土地项目开发计划书精选(九篇)

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第1篇：土地项目开发计划书范文

【关键词】房地产；项目管理风险；项目管理风险控制

一、引言

房地产开发是基于对未来政治、经济、社会、自然资源等方面的预测和预期，基于现有技术、管理和组织情况下进行的一种经济活动。其投资大，收益高，参与者多，涉及面广，因此风险也非常大。由于土地的权益价值是地理环境、政治、经济等社会各方面资源的综合函数，所以房地产项目中置地的风险变化也很大。从总的趋势而言，土地的增值一般是随着社会经济的发展而稳步增长的。但是在有些情况下，受政治、经济等因素影响，土地增值也可能为负，这必将给开发者造成巨额损失。

房地产项目开发可以分为决策、前期、建设、销售四个阶段，涉及竞争对手、银行、顾客、建设方、中介公司、政府等六大类主要相关利益者。开发商在项目经营的每一个环节都需要和不同利益者进行博弈。

二、房地产项目风险以及风险管理内涵

一个房地产项目涉及政治、法律、自然、合同、合作方等因素的诸多风险，且其间有复杂的内在联系，但主要表现在市场和价格两方面。市场风险是指由于房地产市场状况发生变化给房地产投资带来损失。房地产市场是一个区域性市场，主要受本地区房地产供求状况，消费者购买力和消费偏好，房地产市场竞争程度、竞争规模及竞争方式，房地产市场的性质、结构及发育程度等因素的影响。房地产营销是指房地产投资者根据市场状况、物业的特点、消费者偏好、支付水平等确定房地产租售策略并进行房地产租售的行为，其风险有销售渠道风险和营销方式风险等。

价格风险是指由于房地产定价不合理而给房地产投资者带来的收益损失，主要发生于市场研究不充分、市场定位不准确、定价策略不科学又不能及时适应价格的波动等。价格定高了，虽然收益增加，但其价格可能不为市场所接受，导致房地产滞销，实际总效益下降；相反，价格定低了，虽然房地产销售增加，但会损失收益。风险存在于项目整个开发中，例如在建设阶段风险把控不好，会造成如工期延长、成本增加、计划修改甚至引起索赔，最终导致项目经济效益降低，甚至项目失败。但是风险和机会是并存的，收益是风险的补偿，风险是收益的代价，风险是对管理者的挑战，风险控制得好能够获得经济效益，也有助于竞争能力、管理水平的提高。在现代项目管理中，风险的控制已成为房地产开发过程中一项重要的工作内容。

工程项目风险管理（Project Risk Management）是人们对潜在的损失进行辨识、评估，并根据具体情况采取相应的措施进行处理，在实施过程中加强相应的管理和监督，以最大可能降低风险造成的损失。工程项目风险管理是房地产项目管理不可缺少的重要组成部分。而目前，我国的房地产项目风险管理还存在着许多问题，如风险管理意识淡薄，缺乏相应的法律、法规等制度依据；风险管理模式落后，风险管理过程不完整，风险管理以事后控制为主等。

三、房地产项目风险产生的原因

房地产是一个特殊的行业，它具有以下特点：投资额大、建设周期长、资金周转慢、变现能力差，涉及到的社会、经济和环境因素多，其投资过程是一种预测未知将来需求而进行产品生产的过程。这些特点决定了房地产业是一种典型的高风险投机行业。其次，由于房地产的地区差异、项目差异，涉及的内容不单单是技术问题，还有很多其它方面的问题，因此，国家很难像针对建筑工程那样去制定房地产项目风险管理的统一规范和规程。这一切都决定了房地产行业的高风险性。

四、房地产项目主要风险

在房地产开发的不同阶段存在不同风险

1、投资决策阶段的风险

投资决策阶段的风险主要有开发区域风险，开发物业类型风险，开发时机风险和开发项目的定位风险。

2、土地获取阶段的风险

土地风险主要来自于土地自然属性、社会属性和土地规划部门对土地使用性质和规划设计指示的不确定性。购买了土地使用权后，还有大量的征地、拆迁、安置和补偿工作。

3、项目建设阶段的风险

项目建设阶段的风险主要来自设计理念的落后、建筑物实用性差、甚至由于承包商建筑技术落后、施工方案与方法不同、偷工减料以及项目监管不负责任等导致建筑物存在质量安全隐患。

4、售管理阶段的风险

这个阶段的主要风险有销售时机的风险、租售合同的风险、自然灾害的风险和意外事故的风险

五、房地产项目风险控制策略

（一）编制科学、完备的风险管理计划书

房地产项目风险管理计划书是以开发企业的风险管理活动为对象的计划安排，体现了开发商对风险管理的制度化约束。房地产开发企业必须把企业全体成员的活动和一切工作都纳入风险管理计划中。通过风险管理计划书确定各项风险管理工作的目标，风险管理部门或风险管理人员的权责地位，规定企业各部门的风险管理工作，识别项目活动中可能存在的风险，明确风险防范与处理的方法及其选择应用，确定风险管理绩效评价标准等，以有效保证风险管理工作的持续性。通过对企业资源的合理配置，以最小的成本获得最大的保障，保障开发项目的顺利实施，实现企业的经济效益和社会效益。

（二）强化项目的风险研究

房地产开发项目数额大、建设周期长、涉及面广，具有较高的风险性，在项目的四个阶段中都容易发生风险，因此要强化风险管理中各个阶段的风险识别，分析判断影响项目风险的主要因素。综合运用专家调查法、幕景分析法、流程图分析法、环境分析法、财务状况分析法和事故树分析法等风险识别技术。风险识别中主要强调置地风险、工程招标风险、合同管理风险和融资风险。建设阶段发生的风险更多是人为处置不当，属于可控风险。租售阶段主要风险有经济风险与内部决策与管理风险，项目如果无法及时租售则会导致财务危机。企业应当不断总结经验，认清各阶段项目风险发现规律，并采取相应的预防措施。

（三）建立企业风险管理组织

在项目开发的四个阶段都存在风险，对项目风险的规避与控制需要相应风险管理机构来完成。企业必须建立相应的风险管理部门（如风险管理委员会等），它专门对项目风险可能发生的环节和发展情况进行监督与控制。风险管理部门是项目风险管理的决策机构，负责制定风险管理方针、政策、总体战略与目标，对风险识别、风险评价、监测、控制、处置，研究制定风险管理激励约束机制和评价指标等，实行风险管理问责制。当然，从管理的角度看，应将风险控制在萌芽状态，这样才能切实减少企业损失。

（四）建立风险管理绩效评价体系

风险管理过程中需要采取各种方案进行风险控制，为实现对方案的评估，可以建立房地产项目风险管理绩效评价指标体系，评价体系包括绩效评价指标、标准和方法。评价指标包括结果指标和行为指标两类，相应的评价标准分为结果标准和行为标准两个方面，分为优良、中和差三个等级，能较科学地评价风险管理方案的优劣。

