商务用地规划条件精选(九篇)

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第1篇：商务用地规划条件范文

梧白科技城现状问题分析

(1)历史形成的空间肌理的刚性约束大。梧白科技城除建有工业厂房外，还配建了服务于生产的企业管理、职工住宿和商务办公等功能建筑。近几年来，梧白科技城的部分地块据发展需要，已经不同程度地实施了“推二进三”策略，在其工业区块内外建设了为工业生产服务的家具城、灯具市场和酒店等。它们作为城市的功能设施，难以在短时期内进行置换，而且新建建筑质量较好，不宜大拆大建。此外，梧白科技城的主次道路网络难以改变，且路幅拓宽也难以实现。这些城市空间肌理条件都作为刚性条件，约束着工业区的升级改造规划。

(2)内外生态环境遭到破坏。梧白科技城周边山水环境宜人，其东部三湿地是温州的天然城市绿肺。大罗山、吹台山坐拥科技城西南面，成为梧白科技城的绿色屏障，与三湿地的水体景观交相辉映，山水景致得天独厚。但是，梧白科技城内部水岸空间与环境已经不同程度地被“蚕食”。工业厂房侵占河岸水体，山体或水体被不同程度地开挖、填埋和平整，原有的山体水系生态系统被破坏，特色地貌已经不复存在。

(3)水体与其他空间矛盾突出。科技城内尚存的水域面积为405hm2，占规划总面积的10.8％。被保留的水体空间没有与原有公共空间结合布局，水体水网纵横交错，显得无序。工业厂房等建筑也与现状水体空间缺乏呼应、相互对立，在使用功能上也存在较大的矛盾。

梧白科技城功能升级改造定位

梧白科技城功能升级改造首先要进行合理定位，既不能简单地搬用不同规模、等级城市关于工业区改造升级规划的一般思路，也不能按照同一城市新区关于新兴产业功能区发展定位的做法，而是要遵循梧白科技城现有空间资源、肌理条件及其与周边城市功能区的关系。与此同时，还要针对梧白科技城所在区域的社会结构状况，进行职能类型的多样化与层次化研究，形成适合于不同群体就业和生活的功能区。梧白科技城加强其与周边功能区(温州高教园区、温州生态园、瓯海中心区和鹿城、龙湾)的分工、协作，有机整合功能区内部及周边的科教资源、生态资源和特色产业资源，着力提升和发展创新创意产业；在充分就业、就业转移和居住社区完善方面，则按照产业升级、人口集聚和配套产业功能复合的思路，发展现代商务商贸服务功能和多层次的生态居住功能等，形成多种职能类型的区域。

1创新创意创业高地。规划以“创意、创新、创业”为主题，充分发挥梧白科技城内部及周边的科教资源优势和特色产业集聚基础优势，加快建设国家大学科技园，瞄准工业设计、生命科技、建筑与装修设计等重点，强力推进科技服务业和高新技术产业发展，将梧白科技城打造成为“高端要素不断集聚、创业环境不断优化、支撑服务不断完善、科技成果不断转化”的创新创意创业高地，以科技创新驱动产业转型升级和现代产业集群培育，促进转型发展。

2现代商务商贸集聚区。规划以服务创新创意产品的市场推广和高端人才休闲购物为核心，发挥梧白科技城内外交通优势和紧邻城市中心的区位优势。梧白科技城应以南湖城市综合体、温州家具展览中心等重大项目建设为契机，加快建设一批现代购物广场、星级酒店、休闲娱乐中心；整合提升功能区内现有商品交易市场，引导现有市场改造提升和新兴商品市场建设，融入展览展示、电子商务等现代商品交易业态，建成集商务、商业、会展、休闲娱乐等功能于一体的现代商务商贸集聚区。

3品质居住生态家园。规划发挥梧白科技城以塘河水系为伴、三湿地为邻的生态优势，强力推动违章建筑拆除、塘河生态功能修复、环境综合整治、建筑和沿街立面改造；积极拓宽城市绿色空间，完善市政设施体系；加快农房集聚改造和现代居住区建设，改善城市环境，提高城市品位，展示宜居和谐魅力，增强环境竞争力和先进要素集聚力，为功能区营造良好的创新环境，为创新人才、高端管理人才创造高品质的居住生态家园，使其安居乐业。

梧白科技城空间升级改造

1产业、居住、生态功能区的有机、有序组织。梧白科技城升级改造规划在功能布局上遵循“公共建筑形象效益优先、居住环境就业平衡、工业分片集中保量、生态绿地渗透全城”的基本思路，形成三类功能区：产业功能区、居住功能区和生态功能区。各个功能区按照城市道路及水系再细分成11个功能组团或分区(图1，图2)。

多层次、多元的产业类型的集聚，在促进城市功能升级和城市经济转型的前提下，能保证居民的就业转移，是梧白科技城升级改造规划的一大特点。规划利用城市主要道路，按照不同的产业类型划分4个产业功能组团，分别为瓯海大道北侧的商贸产业组团、瓯海大道南侧的研发创意产业组团、综合产业组团和新型工业组团。

(1)商贸产业组团。商贸产业组团总面积为119.62万平方米，原104国道、瓯海大道分别从组团的西侧、南侧穿过，交通便利。规划保留现有温州装饰材料城，将商贸展示作为主要功能，并发展与之有关的家装设计、新型装饰材料研发与调试等产业；同时配置部分居住、商业、商务办公与服务外包等功能。

(2)研发创意产业组团。研发创意产业组团位于瓯海大道南侧、原104国道东侧，总面积为124.25万平方米。规划利用原有专业市场进行空间转型，形成贸易展示空间，包括家具展示、数码产品展示、创意产品展示等；重点发展与“家”相关的建筑设计、家装设计、家具设计等设计产业，同时引入广告创意、动漫创意、教育培训、影视创作等创意类产业；配置企业总部、宾馆酒店、电子商务、商务咨询、金融、商业配套和居住配套服务业。

(3)综合产业组团。综合产业组团位于原104国道两侧，用地面积为121.89万平方米，包括温州市大学科技园启动区块。规划对原有专业市场进行空间转型的同时，适当加以拓展，形成贸易展示空间，包括灯具展示区、园艺展示区、工业产品展示区、休闲步行街区、商务会展中心等。温州市大学科技园启动区则以工业设计和新产品、新材料的研发设计为主，同时配置商务办公与服务外包、金融、商业配套、学校和居住服务空间，形成综合性的组团。

(4)新型工业组团。新型工业组团位于城市南部、吹台山脚下，总面积为154.43万平方米。规划以工业设计、产品研发、工业孵化和总部科技为核心，重点发展新材料、新产品的生产，以及生物科技等新型产业，同时注重传统工业的提升。

按照目前居住社区特点和未来新兴产业人口对居住空间的要求，规划形成多类型，适合不同文化背景、收入水平和生活习俗的人群居住的社区空间。

(1)梧田居住区。梧田居住区为原梧田街道。规划保留现状部分住宅，并加以适当整治，拆除河流两岸建筑质量较差的住宅，留出滨水绿地，完善配套设施；同时，结合水系适当规划部分中、高档商品居住用地。

(2)南白象居住区。南白象居住区为原南白象街道。规划近期以整治与控制为主，完善配套设施，改善居住环境；拆除河流两岸建筑质量较差的住宅，留出滨水绿地，提升居住区的生态环境；远期则以新建中档和普通商品住宅为主。

(3)南北村居住区。南北村居住区被金丽温高速公路分割成南片和北片，以居住功能为主，兼有部分产业功能。其居住功能主要针对旧村改造，可作为城市内部村庄农房改造点和拆迁安置点；其产业功能除作为部分工业的搬迁安置点外，在南片西南部靠近吹台山风景区处新建温州报业文化创意城园区，形成文化传媒及其相关创意、设计产业，以及衍生的时尚休闲、文化养生等产业。

(4)站南居住区。规划除了保留并整治现有住宅、完善配套设施外，还配合站场布置部分商住用地，以满足商业发展和居住建设要求。

(5)南湖北居住区和南湖居住区。南湖北居住区和南湖居住区则是以新建住宅为主，满足未来城市人口快速增长的需要。

为改造与完善梧白科技城已经被破坏的生态水系与山体环境，使之成为沟通内外生态系统的廊道与枢纽，形成互渗互溶的生态功能区体系，规划着重对东西向的水系和山体、绿地廊道进行梳理和挖潜，力求将三湿地和吹台山风景区连通起来。

(1)吹台山风景区。吹台山风景区是梧白科技城的生态绿色屏障，被规划为城市的生态功能分区。规划沿山体及其河道支流两侧，布置低密度的创意产业用地或高品质住宅，使山体、水系、生态绿地锲入梧白科技城。规划还提出进行人工植树造林，提高绿化覆盖率，形成较好的植被。

(2)三洋湿地。湿地内河流纵横交织，形成了160余个大小不等、形状各异的“小岛屿”，水域和陆地的面积比例达1.1∶1，对改善科技城生态环境有着重要意义。规划加强科技城与湿地交接的水系两侧用地空间的绿化，保证沿主要河道单侧绿线宽度在50m以上；同时控制沿河岸线地块建设开发强度，使之成为科技城与水系生态空间交换能量的过渡地带。

2用地空间的定量控制与引导。规划在功能分区和合理空间组织的基础上，对各种功能区相应的功能设施规模进行分类，再按照不同的用地性质进行量化控制与引导，使科技城总体上保持合理的用地结构与比例(图3)。

(1)公共管理与公共服务设施用地规划公共管理与公共服务设施用地面积为199.04万平方米，占城市建设用地总面积的9.64％，人均建设用地面积为5.69m2。规划按照“均衡多点”的原则，设置各类公共管理与公共服务设施，包括文化、教育及医疗卫生用地。

(2)商业服务业设施用地规划商业服务业设施用地面积为264.36万平方米，占城市建设用地总面积的12.81％，人均建设用地面积为7.55m2。区域内的商业用地主要为由各类专业市场转型而成的商品展示、展览设施用地，以及站前区域的商业设施。另外，在瓯海大道的东方路和温瑞塘路附近设置部分餐饮设施和宾馆、酒店设施等。规划的动漫制作、广告创意、设计咨询、科学研发、商务办公等商务设施用地是梧白科技城未来商务设施的主体。规划结合三湿地入口附近的轨道交通站点设置部分商务办公兼商业用地，为未来不断增加的商务设施需求提供必要补充。

