宅基地转让精选(九篇)

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第1篇：宅基地转让范文

乙方： 身份证：

甲、乙双方本着责任分清、自愿有偿的原则，经双方充分的协商，现就甲方向乙方有偿转让 之宅基地的土地使用权(长期使用)及上盖有一层的房产所有权事宜达成如下协议，由双方共同遵守。

甲方同意将位于 面积 平方米的土地使用权及上盖有一层房产有偿转让给乙方。

该宅基地四邻至：东邻：________、西邻：__________、南邻：_________ 、北邻：_________ 。

双方责任:甲方保证该宅基地的使用权权属甲方使用，在转让使用前甲方保证没有将该宅基地使用权进行抵押，也不存在其他纠纷和债权、债务纠纷，如上述宅基地使用权转让交接后因甲方发生在转让前存在的债权、债务纠纷，甲方承担全部责任，按甲方违约处理。

如国家政策允许过户，甲方无偿协助乙方办理过户手续，有关过户甲、乙双方要付费用由乙方负责。

乙方责任：在使用期限内，如遇国家或者有关政策部门依法对该地征收时所赔偿的全部资金归乙方所得，相关费用均也有乙方负责承担。

转让价格为人民币12万元(大写：壹拾贰万元整)。

本协议生效后，甲方以及其继承人不得向乙方主张享有该地的使用权及地上建筑物的所有使用权，单方违约金为120万元整。

未尽事宜，由双方协商解除，所签订的补充和修改与本协议不可分割，具有同等的法律效力。

本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。

甲 方： 身份证： 签订日期：

第2篇：宅基地转让范文

[关键词]宅基地使用权；城中村；转让

[中图分类号]C913

[文献标识码]A

[文章编号]1671-5918（2015）10-0085-02

doi：10.3969/j.issn.1671-5918.2015.10-040

[本刊网址]http：//

一、城中村简述

国家经济的不断发展，城镇化进程不断加速，城镇化率不断提高。城市人口的快速增长使得城市建设用地尤为紧张。城市供地不足已经成为了制约城市发展的重要因素。学界对于城中村这一概念没有明确统一的定论，相关农村土地法律政策限制规定，造就了城中村这一特定历史时期的产物，是二元制结构下经济发展不平衡下的产物，是被城市巨大明亮光辉所遮蔽的“暗殇”。我国二元制框架下的城中村不论任何方面都与繁华的都市相提并论，其住房规划，生活环境、人口素质，治安状况都远远落后于城市发展水平。他们不再依靠土地生产活动满足生存生活必需，总体来说已经不再算是中国传统意义上的农村了。城中村是我国社会经济转型时期的特有现象，他们的大部分土地被都被征收，唯有宅基地和不多的集体土地供他们使用，此时对外进行房屋出现成为了他们提高收益的重要手段。城中村实行农村管理体制，村内的各项管理制度等都区别于现代化的城市管理。管理缺失，农民生活的随意性，使得村内房物布局凌乱，没有秩序可言。在城乡二元的土地管理制度下，同样是用益物权，而宅基地使用权却不能像建设用地使用权那样自由流转，其权能被法律限制，导致城中村的形生，如果允许城中村宅基地使用权流转，那么在保障村民利益的同时，又大大减少城中村改造的经济成本。

我国的《物权法》152条明确规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施”，但除了该项规定之外，就不在有其他任何法律给出明确定义，规定该法律关系所包含的全部构成要件，但值得高兴的是宅基地使用权第一次明确了其用益物权属性，成为了我国土地物权的重要支撑。而对于定义的明晰，学者纷纷表达了自己的观点：江平先生表示：宅基地使用权是指民事主体以宅基地为目的而对土地的使用权。王利明教授在其专著写道：宅基地使用权是指农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建设住宅的权利。农村宅基地使用权是指农村集体经济组织成员（村民）依法享有在集体所有的土地上下建造房屋并保有房屋及附属设施的用益物权。

综上所述可知，我国宅基地使用权包含以下几个方面的含义：首先，毋庸置疑宅基地使用权必然物权权利；其次宅基地所有权归集体所有；再者权利的行使要求特定身份方可实现，其主体应当是农村集体经济组织内部成员；最后权利行使的主要方式是通过占有、使用建设房屋及附属设施的形式获取收益。

二、城中村宅基地使用权转让存在的问题

随着社会主义市场经济的高度发展以及城市化水平的不断提高、，越来越多的农民出于提高收入水平开始向城市集中，城市面积不断扩大，不断向周边郊区，村落扩张，造就了城中村的诞生。城中村与传统的农村既相似又存在明显区别，村里还是按照农村的各项制度进行管理，依然是城乡二元管理结构体系中“乡”这元单位，，不同的是城中村周围不再是漫无边际的良田，不再是一望无际的大地，代之的是高楼林立的现代都市风貌。城市房产地市场的火爆局面，房价的节节攀上，都迫使人们将目光聚焦于使“城中村”的土地。对宅基地使用权的诸多限制，法律制度的不完善、效力参差不齐，都使得“城中村”的土地使用一直处于弱势地位。宅基地使用权的限制基于农民基本生存权利考量，可随着社会现实的发展，忽略了市场经济的作用，忽视了价值规律。宅基地使用权人不可能放任这么大的价值从自己手中溜走，尽管法律做出了诸多宅基地使用权的流转限制，可现实中却依然出现了许多问题。下面以河南省郑州市管城区十里铺村为例，具体分析在高速发展的城市中宅基地使用权所产生的问题。

十里铺村地处河南省省会郑州市南部，二七区与管城回族区交界处，隶属管城回族区。2006年11月郑州市城中村改造领导小组《关于下达2006年第二批城中村改造计划的通知》将十里铺村列入郑州市2006年第二批城中村改造计划。2013年10月郑州市城乡规划建设管理工作领导小组《关于印发新型城镇化四项重点工作实施方案的通知》（郑城乡组[2013] 23号）将十里铺村城中村改造项目列为郑州市重点区域拆迁改造项目。郑州管城回族区发展改革和统计局于2014年2月对十里铺城中村改造安置房建设项目予以立项（管发展统计[2014]6号）。在这次城中村改造的过程发现宅基地使用权存在的许多问题。

（一）隐形市场的出现且规模庞大

土地资源有限，属于稀缺资源，结合我国人多地少的实际现状，土地资源更加珍贵，我国一直以来都实行严格的土地保护政策，耕地，宅基地都是国家的宝贵资源，我国一直对农村土地的流转严加禁止，农村宅基地使用权作为农村土地使用的重要权，其流转也同样严格限制。法律条出了明确的限制性规定，却依然无法阻挡不了民间宅基地使用流转的趋势。经查阅郑州市国土资源局相关档案资料，十里铺全村土地共有建设用地22宗，总面积2975.924亩，期间部分地块因为宇通项目、市政道路、经适房建设等项目实施，现有土地20宗，总面积2602. 17亩。通过笔者调查研究发现十里铺村截止到2011年三月，全村进行农村宅基地转让652.73亩，其中向受让方为本村村民转让217.53亩，占总转让面积的33%，向受让方为非本村村民转让435.2亩，占总转让面积的33%，而这些转让行为85%以上都是私下交易，未办理任何手续。也就是说总面积2602.17亩的宅基地已经事实上转让出去了652.73亩，转让比例已达到了25%。

（二）乱占乱建房屋现象严重

城中村土地管理缺乏统一有效的管理，村民自发建房，很少甚至不办理相关的审批手续。由于村内始终实行的是村民自治管理，村委会村干部出于本村民众利益考虑，对于村中乱占多占乱建行为的根本无人管理。笔者曾在村西边临近主干道区域见过一幢带有封闭式电梯的5层小楼，而该地块实际上是村民郭某的宅基地，郭某通过将两个儿子以及本人的9分土地（近599.4平方米）的宅基地合在一处，进行改建扩建成了一个小型的宾馆，且没有办理相关手续。