（五）加强风险管理培训

强化全员风险意识，房地产企业员工的行为不当是构成开发项目的一个重要风险因素，因此要减轻与不当行为有关的风险，就必须对企业员工进行风险和风险管理教育，内容应包括有关安全、城市规划许可、工程设计以及其它方面的法律、法规、规范、标准和操作规程等，使他们了解开发项目所面临的各种风险，了解和掌握防范与处理风险的方法，强化风险意识，使他们深深认识到，任何个人的疏忽或错误行为都可能给项目造成巨大损失。

四、结束语

深刻认识房地产项目各方面风险，保证在每一个房地产项目中都严格制订并落实针对性强的风险控制策略，对房地产企业来说非常重要，可以使企业保持长期的市场竞争优势。

参考文献：

[1]宣文，吕清伢. 浅谈房地产工程管理[J]. 科技资讯. 2012（02）

第2篇：土地项目开发计划书范文

一时间，全世界的媒体都在报道着这位超级梦想家的新计划。能创办出SpaceX公司并打造龙飞船，志在进行太空旅行，又制造出了比其体量大几十倍上百倍的汽车厂商也造不出的续航能力超强的电动车，再打造一个比飞机还快的Hyperloop火车似乎也不是天方夜谭。从Hyperloop的说明书中可以看出，马斯克还想将他所投资的其他业务也囊括其中，比如太阳能。

在马斯克光环的笼罩下，人们期待着Hyperloop能横空出世，“秒杀”高铁甚至飞机。但马斯克已公开表示，特斯拉以及SpaceX两间公司已让他分身乏术，无暇顾及新的Hyperloop项目。只不过，真的仅仅是精力问题吗？

相比起公众的美好期待，学者们的观点显得更为现实。“这个事情（类似Hyperloop的项目）每年都会炒作的，每年主题都不同而已。”刘本林毫不犹豫地告诉《21CBR》记者。刘本林本科毕业于中国科技大学物理系，现在江苏常州经营着一家电动车辆科技公司。

其实，Hyperloop并不是横空出世的概念，只不过由于马斯克的名气而受到了更广泛的关注。Hyperloop实际上是真空管道火车（Vacuum Tube Train）的一种，属于无空气阻力、无摩擦的运输形式。技术原理则是在地面或地下建一个密闭的管道，用真空泵抽成真空或部分真空。在这样的环境中行车阻力就会大大减小，可有效降低能耗，同时气动噪声也可大大降低，符合环保要求。

2009年，刘本林与西南交通大学的赵勇教授合作出版了《速车系统概论》，从工程技术角度分析了真空管道交通商业应用的可行性与实施方法。刘本林一直活跃于民间研究和真空管道运输项目的开发，在2012年7月接受媒体采访时，他讲述了自己的宏大规划：“我希望在三年完成商业企划书，然后寻找投资方，譬如找中东财团。”但一年后却并未有任何进展。尽管如此，他对马斯克的计划感到不以为然，刘本林告诉《21CBR》记者：“马斯克的说明书也就50多页，而我们写的初版商业计划书就有258页。”

对于一个60亿-100亿美元项目的计划来说，50多页的说明书确实远远不够，这点也在互联网上的讨论以及质疑该项目的文章中遭到诟病。刘本林也从技术和性价比方面提出了质疑：“整个Hyperloop系统不可能比高铁便宜，相似的桥墩，用密封的管道代替轨道，价格只会上升不会下降，而且真空系统还需要设备来维持，现实中也不存在如此大面积的真空。此外，马斯克提到的管道结构并非圆型，是异型管道，但没有提及异形管道的稳定性、安全性，这是很难建成的。”

虽然技术上仍有许多有待详细论证的问题，但更多的人则从可行性角度提出质疑，现实中有太多问题需要解决。《大西洋月刊》的高级编辑Alexis Madrigal指出，加州的高铁工程之所以要680亿美元，是因为“项目需要征收约1100块土地”。虽然沿着州际公路修建桥塔的计划确能节省不少的土地成本，但修建铁路还需获得土地的法律许可，需获得居民的支持。据了解，这个被马斯克看来“又贵又慢”的加州高铁项目就碰上了沿途的“钉子户”，所以只能绕道而行，不得不增加成本。来自加州大学伯克利分校农业与资源经济系的副教授Michael L. Anderson表示，这一计划的实际成本将接近1000亿美元。

而质疑Hyperloop是一次炒作，刘本林还有更多的理由，在他看来，“马斯克这个人是做得多，说得少，他把这么一个不是很成熟的方案抛出来，不像他的一贯的作风。”刘本林在接受《21CBR》记者的采访时反复提到这点。在他看来，马斯克的这份方案“有新的亮点，但总的来说，说明书写得太简单了，这很像一直在推真空管道运输项目，但风格不是很严谨的戴睿.奥斯特的想法”。

戴睿.奥斯特是真空管道运输（ETT）系统发明专利的持有者，从1999年获得专利至今，一直在进行该领域的研究。近两年，他公布的研究成果是ET3“高空管道运输”系统——通过磁浮技术把胶囊状舱体“漂浮”于真空管道中，利用弹射装置将车厢“发射”至目的地，最高速度可达每小时6500公里。

事实上，马斯克的Hyperloop与奥斯特提出的ET3“真空管道运输系统”具有极高的相似度。一位不愿具名的西南交通大学超导与新能源研究开发中心（以下简称“超导中心”）的相关人士表示：“我浏览了一下（马斯克的计划），相比前十年前（奥斯特）的技术没有任何新的进展和实质变化。” 在8月14日的报道中指出，奥斯特在马斯克计划的两个星期前曾受邀前往马斯克的SpaceX公司与其进行会谈。

不过，若要追根溯源，真空管道运输的概念可追至1812年，英国机械工程师和发明家George Medhurst首次提出利用密封管道和空气推进技术来运送乘客和货物。随后，Robert Goddard（液体火箭的发明者，现代火箭理论的奠基人之一）于1910年提出了Vac-trains的概念（Vacuum Train，真空火车的缩写），并表示使用磁悬浮代替轮轨能消除阻力，理想时速为1600公里/小时。

但真空管道运输的概念从最初设想至今已将近200年，各种商业计划层出不穷，却无一走到了实践的终点。瑞士洛桑联邦理工学院的鲁道夫.里斯（R. Nieth）博士于1974年提出地下真空隧道磁悬浮列车的概念——“瑞士地铁”，并提出了具体的技术方案。但瑞士国会在2005年决定不再推进这个项目，瑞士地铁公司也随之在2009年倒闭。

在中国，关于真空管道运输的研究圈子并不大，主要集中在西南交通大学，相关实验室主要包括真空管道研究所（已名存实亡）、牵引力国家重点实验室、超导中心。上述实验室相关人士告诉《21CBR》记者，如今国外的研究大多集中于概念、理论研究，“实验研究还没有见到。”而西南交大已经在近两年开始了基础的实验研究，比如已建成的“真空管道磁悬浮列车实验系统”。

作为真空管道运输的坚定“布道者”，奥斯特还曾与中国相关学界有过亲密接触。大约十年前，奥斯特通过曾在西南交大读过博士后的张耀平将真空管道磁悬浮概念引进中国，与张耀平一同在该校组建了专门的研究机构“真空管道运输研究所”，并获得过沈志云院士的支持。超导中心的相关人士向《21CBR》记者证实：“奥斯特先生2003年至2007年都到我们这访问过，还进行过一些研究，他们主要做的是对政府的游说工作，希望得到政府的支持，不涉及具体的科学技术。”

