养老机构行业研究报告精选(九篇)

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第1篇：养老机构行业研究报告范文

当你老了 ，走不动了 ，炉火旁打盹……

不论是叶芝诗还是被改编传唱的歌，我们愈来愈对“老”有更多的感触。

按照联合国的统计标准，一个国家或地区65岁及以上人口超过7%，或60岁及以上人口超过10%，则该国家或地区进入老龄化社会。据此标准，我国从2000年开始就已进入了老龄化社会。全国政协委员、中国社会保险学会会长胡晓义在两会期间答记者问时表示，中国每天增加24000名老年人，几乎不到4秒钟就有一人进入到60岁以上的阶段，养老保障问题是关系到今后几十年民生的大问题。老龄化的脚步越来越清晰，老龄化的钟声越来越紧迫。

据估计，到2020年，生活不能自理而需要医疗养老服务的老年人人数将突破2000万。目前中国养老服务市场消费需求在3万亿元以上，2050年左右将达到5万亿元。华泰证券研究报告显示，养老产业共涉及子产业模块，分别是养老住宅、养老软件及信息系统、护工培训、福利器械、综合性医护服务、文化生活、老年金融、家政及其他服务。

与之相关的养老产业的风口正在扩大，老年人医疗保健护理已成为健康产业的重要发展方向。根据全国老龄工作委员会预测，我国养老产业规模到2030年有望达到22万亿元，未来10～15年是养老产业快速发展的黄金年代。

此前我国推出的9073养老格局，即90%的老人依靠居家养老、7%的老人依靠社区养老、3%的老人依靠机构养老的全新养老模式，也印证了居家养老服务行业巨大体量的市场空间。

通过调研国内部分65岁以上人群，《安康通2016中国养老大数据报告》发现，对于目前日常生活中各种问题关注度排名前十位中有五项与医疗服务相关。从中可见，健康医疗是当前及未来老年人普遍关心的问题，他们希望得到质且便捷的医疗相关服务。

第2篇：养老机构行业研究报告范文

“新国五条细则及各地方版的细则的出台，更趋向于为今后以税费调节为主的长效性调控机制逐渐形成和出台提供时间窗口。”潘媛分析认为，“从中长期来看，以新型城镇化为载体的内需释放，固定资产投资，尤其是房地产投资，有继续发挥应有作用的需要，稳中求进的经济指导方针更容不得房地产调控矫枉过正。这是导致政府调控留存空间的内在原因。”

政策继续实施对房地产行业不放松的宏观调控，继续打压地产市场。种种不利因素导致房地产行业原有的住宅地产发展计划略显窘态，而商业、旅游和养老地产正为房企提供新的发展契机，私募房地产投资基金已展开掘金尝试。

“房企应摆脱单纯的房地产开发模式，结合自身能力，审视市场定位，成为城市综合运营商和细分市场领导者。”罗兰贝格咨询公司在一份最新的研究报告中提出。

房企融资新渠道

房地产市场调控依旧严格，新开工项目融资渠道变窄，开发商回笼资金压力增大，而房地产信托产品几近停发，银行也调高对房企的信贷风险，这些都加剧了房企社会融资的难度。近些年，私募房地产投资基金在国内发展迅速，作为一种融资途径开始深受房企的青睐，其投资方式呈现多样化发展。

清科研究中心数据显示，2012年中国私募房地产投资基金共发生80起投资案例。在披露投资方式的案例中，股权与债权结合的投资方式为房地产基金的首选。

股权投资是一种权益性投资，注重被投资企业未来发展前景和资本增值，且参与企业经营管理和重大决策，投资风险相对较大，投资期长，借助退出机制出售持股获利。房地产基金在实施股权投资时通常要对房企项目进行市场调研分析、土地竞标观察和未来前景估值等，期间委托成本高，市场风险难以把握，退出难度较大，直接影响投资回报率。此外，在期限短收益率高的各类债权投资方式前，房地产基金如何得到LP（有限合伙人）对股权投资的认同，也是其进行股权投资的一大难点。私募房地产基金通过股权投资参与房企项目运作，共担盈亏，为房地产市场注入长期发展资金，股权投资作为一种战略投资，将是私募房地产基金未来发展趋势。清科研究中心注意到，近年私募房地产基金股权投资比例上升，未来会逐渐淡化“明股暗债”的阴影，以明晰的股权投资方式完善房地产市场的可持续发展。

警惕商业地产泡沫

商业地产是以经营商业活动为主题的房地产细分行业，涉及商场、娱乐场所、休闲场所和其他消费场所的一个综合商业经营市场。据仲量联行统计，中国新兴城市50强城镇人口达2.6亿，辐射人口3.7亿。预计到2020年，甲级办公楼存量将新增3，000万平方米，现代零售物业将超过1亿平方米，广阔的发展空间推动商业地产迅猛增长。国内房企对商业地产开发的典型模式多采用“租售结合”，将一层出租，其余出售，这种经营模式符合目前房企发展现状。房地产限购政策的出台一定程度上抑制了炒作住宅房价的现象，迫使部分投资者转向商业地产，而地方政府也积极地推崇商业地产的开发，这就加快了商业地产的发展，2012年全国商业地产新增供应量较上年上涨22%。

商业地产未来发展前景可观，私募房地产投资基金已尝试介入。据清科研究中心不完全统计，2012年在商业地产领域私募房地产投资基金共有14起投资案例，涉及金额7.44亿美元。当前，房企对商业地产的开发多数是转移住宅地产投资风险，不排除部分为投机性投资。清科研究中心认为，商业地产回报期长，占用资金量大，新增商业地产迅猛增加，容易导致市场定位不清、空置率上升、多数项目缺乏配套的管理和人才，盈利模式是否奏效有待时间检验。此外部分开发商怀揣投机心理，易产生商业地产泡沫。

养老地产尚缺发展模式

养老地产是介于住宅地产、商业地产和养老服务之间，以专门服务老年市场为主题而打造的一类高端住宅场所，它对配套设施和居住环境要求更高，集合了护理、医疗、餐饮和康复等功能为一体的综合型地产。2013年北京率先开启养老地产“元年”，将养老用地纳入北京市国有建设用地范畴，这与当前社会老龄化速度加快和房地产行业转型紧密相关。养老地产为房企带来前景广阔的投资机会，私募房地产基金可以布局有清晰发展思路的项目，着眼长期的投资回报。日本医护型养老院以小规模多功能服务设施深受老年群体的欢迎，台湾老年公寓满足老年人多样化需求的基础上创新经营方式，美国CCRC社区通过自费方式选取不同的养老套餐，这三类是国际上运营成功的养老地产范例。国内养老地产尚未发展成形，目前多以敬老院为主，这是政府公办、私人经营的养老机构，另有家庭住宅养老小区和综合养老社区，这类由房地产公司开发，不提供专业的养老服务，但配备部分老年活动场所和娱乐休闲项目。

面对庞大的老年市场，养老地产发展前景不可忽视。然而，养老地产在国内仍处于起步阶段，已经实施的项目较少，想要做好养老地产并，还需要整合多行业间资源优势。投资期长，回报低，更重要是发展模式不清晰。清科研究中心建议，私募房地产基金可以借鉴国外成功的投资案例，探索适合在国内环境下运作养老地产的盈利途径，协助房企做大、做强养老地产市场。

旅游地产防虚热

2012年房地产行业仍处于“寒潮”之中，但旅游地产呈现快速发展。据多家机构统计报告显示，年内旅游地产的投资额突破万亿关口，涉及的旅游项目达到3000多个，甚至出现华谊兄弟、新华联、华东电器和盛大网络等企业跨行业投资旅游地产，以谋求新的投资机会。

旅游地产是依托于旅游资源的优势，集休闲、度假、养生和观光为一体的新型地产开发项目。目前，旅游地产的投资模式大致分为依托自然资源的“寄生”模式、人为建造的娱乐休闲模式和陈述历史人文为核心的城市主题模式，第一种模式借助自然资源的优势，通过发展旅游来促进地产项目的开发，后续地产开发反哺旅游，实现旅游和地产的优势结合，新加坡克拉码头是典型的成功范例；第二种模式经由开发商建立大型娱乐和休闲场所，营造出一种愉悦和放松的气氛，以PGA国家度假村的高尔夫球场项目为核心代表；第三种模式仅在受历史和文化熏陶的特点地区，重塑历史文化景象，满足人民的憧憬和向往，代表项目以古镇开发、风俗节庆演出和旅游城市再规划等，日本豪华登堡主题乐园为运作典范。

第3篇：养老机构行业研究报告范文

【关键词】养老服务体系和老年服务产业；调查研究；两走模式

1、引言

养老服务体系是指老年人在生活中获得的全方位服务支持的系统。老年服务产业是以满足老年人特殊需求的养老服务设施、日常生活用品和社区服务、娱乐业的新型产业，业内亦称“银色产业”、“银发产业”。完善养老服务体系与发展老年服务产业是实现老年人“老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所教、老有所乐”的重要手段。锦州市总人口302.5万，其中60岁及以上人口48.2万人，约占锦州市总人口的15.93%。按国际上通常看法，锦州市目前已处于老龄化社会。当前锦州市还没有形成适应经济社会发展水平、应对老龄化挑战、良性循环的老年人照料服务体系。对其进行市场调研，对锦州市政府、对老年人以及对老年服务产业市场的发展都有重要意义。

2、锦州市养老服务体系和老年服务产业存在问题分析

本次调研回收问卷318份，扣除填答不完全的无效问卷，有效问卷共计300份。第一部分主要对老年人的个人资料进行分析；第二部分对老年人的基本养老需求进行统计分析；第三部分则主要分析老年人对养老体系和养老机构的态度并提出一些针对性的建议。通过调研，我们发现锦州市养老服务体系和老年服务产业存在许多问题。（1）有49.67%的老年人希望进入老年后，不能自己解决生活问题的情况下，失能老人的比率为有24%，只有3.33%的老年人在养老机构，说明锦州市养老服务体系和老年服务产业还有待进一步完善；（2）有64.67%的老年人希望体验“家庭服务员入户服务这项服务，这种方式有很大市场潜力；（3）低收入人群支出主要用于生活基本需求，收入3000元及以上的老年人追求“老有所乐”的生活模式。但目前市场上老年旅游产品供给与需求脱节，对此政府和旅游机构可以推出差别化、专业化的旅游产品和服务。（4）不同老年人，对社会服务需求不同，应该根据不同年龄段的老年人的需求，政府和社会应完善和增加相应的服务。（5）失能老人对社区医疗机构服务的需求很大，建议政府和养老机构针对不同身体状况的老年人，在医疗保健方面提供适合老年人自身需要的服务。（6）农村老年人对文体活动的渴求。而居住在城镇的老年人追求“老有所学”。

4、完善养老服务体系和老年服务产业建议对策

4.1完善养老服务体系

（1）要改善居家养老环境，健全居家养老服务支持体系，通过新建，改扩建和购置，提升社会养老服务设施水平；（2）要为居家养老提供社会支持，支持有需求的老年人实施家庭无障碍设施改造，扶持居家服务机构发展，为老年人居家养老提供便利服务；（3）要大力推进城乡社区养老，重点建设老年人照料中心、托老所、老年人活动中心，互助式养老服务中心等社区养老设施，增强养老服务功能；（4）要加大养老机构建设力度，重点推进供养型、养护型、医护型养老设施建设；（5）要加强养老服务信息化建设，依托现代技术手段，为老年人提供高效便捷的服务，规范行业管理，不断提高养老服务水平。