三、城中村宅基地使用权流转制度的完善

（一）建立城中村宅基地使用权的有限使用期制度及回收制度

目前，我国的宅基地使用权是无偿取得且没有使用期限，合法取得的宅基地使用权无特别理由下，特别法律规定下，农民宅基地宅基地使用权没有时间上的限制的。这种无偿不附加期限的规定是农村群众的一项福利性的体现，保障农民居有其屋。“物的价值在于利用，而不在于所有，法律保护物的所有者权利自由，是希望物能被充分利用，发挥物的经济价值，从而实现社会公共利益[]。”物要尽其用，建立城中村宅基地使用权的使用期限制度正是其用益物权在法律制度层面的反应是符合公原则的，能够使得我国现阶段土地使用发挥最大功用。而社会发展的今天，农村宅基地的财产属性要比其社会保障属性更显突出。城中村宅基地使用权是作为用益物权应当与城市建设用地使用权一样规定使用年限，都可以定为70年，当然也可以期满续期。同时建立宅基地使用权回收制度，在（1）期满后没有续期；（2）权利人死亡且无继承人时；（3）行政征收时宅基地时；（4）权利人自由出让时，上述几种情况可以收回宅基地使用权。两种制度配套进行，合力保障城中村宅基地使用权流转的有效运行。

（二）完善健全的城中村宅基地使用权的登记制度

保证城中村宅基地使用权有序流转的基础就是权利归属明晰，不存在争议。所以完善的登记制度是其顺利实现的制度保障。我国现存的农村不动产登记制度是一项对抗要件，并非土地物权变更的生效要件，此时为了保障宅基地使用权权流转的有序进行。应该强化完善现有的城中村登记使用权制度更好适应社会发展的要求。城中村宅基地使用权流转是我国经济可持续发展所必须要解决的重大问题，在流转过程中也必然会伴随着种种风险，国家要在强调自愿的基础上要进行适当干预，才能更好规避风险，切实保障农民利益，在社会经济转型时期实现平稳过渡，维护社会的稳定与和谐。也要求我必须建立健全相关法律规定，尤其是完善《物权法》中关于宅基地使用权的规定，从法律层面上赋予城中村宅基地流转合法性和给予其制度性保障。同时也应当做好配套制度的建立建设工作，使得其流转更加顺畅有序，有利于农民、集体组织和国家的利益在平衡中统一发展。

结语

我们现处于社会转型期，社会方方面面的变化使得农民对于土地的依赖程度降低，土地不再只是农民安身立命的根本，对于城中村农民而言，土地已经变得只是一种过去生活的回忆，而不是生存的依赖，他们更多是依赖土地之外的非农产业来获得收入，获取生存资源。几十年的快速发展，使得我们现在的农村的经济社会状况与改革开放之前农村宅基地使用权初始阶段的局面大不相同，农民转让农村宅基地和住房后进入城市，并不必然对农民的基本生存的造成威胁。当然这并不是说宅基地流转后，对任何农民生存生活都没有影响，当然存在一小部门失地农民存在居无定所的可能性。然而，允许宅基地进行流转是涉及多数人的生存利益与少数人的生存利益衡量时所作出的必然选择，宅基地使用权的流转使得农民的土地财产财富增加，客观上实现耕地保护目标的实现，也有利于农村经济发展，所以这是一个很容易做出的价值判断量和价值判断问题。也只有最大多数人的幸福实现，才能算得上是真正的公平与正义。

参考文献：

[1]江平.中国土地立法研究[M].北京：中国政法大学出版社，1999：281。

第3篇：宅基地转让范文

   买卖农村宅基地合同范本2022

   出卖方（以下简称甲方）：

   买受方（以下简称乙方）：

   甲、乙双方遵循平等、自愿和诚实信用原则，经双方商议，就房屋宅基地买卖事项，订立如下协议：

   一、甲方自愿将xx县xx镇xx路因政府征地安置所得的一宗宅基地有偿出售给乙方，该地位于 ，前为 ，后为 左临右临乙方对甲方所出售的宅基地做了充分了解，并愿意购买该宗宅基地（面积总共为 平方米）。

   二、甲、乙双方共同议定上述基地买卖成交价格为时价人民币 元整 （￥： 元）。

   三、付款方式与期限

   经甲、乙双方共同约定，此宗宅基地买卖成交价款由乙方一次性付清给甲方。具体交付时间与数额为：

   1.20xx年 月 日付定金 元整（￥ 元）。

   2.20xx年 月 日（农历 ）乙方一次性付讫购地基余款 元整（￥ 元），定金折抵预付款。

   甲方收到乙方购地基款必须当场出具收款凭证，并承诺无条件协助乙方办好相关移交手续。自此该宅基地权属永归乙方所有，择吉日乔建新居，甲方不得以任何理由反悔。

   四、违约责任

   甲、乙双方在平等自愿的基础上达成协议必须共守信诺，一经签字不得反悔。如甲乙任何一方违约，按中华人民共和国合同法相关规定予以解决。

   五、签订协议后，甲方应将有关该宗地基手续的原件或复印件经甲方签字后给乙方所有、保留。

   六、甲方同意乙方将该宗地基出售给第三方使用，同时甲方承诺无条件协助乙方办理相同、相关手续。

   七、本协议未尽事宜，甲方双方可另行议定其补充协议书，甲、乙双方签字后与本协议具有同等法律效力。

   八、本协议一式叁份，双方各执一份，见证人一份，一经签字，立即生效。

   甲方（卖方）签字：   乙方（买方）签字：

   身份证号码：         身份证号码：

   现家庭宅址：         现家庭宅址：

   联系电话：           联系电话：

   见证人签字：

   年 月 日             年 月 日

   买卖农村宅基地合同范本2022

   转让方： （简称甲方）

   受让方： （简称乙方）

   甲方自愿将宅基地一幅永久性有偿转让给乙方作修建住宅之用地，经双方自愿、平等、友好的协商，现达成协议如下：

   一、宅基地坐落于号。四边分明为界，面积 平方米。

   二、甲方知晓国家宅基地转让的规定，愿意按此合同约定赔偿由此造成乙方的损失，并保障乙方的权益不受侵犯。包括使用权、收益权、处置权。甲方不得干涉。

   三、乙方不得改变此幅地块的使用性质，改扩建不得影响附近居民的权益。如采光等。由此产生的纠纷，乙方责任自负。

   四、转让金额：双方议定此幅宅基地现价为人民币整。

   五、付款方式：双方在协议签字之日，乙方一次性付给甲方人民币元整。

   六、产权归属：协议双方签字付款之日起，该幅宅基地所有权属归于乙方所有，乙方有权在此宅基地上修建、改建房屋，本族及异姓人等无权干涉、争议。

   在乙方修建房屋过程中，所需水、电由甲方负责办理，所有费用由乙方承担。道路有人干涉，甲方全部负责。 乙方在房屋建成后，甲方必须无条件配合乙方办理，土地 使用证、房屋产权证过户等手续到乙方手中，所需费用由乙方承担。

   七、协调和处理：乙方在建房施工中，如若发生土地产权纠纷等出现，由甲方负责出面协调处理，如有协调处理不好，甲方应负相关的责任。甲乙双方如产生矛盾，应协调解决，协调地点由乙方确定，如诉讼由乙方确定诉讼法院地址。

   八、违约责任：

   本协议从双方签字当之日起任何一方不得反悔违约，如甲方违约必须在原转让金全额的基础上加倍赔偿乙方，即赔偿 元整。

   1年以后违约以每年15%递增，转让合同签订日期为合同生效日期，不满一年算一年，满一年不满二年算二年。以此类推。即：赔偿金额=原金额*2*（1+15%）^n。n=转让年限-1。

   举例如下：成交金额确定为100万元，第二年原房主反悔了，违约金=100万元*2*（1+15%）^（2-1）=230万元。如造成乙方损失（如基建费、装修费、安装费），甲方应负责赔偿给乙方，如乙方违约，甲方在收取乙方的转让金全额不退回给乙方，作抵消乙方违约金。 甲方原有的房屋价值在甲乙双方签订合同后价值归零。

   九、优先购买权：

   乙方转让房屋时应提前30天通知甲方，可以电话通知或发告知函，甲方电话变更或通讯地址变更导致通知乙方通知不到甲方，责任在甲方。乙方无责。

   在同样价格同样条件下甲方享有优先购买权。可以在乙方签订转让合同前，决定是否匹配合同。一旦乙方与第三方签订了合同，优先购买权自动失效。

   十、该宅基地如国家需要，需甲方配合提供相关手续，甲方不得推辞，赔偿金由乙方所有。如遇到拆迁占地等事情，甲方只享有户口所带来的收益，其他一切收益都归乙方所有。

   此协议一式两份，双方各执一份为据。

   甲方： 乙方：

   证明人：

   年 日 月

  买卖农村宅基地合同范本2022

   甲 方：

   乙 方：

   甲乙双方就宅基地使用权转让事宜，经自愿、平等、友好协商，达成转让协议如下：

   一、宅基地坐落、面积

   甲方将坐落于____的宅基地转让给乙方，该宅基地登记面积共150.4平方米。具置东至 南至 西至 北至 。上述宅基地的使用权及附属设施包括：甲方现有所在宅基地的一切建设设施及水电户口等。终身归乙方享有。

