地摊经济市场调研精选(九篇)
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第1篇：地摊经济市场调研范文
一、细致周密的市场调研
市场调研对杂志的成功发行有至关重要的意义。市场调查能制定市场推广及广告和发行策略，认真分析读者定位，调研购买群体和购买特点，划分读者范围并根据办刊的内容定位、风格特点细分针对性强的适当的直接客户。在详细的市场分析后，确定目标市场选择战略合作伙伴、决定营销资源配置方案，再提供以能满足市场需求的产品为主线来展开营销工作。在中国已成功登陆的《VOGUE》，其市场的准备阶段用了长达三年的时间，所以才能在上市后一炮走红。对发行渠道的选择，发行数量的量化和广告业务开展所需要面对的目标读者群体及广告商集中的区域紧密协调，在满足目标读者的购买和对广告商宣传这两个主要目的基础上，严格计算和控制发行刊物的数量，尽量减少刊物无目的消耗和浪费。广泛地让刊物出现在相应的广告客户及目标读者群的场合中，扩大宣传面和广告商以及目标读者对刊物的认知度。杂志已在市场中确定了发展发向和运营策略，刊物的内容、栏目均已稳定下来，已形成了自我的风格和特点。虽然读者对刊物的认知需要一定的过程，在这一过程中刊物需要在内容和风格定位稳定发展的基础上要抓住老读者，不断培养新读者。要进行一定的宣传投入，以加快宣传效果和读者认知我刊的过程。2006年4月，《读者》的发行突破1000万份，再次刷新全国记录，这与它本身的市场细分（如A版B版、乡村版等）、积极的读者定位是分不开的。当市场推广工作中的发行数量、广告收入均处于稳中有升的阶段时，期刊的品牌知名度、形象和风格特点在目标读者群中也应占据了重要的地位。因此，期刊的市场推广工作更应趁热打铁，激流勇进。在期刊的品牌宣传上要继续较大的投入力度，促使目标读者对期刊从认知程度走向了解、喜爱和购买的阶段。
二、新颖多样的营销手段
1.在配合邮局发行的基础上，利用期刊订阅的旺季大幅度的促销。《中国财富》首期杂志运用倒挂式发行策略，采取一元的超低价格进入市场，一举成功销售30万份，成为发行量最大的财经类杂志，创造了杂志营销的奇迹。
2.选择发行刊物能力强的地区，信誉好的二级批销商，与之签定发行协议，培养零售市场，也利于稳定、规范发行渠道。2004年中图读者俱乐部成功地为部分刊社举办了名刊巡展活动，覆盖北京地区高档社区包括写字楼、酒店、宾馆、咖啡吧、茶馆、俱乐部、健身房、及各类连锁店网点总计1，000多家，展示场所人流量大，阅读率高，巡展活动在品牌宣传、现场形式和现场宣传上以及活动报道和发行推广上都有新的进展，这也给期刊提供了一个良好的平台。
3.与重点城市的报刊零售公司建立良好稳固的关系，为他们提供相应的宣传资料，以利于在全国范围内发行征订工作的开展。《中国财富》投资300万与中国扶贫基金会新长城项目合作，在全国拥有2000名大学生的庞大自有发行队伍，最大程度确保了杂志销量与配送。
4.深入特殊读者群，积极宣传，加大在一些重点场所的优惠活动。目前较为流行的促销方法就是打折扣、抽奖、免费赠品、有奖订阅等。
5.搞好报刊亭的零售，扩大全国的零售市场，维护重点地区的市场。
三、国外经验的有效借鉴
第2篇：地摊经济市场调研范文
凡是心绪烦躁的时候，就想换个境界。于是就翻到《破山寺后禅院》一首，诗曰：……曲径通幽处，禅房花木深。山光悦鸟性，潭影空人心……这么宽松随意，常建就把一切说清楚了，说真切了。于是我与常建沟通了，于是心绪也平静了不少。心平如水，能够深入思考。最近，需要思考的一个题目是：关于长三角16+n城市工艺美术产学研高峰论坛的讨论。这是一个大题目，事关上海工艺美术事业未来发展的趋向。心不静致，是万万不能够应答的。于是，就读了唐诗，唐诗确实是文化艺术殿堂里的宝物。
众所周知，工艺美术范畴之广，门类多，是任何其它艺术不能同比的。上至国家博物馆中恭敬收藏的文物珍宝，下及老城隍庙内地摊摆放的民俗玩意，都是工艺美术品。不论文化内涵高低，不论风格品味雅俗，不论材质用料贵贱，都能为不同民族、不同阶层、各种各样的人喜爱、承认、接受、交换，这就是工艺美术品与其它艺术品的不同之处。面对种类丰富的工艺美术品，人们可以欣赏、摆玩、收藏，也可以馈赠亲友，即时使用。人类除了“食为天”之外，天生也需要精神享受的。精神享受的境界高低无关紧要，可以阳春白雪，也可以随乡入俗。领域宽广的工艺美术品的魅力所在，就在于此。当然，要生产制作出有艺术魅力的高端工艺美术精品，首先必须从培养人才开始。
我在写给上海工艺美术职业学院关于举办“大师工作室”的构思计划中提到：当今中国，正处在政治经济、文化教育全面改革发展的盛世时代。经济方面的国家战略是：调整产业结构，改变经济发展模式，从“中国制造”走向“中国品牌”，再以“中国品牌”走向“全球市场”。教育方面的国家战略是：加大创新，争取突破，上海要为全国教育改革探索新经验。我们如果能够借助时代的动力，结合上述两项国家战略，认真发展中国工艺美术事业，就能为社会主义现代化大都市上海的都市产业积极培养出一批既有文化专业知识，又具熟练动手能力的工艺美术专业人才。可以祈愿，在这样的专业人群中一定会涌现出很多工艺美术家，他们会带着美轮美奂的中国工艺美术品堂堂堂正正踏进现代艺术殿堂，让世界刮目相看，让人类社会继续体味伟大的中国文明。
过去，我们讲教育和实践相结合，提到“学以致用”的程度就停顿了。这个“学以致用”，是指仅仅能够参予生产制作，并不是指生产制作的工艺美术品能为民众所喜爱，能为市场所接受，没有进入“学以致用”的终端。学生在课堂里读了几年书，有条件的参加了劳动生产实践活动，看上去又懂专业，又能动手参予生产活动了，但是这样的学生毕业后，对于企业而言，至多还是一个高级学徒，受企业的欢迎程度，远没有到热烈的争抢状态。因为企业没有加入学校的教育活动，学生对企业的工作责任是陌生的，对市场的游戏规则更是一无所知。同时在工艺美术品的生产制作方面，他们的动手能力还不够成熟，他们的艺术设计理念往往远离工艺美术品的创意实用性以及工艺制作顺序的可操作性。最重要的是设计制作什么产品？什么产品是市场欢迎的好东西？感觉几乎是零。这就是纸上谈兵，就是个人能力和智慧的开发、培养、提高与生产制作、社会需要和市场反映不协调，不合作。如果说一个学生在学习工艺美术设计时充分借助了现有的软件信息，那么在生产过程中，他一定会首先搬出他习惯使用的方法，借鉴甚至照搬软件中的信息。殊不知，软件中的信息，往往是过去的、积累的、使用过的，而动态的市场却非常需要新的创意。新的创意的产生，没有新方法，还是要靠仔细观察自然生活和社会生活，结合过硬的专业知识；还是要靠下苦功夫，多动脑子。在创意设计方面，人脑的主观想象永远是第一位的，电脑信息的参考辅助却是第二位的。因为在课堂内和实践中获得的专业知识，学生对自然人文的深入观察体会，其它学识的输入根植，以及个人艺术心理活动的推波助澜，社会环境的现实影响等等信息都拷贝在优秀学生的大脑皮层中，而不在U盘内。在第一学期中，就要让骄生惯养的独生子女们树立产学研一体化的概念，让他们明明白白去学习将来可以派上用场的知识，让他们想象将来制作的工艺美术产品将如何受到社会的欢迎，如何受到市场的欢迎，如何被不同的人群按照自由的选择去欣赏、接受，并且购买、收藏。这就需要研究调整工艺美术的“教育大纲”，就需要改变教学内容，就要让企业、市场加入教育。要知道，一件工艺品被人们慎重的、认真的用其它有价值的商品去交换，这是做一件事的成功结果，但不是一个简单的过程，意义重大。对于学生的学习目的而言，对于学校培养学生的目标而言，是真正进入了“学以致用”的终端。最完美的教育结果是各方面都不浪费，教育资源不浪费、时间资源不浪费、人才资源不浪费，这就是经济学的思维方式。工艺美术专业人才的学习、培养；工艺美术行业的传承保护、创意提高；工艺美术品的制作生产、品牌开发，市场调研都是中国未来都市经济亮点的新课题。用经济学的思维方式去评判以上所有的工艺美术课题，那么就可以知道，我们谈“人才培养”，实际上是指“大工艺美术人才的培养”。其中除了培养学生，还要培训教师、教育领导者、企业经营者、行业指导者、以及与工艺美术有关的市场人等等。以上全部个人与群体之间的密切互动，包括学习、讨论、研究、合作、协调，大大有助于把“学以致用”提高到工艺美术终端的“市场消化”。可想而知，市场可以接受并且消化的工艺美术品一定是好东西，而能够制作生产好东西的人才，一定接受过系统实用的好教育。当然，中国特色的“团购消费”并不是我所指的“市场消化”。
其次，让经济学的思维方式参予工艺美术产学研的探讨，理由是充分的。因为经济学的思维方式实际上不是一套教条的一对一的结论，经济学不仅仅是关于货币、利润、商业和金融的学问，也不单是对人类竞争行为的研究。千万不要误解，经济学理论并不是假设人人自私，物质至上，目光短浅、不负责任、一心向钱看。实际上，经济学专门研究人们对任何事物的选择及无意的结果，三百六十行中的各行各业都能用经济学的思维方式来研究，所以，我们也能用经济学的思维方式来推动工艺美术产学研一体化的讨论研究。经济学大师凯恩斯认为：思维方式是一种方法、一种智力工具、一种思维技巧，有助于拥有它的人在分析事物时得出正确的结论。它可以概括为如此的一套概念：即所有社会现象均源于个体的行为以及群体的合作，在这些活动中，人们基于他们预期的额外收益和成本进行自由的选择。我们讨论工艺美术产学研一体化，不是就在讨论个体的行为和群体的合作吗？不就是在讨论教育的终端目的以及不浪费资源成本吗？在产学研中包含了很多的个体，譬如工艺美术专业的每个学生，他们的每个老师，工艺美术工作室的每个研究人员，每一位教授；工艺美术企业的每一个生产工人，每一个工艺师，以及他们的经理；工艺美术品市场上的每一位推销员以及他们各自面对的每一位客户。群体则包括学校、工作室、工厂、市场。试想一下，以上所指的个体与个体之间，群体与群体之间，以及每一个个体与每一个群体之间，如果没有提倡鼓励合作的科学制度，人们是不能享受到人类文明的种种好处的。我们知道，人类受用的各种各样的工艺美术产品，需要经过复杂而相互关联的生产活动才能制造出来。举陶瓷器皿为例：人们最初将陶土从山上取出并运送到陶厂，厂里的陶工需将粗糙的陶土加工成精细的陶瓷原料，然后按设计图示来打胚制胎、成型阴干，再由画工点缀合适的美观的釉彩图案，最后由窑工负责入窑焙烧。生产顺序中的每一个人都希望产出完美产品，为了这个美好的希望，每一步工序必须仔细严格控制，每一位陶工必须配合得天衣无缝，即使如此，谋事在人，成事在天，开窑时，能有少量精品已是重大的收益了。“民窑”如此，“官窑”更甚。最后瓷器还要卖出去。我们决不能老是制作“孤芳自赏”的产品。试想一下大的方面，如果工艺美术产学研之间没有紧密的合作，没有一体化的联系互动，各自单独进行，加上每个工艺美术专业的学生缺少系统的、精确的、完整的专业定向培养，把学习培养与生产制作分开看待，把生产制作与市场消化隔离开来，学校为招生而开办，工作室为象牙塔中的宠物而不食人间烟火，工厂由于经济学的基础名词，而单纯的急功近利组织生产，社会个体行为的缺乏方向，社会群体行为之间缺乏合作，社会合唱团的每一个成员各拉各的琴，各唱各的调，有时还各摆各的“谱”。于是，学生们毕业后找不到合适的工作，工厂找不到优秀的学生，市场找不到满意的厂家，买家则很难找到当代工艺美术精品……我们的专业杂志，仍在讲述过去的美丽故事，仍在介绍古代的伟大文明，昨天的灿烂文物，西洋的美妙珍宝……而当代中国的工艺美术仍然缺乏国际认同的响亮品牌，依旧不能堂堂正正的踏进艺术殿堂……