(3)居住用地规划居住用地面积为618.81万平方米，占城市建设用地总面积的29.98％，人均建设用地面积为17.68m2。随着梧白科技城的发展，现状以安置小区、农村居民点为主的居住结构将无法满足以高科技产业和创意产业从业人员为主的居住人群对居住空间的要求。规划围绕水系空间适当增加高品质居住空间比例；结合各产业组团的建设，进行高品质住宅小区的开发与建设。为了配合居住空间品质的提升，必须加速完善小区配套设施，提高各类设施建设标准，包括居住小区级及以下级别的幼托、文化、体育、商业、卫生服务、养老助残等设施等。

(4)工业用地规划工业用地面积为83.89万平方米，占城市建设用地总面积的4.06％，人均建设用地面积为2.40m2。工业用地主要分布在三处：保留与提升蛟凤北路以东、瓯海大道以北区域的现状工业用地，提高其科技含量，形成一类工业区；落实南北村区域的工业安置区，形成二类工业区；开发金竹及其北侧区块，形成创新产业、传统工业提升区块，形成一类工业区。

(5)道路与交通设施用地规划道路与交通设施用地面积为413.67万平方米，占城市建设用地总面积的20.04％，人均建设用地面积为11.82m2。规划在原有的路网结构基础上，进一步拓展优化，形成“五横五纵”的内部交通网络；结合公共服务设施及商业用地的停车需求，均衡布置15个社会公共停车场，规划总面积为5.45万平方米；结合部分带状绿地，在保证绿地功能的情况下，开辟绿荫停车场(规模<15个泊位)，另外还结合城市广场与街头绿地设置地下、半地下公共停车场；结合轨道交通站点设置设置8个公交首末站，规划总用地面积为5.39万平方米；保留现有火车站场，结合高速公路出口，在南过境公路以南、高速公路出口处设置1个南白象客运枢纽，用地面积为19.21万平方米，承担客运中心和公交枢纽功能；结合河道整治与沿河绿化带的建设，设置沿河步行通道，在有条件的区域可适当设置自行车通道，并形成一定的网络系统，向各类城市广场、公共绿地渗透，打造舒适的慢行交通网络。

(6)物流仓储用地规划不设置统一的仓储用地，而是根据不同项目的需求，以地下空间开发等方式予以满足。

(7)公用设施用地规划公用设施用地面积为29.02万平方米，占城市建设用地总面积的1.41％，人均建设用地面积为0.83m2。规划在甬台温高速公路以北、高速公路出口以南设置1个城市南片污水处理厂，用地面积为12.30万平方米。

(8)绿地与广场用地规划绿地与广场用地面积为451.17万平方米，占城市建设用地总面积的21.86％，人均建设用地面积为12.89m2。规划绿地主要沿河流呈带状分布。其中，公园绿地用地面积为280.25万平方米，防护绿地用地面积为155.61万平方米。规划设置20个广场，并充分考虑广场与周边建筑物景观的融合。广场总用地面积为15.31万平方米，占规划总用地面积的0.74％。

第2篇：商务用地规划条件范文

商务园基本情况

商务园位于通州新城西北部，濒临温榆河两岸，地理区位优越，西距北京CBD约12km，北距首都机场约10km，规划面积约2.94km2。商务园主要服务于国内外大型企业的总部和后台服务部门，是通州实现“区域服务中心”职能的重要功能区（见图1）。

总体设计理念

商务园位于温榆河两侧，自然条件优越，犹如树叶之脉、人体之脉，道路系统就像是商务园的脉络，为园区输送着温榆河绿色生态走廊的养分，而建筑就像是叶脉上悬挂的露珠，在道路系统的联络下，与整个温榆河生态走廊有机融合，形成“自然、建筑、人”各园区要素的共生合一，道路系统自然成为商务园的“生态之脉”（见图2）。

商务园是国际化的金融服务后台，“高品质、高起点、高标准”是其基本要求，“生态之脉”的总体设计理念可以较恰当地适应环境条件、满足功能需求。

路网概况

商务园路网共由33条主干路、次干路和支路组成，各司其职，共同承担园区的交通功能。我们选取了商通大道（主干路）、滨渝东路（次干路）、商务园七号路（支路）3条道路作为概念设计的重点研究范畴，充分体现“生态之脉”的设计理念，从而形成从自然的温榆河生态走廊向人们灵感栖息地———商务园的过渡与渗透（见图3）。

道路概念设计

1商通大道

商通大道为贯穿园区南北的城市主干道，两侧主要为商务办公、商业金融、市政设施、科技研发用地，与周边建筑及人的关系尤为紧密。商通大道主要承担园区对外交通联系，是园区内外人流往来的重要通道。商通大道自然也就成为“生态之脉”的设计理念中的“人脉”。“人脉”象征了商务园人杰地灵的美好未来（见图4）。在保证交通功能的前提下，结合道路两侧用地性质及地势条件，突破常规的设计方法，打破道路规划红线的限制，结合两侧建筑退让红线的空间，对平面、横断面及竖向进行灵活地设置（见图5）。采用“分散、消隐”的设计手法，将机动车道布设成两幅路，中央设置5m宽绿化分隔带，两侧设8m宽机动车道，双向4车道。配以道路绿化，弱化了道路空间的空旷感，烘托出舒适宜人的空间氛围。借用“园林式道路”的设计手法，突破传统的“平行式”布设方式，随周边景观、建筑布局的不同,灵活布置人行道、非机动车道，便于道路和建筑的人流交换，同时远离机动车道，体现以人为本。在平面上与机动车道时远时近，在竖向上可随地势起伏错落，使“园林式林荫道”成为其最主要的特征。

在道路与建筑结合的方面，充分利用现状地势较低、道路填土高度2～4m的特点，灵活处理建筑与道路之间的过渡空间，将建筑的底层结合道路布设、地形地势与现状环境，处理成停车与休闲空间,既营造了“自然、建筑、人”共生合一的氛围，同时又避免了大量的土方填筑（见图6）。

2滨渝东路

滨榆东路为温榆河东岸的城市次干路，基本与温榆河东巡河路平行。道路西侧紧邻生态公园和高尔夫球场，东侧比邻商务办公、商业金融以及科技研发用地，地理位置得天独厚，与自然环境无缝衔接，绿色是其主色调，滨榆东路自然成为“生态之脉”的设计理念中的“绿脉”。“绿脉”凸现了其生态特点，使其成为温榆河生态走廊的骨干（见图7）。路几何线形的布设上，采用和商通大道类似的思路。西侧非机动车道、人行步道布置在湿地公园内，营造亲水氛围。东侧非机动车道、人行步道采用与商通大道相同的方式布设。滨榆东路成为一条独特的“亲水式园林”道路（见图8）。在排水设计方面，修建雨洪利用设施，结合生态公园进行雨水收集，通过水生植物净化作用形成景观水体，在兼顾景观效果的同时，起到防洪调蓄作用（见图9）。5.3商务园七号路商务园七号路是园区的城市支路，东侧为住宅用地、西侧为科技研发用地，犹如脉络中的“支脉”一样，是“生态之脉”设计主题中“绿脉”、“人脉”向内部空间的延伸。道路设计中弱化交通功能,凸显安静氛围,以塑造生活化的道路空间。将8m宽机动车道靠西侧偏移布设，增加居住区与道路间的绿地空间，减少机动车行驶噪声对住宅的影响（见图10）。

人性化设施

要充分体现“生态之脉”的设计理念，必然要考虑人性化同时又不乏个性化的设施。人性化设施包括形式各异的公交站台、丰富多彩的雕塑和小品、富有个性化的休闲娱乐设施等（见图11~图13）。在这些设施的布设上，既要强调其功能性，同时又要使其富有艺术性，同时紧扣“人脉”、“绿脉”、“支脉”的主题，来塑造独特的道路文化氛围与内涵。

结论

在“生态之脉”总体设计理念的指引下，通过生态化、个性化、人性化的设计，满足了“高品质、高起点、高标准”的总体要求，强化了园区丰富的景观构成、深厚的文化底蕴、国际化的目标定位，必将使通州商务园获得创新能力的同时诞生出竞争优势。

（1）鉴于道路系统在园区中的重要战略地位和兼具天时地利人和的先天优势，道路概念设计将是园区规划设计中不可或缺的重要环节和先行者，其成果既可以指导道路规划设计，也可以为园区各片区、景观区的规划设计提供原则，指引方向。

第3篇：商务用地规划条件范文

特色教育是教育文化中的新亮点，在体现校园文化上指导方针更明确。本文将以武汉市红领巾学校为例分析特色教育建筑在特殊场地与空间设计过程中的体现。

首先，在设计前期对建设项目的背景了解和建设项目的用地场地分析是非常重要的。充分的了解项目建设的大环境，可以明确项目的建设前提，通过明确建设条件来分析场地的用地形态，朝向方位，并划分可建设和不可建设场地，依据对场地的分析做相应的规划设计。

其次，特色教育或者专项教育都有其自身独立的教学体系，具有更多的必备功能空间和必备的场地空间，这些空间在体系中既具有独立性又具有关联性。

以武汉市红领巾学校建设项目为例，该项目是在武汉王家墩中央商务区（武汉CBD）建设的大背景下来进行的，是武汉市“十一五”重点建设项目之一，其选址于汉口的王家墩地区。在整个武汉CBD规划的十五个教育建筑中，该项目位于整体规划的西部区域。据此背景分析可以得出红领巾学校的建设属于新兴商务区的配套教育建筑之一，属于开发商代建之后交付政府使用的教育建筑，其用地范围必将是处于武汉CBD西部住宅规划区域中学校可覆盖的有效范围的中心位置。整个18900平方米的用地由商务区规划道路北面103号、东面307号、南面403号道路三面围合，西面近邻住宅规划用地。

第一，首要解决的问题：用地情况特殊带来的影响。一条规划轨道交通从北至南斜穿过用地，在轨道30M控制线内建筑基础不能覆盖于其上，在轨道影响线内的建筑基础形式也受到限制。因而，不太宽裕的用地和对轨道和建筑关系的处理成为了设计首先要解决的基本功能问题。

第二，确认可建设和不可建设的基地范围。轨道交通和周边道路的关系形成了一种场地的划分方式。这种和场地周边既不平行也不垂直的轨道斜向划分直接将用地可建部分分为东北角和西南角两处三角地带。这一条在建成后地面上实际很难被人感知的轨道，其实影响了整个建筑的形态组织。如何在特殊的基地条件限制下处理好建筑与周边环境，建筑与城市空间的关系，达到共同作用成为场地规划设计的着重点之一。

第三，武汉市江汉区红领巾学校创建于1969年，是武汉市第一家在外交部备案的外事接待学校。该校的教学模式强调素质教育，以艺术特色为龙头，美术、音乐、舞蹈教学在整个教学体系中占了很大一定的比例。如何在有限的建筑空间中既满足36班级的普通教学同时兼顾特色教育的功能布置，也是在设计中必须解决的问题。

