房地产经济知识精选(九篇)
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第1篇：房地产经济知识范文
一个普遍的现象是:在当今企业中,大型企业中对于经济师的职位设置是寥寥无几的,与此行成强烈对比的是,大型企业中的工程师、会计师的岗位设置是蛮多的。这个现象也说明了,管理层当局没有意思到经济师的重要作用,在对于企业的组织结构管理中是存在缺陷的;或者说是,由于专业经济师人才的稀缺,造成企业无法物色到与之相关的经济师。与之相对应的是,房地产行业也是长期存在着轻管理、重技术的,这对于行业发展初期是没多大影响的,但是随着房地产企业不断发展、壮大,每次投资涉及的金额数量较大的时候,这样的管理逐步凸显其困境,且深深的影响制约着着企业的快速发展。本文针对目前的这种现状,就企业经济师的设置问题以房地产企业为切入,作了相关探讨。
一、房地产企业经济师的主要任务
(1)房地产经济师的主要任务就是配合、协助企业的总体战略目标的完成与实施。为了更好的完成组织的战略目标,加强企业内部的基础管理工作,完善内外沟通交流的信息平台,为企业的战略目标制定、实施,提供可靠的经济数据分析,主持企业内外部日常的经济活动分析。
(2)为了房地产企业取得更好的经济效益,不断提升自身的科学管理水平提供可靠有效的经济数据分析;同时也需要配合企业高层根据国家相关的法律法规,以及各个地方省市的行政规章制度制定相应的企业发展战略,谋划企业的未来发展,不断的提高企业内部自我发展、自我改造、自我完善的能力。
(3)做好企业内部各管理系统和部门间横向协调和牵头联系工作。
(4)负责设计规划好企业内部的经济模式,主持企业内部员工的薪资设计工作,尤其是企业资金的分配方案等,同时需要积极正确的处理好招投标工程的实施,审查合同的方案预算以及加强企业与外部经济体的横向联系工作。
(5)组织协调好企业内外的相关工作,推进企业现代化进程,做好企业内外部的经济数据分析,为企业制定短、中、长期的目标提供数据支撑。
二、房地产企业经济师设置所存在的主要问题
(1)首先是错位。在现代的企业内部管理中,有序的管理是强调各个岗位各司其职,职责与责权是相对独立、对等的。但是目前,由于发展速度过快,管理素质跟不上等问题,在设置经济师的各个企业中,经济师的职责是不明确的,权责失衡问题比较突出。如:经济师的设置如同虚设,有职无相对应的权利;有的则规定经济师协助处理好企业的后勤工作等。
(2)其次是缺额。目前我国虽然有一部分房地产企业实现了“一师三长”的领导体制,但是仍有许多企业的经济师一职空缺,依据相关资料调查结果显示,有的省经济师缺额率达73.5%,有的缺额率可高达97.5%,就连我国重要的工业基地——上海市,缺额率也达90%;这不得不说是专业的经济师的稀缺,而引发了经济师岗位设置的稀缺。
(3)再次是少利。责权利有效结合是管理的法宝,在“一师三长”中经济师的专业特点决定其业务相对比较多,工作量也相对比较大,尽管经济师们在企业的经营管理方面发挥着重要作用,但是目前大多数的企业管理高层们没有意识到经济师的重要作用,因此在相对对于经济师的福利待遇上是很不好的,尤其是企业内部的晋升岗位,享有各种津贴、学习培训的机会、各种进修等各个方面的待遇都相对不如会计师和工程师。其实待遇、福利的相对落差,就会使得经济师们的工作积极性大大的降低,也会挫伤他们的创造性。
三、房地产经济师的设置问题相关建议
(1)注重激励和约束。要重视对经济师的激励,重视经济师的岗位设置。为了更好的激励其努力积极的工作,需要建立一套行之有效的激励制度,只岗位的薪资设计中,在企业内部设置的各项福利中,都要对经济师设计相应的比例和区别,这样才能让他们觉得工作有所值,自己的工作才被重视和认可,从而更加积极的工作。在一个方面,需要注重对于经济师的激励是一个方面也要注重约束机制的构建,以便更好的规范经济师的工作和经济研究项目责任的落实。
(2)经济师要进行科学搭配。经济师对于房地产企业高层的战略谋划起参谋作用,同时又是执行层直接的实施者,任务繁重,设计的范围广,职责重大,需要合理科学的配比经济师。如:在年龄上,可以年老的和年轻的搭配,年老的经验丰富,年轻的更富有创造性;性别上,可以男女经济师这样搭配,男女搭配干活不累;在个人特性和特质上也要注重每个人性格特质的互补,如:性格外向的经济师可以负责企业对外的经济活动,性格沉稳的则适宜做企业经济策划等细致的工作等。同时,不同的行业对应的经济师在知识结构的构成中是不一样的,应该注重多学科的相结合,具体根据不同的行业特性,匹配对应的经济师,这样才能做到人与岗位的相匹配,工作也更有效率。
(3)充实经济师的力量,加强经济师之间的协调与联系。经济师所要负责的工作都是关于企业战略目标,内部经济结构的设置等至关重要的,因此这就要求经济师们的综合能力需要不断的强化和不断的学习提升自我。经济师做分析工作时,既要考虑国家相应的法律法规的政策影响,也要考虑到企业未来的发展战略方向,同时还要考虑到企业内部现有资源的匹配和充裕情况(如:资金、人员、设备等)。经济师的工作是重要且复杂的,这就需要加强经济师的不断学习,以便更好的提升经济师自身的能力和技能,这样才能更好的处理这些复杂的工作,也才能更有效率和效果的处理好这些事情。因此还要注重为经济师们提供互相交流和学习的机会,让他们相互之间更好的认识更多的汲取到先进的见解和理念,这也是所谓的“三人行,必有我师焉”在经济师之间的践行。
(4)领导应对经济师的地位给予高度重视和认可。不管一个员工所在的岗位是否重要,一个员工的能力是否突出,无一例外的,每个员工的内心深处都渴望得到别人的认可,尤其是自家领导的认可与赞扬、因此房地产企业的领导者们也应该充分认识到对于经济师工作认可的肯定是对于他们很大的激励和鼓舞的。房地产企业领导也需要充分的认识到经济师们对于企业的短、中、长期目标制定和实施的重要作用,要充分肯定他们工作的难度和重要性,在适当的时机要给予高度的认可和肯定。在内部的薪资待遇,福利保障上面也需要有所区别对待。
(5)加强经济师对项目的管理。房地产企业所涉及到的每一笔项目的投资和招投标,都是涉及的金额数量大,资金周转的周期长,因此如何更好的确保资金的安全可靠,一方面需要财务人员的管理,另外一个方面也需要经济师们的大力配合。经济师对于房地产企业的项目管理工作起着至关重要的作用,房地产开发的变化性大,因此也要求经济师们做好几个备选方案和危机预警备案,做到多方位的准备,这样才能更好的处理项目开发中遇到的危机突况,便于企业整体方案的及时调整。
第2篇：房地产经济知识范文
【关键词】房地产 城市经济 互动效应协调机制
中图分类号：F293文献标识码： A
一、引言
在以金融为经济核心的现代社会，房地产业在城市经济发展中的地位无疑是举足轻重的。1998年国务院实施住房改革政策以来，随着国家西部大开发战略实施和东盟自由贸易区的设立，广西房地产业得到快速的发展，对经济的推动作用明显。但广西房地产业发展仍面临着许多问题：与全国和其他省市比较，城市化进程中的广西房地产业仍有巨大的发展空间，所以研究广西房地产市场与城市经济协调发展具有重大的现实意义和长远的经济意义。关于广西房地产市场与城市经济协调发展方面的研究，涉及到房地产市场与城市经济的互动机制研究、房地产市场与城市经济是否协调发展的判定、对广西房地产业与城市经济关系进行实证研究、提出促进广西房地产市场与城市社会经济协调发展的对策研究等等问题，本文现就着重研究房地产业与城市经济互动效应及其协调机制，为后续研究打下基础。
二、房地产市场与城市经济的互动机制
房地产业的发展与城市经济的发展密切相关。当二者的发展协调时，可以形成良性的循环，互相带动彼此的发展；否则，房地产发展滞后于城市经济将会制约城市经济的发展，而房地产发展过度超前于城市经济发展则有可能导致房地产“泡沫”的产生，以致会对整个经济产生深远的影响。
1.城市经济对房地产市场的传导机制
具体而言，区域经济对房地产业的这种带动或制约作用是通过国民收入、经济增长率、投资水平、消费水平、信贷规模和利率等经济变量起作用的
（1）国民收入对房地产业的影响
国民收入是一个国家或地区一定时期内新创造的最终产品和劳务的市场价值总和。我国学者也对国民收入与房地产投资的关系进行了大量研究，例如：刘洪玉通过对全国1986一2001的房地产开发投资和GDP数据进行Granger因果关系检验,证明GDP对房地产开发投资存在着显著可信的单向因果关系，郑思齐等通过对住房投资与GD之间的Granger因果关系检验，也发现GDP与住房投资之间存在很稳定的长期均衡关系。综合上述，国民收入对房地产业的发展存在重大影响。
