房地产商业地产培训精选(九篇)
前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的房地产商业地产培训主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。
第1篇：房地产商业地产培训范文
今年3月30日，美国国际资产管理协会（IREM）与上海威斯顿不动产管理学院举行新闻会，首次对外宣布，IREM专为管理各类大型不动资产投资组合的从业人员设置的资格认证――CPM项目正式进驻中国，随后将展开招生 、授课及资格认证等一系列工作。
现在，CPM培训项目终于中国落地启航。
开学典礼上，建设部原副部长、中国房地产业协会名誉会长杨慎，上海房地局副局长庞元，上海财经大学教授、威斯顿不动产管理学院院长印华等，分别作了简短而精彩的讲演，本刊予以另文专摘。
另，《财富地产》在今年五月对CPM项目做过详细报道之后，再次探访CPM在中国的首次启航，分别采访了讲师Mr. Ramon Venero以及首期班的两位学员。
Venero先生自1978年起从事商业地产投资管理业务。曾就职于大型美国房地产集团、地区开发公司及资产管理公司，并一度管理隶属于大型开发商建筑商集团的属于他本人的资产管理公司。曾管理过多种物业类型的资产，含住宅地产、商业地产、零售商铺、工业地产、业主委员会资产及度假地资产。
《财富地产》：请问您最早从事什么行业，如何加入到CPM的教育培训工作的。
Mr.Venero：可能CPM的会员面对这个问题都会有一个相同的回答：进入这一行纯属偶然。我最初的理想是做一个管道工人。是开发商找到我，来帮他们打理一些资产管理的业务。后来就慢慢进入这一行了。
我在1990年正式加入IREM协会，而且协会要求会员在正式成为会员之前，必须要参加一定数量的会议。我自己曾经有自己的资产管理公司，现在全职投入CPM教育工作，这也是我的愿望。现在除了上课之外，还在攻读博士，希望将来可以更多地在大学里进行资产管理教育。
《财富地产》：第一天上课感觉如何，和在美国教CPM有什么区别？
Mr. Venero：感觉非常好。我有一班非常棒的学生，而且资历也非常深，远远超出我的想象。虽说有文化和语言上的差异，但我们沟通得还是非常好，这让我感觉和在美国没有太大区别。如果说区别的话，还是在于语言，但很多东西中美还是有相似之处，例如财务课程，基本是相同的。
《财富地产》：您如何看待CPM培训项目在中国的前景？
Mr. Venero：上海的房地产开发已经达到一个非常高的水平，甚至已经超出了我的想象，包括建筑设计、施工质量、服务品质等等。给我的感觉是，如果中国的房地产业者可以在中国运营好这些高质量的楼盘，那么他们在世界上任何一个城市都可以做到同样好。
此外，上海房地产业的物业和二手房交易，也已经达到了世界水平，和伦敦、纽约、东京这些大城市已趋于一致。那么，为了保证开发和行业的深度发展，必然要求市场有一批资深的，受过专业教育的人才。而作为拥有如此大量房产的市场，势必需要大批专业的资产管理人才出现，参与投资与开发建设。
CPM是有几十年历史，非常成熟专业的资产管理教育系统。我期望几年内可以出现中国本土的CPM教师来加入我们的队伍。我非常看好CPM项目在中国的前景。
刘琦，上海世博土地储备中心资产管理处处长，首期CPM培训班学员。
孙浩，上海鹏欣集团有限公司资产管理部副总经理，首期CPM培训班学员。
《财富地产》：你们最早是怎么知道这个培训班的？
刘琦：前段时间，威斯顿学院组织了一个活动，邀请的印华教授正好是我的老师。通过他我知道了这个培训班。加上我本身就做资产管理，所以就报了这个培训班。
孙浩:通过几年的运作，威斯顿学院的培训在业内已经有了品牌知名度。我们作为开发商也能够感受到威斯顿能很好地把握住地产教育走向。所以这次威斯顿学院办了这个CPM的资格培训班，我也是非常乐意来参加的。
《财富地产》：这两天的课感觉如何？
刘琦：这是CPM第一次在中国开课。美国教师上课有他们自己的风格，认真尽职，形式也很有趣。虽然有些文化差异，但学员们大部分都是年轻人，对于新生事物易于接受，还是比较容易融入其中。我以前也参加过一些相关培训，但这次CPM在课程体系以及老师的风格上都和以往有区别。这门课除了课程和国际完全接轨之外，最有特点的地方在于它专门开设了关于资产管理道德规范的课程，并且需要作为考试内容。我认为这点非常重要，这门课非常有助于端正和规范从业人员的敬业态度。
孙浩:我的感觉也比较好。CPM虽然之前在北京有过，但并不成功。这次算是第一次正式落户中国。CPM培训，对于我这样的开发商的工作，对中国的房地产行业都是非常有帮助的。中国的商业地产，经过持续几年的开发高峰之后，现在进入了一个营运高峰。虽然现在有专业的管理公司，但未必有专业化的业主。而CPM的培训可以培养出更聪明、更有经验、懂得用国际语言来沟通和交流的业主。对于资产管理道德规范这门课，中国有句古话，先做人，再做事。行业道德也就是职业自律。CPM能够发展成今天的规模，它必定有其内在核心的道德价值观和道德规范，而这些是保证一个行业正常运行的基础。所以我觉得这门课对我们来说很有必要。
《财富地产》：你们认为CPM课程对自己日后的工作会有怎样的帮助？
刘琦: CPM课程偏重于培养你的思考能力，强化你的职业精神，会让你用一种非常职业的态度对对待资产管理。可能这其中的某一两点并不会现在就现实可用。但是它是一种体系，最终会让你掌握一种方法，一种专业思维方式.