   二、保证此宅基地手续真实，来源合法，权属清楚，四至界限清楚。若发生与甲方有关的权属或债务纠纷，概由甲方负责，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责全部赔偿。

   三、转让金额

   该宗地的转让价格为人民币______元，大写：______元整。

   四、付款方式及期限

   乙方向甲方预付人民币贰万元，剩余款在取得宅基地使用权证及相关手续后交付给乙方。

   五、宅基地交付时间：_____年____月____日。

   六、房产归属

   1.在该宅基地上的房屋由乙方自行出资建造，房产归乙方所有。

   2.建房手续由甲方配合办理，所涉费用由乙方承担。

   3.房屋建成后，在法律政策许可的前提下，甲方应无条件配合乙方将土地证和房产证办理到乙方名下，所涉的相关费用均由乙方承担。

   七、违约责任

   本协议签订后，任何一方均不得反悔。

   如甲方反悔应当向乙方全额退还宅基地转让款______万元，并偿付违约金_______万元，如造成乙方损失的，还应赔偿乙方的损失（包括建房、装修工程款和房地产增值部分）。

   八、在法律政策许可的前提下，甲方应无条件配合乙方将宅基地使用证和相关手续办理到乙方名下，所涉的相关费用均由乙方承担。甲方违反本协议导致宅基地不能过户或无故进行交付，甲方应支付给乙方违约金壹拾贰万元。

   九、本协议一式二份，双方各执一份。自甲、乙双方签字后生效，未尽事宜双方协商解决。

   甲 方：     乙 方：

第4篇：宅基地转让范文

被申请执行人郭某是个体工商户，在某县城做生意，经营期间由于资金短缺，多次找申请执行人吴某借款累计达76000元。后法院判决郭某夫妇偿还欠款76000元。执行期间，被申请执行人郭某夫妇离家出走，去向不明。经查，被申请执行人郭某夫妇农村老家有两间楼房及院落，并无其他可供执行财产。申请执行人要求法院拍卖该楼房产用于清偿债务或直接用该房产抵偿。

分歧

由于申请执行标的物系农村私有房屋，对农村私有房屋是否可以被拍卖或抵偿，法院执行人员形成两种意见。一种意见认为，农村私有房屋不能被拍卖或抵偿。因为农村私有房屋的转让不单纯是房屋所有权的转移，同时还涉及房屋所占土地的宅基地使用权的转移。因为目前我国法律和相关政策对于宅基地进入市场进行交易采取了原则禁止的态度，向本集体经济组织成员以外的居民转让农村宅基地上的房屋的行为是无效的，因此农村私有房屋不能被拍卖或抵偿。

另一种意见认为，对农村私有房屋的流转效力不能一概而论。农村私有房屋宅基地使用权是用益物权，对农村私有房屋应允许有条件的转让以实现物的权能，本案中被申请执行人除房屋外并无其他可供执行财产，如对房屋不予执行，将造成资源的闲置浪费，因此在为被执行人保留一定的自住房外可以进行拍卖或抵偿。

评析

笔者同意第二种意见，理由如下：

一、我国宪法并没有禁止宅基地使用权的转让。1988年《宪法》第2条修正案将《宪法》第10条第4款修改为：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”在此，并没有考虑土地的不同类型以及土地的不同所有权主体，可见，“所有土地”的使用权都可以“依照法律的规定转让”。

二、我国目前的法律、法规及司法解释对农村私有房屋的转让效力问题并无明确规定。只有《物权法》、《土地管理法》、《担保法》针对宅基地使用权的取得、行使和转让作了规定，但这些规定并未涉及农村私有房屋的转让问题。另外还有一些国家政策方面的规定，如2004年12月24日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”但国务院文件不属于法律或者行政法规，不能作为认定转让效力的法律依据。

第5篇：宅基地转让范文

关键词：宅基地使用权；限制；政府职能

中图分类号：DF45 文献标识码：A

市场经济的发展对土地使用权的可流转性提出了要求，先是国有建设用地使用权走向市场化，接着农村承包经营权适应土地规模化、集约化经营的需求自由流转。但我国现行法律、规定对宅基地使用权流转作了严格限制，使得政府干预、介入土地使用管控的公权力扩大，表现为政府职能的基本特点是刚性管控。三十年来土地制度的发展，中央政府注意到宅基地流转的必要性，一些地方进行了宅基地换房、地票交易等制度改革创新，相应地政府对宅基地流转中的刚性管控职能要随之弱化，注重鼓励和引导，通过自愿、有偿方式推进农村“公共利益”的 实现。

一、宅基地使用权的法规范限定

农村宅基地是指农村农民家庭依法批准，用于建造住宅（包括住宅、附属用房和庭院等）的集体所有的土地。宅基地使用权是指权利人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，并有权利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权是一种财产权利，由于其具有生存利益的保障功能，现行立法对宅基地使用权作了严格限制。

第一，权利主体的身份限制。首先，取得资格的限制。1998年《土地管理法》之前，宅基地的取得资格并不仅限于集体经济组织的成员身份，城镇居民也可以通过申请在集体所有的土地上建造个人住宅。如1983年《城镇个人建造住宅管理办法》第3条规定：“凡在城镇有正式户口、住房确有困难的居民或职工，都可以提出申请，由建造人所在单位或所在地居民委员会开具证明，向所在地房地产管理机关提出申请，经审核同意后建造住宅”。1986年《土地管理法》规定，城镇非农业户口居民申请建造住宅，需要占用集体所有的土地的，须经县级人民政府的审查批准。1993年《村庄和集镇规划建设管理条例》规定，城镇非农业户口居民在村庄、集镇规划区内需要占用集体所有的土地建造住宅的，须经所在单位或者居民委员会同意后，由乡级人民政府审核、县级人民政府批准。1998年《土地管理法》之后，城镇居民不能再依据1986年《土地管理法》及之前的规定申请集体所有的土地建造住宅，而是限定农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。这样，现行法律的措词排除了城镇居民申请集体经济组织宅基地的可能。2004年国土资源部下发《关于加强农村宅基地管理的意见》严格宅基地申请条件：根据“一户一宅”的法律规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准。各地应结合本地实际，制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件，不符合申请条件的不得批准宅基地。其次，权利主体变更的资格限制。根据1998年《土地管理法》第43条的规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，即国有土地和国家征收的原属于集体所有的土地。宅基地作为农村集体所有的土地，如果要用于非农建设，只能通过国家征收、办理农用地专用手续，成为国有土地后方可进行。集体经济组织成员的农户作为宅基地使用权人，不能将自己所占有的宅基地用于其他商业开发，也不能将自己占有的宅基地有偿转让给非集体经济组织的其他主体，还不能自愿地将宅基地有偿转让给国家，只能依据宪法的规定由国家根据公共利益的需要征收或征用获得补偿。这就是说，宅基地使用权流转主体限于国家，农村集体经济组织和农户没有自主处分的资格。

第6篇：宅基地转让范文

关键词：农村宅基地；农村宅基地使用权；流转

以来，农村宅基地经历了从农民私人所有到集体所有的历史性变化，作为具有生存和保障特征的制度，农村宅基地与集体经济组织成员的利益紧密联系在一起，其管理和完善对于保障我国土地资源的可持续发展、农村土地制度改革及新农村建设有重要意义。但随着工业化和城市化的深入发展，土地的市场价值日趋凸显，土地蕴涵的巨大经济利益催生了农村宅基地流转的大量潜在市场的形成以及农村宅基地转让的事实，”农家乐”日趋发展为农村经济体系的组成部分，现有的农村宅基地流转制度的不完善造成了农村宅基地利用效率很低，农村宅基地需求紧张。

