宅小区内的治安管理(包括门卫管理)、治安巡逻、治安防范等方面，确保小区内公共设施和住户财产安全，为住户解除后顾之忧。②环卫绿化。对住宅小区的环境加强管理、对小区内马路、人行道、绿化带和公共场所清扫保洁，并制定保洁标准。对垃圾及时清运，对垃圾房、垃圾桶及卫生用具定期消毒、制止饲养家畜家禽等；按照规划要求搞好绿化美化，加强绿化养护，对绿化带、公共小公园、道路两旁的树木、花草及小景小品等有专人养护管理，制止人为损坏行为。③设施管理。维护规划、设计的严肃性，禁止任何行为的改动房屋结构、破坏外墙面；对小区内道路、管道、电力线路、网络设施、消防设施、居民文体活动设施等公共设施做到及时维修保养，保障住户正常使用；制止车辆乱停乱放，防止车辆被盗和人为损坏。④特约服务。这是为满足住户特殊需要而提供的服务，比如预约定期为住户进行室内保洁、水电线路维修，家电安装及维修等，它不仅为住户生活带来了方便，同时可实现物业管理者与住户感情上的沟通，对住户满意度测评是非常重要的。

3　不断提高员工素质，为住户提供高品质服务

第3篇：物业管理考核细则范文

(一)物业管理收费困难

收费难的原因主要有：①家庭经济条件限制。如碧湖新村等还建房社区的居民，他们主要是失去土地的农民，无法负担物业管理费；②业主认为价格与服务质量不符。据泰合百花园物业公司工作人员介绍，因业主对物业服务质量非常不满意，每年只有50%—60%的居民缴纳物业管理费用；③物管公司收费标准、使用明细不公开。泰合百花园物业管理费用由0.55元/平方米涨到0.8元/平方米，由于涨价理由不充分，业主普遍表示不能接受。④物业管理公司违规多收、滥收费用，致使业主对物业管理公司缺乏信任。

(二)物业管理人员素质亟待提高

开发区物业管理公司通常聘用其他行业分流下岗人员，其中大部分人没有经过专门的业务培训，从服务意识到专业技能、管理能力都与现实需要有一定的差距。在调查中，香榭丽舍等两个居住区物管公司均表示曾多次组织员工培训，培训内容主要是关于物业管理基础知识和服务流程等比较虚的内容，对各岗位员工专业技能的学习以及服务意识的树立涉及少。

(三)物业管理服务理念有待提高

很多业主表示与物管公司的交流仅限于缴纳物业管理费和意见投诉的时候，部分业主对物业管理服务缺乏了解，如公司不注重宣传和解释，会使物管双方误会越来越深、越来越对立。此外，广大业主分布在各行各业，经济状况、文化素养、生活品味以及习惯都存在差异，物管公司应针对不同类型业主进行分析和了解，以更好地满足他们的各类需要。

(四)不重视业主参与物业管理

由于物业管理公司害怕自身利益受损，内部工作人员对业主委员会筹备小组成员进行威胁恐吓，阻挠业主委员会的成立，因此泰合百花物业管理业主参与度很低，业主、业委会、物管公司三者没能形成相互配合、相互理解的良性互动。而香榭丽舍小区在这方面做得比较好，特别是做到了每月发放物业管理满意度调查表，并积极调整服务计划，对业主进行及时、有效的反馈。

(五)业主委员会难以发挥作用

如泰合百花园业主委员会与物业管理公司已形成水火不容的局面：业委会成员呼吁大家联合起来拒交物业管理费，物管公司指责业委会私自挪用专项维修资金购买麻将桌等私人用品。该小区业委会行事较为偏激，采取了非常消极的态度对待物业管理公司，激化了业主与物业管理公司的矛盾，从而使小区陷入恶性循环的圈子。

二、开发区物业管理发展对策分析

(一)健全物业管理的法律法规

目前，武汉市物业管理主要依据《武汉市物业管理条例》、《武汉市住宅专项维修资金管理办法》、《武汉市物业服务收费管理办法实施细则》、《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》。这些文件在规范物业管理活动，维护业主、物业管理公司、业主委员会的合法权益，促进物业管理行业规范运行等诸多方面有重大意义。但与深圳市物业管理法规相比，武汉市法规建设还是比较滞后，还有许多细则需要明确。《武汉市物业管理条例》中明确规定：召开首次业主大会会议所必需的宣传、文印资料等经费由开发建设单位承担，业主委员会筹备组有权要求开发建设单位提供居住区相关文件资料。但因为法规没有明确限制期限和强制执行措施，开发单位对此置之不理，无限拖延，拒绝合作，使筹备业主大会的工作陷入没有经费、没有办公用房的境况。

(二)加强物业管理公司自身建设

目前，很多物业管理企业存在着企业规模小，经济效益差，亏损严重的问题。部分物业管理公司选择了降低服务质量，减少开支的方法来解决问题，从而加大了物管公司与业主之间的矛盾。如：泰合百花园物管公司降低了保安质量，致使出现了一系列偷盗事件，业主十分愤怒，甚至出现联合起来不交物业管理费的情况。在这种情况下，物业管理公司更应该努力保持一定的服务质量，多与业主进行贴心的交流，健全企业内部规章制度，完善组织架构，对员工进行系统培训，努力提高工作人员素质。以期得到业主认可，获取更好的口碑。万科物业管理公司就是一个很好的榜样，一系列标准化的规范，高素质的服务人员，不断创新的理念奠定了它行业领军企业的地位。