4.2发展老年服务产业

（1）发展家庭服务员入户服务――“走进来”。老年人对家庭服务员入户服务的需求愈为彰显，但目前锦州市在提供此项服务的过程中存在以下问题：一是家庭入户服务人员短缺；二是家庭入户服务员缺乏专业性知识；三是社区养老服务保障政策仍需健全，只有经过培训，掌握不同年龄、不同类型老人的特点，才能更好的进行入户服务。（2）发展差别化、专业化的旅游服务――“走出去”。老年人旅游市场呈现两个极端：一个极端是消费能力偏低，虽然具备出游愿望但精打细算能省则省的老年人；另一个极端是具有强烈出游愿望，并且具备很强支付能力的老年人。而旅游市场上，平价产品有“夕阳红”系列等，高端产品有“爸妈之旅”等，但是总的市场细分做得还不够。因此，对于此种情况锦州市旅游服务机构可以按照老年人的旅游消费水平划分旅游市场，具体可划分为：高端和低端老年旅游市场。（3）积极推动老年学校的建立。“老有所学”的地位举足轻重，它能够丰富“老有所养”的内涵，增进“老有所乐”的品味，开发“老有所为”的能力。老年学校是“老有所学”的重要形式，办好老年学校、发展老年教育事业，是锦州市老龄化速度加快、老龄化问题日益突出的情况下出现的崭新事业。（4）提供养老的综合服务。政府和社会今后应围绕“六个老有”形成全方位的服务系列，社区居委会的站、点和街道的中心要相辅相成，互成网络，服务内容要逐步覆盖住养、入户服务、紧急援助、日间照料、保健康复、文体娱乐等多种项目。为老年人建立福利服务档案，为有需求的老年人提供方便快捷的服务。

具体实践中，养老服务应按照规模化经营的要求，将养老文化娱乐服务、卫生医疗保健服务、日常生活照料服务和心理咨询服务等多种服务项目综合起来，同时将负责组织、管理养老产业的专职人员以及为老人提供各种专项服务的人员纳入服务网络，促进养老服务实现连锁化、规模化。

参考文献

[1]吴玉韶，党俊武.老龄蓝皮书：中国老龄产业发展报告（2014）[M].社会科学文献出版社，2014， 9.

第4篇：养老机构行业研究报告范文

关键词：信托;养老;创新;金融

一、引言

2013年，中国迎来第一个老年人口增长高峰，60岁以上老龄人口达到202亿人，老龄化水平超过148%。今后20年，我国老年人口将年均增长1000万。2053年，老年人口数量将达到峰值487亿人，占总人口的348%;届时，每3人当中就会有1个60岁以上的老人。据不完全统计，2013年中国老年人的消费需求是4万亿元左右，预计2030将增加至13万亿元，中国养老市场蕴含着巨大的商机。

与此同时，截止2014年1季度末，全国68家信托公司管理的信托资产规模再创高峰，达到1173万亿元;不过，增速明显放缓，冲规模的势头有所遏制。信托的挑战至少来自四个方面，一是大资管时代来临，金融机构竞争加剧，信托的牌照优势在弱化;二是利率市场化渐行渐近，信托的募资能力在下降;三是随着经济增长减速、房地产风险累积，信托项目风险也在加大;四是银监会年内99号文，监管日趋严格。各种迹象充分表明信托业转型发展到了关键时期，如逆水行舟，不进则退。在这样的情形之下，信托参与养老市场，既是创新业务，拓展新的盈利增长点;又是转型需要，开拓蓝海市场。

具体而言，信托参与养老市场，可以从以下路径入手：

二、养老金信托

所谓养老金信托，是养老保险费作为信托资产，交给金融信托机构管理和经营，在职工退休后，能获得相应收益的一种信托形式。由英国IFSL研究报告的数据走势显示，2010年全球养老基金资产规模达到311万亿美元;其中，美国拥有1889万亿美元养老基金，占全球的63%。在全球养老基金中，60%以上是独立的信托资产，保险合同资产约为12%。而在我国，保险合同资产占据绝大多数，达到90%以上，养老基金资产配置明显失衡。

信托参与养老金市场，可以实现“双赢”目的。一方面，对于信托公司而言，参与养老金市场不仅获得长期低成本资金的渠道，而且能更好地发挥自己跨市场投资的优势，确保养老基金的效益。另一方面，对于投资者而言，养老基金作为信托财产具有独立性，一旦交付信托，即不受信托公司和委托人财务状况恶化甚至破产的影响，从而确保养老基金的安全性。另外，投资者也能更好地享有信托理财的高收益与低风险。据悉，我国个人账户养老金由财政专户和地方银行管理，能获得收益的只有非常低的地方银行利息以及财政记账利息，以致养老金不断地缩水。

2013年4月，人社部、银监会、证监会、保监会等部委联合下发《关于扩大企业年金基金投资范围的通知》及《关于企业年金养老金产品有关问题的通知》。自此，企业年金增加了包括商业银行理财产品、信托产品、基础设施债权投资计划、特定资产管理计划、股指期货等投资品种，为企业年金基金的投资范围以及创新型“后端集合模式”养老金产品开闸。该举措既是国内养老金行业的重大创新突破，也为信托公司参与超过4800亿元的企业年金市场破除了政策障碍。

三、信托型养老产业基金

目前，金融机构中主要是保险公司在大举进入养老产业。例如，泰康人寿打造的“泰康之家”，合众人寿在武汉建设的“合众健康谷”，中国人寿规划构建的养老社区“一南一北”格局等等。保险公司一方面将保险产品与养老服务相结合;另一方面，保险资金的低成本、长期性也与养老产业的盈利特点相吻合。

纯粹的PE投资者参与养老产业投资仍属少数案例，更多的机构处于筹备或观望状态。2010年12月，美国挚信资本（Trust Bridge Partners）宣布，对亲和源股份有限公司注资1亿元，这是国际PE机构首次投资中国的养老机构。同年6月，天津首家养老产业基金管理公司――天津鸿福股权投资基金管理有限公司正式挂牌，将发起、运作养老产业投资基金。

对于PE机构而言，养老产业具有吸引力，但其投资价值仍待考察。首先，老年人消费水平仍相对较低，尽管具有数万亿消费市场潜力，但短期内能够取得商业化成功的投资项目较少;其次，相比于养老产业，投资周期最长约十年的PE基金，相对而言追求的仍是短期回报，投资周期并不契合;再次，长期以来政府部门对养老产业的定位是公益性，导致养老产业“非产业化”，难以出现商业成功的企业。此外，这一行业对政策的过度依赖，也使得作为财务投资者的PE机构难以评估其投资风险。

信托公司可以借鉴PE投资机构，通过设立产业基金的方式参与养老产业。但是，最大的困惑还是来自信托公司能否找到类似保险资金的低成本、长期资金。

四、养老物业证券化（REITs）

目前，国内养老社区建设主要是三种模式：销售、自持、销售+自持。销售模式的优点在于快速回笼资金、实现滚动开发，缺点在于必须取得土地使用权、无法享受优惠政策以及后期持续经营的稳定收益。自持模式的优点是可以通过配套用地、行政划拨等手段运用以降低土地成本、通过后期运营获得稳定收益，缺点是要求有充裕的现金、资金量占用大、回笼慢。销售+自持模式的优点在于可以取得上述两种模式的优点、在土地方面采用灵活策略，缺点是要求机构拥有一定的资金实力、开发经验以及养老机构运营能力。

其实，房地产信托投资基金（REITs）可以成为养老社区建设融资的重要手段。所谓REITs，就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。REITs作为国际资本市场商业地产资产证券化的主流模式，是商业地产融资与退出的主流工具和平台，是上市和发行债券之外利用资本市场直接融资的重要形式。

养老物业证券化可以看做是REITs的一种类型。通过养老物业证券化（REITs）的方式，机构一方面可以快速回笼资金，另一方面也能保持住户的纯粹性，有利于更好地提供社区养老服务。对于投资者而言，则可以在收获每年的租金收益之外，享有物业的增值收益。

REITs在美国、澳大利亚、新加坡等地很普遍。美国大约有300 个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。在美国，REITs也是养老社区建设重要的投资商。据统计，美国2013年前十大养老社区拥有者中，有五家是REITs公司。

2009年初，中国人民银行会同有关部门形成了REITs初步试点的总体构架，但是一直未能正式启动。国内REITs市场之所以迟迟未能发展，主要还是由于在税收、登记制度、上市交易和退出机制等方面的规则不完善，并且涉及《信托法》、《公司法》等相关法律。当然，发展REITs市场，实际上是在为开发商增加新的融资渠道，有违国家房地产宏观调控初衷，这也是REITs受限的原因之一。

今年5月21日，中信证券股份有限公司“中信启航专项资产管理计划”在深交所挂牌转让，成为我国首个交易所场内REITs。该REITs发售规模521亿元，基础资产是北京、深圳两地中信证券大厦房地产产权的两家全资子公司的全部股权，被认为是我国第一单准确意义上的股权类REITs产品。

可以预见，养老地产、保障房基于政策支持有望成为推动“中式REITs”发展的着力点。对于养老物业证券化（REITs），信托公司可以提前布局，积极参与其中，逐步由私募形式发展为公募形式。

五、信托型“以房养老”

近日，保监会公布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，确定自7月1日起，在北京、上海、广州和武汉率先开展险资以房养老的试点。其实早在2007年，北京、上海等地就已率先开启以政府为主导的“以房养老”试点。2013年，中国政府网也《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，鼓励开展老年人住房反向抵押试点。

“以房养老”模式又被称为“倒按揭”，在美国、加拿大、新加坡、日本等国都已经推行多年。例如，在加拿大，超过62岁的老人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在15至30万加元之间，只要老人不搬家、不卖房，房产不变，可以一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。美国倒按揭贷款的放款对象也是62岁以上的老年人，据统计，2009年美国65岁以上拥有房产的家庭使用倒按揭的比例为14%左右，整体上看还是处于较低水平。

从前期试点情况来看，国内以房养老开展并不理想，其中的一个重要障碍在于“以房养老”与中国人传统观念相悖。在中国人传统的观念里，房屋是最重要的一项财产，承担着安居和传承的重要任务，老人大都希望自己百年之后能将住房留给子女。

信托公司介入以房养老可以立足信托自身特点，从以下几个方面破题。一是设计形式灵活的房屋财产信托。老人将房产信托给信托公司，信托公司每月给老人一定养老金。房主可与信托公司作出形式灵活的约定：既可以约定由房主全部领取该房产评估出的金额;也可约定如果孩子孝顺，在房主去世后，该房产的剩余价值由其子女来继承。

二是针对有多套房的家庭。近日，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心调查数据显示，中国城镇家庭多套房拥有率已达到210%，城镇地区住房空置率为224%。信托公司可以专门针对这部分客户设关产品，盘活家庭存量资产，实现以房养老。

三是有换房养老需求的老年人。很多老年人原有住所都在城镇中心，随着城市扩容速度加快，市区虽然有较好的就医、生活条件，但是环境较差，噪声、尘土污染大，其实并不适合养老。因此，好多老人希望能搬到环境优雅的城乡结合部，或者针对老年人开发的老年住区。信托公司也可以针对此类有换房养老需求的老人设计专门产品。