第3篇：土地项目开发计划书范文

第一部分 摘要

一、公司概况

郑州市伊尔萨建材有限公司，始建于**年 7 月，是一家中型 民营企业，项目用地为废弃荒地，司主要负责 人曾荣获明星企业家称号，重点项目建设功臣奖，具有多年管理企业 的经验。

二、公司的宗旨和目标

公司的办厂的宗旨是建设成为科技先进、管理科学规范、体系健 全、组织机构精简高效、一专多能、竞争力突出的现代化企业。

三、公司的目前股权结构

四、已经投入的资金及用途

五、公司目前主要产品

六、市场概况和营销策略

七、核心经营团队

公司现有董事长 1 名，副总经理 3 名，部门经理 5 名，干部职工 52 名。下设三部一室：招商外联部、施工建设部、财务管理部、办 公室。工程专业技术人员 21 名，其中：高级工程师 2 名，经济师、会计师 3 名，政工师 1 名，助理经济师、工程师 8 名。

八、公司的优势说明

1 享受国家的优惠政策：

（1） 固定资产调节税免

（2） 可入国家开发银行的基本建设政策性贷款

（3） 免征五年的所得税

（4） 免征土地使用税

（5） 争取技术改造资金

（6） 减免城市建设设施配套费

2、享受地方的优惠政策

（1） 优惠低廉的土地购置费

（2） 荒废地改造优惠政策

（3） 无偿使用厂区地域的矿产资源（页岩土）

（4） 利用废弃的煤矸石的奖励政策

九、目前公司为实现目标的增资需求：

1、该项目总投资为 16000 万元（人民币） 。自筹资金为 2027 万 元，其余依靠合作伙伴融资解决一部分，其他融资解决一部分。工程 分三步进行，首期投资需求 10000 万，目前需要融资 5000 万元，使 用期限 5 年。

2、用途和偿还：该资金主要用于厂房建设和设备投资；偿还期为 五年。

十、财务分析

财务预计：财务评价的结果表明，项目在生产经营期间盈利 能力较强，资金投入后回收较快，有较强的实现盈亏平衡的能力， 适应各种因素变化的能力较强，本项目在财务上可行的。

第二部分

第一章 公司介绍

一、公司宗旨

二、公司简介资料

三、各部门职能和经营目标

四、公司管理

第二章 技术与产品

一、技术描述及技术持有

二、产品状况

三、产品生产

1、资源及原材料供应：

2、现有生产条件和生产能力

3、主要设备及需添置设备

4、产品标准、质检和生产成本控制 严格执行国家标准用科 、理念调控生产流水作业，严格控制生产成本。

5、包装与储运包装

第三章 市场分析

一、市场规模、市场结构与划分 学的管理

二、目标市场的设定

三、目前公司产品市场状况，

四、市场趋势预测和市场机会

第四章 竞争分析

一、区位优势

二、技术优势：

三、政策优势：

四、企业管理及人员优势：

第五章 市场营销

一、概述营销计划

二、销售政策的制定

三、销售渠道、方式、营销环节和售后服务

四、销售队伍情况及销售福利分配政策

五、产品价格方案

第六章 投资说明

一、资金需求说明（用量、期限）

二、项目进度情况

三、融资形式 贷款、投融资、出让股权等形式

四、回报与偿还计划

第七章 风险分析

一、投资前期风险

二、开发建设期间的风险

三、经营风险

四、生产风险

五、人才风险

六、金融风险

第八章 管理

一、公司组织结构

第4篇：土地项目开发计划书范文

一、房地产开发工程的成本控制

1.成本预测

根据市场物价信息,以及同类建设所反映的成本情况,选择成本低,效益好的最佳方案。而作为一个房地产开发企业,所追求的是如何用最小的成本,来获得最大的价值。价值工程中有两个办法解决,一是成本不变而价值增大,例如,在一栋房屋的开发上,假设原计划全为住宅,然而通过市场分析,该处具有商业潜力,那么适当地减少一些住宅而变成一部分门店,这就增大了它的价值,又如在土地的使用上,原计划该地建成多层,容积率为1.5,而通过市场调查,该区域高层或小高层写字楼是个卖点,那么适当修建高层将容积率提高到2.0,那么相对该土地而言,它的成本未变而价值增大了;另一方面是成本降低,价值不变,例如,一栋多层房屋,原计划为长螺杆桩基,通过地质分析与荷载计算以后,改为天然浅基能够满足要求,及时调整为天然条基,该栋房屋价值不变,然而成本减少利润自然就增大。成本的预测发生在项目的决策阶段,它要求我们对一个项目进行仔细的市场调查,周密地分析而做出正确定位,一旦确定,要针对本地区同类型房屋进行调查,以便论证,找出其中一些影响成本以及利润的因素,制定应对方案,克服盲目性。

这里就高层出现的一些问题谈一下,第一个是住宅的面积以及布置,直接影响到房屋的销售,从而造成建房成房东的局面,致使价值回收率低;第二是在设计阶段不依据具体情况,只按经验或者贯例办事造成的浪费,比如600mm的长螺杆桩能行而设计成800mm,或者设计成1500mm的钻孔桩;第三,建设方在材料的使用上,盲目追求高档而不根据房屋本身要求,例如本身可使用经阁铝材,而强行采用罗普丝金,可用一般彩瓦满足功能而采用陶瓷瓦等,总认为价格越贵的东西就越好,不符合适用性的要求,造成人为浪费;第四,建设方在单体建设上一味求快,在总图以及各类配套管网、道路尚未成熟的情况下,单体工程一哄而上,造成后期进度减慢,管理混乱,多次重复施工而增加成本;第五,对新材料的使用,因市场无足够的考核依据,不熟悉行情,导致价格偏高。针对这些情况,要求我们对这些影响成本变化的因素进行分析,预测它的影响程度,采取措施,从而预测出工程成本。

2.成本计划

要求我们根据成本预测的情况,以货币的形式在施工图预算的基础上,编制出项目计划期内的生产费用、成本水平、成本降低率以及为降低成本所采取的主要措施和规划的书面方案,在这一方面,要求我们熟悉设计图纸,掌握科学的施工方法与工艺流程,从而使该计划成为降低成本的指导文件。

3.成本控制

严格遵照成本计划对影响成本的各种因素加强管理,采取有效措施,将施工过程中各种消耗和支出严格控制在成本计划之内,并及时反馈,分析实际成本与计划成本之间的差异,及时采取纠偏措施,在实行成本控制时要建立项目成本管理责任制,增加责任心。

4.成本核算

按照规定的开支范围将实际发生的各项费用采用适当的方法归纳起来,从而计算出该项目总成本和各单位成本,为成本分级及考核提供依据,也为今后类似工程提供成本预测的依据。

5.成本分析

就是在成本的形成过程中,对项目成本进行的对比评价与总结工作,在成本管理的过程中,了解成本变动原因,并系统地加以研究,找出其规律,这就要求我们随时了解我们所发生的成本找出其中一些固定的规律,比如,建材市场下半年主要建筑材料一般比上半年度价格要高,我们一般应抢在材料涨价之前完成主体的建设,从而避免这一因素的影响。