（2）投资水平对房地产业的影响
社会投资水平是指在一定的社会经济条件下，各投资主体的投资数量的总和。房地产业与社会投资水平具有密切的相互联系，社会投资水平和房地产业规模呈正相关关系。实际投资水平，特别是固定资本投资的增加直接刺激房地产业的发展。反之，投资水平的降低，特别是固定资本投资被抑制时，房地产业的发展也会受到一定程度的影响。
（3）消费水平对房地产业的影响。从总量上看，社会总消费水平就是个人可支配收入中扣除储蓄以后的余额部分。一般来说，在一个国家或一个地区，其消费水平越高，对房地产等高总价的消费品的需求也就越大；反之，如果消费水平降低，对房地产的需求也会缩减。此外，在既定的收入水平和边际消费倾向的条件下，消费结构的变化也会影响对房地产产品的需求，进而对房地产业的发展产生拉动或抑制的效应。
（4）信贷规模对房地产业的影响。信贷规模是指经过借贷行为，协调社会盈余资金和不足资金的相对数量和绝对数量。一般情况下，当对房地产业的信贷条件放宽，房地产业获得信贷规模就会增大，从而能够支持房地产业较快发展，而当投向房地产业的信贷受到各种条件严格限制时，房地产业的发展就受到制约。
（5）利率水平对房地产业的影响。一般而言，低利率对投资及信贷规模扩张有刺激作用，而高利率则会制约投资及信贷规模的扩大。低利率一方面有利于投资，因为在其他条件不变的情况下，降低了房地产开发者及投资者的利息支出，在房地产单位售价不变的情况下，会使房地产开发变得更加有利可图，从而刺激了房地产投资规模的扩大；另一方面也可拉动房地产消费。利率杠杆对房地产对房地产市场的走向具有调节功能，因而通常被各国政府所采用作为调控房地产市场的重要工具。
2.房地产业及其市场对城市经济作用的效应分析
房地产是城市经济的载体，房地产业是在工业化、城市化进程中兴起而发展成的独立产业，同时推动了工业化和城市化的进程，成为了现代社会经济系统中一个不可分割的重要组成部分。房地产业、房地产市场的发展对城市经济的作用效应总体来讲表现为房地产业发展的“关联效应”或“带动效应”。
第一，房地产投资可以带动社会固定资产投资的增加。1998 年以来，面对国内严峻的经济形势，国家采取了刺激投资的积极财政政策，以投资启动消费，扩大国内需求。在这一轮投资增长中，房地产投资则起到先导和主力作用，带动了全社会固定资产投资的增加，使得投资成为拉动经济增长的“三驾马车”中最为强劲的力量
第二，房地产业增加值对 GDP 增长有很大贡献。20 世纪 80 年代中期以来，尤其是最近几年，武汉市房地产业发展迅速，速度大大超过同期 GDP 的增长速度，房地产业增加值占 GDP 的比重不断提高。
第三，房地产业具有很强的关联作用。房地产业由于具有产业链长、带动作用明显等特点，它的变动通常会对众多相关产业产生较大的冲击波，影响宏观经济的稳定发展。
第四，当房地产超前于城市经济的发展时，会导致城市经济发展的失衡。虽然房地产可以很大程度上拉动经济的增长，但是当房地产的发展过度超前于经济的发展时，会产生大量的负面效应。房地产过度发展时，会挤占很多本应用于其他行业发展的资源，抑制了其他行业的发展，从而使得整个经济出现一种不均衡发展的状态。
三、房地产市场与城市经济协调发展与否的判定标准
房地产业与区域经济协调发展主要表现在以下几个方面：第一、房地产发展水平与区域经济增长之协调关系，主要从房地产业的发展阶段与区域经济发展阶段之间的关系，房地产增加值对区域经济增长的贡献等角度进行分析。第二，房地产投资与区域经济发展之协调关系。包括房地产投资总量、增长速度、规模和投资结构等是否与区域经济发展相协调。第三，房地产价格与区域经济发展之协调关系，包括房地产价格是否虚高，房地产价格的上涨是否与区域经济增长一致，房地产价格上涨的幅度能否与人均可支配收入增长平衡、协调等。第四，房地产内部结构与区域经济发展之协调关系。包括房地产开发和销售总量之间的协调，区域市场内房地产业是否与当地经济发展协调及房地产业内部不同档次物业的供求关系是否协调等。
四、房地产业与区域经济协调发展的评判方法
评判房地产业与区域经济协调关系的方法主要有：定性和定量两种，定量的分析又分为回归分析和比较归纳两种。其中回归分析法是拟合数据间经济关系的一种方法，运用回归分析，从一组样本数据出发，确定这些变量之间的定量关系式。对房地产业与区域经济协调关系的判定，可利用回归分析找出影响房地产投资、房地产价格的主要因素，并通过进行各种统计检验，判断这些影响因素是如何影响因变量的。而比较归纳法归纳出衡量房地产业与区域经济协调发展的重要指标，将这些指标的理想值与所要研究的主体实际值进行比较,确定最终结果。本课题研究将着重运用回归分析方法对广西房地产与城市经济之间的关系进行分析。
五、展望
房地产业的发展与城市经济的发展密切相关。当二者的发展协调时，可以形成良性的循环，互相带动彼此的发展；否则，房地产发展滞后于城市经济将会制约城市经济的发展。对广西房地产与城市经济协调发展的研究，下一步将以梳理系统形成的理论为基础，运用数据对广西房地产市场与城市经济协调发展进行实证分析。
参考文献
[1] 龙奋杰等.住宅市场与城市经济互动机理研究综述与展望.[J]城市问题.2006
[2] 郑思齐.住宅投资与国民经济的协调发展.[J]城市开发.2003（10）
[3]付振奇.房地产投资对城市经济增长研究.[D]学位论文，2013
[4]王双. 我国城市经济现实问题研究进展述评.[J]兰州商业院学报，2014（8）
基金项目：2013年广西哲学社会规划课题“广西房地产市场与城市经济协调发展研究”阶段性成果， 项目编号：13CJY003
第3篇：房地产经济知识范文
一、房地产业成为国民经济增长支柱产业的重要性
我国是一个人多地少的国家,据统计，人均土地面积还不及世界平均水平的1/3。房地产业的发展是城市现代化建设的需要,应该充分利用有限的城市用地,高度集中各项城市机能,推进城市的综合开发。目前,房地产市场已从幼稚走向成熟,市场化程度越来越高,房地产从单项获利,向规范化的经营总体利润的转变。住宅在房地产市场的主要地位越来越突出,是房地产业的重要组成部分,约占房地产业每年开发量的50%以上。房地产市场的优势与经济增长的趋势、波动紧密相关。房地产业在国民经济中属于先导性产业,它的发展可以带动建材、冶金、机械、化工、机电等50多个物质生产部门以及金融、旅游、商业、服务业的发展,是新一轮经济启动的先锋,可以为国民经济的发展提供重要的物质条件。同时,房地产业不仅能改善人们的居住和生活条件,又可以改善投资环境,有利于吸引外资,加快改革开放的步伐,带动相关产业的发展,解决大量的劳动力就业问题,完善社会主义市场经济体系,促进我国经济持续、快速、健康发展。
二、房地产业成为国民经济增长支柱产业的必然性
“九五”期间，房地产业是我国五大重要产业之一,为促进住房消费,推进房地产业健康发展,拉动经济增长,国家出台了一系列政策措施,如加快住房制度改革等,促进了住宅建设与房地产业可持续发展,促进投资和消费双向拉动经济增长,为房地产业提供了巨大的发展空间。房地产业发展结果的房地产品，为国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所。开发营建出了房屋，能为商业、家具业、家用电器业、房屋装修业、园林花木业、家庭通讯业、搬家公司、房屋金融保险业、物业管理业、家庭特约服务业、房屋买卖中介业等等的发展提供前提和发展场所。房地产的消费使用特别是住房消费是种综合性消费，波及吃、穿、用、住、行、娱乐、健身、学习、社交、享受、发展等人们生活的方方面面。住房有高级低级之分，高级住宅不仅是生存资料，还是享受发展资料。 因而，发展房地产业，提高居民住房消费水平，从住房综合消费方面讲，为人们生活其他方面的提高创造了条件，促进生活消费水平全面提高。就行来说、我国有些人想买车，就愁无停车之所。若住房水平提高，家有车库，想必促进轿车进家和消费。再如健身娱乐消费，不少家庭苦于住房窄小，想健身消费也不敢购置健身器械。由此可见,个人购房能够成为新的消费热点，人民住房消费水平的不断提高和住房金融业的发展,是房地产业成为国民经济支柱产业之必然。
三、房地产业成为支柱产业所应具备的条件
第4篇：房地产经济知识范文
经 纪 人（丙方）：_________
根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关法律法规规定，经甲、丙双方协商一致，就房地产交易经纪事宜订立本合同，以资共同遵守。