六、养老消费信托

所谓养老消费信托，就是指信托公司与养老服务机构联手，投资者在购买信托产品之后，不是单纯地获得现金收益，而是获得养老服务权益，或者获得部分现金收益外加养老服

务权益。信托公司在长期经营中，积累了一大批优质的高端

客户，好多客户自身就有养老服务的需求，因此，信托公司尝试开发养老消费信托产品，既是服务高端客户、增加客户粘性，又可以找到新的赢利点。

信托公司可以从两类客户入手开展养老消费信托，一类是健康活跃老人。这类老人年龄在60-75岁之间，信托公司可以联合开发商、养老运营机构、旅游公司等，为他们提供社区养老、分时度假等服务。另一类客户是80岁以上老人，这部分老人已经出现失能失智、或者半失能症状，日常生活必需得到他人护理。美国的统计数据显示，美国老人住进完全需要护理的养老机构的平均年龄为82岁，平均入住时间为3年。针对这类客户，信托公司可以联合养老运营机构，通过设计养老产业基金等形式共同来开发其中的高端市场。

信托公司开发养老消费信托时，应该注意把控几个原则：一是突出信托的金融功能定位。养老社区建设涉及三个主要角色：投资商、开发商和运营商，信托公司更多担任的是作为投资商的金融角色。二是注意发挥信托的资源整合优势。信托公司参与养老产业，应该牵头整合开发商、运营商、客户等各类资源，在其中居于主导位置。三是养老消费信托产品应该具备投资性、流动性、服务性三个特征。产品带给客户除了投资收益与服务权益之外，还应该具备一定的流动性，可继承、可转让。四是养老产品可以涵盖投资、养老、度假以及保险等功能，以满足客户多方面的需求。五是小盘试水，逐步介入。养老市场有着广阔的市场远景，但是受到既有观念、服务商能力、政策配套等诸多因素限制，发展现状并不令人满意。信托公司一方面应该积极布局参与，另一方面也应该保持适度谨慎，防止投入与产出的不成比例。

参考文献：

[1] 陈阳，信托公司发展养老金业务的几个问题，银行家[J]2012（9）

[2] 罗梅芳，信托抢占养老市场，投资有道[J]2012（5）

第5篇：养老机构行业研究报告范文

一、私募股权投资特点

（一）流动性差 PE通常是封闭式的合伙基金，一般投资于即将上市或可能上市的企业，在封闭期间，合伙投资人不能随意抽资。作为一种权益性投资，PE在被投资企业中所占的股权实现价值增值需要一定时间，为保证投资计划不会因部分投资者的赎回而影响整个投资计划的利益最大化，PE基金通常会根据所投资对象的具体情况设置一定的封闭期，封闭期通常为5至7年。在基金封闭期内，投资者只能通过协议转让股份，所以流动性较差。2007年阿里巴巴上市后，软银集团作为其投资人回报率高达71倍，但整个过程从注资到最后收回投资一共历时7年之久。时间更为漫长的西夫纬收购案中，1986年KKR对西夫纬连锁超市进行注资，但在10年后KKR才开始获得收益。

（二）风险性高 由于被投资企业实施IPO是PE最重要的退出渠道，然而，企业能否成功上市具有一定的不确定性，而且从投资到上市退出通常需要3至4年的时间，能否顺利退出取决于企业的可持续发展能力、企业所处的行业周期、企业管理者的素质甚至宏观层面的政策导向等很多方面，所以PE面临着相当大的风险。另外，由于PE运作过程中委托的存在，容易产生PE投资实际操作者和被投资企业的道德风险；以及由于市场信息的不对称，存在着对投资经理人和投资项目的逆向选择风险。中国网络视频行业先后吸引了超过4亿美元的风险投资，但是其中真正实现盈利的企业屈指可数。并且随着我国对网络视频监管力度的加强，这些网络视频网站如土豆网被一些版权方联合告上法庭。在盈利能力和官司的拖累下，这类公司的上市道路变得更加艰辛。在这种情况下，投资者就无法适时通过IPO退出收回资本，其面临的风险也越来越大。

（三）专业性强 经营PE基金的核心在管理团队，基金管理团队的技能、稳定性和受到的激励与约束是决定基金运作成败的关键。PE本身的性质要求其基金管理团队既具有特定行业的专业知识和经验，同时也要具备丰富的财务、金融、企业管理技能以胜任选择和监督被投资企业的工作。例如通用电气前任首席执行官杰克韦尔奇（Jack Welch）、宝洁公司前任董事长兼首席执行官阿兰-乔治-雷夫利（A.G. Lafley）以及乐购前首席执行官特里-莱希爵士（Sir Terry Leahy）现都是著名私募股权机构Clayton， Dubilier & Rice ，LLC的高级顾问，货币资本与企业家才能的有机结合是PE机构能够实现价值增值的重要原因。

（四）非公开发行 PE主要通过非公开方式面向少数机构投资者或个人募集资金，其对募资对象要求较为严格，机构投资者一般为资金雄厚，风险承受能力强的养老基金、退休基金、保险机构等，PE基金的销售和赎回一般都是基金管理人与投资者私下协商进行的。在清科研究中心的PE研究报告系列中，最早的有关于中国私募股权投资研究报告也只能追溯到2006年，这一方面是由于国内的私募PE起步较晚，但另一很重要的原因是由于在投资过程中没有严格的信息披露要求，这方面的要求比公募基金低得多。

（五）参股而不控股 PE的目的是通过自己对被投资企业的资金支持和社会资源、运作管理方面的支持使企业尽快成功上市，从而分享被投资企业经营成功和上市成功的利润，而不是为了获得企业的控制权去控制企业。2002年摩根、鼎晖、英联联合投资2600多万美元入股蒙牛乳业时的股权设计为32%，2005年摩根士丹利与鼎辉以5000美元认购永乐家电27.31%的股权，同年高盛以3000多万美元置换雨润食品9%的股份。在通常情况下，PE在被投资企业中所占股权一般不超过30%。

二、欧美私募股权投资运行机制

（一）美国PE运作特点 美国是世界上PE最为发达的国家。其PE的运作机制相对比较科学与规范，其主要特点是：

（1）普遍采取有限合伙制。PE基金常用的组织形式包括公司制、信托制（契约型）和有限合伙制。有限合伙制除了其自身具备的便于融资、控制投资者风险、保证一定的流动性等各种优点外，最重要的是可以避免双重纳税，保证该行业从业人员以及投资者享受高额的回报。美国PE经过数十年的摸索和发展，逐渐确立了有限合伙制的主导地位。一些大型的PE集团大都是通过有限合伙制来运作的。

（2）资金来源丰富。私人养老基金和公共养老基金是美国PE资本的最重要资金来源，在过去的十多年一直保持占PE资本资金来源的40%～50%左右。其他的资金供应者还有捐赠基金、保险公司、银行、外国投资者等。另外，在美国集中了较多高资本净值的个人和家族公司，他们也是PE资本的重要来源。

美国各州允许养老基金流向PE的比例不同，其平均值约为7.5%，高于欧洲和英国。在美国PE投资的高额回报吸引越来越多的养老基金流向该行业，随着养老基金基数的不断增长，流入PE领域的资金也不断增加。美国一些大型企业基本上都有自己的企业养老基金、企业年金和相关的投资部门或资产管理部门，如通用汽车资产管理公司设有PE市场部，IBM、Intel、Dell、Microsoft等都有资产管理部门。这些都为美国的PE资本提供了丰富的资金来源。

（3）投资集中于新兴产业。与其他国家相比 ，美国的PE投资更明显地集中于新兴产业，在计算机软硬件、生物技术、医药、通讯等行业的投资占90%左右。这一方面得益于美国政府的税收优惠政策。美国政府为鼓励高科技企业发展曾经出台过一些税收优惠政策，如《中小企业保护法》等，在刺激高科技产业的发展的同时也带动了PE资本对相关公司的投资和扶持。另一方面还得益于来自美国纳斯达克创业板市场的支持作用。美国纳斯达克市场为高科技企业提供上市融资机会的同时，也间接刺激了美国PE资本投资于高科技企业的热情。另外美国社会鼓励创新与创业的文化氛围也对PE资本投资于新兴产业起到了极大的推动作用。

（4）退出渠道畅通。美国PE的退出渠道主要有以下三种： 第一，通过AMEX（美国全美证券交易所）或者NASDAQ市场上市，投资者通过股票的抛售退出，即IPO。通过这种退出方式，PE资本管理者和投资者都能获得丰厚的利润。第二，通过转让给其他企业或者股权投资基金退出，这可获得3倍左右的投资收益。 第三，让企业内部的管理层收购PE的股权，投资者通常可获得70%的投资收益。美国多层次的资本市场和功能完善的金融中介体系为PE的顺利退出提供了有力的保障。

（二）欧洲PE运作特点与背景 欧洲PE资本市场是全球第二大PE资本市场。其运作特点如下：

（1）注重跨国合作。欧洲一体化进程为PE带来了大量机会。欧盟的成立为欧洲PE资本市场的发展提供了良好的经济结构背景。欧洲经济的整合加速了产业升级和经济重组，从中涌出的大量并购与重组为欧洲PE资本提供了良好的投资机会。欧洲PE运作团队的成员往往来自多个不同的国家，PE资本来源也是如此。比如英国，平均每年约有80亿英镑，大概占据英国产业资本融资的70%以上的PE基金是来自于海外的。

（2）注重行业自律。欧洲国家政体与资本市场的分立导致PE基金不能充分发挥其作用，因而行业自律就显得非常重要。欧洲大多数国家在金融监管上注重行业自律，PE资本实行严格自律基础上的有效监管。例如英国早在1986年就颁布了规范金融服务业的法律《金融服务法》，在体制上对金融服务实行两级监管。行业协会是行业自律的重要载体。英国成立了自律组织“英国私募股权投资基金协会（BVCA）”对其PE基金进行直接管理。

（3）投资偏重于传统产业。欧洲的PE资本投资于高科技领域的比例在投资总额中仅占30%，其投资更多的偏重于传统产业。究其原因，PE资本投资时，投资者看重的一个重要方面就是其投资能否在日后顺利实现退出。如果没有良好的退出机制和机会，再好的目标公司都不能让PE投资者动心。而欧洲二板市场发展的落后成为高科技投资者退出渠道上的瓶颈。另外，与美国不同的是，欧洲尚未形成类似于美国硅谷的高科技产业群。因为欧洲大陆由不同国家组成，各国的科技发展由各国制定相应的策略，而各国有各自的经济基础和发展历史，因此很难形成集群经济。美国很多高科技企业来源于科研院所和高校。在欧洲，科研机构带动科技创新的机制尚未形成。

三、欧美私募股权投资运行机制经验借鉴

（一）完善相关政策法规 目前，中国PE缺少相关法律及配套制度支持。PE投资在我国目前还属于半合法性的金融创新行为，与之相配套的法律法规、政策还不够完善，需要尽快出台规范PE投资的法规和政策，从而规范PE投资行为。首先，应出台法律政策明确PE投资的性质，保证PE投资有法可依，有章可循。其次，要建立和加强PE投资的内部风险管控制度和信息披露制度。再次，各部委应针对新修订的《合伙企业法》出台相应的配套措施，以减少组建PE投资基金的制度障碍。比如制订PE投资的各项合作协议规范文本，并对所有协议的条出统一的释义，可以减少纠纷，更好维护合作各方面的利益。最后，政府还应从税收等财政政策着手，鼓励并引导PE资本流向最需要资本支持的产业中去。