6.成本考核

指对已完成项目,将其实际发生的各项指标与成本计划进行比较,评定成本计划的完成情况,以及各责任者的业绩,并以此给以相应的奖励或处罚,这样才能有效地调动每一个员工在各自的岗位上努力完成目标成本的积极性,从而达到降低成本增加企业积累的目的。

从以上可以看出,成本控制应主要在预测以及计划阶段,它要求我们准确地把握好市场观念,在准备阶段的各项费用,地勘的准确度、设计的深度、经济性、适用性等做出计划,市场各种建材价格要提出依据,从而有效地进行成本控制。成本控制可以从以下几个方面入手:

6.1组织措施

根据项目特点,建立矩阵似的管理机构,成立项目成本管理的组织机构,明确各管理人员的任务、职能分工、权利以及责任,编制成本控制工作计划和详细的工作流程图,并随时对照检查、分析,从而使成本得以正常运行,项目组织机构应从项目实施起,至该项目正式完成,它是项目成本考核的主要对象之一。

6.2技术措施

采用技术手段达到成本优化的效果,要求从多个不同的技术方案中,进行经济分析,选出最优方法,比如在高层建设中土方开挖与桩基的施工方案,就要根据该项目地质水文条件,确定护壁的方案,是先开挖后打桩,还是先打桩后开挖等,主体砼是采用商品砼泵送,还是采用现场搅拌砼塔吊等,都要在成本计划时进行分析论证,对基础以及主体结构选形、各项装饰材料、安装材料,从技术的角度进行分析,尽量采用能够满足设计功能,能就地取材,有成熟的施工经验而又价格较便宜的产品。

6.3经济措施

编制项目资金使用计划,对成本目标进行风险分析,制定防范性对策,比如材料的涨价给成本带来风险,那么我们要根据市场规律采取相应措施,从而降低该风险的发生。

6.4合同措施

因为合同是成本管理的依据,故此就显得十分重要,它要求我们在合同谈判、合同条款的修订上要根据本项目特点选用有利于己方的方式。比如,采用合同固定总价包干、合同固定单价包干等方式,条款准确、清晰,就合同执行过程中的索赔问题作好防止与处理办法,对工程中存在的变更问题,合同应提出明确的计算方法,关于变更,应在图纸的审查过程中,采用企业自审和专家会审等办法,消除重大变更的存在性。

二、房地产开发工程的质量管理

首先,质量控制是质量管理的一部分,是致力于满足产品质量要求的一系列相关活动,包括有作业技术与管理活动,它是在明确的质量目标下通过行动方案和资源配置的计划、实施、检查和监督来实现预期的目标。建设产品必须满足人们明确和隐含需要的特性之和,用其特性指标来评价,就是通常意义上的产品的适用性、可靠性、安全性、经济性以及环境的适宜性等。

项目质量目标以上几种特性是为业主根据项目的定义及建设规模,系统构成、使用功能和价值、规格档次标准定位策划和目标决策提出来的,比如工业建筑与民用建筑要求不同,一般车库与有人防要求的车库要求不同等。项目质量控制,包括勘察设计、招投标、施工、安装以及竣工验收各阶段。

其次,对质量形成的影响因素有:

①人的质量意识和质量能力,它包括项目各参与单位与各责任主体。这就要求开发方从企业经营资质,市场准入制度,执业资格注册制度,持证上岗制度等方面对各相关单位把好关,严禁无证设计与施工,严禁越级、挂靠、转包等现象,现在各地挂靠现象尤为突出,部分项目经理以及其施工人员质量意识太差,值得注意。②项目的决策:对市场需求预测,资源论证,杜绝质量合格而缺少用途的产品,如某地有一栋十层的建筑,建成后一直无人问津,便是一例。③项目的勘察:因为它直接关系到工程的设计,在此阶段应加强监督。④建筑构造和结构设计的合理性与可靠性,要求对设计图纸进行仔细的、多层次的审查,从而达到目的。⑤对材料的质量规格,性能特性,应反复调查论证,进行合理选择。⑥工程项目的施工方案:应对其中的施工技术、工艺、方法和机械设备等施工手段的配置、施工程序、工艺顺序、施工流向、劳动组织等方面的决定和安排,仔细审查,提出修改意见。⑦了解项目的自然环境,包括地质、水文、气候等,制定合理的施工方法。

再次,质量控制的基本原理:

①制定质量计划书,确定质量控制的组织制度、工程程序、技术方法、业务流程、资源配置、试验要求、质量记录方式、不合格处理、管理措施等具体内容。②对照计划书进行计划方案交底,并按计划规定的方法展开工程作业活动。③检查、对照计划,运用各种专门手段而进行各种检查,包括施工自检、互检和专职质检员的质检,以及监理单位的检验旁站和试验室的试验等,其一是检查是否依照计划进行;其二是检查计划执行的结果是否符合设计及规范要求。以上三个方面,作为开发商主要是监督和督促监理及施工单位实行,并对其检查落实。④处置:对于质量检查所发现的问题,及时进行原因分析,采取必要的措施,予以纠正,保证质量形成的受控状态,确保以后不形成类似问题。

最后,施工作业过程中的质量控制。基本程序:进行技术交底与图纸会审,检查施工工序的合理性与科学性,检查工序施工条件是否符合要求,进行分批、分项工程检查实测,对中间产品进行隐蔽工程验收或工序验收,经验收合格后方可进入下道工序施工。

基本要求:①以预防为主;②落实工序操作之间的巡查,抽查及重要部位的跟踪检查等方法;③对分项工程进行目测、实测、试验等程序,做好原始记录,判断是否符合要求;④及时会同监理进行隐蔽工程的验收;⑤完善资料,作为工程质量验收以及质量分析提供可追溯的依据。

第5篇：土地项目开发计划书范文

所谓“人红事多”，自从国内著名作家莫言获得诺贝尔文学奖的消息传遍大街小巷，各种喧嚣便不绝于耳：陈光标称要送莫言别墅、莫言的作品《红高粱》、《蛙》等在各地卖断了货，莫言家乡高密拟投巨资重种万亩红高粱、莫言旧居将翻新成旅游景点……莫言本人对此也深感无奈。比起莫言获奖所带来的国际声誉，盯着莫言和红高粱蜂拥而上的人，显然已迫不及待地要“消费”甚至榨取莫言以及和莫言相关的文化和旅游资源。