孙浩: 之前也参加过一些相关的培训，作为专业的资产管理培训来说，这还是第一次。应该来说，其它的一些培训，主要偏重于一些专业能力的培养，而CPM更侧重于思维方式的培养，是在告诉你一个想问题的方式方法，然后用大家都能理解的方式来进行交流和沟通，这就突破了语言文化的障碍。
《财富地产》：作为从业者，请问你们是如何看待上海资产管理行业的现状。
刘琦：上海也好，中国也好，很多年以来房地产业一直处于一种高速开发的阶段，但是目前随着城市土地和可开发空间的减少，中国的房地产业可能需要把注意力更多地转向持有长期经营的物业。那么在这个时候，注册资产管理师就显得格外重要。中国的地产业将逐渐由强调开发而转为强调经营管理。那么资产管理专业出身的人，以及持有CPM资格的专业人士，将会在上海以及中国地产业越来越显现出他职业优势。
孙浩: 应该说，国内的地产业发展到现在这样一个阶段，迫切希望有更高水平更高素质的人才来进行资产管理。因为谈得上资产，就很可能是上亿上十亿的规模。在这种情况下，一个很小的失误就会导致一个很大的损失。所以这时就需要一批精于资产管理的专业人士来服务，甚至可以说现在已经到了呼之欲出的阶段了。
汲取教训积极应对
由美国次贷引发的金融危机，已波及全球，正在各国经济和社会生活带来严重冲击。现在大家都在热议救市对策，这次危机是长期潜存的制度性缺陷造成的，因而也不能就事论事。中国作为13亿人口的发展中国家，值得从中吸取的教训很多，我认为关键是重视实体经济。美国的次贷危机，表面上是房地产引起的，实质上是金融体系混乱造成的，特别是金融管制混乱及金融衍生品失控造成的后果。以虚拟经济取代实体经济，必然导致实体经济虚幻化，夸大经济总量，这类教训十分深刻。
重视实体经济就要时刻关注三件事：一是适时调整信贷，保证资金充裕；二是增加供给，做到总供给与总需求基本平衡；三是扩大消费，拉动内需不断增长。这三条的实质就是保增长、稳经济，防止经济下滑。
近来，国内外看好中国经济，主要是中国经济基本面没有改变，依然处于快速稳定增长势头，这一点来之不易。
房产管理是资产管理
很高兴参加威斯顿不动产管理学院举办的“国际注册资产管理商业地产”综合课程班的开学典礼。谨代表上海市房地资源局表示祝贺。
前天，我的老师印华教授来过电话，得知杨部长也出席，我们深感荣幸！感谢杨部长多年来对上海房地产业发展的关心和支持！
据邀请函介绍，“学院所招学员涵盖国内外一线房地产公司。广大房地产从业人员已经意识到，目前房地产的操作已经逐步向资产管理方向转移。”我认为，这是一个比较重要的认识深化。
说到资产管理，会涉及到什么是资产，什么是资产价格；在房地产言房地产，就涉及到什么是房价。
我们对房价的认识和分析已经经历了三次拓展。
第一次是从产品向商品的拓展，随着计划经济向市场经济的转变，人们认识到房价不仅是由成本决定，更是由供求关系决定的，并将市场供求情况作为分析房价波动的主要工具；
第二次是从房地产商品向房地产资产的拓展，认识到房地产不仅是实物商品，同时是贮存财富并具有保值增值功能的实物资产，这时房价就不仅由简单的市场供求关系决定，而类似金融市场的资产定价行为，会受人们预期的影响（望梅止渴是预期，等待第二只靴子落地也是预期），还会产生价格泡沫；
第三次是从房地产市场内部向市场外部的拓展，将房地产市场放到我国资本市场中、我国宏观经济整体中、国际资本市场中、国际资本流动和整个世界经济背景中进行分析，房地产价格不仅受到房地产市场内部供求关系、对资产价格预期的影响，还受到货币供应量、汇率、利率、税率等宏观经济变量的影响。在2004年10月我局给建设部领导的一份专题报告中已经明确提出，要高度重视汇率、利率、股价、油价、房价的五市互动关系。如果说当时许多同志对此还不以为然的话，自去年下半年至今的世界范围内发生的货币金融动荡，以及所带来的后果，已经给我们上了深刻的一课。现在我们回到课堂上，希望能从理论和实际的结合上补上这一课。这将是十分重要的！
预祝“国际注册资产管理商业地产”综合课程班达到预期效果，取得圆满成功！
学习最新理论 绝不纸上谈兵
很高兴大家来参加威斯顿学院学习，现在房地产市场可能遇到一些波折，但从长远来看还是向上的。特别是，从十七大以后调控思路有了明显转变：重新确认房地产业是国民经济的支柱产业之一；提出要增加居民的财产性收入比重；今后解决住房问题，解决老百姓民生问题很重要一点可能是要分层次、多渠道的解决。有的是通过市场渠道，有的是通过政府财政这个渠道；并开始关注租赁市场的发展，对个人出租住房收入改按10%征收租赁综合税，但是这些还不够。房地产是一个区域性市场，不能一刀切进行调控，应当采用“扩大有效供给，疏导过度需求，降低成本税费，压缩利润空间”的思路来调整对策措施，这样市场才能健康有序发展。
第2篇：房地产商业地产培训范文
关键词:政策干预房地产公司财务风险应对策略
纵观全球房地产业的发展现状来看，由于该行业具有资金投入相对比较大、投资回收期长且变现能力薄弱等特点，导致其在发展过程中普遍存在着财务管理的风险隐患。尤其是我国房地产行业，因为受到既定的政策干预，所以风险因素更多。若想让房地产企业能够在风云变幻的国内市场获得稳定长足的发展，关键就是要寻找最有效的风险应对策略。
一、政策干预下国内房地产行业的发展现状