一、农村宅基地使用权概述

1.农村宅基地使用权的概念

农村宅基地制度作为我国一项特有的土地制度，是在我国集体土地所有制下发展出来的一种特有的物权形式。对于宅基地使用权的理解有两种观点，即广义上的宅基地使用权包括城镇居民的宅基地使用权和农村宅基地使用权，而狭义上的宅基地使用权仅指农村宅基地使用权，二者的区分原因在于历史原因，但随着宅基地使用权制度的发展，现行宅基地使用权仅指农村宅基地使用权，本文所述也仅限于农村宅基地使用权。

农村宅基地使用权的定义没有在《物权法》中明确表述出来，《物权法》第152条规定：”宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”据此，农村宅基地使用权可以界定为：农村村民为建造住宅及其附属设施，依法对集体所有的土地享有占用和使用的权利。1

2.农村宅基地使用权的属性分析

第一，保障性：农村宅基地使用权是一种身份性的权利，与集体经济组织成员的权利紧密结合，农村宅基地使用权正是基于成员的身份而取得，这种身份性是国家对农民利益和农村发展的保障性的考量；同时，农村宅基地的所有权归属于集体，农村宅基地使用权是设立于集体土地上的用益物权，本身就承载着集体成员生存与发展的责任，宅基地使用权在分配上实行”一户一宅”原则，保证每个农村家庭享有宅基地使用权，其取得方式的无偿性和时间上的无期限性也体现了农村宅基地使用权的保障。

第二，物权性：对于农村宅基地使用权的性质，在《物权法》出台之前曾有过很大的争议，有学者主张自物权说，认为用益物权是建立在土地私有制之上的，而我国为土地公有制没有成立用益物权的基础。在土地集体所有的基础上成立的宅基地使用权，对民事主体而言就相当于自物权。2还有学者主张占有权说，认为应将中国物权制度构建为”二元结构”，也就是将物权分为所有权和占有权两大类，所有权代表物的归属，而占有权则代表物的利用，那么以物的利用为表征的宅基地使用权就理应归为占有权。3《物权法》将农村宅基地使用权明确定性为用益物权，农村宅基地使用权为利用集体所有的土地建造住宅及其附属设施的权利，符合用益物权基本特征。可见，农村宅基地使用权是在市场经济的背景下构建起来的，以实现宅基地的最大效益为目标，给予宅基地使用权人足够的意思自治去采取多种权利实现方式实现自己的合法权益。农村宅基地使用权是一项独立的用益物权，权利人有权在权限范围内独立的支配标的物，进行使用和收益。

二、农村宅基地使用权流转的必要性和可能性分析

1.农村宅基地使用权流转的必要性

市场经济的发展使人们逐渐认识到发挥物的利用效益的重要性，对物的认识也逐渐从”归属”转而追求”利用”，强调对物的价值性和流动性的追求，而物的流转正是体现其价值的重要途径。在市场经济中，土地流转是提高土地价值和利用的重要途径，土地作为重要的生产资料，更是农民仅有的生产资料，对提高土地价值的追求无可厚非，宅基地的资产价值在市场经济发展中得到凸显。

同时，随着房地产热潮的出现，对土地的需求大量增加，在利益的趋势下一些农民采取地下交易的方式，形成了巨大的隐形市场。另外一些农民由于外出务工等原因，将大量农宅闲置，造成集体土地资产和国家土地收益的流失。一面是农村宅基地大量闲置、得不到利用；一面是城市发展对住房的需求增大、得不到满足，由于缺乏合法的市场途径，供需不能平衡，这都导致了对资源利用效率的低下，价值难以实现。

2.农村宅基地使用权流转的可能性

一方面，农村宅基地使用权是一项独立的用益物权，用益物权的独立性意味着其可独立的为占有、使用、收益以及权利的流转，而农村宅基地作为一项用益物权，在内涵上应当包含这些权能，只是国家出于政策上的考虑而限制了某些权能的实现。这里要说明的一个问题是，农村宅基地使用权的保障是否构成对其流转的制约？笔者认为二者并不冲突。农村宅基地使用权无偿取得是国家处于对农民的保障和农村的发展所作出的选择，其身份性和保障性的属性是国家对农村发展的一个特权，在社会发展过程中，为农村的稳定和发展发挥过重要的作用。但随着社会的进一步发展，这似乎成为了限制农民行使权利的桎梏。但正如在陈小君教授的文章中指出的，我们长期以来习惯农地立法中的”家长式立法”，立法者假定农民会在无法正确理解自己利益的情况下非理性地使用土地，而替农民作出符合其长远利益的抉择，对农民的财产作出种种限定，但随着农民权利意识的觉醒，一厢情愿的家长式立法不再符合农村、农民的现状，已不再符合市场经济发展的要求。4

另一方面，我国相关立法并没有明令禁止农村宅基地使用权的转让。《物权法》将宅基地使用权的具体规定适用土地管理法等法律和国家有关规定。《土地管理法》第62条第4款规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。但这只是规定了后果，并没有否定转让。而《物权法》第155条规定：已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。这条明确规定了宅基地使用权转让的情形，只是强调要进行登记。至此，我们可以看出法律并没有明确否定宅基地使用权的转让。但是，国务院办公厅下发的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》将农村宅基地使用权的流转范围限定在了集体经济组织内部，城市居民或集体经济组织以外的其他居民不能购买农村的宅基地。宅基地可以在集体内部成员之间转让，但不得向非集体组织成员转让。

三、我国现行农村宅基地流转制度存在的问题分析

1.农村宅基地使用权不明晰

我国现行法律法规对于农村宅基地使用权的界定还存在一定的局限性。《物权法》将农村宅基地使用权规定在”用益物权”中，将其规定为：”宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及附属设施。”我国现行法律是将农村宅基地使用权界定为用益物权，而作为用益物权，其完整的权限应当包括占有权能、使用权能和收益权能，可见农村宅基地使用权在立法上欠缺收益的权能，农村宅基地使用权人仅有权行使占有及建筑住宅和附属设施用以使用的权利。同时，根据法律规定，宅基地的所有权属于集体，而宅基地使用权属于农民，这里就使得处分权处于尴尬的地位，既然农村宅基地属于集体所有，那处分权自然归属于集体，但实际操作中会出现房地分离的现象，比如在继承农村宅基地时，房屋作为私有财产理应由继承人继承，但房屋所占的农村宅基地使用权却不能继承，房屋作为不动产与其占地范围内的农村宅基地使用权分离，这与我国”地随房走、房随地挪”的一般法理相悖。

2.成员资格的认定标准模糊

根据《土地管理法》第62条的规定以及国土资源部印发的《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》中强调，”严格宅基地申请条件，坚决贯彻‘一户一宅’的法律规定。”但是，对于具体的宅基地使用权的申请条件，法律并没有明确加以规定，只是由地方各级政府根据各地情况进行细化规定。主要有三个方面：（1）申请人必须具有特定身份；（2）申请人存在合理的住房需求；（3）不存在法律规定的禁止申请事由。具体来说，农村宅基地使用权人是符合申请宅基地条件的农村集体经济组织成员，不是宅基地所在农村集体经济组织的成员的，不得申请取得或者继受取得该集体经济组织的宅基地使用权。这里就存在对”成员”的判断标准的问题。

对于”成员”的判断，一般有三种标准：一是以户籍作为判断标准，即户籍在该地区就是该地区集体经济组织的成员；二是以土地承包作为标准，谁有该地区的土地承包权谁就是该集体经济组织的成员；三是以居住地即住宅为标准。以上三个标准在立法上并没有确定，而其中反映出来的问题很多。随着社会的发展、城乡一体化进程加快，很多户籍并不在该农村的集体经济组织成员显然不能依据户籍作为标准而将他们拒之门外。同时，土地承包经营权可以转让，具有对外性，一些人受转让而取得了土地承包经营权，而土地利用不像别的工作，它需要日日耕作，那么这些人的住房问题怎么解决，土地承包是为保障集体经济组织成员的生存问题，而农村宅基地是为了满足集体成员的居住权，这两者应当兼备而不应顾此失彼。立法上对于成员资格的认定没有做出明确的规定，这导致判断标准混乱，成员资格认定缺乏根据。

