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今年以来，土地规划建设部在园区领导的正确领导下，按照县委、县政府“12345”的发展思路，依照高标准、高水平建设的原则，保质保量的完成上级交办的每一项工作任务。自20__年1月至今，工业园道路建设工程、企业内部基础设施建设、工业园道路绿化工程等基础设施在有序进行，目前正在积极实施物流园、商贸城项目区住宅户的拆迁工作及道路基础设施工作，具体情况如下：
1、道路扩建工程
通过土地规划建设部的组织，对园区内黄河路东、西延伸段1300余米进行了设计前的测量准备工作，并委托东营市公路勘测设计院进行了疏勒县南疆齐鲁工业园黄河路东、西延及附属设施配套工程施工图设计及招投标方案的制作。经工业园建设领导小组研究决定，4月30日对黄河路西延376米道路工程进行了招标工作。按照计划，施工单位5月10日开始施工。目前，黄河路西延工程的预埋管、路面工程、沿路路灯电缆的埋设工作已完成，下一步将进行道路人行道的铺设工作。
同时，完成了小项目区道路、克其其村道路的规划、测量、设计。此项工作已得到交通部门的认可，并审批通过，县交通局和计划局正在准备招投标工作。目前，此项工程基础部分已完工，下一步将完成沿路预埋管、路面水泥稳定层、油面的处理工作。
2、土方工程
南疆齐鲁工业园内绿化带土方工程已竣工，但经过一冬天的沉降，有部分地块不能满足绿化用地的要求。经管委会领导研究决定，土地规划建设部组织施工队伍，对不能满足绿化用地要求的地块再次进行土方施工，确保了园区绿化工程按期完工。同时对企业反映较为强烈的部分地块进行土方的再次整平。随着园区招商引资企业数量的不断加大，土地规划建设部组织施工队伍，对黄河路西延段两侧、沂蒙路两侧的低洼地段进行了土方的回填工作。同时，将小项目区道路以南的高地进行挖方，进一步扩大了园区可利用土地面积的数量，为下一步招商引资企业的开工建设奠定了基础。
3、道路绿化工程
到目前为止，道路绿化工程已基本竣工，现在长4300米（除去昆仑路绿化带未拆迁道路300米）的道路苗木种植工作、各平交路口处的绿化造型及绿化带整平工作现已完工，绿化工程共种植苗木3100余棵。依照园区发展的实际情况，经管委会领导研究决定，对园区道路绿化带草坪进行延伸，截至目前，草坪延伸面积已达9700平方米。苗木、景观及草坪种植工作已经全部完成，并通过了验收。根据验收提出的整改方案，施工单位对此项工程不足之处进行了整改。
4、对企业在建工程进行施工前图纸审核、验线
为进一步加强对园区在建企业的管理，确保园区企业基础设施建设符合园区规划要求。根据园区管委会的要求，土地规划建设部对企业新建设的所有建筑进行施工前的图纸审核和验线工作，对于图纸未能通过审批的提出整改措施，保证企业规划符合园区总体规划建设要求。施工前对所放施工线进行验线，施工线与已审批通过图纸不相符的一律不准开工，进一步确保企业按园区总体规划进行建设。
5、电力线路施工
经过与喀什夏巴格乡、帕合太里乡相关领导的协商，解决了中牙线、中陶线、昆仑食品厂电力线路的改道问题，并且及时完成了对线路改道涉及到农民的补偿金发放工作。及时协调电力公司完成了电力线路的改道工作。现园区供电线路直接从中心变接火，园区供电达到专线专用。
6、制定相关办法，完善管理工作
土地规划建设部依照《新疆维吾尔自治区实施（中华人民共和国土地管理法）办法》、《新疆维吾尔自治区实施（中华人民共和国城市规划法）办法》，不断完善园区管理办法，制定《南疆齐鲁工业园建设用地管理暂行办法》、《南疆齐鲁工业园规划建设管理暂行办法》、《疏勒县南疆齐鲁工业园市政公用基础设施配套费征收使用管理暂行办法》三项办法，使园区的管理工作有章可循，使园区管理工作走向制度化。
7、完成房屋拆迁评估工作
为加快园区建设，园区通过土地规划建设部的组织，聘请喀什方夏评估公司作为中介机构，公正、公平、公开的完成园区物流园、商贸城、小项目区房屋拆迁评估工作，截至目前，房屋评估工作已完成，拆迁工作正在有计划的进行。同时完成了巴仁乡7组在小项目区的大棚和部分已拆迁房屋的赔偿工作。
8、土地规划建设部组织林业局相关人员，完成巴仁乡16村7组拆迁户房前屋后、疏勒镇1村5组新宅基地的树木登记、补偿统计工作，并对部分已砍伐及需砍伐的树木进行了补偿。
9、落实园区道路卫生环卫人员
通过疏勒县人才市场为园区招聘了4名园区道路卫生环卫人员，对园区内总长4
600米多的道路进行分段，确定每一名环卫人员的责任区域。责任到人，提高了环境清洁质量，确保园区卫生清洁。10、修缮园区道路人行道、污水井工作开始
根据园区道路实际情况，结合已建道路出现的问题，土地规划建设部主动联系已建道路施工队：喀什农工商建筑安装公司、新疆宝地建筑公司，要求对各自修建道路的人行道、污水井等便于维修的部分进行初次维修，保证附属设施的正常使用。
11、完成20__年度固定回报工作
土地规划建设部积极与大队相关领导联系，完成了巴仁乡16村、疏勒镇1村20__年度失地农民的登记、补偿统计工作，并及时完成了20__年度固定回报补偿工作。
土地规划建设部严格按照管委会的部署，积极干好本部室工作，注重与其他个部室的团结协作，遇到问题及时与其他部室沟通，努力做好每一项工作。但由于园区基础设施建设处于起步阶段，问题多、经验少，与管委会领导的要求还有一定的差距。在剩下的时间里土地规划建设部将努力做好一下几个方面的工作。
1、在基础设施建设方面
进一步加大基础设施建设管理力度，严格按照相关办法、要求，做好基础设施建设管理工作，切实保证园区总体规划的顺利实施。继续抓好道路建设工作，抓好施工过程中各个环节，确保工程质量。
2、继续抓好园区基础设施管理维护工作
做好已建工程的维护管理工作，对于需要进行维护、修缮基础设施及早明确责任进行维护、修缮。对于工程的验收、道路质保期满验收做好充分的准备，保证园区利益不受到损害。
3、做好园区各项关于农民的赔偿工作
了解拆迁项目的背景主要包括拆迁项目的性质，是属于集体土地上的拆迁，还是国有土地上的拆迁？拆迁的主体是谁，项目的规划内容是什么？拆迁的期限，拆迁的规模、是否和公共利益相关联？拆迁的补偿总额是多少？（这对企业客户确定心理价位很重要）项目是否得到区、县及以上人民政府的批准、是否履行了相关征收补偿条例的法律文件？是否在征收开始的时候征询了相关公众的意见、是否按照2011年公布的《国有土地上征收和补偿条例》规定的法律程序？以上内容都是在拆迁征收时容易让拆迁证收方钻“法律空子”的地方。拆迁征收方往往会混淆主体，模糊事实等，以达到以最快的速度、最低补偿拆迁的目的，而这也是拆迁户维权争理的点，拆迁户在拆迁开始前就该足够熟悉和了解这些内容。
吃透各项拆迁安置补偿的政策虽然拆迁方所制定的各项补偿政策的标准都普遍偏低，在我们确定补偿要求的时候仅有参考价值，但是还是要对具体的政策进行细细的研读，因为只有在充分了解的情况下，才能质疑其中政策的不合理、不合法之处。在拆迁过程中，经常遇到补偿项目补偿缺漏项的情况，比如明对公摊面积的缺省遗漏，对院落面积的忽略等，这些都直接损害被拆迁户、被征收方的合法利益。被拆迁户、被征收方也只有在充分了解政策的前提下，才能明了该如何让自己的相关利益都能纳入补偿中。