图1

整个校区最终规划设计将校园主入口设置在东面307号规划道路上，正对入口布置的南北向200米环形跑道运动场沿着其跑道周边自然形成了南北向的弧形道路，成为校园内的主要交通。入口广场、户外运动场及校园大门左边的篮球场正好处于规划轨道处地面之上，对规划轨道无建筑基础影响。因轨道线斜向划分而形成的东北角用地主要布置为教学建筑，西南角用地则布置为风雨操场及公寓建筑。通过这样的总体布局，使得教学区、体育运动区、生活区从北向南形成三组相对完整的区域，构成各自的建筑空间特色，区域之间既联系便捷又有所隔离。

教学区内普通教学楼共设有36个班级，由四层间距为25M的三排教学楼组成，因为用地的三角形态限制，三排教学楼至西向东逐渐退进，并且以能遮阳避雨的连廊围合连接，结合有限地形的建筑前后错落布置以及连廊围合的关系反而形成两个特色的开放式内庭院空间，仿佛三合院的格局使空间不再单调变得丰富有层次起来，由于连接部分为通透的廊柱和局部的塔楼，在庭园内向外可以隐约看见运动场的开阔及热闹，从运动场方向看向教学楼可以感受到庭园内渗透出来的静谧与和谐。退进、错落与围合使得教学区的整个视觉空间具有良好的导向性和进深感，和运动区的空间关系动静相宜。校区内的主要机动车道沿教学楼区外侧形成一条环路，并与校区北面的辅助入口相接，满足了消防的要求，带来一个安全、安静的学习环境。

将北面临街的一排四层建筑作为教师办公楼，结合西北角一二层的餐厅及三四层的多功能厅形成完整一体的教学办公服务区域，并于临街103号路设置了教师办公楼单独的出入口。学校的特长教育音乐课程与舞蹈课程的教室设计成了连接办公楼与南面两排教学楼之间的扇形建筑节点，既连接了办公与教学方便教师和学生通达，又自成一格区域独立于教学区一隅形成特色的空间。体育运动区的200M标准田径运动场及各种球场均为南北向布置，覆盖于规划轨道影响线70M范围内的区域之上。而风雨操场靠近运动场，结合师生公寓的布置形成的生活区远离教学区，临近403号规划道路，设置校园辅助对外出入口，在校园内独立一区，便于管理。

校园的景观环境则穿插于教学区、运动区、生活区之间，成为场地和空间绿色的补益。教学区一层连廊下的文化长廊则是希望给孩子们一个自由交流的场所，漂亮的贴图和童趣的绘画都可以在这里展出；内庭院的树池及花坛都设置可以亲近植物的尺度，业余活动可以当这里是生物园；沿着校园主干道的乔木长大成荫之后，漫步校园内会变得多么惬意。所有的这些都是给学生提供一个舒适、自在、绿色的学习生活环境。

第4篇：商务用地规划条件范文

【关键词】三旧改造；城中村；旧城镇；旧厂房

广州市围绕建设国家中心城市的要求，坚持“规划引导、应保尽保、以人为本、能改尽改”的总体策略，把“三旧”改造和产业结构调整、旧城区改造、历史文化保护以及迎接亚运会、创造新生活紧密结合起来，因地制宜合理编制旧城、旧村和旧厂专项改造规划，强化规划引导功能，妥善处理好改造速度与效果的关系，注重选择一些试点项目重点突破，以点带面有序推进广州市“三旧”改造工作。

此外，广州市科学统筹改造计划，完善改造政策措施，在市权限范围内出台财税扶持激励政策，充分调动政府、集体、土地原使用权人及相关权利人的积极性，创造条件吸引社会各方广泛参与“三旧”改造项目，实现多方共赢。并且在改造工作中充分尊重改造范围内居民、企业自身的意愿，在政策制定和制度设计上保障居民、企业的知情权和参与权，公开透明操作，和谐推进“三旧”改造。“三旧”改造工作经验具体体现在以下几个方面：

（一）城中村改造经验

广州市在城中村试点和后期改造中取得了良好的成效，其经验总结如下：

1、滚动式推进。从多数村拟定的改造方案看，利用若干周转地块为杠杆、采用滚动迁建、局部置换的方式逐步抽疏和更新旧村并使之趋向城市规划标准是目前各试点村改造的一般做法，这一方面是由试点村采取以村民自主改造为主的模式所决定的，另一方面也是缓解资金压力的必然选择。

2、“回迁本村、就地安置”的改造模式。70%的村民有强烈的“眷恋故土”意识，始终不愿离开旧村，并要求在改造中保留具有精神象征意义的历史见证物。村民不愿舍弃故土，其原因主要有三个：一是经济上划算，政府以赎买方式补偿款一般低于自己在地价及出让金全免的土地上新建公寓后的房屋市价减去建筑成本；二是城中村土地多位于黄金地段，回迁旧村，依托所配套的商业设施，可持续地获得土地升值的收益，而政府赎买的补偿则是一次性买断的；三是可保持邻里感和原有的社会人际网络。

3、结合市政设施项目来启动城中村改造。各村改造方案均体现了这一点，这有利于排除改造初期部分村民的阻力，并获得一部分来自政府的资金补偿，从而减轻首期资金投入的压力，降低改造成本。例如，猎德村的改造方案就强调先启动位于村内的两条市政规划路建设，所获集体土地及物业拆迁补偿约2.7亿元可作为旧村改造的启动资金。

4、大多数村主张采用房地产开发的方式推进改造。从各村的改造方案看，城中村改造都或多或少地采取房地产开发的方式进行（即以多建物业的市场租售筹集改造资金），要求政府给予规划指标和城建税费上的优惠，并坚决主张将开发利润留给村里以支持滚动改造。这一点在地段较好、空地较多、土地升值潜力较大的村表现得十分突出。

5、平衡经济利益、建立多元化的补偿机制以推动改造。虽然城中村改造的核心目标是住宅类型的置换和居住环境的改善，但为了筹集改造资金并实现经济最大化，许多村或要求适当提高回迁标准，或提出在未来新村或抽疏后的旧村土地上增加商业功能，进行更多的商业开发，以弥补改造过程中或改造后可能出现的村民出租收益的损失（如，广州市搓龙村改造方案中，无论是新建的农民公寓区还是旧村更新区，都要求规划配套一定数量的商业设施，这充分体现了村民在改造过程中强烈的经济诉求）；在复建用地富余的村，城中村改造大都采取“拆一还一”的补偿安置方式，实行半市场化的社区型改造模式。但对于空地紧张或没有周转用地的村，一般则采取“以商铺换住宅”的办法，这样做，一方面可保障降低建筑密度和抽疏旧村的目标，另一方面又可以有效弥补村民的经济损失（如，石牌村就采取在旧村范围内“以3平米住宅换1平米商铺”的办法平衡利益损失）；据调研接近70%的村民支持城中村改造，提高村内的环境、卫生、治安和生活质量，但实施改造的首要前提是保障村民的经济利益不受损失或在改造后能得到明确的补偿，92%的村民选择“经济收入不能降低”，而其它选项的比例则明显低得多。可见，对经济利益的平衡补偿是顺利推进城中村改造的首要前提，建立多元化的补偿机制是顺利推进城中村改造的重要保障。

6、税费优惠和公共设施配套建设等政策的支持。为减轻村集体经济在城中村改造中面临的压力，各试点村都强烈要求政府提供政策上的支持，这些政策诉求总括起来主要包括：一是提供各项税费优惠政策；二是尽快转换国有土地物业产权证；三是允许改变部分土地用途或批准更多的商住用地指标；四是协助改造规划设计；五是对村域内的公共设施、基础设施、配套建设给予适当支持。

（二）旧城镇改造经验

广州市旧城更新改造方面，采取成片重建改造（拆）、零散改造（改）、历史文化保护性整治（留）三种模式，着重推进重点区域的成片重建改造项目，力争用3-5年时间，基本完成越秀、荔湾、海珠区等重点区域的旧城更新改造工作。在改造资金筹措方面，形成政府、市场、改造主体等多元化的资金筹措渠道；在财政扶持和税费减免方面，实行市权限内税费减免返还和重点改造区域未来5年的土地出让收益市区8：2分成的优惠政策；在拆迁补偿安置方面，充分尊重居民改造意愿，坚持“阳光动迁”和“先安置、后改造”，合理提高拆迁补偿标准，实行多种补偿安置方式，多渠道保障安置房建设。

1、以民为本，高标准完善生活基础设施

广州市在旧城镇改造的过程中，把改善原有居民的生活设施放在了优先考虑的位置上，在旧城镇改造中，以人为本，以市民为本，高质量，高标准地完善市民的各种生活基础设施。

在改造的过程中，广州市发挥其毗邻港澳，实行对外经济开放政策的有利条件，充分利用对外交往中心和开放城市的优势，把利用外资、引进先进技术、先进材料、重点建设新区和旧城镇改造结合起来，加速改变城市面貌，通过各种途径，广泛集中各方面的财力、物力、人力对旧城居住区进行规划和改造。规划扩大的市区用地应主要用于改善居民的居住条件，旧城镇改造的重点应是那些人口密度过高、破旧建筑多、市政设施落后、居住条件差的地区，改造中尽量利用广州市经济特殊政策的有利条件，兴建一些较大型的公共建筑，改造的重点则是加强商业网点和市政公用设施的配套建设。并加大如供水、排污、管道煤气、厨房卫生间改造等市民配套生活设施的改造，有步骤地改善市民生活条件，取得了显著的效果与成绩。

2、一区一策

广州市中心城区推进产业“退二进三”和“腾笼换鸟”，优先发展现代服务业、高新技术产业和先进制造业，发展总部经济，打造总部经济、金融保险、商务会展、商贸旅游文化集聚区。旧城区作为中心城区的重要部分，功能调整应与中心城区产业升级、就业岗位的调整和土地高效集约利用相适应，以提高城市综合竞争力并确保经济发展的延续性。

根据《广州市旧城更新改造规划纲要（征求意见稿）》（以下简称《纲要》），按照“分区分类、一区一策”的办法改造，其中，越秀区：从“聚人”到“聚财”。大力发展成为总部经济区和品牌零售商业、文化休闲娱乐中心，做大文化休闲娱乐经济，强化夜广州特色；荔湾区：从“走人”到“调人”。从“传统批发”转到“商业商贸和文化休闲”，成为商贸休闲中心和岭南特色文化的先锋地区；海珠区：从“引人”到“留人”。从单纯房地产开发转到培育商务商业及文化产业，限制居住功能的扩张，培育、扶持商务办公、酒店商业以及旅游业发展，增加就业岗位，提升地区经济活力。

