房地产项目开发方案精选(九篇)

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第1篇：房地产项目开发方案范文

摘要：阐述了房地产开发项目水土保持特点，并结合福安凯莱大饭店项目建设的具体问题，提出房地产建设项目水土保持方案涉及过程中需要着重考虑的问题。

1 城市房地产项目的特点

以都匀市福安凯莱大饭店建设项目为例。福安凯莱大饭店建设项目位于都匀市迎宾路一号，迎宾路、环东南路与环城中路的交界处。东临环东南路，北临迎宾路，南接月亮桥，西临剑江河，与市内最大的开发式公园—文峰园隔河相望，地理位置优越，交通便捷。项目主要包括建构筑物区、零星弃渣点和公共绿化区，占地面积2.17hm2。工程建设期间土石方开挖总量为11.43万m3，回填利用0.20万m3，弃方11.23万m3（其中2.95万m3弃方目前已零星堆放于市郊绍兴弃渣点、三道河弃渣点等，其余8.28万m3弃方缴费弃土于尧林弃渣场）。从水土保持角度出发城市房地产建设项目的特点主要表现为：①项目范围比较集中，可设置封闭作业区能减少水土流失；②房地产项目周边都是商业区或住宅小区，一旦发生水土流失，影响巨大；③挖填方量较大，且弃渣场设置相对较远，运送途中有潜在影响周边环境的危害；④房地产建设项目一般建筑物布置密集，空地一般都是绿化区，所水土保持需结合园林绿化进行；⑤主体工程完工后，空地基本硬化或已园林绿化，所以水土流失重点在施工期间，应采取临时水土保持措施。

2 水土保持危害

2.1对区域环境的影响

在项目建设期间，工程施工过程中对原地表造成扰动，场地开挖、基础施工等产生的土壤流失及扬尘易对周边道路造成污染，进而由车辆携带将污染区域扩大，对周边行人的出行造成困扰；影响项目区的环境质量。

2.2对社会环境和经济发展的影响

工程建设为进一步促进当地社会稳定和健康发展，具有重要意义。若工程建设区域可能产生的新增水土流失得不到有效防治，必将使建设区现有水土流失加剧，危及周边河流、道路和房屋，给建设区周边居民生产生活带来不利影响。

2.3对主体工程安全运营的影响

工程建设导致的水土流失与工程本身的安全息息相关。工程建设扰动地表，产生的大量土石方如不能及时有效地处理，造成水土流失将严重影响施工进度，以及工程的安全运行，也对企业的今后的运营安全会造成一定影响。

2.4防治措施的指导性意见

根据房地产项目水土流失类型进行综合分析，项目区侵蚀类型为水力侵蚀。具体结合建设工程的布局、施工工艺，提出针对性的防治措施，减少施工过程中产生的水土流失量。建构筑物区和零星弃渣点是产生水土流失的重点地段，水土流失强度较大，应加强建设期间的管理和临时防护措施。

3 水土流失防治对策

3.1建构筑物区

（1）临时排水沟

主体工程设计已对该区域布设排水管网，但考虑到工程施工期间，难以及时到位并发挥作用，由于该区域大量的地面，若遇到降雨，将会带来较大的冲刷，本方案考虑在主体设计的基础上布设临时排水沟，排水沟设计采取临时和永久相结合的设计思路，即排水管网修建是在本次临时排水沟的基础上布设的。建构筑物区目前正在开挖地下室，雨期将会蓄积雨水，可利用抽水泵将水抽入地下室旁临时排水沟排出。

临时排水沟长1728m，为土质排水沟，断面为梯形，尺寸为顶宽0.60m，底宽0.30m，沟深0.30m，边坡比1:0.5，排水沟表面采用土工布覆盖。

（2）临时沉沙池

临时沉沙池主要用于各施工区域，防止该区域内的泥沙被水带到区域外，增加水土流失的危害，布设在临时排水沟末端。雨水经沉淀后方可排入剑江河。

3.2零星弃渣点

本工程场地开挖平整过程中产生11.23万m3弃渣，其中2.95万m3弃方目前已零星堆放于市郊绍兴弃渣点、三道河弃渣点等，其余8.28万m3弃方缴费弃土于尧林弃渣场。

本方案将对目前已零星堆放于绍兴弃渣点、三道河弃渣点等的2.95万m3弃方进行水保措施设计，对于缴费弃土于尧林弃渣场的8.28万m3弃方不做设计。

零星弃渣点占地面积0.60hm2，本方案设计对渣顶进行全面整地后撒播狗牙根草种。

3.3公共绿化区

本项目由于主体工程未对项目区绿化进行详细设计，本方案设计对其进行补充完善，采用乔、灌、草相结合进行绿化。

为了保护生态环境，为生产和生活创造良好的条件，根据小区建筑布置特点，以增加林草覆盖度、保持水土为原则。

在建筑物周边空地、区内道路两侧等区域布置装饰性绿地，绿地为由矮栏杆包围的绿色草坪，在草坪上种植常绿树种，种植的树木要根据住宅楼的阴阳面选用不同的品种，植物配置采用自然式。乔木选择香樟、女贞等，灌木选用紫薇、火棘等，草种选用狗牙根等。

采用五角枫、紫薇孤立种植，小叶女贞围绕种植，形成三层观赏结构，欣赏灌木的叶色和树冠形状。广玉兰作为行道树，株距8m。垂柳在靠近河岸的路边以及水景边种植，株距5m。造林以5月－10月之间为好。造林前，在整好的造林地上，根据林带株行距的定点，作出标志，然后按照植苗造林的技术要求进行栽植。狗牙根播种方式采用撒播方式，播前用细土和草种混和均匀，播种后进行覆土并适当滚压或用无纺布遮盖。

幼林抚育措施主要包括松土、灌溉、施肥、林农间作、除蘖、修枝、整形等。具体抚育方法因树种、林种及立地条件不同而有所差异，树种抚育措施如下：造林后应避免牲畜践踏幼树，幼树郁闭以前，每年5～6月除草、松土一次，促进幼树的生长发育；一年抚育一次，连续抚育三年。成林抚育主要指中耕除草、修枝、浇水、喷药等抚育工作。成活率要求、保存率要求及不达标的处理。

4 结论及建议

4.1结论

（1）根据建设项目主体工程资料显示，主体场址选择在原的都匀市龙潭宾馆处，交通运输便利，具备较好的建房条件。从水土保持角度，场址选择避开了泥石流易发区和崩塌滑坡危险区；区内没有全国水土保持监测网络中的水土保持监测站点、重点试验区和长期定位观测站；场址避开了生态脆弱区、国家划定的水土流失重点预防保护区和重点治理成果区，最大限度地保护现有土地和植被的水土保持功能。

项目建设从水土保持角度出发，无限制工程建设的水土保持制约因素，项目建设是可行的。因此本《方案》从水土保持角度认为此场址方案合理，基本可行。

（2）通过对本项目建设可能造成的水土流失情况分析，结合项目区的自然地理条件，本《方案》提出的各项水土保持防治措施得到落实后，项目建设区的原有水土流失得到基本治理，新增水土流失得到有效控制，生态得到最大限度的保护，环境得到明显改善，水土保持设施安全有效。可以实现施工期的防治目标。

总之，项目建设从水土保持角度出发，无限制工程建设的水土保持制约因素，项目建设是可行的。

4.2建议

（1）施工单位要与项目所在地水行政主管部门及其上级部门密切配合，认真听取他们对项目水土保持工作的建议，落实好水土保持措施。建议施工单位优化主体工程施工组织设计，土石方集中开挖时期尽量避开雨季。建议施工单位在项目建设过程中，建立水土保持方面的规章制度，加强管理，严格按照批复的水土保持方案要求开展工作。

