房地产行业报告分析精选(九篇)

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第1篇：房地产行业报告分析范文

【关键词】大数据;房地产行业;应用

随着网络和信息技术的不断普及，人类产生的数据量正在呈指数级增长，而云计算的诞生，更是直接把我们送进了大数据时代。“大数据”作为时下最时髦的词汇，开始向各行业渗透辐射，颠覆着很多特别是传统行业的管理和运营思维。在这一大背景下，大数据也触动着房地产行业管理者的神经，搅动着房地产行业管理者的思维;大数据在房地产行业释放出的巨大价值吸引着诸多房地产行业人士的兴趣和关注。探讨和学习如何借助大数据为房地产行业经营管理服务也是当今房地产行业管理者面临的挑战。

一、大数据概述

大数据技术（big data），或称巨量资料，指的是所涉及的资料量规模巨大到无法通过目前主流软件工具，在合理时间内达到撷取、管理、处理、并整理成为帮助企业经营决策更积极目的的资讯。在维克托・迈尔-舍恩伯格及肯尼斯・库克耶编写的《大数据时代》中，大数据指不用随机分析法（抽样调查）这样的捷径，而采用所有数据进行分析处理。大数据具有4V特点：Volume（大量）、Velocity（高速）、Variety（多样）、Value（价值）。

最早提出大数据这一概念的是麦肯锡公司，现如今数据作为一种重要的资源已逐渐变成了一种重要的生产要素，并逐步渗透到了各种行业以及各种业务职能的领域之中。人们对大数据的研究与应用，在一定程度上标志着劳动生产率的提高以及消费者盈余的增多。维克托・迈尔-舍恩伯格作为著名的数据科学家，曾经指出对某种情形的预测是研究大数据的重要核心内容之一，我们身处大数据的时代，同时也面临着大量而复杂的数据，如何进行取舍是我们需要认真思考的问题，并在此基础上努力建设安全而有活力的将来。在国际中享有盛誉的期刊：Nature与Science都专刊了有关大数据的文章，不仅描述了大数据在人们研究中的巨大价值，而且也阐述了在处理数据的技术上存在着很多困难。在我国的“十二五”规划之中，强调信息处理技术是与当代的大数据概念关系很密切的一种技术，它是一种十分关键的技术创新工程;与此同时，我国非常有名的学者程学旗与李国杰曾经采用系统的方法指出，在现如今大数据研究的进展以及在现实生活中大数据的应用过程，存在的问题和挑战，同时也阐明了研究大数据的现实意义。

在大数据时代，数据资源的战略价值毋庸置疑，许多企业通过大数据挖掘出有效信息，提高了决策能力和经济效益，比如某些颇具胆识的房企已经在大数据应用方面取得了相当大的成功。例如开发商中，世茂集团推出的“健康云”，万科的“城市配套服务商”定位就是与480万客户数据信息相衔接。2014年6月5日，百度与万科在北京宣布达成战略合作。百度将基于大数据和云计算技术，为万科商业地产提供智能化升级解决方案，这将是大数据在地产行业的首次落地。此次和百度的合作，将为万科的商业系列带来“定位引擎、大数据、营销工具”三类核心技术。基于移动互联的大数据挖掘和人工智能算法等技术，在万科“城市配套服务商”平台上的经济主体消费行为中得到应用，实现良性的“运营商、商户、消费者”生态系统，为提升顾客体验、创造商户价值、精细商业运营提供有力支持。而智能升级完成后的金隅万科广场可通过手机应用为消费者提供该广场的实时信息，比如周边交通是否拥堵、停车场空位数，以及商场内路线规划和停车场导航等。

二、大数据在我国房地产行业的应用

大数据时代的到来，必将为一些掌握大数据资源并能充分挖掘其价值的产业带来更为广阔的发展空间。这种情况下，如何应用大数据做好开发运营是我国房地产企业提高自身竞争力的关键。

（一）大数据在房地产开发中的应用分析

1、精准定位

成功的品牌离不开精准的市场定位，可以这样说，一个成功的市场定位，能够使一个企业的品牌加倍成长，而基于大数据的市场数据分析和调研是企业进行品牌定位的第一步。房地产行业企业要想在无硝烟的市场中分得一杯羹，就需要架构大数据战略，拓宽房地产行业调研数据的广度和深度，从大数据中了解房地产行业的市场构成、细分市场特征、消费者需求和竞争者状况等众多因素，在科学系统的信息数据收集、管理、分析的基础上，提出更好的解决问题的方案和建议，保证企业品牌市场定位独具个性化，提高企业品牌市场定位的行业接受度。

企业想进入或开拓某一区域房地产行业市场，首先要进行项目评估和可行性分析，只有通过项目评估和可行性分析才能最终决定是否适合进入或者开拓这块市场。如果适合，那么这个区域人口是多少？消费水平怎么样？客户的消费习惯是什么？市场对产品的认知度怎么样？当前的市场供需情况怎么样？公众的消费喜好是什么等等，这些问题背后包含的海量信息构成了房地产行业市场调研的大数据，对这些大数据的分析就是我们的市场定位过程。

企业开拓新市场，需要动用巨大的人力、物力和精力，如果市场定位不精准或者出现偏差，这在后期给投资商和企业自身带来巨大、甚至是毁灭性的损失，由此看出市场定位对房地产行业市场开拓的重要性。只有定位准确乃至精确，企业才能构建出满足市场需求的产品，使自己在竞争中立于不败之地。但是，要想做到这一点，就必须有足够量的信息数据来供房地产行业研究人员分析和判断。在传统情况下，分析数据的收集主要来自于统计年鉴、行业管理部门数据、相关行业报告、行业专家意见及属地市场调查等，这些数据多存在样本量不足，时间滞后和准确度低等缺陷，研究人员能够获得的信息量非常有限，这就使准确的市场定位存在着数据瓶颈。随着大数据时代的来临，借助数据挖掘和信息采集技术不仅能给研究人员提供足够的样本量和数据信息，还能够建立基于大数据数学模型对未来市场进行预测。当然，依靠传统的人工数据收集和统计显然难以满足大数据环境下的数据需求，这就需要依靠相关数据公司（如深圳乐思软件）自动化数据采集工具的帮助。

2、 开发投资盈利新模式

区别于传统的消费行为样本调查，大数据分析更具有准确性和全面性，能够有效提高企业资金的运作效率。一般来说，经过多年营销，房企手中都掌握着大量的购房者信息，在大数据时代，完全可以借助信息分析，将商业管理从“经验值”转变为“数据化”，从而开发出新的投资盈利模式和空间，在越来越激烈的市场竞争中脱颖而出。

在众多应用大数据进行投资的企业中，本人认为万科集团与花样年集团在分析和应用大数据，并针对其进行创新性投资方面的经验，在很大程度上是值得大家认真分析，同时对其精华进行学习和借鉴的。数以万计有关购房者的数据致使花样年集团拥有足够的优势。花样年集团以满足居民的需求为一切工作的出发点与落脚点，通过手机APP的方式把商户和居民有机联系在一起，搭建起便民的“社区电子商务”的桥梁，实现了方便快捷的同时，促进精准营销的发展。花样年集团不仅拥有为社区服务的电子商务，而且还围绕酒店服务、文化旅游和金融服务等商业领域开展的以移动互联网为基础的大数据业务营销布局，这在很大程度上超越了传统房企业务的营销范围。与此同时，万科集团的大数据处理技术也在逐渐成熟，并为其带来了更大的商机。万科集团通过对其约480万业主的相关数据的挖掘，并把社区物流、商业、养老和医疗等多个方面和业主的相关大数据信息有机结合起来，在此基础上提出了建设“城市配套服务商”的想法，并将其付诸于实践。万科集团应用大数据分析房地产行业的问题，成功渡过了产业危机。

随着人们生活水平的提高，越来越多的购房者追求的不仅仅是一套房子，而是一种新的生活方式和更高层次需求的满足。基于这一点，世茂集团在房地产开发建设中引入了“健康云”理念，即通过大数据分析，向世茂业主提供实时健康动态监测和咨询服务。其具体模式为以动态跟踪设备参与和管理个人健康信息，制定健康方案，甚至对接实体医疗机构。这一深度掘金大数据产业的试水，为世茂集团吸引了更多注重身体、关注健康的客户，扩大了其盈利空间。

国外许多国家中的房地产公司应用自身所掌握的数据的优势，在本行业中开展业务创新的成功案例也有很多。表1是一些企业应用大数据技术辅助房地产有效投资和房地产开发决策的状况。

3 大数据在辅助房地产营销过程中的应用分析

在房地产行业市场营销工作中，无论是产品、渠道、价格还是顾客，可以说每一项工作都与大数据的采集和分析息息相关，而以下两个方面又是房地产行业市场营销工作中的重中之重。一是通过获取数据并加以统计分析来充分了解市场信息，掌握竞争者的商情和动态，知晓产品在竞争群中所处的市场地位，来达到“知彼知己，百战不殆”的目的;二是企业通过积累和挖掘房地产行业消费者档案数据，有助于分析顾客的消费行为和价值取向，便于更好地为消费者服务和发展忠诚顾客。

一方面，房地产公司可以在运用信息系统的基础上实现精准营销。借助房地产商本身拥有的数据信息优势，构建起业主数据信息系统，并按照一定的标准对业主进行分类，经过不断收集大数据，从而提炼出业主的有效信息，并采取有针对性的措施实现精准营销。

另一方面，有一部分大型的房地产公司改革了其传统的营销策略，逐渐走上了电商的道路。新峰房地产公司就是其中的典型，它构建了五个有关大数据的应用系统，房谱网就是其中一个，它可以在客户需求的基础上，为客户选择出适合的房产;自动评估系统作为五大系统之一，可以采用大数据处理技术达到对房产的价格进行自动评估的目标，而客户仅需要把有关房产的数据输入系统之中，该系统就能自动评估出此房产的价格，与此同时，还可以为客户提供一定的贷款与相关税费等有效信息。

本人阐述的以上两种营销方式，都是房地产公司自身主动拓展业务范围的做法，在很大程度上不需要第三方的介入（见表2）。但是维克托曾指出：一旦房地产公司把自身拥有的数据资源与外界共享，便可以采取与第三方合作的方法把娱乐服务、家居服务、生产商、开发商等市场中的消费者与参与者有机联系在一起，从而进一步发挥大数据的优势。例如，CNFS房地产公司的大数据应用系统中，不仅涵盖了政府与房地产商之间的数据，而且还包括了房地产商与二手房交易市场之间的数据，并形成了一个有机的数据链，更令人惊叹的是该公司拥有全国289座城市中的房地产数据链，甚至有一部分城市已经记载了十余年的巨大数据量。凭借着当代先进的IT技术，易居集团构建了为100万余业主服务的独立系统：克而瑞房价分析系统，其在收集大量的购房者信息的基础上，运用整合的办法构建起了大数据资源库，而且其还可以采用一定的计算方法找出与买房者的需求相匹配的房产，这在一定程度上提升了房地产交易成功的可能性，提高了房产的交易量。去年3月份，促成腾讯大粤房产公司和碧桂园山河城合作的最主要因素就是大数据在房地产行业的应用，该事件被人们称为在大数据时代中房地产业成功营销的典型案例。然而在这件事情以前，碧桂园十里银滩就在当代大数据平台与腾讯的社交平台的辅助下，在开盘当天就创造下了近3300套房源的售房奇迹。其实在营销的过程中，与之相似的第三方还有许多，这些第三方不仅拥有先进的互联网技术，而且还有高端的大数据处理技术，这在很大程度上为有效应用大数据资源提供了强有力的保证。表2是一些企业在应用大数据处理技术的基础上，变换或改进营销的模式。

4、大数据在房地产行业应用过程中的问题与应对

大数据对于很多人来说是一种新的事物，所以房地产公司在采用大数据思维进行营销的过程中，一定不能忽视其存在的威胁与挑战：大数据的出现，无疑会导致难以调和的隐私保护问题的出现，然而其所需要的大量数据的处理技术与能力是当前大部分房地产公司都不具备的;与此同时，房地产公司自身具备的一部分特点也让我们在发展大数据应用过程中面临一些挑战。

房地产公司在应用大数据的基础上，为客户们提供更加满足其需求的服务，这一点必须要建立在该公司拥有客户的大量信息，并对客户的相关资料有了相当充分的了解的基础上。而如此大量的个人信息必然包含着有关客户的个人隐私，这与我国目前的道德观相违背。面临如此情况，维克托指出可以采用由数据的使用者来承担隐私保护的责任的方法，或把个人的信息数据模糊处理后再应用的方法，保护个人隐私。