目前，由于国内房地产市场需求的不断增加，导致了房价久居不下的局面无法轻易改变，并进而造成了房地产市场的泡沫经济现象，给行业发展带来了极其不利的影响。与此同时，不少房产开发商为了迎合房产市场的主流需求，将更多的资金都投入到了房地产开发中，这样，不仅造成了房屋的大量囤积，更使得资金无法进入后续的市场运作。为了规范房地产市场的发展，国家先后出台了很多干预政策进行宏观调控，结果致使房地产开发商不得不面临着资金回笼变慢以及融资无渠道等现实问题，必然的制约了自身的良性发展，最主要的就是给财务管理带来大量诸多意想不到的风险。这是因为，在利用政策干预进行市场调控的大环境下，某些房地产公司由于缺乏风险应对策略，无法按照计划实现资金的后续运作，导致了在发展过程中出现资金断链现象，使得很多正在进行中的项目工程成为名副其实的烂尾楼，甚至最终不得不遭遇企业倒闭或是被兼并的危险。
二、政策干预下房地产财务风险的成因分析
由于国内房地产企业在发展过程中面临着愈发激烈的竞争，所以在变化多端的房地产市场上，很多难以预测和不可控制的因素都有可能导致企业出现财务风险，甚至会最终破产倒闭。具体说来，造成房地产财务风险的原因有如下几点：
(一)财务管理人员素质低下带来的风险
由于国内的房地产行业在发展过程中还有许多不完善的地方，导致了房地产企业自身缺乏应有的风险意识，既不注意完善财务制度，更不注意提升财务人员的业务素质。这样松散的体制必然会导致在财务管理的过程中，不少从业人员因为自身行业知识缺乏，不能意识到财务预算管理以及监督管理的重要性，因而在管理过程中无法对成本实施科学有效的控制。这给房地产企业的高层管理决策造成了困难，更为企业的财务管理带来了诸多风险。
(二)新信贷政策造成的风险
为了进一步规范国内房地产的市场行为，国家对房地产市场的发展采取了系列的政策干预，其中比较重要的举措就是通过不断提高信贷成本的方式，来有效实现对房地产行业的干预，这也同时给房地产行业的财务管理带来了一定的风险。这是因为，由于政策强行降低了信贷资金在房地产市场的流通速度，在一定程度上影响了消费者的情绪，进而也造成了销售资金的回笼变慢局面的形成。这样一来，房地产企业不得不面临着资金结构失衡、负债比率过高的风险，严重者还有可能遭遇资金链断裂的危险。其次，政策还硬性对那些购买第二套住房的消费者作出相应的首付和贷款利率标准（首付款比例不低于70%及以上，贷款利率不低于基准利率的1.1倍），并且还进一步加强了税收的征管，而对于那些购房时间在5年以内的打算交易的，也按照售房收入全额标准征税。上述这些信贷政策的出台，一方面是为了强化差别化住房信贷政策；另一方面，也在一定程度上增加了购房者的购房成本，在这样的大环境下，必然地会影响到房地产交易市场的产品成交率，给房地产行业带来了意想不到的财务管理风险。
(三)新的税收政策带来的风险
另外，随着国家相关房地产政策的进一步出台，房地产企业的土地增值税和企业所得税的预征率也不断提高，这就导致了企业因为必须要提前多交税款而牵制了企业资金的正常流动。特别是国务院出台了五项加强房地产市场调控的政策措施后，对于房地产行业的市场调控更为明显，最主要的就是表现在大力推广房地产的税收工作试点，对于开发商而言，他们不能再像以往那样可以随意地将交易税转嫁给购房者。这样的税收调控政策无形中便是增加了开发商的交易成本，同时也就导致了开发商的财务风险。同时，由于税务部门根据相关政策为房地产企业制定出了建安成本线，这在无形中加大了房地产企业自身的财务管理成本，高投入必然也会带来高风险，这也是目前房地产行业不得不面临的财务管理的风险之一。
(四)新的土地政策带来的风险
当然，在一系列的干预政策中，不可小觑的还有土地政策。近年来，国家为了控制开发商扩张开发，随意滥用国有土地资源的不良现象，相继出台了很多控制开发建设用地的相关政策。此举的重要目的就是在落实保障性住房的前提下，进一步增加土地的有效供给。同时，对其自己来源也实现了严查制，就是为了更有效地防止某些房地产企业擅自改变土地的使用性质。特别是对于那些非法转让土地使用权行为，国家还会坚决地依法查处并给予一定额度的罚款。为此，房地产开发企业必然地会因为获取土地资源而支付大量的资金，进而导致因为资金周转不顺畅而影响了工期，造成二度的经济损失，严重者还有可能会因此失去土地的继续使用权，给自身的财务管理造成了极大的风险。
三、降低房地产财务风险的有效策略
为了保证房地产企业能够更稳步发展，有必要在进行企业管理过程中，有针对性地采取相应的策略来有效降低房地产的财务风险。
(一)创新融资形式，提高应对风险能力
由于房地产开发企业对于信贷资金具有强烈的依赖性，因而，在面临着时下愈演愈烈的房地产市场竞争形势下，注定了房地产企业在发展过程中需要利用商业地产融资并同时将商业地产进行出售或出租等多元化的方式对资金进行及时有效的回收。随着国家相关的干预政策陆续出台，房地产企业必须顺势而行，紧紧抓住国家相应的保障房政策，采取有效而多样化的融资形式实现对资金流的适时补充。同时，还需要更具市场大环境灵活改变公司的营销策略与手段，采取调整户型结构的方式，尽可能推出小户型以吸引那些经济不是特别充足的无房者；或根据市场实际适当降低产品的销售价格，尽早地顺利地推出产品。也可以采用以价换量的形式，更好更快地实现资金快速回笼的目标。事实证明，只有从市场需求出发，不断创新融资形式，才有可能不断提高企业应对风险的能力。
(二)完善管理制度，有效发挥财务监督职能
很多房地产企业在进行财务管理的过程中表现出比较明显的意识淡薄现象，常常因为过于关注工程的工期和质量而忽视了对财务规范化操作的监督和管理，因而必然导致了实际效益与预期效益出现极大反差的现象。所以，在进行财务管理的时候，作为房地产企业必须首先建立健全相关的财务管理制度，将自身的实际发展状况与房地产市场的不断变化紧密结合在一起，务必要客观细致地对项目建设的可行性做出科学的分析，并在此基础上做好相应的项目预算和资本预算等工作，努力提高开发投资的准确性。同时，还要最大限度发挥财务的监督职能，对施工过程中每一个环节的资金使用情况做到跟踪调查分析，在做好过程性财务监管的同时，进一步细化对部分费用支出管理与控制工作，以保证安全合理地运用资金的同时，真正将费用支出控制在预算范围内。