第3篇：地摊经济市场调研范文
随着知识经济时代的到来，将知识资源以核心竞争力的方式来完成，知识作为第一生产因素，对企业竞争力以及企业资产的增值都是非常重要的。特别是在企业营销中将知识管理引入，这是非常重要的一个概念，对传统模式的改变，影响了企业的长远发展。所以，在企业以后的发展过程中，应该对知识管理进行分析，把握，从而更好地提升企业核心竞争力。
二、市场营销的定义
经济学中，对市场营销的定义分析研究很多。一般认为，企业的市场营销是企业在发展中的具体经济活动和行为。企业制造商品或者提供劳务，通过一定的手段和方式与消费者建立一定的关系，来满足消费者对商品或者劳务的需求，同时也实现企业自身的利润。它是企业经济活动的动态过程，开始于企业产品的生产活动，经过一系列的销售方式和具体的销售活动，到商品或者劳务转达给消费者时结束。企业营销工作的目的是在满足顾客社会需求的同时给企业带来销售利润，是企业与消费者之间交换、建立并维护一定经济关系的社会化活动，也是当前企业发展中极为重视的工作。
三、当前企业市场营销中存在的问题
（一）企业营销观念缺乏创新
企业的经营观念是企业在长期发展中形成的意识观点，是营销工作中至关重要的影响因素。长期以来，社会主义市场经济发展不充分，传统的企业营销观念中企业在销售中占据主导地位，消费者处于较被动的地位。随着市场经济的不断深入发展，原来的卖方市场逐渐转变为现在的买方市场，很多企业决策者还没认识到企业生存发展的危机，不能正确认识营销工作的重要性，也存在一些企业不敢尝试新的营销策略，致使企业在竞争中处于被动不利的地位。
（二）高层营销管理缺位，部门职能发挥不协调
高层营销管理部门在整个营销工作中起着带头作用，决定了营销的具体策略和实施过程。因此高层营销管理人员必须要高度重视营销工作。我国少数企业在机构设置上，高层营销管理部门人员缺失，导致营销工作缺乏政策性的指导，营销方式方法不尽合理，影响整体营销水平。此外，营销工作是一项系统性的长期工作，需要企业部门之间的协调合作共同完成，企业其他部门要以营销部门为中心，积极配合开展营销活动。但是目前存在的很多企业在职能分工上不明确，高层营销管理不到位，其他部门的职能也不能得到很好的发挥，给企业发展带来危害。
（三）营销战略和策略不当或失误
企业营销是社会经济系统中一个有机组成部分，与企业的持续稳定发展有着密切的关系。企业的营销战略和决策必须与社会的发展协调统一。企业如果在营销战略的制定、市场调研、市场分析、产品研制、产品销售及服务等任何一个环节出现偏差或失误，都会导致企业陷入营销危机，使企业的产品滞销，产晶出现质量问题，企业的财务和成本出现危机，许多顾客进行投诉，渠道商倒戈等不良现象。要降低成本就必须扩大规模，但是当前我们企业的规模都非常的小，通常都体现在营业额的平均以及所属门店数量都和世界级的企业之间有非常大的差异。其中就针对所拥有的门店的数量来说，零售业2004年平均为52个，餐饮业平均为27个，但是发达国家几乎都超过好几百家，餐饮沃尔玛一家就有4000多店铺；销售额来看，整个零售业和餐饮业相加还不及沃尔玛一家。
（四）市场营销理念落后
在市场经济条件下，必须随着不断变化的市场以及消费者的需求内容以及模式，要加强市场营销的创新就是非常重要的。当前，我国的市政经济主体对营销理念的意识都是非常不够的，而且其发展目光比较短浅，只顾眼前利益，因此，出现盲目跟风情况，这就会出现营销领域出现的重复抄袭的现象，尤其出现营销的效果也不是很好。另外一个方面我国的在市场活动中主体企业最看重的是自身经济效益，没有充分认识企业营销战略，这就导致出现比较落后的营销意识，没有进行市场营销实际创新意识。
四、企业市场营销战略创新的途径
（一）开展多渠道融资、寻求政府扶持战略
目前，企业扩大规模的主要限制因素是资金问题。虽然我国的资本市场具有了一定程度的发展，直接融资和间接融资的社会环境已大概具备，但是企业本身依然要寻找多渠道融资的内外部条件，积极拓宽企业的融资渠道。一些企业都能够通过发行股票的方式进行资金汇集，而另外一些不具备上市资格的企业，都是采取有限责任公司的形式来完成吸引资金的；也能够发行公司债券，从而吸引社会闲散资金。这样可以采取融资租赁以及运营租赁，从而得到中长期融资便利。同时，不仅更好的争取政策性银行的贷款，还可以争取到商业银行的贷款。此外，为了解决中小企业盲目发展和过度建设问题，政府要加强宏观调控力度，适当提高企业的经营门槛，保证企业规模经济效益的实现。各网点要根据本地区商品流通产业的发展重点和政策要求，按照自身的实际情况，做出适当的规划安排，这样就能够更好的实现空间结构的合理化。与此同时，尽快出台《商业网点实施规范》，使网店的建设和管理更加规范、有序。
（二）提高企业运营效率，保证产品的质量
在企业主体发展的过程中，企业营销是支撑整个大厦的支架，而且企业产品质量是大厦的基石，营销产品的质量之间的管理都并不矛盾，而且任何一个环节发生故障都会导致整个大厦的坍塌。因此，在企业运营过程中，必须正确看待此问题特别是质量，企业运营必须借助科学管理以及经营的手段，就像对设备的更新，企业间的外包以及联合，从而更好地保证产品的供应，从而更好的满足了顾客的满意度，更好地服务顾客。对于产品的质量，应该采取积极的态度，特别是对于产品的需求是变化的，因此，企业的产品应该建立一个非常完善的机制，从而更好地保证产品质量符合消费者需求。
（三）注重整合营销传播
开展娱乐营销活动可以更好地服务企业营销，所以，要更好的实现营销传播效果以及效率的优化，应该有机的对营销传播和娱乐营销进行整合。就像，北京的贵友大厦的群众口碑就相当的不错，同2015年第9期中旬刊（总第600期）时代Times样的像一些街头地摊之类的是无法与之比拟的。企业要想获得更多的顾客，就必须具备一定的特色。就像屈臣氏，屈臣氏就能够更好的找到自己的最佳地位。屈臣氏企业目标锁定方式：①锁定目标消费群。在日益同质化竞争的零售行业，只有为消费者提供合适的产品选择和优质的购物体验才能赢得市场。②塑造“专家”形象.走进屈臣氏，你会发现给人的感觉不是走进了一家超市，而是一家专业的个人护理店。③屈臣氏自有产品不仅定位好，而且配有好的促销和优惠的价格。总之，依靠精准消费群定位，专业化服务，物美价廉的自有品牌产品，专业和系统化的促销等一系列环环相扣的精细经营举措，屈臣氏牢牢抓住了大量的忠诚顾客，并有效避免了与购物中心、大型综合超市、便利店、专卖店和网店等零售形态的同质化竞争，着实有效地实现了自己的经营特色。
（四）实施“品牌战略”
企业市场竞争力的竞争一定意义上讲也就是企业品牌的竞争。企业制定正确合理的品牌战略，就为占有市场提供了更多的机会，也是企业长远经营发展的基本战略。当今经济发展中，品牌已经成为了一种重要的战略资源，是企业核心竞争力的重要组成部分。传统的价格战虽在短期的经营中能够取得一定的利润，但是随着生产成本的增加，单从价格上取得优势已经无法满足社会对企业发展的要求，消费者在选择产品和服务时，受心理变化的影响。
五、结束语
第4篇：地摊经济市场调研范文
一、俄罗斯当前的政治与经济形势
1、政治形势
俄罗斯的政治形势在近十年内将会是稳定的，一般情况下不会有大的变故，其理由如下：
A 稳定的政治体制
经过二十几年的磨合，俄罗斯政治体制基本上已经稳定下来，政权更迭也有了稳定的规则和流程，并得到了广泛的认可。连普京这么有权势的人物都服从宪法的规定，不连任三届，而宁愿采取迂回隔一届再选一次的方法重回总统宝座。因为从实际角度而言，他完全可以修改宪法，但为了维护宪法的严肃性，他没有这样做。
B 民生得到显著的改善
普京政权非常重视改善和提高国民的生活。目前，俄罗斯每年财政收入的很大部分都用于民生，国家的发展切实改善了绝大部分人的生活，是有利于穷人的发展。自从普京执政，人均工资从500卢布提高到27200卢布，提高了4763%。2003年至2010年，俄罗斯GDP年均增长4.5%，而工资年均增长24%；养老金增长持续超过GDP增长。所以，大部分居民对普京政权还是支持的。
C 政治权利有较好的保障
俄罗斯公民的政治权利得到了较好的保障，言论比较自由，游行示威的权利也得到尊重和允可。很多不满意见可以从不同渠道得以传达及渲泄，起到很好的卸压的作用，很多问题可以在体制内得到解决。
D 俄罗斯进行了一系列有效的改革
迫于反对派的压力，普京梅得维捷夫政权进行了一系列的政治改革，并严打腐败，化解了很多反对意见，舒缓了矛盾。这些事实证明普梅体制有很强的应变能力和局势掌控能力。
2、经济形势
A 经济增长稳定
在欧洲乃至世界经济都面临种种困境的背景下，俄罗斯这几年经济表现不俗，虽然增速放缓，但整体运行情况良好。在发生金融危机后的4年里，俄罗斯经济先后经历了一年深度下跌，三年中高速增长，主要经济指标基本恢复到2008年时的最好水平，填平2009年深幅下跌造成的缺口。2012年，俄国内生产总值同比增长3.5%，失业率下降至5.3%。从横向比较看，2012年俄罗斯GDP增长速度虽低于中国和印度，但高于巴西，也高于“八国集团”中的其他7个发达的工业国家。