目前房地产公司开展的业务内容越来越复杂，涉及领域越来越广。在此情境下，房地产公司应该构建起一个大数据库，把公司中的人、财、物与信息等相关资源有机结合起来并进行规划，通过对数据的分析与预测，实现房地产行业又好又快发展。

总之，房地产电商时代的到来推动了大数据在房地产业的发展速度，从立项、可行性研究、投资评价、投资决策到项目建设、产品营销，房地产企业的每一项决策几乎都植入了大数据基因。其不仅能够帮助房地产业突破原有的销售模式，也为房地产业数据库的快速建立和完善提供了可能，还可以通过客户浏览或成交记录获取更多有用信息，从而拓宽数据收集渠道、降低数据收集成本、提高数据的真实性和准确性，为房地产企业的准确决策提供支持，最终实现房地产企业自身竞争力的提高。

参考文献：

[1]李国杰，程学旗.大数据研究：未来科技及经济社会发展的重大战略领域――大数据的研究现状与科学思考[J].中国科学院院刊.2012.3

[2]田溯宁.拥抱“大数据时代”.企业研究[J].2013.3

第2篇：房地产行业报告分析范文

关键词：会计政策 万科 财务

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，1988年进入房地产行业，经过三十余年的发展，已成为国内领先的房地产公司，目前其主营业务包括房地产开发和物业服务。1991年1月，公司正式在深圳证券交易所挂牌交易，成为中国大陆首批公开上市的企业之一。本文通过对房地产业的风向标企业――万科的年报和附注等公开信息数据进行分析，剖析其主要会计项目与政策，以了解企业的行为动向。

一、会计政策应用与影响分析

（一）存货政策。存货是指企业在日常生产经营过程中持有以备出售，或者仍处在生产过程，或者在生产或提供劳务过程中将消耗的材料或物料等，包括各类材料、商品、在产品、半成品、产成品等。存货是房地产开发企业的一项重要资产，通常其价值占企业资产的比重较大且流动性较强。存货核算的内容基本涵盖房地产开发过程中的各项成本、费用支出，因此对其进行准确的确认和计量有着非常重要的意义。万科的存货按成本进行初始计量，并在资产负债表日按成本值与可变现净值两者较低者再次计量，对可变现净值低于存货成本的差额，计提存货跌价准备。可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。存货跌价准备按单项存货成本高于其可变现净值的差额计提。表1为万科近三年来存货跌价准备计提情况。

通过表1可以看出，房地产市场的降温给万科带来了不利影响。与同行业的保利地产与华夏幸福相比，万科在2015年对于存货跌价准备的计提比例较高，这样的差异一方面可能与公司的市场布局有关，另一方面也显示出万科更为审慎的财务策略。报告期内，万科根据测试结果与会计准则的要求，转销存货跌价准备4.5亿元，并增加计提了4.4亿元，增加部分在考虑递延所得税因素后，影响2015年税后净利润3.3亿元，影响归属于母公司所有者的净利润3.3亿元。

（二）投资性房地产政策。对于投资性房地产有两种计量模式――成本计量模式和公允价值计量模式。企业选择不同的投资性房地产会计政策，对其经营成果和财务状况会造成不同影响。近年来，国际会计准则及市场经济发达国家纷纷将公允价值计量模式作为基本的会计计量属性加以运用。随着我国市场经济的发展和资本市场的完善，未来我国的会计准则也将逐步与国际会计准则趋同。就现阶段来看，尽管会计准则允许企业选择公允价值计量模式来计量投资性房地产，但采用这一模式的企业却不多。据相关文献统计，截至2014年12月31日，沪深两市中存在投资性房地产的上市公司共1 145家，其中仅有56家采用了公允价值计量模式。导致这一现象的原因可能有两点，一是会计准则对采用公允价值计量模式设置了比较严格的条件，只有当有确凿证据表明能够持续、稳定地获取投资性房地产公允价值时，企业才可以采用公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量，且一经采用不得转变；二是可能与企业谨慎的态度有关，我国房地产市场虽然经过了十多年的高速发展，但依旧不够成熟，市场还不够稳定，采用公允价值计量模式可能会使企业在不同年度的利润差异较大，影响投资者对企业的判断。

同大部分企业一样，万科对于投资性房地产也选择了成本计量模式，相对于公允价值计量模式，成本计量模式虽然不能反映资产的现时价值，但它更加谨慎，计量起来也相对方便。此外，对于用于银行借款抵押的投资性房地产，成本计量模式能更好地反映资产的抵债能力，降低了资不抵债的财务风险。

（三）应收账款政策。万科对应收款项的管理分为两大类：个别方式评估与组合方式评估。运用个别方式评估时，万科将应收款项分为两类：单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项和单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项。当应收款项的预计未来现金流量（不包括尚未发生的未来信用损失）按原实际利率折现的现值低于其账面价值时，万科将该应收款项的账面价值减记至该现值，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益。当运用组合方式评估应收款项的减值损失时，减值损失金额是根据具有类似信用风险特征的应收款项（包括以个别方式评估未发生减值的应收款项）的以往损失经验，并根据反映当前经济状况的可观察数据进行调整确定的。万科将不单独计提坏账准备的应收款项分为组合一和组合二。组合一按债务单位的信用风险特征划分，主要为经单独测试后未减值的应收款项，此类款项发生坏账损失的可能性极小，不计提坏账准备。组合二为除组合一及单项计提坏账准备的应收款项之外的应收款项，万科结合历史经验，采用账龄分析法对本组合的应收款项计提坏账准备。

通过与保利地产的会计政策进行对比可以发现，二者在坏账准备计提方面的政策类似，但在以下几个方面存在差别。首先，对于单项金额重大的应收款项的规定不同。万科将单项金额大于人民币1 000万元的应收账款，及单项金额大于人民币3 000万元的其他应收款视为重大；保利地产将单项金额超过10 000万元以上的应收款项认定为重大。其次，通过对财务报表附注进行分析可以发现，保利地产虽然也有三种坏账准备计提方法，但按账龄分析法计提的比例为100%，也就是说保利地产都是根据账龄分析法计提坏账准备的，而万科则采取几种方法组合的方式进行计提，避免了单种方法的不足，体现了其谨慎稳健的战略。最后，万科和保利地产采用账龄分析法计提坏账准备的比率不同，保利地产采用账龄分析法计提坏账准备无论账龄长短计提比率一律为5%，万科则根据应收款项的账龄不同采用不同的计提比率：1年以内（含1年）账龄的应收款项坏账准备的计提比率为1%，1―3年（含3年）的为5%，3年以上的为30%。通过比较二者的坏账准备计提比率可以发现，虽然保利地产的坏账准备计提比率没有随账龄的增加而增加，存在坏账被低估的可能，但是其总体的坏账准备计提比率却比万科要高，这可能与二者采取的公司战略有关：万科采取的是保守稳健的战略，而保利地产采取的是激进的战略。2013―2015年，万科的坏账准备占应收款项的比率分别为1.06%、0.82%、0.61%，保利地产的坏账准备占应收款项的比率分别为2.46%、1.65%、1.15%。从中也可以看出万科在应收账款方面的风险比保利地产要小，对应收账款的管理能力较好，再一次印证了万科财务战略的谨慎性。然而从财务报表的批注来看，万科也存在一些不足，比如针对应收款项，相对于其他房地产公司，万科没有列出比较重大的应收款项明细，这使得报表阅读者所获得的相关信息只是表面的，因为没有重大的应收款项明细，无法对应收款项的坏账风险有更深入的了解。

（四）收入确认政策。万科的收入来源主要有：销售商品收入、物业出租、提供劳务收入、建造合同收入以及利息收入，其中销售商品收入是万科主要的收入来源。同时满足收入的一般确认条件及以下条件时，万科确认销售商品收入：（1）万科将商品所有权上的主要风险和报酬已转移给购货方；（2）万科既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制。万科按已收或应收的合同或协议价款的公允价值确定销售商品收入金额。房地产销售在房产完工并验收合格，达到了销售合同约定的交付条件，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明（通常是指收到销售合同首期款及已确认余下房款的付款安排）时确认销售收入的实现。

房地产企业的资金循环周期比较长，多数楼盘的运作过程可能横跨两个甚至几个会计年度。因此，与普通企业的利润表不同，房地产企业的利润表中的利润反映的是前几年的经营成果和当年的部分业绩；单个年度的实际经营成果应当通过该年存货的变化量查看。另外，房地产企业的预收账款与营业收系紧密，因为很大比例的预收账款将在符合收入的确认条件后结转为收入，不是真正意义上的负债。在这项因素的影响下，房地产企业在预测未来经营业绩时，不能完全依赖利润表数据，应同时参考预收账款余额，比如2013―2015年万科的预收账款明显高于其他住宅类房地产企业，可以预测万科的未来收入情况比较乐观。

（五）折旧政策。房地产企业的存货和固定资产不同于普通企业，因而其折旧政策的影响显得更为重要。万科采用的折旧政策是，对于构成固定资产的各组成部分，如果各自具有不同使用寿命或者以不同方式为公司提供经济利益，适用不同折旧率或折旧方法的，分别将各组成部分确认为单项固定资产，同时除非固定资产符合持有待售的条件，其他情况下都将固定资产的成本扣除预计净残值和累计减值准备后在其使用寿命内按年限平均法计提折旧。在这种折旧方法之下，各个会计期间的折旧额相等，使得企业的收益比较平稳。万科各类固定资产的使用寿命、年折旧率和残值率如表2所示。

万科采用直线法计提固定资产折旧简化了会计核算，但是固定资产在使用前期操作效能高，使用资产所获得的收入比较高，根据收入与费用配比原则，前期计提的折旧额应该比较多，那么万科对于固定资产全部采用直线法而不采用加速折旧法是否合理？答案是肯定的，这与万科所处的行业有关。房地产行业的固定资产类型不同于工业企业，房地产公司的固定资产，如房屋建筑物、办公设备、电子设备、运输设备等，价值损耗都非常稳定，不像工业企业的机器设备那样价值磨损不均匀，需要使用加速折旧法，因而这种方法对房地产企业来说已能够反映其固定资产的折旧状况。

通过与同行业的保利地产相比可以发现，保利地a在2011年以前的折旧政策与万科类似，但在2011年保利地产变更了折旧政策，变更结果如表3所示。通过对比可以看出，保利地产在变更会计政策后增加了折旧的弹性，同时也增加了净利润的操作余地，也就是说存在盈余管理的动机。相比之下，万科一直没有变更会计政策和会计估计，从这一点可以看出，万科采取的是比较稳健的财务政策。

对于融资租赁固定资产万科也采用直线法计提折旧，从财务报表附注来看，租赁资产的折旧年限在租赁期与租赁资产使用寿命两者中选较短者进行计提。然而该方法的不足之处在于，在万科的年度财务报表中并未区分租赁期届满后企业是否能够取得租赁固定资产的所有权，而是一概而论，这有可能造成实际计提的折旧比应计的高从而降低净利润的情况，但也有可能只是附注披露不够完善的问题。

（六）税收优惠政策。2015年万科纳税金额单所得税一项就达145亿元，纳税筹划空间巨大；而所得税作为企业必须缴纳的最重要的税种之一，具有税基大、税率高、税负不易转嫁、计算环节复杂等特点，具备了税收筹划的必要性和可能性。政策方面，新会计准则规定企业所得税采用资产负债表债务法计算，减少了企业的选择空间，在所得税核算方面更体现了企业的实际状况。2008年1月1日起，原来享受税率优惠政策的企业也在5年内逐步过渡到统一的法定税率25%。所以万科目前的纳税筹划主要通过转换销售的方式，以精装房代替毛坯房；小股操盘，合作建房；企业联营，股权转让；捐赠和利息支出扣除的合理规划等进行。

（七）信息披露质量。通过对万科关键的会计政策和会计估计进行重点分析，可知2013―2015年万科的会计政策和会计估计稳定，并没有变更会计政策和会计估计，从这一点可以看出，万科采取的是比较稳健的财务政策，进而可以推断万科管理层利用会计政策或会计估计变更进行盈余管理的可能性不高，延续了以前的会计政策和会计估计，保持了公司会计核算的一致性和连贯性。

此外，在信息披露质量方面万科存在以下问题：（1）万科在存货相关会计政策中没有说明存货发出时如何计价以及采取哪种存货盘存制度，同时对存货跌价准备如何确定也没有详细说明；（2）万科对预收账款和主营业务收入的披露不详细，对于房地产企业来说，预收账款和主营业务收系紧密，正如万科在报表中提到的不符合收入确认的款项列为预收账款，但万科并没有详细说明在什么情况下预收款可以结转为主营业务收入。

二、结论

会计分析的主要目的是消除会计政策或会计估计对会计信息质量的影响。通过对万科存货、应收账款、收入确认等关键会计政策和存货跌价准备、固定资产折旧、坏账准备计提等会计估计的分析，可以看出万科的会计政策和会计估计具有一致性和稳健性，从而能够保证万科会计质量的准确性，同时由于万科近几年来都未变更会计政策，确保了公司的前期财报数据和后期财报数据具有可比性，为财务分析的对比奠定了基础。

参考文献：

[1]沙亦鹏，冉霄文，曹娅楠，宋晓满.浅议财务分析中会计政策的作用――以保利地产为例[J].会计师，2016，（4）.