（2）根据本项目实际情况，本项目水土保持监测工作可由业主自行开展水土保持监测工作，落实各项水土保持措施，更有效地防治项目的水土流失，改善生态环境。

（3）主体工程验收前，业主应申请由批复本《方案》的水行政主管部门对项目水土保持工程进行专项验收。

（4）当工程发生重大变更时，按相关规定重新编报水土保持方案。

[参考文献]

[1]栗丽，王日鑫。城市水土保持生态环境建设初探[J]。河北林业科技，2007（4）：27-29。

第2篇：房地产项目开发方案范文

关键词：房地产项目；重点环节；开发管理。

对房地产产品进行精准的市场定位，实施合理优化的成本战略，能够有效提高房地产企业的市场核心竞争力。虽然不同的房地产企业具有不同的经营策略，但是想要实现企业的成熟与有效经营必须具备以下几点，即构建完善的市场调研机制、成本控制制度尤其是产品研发制度。下文就房地产项目开发管理重点环节进行了分析和探讨。

1.房地产项目开发的投资决策问题

房地产企业是否具有雄厚的实例，土地储备量的大小是非常重要的标准。项目土地的出售和购买一般均通过招投标的方式，因此，在拍卖出让项目土地之前，对于究竟以何种价格取得土地比较合适，企业应该实现做好详细的项目投资的可行性方案，该方案应该包含房地产项目基本情况、项目用地情况调查、项目开发建设进度、项目开发组织机构、项目项目运行费用等。当然，制定或者编制项目投资的可行性方案需要房地产开发企业积累丰富的相关的基础性资料，否则不能够保证计算的全面性与精确性。经验显示，土地拍卖是一个竞争异常激烈的过程，通常需要多次加价才可能中标，所以在深刻研究项目的主要状况以及预期成本之后，在土地拍卖过程中才能够做到胸有成竹。

2.优化设计产品方案

在房地产项目的设计方案期间，想要保证设计方案的高质量，首要条件便是对产品市场进行深入、全面的产品市场调查。产品市场调查直接影响到房地产项目开发的成败。做好设计期间的市场调研报告需要注意以下几个方面：

第一，项目地块的概况。主要是项目所在地区或者城市的主要区域的房地产项目开况，房地产项目所在地块的现状尤其是今后规划情况，房地产项目所在地块的土地出让情况、地产开发状况。

第二，土地属性问题。对土地的基本基标、周边情况以及本身的潜力进行深入的分析和探究。

第三，当前的市场供需状况。主要内容包括：房地产项目所在地块的周边市场分析（主要是市场的整体供应情况分析），房地产项目所在地块周边的典型个案供应分析，其他市场需要状况分析（例如建筑、景观以及户型等）。

第四，相同类型的经典项目调查与经典项目分析。主要内容包括：针对典型项目的个案进行深入的调查，分析该典型项目个案的典型优势，结合实际的区域特点对典型项目的用地规划进行细致分析。

第五，开发该类房地产项目的具体对策和建议。主要包括建筑类型的对策与建议、绿化景观的对策与建议、户型匹配的对策与建议以及针对以上的建议的完善与优化。

3.项目成本控制策略

3.1成本控制的原则

（1）科学合理性原则

房地产开发项目的开发具有投资大、周期长、影响因素多，风险性高等特点。尽管提前制定的投资目标不能够保证各项数据的真实性和准确性，但是项目投资估算是不可或缺的。在房地产项目开发实践过程中，通过不断地的修改与调整，概算、预算、决算以及承包合同价会逐渐清晰化、准确化。投资估算是规划设计和方案设计的重要“参照物”，扩大初步设计方案与实施方案的目标就会形成概算，工程投资的最终结果便是决算。估算、概算与决算都必须具有较高的科学性与合理性，否则将直接影响房地产项目的收益情况。

（2）以设计阶段为重点全过程成本控制原则

项目建设全过程都在不同程度地影响着成本费用，因而，项目开发成本控制必须贯穿于项目建设全过程的各环节。然而，经大量的测算分析，人们发现对项目成本影响最大的阶段，是项目设计前的各环节。在规划设计阶段，影响项目成本的可能性为75%-95%；在技术设计阶段，影响项目成本的可能性为35%-75%；在施工图设计阶段，影响项目成本的可能性为5%-35%；而在项目的施工阶段，通过技术经济措施节约成本的可能性只有5%-10%。显然，控制项目成本的关键环节在于项目施工前的投资决策和设计阶段。因而，项目投资控制，既要贯穿于项目开发建设的始终，又要把重点放在项目设计及设计前的前期策划阶段。

（3）成本的主动控制原则

房地产项目的开发以选择宗地为开始，因此，从该阶段开始便要主动出击，举例来说，主动要求设计部门编制规划设计方案，并对全案进行策划。由于设计部门最大的弱势便是“懂技术不懂经济”，因此建议由专家小组（主要由建筑师、经济师、策划师组成）对设计部门提出成本控制的要求与建议，此举能够有效在设计阶段进行成本控制，也是遵循成本控制主动化的典型体现。需要的注意的是，在工程方案的实施执行过程中，成本控制目标通常会偏离预定方向，此时要积极主动寻求控制方法和处理措施来纠正偏离方向。

3.2细化成本控制方案

房地产项目通常可以划分为四个阶段，即决策阶段、前期准备工作阶段、施工建设阶段和市场营销阶段。

（1）决策期间

投资决策分析分为两个部分：第一，市场分析。对产品供求状况、市场竞争环境、价格水平、目标市场等；第二，项目财务评估。依照前者分析的结果分析和对比项目的经营费用和收入。

（2）前期准备期间

该阶段主要包括以下几点：第一，分析拟开发项目用地的范围和特性，规划用途及获益能力大小；第二，获取土地的使用权；第三，征地、拆迁、安置、补偿；第四，规划设计及建设方案的制定；第五，项目报建；第六，市政设施建设的谈判与协议；第七，资金筹措（安排短期和长期信贷）；第八，对市场状况作进一步分析，初步确定目标市场或价格水平；第九，对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算；第十，选择确定承包商。认真落实以上各项工作的内容，有效地进行成本控制。

（3）施工期间

在此阶段，房地产开发企业的主要任务是如何使建筑工程成本支出不突破预算，解决施工中出现的争议，确保整个开发项目的工期、成本、质量和利润目标的实现。

第3篇：房地产项目开发方案范文

【关键词】房地产项目；成本控制；项目成本构成；成本控制措施

1 房地产项目成本控制的必要性和基本原则

1.1 房地产项目成本控制的必要性

1.1.1 项目成本牵涉房地产企业的生命线

房地产项目成本控制对房地产开发企业的发展有着重要的作用，成本控制的好坏直接决定着房地产企业的经济效益，甚至关系房地产企业的生死存亡。首先，进行必要的成本控制能够降低房地产开发企业的开发成本，在一定程度上可以规避由于资金短缺而引致的投资风险，实现超额的利润。其次，房地产项目的成本控制能够降低企业的投资风险，保证较高的投资收益率。再次，加强房地产项目成本控制有利于缩短投资回收期。房地产项目承受着众多的风险，因此加强成本控制，尽量缩短资金回收期是至关重要的。进行有效的成本控制，有利于吸引投资者进行投资，同时也能够有效控制企业的财务风险。

1.1.2 项目成本控制助推项目目标的实现

房地产企业也只有对开发项目进行有效的成本控制，才能够确保投资预期目标的实现，优化企业的资源配置，提高资源的利用率，实现房地产项目经济效益、社会效益与环境效益的有效统一，这也是房地产开发企业发展低碳经济、落实科学发发展观的必然选择。