(三)业主应更新观念

随着社会不断发展，业主应该主动对物业管理相关知识进行了解，从心理上接受物业管理这个新兴行业。①认清物管公司的管理范畴。一些业主认为物业管理公司“包治百病”，一旦遇到不满意之处就责怪物业管理不力，给予物管公司过多的负担。②不要过分强调权利、较少考虑义务，对物业管理公司提出不切实际的要求。在实际调查中，笔者就发现不少业主陷入误区。泰合百花园业主认为所支付物业管理费用与所得到的服务不等值。因为泰合百花物业管理费为0.8元/平方米左右，香榭丽舍居住区物业管理费为0.86元/平方米，相比之下，泰合百花物业服务质量确不如人。③业主委员会可以根据大部分居民的经济条件和对物业的需求档次来决定物业管理的收费标准，向物业管理公司要求相应的服务。如果是对某些服务不满意，业主可以向业主委员会反映，或与物业公司进行沟通，用损害赔偿、支付违约金、采取补救措施等方式维护自身利益。

(四)政府加强监管力度

一是进一步强化对企业准入和日常管理工作的动态监管与考核，严肃查处不具有相应资质的企业，清理管理水平低、收费不规范、社会形象差的企业，努力创建良好的物业服务行业环境。

二是积极组织开展多层次的物业管理人员培训，制定详实的服务规范流程，加大企业关键岗位和一线服务职工的技能考核，以提高物业管理企业整体水平。

三是加大对物业公司的监管。通过业主委员会这个载体可以进一步加强对物业公司的监管，有效的维护广大业主的利益，所在地区建设局、街道办事处应积极做好业主委员会成立指导和协调监督工作，使业委会能充分发挥其应有的作用，维护广大业主的利益。

第4篇：物业管理考核细则范文

为进一步改善城区生态环境，加强社会综合治理，消除居民住宅小区车库安全隐患，加快和谐文明社区建设步伐。按照县委、县政府关于城乡环境集中整治的精神和要求，在去年车库整治成果的基础上，柯桥街道将继续开展居民住宅小区车库非正常使用整治工作。具体方案如下：

一、工作目标

通过对居民住宅小区车库出租住人、生产、经营等非正常使用现象进行针对性专项整治，到2013年12月31日，实现全街道居民住宅小区车库非正常使用整治率达到100%；健全落实长效管理机制，杜绝反弹现象，优化小区居住环境。

二、整治对象

全街道范围内居民住宅小区车库出租住人、生产、经营等非正常使用现象。

三、工作步骤

车库整治工作将分阶段、分区块逐步展开。

（一）宣传动员：

各社区（居）深入调研摸底，广泛宣传动员，形成全街道上下合力推进整治工作的良好氛围，并始终贯穿整个整治过程。

（二）全面整治（5月份-9月份）：

街道将协助社区（居）及相关物业管理公司分阶段对相关社区（居）展开重点整治工作：

5月：重点协助柯福社区、湖滨社区、锦湖社区、福年社区、港越社区开展车库整治；

6月：重点协助黄社溇社区、管墅社区、望湖社区、下市头社区、大寺社区开展车库整治；

7月：重点协助柯亭社区、福东社区、立新社区、瓜渚湖社区开展车库整治；

8月：重点协助后梅居委会、梅巷居委会、红丰居委会、红建居委会、上谢桥居委会开展车库整治；

9月：重点协助双渎居委会、双梅居委会、双川居委会开展车库整治。

（三）长效管理（10月份及以后）：

在车库整治工作的整体过程中，各社区（居）及物业管理公司都要及时跟进长效管理工作。尤其是在集中整治结束后，更要做好长效管理工作。要定期巡查，及时发现及时处理，在巩固前期车库整治成果的基础上，杜绝车库回潮现象的发生。要因地制宜，制定约束机制，鼓励居民共同努力，共同管理，切实实现车库使用的长效管理。

四、工作措施

（一）开展自查自纠

各社区（居）和物业管理公司是推动车库整治工作顺利进行的主力军。作为车库整治工作的责任主体，双方相互要配合得力、协力并进。各社区（居）要切实做到因地制宜，广泛宣传，指导出台小区自治管理条约，制定相应约束机制，开展自查自纠，确保车库非正常使用整治工作取得实效。定期对本辖区内车库非正常使用情况进行调查统计，摸清重点整治对象，并于每周五前将整治情况表报送城建办。此外，请各社区（居）对目前车库整治情况，特别是车库出租回潮情况再进行一次专门调查、摸底，于6月5日（周三）下午五点前上报城建办，请务必如实上报，届时街道将严格按照各社区（居）所报数字拨付所需车库整治专项经费。

（二）组建专职队伍

为了使车库整治工作能够获得更大成效，为了更好地帮助各社区（居）、物业管理公司开展车库整治工作，街道组建了一支车库整治工作专职队伍。队伍的主要任务是帮助和协助需要的社区（居）开展车库整治工作。同时，根据街道具体安排对各社区（居）车库使用情况开展定期、不定期巡查，将发现的问题予以记录并及时通报给各社区（居）及物业管理公司，以便能够及时遏制车库出租回潮现象的扩大化。

（三）强化联合执法

车库整治，涉及范围广、牵涉面大、工作复杂，为此，需要积极联合工商、卫生、城管、食监、税务、公安等执法部门对车库非正常使用中存在的违章搭建、乱堆乱放、违规经营、证照不齐等行为开展联合执法整治，形成工作合力，提高整治效率。多部门联合执法才能最大程度地达到应有的整治效果。

（四）加大考核力度

1.车库整治情况与社区（居）岗位目标责任制考核挂钩。各社区（居）要认真做好每周车库整治相关数据上报工作，如实上报，街道将定期、不定期组织人员对社区（居）车库非正常使用实际情况进行暗访检查。发现有伪造、虚报数据情况的，予以记录备案，并在社区（居）岗位目标责任制年终考核中作扣分处理。在岗位目标责任制考核中，对本次专项调查上报的回潮车库情况的百分比考核延期一季度进行，每处扣0.5分按年终尚未整治数为准。本次专项调查后出现的回潮车库将严格按照社区（居）岗位目标责任制考核细则作扣分处理。