进行自我体检，消除法律隐患拆迁征收房屋一般会涉及到各种有关证件，一旦有遗缺或者手续不全的证件，会很快被定义为“违建”，补偿自然而然落空，这也是政府惯常的伎俩。所以，在拆迁征收前，一定要保证自己房屋证件齐全，手续完备。在国有土地上：按照我国土地及房产管理法律、法规规定，土地使用权证、土地规划证、城市建筑规划许可证三证齐全，可以办理房屋产权证，成为完全合法的建筑。这是拆迁户在拆迁前必须要解决的证件、手续问题。在集体土地上：我国2008年1月1日城乡规划法实施以来，在自家宅基地上建房子，也要经过政府部门的审批并按照规划建造，方属于合法建筑。这里面因各地方的政策不同，审批程序也有一定差异。对比以上条件，看看你的房屋是否达到合法程度，这是对拆迁风险防控的必要措施。
扩宽信息渠道，储备法律专业人员在拆迁中，要有意识地建立信息渠道，要做到随时能够了解拆迁进展的相关信息，包括拆迁方的信息和其他被拆迁方的信息。有了准确的情报才能进行决策，知己知彼才能胜券在握。所以听到要拆迁开始的信息后，就要考虑怎么建立信息来源渠道，切勿因为信息不对称导致自己错失获得有利补偿的良机。且要通过多方位的信息渠道表达自己的合理需求，充分发挥自己的知情权、参与权。一旦有了拆迁消息，就要开始对自己的房屋进行预算和评估，然后准备好谈判方案和应急预案。从法律层面来看，一旦与拆迁方正面接触后，就要预防产生财产风险和人身风险，一般最主要的就是提前做好法律保护措施，防止被强制拆迁或者违法拆迁，这就需要专业人士来做专业事情了，提前储备好专业人员对后期成功维的关键措施。
（来源：文章屋网 ）
【关键词】土地规划管理；问题；对策
中图分类号：F301.0 文献标识码：A 文章编号：
引言
自20世纪90年代以来，全国大部分地区开展了土地利用规划与管理工作，20多年来，土地总体规划与管理工作对合理利用土地资源、强化土地利用的宏观调控、优化土地利用结构起到了积极的促进作用；尽管如此，土地布局尤其是农村土地布局依旧混乱并且被破坏的程度越来越严重，土地利用率不断下降，进而影响农业生产，经济稳定和人们生活。因此，日渐明显的土地规划与管理问题急需解决。
1现阶段中国土地规划管理工作的任务
面对土地供需的严峻形势，土地规划承担的任务十分繁重。一是要为满足人们日益增长的物质文化需求提供土地保障。土地具有稀缺性和不可移动性的特点，因此土地利用规划编制过程中必须统筹协调解决好各行业用地矛盾，通俗的讲就是要解决好“四子”问题，即米袋子、菜篮子、钱袋子、好房子。任何一项没有解决好“四子”问题的规划都不是一个好规划。二是要统筹土地利用与布局（五个统筹）。国家提出要统筹城乡发展、统筹区域发展、统筹经济社会发展、统筹人与自然发展、统筹国内发展与对外开放的战略方针。在规划的编制过程中要自始至终给予体现。三是要参与宏观调控。国家根据经济发展的需要，将土地和金融作为调控经济发展方向和结构的两个重要手段，土地规划是实现这一手段的重要方式。如何更好地发挥土地的调控作用是土地规划需要解决的重要课题。
2当前土地规划实施中存在的问题及原因
2.1 规划缺乏权威性，得不到有效的执行
规划实施中的最大问题是规划得不到有效的执行，还存在“规划规划，纸上画画，墙上挂挂”的错误思想。有些地方迫于政策的压力，虽然将土地规划的文本做得四平八稳，但土地的实际利用状况与土地规划文本上的内容相差甚远。无视土地利用的布局，往往在规划的农业用地区内建起了工厂，规划大片工业用地区的地方，也仅仅在沿路地带建设了少部分的工矿，造成用地布局的混乱。在个别地方甚至被认为是阻碍了经济的发展，使得土地规划社会地位和法律地位都没有达到应有的高度，权威性得不到充分体现。
2.2 规划调整的随意性得不到有效遏制
在县、乡（镇）级规划制定过程中，把交通方便、条件好的耕地留作一般农田，把条件差的、位置偏远的农田划作基本农田，即人们常说的“保劣不保优、保远不保近”的现象相当普遍。地方上，在招商引资中，开发商或投资者为了降低投资成本，往往选择拆迁量少，交通便利的农田进行投资开发；这样可以比较方便地办理“农转非”的审批手续，而实际这种做法完全背离了土地利用总体规划保护耕地的初衷，使《基本农田保护条例》得不到很好的落实。
2.3 规划方法滞后
土地利用总体规划所采用的方法基本上是沿用计划经济时期的传统方法，即定性研究的方法。由于传统规划方法本身所具有的静态性特点，所以规划年限越长，这种判断与现实之间的误差也就越大，规划也就越远离现实。在经济发展比较缓慢的时期，传统规划方法的这个缺陷表现得还不明显，但在经济快速发展的今天局限性就越来越明显，越来越显得不能适应客观实际发展的需要。规划方法的革新是目前制定起宏观指导作用的土地利用总体规划之前必须解决的首要问题。
2.4 规划编制过程中，重编制，轻实施，缺评估，实施责任主体不明确
缺乏强制力与约束力，静态的规划观念根深蒂固，缺乏动态的评估调整机制，规划的社会公众知晓度和透明度不高，没有得到公众的充分理解和认可，影响了公众对规划的监督、维护。
2.5 对农村居民点和农村道路网布局重视不够
当前农村产业结构正处在调整阶段，农村城市化速度也日益加快，如果通过总体规划把保护耕地、节约用地与农村居民点布局调整、农村道路网布设结合起来，并使之成为总体规划的重要组成部分，那么，一定会收到“一石二鸟”的良好效果，既实现了保护耕地、节约用地目标，又推进了农村城市化进程。
3 加强土地规划管理的对策思考
3.1 改进规划方法
一是改定性分析方法为定性定量相结合的分析方法;二是改静态分析方法为动态分析方法。定性分析方法是以往人们常采用的规划方法。如果把对一些问题通过分析作出的判断用数学关系式、数学模型等展显出来并进行推算分析,这就变成了定量分析的方法。显而易见,这种定量分析方法是以定性分析为基础的,实质上是定性与定量相结合的分析方法。静态分析方法是对某一事物在某个时点、某一特定空间上的状况进行分析并作出判断,以此为依据进行规划的方法。人们知道,经济和社会现象是一个过程,土地利用问题同样也是一个过程,是一个不断发展变化着的过程,所以土地利用总体规划本身也应该是这种动态变化过程的反映。土地利用总体规划的目标是追求在土地利用过程与经济发展过程同步变化情况下的社会、经济、生态效益的最大化,所以,规划必须是动态的,能够反映某一时段因经济发展而带来的土地利用动态变化。所以,要想求得具有动态特点的规划方案,必须采用动态的规划方法。
具有定量分析功能和动态变化功能的诸多规划方法中,以PD―PLUS最为适用。PD―PLUS方法的最大特点主要不是谋取一些规划的具体数据,而是着重研究分析事物的发展趋势。然后,再在这种发展趋势下确定相关的规划指标,从而把制定规划指标与相关事物发展的总趋势联系在一起。当然,“相关事物”是复杂的,例如,耕地保有量、建设占用耕地指标等与所在区域的经济发展状况、城市化水平有关;而经济发展、城市化水平又涉及到人口、社会消费水平、产业政策、生态环境、基础设施等等。PD―PLUS方法能够有效地解决这个比较复杂、而又回避不了的问题,因此能够解决重要指标的动态变化问题,可以克服当前规划中出现的在规划期内只有一个数据的现象。当前的规划,由于只有一个规划期末的数据,无规划期间内每一个进程的数据,因而缺乏可操作性。如果把规划期间划分成几个时段,每个时段有明确的指标要求,对实施者来说就容易把握,规划也就容易落实。