3、容积率“长高”不变密

根据《纲要》，旧城更新改造后的人口规模与现有总量持平，常住人口规模控制在200万人左右。改造前，广州旧城总建筑面积约为9013万平方米左右，平均毛容积率为1.67。规划更新改造后旧城区整体平均毛容积率控制在2.0以内。这是“低层高密度”的建设模式向“高层低密度”的转变，大量危破房拆掉后，腾出来的土地可以建更多的绿地和配套设施。而且在改造过程中还会对区域建筑限高，要求新建建筑主体身高不超过24米（住宅6-8层）、裙楼不超过36米（12层），若地块开发指标超标，须经过市政府常务会研究决定。

4、改善交通设施，提升环境质量

对于改善旧城交通，广州市提出应避免对旧城街道进行大规模拓宽，而是通过构建和加强微循环系统建设，完善路网体系。在老城区，应倡导公交主导的出行模式。此外，在旧城区划定部分区域作为交通保护区，通过停车收费、通行收费调节交通需求，创建安宁交通区以保护旧城区历史风貌。另外，参考慕尼黑、伦敦、上海都有交通保护区的经验，广州也有此设想，交通保护区内限制私人小汽车进入。

广州市在旧城镇改造过程中，增加绿地和社区公园面积。改造后，确保每个社区居民在500米范围内能便捷享有街头绿地、社区公园。在环市东商务区、农林下商业区、中华广场——流行前线商业区、火车站地区、北京路步行街、海珠广场商业区、上下九步行街以及江南西商业区等地区，构建商业区步行系统，使之成为旧城最具活力的面状开敞空间。其中，规划旧城区公共绿地496公顷，人均公共绿地约2.5平方米，比现状人均1.8平方米公共绿地提高0.7平方米。

5、加强历史文化街区整体保护，传承旧城历史文脉

广州市在旧城更新改造中树立“保护也是发展，在发展中保护”的理念，重视历史文化街区的整体保护。在改造过程中，遵循《广州市历史文化名城保护规划》及各历史文化街区保护规划确定的保护框架，坚持“红线避让紫线、红线协调特色街道风貌”的原则进行旧城区道路的调整，确保旧城空间机理和整体格局得到最大维护。

广州市在旧城镇改造过程中，采取“有保有放”的策略，以平衡保护要求、更新成本和城市发展等不一致的目标。根据地区发展历史及文化保护价值划定旧城风貌协调区范围，进行重点保护。旧城风貌协调区内地块不以经济平衡为改造目标，更新改造遵循“修旧如旧、建新如故”的原则，逐步恢复骑楼、西关大屋、海山仙馆等历史风貌，加强对文物保护单位的修缮和利用。一般旧城地区，除历史文化街区、文物保护单位及历史建筑外，适当放宽控制幅度，在设施服务能满足的条件下可适当提高开发强度。并且重视地区传统特色和生活氛围的延续，尽可能保持社会网络的完整性；坚持历史文脉保护与环境改善相结合，传承旧城文化，维系非物质文化遗产。

（三）旧厂房改造经验

总体来讲，广州市旧厂房改造方面，采取公开出让收益返还、企业自行开发改造、依法收购储备等三种模式，以“退二进三”为重点推进旧厂房改造。

1、旧厂土地变性，四五成可归原业主

广州市许多历史上遗留下来的工业厂房用地占据了城市中心宝贵的土地资源，但利用效率十分低下，成为困扰广州市城市更新的一大难题。而长期以来阻碍旧厂房用地高效利用的一大门槛就是土地性质的转变问题。

城市中的工业用地如今已有利润可观的商用价值，但按照土地管理相关规定，土地转变性质要由政府收回重新出让，这就造成工业用地的原企业主没有改造积极性。根据《广州市旧厂房改造土地处置实施意见》，旧厂房改造政府与原用地单位分成土地出让金，提高原用地单位的改造积极性。处理旧厂房用地可以采取政府收购、政府拍卖或允许产权变更等方法，如果由政府拍卖，拍卖所得可以选择45%归原业主，55%归政府的方法。

2、低效工业用地改变土地性质发展第三产业

为推进市区产业“退二进三”工作，去年广州市明确将环城高速范围内影响环保类企业和华南路、广深高速公路以南、珠吉路延伸至珠江以西、沙湾水道以北、广佛交界以东总面积约1093平方公里内的危险化学品类企业纳入“退二进三”范围，由市环保局、市安监局确定搬迁名单和搬迁时限，分批报市政府公布。其中要求2009年前搬迁91家、2012年前搬迁77家、2015年前搬迁32家。相关部门根据广州城市发展总体规划和现有产业基地的状况，选定了11个产业基地作为承接搬迁产业的集聚基地。

为了促进工业用地的节约集约利用，广州市还在政策上采取了激励手段。如，目前工业用地增加容积率建多层厂房将不用再补交地价；一些低效工业用地也被允许由原业主单位临时改变土地性质，发展第三产业。广州市政府明确规定，旧厂房改造必须服从五大功能区的规划和定位，要与改善人居环境、优化城市功能、促进现代产业发展等积极社会发展战略要求相一致，提高土地节约集约利用水平和产出效益。

3、修旧如旧，保留历史原貌

以广州纺织机械厂和广州铝材厂为例：

建于上世纪50年代的广州纺织机械厂变身为时尚服装产业创意园。该项目名为广州T.I.T.纺织服装创意园，位于新电视塔正南面、艺苑路东侧、新港中路北面，改造本着“修旧如旧、尊重历史”的原则，保留纺织机械厂的生态原貌和纺织工业元素，主要通过对原有厂房的修复、推倒重建，形成首期包括服务配套区、品牌设计区、跨界创意区、展示区、休闲红酒区和时尚名店区在内的6个功能区，以及探索发展区、商务接待区和互动交流区的二期工程。

建于解放前的广州铝材厂（原来生产铝材）改造成茶文化广场。随着国家和广东省及广州市提出对高污染高耗能的电解铝产业进行宏观调控、产业升级退二进三，广州铝材厂的生产冶炼部分已经搬迁完毕，现状为遗留的单层混凝土厂房，整体为工业建筑形象，内部结构和商业功能差别较大，外立面破旧形象不佳，与白鹅潭中央商务区的形象不符，因此本次改造重点在于将工业建筑形象转化为新型的商业区形象。为适合商业客流，在四座改造后的大厂房的二楼之间架设天桥、形成环形交通。将铝材厂兴建成一个茶文化体验区，引进云南普洱、安华黑茶、西湖龙井、贵州绿茶、台湾阿里山高山茶等各地茶商前来建设各自的茶馆，不仅可以让市民不出广州就可以体验到各地的茶文化，更可以让亚运期间的外国游客全景式地接触中国茶文化。除了体验区之外，还将兴建一个茶文化博物馆，并打造茶文化的产学研示范区。

参考文献：

[1]黄健文，徐莹：对旧城改造的再认识——以广州市“三旧”改造工作为例，规划师，2011

[2]陈果，王莉莎：“三旧”改造史无前例广州再逢发展机遇，广东建设报，2010

[3]陶莉红：城市“三旧”改造市场分析及商业银行经营对策研究——以广州为例，中国房地产金融，2011

第5篇：商务用地规划条件范文

关键词：开发特征；规划设计；布局；规模预测

近年来，随着城市化进程的加快，城市土地的日益紧缺，以地铁为代表的城市基础设施建设力度逐步加大，地下公共空间开发正在成为我国各大城市建设新的热点。地下公共空间是指向市民开放、用于公共活动的地下空间，包括地下广场、地下商业文化设施、轨道交通站点、公共步行通道以及公共停车库、防灾救灾空间等。为了更好地开发和利用城市地下公共空间，下面就城市地下公共空间规划设计展开分析。

1城市重点建设区域划定

城市重点建设区域是城市最富变化的区域，是城市交通、金融、商业、办公、娱乐、服务、信息等功能最为集中的中心地区。其划定遵循以下原则：

（1）城市公共活动聚集点及公共建筑开发强度高和建设量大的地区。

（2）人群密集、流动性强的地区，如大型交通枢纽地区（以大型对外交通设施为主体的综合客运交通换乘枢纽、以市内公共交通设施为主体的综合客运交通换乘枢纽）。

（3）城市近期建设的重点建设区域和城市综合体建设区域。

2重点建设区域地下公共空间开发特征

重点建设区域的地下公共空间开发一方面要体现城市空间发展的公共性，是服务于公共事业为主的，无论所有权归属如何，其服务对象一定是大众化全民化的；另一方面地下公共空间的功能主要是商业娱乐、商务办公、文化体育、动态交通（轨道、车行、步行）、静态交通（停车）、市政公用设施以及防灾等社会功能。

3重点建设区域地下公共空间规划设计

重点建设区域地下公共空间开发主要从开发类型、功能定位、规划布局、竖向规划等几个方面进行系统分析，为每个重点建设区域的详细规划提供依据，以便最终确定每个重点建设区域地下公共空间的开发范围、功能布局和规模容量。

3.1重点建设区域地下公共空间开发类型

地下公共空间的开发与地区规划特点密切相关，地区的建设程度、开发模式以及功能特点决定了地下空间的功能定位和规划布局。根据重点建设区域的分布以及城市建设、功能布局的特点，规划将重点建设区域划分为老城改造型、新区开发型和交通枢纽型这三大类型。

3.1.1老城改造型地区：主要指老城区的

城市公共中心，商业金融中心，商务办公和餐饮娱乐密集区。该类型地下空间以纾解城市交通压力、改善地面环境和提高土地利用率为主。

3.1.2新区开发型地区：主要指正在开发

建设中的城市新区。该类型地下空间有着与地上统一规划、统一开发、统一落实的优势，地下空间易形成规模化发展，按照地上、地下合理需求，预留公共地下空间，科学定位。

3.1.3交通枢纽型地区：主要指综合交通

枢纽，轨道交通枢纽等交通换乘密集地区，人、车流量较大。该地区地下空间主要以交通功能，商业娱乐配套功能为主，疏散人流和车流，缓解地面拥挤交通，完善配套服务设施。

3.2重点建设区域地下公共空间功能选择

地下空间功能是城市功能向地下的延伸和拓展，功能的多元化促进了城市地下空间的产生和发展。地下公共空间功能主要涉及商业设施、交通设施、文化娱乐设施（博物馆、展览馆、图书馆、电影院）、商务办公、市政设施、仓储设施、防灾设施。此外，地下空间开发的功能选择应从以下三方面考虑：