2.车库整治情况与物业管理考评挂钩。根据县住建局相关政策规定，结合街道实际情况，细化城区拆迁安置、老旧住宅小区物业“以奖代补”考核评分成绩计算方法，其中，定期考评计算方法为：考评成绩=《县城区拆迁安置小区（老旧住宅小区）物业管理考核评分表》考核得分×80%+车库整治情况考核得分×20%；不定期考评计算方法为：《县城区拆迁安置小区（老旧住宅小区）物业管理考核评分表》考核得分×60%+车库整治情况考核得分×40%。

3.车库整治情况与物业奖励金分配挂钩。按政策规定，城区拆迁安置、老旧住宅小区物业“以奖代补”政策奖励金按物业服务企业80%，所在社区20%分配。其中分配给所在社区的奖励金可按小区车库整治情况作出调整，具体办法为：小区车库整治率达到98%及以上的，可以申请从分配给所在社区（居）的奖励金中调配出部分，奖励给相应实施物业管理的物业服务企业。

4.车库整治情况与星级物业评定标准挂钩。物业服务企业所管理小区的车库整治率在98%以下的，在评定五星级、四星级物业服务企业时，街道将一律不予以推荐评比；车库整治率在90%以下的，在该小区物业管理“以奖代补”考核时从重予以扣分。同时，物业服务企业在车库整治中的工作情况将作为企业信用等级评定的参考。

五、工作要求

（一）强化领导，精心组织。车库整治是改善人居环境、提升城市品位、构建和谐柯桥的一项基础性工作。要确立“我是整治责任人”的思想，出实招，干实事，负实责。主要领导要亲自抓、负总责，主管人员要具体抓，一线抓，真正做到统筹有力、推动有方、协调有序、整治有效。街道联系领导和相应社区（居）指导员要深入各辖区内，指导抓好车库整治工作，全程参与，力争使车库整治率达到100%。各方要定期研究解决存在的困难和问题，集中时间、集中人力打好车库整治工作歼灭战，确保整治工作任务如期完成，全面改善街道环境卫生面貌。

（二）明确任务，落实责任。要认真研究制定整治活动的具体实施方案，进一步细化工作任务，明确责任要求，做到领导到位、措施到位、落实到位，真正车库整治作为当前的一项重要工作，抓紧抓实，抓出成效。城建、环保、卫生、公安等相关职能部门要树立全局观念，强化责任意识，各司其职，各负其责，齐抓共管，形成强大合力。

第5篇：物业管理考核细则范文

秋高气爽，硕果飘香。今天，我们在这里隆重召开全区物业全覆盖工作暨农民集中安置区物业管理规范化建设工作会议，主要是贯彻落实《市区推进物业管理工作实施方案》号文件精神，进一步统一思想，深化认识，细化任务，强化责任，提升农民集中居住区建设管理水平，切实提高农民集中居住质量，通过我区城乡物业全覆盖工作暨农民集中安置区物业管理推动物业管理行业规范有序发展，努力为城乡居民群众创建一个安全、舒适、文明、和谐的居住环境。我相信，通过这次会议，必将推动我市物业管理工作迈上一个新的发展阶段。下面，我讲几点意见。

一、今年以来全区农村社区建设的情况

众所周知，物业管理工作是社会建设和管理的重要基础性工作之一，也是改善民生的一项重要抓手。提升物业管理水平，实现住宅小区物业管理全覆盖，也是提升城市形象、优化人居环境的重要保障，更是关系民生的重大问题。我们所说的全覆盖就是城市建成区范围内，以住宅为主、人口规模达人或户数达户的居住生活聚集地，以及分散居住楼、生活大院等市区各类住宅，要按照‘封闭式管理，开放式服务’的要求，分类实施物业服务与管理，全部实现‘五个有’，即有治安防范、有清扫保洁、有绿化养护、有物业维修、有停车管理的物业管理服务标准。

月日，我区召开了全区物业全覆盖工作暨农民集中安置区物业管理规范化建设动员大会，全区上下对这项工作反响较大。各乡镇、街道和有关部门都做了大量的工作，思想认识进一步统一，各方面工作正在启动，呈现出良好势头。

主要有四个特点：

一是行动快。各乡镇、街道都把启动社区建设作为农村工作的头等大事来抓，继续强化领导，完善措施，按照区委要求迅速展开工作，全力推进。区城建部门充分发挥职能作用，先后召开全区农村社区建设动员会、乡镇座谈会、调度会等，在全区范围内进行动员部署和协调调度，掀起了社区建设的。并且，先后制定出台了《区老、旧小区物业管理服务标准》、《市区物业服务企业评议和退出机制暂行办法》《市区农村散居住宅物业服务事项与质量规范》等相关配套文件；分类指导，有序推进。

二是措施实。各乡镇都出台了具体实施办法和细则，在领导保障、资金扶持奖励、房屋土地置换、土地流转、税费优惠减免、企业部门领导帮扶社区建设等方面进行了明确规定，为下一步社区建设创造了良好环境，提供了强有力的政策支撑。为加快推进全区物业管理全覆盖，对老旧小区，我们将采取先试点再推行、先探索再推广的做法逐步展开，新繁西街社区的物业管理进行验收合格后，将在全区进行推广。对农村散居，以居民自治组织为主体，对基础条件相对较差，难以实行封闭管理的小区提供物业服务。针对此类社区住户散、人员杂、封闭管理难度大的特点，选择1至2个进行了重点突破。

三是步子大。各乡镇、街道立足实际，精心选择，都做到了每个乡镇有3个至5个示范点，都积极行动、全力发动、政策促动，拿出最有实力的企业、最强势的部门和最精干的干部投入到这项工作中来，为社区建设提供了无尽的力量源泉。区直有关部门和各金融机构在这方面也做了很多的工作。区国土局围绕如何搞好农村宅基地的供应、土地指标置换专门召开了会议，拿出了意见。各金融部门围绕如何搞好农民住房贷款供应研究了措施。区规划设计院已经设计出几套农村建房模式。，提供了可供选择的范式。