B 财政状况良好
2012年俄罗斯预算执行情况远好于上年所做的预算计划，2012年俄联邦预算赤字占国内生产总值的比例从0.2%下降至0.07%，接近实现预算平衡，几乎比其他所有主要经济体都要好得多。此外，俄罗斯国债占GDP的比例只有16%，这比所有发达经济体要低得多。
C 普京的新经济政策给俄罗斯经济注入活力
（1）、改变经济结构，改变以能源、原材料为主的经济结构，发展加工工业、高新技术产业，逐步改变单一的经济结构。这在改变经济结构的过程中，需要大量的生产性的设备和技术，对中国企业来讲是一个机会！
（2）、推行创新经济，通过技术创新来带动新的产业。
（3）、设立经济特区，准备设立11个科技园、经济特区，为进入园区的外国企业提供一系列包括税收在内的优惠条件，吸引外国企业进入园区。
（4）、积极引进投资，普梅政权努力改善投资环境，采取多种措施吸引外资。目前，俄罗斯已成为世界上第六大外资投资国。
（5）、加快基础建设步伐，俄罗斯绝大部分基础设施都是前苏联时期建设的，已经陈旧不堪，亟需更新改造，俄政府拟投入巨资，全面改造和新建基础设施；
（6）、开发远东地区。远东地广人稀，但蕴藏巨大资源性财富，开发远东必将成为俄罗斯经济起飞的重要的拉动力量，特别是在世界上各种资源日渐枯竭的今天。
开发俄罗斯市场九大攻略
1 制定俄罗斯市场的开发策略和计划
俄罗斯市场有其自身独特的政治、经济、文化、习俗等特点，必须在充分调研的基础上，了解相关行业的生产、销售和进出口情况，有针对性地制定本企业产品进人俄罗斯市场的战略。
中国企业刚一来到俄罗斯，面对全新的市场，首先要做的是制定市场拓展方案，包括总体市场开发规划、目标市场的选择和开发须序，区域市场开发策略、销售渠道的选择与规划，产品策略和价格策略、市场开发政策、产品和品牌推广策略等。在此基础上估算需要招聘的营销人员，以及确定具体的招聘、培训计划。
由于企业对俄罗斯市场还很不熟悉，制定的计划不一定符合市场实际，需要在实践中不断调整。
2 充分利用现有的商业平台开发市场
目前莫斯科存在各种可以利用的商业平台，如莲花商城、格林伍德商务中心、柳布利诺商品批发中心等，巧妙利用，就能够快速进入市场，减少摸索的时间和代价。因为这些平台已经具备了一定商业服务功能，能够提供一些服务。关键在于要根据自己企业的情况选择合适的平台。格林伍德国际商贸中心是一个新建的办公楼式商贸园区，目前可以为中国企业提供办公、展示场所，柳布利诺商贸城则是一个传统的批发市场。
随着俄罗斯经济的快速发展，俄罗斯消费者的品牌意识和消费理性逐步提高，俄罗斯各种大型超市、专卖店、连锁店兴起，“地摊式”的批发市场日渐萎缩，生意每况愈下，在俄罗斯批发市场中的许多中国厂商陷入经营困境。莫斯科莲花商城是俄罗斯天然气总公司投资的特大型商业项目，其定位为企业的运营、展示中心，广东省名优产品展示中心就落户其中。莫斯科莲花商城与莫斯科其他类似的商贸城、商贸中心最大的不同之处在于，它不仅给人住的厂商提供办公和商品展销场所等“硬件”，更重要的是提供一系列配套服务等“软件”。
绝大部分中国企业对俄罗斯不熟悉，他们除了需要提供出入境、法律、财务、物流等必备的商务服务外，更关心入住商城后怎样经营，怎样才能迅速打开商品的销路，如何快速创建销售网络，如何快速、低成本地打响品牌。莫斯科莲花商城恰恰在这方面做了很多工作，聘请了具有丰富经验的专家组成两个营销服务团队：莲花商城营销管理咨询公司和莲花商城营销执行公司。
莲花商城营销管理咨询公司，主要为人驻俄罗斯市场的中国企业提供市场调研、市场招商、品牌塑造、企业文化、广告传播、公关宣传、渠道建议、员工培训、经销商培训、终端销售等系列营销、管理类服务内容。
莲花商城营销执行公司，即利用莲花商城在俄罗斯的全国市场上已形成的销售经销商体系和销售终端，以及展览中心、广场、商场、超市等销售终端等强大的终端销售体系，可以直接为中国企业完成数额巨大的产品销售。除了直接产品销售外，终端执行公司还涉及帮助中国企业进行区域市场招商、终端营销、专卖店建议等系列内容。这种服务直接针对那些缺乏营销经验和营销团队的中小企业，扶上马不仅是送一程，而是送二程乃至三程。
3 充分整合销售渠道资源，快速切入市场
各个企业、产品及市场开发策略的不同，所选择销售渠道的也不同，选择大于努力，当犯了方向性的错误后，企业可能将投入数倍的代价来挽回损失。在刚进入市场时，最好先选择常规的主流销售渠道，待积累一定经验后再开发其他销售渠道。
俄罗斯销货的渠道有很多，除直销外，以洁具产品为例，主要销售渠道有：经销商分销，一般都是在各地区寻找经销商，由当地的经销商负责所辖区域的分销，经销商有些有自己的零售商店，批零兼营，有的只有批发。如果公司有充足的人力、物力，也可直接向建材市场，建材超市、建材商店、专卖店等零售终端直接供货，同时也可以利用其他销售渠道，如网络销售、工程渠道、装修公司、相关产品捆绑式销售、小区推广：团购、关系推广分销等。
4、产品策略和价格策略
A 产品策略
中国企业进人俄罗斯市场，必须根据市场情况确定好产品组合，哪些是走量产品，哪些是利润产品，哪些是阻击产品，哪些是明星产品。在刚进入市场时，产品品种不可能太多，可以选择一种比较畅销产品作为敲门砖，先撬开市场，然后再扩大产品种类。企业一定要了解本地市场竞品在售卖哪些畅销规格，然后根据自己的优势，以恰当的价格和规格打开市场。经销商的选择标准根据企业所处的情况而定，但务必选有一定的实力但是没有自己的品牌，有积极性和冲劲的，一般老经销商贪图安逸无心费力推新品牌，何况新品的利润空间也不足以诱惑他，即使做了也因推广不力而新品夭折，有可能全盘皆输。
B 产品价格策略
价格在俄罗斯市场中是最敏感的因素，价格的定位准确与否直接关系到销售额的大小，市场的开发。因此，制定价格政策一定要通盘考虑，既要考虑公司的总体策略、产品构成、成本和利润、产品的成熟度，又要考虑竞争状况、当地市场状况。业务人员在遵守公司的价格政策的情况下，可以根据自己制定的市场开发策略，在征得公司同意的情况下，可以利用某一种产品的特殊价格切入市场，打击竞争对手，但切不可为了提高销量，业务人员带头不遵守公司的价格策略，导致价格混乱。
5、制定经销商政策 快速开发和管理经销商
经销商选择要遵循以下原则：要有事业心，对市场开发有信心，信誉良好，对新品牌产品前景抱乐观态度，不为暂时的市场现状疑惑，能够配合公司的市场开发策略，不得有扰乱市场秩序行为。在此原则之下，对经销商市场拓展能力、分销销路建立、资金实力、店面地理位置等情况择优开发引导，使其向对公司市场开发有利方面发展。
经销商维护与管理，经销商的管理与激励是有效建立稳固的合作关系，夯实市场基础，保障市场开拓有序进行的必不可少的手段。由于中俄在文化、语言和商业习惯的差异，给中国企业管理经销商带来很大困难，很多企业因此放松了管理，结果造成很大损失。因此，中国企业一旦初步形成销售体系，必须将经销商的管理提到议事日程上。具体的管理与维护办法，如建立经销商档案，经常进行客情沟通，协助经销商进行市场开拓，建立分销渠道，解决销路问题，并要切实保障经销商的利益及解决好激励问题。
6、发挥联盟优势联合开发和推广
中国企业刚进入俄罗斯市场，面临资金、经验不足和缺乏营销团队等一系列问题。解决这个问题的一个途径是利用中国企业的集群优势，多家企业联合开发客户，联合推广品牌和产品。中国企业要善于利用一些在俄罗斯市场经营多年具有丰富实战经验的中资公司，利用他们的经验、营销团队和销售网络，可以和他们一起举办联合推广和客户拓展活动。如从事洁具经营的欧美亚洁具，在俄罗斯市场已进行了近十年的营销实践，摸索出一整套开发、启动市场的系统方法，分别在多个二、三线城市以极少投入的推广和促销活动，取得经销商的销量提高二到十倍的成果。他们已在全俄罗斯形成了一个纵横交错的营销网络，在各地的经销商大都具有深厚的政府关系资源、新闻媒体资源、零售终端资源等，可以方便地动用各种关系，而且这些城市都不太大，宣传、推广所需的资金也不多，很容易炒热一个话题，可以迅速启动市场，提升销量。
中国的中小企业参加这些活动，投入小，效益大。第一，可以解决企业在俄罗斯宣传推广品牌和产品的经验不足的问题；第二，可以解决企业的营销团队不足的问题；第三，可以解决企业资金不足的问题；第四，可以借助推广的方案和活动声势顺势开发经销商。总之，企业通过参与联合开发、联合推广活动既能提高品牌的知名度，又能顺势开发、构建当地的销售渠道网络，极大地提高销量，是目前中国中小企业低成本、快速创建品牌、开发市场和提高销量的较好方案。
7、在俄罗斯创建自己的品牌
大部分中国厂商在俄罗斯都充当着“OEM”代工者的角色，赚取微利。以家电为例，包括长虹、TCL、海信、格兰仕等在国内市场最具竞争力的企业都在给俄罗斯家电销售商做贴牌。在世界范围内，中国企业还缺乏品牌影响力。中国企业往往注重产品的制造和销售环节，却经常忽视品牌价值的积淀和成长，这是中国企业缺乏竞争力的一个重要原因。根据俄罗斯通讯社联合会的统计资料显示，2007年俄罗斯广告市场达到90亿美元，并且每年以25%～28%的速度增长，这其中却很少有中国企业的广告。由此可见，中国企业在俄罗斯市场的品牌发展才刚刚起步。
中国企业需要重视品牌价值，制定科学的营销战略战术，不断扩大品牌影响力。目前，俄罗斯已经出现了具有一定规模的高档消费群体和庞大的中产阶级消费群体，中高档商品在俄具有较大的需求。但是，由于历史形成的中国商品的负面声誉，中国企业开发俄罗斯市场，特别是中高档市场，确实遇到了不少困难。那么中国企业在俄罗斯市场推广品牌就真的非常困难？实际情况不是这样，问题还出在中国企业的观念和认识上。
8、低成本快速推广品牌
俄罗斯除莫斯科和圣彼得堡外，其他城市商家的营销水平还处于较低水平，很多厂家基本上没有系统的营销和品牌推广活动，中国企业可以采用农村包围城市的策略，先在这些城市发展经销商，构建销售网络，进行产品和品牌推广活动，待取得成效形成规模效应后再攻莫斯科和圣彼得堡两个大城市。中国企业现在进人俄二、三线城市正当其时，可以花很少的代价迅速取得较大的销量和利润。中国企业一定要善于利用相对俄罗斯企业在营销的比较优势，抓住目前的大好时机，一举攻克俄罗斯市场！