“高密，隶属于潍坊市，是一个总面积1605平方千米，全市总人口86万人的小城。高密已有2200多年的历史，古称夷安，春秋名相晏婴、汉代大司农大经学家郑玄、清代大学士刘墉、2012年诺贝尔文学奖获得者莫言都出生在这里。”在百度百科中关于“高密”的词条中，莫言的信息很快便得到了补充和编辑。在莫言成为蜚声中外的诺贝尔获奖作家之前，位于平原地区的高密和周边的县市相比，由于缺少青山秀水和丰富的旅游文化资源而鲜有游客光顾。为了推动文化旅游经济的发展，早在2004年，高密市就提出了“青岛后花园”的城市发展策略：不仅要接受青岛的辐射，还要积极承接青岛的产业转移；不仅要把青岛地区的项目和资金引过来，还要以青岛为跳板，吸引日韩港台乃至欧美国家和地区的资金和项目。此后，高密又提出“文化兴市”的战略发展规划。但这一切似乎成效都并不显著。莫言的获奖，就像是天上掉下了大馅饼，诺贝尔文学奖作家莫言的故乡——高密，瞬间成为热门之地。当地政府也很快开始重新审视和挖掘莫言给高密所带来的潜在文化价值。高密市市长杨建华就对媒体表示，高密将倾力打造“三贤四宝，莫言家乡”的文化旅游品牌，挖掘莫言“红高粱”文化旅游资源，扩建莫言旧居和莫言文学馆等场所，借助“莫言热”将高密的旅游文化品牌推向全世界。而据《新京报》的报道，10月15日，莫言老家所在辖区高密市胶河疏港物流园区管委会拿出了“弘扬红高粱文化，打造半岛特色旅游带”的计划书。这是一个需要投资数亿元的项目，包括莫言旧居周围的莫言文化体验区、红高粱文化休闲区、红高粱影视作品展示区、胶河沿岸景观带，以及乡村度假区和爱国主义教育基地等等。目前，莫言文学馆二期扩建工程已确定于年内开工，当地旅游部门正在针对莫言故居设计“莫言故居二日游”的线路，第三届红高粱文化节将于10月28日召开……

事到如今，许多事情早已超出莫言本人能够想象和控制的范围。正如高密诗人李丹平说，高密再也不是以前的高密了，“它是中国的文学高地，国家的圣地”。然而，在这些喧嚣热闹和规划“蓝图”背后，相关地方政府、机构和投资商，是否真的做过周全的考察和计划，是否思考过如何有节制地慎用文化资源而避免过度开发带来的恶果？莫言曾说“自己只有站在高密的土地上，创作才有感觉。”明天的高密，还会带给更多人滋养和灵感吗？

第6篇：土地项目开发计划书范文

欣闻国家对部分贫困地区的帮扶计划，对特种生态农业的大力支持，非常高兴！在道东圣生物工程有限公司的产品技术支持下，我想利用家乡的农业优势申请国家的帮扶资金，建立一个生态的，绿色的功能性的农业示范园，通过自己致富而带动周围群众一起致富，本计划的实施，有赖于国家和领导的政策和资金的大力支持，和道东圣的产品帮助，拟计划书一份，敬请领导审批为盼。

随着社会的发展，人民生活的不断提高，面对三氯氢铵奶粉事件，廋肉精猪肉的危害、激素鸡肉、尿素豆芽、农药韭菜、避孕药黄瓜、苏丹红咸蛋、转基因食品等等等等有害食品的泛滥对健康的危害、对民族生死存亡的威胁、人们越来越迫切希望使用有安全保障的肉、蛋、奶、蔬菜等无公害食品，根据党的xx届三中全会，以及中央一号的要求加大对农业的扶持力度，大力支持养殖业向规模化、标准化、科学化方向发展，确保社会稳定发展，确保农民增收，确保农村社会安定，本着与时俱进的精神，和我县的优惠政策、地理优势，借助国家和领导们的政策、资金扶持，初步拟定一个功能性、绿色、无公害农业示范基地新构想，让梭轮剥管菌改变农副产品的功能和营养结构，让神奇的仙草为国人服务，项目分为特种生态养殖区、功能性农业产品种植区。

特征生态养殖区：

1肉牛和发酵床生物菌养猪区

2生物菌特种生态鸡养殖区

3蝇蛆、蚯蚓养殖区

4飞蝗特种养殖区

5水产养殖示范区

功能性特色种植区：

1功能性韭菜种植示范区

2特种功能型蔬菜区

3五谷杂粮示范区

4金银花种植区

5以上分为订单区、采摘区、观光区

项目由两大板块开始，十个项目拓展循环利用合作致富，建设成为新农业交流，学习的基地，使天下奇珍梭轮剥管菌，真正成为特色，功能性产业新亮点。为人们的健康，致富开辟一条新路。一期养殖区的规划建设面积先设定为46200平方米，地理位置：远离村庄、水电方便、可实施全封闭管理，通过一期养殖区的建设和城市联姻，通过互联网实施点对点服务，让消费者看到自己食用的产品生长、销售的全过程，让人们对使用的产品放心、安心。经县、乡、村三级政府批复土地和政策扶持，逐步实现养殖、种植的规模化、系统化、科学化新格局，以养殖和种植两大区的建设带动周围村民实现集团化产业系统，通过新农村建设和多彩农业带的实施，采取个体合作，集团运营的方式，吸引周边群众自发加入，由点到面逐步实行个体，集团，股份式经营新模式，让人们共同感受到绿色、生态、环保可持续发展的新形式的魅力。

项目名称：梭轮剥管菌、功能性种植、养殖基地

项目地点：河北省盐山县杨集乡王可忠三场千亩开发区

项目规模：一期建设性投资981.59万元

整个项目【加上种植】总投资xx万元左右希望领导们认真审阅，实地考察，早日批复为盼！贫困的盐山人民欢迎您的到来，在党和国家政策扶持下，在各级领导的关怀下，希望我们能早日脱贫致富！创造美好的未来！

第7篇：土地项目开发计划书范文

法定代表人：____________ 职务：____________

乙 方：____________ 房地产中介有限公司

地 址：____________ 邮码：____________ 电话：____________

法定代表人：____________ 职务：____________

甲乙双方经过友好协商，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，就甲方委托乙方(独家)销售甲方开发经营或拥有的____________事宜，在互惠互利的基础上达成以下协议，并承诺共同遵守。

第一条 合作方式和范围

甲方指定乙方为在____(地区)的独家销售，销售甲方指定的，由甲方在________ 兴建的____________项目，该项目为(别墅、写字楼、公寓、住宅)，销售面积共计________平方米。

第二条 合作期限

1.本合同期限为 个月，自____年____月____日至____年____月____日。在本合同到期前的____天内，如甲乙双方均未提出反对意见，本合同期自动延长____ 个月。合同到期后，如甲方或乙方提出终止本合同，则按本合同中合同终止条款处理。

2.在本合同有效期内，除非甲方或乙方违约，双方不得单方面终止本合同。

3.在本合同有效期内，甲方不得在____________地区指定其他商。

第三条 费用负担

本项目的推广费用(包括但不仅包括报纸电视广告、印制宣传材料、售楼书、制作沙盘等)由甲方负责支付。该费用应在费用发生前一次性到位。

具体销售工作人员的开支及日常支出由乙方负责支付。

第四条 销售价格

销售基价(本项目各层楼面的平均价)由甲乙双方确定为____元/平方米，乙方可视市场销售情况征得甲方认可后，有权灵活浮动。甲方所提供并确认的销售价目表为本合同的附件。

第五条 佣金及支付

1.乙方的佣金为所售的____________项目价目表成交额的____%，乙方实际销售价格超出销售基价部分，甲乙双方按五五比例分成。佣金由甲方以人民币形式支付。