3.农村宅基地使用权流转中的价值缺失

根据现行法律，农民不能将宅基地转让给本集体经济组织以外的人，即不对外流转，但现实中却存在尖锐的冲突。一方面，农民将宅基地使用权转让给集体经济组织内部成员，由于其他成员可以无偿申请宅基地使用权，在这种情况下，通常宅基地使用权在流转中的价值只包括自己所建造的住宅的价值，宅基地使用权的价值无法体现；另一方面，市场上对土地需求剧增，在房地产利益的驱使下大多农民会采取地下交易的方式来流转宅基地使用权，由于不能以合法方式通过市场途径进行交易，宅基地流转大多随意定价，其价值通常仅包括土地的价值也即农村宅基地使用权的价值，而不包括农民自己所建的简陋的住宅的价值，这导致居民房屋所有权的价值缺失。不管哪种情况下，在宅基地使用权的流转中价值缺失严重，农民的利益无法全面得到实现。同时，由于不能将宅基地转让给集体组织外部人员，一部分宅基地使用权人由于外出务工等原因，只得将大量农宅闲置，这使土地资源得不到有效配置和合理利用，造成集体土地资产和国家土地收益的流失。

四、完善农村宅基地使用权流转的制度构建

1.对农村宅基地使用权进行清晰明确的界定

农村宅基地使用权人对于宅基地使用权，只有占有使用的权利而没有收益的权利，为使农民可以获得对宅基地完整的权利，应从法律和制度上对宅基地的使用权制度进行清晰明确的界定，确定宅基地权属范围。宅基地流转的本质是土地权利的转移，权利明确是宅基地流转的必要前提，首先要明确土地权利的归属，其次要严格界定土地权利的主体与客体、权利与限制、取得与丧失等。土地权利包括所有权、使用权、收益权和处分权，核心是处分权，如转让、出租、抵押、继承、赠与等权利。5同时，加强对农村宅基地使用权的登记，农民取得宅基的使用权必须到有关部门进行登记。这样有利于明确宅基地使用权的主体，明晰宅基地的权属范围，防范”一户多宅”和农民使用宅基地超过法定标准。另外，农民依法改变宅基地使用权权属关系，应凭有关批准文件及申请资料，及时办理宅基地使用权变更登记手续，以保障宅基地使用权顺利流转。6

2.明确成员资格的认定标准

对于宅基地使用权基础之成员权，其取得的标准法律应予以明确，给出统一的判断标准。明确区分各集体经济组织的界限和各自申请主体的范围，并结合当地的实际情况进行不同的具体部署和安排。对于当前集体经济组织成员的法律界限、对外来人员如何申请成为集体经济组织成员、集体经济组织成员有哪些权利与义务等等具体内容，不应该采取回避的态度而应该明确的予以规定。基于要顾及集体成员的生存和居住权两方面，我觉得以土地承包作为判断标准比较合适，赋予外来的土地承包经营户集体经济组织的成员权，可以保障其居住，以更好的维护其利益，有利于农村的发展。同时，合理划分保障对宅基地的管理权能，充分利用村集体资源、加强村集体对农村宅基地的管理职能，健全农村宅基地使用权管理体制，村以上各级政府应对当地宅基地政策进行宏观指导、对村集体的工作进行监督。

3.有限制的扩大宅基地流转范围

现行农村宅基地的流转只限于本集体经济组织成员，这种规定带来了一些弊端，农民的切身利益受损，有限资源得不到有效配置和合理利用，造成农村大量宅基地闲置；缺乏规划和管理，易引发社会矛盾，这不符合我国市场经济的发展趋势和农村的发展，我国需要扩大宅基地的流转范围。以现行的宅基地产权制度为基础，将有利于宅基地管理和对农民利益的保护合理的条款予以保留。如：一户一宅原则，宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，以及农民在出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准等条款，从根本上杜绝宅基地的多占、乱占的可能性。7将相关政策中的绝对禁止宅基地对外流转的规定改为对流转范围予以限制、允许流转，实现宅基地使用权随农宅的合法流转。

对于扩大宅基地的流转范围，基于宅基地使用权在现在的农村还是起到很大的社会保障作用，为维护农民利益和农村稳定，要扩大宅基地流转范围但是要对其设限，以逐步扩大流转范围，维护农民利益。在现在的社会制度下，非集体经济组织成员可以承包农村的”四荒”土地，我认为，扩大宅基地的流转范围应该以集体土地流转中村民外成员所获土地为限，这样，既可以满足农民转让宅基地实现其价值、避免闲置浪费，又可以使在农村承包土地的集体经济组织以外的人员通过流转制度获得宅基地使用权，满足其住房需求。同时，也考虑到现实农村的实际情况，防止范围过大导致宅基地使用权流转出现混乱而最终损害农民利益和农村经济的健康发展。

五、结语

对于农村宅基地使用权流转现有制度中存在的缺陷，我们应以科学发展观为指导，以规划管理为龙头，以明晰宅基地使用权为基础，以农民为主体，以市场化为取向，完善农村宅基地使用权制度；在严格宅基地管理的同时，允许农村宅基地有限制的在必要范围内依法、规范流转，提高土地集约利益效率，保障农民的宅基地使用权的价值充分实现，促进农民增收和改善农村生产生活水平，加快新农村建设步伐，促进城乡和谐发展。

参考文献：

[1]李石山、汪安亚、唐义虎著：《物权法原理》，北京大学出版社2008年版；

[2]孟勤国：《物权二元结构论――中国物权制度的理论重构》，人民法院出版社2004年版；

[3]陈小君、蒋省三：《宅基地使用权制度：规范解析、实践挑战及其立法回应》，载《管理世界》2010年第10期；

[4]高富平：《物权法的十个基本问题――物权法草案修改意见》，法学杂志，2005年第8期；

[5]董万程：《农村宅基地使用权流转的法律分析》，载《河南省政法管理干部学院学报》2010年第1期；

[6]刘志猛：《农村宅基地流转问题探讨》，载《知识经济》2009年第7期

第7篇：宅基地转让范文

关键词：粮食核心区；农村宅基地；入市流转

中图分类号：F301.1 文献标识码：A DOI 编码：10.3969/j.issn.1006-6500.2017.05.017

Abstract： In the process of urbanization growing thirst for space， aimed at the status and existing problems of rural housing land grain production core， discussed under the premise that right is not clear， lack of the system of collective land market circulation policies and measures， to study and put forward： the current land management should adopt the mode of persuation rather than a strong wall， should be through the guidance of scientific， clear property rights， and strict management， reasonable distribution， supervision and other measures to advance carefully on the land market.

Key words： the core area of grain production； house-site in the countryside； in the market circulation

与城镇国有土地相比，我国集体土地无论是在政策支持还是在利用方式中都受到了严格制约，后者的利用条件都要比前者苛刻得多。作为数量最大的建设用地，宅基地粗放利用与城市化进程对空间渴求之间的矛盾日趋白热化。农村宅基地现状却是中国最为独特、最为敏感，也是最难以决断的一项制度[1-2]。我国农村宅基地量多、面大、覆盖范围广，变革宅基地制度理应属于土地制度改革的重要领域。当前，在我国耕地保护更加规范严格前提下，宅基地顺利入市无疑已成为当前土地制度改革的一个关键点。作为粮食核心区的河南省，耕地保护更是任重道远，土地资源却越来越紧缺，与此同时又要面对航空港综合试验区、“米”字形高铁网及配套“一路一带”战略发展。因此，开展农村宅基地入市研究，让农业大省“沉睡的资产”活起来，让人口大省的农民享有更多财产权利，是经济新常态下河南省集体建设用地利用方式和发展模式的重要研究内容。

1 农村宅基地现状及存在问题

1.1 农村宅基地现状

1.1.1 新建住房无序扩张 目前，我国农村新建宅基地在审核趋于严格，但用地区位却比老宅基地要好得多，特别是农民分户后，多数都愿意重新选址建新房。据抽样统计，当前农村中10%～30%的农户拥有一户多宅。自2009―2013年，河南省人均宅基地面积下降了10～30 m2，宅基地数量却增加了13.33万hm2。

1.1.2 现状住宅严重超标 据《全国土地利用变更调查报告》，我国新增村庄建设用地总量呈逐年增长态势，农村人均住房面积也是逐年上升。长期以来由于对农村建房缺乏科学有效管理及宅基地免费的使用制度，导致农户超占、乱占，农户人均住宅面积严重超标。目前，全国农村宅基地人均用地约260 m2，河南人均用地约308 m2，二者都远远大于人均用地标准[3]。