9、让品牌深入人心
很多人对品牌神秘化，没有了解品牌到底是什么，实际上，品牌就是在消费者心中占据的一个位置，希特勒是不是品牌，那是坏的品牌！前几天，一个做箱包的老板对我们说，LV包的皮子、做工都没有他的好，用几年肯定会坏！我就向他提问，LV包卖什么？卖皮子？卖工艺？卖质量？他卖的是身份认同、卖的是奢侈，有哪一个LV包的买主会用几年？会关心它是不是好皮子？这说明我们很多老板的意识仍然停留在制造层面，没有从消费者心理需求的角度去考虑产品，所以造成生产的产品高度同质化，没有竞争力，只能打价格战。
举吉尔吉斯业务员的例子。笔者公司有一个来自中亚吉尔吉斯的业务员，老是抱怨公司产品价格高。笔者有一天忍不住问他，你没有钱又不漂亮潇洒，你凭什么去娶老婆？消费者和姑娘一样，并不是每个姑娘都是特别爱钱，有的爱浪漫，有的喜欢权力，有的喜欢老实人，有的喜欢有为青年，有的喜欢善于照顾他人的人，这就是客户细分，你用一个低价去应对各种各样需求的顾客，自然顾客越来越少。
我们要赋予商品鲜明的特征，给它贴上标签，即品牌性格，你看到西部牛仔就会想到万宝路香烟，万宝路卖的不是香烟，是男子汉精神，每个男人都想成为一个真正的男子汉，可在现实中不容易做到，但你在吞云吐雾之中就成为男子汉。奔驰卖的是后座，是身份、地位的标志，宝马卖的青春活力，开车的畅快淋漓的感觉，所以宝马的广告词“听！风声”。沃尔沃卖安全！你们看，顾客有那多么需求，而你只满足一个低价需求，而且中国厂家都和你一样，都卖低价，你将有很多其他需求的客户都排除掉了，你的顾客只会越来越少，你的经营不困难才怪呢！
第5篇：地摊经济市场调研范文
四年时间，“老人头”平均每年发展300家加盟店，年营业额5000万，带动1000多位加盟商成功致富，令业内人士和营销专家无不侧目……
廖小军，28岁，旗下20多家公司及120多家连锁店，身家数千万！没有显赫的家世，也没有令人咋舌的背景，一个曾经一贫如洗的青年怎样成为了千万富翁？一个默默无闻的学子如何跻身于社会名流的行列？
童年坎坷练就不屈个性
退学创业走出成功第一步
廖小军1982年出生于江西，父母都是老实本分的农民，长年面朝黄土背朝天地在土地上辛苦劳作。廖小军继承了父母坚忍和吃苦耐劳的特点，还秉承了南方人自古以来特有的成功欲望和不服输的进取精神。
小时候的廖小军勤奋好学，成绩总是名列前茅。2000年，他以优异成绩考入北京一所著名高校的计算机系。专业是父母选的，只是希望他将来能找到一份好工作。
读书期间，同学们闲暇时兴致勃勃地谈论哪个系的女生漂亮、哪家馆子的菜正宗、张艺谋的电影如何如何、哪位明星某年某月将在某地开演唱会，而廖小军则把心思都用在了别处――专攻企业管理和营销策划。他发现，在全民逐富的大潮中，国内的企业数量猛增，然而由于自身资源的局限性，企业往往在营销方面缺乏系统、全面的整体规划，成为普遍存在的战略“短板”。很多老板都在叹息，已经拼尽全力了，为什么项目不是做不成，就是做一阶段后怎么努力也上不去了。
那段日子，廖小军心潮澎湃，市场经济的大潮席卷全国，他无法再按部就班地走常规的就业之路，他反复构思着未来的创业大计。
再三思考后，他做出了一个大胆而超乎常人想象的决定――拿着父母寄来的学费和自己打工赚来的7000块血汗钱退学创业！远在江西的父母知道此事后痛心疾首，却无法挽回儿子的决定。
创业的第一桶金从哪里来？廖小军早已了解得非常清楚，浙江是小商品生产、批发、销售的原产地，他借助地理和人脉优势，从浙江进货小商品，在北京销售。他从小客户和摆地摊做起，经过坚持不懈地努力，短短两三年时间，他便积累了50万元的财富。面对廖小军源源不断的收入，还伸手向家人索要生活费的同学们对他钦佩不已。
有了创业启动资金之后，廖小军约集了几个志同道合的朋友，成立了一家管理咨询公司，专门为企业出谋划策，提供营销方案。做管理咨询，关键是为企业解决最棘手的实际问题，因此，能否一下子切中企业发展中的要害，就成了管理咨询公司成败的关键。为了拿出第一流的方案，廖小军深入一家家企业，彻夜不眠地考虑各家企业营销和策划的要点，经受着一次次的锻炼。经过几年的成功运作和积累，廖小军在业内已经颇有名气，出版了多本关于营销方面的书，经常被邀请出席一些营销讲座和高峰论坛。
几年后，廖小军成为国际洗衣连锁品牌老人头的合作伙伴，成就了一段商界传奇！
精准策划言之有道
国际巨头公司登门合作
2006年，廖小军被邀请出席国际招商大会。大会聚集了众多优秀的国际加盟品牌，廖小军作为会议嘉宾，主讲国际品牌如何在中国展开加盟连锁，就国际品牌在中国加盟中常遇到的各种问题进行详细剖析，阐述解决方法。
台下掌声不断，意大利老人头中国区董事长戴卫看着台上这个侃侃而谈的年轻人，眼里闪烁着兴奋的光芒。廖小军关于中国市场连锁加盟的一些分析，仿佛就是针对老人头干洗连锁的谋略，戴卫不由得深感佩服。会议结束后，他特地找到廖小军，诚恳地向他请教，并邀请他为老人头干洗连锁在中国市场发展的方向提供可行性方案。
原来，上世纪九十年代，经济腾飞带来的消费能力激增和家庭消费服务的无限商机吸引着无数淘金者，中国干洗行业迅猛发展，造就了一批本土洗衣服务品牌。然而，国内品牌大都缺乏市场运作管理经验，基本处于低层无序竞争阶段，整个市场格局仍没有最终成型。
巨大的市场也吸引着诸多的国际品牌，他们同样看好了中国经济的前景和无比庞大的市场容量。随着诸多国际品牌的蜂拥而至，干洗行业风云际会。
老人头凭借百年品牌的号召力，成功地将老人头从高端经典皮具和服饰领域延伸到后续服务领域，老人头干洗连锁诞生。2005年，老人头集团在国际品牌云集之地――上海，注册成立了意大利老人头（中国）洗衣连锁集团，并授权合法使用老人头商标，高调进入中国干洗行业，欲在干洗行业大展拳脚。
然而，老人头干洗连锁并没有像事先所预想的那样所向披靡，因为不懂中国国情，造成水土不服。老人头干洗进军中国市场首战失利，中国区董事长戴卫压力颇大。
廖小军精确地为戴卫分析了干洗市场的现状和未来：中国的干洗行业自诞生开始就存在着先天的不足，同时也背负着太多的压力。以前，绝大多数老百姓都不接受干洗服务，真正开始接受干洗也才是最近十年的事。在消费者眼中，市场上夫妻式干洗店多如牛毛，给大多数消费者造成了“干洗行业很简单，有个门面就赚钱”的极不专业的印象，多数老百姓认为干洗店就是洗洗烫烫而已。对于投资者而言，开干洗店是小本生意，有没有好的服务，品质好不好都无碍大局。很多投资者都选择不规范的干洗加盟，或者干脆自己买一台机器，随便找个地方学点技术就开始营业了。还有的干脆把机器作为摆设，在洗衣程序上偷工减料。这种无规则状态让老人头以往开疆拓土的经验在中国市场根本玩不转，导致一年运作毫无建树，和众多干洗连锁杂牌处于同一水平。
一边是巨大的需求市场，一边是管理有序、服务规范，清洁品质有保证，能带给消费者健康愉悦的高品质服务的专业干洗国际品牌。怎样才能将高品质的服务传递给消费者，怎样才能让投资者选择到放心的好品牌加盟，成了老人头干洗连锁急需突破的瓶颈。
廖小军的分析，犹如久旱甘霖，让戴卫无比兴奋。两个人聊得很投机，戴卫向廖小军发出诚挚的邀请。
操盘方案的前提，是对行业和企业做全方位的市场调研。经过周密的前期考察，廖小军感到中国干洗行业所蕴藏的巨大商机。在国外，干洗服务所面对的市场和人口相对中国市场来说很少，但每年市场消费额却是中国的几倍。表面上这是一种奇怪的现象，但由此可以看出，中国的干洗行业发展在真正满足顾客高品质服务的需求方面还有着相当的不足。而随着经济发展，人们物质需求得到改善，消费能力越来越高，干洗行业必然会创造无限广阔的市场空间。目前行业品牌众多，但市场处于无序竞争状态，行业还处于发展的初级阶段，未来必然是有无限潜力的朝阳产业。
廖小军认为，老人头品牌在国内几乎是人尽皆知，具有品牌基础。对于老人头品牌在服装和皮具方面的产品，消费者的认知度很高。老人头干洗连锁，由于中国区总部的营销战略失误，消费者不知道，投资者也不知道，手中拿着钱想投资的人不知道在哪里加盟，投资无门，无路可寻。老人头干洗连锁，这个延伸到干洗服务的价值数亿的国际品牌，完全是“养在深闺人未识”。
同时，干洗相对于其他服务行业有着不可比拟的盈利优势：一是随着经济发展，人们对衣着要求越来越高，未来的市场容量和发展潜力不可限量；二是干洗行业是纯粹的技术服务行业，现金进账，无欠款，没库存，利润远高于餐饮等其他服务业；三是投资门槛比较低，一旦经营稳定，客户群不易流失，能保障经营稳健增长，生意不会大起大落；四是干洗店人员精简，管理简单，容易规模化，适合连锁经营。
巨大的市场和国际大品牌的超强影响力决定了这是一个不容错过的商机，廖小军决定与老人头中国区总部合作，共同做大老人头干洗连锁事业。戴卫喜出望外，这正是他最终所希望的结果。于是，双方一拍即合，开始了老人头干洗连锁的市场推广。
成功嫁接打破干洗行业固有格局
精准营销老人头干洗优势凸显
在中国干洗行业，除了地域性的品牌外，人们熟知的品牌有“正章”、“象王”、“洁丰”、“赛维”、“泰洁”、“恒协”等。这些品牌虽然已占据一定市场份额，但真正有品牌竞争力的为数不多。和它们相比，老人头优势在哪，劣势又在哪？
在新一轮的市场推广中，廖小军在制定系列营销方案时注重提升老人头干洗连锁加盟的优势：品牌上，“老人头”是百年品牌、国际品牌，家喻户晓，但老人头干洗还不为人识；技术上，老人头百年传承专业皮具护理，吸引着诸多高档皮衣、皮包、皮鞋、皮具、皮制家私、皮质汽车坐椅等干洗业务，首创的“生物干洗技术”以其健康品质干洗独领。老人头干洗利用全球领先生物科技在干洗行业的应用，使衣物洗涤实现了深层清洁、彻底杀菌消毒、去除残留污染、护理织物纤维、保护衣物质地、给衣物增光添色，实现了真正健康的品质干洗。但由于缺乏干洗业界品牌效应，如此先进的技术只能处于尴尬的“无用武之地”。
发现问题所在，廖小军开始采取针对性措施。2007年，“老人头”在廖小军的掌舵下，一举收购了国内洗衣行业第一连锁经营品牌“赛维干洗连锁”，紧接着吞并了“全国妇联半边天创业工程”项目――“衣之恋干洗连锁”，震惊业界，打破了中国干洗行业固有格局，成功嫁接老人头品牌。