3.2.1功能的适用性

城市的总体功能是由整个城市空间来承载实现的，地下空间是整个城市空间的组成部分，其中部分城市功能不适宜在地下发展，因此需要分析与地下空间开发相适用的功能。

3.2.2功能的互补性

功能互补主要指在充分发挥各自空间功能优势的同时，使地下与地上功能空间互补互利，强化区域或地段的整体功能效益。在广场或公园等开敞空间地面下，开发利用地下空间用做停车场或商业空间，既可高效发挥城市广场和公园使用功能，又可利用地面开敞空间将地面阳光、绿化和新鲜空气引入地下，改善地下空间环境；在历史文化名城的传统风貌、文物古迹和自然风景旅游区保护地段，开发利用地下交通、服务、商业空间，既保护地面旅游环境，又吸引地上大量游客利用地下空间的各种功能设施。

3.2.3功能的协调性

功能协调主要指城市地下空间规划必须与地面空间规划相协调，做到城市地下、地上空间资源统一规划。地铁线路规划布局以及地铁站的位置选址应与地面城市主干道、街道以及火车站、市民广场、商业中心、商务区、体育场馆、博览中心等城市地面的主要功能空间协调对应，以更好地发挥其人流交通集散功能；火车站站前广场地下空间开发商场、停车场等

应与车站的进出口、候车大厅等有方便的联系，与车站功能空间形成有机的整体，以提高地下空间的利用率。

3.3重点建设区域地下公共空间规划布局

功能是城市地下空间发展的动力，是地下空间存在的本质特征，而形态布局是表象的，是功能与结构高度的概括，它反映城市发展的延续和继承，体现鲜明的城市个性和环境特色。城市地下空间的形态是各种地下结构（要素在地下空间的布置）、形状（城市地下空间开发利用的整体空间轮廓）和相互关系所构成的一个与城市形态相协调的地下空间系统。一般地下空间开局主要有点状布局、辐射状布局、线状（脊状）布局和面状布局。

3.3.1点状布局

点状地下空间是相对于城市地下空间总体形态而言，它是城市地下空间形态的基本构成要素，是相对独立的地下单体，大多由某个区域占据较小平面范围的地下空间构成。点状地下空间一般偏重于城市中心、较大型的公共建筑、居住区等城市矛盾的聚合处。这些地区土地资源紧缺，地价昂贵，适宜开发地下空间缓解地区人流过于集中、停车困难、地面环境嘈杂等问题，以获取较高经济、社会效益。

3.3.2辐射状布局

辐射状地下空间主要以大型地下空间设施为核心，通过与周围其它地下空间的连通，形成辐射状。这种形态一般是与地下空间发展的点状布局的有机结合，即通过一处或几处大型地下空间设施的开发，带动周围地块地下空间的开发利用，使局部地区地下空间设施形成相对完整的体系，由单点发展向多点开花的布局发展，是地下空间开发的二级模式。

3.3.3线状（脊状）布局

线状地下空间也是相对于城市地下空间总体形态而言，它是点状地下空间在水平方向的延伸或连接。线状地下空间设施是构成城市地下空间形态的基本骨架，它有效的发挥了地下交通的优势，增强了点状地下空间的互相联通，使孤立的地下空间增添了活力，将地下分散的空间连成系统，提高整体开发的效益。没有线状地下空间的连接，仅有一些散布的点状空间布局，不能形成整体轮廓，无法提高地下空间的总体效益。

3.3.4面状地下空间布局

城市面状地下空间的形成是城市地下空间形态趋于成熟的标志，它是城市地下空间发展到一定阶段的必然结果。面状地下空间主要出现在城市开发新区等地面开发强度相对较大，土地开发潜力较高的地区，主要由大型建筑地下室、地铁站、地下商业街以及其它地下公共空间组成。这种形态需要在地下空间经过合理规划的基础上逐步形成，旧区改造中若早期开发没有考虑连通预留则难度较大，而在城市新中心区比较容易形成。

3.4重点建设区域地下公共空间竖向规划

分层开发是将地下空间作为一种资源进行可持续开发利用的体现，是开发和保护规划原则的具体表现形式。

结合地下空间总体分析，根据当地地质条件，确定重点建设区域地下公共空间地下建筑开发强度和深度。规划界定地下空间竖向开发10米内为浅层，以广场、绿地、水体、公园、道路、体育场等的下部空间开发为主，是公共设施利用的主要深度层面。

3.5重点建设区域地下公共空间开发规模预测

地下空间开发利用规模主要是根据城市地下空间资源开发利用特点、城市发展的总体规模以及对地下空间开发利用的需求进行预测的。地下空间开发规模预测主要是预测人对空间需求的趋势，以保护土地及生态环境为根本，即要预测一段时期内城市地下空间的需求总量，也包含不同地下空间工程功能的分量。通过分析相关参考文献和工程实例，分析城市重点建设区域地下公共空间开发规模的估算方法主要有以下两种：

3.5.1按照用地性质分类估算

此类方法是将城市重点建设区域地上不同用地性质的地块按照地上、地下建筑规模的比例进行计算。行政办公用地比例为0.1，商业金融用地比例为0.15，文化娱乐用地0.2，体育、医疗卫生、教育科研、广场绿地等用地比例为0.1，具体比例根据实际情况分析。

3.5.2按照分区划定分项估算

分区划定主要指城市的空间管制区划，根据城市地下资源分布及重点建设区域限制要素分析，城市重点建设区域选址一般有利于城市建设地区，地下空间大多为适宜建设区和鼓励建设区。适宜建设区是地质条件良好、区位条件优越，地下空间开发潜力较大的区域；鼓励建设区虽然地址条件良好，但限制要素较多，开发价值不高，在开发前需进一步的经济评估和地址勘探。

分区划定分项估算法是由地上不同用地性质的用地面积乘以地下空间开发规模的经验系数确定规模。适宜建设区中商住混合用地经验系数0.45，商业用地、办公用地经验系数0.5，文化娱乐用地0.3，道路、绿化用地0.1；鼓励建设区经验系数统一取0.03。

4结论

综上所述，作为一个新兴的城市规划领域，城市地下公共空间规划设计不仅要面对地下空间这一特殊的空间类型的组织，还需要与现行的制度体制和规划体系相衔接，地下公共空间规划设计的内容、重点、形式等均处于探索之中。因此，城市地下公共空间规划设计还需要在实践中不断总结，逐步完善。

参考文献

第6篇：商务用地规划条件范文

摘要：天府新区是以现代制造业为主，高端服务业集聚，宜业宜商宜居的国际化现代新城区，吸引先进制造业和高端服务业，它承载着带动成都、四川、成渝经济区甚至整个中华西部经济发展的动力与方向。本文从天府新区的现状入手，结合区内现代服务业招商引资与新项目启动情况以及天府新区对现代服务业发展的产业规划及政策支持，对天府新区的优势、劣势、机遇与挑战进行了前瞻性分析，并提出了相应的对策。

关键词：天府新区 现代服务业 政策

一、成都天府新区现代服务业发展现状分析

天府新区以成都高新技术开发区南区、双流经济开发区、彭山经济开发区、仁寿视高经济开发区以及龙泉湖、三岔湖和龙泉山为主体，总面积1578平方千米，其中在成都范围内的面积有1293平方千米。加快天府新区成都区域现代服务业发展，对于将天府新区建设成为“以现代制造业为主，高端服务业集聚，宜业宜商宜居的国际化现代新城区”，以及将成都市建设成为城乡一体化、充分现代化、高度国际化的世界生态田园城市都具有重要现实意义。

就目前情况而言，高新技术开发区南区，即 “天府新城”版块已初具规模，成为天府新区建设的起步区和桥头堡，区域内集聚了如新会展中心、软件园、孵化园以及建设中的金融城等功能性区域，基础建设以及生活奢侈配套也相对成熟。但在双流、中和、华阳东、龙泉等片区，无论是产业布局还是生活业的发展都还在起步阶段。

天府新区共涉及5个市级服务业战略功能区，分别为天府新城、东部新城、国际航空枢纽综合功能区、国际铁路物流枢纽功能区和龙泉山生态旅游综合功能区。服务业的发展目前主要集中在这几个区域，已形成了软件与信息服务业、金融业、文化创意产业、会展业、现代物流业、旅游业等几大有明显优势的产业，产业基础较为雄厚。

二、成都天府新区发展现代服务业的SWOT分析

（一）优势

第一，土地资源。从可建设用地总量上看，天府新区成都部分面积1294km2，区内建设用地比例为40%，其中，商业服务业设施用地、物流仓储用地、公共管理与公共服务用地约占18.2%，服务用地进一步扩容为服务业发展提供了更加广阔的空间。

第二，生态条件。由山（龙泉山、牧马山、老君山、彭祖山）、水（三岔湖、龙泉湖、锦江、鹿溪河、东风渠）、田（广袤的田园农业用地，形成独特的田园景观）组合而成的优质生态组合不仅塑造了天府新区国际性的文化休闲宜居吸引力，也为旅游业的发展提供了不可多得的资源条件。

第三，交通条件。天府新区已有或规划了通往全国和世界重要城市的航空、铁路、公路交通网络，为发展物流分拨中心、软件及服务外包、金融商务、临空服务业等高端服务业提供良好的支撑条件。

（二）劣势

第一，统筹发展的体制机制尚未健全。天府新区成都范围涉及高新、双流、龙泉驿、新津4个区县、9个市级战略功能区，如何协调天府新区与各区县、周边区域和原市级战略功能区之间的关系，建立统筹发展的体制机制是服务业发展面临的关键问题。

第二，现有产业在产业链上所处的层级较低，也太也较为低端。如物流业仍以运输、仓储和货代等传统业务为主，缺乏流通加工、物流信息服务、库存管理、物流成本控制等增值服务；服务外包中附加值较高的KPO和BPO较低；旅游业仍以农家乐形式的乡村旅游为主。

第三，高端人才缺乏。天府新区作为未来高端服务业聚集的区域，对高端人才的需求将是巨大的，而目前成都服务外包、文化创意、健康服务、商务服务等行业中高端人才相对缺乏，高端创意人才、经营管理人才、资本运作人才急缺。

（三）机遇

首先，天府新区有较大的市场需求。成渝经济区大都市圈城市发展和人口集聚，为天府新区服务业提供了庞大的消费市场。天府新区新能源、新材料、物联网等战略性新兴产业的迅速发展，仁宝、纬创等重大制造业项目的加快落户，将对现代物流、科技研发、金融保险业、商务服务等生产业产生巨大的需求。

其次，重大项目的带动作用。“十二五”期间，重点投资建设了涵盖商务服务、现代物流、软件及服务外包、科技研发、文化创意、娱乐休闲等行业的重大项目，以及仁宝、纬创、哈曼、物联网、大众一汽等重大工业项目也增强了对现代服务业的需求。此外，新川科技园项目通过整合政府和市场资源，探索一条与外资合资建园道路，对服务业发展模式将产生一定影响。