2.甲方同意按下列方式支付佣金：

甲方在正式销售合同签订并获得首期房款后，乙方对该销售合同中指定房地产的代销即告完成，即可获得本合同所规定的全部佣金。甲方在收到首期房款后应不迟于3天将佣金全部支付乙方，乙方在收到甲方转来的佣金后应开具收据。

乙方代甲方收取房价款，并在扣除乙方应得佣金后，将其余款项返还甲方。

3.乙方若代甲方收取房款，属一次性付款的，在合同签订并收齐房款后，应不迟于5天将房款汇入甲方指定银行帐户;属分期付款的，每两个月一次将所收房款汇给甲方。乙方不得擅自挪用代收的房款。

4.因客户对临时买卖合约违约而没收的定金，由甲乙双方五五分成。

第六条 甲方的责任

1.甲方应向乙方提供以下文件和资料：

(1)甲方营业执照副本复印件和银行帐户;

(2)新开发建设项目，甲方应提供政府有关部门对开发建设____________________项目批准的有关证照(包括：国有土地使用权证书、建设用地批准证书和规划许可证、建设工程规划许可证和开工证)和销售________________项目的商品房销售证书、外销商品房预售许可证、外销商品房销售许可证;旧有房地产，甲方应提供房屋所有权证书、国有土地使用权证书。

(3)关于代售的项目所需的有关资料，包括：外形图、平面图、地理位置图、室内设备、建设标准、电器配备、楼层高度、面积、规格、价格、其他费用的估算等;

(4)乙方销售该项目所需的收据、销售合同，以实际使用的数量为准，余数全部退给甲方;

(5)甲方正式委托乙方为________________项目销售(的独家)的委托书;

以上文件和资料，甲方应于本合同签订后2天内向乙方交付齐全。

甲方保证若客户购买的____________的实际情况与其提供的材料不符合或产权不清，所发生的任何纠纷均由甲方负责。

2.甲方应积极配合乙方的销售，负责提供看房车，并保证乙方客户所订的房号不发生误订。

3.甲方应按时按本合同的规定向乙方支付有关费用。

第七条 乙方的责任

1.在合同期内，乙方应做以下工作：

(1)制定推广计划书(包括市场定位、销售对象、销售计划、广告宣传等等);

(2)根据市场推广计划，制定销售计划，安排时间表;

(3)按照甲乙双方议定的条件，在委托期内，进行广告宣传、策划;

(4)派送宣传资料、售楼书;

(5)在甲方的协助下，安排客户实地考察并介绍项目、环境及情况;

(6)利用各种形式开展多渠道销售活动;

(7)在甲方与客户正式签署售楼合同之前，乙方以人身份签署房产临时买卖合约，并收取定金;

(8)乙方不得超越甲方授权向客户作出任何承诺。

2.乙方在销售过程中，应根据甲方提供的________________项目的特性和状况向客户作如实介绍，尽力促销，不得夸大、隐瞒或过度承诺。

3.乙方应信守甲方所规定的销售价格，非经甲方的授权，不得擅自给客户任何形式的折扣。在客户同意购买时，乙方应按甲乙双方确定的付款方式向客户收款。若遇特殊情况(如客户一次性购买多个单位)，乙方应告知甲方，作个案协商处理。

4.乙方收取客户所付款项后不得挪作他用，不得以甲方的名义从事本合同规定的代售房地产以外的任何其他活动。

第八条 合同的终止和变更

1.在本合同到期时，双方若同意终止本合同，双方应通力协作作妥善处理终止合同后的有关事宜，结清与本合同有关的法律经济等事宜。本合同一但终止，双方的合同关系即告结束，甲乙双方不再互相承担任何经济及法律责任，但甲方未按本合同的规定向乙方支付应付费用的除外。

2.经双方同意可签订变更或补充合同，其条款与本合同具有同等法律效力。

第九条 其他事项

1.本合同一式两份，甲乙双方各执一份，经双方代表签字盖章后生效。

2.在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。

甲方：____________________

代表人：________________ ____年____月____日

第8篇：土地项目开发计划书范文

一、主要工作做法：

    1、抓住融资主线，不断出击：业务开拓是重点，而融资业务是我工作的主线，通过不断出击，寻找业务突破点，在融资过程中结交企业界朋友。无论是担保公司工作，还是协会工作，还是创业投资管理，离不开融资这条主线。

    2、不断创新，创新是生命。2010年是创新的一年，担保的创新，协会的创新，创业投资管理公司的创新，网站的创新，创新是2010年的主旋律。

    3、广泛布点，形成业务网络：银行是融资业务的主战场，当前融资仍以银行融资为主；协会、典当行、担保公司是融资业务的重要来源；网络推广对树立品牌有很好作用。相当一部分业务来自于网络。

    4、策划是关键，是制胜的法宝。始终坚持策划为先，抓战略策划、融资策划、营销策划、网络策划，为客户提供一流的策划。

    5、抓项目不放松。深入企业内部，深入调查，与项目负责人搞好关系；选择优质项目，推进项目策划，全方位营销。

二、主要工作业绩：

    1、担保公司：负责一家担保公司的组建及担保业务管理，制订担保公司的制度和业务流程，带领业务人员开拓担保市场，与多家银行进行合作，并与各行业协会、省企业家协会、省民营企业家协会等建立了协作关系，形成了广泛的业务网络，为担保公司的发展奠定了基础。创造性地开办赎楼和临时过桥贷款，为担保公司前期的收益做了贡献。

    2、协会工作：培训工作人员，开通金融网站，千方百计开展业务，积极宣传协会，为会员提供投资咨询和融资顾问服务。全程主持“橄榄产业化经营”策划案，取得了较好的成绩。积极参与省金融博览会的会务组织。

    3、创业投资管理公司：组建一家创业投资管理公司，并担任法人代表。在无资金、无品牌、市场低述的情况下，相继筹划省招商会展中心，开拓股权融资市场，开展土地转让交易中介业务，虽然尚没有显著业绩，但摸索出可贵的经验。

    4、“融资宝”网站方案：探索融资网站新模式，筹划“融资宝”网站，网站模式和方案逐渐成形，为开拓融资工作闯出一条新路。以此为契机，推出系列行业或产品网络营销方案，为2010年的发展打下了坚实的基础。

三、明年的工作：

    1、做好“融资宝”的开发和运营。争取“融资宝”成为主要业务收入来源；

    2、开发网络营销软件，作为新的利润来源；

    3、项目融资抓重点，提高成功率；

    4、拓展政府招商引资业务，为政府各方位招商引资，特别是将担保公司、基金作为招商引资的突破口；

    5、抓策划，以培训促策划。开办“商业计划书策划与融资实战培训班”。[1]

四、存在的问题：

    1、经济效益不好。前期投入多，产出少。

    2、做的事不少，但常吃力不讨好。

    3、热点变换快，未形成现金流量。

    4、抓项目，还是抓资金？光抓一头，容易失控。

2010年已悄然过去了。回首过去的一年，感慨万千。2010年对于中国人民来说是很不寻常、很不平凡的一年,对我而言同样如此。2010年，在胡主席科学发展观的指引下，本人应对国际金融危机等严峻挑战，坚持以诚信做人为本，坚持以业务创新为中心，坚持常抓网站工作不松懈，坚持广交金融界朋友的“四个坚持”原则，取得了不菲的成绩。