渠道并购后，廖小军开始对加盟店展开“保姆式”的洗礼，从前期的培训、中期的技术、管理经营指导、后期的服务，细化到每一个细节。专家组成的全程顾问服务（投资分析及开店选址顾问、开店设计装修及营业督导顾问、经营管理顾问、洗涤技术顾问）、全面培训服务（基础技术培训、经营管理培训）以及老人头干洗服务手册、加盟宝典等，从选项目到确定加盟开店，每一个程序、每一个环节都有详细的指导。总部还硬性规定：每个加盟商必须接受岗前培训，包括企业理念、文化、技术设备、管理、经营、促销等一系列内容。以前，这些优秀的培养内容是“养在深闺人未识”，如今强制灌输，加盟商才发现原来这简直是个宝，是以往从来不知道的，只须拿来享用即可。
紧接着，廖小军开始筹划硬件方面，老人头筹建设备组装工厂，位于江苏的250亩现代化日化生产基地开始动工。加盟店一律使用欧洲设备，给干洗店繁忙的业务提供高效的保障。生产基地获得业内唯一由国家环保总局颁发的环境标志认证的领先日化耗材，为老人头的干洗和皮具护理服务奠定了坚实的基础。
大品牌技术独占鳌头
加盟商借势发展成活率高
老人头是百年品牌，全球近80%的服装服饰、皮鞋皮包皮带等皮具、家居家纺等领域的知名中高端品牌都跟老人头有着紧密的合作，是诸多品牌的干洗护理指定服务商。以奢侈品包为例，多数大品牌自己没有清洗服务，而是指定专业的干洗品牌。一个中等大小奢侈品包洗一次大约要300元，比普通的包价格贵了近10倍。老人头将这一百年打造的优势，植入到加盟店中，使老人头拥有了众多忠实的自身品牌客户群，增加盈利点，直接拥有稳定的利润来源。老人头加盟店，洗衣、洗鞋、洗包、皮革护理一站式完成，成为永无淡季的干洗店。
方向正确了，各项举措就步步顺畅地实施到位，加盟商成活率高，加盟踊跃。
张经理是“老人头”洗衣连锁的一位加盟商，“我一直想进入干洗行业，但是没信心做，主要是塑造品牌的成本太高，而本土干洗品牌又没形成强大的力量。一直以来就想加盟一个国际知名的品牌。”
2008年2月，张经理加盟了“老人头”洗衣连锁，他看重的正是“老人头”这一国际品牌的知名度，消费者对其的认知度和信任度，更关键的是其纯正的意大利技术设备和生物健康干洗技术，该技术在行业内独占鳌头。目前，张经理的干洗店生意非常红火，每个月可以赚到2万多元，而与他相隔不到200米的一家本地干洗店却面临关门的危机――品牌的优势彰显无遗。
四川成都市蜀都大道蜀都花园小区店，周边有5个小区，入住人口5200户左右，属于旗舰店。该店平均月利润3.4万元，年度利润40.8万元，收回投资周期11.2个月。老人头干洗连锁北京金融街店，主营衣物、皮草、家居用品、鞋类、皮具等方面的清洗保养翻新业务，10多个月的经营，创下了非常优秀的成绩。重庆南坪街店，在成功运作了两个月后，已经开了第二家分店。河南漯河浚县店开业后，平均月利润两万元，当年就收回了全部投资。陕西汉中培德街店，平均月营业额2.5万元，10个月收回投资。南京市凤凰西街店，平均月利润2.3万元，年度利润27.6万元，收回投资周期10个月……
通过资源收购整合，老人头拥有了分布全国的20多家子公司，6000多家终端消费服务网络，廖小军一手带出一个300多名优秀本土化团队。集团下属的上海老人头工业洗衣机制造有限公司，负责老人头洗涤设备的中国组装测试；上海老人头日化有限公司，负责老人头工业及日用消费日化产品的生产和面向商超网络的销售，上海老人头洗涤服务有限公司，负责老人头干洗皮具护理等项目的特许连锁管理运作。同时，集团组建了老人头洗涤技术培训中心，并建立了大型老人头干洗连锁直营旗舰店，为老人头干洗连锁成功模式的市场推广指引航向。
“老人头”和廖小军的联姻被媒体称为洋枪土炮组合。在廖小军的领导下，老人头干洗连锁依托在皮革、皮具行业极其广泛的知名度和美誉度，依托自身强大的品牌影响力，依托国际化的管理模式和理念，在洗衣领域占据了商业的制高点。一时，“老人头”干洗成为众多投资管理咨询公司桌头讨论的成功案例。
“西方公司最不讲情面，唯用成绩说话”，如果说“老人头”高层开始还对廖小军存有疑虑的话，如今已经被他彻底征服。意大利老人头集团总裁这样解释：“廖是一位非常难得的人才。我们对人才选择注重两点：一是开拓创新精神，二是商业激情。我们从他身上感受到了这些迷人的东西，他身上有一股活力，一般人不具备，我们非常看好他。当时我们先签订了一年的合同，作为考核期。事实证明我们当初的抉择非常英明，现在我们已经成为长期的合作伙伴。”
如今，廖小军的“老人头”干洗加盟连锁店在全国范围内已经发展到1000多家，年利润达数百万。洗衣、洗鞋、鞋包皮革护理一站式服务，打造出了永无淡季、生意火爆的干洗店。廖小军的不服输精神和精准的策划能力，使他在连锁加盟行业异军突起，成为干洗行业的领军人物，为“老人头”在中国的发展、扩张打下了坚实基础。
老人头中国总部：021-51296299
第6篇：地摊经济市场调研范文
东莞两地王命运各异
5月份，万科东莞核心成员王永飙调离万科东莞副总经理一职。东莞在位期间，其先后参与了万科近10个项目的项目规划与产品定位。其中包括万科于2007年在东莞相继拿下的“两大地王”――水濂山地王与塘厦地王。
万科东莞刚刚完成了一次人动。
据东莞业内人士向本刊记者透露，万科东莞副总经理王永飙于5月正式调往万科海南分公司任总经理，原金地集团广州公司成员高峻正式加盟万科，担任万科东莞营销管理部经理，负责万科东莞所有项目营销工作以及部门管理。
万科在东莞“驰骋天下”，王永飙功不可没。2004年万科进入东莞，王永飙便是先遣部队的核心成员之一。他曾先后参与了万科城市高尔夫、万科运河东1号、常平万科城、万科松山湖1号、万科棠樾、万科金域蓝湾、万科虹溪诺雅、万科翡丽山、万科四季花城的项目规划与产品定位。其中万科棠樾、万科翡丽山均是2007年东莞的“地王”项目。
王永飙远赴海南，高峻成为万科东莞营销管理部的又一名实力干将。此前，他曾先后在金地深圳公司、广州公司工作，在金地集团工作年限将近10年。
“我5月4日刚到万科，很多情况包括东莞水濂山地块还正在熟悉和了解中。”5月22日，高峻对本刊记者表示，万科已在东莞运作五年，各方面也已规范，目前这种人员的调整不会对万科东莞项目的开发进度和品质产生太大影响。
水山地王陷入困境
万科东莞近几年蒸蒸日上。2008年是万科20多年来第一次出现业绩下降，万科东莞却以超过25亿元的销售业绩受到万科总裁郁亮大加赞赏。今年万科东莞还将有松山湖二期、万科城、四季花城、金域蓝湾、金域华府五个项目上市，推货量不少于1500套。然而万科东莞各大楼盘纷纷上市之时，其于2007年4月所获取的东莞水濂山地块却迟迟没有动工的迹象。
2007年4月27日，万科东莞公司和北京万信投资发展有限公司联手竞得东莞南城水濂山地块，14.12亿元的出让总价和3772元／平方米的楼面地价，曾分别创造东莞土地出让史上的最高总价和均价纪录。拍下该地块后，2007年5月，万科便成立地产项目公司东莞市万科置地有限公司，该地块项目名也随之确定为“万科翡丽山”。
如今距离拿地时间已过去两年，究竟什么原因让快速开发的万科在此止步?
去年5月14日，万科曾将万科翡丽山项目公司东莞市万科置地有限公司50％股权以500万元的低价转让给东莞当地唯一一家房地产上市公司――粤宏远。这在当时引起了媒体广泛报道，其中主流声音有两种：一是万科的资金压力。二是楼市遇冷，地王尴尬，万科为降低风险而处理地王。由于东莞房价出现了大幅度下降，城区甚至出现了很多4000多元／平方米以下的房子。万科翡丽山楼面均价已达3772.3元／平方米，加上建安成本、税款、配套设施建设等费用，该项目保守估计成本至少在每平方米七八千元以上，风险较大。
记者调查得知，万科翡丽山周边目前在售的有中信森林湖、清华居、御花苑海蓝湾、御泉山等楼盘。洋房价格在6000元／平方米左右，但联排别墅售价已达到13000元／平方米左右，独栋别墅超过3万元／平方米，如果运作得当，万科水濂山地王应仍有不少的利润空间。
“不过，由于万科翡丽山周边楼盘拿地均较早，土地成本有优势，土地成本越低，其对价格的把控能力越强，也会给万科带来压力。”东莞天启开启机构策划总监张志芳对本刊记者表示，水濂山板块将是未来五年东莞的高尚生活居住区。目前该区域有中信森林湖、御花苑等7个中高档楼盘供应。不过万科翡丽山更靠南，相对而言，周边配套还不完善。
然而，万科翡丽山项目迟迟未动工或许还有更为复杂的原因。
一位与万科东莞相熟的业内人士向本刊记者透露：“万科翡丽山项目地块涉及对当地农民的土地赔偿纠纷问题。此前政府曾对当地的拆迁居民进行过拆迁补偿，但是当这块地以14.12亿元被万科拍走后，部分农民认为政府所给补偿过少，一旦此地块动工，就会有农民闹事。”这位业内人士称，万科也想尽快将此地块开发，去年将50％的股权低价转让宏远的真正意图就是希望借本土开发商宏远与政府的关系，尽快使得此地块能顺利开发。
不过，目前仍旧未获得重大进展。据上述业内人士透露，由于该地块尚存在纠纷，万科并没有将土地款完全付给政府，甚至有可能只付了土地出让定金。“万科在东莞还有项目在售，并且万科翡丽山由于地价相对周边楼盘较高，开发销售也有困难。这或许也恰好给了万科一个喘息的机会。”其笑言。
塘厦地王持续热销
万科在东莞最为知名的当属塘厦地块。2007年7月12日，万科与金地在东莞抢地事件相信诸多业内人士仍记忆犹新。
当天，东莞塘厦地块经过约200轮的激烈争夺之后，以26.8亿元的天价成交，折合楼面地价15243元／平方米，万科与金地在拍卖现场上演了一出拍卖是否违规的争议大戏后，最终东莞塘厦地块“花落”万科。此地块楼面单价之高一跃成为广东省全省的地王。
然而，作为地王项目，从2007年7月拿地到2008年7月开盘，万科塘厦地王仅仅用了一年时间。2008年7月12日，万科塘厦地王以万科棠樾为推广名开盘。
据了解，其7月推第一批66套联排别墅，两天售出52套，销售率达到8成，9月29日，再推30套双拼别墅、三联排别墅，国庆期间，销售19套，销售金额约1.2亿元。从去年开盘到今年5月底，推出的250多套房子已基本售完。
作为东莞的地王项目，楼面单价高达15243元／平方米，万科棠樾却能热销，到底有哪些策略?