四是办法多。农村社区建设是一项复杂的系统工程，必须创新实践，多方施策。除了加强领导、强化考核，大力帮扶、共建双赢、资金扶持、激励保障外，都各显其能、各展其长，研究如何尽快的启动。

城建局深入到各个社区开展调查研究，广泛听取辖区企业、单位部门和居民群众的意见建议，制定了目标考核细则，明确了全区推进社区物业服务全覆盖的目标任务，经过整合建立了40个基层组织——住户委员会，物业服务得到全面落实，成立长效管理制度初步建立，房屋及其配套设施管理权责不清、服务缺位等突出问题基本解决，群众居住环境和质量进一步改善和提高，努力实现物业服务全覆盖。

4、6月18日，区委、区政府组织全区13个乡镇及相关部门在区房管局召开“城乡物业管理全覆盖工作推进会”，城建局积极开展工作，按照《物权法》和《市物业管理条例》相关规定制定了《业主大会、业主委员会设立操作守册》，并发送到各镇（街道办事处）。目前，我们这工作已经完成了分之，全区已经有个小区的居民实现了物业全覆盖，占到应覆盖的%。

二、下一步工作需要注意的几个问题

1、提高认识，解决思想问题，要解决好思想认识问题。这项工作是大势所趋，区委、区政府已经越来越明确的摆上重要议事日程，下一步我们将采取一系列的措施来推动这项工作，因此要进一步落实责任。抓紧召开会议，落实责任和任务，给基层压担子、提要求，奖优罚劣。要加强对社区支部书记的培训，把干部的积极性调动出来，发挥出来，带领群众走上致富之路，实现农民向市民的转变，不出村就过上城里人的生活。

2、多方筹资，解决资金问题。各金融机构要深入研究金融政策，勇于创新，积极争取上级支持，解决好有钱投放、有钱能够投放到农村农民的办法和措施，为农村社区建设提供金融支持，把钱贷出去，用在农民建房上。要建立对社区建设的以奖代补机制，鼓励补贴社区建设。并居社区要研究好与帮扶企业的关系，开展多种形式的深度合作，谋求社区居民和企业的双赢。

3、夯实基础，解决好基础设施配套问题。要把加强农村社区基础设施建设作为推进农村社区建设的关键环节来抓，按照“科学规划、合理布局、配套建设、功能完善”的要求，切实抓好。

4、加强管理，解决好收费难与收费低的问题。部分小区居民因无力缴费或者缴费意识不强，平均物业管理费收缴率不足20%。“收费难”使许多物业公司无法进行正常物业管理服务，已成为制约物业管理实现全覆盖的一个突出问题。而收费低也是制约物业管理实现全覆盖的一个重要因素。我们制定这个标准在制定时优先考虑的是我市经济发展水平和居民承受能力，对于物业公司能否盈利则没有着重考虑，有点顾此失彼。因此，有关部门要在调查基础上，尽快拿出一套切实可行、解决问题的方案。

三、几点要求

1、加强领导，明确责任，强力推动

提高物业管理和服务水平是市区群众的迫切需要，也是市、区政府及相关部门、驻城街道社区和物业管理单位的共同职责。要加强组织领导，抓好基础工作，严格督查考核，强化责任分解，确保实现物业服务满意率和物业管理覆盖率双提高的目标。

2、加强宣传，培训教育，营造氛围

在全区农民集中居住区深入开展以“新家园、新生活、新风尚”为主题的“三新”宣传教育活动，充分发挥农民群众主体作用，促进农民集中居住区民主自治、自我服务、共建共享。加大宣传培训力度，注重典型示范，引导农民群众树立自主、自立、自强意识，促进农民群众文明素质提升和文明习惯养成。

3、加强管理，分类指导，形成机制

重心下移，分类指导。工作推进由区政府负总责，区行业主管部门具体组织落实，街道负责执行，市区各街道在现有城管街巷清扫队伍基础上组建物业服务中心，承担公益性的物业服务职能，可以组织人力物力直接管理与服务，也可以利用专业化公司组织服务外包，逐步建立公益性与市场化相结合的新型运作机制。”

4、加强服务，抓住难点，层层落实

第6篇：物业管理考核细则范文

第二条本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行日常维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或者物业使用人所收取的费用。

第三条市价格主管部门会同市房地产行政主管部门负责本行政区域内城市物业服务收费的监督管理。

各县、区价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理。

第四条物业服务收费应当遵循合理、公平、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

第五条物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。

住宅物业综合服务费、小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费实行政府指导价，非住宅物业服务费等其他收费实行市场调节价。

第六条住宅区物业综合服务费实行分等定价，普通住宅小区物业管理综合服务标准根据服务内容和质量分为一、二、三、四级，具体等级由物业管理企业依据《宿州市城市住宅区物业管理综合服务等级考核标准》（附表一）自行测评后，填写《宿州市物业管理服务等级考核申请表》（附表二），向所在市、县房地产行政主管部门申报，市、县房地产主管部门分别会同价格主管部门组织考核评定。

普通住宅小区综合服务等级指导价格为：按建筑面积计算：一级基准价每月每平方米0.15元，上下浮动0.05元；二级基准价每月每平方米0.25元,上下浮动0.05元；三级基准价每月每平方米0.40元，上下浮动0.10元；四级基准价每月每平方米0.60元,上下浮动0.10；

高级别墅、高层住宅的物业综合服务费标准由市物价、房管部门另行制定。

小区车辆停放管理费指导价格为：车库、车棚专人看管：汽车每月每辆50-150元，汽车临时停放每日每辆5-8元，摩托车每月每辆10-20元，三轮车、平板车、电瓶车每月每辆7-15元，自行车每月每辆4-6元；露天停车场专人看管：汽车每月每辆30-80元，临时停放每日每月辆4-6元；泊位费：汽车每月每辆20-30元。