（四）挑战

第一，产城一体对服务业发展提出更高要求。天府新区未来将再造一个“产业成都”，如何出炉产业和城市发展之间的关系，实现产城一体是未来发展中的难点与挑战。目前该区域已开发园区内产业发展与城市功能尚未紧密集合，突出表现在与企业和员工服务配套的交通、餐饮、娱乐、教育、卫生、文化等设施建设滞后，生活业尚未在空间上实现全覆盖及均衡发展，难以满足入住企业和人员的需求。

第二，区域竞争事态加剧。首先是天府新区与成都老城区二者在商贸、金融、商务、国际交往、休闲娱乐、传媒设计等高端服务业领域具有一定竞争关系。未来如何实现与老城区的错位竞争将是天府新区建设中一大挑战。其次是天府新区与重庆两江新区的竞争。随着成渝经济区上升为国家战略，成都和重庆作为经济区的两大核心，承担着引领区域整体发展的重任。

三、促进天府新区现代服务业发展的政策建议

（一）强化组织管理

一是建立服务业发展领导机构。成立由成都市委、市政府主要领导任组长，相关职能部门及区县共同参与的天府新区服务业发展领导小组，统筹领导区域内服务业发展，研究解决服务业发展的重大事宜；制定服务业发展目标计划并确定实施主体，督促服务业发展目标落实并进行考核。

二是积极开展服务业发展的部门协作。成都市相关职能部门要确定一名分管领导负责，一至两名专职人员具体联络天府新区服务业发展的相关事项，参加由天府新区服务业领导小组召开的工作联席会议，协调解决天府新区服务业发展中的重大问题。

（二）制定扶持政策

一是设立服务业发展引导资金。对天府新区大力发展的金融业、商务服务业、现代物流、软件与服务外包、会展、文化创意等重点行业和关键领域进行专项资金扶持，采用贷款贴息、房租补贴、税收返还、财政奖励等多种方法，重点倾斜于对服务业发展具有重大带动作用、关联度高、辐射面广的战略性项目的政策支持。

二是构建产业扶持体系。认真贯彻落实成都市在支持服务业发展方面的优惠政策，结合产业定位、产业发展重点，出台土地、价格、财税、金融、人才等方面扶持产业发展的政策，构建起完善的服务业产业扶持政策体系。

三是加强政策的落实力度。在制定政策时，邀请企业、社会群体等参与政策的评估、审核和调整，加强政策的实用性和吸引力。在制定后，加强政策的宣传和跟进服务，确保政策的落实。

（三）优先要素保障

一是增强土地保障。对规划建设的重点区域、重点项目和重点企业在用地规划、用地指标、基础设施建设方面给予支持；通过土地综合整理节余的建设用地指标，优先用于解决服务业项目在有条件建设区内的土地指标。

二是增强资金保障。积极争取区域内更多现代服务业项目列入国家、省、市计划，获得上级财政支持；组建由国有资本、民间资本共同参与的市级服务业投融资平台，建立服务业产业投资基金；积极支持和帮助品牌服务企业通过上市、发型债券、合资合作、融资租赁以及产权交易等方式向资本市场直接融资。

三是增强人才支撑。建立现代服务业人才、智力和项目相结合的柔性引进机制，积极引进各类高层次综合管理人才、高素质专业技术人才和复合型服务人才；构筑社会化人才培养机制，加强与高等院校、科研院所的合作，培养造就一支与现代服务业发展相适应的人才队伍；鼓励和支持现代服务业企业实行知识入股、技术入股、期权激励等分配形式，强化对人才的利益激励。

（四）加强投资促进

一是加强项目储备和包装策划工作。以构建高端服务功能集聚，辐射带动作用明显的西部高端服务业中心为发展目标，紧密关注国内外服务业转移趋势和特点，加强项目研究、策划、论证工作，高标准包装推出一批对西部高端服务业中心建设具有较强带动力的项目，并编制项目手册。

二是创新招商机制，开展针对性招商。根据产业规范、发展重点及发展需求，结合区域投资环境、资源优势，紧密联系服务业龙头企业，加大专业招商和登门招商力度。针对服务业的重点行业及关键领域，瞄准目标企业开展针对性招商，加快引进一批带动性强、辐射面广的重大项目。

三是实施区域营销，宣传区域形象。大力实施全方位的区域营销战略，对天府新区区域形象有关的要素进行全面系统的规划设计，通过新闻宣传、文化交流活动、政府公关、高端论坛、广播电影电视、旅游促销等形式，扩大目标范围，加强宣传力度，提升天府新区知名度。

参考文献：

[1]成都市商务局，成都市经济发展研究院，《四川成都天府新区现代服务业发展规划（2011-2015）》，2011年11月.

第7篇：商务用地规划条件范文

广西成品油管理办法实施细则完整版全文第一章　总则

第一条　为加强我区成品油市场监督管理，根据《成品油市场管理办法》(国家商务部令20xx年第23号)和有关法律法规，制定本细则。

第二条　本细则所称成品油批发企业，是指取得《成品油批发经营批准证书》，向成品油零售企业提供成品油或直接批量销售给生产企业的成品油经营机构。成品油仓储企业，是指取得《成品油仓储经营批准证书》，向其他单位提供成品油储存、周转业务的经营机构。成品油零售企业是指取得《成品油零售经营批准证书》，从事成品油终端销售的经营机构。

第三条　在广西壮族自治区境内从事成品油批发、仓储及零售经营活动的单位和个人，以及各级行使成品油流通行政管理职能的行政主管部门，均应遵守《成品油市场管理办法》和本实施细则。

第四条　自治区商务厅负责制定全区《成品油仓储和加油站行业发展规划》，负责组织、协调全区成品油经营活动的监督管理。设区的市商务局负责制定本辖区内《加油站行业发展规划》，负责组织和协调本辖区内成品油经营活动的监督管理。县(市)成品油流通行政主管部门负责本辖区内成品油经营活动的监督管理。

第五条　本细则所称成品油是指汽油、煤油、柴油以及其它具有相同用途的乙醇汽油和生物柴油等替代燃料。

第二章　成品油经营行业发展规划的编制、修订与审批

第六条　《加油站行业发展规划》编制的原则和职责。

(一)原则：高起点、高标准设定中长期目标，分步实施。

(二)职责：《加油站行业发展规划》分为自治区、设区的市两级。自治区级负责确定本行政区域内加油站控制总量指标;设区的市负责制定本行政区域内加油站分区布点，并明确列出规划期限。

第七条　规划布点的基本标准。

(一)加油站的布点必须符合当地《加油站行业发展规划》。具体按以下标准设置：

1.高速公路加油站按每百公里不超过2对设置。

2.国道和省道公路加油站按每百公里不超过6对设置。

3.县、乡公路沿线按每百公里双向12至16个标准设置。

4.城区加油站的服务半径不少于0.9公里。

(二)城市加油站的用地面积及加油站规模应符合GB50220的规定。

(三)加油站的站址选择和总平面布置应符合GB50156、GBJ16、GB50045和GB18265的规定。

(四)水上加油站(船)的设置选址必须同时符合港务监督部门的有关规定和要求。

(五)在本细则正式生效之前已领取证照但不符合《加油站行业发展规划》的加油站，各地应统筹计划，按规定搬迁或关闭。加油站搬迁或关闭后，严禁在原址新建加油站。

第八条　《加油站行业发展规划》的内容。

(一)规划由说明文件、加油站基本情况表、加油站行业发展规划图三部分组成。

(二)说明文件内容应包括：编制规划的指导思想、依据和原则;本地区加油站发展的总体控制数量及单站规模;《加油站行业发展规划》的时限性。

(三)加油站基本情况表内容应包括当地全部加油站(现有及规划待建)的基本情况：站点名称、详细地址、加油站面积(平方米)、加油机台数(台)、油罐容量(立方米)、油罐数量(个)。

(四) 《加油站行业发展规划》图应在一定比例尺的当地行政区划地图上采用不同的符号分别标注现有和规划待建加油站的位置。

第九条　《加油站行业发展规划》审批程序。

(一)各设区市商务局要会同同级城市规划、国土资源行政主管部门根据上述原则和内容，结合当地具体情况，组织编制辖区内《加油站行业发展规划》，并依据城乡规划、土地利用规划等要求确定加油站的具体布点，经当地人民政府同意后，上报自治区商务厅。

(二)自治区商务厅、建设厅、国土资源厅组织有关专家和主管部门，对各设区市《加油站行业发展规划》进行审定后予以，并报国家商务部备案。

(三)各设区的市《加油站行业发展规划》经自治区商务厅、建设厅、国土资源厅批准后，不得随意改变。确需调整规划的，须报自治区商务厅、建设厅、国土资源厅重新审批。

(四)高速公路《加油站行业发展规划》由自治区高速公路管理局直接报自治区商务厅。

第十条　经自治区商务厅、建设厅、国土资源厅审核、批复的《加油站行业发展规划》是审批新建加油站的依据。《加油站行业发展规划》要根据城市发展和交通道路建设需要适时进行补充和完善。

第十一条　《成品油仓储企业发展规划》由自治区商务厅根据我区社会和经济发展规划，按照仓储企业及油库的合理物流流向及辐射半径，结合成品油批发企业发展情况和《加油站行业发展规划》制定，报国家商务部备案。

第三章　成品油经营企业的基本条件

第十二条　申请从事成品油批发经营的企业应当具备的条件。

(一)具有长期、稳定的成品油供应渠道。

1. 拥有符合国家产业政策、原油一次加工能力100万吨以上、符合国家产品质量标准的汽油和柴油年生产量在50万吨以上的炼油企业，或者

2.具有成品油进口经营资格的进口企业，或者

3.与具有成品油批发经营资格且成品油年经营量在20万吨以上的企业签订1年以上的与其经营规模相适应的成品油供油协议，或者

4.与成品油年进口量在10万吨以上的进口企业签订1年以上的与其经营规模相适应的成品油供油协议。

(二)申请主体应具有中国企业法人资格，且注册资本不低于3000万元人民币。

(三)申请主体是中国企业法人分支机构的，其法人应具有成品油批发经营资格。

(四)拥有库容不低于10000立方米的成品油油库，油库建设符合城乡规划、油库布局规划;并通过国土资源、规划建设、安全监管、公安消防、环境保护、气象、质检等部门的验收。

(五)拥有接卸成品油的输送管道或铁路专用线或公路运输车辆或1万吨以上的成品油水运码头等设施。

第十三条　申请从事成品油仓储经营的企业应当具备的条件。

(一)油库等储油设施的布局和设置符合《广西壮族自治区成品油仓储企业发展规划》。

(二)拥有库容不低于10000立方米的成品油油库，油库建设符合城乡规划、油库布局规划;并通过国土资源、规划建设、安全监管、公安消防、环境保护、气象、质检等部门的验收。