当地的媒体朋友向本刊记者介绍，尽管塘厦地块被称为东莞地王，但是由于塘厦位于深圳与东莞交界处，王永飙带领的东莞万科在参与土地前期获取和项目规划设计后，该项目便由深圳万科操盘。
“万科金地当时抢地，就不是以东莞本地的市场标准来衡量，而是将项目的客户群锁定为了深圳客户群。深圳是万科总部，其多年来积累的客户让该项目的消化有了很大程度上的保障。”深圳某知名业内人士对本刊记者分析表示。
最为关键的是万科棠樾低价入市。去年8月，万科棠樾以23000元／平方米的均
价开盘。而同期其周边楼盘则远远高出该价格。水榭山45000元／平方米、东部华侨城天麓60000～80000元／平方米、卓越维港45000元／平方米。
实际上，万科通过赠送面积进一步变相降低了价格。“目前在售的有200平方米的联排，但是实际使用的面积可达到460平方米，顶层和地下室都为赠送面积。”5月底时，记者以买房人的身份咨询该项目时，销售人员如此介绍。
以一期推出的棠樾联排别墅为例，其面积达280～340平方米，面积赠送率达到100％，若算上赠送面积，均价将只有1.1万多元／平方米。
当然，棠樾以接近“成本价”上市并不意味着该项目不赢利。万科棠樾是万科在华南的最大的项目，总占地66万平方米，建筑面积41万平方米，总共有10期，后续还有大量产品，开发将持续数年。万科棠樾低开高走的价格策略加快了前期销售速度，同时后续产品不排除在市场形势好时涨价销售。
在2007年夺地现场，时任东莞万科总经理助理的王永飙亲自参加拍卖时就表示：最初可能会卖2万多元／平方米，但在以后的过程中待项目成熟以后也会卖出更高的价格。
万科2008年年报中对13个可能存在风险的项目计提了12.3亿元的存货跌价准备，但是并没有出现东莞地王项目万科棠樾。
福州地王“偷面积”突围
万科福州地王让王石在多个场合反思，郁亮还开玩笑称找不到赢利方式就养猪，计提金额也高达1.52亿元，但是万科凭借偷面积的空间“腾挪术”最终将该地王项目售价从9000多元／平方米变相降到6000多元／平方米市场可接受的程度，楼盘地价也变相降低。
90m2“变身”120m2
“140％空间利用率”，是万科福州地王――金域榕郡项目入市后最为让买房人“动心”的噱头。
李音(化名)购买了万科金域榕郡的一套C户型。“我的确是受‘得房率达140％’吸引而去的。”李音坦言，金域榕郡均价9000多元／平方米，当时她认为价格有点贵，但是去售楼处听销售人员讲解后，李音打消了其顾虑。
“实际上，我购买的那个户型结构板和凸窗是不计算在合同建筑面积的，但是收房后结构板可以作为房间来使用，多个凸窗移挪后也增加了使用面积。我是按照90平方米来付款，但能使用的是120平方米。虽然购买价格是9000多元／平方米，但是按照120平方米的使用面积来算的话，也就6000多元／平方米了。”(见图1)
确如李音所言，买房人联系万科金域榕郡销售人员，其会告诉两个价格，一个是产权面积价格，而另一个是摊平赠送面积的“折后价”。
按照万科金域榕郡自己的说法，A户型产权面积133平方米，可以做成185平方米，多出面积39％。B户型产权面积79平方米，可以做成109平方米，多出面积38％。C户型产权面积90平方米，可以做成127平方米，多出面积41％。
史无前例的“偷面积”
万科如何能够做到“移花接木”?福州业内人士将此称为“偷面积”。
“偷面积”实质是开发商利用现行国家或地方政策中建筑面积计算的相关规定，建造有使用功能但不计入建筑面积的行为，也就是钻“建筑面积计算方法”的空子，将可以不计入建筑面积的套内平面面积，“送”给买房人。
对于“偷面积”这一做法是否违规，诸多业内人士回答时都颇为含糊。
“只要是通过了规划部门审批就是合规的。不过40％的赠送面积率是福州史无前例的，到目前为止也没有第二例。”福建新境界房地产策划有限公司总经理林静在接受本刊记者采访时表示。
曾过福州某楼盘的广州百溪房地产有限公司首席架构师戴晓峰则明确对本刊记者表示，实际上，由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，开发商通过做大入户花园和阳台来“偷面积”的案例也比比皆是。比如，阳台面积一般占房屋面积的8％左右，100平方米的房子，原本阳台面积是8平方米，有4平方米的面积是赠送给买房人的。但开发商将阳台面积建成16平方米的话，就有8平方米的面积是赠送的，这样的赠送面积率也就是4％。而万科通过结构板等方式来达到40％赠送面积的做法非常地不合常规。
一位不愿意透露姓名的建筑专家表示，结构板实际上就是开发商挑出的楼板，比如我们所熟悉的空调室外机位就属于结构板，因为不具备使用功能，所以不计算产权面积。但是由于建筑规范并没有规定结构板的尺寸范围，因此，就给了开发商钻政策空子的机会。
“严格意义上讲，这是违规操作。”这位建筑专家表示。
在福州业内流传着一种说法：这是政府特批的。一位不愿意具名的开发商称，据说，福州市的规划局在万科金域榕郡上报规划的前一天接到了市政府的电话，要求他们批准放行。
“万科可以这样做，是不是我们也可以这样做?现在，虽然他们的建筑规划通过审批了，但是我们都在等着看其收房时规划验收是否能最后通过。”这位开发商似乎有些愤愤不平。
记者就“偷面积”等问题采访福州万科，5月31日上午万科福州公司相关人员明确表示不会接受采访，但同时告诉本刊记者该项目完全符合手续。
地王压力的化解
金域榕郡是万科进入福州的首个项目。地产带头大哥万科给福州楼市和开发商带来了信心，也带来了太多的不平静。
2007年9月，经过239轮角逐，万科击退20余家本地开发商，用27.2亿元“砸”开了福州的大门：创下福州单幅地块的最高价纪录，7096元／平方米的楼面地价，也首次超过了当时福州市区的平均房价。
“在万科拍地的当天，福州楼盘便封盘涨价1000～1300元／平方米。政府甚至出面干预，让开发商签字不涨价。”当地的媒体记者向本刊介绍。然而始自2007年下半年楼市形势急转而下，福州地王让万科感到了异常压力。不光王石多次在公开场合反思连夺地王有失妥当，造成资金链紧张，而且万科总裁郁亮曾对福州分公司发话：“这块地王项目反正赚不到一分钱，如果找不到办法赢利，我决定养猪!养猪还能挣点租金回来，等到下一个再开发。”
然而，就在多数地王还“按兵不动”之时，在拿地9个月后，万科金域榕郡首期上市，去年7月中旬推出别墅，又在11月中旬开卖高层，令福州同行大跌眼镜。易居中国CRIC系统数据显示，截止到2008ff-5月，万科金域榕郡销售494套，而同时期周边楼盘摩卡小城销售135套；北尚销售284套。
福建新境界房地产策划有限公司总经理林静分析认为，万科金域榕郡销售良好，主要归功于万科品牌和高达40％的赠送面积。“目前进驻福州的全国性品牌开发商为数不多，只有世茂、华润、万科等，
而福州买房人对于万科也追崇备至。万科品牌加上40％的赠送面积让买房人觉得还是比较划算。”林静表示。
最为关键的是，表面上偷面积是优惠了买房人，促进了销售，但是实际上通过“偷面积”，开发商却在变相提高容积率，获取利润。
以1平方米用地项目为例，容积率是指在建设用地范围内，所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比值假定政府规定了项目的容积率是3。也就是这个项目地上部分只能建3平方米的建筑面积，假设开发商在这个项目买地花了9000元，每平方米建筑面积的建设成本是3000元。如果开发商正常盖楼，那这楼每平方米的成本价是(9000+3000×3)÷3=6000元／平方米，如果开发商偷了1平方米的建筑面积，假设偷来的1平方米建筑面积由开发商加建完成，它的建设成本也是3000元／平方米，这时候每平方米的真实成本价是(9000+3000×4)÷4＝5250元／平方米。比没偷面积时的成本价6000元便宜了750元／平方米。
通过“偷面积”，对于万科自己而言，使得在不超出容积率2.3规定的条件下，建造了更多的建筑面积，相应地摊薄了楼面地价。
广州百溪房地产有限公司首席架构师戴晓峰为万科算了一笔帐：不采用“偷面积”手段，按照市场价格6400多元／平方米、楼面地价7100元／平方米和扣除地价外综合成本2500多元／平方米计算，万科在该项目上亏损基本达到3000元／平方米。
而采用了偷面积手段，万科金域榕郡的容积率实际上达到了3.2，楼面地价变相降低为5100元／平方米，加上改造费4005／平方米的收益，万科在该项目上亏损只有不到1000元／平方米了，由于项目还有别墅产品，再加上卖到20000多元／平方米别墅的收益，万科在该项目上基本可以做到不亏了。
可能转嫁的风险
然而“偷面积”却也隐藏着风险。戴晓峰在福州项目期间，曾到万科金域榕郡做过实地考察。
“万科必然需要将结构板等偷面积的部分进行改造才能将房子交付买房人。而对已审批的规划进行改造，能否通过最后的竣工验收，事关该项目能否获取产权证的风险。”戴晓峰对本刊记者说。
2009年4月，住建部、监察部开始展开为期1～2年的对2007年1月1日至2009年3月31日期间领取规划许可的所有房地产开发项目严查变更规划无疑加大了风险。
“不过，万科似乎已经为转嫁风险想好了出路。”戴晓峰分析，万科知道“偷面积”的做法严重违反规划局的规定，于是在销售上就转嫁风险。购房合同是万科金域榕郡的开发商与购房者签，但是，改造合同却由另外一家公司与购房者签，购房者为此还要额外支付改造费400元／平方米，总额大约4万元。
戴晓峰认为，万科这个算盘打得是如此之好。如果规划验收通不过，房产证拿不到，那么这一切既不关万科金域榕郡开发商的事，也不关改造公司的事。开发商只卖给购房产权面积，不关改造的事；改造合同是购房者真实意愿的表达，合同是有效的。能不能拿到房产证的全部风险都由购房者自己承担了。
记者采访的另外几位福州业内人士则分析认为，万科必然是先不改动户型，通过国家竣工验收后，再由装修公司改造，最后再交付买房人，如此，只要不出太大的差错，获取产权证应该没有问题。
“实际上这属于二次装修，二次装修要求不能破坏外墙，如果只涉及到内部改造，就问题不大，如果外墙进行改造，一旦有人举报，就面临政策风险。”福建名仕律师事务所胡伦扬律师在接受本刊记者采访时表示。
当然，偷面积后，原本2.3的容积率实际上变成了3.2，居住人口密度增大，也会导致居住环境质量下降。而且房子使用多年后涉及物业维修，但建成的外墙位置不是规划图纸上的位置，是改动后的位置，这也有可能引起一些麻烦。
当记者就上述风险再次采访购房人李音时，她似乎并没有想这么长远的问题。“金域榕郡是万科在福州的首个项目，相信会做出口碑的。如果首个项目做烂的话以后就砸了品牌了。只有相信万科是讲信用的全国品牌公司了”李音说。
半年来持续招聘
“北辰上半年在长沙大规模招人。”近期，谈及长沙地王的进展，多数业内人士都关注到了此点。
如今，长沙北辰房地产开发有限公司依旧在湖南人才网等媒体上滚动招聘广告，分别招聘营销策划部、市场研究部专员、前期部、建筑设计师、司机等多个部门的主管或技术人员。
实际上，去年12月底，在湖南省多家媒体上就出现过长沙北辰房地产开发有限公司的招聘信息，不过细心的人可能会发现，与此前的招聘职位相比，如今的招聘增加了市场研究部、司机等职位。
招聘职位变化的背后或许透露了北辰长沙项目的进展迹象。业内分析认为，这说明北辰长沙地王已经将运营提上了日程。
此前，在北辰实业3月18日晚间公布的年报中，对2009年长沙项目的开发描述如下：今年将全力推进长沙项目首开区主体结构的施工，积极展开沿江商业、公建的规划设计，并且会根据市场变化趋势，提前开展营销策划的准备工作。
“五一后湖南的地产确实暖起来了，地王开始运作也在情理之中。”长沙问鼎房地产营销策划有限公司创始人夏少文对本刊记者表示。
“成也长沙、败也长沙”
2007年7月，北辰实业与北京城开集团组成的联合体，以志在必得之势用92亿元天价拍下中国地王后，北辰资金链在近两年来的时间里便饱受质疑。
“长沙92亿元巨幅地块的开发及运营对于公司之后的发展有很大的影响。由于该地块过于庞大，且是公司唯一的一个异地开发项目，对该项目表示谨慎态度。”国泰君安房地产行业分析师李品科表示。
今年4月17日，李品科与北辰实业董秘及公司管理人员进行了交流。其在分析报告中指出：“北辰开发类项目储备约660万平方米，其中537万平方米位于长沙。”
北辰目前的土地储备主要在北京和长沙。根据李品科的介绍，北辰实业在北京的开发类物业除了媒体村以外，香山清琴别墅还有2.5万平方米的未售面积，销售均价约39000元／平方米。另外，公司在北京在售项目还有北辰香麓和北辰福第，未售面积均为32万平方米，其中北辰福第为双限房性质，销售均价5900元／平方米，北辰香麓销售均价11500元／平方米。此外，公司还拥有碧海方舟的3期和长河玉墅的2、3期地块，但由于北京别墅用地的审批限制，目前暂停施工。
此前，作为京城主要的奥运概念地产股，北辰的资产多数位于北京亚运村附近。然而北辰于2006年回归A股之时，其土地储备仅约320万平方米，被很多投资者诟病。
此后北辰开始了扩张之路，但显然，目前长沙地王占据了北辰土地储备的主体。
从北辰实业2008年年报来看，截至去年底，公司的资产总计为256.19亿元，负债率为62.3％，较上年58.4％的负债率小幅上升4.9％；公司年末有62.9亿元的银行负债(其中短期借款6.5亿元，一年内到期的借款12亿元，长期借款26.4亿元)，但其手中拥有近50亿元的现金，这笔资金似乎可以确保长沙项目的前期开发。
“北辰目前资金压力尚可承受。2008年公司没有新增土地使得现金流大幅改善。”中诚信评估分析师杨柳在接受本刊记者采访时表示，由于北辰在北京开发楼盘多是高端项目，销售情况还是比较看好。
北辰的业务模式是“发展物业+投资物业+商业零售”。2008年北辰投资物业收入和商业物业收入分别达到了8.33亿元和3.38亿元。据杨柳估算，今年绿色家园购物中心还将投入运营，北辰的投资物业和商业物业的收入将不会比去年差。
综合北辰的现金以及今年楼盘销售收入、投资商业物业收入、今年的固定资产投资、短期偿债等多方面的因素，杨柳在对北辰实业2009年公司债券进行的跟踪评级报告中，将北辰实业股份有限公司主体信用等级评为AA，这意味着其认为北辰实业偿债能力稳定。
由于长沙地王整个项目开发周期8～10年，这意味着巨额土地款的回收周期也在变长，北辰的经营风险集聚于长沙房地产市场，可谓“成也长沙、败也长沙”。
周边单价7000元以上楼盘销售困难
结合长沙市建安成本、税费等多种因素，长沙问鼎房地产营销策划有限公司创始人夏少文曾为长沙地王算过一笔账。
他认为长沙地王高层住宅的保本销售价要达到7000元／平方米以上，合理赢利销售价为8500元／平方米以上；而写字楼保本销售价10000元／平方米以上，合理赢利销售价12000元／平方米以上；酒店保本销售价13000元／平方米以上，合理赢利销售价16000元／平方米以上；商业保本销售价7500元／平方米以上，高赢利销售价20000元／平方米以上。
长沙地王周边楼盘究竟售价如何?