（二）拓展PE资金来源 从欧美成功经验来看，充裕的资金来源是PE健康发展的一个必要条件。我国应该在现有基础上拓宽PE资金的来源渠道。PE的投资周期比较长，中小投资者难以成为其资金来源的主力。我国对社保基金、保险资金、商业银行进入PE投资领域应给予政策支持和倾斜，以拓宽机构投资者在PE资金来源中的比重。另外，目前国内有一些资金充裕的企业，因市场上投资渠道较少，投资品种不够丰富，集中投资于房地产或股市，致使国民经济泡沫频现，如能合理引导这类企业富余资金进入PE投资领域，不仅有利于企业自身的可持续发展，也有利于社会经济稳定，同时为那些有良好发展前景的企业解决发展资金瓶颈问题。

（三）构建监管体系 从欧美经验来看，PE基金监管以行业自律为主，基金的发起和运作受相关配套法规约束。因此可借鉴欧美经验，结合我国当前PE相关法律法规体系不完备的实际，构建一个“法律约束下政府监管与行业自律相结合”的监管体系；在监管中注意市场化原则，改变过去政府在金融活动中承担过多风险的状况，让市场主体自己承担风险；监管当局应当更多地把重点放在应对与控制股权资本交易产生的风险和对国内资本市场的影响，完善创业板上市规则、加强信息披露要求等问题上。同时，对于外资PE基金并购关系国家经济安全和经济命脉的关键行业和领域的外资收购行为，通过专门的审查机构进行严格的专项审查。

（四）完善退出机制 退出环节是PE运作的核心环节。从我国境内目前情况来看，主板上市门槛过高、中小企业板市场容量尚小以及产权交易市场不活跃导致PE退出不畅，制约着PE的发展。对照欧美的成功经验，我国应该加强多层次的资本市场体系建设，进一步完善PE退出机制。具体应从以下几个方面着手：首先，要加快我国证券市场（主板市场）的发展，鼓励企业境内上市。其次，要加速中小企业板扩容，降低未上市股权交易成本。再次，完善场外交易市场的监管、准入与退出、信息披露等制度建设，逐步建立与国际接轨的新三板市场。最后，还需做好企业的股权登记托管，在股份制企业建立时就规范其登记托管系统。此外，国际上广泛使用的资产证券化产品也值得借鉴。

参考文献：

第6篇：养老机构行业研究报告范文

2016年调查报告范例一：

为学习先进经验，推进我县养老体系建设，近期县委副书记、县长xxxx，副县长xxxx带领有关部门赴xxxx市进行了参观学习。先后参观学习了xxxx市xxxx区福利中心(公建公营)、xxxx区89000民生服务平台、xxxx区福惠社区老年人日间照料中心、xxxx乐天养老中心、招远市社会福利中心。现将考察学习情况报告如下：

一、考察单位的经验

参观学习的养老服务机构，目前在全省养老服务方面，从建设规模、运营模式、经营理念、服务标准、专业程度、产业运作等方面都有很强的代表性，许多方面值得我们学习和借鉴。

一是建设规模大。xxxx乐天养老中心项目，由企业集团承建，由省发改委立项规划建设集公益事业、养老产业为一体的社会公益项目。项目总投资约60亿元，规划占地4000余亩，规划建筑面积近300万平方米，建成后可以满足3万名老年人的养老需求。一期项目建筑面积40万平方米，建成后可提供7000张养老床位，年均接待老年人9000人。xxxx市xxxx区民生信息服务平台，把89000民生服务中心作为民生领域一号工程。中心呼叫大厅设有49个坐席，点对点承接群众电话、短信、网站、微信等服务诉求;民生大厅设有25个窗口，面对面接待群众来访。同时，借助国内领先的智慧民生社区项目，将智慧移动理念植入服务中心，为市民提供远程医疗、数字养生和居家养老等个性化服务，首批2万部一键通手机已免费发放到全区70岁以上老年人手中。

二是经营主体活。招远市社会福利中心，是招远市政府投资由山东中矿集团有限公司承建，招远市金都医院租赁经营，集养老、医疗为一体的现代化医养结合型养老服务机构。总投资3.1亿元，占地8.5万平方米，建筑面积4.2万平方米，设计床位620张。该中心的建设，政府给予政策扶持，要求其发挥托底保障作用，发展成为招远市集护养、休闲、医疗为一体的大型公益性养老机构。考察公办民营的单位是非政府组织在运营，他们的危机感、紧迫感强，管理、研发、服务团队精干高效、有事业心。

三是产业链条长。xxxx乐天养老中心项目在做好养老服务业的同时，重点打造养老服务产业，在优先满足老年人基本服务需求的基础上，积极拓展适合老年人特点的文化娱乐、体育健身、休闲旅游、健康服务、精神慰藉等服务，加强残障老人专业化服务。围绕适合老年人的衣、食、住、行、医、娱乐等需要，开发老年产品用品，真正把老年服务业办成了老年产业。涉足院舍养老、医疗卫生、居家照料、老年餐饮、清洁管家、护理教育、老年用品等领域。

四是服务标准高。考察的几处养老机构都结合实际探索出一套成熟的服务标准。xxxx市xxxx区老年人护理中心的智慧养老模式，启用老年人服务热线12349，将服务细化为基础服务、候鸟养生、异地养老、居家养老、精神慰藉、养老护理、特殊订制服务等板块，进行量化、细化、标准化服务。参观学习的养老机构均有自己的专业培训机构和团队，从具备国家职业鉴定证书护士资格的人员中招募专业服务人员，并经过养老专业护理师培训，进行全责护理训练，同时面向社会对相关管理及服务人员进行专业培训。如失能老人房间无异味、服务人员工作时间无空隙安排等现象，充分体现了团队管理专业化水平。所参观养老机构均实现的医养结合，如乐天养老的医养结合模式，目前医疗康复中心已与省立医院达成合作协议，将建设综合性三甲医院。乐天养老中心推进机构养老、社区养老和居家养老复合养老的服务模式，其亮点在于将养老服务标准化、模块化，便于复制和推广，为解决社会养老难题做了有益尝试。

二、我县养老体系建设工作现状和存在的问题

(一)我县养老体系建设的现状

一是老年人口基数大、增长快、助养需求多。我县60岁以上老年人口已达7.13万人，占全县总人口的19.8%，高于全国水平(14.8%)5个百分点，其中农村老年人4.6万人，约占全县老龄人口的70%，而且每年还在递增，高龄比重逐步上升，单独居住、独自生活的老年人也越来越多，需要照顾的失能老人和半失能老人随着高龄比例增多而增加，养老需求日益增长。

二是全面推动养老体系建设。自2014年以来，我县将社会养老体系建设作为重点惠民举措之一来实施，制定了《关于加快建设社会养老服务体系和发展老年服务产业的实施意见》，在县镇村各个层面推动养老体系建设。目前，共有各类养老机构(场所)50处，其中公办养老机构8处(7处镇(街道)敬老院，1处光荣院)，床位1153张，集中供养了74.5%的农村五保对象和24名孤老优抚对象。建成农村幸福院36处，床位720张，已运营22处;建成运营城镇社区日间照料中心4处床位80张;民办养老机构2处(玫苑老年公寓、红枫叶老人养护院)，床位252张。目前全县共有养老床位1851张，每千名老年人26 张，年底可达到每千名老年人30张的目标。

三是开展多方面养老服务。通过政府购买社会组织(博爱居家养老服务中心)服务，为符合条件的52名(其中8名城市三无老人)特困老人每人每月提供20个小时的无偿上门送时服务。为336名80岁以上低收入老年人发放了高龄津贴。采取物质配送、生活照料及家政服务相结合的方式，开展为老人上门医疗巡诊，春节前送食用油、面粉、贴春联等活动。

(二)存在的问题

一是机构方面。公办养老机构改革进展缓慢，7处镇街敬老院，已经运行多年，但未按要求对敬老院办理事业单位法人登记，人员现在只能由政府从其他岗位上调用。没有成立社会福利中心，导致部分孤儿和城市三无人员无法集中供养。

二是人员方面。养老服务队伍不专业，缺少专职护理人员。敬老院除镇街委派的管理人员外，没有专职护理人员。养老机构的老年人大多年老、体弱、多病，对医疗、康复、护理的需求十分迫切，缺乏相应的医疗设施，缺少专业的医生进行值班。农村幸福院(社区日间照料中心)由村(居)管理，运营不规范。

三是经费方面。建设运营资金不足，镇街存在对敬老院的建设资金和运营经费投入不足的问题，部分农村敬老院从五保老人供养经费中列支2013年以来陆续成立的城市社区老年人日间照料中心、农村幸福院等养老机构，因村级经济基础薄弱，建设标准较低，达不到标准化运作的要求。

四是管理方面。养老场所隐患较多。由于农村幸福院(社区日间照料中心)的建设处于探索阶段，体制和政策上还不完善，大部分都是在原有闲置场所的基础上因陋就简进行改扩建，建设手续并不健全，没有通过验收或审查，存在较多安全隐患。养老机构(场所)管理服务缺乏规范，目前运营的农村幸福院和日间照料中心，在管理服务上处于粗放式管理阶段，距离规范化、程序化、精细化的现代养老服务管理水平还有很大差距。村(居)干部对养老工作的工作积极性不高。部分村两委干部认为做养老事业无利可图、担心老人在养老场所发生意外，不愿意让老年人入住养老场所，直接影响到养老服务业的发展。同时，我县仅停留在养老服务业方面，没有形成养老产业，社会资金投入养老产业的积极性不高。

三、推动养老体系建设工作的建议

(一)建设完善养老机构(场所)，实现县镇村养老服务全覆盖。根据老龄人口的基数和供养需求，科学编制养老服务机构布局规划，统筹推进城乡养老服务机构建设。一是建议成立我县社会福利综合服务中心，将老年公寓、县光荣院、县救助站(未成年人养护中心)及失能半失能老人养护院等纳入中心统一管理，通过招投标的方式引进医疗机构建设康复中心，实行医养结合，集中供养城市三无人员、孤儿、流浪乞讨人员、孤老优抚人员等民政服务对象及社会化养老服务对象，提高入住率、盘活国有资产。二是整合资源，通过改善提升敬老院基础设施和服务功能，实现敬老院向区域性社会养老服务中心转型。重点向最低生活保障老人、生活困难老人、高龄老人及重度残疾老人等特殊困难老人提供养老和护理服务，同时向居家老人、留守老人提供寄养代养、日间托养、家庭护理、配送餐等服务。探索打破镇街行政区域界线，建设县级综合性五保供养中心，将全县五保对象纳入县级财政供养范围。三是继续加强农村幸福院(社区日间照料中心)的规划建设。将农村养老房建设与美丽乡村、危房改造、幸福院建设和基层服务机构建设相结合，科学规划、分批建设，形成具备居住、医疗、娱乐、日间照料等功能的综合性养老服务中心，建设一批公寓式(一室一厅一卫)养老房，实现医养结合、老残托养、产权集中、循环使用等多种服务功能，解决农村独居、空巢、高龄老年人养老难问题。四是大力支持社会力量兴办养老机构。鼓励企事业单位、群众团体、社会组织、个人等社会力量，积极参与到养老事业中来，以独资、合资、合作、联营、承包、租赁等多种形式，兴办养老院、老年公寓、老年活动中心等养老服务机构。通过床位补贴、运营补贴和购买服务等方式，鼓励社会力量利用闲置土地、场所、设施等，开办各种模式的养老院、老年公寓、托老所等养老服务机构。