第一条 甲方委托丙方为座落在：合肥市_________区_________[路][小区]_________号_________幢_________室[住宅][商业用房][_________]的[房地产转让][房屋租赁]提供以下服务：（下列事项供委托人选择）
（一）提供信息；
（二）充当订约介绍人：
（三）协助、指导订立[房地产转让][房屋租赁]合同：
（四）协助办理房地产交易手续：
（五）协助办理其他手续[户口转移][水表过户][电表过户][煤气过户][_________][_________]；
（六）_________
第二条 委托期限从_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。
第三条 甲方委托[转让房地产][租赁房屋]的详细情况：
（一）产权人姓名：_________，建筑面积：_________m2， 建成年份：_________年，层次：_________层，房屋结构：_________，房屋权属证号：_________，土地所有权为：[国有][集体所有]；
（二）室内装修情况：_________
（三）室内家具物品情况：_________
（四）水、电、煤气、供热、有线电视、固定电话等情况：
?_________
（五）拟[房地产转让][房屋租赁]的价格：_________元/m2 。
（六）经交易双方确认[房地产转让][房屋租赁]的价格[_________元][_________元/年]。
第四条 甲、丙双方的权利义务
（一）甲方提供[房地产转让][房屋租赁]的信息应真实、合法、准确。
（二）甲方应于本合同签订后_________日内向丙方提交下列资料的复印件：
1、产权人身份证
2、房屋权属证书
3、[国有][集体所有]土地使用权证
4、其他相关资料：
（1）_________
（2）_________
（3）_________
（4）_________
（三）甲方应配合丙方到相关部门查验有关资料和到现场勘察房地产现状，
并告知房屋有无漏水、管道不通等瑕疵和房地产是否已经抵押、房屋是否己经租 赁等情况。
（四）甲方应配合丙方签订[房地产转让][房屋租赁]合同及到[房地产管理部门][土地管理部门]办理相关手续。
（五）丙方（房地产经纪人）在从事房地产经纪活动时，应出示房地产经纪人《执业证书》和《企业法人营业执照》。
（六）丙方对甲方提交的文件资料应出具收件清单。不得泄漏委托人的商业秘密。
（七）丙方应对甲方提供的信息到现场勘察和相关部门进行查验。
（八）丙方应按照甲方的委托，房地产信息。
（九）丙方应配合甲方签订[房地产转让][房屋租赁]合同。
（十）丙方应配合甲方到相关部门办理[房地产转让][房屋租赁]相关手续。
（十一）丙方在完成甲方委托事项后，按照物价部门核定的收费标准向甲方收取中介服务手续费_________元。不再收取其他费用 。
第五条 甲、丙双方的违约责任
（一）本合同第四条（一）至（四）项，甲方应按约定做到，特殊情况应在_________日内告知丙方，取得丙方书面同意，否则导致房地产无法正常交易，甲方应向丙方支付违约金_________元。
（二）本合同第四条（五）至（十）项，丙方应按约定做到，特殊情况应在_________日内告知甲方，并取得甲方书面同意，否则导致房地产无法正常交易，丙方应向甲方支付违约金_________元。
单方解除本合同，由违约方支付违约金_________元。
第六条 合同纠纷的解决方式
本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；也可由房地产管理部门或工商行政管理部门调解。协商不成或调解不成的，按下列第_________种方式解决：
1、依法向合肥仲裁委员会申请仲裁；
2、依法向人民法院起诉。
第七条 本合同未尽事宜可另行约定。
第八条 本合同一式两份，甲、丙双方各执一份。
第九条 其他约定条款
（一）_________
（二）_________
（三）_________
第十条 本合同自甲、丙双方签订之日起生效。
委托方（乙方）签章：_________ 经纪人（丙方）签章：_________
证件名称：_________ 经纪人签字：_________
证件号码：_________ 执业证号码：_________
联系电话：_________ 联系电话：_________
人签字：_________
证件名称：_________
证件号码：_________
联系电话：_________
共有人签字：_________
签订时间：_________ 年____月____日
附件
一、房屋内附属设备状况及室内装饰情况
.....................................................................
（粘贴线） （骑缝章加盖处）
附属设施：_________ 设备：_________
室内装饰：_________
二、户口、水、电、煤气、电讯等费用的支付情况
.....................................................................
（粘贴线）?（骑缝章加盖处）
三、其他
第5篇：房地产经济知识范文
【关键词】房地产；外部性；治理
中图分类号： F293.3 文献标识码： A
一、前言
近年来，由于城市房地产开发行业的不断壮大，城市房地产开发经营的外部性及其治理途径的问题得到了人们的广泛关注。虽然我国在此方面取得了一定的成绩，但依然存在一些问题和不足需要改进，在科学技术突飞猛进的新时期，加强房地产开发经营的外部性及其治理途径的研究，对我国城市房地产行业的发展有着重要意义。
二、“外部性”的理论渊源
在经济学文献中,外部性有着许多不尽相同的表述,也可称之为外部影响、外在性或邻近效应,指的是私人收益与社会收益、私人成本与社会成本不一致的现象。最早由阿尔弗雷德•马歇尔提出的“无形的手”的瑕疵的观点,被看作是外部性理论的渊源,而此后众多学者对这个问题进行的研究使之有了更多不同的解释。较为简明清晰的解释是庇古在福利经济学中提出的观点,他认为:“某甲在为某乙提供一些服务的过程中(这种服务是有报酬的),附带的也给其他人(不是同类服务的生产者)提供服务或带来损害,这种服务得不到受益方支付的报酬,也不能使受害方的利益得到补偿。”庇古把这种现象归结为社会净产品与私人净产品之间的差异,这种差异可能是正的,也可能是负的,因此外部性又可区分为“外部不经济”(一项经济活动在提供私人净产品的同时也提供了社会净产品,如果在提供社会净产品的同时要求社会或第三者承担额外的成本或代价,那么,这项经济活动就给社会或第三者带来了消极的外部影响,称之为外部不经济)与“外部经济”。
三、房地产外部性分类及其影响
1、房地产外部性分类
以外部影响的性质和作用分,房地产外部性可分为房地产正外部性和房地产负外部性。房地产正外部性是指房地产经济活动给其他人无偿带来了好处,也称外部经济。与此相反,凡是因房地产经济活动受损而又无补偿的外部影响被称为房地产负外部性,也称外部不经济。
按经济活动主体划分,房地产外部性分为房地产开发的外部性和房地产消费的外部性。无论是房地产的开发还是房地产的消费,均存在正效应与负效应。
2、房地产外部性的影响
房地产开发的正外部性主要体现在三个方面:一是对城市化及经济的有益促进。城市化是社会经济发展的必然进程和客观规律,而房地产项目的开发建设是城市化进程中的重要微观组成部分。二是对其他房地产开发商或其他生产者的有利影响。房地产开发项目往往会完成附近的基础设施建设,这为其他房地产商在相邻区域开发各类物业创造了良好的环境条件。三是给消费者带来了投资价值。城市房地产的良性发展会提升城市房地产价值,给投资者带来财富效应。
四、房地产开发经营中外部性的产生原因
1、地理区位上的邻近
房地产项目在推广中大力宣传周边基础设施的完备与景观的优美,这就是因为该项目与周边相关设施如学校、购物广场、城市绿地等毗邻,使得这个房地产项目可以不付出额外代价便可享受相关便利,从而在区位上占有优势,而购物广场也因为毗邻该房地产项目,可以吸纳到更多的购物人群与客流量,从而有更大的发展潜力。
2、产权不明晰