3.2 规划的重点应由保护耕地向保护国土资源转变
前两轮土地利用总体规划突出强调了实现耕地总量动态平衡、基本农田保护和建设用地规模控制，新一轮规划应全面把握土地资源对经济社会可持续发展的重要作用，坚持自然资源的全面保护，坚持区域发展的公平性、发展过程的持续性、人和自然的和谐性等可持续发展的理念，在规划中制定全面保护政策措施。
3.3 坚持《基本农田保护条例》的有关规定
做好基本农田保护区的调整划定工作，将城镇、村庄周围、铁路、公路两侧的耕地及其他区域质量好、产量高的耕地优先划入基本农田保护区。将规划指标具体分解落实到保护区和保护地块，实行分级负责、责任到人的保护制度，切实加强基本农田保护区的监督管理工作。
3.4 完善土地利用总体规划内容
把农村居民点布局调整和农村道路网规划作为土地利用总体规划的内容。使零散村庄向中心村和小城镇集中，工业企业向工业园区集中，完善农村道路网，为促进农村城市化进程创造条件。规划的内容体系应由指标控制体系为主向宏观控制加空间布局相结合的方向转变随着政府职能的转变，土地利用成为国家调控经济社会协调发展的一个重要手段。土地利用总体规划应弱化单纯的指标控制和分配的功能，强化布局结构优化和用途管制的功能。对土地利用布局研究不只是前两轮规划存在的一个突出问题，也是土地用途管制难以严格履行的重要原因。本轮规划要认真研究建设用地布局，市级以下应同步编制，落实到具体的地块，使建设用地布局规划与实际用地需求尽可能相符合。还要研究基本农田和其他需要重点保护的用地布局，使其保得住、保得好。规划图件的编制可采用以行政境界为整体的规划挂图与分幅大比例尺规划图等相结合的模式，编制规划图集。
3.5 构建完善规划管理信息系统
规划实施工作应由构建规划管理信息系统入手。以规划乃至整个国土资源管理的业务流程重组为核心，全面推进规划实施管理的信息化、规范化和现代化。推进规划管理的信息化，能够提高规划管理的效率，降低管理成本；能够加强对规划的宣传，有效地实施政府和社会公众对规划修编、调整和实施的监管；能够全面提高规划为公众服务的水平，进一步改善国土资源部门的形象，进而促进经济发展和各项建设。规划信息系统的建设应全面贯彻国土资源部《土地利用规划数据库标准》和《土地利用规划管理信息系统建设指南》的要求，确保共享和网络互联。在规划管理信息系统建设中，还要处理好内网与外网的隔离和匹配工作，构建省、市、县、乡统一的管理网络。
参考文献
关键词：城市 存量土地 管理 规划
一、研究背景
克拉玛依市位于中国西北部，下辖克拉玛依、白碱滩、独山子和乌尔禾等四个区，地域面积约7700平方千米，辖区内有新疆油田公司、独山子石化公司、克拉玛依石化公司等多个大型石油石化企业，区域内总人口约40万人。新疆油田主要作业区域在准噶尔盆地，年产原油逾千万吨、天然气近40亿方。克拉玛依市主要党政机关、新疆油田公司总部及其大部分二级厂处机关均位于克拉玛依区。
克拉玛依在城市与油田企业的关系方面具有特殊性和典型性。特殊性在于这是一座因油而兴的城市，石油石化企业承担着水、电、暖、燃气和物业等部分城市基础设施管理职能。典型性在于，与大多矿区一样，克拉玛依在由矿区向城市发展的进程中，迫需解决城区用地调整、区域内储量动用等影响油田与城市可持续发展的问题。这些矛盾和问题既有因依法用地意识淡薄、管理粗放、家底不清等历史遗留下来的管理体制和运行机制的问题，也有因企业发展用地需求激增和克拉玛依城市建设空间难以拓展的先天土地资源不足的瓶颈，其数量、质量、时间、空间、用途等诸多要素在配置中必然产生的客观矛盾，这些矛盾和问题交织在一起，成为摆在企业长远发展和城市现代化建设进程中的障碍。只有首先做好了存量土地管理工作，才能实现企业发展和城市建设的共赢。
二、以规划指导企业存量土地管理
土地是油气田企业生存和发展的基础。按常规的管理思路，在城市发展的推动下，被动的对土地逐项进行调整不利于实现企业资产的高效利用和日常管理，更不利于实现企业的可持续发展。截止2008年，新疆油田公司管理着克拉玛依区中心城区约1100公顷土地，约占当时已建成城区面积的50%。面积大、宗地多，管理难度较大。为此，新疆油田主动谋划，在对位于中心城区的存量土地进行深入调查的基础上，结合新一轮城市总体规划和各类专项、详细规划，编制了《新疆油田公司克拉玛依城区存量土地利用规划》（以下简称《存量土地规划》）。
1.编制《存量土地规划》的目的
克拉玛依市于2007年编制完成《克拉玛依城市（中心城）总体规划（2006-2020）》，规划到2020年中心城区用地面积为42平方公里，规划人口28万人，该规划对油田公司中心城区的存量土地用地布局影响较大，也是编制《新疆油田公司克拉玛依城区存量土地利用规划》的主要原因。
随着城市规划的调整和市政工程、民生工程的实施，新疆油田公司中心城区内分散的存量土地面临着外迁和整合，这对企业来讲既是机遇，又是挑战。同时为了全面掌握新疆油田公司在克拉玛依城区土地情况，加强对存量土地开发利用管理、促进土地资源集约利用和优化配置、保证企业用地有序和高效、发挥存量土地效益最大化，实现土地利用方式和管理的转变，为油田全面可持续发展提供用地保障，也需要对油田公司存量土地的权属和用地性质进行全面清理，重新整体规划其用途。克拉玛依中心城区发展情况如图1所示。
2.开展的相关工作
2.1成立编制工作组织机构。新疆油田公司成立了存量土地规划编制工作领导小组，公司主管经营的副总经理任组长。为便于与政府规划、发改、土地等相关部门的协调，领导小组在油田公司规划计划处设置了办公室，具体负责规划编制过程中的统筹协调和管理工作，下属各二级单位均成立相应的存量土地规划编制小组并明确主管领导和专人负责土地调查和规划研究工作。
2.2全面调查。该规划从开始调查到编制完成历时三年。在编制过程中，存在土地资料不全、现状不清、历史因素复杂等诸多困难，这就要求工作人员认真负责地现场调查，细致了解每块存量土地基本信息及变迁沿革，详细核对调整方向与城市发展总体规划有无冲突，深入思考每宗土地如何发展利用等诸多细枝末节事宜。在编制后期要结合油田、市政的各个专项规划多次讨论、反复修改完善，与市政府相关部门进行充分沟通、对接和科学论证，并多方征求社会各界意见。
2.3科学分类。目前在新增用地协调工作中，对于土地类型的界定时常存在很多争议。同样，对于存量土地的调整与利用也存在统计口径不一的问题，这对宗地信息收集和规划利用提出了新的问题。经过研究分析，新疆油田从实际出发，结合现有土地使用情况和油田专项发展规划，提出了将存量土地分为行政办公用地、科研生产用地、生活用地、生产辅助设施用地、市政基础设施用地、物流服务用地、其它用地等七大类型，解决了信息收集和整理工作中的统计口径问题。
图1 克拉玛依中心城区发展情况
3.规划主要内容和取得的主要成果
3.1规划结构及内容