(二)积极推进社区(村)居家养老服务，逐步建立居家养老服务体系。一是加强社区居家养老服务设施建设。为解决包括日间照料中心在内的社区居委会综合用房紧张问题，在城市建设中将社区居委会综合用房建设纳入强制性规划审批序列：由规划部门牵头负责城市社区综合用房建设工作，国土、建设、房管、民政、财政等部门共同参与。在县城和各镇新建房地产项目的社区，要求开发建设单位按照社区用房面积每百户(套)25平方米的标准配套建设(其中不少于5平方米用于社区养老设施)，并按每平方米不低于400元的标准进行装修，无偿提供给社区居委会。规划建设部门在进行建设工程规划许可时，应在建设工程规划许可证(附施工图)中明确社区办公服务用房的具体类别、建筑规模、设置位置。二是探索建立居家养老服务新模式。以家庭为核心，以社区为依托，依托社区日间照料中心同步建立社区家庭养老服务中心，为老年人提供教育和文化活动、助餐、保健康复、日间托老等服务。引导和鼓励社会组织、家政服务企业等参与居家养老服务，为居住在家的老人提供生活照料、家政服务、文体娱乐、老年教育、康复护理和精神慰藉等社会化服务，使有限的资源发挥最大的效益。三是积极开展养老服务平台建设。建立民政服务对象信息平台，将民政各类服务对象信息录入信息数据库，根据不同业务划分养老服务、社会组织、救灾应急、城乡低保、各类救助、优抚对象、社区建设等不同板块。依托民政服务对象信息平台，逐步建立居家养老服务信息网络，完善老年人救助服务系统功能，建立包括老年人健康档案、子女联系方式、居家呼叫服务等功能的信息系统，为老年人提供有效的求助和信息沟通等服务。

(三)推动养老服务规范化建设，实现对养老行业的科学监管。一是完善制度。制定我县养老服务设施管理章程流程，推动我县养老服务标准化、规范化建设。出台《社会福利机构管理暂行办法》、《养老机构管理条例》、《农村幸福院管理暂行办法》，完善养老机构的基本规范，制定养老服务机构星级评定标准和服务管理规范。二是加强养老机构管理。明确的机构建设、设计规范，行业准入、服务标准和评价体系，完善收费机制、护理技术、食品卫生安全、医疗保障、教育培训和应急处置等具体实施细则，形成规范完善的管理制度体系。指导各农村幸福院成立幸福院监督委员会，做到定期公示公开幸福院账目。

(四)加强养老护理员队伍建设，提高专业化、规范化养老服务水平。一是明确公办养老机构护理人员配备标准。根据服务对象的生活自理能力和护理的等级，实施分级护理服务。护理人员与服务对象的配备比例：服务对象生活能自理的，配备比例不低于1∶10;需要半护理的，配备比例不低于1∶5;需要全护理的，配备比例不低于1∶3。护理人员通过政府购买服务的方式向有资质的社会中介机构购买，资金全额列入镇街财政预算。二是开展专业培训。全面实行养老护理员职业资格评定制度，加大对养老护理员的培训工作力度，开展护理员职业资格考评，同时分期分批安排符合条件的人员到市、省两级进行中级、高级养老护理员培训，实现全县所有养老服务机构和服务场所管理人员和服务人员均能够持证上岗，逐步实现养老服务队伍职业化、专业化。三是积极引进专业人才。加强专业人才队伍建设，鼓励和吸引专业社会工作者和社工专业、护理专业的高等院校毕业生到养老机构工作，并为他们创造良好的工作和发展环境，提升养老机构专业化管理水平。

(五)进一步加强组织领导，为社会养老服务体系建设提供更加有力的保障。一是完善领导机制。切实加强对社会养老服务体系建设的组织领导，把社会养老服务体系建设纳入经济社会发展的总体规划，纳入科学发展的考评体系，落实领导责任制，建立检查督办制度，有计划、有步骤地加以推进。二是建立部门协调机制。建立社会养老服务体系建设工作协调机构，制定协调工作制度，积极整合资源，加强相关政策衔接，形成工作合力。民政、发改、住建、财政、编制、人社、卫生、文化体育等部门和工会、团委、妇联等组织应密切配合，各负其责，各司其职，努力形成上下联动、左右协调、齐抓共管的工作格局，共同推进社会养老服务体系建设。三是健全经费保障机制。加大经费投入，形成以政府投入为引导、社会广泛参与的多渠道的经费投入保障机制。同时根据经济社会发展水平，逐步提高三无、五保等老人的供养标准，更好地保障特殊困难老年群体的养老服务需求。完善政策扶持体系，落实各项优惠政策，鼓励和引导社会资金参与社会养老服务体系建设，更好地推进全县社会养老服务事业的发展。

2016年调查报告范例二：

项目建设是经济社会发展的根本途径，大项目大发展，小项目小发展，无项目不发展。在新的历史机遇期，只有加快项目前期工作，推动项目建设，扩大固定资产投资，才能带动**经济社会又好又快发展。

一、我县项目工作存在的问题

我县通过县四家班子领导、项目业主单位班子领导分组负责、分点联系服务项目并月报告季总结工作情况，不断优化政务环境，积极谋划项目落地，倾情服务项目建设，不断开展项目督查，强力推动项目进度。从近几年的项目建设来看，全县投资500万元以上基本建设项目118个，其中计划新开工51个，续建13个，竣工23个，开展前期工作31个，总投资108.42亿元，年内计划投资12.24亿元。今年16月，全社会固定资产投资完成8.5亿元，全市排名靠后，重大项目投资完成率排全市第10位，折射出我县项目工作中存在着很多问题，主要表现在：

一是项目建设重视程度不够高。部分领导和部门对项目工作的重要意义缺乏足够的认识，对项目工作缺乏足够的关心和支持。近期，我县正在开展滇桂黔石漠化片区区域发展与扶贫攻坚十三五规划工作，县委、县人民政府组织召开动员会议时，已就项目谋划进行了详细说明，提出了明确的要求，并就各单位提出的疑问进行了解释。但最后报到项目办的项目却很不理想。部分切块组没有集中研究涉及本组工作范围内的项目工作;部分单位上报的项目只需要一年就可实施完毕，部分单位报送的材料只有标题没有内容，部分单位报送材料未经主要领导审核，有些单位只字未报。甚至，当项目办催问材料时，个别单位答复：业务人员下乡了，报送不了材料。还有些单位负责人思想上存在误区，存在多一事不如少事的思想，认为谋划项目累人累已，担心后期争取项目难、筹措资金难、推进建设进度难，影响绩效考评，所以不愿意谋划项目。

二是新项目大项目策划不够足。个别部门对项目谋划的重要性认识不足，谋划项目的积极性和主动性不强，等、靠思想严重;部分职能部门对国家政策和市场预期分析研究不到位，在灵活运用国家政策和我县实际相结合的过程中，一些主要政府职能部门领导和工作人员依旧因循守旧，跳不出传统的思维定式、办事方法，过多的重视部门利益而忽视了大局利益，谋划项目的眼界不够开阔，缺乏深度。有些职能部门办事手续繁杂、效率低下，互相推诿、拖拉扯皮等现象也时有发生。当前，我县在建的重大项目中，一部分是因工作需要或上级要求而谋划的，还有一部分是中央预算内项目，实际主动策划并实施或引进企业实施的项目不多。且从总体上看，多为小项目;投资规模大、带动力强的大项目很少;符合国家产业政策的，具有创新性、开拓性的项目少，特别是缺乏重大产业项目支撑。

三是项目前期工作开展不够实。我县的项目前期工作被动滞后，项目申报和建设处于两难境地。项目前期工作资金、技术、人才等必备要素严重不足，相关部门技术力量薄弱、工作经费极度紧缺，不少行业主管部门不愿开展或无法开展前期工作，牵头部门发改局只有1名工作人员且非专业技术人员负责项目工作，县里虽成立有项目办，但没有独立的编制和工作人员，项目策划、编制等工作开展艰难。部门沟通不畅，缺乏一站式服务平台，项目前期工作涉及的土地、林地、水保、环评等多个环节，手续难以审批，打消了不少业主的积极性。部分单位对项目前期工作重视不够、业务不熟，报送项目材料不齐、质量不高，反复修改完善报批材料耗时过长，影响全县项目申报成功率。目前，我县前期工作完善的项目几乎没有，没有委托具有相应资质的专业机构编制项目建议书和可行性研究报告，导致项目可行性和可操作性差，往往是临时抱佛脚，耽误了项目前期准备的宝贵时间，使项目对上不能申报、对外不能招商，进不了上级项目库。如国家有资金安排，我县却没有成熟的项目可以申报。另外，近年来国家实行了严格的土地政策，部分项目土地审批权上收中央，对项目土地征用审批的管理更加严格，用地指标问题成为制约项目推进的首要因素。

四是项目征地拆迁办法不够灵。征地拆迁困难是制约项目实施的重要因素之一。目前，我县部分项目因征地拆迁未落实而一直难以动工;还有部分项目受征地拆迁的影响进展缓慢，不能按建设工期顺利完工。

五是项目建设服务意识不够强。缺乏有效的招商引资优惠政策，对外吸引力不足。部分项目存在重招商重争取、轻服务轻建设的现象。有些项目引进来了，因跟踪不到位，服务不到位，影响了业主的积极性，甚至有的中途退出了。另外，我县缺乏完善的项目招投标平台，现有的项目招投标制度不科学，程序繁杂，历时长，严重影响项目的建设前期工作进度。

六是项目资金筹措渠道不够广。由于我县地处偏僻，交通不发达，融资实施大项目难度大。而我县财力有限，自筹资金开展项目建设难度也大。在现有建设项目中有的项目靠贷款实施，有的靠财政拨款，有的靠上级补助，真正通过多方筹资实施的项目极少。

七是项目建设管理力量不够力。部分单位对招标机构的资质审查不严，加之我县确定招标机构的制度不科学，有时出现选择的招标机构不称职，造成有的项目投标书主要条款不严格响应招标文件也能中标，造成工程建设中存在较大争议，影响工程进度;有的项目合同签订不规范，合同内容过于简单，条款不全，过后又在不具备法定变更事由的前提下，采取签订补充协议等形式，对合同中已明确约定的合同价款等实质性内容加以修改;部分业主单位对监理的选择把关不严，选择的监理资质不够，责任心不强，存在不记监理日记，或者是为了应付检查敷衍记录的现象，在工程联系单上只签 情况属实，没有具体意见，使很多隐蔽的工程量在结算审计时无法准确核定。甚至对施工单位擅自提高建设标准、增加工程量、使用不达标材料等问题不加阻止，严重影响工程投资控制和工程质量问题;部分业主部门一但招投标确定施工单位后就放松了对项目建设的监督管理，一些施工方存在转包工程或同时承包多个工程现象，致使有些项目迟迟未开工，有些虽开工了但却在磨洋工，严重影响工程进度;大部分业主单位缺乏真正熟悉项目建设的专业人才，虽安排有专人负责，但因缺乏项目管理专业知识和经验，心有余而力不足，造成工程监管不到位，严重影响了政府对工程质量及投资的管理。