[2]刘劢，江文波.我国境内上市公司投资性房地产会计政策选择实证分析[J].中国经贸，2015，（19）.

[3]刁煜.万科企业股份有限公司的税收筹划[D].西南财经大学，2012.

[4]赵乐秀.房地产开发企业报表分析的特殊性探析[J].中国房地产业，2011，（8）.

[5]王颖慧.哈佛分析框架下的我国房地产上市企业财务分析[D].对外经贸大学，2010.

第3篇：房地产行业报告分析范文

一、强化思想认识，提高政治站位

深入贯彻落实党的及二中、三中、四中、五中全会精神，关于统计工作重要指示批示精神和省、市委相关全会精神，增强“四个意识”、坚定“四个自信”、做到“两个维护”，坚决贯彻落实中央、省、市的重大决策部署。以“不忘初心、牢记使命”为出发点，以“忠诚履职、担当作为”为落脚点，坚定执行党的政治路线，严明党的政治纪律和政治规矩，提高政治判断力、政治领悟力、政治执行力，按照省、市投资领域统计数据质量管理工作要求，紧扣“事前、事中、事后”管理好投资领域统计数据，切实贯彻好“管行业就要管统计，管统计就要管数据质量”的要求，从源头上坚决遏制“数字腐败”“数据造假”行为。

二、深化统计改革，促进改革落实

一是认真搞好中小微建筑业企业抽样调查工作。资质外中小微建筑业企业抽样调查工作是2021年的重点改革任务，国、省、市都高度重视，各县（市、区）、园区要提早谋划，深刻领会、准确把握、对标任务，落实责任，做好安排部署。全面做好调查样本核实、样本替换、调查布置、报表收集、审核报送、汇总推算等工作，切实做到调查样本框核实到位，调查资料收集齐全，调查数据合理合规，确保下一步统一核算小微建筑业增加值有理有据。

二是认真搞好知识产权产品投资统计工作。知识产权产品投资是固定资产投资统计改革的重要方面，同时也是未来做好做实投资统计工作的有益补充。各县（市、区）、园区要在试点工作基础上提前谋划好调查工作，扎实清理好填报单位，做好开展工作的前期准备。认真确定好填报类别，规范好业务流程，细化好责任分工，落实好工作责任，审核好企业报表，汇总上报好相关数据，积极探索开展知识产权产品投资统计的方法、渠道，确保源头数据真实反映知识产权产品投资规模和效果。

三是认真搞好大数据在投资领域统计运用。充分利用发改部门“投资项目在线审批监管平台”的投资项目申报、备案、审批信息，监测好投资项目开工建设和部门审批情况。充分利用住建部门的商品房网签、国土、财政、银行、税务等部门关于房地产行业行政记录，同步研判房地产市场经济发展态势。利用住建部门掌握的建筑业企业管理信息，全面提升建筑业企业统计数据质量，确保投资领域统计数据管理严格到位。

三、严格执行制度，推动统计上新阶

一是严格按照制度搞好投资领域统计工作。认真贯彻执行现行的国家统计制度，切实做好投资项目、房地产项目、建筑业企业专业各类报表。今年的投资领域数据引起了国家的注意，对此市局也将加大对投资率高、总量水平大、数据波动异常地区数据的监控，各县（市、区）、园区要保质保量做好专业报表数据的收集、审核、查询、汇总、上报工作，切实做到收得起、审得好、报得出、经得查。

二是认真分析研判投资领域统计数据。今年是机遇与挑战并存的一年，要认清当前投资发展形势，聚焦本地经济发展态势和当前投资领域的热点、焦点等问题，深入开展分析研究，把握好2021年投资领域经济发展大势，专题分析研究各月、各季度间走势波动预判，切实把握好本地区投资领域经济运行态势。

三是切实加强投资领域统计基层基础工作。全市投资领域统计工作要按照省局《关于进一步加强和规范投资领域统计工作的通知》》文件精神，严格按照文件中的档案管理要求，全面规范、夯实投资项目、房地产项目、建筑业企业的基层基础资料，从源头数据开始打牢基础和做实做细档案工作，切实做到“先凭证、后报数”。切实做好投资领域统计数据核查工作，2021年6月20日前为各县（市、区）、园区自查自纠自建自管阶段，2021年6月底前市局将完成验收核实工作。

四是认真提升投资领域统计服务水平。聚焦党委政府中心工作，聚焦“成渝双城经济圈”、“遂潼一体化”,“一核三片”发展形势，进一步搞好预警预测预判分析，加强投资领域经济运行调研，认真解读数据，撰写高质量的统计信息、分析、报告，为党委、政府提供有价值的参考资料，全面提高统计服务能力水平。

四、加强执法监督，强化数据质量管理

一是持续强化源头数据管理。深入推进各县（市、区）、园区投资领域统计部门落实“统计造假、弄虚作假”目标管理和“管行业就要管统计，管统计就要管数据质量”的责任要求。严格落实市局《关于进一步加强投资领域统计数据质量管理的通知》精神，从事前、事中、事后细化实化工作措施，切实落实好省委巡视反馈问题整改和国家统计督察反馈意见整改工作。

第4篇：房地产行业报告分析范文

关键词：民营企业、外资企业、行业报告

常规的判断趋势拐点的方法通常不在上涨的趋势中去分析哪个点位是最高点，也不在下跌的趋势中去分析哪个点位是最低点，而是去分析上涨或下跌的趋势是否会结束。同样道理来看国内社会责任报告的，尽管如笔者月前所预料的那样，国内社会责任报告的在进入7月份后将迎来一个零星、相对低谷的蛰伏期，但若此就将7月作为2013年度报告的熊牛分界位显然还需要时间的验证。

至少从数据来看，国内社会责任报告的量并未出现预期中的跌入谷底，反倒是呈现出了淡中见旺的态势。根据监测的数据显示，2013年7月1日至2013年7月31日（下称数据统计期内），国内各种社会组织共社会责任报告44份。尽管这一数据与此前报告密集的数月相差甚远，但仍高于2013年1月份17份与2月份的35份。

与此同时，另一组数据的对比则似乎更能说明问题。从最近三年每年7月份报告的量来看，2010年是9份，2011年是14份，2012年是21份，无论从绝对数量还是从全年占比来看，2013年7月份的报告均呈现出一定程度的上扬。种种迹象表明，有关国内社会责任报告是否存在分水岭以及大致时间节点的讨论，也将由此推后，因为只有时间才能说明一切。

基本面：众人拾柴，淡中有旺

不得不承认，社会责任报告近几年在我国发展迅猛，几乎每年都会取得一个大的进步和跨越。但由于受企业性质、文化背景、规模大小等因素的限制，这种进步和跨越很大程度上归功于国有企业社会责任建设的成功，民营企业尤其是民营经济中的中小企业在社会责任报告的编制和中做得并不好，甚至广受诟病。如何在更广的范围内激发民营企业踊跃社会责任报告的热情，如何在更深的程度上增强民营企业对于社会责任报告的认同感，某种程度上也成为推进我国社会责任事业纵深化发展的当务之急。

尽管无论是从笔者的印象还是从具体的数据来看，民营企业从来没有成为报告统计榜单中的主力，但所幸的是，情况正在逐渐好转。数据统计期内，包括红星美凯龙、隆力奇、新华制药等16家民营企业了2012年度的企业社会责任报告，首度占到了月度报告总量的36.4%。

同样在统计榜单中大幅跃升的还有在华外资企业。数据统计期内，共有11家外资企业通过企业的社会责任报告（或可持续发展报告）向外界主动披露企业的履责绩效，这也创下了单月外资公司社会责任报告数量之最。对于外资企业的社会责任，尽管时下褒贬不一，但笔者认为，多数外资企业，尤其是一些优秀的跨国公司在中国却是社会责任理念客观上最初的示范者，也是强化社会责任的积极推动者。在促进中国经济社会发展的同时，它们自身也赢得了更大的成功。

值得一提的是，行业组织继续作为一大亮点延续到了本月，除了继续发挥组织平台作用之外，行业组织自身的社会责任建设也日益注重通过社会责任报告的形式实现与利益相关方的沟通。如，2013年7月26日，中国汽车文化促进会变了汽车行业的首份社会责任报告，并表示将进一步构建中国汽车行业企业社会责任评价指标体系等指导性文件。除此之外，包括广东省房地产行业协会、重庆市银行业协会、内蒙古银行业协会也都了2012年度的行业社会责任报告。

综合来看，在时间进入7月以后，尽管预期中的调整如期而至，但从格局上看却呈现出一种众人拾柴、齐头并进的局面。笔者甚至认为，只有真正建立起了国有企业、行业组织、民营企业、外资企业互相促进、并驾齐驱的报告秩序，亦才真正代表着我国社会责任报告之真正成熟与蓬勃。

话题：

是什么让社会责任报告成为面子工程？

中国企业社会责任信息披露时下已进入活跃期。通过网络搜索，各种类型的公司形式内容各异的企业社会责任报告让人目不暇接，而企业的社会责任报告质量如何？多数专家认为国内企业缺乏战略CSR意识，企业社会责任报告成了公关工具，公信力不足是应该引起关注的问题。

今天是龙文教育，明天是中国节能，不论是国企还是民企，你方唱罢我登场，近段时间企业社会责任报告呈现一派热闹景象。从5年前的几份到今年一千七百多份报告，中国企业社会责任报告数量增长可以说世界领先，但质量上也暴露出很多问题，甚至可以发现：不同类型公司的企业社会责任报告中，有关员工权益的内容部分完全一样。

第5篇：房地产行业报告分析范文

1、《能源法》将公开征求意见

10月20日，国家能源领导小组相关负责人确认，《能源法》正式稿最后的起草工作已完成，即将向全国公布并征求社会各方的意见，其中也包括民营企业。根据原定计划，《能源法》将在今年年底前形成送审稿，报至国务院。

2、中国证监会出台意见加强基金销售监管

10月18日，中国证监会同时颁布了《证券投资基金销售机构内部控制指导意见》和《证券投资基金销售适用性指导意见》两个文件，相关负责人表示，这反映了监管层加强基金销售监管的决心。《意见》有利于现在不同的销售机构建立起统一的规范制度，提高风险管理水平，保护基金投资者的合法权益。

3、《关于养老保险公司经营企业年金业务有关问题的通知》

10月15日，保监会颁布了《关于养老保险公司经营企业年金业务有关问题的通知》。《通知》允许养老保险公司在全国范围内开展企业年金业务。养老保险公司开展企业年金业务时将不再有地域之困。新规定将降低养老保险公司经营企业年金的成本，有助于改善保险公司在企业年金市场竞争中的环境。

4、《关于加强出口企业环境监管的通知》

10月14日，商务部表示，日前和环保总局联合下发了《关于加强出口企业环境监管的通知》，将视情况中止环保违法违规企业一年以上三年以下期限内从事对外贸易经营活动。这是继"绿色信贷"、"绿色证券"之后，又一项环保重拳―"绿色外贸"正式出台。

5、《电石行业准入条件（2007年修订）》

10月12日，国家发改委公布了《电石行业准入条件（2007年修订）》。《条件》的修改旨在规范电石行业发展，遏制低水平重复建设和盲目扩张趋势，提高资源综合利用效率，确保安全生产，进一步促进产业结构升级。

VOICE声音

1、楼价上升何害之有?