1.1.3 存量用地闲置浪费 宅基地中闲置和空心化问题突出。原因如下：农民外出经商、打工及家庭传统的分家方式是宅基地荒废的主要原因；其次，因村民搬进新住宅，旧宅依旧存在而形成闲置；第三，村民老房屋周围有大量自留地，一旦房屋闲置就荒废而无人问津。全国1 333万hm2农村宅基地中有10%～15%于闲置状态，计133.3万～200万hm2；据统计，2013年河南省仅清理整顿的闲置地就可以再建21个郑东新区。

1.1.4 农村宅基地管理失控 尽管法律在宅基地管理上规定的非常严格，但事实上很难实施。首先，因村庄规划滞后，新村建设与旧村改造脱节，政府缺乏对农户新房规划，建新规模得不到控制，加上村民法制观念淡薄，新村中土地乱占滥用，严重影响了村庄统一规划[4]。二是乡镇基层国土所因人手少，致使宅基地执法巡查不到位，很难对本辖区内的农民建房实施有效管控。三是我国土地用途管制是一种用地规模控制制度，属于从上到下一种管控，其末端农民盖房用地一般很少考虑，从而迫使农民新房用地要占用承包地，严重危及耕地保护。

1.1.5 宅基地流转地区差异 不同经济条件地区，农村宅基地流转区域差异极其明显。农村宅基地流转在城市郊区相对较多，在偏远区域流转却很少。在经济发达地区特别是城乡结合部，通过房屋买卖、出租、抵押等流转的宅基地占10%～40%，其流转活跃度要远远高于一般区域。在同一流转半径范围内，农村宅基地活跃程度伴随着距中心城市的距离增加而逐渐降低。河南省宅基地流转呈现较明显“城中村、城乡结合部和一般农村”三个区域。

1.2 农村宅基地制度中存在的问题

1.2.1 所有权主体不清 目前，我国《土地管理法》在一定程度上对农村宅基地的所有、使用权进行了简单约束，但从法律层面上并没有说明村民集体应该如何行使所有权，造成了在农村宅基地使用和管理上出现县、乡、村、组四级主体权责不明、管理混乱，致使农村宅基地确权登记困难并滞后，农户无法行使自己的权利。

1.2.2 用益物权不完整 物权法将宅基地使用权明确为用益物权。又说“宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利，是农民的安身之本，是农民基于集体成员身份而享有的福利保障”[5-6]。宅基地用益物权在法律上表达模糊、自相矛盾，存在先天不足。近几年，各地推行村庄整理、集中居住、宅基地换房等一系列活动基本都不考虑农民宅基地的收益权。对于整理节余的建设用地出让收益及增值收益，农民及其集体都享用极少或很难分享。

1.2.3 财产权利无法实现 目前，我国法律法规明文禁止宅基地抵押，也不能将宅基地转让给本集体经济组织以外的个人或组织，而建立在宅基地上的住宅却允许作为贷款的抵押物，使得农户无法对自己的宅基地拥有最终的处置权和经营开发权，不可避免地损害了农民的财产权利。宅基地使用权是一种没有市场价值的权利，农民土地资产价值难以实现。但农村宅基地私下交易无法避免，“隐形市场”和随意定价的转让行为使原本属于集体所有的宅基地转让收益大量流失。

1.2.4 宅基地制度设计效率低下 制度的设计不仅需要考虑公平性，更需要注重效率。我国农村宅基地制度在很大程度上维护了农村内部集体成员间的基本公平，但由于其无偿的和无时间约束的使用期限，使其在产权制度的安排上因没有时间节点而缺乏效率。随着土地资源性理念强化，宅基地使用权制度的设计要求不仅要保障农民住房需求，又要实现效率价值目标，更要求土地产权从“以所有为中心”转变为“以利用为中心”[7-8]。

1.2.5 宅基地私下流转问题严重 据国土资源部有关统计，经济发达地区特别是城乡结合部，农村宅基地自发、隐形的市场遍布各地。更为重要的是，相关的宅基地产权缺少法律条文约束，国家颁布的法律法规存在着互相引用和相互矛盾，导致现行条件下宅基地登记管理制度混乱、缺乏对宅基地使用上的必要监督。同时缺乏宅基地退出机制，无法实施有效的村庄整理和中心村镇建设规划，因宅基地流转引发的矛盾不断。

2 促进宅基地入市流转的建议和措施

在我国工业化、城镇加速进行之中，以和谐发展的城乡居民利益互补为导向，宅基地管理措施应当采取疏导方式而非强堵手段，通过土地管理制度改革，依法准许并探索宅基地入市模式。建议如下。

2.1 科学引导，促进农民适度集中居住

科学预测农村宅基地数量和用地规模；结合美丽乡村建设，适度开展村庄治理，加强宅基地规划管理，严格用途管制，从严控制村庄建设用地规模和布局。通过流转、置换、整理等方式，整合优化农村宅基地布局，逐步推进农宅集居化建设。再者，要实施差异化战略，以组为单位实行集中居住，逐步打破行政区划，严格实行“一户一基”、“统规自建”，逐步引导迁村并点建设[9]。第四，进一步强化增减挂钩政策实施，以政府主导、市场化运作为原则，通过异地置换，真正实现人、地、钱协调统一发展。

2.2 明确产权，完善宅基地立法体系

首先，明确宅基地用益物权，切实赋予农民对宅基地更充分的占有、使用、收益和D让权及继承权；其次，要理清宅基地的产权内容、结构、归属及流转状况，早日完成《集体土地使用证》和《房屋产权证》的登记发证工作；第三，废除上位法中关于限制宅基地自由流转的有关条款，规定村民集体有宅基地的处置权，国家具有宅基地宏观配置权，农户具备宅基地微观使用权、收益权以及一般转让权；允许宅基地在城乡居民之间自由流转；第四，加强宅基地立法体系建设，修改《土地管理法》及其《实施条例》，尽快出台《农村宅基地管理办法》、《集体建设用地流转管理法》及《土地登记条例》等，明晰宅基地产权，明确宅基地入市流转的对象、条件、范围、方式，以及流转的主体、程序、收益处置与管理等，明确收益分配；第五，制定城乡统一的《房屋征收与补偿条例》，实现同地同价、同房同价，推进建设用地城乡一体化。

2.3 严格管理，构建入市价格体系

首先，坚持总量控制和用途管制，改革宅基地规划管制，明确宅基地管理责任，上级政府实施村庄规划和依法管制，制订宅基地的存量用地使用制度[10]。第二，建立公开竞争的土地市场，完善市场价格形成机制，构建集体建设用地的定级估价和价格管理制度[11]，建立区域最低限价制度和地价公示制度。第三，要建立交易价格核准制度，保障交易的安全性并防止宅基地的投机行为；建立交易价格归入制度，对于超过核准价格的土地收益，直接归入为集体经济组织所共有。第四，大力发展有助于土地交易健康发展的评估机构、土地融资服务机构、土地保险机构等中介组织，建立并完善以区、县为单位的农村产权交易管理服务市场体系。

2.4 合理分配，切实保护农民合法利益

首先，停止新增宅基地审批，所有入市流转宅基地必须符合规划，对登记在册的超标宅基地每年按超标面积大小采用累进收费。第二，建立合理的土地收益分配机制，将流转收益分为房屋收益和宅基地收益，前者全部归原宅基地使用者所有，后者应当在国家和集体经济组织和原宅基地使用者之间进行合理调配，大部分留给原宅基地使用者，国家则通过土地税的形式分享。第三，宅基地交易由买卖双方按照市场价格自由进行，政府不参与其中，政府通过征收税费来实现对财富的“二次分配”；同时规定“初次”交易上缴集体组织的土地使用权补偿金多数，“二次”交易免缴上述费用。第四，转让的宅基地，要经过村民代表会议或者村民会议的过半数同意，本集体经济组织内部成员在同等条件下享有优先购买权。

2.5 加强监督，完善宅基地流转保障体制

首先，加大违法违规宅基地查处，鼓励农民加入到村庄建设中，对村庄违规建房、占用耕地建房的，一经发现，立即查处；对违规建房的现象做到早发现、早处理，对非法占用农村宅基地进行房地产开发或变相开发行为，要追究其刑事责任。其次，建立宅基地期限制度和宅基地闲置收回制度。为保障宅基地使用权人的合法权益并实现宅基地使用权效益价值，建议建立宅基地使用年限制度，附加续期申请制度；同时建立配套的宅基地转让期限，约定超过制度设计的宅基地使用权期限部分无效，并以剩余期限为限期。第三，对于闲置的宅基地应该建立闲置罚金制度和收回制度，规定合理期限，在闲置时间达到该期限，需要按年缴纳闲置费，超过闲置期限，村集体经济组织将无偿收回该宅基地。第四，建立完善的农村养老保险、医疗保险、社会救济等保障制度，将大量的农村人口从土地上解放出来，降低承包地和宅基地所承载的过多的福利保障功能[12]。

参考文献：

[1]李全庆.农村宅基地流转：法律分析、操作困境和出路[J].石河子大学学报（哲学社会科学版），2009，23（2）：50-55.