二、几点思考

针对工作中存在的问题，我们要切实强化项目工作力度，有效改变对项目建设不够重视、项目工作长期被动的现状，促使项目建设一业兴、百业旺。

一是要解决不受重视的问题。要营造一个全县上下人人关心项目工作，共同参与项目建设的良好氛围。首先，要从提升思想认识入手，切实提升广大领导干部对项目工作的重视程度。要通过广泛举办政策学习会、项目工作培训班等办法，把做好项目工作的重要性、紧迫性以及必要性给大家讲清，让大家吃透，增强大家对项目工作的责任感和使命感，促使大家把重视项目工作的意识内化于心、外化于行。其次，要从宣传动员入手，创造条件让老百姓也重视项目建设。要加大项目建设对利民便民惠民、助推地方经济社会发展等方面作用的宣传力度，通过多种形式强化宣传，让广大人民群众热烈拥护项目建设，关注关心项目工作，共同参与项目推进，齐心监督项目运行。再次，要从体制机制入手，开创人人重视项目建设的工作格局。要建立健全包括招商引资、项目争取、项目策划、项目推进、项目服务、项目监管等内容的奖惩机制，增强重视项目建设的内生动力，从制度上保障项目工作受重视，把项目建设引上良性发展的轨道。

二是要抓好项目谋划和储备。前期工作是项目建设的基础。国家和自治区围绕国计民生不断出台新的稳增长、促发展政策和措施，我们要紧紧抓住这些机遇，加强与上级部门的工作衔接和项目对接，认真分析研究国家、自治区、市相关政策，掌握现阶段国家的投资方向和扶持重点，以超前5至10年的战略思路谋划和储备一批符合国家产业政策，有优势、有前景、效益好、质量高且符合我县实际的好项目，以便今后在我们需要上报项目争取上级支持或拿出项目争取企业投资的时候能够及时拿得出、有效果。谋划项目时要听取方方面面的建议和意见，进行充分论证，做好可行性研究，增强项目的科学性、针对性和成功率，进一步避免因项目论证不充分造成投资损失、时间浪费和机遇丧失。

三是要破解项目筹资瓶颈。筹集项目建设资金需要上下联动，内外联动，合力推进。因此，我们要从发展的大局出发，找准自身工作的着力点，积极搭建信息沟通平台，畅通上下、内外对接协作渠道，努力引导上下同心、目标同向、干群同力开展项目建设。加强重点建设项目与金融机构之间的协调沟通，做好金融机构与企业之间的牵线搭桥，主动与金融单位衔接、推介项目，为解决项目资金问题做好协调服务工作，建立良好的银企关系，保证建设资金到位，实现银企双赢。加大市场融资力度，扩大融资渠道，大力促进和引导民间资金合理、合法投入项目建设，拓宽项目资金来源。完善多方筹资机制。可参照一事一议项目建设机制，突破体制束缚，探索研究一些项目建设多方筹资机制，改变个别地方项目建设等、靠、要现状，形成项目建设工作合力。

四是要强化项目服务和保障。要突破利益固化的藩篱，转变工作思路，加大服务力度，切实优化政务服务环境，以筑巢引得凤凰来的思路，建立健全有效的招商引资优惠政策，促进项目落地、投资增长。除现有的服务项目工作措施外，还要结合实际，及时研究出台一些服务企业、服务项目的具体措施，从税收、土地、融资、规划等方面为企业和项目建设提供优质服务。要进一步加快现有园区可发展区域基础设施建设，推进新园区规划实施，着力夯实硬件服务平台和载体。相关审批部门要优化项目审批流程，压缩项目审批时限，能开绿色通道的要容缺预审，能不通过串联审批的要改为并联审批。发改部门要积极研究，借鉴自治区经验，定期或不定期牵头组织开展联合审批活动，尽最大限度为各单位推进项目前期工作提供一站式服务平台，特别是要解决好招投村工作程序繁杂、历时长的问题。国土部门要主动帮助破解各项目建设用地难题，健全和完善土地利用总体规划和年度规划。搞好土地现状调查，摸清底数，尽快拿出切实可行、操作性强的利用土地办法，保障重点项目用地。

五是要及时推进征地拆迁。征地拆迁工作中存在的困难和问题不言而喻。要定期召开征地问题协调会，同项目业主、有关部门一起寻求突破口，解决用地问题。要加强征地拆迁宣传动员，把政策法规、项目内容、项目意义及拆迁措施等讲深讲透，争取涉及群众理解和支持。要兼顾各方利益，协调好与被征地群众及被征地群众之间的关系，及时理清补偿手续、社保手续，及时兑现补偿资金，促进和谐拆迁。拆迁补偿过程中，群众普遍存在怕吃亏的心理，相互攀比，等待观望，客观上对工作进度造成不利影响。所以工作中要特别注意做到公平、公正、阳光、透明，不搞优亲厚友、不搞独断专行、不搞暗箱操作。

第7篇：养老机构行业研究报告范文

关键词：养老保险；基金；运营

绪论

社会保障制度作为一个国家社会发展和经济运行的 “安全阀”，是一项与人民利益紧密联系的经济保障制度。所谓养老保险，是指国家和社会通过建立相应的法律制度，为保障劳动者在离开劳动岗位以后，能获得国家的基本生活保障的一种制度。养老保险作为社会保障制度的重要组成部分，备受世界各国的重视，更是成为了经济学家高度关注的研究对象。自从德国在世界上建立了第一个养老金制度以来，人们就从未停止过对养老制度的研究，在不断的改革和探索中。我们看到无论是在发达国家还是发展中国家，都存在一个共同的问题，就是养老负担沉重，国家实在无力完全承担，于是不得不大力着手改革。在20世纪50年代，中国建立了职工的基本养老保险制度，期间对养老保险制度的结构进行了多次修改，现行养老保险制度的基本框架，是按照国务院1997年所颁布的《关于建立统一的企业职工养老保险制度的决定》建立的，基本模式是将原来的现收现付制转变为以社会统筹与个人统筹相结合的为特征的部分积累制，将养老保险基金纳入财政专户，对其收支实行两条线管理。该种模式的确定，为养老保险基金的运营提供了法律依据，使得养老保险基金的运营标准化，规范化，为维护社会稳定，促进国民经济发展发挥了积极的作用。十七大报告指出：“加快建立覆盖城乡居民的社会保障体系，保障人民基本生活，社会保障是社会安定的重要特征。”

社会养老保险是社会保障制度的重要组成部分，也是其核心的部分，而养老保险基金无疑是社会保险基金的重中之重，养老保险基金的运行状况，关系着每一个参保人的切身利益，关系着社会的稳定和国家的长治久安，影响着中国构建和谐社会的进程。

一、现阶段中国养老基金运营出现的问题

现阶段中国社会经济正在高速地发展，老百姓的经济状况得到了改善，其收入大幅提高，而且由于政府增加了对社会保障的补贴力度，参加养老保险人口的数量在逐渐增多。因而，养老金的余额自然如滚雪球般越来越大（见表1）：

从上页表1中可以看到，到2010年底，养老金累积金额达到15 000亿元。对于这样一笔庞大数目的养老金，如何妥善对待并使其保值增值，是一个非常值得重视的问题，因为稍有不慎，就会影响到养老保险基金的发展。现阶段中国养老金运营中的主要问题是：

1.投资渠道狭窄，基金保值增值压力巨大。按照现行的筹资制度计算，企业按工资总额的20%以及在职职工按个人工资的8%缴纳养老保险费用。这样下来，每年的养老保险基金收入可以达到2 000多亿元人民币，并且随着覆盖面的扩大，参保人数的增多，这个数字还会增加。因此，管理好养老保险基金，使它保值增值的任务非常艰巨。如果养老保险基金不能有效地保值增值，不仅难以面对即将到来的人口老龄化的冲击，也会降低个人账户对劳动者的吸引力。

中国养老保险基金建立之初，其侧重点在于如何使养老保障基金的安全性提高的问题，对于它的增值问题反而居于其次，但在事实上，养老保险金却面临着极大的贬值风险。其原因是出于对基金安全性的考虑，目前规定养老基金除了极少部分可以购买绩优股以外，绝大部分还是只能存入银行或购买国债。

银行存款的特点是流动性强，安全性高。但银行的存款利息却比较低，而且遇上通货膨胀率高的时期，别说增值，就是连保值也难以做到。因此，世界上没有哪个国家会将养老保险基金的全部用来存银行。而尽管国债利率要高于银行存款的利率，但由于缺乏完善的二手市场，反而不如银行存款有吸引力。同时，享受保值补贴的国债只能由个人购买，养老金等机构投资者被排除在外，在处于通胀时期时，养老保险基金的投资受益往往低于通胀率，处于不断缩水状态。因此，将大部分养老基金投向银行和国债难以达到增值的目标。 体制不顺，养老保险基金运营成本较高。无论是传统体制下实施的养老保险制度，还是经过调整后形成的社会统筹模式的养老保险制度，乃至今天正在采用的通胀结合模式的养老保险制度，都是由政府部门来管理。在形式上，由国家统一管理，具体事务交由各个部门分管。在实行初期，由于当时的政治、经济水平还不高，政府作为“全能”的代言人，对于推动社会保障事业的发展起到了积极的推动作用。

改革开放以后，中国的政治、经济、文化事业都得到了蓬勃的发展。在市场经济下，政府的角色发生了很大的改变，由原来的实施者向监督者角色转化，“政府守夜人的角色逐步确立，要求政府规范市场环境，解决市场失灵，矫正经济外部失灵。尽管应当是由政府来提供社会福利，但并不代表政府一定要是每个具体环节的操作者。尤其是目前，政府工作人员的专业能力普遍不是很高，与其将专业化的投资交给他们来运作，不如把这些项目交给更为专业的机构来运作，引入竞争机制，政府部门只作为监督者的角色出现，这样效果会更好，既提高了效率，又减少了成本。现阶段国家尽管实行的是省级统筹，但是各地区为了自己的利益，各行其是，很难将基金集中起来管理，据调查，中国几千个亿的养老保险基金分散在3 000多个县和8个行业中，如此分散的局面自然影响养老保险基金的统筹使用，难以发生规模效应。同时，养老基金管理成本非常高，据统计，各个地方的养老基金管理机构一般会从养老保险基金中提取2%~6%的管理费，平均管理成本超过了4%，如果将同样数目的基金交由基金公司来，那么成本仅为1/4上下。这样不仅降低了成本，还提高了运行的效率，加深了投资的专业化，何乐而不为？