外部性的产生在很大程度上也受制于产权的不明晰,即对经济资源缺少明确的产权保护。例如,如果政府可以就房地产项目因周边公共绿地的存在而获得更好的空气质量而收取费用,那么,该房地产项目要承担一定的经济成本方能得到绿地给它带来的好处,而其它远离绿地的房地产项目未得到空气质量更佳的好处也不需支付费用,从而毗邻绿地的项目便不能从政府建造绿地中得到比其它远离绿地的项目更多的好处。在这种情况下,外部经济就会消除,反之,外部性就会产生。上面所述,就是因为对公共绿地这种经济资源缺乏明确的产权归属而产生了外部性。
3、市场交易成本过高
交易成本过高会使得市场交易难以进行,或者使得物品产权无法进行有效的交易。一个房地产项目由于选址不当,影响了临近楼房的采光及通风,被影响楼房里的居民,理论上可以去向房地产项目开发商请求补偿。
4、品牌价值的偏好
通过外部力量的作用改变消费者与生产者的偏好也会产生外部性。其实,从经济学角度而言,好的房地产开发公司的品牌对于购房者偏好的诱导是一种外部影响现象。比如,万科公司作为房地产业界的知名企业,开发出的楼盘项目消费者认可率高,往往出现万科开发的楼盘项目要排队争购的局面,万科在房地产市场竞争中有着显著的品牌优势。
5、地产不可移动性造成的自然垄断
房地产产品是一种特殊的产品,因为土地是不可移动的,建筑在其上的建筑物也就不可移动,房地产项目在物理特征上具有固定性,它要占据一定的位置和空间,在同一位置不可能共存。另外,还附带着采光、通风和地基稳固等衍生权利。因此,房地产商品不像其它普通商品一样可以在市场上互补有无,达到整体市场的均衡,形成了事实上的稀缺性。
五、城市房地产开发经营中外部性的治理途径
1、灵活运用价格协调机制转化外部性
在某种程度上,外部性可以通过价格机制加以协调转化。这就使得注重让房地产项目产品创造更多外部经济的开发商获得鼓励,存在外部经济的房地产项目得到经济补偿,而让不注重社会效益的开发商出局,外部不经济的项目难以在市场立足。另外,如果无需交易成本或成本很低,那么双方当事人在市场上的谈判有助于减少外部性的影响。
2、通过综合改造促使外部性的内部化
外部性是相对于一定的范围内而言的,小范围内的外部性在范围扩大后就变成了“内部”的了,如相互竞争的企业的合并,这就是“外部性的内部化”。在城市旧区中,位于旧区中的地块或楼盘,由于房地产价格不仅取决于自身的状况,也取决于监近物业及房地产状况,自然很少有开发商愿意去开发或重新翻修。因此旧区的存在对旧区内部的地块造成了外部的不经济,即使旧区内部的项目质量上乘,但考虑到景观效应、社会地位的需求,一些潜在顾客也会放弃购买,开发商显而也会顾及这一点,而放弃开发。而综合成片开发,使得旧城区老化这个外部性问题内部化了,就解决了这个问题。
3、实行征税或补贴强制性纠正外部性
税收和补贴是政府强制性纠正外部性的一种重要经济手段。对于外部经济的房地产项目,政府给予补贴,,这样就使得更多的房地产开发商愿意投入资金到这种房地产项目的开发中去。对房地产开发过程中的外部不经济,如对占地面积多、环境好的别墅征收较高的固定资产调节税或临时税,这样就会抑制别墅的修建对自然环境的破坏,矫正房地产商品供给结构中高档房过多的不良状况。
4、加强产权界定弥补外部性
按照新制度经济学的观点,产权不明是产生外部性的根源,因此界定产权是弥补外部性的最重要途径,这一工作在我国现阶段得到重视。应加快房地产法制建设,从立法上为各项房地产权利做出明确规定,并严格保护、执行。另外,政府应组织、协调各部门编制好城市规划并严格执行,明确规定房地产开发利用者的行动空间,从而间接地决定产权的归属问题,并进而减少或消除房地产开发经营利用中的外部不经济。
5、采取政策管制规范开发商的行为
房地产外部性现象的产生与房地产开发商有很大的关系,政府应制定一定的政策和法规来规范开发商的行为。目前政府采取的主要管制措施有土地供应计划调控、金融杠杆的调节等。另外在公司的注册、开发项目的准入、建设项目的资金融通、土地的使用限制等微观层面上也有着多种管制。此外,政府对房地产企业应实施严格的准入制度,将那些专业水平差、道德品行低、社会责任感不强、信誉度和顾客满意度低的企业或开发商拒之门外
六、房地产开发经营的外部性治理建议
除了控制好以上因素外，城市房地产开发经营外部性的治理还要考虑到环境因素。环境是未来经济发展的又一大支撑。一方面,环境是资源的载体,维护环境就是为持续发展提供了持续利用资源的可能;另一方面,环境又是人们共同的居所,发展生产的根本目的是为了提高人民的生活水平,其中环境质量是现代衡量社会经济发展和人们生产、生活质量的关键性指标。因此,我们在加快城市经济发展、进行城市房地产开发和再开发的同时,必须注意保护治理好我们的环境,坚持走经济、社会和资源、环境相互协调的可持续发展之路。
七、结束语
通过对城市房地产开发经营的外部性及其治理途径的问题分析，进一步明确了外部性的有效治理途径在城市房地产开发工程中的重要性。因此在城市房地产开发工程的后续发展中，要加强外部性治理途径技术的提高，确保城市房地产开发的稳定发展。
参考文献
[1]骆汉宾 房地产开发中的若干问题及对策 城市开发 2010年
第6篇：房地产经济知识范文
关键词：金融危机；房地产；金融支持
在经济全球化的当今世界，这次金融危机必然会直接或间接对中国房地产市场和房地产金融产生深远的影响。在金融危机背景下如何防止区域房地产业大起大落，防范房地产金融业受
到过度冲击是我们面临的一个重大课题。
一、衡阳市房地产发展状况
存量开发投资大增。2008年，衡阳市房地产企业完成投资31.3亿元，较之2007年同期增长33.1%；其中，商品住宅完成投资24.77亿元。土地购置面积为23.35万平方米，同比减少84.10%，投资集中在存量土地的开发建设上，土地增量投资大幅减少。市场供需不平衡。2008年，衡阳市累计销售房屋面积110.26万平方米，同比下降了17.5%，其中住宅销售面积99.72万平方米，同比下降了18.3%。商品房累计供销比为2.27：1，同比增长35%，房地产供给增长速度远远高于销售量增长速度。市场价格回落。2008年，衡阳市商品房平均价格为2222元/平方米，涨幅同比回落了11.1个百分点。其中一至四季度的均价分别为2795元/平方米、2270元/平方米、2252元/平方米和2200元/平方米，全年呈小幅下降趋势。资金缺口加大。2008年，在银行贷款紧缩的形势下，衡阳房地产开发的门槛不断提高，需要企业自有资金不断提高。据统计，截止12月底，开发企业的自有资金达到了12.42亿元，较之2007年同期增加了52.77%，开发企业自有资金比例提高说明企业筹资难度增大。另外，据已公布的房地产数据显示，衡阳市空置商品房38.88万平方米，同比增长74.27%，沉淀了8.64亿元企业资金，空置房积压占用了大量的企业资金，加剧了企业资金紧张程度。
基于上述数据显示，在金融危机背景下，衡阳市房地产市场不景气状况仍在继续。随着金融危机的影响更加深入，特别是国内经济发展不确定因素的逐步显现，金融机构对房地产开发企业的放贷将更为谨慎，衡阳市房地产业将在较长一段时期内艰难前行。
二、金融危机背景下衡阳市房地产业存在的几个问题的剖析
（一）理性“经济人”行为与区域房地产市场信心
西方经济学中理性“经济人”假设认为，在利己主义的推动下，具备“完全理性”的人能够自觉地实现利益最大化。房地产市场消费者的市场行为符合经济人假定。消费者在房价上涨时由于担心房价再涨，争相购买，而在房价下跌时产生房价还会下跌的预期。当前房地产市场的深度调整，给居民一个房价下跌的预期，为了自身利益的最大化，市场交易主体不会轻易进入市场，造成市场信心不足。
随着金融危机影响的逐步显现，许多大中城市出现了“价量齐跌”的局面，居民观望情绪非常严重，房地产市场进行深度调整，衡阳房地产市场信心也受到严重打击，商品房成交量急剧萎缩，2008年以来各房地产开发商发现市场一下子冷清了许多。但是从目前衡阳房价来看，泡沫成分应该不大，而且又经历了一轮调整，从各方面看，当前的房地产价格应该比较合理。其一，目前衡阳大多数已完工商品房的成本大约为1700元／m2，尤其是拥有较高品质的主流楼盘来说，成本价则更高，再加上一些开发商大力度的促销优惠，衡阳房价的水分应该不是很多。其二，衡阳市目前房价收入比大约为6左右，即使有泡沫也很轻微，在居民收入可以承受的范围内。市场长期信心不足，必然会损害本身就比较脆弱的房地产经济，给区域经济金融体系带来难以估量的损失。
（二）结构性供需不平衡妨碍衡阳市房地产经济健康发展