(三)申请主体应具有中国企业法人资格，且注册资本不低于1000万元人民币。

(四)拥有接卸成品油的输送管道或铁路专用线或公路运输车辆或1万吨以上的成品油水运码头等设施。

(五)申请主体是中国企业法人分支机构的，其法人应具有成品油仓储经营资格。

第十四条　申请从事成品油零售经营的企业应当具备的条件。

(一)符合当地《加油站行业发展规划》。

(二)具有稳定的成品油供应渠道，与具有批发经营资格的成品油经营企业签订供油协议。

(三)加油站的设计、施工符合相应的国家标准。

(四)加油站建设符合国家土地管理、消防安全、环境保护等有关规定。

(五)具备成品油检验、计量、储存、消防安全等知识的专业技术人员。

(六)从事船用成品油供应经营的水上加油站(船)，除符合上述规定外，还应当符合港口、水上交通安全和防止水域污染等有关规定。

第四章　成品油仓储、零售布点规划确认

第十五条　成品油仓储、零售经营单位的新建、迁建、扩建，均应先通过符合《成品油仓储企业发展规划》和《加油站行业发展规划》的申报确认程序。企业规划确认请求由申报人向设区的市商务局提出，由设区的市商务局初审，并在申报表上签署意见、签名、加盖公章后上报自治区商务厅，自治区商务厅在符合规划确认申报表上签注意见并通知申报人和当地市商务局。

第十六条　对申报人提出符合规划确认请求，申报材料不齐全或不符合法定形式的，受理机关应当场告知申报人需要补齐的全部内容。对申报材料齐全、符合法定形式的，初审机关应当受理并于20个工作日内完成初审，上报自治区商务厅。自治区商务厅必须于20个工作日内作出确认符合或不符合规划的结论并通知所在市商务局及申报人。在20个工作日内不能作出结论的，经本部门负责人批准，可以延长10个工作日，并将延长期限的理由通知所在市商务局及申报人。

第十七条　申报新设仓储经营布点符合规划确认，申报人应提交《成品油仓储经营符合规划确认申报表》(附表1)一式4份，工商部门出具的《企业名称预先核准通知书》、建设规划部门出具的《规划选址意见书》原件1份、复印件2份(所有复印件均须由受理机关加盖与原件相符专用章，经办人签名，注明时间。下同)。

第十八条　申报成品油仓储经营设施扩建、迁建符合规划确认，应提交《成品油仓储经营扩、迁建符合规划确认申报表》(附表2)一式4份，属于迁建的，应另加规划部门出具的《规划选址意见书》原件1份、复印件2份。

第十九条　申报新建加油站(不含高速公路加油站)和岸基加油点符合规划确认，申报人应提交以下申报表一式4份，其他材料原件1份、复印件2份。

(一)《新建加油站(点)符合规划确认申报表》(附表3)。

(二)非城区的，提供建设地点前后(含对面)10公里内周边相邻的现有和在建加油站现状分布示意图。位于城区的，提供半径1.8公里范围内现有和在建加油站现状分布示意图，标出加油站名称和间距，周边没有加油站的也要文字说明。

(三)建设规划部门出具的《规划选址意见书》或同意选址的文件。

(四)具有稳定的成品油供应渠道，与具有批发经营资格的成品油经营企业签定供油协议。

(五)工商部门出具的《企业名称预先核准通知书》。

第二十条　申报新建高速公路加油站规划确认的，由新建加油站单位直接向自治区商务厅提交以下申报表一式4份，其他材料原件1份、复印件2份。

(一)《新建加油站(点)符合规划确认申报表》(附表3)。

(二)高速公路规划有关部门的规划文件。

(三)工商部门出具的《企业名称预先核准通知书》。

第二十一条　需以招标、拍卖、挂牌方式取得土地使用权的加油站用地，应事先由设区的市商务局行文上报自治区商务厅进行符合加油站规划的确认，行文时必须附上第十九条第(三)项材料。

已取得自治区商务厅核准的成品油经营批准证书者，可直接向国土资源管理部门申请参加新建加油站土地使用权的竞买;尚未取得上述批准证书的竞买者竞买资格，由设区的市商务局审查确定。

符合前两款要求，依法经招标、拍卖、挂牌取得加油站用地者，可依法办理后续建设手续。

第二十二条　申报加油站和岸基加油点迁建、扩建符合规划确认，申报人应提交《加油站(点)迁、扩建符合规划确认申报表》(附表4)一式4份，以及第十九条第(二)、(三)项所列材料。属于搬迁的应在第(二)项平面示意图中加标原站点地点，不同路段的应同时附原站址和新站址周边站点示意图。属原地扩建的，免交第(三)项材料。

第二十三条　新设加油船申报规划确认，申报人应提交《新设水上加油船符合规划确认申报表》(附表5)一式4份。

第二十四条　自治区商务厅对成品油仓储、零售布点符合规划的确认文件下达后12个月内，申报人尚未动工建设的，市、县(区)成品油流通行政主管部门可提出撤销规划确认的建议，经自治区商务厅批准后，由市、县(区)成品油流通行政主管部门通知原申报人。

第五章　成品油经营申请的受理、审查及期限

第二十五条　成品油流通行政主管部门应当在办公场所公示成品油经营申请的条件、程序、期限以及需提交的材料目录和申请书规范文本。

(一)申请从事成品油批发经营的企业，应当符合本细则第十二条规定的条件，申请人应当向自治区商务厅提供下列书面申请材料原件1份、复印件2份，经自治区商务厅初步审查后上报商务部：

1.《成品油批发经营申请表》(附表6)。

成品油定价机制自1998年，中国已经历了三次成品油定价机制改革。

1998年6月3日，原国家计委出台《原油成品油价格改革方案》，规定中石油和中石化两个集团公司之间原油交易结算价格由双方协商确定，价格由原油基准价和贴水两部分构成。其中原油基准价由原国家计委根据国际市场相近品质原油上月平均价格确定，贴水由购销双方协商确定。

汽、柴油实行政府指导价，由原国家计委按进口完税成本为基础加国内合理流通费用确定零售中准价，中石油、中石化集团公司在此基础上并在上下浮动5%的幅度内确定具体零售价。

从20xx年6月份起，国内成品油价开始参考国际市场价格变化相应调整，当时参考的只有新加坡市场的油价。

第8篇：商务用地规划条件范文

关键词：温州市域铁路；s2线一期工程；沿线服务业；规划

一、S2沿线开发建设现状

1.沿线区域建设现状。市域铁路s2线穿越乐清市、洞头区、龙湾区、瑞安市4个行政区，所经大部分路段为城镇的边缘地带，现状沿线大部分为空地或较为零散的村镇用地，未形成城镇空间布局，尤其是项目途径乐清南段、温州南段、瑞安北段区域，城市空间出现碎片化发展状态。s2线贯穿16个镇（街道），涉及常住人口合计145万人（户籍人口93.6万人）。沿线除规划4个枢纽站外，其余站点周边普遍无大型公共服丈枋、商业设施、居住设施和基础设施建设，总体上看站点周边区域建设几乎空白。

2.沿线产业发展现状。S2线涉及的“四个行政区”，2015年地区生产总值合计1989.6亿元，占全市地区生产总值的46%；s2线沿线东侧区域，是全市主要传统产业集聚区，也是全市高新技术产业培育区，全线涉及6个重大产业平台，即温州经济技术开发区和国家高新区2个国家级平台，瑞安经济开发区、乐清经济开发区2个省级工业园区，全线涉及瓯江口产业集聚区、浙南沿海先进装备制造业集聚区。但是，沿线区域缺少大型商业商务设施项目和居住区，常住人口与工业园区“相脱离”，产城融合面临难题。

3.沿线土地利用现状。从用地现状来看，沿线有较多的未建设用地（主要集中在乐清、瑞安段），据统计，沿线站点周边约1公里范围内的空地约有600多公顷的未建设用地。但总体而言，这些未建设用地部分为基本农田，受限于土地流转指标限制，可用于开发建设的用地资源相对有限。因此，提高沿线的土地利用效率是有效推动站点建设的关键，如进行站点上盖物业和地下空间开发等。此外，土地利用要坚持可持续利用原则，适当留有余地，重视土地开发时序。

二、S2沿线开发建设意义

1.加速城市东拓步伐。市域铁路S2线沿东部区域南北走向，串联乐清市、洞头区、龙湾区、瑞安市，共计16个城镇，是当前全市城市东拓主阵地，也是未来产业发展战场。市域铁路s2线凭借大流量、长放射的优势，强化东部组团之间联系，形成东部城市发展集聚轴。通过与全市域铁路联网，加速中心城区功能东移，成为城市空间东拓主骨架。

2.带动城市功能提升。市域铁路S2线穿越东部区域城镇化水平较低，城镇碎片化特征较为明显，整体网络格局尚未形成。市域轨道交通凭借快速、高效、准点优势，引导人通出行、生活居住、城市基础设施建设，从而有效拓展城市发展空间、提升城市生活环境、完善城市就业居住功能，加速东部平原地区城市功能提升。

3.促进产业结构优化。市域铁路s2线穿越了全市主要制造业集聚区，该区域长期以来工业发展一枝独大，服务业发展缓慢，产业转型升级滞后。由于轨道交通带来人流、物流、商品流、信息流的大规模集聚，能极大满足现代服务业空间集聚条件，从而有效弥补区域产业发展薄弱环节。为此，市域铁路s2线将助推沿线区域产业结构优化。

4.提升土地利用价值。市域铁路s2线穿越东部区域土地利用粗放特征较为明显，沿线区域未建设用地较大，总体上土地开发呈现碎片化特征。由于轨道交通对周边土地可达性大幅改善，依托站点土地高强度开发，能够有效刺激周边土地开发，带动城市用地集约化发展，从而有效提升周边区域土地开发价值。

三、S2沿线服务业发展总体思路

按照温州大都市区一体化发展的思路，坚持TOD发展理念，遵循“人跟线走”的要求，发挥轨道交通建设对现代服务业的带动效应，以发展培育“站点经济”、城市综合体、服务业集群为重点，形成珠链式开发格局，打造城市东拓主动脉、都市经济发展轴、产城融合新干线，推动全市服务业快速发展，为全市建设东南沿海服务业重要中心提供支撑。

1.城市东拓主动脉。整合周边交通基础设施，联动城市轨道交通s1线建设，构筑大都市发展“十”字发展构架，推进大都市跨江面海发展，带动中心城区城市空间东拓，城市市功能东移，助推全市建设东部增长级，打造大都市城市东拓主动脉。

2.都市经济发展轴。依托轨道交通建设带来人流、物流、信息流集聚，紧紧围绕东部城镇化发展和先进制造业转型升级，着力培育金融、商务、科技等生产业和商贸、房地产、社区服务等生活业，形成东部都市经济发展轴。