1.2 房地产项目成本控制的基本原则

1.2.1 经济效益原则

进行房地产成本控制的首要原则就是遵循以最小的投入换取最大的经济效益，本着以经济效益为中心的原则进行成本控制。

1.2.2 目标成本控制原则

进行项目成本控制要制定合理的目标成本，并进行科学有效的管理，可以结合实际情况制定合理的目标，对目标进行层层分解和细化，实行目标责任制，定期和不定期地进行目标执行结果的检查，进行目标的调整和修定，促进项目成本最低化的实现。

1.2.3 综合成本控制原则

综合成本控制的客体是指整个房地产企业、房地产开发和筹建过程以及房地产涉及的全体人员，对综合成本进行管理也即通常所说的“三全”管理。进行综合成本控制就要对全员和全过程实行统一的管理和控制，要充分调动每位员工的积极性，提高单位经济效益。

1.2.4 权责发生制原则

房地产项目工程属于大型项目工程，在整个施工过程中涉及到的内容相当复杂，因此要明确相关的责任人。在项目开发过程中，工程项目经理、各班组负责人都肩负着重要的成本控制使命，拥有进行成本控制的相关权力，同时也承担着相应的经济责任。

1.2.5 动态控制原则

房地产开发项目都是一次性的工程，进行项目成本控制时要注重对项目进行中间控制，即我们通常所说的动态控制。在房地产施工的准备阶段进行成本控制是依据组织设计的具体内容进行的，从而制定目标成本、编制相关的计划，最终确定可行性的施工方案。

2 房地产项目的成本构成

房地产开发企业的成本构成相当繁杂，这其中涉及了各种外部影响因素和内在影响因素，按房地产成本构成进行划分，主要可以分为以下几大类：

2.1 项目开发前期成本

项目开发前期阶段的成本主要是指机会选择成本、可行性研究成本、决策成本、土地取得成本、设计成本等。其中，土地取得成本为主要成本，包括土地安置补偿费、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、拆迁赔偿费，耕地占用税、耕地开垦费、征地管理费、占耕地教育附加费、新增建设用地有偿使用费、新菜田开发基金、出让金业务费、契税、利息等。

2.2 项目建设工程成本

房地产工程项目的建设成本是成本构成中的重要部分，通常包含进行项目开发前的工程费用、建筑成本以及公共配套设施费用等，做好项目建设成本控制是成本控制的关键。

2.3 筹建项目财务费用

房地产开发需要耗用大量资金，可以把房地产归属为资金密集型行业，进行房地产项目开发需要巨额费用，这里包含筹建项目的各种费用。为了进行房地产项目开发，开发商必然支付一定数量的筹集资金财务费用。

2.4 项目管理运营费用

管理运营费用所包含的范围非常广泛，通常来说，在房地产开发过程中到项目完成交付使用前所发生的各种费用，即开发项目中所有管理人员所发生的费用都包含在管理运营费用中。

2.5 各相关品类的税费

房地产在开发过程不可避免的涉及到各种税收费用，一般包含了营业税及营业附加税、企业所得税、房产税以及印花税等等。

3 房地产项目成本控制阶段策略

3.1 项目准备阶段成本控制

房地产项目准备阶段的成本控制主要涉及到两个关键阶段，一个是项目筹划阶段成本控制和项目设计阶段成本控制。

3.1.1 项目筹划阶段成本控制

该阶段的成本控制也被称为项目决策阶段的成本控制，其包含的内容主要是市场调研以及投资评估分析。由于正确的项目筹划是进行成本有效控制的前提，因此项目决策阶段的成本控制工作是至关重要的，是决定房地产企业成本控制水平的关键因素。做好项目筹划阶段的成本控制，能够对工程项目的总成本进行有效控制。具体说来，项目决策人员需要做好以下几点：

（1）房地产开发商要认真考察项目投资的客观环境、工程项目的类型和规模、经济技术指标、原材料市场供应状况和投资产品的市场价值等。

（2）企业策划人员要对消费者的需求市场销售预期、产品利润空间等因素进行调查和分析，帮助企业制定最有利的投资方案。

（3）在房地产项目筹划过程中，数据分析人员还有立足于科学的数据、资料分析方法，对房地产项目的投资规模进行合理估算。

（4）在前期调研与分析的基础上，房地产项目的决策者最终要通过建设项目的市场需求、财务评价、建设标准、设计方案、潜在风险等因素制定科学的项目决策方案，最终决定房地产项目的可行性。

（5）在项目决定实施后，项目造价人员还要对房地产建设项目的工程造价进行准确估算。

3.1.2 项目设计阶段成本控制

该阶段的成本控制是房地产工程项目建设成本控制的关键，科学合理的项目设计能够降低投资成本、缩短建设周期和资金回收期，最大化工程项目的经济效益。因此，房地产开发商在进行项目设计前，要进行周密的分析，确保实现有效的成本管理。在设计前做好投资估算，通过对项目发生的各种费用进行估算和比较，对初步设计进行控制。依据投资估算落实成本费用，把施工预算控制在预算范围内，同时对工程项目设计的变更进行适时的管控。

（1）房地产企业要确保项目设计方案的质量和水平，在委托设计时，可以充分发挥市场机制的作用，通过招投标等形式选择有资质、有经验、市场知名度比较高的设计公司，并加强相关管理工作，进而保证项目设计方案在技术上和经济上的最优化和合理性。

（2）房地产企业要注重限额设计的应用。比如当一个企业的项目经过批准后，相关部门就必须及时建立设计变更管理的相关程序，杜绝轻易变更等行为，这不仅有助于保证房地产项目的建设工期，也能够对项目的投资进行有效控制，避免工程竣工结算阶段施工成本超出投资总额状况的出现。

（3）要严格控制图纸设计的相关工作。设计人员不仅要对设计图纸的期限和质量进行有效的控制，还要考虑到工程施工成本、施工技术上的可能性、施工的便利性等因素，及时组织相关人员进行图纸会审工作，进而实现从造价和设计等角度对房地产项目设计方案可行性的有效控制。

（4）在设计出图之前，相关人员要加强审核工作，对于发现的问题和缺陷要及时进行整改，提前克服设计方案的不合理性，尽量避免施工过程中的设计变更等行为，这有助于工程项目的正常开展和对工程造价的有效控制。

3.2 项目施工阶段成本控制

房地产项目的施工阶段主要是在项目投资的实施阶段，是投资产品的形成阶段，这个阶段是项目建设成本管理中最为复杂环节。在项目施工阶段应该对质量做好控制，约束工程造价成本，进行工期的管理和合同等重要信息数据的管理，降低人力财力和物力的支出。现在以某企业为例，就其在施工过程中的成本控制措施进行分析和总结。

（1）企业在施工前，要做好施工组织设计的审查工作。施工组织设计除了是承包方进行施工作业的纲领性文件外，还是发包方明确和控制房地产项目质量、施工进行、建设成本控制目标的主要参考依据，也是承发包双方正确处理工程变更、经济索赔等问题和矛盾的重要依据。

（2）加强对工程款的支付与管理，确保工程项目的正常开展。例如，企业要及时结清相关款项，做到不拖延或拒绝付款，保证建筑施工的工作积极性，但也尽量不要提前支付工程款，对于不合格的施工量，要扣除相关款项等。

（3）坚持物资采购比价。在物资采购比价审计中，坚持公开、公平、公正的原则，在质量、价格、服务信誉等方面严格把关。在充分保证质量的前提下，对供应商进行比价。

（4）对工程变更进行严格管理。在施工过程中，要严格审核成本计划和工作流程图，做好对设计图纸和施工图纸的管理，避免因为各种原因导致的设计修改、工期延长或者建筑原材料的临阵更换等，因为这都会对房地产工程项目的投资和预算造成不良影响。

（5）加强对合同的管理，确保房地产建设项目的施工质量、施工进度、成本控制等环节都符合合同双方事前约定的标准和规范，避免工程施工安全事故或质量问题的出现，否则必然会为以后的工程索赔等经济纠纷埋下隐患。