长沙地王目前周边楼盘有湘江世纪城、华盛新外滩、万国城MOMA、珠江花城等楼盘。其中前两个楼盘均为一线江景房，华盛新外滩目前销售均价6500元／平方米；由世纪金源集团开发的湘江世纪城景观房售价5400～6000元／平方米，而非观景房售价只有3500元／平方米；另外，节能住宅万国城MOMA均价为3200元／平方米，精装修珠江花城均价为4680元／平方米。
长沙市房产研究中心公布的长沙房价水平数据是：2008年长沙全市商品房均价为4285元／平方米，其中，商品住宅平均售价为3906元／平方米。而今年一季度长沙市商品房销售价格为4010元／平方米。长沙地王所在的开福区房屋销售均价达4211元／平方米。
“目前在长沙市住宅产品的单价超过7000元的楼盘销售比较困难。”长沙地王周边楼盘福圣园营销经理刘永对本刊介绍，在长沙，省府板块是发展潜力最大的板块，而该板块的项目“标志・长沙商务中心”又位于此板块的核心位置。但其推出的定价7800元／平方米的行政公馆销售非常缓慢，后来改为毛坯(直降2500～3000元／平方米)销售，加之销售方式也做了一定改变，销售状况才有所好转。
另外，湘江世纪城的大体量也对长沙地王的销售形成了“威胁”。湘江世纪城整体建筑面积是400万平方米，北辰地王项目的建筑面积为380万平方米。湘江世纪城也是世纪金源拿下的昔日地王，但是楼面地价较低。
刘永认为，大盘中的高端产品往往非首批开发，如果长沙地王定价7000元／平方米以上，市场接受该价格起码得明年以后。而如果令年或明年入市，长沙地王必然参考目前市场的主流价格，即4000～5000元／平方米。
由于开发周期较长，长沙地王似乎有时间等待好的入市时机开盘。
“北辰或将以住宅微利切入市场，重头戏在商业，赢利在股市。”长沙问鼎房地产营销策划有限公司创始人夏少文认为，长沙地王还是应该从住宅开始，让客户感受到建筑质量和品牌效应，再做商业和写字楼的开发，可以先蓄客后开发。
“中国经济发展势头变缓，但基本面不会有太大变化，股市有了大落才会有大起，真正赚钱还得看拉伸空间有多大，对北辰来说或许股市是未来的机会。”夏少文说。
计提价惹恼股东
深振业落子天津，在环渤海“大展拳脚”的梦想不得一延再延。
自2007年8月2日，深振业以10.601亿元的高价竞得位于天津市河东区新开路的一块居住用地，建筑面积12.04万平方米，楼面地价达到8800元／平方米，“新开路地块”就稳坐天津市住宅用地楼面单价排行榜的榜首，成为天津至今无人可及的地王。
在天津楼市现已有两个月出现“小阳春”的形势下，这块已拿地近两年，地处河北与河东“黄金地段”的地块依旧处于“沉寂”的状态。
有接近深振业的人士称，该项目目前正在前期规划设计中，深振业一直希望通过提高项目附加值，从而减弱土地实际价值下降带来的不利影响。
而知情人士向本刊记者透露，从2007年下半年后，深振业与天津中原、世联、思源、伟业等多家机构进行过接触，但是最终因多种原因，均不了了之。
2009年4月25日，深圳业2008年年报和2009年一季报“两报齐发”。其数据显示，公司2008年完成经营总收入10.22亿元，房地产销售面积6.23万平方米，销售金额9.89亿元，实现利润总额1.62亿元，净利润1.50亿元，同比下降约四成。
而其中，公司对天津“新开路”地王计提高达2亿元的存货跌价准备，成为极大拖累当期业绩的最重要原因。
而这也成为5月20日深振业董事长李永明遭遇股东质问的导火索。这天，在深圳市宝安南路振业大厦B座12楼会议室召开的“2008年度股东大会”上，一位徐姓股民在现场直呼天津地块2亿元的计提令其损失达50％，怒问公司高管为何不降薪与中小股东共渡难关。
面粉远贵于面包的“高压”
“天津项目是公司最大的一块心病，但在开这次股东会前已经在和天津当地政府沟通。对天津项目依然有信心。”李永明坦承。
天津地王曾被视为深振业落子天津的重要一步。深振业在1997～2006年近十年间，公司一直发展平稳，缓慢扩张。公开资料显示，2001年至2006年，公司共新增了4个项目。然而，2007年深振业扩张战略突然变得激进起来――公司先后在深圳、天津、西安、南宁四地获取土地近100万平方米建筑面积，土地价款总计
22.43亿元。
深振业董秘方东红在谈及该地王时曾表示：“2007年我们从整个公司的战略考虑，计划在一线城市上储备些土地，不过在北京、上海都没有找到合适的地，那个时候考察过天津那块地觉得条件还不错。主要还是看重天津这个城市发展潜力比较大。”
深圳一位业内人士在接受本刊记者采访时感慨道：“为快速扩张，深振业当时拿此地有些冲动。”据其透露，深振业在竞拍前曾委托天津中原对地价进行过评估，当时，天津中原给出的楼面地价是3000多元／平方米。戏剧性的是，拍卖后，深振业相关人士甚至还质问中原，为什么测算3000多元／平方米的地最后8000多元才拿到。
很快，深振业便感受到了天津地王沉重的压力。
根据天津国土资源局的数据，2009年4月天津商品房住宅成交均价为6680元／平方米，这个售价比深振业的成本价还低。天津地王周边目前在售的北斗星城4月份的成交均价为8062元／平方米，海河金湾公寓成交均价7814元／平方米，东家成交均价9771元／平方米。
根据天津一位开发商专业人士为本刊记者的测算，该地块楼面地价8805元／平方米，参考周边项目的去化速度，假定本案的开发周期为2.7年，用成本和利润率反推销售价格的方法，该地块做普通住宅，若在保本、盈亏平衡的条件下，即利润率
可见，目前该地块的保本价都要比周边楼盘成交价高出4000元／平方米以上。
不排除割肉出售
“不像金融街开发的天津环球金融中心，为水景豪宅，可以高价出售。深振业天津地王周边既没有景观，还紧临铁路，不适宜做豪宅，而且有70／90限制，只能是做普通住宅。即便开发商做高档的酒店式公寓，但是周围有好几家快捷酒店了，将来出租上竞争也会很大。”天津的一知名媒体负责人感慨道。
根据上述开发商专业人士为本刊测算，以天津市场年均售价涨幅在10％来计算，深振业天津地王若在2011年入市，则销售价格应为15510元／平方米，在成本一定的情况下，其税后利润低于8％，仍不具备可投资价值；若满足利润率达到20％，则售价也将提高到18000元／平方米，以此推算，房价年均涨幅应达到28％方可实现，但若以普通住宅价格标准定位，深振业天津地王综合各方条件恐难达到此价格水平。
深振业董秘方东红曾在接受记者采访时称，还在跟天津政府商讨，看规划怎么做，提高下品质，等市场好的时候再推出来。
然而，4月份，住房和城乡建设部、监察部关于严查“违规变更规划容积率”的行动无疑为深振业与政府商讨修改规划加了道门槛。
“不过，此路也并非一定行不通，天津已有先例。”一位天津业内人士透露，天津塘沽和利丰投资有限公司2007年获取的一幅地块容积率由≤5.2调整为≤8.0；主体建筑限高由≤140米调整为≤220米；而天津友联置业投资有限公司2008年获取的一副地块容积率则由≤7.5调整为≤7.85。
“毕竟市场好的时候，政府将土地出让金吞进了自己的口袋，市场不好了，也需要帮助一下开发商。”这位业内人士笑言。
此前，本刊记者从深振业董事会办公室一位不愿意透露姓名的人士所获知的信息是，天津地王项目土地已经交付，地价款也已付清。正在进行规划设计，计划年底开工。
如今该地块获取已近两年，针对迟迟不开工的疑问，上述人士解释，市场情况与资金情况两方面原因都存在。一方面是市场低迷，该地块地价较高。二是房市不好，公司其他项目开发建设也需要资金。
当记者追问年底一般并不适宜开工建设时，其迟疑了下称：“可以先打桩。一般项目是按照合同约定的开工日期来开工。”但是他并不愿意透露天津地王与政府所签定的开工时期和开发周期。而是表示，毕竟买那块地时地价贵了，而且目前市场形势也不好。正在和政府沟通，看能不能推迟开发，目前还没有明确的信息。
由此可见，对于深振业天津地王而言，最好的办法就是改变规划，此路一旦行不通，若政府延长其开发周期，坐等房价上涨也将减少损失，否则，深振业只有割肉出售。
实际上，深振业现有项目中，除了天津项目之外，没有高价地，深振业土地储备的成本多集中在1000～2500元／平方米，甚至在惠州和长沙的地块成本低至100元和500元／平方米。
天津地王前期土地款的支付以及未来的高成本投入，无疑将拖累公司的资金链陷入困境。
据了解，深振业自1997年配股以来已有12年未在资本市场上进行过任何股权融资，项目开发资金主要来源于银行贷款和销售回款。
然而在资金压力迫使下，深振业不得不频出融资方案。2008年推出了向全体股东每10股配3股的配股方案，计划募资12亿元，在配股融资“只听雷声不下雨”未能成行后，2009年4月8日，深振业公告称，公司拟向特定对象非公开发行不超过1.5亿股，拟募集资金净额为不超过10亿元，用于其振业城四、五期项目开发建设。
与“金达利”分道扬镰
一度“怀揣100亿瓷金”的雅戈尔当家李成如，带着20个人的团队，在全国各地找项目，以14.76亿元重金夺得杭州地王时可谓财大气粗。
2007年7月，雅戈尔置业在杭州市文教区以15712元／平方米的楼面地价拍下原工商学院地块，此后该项目毫无动工迹象，引发杭州业内经久不息的热烈讨论。
直到2008年5月，在杭州市第八届人居展上，“雅戈尔置业与金达利筑地强强联手打造杭州地王”高调宣传，杭州地王首次亮相。但当时，除了案名定为“雅戈尔隐寓”外，没有任何具体的楼盘信息。
不过，最近本刊记者获得的最新确切消息是，杭州地王雅戈尔隐寓与金达利筑地已“分道扬镳”，金达利筑地已经撤场。
金达利筑地号称代销界的“黄埔军校”，源于台湾，全程运营比较典型的项目比如海南三亚・半山半岛等。
在与雅戈尔隐寓合作过程中，金达利筑地业务部周磊全盘操作，在接受本刊记者采访时，周磊表示，双方止步合作有多种原因。
“开发公司的规划理念和我们有一定的出入，再加上我们对销售速度的追求要远高于他们。如果销售时间拖得太长，对公司来说是致命伤。”周磊说。
据知情人士透露，金达利筑地与雅戈尔在宁波就有深入合作，当时拿下杭州地王后，再次与金达利筑地合作，实际上，也是希望从前期市场调研到项目形象包装，强强联手化解“面粉比面包贵”的难题。为了雅戈尔置业能在杭州打响品牌，金达利筑地也颇费心思，曾特地抽调来自上海、宁波等地的精英组建而成项目组。
然而，从杭州地王2007年7月拿地到