根据萨伊定律，供给能创造需求, 也能抑制需求。能创造需求适应需求的供给是有效供给,背离需求的供给是无效供给。衡阳商品房供给的过剩其根本原因与表现是结构性过剩，也就是说无效供给量较大。一是户型结构不合理。为迎合一部分人“贪大求全”的住房需求，近年来衡阳市开发大户型住宅已成为一种趋势，90～120平方米以下，总价较少的小户型住房占比微不足道。二是保障性住房占比不合理，经济适用房建设滞后，一部分经济困难家庭的住房需求没有得到改善。
据有关部门统计，2008年上半年，衡阳市144m2以上大户型住宅供销比达到了8.7∶1，大户型供过于求的状况非常严重。而据相关民意调查显示，有意向购买144 m2以上大户型住宅的市民仅占15%。而144m2以下的中小户型商品住宅供销比为1.2∶1，供求关系比较健康。一般说来，90平方米以下住房和经济适用房属于自住性需求，需求价格弹性小，即使市场价格较高也不会减少多少需求，而144平方米以上住房则是居民改善性或享受性需求占较大比重，需求价格弹性较大，当价格上升较多时，需求量就会大幅减少，因而房地产供需结构不合理是市场需求不旺的一个重要原因。
（三）金融机构人“非理性”行为放大了房地产市场风险
金融机构作为集体“经济人”有寻求自身利益最大化的冲动，但是由于其经理人是股东（或国家和政府）的委托人，不可避免在经济活动中出现“拿别人的钱替别人办事”,因而效率低下，甚至因为房地产商的“寻租”行为损害委托人的利益。在房地产行业中，金融机构因为利益冲动而对房地产支持过度，“人”在房地产贷款活动中违规放贷，不利于房地产健康发展，可能引发房地产泡沫损害自身利益。
在房地产行情处于上升通道时，金融的过度支持会产生更大泡沫，繁荣的房市掩盖了金融机构的风险，而房地产融资中更多的是利用土地与房产作为抵押，当房地产市场整体不景气时，土地与房产贬值风险加大了房地产金融风险。2008年9月，在房地产开发贷款总量减少1.51%的条件下，衡阳市房地产开发贷款损失类不良贷款数量同比增长84.48%，关注类贷款同比增长50.54%（如表2）。随着宏观经济形势的进一步变化，房地产贷款的潜在风险可能转变为现实的信贷风险，关注类房地产贷款亦有可能向不良贷款转化。
（四）房地产民间融资引起的社会问题值得关注
资金作为稀缺资源，在房地产行情低迷形势下，金融机构贷款会更加谨慎，民间融资作为正规金融的补充，也因为供过于求而产生信贷配给现象，由于信息不完全对称，逆向选择的结果是利率高的借款人获得贷款，但是高利率必然要求高回报，在房地产行情看好时，这种回报可能得到满足，但是在行情低迷时就可能出现亏损，不可避免出现道德风险，如果大面积道德风险发生就可能引发社会风险。
在目前房地产业普遍资金紧缺情况下，各种不规范的民间融资大行其道，严重影响金融安全，甚至危及社会安定。一是“高利贷”。如某县房地产公司，以月利率达5-8%借入民间资金，后因公司债务包袱过沉被迫外出逃债。二是非法集资。中间人通过非法集资转入房地产企业，以获取高额利润。这种方式由于环节多，利息更高，风险更大。三是跨区域民间融资。房地
产公司从外地跨区域融资，民间融资区域扩大化，出现融资纠纷影响的区域就是大范围的。
三、金融危机背景下金融机构如何促进区域房地产经济健康发展
（一）把握好房地产金融支持的方向
房地产金融支持应放在以下几个方面。一是把握好民生性需求的解决。一方面要求金融机构在加强商业性信贷风险管理的同时，要加快调整房地产信贷结构，优先支持普通商品住房和经济适用住房的建设，优先满足具有偿还能力的家庭购买自住房的贷款需求；另一方面，还要求金融机构积极配合国家住房保障体系建设，在风险可控的前提下，切实改进对经济适用住房、廉租住房建设的金融服务。二是把握好增量控制。在对存量土地开发和在建工程项目实施金融调控的同时，更要加强对新增土地开发和新开工项目的调控，防止房地产企业不顾市场需求盲目开发，造成大量空置房积压。在房地产贷款存量和增量方面也要突出信贷增量调控，严防形成的新不良贷款。三是把握好房地产稳健经营。根据房地产金融风险防控状况，对金融支持的重点应放在关注投资规模适度、现金流较充裕、项目适销对路、企业资质较好、还贷较及时的房地产企业。四是把握好市场失灵的解决。市场失灵理论告诉我们，房地产开发商的逐利性促使其热衷于开发大面积、豪华型别墅和公寓，因此房地产市场本身不可能实现居民的“买不起大的，买小的，买不起贵的，买便宜的”愿望，政府的调控必不可少。对房地产信贷投向实行指导，增加开发小户型、普通商品房的信贷投放量，政府这只有形的手应该发挥作用。
（二）把握住房地产金融支持的力度
一是把握住金融支持与居民住房需求的平衡。房地产金融支持应在三方面把握好力度：首先是重点支持个人自住性消费需求；其次是有条件支持投资性需求，在严格执行信贷政策，详细了解贷款申请人的资料真实性的基础上，对于具有投资价值的项目积极参与；第三是严格控制炒作性房地产投机性需求。二是把握住金融支持与经济发展水平的平衡。在全国经济增长放缓的大趋势下，经济基础相对薄弱的区域金融机构应采取更加灵活的利率政策，如解决民生性住房的供需问题可以采取低于基准利率的政策，而对开发大面积、超豪华型公寓则采取高于基准利率一定比例的政策。这样既可以解决供求结构性问题，解决了一部分低收入家庭的住房问题，又促进了区域经济平稳发展。
（三）加强房地产金融监管体系建设
一是建立房地产金融长效监测机制。首先要建立适应区域房地产金融调控的一系列风险指标体系，根据这些指标进行长期跟踪监测并及时向金融主管部门和银行反馈，各金融机构要协调共同行动，在房地产民间融资活动、房地产贷款使用、企业资金链状况、企业资金异常情况、房地产投资规模和销售状况等要重点监测，发现问题及时报告和解决。二是切实加强房地产金融监管。房地产金融监管要与金融调控相互配合，同步进行。重点监管房地产项目是否符合贷款条件、是否降低首付款比例、是否是假按揭贷款、是否以流动资金贷款替代住房开发贷款以及以个人名义贷款变相开发等。对房地产企业和金融机构工作人员违规操作必须严惩不怠，减少房地产金融领域的“寻租”行为，确保房地产金融安全运行。三是建立房地产金融调控政策效应评价制度。对于政府金融调控政策产生的效应，及时给予分析和评价，为实施房地产金融宏观调控提供科学的指导依据，并根据政策效应状况适时做出政策调整。
参考文献：
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第7篇：房地产经济知识范文
关键词：陕西石油产业；地方经济；协调发展；制约因素；对策
0 引言
石油作为现代工业的“血液”是国民经济发展的重要物质基础，也是促进石油资源开发区区域经济发展的重要因素之一。它的开发与利用不仅带动着上下游相关产业的发展，而且还以强大的扩散效应、辐射功能带动着地方经济的发展，成为地方经济发展的“增长极”和“生长点”。
陕西是中国重要的石油资源大省，石油储量与产量均处于全国前茅。经过几十年的发展，石油产业已成为陕西经济社会发展的支柱产业。然而，在陕西石油产业的发展中，由于长期受计划经济和条块分割管理体制的影响，石油产业与地方经济缺乏共同利益驱动，各自为战，缺乏统一思路下的经济发展长远规划和战略，产业同构严重，难以形成优势互补的产业多元化经济发展格局，造成经济和社会资源的巨大浪费。这些问题的存在，不但在一定程度上影响了石油资源优势向地方经济优势的转化，也影响了石油产业自身的发展。正是基于以上认识，本文深入探讨了陕西石油产业与地方经济协调发展的制约因素，并结合陕西实际状况，提出了促进陕西石油产业与地方经济协调发展的若干对策建议，希望能为实现陕西石油产业与地方经济协调发展在政策制定上提供参考与借鉴。
1 陕西石油产业与地方经济协调发展的制约因素
1.1 石油产业链过窄导致产业整体带动力不强
石油产业链是指围绕石油的转化与利用，通过技术及服务联系，由所有具有连续追加价值关系的相关产业所形成的链条。目前，陕西石油产业的链条还极为简单，区域内石油产业的产业链条不完整，尤其是下游的区域集聚程度很低。据测算，原油和石油初级产品加工所创造的产值占陕西石油产业总产值的80%以上，而石油化工所创造的产值仅占陕西石油产业总产值的20%不足。这种情况致使陕西石油资源利用只是处在加工的初级阶段，资源的附加值低，利用率不足，使得石油资源优势对陕西经济的带动作用并没有充分发挥出来。
1.2 “荷兰病”现象显现影响区域经济协调发展