(三)加强内部审计，提高财务人员的综合素质
根据相关要求，作为房地产企业的财务管理人员，既要具备必要的房地产政策理论水平，又要具备一定的对于会计政策的精准的判断能力，更要有实施内部控制以及综合运用财务会计信息等相关能力，只有达到了上述的几点要求，房地产企业的财务管理人员才能更为科学有效地做好自身的财务管理工作。但是从目前房地产企业财务管理工作开展的普遍状况来看，很多企业并未充分做好对其内部审计的过程性和主动性控制工作，所以很难真正做到对财务风险的正确估算和及时的风险防范，进而无法保证企业经济效益的最大化。为此而，房地产企业有必要从提高财务人员的综合素质入手，不仅需要重点引导他们充分认识到财务管理的规范化和科学化对于企业发展的重要性，更要通过多种渠道的学习形式强化对财务人员的后续培训，特别是要强化其对于房地产企业财务风险的应对意识，真正让他们在财务管理工作中发挥应有的作用。
(四)合理避税，降低部分土地增值税
作为房地产企业，如果能够在不违背国家政策法规的前提下采取措施避开部分税收，的确是合理减少税收的有效途径。例如，可以通过对项目进行计算并从中找出交税较少的试用税率来巧妙减少一部分税收，或者利用对房地产增值率的控制来实现降低土地增值税的额度。当然，值得一提的是，房地产商在制定房地产的销售价格时，一定要要特别注意事前计算和筹划好销售价格和税收之间的协调关系，利用土地增值税各级距税率的临界点合理避税，所以在处理土地增值税临界点附近的情况时，务必要谨慎，以免为企业增加不必要的税收。另外，房地产企业还可以通过分散收入、捆绑销售以及合作建房等方式，巧妙地实现降低企业营业税的目的。
四、结束语
面对愈发严峻的房地产市场的发展大环境，若想真正有效地促使整个房地产行业的良性发展，必要的政策干预自然不可或缺。那么，作为房地产企业，在面临国家的政策不断出台的干预时，理性的做法便是立足于客观存在的国家政策干预环境，冷静客观地分析自身存在的系列问题，从优化内部管理入手，并在此基础上努力提高应对财务风险的能力，这是企业能够获得可持续发展的重要保障，更是切实推进房地产整个行业发展的最佳途径。
第3篇：房地产商业地产培训范文
1 房地产企业差异化竞争的内涵
房地产企业差异化竞争是指房地产企业通过资源整合及战略策略的运用,打造本企业概念差异化、产品差异化、服务差异化以及品牌差异化等来提高房地产产品的价值,形成本企业独有的竞争优势,从而获取更多的利益。
2 房地产企业差异化竞争“七元素模型”
房地产企业实施差异化竞争必须立足于房地产企业差异化竞争的内涵,明确房地产企业差异化竞争的相关要素,从概念、服务、人员、渠道、促销等要素出发去塑造房地产的品牌差异化,使房地产企业获得差异化竞争优势。因此,笔者总结构建出了房地产企业差异化竞争“七元素模型”(见下图)
2.1 概念差异化
“概念”也可称作“观念”,其实质是产品层次中的核心产品和核心利益的外在表述。在新经济时代下 “概念竞争”应运而生,它是指在对市场需求进行科学预测的基础上,赋予企业或产品以丰富的开拓性内涵,以唤起消费者对新的消费方式的向往,对企业的认同和对新产品的期待,同时树立企业创新的目标和动力。从市场现状来看,品牌提升的核心是塑造概念,而如何塑造概念则可以借鉴罗瑟・里夫斯(Rosser Reeves)的USP策略,从中得出实行差异化概念主张和诉求需要遵守以下原则：
（1）市场定位精准化
艾・里斯和杰克・特劳特认为市场竞争应集中在观念和定位的竞争上,如果在这一点上输给了竞争对手,要想在市场竞争中反败为胜是极其困难的。因此,房地产项目进行市场定位要求既要有理念创新、概念设计、文化内涵,也要在项目的建筑风格、规划设计、配套设施以及物业管理等方面一丝不苟。对消费者而言,“好产品”是存在人们头脑中的“观念”,而这种“观念”一旦被认为是正确的,也就标志着企业有获得忠诚客户的机会。因此,精准的市场定位是概念差异化的首要原则。
朗晴广场为回避同质化竞争,试图在差异化经营上开辟一条新路径,瞄准了无人涉足的浪漫婚恋商业经营,提出要把旭阳・朗晴广场打造成中国大陆境内唯一的以浪漫为主题的综合性购物消费场所。在软件上,它联合“金夫人”,塑造以爱恋经济、婚恋经济为一体的主题商业广场；在硬件上,提供各种浪漫设施,包括罗马假日许愿池、爱情天梯、旋转木马、地中海婚庆礼堂、约会钟楼等。旭阳地产精准的定位和推广,抓住婚恋浪漫经济这一新亮点,开辟浪漫商业细分市场,找到了一片蓝海,带动了投资者,开盘2小时狂销商铺139个,揽金162亿元,铺位价值不断高攀,最终成为2009年楼市最聚眼球的亮点。
（2）价值诉求精粹化
概念的提取必须集中化和精粹化,不能泛泛而论。概念集中化、精粹化,并不是随意的概念表白,要因时、因地、因人制宜,满足消费者的价值需求,以达到“让概念在用户心目中生根”的效果。
以“儒雅文化”偏好进行定位的天景置业推出的人文景观山居社区――雨山前,把许多人心目中“位于城市中心、坐拥南山万亩山麓、享一流生活配套”的理想打造成现实。天景独辟蹊径选择培育小众市场,在价值诉求上为一群儒雅小众量身定做,将“儒雅文化”打造得完美无瑕,在推广和广告诉求上环环相扣,遥相呼应,从推广上一直传承儒雅文化调性到产品上的文化坚守,目的就是告诉消费者天景雨山前是“儒雅文化人的天堂”。
（3）概念享有专有化
概念是独一无二的,且是竞争对手不具备的,若竞争对手已经在消费者心目中成功塑造一种概念,此时再以同样的概念入侵,而未创新,将是徒劳无益的,因为消费者对第一个进入他们心目中概念或产品往往情有独钟。