（6）此外，管理人员还要及时进行工程量的计量，做好工程账单的审核，对于重要施工做好记录，保留各种重要数据信息。

3.3 项目结算阶段成本控制

工程项目结算阶段是项目成本控制的最后阶段。房地产企业在项目结算阶段要根据国家的法律法规、施工合同、竣工资料等进行项目工程量的核定，审核验收记录，审查附属工程的施工费用。当工程结算交付使用后，项目成本控制中心做项目评价，对工程成本进行管理和分析，做好比对，提出意见，增加新项目的造价管理水平，从而实现投资效益。因为房地产工程项目成本控制工作贯穿于整个项目过程中，这就要求房地产开发商从源头进行管理，做好各个阶段的控制工作。在工程项目竣工结算阶段加强审计工作，进行项目投资费用的核算。

4 房地产项目成本控制财务管理策略

在房地产项目成本控制中，财务管理必将发挥十分积极的作用。财务管理不仅能够对房地产项目的资金链进行有效的管理和控制，缓解房地产企业的资金矛盾，还可以建立有效的约束机制，实现对房地产项目的有效监督。此外，通过有效的财务管理措施，房地产企业还可以创建科学的激励机制，调动员工的工作积极性。具体说来，财务管理在房地产项目中的成本控制，主要体现在以下几点：①建立健全成本控制系统；②强化成本约束机制；③控制房地产项目的成本周期；④创新项目成本控制的模式与方法等。房地产企业只有充分发挥财务管理的相关职能和作用，才能够实施切实有效的成本控制，优化企业的各项管理活动，确保房地产项目预期目标的顺利实现。

5 房地产项目成本控制发展趋势

首先，我国房地产的发展仍处于初期发展阶段，房地产企业还属于成长型企业。在激烈的市场竞争中取得胜利就要做好准确的市场定位。我国的房地产开发企业需制定科学合理的发展战略目标，增强自身实力来适应房地产市场风险的变化。

其次，纵观我国目前的房地产开发项目，许多项目的可行性研究仍是形式主义，没有对项目进行认真考核和明确的判断。随着竞争的加剧，有更多房地产开发企业意识到成本控制的重要性，进行必要的成本控制，对房地产项目进行深入合理的可行性分析，增加房地产企业成本控制的战略性和科学性。

最后，基于房地产企业项目成本控制与可持续发展战略的密切关系，进行合理的项目成本控制能够推动房地产企业的发展战略的最终实现。借鉴国外的先进经验、通过大量项目可行性数据分析，利用计算机等辅助虚拟设备实现项目建设的整个过程控制，并适时的进行必要的纠正和调整，是房地产企业进行成本控制的发展趋势和重要内容。

第4篇：房地产项目开发方案范文

关键词：房地产项目；整体定位；经济评价

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）07-0-01

一、简述房地产项目整体定位与经济评价的含义

房地产企业要想在项目开发过程中获得更高的经济效益，就必须进行精准的项目整体定位与经济评价，以便为项目营销方案的制定与有效性的提高提供条件。（1）房地产项目的整体定位：房地产项目的整体定位是以详细而全面的市场调查为基础的，项目管理人员对市场进行可靠的分析，从而选择适宜的目标市场，确定能够承受项目消费的客户群体，同时，针对房地产项目的档次与建设标准进行严格的制定，以保证房地产项目定位的精准性；（2）房地产项目的经济评价：房地产项目管理人员，在项目成本花费的基础上进行合理评价，包括项目规模、项目空间构想、项目分项的投资估算、项目投资总额等，从而估算出房地产项目在建成后可能产生的经济效益，这个过程即是房地产项目的经济评价。

二、房地产项目整体定位与经济评价中存在的问题

目前由于固有观念，传统思维及评价手段等影响在房地产项目整体定位与经济评价中易出现如下问题，影像定位与评价准确性。

（一）整体定位中存在的问题

（1）房地产企业对项目整体定位的认识不足，热衷于利用广告宣传手段提升房地产项目在市场中的影响力。这种宣传手段单一、缺乏创新性，同时，并未充分地考虑到市场需求与消费者的消费心理，缺乏科学的战略规划，导致房地产项目的整体定位不准确，难以有效地提升房地产项目独特性与有效性；（2）一些房地产企业在进行项目整体定位过程中，往往会参考其他项目，尤其是在房地产项目规模越来越大、水准越来越高的时候，更是容易产生整体定位雷同、流于形式等问题，使房地产项目缺乏新颖性、亲切性、相容性，难以为消费者提供安全、舒适、绿色的生活、办公环境；（3）不同的房地产项目是针对不同消费群体开发的，完善的客户资源管理平台对项目整体定位精准性的提升具有重要的推动作用。但很多的房地产企业过度重视项目开发，忽视客户管理，并未能与客户建立有效地沟通，难以把握客户需求变化，从而对消费群体的定位出现不准确的问题，影响房地产项目整体定位工作的效率。

（二）经济评价中存在的问题

（1）目前，我国房地产企业正处于发展阶段，很多的理论研究与实践探讨还没有达到熟练的程度，一些房地产企业未能够对房地产项目经济评价给予足够的重视，或者项目的经济评价缺乏科学性与全面性，经济评价效率与质量不高，严重影响经济评价工作的有效性；（2）一些房地产企业为了获得经济效益，擅自更改房地产项目的一些数据、信息等，从而使项目的经济评估报告出现不真实的问题，经济评价报告缺乏参考意义，影响房地产项目营销策略的科学制定与有效实施。

三、房地产项目整体定位与经济评价的策略

为提高定位和评价准确房地产企业必须针对项目整体定位与经济评价问题进行严密地调查与思考，并结合企业实际发展情况与经营方针，扬长避短，发挥优势，制定出更为有效的项目营销策略，从而提高房地产企业的核心竞争力，保证房地产企业经济实力、技术实力、管理实力等的不断提高。

（一）房地产项目整体定位的策略

房地产项目的整体定位，不仅包括项目产品的定位，同时包括其在市场中的定位、消费者心中的定位等，因此，房地产企业必须结合全部的影响因素，遵循相关原则对房地产项目进行综合思考与分析，从而保证房地产项目整体定位的精准性。

房地产项目的整体定位的最终目的是促进企业发展，因此，项目整体定位工作需要在结合企业的发展战略，并详细分析房地产市场的情况，同时，在满足房地产项目功能的基础上，加强对市场定位、产品定位、消费者定位的研究，并对项目的经济风险进行科学预测，以便保证房地产项目整体定位的科学性与经济性；遵循房地产项目整体定位的原则，房地产项目应该注重对项目产品定位、市场定位以及消费者定位等方面的探讨，针对不同的项目产品制定不同的开发方案；房地产市场瞬息万变，在项目开发前必须对市场进行调查分析，了解市场供需关系，以满足市场需求；对于消费者（客户）的定位，需要完善客户管理平台，加强沟通从而了解消费者的需求，针对不同需求制定不同的营销方案，有利于提高房地产项目营销方案的实效性。

（二）房地产项目经济评价的策略

房地产项目经济评价的终极目的即是降低项目开发的风险，提高项目的经济效益，因此，在进行项目经济评价过程中，需要对房地产项目的规模、定位等进行综合分析，并结合项目实际情况创新评价的方法，以全面性、客观性、及时性为原则，加强项目预算、成本估算、效益测算等项目的经济评价，以最大化提高经济评价报表的科学性与可靠性，从而为提高房地产项目经济评价的参考价值奠定基础。