第9篇：土地项目开发计划书范文

税务稽查、管理对策

一、我市房地产行业发展的趋势和动向

目前，我市注册登记的房地产企业有1083个，其中××市区774个，市直属企业144个。正常运行的公司约有60-70家。从调查分析的情况看，我市房地产业发展有以下几个趋势。

(一)私有制、股份制房地产公司成为该行业的主流。目前我市房地产企业的经济性质以私有、股份、有限责任居多，约占全市房地产企业的80%左右。非国有企业的纳税人素质参差不齐，纳税意识较低，主观偷税和非故意偷税的可能性都比较大。

(二)市区内房地产开发的重心转移。主要转向旧城改造、城中村改造、大中型工业企业、院校搬迁等方面，而且时间和项目比较集中。

(三)新项目开发地向市区边缘转移。主要表现为由市中心向市区边缘、由大城市向小城市发展。随着城市改造的深入，以及有关房地产开发相关规定的不断规范，我市原有易开发资源萎缩，现有的可开发资源多集中在旧城改造项目中，由于开发成本过高，关系错综复杂，相当一部分房地产企业开始选择地价相对便宜的城乡结合部或经济较发达，有卖点但房地产业尚在起步阶段的小城市、县级市的区域，谋求进一步发展。

二、房地产企业项目运作及会计核算特点

（一）项目运作的程序

一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：

第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权取得计划委员会印发的正式计划书规划部门批准的建设用的规划许可证和建设工程规划许可证土地主管部门核发的建设用地批准书建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。

第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。

第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。

（二）会计核算特点：

1、收入核算

房地产企业其主要经营收入项目包括“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建结算收入”、“出租产品租金收入”。

2、开发成本核算

（1）开发成本核算的内容。前期费用（征地费、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、土地契税、土地出让金）；开发成本（建筑安装工程费、材料费、配套设施费、配套费）；开发间接费用（为开发产品而发生的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费等）

（2）开发成本核算及结转的方法。目前多数房地产企业结转开发成本的方法为：

可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积

销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

由于房屋开发的自身特点，单位造价的形成会出现计划成本与实际成本之分，即：前期开发成本费用高，中后期开发费用减少，而且大量公共配套设施需在总销售面积中分摊，项目的开发周期一般又在1年以上；所以财务在核算销售成本时，项目早期会出现对计划预算的开发成本采取预提方式，随着中后期成本支出逐渐减少，开发成本的结转才会与实际最后成本逐渐接近，最后在工程办理竣工结算后，企业财务再根据“工程价款结算单”对预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品的成本。

（三）税金的计算特点

房地产企业在税金计算有别于其他行业的特点有：

1、房地产企业采取预收款或预收定金方式，转让土地使用权或销售不动产的，月末按“预收帐款”贷方发生额的5%交纳营业税及附加，对出租开发产品的出租收入，按5%交纳营业税，同时按规定交纳城建税和教育费附加或房产税。

2、企业所得税的计税依据确定及缴纳情况

根据国税发【2003】83号文规定，采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的成本利润率（不低于15％）计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时在进行结算调整。

三、房地产企业的税务违法行为及分析

（一）隐匿收入

1、“预收帐款”结转销售收入的时间滞后。部分企业将收取的房款在“预收帐款”或“其他应付帐款”科目中长期挂帐不作销售处理，通过推迟“预收帐款”结转“销售收入”的时间，有意识的延缓销售收入实现，影响纳税义务发生时间，造成营业税、企业所得税申报纳税滞后。

2、提供虚假或不完整的销售面积。销售面积不属于企业纳税申报中必须填写的内容，但该数据却能直接及时反映出企业销售的进度，为初步估算销售收入实现的状况提供依据。所以企业有关人员有意识隐瞒、不肯如实提供实际销售面积，增加税务人员核算企业收入的难度。如高原房地产公司在3302项目中，未将与住房一起出售的小房面积2000多平米并入销售面积。

3、以物易物隐匿收入。在大额费用支付中常用其开发的商品房抵顶其所欠施工款、材料款、广告费、职工福利等费用，而在商品房“销售收入”中却不记载，造成了税款的流失。例如冀盐房地产公司1996年6月转让土地使用权给市供热公司，抵顶了应付市供热公司的240万元热力集资款，造成少缴营业税及附加38.6万元。

4、假代建、真开发。即：开发商以土地所有方的名义报建，所需资金由开发商“借给”对方使用，实际操作却有相当一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取了部分土地的使用权，而土地所有方以转让部分土地的使用权取得部分房屋的所有权。

（二）虚增成本方面

1、利用成本核算特点虚增成本。目前多数房地产企业结转销售成本的方法是以每平米的单位造价×销售面积的金额来结转成本。由于项目开发周期跨度一般在1年以上，企业开发项目中的单位项目较多，对口的施工单位、供料商多，项目开发早期财务不能及时的取得各项目的“工程结算单”，所以在会计核算单位造价时往往使用以预算造价计算单位成本的方法。一些房地产企业的财务人员利用这一特点，自行加大早期单位平米的计划预算造价，从而达到少缴企业所得税的目的。

2、关系单位虚开发票，虚增企业成本。房地产开发企业涉及的行业较多，一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售业、广告、物业管理等诸多部门。不仅使房地产企业的财务日常处理票据的工作量大、成本核算也容易混乱，也给房地产企业虚增成本带来了可乘之机。

3、以收据支付工程款、材料款偷欠税款。

4、房地产商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”。例如冀盐房地产公司将自建自用的办公楼成本243万元，直接混入项目开发成本中，未结转固定资产，虚增经营成本。

（三）超标准列支费用

1、利息支出问题。

（1）未在成本对象中分摊借款利息。由于房地产公司借入资金量大，利息支出较多。部分企业财务处理为将其作为财务费用全部直接在税前扣除，影响了当期的税前利润，造成纳税滞后。

（2）高利率融资。存在的问题主要有：超国家规定同期银行贷款利率标准扣除费用；同时往往未按规定代扣代缴个人所得税。

2、销售费用列支问题

（1）销售人员的人数以及提成工资未如实纳入企业正常人员工资管理，而是直接混入其他销售费用中列支，销售人员的人员数量随意性大，工资支出较多，造成企业所得税及个人所得税计税依据计算不准确。

（2）虚增费用。由于对销售费提取比例税法尚无明确规定，各公司取费标准不一致，一些房地产公司通过支付销售费的形式，将收入进行转移隐匿；或将一些“灰色”成本（如无票支出、非法支出）以费的形式支出、转帐，挤占税前利润。

（3）广告费、业务招待费超支。超标准的广告费、业务招待费支出企业混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中，减少“业务招待费”等明细科目的账载金额。

四、检查的方法和技巧

(一)项目检查法

以房地产企业已完工或阶段性完工的开发项目为检点。从项目开始到结束，针对项目的完税情况，全面审核项目的收入和成本支出的真实性、准确性。对开发周期较长项目，分期作为检查的重点。