奥林匹克花园在用户心中已成功拥有了“运动社区”这一概念,很多其他的房地产项目也曾以“运动”为核心概念打造项目,期望分得一杯羹,但结果是,除了奥林匹克花园外,几乎没有其他房地产企业曾成功地运用“运动社区”的概念而深入人心。
2.2 产品差异化
房地产产品差异化主要体现在产品设计、风格、性能、环境等方面。任何一个方面的差异化都可作为房地产产品的卖点。
在住宅设计方面,应坚持“以人为本”,结合目标受众的喜好,突出特色,即使是同一开发商开发的小区也应表现不同的特色,不应照搬和 “克隆”,应突出各具特色的建筑风格、性能和环境；在住宅风格方面,当前面世的楼盘风格主要有欧陆风格、地中海式风格、澳洲风格、岭南风格、新加坡风格等,楼盘风格主要是给顾客视觉效果,风格虽然多,但也存在很多问题,主要表现为跟风、抄袭现象严重,较少考虑本地自然和文化特征,因此在抓住主流风格的同时结合地域特征,探索和尝试各种当代“概念式”建筑风格,从而会有所创新；在产品性能方面,主要体现在品质质优耐用、安全放心,区位出行便捷、人文优越和升值潜力大,整体布局大方、精巧,环境自然、生态和健康,户型设计实用、合理和完善,配套生活方便且居住舒适愉快等,一般而言,顾客都期望买“性价比”高的产品,若产品的售价没有超过顾客的预期,他们还是愿意买性能高的楼盘。
天景雨山前是一个兼顾中西文化的原创项目,它放弃了纯西班牙、托斯卡纳、美式风格,同样也不采用纯中式的复古建筑,毅然独辟蹊径,走中西结合的道路。天景在吸纳西方建筑、规划及现代工业带来的舒适生活基础上,在意境中渗透中国元素,提炼和创意,重新演绎舒适并有传承感的熟悉生活,在建造上更加注重细节、材质和工艺,让儒雅的气息不只是繁复而华美的装修表象,而成为一种家的温馨气息,一种人文风韵,一种书香味十足的舒适生活,让住户真正体会蝉鸣山更幽的意境。
2.3 服务差异化
服务差异化,是指企业在服务内容、服务渠道和服务形象等方面采取有别于竞争对手且有特色的能提高企业核心竞争力的策略。房地产企业打造服务差异化应实行“全面服务管理”,其要素包括：第一，全过程的服务,全过程服务是在房地产售前、售中及售后的每一环节都对顾客进行细致而深入的服务,让消费者从咨询到入住都能感受到企业一如既往的细致关怀。第二，全员的服务,包括全体员工对客户的服务,也包括企业内部各部门之间的相互服务,企业全体员工都在不同岗位上全心全意为顾客服务并以此作为工作信念和发展目标,在企业内部逐步形成以服务文化为核心的企业文化。第三，全承诺的服务,房地产企业应将“承诺服务”作为企业战略的核心环节,不仅使顾客在购买中感到满意,保证客户的利益,而且这种满意甚至要超过顾客的期望。
2010年保利物业公司在广州率先启动“亲情和院”特色住宅物业品牌服务活动,并计划一年内在全国106个社区同步推进“亲情和院”建设,通过全年持续的亲情特色服务举措与一系列的亲情主题活动,在安全、维修、客服的全部流程向员工、业主、行业和社会公众传递“亲情和院”的理念。保利地产抓住消费者需求,打造特色物业服务，摸索出了一条符合企业自身特点的发展道路,提升了保利的物业品牌知晓度和美誉度。
2.4 渠道差异化
渠道是房地产竞争的重要环节,房地产企业选择直接销售还是委托销售需要根据企业实力慎重选择。微软总裁比尔・盖茨说：“房地产业将会由于技术的进步而发生改变,这种改变已经开始并以极快的速度进行,只有意识到这点并接受它的人,才能在房地产业生存下去”。而这种改变,正是互联网的发展所带来的。在网络经济条件下,网上直销,电子商务,房产超市等新兴事物的出现对传统的竞争渠道构成了挑战,使得房地产企业在竞争渠道上打造差异化有了创新点。
在美国,仅仅5年时间,房地产网站就增长了100倍。美国最大的房地产网站“家居顾问”(homestone)的待售房屋有100万单位以上,占全美房地产销售量的20%。美国72%的房地产商利用因特网销售房屋。有70万以上房地产经纪人,90%经常利用网络与购房用户交流。在我国,房地产网络竞争在现阶段还受到许多限制,无法占据房地产竞争的主流地位,但其具有巨大的发展空间和潜力。从目前的情况来看,在利用网络竞争的优势的基础上同时结合其他竞争手段,可以迅速提高项目产品的知名度和影响力,能达到事半功倍的效果。因此,房地产企业在网络竞争上进行探索创新,寻求差异化,定能引领房地产竞争的潮流。
2.5 促销差异化
房地产促销是指房地产企业通过各种促销手段(如广告、人员推销、公共关系等)激发消费者的购买兴趣,从而促进房地产产品销售或租赁的一系列活动。房地产企业如何在促销手段上下工夫,对于促成成交具有举足轻重的作用。房地产企业在运用促销策略时需要将销售促进、广告、公关与人员推销有机结合起来,体现本企业的特色与差异化,不能照抄照搬其他企业的做法。
从“在重庆,买‘金科房’”,到“3月,‘金科房’无广告”,再到“金科家人”、“金科邻里节”,从产品到情感,2009年金科地产的品牌打造充分体现了“战,是为了不战,以达到不战而战”的核心战略,通过一系列成功的销售促进、公关活动、广告推广等策略,让金科地产成功建立起了一个亲民、和谐的地产商形象,将口碑竞争发挥得淋漓尽致。
2.6 人员差异化
在房地产竞争中,员工作用举足轻重,若没有责任感,对企业不认同,试问员工又怎么能有很强的执行力呢？因此员工的素质,员工的归属感,是企业实施差异化竞争,获取竞争优势的又一重要因素。建立和维护企业与员工的良好关系,可采用以下措施：帮助员工明确职业发展方向,重视公司与员工之间的双向沟通,关心员工的利益,提供员工参与管理的机会,加大培训的力度等。同时企业应构建好阶梯型团队结构,实行素质工程,在人员招聘上逐步引入高学历、高素质人才,建立有特色的人力资源管理系统,使得企业员工队伍优胜于竞争对手。
2.7 品牌差异化