具体来说：（1）在对房地产项目进行经济评价之前，需要对房地产项目的类型进行确认，制定不同的经济评价方案；（2）房地产项目开发的总投资中，有些子项成本具有不可控性，因此，需要对一些容易出现项目风险的环节进行重点分析，运用成本分摊的经济评价方法，建设灵活性的评价标准，以保证房地产项目的成本在可控范围内；（3）不同地域，其房地产市场发展程度不同，企业竞争也不同，在进行项目经济评价过程中，需要对市场进行全面调查与预测，同时针对项目产品的类型进行消费者群体的锁定，以便为制定房地产项目的营销方案提供条件。

第5篇：房地产项目开发方案范文

【关键词】房地产项目 资金 成本控制

房地产项目涉及的资金额度大，一些大型的项目除依托银行贷款等方式运行外，还采取分期开发、逐步回收资金等方式降低资金的需求量，控制资金成本，提高项目利润水平。但实践中部分房地产项目存在资金使用不当甚至资金链断裂等问题，因此，加强房地产项目资金成本管理，保障资金安全是一个值得探讨的课题。

一、房地产项目资金成本控制的基本方式

从房地产资金管理来看，主要涉及资金筹集、资金使用和资金的管理等方面，因而资金成本管理也要突出这三个方面。

（一）合理安排资金使用计划推动资金成本控制

房地产项目建设资金涉及的环节较多，从前期的土地竞拍、项目设计到项目施工、项目绿化等都需要使用资金，而且项目运行周期较长，部分项目从开始购买土地到竣工交房时间长达5年甚至更长，这就要求房地产企业要合理的安排资金使用计划，做好资金预算方案，达到既保障资金使用需求，又避免大量资金限制浪费，以此控制资金成本。

（二）强化融资管理推动资金成本控制

当前，我国房地产项目积极谋求融资渠道多元化，2013年上半年，房地产开发企业到位资金达到57225亿元的规模，同比增速达到32.1%，其中国内贷款、自筹资金、利用外资分别实现同比增长30.4%、16.3%、15.9%，但不同渠道资金其成本存在明显的差异，如自有资金成本一般应低于银行贷款，这就要求房地产项目要根据不同渠道可得资金的数量，尽可能的利用低成本渠道获取资金，以此推动成本控制。

（三）强化资金管理推动资金成本控制

房地产项目运行资金总量规模较大，2013年上半年，房地产行业开发投资达到36828亿元，如此庞大的资金规模，表明内部资金应用规模大，企业必须制定严密的资金使用方案，避免资金浪费、乱用，降低资金风险，提高资金使用效率，以此推动成本节约。

二、房地产项目资金成本控制存在的问题及其成因分析

随着房地产行业的发展，房地产企业公司治理结构日趋完善，项目管理日趋规范，这在很大程度上推动了企业成本的下降。但与此同时，部分项目仍然存在资金成本过高的问题，需要采取积极的举措予以改善。

（一）资金成本控制意识不浓

首先，房地产企业成本控制意识不浓，由于近年来我国房地产行业利润水平较高且行业发展迅速，这就使得房地产企业总体盈利较佳，企业职工特别是领导者的成本意识相对薄弱。其次，房地产项目本身成本控制意识不浓，部分项目领导者为加大项目主导权，积极争取资金的控制权，即使有资金空闲也不愿意在项目之间进行调剂，而资金短缺的项目则更多的需要争取银行等金融企业的支持，从而在房地产企业内部人为的拉高了资金成本。

（二）资金使用缺乏长远规划性

首先，部分房地产企业资金总体供不应求，因而在资金使用计划上更多的是以年度为计划期限，缺乏更为长远的融资方案，这就与房地产项目本身的长周期存在差异，可能导致本年度资金的过度使用而下一年度资金相对缺乏，不得不花费更高的成本获取外部资金的支持。其次，从房地产企业资金管理模式来看，项目资金无法得到合理保障，一般而言，房地产企业会“多点开花”，同时运行多个项目，公司则通过资金集中统一管理甚至成立财务公司的模式来运行，这就可能导致某一项目的资金被“挪作他用”而无法得到保障，甚至项目无以为继。

（三）资金成本控制措施空化

首先，房地产项目成本控制目标不明确，部分房地产项目在资金的追求上以越多越好等为目标，或者认为房地产项目只要融到了资就是赚钱，从而没有按照项目实际资金需求进行安排，从而导致资金成本过高。其次，资金使用过程中安排不合理，项目部没有与原材料供应商等单位就资金支付时间等进行协商，导致部分资金被提前支出，部分资金由于延后支出而增加了违约资金等，这也加大了资金成本。

三、强化房地产项目资金成本控制的思考

强化房地产项目资金成本控制就是增加项目利润，提高项目盈利水平，实践中可以从强化成本控制管理、科学测算资金需求总量与时间节点、明确资金管理方案等方面着手。

（一）强化资金成本控制管理

首先，要明确资金成本控制责任单位，项目部要充分发挥财务人员的作用，积极组建包括项目负责人、现场施工管理人员、财务人员等在内的成本控制领导小组，并由财务人员负责对成本情况进行统计测算，以此保障成本清晰。其次，要明确资金成本控制责任主体责任，项目部要明确项目负责人、原材料管理人员、施工负责人等在资金使用与管理中的主体责任，并将这种责任与其奖金福利相联系，以此调动其积极性，强化资金成本控制。

（二）科学测算项目资金需求夯实资金成本控制基石

首先，要科学的测算项目资金需求总量，房地产项目部要根据自身的建设水平、以往同类型项目建设资金支出以及市场中同类型项目建设资金支出情况，科学预测项目总体资金需求，并与自有资金相比较，初步确定项目资金缺口，指导项目融资，为资金成本控制控制奠定基础。其次，要科学的测算项目资金需求时间安排，项目部要根据项目建设进度安排预测资金支出情况，根据项目可回收资金时间节点等预测资金回收利用情况，以此测算出各时间节点的资金缺口或者盈余，为提高资金使用效率奠定基础。

（三）明确方案推动资金成本管理

首先，要明确融资方案，房地产项目在建设之初要与银行等机构进行会商，与银行探讨当前或者未来一段时间提供融资的可行性，并进而确定融资成本（利率、期限等），为推动成本控制奠定基础。其次，要明确投资方案，房地产项目部要与原材料供应商等合作企业进行洽谈，确定资金支付的期限、支付的方式等，以此提高资金支出的计划性，强化资金成本控制。再次，要明确项目部与房地产企业之间的资金管理关系，特别是在资金集中统一管理等模式下，要明确房地产企业与项目部之间的沟通联络机制，资金使用责任落实机制，避免资金空闲或者资金过于紧张。

参考文献

第6篇：房地产项目开发方案范文

1房地产开发项目管理的作用和意义

1.1房地产开发项目管理能减小项目风险

房地产的项目方案开发阶段对项目风险能产生相应的影响。房地产的开发项目阶段开发过程中由于设计公司的选择存在着一定的风险，选择适当或是严格考核相应的设计公司则能充分保证房地产项目的设计和实施的质量，保证建筑工程的使用寿命和使用的安全性，从而更深层次地保障居住者的安全。在设计开发房地产项目之时加强对开发项目的管理，则能加强相应的风险意识，减小房地产项目的风险实际上对工程项目的实施和管理都打下了良好的基础。

1.2房地产开发项目管理能促进建筑项目的质量管理

房地产开发项目的管理能对建筑项目的质量产生深刻的影响，在房地产项目开发阶段，公司将投入较大的人力物力和资金，为保证各项资源的合理配置实现资源的最优化利用，提供资源的能动性控制，最终加强对项目的管理，从而保障项目工程的质量。通过对房地产开发项目的管理和促进实现最优的设计和管理模式，充分实现项目管理设计对整个建筑工程的管理和规划的整体掌控和全面管理，实现房地产开发项目对后续工作的促进和基础性作用。