目前，陕北地区经济生活正在出现一种“荷兰病”症状。近几年来石油价格不断上升，给陕西石油资源地延安、榆林经济社会发展带来了巨大的利益。高油价带来的意外收入成为了政府的支出，导致了公共投资的增加，企业机关工资及物价的上涨，通货膨胀的压力越来越大。与此同时，通用设备制造业、交通运输设备制造业和电子及通信设备制造业这些曾具有较大优势的产业在近年来发展比较缓慢，其速度远远低于石油产业，非石油产业成本上升，利润空间逐渐缩小。现在陕北已经呈现出“荷兰病”的前兆。石油像是一条金锁链，带给陕北地区高收入的同时，也锁住了陕北经济腾飞的翅膀。
1.3 社会资源的整合难度较大
受长期计划经济和条块分割管理体制的影响，陕西石油产业与地方经济缺乏共同利益驱动，各自为战；缺乏统一思路下的经济发展长远规划和战略，产业同构，难以形成优势互补的产业多元化经济发展格局，造成经济和社会资源的巨大浪费，也使得社会资源的整合难度较大。具体来说，主要表现在以下方面：一是技术研发资源共享难度大，各开发主体之间、石油企业与地方科研院所之间的科技资源没有得到很好的集成与整合，未能形成稳定的产学研合作机制；二是基础设施共享难度大，由于利益分配的原因，导致两大石油开发主体之间、石油企业与地方的基础设施无法共享；三是生产要素整合难度大，包括土地、资本以及人力资源等无法突破产业和区域限制，不能自由流动。
1.4 石油开发中各利益相关主体矛盾重重
在陕北石油开发中形成了包括中央政府、省政府、市县政府、中央石油企业和地方石油企业这五类目标各异的利益主体。作为理性经济人的各利益主体都将追求各自利益最大化，由此，不可避免地会为争夺资源权利而产生利益冲突。主要体现在以下两个方面：一是石油资源开发权归属的冲突，不同开发主体之间争夺资源面积；二是石油资源开发收益权分配的冲突。其冲突的核心是石油资源矿权的归属和利益分享比例的设置。
1.5 石油矿区生态环境有待改进
石油开发具有战线长、占地多、耗能高、废弃物多、污染大等特点，对陕北地区的水质、生态、植被、空气质量等方面产生了不同程度的影响。单井生产、汽车中转等开放式生产工艺，导致了生产过程中跑、冒、滴、漏现象及运输过程中肇事、翻车等污染事故的发生。污水处理设施建设滞后，虽然有部分污水实施了回注，但仍有三分之二左右无法回注而直接排放，使延安境内大多数河流及部分城镇饮用水源都受到不同程度的污染。同时，打井和注水造成一些地方地下水系破坏，水井出水量锐减、水质下降。石油开发还造成部分林地特别是退耕还林地的占用和破坏。石油伴生气大量排空，不仅造成能源浪费、空气污染，对一些地方和村庄也形成安全隐患。主要表现为：一是石油污染局部得到遏制，但总体污染仍在持续。二是清洁文明井场管护措施不到位，损坏严重的现象普遍存在。三是个别石油开发企业环保观念仍然淡薄，在石油开采审批程序上不申报、不审批、不验收、先建后批、边建边批的现象时有发生。四是企业内部环境监管能力薄弱。企业内部环保人员少，系统监管、应急机制不健全。这些问题给陕北石油开发过程的环境保护带来现实的困难。
1.6 缺乏相关的协调发展机制与政策支持
要实现陕西石油产业与区域经济的协调发展，不仅要具备物资条件基础，还需要有相应的政策机制作为支持。这些政策机制主要包括石油产业可持续发展的产业政策，以及石油产业与地方政府、其他产业之间协调发展的相关协调机制。目前陕西省在这方面还存在很大缺陷。具体体现在：一是产业政策的整体性不强，产业政策制定未能充分考虑产业的关联性，从而导致产业规划不合理；二是产业政策制定的专业性较弱；三是产业政策的执行力度不足，主要表现为下级政府对上级政府的政策执行力不足，石油企业对地方政府的政策执行力不足，出现这种状况更多是因为各利益主体为追求短期经济效益造成的。四是缺乏石油产业与地方政府、其他产业之间协调发展的相关协调机制。
2 推进陕西石油产业与地方经济协调发展的对策分析
2.1 延伸石油产业链条，培育石油产业集群
有学者研究得出西部地区石油产业上游的产业集群弹性平均为48.13，而石油产业下游的产业集群弹性为51.63。显然石油下游的产业集群弹性明显大于上游的产业集群弹性。由此可以得出结论，石油资源加工业与区域经济的相关性要高于石油资源开采业。现阶段，陕西石油勘探和开采业已具有比较明显的集群效应，而石油深加工则正处于起步阶段。因此，政府现在的工作重点应该是按照科学发展观以及新型工业化的要求，合理规划和正确引导，加快推进石油加工业向各工业园区集中，产业向基地集中，以陕北能源重化工基地和工业园区为依托，支撑产业集群发展。高度重视向石油下游产业延伸与深化，增加附加值；淘汰落后的高耗能、高污染、低产出生产工艺和技术，不断优化产业结构，提高科技含量，促进产业升级。
2.2 实现社会资源共享
首先，通过技术转移、横向合作等方式实现技术研发资源共享，从而减少重复投入，提高投入产出效率。其次，无论是区域经济发展，还是石油企业发展，均需要大量的基础设施建设投资。因此，为了减少重复建设，提高区域经济发展的整体效率，有必要实现区域内部基础设施共享。而对于陕西省来说，要实现石油产业与地方经济的协调发展，就必须实现基础设施共享。这种共享主要包括两个方面：一方面是石油产业内部各开发主体之间的设施设备共享；另一方面则是石油产业与地方政府之间的基础设施共享。最后，实现生产要素共享。具体措施包括：合理规划土地使用，保证区域内产业发展的正常用地；形成一体化的资本市场，实现资本在区域内的合理流动；形成一体化的人才市场，实现区域内人才智力资源的共享。
2.3 石油开发各利益相关者和谐发展
陕北石油开发中形成的中央政府、陕西省政府、资源所在地的市县政府、中央石油企业（长庆油田）和地方石油企业（延长石油集团）等五类目标各异的利益主体的矛盾，表面上看是不同经济实体的利益之争，实际上暴露的是中央利益与地方利益之间的矛盾，而矛盾的根源则在于我国特殊的石油资源矿权制度和土地产权制度，在于一元矿权与二元地权的冲突。只要石油资源仍然坚持一级所有、一级开采的矿业体制，就会在法律上和制度上排除其他利益主体对石油资源的占有权和收益权，影响到资源地的经济利益；只要集体地权仍然是一种权能残缺的“不完全所有权”，在现行征地制度和两级地权管理模式下，地方政府必然会凭借对土地收益权和处分权的实际控制阻碍矿业权的行使，导致生产和交易的低效率。要从根本上改变这一状况，需要从以下方面入手：一是创新石油资源矿权制度，建立国有资产两级出资人制度，实行石油资源一级所有二级开采的矿业体制，使地方政府不再作为人，而是直接作为国有资产所有者享有投资、受益、经营者；二是变革集体土地所有权制度，废除集体土地所有权，实行农村土地私有化；三是完善矿业用地制度，规范矿业用地取得、补偿、退出等管理制度；建立市场化的石油资源矿权转移制度，改变过去石油资源矿权无偿转让的状态，使矿权收益清晰化、货币化。
2.4 石油矿区经济、社会和生态环境三大系统之间协调发展
一是加强教育，转变观念，树立“人与自然和谐发展”的新理念，坚持生产与环保并重、经济效益与社会效益并重，在全社会形成“谁污染谁治理”和“减少污染、加强环保”的良好意识与氛围；二是加强法制建设，强化执法力度，逐步提高石油企业的环保意识，确保陕西石油产业的持续健康发展；三是明确环保责任，加强环保绩效考核和责任追究等方面的制度建设，使政府、企业和公众对石油资源矿区的环保责任得到了明确和加强，提高其参与环保的积极性，从而彻底扭转石油矿区内水源和水质污染、大气污染、地表植被破坏和土地盐碱化、荒漠化和地表塌陷等地质灾害的现状；四是建立健全石油矿区生态修复补偿机制，规范生态治理和补偿标准，切实解决陕北地区环保设施建设滞后的问题；五是加大环保投入，发展循环经济。
2.5 加大相关政策的扶持力度
产业的发展离不开政策的支持，为了实现陕西石油产业与地方经济协调发展，必须制定一系列政策来支持，具体来说有以下几个方面：一是建立石油产业政策引导和支持机制，包括石油产业合理化政策，石油产业竞争秩序政策等，通过适当的产业政策引导，在陕西应实现区域内石油资源比较优势向市场竞争优势的转化，培育区域内有效核心优势，促进石油产业成长；二是构建协调发展的体制平台，包括完善油地领导联席会议制度，理顺和强化油地结合运行机制，建立统一的战略性规划体系，形成事关区域经济和社会发展大局的重大事项都应提交油地领导联席会议共同商讨、通盘考虑、统一规划的机制；三是构建协调发展的政策平台，包括国家宏观支持政策、企业改革与发展的政策、民间资本进入政策等。
3 结论
石油产业是陕西省的支柱产业，产业关联性强。然而，长期以来，陕西石油产业的发展并没有带动地方经济的发展，甚至在一定程度上阻碍了区域内其他产业的发展，未能实现石油产业与地方经济协调发展的理想局面。为此，本文从石油产业链、社会资源整合、石油开发利益主体关系、石油矿区生态环境以及油地协调发展机制等方面分析了制约陕西石油产业与地方经济协调发展的相关因素，并结合陕西实际，提出了实现陕西石油产业与地方经济协调发展的相关对策建议。