规划中首先按照经济效益、社会效益和环境效益相协调的原则，制定存量土地规划原则、指导思想、目标和基本功能定位；其次通过规划建设用地调整，提出公司存量土地发展方向（尤其是制定改制企业占（使）用油田公司土地解决方案）和存（增）量[2]土地管理体系、制度和实施措施，为存（增）量土地的管理和开发建设提供依据，规划了油田公司土地各时期发展战略。《存量土地规划》主要由七个部分构成，如表1所示。
表1 新疆油田公司存量土地规划的结构及主要内容
3.2通过《存量土地规划》的编制主要取得了以下成果。
3.2.1调查现阶段新疆油田公司存量土地基本情况和存量土地历次变化情况。
3.2.2分析了城市快速发展给存量土地带来的挑战。
3.2.3制定了油田公司存量土地利用调整规划，规划了增量土地建设区位、规模和土地各时期发展战略。
3.2.4制定了改制企业占（使）用油田公司土地解决方案。
4.实施存量土地利用规划的保障措施
4.1建立完善的存量土地管理体系。无论是油田公司，还是市政工程，在克拉玛依城区的各类项目建设、功能布局，均以《存量土地规划》为指导，完成项目总量和布局控制审查。
4.2实行严格的管理制度。建立健全了了存量土地利用审批流程，编制并下发了《新疆油田公司中心城区存量土地开发利用管理办法》。严格按照《存量土地规划》，认真贯彻执行存量土地和增量土地用地分类（用途）规定和许可制度；存量土地的置换、改造、开发建设和增量土地规划建设均须按照规定的权限和程序审批，凡不符合规划要求的，不予审批。推行领导责任制，并将其作为工作目标和考核业绩内容之一。
4.3建立存量土地信息系统，健全存量土地管理台帐。加强规划修编工作。建立新疆油田公司存量土地计算机管理信息系统，实行动态管理，为存量土地的置换、改造、开发、建设和规划决策提供最新、最准确的基础信息。在《存量土地规划》和《城市（中心城）总体规划》指导下，积极参与政府编制的控制性详细规划工作；在上位规划指导下，推进油田公司编制大宗用地、核心区域用地修建性详细规划工作。
4.4开展存量土地各项前期研究工作。土地管理属于动态管理范畴。由于每块存量土地都存在区位和大小差异性，其内在的价值无法准确评估，因此近期油田公司开展了存量土地评价指标体系研究，为其开发提供科学依据。同时根据公司业务发展情况，结合公司产业整合发展目标，开展了土地需求研究。
4.5成立了成立土地置换及地面资产处置工作领导小组，集体决策，对出现的存量土地处置事宜严格按照《中国石油天然气集团公司土地管理手册（2012）》中规定进行处置。
三、城市规划区域内的储量动用
由于克拉玛依先有矿区后有城市的特殊性，近年来，城市范围不断拓展，部分油区和油田生产设施已被包围在城市规划区内。城市发展势在必行，油田资源来之不易，为促进城市与油田的融和发展，在推进城市发展的同时，兼顾油田优质、高效储量的开发利用，油田公司在城市相关规划方案编制阶段即参与相关设计工作，并组织专业部门和专家从钻井方式、开发方式、地面工程、生产管理方式等方面深入研究，“一井一策”，从安全环境、景观布局等细节考虑，充分做好城区建设与油气田开发融和发展工作。
1.充分结合规划布局，合理确定开发方式。城区内实施储量动用必须集约用地；要全面考虑油气资源开发带来的安全和环境影响，满足城市景观要求；要推广丛式井平台方式布井、优化注水管网、减少多级布站、加快开采速度；在日常生产管理方面采用密闭输送等开发方式，这对油气田管理提出了更高要求。目前新疆油田在红003井区已实现了“地下采油、地上旅游”开发模式。按照这一模式，油田公司结合新一轮城市规划和《存量土地规划》完成了对城市规划区域内油藏的评价工作，全面掌握了储量及分布情况，为合理编制开发方案打下了基础。
以中心城以南区域的油气储量动用为例。政府在规划方案编制阶段即来函告知拟实施建设经济适用房和生态湿地项目，并提供了项目范围坐标和规划实施方案。油田公司将项目范围与油区进行叠合后发现该区域内有优质储量尚未全面动用。双方进行了多轮协商，最后确定政府在不改变项目功能的前提下，局部调整规划布局，油田公司以丛式井平台方式布井并尽量远离人员密集区，同时油田公司对规划区域内无法调整的老井，按照项目建设时序加快开采、实施分期封井。
2.开展老油区的安全性评价工作。开发方式调整是完成了城市与油气田开发融和推进第一步，接下来还要进行老油区的安全性评价工作。由于已开发的老区地质情况复杂，裂隙发育程度高，浅井较多，为从根源上杜绝项目建成后的水窜、气窜、塌陷等安全和环境隐患，为城市开发建设提供决策依据，很有必要对地下情况进行全面评价。新疆油田公司与市政府联合成立了“城市规划区域地下油气矿藏安全影响评价工作领导小组”，对整个城市规划区域（包括规划在建区域、规划未建区域和已建成区域）进行评价工作。
评价工作的主要内容是详细描述细微断层的分布、断层延伸高度、地层分层厚度、地层油气水具体含量等，提出地层平面图、剖面图、三维立体空间图等相应研究成果图纸，明确“是否有风险”、“有风险且经济的可控措施”，“对有风险且不可控的建议”等问题。
四、完善企业与政府的协调机制
矿区是城市的一部分，“小而全”的模式带来的是油气田企业投入巨大而功能有限。作为矿区应融入城市发展，利用城市范围扩展的有利时机及时寻求与城市和谐发展的结合点。油气田企业与政府协调的核心是土地。编制《存量土地规划》可指导企业明确职工生活小区、生产设施、仓储设施、科研办公设施等用地的调整方向，这对市政道路建设、供水系统、供电系统、供暖系统、燃气系统以及文化教育、招商引资等市政项目的实施有着重要的参考作用。
1.理顺企业与政府的协调机制
1.1协调工作要以正式文件为依据。政府在实施一个项目前均以函件、通知等形式正式告知油气田企业，这既是企业开展相关协调工作的依据，也是明确工作界限和企业内部进行协调的重要指导。
1.2协调工作须明确牵头部门和负责人。值得注意的是，发送文件的政府部门可能仅是其中一个阶段或某一方面的管理部门而非牵头部门。例如要实施一个市政项目，涉及到政府的规划、土地、建设、财政等多个部门，由于事先未确定牵头部门，可能造成企业同时面对多个部门的情况，极不利于沟通和协商，问题较多。为提高协调工作效率，不仅是政府要在来函中明确牵头部门和负责人，企业内有关部门也应按相关管理制度明确相关责任人和联系人。土地问题较为敏感，只有集体决策才能避免管理风险。
2.城市建设中需要协调的问题。围绕土地这一核心，政府与油气田企业主要的协调问题有：市政设施占用企业土地及地面资产的拆迁补偿；水、电、暖、讯等市政配套系统的建设等两方面问题。解决这两方面问题的关键是：在《存量土地规划》的指导下协调政府落实企业的搬迁承接地，并委托第三方对土地和地面资产价值进行评估；同时对配套系统要编制总体方案设计，按照“谁受益、谁投入”的原则确定实施界面和资金来源。
五、结束语
《存量土地规划》是指导油田企业在城市快速发展中不失方向的重要工具。城市与油田都需要可持续的发展，这就需要我们未雨绸缪，提前做好相关规划的研究，在规划的指导下开展市政和矿区项目的协调工作。这既有利于城市发展，更有利于油气田企业利用城市发展的机遇实现企业资产的保值、增值，最终实现油田和城市发展的双赢。
参考文献
[1]雷国平，宋戈.城镇土地集约利用的潜力计算与宏观评价[J].学习与探索，2006，（6）：184-187.