品牌是企业不可量化的无形资产。房地产品牌是用以辨认某个房地产企业开发的项目,并与竞争对手区别开来的一种名称、术语、标记、符号或设计,或是它们的组合。房地产品牌差异化的目的,是使房地产品牌被足够规模的消费群或潜在消费群接受,并转化为高度认同的房地产企业形象,使消费者对企业产品产生信赖,令消费者在每次购买行动中都会以该企业的产品为首选。
房地产品牌差异化具有更深层次的意义,现代房地产品牌的竞争一定程度上是整个项目产品或企业的竞争,房地产在概念、产品、服务、渠道、促销、人员方面的差异化最终会表现在品牌差异化中。因此,打造品牌差异化,是房地产企业实施差异化竞争的终极目标。
在竞争激烈的房地产市场,要建立强势特色品牌,需要注意以下两个方面：
（1）清晰精准的市场定位
要建立强势的房地产品牌,清晰精准的市场定位是走向成功的关键。品牌定位清晰,能让消费者一目了然,明确企业产品是否符合自己的需求。无论是普通住宅还是商业地产,一般公寓还是豪华别墅,是“运动健康”的个性,还是“家庭办公”的特点等,它们都有清晰的品牌定位。像中海地产走大众精品化的品牌之路,其品牌价值在2010年房地产品牌价值排行榜中名列第一；华侨城地产以注重生态环境设计为卖点；晋愉地产做公园地产的领跑者；天景雨山前领舞“儒雅文化”；绿城桂花城是城市新贵的居家之所；玫瑰园则给人留下雍容华贵的不凡印象等。
第4篇：房地产商业地产培训范文
两份报告，前者来自国家权威部门，后者出于世界顶级建材集团和知名中介机构，“注重品牌”、“管理扎实”、“‘内功’深厚”的亚泰特色不约而同地得到两个不同机构的认可。
快速“进位”是实力的比拼。了解这些评价标准的人都知道，经济指标是企业的硬功夫、真本领。在国内外经济环境发生深刻变化、企业面临严峻挑战和考验的时刻，亚泰集团的跃升速度不能不令同行们惊诧。仅2008年上半年，亚泰集团就已实现营业收入494761万元，同比增长7.9％；五大产业实现利润25525万元，完成计划的184%，同比增长34.1％。
在众多参评的大企业集团中，是什么让亚泰脱颖而出、一步上升72名？在看到国内和国际评判一个企业竞争力的标准趋于大同的同时，我们也从一个完全本土成长起来的企业――亚泰集团身上，读到了更多中国企业可资借鉴的经验。
市场战略
布局谋篇的“亚泰思路”
从单一产业到多元化发展，从立足东北、走向全国到国际化战略，无论是在空间摆布还是在行业辐射上，无不贯彻着亚泰集团布局谋篇的独特思路。
对此，亚泰集团董事长宋尚龙分析得十分透彻：“多元化和专业化，实际上都有风险，不能说搞专业化风险小，也不能说搞多元化风险大。在世界500强企业中，既有搞专业化的，也有搞多元化的。可口可乐算是专业化非常成功的典范，但如果要求国内搞饮料的企业就搞饮料，能否做到可口可乐的程度？很难达到。专业化扩张并不比多元化扩张容易。”
他表示，“从企业的发展阶段看，专业化和多元化也是动态的，是在转化的。欧美企业和中国企业在多元化的认识上有很大差别。欧美企业一般专做一种产品，而且一种产品用很多不同商标。因为欧美市场已经成熟，能占据一席之地就很不错。然而，中国市场却不同，市场发展空间和潜力很大，很多领域的进入门槛并不高，可以较快进入，并获得丰厚投资回报。中国企业要做大做强，从多元化做起来，可能更容易些。”
亚泰集团正是如此。
从房地产业到水泥产业，从证券业、医药产业到商贸业，多元化的产业格局，有效提升了亚泰集团的整体竞争力。
然而，这并不代表简单的产业多元化，就能实现企业的可持续发展。这需要各产业间较高的关联度。
亚泰的多元化，就是在完善产业链基础上有重点的多元化。一个显著特点就是各产业间的关联度比较高，通过不断调整内部结构，改善管理，能够自我循环和良性发展，形成了“房地产――水泥――煤炭”上下游相关的产业链。目前，亚泰水泥业在全国排第7位，房地产业在吉林省占据领先地位，两大主业都形成了规模化优势。集团公司还确立了“主业突出、强化协同、动态调整”的发展战略，继续以水泥、房地产业为主，向上游发展煤炭产业，同时加大金融产业投资力度。
作为东北证券的第一大股东，亚泰集团正在运作投资江海证券、吉林银行，形成产业资本与金融资本双轮驱动的发展模式。对目前规模和投入较小的医药、商贸产业，将根据产业发展前景、比较优势和盈利能力，探讨创业板上市、资产证券化、资产变现等多种方式，逐步对产业结构进行优化调整。
不可否认，经此一举，亚泰集团多元化经营的形象已深入人心。关注度和知名度的提升自不必说，更实质性地带动了亚泰产品市场的发展。比起其他“平均寿命只有3年”且只有空洞的纸面理想的企业来说，亚泰可谓“名”
“利”双收。
亚泰集团是如何运作的呢？
在丰富的产业基础上，亚泰人注重产业空间的摆放和发展，以顽强的开拓精神在单一产业发展上实行广覆盖，强调战略布局，将经过周密思考设置的产销网点联结，织就了庞大而坚固的产业网络。
对于发展空间的谋划，企业动辄成百数千万的资金，所以，打好战略布局这张牌，意义非同一般。
而握在亚泰手里的这张牌，正是企业发展的王牌。
作为支柱产业之一, 亚泰地产已经成为吉林省本土最大的房地产商，具有国家房地产开发一级资质，开发项目涉及住宅地产、商业地产和旅游地产等领域。先后入选“中国房地产上市公司十强”、“中国房地产百强企业”，成功打入了全国百姓选房、买房的高端市场。
亚泰证券业通过资本运营，已控股了东北证券公司，参股江海证券公司、吉林银行。控股的东北证券公司是东北地区最大的一家综合类券商，2007年成功上市，经纪业务已形成“立足吉林、辐射全国”的营业网点布局。参股的吉林银行是一家新重组的省级股份制商业银行，初步形成全省跨区域经营。医药产业拥有生物制品、抗癌中药、中成药3个生产基地,百余个药品批准文号。亚泰集团200多家吉林大药房连锁店和加盟店，网络覆盖吉林省，跻身“国家医药零售连锁20强”，还被吉林省政府指定为“国家药品储备库单位”；亚泰集团的商贸业经营范围则涉及高档百货购物中心、大型超级市场及商务、度假休闲酒店等领域。网点遍布长春、北京和海口，成了广大消费者休闲、商旅、购物的最佳选择。