“如果北京不希望中国的人口集中于珠三角与长三角，那么让这两区的楼价上升是有效的阻吓，比任何其它方法高明。可惜目前我们见到的，是这些地区一方面压制楼价，另一方面不多放土地建造楼宇，使我们无从猜测政府要的是些什么。”

―国际知名经济学家，香港大学教授张五常10月12日在他的博客中表示

2、政府保留对股市进行干预的权力

“投资者应该进行自我教育，对投资股市的风险要有充分认识。尊重市场规律、让市场发挥作用是证监会的基本原则，但是也要保护投资者的利益……无论市场成熟与否，一旦市场行为扭曲导致市场失灵时，政府的宏观调控都不可避免。"

---十七大代表、 证监会副主席屠光绍10月17日表示

3、股市已具泡沫特征

"中国繁荣的股票市场从各方面看都已经具有泡沫的特征。如果你要寻找泡沫的定义，那么这就是了。"

―格林斯潘在10月1日对伦敦政治经济学院(LSE)师生发表演讲时作上述表示

4、营商环境急速恶化 推高股市楼市泡沫

"最近，媒体很多报道，包括央行、专家学者都提出来，泡沫是由于流动性过剩造成的。我根本不同意……虚拟资金最重大的来源就是我国投资营商环境急速恶化，挤压出大量虚拟资金进入股市楼市。所以宏观调控的必然结果就是进一步地打击已经变坏的投资环境。因而挤压出更多的虚拟资金进入股市、楼市。这就是为什么上午宏调下午股价大涨的原因。”

―国际知名经济学家、香港中文大学教授郎咸平在首届(2007)中国成长型企业发展高峰论坛上表示

DATA数字

1、920万人

据新华社报道，劳动保障部10月22日的数据显示，前三季度全国城镇新增就业920万人，已完成全年目标任务。

2、30万

据《信息时报》报道，从广州市见义勇为基金会获悉从，10月18日起，在广州路见不平，见义勇为而牺牲或伤残的勇士们将可获得大幅加码的奖励慰问金，其中牺牲者最高奖励金由5万元提至30万元。

3、1.2万亿元

财政部10月19日公布，今年前三季度国有企业实现利润总额1.2万亿元，已超过去年全年水平，经济运行质量进一步改善，国有企业发展形势良好。

4、25.7%

中国人民银行副行长吴晓灵10月20日在华盛顿表示，前三季度中国全社会固定资产投资增长25.7%，比上半年下降0.2个百分点。她表示，中国政府当前主要任务不是控制汇率，而是调整经济结构，外界应该有耐心。

5、3.36万亿

据《华夏时报》10月20日报道，银监会的统计数据显示，2007年1-9月份，金融机构人民币贷款净发放3.36万亿，这一数字比去年全年还要高出一成。银行正面临无钱可贷窘境。

6、280亿元

财政部10月19日公告，将从10月22日起发行2007年记账式（十七期）国债，计划发行280亿元，实际发行面值金额为280亿元。此次国债期限5年，票面年利率为4.00%。

7、1万亿

据《中国证券报》10月22日报道，由中国社会科学院金融研究所与上海市人民政府发展研究中心主办的中国宏观经济秋季分析会议上，财政部财政科学研究所所长贾康表示，今年的财政增收1万亿已成定局，但财政赤字不会一下抹平。

8、第九位

据人民网10月21日报道，中国保监会日前公布的一份报告指出，近5年，是我国保险业发展势头最好、变化最快的时期。2006年全国保费收入达到5641亿元，是2002年的1．8倍，在世界排名第九位。

9、430万户

新华网10月20日报道，目前，中国各地经工商部门注册的中小企业总数已超过430万户。中小企业创造的最终产品和服务的价值占全国国内生产总值的58.5%。目前缴纳的税金占全国的50.2%；中小企业在中国经济社会发展中的地位和作用越来越重要。

10、4%

国家发改委10月17日报告称，今年以来，全国汽车市场价格持续走低，预计后期平稳下行趋势仍会延续，全年降幅预计在4%左右。报告表示，汽车行业产能过剩需求走弱是造成今年汽车价格下降的主要原因。

11、12亿元

据《广州日报》报道，10月19日，中国民用机场协会首次公布各航空公司拖欠机场费的排名，国内30家主要机场被欠费逾12亿元。据悉，这30家机场中，北京、上海和广州作为国内的主要枢纽机场，旅客吞吐量占了国内全部机场的九成以上，而航空公司拖欠机场费的绝大部分也来自以上几大机场。

12、5624亿元

据海关总署网站消息，今年1至9月，全国海关征收关税和进口环节税净入库5624亿元。与去年同期相比，今年前三季度海关税收增收1004亿元，同比增加22%，是近年来海关税收增长最快的时期。

13、3%-5%

据《京华时报》报道，商务部相关负责人10月21日表示，由于我国纺织品产品附加值低，自主品牌少；出口市场过于集中；劳动力成本优势减弱。一些发展中国家正逐渐成为中国在低附加值大众化产品上的强劲对手等原因，我国纺织品出口企业平均利润率仅为3%到5%。

14、1.5亿吨

据海关总署10月12日的海关统计快讯，今年1－9月中国进口原油和成品油超过1．5亿吨，其中进口原油12407万吨，同比增长13．6％，进口成品油2684万吨，同比下降8％。

15、2000亿

据《证券时报》10月19日报道，全球最大的再保险公司瑞士再保险公司在最新公布的报告中表示，在未来五年内，中国的汽车保险业务预计将大约翻一倍，到2012年，中国汽车保险保费规模有望激增至大约2000亿元人民币。

16、3438亿元

《北京商报》10月22日讯，根据国家信息产业部最新的统计数据显示,到今年8月，中国软件产业收入增长了22.9%,达到3438亿元人民币(457亿美元)。

17、300亿美元

据《中国证券报》报道，建设部相关负责人10月18日表示，今年我国对外工程承包总额将突破300亿美元，预计有4家建筑企业进入世界500强。目前，我国对外工程承包总额市场范围、专业领域不断扩大，业务已遍及全世界160多个国家和地区。

18、6家

据《上海证券报》9月19日报道，由美国世界钢动态公司今年评选的"世界级钢铁公司"名单有23家钢铁企业列入，其中包括我国6家钢铁企业。据悉，这6家钢铁企业包括宝钢公司、鞍本钢铁公司、马鞍山钢铁公司、沙钢公司、武汉钢铁公司、台湾中钢公司。

19、40%-50%

据《中国证券报》10月22日报道，消费调研中心近日的洗衣机市场报告显示，洗衣机市场的竞争愈演愈烈，品牌淘汰成为2007年洗衣机市场竞争的主旋律，预计品牌淘汰率将达到40%-50%。同时，滚筒式洗衣机日渐受到一二级市场消费者的青睐，但价格高昂是制约其发展的瓶颈，目前波轮式洗衣机仍然占据市场主流地位。

Keyword关键词

1、世界输电第一

新华网10月22日报道，截至目前，中国直流输电线路总长度达7085公里，输送容量达1856万千瓦，线路总长度和输送容量均居世界第一。与此同时，中国超高压直流输电工程的设计建设、运行管理和设备制造水平也已达到国际领先地位。

2、胡润百富榜

房地产行业仍是胡润百富榜的最大赢家。"2007胡润百富榜"10月10日公布，今年上市的广东房地产开发商碧桂园大股东杨惠妍以1300亿元位居第一。

3、以房养老

据报道，我国首个主营"以房养老"的保险公司"幸福人寿"10月正式挂牌营业。"以房养老"是指老人将房屋产权抵押给保险公司，然后按月从保险公司领取现金直到身故，过世后房子由保险公司接收。民政部副部长窦玉沛10月17日表示，我国"以房养老"需相关制度配套，未来可能不失为一种选择。

4、投资"外热内冷"

新华网10月17日报道，中国风险投资研究院院长日前指出，当前，中国风险投资行业的发展有一个显著特征--"外热内冷"，即外资风险投资机构越来越多的进入到中国，而内资机构相对萎缩。据该研究院2007年初完成的《2006年度中国风险投资调研报告》显示，2006年中国新募集的风险资本中，有68．7％的资本为海外资本，中国内地资本仅占31．3％。

5、休眠账户

证监会介绍，截止到10月8日，已有2023万个休眠账户（是指证券账户余额为0、资金账户余额不超过100元且最近连续3年以上无交易的投资A股账户及对应的资金账户）按期实施另库存放。证监会方面表示，休眠账户管理工作今后将步入规范化、制度化轨道，对长期不使用、资金少于最低交易数额的账户将定期进行休眠处理。休眠账户以2007年7月31日为截止时间进行统计。

6、首条海底直达光缆

新浪科技10月22日报道，世界首条海底高速直达光缆--中美直达国际海缆(TPE)当日在青岛正式开始海上施工，这意味着中美间首个兆级海底光缆系统将在奥运会前建成，带宽容量将达5.12T(5242G)，为奥运通信提供可靠保证。

7、首个纺织品指数

商务部10月21日了中国首个纺织品指数――“中国・柯桥纺织指数”，以指导纺织品市场和纺织产业健康发展。该指数包括纺织品价格指数、纺织品景气指数、纺织品出口指数和纺织品订单指数。其中价格指数每周一一次，景气指数每月1日一次，出口指数每月一次。

8、奥运财富效应

据《羊城晚报》10月15日报道，国际会计师行普华永道日前全球娱乐及媒体行业2007年-2011年展望报告《报告》指出， 随着可口可乐，联想、强生、中国国际航空公司及中国移动等实力强劲的企业加入奥运会赞助商行列，预计奥运会将为赞助、商品销售及其他体育相关收入带来19%的增长。奥运会效应将影响内地娱乐和媒体行业的各个领域，尤其是电视网路、广播以及杂志广告上的增长，都将在2008年超过20%。未来四年国际娱乐及媒体行业将聚焦中国。

9、首例洗钱罪

新华网报道，上海市虹口区人民法院10月22日一审判决4名被告人犯有洗钱罪，。此案是上海地区首例以洗钱罪定罪判决的案件，也是《反洗钱法》今年1月1日施行以来中国法院宣判的第一例洗钱罪案件。经查，去年上半年，该犯罪团伙通过网上银行、ATM机及银行柜面取款、转账等方式清洗非法资金上百万元。

10、首家责任保险公司

据《证券时报》报道，我国首家责任保险公司长安责任险公司10月18日获得中国证监会批准开业，注册资本3.6亿元。保监会批准该公司主要经营责任保险和法定责任保险（含交强险、机动车商业三者险），并要求这两个主要险种的保费收入要占全部保费收入不少于60%。

11、外资戒烟产品

据《经济参考报》10月22日报道，10月底，诺华戒烟产品--处方药尼派即尼古丁透皮贴剂正式进入我国市场。今年年底，强生公司的戒烟口香糖也将亮相国内市场。我国现有吸烟人数已达3.5亿，并且吸烟人数还在以每年300万的速度增加，戒烟市场潜力巨大，此次两大外资巨头大举进入，我国千亿元的戒烟市场将有一番大较量。

12、进军厨卫业

据《第一财经日报》10月22日报道，长虹目前已在中山南头建设了一个300万台/年的厨卫电器生产基地，并且计划两年内做到2亿元的销售规模，这标志着正式进军厨卫业。据长虹相关负责人介绍，厨卫是电器领域中第四大产业，且目前尚未形成几家企业一统天下的市场格局，而且毛利率较高，所以长虹要切入厨卫产业。

13、柯达绝唱

世界商业报道消息：美国时间10月13日凌晨，柯达公司正式宣布，将在2008年北京奥运会之后停止和国际奥委会签署的TOP赞助商协议，这将结束与奥林匹克运动逾百年的赞助关系。北京奥运会成为柯达绝唱。尽管宣布不再续约奥运会TOP赞助计划，但在北京举行的2008年奥运会上，柯达仍将作为全球12家顶级TOP赞助商，进行相关市场推广。

14、肯德基也“蒙牛”

据《京华时报》10月23日消息，百胜餐饮集团中国事业部与蒙牛乳业(集团)在京联合宣布，双方结成战略联盟，从明年开始，人们将可以在百胜餐饮旗下的全国近2000家肯德基餐厅里，品尝到蒙牛牛奶。

In &Out升迁

1、张瑞敏挖角成功 卢铿转掌海尔地产

10月10日，上实发展公告，称原上实发展总裁卢铿已由于"个人原因"辞职；同时，海尔地产在公司网页上昭告天下，称卢铿已出任青岛海尔地产董事长兼首席执行官一职。风传已久的张瑞敏"挖角"一事，终于尘埃落定。

2、 杨伟强被免去TCL集团副总裁职务

TCL在近几个月来可谓人动风波不断，10月16日，TCL集团股份有限公司（下称"TCL集团"）董事会决议公告称，聘任梁耀荣为TCL集团高级副总裁；免去杨伟强TCL集团副总裁职务；严勇辞去TCL集团副总裁职务。TCL电脑业务发展受挫之后，杨伟强辞去TCL电脑总经理职务，此次，TCL集团副总裁职务又离他而去，这意味着，多年来在TCL电脑业务上"极具抱负"的杨伟强，终于彻底地离开了TCL集团。