(二)基础资料、数据的收集法

基础资料数据的收集是保证检查质量，提高检查效率的最基本的保障。房地产企业纳税检查需要收集的基础资料有：企业基本情况表、开发手续情况登记表、项目部分会计科目汇总表、开发成本明细表，项目销售情况一览表，通过以上表格数据的登录，可以全面掌握房地产项目开发的实际情况，提高稽查分析、定性的准确性；同时可以为下一次检查提供数据参考达到数据共享，提高检查效率。

(三)数据间的逻辑关系分析法

掌握所采集数据之间的逻辑关系，有利于发现企业提供的资料中所存在的疑点，为进一步检查提供依据。

如开发手续情况登记表中反映的规划面积、施工面积、土地面积、合同造价可以同项目销售情况一览表的数据对照，看企业提供可销售面积与规划许可证之间反映的面积有无差距；建筑安装许可证的合同造价与实际合同和实际支付施工费的差额。

开发成本明细表同项目部分会计科目汇总表、项目销售情况一览表对比，看房产交易费、维修基金支付额与帐面销售收入是否成比例，销售面积是否一致，测定企业实现收入与帐面收入是否存在差额。

(四)整体测算法

由于房地产企业财务数据多，金额大，特别是成本方面的纳税检查，检查人员寻找工作的切入点有一定难度，因此通过整体测算，分析企业成本构成比例的合理性，找寻检查突破口。

从目前我市房地产企业正常的成本支出比例为：

（1）各规费支出的依据和比例土地契税【土地局按土地评估价格的4％代征】；土地出让金【土地局按土地评估价格的40％收取】房屋产权交易费【房管局按房产证面积以3元/㎡收取】；配套费的内容主要包括（由各政府及职能部门收取的费用，大体包括：人防基建费【无人防工程的开发项目。人防办按房屋售价的2％收取】、市政建设配套费【收费局按总建筑面积以73元/㎡收取】、墙改费【收费局按总建筑面积以5元/㎡收取】、公共建地费【针对小规模插建项目，收费局按总建筑面积以50元/㎡收取】、渣土处理费【城管局按总土方面积以5元/㎡收取】、热力集资费【供热公司按总建筑面积，住宅楼50元/㎡、写字楼100元/㎡收取】煤气、天然气集资费【煤气公司按3000－3500元/户收取】、规化验收费【收费局按总建筑面积以2元/㎡收取】；房屋产权交易费【房管局按房产证面积以3元/㎡收取】；代收业户维修基金【房屋价格的2％】

（2）通常建安成本比例。目前我市房地产项目的工程造价一般掌握在：多层住宅（4-6层）造价为550-650元/m2,小高层住宅（7-17层）造价为980-1100元/m2，高层造价为1400-1500元/m2。其中土建、安装大致占总造价的75％和25％。

(五)实地核实法

针对房地产公司的检查必须深入到项目开发地、销售现场实地盘点、掌握项目建设及销售入住的情况，分析判断账面可能存在的疑点。

(六)帐内检查与外调相结合法

由于房地产开发企业涉及的关系单位较多，一个项目的开发包括售地单位、施工企业、建材商贸、销售公司、广告公司、物业管理等诸多部门，使得房地产企业的财务日常处理票据的工作量加大，成本核算也容易混乱；因此对于与房地产公司帐载金额大且业务往来频繁的的单位，进行重点外调核实。

(七)对往来帐户的检查

房地产企业的往来款项较多，一些不易走账、性质相对模糊的业务，企业财务人员常在往来科目中列支。因此有针对性的对“其他应收款”“其他应收付款”进行重点审查，对往来账向挂帐时间长且金额大的业务重点核实原始凭证、询问形成原因，常常能发现其中的涉税问题。例如在对冀盐房地产公司检查中，企业在“其他应收款”中支付职工旅游补助81800元，在“其他应付款”中支付盐务局90人奖金分红1134000.00元，长期挂帐。经核实企业未代扣个人所得税共计230193元。

四、关于对房地产行业税务检查的几点建议

针对上述问题，建议采取以下措施，增强房地产业税收检查的针对性

(一)从行业特点出发改进税务检查的方法，由单一的年度检查改为年度检查与开发项目检查相结合。房地产企业应以单位项目作为检查的重点。由于房地产项目开发周期往往都在一年以上，通常以一个纳税年度作为检查时限范围的方法，不能适应房地产业的具体情况，检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性。如果以房地产公司开发项目为切入点进行检查，则能比较全面地把握其项目开发的过程，容易发现税收违法行为。

(二)拓展和完善调查取证的渠道和方法。为更加准确、全面掌握开发项目的数据资料，可以到计委、建委、规划、土地、房管等部门调查落实其土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积的确权时间和相关数据。

(三)规范和细化取证资料文书的制式和填写标准。由于各行业情况不同，税务检查所需收集、掌握的证据资料也不尽相同，结合行业的特点，规范和细化取证资料文书的制式和填写标准，以及取证文书的保管和调阅制度。通过此举不仅可以做到取证数据资料的共享，减少下一次税务检查的工作量，提高检查的效率；还可以将企业开发的相关资料存档监控，防止事后擅自更改情况的发生。

(四)延伸检查范围，提高检查质量。房地产企业涉及单位多、往来资金数额大，加之目前企业偷漏税的手段更加隐蔽。切实做好延伸检查工作，已成为税务检查工作的一项重要环节和方法，它不仅可以提高检查深度和广度，还可以有效地震慑偷逃税款的行为的发生。

(五)规范和加强对二手房转让销售的纳税检查。由于二手房的买卖活动零散，交易方式灵活，单位交易额较小，交易双方多为个人的特点。税务检查人员应首先加强对房屋中介机构的检查，搜集发现房屋买卖人员的相关资料及交易额，同时依靠公安及房管部门的配合，加大对偷逃税款纳税人的处罚，堵漏增收，保证税款及时足额入库。

五、关于房地产业税收征管方面的几点建议

(一)进一步规范企业财务核算的标准及财务管理制度。针对房地产开发企业的特殊性，对可售面积的单位预算造价的计算，应由主管税务机关参与和认可，一经确定不得擅自改动，这样做有利于掌握企业结转成本的方法，使成本结转的随意性得到控制。

(二)加强票据管理，健全票据领、用、存制度。根据房地产开发企业的现实情况，特别对房地产开发企业使用的对外收据，如预收房款收据、代收各种集资款收据应视同发票进行规范管理，实行统一印制、发放和缴销，并健全领、用、存制度。

(三)完善对预收款监管的手段，保证税款的及时足额入库。通过现场实地的调查了解等方式，及时掌握楼盘销售的进度，特别对售楼部加强适时监控，保证销售信息、预收房款的真实性、准确性，多角度对预收款进行监控，确保税款的及时足额入库。

(四)争取多方配合，争取信息共享。税务部门应该加强与房管局、土地局、建委、招标、规划、金融、公安等部门的协同配合和联系，对部分涉税地数据资料做到及时沟通，摸清我市房地产开发项目底数和规模，提高征管和稽查工作地针对性。