[2]毛维国.农村住房及宅基地流转制度研究[J].法学论坛，2012，27（4）：102-108.

[3]梁修群，赵起城，杨争.河南省城镇购房农民工农村宅基地退出意愿调查与退出机制研究[J].中国市场，2016（26）：85-90.

[4]古全娥，杨思燕.浅谈农村宅基地入市的问题[J].法制博览，2015（16）：273-273.

[5]任中秀.农村宅基地使用权制度研究[M].济南：山东大学出版社，2012.

[6]刘卫柏，贺海波.农村宅基地流转的模式与路径研究[J].经济地理，2012，32（2）：127-132.

[7]张趁心.农村居民缺少宅基地问题应引起重视[J].资源导刊，2015（10）：57.

[8]吴其生.浅谈江西省农村宅基地流转问题及对策建议[J].江西测绘，2013（2）：61-64.

[9]陈利根，成程.基于农民福利的宅基地流转模式比较与路径选择[J].中国土地科学，2012，26（10）：67-74.

[10]陈文通，林恩伟.农村宅基地流转纠纷及其解决机制完善[J].中国国土资源经济，2014（3）：18-21.

第8篇：宅基地转让范文

关键词:宅基地;使用权;制度;完善;创新

中图分类号:[F328] 文献标识码:B 文章编号:1009-9166(2010)017(C)-0258-01

当前,农村宅基地使用权制度的完善和创新成了土地工作者和有关专家学者的热门议题。笔者作为一个国土事业单位的工作人员,也尝试对这一热门议题谈谈肤浅看法。

一、宅基地所有权制度的设立与发展

农村宅基地使用权制度的设置起源于1962年中央颁布的“农村工作条例修正草案”。该“修正草案”颁布前,农村宅基地的所有权、使用权均归农民个人所有。“修正草案”规定将原属农业合作社的土地和社员的自留地、坟地、宅基地等一切土地无偿收归公社所有,但保留了农民宅基地有限制的使用权。1963年中央发出“关于对社员宅基地问题作一些补充规定的通知”,对农民宅基地相关问题做出了明确的规定,初步建立了农村宅基地使用权制度框架。其后因等政治运动对国家的影响,农村宅基地使用权制度的发展在相当长的一段时间内处于停滞状态。改革开放后,农民生活水平不断提高,农村宅基地使用数量和面积不断增加,出现了违法占用耕地建住宅等违法行为,为了搞好农村宅基地管理,中央和地方政府陆续出台了一系列有关农村宅基地管理的政策和法规,逐步形成了现在的宅基地所有权管理制度。所制定的主要政策有:1981年国务院《关于制止农村建房侵占耕地的紧急通知》,1992年国务院《村镇建房用地管理条例》,1986年《中华人民共和国土地管理法》,1995年国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》,1988年修订的《中华人民共和国土地管理法》,1999年国务院办公厅《关于加强管理严禁炒卖土地的通知》,2010年国土资源部《关于进一步完善农村管理制度切实维护农民权益的通知》等。

二、宅基地的使用中发生的违背制度规定的主要表现

改革开放以来,随着农民生活水平的提高,对住房条件改善的需求也越来越强。扩建、新建房屋如雨后春笋般欣欣向荣,新农村建设形势喜人。但是,在农村建设宅基地的使用中出现了与宅基地制度规定矛盾冲突的现象:虽然农村宅基地使用权制度规定“农村村民只能拥有一处宅基地,其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”,但是“一户多宅”和超面积占地建房的现象时有发生。虽然规定“社员迁居并拆除房屋后腾出的宅基地,由生产队统一收回,统一安排使用。”但农民迁居后不拆除旧房和闲置的宅基地集体组织没法收回的现象普遍存在,“空心村”大量呈现。虽然规定“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,”但是,农民住宅出售给城市居民的事情经常发生。尤其在城乡结合部,宅基地使用权隐易普遍存在。

三、宅基地使用权制度的完善和创新

毫无疑问,中央和地方政府制定的农村宅基地使用权制度对农村宅基地管理起到十分巨大的积极作用,今后还会起到重大作用。虽然现行的土地使用权管理制度已经相当完备,但是,宅基地使用中发生的问题和制度规定的矛盾告诉人们现行的宅基地使用权制度还需要进一步完善和创新,笔者认为主要应该从如下三个方面进行完善和创新。

1、废除宅基地无偿分配制度,建立农民有偿获取宅基地使用权制度

无偿获取宅基地使用权虽然是农民享有的一项重要的社会福利,对改善农民生活条件、保障农村社会安定祥和起到了积极的作用。但是,在农村生活水平有了相当程度改善和地价不断升值的情况下,无偿获取宅基地使用权无疑成了农民扩大占地面积建房、一户多宅和闲置宅基地的利益驱动力。在经济条件有了相当程度提高的今天,农村已具备了有偿获取宅基地的承受能力,应该尽快建立农民有偿获取宅基地使用权制度。

2、赋予农民对合法拥有宅基地的处分权,建立农村宅基地合法流转制度

在实行农民有偿获取宅基地制度的基础上,赋予农民合法宅基地转让权,扩大农村宅基地使用权主体的范围,既允许农民进城购房落户,也允许城镇人口进村购房。建立农村宅基地转让制度,对促进农村经济发展,缩小城乡差别,加快中国城市化进程会起到积极的推动作用。

3、废除农民集体土地所有制,实现农民集体土地国有化

集体土地国有化最符合中国国情,是将中国土地二元产权制度转变为一元产权制度的最佳途径。集体土地国有化后,土地的所有权由政府行使,不仅从根本上解决了农民集体土地所有权主体虚空缺位的问题,也可使农民的农用土地使用权和宅基地使用权得到充分的保护,实现宅基地使用权的利益最大化,为宅基地使用权制度创新开拓最广阔的空间。

作者单位:广东省地图院

作者简介:刘东(1977.04― ),男(汉),湖北秭归人,经济师,本科,硕士在读。

参考文献:

[1]王晓霞,蒋一军.中国农村集体建设用地使用权流转政策的梳理与展望.《中国土地科学》2009年4月.

第9篇：宅基地转让范文

“深圳市‘小产权房’将拿全国首个准生证”的消息迅速传开。但随后国土资源部明确表态：深圳是处理国有土地上的违法建筑，而不是“小产权房”，“小产权房”问题政府必须坚决制止。

“现在地方政府进退维谷，”清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明教授说，“一大片房子能说推倒就推倒吗?肯定不行。但这么拖下去也不行。”

作为研究中心土地制度改革课题组底下的一个子课题，从2007年初开始，历时两年，蔡继明带领学生调查了广州、深圳、郑州、石家庄、张家口、济南、北京、天津、长春等地的小产权房。调查发现：小产权房数量惊人：全国小产权房占的土地面积有66亿平方米；北京的小产权房大概占整个本地市场的18％左右，已售和在建的小产权房很快就会超过1000万平方米；在西安估计已经占到25％到30％，深圳的小产权房可能占全市住宅总量近一半。

到目前为止，中央和地方政府出台的各项针对小产权房的政策没有取得预期的效果，市场上仍有许多小产权项目正在进行建设和交易。

小产权房属于球

从所占土地的使用性质看，小产权房是不是也分不同的情况?

目前的“小产权房”整体来看都是违规的：一种是在村集体所有的集体建设用地和宅基地上建成的房子；另一种是占用耕地违法建设的，后者是严格违反宪法和《土地管理法》的，我认为应该坚决取缔。在农村集体建设用地上建设小产权房有一定合理性，但也与《土地管理法》相冲突，在宅基地上建设的小产权房从提高土地使用效率上看，合理性更强。

小产权房为什么会存在?