装饰装修垃圾清运费指导价格为按建筑面积每平方米1.00元，上下浮动10%。

具体收费标准由业主大会或业主委员会与物业管理企业根据物业管理服务等级和相应的基准价及浮动幅度在物业服务合同中约定，并将约定的收费标准报价格主管部门、房地产主管部门备案。

双方约定不成的，按管理权限报价格主管部门审定。

第七条实行政府指导价的物业服务收费，其利润不得超过物业服务成本的5%。

第八条实行市场调节价的物业服务收费，由业主或物业使用人与物业管理企业在物业服务合同中约定。

第九条物业管理企业应当按照价格主管部门的规定实行明码标价，并在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示，票据使用规范。

第十条业主或业主委员会与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

第十一条建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当约定前期物业管理的企业、服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

前期物业管理综合服务收费标准，由建设单位或物业管理企业根据物业管理服务等级，对照相应的基准价及浮动幅度与物业买受人在购房合同或物业服务合同中约定。

双方约定不成的，按管理权限报价格主管部门审定。

第十二条物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域安全防范和秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧；

8、共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、经业主或业主委员会同意的其他费用

根据自愿的原则，经业主或业主委员会同意，可以办理物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险，费用计入服务成本或服务成本或服务支出。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者实行物业服务费用酬金制的成本。

第十三条实行物业费用酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

第十四条物业管理服务等级实行年度考核制度。由房地产行政主管部门会同价格主管部门每年第四季度对物业管理企业进行考核，对服务达不到现行等级的物业管理企业降低服务等级。

第十五条物业管理企业在物业服务中应当遵循国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

第十六条县级以上人民政府价格主管部门应当及时处理业主、业主委员会

和物业使用人有关物业服务收费的投诉。第十七条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不缴纳的，物业管理企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当[文秘站:]结清物业服务费用或者物业服务资金。

对五保户和实行生活低保的住户，经业主委员会和物业管理企业双方商定，可以减收或者免收物业服务费用。

第十八条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。已售出因业主的原因暂未入住的，物业服务费用或者物业服务资金由物业权利人全额交纳。

第十九条物业管理企业已经接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第二十条物业管理企业根据业主或业主委员会的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。

第二十一条加强对物业管理服务收费监督检查。价格主管部门会同房地产主管部门每年应对物业管理企业的收费情况、收费等级、收费标准及服务合同的履行情况进行检查，尤其要加强对前期物业服务收费的监督检查。

第二十二条实行政府指导价的物业管理服务收费实行《收费许可证》制度。物业管理企业收费前，到当地价格主管部门申领《安徽省经营收费许可证》，亮证收费，收费时使用税务票据。

第二十三条提高物业管理企业收费管理人员的业务水平，加强物业管理收费人员业务能力培训。

第7篇：物业管理考核细则范文

一、积极探索“绿色物管”新理念，为居民构筑良好的人居环境

GIN管理模式的中的“G”代表“绿色物业管理”，即一种以人为本，以环境优化为基础，以优质服务为中心，依托文化建设上台阶的可持续发展的新型物业管理。“绿色物管”的一个突出特点就是通过提升物业管理理念，从环境、服务、文化等三个方面来构筑最佳的人居环境。

1、以先进的服务理念为着眼点，促进管理与服务的人性化。近年来，我们总结提炼了“挑战平凡，无限创新”的公司精神和“用心发现，诚心服务，无微不至，尽善尽美”的服务理念，依靠企业文化的影响力，以深化绿色物管为核心，变物化管理为人文关怀，促进了管理与服务的人性化。我们通过建立“居民访谈日”制度、在每个楼栋安装了“心连心信息板”等办法，有效地促进了居民与物业之间的沟通与交流。我们还组织小区内的青少年，成立了“雏鹰假日小分队”，组织离退休老同志，成立了“夕阳红”文明巡逻队，与物业职工一起共同维护小区内的公共设施，推动了文明小区建设的顺利开展。为给居民提供更加人性化的服务，我们在雅苑小区建成了胜利油田第一个智能化管理小区，水电气三表实现了远程抄表，电子大屏，背景音乐以及周界防范，物业站也实现了信息化管理，建立了雅苑网站，居民可与物业站随时进行网上沟通和交流，体贴入微的服务使居住在小区的居民倍感温馨。我们还在小区内安装了废旧电池回收箱，在小区绿地放置了各具特色的小型雕塑，在各种苗木上悬挂了介绍该苗木知识的标牌，以此来启发居民爱护环境、爱护小区的意识。

2、以品牌服务为切入点，让居民时刻享受超值服务。物业管理的产品是服务，有了叫得响的品牌，服务就更容易得到业主的认可。经过几年的不断锤炼，公司在“塑造品牌、发展品牌”上迈出了坚实的一步，已经巩固形成了“心连心”、“彩虹”、“银盾卫士”以及“广厦之星”等一批服务精品。几年来，我们将这些服务品牌融入承诺服务中，推出了“440”服务绿卡进千家活动，为居民发放“440”服务绿卡，定期到居民家中座谈走访，对居民的意见和建议尽快进行整改和落实，不折不扣地兑现我们的服务承诺。为增进工作人员之间的团队精神，公司推行了“统筹值班法”和“首问负责制”，要求首接责任人对接待的人和事以及处理方式和结果等信息作好详细记录，客观地反映出处理解决问题的全过程。为确保工作人员文明服务，我们实行了“星级服务”，对工作人员进行了礼仪培训，有效地提高了管理服务的品质，受到广大居民的好评。