关键词：房地产价格评估
我国房地产估价始于上世纪九十年代初，经过二十年的发展，法律法规制度建设已趋于完善，随着我国房地产估价行业的迅速发展，房地产估价理论知识也在不断地完善及更新，相应的估价制度体系及估价准则也在逐渐健全，从而使广大的房地产估价师在从事房地产估价实践活动过程中能有“法”可依。从专业估价角度来讲，房地产估价的核心是为了特定的目的对特定的房地产或特定的房地产权益，在特定的时点的价值进行测算和判定；为了提高估价的准确性、客观公正性，除了要有掌握各种专业知识的专业人员外，估价方法的选择更为重要。那么在估价实务中如何选择估价方法，笔者认为应从以下两方面来考虑选择估价方法：
一、不同目的的房地产估价，应选择不同的估价方法
方法是实现目的的手段，在实际估价中，委托方会有不同的目的，针对
不同的目的应选择不同的方法。
1．国有土地使用权出让价格评估。
国有土地使用权出让价格评估为政策性的估价范围，根据不同的转让方式应选择不同的估价方法。如以拍卖方式出让土地使用权，宜重点选择市场法和假设开发法。如果土地使用权市场交易较为活跃，可比实例较多时，可采用市场法。在采用市场法评估国有土地使用权价格时，应选取与估价对象土地有可比性的交易实例三个以上。所谓可比性，是指土地规划用途的同一性、土地供求范围的同一性、土地等级的同一性、土地生熟程度的同一性、土地规划条件的同一性。同时还应注意选取的交易实例的土地交易日期是否接近评估时间，交易是否正常。然后在交易日期、交易情况、区位状况、实物状况等方面予以调整，得出估价对象土地使用权的价格。在采用假设开发法时，其方法运用的前提条件是估价对象土地规划设计条件经规划主管部门审批，只有在此情况下，估价对象土地才有假定开发的具体规划设计方案，才能具此规划方案假设得到开发建设后的剔去建筑物部分的剩余土地部分价格。如是以协议出让土地使用权时，应选择成本法、基准地价修正法。
2．房地产租赁评估。
在进行房地产租赁评估时，如果房屋租赁市场公开，租赁信息充分，应首选市场法。在运用市场法评估时，应广开信息渠道，可查阅有关报刊中租赁的信息，收集房地产交易展示会的资料，了解房地产中介的租售行情。在调查房地产租赁交易的实例时，不仅应了解交易实例的价格及房地产的状况，如座落、面积、结构、交通条件等。还应记录其租赁期限、租赁用途、租赁支付方式等情况。因为这些因素都是房屋租赁双方进行市场比较是不可缺少的比较项目。只有全面而准确地选取可比实例及其实例的比较项目，并在此基础上进行适当修正调整，才可能得出反映公开市场价值标准和估价对象特点的租赁价格。如果租赁房屋预期收益可预测或可确定，应用收益法。收益法评估房屋租赁价格的关键是年净收益的计算和报酬率的选定。租赁净收益为租赁收入，主要包括有效毛租金收入、租赁保证金收入、押金等。扣除维修费、管理费、保险费、税金四项税费。四项税费的取舍，应根据租赁契约规定的租金涵义决定。如四项租金全部由出租方承担，应将其全部扣除。如部分为出租方承担，则只扣除出租方承担部分。在选定报酬率时，应考虑不同地区、不同用途、不同时期的租赁房地产风险程度。如果市场难以提供类似估价对象的可比实例，也不便预测净收益时，可采用成本法。因为成本法易于计算，并能把握房屋租赁价格基本标准。采用该方法估价时，应先求取建筑物的重置价格，一般通过政府公布的房屋重置价格标准确定，也可采用按工程造价估算方法取得。
3．城市房屋拆迁补偿估价。
根据建设部印发的《城市房屋拆迁补偿估价指导意见》第十六条拆迁估价一般应当采用市场法，不具备采用市场法的条件，可采用其他估价方法。如在一些房地产市场不够发育的地区，就难以采用市场法，即使在总体上房地产市场比较发达的地区，在某些情况下市场法也可能不太实用。对于特殊用途的被拆迁对象，如学校、幼儿园、军事等公益用房，或被拆迁房屋周边房地产市场不完善，不具备采用市场法条件的房地产，可采用其他方法进行评估。由于拆迁估价目的的特殊性，尽量避免使用收益法、假设开发法，可采用成本法对估价对象的拆迁补偿价值进行评估。
二、不同类型的房地产估价
1．居住房地产估价。
居住房地产之间的相似性比其他类型的房地产多，在一个居住小区中，往往有许多幢住宅采用同样的图纸施工，在外观上几乎是一样的，在同一幢住宅楼内，特别是高层住宅，楼层接近而方位相同的个套住房也基本上没有什么区别。同时，居住房地产的交易量一般也是各类房地产中最大的，因此居住房地产估价的可比性较强，比较容易找到足够数量的可比实例，应主要采用市场法。
2．商业房地产估价。
商业房地产的一个主要特点是能够用以获得收益，商业房地产的价值正是体现在它的获取收益的能力上，所以收益法是商业房地产估价最为常用的方法。采用收益法估价时，首先要准确界定由商业房地产本身带来的净收益，不要在净收益中混入由于经营等非房地产本身要素产生的收益。另一方面，还要正确选取报酬率。商业房地产的转售转租比较频繁，特别是小型商铺更是如此，因此比较容易获取交易实例，所以在商业房地产估价时，市场法也可以是一种常用的方法。在有些估价中，例如商业房地产的抵押估价，或是对将要转变用途的房地产进行估价时，也会用到成本法作为辅助。
3工业房地产估价。
面对越来越紧缺的土地,品质追求显得过分奢侈
作为土地使用者和城市规划执行者,开发行业应当承担节约集约用地的社会责任
主持人:有人说,“节约集约用地”是政府的事情,一直以来政府也主要侧重于提高工业用地利用效率,抑制工业用地低成本扩张。作为房地产开发人士,各位认为“节约集约用地”与这个行业有什么关系?房地产开发商是否也有这样的社会责任?
马越:房地产行业因土地而生存、发展,房地产开发过程中,土地作为生产资料是开发的起点,而形成的建筑产品则是利用土地的结果,这一结果在质和量两个方面,对更大范围土地形成影响。因此,这个行业与“节约集约用地”关系极为密切。当然,在中国,土地所有权归国家,政府主导着土地利用的规划用途、利用强度,是影响土地节约集约利用的主要力量,而开发商作为使用者,对土地利用也有着能动作用,比如往往通过产品策划影响某一地块的规划,在商品房发展起步较晚的中小城市,开发商的投资行为往往成为某一区域土地开发的发起和推动者,对政府制定规划影响很大。因此,随着土地越来越稀缺,开发行业应当作为土地使用者和城市规划执行者,秉承节约集约用地理念,承担起这一重要的社会责任。
姜炜:“节约集约用地”在人口众多、人均资源占有量远低于国际平均水平的中国,应该被列为头等大事。每一个中国人都必须认识到这一点。身为房地产从业人员,对于土地有一种特殊的感情。每每看到浪费土地的现象,很是痛惜。我们也支持节约集约用地,但是,土地房地产行业并非土地管理部门,对于如何节约土地与集约使用土地,只有建议权,没有决定权,只能被动地在政府规定的土地规划基础上做好自己的事。
杨乐渝:近年来,我国城市化进程高速发展,城市化率已近40%,每年还以近1%的速率发展,这就意味着城市人口的集中度越来越高,加上城市经济的高速发展与国际化水平的提升,对城市土地的需求急剧膨胀,而我国城市是按行政区划的单点中心型的设置模式,区域的协作型较差,城市土地的稀缺程度极高,这就必然要求,在房地产开发过程中要集约利用土地,提高单位土地的投资强度,提高单位土地的出房率。
作为房地产开发商,尊重城市土地价值,就是要开发与土地价值相匹配的产品,或者说,要将城市价值、土地价值、产品价值三者有机地统一起来,在规划和设计上,使土地效能得以最大限度地释放,以最大限度地满足城市经济发展与居民住房的需要。当然,要做到这一点,不仅取决于房地产商的努力,更需要制度的支持,如坚持土地出让的市场化制度,尤其是商业土地的出让要坚持招拍挂制度;需要城市规划思路与政策的转变与调整。长远看,节约集约用地仅仅从户型结构下手是不够的,还应当有更彻底的革命性措施
主持人:目前房地产开发在土地利用上存在哪些问题有悖于“节约集约用地”理念?在解决这些问题过程中,政府、企业、城市居民应分别扮演怎样的角色?