首先，建设小产权房的村镇集体和村民都可以通过小产权房的建设在房地产市场的发展和城市化进程中分得一杯羹，也使得大量集体土地进入市场流转起来，创造了更大的收益；其次，城市居民可以购买到价格相对便宜的住房，在一定程度上缓解了住房难的问题；另外，政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，也导致了各地小产权房建设的泛滥，在合法与非法之间给小产权房留下了一个球的空间。

根据你们的调研，哪些地方的小产权房问题比较严重?

从全国看，东北一带小产权房问题不太严重，南方相对严重，比如深圳、广州。其他如北京、郑州等地小产权房也较多。

房价越高的城市，是不是小产权房问题越严重?

对。现在不仅京沪穗等地小产权房广泛大量存在，很多内陆大中城市也出现了类似情况。

各地的小产权房有什么不同?

深圳多是农民在宅基地上自己盖的，有很多亲嘴楼、拥抱楼、握手楼，楼与楼之间距离非常近，配套设施也很不完善，河南、河北有些地方是村集体出面，招商进行整体开发。成都实行城乡建设用地“增减挂钩”天津东丽区进行宅基地换房，实质上是以政府的合法行为(或国务院授校的先行先试)取代了农民图通过小产权房分享工业化城市化成果的行为。

一般认为小产权房的受益是村集体、农表，利益受损者则是地方政府(无法拿到相应的土地出让金和税费)，所以小产权房又被认为是“小政府”和“美政府”抢夺土地收益的问题。

这个问题是存在的。不过要分成两类。一类是村集体出面集体开发的小产权房，这显然是村集体和上级政府之间在争夺土地增值；另一类是农民个人行为，农民越过村集体，直接在宅基地上建房出售。这两种行为都涉及在工业化、城市化过程中产生的土地增值该如何分配，如何在土地所有者、开发商、政府之间进行利益分配等问题。

为农民着想，还是为谁着想

你对深圳通过的这个《决定》以及国土资源部的表态怎么看?

我在深圳和广州亲眼见过大量的“亲嘴楼”、“拥抱楼”、“握手楼”，的确让人感到眩晕，卫生、通行、消防等条件都很差。不过那里住着很多打工族，与住在工棚、未竣工建筑物、地下室和公共场所的人相比，他们还算是安居乐业的。所以，深圳、广州等外来务工人员较多的城市，其小产权房确实有存在的基础。深圳市人大做出这个《决定》，肯定是出于对当地各方面利益的权衡做出的。

深圳的决定一出来，各方就开始说小产权房要转正了，这有可能又会催生一大批违法建筑。从大局考虑，处理这个问题还是要冷静，不能媒体一忽悠，外界在不知道深圳这样做是出于什么现实原因的情况下，就一拥而上了。

国土资源部作为国务院的一个部门，要执行国务院的规定。早在1999年，国务院办公厅就下发了《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》的规定，农民住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

国土资源部对这个问题敏感是合情合理的，要考虑有可能引起的_连串负面影响：现有小产权房交易行为大涨，同时一批新的小产权房产生，这是不得了的。尤其是在完整处理小产权房的政策出台前，不能让各地方互相攀比。

中央政府的态度一直很坚决，但地方缺乏执行力。现在地方政府进退维谷，一大片房子能说推倒就推倒吗?肯定不行。但这么拖下去也不行。政府对这个问题是有不作为责任的。

国家一直对小产权房不肯松口，最大的担忧是什么?

中央政府最担心的是小产权房的利益会诱使农民非法占用大量耕地。我认为，国家可以通过对土地用途的严格管制来保护耕地。地方政府最担心的是小产权房如果不加以控制，村民会在自己的宅基地上建房，那到时候政府如果再征地就很困难，或者征地给农民的补偿要增加，政府从土地增值中得到的收益就少了。

有一种观点认为：农民把宅基地转让是短期行为，“万一以后农民变穷了，没地方住了，怎么办?”地方政府可能也有这方面考虑。你怎么看这种观点?

这种观点相当普遍，我认为这是极端错误的。城里人有一套房子，政府允许他自由买卖，怎么就不担心他一旦把房子卖了住哪呢?难道农民都比城里人傻吗?况且，《土地管理法》规定了，农村居民一户一宅，每户农民只能申请一块宅基地。有了这个限制，农民是一定会很珍惜自己的房子的。这种观点到底是为农民着想，还是为政府和开发商的利益着想?政府不允许农民转让宅基地使用权，谁又能排除政府自身想通过宅基地换房或增减挂钩获取利益呢?

农民出售建在自己宅基地上的房屋为什么不被允许?

农民有了自己的住房，想把这个房子卖掉的话，宅基地肯定是要跟着走的。国务院、国土资源部严格禁止农民的宅基地出售，其实是受到了传统观念的束缚，认为宅基地所有权是集体的，集体所有制以外的成员不能享受。农民作为集体的一员，拿到自己的宅基地使用权后怎么使用，是农民自己的权利。

比如他自己愿意忍饥挨饿，甚至露宿街头，把自己的房子租出去，那是他自己的选择，没有影响集体利益，宅基地的集体所有权不会改变，使用权转让不会影响所有权。所以我认为应该允许农民把自己的宅基地使用权转让或卖给任何人。

国家对小产权房的现有政策中，有没有为今后的解决预留空间?

空间不大。国家至今还没有出台全面解决小产权房问题的统一政策。从目前我看到的《土地管理法》修改草案来说，关于小产权房也没有新的规定。

同地不同权，征你没商量

很多人认为国家迟早得承认小产权房，但又有一种声音是绝不能开了小产权房转正的口子，你怎么看?

“承认”小产权房说法太笼统了，不能那么理解。我的观点是，要从制度层面上根本解开这个扣，经过一个过渡期，没有滋生小产权房的土壤了，这个问题自然就解决了。从长期看，要深入进行土地产权变革，给予农民真正完整的土地产权。我们课题组提出的建议是：

一、各级政府要制定出具有相当前瞻性的城市规划，先有统――致和相对稳定的城市规划，房地产市场才能顺利地进行交易。放眼全国，真正违规的是谁?常常是地方政府。一个城市要有规划，怎么能老有一条街、一个广场的规划呢?一个书记来是南北向大街，下一个书记来就是东西向大街了。

二、明确农村集体产权的主体，使农民真正获得完整的土地产权。农民集体建设用地流转下一步改革的目标应该是对流转土地的产权主体、权利和利益边界进行法律确认，还原农民作为土地资产所有者的地位和应得的权利。这一方面有助于保证农民根据其产权地位分享城市化的成果，另一方面也有助于遏制基层政府卖地的冲动，有利于形成和谐的市场结构。

三、建立统一的城乡建设用地市场。要加强城乡土地市场体系建设，实行国有建设用地和集体建设用地“统一市场”，达到“同地、同权、同价”。

小产权房的根本问题是不是涉及农村土地产权问题，即农村集体土地和城市国有土地“同地不同权”的问题?

是。“同地不同权”在农村集体土地上的表现有几点：一是不能买卖，二是“征你没商量”，不管出于公共利益还是非公共利益，政府说征就征，三是把农业用地转为工业用地后产生的巨大增值，农民没有得到，四是农村建设用地要想建设商品房，必须通过征地，先成为国有土地；五是农民的宅基地不能任意转让。

要加强城乡土地市场体系建设，实行国有建设用地和集体建设用地“统一市场”，达到“同地、同权、同价”。要赋予城乡集体建设用地相同的权益，“同权”是根本。同为建设用地，已经不存在土地转用问题，应当具有平等的产权，实行“同地、同权、同价”。形成统一的市场后就能够形成有效反映城乡建设用地稀缺性的真实土地价格。

你认为，小产权房在我国未来数年将会面临怎样的命运?

这取决于政府的决策是否果断、智慧、全面、远见。

我认为在短期内，针对小产权房，一定要有一整套的措施：要有一个确切的期限，从某年某月某日开始，停止类似建设行为；对交易行为要区别对待，制定细则。对已经建成的小产权房则要区别对待：完全在农业用地上建的小产权房，要恢复耕地，毫不客气，买的人和卖的人，后果自负，追究法律责任；对于农民在自己的宅基地上建的小产权房，要审查，质量符合建筑合格标准的话，适当补交有关费用，使之成为合法的房子。在这个处理过程中，都要充分考虑农民的利益，给其一定补偿。还有农民集体通过整治、旧村改造节省出来的建设用地，既然已经节省出来土地，一定要让农民切实得到好处。