尤其值得一提的，是亚泰集团的重要支柱产业――水泥。
经过多年发展，亚泰水泥已确立了东北地区同行业的龙头地位，熟料和水泥年生产能力达2300万吨，成为东北地区最大的水泥生产基地，完善的销售网络覆盖了东北三省和。
而今，亚泰集团通过自建生产线和兼并重组方式进行东北三省和内蒙古区域市场整合，加快了东北水泥市场的产业布局。投资建设3座年产100万吨水泥粉磨站项目、3条日产5000吨水泥熟料生产线项目，收购农安电联水泥有限公司……通过不断的项目建设和兼并重组，亚泰集团进一步拉大了与区域内竞争对手的差距，在东北水泥市场的竞争优势越发明显。
而水泥行业的成功，再次体现出亚泰市场战略的高瞻远瞩。
在经济环境发生较大变化的时期，亚泰水泥基本没有受到影响，也得益于此。在经营上，亚泰抓住了哈大铁路、长吉铁路等一批大项目，从价格、产量上拉动了亚泰水泥。在资源上，亚泰占尽先机，储量为17.8亿吨的4座高品位、高储量的石灰石矿和可采储量为5000多万吨的两座长焰优质煤矿矿井，保障了水泥产业的可持续发展。
除了“内引”，亚泰集团还积极“外联”。与世界建材业巨头CRH公司签订了战略合作协议。若双方在水泥深加工领域开展进一步合作，亚泰集团水泥产业有望实现新一轮扩张，这更是亚泰集团走向世界的第一步。
品牌战略
保障品质的“亚泰家族”
中国企业经不起折腾。在广泛布局、多领域涉猎后不顾此失彼，能连接成网络状持续发展的企业，更是凤毛麟角。
从10年前名不经转的小企业到如今闪耀着巨大活力的集团公司，亚泰的速度和规模，是成功的少数企业之一。在科学的布局谋篇赢得了广阔空间的基础上，不能不看到品牌与品质，对亚泰事业发展的贡献。
中国企业应该走哪种品牌结构？是多品牌路线，还是单一品牌路线？是一牌多品，还是一牌一品？这一点，亚泰走出了一条发人深省的道路。
亚泰集团成功上市，在股市增发募集到15亿元资金后，实力大增。应该说，在这个时期有足够资金可以多做几个品牌了，但是，品牌虽然是用钱“堆”起来的，但并非有钱就能“堆”成品牌。是造一座雄伟壮观的大厦，还是造10座甚至更多的烂尾楼？答案非常明显。
因为涉猎多个领域，最初，在亚泰旗下，已经有多个产品。每个产品虽不算特别强大，但又不可能都放弃，因此，一牌多品是必然选择。尤其在亚泰地产品牌成功之后，它的品牌效应势必影响并带动亚泰其他产业。这一点，后来被事实所证明。
作为上市公司，已说明了亚泰企业本身的实力。企业名是亚泰，主品牌是亚泰，而产品则以副品牌的形式出现，例如亚泰・樱花苑、亚泰・鼎鹿水泥等。
亚泰走这种“大族群品牌结构”的发展之路，有人怀疑，有人争议。首先房子和水泥、商业、医药共用一个品牌会不会丧失品牌的专业性？另外，这样做是否会给消费者留下亚泰产品杂而不专的印象？一个产品万一出了问题会不会波及其它产品？
这些问题也曾困惑亚泰高层，但现实情况谁都不能回避。就像“中美史克”旗下有“康泰克”、“芬必得”等几个独立品牌，哪个产品出了事也不会殃及其它产品，但其实会影响“中美史克”这个背书品牌。如果“飘柔”洗发水出了问题，它一样会使消费者对“宝洁”这个背书品牌丧失信心，一样也会殃及“潘婷”、“海飞丝”。
从1999年开始，亚泰集团先后组建了品牌战略推进委员会，制定出台了《品牌建设五年规划十年战略》。在确定走大族群品牌线路之后，将产品“包装”整合设计了一遍，不管是房子、水泥还是药店，全部冠以“亚泰”这个品牌，印上了“亚泰”的标识。亚泰品牌的族群意识透过“包装”呈现出来。
管理战略
理念先进的“亚泰模式”
企业发展到一定规模，竞争最终是管理的竞争。一种行之有效的管理模式，对于企业降低成本、提升劳动生产率、提高经营效益至关重要。
就在最近，世界四大建材集团之一、已有百年历史的名企CRH集团，与只有10年发展历程的年轻企业亚泰水泥达成合作，这不得不令人称奇。
亚泰行吗？从CRH集团给出的答案中，亚泰集团先进的管理模式响亮地回答了这个疑问。
“以计划管理为基础，绩效考核为依据，审计为主，调研为辅，企业分类管理”的集团化管理模式，是亚泰矢志不渝坚持的一个核心管理理念。也正是凭借这一理念，形成了“亚泰模式”。
亚泰集团董事长宋尚龙介绍，“亚泰模式”实际上就是亚泰集团结合自身特点，在不断发展过程中探索出来的。随着企业规模的不断扩大，管理的重要性日益显露出来：比如，多元化的产业格局，如何贯穿亚泰集团的经营理念、管理制度；如何建立一套有效的激励约束机制，将整个集团纳入制度管理中，以保证整个集团高效有序运转及目标的实现。
宋尚龙表示，“在20多年的发展过程中，我们逐步总结出了一套适合亚泰的管理模式。制定了《企业效绩评价分类考核办法》，强化跟踪考核的力度，对子公司实行事前、事中、事后的全方位考核监督。同时，建立了4级效绩评价体系，实行逐级考核制度，通过职位评价分类，目标分解考核，薪酬挂钩兑现等措施，促进效益目标的完成。制度化管理成了企业稳健、持续发展的最有力保障。”
到2007年，从亚泰的产业、产品调整到管理提升，效果刚刚呈现出来。产品产量、质量、规模已经在一定区域内占据了领军地位。
在管理上，亚泰集团注重降低成本，由全年计划到季度计划、月计划、周计划、日计划，再到现在形成日报表、周报告、月分析、季总结，及时对企业指标完成的好坏进行跟踪、调整、督办等工作。
在市场经营上，亚泰加大了投入力度。2007年开始，通过一年的时间，亚泰集团对制度进行了优化和提升，对制度、办法、产业规则进行分门别类地细化，采取一些激励制度激励团队工作。