2008年4月份土地交付土地款垒款缴清，到目前已近两年仍未开工。
规划设计“波折”
地王项目迟迟不开工，不外乎资金链压力、市场压力等原因。
作为服装行业的龙头老大，过去几年，雅戈尔对地产和股权的投资浩大有目共睹。这家已有30年历史的纺织服装公司分别于1992年和1993年进入房地产和金融投资领域，10多年间，雅戈尔开发的住宅、别墅、商务楼等各类物业达到300万平方米，同时它还持有中国人寿、宁波银行、中信证券股份等十几家公司的股票。
“在雅戈尔的三大业务板块中，服装业务的资金回收足以支撑其发展，其主要的资金压力会来自于房地产，尤其是2007年所拿的高价地。”联合证券分析认为，从2009年起，公司在房地产经营方面的压力渐大，首先是房价上涨乏力，其次是公司高价地储备较多，使得公司在未来三年消化高成本项目的任务较重。
不过，联合证券相关分析员在接受本刊记者采访时称，由于有股权投资，雅戈尔的资金压力还是可以承受。
“其房地产资金紧张时，还可以出售股权。”联合证券表示。2009年2月，雅戈尔先后减持了中信证券和海通证券股票，业内便分析，一方面是海通投资亏损，另一方面便是支撑房地产的资金需要。
易居中国分析师薛建雄此前曾估算过雅戈尔在建待建项目的投入。雅戈尔数个在建未售项目地块成本分别约为8亿、10亿元以上，待建项目中8块土地占款72.65亿元，也就是说，前2年雅戈尔应投入土地资金约90亿元，按3000元／平方米的建安成本，如要滚动开发，预计还要投入50亿元。
这也就意味着雅戈尔房地产面临着百亿资金的“高压”。不过，年初李如成曾对记者表示，“现在企业手握100亿元的金融资产，谋定而动”。李如成乐观表示，“雅戈尔的现金流问题不大，公司的金融资产约有100亿元，可以随时变现”。
雅戈尔的地产项目目前主要集中在宁波，苏州和杭州为试探性进入。在今年年初的股东大会上，雅戈尔当家李如成为雅戈尔置业制定了“三城”战略：苏州的土地量大，开发暂时可以放缓。杭州的土地开发要快，宁波则要观察。
何况按照李成如的安排，杭州地王归属于雅戈尔当属尽早启动的项目之列。从种种迹象来看，资金压力并非雅戈尔地王推迟入市的首要原因。“实际上，雅戈尔杭州地王存在困境的情况主要体现在两个方面，一是高地价造成高房价，二是此地块的限制较多。”一位与雅戈尔相熟的杭州业内人士对本刊记者表示。
公开资料显示，雅戈尔・隐寓位于杭州市西湖区，该项目东至浙江工商大学，西至学院路，南至文二路，北至梧桐公寓。容积率不大于2.6。尽管该地块地理位置十分优越，但是由于地块总出让面积仅36131平方米，建筑规模略为偏小，并且周边遍布学校及居民住宅区，对楼盘规划设计要求很高。比如，建筑限高80米，90平方米以下小户型的比例为50％。
“好像主要是日照的原因，所以他们的方案一直在调整修改。”根据这位业内人士透露，其实金达利筑地此前与雅戈尔在规划设计方面就有一些分歧。金达利筑地原本给雅戈尔做第一轮规划的时候，建议把小户型做成拼户，做全部是大户型的社区。金达利筑地还有一套方案是做纯粹的酒店式公寓，面积在50～70平方米之间，提供五星级酒店标准的服务。但是最终雅戈尔并没有完全采用。几番调整后，据其了解的情况，现在除去拼户的，纯粹的90平方米小户只占25％左右。
“由于该地块楼面地价已高达15712元／平方米，售价估计在30000元／平方米，可能金达利筑地是考虑到小户型买家可承受的总价较低，于是规划设计建议要么是全为大户型，要么户型面积尽量偏小。他们在规划理念上是有分歧的。”上述业内人士推测，规划设计的波折一定程度上也延误了项目的开工。
预计下半年开工
“项目目前尚未获取施工许可证，初步设计方案5月份已经获得审批，预计下半年开工。”5月中旬，雅戈尔杭州公司项目总监周斌对本刊记者介绍。谈到对市场销售的预期，周斌坦言现在市场走势尚不明朗。
“雅戈尔隐寓正常的施工进度是不会耽误的，但是在开盘销售的时机上会根据市场情况而定。”周斌说。
杭州资生顾问总顾问师黄联友在接受本刊记者采访时对该地块地段非常看好。他认为杭州地王地处市区，土地稀缺，并且其所在区域是曾经第一波在杭州购买商品房的人群聚集地，可以称为是高档居住区。
据了解，雅戈尔隐寓周边有梧桐公寓、城市芯宇等楼盘在售。梧桐公寓已属尾盘，2006年开盘时11000元／平方米，今年年初价格为20000元／平方米。城市芯宇项目定位高端，目前均价29000元／平方米。
黄联友结合杭州当地的建安成本以及税费等要素分析认为，杭州地王若规划为毛坯房，保本价约在27000～28000元／平方米，而精装修房则保本价在30000元／平方米左右。但若是普通住宅，25000元／平方米的销售行情会较好。
而从记者目前掌握的情况，雅戈尔隐寓目前定位普通毛坯房。按照黄联友的分析，如果市场行情不好转，雅戈尔隐寓似乎将要亏本，当然，开盘离现在差不多还有一年，这一年里形势如何发生变化也是至关重要的。
不过，黄联友却不这样认为。“雅戈尔拿这块地时是股市最高之时，其资金来源于股市，若继续放在股市会亏损更大。从某种意义上，杭州地王是划算的，优质地段的地块是不容易贬值的。”黄联友说。
“武汉地王”楼盘5月涨价
作为地王项目，武汉地王复地东湖国际的楼面地价并不算高得离谱。
2007年1月，总价35.02亿元、楼面地价3290元；／平方米的武汉中北路武重项目地块，被上海豫园一举夺得，并被冠以武汉“地王”。
此后，该地王命名复地东湖国际于去年的11月30日，在楼市最为敏感的时期开盘。本刊记者5月份了解该楼盘时，发现其价格已从此前的6700元／平方米涨到了7000元／平方米，并且热销85％。
该楼盘目前周边在售楼盘，比如大盘百瑞景中央生活区销售价格为6400元／平方米，一些小型楼盘花畔里、世纪新南门等楼盘价格仅为4500～5500元／平方米。
地王楼盘――复地东湖国际似乎价格远高于周边楼盘，那么其是否真的热销?根据武汉市房地产信息网的数据显示，该楼盘去年12月份销售6套，今年1月份销售40套，2月份75套，3月份46套，4月份30套。平均每天销售1套。
亿房市场研究部研究员张衡对本刊记者分析，与武汉市整体情况相比，复地东湖国际处于正常的水平，武汉市在售360个楼盘平均一周成交量为1500套。不过，武汉一
些热销楼盘，比如降价促销的楼盘沿海赛洛城、保利心语等项目价格低至3600元／平方米、4500元／平方米，与这些热销楼盘相比，目前6000元／平方米以上的楼盘销量便不温不火。
奇怪的是，5月份东湖国际的销售备案为负73套。
“这让人怀疑是否是前期假备案的撤销，其现在的销售价格难免会是明升暗降。”一位武汉业内人士猜测。
为什么5月份东湖国际的销售备案为负73套，记者试图采访武汉复地房地产开发有限公司总经理王基平，遗憾的是，电话中王基平并不愿意接受采访。而复地东湖国际的另外一位销售负责人称：“开发商是不会将真实的成交套数报于武汉市房地产信息网的，你只要知道销售率是85％就可以了，公布销售率也是开发商的营销策略。”
不过，据当地参与过该项目活动策划的某业内人士介绍：“复地东湖国际目前处境也比较尴尬。去年11月其多层类别墅开盘时销售还比较好，不过当时有许多客户是购买了复地在武汉汉阳的复地・翠微新城(2002年开盘)楼盘的老客户，而此后的几个月里，大户型销售速度缓慢。4月份复地请一些机构做策划活动，希望推出两栋小户型以挖掘市场需求。
由此可见，作为地王项目，在上半年的市场行情中，复地东湖国际必然也承受着一定的压力。
根据复地东湖国际在搜房网上的销售报价显示，去年11月30日开盘时，复地东湖国际先推出了景观比较好的多层，当时价格为8000～10000元，高层价格为6000～8000元，今年年初高层报价回落至6700元／平方米，5月份价格又开始上涨至7000元／平方米。
对此，前期曾参与过其销售竞标的一位不愿意透露姓名的武汉公司负责人评价，复地东湖国际先推联排，再推高层的策略是正确的。联排的入市奠定了整个项目的形象，其后期的高层价格销售压力相对缓解。这也是很多地王项目入市所采取的营销策略。
与“豫园”兄弟唱“双簧”?
实际上，复地东湖国际地块并非由复地获取，最初由其同门兄弟上海豫园而得。2007年1月31日，上海豫园以总价35.02亿元击退华润集团、和记黄埔和福星惠誉等诸多地产大鳄，拿下中北路武重项目地块。武重地块面积52万平方米，位于武汉重点打造的武昌总部经济区核心地段，是中心城区内难得的大宗地块，可建筑面积约106万平方米。
但自成功竞得该“地王”2个多月之后，2007年月14日，豫园商城即“加盟”公告，急征其他开发商共同开发武重项目。
对此，业内人士普遍认为这一定是豫园资金链吃紧所致。根据当时武汉市政府有关规定，豫园须在2007年4月1日之前支付近三分之一的土地出让金，即约10亿元，在2007年12月31日之前支付剩余的土地出让金约26亿元。
豫园商城“加盟”公告后，上海复地便出手获得了该项目70％的权益，豫园商城保留30％的权益。上海复地与豫园商城是复星集团旗下的两兄弟，同为复星系的香港上市公司。
似乎上海豫园资金链告急是同门兄弟合作原因。不过，近期记者采访时，武汉当地的一位业内人士却分析，或许当初上海豫园拿地时，或许就已经准备了与复地唱双簧。
2007年时，上海复地积极筹备A股回归事项，复地高层也曾披露，未来复地的发展方向可能会有所转变，除高档住宅这样的传统优势外，复地将重点发展城市综合体项目，即包含办公、商业、住宅等多种产品类型的综合项目。复地内部回归A股工作小组组长曹志东曾表示：“复地未来也将会多投入资金，以获取城市中心的高价土地。”
2002年复地便进入武汉市场，开发了位于汉阳的复地-翠微新城。2007年翠微新城即将收宫，2007年1月拍卖的武重地块既处于城市中心，又可开发综合体，自然吸引了上海复地。
但是，由于当时上海复地攻城略地的步伐太快，资金估计不足。于是，由同门的豫园商城出手，而后2007年复星国际的上市，复地获益良多，自然有机会腾挪资金接盘，可谓深谋远虑。
“豫园商城以商业地产起家，在商品房开发上毫无经验可谈。为何敢于豪夺武汉地王?显然是代替上海复地出手。”上述武汉地产人士推测。 赢利点或在商业
该项目楼面地价3290元／平方米，加上建安成本及其他，亿房市场研究部研究员张衡认为其成本在6000元／平方米左右。单从目前销售的一期住宅项目上来看，赢利不大。
记者采访的几位业内人士均表示，该项目预计会在平稳中振荡前行。