3、中石油高层人动

人民网10月18日报道，王福成任中国石油天然气集团公司副总经理，不再担任中国石油天然气集团公司党组纪检组组长职务；陈明任中国石油天然气集团公司党组成员、党组纪检组组长。

4、王军淡出"中信系"，转身入疆掘金

世界商业报道消息： 10月16日，保利(香港)投资有限公司公告称，王军（原中信董事长）因希望重新调整其本身业务而辞任董事会主席。据悉，王军目前是中国天然投资控股有限公司董事长，该公司以煤炭、金属矿山等资源性项目为投资重点，并扩展到电力、化工等相关上下游行业。其辞任保利香港董事长，进一步淡出"中信系"，未来可能将专注于自己的投资业务。

5、姚地启任中国铁路物资总公司副总

人民网10月17日消息， 10月9日，中国铁路物资总公司召开全系统电视电话会议，宣布了国资委对中国铁路物资总公司领导班子的调整决定：任命姚地启为中国铁路物资总公司副总经理；免去赵传学、胡滨的中国铁路物资总公司副总经理职务；聘任冉昶为中国铁路物资总公司副总经理，试用期一年。

6、上海汽车高层人局

世界商业报道10月15日消息：一场涉及该上市公司和其控股股东上汽集团(持有上海汽车83.83%股权)的人动正悄然拉开帷幕。上汽集团副总裁、上海大众总经理陈志鑫日前已经正式递交离职报告，极有可能接任目前仍然空缺的上海汽车执行副总裁。而消息指，上海通用总经理丁磊则可能调任上汽集团副总裁一职。

第6篇：房地产行业报告分析范文

【关键词】民营；文化企业；发展现状；瓶颈；对策

一、文化产业的定义及分类

国家统计局《文化及相关产业分类（2012）》中把文化及相关产业的定义为“指为社会公众提供文化产品和文化相关产品的生产活动的集合”，并在范围的表述上对文化产品的生产活动（从内涵）和文化相关产品的生产活动（从外延）做出解释。根据《文化及相关产业分类（2012）》将文化产业分为10个大类，即“新闻出版发行服务”“广播电视电影服务”“文化艺术服务”“文化信息传输服务”“文化创意和设计服务”“文化休闲娱乐服务”“工艺美术品的生产”“文化产品生产的辅助生产”“文化用品的生产”“文化专用设备的生产”等。其中“文化创意和设计服务”分类首次在《分类》中被提出。

二、河南民营文化企业发展现状分析

（1）民营文化企业迅速实现异军突起。目前全省已建成10个文化改革发展试验区、1个国家级文化产业园区、7个国家级文化产业示范基地，涌现出禹州钧瓷、镇平玉雕、宝丰魔术、民权画虎、平乐牡丹画等一批文化强县、文化强村，形成了富有活力的特色文化产业集群。涌现出河南小皇后豫剧团、河南天富文化传播有限公司、河南凯瑞数码有限公司、河南瑞贝卡发制品股份有限公司、南阳市拓宝玉器有限公司等一大批知名民营骨干文化企业。（2）我省各级政府对民营文化企业十分重视。设立了文化产业发展专项资金，每年安排几千万至数亿元的财政资金，引导扶持文化产业发展。河南省各厅（局）出台了22个支持文化产业发展和文化体制改革的配套政策，在资金投入、资产处置、收入分配、劳动保障、税收减免、人员分流、离退休人员安置等方面提供政策支持。郑州市建立了动漫基地建设指挥部。（3）制定了一些优惠政策，为民营文化企业的发展提供优良的发展环境。河南省已经出台的《河南省文化强省规划纲要》、《关于大力发展文化产业的意见》、《关于加快文化资源大省向文化强省跨越的若干意见》等文件中都提到了民营文化产业发展扶持措施，提出“鼓励和支持民营企业进军文化产业，特别是高新文化产业领域。”（4）民营文化企业在我省文化产业中的作用日益凸现，成为我省发展文化产业的一支不可忽视的重要力量。如河南宝丰县现有民营表演团体1200余家，从业人员5万多人，平均每年演出42万场，观众达5000万人次，年演出收入达2.86亿元，占当地农民人均纯收入的70%以上，3.2万农民因此脱贫。近年来，国内旅游业的持续升温吸引了民营文化企业的积极参与，旅游业与演艺业形成互为依托、良性互动的双赢局面，带来了旅游演艺市场的蓬勃兴起。（5）民营文化企业管理逐渐现代化。绝大多数民营文化企业比较注重现代企业制度的建立，民营文化企业（不包括个体经营户）中吸纳多元投资的股份制、合伙制文化企业占多数。民营文化企业的经营方式日趋现代化。（6）民营文化企业对自身发展不懈追求。河南省郑州“小樱桃卡通公司”是目前河南省规模最大、业务门类最齐全、经营时间最长的动漫行业龙头企业，产品销往全国各地及马来西亚、新加坡、加拿大、越南等十多个国家和地区，获得了“中国创意产业高成长100强”、“全国重点动漫企业”等十几个先进荣誉称号，但是公司决策者和广大员工还不满足，还提出“创建自己的电视频道和栏目”，成为全国乃至全世界最有影响力的民营动漫文化企业。

三、河南民营文化企业发展面临的问题

虽然我省的民营文化企业有着如上诸多的优势和有利条件，民营文化企业凭借灵活的经营方式和敏锐的市场观察在文化市场也取得了不俗的业绩。但无论是民营文化企业所面临的外部环境，还是民营文化企业的自身素质，民营文化企业遭遇着难以克服的发展瓶颈，有些已经严重制约和阻碍了民营文化企业的进一步发展。（1）产业政策不完善，缺少政策引导。如某市文化局负责人反映：“目前民营文化企业发展所需要的土地、税收、信贷政策远远不能满足实际需要。其它经济门类在发展过程中，几乎都享受到了诸多的政策优惠。这几年发展文化产业的呼声虽然很高，但文化产业享受到的政策优惠却远不如其它经济门类。”大大限制了民营文化企业的迅速发展。（2）融资困难，企业税费负担较重。与其他企业相比，文化企业缺乏实物形式的贷款抵押物，拥有的大多是现在还不能作为贷款抵押品的文化作品和其它文化资源，因而贷款难更加突出。（3）人才匮乏。由于文化产业复兴时间较短，相关人才培养数量不够。高等院校近几年来设置了很多涉及文化产业的专业，然而由于文化产业发展速度较快，课程的更新跟不上产业更新的步伐。很多大学生毕业后，学到的知一识并不能立即用于工作当中。民营文化企业人才匮乏。（4）保护知识产权乏力.知识产权足文化型企业生存和发展的核心。对原创性的承认和保护，其实就是尊重和承认个人创造力的价值。2011年，河南法院共受理一审知识产权纠纷案件1681件，其中，专利著作权、商标权、著作权、民间文学艺术等案件近年来迅猛增加。最主要的是利用法律，培养全社会自觉维护知识产权的氛围。（5）民营文化企业自身存在不足。近几年来，全省文化企业和项目数量不少，部分产业已初步形成市场，如书画古玩市场，传统民间工艺品市场等，但总体规模不大。截至目前，我市有3485家文化产业经营单位，固定资产超过500万元的不过20家，文化产业规模较小，难以形成具有规模效应的“龙头”企业，市场运作能力差，抗风险能力弱，很难应对日益激烈的市场竞争。

四、河南民营文化企业发展对策研究

（1）完善财税和融资等政策以及产业政策体系，为民营文化企业发展的良好环境。认真落实国家和省上支持文化体制改革和文化产业发展的各项财税优惠政策，把中央和省委、省政府关于文化产业发展的各项方针政策落到实处；建立多元化的文化产业投融资政策。鼓励支持非公有资本以多种形式进入政策许可的文化产业领域。（2）精心打造现代旗舰型民营文化品牌企业。分行业有重点地选择一批民营文化企业，支持其做大做强，不断提升民营企业名优文化产业项目和文化品牌的知名度和市场占有率。如果我省有几个乃至十几个像山东“世纪金榜书业有限公司”和“世纪天鸿书业有限公司”等那样的现代化旗舰型文化企业，那么我省文化产业尤其是民营文化产业一定会腾飞发展。（3）积极发展新兴文化产业。河南天乐动画公司原创动画连续剧《独脚乐园》被国家广电总局评为国产优秀动画片，荣膺中国动漫产业十大标志性品牌。最新推出的《家有酒神》入选2009年法国昂西动画节电视系列片竞赛单元终评名单，是本届动画节我国唯一入选的作品。郑州小樱桃动漫公司原创动画片《小樱桃》在中央电视台播出后，获得较高收视率，版权输出到英国、德国等国家和地区。同时，还创作出《小樱桃》漫画2万多集，作品规模居全球第一，出版《小樱桃》漫画图书200多个品种，发行量达1360万册，市场占有份额居中国同行业第一。（4）民营文化产业蓬勃发展要积极推进与非文化产业的深度融合。文化产业特别是民营文化产业要想得到突飞猛进地发展，必须要和非文化产业的行业深度融合，否则，很难迅速见效。纵观河南动漫产业的发展无不与房地产行业、建筑业、餐饮业等行业的发展相融合。

参 考 文 献

[1]陈少峰，张立波.中国文化企业报告2012[M].华文出版社，2012（9）

[2]2008-2012中国文化产业发展趋势及投资前景预测.屮华知网.

2012-10

[3]2011河南文化产业蓝皮书会.中国知网.2012-10

第7篇：房地产行业报告分析范文

很多人手头可能有这样一笔积蓄。这是一个你努力一下就能达到的数字。当你想为它细细做些规划的时候，却又突然发现这个数目非常尴尬。如果我们把投资分为金融性投资、经营性投资（也就是创业）、房地产投资和消费，很显然，房地产投资的门槛你是跨不过了。那么在剩下的金融性投资、经营性投资和消费中，你又该如何分配呢？全部拿来炒股，会不会风险太高；全部投资债券，看起来收益又很低。

我们就从投资的第一步―分析风险开始，看看10万元可以做什么样的投资计划。强调风险，是因为每个人获得这10万元的方式仍然有很大差异。

接下来，我们为你展现了过去10年间，10万元用于投资股票、债券、黄金和保险分别会获得什么样的结果。尽管过去不代表未来，但经验可以帮助你决策。我们还列出了10万元可以投资的创业项目，以及用10万元提升你自己的建议。

在P44至P46，我们总结了6种常见的个人 / 家庭类型，请理财师根据他们的风险水平和收入状况给出配置建议―你不必对号入座，但也许可以有所启发。

当然，拥有10万元的你在投资之外还有别的选择―消费。既然投资是推迟现在的消费以获得未来的购买力，也就是为了未来的消费，那么用你的10万元提早兑现你的幸福感也不错。下面，就和我们一起来为你的10万元做个打算吧！

你能冒多大风险？

衡量你的风险承受力，是决定你投资风格和理财策略的第一步。

这个问题真的很难解释。你既不能阻止一个爱冒险的80岁老头儿把自己每月赖以生存的退休金全部投入股市，也不能强迫一个28岁的保守小伙彻底解放他的银行存款。没错，每个人都有自己的风险偏好。国金证券理财中心上海区副总监宋静漪说，理财师在衡量客户的风险承受能力时会从主观因素和客观因素分析。所谓的主观因素由每个人的性格、经历决定，体现了人们在面对风险时的态度是保守还是激进；而客观因素指的是投资者的收入能力、家庭状况、年龄甚至性别等等。简单说，主观因素是指投资者愿意承担的风险，而客观因素是指投资者能够承担的风险。

然而，一个人的主观风险承受能力与他的客观承受能力常常不相符合。但即便如此，即便你就是那个80岁的老头儿或28岁的青年，我们也建议你仔细分析一下自己的客观风险承受能力。因为很多时候，你的过度保守或过度激进只是因为你对自己实际的风险承受能力的认识有了偏差。

就算你打算继续靠想象来判断风险，至少也可以知道自己的想象偏离现实多少。

衡量客观风险承受能力的4个因素

收入

在衡量客观风险承受能力的体系里，收入的权重占40%。一个80岁、拥有亿元资产，每年靠利息就能获得百万收入并满足日常所需的老人，他可以投资于高风险资产的比例远远高于一个每月结余不多的年轻人。