马越:我国人均建筑用地从1998年的52.9平方米,上升到2002年82.3平方米,短短5年间增幅高达49.9%。城市住宅耗地已占整个城市用地量的30%,其中高档、大户型住宅公寓等住房占了相当比例。过去几年里,政府住房制度改革走货币化和商品房为主的路线,购房者一味追求拥有产权房,开发行业建设大户型又起到推波助澜作用。这些做法,都违背了节约集约用地的理念,造成住房占地多、面积大、价格高,超过了大众的消费能力,有悖于国情。同时,也过度耗费了今后发展所需要的土地资源。解决这一问题,需要政府政策、社会舆论先行引导,有限制也要有引导,开发商应大力推进建设节地型住宅,购房者本着务实、节约的态度看待住房消费。2006年制定的“70%”、“90平方米”户型政策体现了这样的要求,但长远看,节约集约用地仅仅从户型结构下手是不够的,还应当有更为深入更为彻底的革命性措施。
姜炜:房地产开发业目前取得土地的途径只有国土部门一个出口,拿地之初已经确定了每幅土地的容积率等指标,开发商无权自行调整。至于房型设计,的确存在户型偏大、供给结构不合理的问题,这其中有开发商的责任,但开发商并没有错。因为原来的法律、政策并没有限制房地产市场的产品结构,而追求利润最大化是企业的本性,服务于具有实际支付能力的目标客户是产品定位的必然。企业的选择无可厚非。如今,有关部门开始限制产品结构,那么开发商就要遵守。政府加强保障性用房建设,开发商就要积极参与。至于城市居民,我们无权指责他们。每个人都向往美好的生活,有权利要求改善住房条件。可惜的是,在今天的发展模式下,短期内无法满足大多数人住上宽敞、舒适住房的愿望,只能尽量让更多的人住进较小的、满足基本生活需要的住房。在这种情况下,需要人民的理解与支持,也需要管理部门积极探索更好的方式来满足广大人民群众的愿望。
彻底突破旧的规划理念,增大“高容积率高建筑密度”的高层住宅所占比例,提高土地的聚集效益
主持人:有专家提出,通过提高容积率、调整住宅类型结构来促进城市土地的节约集约利用,但现在很多地方都提出建设“宜居”城市口号,大众追求更好居住生活环境的愿望也越来越强烈。提高容积率客观上将影响居民生活的舒适度。这两者之间的矛盾怎么协调?
马越:我们提出提高规划容积率的概念,不仅仅是为了通过增加建筑面积,降低楼面地价,通过提高土地利用强度增加供应量,达到控制房价上涨的目的,这只是短期应急措施。在第17个全国“土地日”谈提高容积率,更有其深远的含义。
人口的绝对增长、城市化进程加剧与土地资源因不可再生而出现短缺,是影响人类社会可持续发展最为尖锐的矛盾。我们不但要解决好目前城市建设与土地的矛盾,而且还要为子孙后代未来居住留有余地,不能寅吃卯粮,只顾眼前,陷入“现在享受别墅,后代无地盖房”的尴尬窘境。
姜炜:在一个环境优美的城市中生活是每个人的愿望。但是,期望与现实之间的差距也必须承认。今天的中国,发展是第一位的,满足人们最基本的生活需求依然是政府的当务之急。此时不切实际地追求城市形象,搞“宜居城市、国际化大都市”等等噱头,到底能够给城市与居民带来什么好处呢?提高容积率固然会导致居住密度的增大,进而影响舒适度,但是,现如今那些所谓的低密度居住小区真的就“宜居”了吗?交通不便,到处都是乱停乱放的机动车,生活、教育、医疗配套都没有到位,何谈宜居?又哪里来什么舒适性?如果城市能够提供良好的公共空间,老百姓就不会过分强调居住组团的小环境。恰恰因为城市没有提供人民期待的大环境,大家才无奈地将目光转到自家门口。
马越:中、低容积率可以带来眼前居住环境和品质方面的好处,但是面对日益增长的城市人口,面对越来越紧缺的土地资源,品质追求显得过分奢侈。根据分析,当特定城市地价在项目成本中的百分比高于40%时,发展高层住宅,其经济性和土地利用集约性效果明显。去年中央出台的“国六条”等系列调控政策,把重点放到了调整住宅供应结构,主要指限制高档住宅规模,加大中、低档次住宅数量,减小套型面积。而从土地利用角度看,加大“高容积率高建筑密度”为标志的高层住宅所占比例这一结构调整思路,更有其现实和长远意义。
面对目前土地使用强度较低的现状,如果能够放眼未来几十年社会经济发展来看待土地需求,政府有关部门和规划设计界应当重新审视影响土地利用、城市规划、住宅建设、住宅供应结构的一些旧有思想,彻底突破旧的规划理念,大幅提高规划容积率,对建筑密度、建筑间距、建筑高度等指标的控制原则做相应调整,放宽限制,本着有效利用土地资源、提高土地的聚集效益原则,倡导在有限的土地上建设更多的住宅,推动高层住宅比例快速提高。
这种高容积率做法,绝非90年代的简单化追求和复制,因为住宅设计理念和设计水平已非同日而语。我们提出这样的命题,目的在于抛砖引玉,更需要政府土地规划管理部门、规划设计界、房地产开发进行深入系统的研究,找到土地利用强度和居住舒适度的平衡点。
杨乐渝:城市土地的利用效能低下是当前房地产开发中存在的突出问题。当前各中心城市房价的高速增长,一个重要的原因就是供求失衡,土地的利用效能低下,供应严重不足造成的,要解决这个问题,必须从调整城市规划政策入手,大幅提高建筑容积率与建筑密度,提高单位建设用地的投资强度。与“好”与“差”的矛盾相比,“有”和“无”的矛盾更具优先地位。连“有”和“无”的矛盾都不能有效解决,奢谈“宜居”不具优先意义。
对于土地闲置,简单地挥动大棒,只会让问题越来越难以解决
主持人:目前房地产开发企业是否存在囤积土地、土地闲置等土地利用率低下的现象?造成这种情况的主要原因是什么,如何解决?