1.3房地产开发项目管理能优化建筑项目的成本管理

房地产的开发项目管理能实现产品设计研发的整体控制和管理，实际上为房地产项目的管理建立了一个基础的管理平台。项目的开发设计不同，项目工程的成本付出和相应的收入也将有所不同。要在有限的资源利用范围和最合适成本预算以及最大限度的利润获取之间寻求基本的平衡点，从而要在有限的资源和资金范围内建立高质量高品质的工程项目都必须依靠工程项目的设计。项目的设计与项目的成本是紧密联系的，良好的项目管理能以最少的资源消耗建设最佳的建筑工程项目。

2房地产开发项目管理过程中存在的问题

2.1房地产开发项目的前期策划准备不充分

房地产所开发的项目应以客户的需要为中心，然而过分重视市场的变化程度和客户的项目需求程度可能导致房地产开发项目的前期策划不够充分，项目的方案确定不够详细准确，致使项目的市场消费定位不够准确，而长时间的商讨和决策在一定程度上延长了工程项目由设计到实施的时间。缺乏详细具体的项目计划报告致使项目在决策过程中问题重重，决策层的匆忙决策导致项目在实行和实施过程中没有一个整体而系统的管理体系，影响了整个工程项目的质量和进度。

2.2房地产开发项目成本管理不及时

房地产的开发项目的成本管理应贯穿于开发项目设计的过程之中，项目的成本和质量控制是开发项目管理的重要因素。然而目前，我国的房地产开发项目设计主要考虑项目的功能以及技术、美观等因素，并未考虑到相应的成本管理因素，也很少在项目的设计规划阶段将可实施的方案与项目的市场经济性联系起来，致使房地产项目开发设计之时浪费了较多的人力物力但所设计的方案在很大程度上缺少相应的可行性。或是在项目实施阶段缺乏成本管理意识导致了许多不必要的项目成本支出，大部分是取决于项目开发管理过程中的不及时造成的。

2.3工程建设完成后质量难保证

房地产项目的开发和管理以项目和建筑的质量为核心，项目的成本管理也应以保证工程项目的质量为基础。然而由于房地产项目的管理和实施工作的协调上存在矛盾，致使房地产项目工程的后续质量难以得到相应的保证。前期的项目管理阶段施工和管理的因素较为简单，但在项目实施后期收尾阶段，建筑工程实施的配合和管理等各方面的因素未定义清楚致使相应的开发商和工程的分包商之间存在相应的矛盾，工程建设过程中监督方能对相应的工程实施进行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之间的责任不清和沟通不明等致使工程的验收和事后的项目质量管理和责任难以得到一个清晰的定义。

3房地产开发项目管理的具体措施

3.1房地产开发项目的成本控制

房地产开发项目的成本控制直接关系到开发商的获利程度，因此在相应的项目开发设计过程中应十分注意项目管理的成本控制贯彻设计的始终。从开发上进行整体而系统的成本控制和严密的监视，采取合理的措施降低成本。在房地产的项目开发设计之时，选择较好的建筑设计公司，保证建筑的设计质量之时也能满足人们日渐提升的居住要求。在项目的实施过程中尤其注意项目的成本控制和监管，最大限度减小不必要开支，降低生产成本使企业获取最大利润的同时也满足广大消费者的需求。

3.2房地产开发项目管理中的质量管理和过程控制

房地产开发项目管理设计建立了项目实施的理论平台，奠定了项目实施的质量基础和项目管理的过程控制基础。在开发项目的设计之时应对相应的项目进行充分的了解和控制，为项目的实施建立详细而可调整的可行性计划，从而保证项目的质量管理。制定具体而可调整的项目计划使开发商对项目开发设计的公司有一个评定的标准和监督，同时也能在项目的管理实施过程中实现对相应建设项目的质量管理和过程控制。

第7篇：房地产项目开发方案范文

关键词 房地产项目 现金流 一体化管理

激烈的竞争环境迫使不少中、小房地产企业在发展中越来越重视对现金流的管理，但由于缺乏前瞻性或者缺乏统筹，给项目的持续开发带来资金困扰，经常临时到处筹资来弥补支付缺口，影响工程进度，甚者造成烂尾楼、公司破产。针对这一问题，房地产企业需要提高现金流的管理水平，以此促进开发项目的顺利完工和交付，避免出现账面盈利而实际现金流净流出的局面，使得企业难以持续发展。

一、决策阶段的现金流管理

房地产企业在决策阶段做好现金流的预测比较关键，包括项目开发各阶段的现金流出和现金流入。科学、合理的现金流预测对项目的投资决策起着至关重要的作用，特别是对现金流入的客观预测，预测不当可能导致决策不当，项目整体现金净流入才有投资的必要；科学、合理的现金流预测为企业提前做好阶段性筹资、有效开展增收节支等工作提供依据。在决策阶段，房地产的现金流管理主要需要解决以下三个方面的问题：

一是投资决策。主要是指项目是否具有开发的价值，企业的发展情况是否能够提供项目所需要的开发资金。而投资决策就是通过投资运营、成控、销售及财务等部门通力合作，综合各项因素，计算出项目的收益率、所需资金以及回收期等，从而为领导决定是否开发该项目提供决策依据。科学合理的决策在一定程度上能避免项目开发过程中出现资金缺乏的情况，也能保证房地产项目的质量。

二是土地报价。这是房地产开发最先需要关注的一个重要问题。近几年来，我国土地出让制度得到完善，对于土地的竞争也形成了制度，在这样的情况下，对于土地的预测价格就不会出现很大的差距。为此，现金流管理的相关人员，不仅需要了解公司的资金情况，还需要了解土地市场政策，这样才能在土地报价中取得胜利。

三是方案调整。制定一个完整的方案是开发房地产项目必不可少的，并且要不断的根据具体情况的变化进行方案调整，以便能够减轻资金带来的压力，也降低了项目开发的风险，能够保证现金的平缓流动。因此在决策阶段，房地产现金流管理人员必须要多次调整开发方案，通过方案修改，确定开发价值。决策阶段，必需要对信息进行全面的掌握，了解现金流所有的要素信息，之后再根据开发的项目的具体情况，对信息进行加工和修正，最终形成一个完整的房地产开发项目现金流管理的模型。此外，还需要加之注意的是，决策阶段的现金流管理不是简单的修正，而应该是动态的现金流管理。这就需要现金流管理人员在进行管理时做到以下几点：首先，必须使房地产企业各个部门的信息达到对称，绝对不容许存在大的误差。其次，要明确现金流管理模型的编制过程十分复杂，必须按照一定的流程进行制作，进行定位报告后才开始进行各项预测，这样才能保证得到的管理模型确实可行。最后，在决策阶段中，预测现金流是重要的一部分，因为预测具有很大的不确定性，因而需要现金流管理人员不断的随着公司的发展和房地产市场变化进行合理的调整。

二、实施阶段的现金流管理

在房地产项目开发的实施阶段中，开发成本是现金流管理所涉及的重点。开发成本包含的内容很多，如土地的成本，前期工程成本、建筑安装及基础、配套设施的成本以及项目管理的成本等。决策阶段就对所要花费的资金做预算，在实施阶段要将两者进行对比，以此发现预测所存在的误差，为房地产企业其他项目开发起到积极的作用。决策阶段所形成的现金流管理模型是实施阶段的依据，在实施阶段，现金流管理人员需要根据实施阶段的具体情况进行不断的调整，这样才能保证决策阶段所制定的现金流模型才能适应实施阶段的要求。在房地产开始实施的阶段，现金流会与决策时期的预算存在较大的差别，但这种误差会在项目不断发展中逐渐缩小。因此，就需要对项目实施阶段进行管理，一方面要对成本进行控制，这必须贯穿于房地产项目开发的全过程。要时时对比决策阶段的预测成本和实施阶段的现金流的成本之间的差异进行对比，规划和控制成本构成的全部要素，这样才能最大程度的保证房地产项目开发的最大利润；另一方面，房地产项目开发还需要通过房屋预售来解决开发所存在的资金缺口问题，通过预售加速资金的回流。分析促销的效果，控制好成本，并加速资金的流入，使现金流趋于平衡。