3、以高品位文化为落脚点，让居民在“绿色家园”中陶冶情操。

我们充分利用小区内的文化场馆、活动中心、橱窗板报等场所，在小区里分别开设了以居民休闲娱乐为主要内容的书画、摄影、音乐、模特、服饰等培训，聘请专业教师组织开展专题讲座，举办居民乒乓球比赛、健美操锻炼、读书征文、艺术作品展览等活动。我们还在与油田图书馆联合在小区内设立了居民图书馆，藏书3万册，并与油田图书馆形成了定期更换新书、相互资源共享的良好机制。我们在小区内开设了油田唯一的社区网络学校—“玉山阳光网校”，面向社区居民，开展不同层次的学习培训和便民服务，为小区居民和广大青少年提供了学习计算机和了解网络知识的良好环境。同时，我们充分利用小区宣传栏、标语牌、灯箱等有效途径，宣传通俗易懂的“家庭美德五字谣”、“十字道德歌”等文明歌谣，不断培养居民的文明居住意识，提升居民的道德层次。我们还组织居民开展各具特色的“楼道文化”活动。舒苑小区13号楼退休教师杜鄢，自发地组织楼道居民在楼道里张贴了丰富多彩的书画作品，被评为管理局2003年“十大文明新事”。

二、深化推行ISO9001质量管理体系，全方位提升物业管理水平

GIN管理模式的中的“I”是指ISO9001质量管理体系，即通过积极推行ISO9001国际质量管理体系，全面提升物业管理水平，实现管理上的科学、规范、严格、精细与合理。

玉山物业公司于2001年9月通过了ISO9001国际质量体系认证。近年来，我们依据ISO9001体系的要求，在服务标准的制定上，明确了具体的操作程序和质量责任人，使每个岗位都有了工作职责、任职要求、服务规范和工作标准，都有相应的检查制度和考核细则，都有质量持续改进和纠正预防控制措施，实现了标准化、程序化、规范化，每一名职工都知道自己干什么，应该怎么干，干到什么程度，由谁来管理考核，出现问题将受到什么处罚，由谁来处罚等，做到了“事事受控，时时受控，人人受控”，在管理方式上实现了三个转变：

一是贯彻“以居民的需求为关注焦点”的原则，在服务方式上实现了由“以我为中心”向“以居民为中心”的转变。在以往的工作中，我们或多或少地存在着“本位主义和以领导满意为标准”的思想，没有真正站在居民的角度上考虑问题，工作应付多、形式多，结果居民不满意。推行ISO9001质量标准体系后，为了落实“以顾客为中心”，加强与居民的沟通，物业站与各专业化队伍联动配合，统一协调，开展承诺服务，并以《致小区居民的一封信》的形式，将服务内容、时限向广大居民进行公开，广泛接受居民监督，促进了管理水平、服务质量的不断改进与提高。

二是贯彻“程序化管理”的原则，在质量控制上实现了由“注重结果”向“过程控制”的转变。以前，我们围绕促进服务质量也建立了很多规章制度，但落实得并不好，往往是出了问题就按照规定进行处罚，没有从根本上解决问题。推行ISO9001管理模式后，我们将管理与服务的全过程进行有效控制，使各种质量问题由“事后处理”转变为“事前预防”，确保各项工作按标准规范运行，促进了服务质量的提高。在具体的工作中，我们实行了物业公司、物业站、专业化队伍“三级”检查考核机制，建立健全了承诺服务制度，通过定期回访、聘请义务监督员等措施，确保服务质量的持续改进，使小区的各项管理工作“时时有控制、处处有人管、事事无遗漏”，实现了标准化、程序化、规范化。

三是贯彻“全员参与”的原则，在管理方法上实现了由“领导抓管理”向“全员抓管理”的转变。过去，职工对公司制定的管理制度与考核标准只是被动承受，职工的积极性没有调动起来。通过建立ISO9001质量标准体系，理顺了管理关系，明确了职责与权限，变过去领导强制管理为各专业化队伍、各班组、各岗位的分级负责，自主管理，使每个员工都增强了工作责任感。实施ISO9001质量标准以后，每一项工作何时干、何地干、谁来干、怎样干、干到什么标准都有了明确的规定和有效控制。按照ISO9001质量管理体系要求进行过程控制，使我们的管理更加精细化，服务过程实现规范化，服务行为作到亲情化标准。通过定期开展内部质量审核和管理评审，积极采取预防和纠正措施，持续改进管理和服务工作，不断满足顾客日益增长的服务要求。

三、实施运作“一拖N”管理，努力激活蕴藏在基层队伍中的生机和活力

GIN管理模式的中的“N”是指“一拖N”管理，即通过不断改革和调整，在内部管理体制和运作方式上，建立起以物业管理站为甲方，环卫绿化、维修、治保等各专业队伍为乙方的“一拖N”模拟市场运作体系。

几年来，我们紧跟油田和社区改革步伐，不断加强内部管理体制和运行机制的转换，逐步形成了以物业站为甲方，各专业队为乙方的“一拖N”管理模式。原来由物业站大包大揽的各项维修、保洁、绿化、治保等服务工作与小区工作相分离，分别形成专业化队伍，变原来的统一管理为甲乙方合同关系，各专业队成为服务的提供方和承包方，双方按照合同约定进行考核与被考核。内部模拟市场机制的运行，使物业站和专业队之间责权更加明确，考核更加严格，迫使专业化队伍必须用优质快捷的服务到接受服务的物业站去挣取服务成本。在用人机制上，我们重点突出各单位、各部门的职能作用，设置了较为科学、合理的运行机构，严格执行“三岗制”动态管理办法，通过对人员的优化组合，充分挖掘人力资源的潜能，进一步提高劳动效率和管理效率，增强员工队伍的风险意识。在利益分配机制上，我们彻底打破了“大锅饭”的现象，结合岗效薪点工资制度的实施，在维修队实行了工时制，坚决做到了“干和不干的不一样，多干和少干的不一样，会干和不会干的不一样”，平时不干活的职工奖金将出现负数。

第8篇：物业管理考核细则范文

关键词：物业管理;财务管理

1 物业公司财务管理的现状和难点

物业管理指的就是派遣专业的人员，受物业所有人员的委托，依据我国的相关法律法规，遵从签署合同的各项条约，对已经完成建设并且投入应用的房屋建筑物以及相应的配套设施，应用经济的手段对其进行全面的、有效的管理。目前，物业公司财务管理主要存在以下难点。