甲方(转让人)：_________
法定住址：_________
法定代表人：_________
职务：_________
委托人：_________
身份证号码：_________
通讯地址：_________
邮政编码：_________
联系人：_________
电话：_________
传真：_________
帐号：_________
电子信箱：_________
乙方(受让人)：_________
法定住址：_________
法定代表人：_________
职务：_________
委托人：_________
身份证号码：_________
通讯地址：_________
邮政编码：_________
联系人：_________
电话：_________
传真：_________
帐号：_________
电子信箱：_________
甲方拥有位于_________市_________路占地面积为_________平方米的土地使用权。甲方拟将该土地使用权及与之相关的项目开发权转让给乙方。甲乙双方经友好协商，现根据我国现行土地转让及开发的法律法规，结合本协议所指土地及其开发的实际情况，自愿达成如下协议，供双方共同遵照执行。
第一条
转让土地基本情况
1、土地座落位置：_________
2、土地使用权面积：_________
3、已批准的容积率为：_________
4、已批准的建筑面积：_________(其中：非住宅_________平方米，住宅_________平方米。)
5、土地规划用途：_________
6、土地使用期限：_________
7、土地现状：_________
8、国有土地使用证号：_________
9、国有土地使用权出让合同书号：_________
10、地号：_________
第二条
土地项目开发权状况
1、甲方已领取了建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证;
2、甲方已经_________市政府批准在拟转让的地块上取得单项开发权，并领取了单项开发资质证;
3、甲方已按土地规划用途委托了设计并办理了报建手续，缴纳了报建所需费用。
第三条
其他权利状况
1、甲方确认本协议所转让的土地使用权及项目开发权是其合法拥有，不存在抵押、查封、第三人主张权利等产权瑕疵;
2、承担形成转让款的现状所产生的债权债务及一切法律经济责任，甲方确认为取得本协议所转让的土地使用权及项目开发权已支付了一切应付款项、费用，不存在债权、债务争议(包括绿化费、拆迁安置补偿等)。
第四条
文件的提供
1、甲方应向乙方提供下列文件：工商行政管理部门核发的甲方营业执照(出示原件或提供复印件)。
2、乙方应向甲方提供下列文件：
(1)投资审批部门签发的项目批准证书(复印件);
(2)工商行政管理部门核发的乙方营业执照(出示原件或提供复印件)。
第五条
转让期限
1、本合同所述土地使用权转让期限为自乙方申领的该场地国有土地使用权证载明的起始日起至_________年_________月_________日止。
2、自乙方领取该场地国有土地使用权证日起，前款所述场地的土地使用权归乙方所有，其合法权益受国家法律保护。
3、在转让期限内，除本合同另有规定外，甲方不得收回土地使用权。
第六条
转让价格
1、甲乙双方确认本协议的转让价格以甲方已获得批准的可建筑面积为计价面积，转让价每平方米人民币_________元，计人民币_________元;
2、上述转让价格包含甲方取得转让土地的使用权与项目开发权所已付和应付的一切款项、费用;
3、乙方在受让后获准增加或减少建筑面积，与甲方无关，不作为增加或减少乙方向甲方支付转让款的依据。
第七条
支付方式
1、支付
(1)在本协议生效之日起_________个工作日内，乙方应支付本协议转让价款_________%给甲方。
(2)在甲方将涉及转让地块的使用权和项目开发权资料，包括但不限于土地出让合同书、红线图、建设用地批准书、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证，建筑设计要点、设计图纸、单项开发权批文及资质证等原件资料交付后_________个工作日内，乙方应支付本协议转让价款的_________%给甲方;
(3)在规划国土部门根据甲乙双方共同申请将涉及转让地块的土地使用权和项目开发权办理到乙方或其指定人名下后_________个工作日内，乙方应支付本协议转让价款的_________%给甲方。
(4)在乙方根据项目开发需要，将原规划的办公、商场功能报批为商住功能后_________个工作日内，乙方应支付本协议转让价款的_________%给甲方。
关键词：中原经济区；“三化”协调；征地拆迁
基金项目：河南省政府决策研究招标课题（课题编号：2011B885）
中图分类号：F127 文献标识码：A
原标题：“三化”协调发展进程中征地拆迁问题对策研究
收录日期：2011年11月10日
建设中原经济区，核心是要走出一条不以牺牲农业和粮食、生态和环境为代价的工业化、城镇化和农业现代化“三化”协调科学发展新路子。《中原经济区安阳发展纲要》中明确提出要把安阳建设成为中原经济区“三化”协调发展示范区，因此对安阳市“三化”协调发展进程中的征地拆迁问题进行调查研究有着重要的现实意义。
一、安阳市征地拆迁中存在的突出问题
目前，安阳市征地拆迁工作整体进展顺利，但征地拆迁涉及面广、环节多、利益问题复杂，由此引发的社会问题不容忽视。
（一）城乡分割，城房、农房二元结构矛盾突出。与人的身份被划分为城里人和农村人一样，同一片区、同一条街的房屋也要根据其土地性质不同，划分为国有土地的城房和集体土地的农房。安阳市人民政府关于城市房屋拆迁补偿安置的意见和安阳市人民政府关于调整国家建设征地地上附属物补偿标准的通知等文件的有关规定，使城房、农房存在巨大的赔付标准剪刀差，就自然而然地给旧城改造和征地拆迁工作带来难以逾越的矛盾和巨大的改造和拆迁困难，也给和谐改造和征地拆迁安置工作埋下不稳定的隐患。
（二）“先改造、后征地拆迁、再安置”已成为工作的羁绊。“先改造、后拆迁、再安置”就是旧房已改造拆迁，新房未建。即先和被拆迁户签订安置协议，被拆迁户手中拿着安置房号和过渡费等待安置。然而，按照相关法律和政策的规定，无论是旧城改造，还是征地拆迁，其所涉及到的房屋征地拆迁，均应该是先安置，后拆迁。但是，在实际的旧城改造和征地拆迁工作中，由于旧城改造和征地拆迁工作速度太快，安置房建设速度跟不上，旧房拆迁户分户数量过大，安置房建设历史欠账太多等诸多原因，总是不能达到先安置、后改造拆迁的要求，这既影响征地拆迁及其安置的工作效率，又增加建设投资成本，更影响和谐社会的构建。同时，还给被改造和征地拆迁群众带来事实上的生活困难。因此，“先改造、后征地拆迁、再安置”已成为各级政府在旧城改造和征地拆迁工作中的羁绊。
（三）政策法规与群众的现实要求存在明显差距。一是征用土地补偿费和安置补助费标准偏低。现行拆迁补偿基准价难以与房地产市场发展状况相适应，与商品房价差距也逐渐拉大；二是补偿标准不统一。通常按区域划定相应的补偿标准，实行不同的区片地价，但区域相邻处的补偿标准相差过大，会出现不公平现象，引起部分被征地拆迁户心理不平衡，产生抵触情绪；三是补偿标准不易衡量。土地的预期收益很难准确估算，弹性空间较大，也增加了征地补偿的难度；四是后期配套工作滞后，被征地拆迁户对未来生活担忧，特别是失地农民的社会保障问题突出。
（四）个别被征地拆迁户要求过高已成最大阻力。个别被征地拆迁户对政策不理解，想方设法提出一些不合理的条件，要求提高补偿价格或给予额外补偿。比如，有的被拆迁户房屋不具备商业用房补偿条件，却提出要按商业用房的价格给予补偿等。有些群众未经建设规划部门批准，突击盖房；不顾季节，突击种植、突击栽树等，为的是能向政府多要一些补偿金。有的甚至私下聚会商定攻守同盟，并屡屡以上访、群访的形式向政府和有关单位施加压力。遇到这种情况时，公检法又不得直接介入征地拆迁，行政手段乏力，严重阻碍拆迁进度。
二、对策思路
目前，征地拆迁问题已成为“三化”协调发展进程中的难题。要解决这些问题，不仅要完善制度，还需要各地立足实际，真正做到以人为本，关注民生，尊重群众意愿，坚持做到依法拆迁、有序拆迁、科学拆迁、阳光拆迁、和谐拆迁，逐步建立“经济补偿、社会保障、就业扶持、统筹发展”四位一体的征地拆迁安置新格局。