参考文献
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第8篇：房地产经济知识范文
【关键词】丝绸之路经济带；房地产；乌鲁木齐
丝绸之路经济带，东接广袤的亚洲太平洋经济圈，往西毗邻着发达的欧洲经济圈，总面积约5000万平方公里，汇集人口约占世界总人口的二分之一，被认作是“世界上最长、最具有发展潜力的经济大走廊”。它源于中国古丝绸之路，早在千年以前便已成为了我国与中西南亚诸国进行经贸往来的最主要途径。新疆位于亚欧大陆腹地，东接我国内地，外与中亚、南亚、西亚、欧洲八国相连，毫无疑问是欧亚大陆几何中心。因此在新丝绸之路的潮流中，新疆在巨大的挑战中无疑拥有着难逢的机遇。
一、丝绸之路经济带实施乌鲁木齐房地产市场现状
（一）发展现状
在国家宏观调控政策以及诸多不确定因素的影响下，乌鲁木齐近几年房地产市场表现出结构调整平衡发展的态势。我们根据乌鲁木齐市国民经济和社会发展统计公告可以看出，2013年乌鲁木齐房地产开发企业完成投资825.69亿元，比上年增长36.2%，增幅比上年提高18.8个百分点。2012年乌市建设保障性住房12168套，共77.8万平方米。2013年乌市保障性住房新建项目10个，计划建设保障性住房11500套，总投资18.9亿元。其中6项集中建设项目7855套正在建设中；社会筹集公租房项目4项846套，已开工两项400套。实际建设已完成投资6.6亿元。总计划完成投资20.27亿元。因此，我们可以看出乌鲁木齐市房地产市场中固定资产投资得到了高速的增长。
（二）发展的特征
乌市住房价格普遍呈南低北高态势，随着城市向北扩张和经济重心的北移，北部从原来2008年住房的少人问津到现在的开盘即受热捧，短短五年间发生重大改变。南门、北门、小西门等原来的市中心，现在这已经逐渐变为老城区。随着地铁一号线的开工，未来城市南北的距离将逐渐变小，加上南部建筑布局陈旧，多数地段规划不合理，交通相对拥挤，经济发展受限等绪多因素导致北区房价直线上升。但北区也受限于自身发展较缓的情况，相对南区，教育、医疗、政治、大型超市、商场等各项生活配套设施均较南区落后。一些地段开发商只注重商品房本身的开发、忽略了生活配套设施的引进，导致较偏的地方一些房子仍然无人问津。
二、丝绸之路经济带实施对乌鲁木齐市房地产市场发展的影响
（一）房地产市场进入良性发展轨道
经过政府管理部门的宏观调控和市场的调节，使得乌鲁木齐市房地产市场供需矛盾得到了一定的缓解，这标志着乌鲁木齐市的房地产越来越快速发展的势头得到了有控制。而且住宅空置面积在多年得增长以后也出现了明显下降，因此，说明了政府管理部门对房地产市场宏观调控实施的措施发挥了自己的作用，市场进入了良性发展的轨道。
（二）普通住宅商品房销售价格上涨
自从新一轮的丝绸之路经济带政策被正式提出，将会是新疆的经济社会更加的繁荣、这必然会是新疆各族人民的收入得到提高从而会使人们的生活水平不断地提高，这样一来就会加大乌鲁木齐市房地产价格走高的趋势。在最近的几年中，经济适用房价格的浮动是比较稳定的。而且在政府部门的宏观调控措施下商品住宅销售价格也有了比较稳定的小幅度的上升趋势。2013年底全市平均商品住宅房价为7400元/平方米，比2012年6600元/平方米上涨12%。从需求比例来看，2012和2013年首套住房均占55%左右，改善性和投资性需求占45%。2014年一季度这一比例有所变化，首套住房需求比例达到了61%，改善和投资需求有所下降至39%。 因此，通过以上我们可以看出在近几年中房价已经走出了低位徘徊的阴影。
（三）投资者信心有所增加
由于丝绸之路经济带政策的实施，使得乌鲁木齐市的市民和城市周边的农民的经济收入的到了不断地提高，因此，越来越多的人有能力在乌鲁木齐市买房了。而且国家大力提倡通过城镇化建设来提高城市人口在总人口中的比重。因此，这些因素都增强了投资者的信心。
三、加强乌鲁木齐房地产市场发展的对策
（一）宏观调控，抑制房地产市场的投机需求
乌鲁木齐银监局在贯彻意见中要求对房地产项目开发贷款严格执行“四证齐全”和资本金比例不低于35%的标准，高档商品房、别墅、商业用房开发贷款应实行更高项目资本金要求，而在房地产项目开发贷款以外，房地产企业发放如流动资金贷款、票据融资等其他任何形式的短期贷款和融资则被严令禁止。此外，乌鲁木齐银监局还要求乌鲁木齐各银行区别对待房地产企业贷款展期要求，对存在销售前景不佳、恶意囤积房源等现象的开发项目要从严控制贷款展期，同时切实加强贷后管理，督促房地产企业及时归还到期的开发贷款。
（二）改革土地财政，弱化地方抬高地价的冲动
近几年来，房地产价格持续上涨，房地产业成为利润最高的产业之一，企业收益、政府收益，投资和投机者收益都大大增加，但许多以前拥有土地的农民，不仅没有从中获得应该获得的收益，反而因此失去了就业保障和社会保障，这是极其不合理的。因此，改革土地出让金制度，尤其是增大征地拆迁补偿和农民社会保障，将会在一定程度上，减少农民的利益损失，使农民获得一定的补偿，对建立合理土地出让金分配机制是非常有益的一次探索，而更深远的意义就在于，它对中国进行农村土地制度改革，建立城乡统一的土地制度新模式具有巨大的促进和推动作用。
（三）建立、健全住房管理制度，保障房市活动的理性
促进房产回归居住属性的另一有效工具就是加强保障性住房的建设。牛凤瑞认为，房地产调控涉及三大领域，除了房地产行业领域和房地产市场调控领域，还包括住房保障建设领域。只有增加这部分供给，才能达到更高水平的平衡状态。
鉴于住房的特殊商品属性和民生特点，乌鲁木齐将一方面加快发展完善房地产市场体系，另一方面加快建立健全住房保障体系。乌鲁木齐的住房保障体系主要包括四大类――廉租房、动迁安置房、经济适用房以及单位租赁房、公共租赁房。
（四）建立行之有效的管理监督机制，保障房产发展
加强对乌鲁木齐房地产企业市场行为和质量行为的监管，把是否有不良记录、违规违法行为作为年检和晋级的重要条件。对房地产市场准入的各项条件严格标准，并进行动态评价，对不合格的房地产开发企业将坚决予以注销。同时，政府还建立长效监管机制，以此来加强对整个房地产市场的监管与调控，严厉打击炒房者、投机者，防止房地产价格出现大幅度的波动，维护好房地产市场健康有序的发展态势。
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第9篇：房地产经济知识范文
关键词:公允价值;投资性房地产;会计处理;纳税调整
中图分类号:F810.42文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)09-0008-02
根据《企业会计准则第3号――投资性房地产》的规定,投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。它包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权,以及已出租的建筑物等。房地产开发企业将其开发的完工产品以经营租赁方式出租,以赚取租赁收入为目的的行为应视为将存货转换为投资性房地产。在采用公允价值模式下计量的投资性房地产,该项投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。转换的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益;转换的公允价值大于原账面价值的,其差额作为资本公积(其他资本公积),计入所有者权益。在公允价值模式下,不计提折旧,应当以资产负债表日的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入投资性房地产(公允价值变动)和公允价值变动损益。当出租的建筑物被处置或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时,应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损,应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业所得税问题的通知》(国税发[2006]第31号)中规定,开发企业将开发产品转作固定资产或经营性资产等行为应视同销售,售价可以由税务机关参照同类开发产品的市场公允价值确定,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得权利时确认收入或利润的实现。《国家税务总局关于印发(企业所得税税前扣除办法)的通知》(国税发[2000]第84号)中规定,纳税人的固定资产等各项资产成本的确认应遵循历史成本原则,纳税人经营活动中使用的固定资产的折旧费用可以扣除。2008年1月1日起施行的《中华人民共和国企业所得税法》第11条明确规定,在计算应纳税所得额时,企业按照规定计算的固定资产折旧准予扣除。《财政部国家税务总局关于执行(企业会计准则)有关企业所得税政策问题的通知》(财税[2007]第80号)中规定,企业以公允价值计量的投资性房地产,持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额,在实际处置或者结算时,处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。