衡量收入能力，一个常用的工具是结余比率，即结余／税后收入。它表示了除去各项支出后，你每年或每月能获得的现金盈余是多少。手头有充分的结余，你可以拿来储蓄再投资的钱就更多；你能够承受投资失败的能力也就越强。通常，结余率超过30%，说明个人或家庭的收入和控制支出的能力较好。

除了收入的高低，还有一个重要的因素是收入的稳定性。假如你是通过利息的方式获得了1万元，这1万元的稳定性就比较强，对应的风险就较低；假如你处在一个周期性行业，收入随着经济周期的变化波动剧烈，那么最好为收入低谷早做准备。

衡量收入稳定性还有一个指标，叫做工资性收入占总收入比。这个比率越低，你的收入越稳定。同样月收入1万元的两个人，如果一个人的收入全部来自于工资，而另一人的一半来自于工资、一半来自于房租收入，那么，后者承受风险的能力就强一些。因为他即使没有了工资收入，还有其他的收入来源。

家庭状况

家庭状况在客观风险承受体系中的权重也为40%。一方面，如果家里有老人、小孩需要抚养，并且这里的老人不是那位极端富有的富爷爷或富外公，小孩也没有一出生就继承大笔遗产，那么家庭的日常开支和为老人、小孩准备的应急开支就有可能要增加，相应的生活压力增大，风险承受能力相比单身时会降低。另一方面，有了家庭后，理财师在衡量你的风险承受能力时，就会将你的家庭也考虑进去。总之，你的风险承受能力将以家庭为单位。通常来说，个人／家庭的承受能力由高到低分别是：单身>双薪无子女>双薪有子女>单薪有子女>单薪需要抚养子女和老人。

年龄

正常状况下，年龄越高风险承受能力越低。这是因为年轻人拥有一种叫“人力资本”的东西。考虑到工资收入的成长性，拥有人力资本相当于拥有了大量的债券类资产，因此才有了那个著名的“年龄―债券”资产配置法。同时，在相同条件下，年轻人能够承受较大的风险是因为当他们在短期内遇到账面亏损时，可以有较长的时间去弥补损失；而老年人就未必如此。年龄在衡量体系中的权重占15%。

性别

通常，女性被认为风险承受能力更低。这是因为她们往往：1.工资水平相对男性较低；2.承担着生育，以及大部分照顾孩子及老人的责任；3.寿命预期更长。根据联合国世界人口前景报告对2005年至2010年各国预期寿命的估计，中国女性的平均寿命为74.8岁，而男性则为71.3岁。这意味着女性要比男性多准备至少3.5年的养老金和应对疾病及意外事件的开支。

有趣的是，在实际的投资中，女性确实比男性表现得更谨慎，证明她们对自己的客观风险承受能力有比较清楚的认识。当然，随着女性在工作和生活中扮演的角色和男性的差别越来越小，性别在风险承受能力中占的比重也相应降低，为5%。

你的人力资本可能面临的风险

我们说收入，即人力资本是衡量你客观风险承受能力最重要的因素。那么人力资本又有可能面临怎样的威胁？

地理位置和通货膨胀

你可能很少把地理位置的因素作为风险之一来考量。试想一下，作为一个生活在中国、为一个以中国为基地并以人民币支付工资的公司工作的人，如果中国经济现在进入长期的衰退，你的收入必然遭到重创，风险承受能力也会大大减弱。可以说，你所拥有工作技能的价值很大程度上取决于你在哪个地方生活，因此，你的风险承受能力也无法避免地受到所在地的经济、政治环境左右。

至于通货膨胀，很明显，如果你的工资涨幅跟不上这个可怕的数据，那么你的人力资本就等于在贬值。万一你一年挣到的钱还不足以满足你的日常开销，那就更别谈存钱保障未来和储蓄增值了。

一些特定风险

举例来说，如果你在为一家外贸出口公司工作，那么你最该担心的就是产品主要出口国的政治和经济状况。类似的因素还包括原材料成本、利率等等。

投资股票

过去10年10万元投资股票可以赚多少？

市场平均：3380元

股票型基金：78800元

购买优质公司股票并持有：952112元

关于赚钱的秘密，人们最无心保守的恐怕就是这条：“想赚钱就去买股票吧！”股票大师们都孜孜不倦地希望向人们证明，股票是比债券、黄金更好的投资，因为人们“也许不需要黄金、债券，但永远会想喝可乐”。

然而与大师们的说法相悖，A股在过去10年间的表现让大部分投资者感到了失望。过去10年投资A股会怎样？2002年至2011年，上证综指在1643点开盘，经过了从998点到6124点的一路迅猛上涨和之后的急剧下跌，最终以2199点收尾。10年涨幅为33.8%，年化收益率为3%。

这看上去是个正收益，也没有股指跌破2300点时媒体说的“A股十年零涨幅”那般恐怖。但若在这个基础上减去可怕的通货膨胀率―这10年间年均涨幅为2.7%―和佣金费用，股票的收益就丝毫不像大师们所描绘的那样美妙了。

如果你不直接投资股票而是购买一只由专业人士打理的股票基金，结果会好些吗？答案令人稍感安慰。股票和偏股型基金中唯一一只成立于2002年前的基金，南方稳健成长，它在过去10年间的复权单位净值增长率为178.8%，年均增长率5.9%，战胜了市场和通胀，可谓相当不易。

如此看来，至少在过去10年，股票实在不是什么值得投资的对象。也许有的人在上涨过程中赚了一笔，但很快又在之后的行情中交出了自己的收益，最终获得与通货膨胀基本打平的成果。你可能不禁要开始怀疑大师的力证是不是只是为了鼓吹更多的人购买股票，而股市只是一个用来骗钱的地方。

但大师们并没有说错。

有关股票的真实收益，有一个著名的“西格尔常数”。它是美国沃顿商学院的教授杰尔米・西格尔通过统计1802年至2001年间美国股票、债券和黄金扣除通货膨胀后的收益得出的结果。它的内涵是，长期来看，股票的收益率在6.5%到7%左右。相比之下，债券和黄金的收益率分别只有3.5%和0.1%。

西格尔常数说明，股票长期是赚钱的，并且比债券和黄金的赚钱能力更强。当然，有人会说，中国的市场和美国的成熟市场不同，不能用这个标准衡量，特别是A股还存在着令人诟病的分红问题。截至2010年末，A股的2035家上市公司在1990年至2010年累计实施现金分红1.6万亿元。而这20年中，A股包括首发、增发、配股累计融资共3.7万亿元。也就是说，A股投资者20年往股市中投了3.7万亿，拿回现金回报1.6万亿，算下来年化收益率才1.8%，既没有跑赢通胀也没有跑赢定存。对此，股票的反驳是：股票收益不只来源于现金分红，还有股价上涨的资本收益。纵观上证综指从1990年至2011年这21年的指数变化，你会惊讶地发现，尽管经历了从6000多点到2100多点的剧烈变动，把时间拉长后，指数仍上涨了近22倍，年均增长率约为16%。同时，如果以1990年的物价指数为100，则2011年的指数为261.1，上涨了2.6倍，年均通货膨胀率2.3%。就这21年的数据而言，A股的表现不仅战胜了通胀，甚至还好于美国市场的水平。

不可否认的是，A股确实存在着股民“七平一盈二亏”的状况。市场赚钱，投资者却亏钱，为什么会出现这种奇怪的状况？巧合的是，贾森・茨威格也研究过这个现象。他发现，从1926年到2002年，美国股市的投资者获得的年均收益几乎比市场本身的收益低1.5%。购买基金的投资者亦逃不过这个尴尬的局面。1991年到2004年，美国共同基金的年均收益平均值为7.4%，而基金投资者的平均年度回报仅为5.9%。

那消失的1.5%去了哪里？在贾森・茨威格看来，投资者会损失收益是因为他们不仅没有高抛低吸，甚至都没有买入持有。他们常做的事情是高买低卖―“在价格区间顶部进入，然后在底部将资金捞出”。

这个说法固然有道理。不过，如果仅仅从价格来判断“高抛低吸”，投资者如何知道股价不会跌得更低？要踩准一只股票涨跌的节奏，这种高难度动作只适合冲浪选手。那么，普通投资者要获得和市场相同、甚至超越市场收益的方法究竟是什么？

我们假设有一位投资者―就叫他“昏睡先生”好了。他在2002年买入了10万元的万科A，然后就陷入了长长的睡眠（这使他在几次大股灾时都没有抛出股票）。10年后，昏睡先生一觉醒来，想起了自己的股票账户。于是他打开一看：当时的10万元居然已经变成了105万元还有多。事实上，只要你持有任何一只我们在2012年第7期封面《寻找最赚钱股票》中提到的50家公司的股票，然后昏睡上10年，都能获得总收益超过430%，复合年化收益超过15%的收益。

投资股票，你是在购买企业的生产力。买入优质公司的股票并持有，是一种比在股市中冲浪安全感更强、同时获得高收益的可能性更高的方式。值得注意的是，买入持有并不等于买入一只优质公司股票然后将它永远地放在你的“自选股”中。上市公司的基本面在不断变化，即使是优质公司的经营状况也有可能随着管理层的变化、公司策略的制定而产生改变。

对于普通投资者来说，要完全理解一家上市公司的业务、经营模式，追踪它的基本面变化，并且做出恰当的判断，并不是一件简单的事。这也是格雷厄姆为什么把积极型投资者定义为“一个愿意为投资付出很多时间和精力的人”，并认为他们可以比保守型的投资者预期更高的收益。

假如你是一个没有太多时间分析股票的上班族，又想获得股市增长的回报，一个简单而有效的做法做一位“纪律先生”。纪律先生通过定投的方式购买指数基金，并严格地执行停利和止损。A股在过去的10年中，尽管指数最终的涨幅不大，但中间却有很多上涨10%、20%的机会。如果纪律先生在每次达到停利点时就获利了结，在到达止损点时也果断退出，那么他在过去10年中的收益依然会相当不错。

做一名有纪律的投资者是个常胜方法，只是很少有人能做到。

投资债券

过去10年10万元投资债券可以赚多少？

国债：43948元

企业债：67603元

纯债券基金：75734元

有一句话叫“绅士更喜欢债券。”一直以来，债券都被当做一种低风险、低收益的投资品。但经验告诉我们，这两种看法都站不住脚。

在2002年购买当时票面利率为2.7%的10年期国债的投资者绝对不会因为他们的决定感到懊悔。因为这个看上去极低的利率虽然毫无炫耀价值，但却神奇地与这10年间通货膨胀的涨幅正好持平，还可以让投资者避开几次股市大跌和漫漫无期的熊市。根据时间成立最长的中信标普指数，中信标普国债指数在过去10年的年均收益率为3.71%。

此外，投资债券还有一个不常被人提及的好处就是抗通货紧缩。没错，我们过去10年的生活一直与通货膨胀相伴，它侵蚀了我们手中资产的购买力。但中国历史上，在1990年代也出现过通货紧缩，这对投资者而言更是个灾难。因为通缩时期，物价水平持续大幅下跌，企业无法提高其产品价格，结果是你的工资收入一定会降低。同时，由于企业提高利润的压力增大，股票市场也不会有好的表现。也就是说，你的固定收入和投资收入都会变得非常差劲。而这时，持有债券的投资者仍然能获得每年3%的利息，并且这部分钱的购买力由于通缩反而在提升，能够帮助他们度过这段艰难时期。

2002年，除了国债，个人投资者可以投资的品种还包括部分企业债、铁路债券和可转债。中信标普企业债指数在过去10年的年均收益率为5.53%。假如这位绅士同时又购买了一些企业债，那么他的收益率将超过4%。从过去10年来看，这个收益比股票好太多。

因此，认为债券的收益低并不正确。与之相应，债券也绝不是一种百分之百低风险的投资。特别是企业债和公司债。购买这些债券，投资者遇到的主要是信用风险，也就是企业违约的可能。在中国债券市场的历史上，企业债、公司债违约的多为个案，有的债券即使违约了，也因为有国资背景而最终由政府“兜底”。对投资者来说，这就仿佛获得了无风险担保。但这种政府买单的做法本身不符合债券和投资规则―高收益必然匹配着高风险。随着国内债券市场的规范化，这种免费的“无风险担保”将越来越少。

购买国内债券还要面临流动性风险。上投摩根固定收益部总监助理赵峰说，目前，95%的债券在银行间市场交易，个人投资者无法参与。而在交易所交易的债券，大部分流动性又较差。这意味着如果你持有一个在交易所上市的企业债，当你获得了不错的收益并想把它卖出去的时候，你也许会找不到卖家。