三、完成阶段的现金流管理

（一）目标评估

目标评估是指在房地产项目开发现金流管理中对开发的成本和开发带来的收入进行计算，并且随着房地产项目的进程不断考核项目开发所涉及的全部现金流，要将决策阶段与实施阶段的目标进行对比，这样才能对房地产项目的实施进行评估，确定投资决策是否合理，房地产开发项目是否完成了开发之初所要达到的目标和获得的利润，这样才能判断房地产项目开发的成功与否。

（二）过程评估

房地产项目开发中的现金流管理就是利用不断出现的现金流信息进行项目开发所使用到的现金管理的过程。对现金流管理的过程进行的评估，实际上等于对整个房地产项目开发的现金流管理效率进行了一次总结，也是对现金流管理的作用的评价。要对现金流管理过程进行评价，就需要现金流管理人员记录下现金流管理的每个环节，这样才能在仔细检查后做出评价。现金流管理的过程十分复杂，因而评估内容很多，这主要包括决策阶段现金流的主要流向，流量大小等，这些科学与否直接决定了决策阶段预测的效果。此外还有对实施阶段的评估，这主要包括项目收支记录，核算进行的频率、制定可行的危机管理制度以及是否有危机处理措施等等。

（三）影响评估

现金流管理是一项复杂的工作，在执行过程中也会遇到很多问题，受到许多因素的干扰，只有对现金流管理的影响因素进行分析和评估，才能保证现金流管理的正常进行。其中对现金流管理产生影响的因素主要有以下几个方面：一是宏观因素，主要是指房地产项目开发所处地区的经济、政治以及社会的发展情况等。二是地区因素，这主要是指城市将来发展的方向，城市的管理体制以及规划方案的变动，对于房地产政府提供的政策以及住房的饱和程度等。三是外部因素，这主要是指投资的地产项目周边的环境状况，首先考虑交通是否便利。其次是周边是否有完善的配套设施。再次考虑是否在潜在的用户以及用户的需求。最后，为了保证项目的顺利完成，还要考虑施工队伍的能力以及供货的能力等。四是内部因素，这就要房地产项目开发的企业保证拥有合理的组织架构、完善的管理体制、优秀的管理团队、广阔的融资渠道、优秀的建筑方案以及强大的资金支持等，内部因素是房地产项目开发的重要因素，只有把握好这些因素，让它们对现金流管理起积极作用，才能使房地产项目开发取得成功。

四、结束语

现金流管理在我国的房地产企业中十分重要，只有做好现金流管理，才能为前期的决策提供参考，为实施阶段提供保证。要提高管理人员的现金流动态管理意识，房地产企业需要针对开发项目制定有关的管理措施，这样才能使现金流管理得以真正的贯彻和落实。

参考文献

第8篇：房地产项目开发方案范文

关键词：房地产;项目管理;存在问题;措施控制

Abstract: along with the rapid development of China's economy, the real estate industry in the national economic system of the proportion of the more and more heavy, and has gradually our country an important pillar industry. At present, China's real estate project management level is high, the economic benefit of enterprise below the current international general level, there are a lot of real estate development project is inferior in quality, make a room TuoQi, goods not board, the vacancy rate higher. This paper analyzes the problems existing in the management of real estate project, and puts forward the corresponding solutions.

Keywords: real estate; Project management; Existing problems; Measures to control

中图分类号： F293.33 文献标识码：A 文章编号：

1前言

一个房地产项目能否成功关键在于能否做出正确的措施控制及对项目进行合理的管理;房地产项目管理是一个比较复杂的过程,它包括项目的可行性论证、项目的规划设计、项目的报建报批、工程的招标、施工组织与监理、财务管理、销售方案的制定及售楼完成后的物业管理等。

2房地产项目管理的意义

房地产项目管理是房地产开发的重要环节,也是实质性的环节,如何做好房地产项目管理一直是困扰房地产开发商的主要不足，其对企业的经济效益有着重要的影响，关系到房地产开发工程全局协调与质量监督等工作的科学开展，是现代房地产开发企业管理工作的重点。加强房地产开发项目管理工作的开展有助于保障工程建设施工的顺利进行、保障开发企业的经济效益、保障工程施工质量、保障房地产开发企业综合市场竞争力的提高。针对这样的情况，现代房地产开发企业必须认识到开发工程管理工作的重要性，以现代房地产开发管理理念进行工程开发的管理工作，推动论文范文企业的健康发展。

3房地产项目管理存在的问题

3.1项目方案的确定，作为开发商还是能够足够重视的，但开发商往往没有按照规范进行运作，使得这个阶段的工作存在一些不足。缺乏充分的市场调研。一些房地产开发企业在拿到项目后，为了尽快实现效益，没有经过充分的市场调研，匆忙确定方案，仅就目前市场什么赚钱，就开发什么，由于只是简单地模仿别人，在同类开发产品中，没有自己的特色，从而在市场上缺乏吸引力，始终滞后于别人。另外，由于决策层缺乏市场调研的支柱，往往在方案决策阶段可能会出现失误，增大了企业的风险。因此开发商在项目方案确定前，必须做好充分的市场调研工作。

3.2由于对设计单位相应的监督管理体制一时又无法跟上,造成在在项目的施工中发现大量设计中存在的问题。由于施工中发现的设计问题很多,有些工程从开工到竣工都发生了设计变更,变更图纸比原设计图纸还多。设计过程中出现的问题主要表现在:缺乏合理的设计招标程序,忽视设计对项目投资控制的重要性,设计监理缺失,文档资料缺乏制度化、规范化管理等。在工程项目决策前,进行财务与技术经济分析的方法,它是开发商在开工前对工程项目的技术、经济是否可行,进行全面的分析论证。可行性研究工作得不到重视,导致了一系列的问题,如商品房空置面积上升,商业用房空置问题突出;户型单一、户型偏大影响销售或片面追求小户型造成公摊加大、成本偏高;设计文件供应迟缓、变更多等。

3.3项目运行过程项目管理机制不完善,导致项目进度管理及成本控制的失控。项目运行机制的不完善,导致项目管理的失控,如项目工程进度失控,延期交房普遍;房地产开发成本控制不力,管理费用过高及不可预见费用超出预期。对于项目工程现场管理以外的工作,如项目的前期策划、销售工作、客服、融资与资金运用等等。融资手段的单一及资金运作计划水平低下导致资金运作成本偏高,直接影响了项目最终收益。另外销售工作与客服管理水平低下导致房地产交易过程中,纠纷不断。

3.4物业服务管理,对房地产开发企业来讲就是售后服务,物业管理是我国房地产企业在迅速膨胀过程中,最忽略的地方,也是导致企业品牌不容易建立和保持的根本原因。主要表现在:未能积极处理售买双方的关系,售后维修不及时,配套设施不到位等。

3.5从项目决策阶段以及设计阶段，到房地产施工以及竣工阶段，每时每刻都涉及到工程造价，优化项目成本管理，意义重大。在决策阶段，一部分房地产开发企业因错误的决策，导致工程投资增多，有形和无形的投资比例肆意增加。在招投标中，有的企业只是一味地追求造价，忽略了实际建设中的问题，导致在实际工程施工中，签证变更量大，施工进程无法保证，从而变相地增加的工程成本，影响房地产投资效益。