3.产城融合新干线。依托S2线建设，加快沿线城镇化进程，引导区域城镇的分工协作，联动发展温州经济技术开发区、瑞安经济技术开发区、乐清经济技术开发区，推进产业集聚区与城市建设区融合发展，构筑产城融合新干线。

四、站点服务业发展类型

根据轨道交通站点功能定位，结合轨道交通沿线服务业发展业态，将本次沿线20个站点划分为5种服务业发展类型。

1.综合开发型。该类型站点周边用地构成应以交通用地为主导，应注重综合换乘的需求，通过交通功能带动地区发展，在站点周边也需布置一定量的服务设施，发展商业金融、商务、办公、文体设施、娱乐休闲设施和餐饮零售设施。该类新站点用地调整可采用交通枢纽型用地调整思路。

2.都市居住型：该类型站点周边通常为城市建设空白区，轨道交通建设带来人口集聚，为此站点附近重点布置中、高密度住宅和社区服务设施，适量商业零售及商办混合功能的开发，主要满足所在区域城市东拓发展需求。该类型用地调整可采用社区型站点用地调整思路。

3.新市镇服务型：该类型站点主要分布城镇郊区，周边分布少量生活居住，为此站点附近重点布置教育、文化、体育、医疗等公共服务设施，辅助一定比例生活居住，主要填补周边城镇生活服务需求。该类型用地调整可采用社区型站点用地调整思路。

第9篇：商务用地规划条件范文

关键词：双核结构； 珠江新城； 空间形态； 跳跃性迁移

Abstract：This paper sets out from the present constructioncondition of city center area in Guangzhou, inquirying into the characteristics of central business in Guangzhou zhujiang new city, present construction condition and the problem that have appeared, analyzing the source of problem, putting forwarda counterplan definitely, and elaborates the problem that the new city construction needs to be noticed.

Key words：double nuclear structure； Zhujiang new city； space appearance； move of jumping up

中图分类号：TU984.2

文献标识码：A

文章编号：1008-0422(2008)08-0100-04

1引言

广州市的中心区主要集中在流花地区，环市路，东风路沿线，一直发展到天河北，再由天河北延伸到珠江新城，这其中包括三个CBD(中央商务区)，环市路是广州过去的CBD，天河北是广州现在的CBD，珠江新城是广州将来的CBD。

2广州城市中心区的建设现状

2.1广州城市中心区的变迁与中央商务区的初步形成

自我国改革开放以来，广州迅速进入了工业社会，零售业和传统服务业是广州城市中心区的主要职能。近年来，特别是广州实现了“三年一中变”以来，广州城市中心区地域范围迅速扩大，并出现了专业化的倾向，如CBD的兴起，但广州城市中心区本质上仍是一个功能混合的地区。广州城市中心区由相对完善的商务职能、信息服务职能、生活服务职能、社会服务职能、专业市场、行政管理职能、居住职能构成，这使广州4个老城区及广州经济技术开发区、南沙开发区等成为广州城市发展进程中最具活力的地区。毋庸讳言，广州城市的快速发展也带来一系列问题，如人口过度集中，城市环境改善压力增大、土地和资源的短缺等。随着汽车快速进入家庭，城市交通日趋繁忙，广州人逐渐搬离城市中心，带动了番禺、花都、增城、从化、南海、东亮等卫星城的发展，这分散了城市中心的客流，城市中心遇到了强有力的竞争。为此，广州市开始着手城市中心区的更新工作，“一年一小变、三年一中变、十年一大变”和“城市拉开战略”即是这方面的杰作。广州通过提高土地利用价值、调整中心结构、改善交通条件，改善中心环境等措施，使广州城市中心区职能发生了变化，其中一个重要特点是商务办公职能加强，开始形成CBD的雏形。

2.2广州CBD具有的特征、功能和发展态势

改革开放20余年，广州CBD区位由流花地区沿环市路、东风路逐渐东扩至天河珠江新城一带。预计广州CBD扩展将呈现两种趋势。第一种是稳态的蔓延扩展，如由流花地区扩展至天河区，夹在两区之间地带也被裹入CBD，被调整功能而成为CBD之一部分。第二种是广州CBD的次区分化，由于某些功能的跳跃性迁移，广州CBD被分裂成功能不同的多核结构。如琶洲的新会展中心、增城新塘的牛仔服装城、花都皮具贸易中心、南沙海港商贸区、新白云国际机场空港商贸服务区、白云区汽车产业技术研发及服务园区、广州科学城、广州经济技术开发区等。上述地区已初具CBD形态，已使广州CBD某些功能出现跳跃性迁移。广州CBD的跳跃性迁移是政府主导推动的结果，也是广州CBD发展的特色。

结合广州“十年一大变”规划及城市拉开战略，广州未来的CBD呈扩散复合结构。当广州城市产业信息化、商贸金融地位持续提高，要求城市提供更多环境良好的商务空间时，城市地区将产生大规模集中化的商务空间，形成与原CBD对峙的局面。目前广州改造老城区难度较大，传统城市中心区空间狭小，寸土寸金。以效益及利益的最大化为驱动力，广州CBD发展将以核型集中结构为基础向外扩散，尝试建立CBD的双核结构或多核结构，考虑沿广州外环交通线、沿地铁线、沿轻轨线，构造广州CBD的外环，以目前广州中心区为内核，形成内核外环式的CBD结构。这样可配合城市拉开战略，缓解广州中心区各方面压力，有效利用广州中心区周边各种资源，推动办公郊区化，扩大广州CBD的辐射能力，带动珠三角及港、澳地区，形成以广州CBD为核心，以珠三角及港、澳地区为第一圈层，以广东接壤省份为第二圈层，辐射东南亚的经济协作区。

2.3广州中心区的双核结构

双核结构是在某一区域中，由区域中心城市和港口城市及其连线所组成的一种空间结构模式。广州在中国历史和地理上的特殊区位，使其经历内地―广州、广州―香港、广州―深圳等双核空间结构系统，并向广州―香港(深圳)双核结构演变。进一步分析广州―香港(深圳)和广州―南沙双核结构的两个层次，得出深圳和香港共同行使港口城市、国际化大都市的功能；广州作为区域现代中心城市；南沙港口开发应与香港港口协调的基本定位框架。

3广州中心区珠江新城的特点和发展状况

改革开放二十多年，随着广州工业的外迁，广州已由生产性城市转变为消费性城市，广州事实上已成为南中国的商业中心。随着产业结构的变化，广州城市中心的职能和规模亦随之发生变化。CBD做为城市中心的核心区域逐渐显现出其应有的特征和功能。国际社会普遍认为当代城市CBD具有如下特征：（1）拥有高赢利水平的产业。以第三产业为主导，并逐渐替代位于中心区的工业制造业。（2）拥有商务空间的最高聚集度。CBD内商务办公建筑空间集约化，是城市内建筑空间、交通和就业岗位密度的峰值地区。(3）具有最高的交通可达性。CBD占据了快速道路网、公共交通系统、步行系统等交通服务最佳区域。（4）拥有最高的地价。峰值地价点往往是CBD的核心区。(5）与城市的地理中心有关联；有良好的社会服务条件、技术设施和城市景观；对区域经济活动起控制作用；与信息、科技领域重合；一直处于变化发展之中。

珠江新城的建成区已达到2/3，是广州最有活力的中心区之一。它是华南高层建筑的集中营，具有强劲的发展势头，集中了广州，华南乃至整个中国最高的建筑，比如广州双子塔，广州新电视台等超高层建筑。它从建设之初就显露出无限生机，必将引领我国未来新城的建设与开发。

4广州中心区珠江新城的发展存在的问题及解决对策

珠江新城的现状令人痛惜，绿化不太好，树不算少，但主城区几乎没有几条路的行道树能够种得好，树冠不整齐，间距不合理，缺乏层次感。比如广州大道的榕树，棵棵都长得象难民一样，树冠长得比民工的头发还乱。珠江新城和天河相比，依旧是缺乏规划，色彩、高度、外形、体量等等都杂乱无章。等西塔建好了，周边的建筑就显得更丑、更乱了。现在看来，似乎天河更漂亮一些。珠江新城总体规划在实施过程中没有得到很好的贯彻执行，这是珠江新城被房地产商劫持的结果。目前面貌杂乱，不协调，不统一的现象比比皆是。比如中间部分建设的两栋欧式建筑，采用了美国白宫穹顶的做法，与周边的现代建筑格格不入。感觉特别另类，这也足见由开发商自己决定风格缺乏整体协调的弊端。另外，用地规划分区不合理，居住用地，商务用地，行政办公用地分配

不妥当。

解决对策如下：1)加强景观绿化设计工作，使行道树的树型优美漂亮，更加注重景观园林的整体性，几何性，生态性。2)使新城中的建筑风格相互协调，建议将现代风格定位为主导风格，将已经建成的欧式大楼进行立面改造，使其与周围的现代建筑相适应。3)对新城的用地规划进行重新调整，使居住用地，商业用地，行政办公用地分区明确，减少相互之间的干扰。4)积极筹措资金，快速进行新城建设，减缩施工周期，减少对已建成环境的干扰，提高新城整体的环境质量。

5结语

广州珠江新城是广州未来最大的中央商务区，适应了广州高速的经济发展，总体规划是成功的。但是修建性详细规划则出现了这样那样的问题，尤其是在单体建筑项目的实施过程中问题就更多了。新城开发自然要用城市生长理论，这样可以节约投资，缓解国家财政困难，但是城市在生长过程中要与周围的自然环境及人文环境协调，需要规划管理部门监督和指导，任其自由发展很可能失控。珠江新城各地块在单体建设方面不甚协调，缺乏统一的风貌规划，以致于个别建筑如鹤立鸡群，与周围建筑在风格上差别很大。珠江新城本来就是新世纪地跨珠江两岸的核心城区，现代建筑风格当仁不让，设计两幢欧式建筑显然是败笔。这固然有投资方面的问题（比如广州大学城是政府一次性投资建成的，风格特别统一，规划的整体性，生态性，有机性得到了良好的贯彻执行），但是规划管理部门的监督和协调能力还有待加强。

参考文献：

[1] 桑义明，肖玲.广州的双核结构演变及其城市发展定位分析.华南师范大学学报（自然科学版）2003年04期.

[2] 胥东明.广州建设“中央商务区”探讨.穗府信息2003年第17期.

[3] 崔海鹰，王柬罡，王媛.广州城市空间形态发展演变的历史特征.青岛理工大学学报2004年04期.

[4] 王加强，吴桂宁，姜梅，张小星.都市绿核:广州新城市轴线珠江新城段城市设计.新建筑2005年04期.