从这个角度看，投资者想要构建一个自己的债券组合其实非常困难。你不仅要花费很多的时间和精力去分析企业信用风险，还要持续跟踪债券的流动性变化来决定买卖时间。所以，个人投资者想要分享债券市场的收益，最好的途径是持有债券型基金。债基的成立高峰在2003年以后，选取2003年至2004年期间成立的若干只基金为样本，结果显示，2003年至2011年，一级债基的年化收益率在6.4%左右（包含打新股收益率），纯债基则为5.8%左右。

归根到底，债券投资是为了获得利息收入，它不像投资股票那样可以因为公司的收益能力提高而获得成长性。但是，不得不承认，债券仍然是非常值得投资的对象。对于债券当前的投资价值，赵峰认为，现在通胀正处于下行通道，债券基准利率大幅上行的空间有限。而目前公司债、企业债的绝对利率在5%到9%，处于历史均值之上。当你拥有10万元时，不如配置一些债券资产吧！

投资黄金

过去10年投入10万元购买黄金可以赚多少？

294200元

说到黄金，西格尔对于黄金投资的收益肯定会引起很多人的质疑。不幸的是，从他开始统计的1802年，投资1美元买黄金，到2001年价值14.38美元，但期间通货膨胀了也达到了14倍左右，这笔投资基本没赚什么钱，而用黄金投资抵御通货膨胀只是一种错觉。

当然，作为手持人民币的大多数中国投资者，没有必要为美国人的生活成本上涨买单。从这点上说，我们似乎比美国人走运一点。但是，通货膨胀往往意味着美元的贬值，这就造成了人民币购买黄金的另一种风险，也就是汇率风险。

由于国内投资者可以参与的现货黄金投资都是基于人民币结算的，所以决定国内现货黄金价格的因素就有两个：国际现货黄金价格以及人民币的汇率，其中任何一个因素的变动都会使国内黄金的价格产生变化。

我们来计算这样一组数据：根据世界黄金协会的数据，国际黄金价格于2002年1月1日以297美元／盎司开盘，在2011年12月29日以1534美元／盎司收盘，期间上涨416.5%，折合成年化收益为15.3%。但是，作为一名不用受美国物价上涨影响的中国投资者，你并不能获得这全部416%的收益。因为在这10年间，人民币一直在升值。2002年初，美元兑人民币的汇率为8.2757，而到2011年底已经变为6.3157。所以这两个时点的黄金以人民币计价，分别为2457.9元／盎司和9688.3元／盎司，涨幅为294.2%，年化收益11.4%。

如你所见，这个收益在过去10年里超过了债券和股票平均水平。但我们仍然不认为投资者应该就此便大举投入金市。原因有两个。我们知道，国内投资者投资黄金最主要的方式一是实物金，二是纸黄金。购买实物金，你可能会面临回购的问题。黄金的回购渠道并不多，而且回购时多需要缴纳手续费，会吃掉你的一部分收益；而购买纸黄金，你不拥有任何实际资产。它不像投资股票或债券，表示你对公司或政府资产具有间接索偿权。你的收益或亏损仅仅来自于数字的变动。

的确，黄金有一些工业和装饰用途，但这些需求远远不足以消化黄金的产量。世界黄金协会的报告显示，2011年，黄金的需求达到14年来最高，但主要受益于创纪录的投资需求、中国的购买需求和各国央行的购买。其中，投资需求占40%。

这个数字说明，至少有40%的黄金购买者不是为了将黄金用做某种生产性或装饰性用途，而是单纯地为了投资―他们买入时只是希望其他投资者将来会以更高的价格买入。

对这种行为最好的概括便是投机了。简单来说，投资黄金，尤其是纸黄金，是十足的投机。而即使从投机的角度来看，现在也不是一个好时点，因为黄金的价格已经涨得过高了。

投资保险

记住，保险不是一种投资品。更关注它的保障功能吧。

严格地说，“投资保险”这种说法本身就有错误。因为保险并不是一项投资品。保险真正的作用应该是保障，跟获得更高的购买力没有关系。关于“投资型保险”，比如分红险这种奇怪的产物，如果保险推销员向你游说，很难保证你能不被他鼓动。因为经验是，只要你在保险推销员开口的前三分钟内没有拒绝他，那么你最终一定会买下些什么。下面，我们为你准备了一些问题，一旦你和保险推销员开始了超过了三分钟以上的交谈，思考这些问题有助于提高你的防御能力：

他说的收益是单利还是复利？

为了说服你购买，保险推销员通常会向你展现一个若干年后的收益率。比如，投保20年后返还150%的保费，也就是说，你将会获得50%的保证回报，平均每年的收益为50%÷20=2.5%（单利）。但是按照复利计算，20年50%的收益合年化收益率其实只有2%。别小看这0.5%的差异。经过20年的复利累积，最终的收益会差156266元。

分红率确定吗？

分红险的特点是，假如保险公司的实际经营成果良好，可以按照一定比例向保单持有人进行红利分配。这说明，可分配的红利是不确定的。保险案例演示上也会假设红利收入在低档、中档、高档时分别会怎样。假如保险公司经营不良，红利收入为0，那么你不但得不到收益，还损失了这部分资金的流动性。

同时，要记住保险公司每年的盈利率和你的分红率不是等同的。比如，推销员会告诉你公司去年的盈利率是8%，这并不意味着你就能获得8%的分红收入。你能获得的分红率会由精算师重新计算，同样不能预计。购买保险，最好还是关注它的保障功能。

经营性投资

不花力气也能赚钱，7个行业你要注意。

手头有10万元想投资创业，却苦于缺少时间和精力，入股创业公司或许是个不错的选择。哪些行业值得考虑，哪些行业是一定要避免的？你又该如何甄别值得投资的创业者？我们有一些建议供你参考。

哪些行业可以考虑进入？

家政服务类

月嫂工资超过医学博士已经不是什么新闻了。撇开炒作的因素，都市家政服务越来越稀缺早已是不争的事实。没有时间照顾孩子、没有时间打扫卫生的都市人会越来越多，不管你是否认同月嫂们的职业价值究竟值不值4000元甚至更高的佣金，供需关系长期不平衡的态势仍然可以预见。因此，投资朋友的家政服务公司或许是个不错的选择。

交通出行类

“在一定的地区内，几个朋友合伙创业提供旅游代驾、商务代驾等交通服务是一种比较稳妥的创业方式，”同道创业总裁、安琪创投天使基金合伙人陈良红说，“这一类的创业一般几十万元的投入即可，收益可能不会太高，但比较有保障。适合资本较少、风险承受能力低的创业者。”代驾公司、跑腿公司的固定投入很少，房租、装修、水电的开销几乎都可以省去，接不到业务时也没有太大的财务损失。虽然市场竞争较为激烈，但已经小有规模的创业公司依然可以考虑投资。

休闲娱乐类

目前，休闲娱乐的概念已经不局限在KTV、桌游店、茶楼，比如上海郊区兴起的草莓园，抓住农家乐、田园风光、自助采摘草莓等概念，取得了不错的回报。这类以城乡结合部为基础的休闲娱乐类创业项目，资本投入较少，前景不错。此外，从长远来看，这一地区土地的增值亦十分可观。

社区教育类

社区教育类创业项目形式很多。比如利用自家车库、住宅加盟青少年培训机构，为附近居民区的小孩提供书法、美术、象棋培训等。这一类创业的支出主要用在了教师工资和加盟费上。由于预付学费，资金回笼速度很快。提供这一类的社区服务，利用区域性资源创业是一种比较稳妥的经营性投资。投资门槛低，风险也较小，一般不愁客源问题。但在做实服务、巩固长期合作关系方面，仍需要付出很大的精力。

哪些行业是一定要避免的？

新型农业类

新型农业已经成了被众多媒体热捧的创业题材，政府的高额补贴也让不少创业者眼红不已。但由于农业本身的长线投资属性，资本量有限的投资者一定要避免。生态农业产品由于其产量低、价格高的特点，消费群体还很不成熟。同时，市场上以假乱真的现象非常普遍，即便是真正的有机农产品也无法被识别。“我们去年开发了700亩土地的生态农业，只拿到100万元的政府补贴，完全无法弥补亏损”，江华农业发展有限公司董事长张寿祥说，“新型农业是政府大力提倡的，也是农业发展的主要方向，但目前往往需要政府补贴才能维持。如果创业者没有可靠的政府关系，拿到的补贴微乎其微。”因此，不推荐将10万元投入有机农业、生态农业类的创业公司。

高新技术类

移动互联网是时下很潮的创业题材。Instagram被10亿美元收购，愤怒的小鸟太空版的下载超过5000万次……各种关于成功的App及其开发者的新闻层出不穷。事实上，根据市场营销机构App Promo的一项调查，绝大多数的App开发者甚至还在盈亏线上挣扎。有59%的开发者连保本都做不到，80%的开发者无法仅靠App维持自己的生意。对于以移动互联网、信息门户网站、电子商务为噱头的创业公司，普通人难以把握公司的真实运营状况，且高新技术公司具有显著的高风险。巴菲特说，不做自己不熟悉的投资。高新技术类的创业公司回报率很高，股份升值很快，但我们依然不推荐非专业人士投资这一领域。

金融服务类

存款利率太低、理财产品收益不稳定，那么投资金融服务类的创业公司怎么样？金融服务类的创业公司，动辄以20%甚至30%的年收益吸引投资者。但如果探本溯源，往往会发现它们是以一种类传销的金字塔骗术在经营。投资者好像成为了股东，其实只是顾客。金融服务类的创业公司，组织架构复杂，盈利机制往往很模糊，属于高风险类创业项目。

谁是值得投资的创业者？

如果投资创业是一场比赛，选择行业、项目就是选择赛道，创业者则是赛车手。赛道太拥挤，好的赛车手也不能跑到前面。即便是一条好的赛道，也要审慎甄选合适的赛车手。

“关键是人要靠谱，很多人拿了你的钱却去瞎折腾，”陈良红说，“创业素质非常重要。比如按时还钱就是创业素质的一个重要标准，做生意讲究信用，一个珍惜信用的创业者才有可能赢得创业这场长跑。”陈良红从事创业投资多年，他认为投资者不熟悉的创业者就好比“马路上的美女”，看上去非常迷人，容易让人头脑发热，贸然交往风险其实非常大。尽量投资自己生活圈子里的创业者，而不要在某个会议上听说了一个好的创业项目便心猿意马，这对于风险承受能力低的创业投资非常重要。

你该注意哪些风险？

接受你投资的创业者常对你心存感激，但事业逐步做大后，很容易对投资者“出钱不出力”的情况心有芥蒂。也就是说，你所出的钱“价值变小了”。这种情绪经常是投资者始料未及的。

为了降低投资的风险，即便是亲朋好友的创业公司，也必须在投资前，以书面条款的形式约定一系列的底线。比如股权可不可以稀释，如何进行分红等等，不仅如此，有时也要为双方的合作关系做最坏的打算。

如果担心合伙创业有风险，也可以选择一些可以单干的小生意。做小生意，要围绕人们衣食住行的直接需求，生活服务类是我们推荐的创业方向。比如在人流比较密集的居民区、商业网点开一家特色餐饮门店，做实口味、卫生和宣传，往往回报不错。另外，洗衣、洗车等社区服务类的创业项目，都可以考虑。与投资别人的创业计划相比，这种单干的小生意往往动员家庭的力量就可以完成，也可以享受到自主创业的乐趣。

去消费吧！投资你自己

不管过去还是未来，开心要紧。

投资自己是获得提升最有效的办法，你可以把它看成是消费，因为前提是，你本身就是最大的未来财富增长点。

投资自己，很多人首先都会想到MBA。10年前，根据福布斯的数据，一位有7年工作经验，入学前平均薪资8.5万元的职场人，在读完MBA后，起薪便能达到16.2万元，几乎翻了一倍。不过，2012年国内一流高校在职MBA的学费都已经超过18万元，全日制MBA项目中，清华大学管理学院、北大光华管理学院的学费都至少要12万元，中欧国际工商管理学院、长江商学院的全日制MBA的学费也超过了30万元。看回报率，全日制MBA毕业生毕业5年后的平均年薪达到41.6万元，是入学前的4.5倍，年均薪资增幅17%。

你还需要明确自己的职业需求。相关行业的执业资格证或许能够帮到你。比较火的金融行业CFA（注册金融分析师）证以及会计行业CPA（注册会计师）证都属于这一类。这类证书的获取比较困难，常常需要经过多年的考试，外加一定年限的相关行业工作经验，所以含金量也相对高。虽然目前并没有明确的权威数据统计出，有了这些证件工资能涨多少，但是大量企业招聘信息中对这些证书的期许却不容忽视。当然，除了时间和精力的投入外，考取这些证书的成本其实并不那么高，其中最贵的CFA，3年顺利地考下来，报名费用大约2万。其他证书的报考费就非常低了，例如CPA，单科60元左右，一共考6科，即使有需要重考的科目，费用也不过千元。