（一）坚持以人为本，真正把群众的切身利益放在心上。工作人员在拆迁安置中要始终把群众利益放在首位，坚持利民惠民的原则，从政策措施的制定、具体拆迁的实施，到被拆迁群众的安置，处处为群众考虑、让群众满意，使人民群众充分享受发展的成果。可行的措施包括：在进行土地规划时，为村集体发展适宜产业保留一定的土地，村集体通过产业开发来吸纳村集体中的人员；政府通过政策扶持，积极引导村民从事二三产业，创办社区服务业，对村民进行职业培训提高其就业的机会；村民改居民后，政府对改制后的居民将与其他城市居民一样对待，对满足医疗、社保条件的居民，为其提供医疗和社会养老保障。在殷墟大遗址公园建设中涉及到花园庄整体搬迁，安阳市殷都区积极深入群众，融入群众，依靠群众，获得群众的认同感和信任感，并创造了“三会两公”拆迁模式，真正掌握了群众工作的主动权，实现了工作的顺利推进。事实证明，殷都区花园庄搬迁，不仅没有使群众受到损失，反而使群众得到了更多的实惠。只要各级党委、政府本着最大限度地维护群众利益的立场去想问题、办事情，合理补偿他们因拆迁而受到的损失，认真解决他们在拆迁中遇到的困难，保障他们的合法权益，再棘手的难题也能破解，再复杂的矛盾也能解决，再困难的事情也能办好。
（二）完善立法与制度改革相结合，规范征地拆迁源头。一是完善征地拆迁的相关法律法规。建议国家立法机关对有关征地拆迁的行政法规进行一次全面审查和完善，确保相关法规与基本的民事、行政、诉讼等法律相一致。条例及各省、市制定的办法规范的多是城市规划区内国有出让土地上的城市房屋拆迁，事实上，在工业化和城镇化加速推进的过程中，涉及更多的是非城市规划区范围内农村集体土地上的农村房屋拆迁。目前集体土地上农村房屋的拆迁尚处于“无章可循”的状态；二是改革土地产权制度。重构农村土地产权关系，全面保障农村的土地财产权益。必须重新确定农村土地的真实所有权，重点是明确农民的土地所有权的主体地位，使农村土地的占有权、使用权、收益权、处置权都逐步有法可依、有规可循，减少土地产权运行过程中的不确定性和随意性；三是准确界定公共利益。缩小政府征地范围，减少失地农民数量，是解决工业化、城镇化过程中土地利用各种复杂矛盾的上策。凡涉及公益性的公共设施和公用事业用地，采取征地形式供地，其余经营性建设用地可采用集体土地流转的形式供地，由土地所有者――农民集体经济组织与使用土地的公司、企业、房地产经营者直接交易，让农民带着权利参与工业化、城镇化，保障土地非农化后对土地收益的分享。
（三）市场经济与保障民生相结合，着力完善补偿机制。寻找政府、征用地主体、被征地拆迁人之间最佳的利益结合点，统筹兼顾、科学合理地调整利益，建立利益分享机制，是解决问题的关键。一是提高征地补偿标准。征地补偿要充分考虑农村经济发展和农民收入增长的实际，实现动态化调整，建立每年补偿标准随物价变化的补偿机制，改变补偿标准跟不上物价和消费水平变化的情况。同时，政府要通过垄断一级市场，适当降低税、费、调整土地出让收益分配比例，提高征地补偿标准；二是逐步推行统一价。坚持市场化导向，根据城市发展总体规划，按地段、地类等将城市划分成若干片区，每个片区确定一个相对合理的基准地价，在统一征地时实行区片综合地价，按照统一标准进行补偿。对于不同村庄之间地价不统一问题，在总体实行综合片区地价的前提下，可以给基层更大的自，按照村里“四议两公开一监督”工作法提出解决方案，以便合理划分村集体和农民个人的利益；三是征地补偿市场化。允许集体经济组织代表农民同征地主体平等协商谈判，让农民在所征土地的增值收益中分享利益，避免土地被“买断式”征占。引入谈判机制，允许集体土地逐步统一进入市场，让集体经济组织代表农民作为市场主体一方，逐步直接参与市场交易。
（四）超前性与统一性相结合，完善监督管理机制。一是政策制定的超前性。在征地拆迁工作开始前，应组织开展调查摸底工作，并进行深入论证。在制定政策时必须把日后各种可能出现的问题最大限度地考虑周全，并制定具体的适应本地实际的实施办法和补偿标准，做到“有据可依”。使群众真正理解政策、接受政策；二是政策执行的统一性。征地拆迁工作领导机构应自始至终掌握统一的尺度，严格按照既定的政策进行拆迁和补偿，做到一个政策执行到底。保证“先拆后拆一个样”，“闹与不闹一个样”，保证政策的延续性和公平性，维护政策的严肃性；三是完善监督管理机制。确保征地拆迁的透明度和程序公正、公开，充分保障被拆迁人的知情权、参与权、决策权。花园庄整体搬迁中，工作人员几上几下广泛征求村两委、党员代表、村民代表和全体村民的意见，坚持公开、公平、公正的原则，广大村民在村党支部和村委会的组织下参与拆迁的全过程，保障他们的知情权、参与权和监督权，切实做到以公开促公平，以公平促稳定。
根据城市总体规划，安阳市将继续拉大城区框架，构建组团式结构城区，逐步形成中心城区、卫星城、近郊区多层次结构的现代城市格局，做好征地拆迁工作就显得尤为重要。我们要勇于面对问题，正视问题，解决问题，积极探索“三化”协调发展的新途径、新机制，奋力争创中原经济区“三化”协调发展的先行区。
主要参考文献：
[1]安阳国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要.2011.3.
一、项目概况
黄石市磁湖北岸高档住宅小区开发建设项目位于风景秀丽的磁湖风景区与大众山风景区之间，距规划中的黄石市最大的水上乐园不足百米，50米宽的磁湖大道环湖而造，交通十分便利。该项目起步初期，以2.8亿元标价多次在国内外招商，但一度无人问津。为此，区政府决定将项目的运作由原来的政府包办变为包装上市，让社会中介机构竞争拍卖。黄石市嘉隆国际商品拍卖公司请求运作该项目并获准。经过近半年的包装、推介，该项目开发权(含征地成本、搬迁、征地各项手续报批费用、政府收益等)从起拍价2.8亿元上升为7.05亿元，增值达4.25亿元。
二、主要作法
1、以政府服务为先导。一是项目用地收储。政府高度控制土地一级市场。黄石市磁湖北岸高档住宅小区东西长约2.4km，南北纵深300―500m，总面积1.2平方公里。二是制定相关优惠政策。黄石港区政府成立了磁湖北岸高档住宅小区项目开发领导小组和招商专班，出台了有关征地、拆迁、区级费用“一票通”等优惠政策。三是选定中介机构。黄石市政府将项目的运作交给作为社会中介机构的嘉隆拍卖公司，将原来的政府包办变成了公开、公平、公正的市场规则。四是协调服务。港区规划、国土、房产等部门鼎力配合。
2、以规划设计为重点。黄石市规划部门充分利用小区优越的地理位置、优美的自然环境，高起点规划了磁湖北岸高档住宅小区平面图和鸟瞰图。规划商住用地面积878.11亩，综合容积率控制在1.2―1.9，建筑密度≥25%，绿地率≥35%，建设间距≥1:1.1，所配套设施符合居住区规划规范。规划设计满足《城市居住区规划设计规范(GB50180―93)》各项技术指标要求。
3、以市场运作为核心。在拍卖过程中，嘉隆拍卖公司主要作了三个方面的工作。一是争取政府支持，对项目高起点进行规划。其次是加大项目宣传推介力度，组织相关领域的专家编制了黄石港区磁湖北岸中高档住宅小区项目拍卖简介》等相关宣传资料。通过网站网页、国内各大新闻媒体向国内外广泛项目招商信息。三是精心培育开发商，采取“普遍撒网，重点捞鱼”的办法，不放过每一次商机，不忽略每一个前来洽谈项目的开发商。在拍卖前，每个投资开发商均交纳保证金5000万元。
4、用“一个声音”对外。为避免影响投资商决策，减少政府应获得的合理权益，该项目的招商宣传由拍卖公司一家全权负责。
三、关于商住开发项目建设的思考
1、规划先行，使商住开发项目有血有肉。从黄石市磁湖北岸的招商拍卖看，只有规划先行，才能保证政府在商住开发项目中应有的收益。规划要具有前瞻性，要正确处理好眼前与长远的关系。尤其是我市近期计划开发占地950亩的大堰坝生态住宅区和滨江广场、原轴承厂商住小区、玉帝湾小区、老城改造等项目，均应由政府与州规划部门衔接，按照现代化、智能化的要求，结合中等规模城市建设和市场可接受程度，做实做细规划，制定单个项目招商拍卖有关资料，以便于投资商了解项目的基本情况和进行决策分析。
2、市场运作，实现公平、公正、公开。对于商住开发项目政府原则上只需要把关规划、协助拆迁、政策优惠、确定底价，考虑基础设施建设，其余的工作都可交给市场，包括前期投入、规划费用、公用配套设施、招商引资、依法拍卖等。
3、精心包装，实现政府收益最大化。商住开发项目政府收益能否实现最大化，很大程度上在于包装。我们再不能走拼资源和原始开发的老路。包装精美，收益看好，开发商自然会下定决心，持巨资参与公开、公平竞争。如果前期什么工作都未做，山还是那座山，水还是那点水，要使旧貌换新颜，谁敢投资？包括我们现在说的“七通一平”(水、电、路、气、通讯、网络、排污及土地平整)，怎么包装，怎么保证，都应该进行分析、测算。同时，还要对该项目进行投资决策分析，切实搞好项目建设配套服务。