二、完善养老保险基金运营思考

（一）养老保险基金进入资本市场的必要性

据世界银行的预测，2030年中国养老保险基金的总额将达到18万亿美元，基金的保值增值问题显得日益突出。但现实中，资本市场和养老基金的分离影响了养老基金的运营和管理。由于养老金支付的长期性，按国际惯例，养老金的投资应当主要买中长期的债券、股票、不动产等，这样才能达到保值增值的目的，而中国养老基金的绝大部分用于购买国债和银行存款，这样显然收益不高，积累风险大。任何一种经济行为的产生与发展都需要有一定的制度和市场来支撑和促进，而制度、组织自身也要有独运行主体来推进其发展扩大。养老保险基金与资本市场要通过互动来达到双赢的目的。一方面，养老保险基金进入资本市场进行投资获得收益来达到养老保险的目标，另一方面，资本市场的发展与完善也需要有养老保险基金这样雄厚实力的机构。养老保险基金入市后对资本市场的影响表现为：首先，养老保险基金进入资本市场能够解决基金投资渠道单一的情况。文章已经提到，中国养老保险基金的运营仅限于投资银行存款和国家债券，这种投资很难使得基金保值增值。而资本市场上可供投资的金融工具繁多，这为养老保险基金进行多元化分散化投资，避免非系统风险提供了良好的条件。其次，促进资本市场发育完善。 养老金收益是一种劳动力补偿的延迟支付，这决定了养老保险基金的运营应当追求长期稳定的投资回报率，并通过示范效应增强整个市场的投资理性，这无疑会强化资本市场的长期性投资，减少短户的短视行为，提高资本配置，提高资本市场的运行效率。 “ 　通过上文，我们已经得出结论：中国的养老保险基金应当入市，但入市的条件成熟了吗？笔者认为可以入市。原因有二：（1）养老保险基金的长期性、规模性，决定了养老基金能够进入资本市场去投资。中国现在实行的通胀结合的模式，个人账户的积累资金会越来越多，劳动者退休后从个人账户基金领取的退休标准是可以预测的，因而可以事先进行计划和控制，也就是说，个人账户留存基金的流动性相对较低，这就为基金的积累部分进入资本市场投资创造了条件。（2）资本市场日渐规范，相关的法律法规正在逐步完善，这就为基金的入市创造了有利的外部条件。同时，中国的资本市场已经发展到了一定的规模，投资工具的多元化使得养老保险基金可以有多种组合选择，为养老保险基金的运作提供了市场空间。

（二）加大对经济适用房的比例

当前，全球出现金融危机，股票等高风险金融工具波动性较大，而经济全球化又使得中国的资本市场也会在一定程度上受到外国金融市场的影响。对于“救命钱”的养老保险基金来说，此时如果大比例投入股票等高风险工具。结果难以预料。笔者认为，结合现阶段中国的国情，要想使得中国养老保险基金能够增值，可以增加对中国不动产的投资比例，具体而言，可以拿出养老保险基金的一部分来投资于中国的经济适用房。

1.经济适用房的市场竞争优势。我们都知道，地产投资虽然是一种回收期长，而且资金需求量大的投资项目，但是从房地产地皮不可再生性的特点来看，房地产价格总体仍然是呈上升趋势的，而且即使在发生通货膨胀时，房地产价格具有很强的抗通货膨胀能力，其价格会随物价上涨而上涨。笔者通过有关资料了解到武汉VK房地产公司2003年所建商品房的所有成本平均为1 500元/平方米，但售出价格确达到了2 500元~3 000元/平方米，利润空间巨大。那么，作为不以盈利为目的经济适用房的销售业绩实际上还称不上是个问题。 人口和价格优势。从主动需求方面看，中国是一个拥有13亿人的人口大国，而且据预计，未来二十年人口将达到16亿，毫无疑问，这对住房的要求市场巨大，而且据建设部最新的研究报告显示，到2020年，约有3亿~3.5亿新增城镇人口需要解决住房问题；另外城镇居民人均住房面积将从2003年的23.8平方米增至35平方米。从被动需求方面来看，由于目前中国传统的福利分房体制已经被货币化购房体制所取代，同时由于城镇居民收入普遍不高，因而难以承受昂贵的商品房价格，所以无疑会选择经济适用房。故中国须建造大批的经济适用房，以满足如此众多的居民需求。 政策优越。出于平衡房地产公司和购房居民之间的利益，国家在土地使用权和税收上给予了一定的优惠政策，以降低经济适用房的造价成本。以武汉市所建商品房成本1 500元/平方米作为经济适用房建设的所有成本，即使按1 800元~2 000元/平方米出售，其投资回报率都还是相当可观，而且，由于出售价格远远低于商品房价格，所以作为大部分的城镇居民来说还是乐于接受的。

经济适用房建设是中国现阶段的一项独有的国家政策，解决中低收入家庭的住房问题历来是中国政府十分重视的一件大事。在市场经济条件下，建立并完善经济适用住房为中心的多层次的住房供应体系不仅可以弥补市场经济的缺陷、而且可以维护社会的安定团结、也更能促进房地产市场经济的健康发展。同时经济适用住房既然是作为一项政策而存在就不会朝令夕改，相反应该长期执行的一种措施，所以笔者有理由相信在很长的一段时间内，经济适用住房会一直存在。总之，将养老保险基金投资于经济适用房建设，不论是解决中国城镇居民住房紧张的问题，还是对基金投资增值都是双赢的事情。

小结

人口老龄化对各国都带来了不小的冲击，为了应对养老金支付的困难，各国根据自己的国情进行了改革。要想养老金保值增值，必须对养老保险基金进行投资运营，笔者认为养老保险基金应当增加在资本市场的投入，尤其是增加对经济实用房的投资比例来优化运营结构，以达到保值增值的目的。

参考文献：

[1]丁建定.社会政策概论[M].武汉：华中科技大学出版社，2006：3.

中国保监会.养老保险国别研究及对中国的启示[M].北京：中国财政经济出版社，2007：1.

王方明.中级财务管理[M].北京：高等教育出版社，2002：1.

王延中.中国社会保险基金模式的偏差及其矫正[J].经济研究，2009，(2)：17-19.

第8篇：养老机构行业研究报告范文

对慈善基金会而言，民政部门的撤销登记决定就好比医生开出死亡证明一般，是对其最为严厉的行政处罚。随着大陆慈善行业的蓬勃发展，全国各类基金会数量目前已接近5000家，但有关基金会破产、并购、注销及撤销的案例却十分少见，行业整体深陷“只进不出”的发展怪圈。

并非所有基金会都能够维持良性发展，其中仍有大量缺乏活力和能力的休眠性基金会长期位于行业下游。尽管不断有业界人士呼吁通过市场竞争实现基金会行业的优胜劣汰，但事实上，一些基金会即便失去充足的人员和资金，甚至不开展任何慈善活动、不参与年度检查、不向社会公开任何信息，却依然未被及时清理出局，而是在静默中悄然生存。

神秘的休眠基金会

据基金会中心网统计，截至2016年5月23日，内地基金会总量已达4944家。2006年至今，内地有99家基金会主动注销或被登记机关撤销，其中不乏严重违规的害群之马。

2014年11月，深圳市施惠零铅工程慈善基金会就因违规出具虚假财务凭证、未按章程规定的业务范围开展活动等问题遭到深圳市民政局的多次处罚，其违规行为积重难返，最终难逃撤销命运。同年，陕西省联合助残基金会及陕西省国民慈善基金会因非法面向社会募集资金、私设分支机构收取会员费、长时间无办公场所、未开展相关公益活动等缘由，被陕西省民政厅淘汰出局。此外，河南也有7家基金会因连续3年未参加年度检查、长期逃避民政部门监管而惨遭淘汰。

除上述恶意损失财产、弄虚作假、不开展慈善活动并逃避民政机关监管的基金会被淘汰出局外，还有大量名存实亡、同样该被撤销取缔的休眠性基金会，它们长期不开展慈善活动、不披露信息，甚至已无工作人员和资金周转维系生存，却始终未按规定申请注销或被撤销。

清华大学公益慈善研究院副院长邓国胜告诉《凤凰周刊》，这种休眠性基金会在全国各地普遍存在，但其大致数量、规模、分布和类型很难统计，“这种半死不活的基金会数量并不少，尤其是一些小规模的基金会，当时轰轰烈烈的成立，之后因为募不到钱或者投资不善，没有慈善活动也就没有信息披露，还有一些基金会是政府退休官员的养老院或安置下岗分流人员的机构，这种基金会本来就没有什么活力。也有一些非公募基金会由于经济形势不好，投资经营不善而休眠。”

基金会中心网总裁程刚则更愿意将休眠性基金会归结到背负着沉重历史包袱的官办基金会身上，“过去有一批有官方背景的基金会，它们缺乏活力和专业能力，没有走向现代慈善的实力和机制，现在这样的机构在地方依然存在，弹性和活力不大，死猪不怕开水烫，如果按照管理条例，很多基金会其实都应该被淘汰。”

这些休眠基金会由于其长期不开展慈善活动，没有可公开披露的信息，其透明度状况十分堪忧，颇显神秘。基金会中心网提供的一份数据显示，目前大陆共有930家基金会未按有关规定进行信息披露，占整个行业的1/4。其中一些基金会缺乏财务及项目信息，一些甚至连办公地点、联系方式都无法找到，长期处于“失联”状态。据程刚介绍，基金会中心网曾试图通过电话、邮件、发函甚至联系媒体的方式同这些基金会接触，结果都石沉大海，对于那些连基本联系方式都没有的就更无从下手了。

中国公益研究院助理院长兼慈善法律中心主任章高荣认为，由于《基金会管理条例》在信息公开方面的表述比较笼统，《基金会信息公布办法》也仅要求基金会需在登记部门指定媒体上进行信息公布，一些运行良好的基金会可能通过张贴告示或在当地报纸上进行信息披露，加上信息披露并非决定基金会淘汰的主要因素，不能仅凭信息不公开、不透明就将其界定为应当淘汰的休眠性基金会而一棍子打死。但章高荣也承认，其中“确实也存在一些半死不活却未遭处理的基金会”。

官办基金会撤销难

2004年国务院出台的《基金会管理条例》规定了基金会被撤销登记的8种情形。其中，凡是基金会在申请登记时弄虚作假骗取登记，或自登记之日起12个月内未按章程开展活动，或已符合注销条件却未按规定办理注销手续的基金会，登记管理机关就应当将其淘汰出局。而对于未按章程宗旨和业务范围进行活动、财会报告中弄虚作假、违规变更登记、未完成公益事业支出额度、未接受年检或年检不合格以及不履行信息公布义务的基金会，则往往由登记机关给予警告、责令停止活动的行政处罚，情节严重的才会面临撤销决定。

在将于今年9月施行的《慈善法》中，有关基金会淘汰的法定情形被拓展为11项，对违规者分别处以警告、限期改正、整改和吊销登记的淘汰程序也更为具体严厉，并特别强调“经依法处理后一年内再出现前款规定的情形，或者有其他情节严重情形的，由民政部门吊销登记证书并予以公告”。

纵观两份文件不难发现，“情节严重”仍是民政部门判断基金会淘汰与否的决定性条件。在邓国胜看来，现有规定仍较为模糊，导致民政部门自由裁量权过大，这种制度设计的不健全恰恰是当前基金会淘汰面临的最大障碍。

官办基金会是这一体制的最大受益者之一。《中国基金会发展独立研究报告2015》指出，由于基金会的退出无论采取何种形式，都将涉及人员分流和资产处置，官办基金会作为许多机关事业单位冗余人员的重要出口，显然无法将大量员工直接转交给社会，只能依靠资金、项目等方面的援助机制维持最低限度的存在，导致缺乏活力和能力的基金会陷入沉寂。

章高荣告诉《凤凰周刊》，面对历史包袱沉重、政府背景强的官办基金会，民政部门确实有很大的处理难度，对于可处理、可不处理的情况常常“会稀里糊涂一点”。邓国胜也显得有些无奈：“尤其在一些西部地区，他们更讲关系、讲人情，有些基金会业务主管单位的行政级别可能要高于民政部门，有些负责人甚至是办事人员的老领导，你说这怎么处理？”