一个可能会被你忽视的投资渠道是行业论坛。MBA的附加值中，人脉是重要因素，其实你也可以有其他渠道扩充它。试试参加行业论坛、会议吧，它也是深入该行业的有效途径。如何才能获得好的论坛、会议信息？可以先从三个维度分析自己：我在什么地方？什么行业？做着什么样的工作？例如，上海房地产行业的某建筑师。接下来，寻找并关注相关协会，比如中国房地产行业协会，上海建筑行业协会等等。另外，还要关注这个行业的标杆人物、行业名人。然后积极关注协会举办的活动以及标杆人物参加的活动，既可以通过下载论坛报告进行自我学习，也可以实际参与到会议中去。此外，还有一些专门的行业网站，这些网站不仅会提供行业活动的相关信息，还会有专业观点、职业报告等，作为职场人的你大可以积极参与这些兴趣小组，加入到职业的网络社交圈中去。这时候，锻炼你在公众前的表达能力也是一类有效投资。

至于消费，它一定是你最熟悉的事。你可能需要租房、买车、朋友聚会，把这些支出和能够给你带来回报的投资相比，你可能觉得不是那么划算。但是，将你租来的房子装置得更像一个家、花笔钱让你的生活更方便、拓展你的朋友圈，这都是挺好的事儿―你现在的生活因为这些消费变得更好。

有时候，钱花出去了，不一定能立即产生投资回报，比如旅游、度假，或者读书、培训，但是别忘记，你的价值，比起前面所说的股票、债券、黄金，要高得多。投资这件事，本来就是为了让你在未来更有安全感，为的是未来的快乐；把钱在今天消费掉，是为了今天的快乐。所以，别总是为一时的花销上涨愁眉苦脸，更有自信些。

我们接下来会采访几类不同的家庭，他们代表着大多数年轻人的生活状态。你可以根据这些不同的标签，找到和你最像的那一组，学习如何配置自己的10万元资产―或者，如何让自己更有效地实现财富增值。投资和消费这两件事会伴随你一生，开心点。

合理规划你的10万元

不同类型的个人和家庭，应该如何配置自己的资产？

我们总结出最有代表性的6类人群，并请元鼎财富事业发展部总监刘佳栋、国金证券理财顾问袁新宇，以及恒安标准人寿理财师刘启斌为他们提供理财建议。你可以参照他们，梳理出自己的财富方案。

CASE 1 : 单身 低收入 无负债

文静在外贸公司担任销售工作，月收入3500元。她与父母同住，有一辆小车，不用负担房贷、车贷，每月日常开销1000元。她每年最大的消费支出是旅游，约7000元。工作5年后，文静存满了10万元。

文静爱好摄影，曾想过投资10万元开设一个个人摄影工作室。长期来看，她希望自己成家后能在离市中心稍远的地段购置一套150万元左右的房产。

怎么配置10万元积蓄？

文静未来打算购置房产或者创业。考虑到这两个因素，建议理财走保守路线。可以用其中的8万元作为购房或者创业的启动金，配置为低风险债券基金或银行理财产品。

建议利用其中的20％，即2万元投入职场，若能够在职业发展中取得突破，提高自己的收入，则对于未来的购房或者创业提供更多的资金支持。

怎么配置每月结余？

文静每年花7000元旅游，达成该计划需每月准备600元。则每月节余可为该笔资金做一个储蓄计划，每月600元储蓄在一只债券基金中。

扣除日常开销和旅游基金后，每月有1900元节余，可做应急准备。由于文静日常开支不大，可将其中的1000元用做银行存款或配置货币基金，其余配置较高风险的股票基金定投来配合启动金。

建议配置250元 / 年的10年期定期寿险，保额10万元。文静目前没有商业保险，本身收入不高，未来10年又是人生中最重要的10年，购买一份定期寿险完全有必要。

CASE 2 : 单身 高收入 无负债

乔三石大学时在电脑市场做销售，存到第一桶金；2008年离职做了1年的SOHO设计。他只用了2年多便存到第一笔10万元。乔三石在杭州居住，每月房租1500元；日常消费也不高，平均每个月1500元。乔三石曾投资过少量股票，2008年开始股票大跌，他在高点把股票卖掉了。无负债。

怎么配置10万元积蓄？

PLAN A: 如果要买房

假如考虑在杭州定居，乔三石可购买一套小户型过渡。如购买一套单价在2万元、40平方米的小户型住房，需首付16万元，加上税金装修等共需20万元。贷款30年，按基准利率计算，每月还贷约4200元。若准备买房，他应选择低风险、收益稳定的理财产品，以尽快存够首付。建议10万元一次性投入货币基金。

PLAN B: 如果不买房

假如乔三石暂时没有买房计划，可尝试为将来某一目的，比如买房、结婚、养老金等的启动资金做合理配置。10万元中的70％可做权益类投资。乔三石有证券投资经验，可考虑部分直接投资股票市场。特别是目前沪深300的估值处于低位，可以部分入市。例如4万元投资股票，3万元投资平衡基金或者ETF。

20％低风险资产配置，控制投资组合的风险，比如2万元的债券基金。

10％做流动性资产，满足家庭紧急备用。可以选择5000元银行存款，5000元货币基金。

对于抗风险能力较好的乔三石，也可考虑吸纳部分贵金属，比如直接购入实物贵金属或者纸黄金、纸白银。或者选择市场上的创新金融产品，比如目前流行的P2P产品，年化收益在7％以上。

怎么配置每月结余？

乔三石每月结余7000元，建议按照买房与不买房的需求分别以1:6和4:3的比例用于指数基金和货币基金定投。

CASE 3 : 已婚 有房 有负债 无子女

宋少博在北京一家研发中心工作，月收入6000元；妻子在外企做HR，月收入5000元。两人现在还没有小孩，每月生活开支2000元。

宋少博单身时买了房，父母帮他付了首付。现在夫妻两人一起还贷，共计贷款50万元，分30年还清，月供2700元。目前有10万元银行存款，房子现在价值120万元。两人想为孩子未来出国留学准备一笔教育金，并为养老做打算。

怎么配置10万元积蓄？

宋少博家庭收入、开销稳定，贷款偿还额在合理范围内，但以所有积蓄用现金存储形式来说有些过于保守。他们家庭开支较为稳定，可以留下月支出3倍的钱，即（2000＋2700）×3＝14100元作为备用。考虑其他资金紧急用途，可将10万元中的2万元留做家庭备用金，其中5000元到1万元可选择货币基金，其余以银行存款形式持有。

为孩子积累教育金的投资应该偏向保守稳健，可拿出50％至60％做相对保守的储蓄计划。建议拿出5万元购买银行稳健型理财产品。

剩余的3万元可考虑流动性相对较好的基金。鉴于宋少博家庭的投资需要偏稳健，同时考虑到目前货币政策的降准和降息的可能，建议用其中的2万元配置债券基金。

最后的10％可做稍激进的投资，以增加组合的整体收益。推荐波动率大的股票型基金，或可以尝试目前市场上的分级基金。

怎么配置每月结余？

每月节余6300元，该好好利用做一个长期准备金，可利用部分（比如4000元）投资股票或者偏股型基金作为未来家庭养老金的储备。

宋少博家庭有房贷2700元 / 月，建议针对此项做风险防范。可购买10年定期寿险，二人的保险支出约为320元 / 年。

CASE 4 : 单身 高收入 有房 有负债

29岁的周知月收入1.7万元。他于2009年1月买了一套小户型住房自住，目前价值85万元。月供4300元；还有5年还款期。他同时贷款买了一部15万元的车子，月供2200元，还有4年还款期。目前他手头有10万元存款。周知计划在3到5年内结婚，并购置婚房。

怎么配置10万元积蓄？

考虑到周知未来3到5年有两大人生目标需要实施（结婚、婚房），因此非常需要对现有资产和每月结余进行规划。周知的消费很高，月支出达到了收入的75%，因此储备家庭紧急备用资金非常必要。其每月固定花销为3500+2200+4300+1000=11000元，可以储备3个月，约3万元在紧急备用金账户。持有形式可以为1.5万元活期存款，1.5万元货币基金或债券基金。

10万元中拨出60%左右作为购置婚房和结婚的启动资金，假设是6万元的启动资金，若能够配合每月5000元的再积累投入一个年回报率8%的组合（平衡基金或者偏股型基金），5年后可以积累约45万元。

可考虑抽出10%的资金，即1万元投资风险较高的投品。比如分级基金、贵金属等。主要目的是通过较小资金的尝试和学习，掌握投资工具的使用。

提高结余比例。周知虽然收入高，但是消费比例过大，结余过少，只占到了收入的25%。建议慢慢提升到40%左右，即6800元，以便日后更快地积累结婚款和购房款。另外，汽车贷款的还款利率偏高，也可以考虑适时还掉部分车贷，以减小总负债和月还款金额，即增加月结余。

怎么配置每月结余？

周知正值事业上升期，可适当尝试点风险较高的投资工具，但可能工作太忙，不太建议投资股票。可用每月结余的3000到5000元投资指数基金。

他每月有4300元房贷，建议为自己购买一份保额、期限与房贷相对应的消费型寿险产品平衡风险。

CASE 5 : 已婚 有房 无负债

张锋夫妇的月收入为1.75万元，他们去年刚刚还清了房贷。他们有一个4岁的儿子。目前两人的房产价值为200万元左右，想在小孩上学前换一套学区房，价位大约在270万元。同时希望以后送孩子出国留学，费用大约在50万元左右。手头有10万元存款。

怎么配置10万元积蓄？

张锋家庭工作稳定，结构非常稳健，建议适度添置家庭保障。家庭备用金准备：固定花销=3500+3000+700+300+1200=8700元，应急资金=3个月固定花销，即2.61万元。考虑到小孩有不时之需，建议配置3万元，其中1万元银行存款，2万元配置流动性较好，收益高于活期利率且风险较低的债券型基金或货币市场基金。

结余比为50%，非常理想。若能善加利用或能满足换房资金和教育金的储备。例如将7万元作为3年后孩子上小学所需要的换房启动金，配合每月5500元的追加投入在一个较为稳定的组合配置（如平衡或偏股型基金）中，假设8%的收益率，则届时会有近30万元的储备，在今后换房时，稍加利用公积金贷款或许就能满足换房需求。

怎么配置每月结余？

希望在未来送孩子出国读书，则可通过海外基金的形式完成。海外的产品相对丰富和成熟，同时也可尽早进行外币储备，现在人民币处于强势期，适当配置外币和海外资产值得推荐。建议可在香港进行开户，选择较为成熟的债券基金或者全球配置基金，年化收益率在8%至10%。若按每月投资与2000元人民币等值的外币，到孩子上大学时（还有16年）可积累约70万元的教育金储备。

根据以上建议，每月将还会有1300元的结余。利用这些结余，为家庭购置保险。例如选择保额在30万元的重疾险，年保费在1万元左右，可大致保障该家庭的意外情况。

CASE 6 : 已婚 无房 无负债

陈书颖和丈夫刚结婚不久，和父母一起住。他们平时花销不大，有一辆父母帮着买的车，目前手头有10万元积蓄。考虑到以后会有小孩，他们想在5年内换一套房。总价在180万元左右，首付60%，即108万元。其中父母可赞助30万元，希望自己存够剩下的首付。

怎么配置10万元积蓄？

陈书颖家庭花销合理，结余充分。不过，即使没有任何的贷款还款压力，还是要准备部分备用金以备不时之需。两人每月固定开支为1500+2000+1000=4500元。建议他们准备1.35万元的备用金。其中5000至6000元可采用以货币基金或债券基金形式持有。

购房资金的准备是陈书颖家庭目前最大的理财目标。建议使用10万元资金中的大部分，例如8万元来作为购房启动资金，每月再追加3500元，适当配置投资标的。目前中国证券市场整体估值较为合理甚至偏低，建议可选择偏股型基金，争取收益率在8%，则5年后可储备约37万元，要完成78万元的首付还有些距离。届时可以降低自己的首付，配合公积金贷款来购置目标房产。

陈书颖夫妇还非常年轻，应该每年投资一下自己的职业技能，若能在5年中慢慢在职场中得到职位和薪水的提升，则未来在购置房产后可明显减轻贷款压力。

怎么配置每月结余？