在子公司的收购上，“亚泰模式”的运用，更是屡试不爽。
2005年，亚泰兼并哈尔滨水泥时，竞争对手是世界500强企业。最先进入的拉法基谈了一年多没谈成，亚泰后来的合作者CRH联合体也谈了多轮。虽然亚泰是后来者，但决策果断坚决：班子保持稳定、职工全部接收、生产经营保持连续。同时排出100天重组时间表，并提前45天签订重组协议，实现闪电重组。
收购之后怎么办？宋尚龙说，很简单，注入亚泰模式，即注入亚泰的资金、管理、机制、品牌，同时通过不断发展解决问题，以发展提升规模和市场占有率。
如今，哈水的成功，恰恰印证了亚泰模式的“能动”作用。这种作用，在经济大环境发生巨大变化时，效果尤为显著。
在亚泰水泥销售公司，负责销售的总经理助理陈德功说，亚泰模式不仅得到了大企业集团的信赖，更得到了大项目的青睐。仅哈大铁路哈沈段600多公里水泥供应，亚泰水泥就占70%左右份额，如果亚泰2009年产能扩大，还可以竞标新路段。
目前，黑龙江、吉林地区在建的大项目就有哈大高速铁路客运专线、长吉城际铁路，以及长春轻轨三期工程、九台华能电厂等几十个，拟建项目也有哈大齐快速铁路等几十个，应该说东北水泥产业的好日子还很长。
而随着亚泰水泥管理模式的不断创新，2009年公司新建的3条生产线投产后，产能增加，正适应了国内市场的巨大需求。
文化战略
奋斗不息的“亚泰团队”
在人类的繁衍过程中，有一种精神生生不息，我们称之为“超越”。超越自我，超越今天，才能获得成功。
这一观点，与吉林亚泰集团董事长宋尚龙的理念不谋而合。无论是做人还是经营企业，“提升”和“优化”是宋尚龙最喜欢的两个词。
1997年进入水泥行业是亚泰集团的一次重要跨越，2008年与CRH的合作不亚于第一次跨越，对亚泰的未来将意味着巨大的提升和优化。
谈起这次漫长而艰苦的接触、谈判，宋尚龙充满激情，“事实上，CRH要进入东北，亚泰是理想的伙伴，东北没有第2家。之前，CRH聘请世界知名的中介机构进行尽职调查，非常认同‘亚泰模式’及亚泰团队，之后双方经过十几轮艰苦谈判，最终决定以净资产2.98倍的价格（成交）签订正式协议，CRH的谈判代表也赞赏亚泰的管理层，是令人敬佩的专业团队。”
多年来，亚泰集团对团队的建设问题，从来没有一丝松懈。就像宋尚龙多年来的习惯一样，每天早上跑步、晚上游泳，十几年风雨不误。他说，跑步也有三重境界：一是锻炼身体，二是磨炼意志；三是做企业就像跑步，坚持最重要，你停下来就会被别人超过。
而这种坚持，一干就是十几年，亚泰集团总资产由几亿元增长到120多亿元。
究竟是什么支撑亚泰的跨越式发展？团结、诚信、高效、开拓的精神造就了亚泰团队，也形成了独特的亚泰文化。这一点，宋尚龙足以骄傲，“二十年的发展，记忆中印象最深的就是我们和CRH的合作。在对我们的管理团队进行了彻底的审计、检查后，给了我们的管理团队极大的认同。作为一个人能超越自己、作为一个企业能跳出自身看自己很难，但是，通过国外著名的3所律师、会计师事务所进行详细评估，我认为这是对我们很好的总结。”
亚泰集团坚持定期邀请国内知名专家到公司讲课，每年举办3期高管人员脱产培训，用3个月或半年的时间学习专业知识和专业技能；每个公司的总经理包括集团部门的总经理、高管人员，定期开展管理问题的研讨，并选派人员外出考察、学习先进的管理知识和经验；通过“拓展训练”磨炼员工的意志、品质；每两年召开一届田径运动会，通过这种体育活动能增加团队的凝聚力。
“亚泰集团的发展规划十分明确，每名团队成员对将来集团的发展都非常清楚，每个人对将来充满一种希望。”亚泰人都感触很深，“在亚泰，团队人员素质都比较高，中层管理人员是竞争上岗。而对新来的大学生，亚泰一视同仁，在开展入职培训后，通过竞争上岗的方式，为年轻人创造了很多机会。同时，集团还鼓励支持在岗人员进一步深造，并给予方便的时间条件。”
亚泰的深情，收获了员工的厚意。在亚泰，每名员工都时刻想着企业的利益。技术人员经常交流，企业之间经常组织调研，不断提高自主创新能力；在配合CRH的基本调查时，因为与外国人的文化背景不同，国外同行一时不理解的地方，亚泰团队就在黑板上推演、解读，反复沟通；在竞标哈大铁路工程时，负责销售的副经理亲自跑出几十里，帮助工程单位准备会议……在亚泰，这样的事例数不胜数。辛苦的付出必然获得丰厚的回报。如今，在每年的客户满意率调查中，质量好、服务好、信誉好成了客户对亚泰的普遍反映。
宋尚龙有感而发，“亚泰集团是我和大家一起走过来的，最值得我高兴的就是，我们这个团队到现在工作认真、规范、自我约束性强。一路走过来，这个好的团队是我最大的财富。”
宋尚龙介绍，“依托这些钢板库，就可以像蓄水池和期货买卖一样，在淡季时低价储存、旺季高价售出，根据市场需求变化进行自我调节，进一步增强企业的创利能力。”
然而，创利，却不是亚泰的唯一追求。
与众不同的是，亚泰一直强调，环境的可持续发展比盈利更重要。
“企业的发展，也担负着一种社会责任。”正如宋尚龙所说，多年来，亚泰集团在可再生资源的回收及综合利用、循环经济、可持续发展的新方式和新模式等方面进行了有益探索，整个水泥产业每年利用各类废渣量达到100万吨。亚泰被列为“国家首批循环经济试点单位”、“全国千家节能试点企业”和“国家环境友好企业”，成为全国水泥行业唯一获此殊荣的企业。
亚泰水泥产业循环经济项目，引起了众多跨国企业的极大关注，也被全国同行业广泛认可和借鉴推广。2007年4月，亚泰集团与日本丸红株式会社就双阳、明城、哈尔滨3个水泥企业扩大产能、并规划利用水泥窑头窑尾余热建设3座纯低温余热发电站、5年减排二氧化碳100万吨的CDM项目达成合作意向。2008年，亚泰集团又携手CRH公司，引进国际先进技术，进一步节能减排。