除法律规定本身较为模糊外，地方民政部门执法能力不足也成为基金会淘汰过程中的又一阻碍。“注销或撤销一家基金会是一件很麻烦的事，它需要人力、物力和财力，对于北京、上海等工作人员多的民间组织管理局来说问题不大，但在一些中西部地方的基层民政部门，他们根本没有精力和能力督促基金会进行财产清算，往往就把事情搁置在一旁，而是等着基金会自己把手续办好，主动提出注销。”邓国胜告诉《凤凰周刊》，越到基层，民间组织管理部门的人手就越有限，对基金会的监管和执法能力就越弱。一些县市的民政机关甚至都没有管理基金会等社会组织的专职人员，而是由兼职人员打理事务，他们平时能够应付登记、年检就已经很不容易了，实在没有更多精力来完成淘汰基金会这种“费力不讨好”的工作。

一位基层民政部门工作人员向《凤凰周刊》证实，在撤销过程就中曾遇到过基金会和法人代表都消失的情况，想要撤销基金会并进行财产清算时根本就找不到人，给执行工作带来很大困难，最后往往只能暂时搁置。

正如《基金会发展独立研究报告 2015》指出，目前，内地基金会行业普遍存在退出障碍，基金会一旦获准登记，在某种程度上就相当于获得了稀缺政策资源的保护，在面临淘汰时，模糊不清的政策规定及力不从心的执行能力均成为基金会行业难以打破的退出壁垒，信息的严重不透明也加剧了政府监管和社会监督的缺位，让其在更多无从监管的灰色地带中借壳生存。

严格监管有望改善

虽然有观点认为，休眠基金会的社会危害性相对较低，淘汰的迫切性并不强烈，但邓国胜和基金会中心网副总裁陶泽都认为，这样的基金会没有履行信息披露的义务和责任，将影响行业整体透明度的提升和公信力，民政部门也有必要加强管理。

江苏省民管局局长朱龙英在接受大陆媒体采访时曾坦言，“过去我们一味重视基金会数量，虽然现在还不到严格控制数量的程度，但已到需要重视基金会质量的时候了。”

随着《慈善法》将于今年9月正式落地，有关基金会行业监管的具体要求将比以往更为严格，制度设计不够精细化、粗线条的问题有望得到改善。邓国胜认为，《慈善法》出台对于行业监管和信息公开均会产生一定敦促作用，由于其法律约束力强，还能增强地方民政部门的执行能力，让他们在执法过程中更理直气壮，有理有据。

尤其在信息公开方面，《慈善法》提出了对于基金会完善自身透明度的强制性要求，并将公募基金会向社会公开其募捐情况和慈善项目实施情况的频率规定为至少每3个月公开一次，这无疑大大缩减了基金会的休眠空间。为此，基金会中心网表示，近期主动要求提升透明度的基金会数量已有所增加。

更为严格的信息公开责任同样落在各级民政部门身上。《慈善法》还规定，县级以上民政部门应当建立健全慈善信息统计和制度，在统一的信息平台及时向社会公开慈善信息，免费提供慈善信息服务，并同建立同其他政府部门间的慈善信息共享机制。章高荣认为，该规定一方面确认主管部门有很大的信息公开义务，如基金会登记事项、税前扣除资格、年检评估及表彰处罚结果等基本信息均应由民政部门自己来公布；另一方面，由政府构建免费信息平台的规定也能尽量避免基金会因缺少资金和平台等原因回避信息公开，在制度上更为完善。

尽管目前在国家民间组织管理局主办的中国社会组织网上，并非所有基金会的信息都已录入管理，也依然无法查到任何一家基金会注销的公告信息，但近年来大陆民政部门加强行业监管、清退休眠性基金会的行动已悄然展开，2014年至今，河南、陕西、四川、广东等地就已先后清退15家严重违规或长期休眠的基金会。

第9篇：养老机构行业研究报告范文

关键词：养老地产；困境；对策

中图分类号：F840 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）09-0080-02

养老地产是用以养老的地产，是养老服务业和老年房地产业这两个第三产业的结合，具体包括适宜老年人居住的如老年住宅、老年公寓、养老公寓等项目的开发和经营的过程。

一、中国养老地产现状

随着中国人口老龄化的不断加剧和房地产市场调控政策趋紧，近年来，越来越多的房地产开发商开始进入养老地产领域。目前，中国的养老地产市场格局基本形成了“房企系”、“保险系”和“央企系”三足鼎立之势，三类企业投资额已超过千亿元。

据中国指数研究院2011年的研究报告统计，超过20%品牌房企进驻养老地产。万科、绿城、保利等企业均抛出了养老地产发展计划。万科养老产品线基本成型，绿城集团旗下的养老地产项目绿城蓝庭，也已向市场推出了70年产权的颐养公寓。泰康人寿、新华保险、中国太平、中国人寿等多家寿险公司也纷纷布局养老地产市场，全面展开养老地产的投资和运营。据统计，截至2012年底，“保险系”企业在养老地产领域的投资已超500亿元。另一投资主力“央企系”，在2013年4月、5月份，中国石化和中国水电在四川、重庆两个养老地产项目投资额已达到160亿元人民币。

二、国内外典型案例

（一）美国太阳城

美国太阳城是美国较大的老年社区之一。整个社区包括“太阳城中心”、“国王之殿”、“湖中之塔”、“庭院”和“阿斯顿花园”以及“自由广潮”六大居住社区。每人每年缴纳一定费用，就能享受室内和室外游泳池、草地保龄球、健身和娱乐中心等设施。

（二）日本港北新城

日本港北新城把老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，赋予了老年人更多生活层面的可能性。港北新城把老少户住宅（二代居）、老人专用住宅、养老公寓等镶嵌在普通住宅中，方便子女照顾。

（三）美国The Terraces

The Terraces是亚利桑那州唯一一个满足了900多项护理标准的社区。“陪护”是其最主要的亮点。这里的护士都是最高级别的注册护士，属于“保障型”老年住区。入住率达到82%，每月约有四户需要更高级别的护理从而升级到更高级别的公寓。养老地产发展需重视标准化。

（四）上海亲和源

作为养老地产，上海亲和源走的是高端路线。如今，这个融居家养老和机构养老为一体的养老模式，从园区设计、收费模式再到运营管理，都已成为国内养老地产运营方面的研究范本。

从商业模式上来看其营收渠道很简单，主要是会员卡费和年费。亲和源的会员卡分为A、B卡两种，各占总量的50%。A卡不记名，可继承，可转让，有效期与房屋土地的使用年限相同。B卡是记名卡，不可转让，有效期为十五年。如果老人在亲和源没有住满十五年，剩余年份的费用将按原价折算退还给家属，如果居住期超过十五年，超过的部分免费。

三、养老地产面临的困难和问题

许多企业在运作养老地产项目时，普遍遇到了较大的瓶颈和障碍。其中，土地高成本、政策不明朗、回收周期长等，成了诸多“拦路虎”。

（一）政府审批复杂艰难

目前政府没有专门对养老地产项目审批的相关依据，现在这类项目都以房地产项目为审批标准，而按照这个标准，就要求开发商必须规划配备足够的车位。专门用来养老的房子，一般情况下单套面积都不大，但是数量却很多，如果按照相关要求，开发商就要付出很大的资金修建停车位，可是老年人在这种情况下都不用车，这不仅是各种资源的浪费，也加大了开发商的资金压力，但在目前还没有专门针对养老地产报建规定的情况下，开发商也显得很无奈。

（二）养老地产运营盈利模式不够成熟

在运营模式上，养老地产除了房子设计更适合老人，更依赖服务和配套设施，不仅要有医疗、交通等配套设施，还要有精神上的配套设施。目前养老地产的盈利主要是依靠国外运营服务机构在操作，真正成功的较少，目前国内养老地产领域开发模式多数为配建模式。选择配建模式的开发商，往往最看重的是项目销量及资金周转效率，一定程度上忽视了养老服务及运营质量，养老需求难以保证。

（三）养老地产融资难，前期资金压力大

由于需要配套养老设施，在医疗、家政、护理等方面提供服务，导致了养老地产前期投入高，而以出售服务为目的的项目，资金回笼速度更慢、周期更长，对运营企业资金压力更大，融资难度也更明显。

（四）养老地产后期服务复杂，专业护理人员缺乏

养老产业是一个很庞大的产业链，涉及老年护理服务和设施行业、旅游、金融等领域。仅护理方面，目前国内护理人员存在极大缺口，按平均每3位老人需要1个护理员推算，保守估计需要养老护理人员超千万，而国内现有养老护理员仅数十万人，在这种情况下，一般的养老地产项目想找专业人才就显得很难。

四、对策与建议

养老是时下关注最高的话题之一，养老产业也是朝阳产业，无论政府还是企业都在“摸着石头过河”，政府支持这个行业是明确的，企业在最初阶段难免会遇到很多问题，只要各方面加强沟通，相信问题会得以解决。

（一）政府出台相关政策细则，指导发展方向

政府相关部门尽快研究出台针对养老产业发展的相关执行政策细则，以便加快养老项目的建设。政府可以在土地出让金或者税费方面进行优惠让利。用地可考虑类似于保障性住房用地的做法定向供应，降低福利养老建设成本。

（二）规划设计先易后难，缓解前期压力

在规划设计时，应注意将不同类型的居住产品合理分区，保证各自的独立性，避免相互干扰。开发大规模综合型养老社区时，可考虑分期建设，例如先建设自理型养老住宅和部分服务设施，预留出一定的发展用地，等到一段时期后，再建设护理型养老公寓及相应的配套设施等。

（三）吸引社会资本，拓展融资渠道

要加快发展养老地产，也需要吸引社会资本。通常解决的途径是吸引基金、信托和投行等金融机构进入。最近新增的通过在股权交易中心挂牌的方式募资的盛泉养老，将有望为养老产业资本化发展探路。

（四）企业配合当地政府规划，争取政府支持

通过配合当地政府的养老发展规划，在土地价格评估方面获得优惠或者争取地方财政、专项补助资金支持。主要是地方财政、福利彩票公益基金、地方专项补助资金、银行贷款利率优惠等。

（五）借鉴国外成熟经验，提升运营服务能力

“国内房企开发+引进国外运营服务机构”成为大多数房企阶段性的尝试与选择。国内开发企业可以学习其经验，在操作过程中一旦成熟就会独立尝试，从而推动公司内部对于养老地产运营、服务相关方面逐渐走向成熟。以培育运营服务能力为核心的，积极引入成熟的养老理念、运营体系、护理标准，培育本土化专业团队。

五、养老地产发展预测与展望

养老地产是时下最热门的产业之一，但同时也是最复杂的产业，养老地产的发展过程是一个社会体系和社会价值的认定过程，其运营模式还有待进一步挖掘。养老地产具有其特殊性，它与社会保障体系必须紧密结合。其市场发展前景也是很广阔的。路漫漫其修远兮，需要企业和政府的努力和配合，才能使中国老年人真正享受老有所养，老有所乐。

参考文献：

[1] 王忠.养老地产商业模式解构[J].现代物业（上旬刊），2011，（2）.

[2] 张冬冬.养老地产开发运营“惑之五部曲”[J].城市开发，2012，（2）.

[3] 于浩波.对养老地产的实践[J].城市住宅，2012，（1）.