4房地产工程项目管理措施

4.1建设工程项目组织模式管理

建立建设项目标准化管理体系需成立专门的组织机构，组成人员主要由工程设计、施工、造价、财务人员组成。该系统的建立和有效运行是一项复杂的系统工程，涉及建设项目每个岗位，甚至每一个员工，因此需要建立一个科学、合理、精干、高效的跨部门组织机构来指挥协调整个标准化管理体系的制定和落实过程。这项工作由公司领导层直接参与和决断，遵循责、权、利统一的原则明确划分职能，尽量避免只归口不负责的情况，从而避免各部门之间因职能分配不当而造成扯皮和纠纷。因此，明确和落实职能分工是建立该系统的先决条件和重要基础。

4.2全面完善房地产项目成本管理

第9篇：房地产项目开发方案范文

【关键词】房地产；项目管理；问题；改进

房地产项目的开发，是一项复杂性的工程。房地产项目的开发一般分为三个阶段，即设计阶段、决策阶段、施工阶段。房地产项目在建设过程中，涉及到的专业知识非常多，例如：金融、给排水、建筑、结构、强弱电、园林、管理、经济、暖通等一系列方面；房地产项目在建设中要重视对各个环节的管理，解决房地产项目管理中存在的问题。

一、房地产项目管理中存在的问题

1、房地产项目的前期规划不合理，建设的方向不明确

有一些房地产开发商，在房地产项目的前期建设中，没有重视对房地产项目前期规划的可行性进行分析与研究，对于房地产市场中的定位不够准确，导致房地产项目错失了最佳的建设时期。房地产项目中的管理部门也没有制定相应合理化的可行性研究报告，这就造成房地产开发商无法确定房地产项目中的相关决策，即使确定了决策也不能保证决策的科学性、全面性、可行性，房地产项目建设中前期阶段这一系列的问题，都不利用房地产项目的管理，会给房地产开发商在对房地产项目实施管理措施时带来一定程度的阻碍。

就目前来看，房地产市场中的一些信息数据，反映出来的是房地产行业的发展形势并不乐观，主要表现在房地产市场中的信息数据混乱，导致房地产开发商从房地产市场中所获取的信息数据也不够准确，难以对房地产项目的建设方向进行准确的定位，房地产项目的管理过程中也无法有一个合理的规划。针对这一现象，房地产开发商应当理性的对待从房地产市场中收集来的一些数据信息，认真的对其进行分析与研究。

2、忽视了房地产项目在设计阶段的投资控制

我国房地产项目在设计这一阶段中的投标环节，对于设计方案的好坏主要是从技术、美观、功能等一系列方面进行评价，一些房地产开发商在设计阶段中过于重视技术，而忽略了房地产项目在经济这一方面中的项目投资，这就造成了房地产项目管理中无法对投资成本进行有效的控制；还有一些房地产开发商在房地产项目的建设中只重视施工阶段的投资控制，在施工阶段投入大量的人力、物力资源，对房地产项目在施工阶段中的工程造价进行估算与审查，却忽视了房地产项目中在设计这一阶段的投资控制，几乎不会考虑如何使用有效的房地产项目中的资金成本来对建筑产品进行设计。

房地产开发站在房地产项目的建设过程中，没有在设计阶段中进行一个合理投资控制，导致房地产项目中的管理部门无法对设计阶段中的各个环节进行一个有效的管理，当房地产项目中的施工图纸在完成之后，房地产项目中的投资控制只能在施工图纸这一基础上进行，这就导致房地产项目中的投资控制对于资金成本的控制力度降低，控制的范围也呈现缩小的趋势，增加了房地产项目管理中的难度。

3、房地产项目的竣工阶段，房地产项目的总承包商与分包商、业主之间的矛盾升级

房地产项目在施工的前期阶段，工作的内容较为单一，房地产项目需要管理的事项也相对的比较简单，房地产项目的总承包合同中已经包含了业主制定的分包内容，房地产项目中的业主管理人员以及建立单位在这一方面的管理工作比较轻松，而房地长项目中的分包工程中，对于与业主签订相应的施工合同，这一方面存在着较大的难度。房地产项目在招标阶段，对于工程接口与工程配合这两个方面的界定较为模糊，工程施工合同的签订也不够合理，房地产项目中的总承包商缺乏服务意识，与业主之间的矛盾不断激化，这在很大程度上增加了房地产项目管理的难度。

房地产项目中的一些分包商，在房地产项目的建设过程中出现问题时，通常都会直接询问业主该怎样解决，业主在这一方面扮演了房地产项目工程中总承包商的角色，业主的现场管理人员在房地产项目的施工现场承担了主要的协调工作，房地产项目到了竣工阶段时，大部门的时间与精力都投入到了协调工作，这就导致房地产项目工程出现诸多的不足与安全隐患，一旦房地产项目出现什么质量问题与工期延长，就会导致两者之间的矛盾爆发，相互推卸责任，这在无形之中增加了房地产项目管理的难度，加大了房地产项目管理中的工作量、工作压力。

二、房地产项目管理中的改进思考

1、制定合理的前期规划，发挥项目管理人员在决策中的作用

随着房地产行业的快速发展，房地产行业进入到了一个营销时代，房地产开发商项要在营销市场中站稳脚跟，就必须掌握充足的数据信息，例如：经济市场中的需求状况、消费者的需求状况、竞争对手的基本信息等一系列方面，还要重视对房地产项目前期建设中的合理规划。

房地产开发商应当重视对房地产市场中的信息数据信息进行收集，加大人力、物力加强房地产项目前期建设中的可行性研究，根据房地产市场中的数据信息制定合理的规划。房地产项目中的管理人员，要参与到工程决策中去，提供自己的专业意见，加强房地产项目管理决策的正确性以及力度。

2、加强房地产项目设计阶段中的投资控制

房地产项目建设过程中的设计阶段，是房地产项目建设中非常重要的一个环节，对于控制项目投资有着十分重要的意义。

房地产开发商在房地产项目设计阶段，应当从销售这一角度来看待问题，要求房地产项目中的设计人员在选择材料与设备的时候，要对材料与设备进行深入的分析与研究，选择性价比高的材料与设备；在房地产项目中的结构设计上，要符合相关的规定以及规范化、合理化；在房地产项目中的供电、通讯、给排水、煤气、电线安装等一系列方面，要与业主与相关部门进行交流与沟通，听取其他的意见，对房地产项目中每一个配套的系统方案进行优化，不仅仅提升房地产项目在设计阶段这一方面的管理水平，还提高了经济效益。

3、重视竣工阶段的管理工作，处理好各个方面的关系

房地产开发商要重视房地产项目工程在竣工之后的管理工作，抓好竣工之后的每一个环节，可以建立一个以房地产开发商为主，引导房地产项目中技术、材料设备采购、销售、管理、开发等工作人员组成的临时部门，相互之间分工合作，共同完成房地产项目竣工阶段中的所有事项，开发商还要处理好与业主以及分包商之间的关系，在施工合同中明确各个事项的职责，必要的时候可以选择法律途径进行解决。

结语

房地产开发商是房地产项目管理中的主体，是房地产项目建设的前期阶段一直到竣工阶段中的组织者，房地产开发商要重视房地产项目管理中存在的一些问题，并且要积极的采取有效的措施解决房地产项目管理中的问题，这对于房地产项目的建设有着非常重要的作用。房地产开发商在房地产项目建设的前期阶段，要对房地产建设的总体规划设计的正确性、可行性进行确定，还要对房地产市场中的一些实际情况进行深入的分析与研究；在房地产项目建设的后期阶段，要在房地产营销这一方面进行合理的策划，这样能够有效的对房地产项目进行管理，解决房地产项目管理中的问题。

参考文献：

[1]贺曼华.浅议房地产项目管理中的问题及对策[J].科学与财富，2010（09）.