1.1 财务控制体系薄弱

1.1.1 物业管理费定价偏低或收费不足。一方面前几年物业项目一般由“谁开发谁管理”，即房屋建成初期由房开商成立的物管公司进行管理，为促进销售，一些物业管理费定价偏低（特别是住宅项目），有些甚至低于成本价，项目开发完毕或销售完成后，房开商不再对物管进行补贴，物管公司再进行调价比较困难;另一方面，即使物管费定价合理，受入住率和收费率的影响，物业公司收到的管理费也会存在不足情况，难以维持公司和物业项目的正常运行，物业公司往往采取降低服务标准、减少人员配置等措施，但这样使得物管服务品质下降，反过来又造成收费困难，形成恶性循环。

1.1.2 由于物业管理行业特性，使得物业公司在收费时时常会有项目繁杂、金额小、涉及现金多等特点，如果公司的财务管理制度不健全，再加上执行力度不够、监督不严格，可能会有收取资金被流失、不按时入账、收费台账记假账等风险，给公司带来损失。对于资金支出也同样存在零星、繁杂、现金使用频繁的特点，如物资采购就分保洁用、设备设施维保用、护卫用、食堂用等各类物资，品种数量多且采购频繁，如果公司财务管理制度不健全、支出审核审批手续不严，也极易造成公司人工和采购成本上升、滋生腐败，影响物业公司的服务品质和效益，阻碍公司的长足发展。

1.1.3 财务人员的素质问题，出于成本效益原则考虑以及受物管项目规模的限制，物业企业在人员岗位配置上往往不足，无法做到专人专岗，尤其是小规模物管项目。财务部门也是如此，特别是基层财务人员如收费员通常兼物业管理服务岗位，不仅要具备财务人员的基本素质，还要有物业管理的业务能力，现实中能达到该能力要求的人员很少，不能让财务管理在企业基础管理和控制中发挥很好的作用。

1.2 缺乏现代化的管理理念和手段

现代的管理理念和手段是保证物业公司服务质量的重要基础。随着市场经济体制的不断完善和现代科学技术的应用，物业管理逐步走向市场规范化、物管项目智能化，以往的管理理念和管理手段已不能适应现代物管的需要，同时也对财务管理提出新的要求，如物管项目前期方案制定、投标、前期介入，以及后续管理都需要财务管理的全程参与和介入，如果企业还在以陈旧的理念和手段进行物业管理，势必限制企业业务的拓展，影响企业管理的质量效果和经济效果，同时给财务管理增加了工作量与难度，难以发挥财务在企业内部控制和监督管理中的作用。

2 解决物业公司财务管理难点的措施

本人从事物业公司的财务工作多年，总结建议以下几条措施以供参考：

2.1 完善公司财务管控制度并有效实施

公司应高度的重视财务管理制度的建立健全与有效实施，财务部门应对物业管理流程中涉及的财务事项进行全方面的梳理，包括方案制定、价格测算、收费流程、台账管理、票据管理、人员工资、物资采购与库存管理、资金支付审核流程与审批权限等方面，建立健全财务管理制度和具体实施细则，并在实际运用中根据管理要求及时修改完善。严格执行财务管控制度，定期不定期检查制度执行情况，可以将制度执行情况作为部门（项目）考核指标之一，纳入部门（项目）的工作绩效管理，以保证制度能得以很好的落实和实施。

2.2 资金收支管控方面

资金收入管理重点规范收款流程管理，包括收款标准、规范开票、交款时限、记账要求、管理报表的编报等细节管理，有条件的可以利用现代信息技术将收款流程纳入财务信息系统管理，以提高管理效率，同时建立内部和外部（业主或客户）的监督机制，对收款流程进行检查监督，减少资金收取过程中的损失。

2.3 提高财务人员的素质和业务水平

财务人员的职业素养与业务能力，对财务管理工作的质量和效率有着决定性的影响。物业公司应重视财务管理人员的职业素养与业务能力提升，主要做到以下几点：①建立和完善财务管理部门的部门职责、岗位设置和岗位说明。②严格把关财务人员上岗前的资格要求，如学历、从业资格证、职称等。③注重财务人员培训，培训内容包括物业管理相关知识、法律法规、公司各项规章制度，特别是基层财务人员要熟悉公司业务管理制度和财务管理制度，能熟练运用到实际工作中。④定期对财务人员进行工作绩效和职业素养的考评，将工作绩效与个人待遇、晋级挂钩，调动财务人员的积极性。对于财务人员的违规违纪行为，应及时采取处罚、调离财务岗位、辞退等措施，情节严重的还应追究法律责任。⑤有条件的物业公司，应对财务人员定期轮岗，以提高物业公司财务管理工作质量。

2.4 开展财务分析，发挥财务管理预警作用

物业公司财务部门应根据公司战略目标，组织分析公司和项目的现状，包括现有资源、管理规模、管理水平等，组织编制公司和项目年度预算，协助公司决策层制定公司年度管理目标和经营目标、下达具体考核指标（包括管理指标、经营指标）。定期统计汇总公司、项目各项指标的实际完成情况，对照预算及目标，分析差异的内外部原因，及时向公司管理层及项目反馈预算执行情况、警示所发现的管理和经营风险等信息，以便公司能采取措施及时解决经营管理中的问题和风险，做到“事前和事中控制”，充分发挥财务管理的预警作用。

第9篇：物业管理考核细则范文

委托方（以下简称甲方）：业主管理委员会/房地产开发公司

受委托方（以下简称乙方）：物业管理公司

根据《中华人民共和国经济合同法》、《城市新建住宅小区管理办法》（建设部第33号令）、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及《〈深圳经济特区住宅区物业管理条例〉实施细则》等国家、地方有关法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对______（物业名称）实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。

第一条 物业基本情况

座落位置：______市_____区_____路（街道）____号；

占地面积：_______平方米；建筑面积：_______平方米；其中住宅____平方米； 物业类型： _________（住宅区或组团，写字楼，商住楼，工业区，其他/低层，高层，超高层或混合）。

第二条 委托管理事项

（一）房屋建筑本体共用部位（楼外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理；

（二）房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等）的维修、养护、管理和运行服务；

（三）本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场等）的维修、养护和管理；

（四）本物业规划红线内的属配套服务设施（网球场、游泳池、商业网点等）的维修、养护和管理；

（五）公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运；

（六）车辆行驶及停泊；

（七）配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作，（但不含人身，财产保险保管责任）；

（八）社区文化娱乐活动；

（九）物业及物业管理档案、资料；

（十）法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。

第三条 合同期限

本合同期限为____年。自____年____月___日起至____年____月___日止。

第四条 甲方的权利和义务

（一）与物业管理公司议定年度管理计划、年度费用概预算、决算报告；

（二）对乙方的管理实施监督检查，每年全面进行一次考核评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，经市政府物业管理主管部门认定，有权终止合同；

（三）委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取缴催改措施；

（四）甲方在合同生效之日起___日内按规定向乙方提供经营性商业用房___平方米，由乙方按每月每平方米___元标准出租经营，其收入按法规政策规定用于补贴本物业维护管理费用；

（五）甲方在合同生效之日起___日内按政府规定向乙方提供管理用房___平方米（其中办公用房_____平方米，员工宿舍____平方米，其它用房____平方米），由乙方按下列第项使用：

1.无偿使用；

2.按每月每平方米建筑面积___元的标准租用。

（六）甲方在合同生效之日起____日内按规定向乙方提供本物业所有的物业及物业管理档案、资料（工程建设竣工资料、住用户资料等），并在乙方管理期满时予以收回；

（七）不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动；

（八）负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷；

（九）协助乙方做好物业管理工作和宣传教育，文化活动；

（十）法规政策规定由甲方承担的其他责任。

第五条 乙方的权利和义务

（一）根据有关法律，法规政策及本合同的规定，制订该物业的各项管理办法，规章制度，实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害大多数业主（住用户）的合法权益，获取不当利益。

（二）遵照国家，地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目，服务内容。服务深度，测算物业管理服务收费标准，并向甲方提供测算依据，严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务。

（三）负责编制房屋及附属设施，设备年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施。

（四）有权依照法规政策，本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理；

（五）有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用，但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位，不得将重要专项业务承包给个人；

（六）接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督，指导，并接受甲方和业主的监督；

（七）至少每3个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账民主。

（八）对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施；

（九）建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；

（十）开展有效的社区文化活动和便民服务工作；

（十一）本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案，财务等资料；移交本物业的公共财产，包括用管理费，公共收入积累形成的资产；对本物业的管理财务状况进行财务审计，甲方有权指定专业审计机构。

（十二）不承担对业主及非业主使用人的人身，财产的保管保险义务（另有，专门合同规定除外）。

第六条 管理目标

乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业“管理分项标准”（各项维修，养护和管理的工作标准和考核标准），与甲方协商同意后作为本合同的必备附件。乙方承诺，在本合同生效___后年内达到_____的管理标准；____年内达到____管理标准，并获得政府主管部门颁发的证书。

第七条 管理服务费用

（一）本物业的管理服务费按下列第___项执行：

1.按政府规定的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积__元

2.按双方协商的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积__元；

3.由甲方按统一标准直接支付给乙方，即每年（月）每平方米建筑面积__元；支付期限：_____方式：________.

（二）管理服务费标准的调整按下列第___项执行：

1.按政府规定的标准调整；

2.按每年__%的幅度上调；

3.按每年__%的幅度下调；

4.按每年当地政府公布的物价涨跌幅度调整；

5.按双方议定的标准调整；

（三）乙方对物业产权人，使用人的房屋自用部位，自用设备的维修养护，及其他特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收；但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和监督。

（四）房屋建筑（本体）的共同部位及共用设施设备的维修，养护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。甲方有义务督促业主缴交上述基金并配合维护。

（五）本物业的公用设施专用基金共计__元，由甲方负责在___时间内按法规政策的规定到位，以保障本物业的公用配套设施的更新改造及重大维护费用。

（六）乙方在接管本物业中发生的前期管理费用___元，按下列第___项执行：

1.由甲方在本合同生效之日起___日内向乙方支付；

2.由乙方承担；

3.在___费用中支付；

（七）因甲方责任而造成的物业空置并产生的管理费用，按下列第___项执行：

1.由甲方承担全部空置物业的管理成本费用，即每平方米建筑面积每月___元；

2.由甲方承担上述管理成本费用的___%；

第八条 奖惩措施

（一）乙方全面完成合同规定的各项管理目标，甲方分别下列情况，对乙方进行奖励；

（二）乙方未完成合同规定的各项管理目标，甲方分别下列情况，对乙方进行处罚：

（三）合同期满后，乙方可参加甲方的管理招投标并在同等条件下优先获得管理权，但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。乙方全部完成合同责任并管理成绩优秀，多数业主反映良好，可以不参加招投标而直接续订合同。

第九条 违约责任

（一）如因甲方原因，造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿；乙方有权要求甲方限期整改，并有权终止合同。

（二）如因乙方原因，造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止合同。

（三）因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因，造成重大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。（产生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定结论为准）

（四）甲，乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，应当承担全部责任。

第十条 其他事项

（一）双方可对本合同的条款进行修订更改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

（二）合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见。

（三）本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。

（四）本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请物业管理主管部门调解，调解不成的，提交仲裁委员会依法裁决。

（五）本合同之附件均为合同有效组成部分；本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律，法规和政策执行。

（六）本合同正本连同附件共一页，一式三份

，甲，乙双方及物业管理主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。

（七）本合同自签订之日起生效。

甲方签章： 乙方签章：