通过上述相关规定的比较可以看出,房地产企业将开发的产品转换为投资性房地产,在公允价值模式下会计处理与纳税处理存在以下几点差异:(1)转换当日的初始确认上存在差异。新会计准则规定,房地产开发企业将产品转作投资性房地产是一种内部结转关系,不存在销售行为,也不满足销售实现的条件,因此不确认为销售。而所得税法规定,开发企业将开发产品转作经营性资产应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移时确认销售收入的实现。(2)持有期间公允价值变动的处理方法存在差异。新会计准则规定,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益,而税法规定公允价值的变动不计入应纳税所得额。(3)出租期间价值损耗的处理方法存在差异。新会计准则规定,采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。而税法根据其真实性原则对公允价值模式计量不予确认,允许固定资产的折旧费用在计算应纳税所得额时扣除。
对于采用公允价值模式对房地产开发企业将产品转作投资性房地产进行计量,其期末价值为公允价值。而税法规定该项资产在持有期间因公允价值变动形成的应计入当期损益的利得或损失不计入应纳税所得额,则其计税基础应为取得时历史成本减去按照税法规定允许税前扣除的折旧额后的金额,所以该项资产在持有期间的账面价值与计税基础之间存在着差异。由于税法允许税前扣除的折旧费用,按照会计准则规定处置时最终得到扣除,只是税法允许扣除的时间早于会计准则允许扣除的时间,所以账面价值与计税基础之间的差异是暂时性差异,而此时的暂时性差异将于未来期间计入企业的应纳税所得额。
例,A公司为一家房地产开发企业,2007年3月,A公司与B公司签订了一份租赁协议,将A公司开发的一栋办公楼租与B公司,租赁期为2年,当年5月31日办公楼达到预期可使用状态并开始起租。由于该办公楼处于商业街繁华地段,所在城区有活跃的房地产交易市场,A公司能够从市场上取得同类或类似房地产的市场价及其他相关信息,所以A公司决定利用公允价值模式对出租的办公楼进行后续计量,转换日该办公楼造价6 000万元,公允价值为7 200万元,预计使用年限为20年。2007年12月31日,该办公楼的公允价值为8 000万元,2008年12月31日该办公楼的公允价值为7 800万元。2009年5月31日租赁合同到期,A公司收回该办公楼,并于2009年6月10日以8200万元的价格出售,出售款已收讫银行。出售过程中按售价的5%缴纳营业税。2007―2009年度利润表中的利润总额均为5 000万元,并利用资产负债表债务法核算所得税。2007年度适用的所得税率为33%,从2008年1月1日起所得税率改为25%(折旧按直线法,不考虑残值)。
A公司的会计处理与纳税调整如下:(单位:万元)
1. 2007年5月31日,A公司开发完成办公楼并出租
借:投资性房地产――成本 7 200
贷:已开发产品 6 000
资本公积――其他资本公积 1 200
2. 2007年12月31日,A公司以公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益
借:投资性房地产――公允价值变动 800
贷:公允价值变动损益 800
3.2007年度终了,计算A公司所得税时的纳税调整及会计处理:
(1)税法规定将开发的产品用于出租应视同销售,销售收入7 200万元,销售成本6 000万元,实现销售利润1 200万元(在不考虑营业税等的情况下),则计税基础为7 200万元。而会计准则规定在转换日将公允价值高出造价的部分计入资本公积,待处置时计入当期损益,因此少计应纳税所得额1 200万元,应调增。(2)税法规定允许计提折旧210万元,而会计准则不计提折旧。因此多计应纳税所得额210万元,应调减。(3)税法规定投资性房地产持有期间公允价值变动不计入应纳税所得额,因此多计应纳税所得额800万元,应当调减。(4)A公司办公楼的账面价值8 000万元,计税基础6 990万元,因为二者之间的差额1 010万元会增加企业在未来期间的应纳税所得额和应交所得税,属于应纳税暂时性差异,应确认递延所得税负债。(5)2007年度应纳税所得额=5 000-210-800+1 200=5 190(万元),2007年度应交纳所得税=5 190×33%=1 712.7(万元),应确认递延所得税负债=1 010×25%=252.5(万元)。
借:所得税费用 1 965.2
贷:应交税金――应交所得税 1 712.7
递延所得税负债 252.5
4.2008年12月31日,以公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益
借:公允价值变动损益 200
贷:投资性房地产――公允价值变动 200
5. 2008年度终了,计算A公司的所得税时的纳税调整与会计处理:
(1)税法允许计提折旧360万元,而会计准则不允许计提折旧,因此多计应纳税所得额360万元,应调减。(2)税法规定投资性房地产持有期间公允价值变动不计入应纳税所得额,因此少计应纳税所得额200万元,应当调增。(3)A公司办公楼的账面价值7 800万元,计税基础6 630万元,二者之间的差额1 170万元属于应纳税暂时性差异,所以,应确认递延所得税负债=1 170×25%=292.5(万元),但递延所得税负债的期初余额252.5万元,因此当期应确认的递延所得税负债40万元。(4)2008年度应纳税所得额=5 000-360+200=4 840(万元),2008年度应交纳所得税=4 840×25%=1 210(万元)。
借:所得税费用 1 250
贷: 递延所得税负债 40
贷:应交税金――应交所得税 1 210
6. 2009年6月10日,收回该项投资性房地产并将该栋办公楼以8 200万元的价格出售,按售价的5%交纳营业税。
借:银行存款 8 200
贷:其他业务收入 8 200
借:其他业务成本 7 800
贷:投资性房地产――成本 7 200
投资性房地产――公允价值变动 600
借:公允价值变动损益 600
贷:其他业务收入 600
借:资本公积――其他资本公积 1200
贷:其他业务收入 1200
借:营业税金及附加 410
贷:应交税金――应交营业税 410
7. 2009年度终了,计算A公司所得税时的纳税调整与会计处理:
(1)税法允许计提的折旧150万元,而会计准则不允许计提折旧,因此多计应纳税所得额150万元,应当调减。
(2)处置投资性房地产,会计确认处置收益=8 200-7 800
-600+600+1 200-410=1 190(万元),税收确认的处置收益=8 200-(7 200-210-360-150)-410=1 310(万元),会计比税收少计处置收益120万元,应当调增。
(3)因为办公楼账面价值与计税基础二者之间的暂时性差异,随着办公楼销售的实现而消失,所以递延所得税负债期末余额292.5万元应全额转销。
(4)2009年度应纳税所得额=5 000-150+120=4 970(万元),2009年应交纳所得税=4 970×25%=1 242.5(万元)
借:所得税费用 950
递延所得税负债 292.5
贷:应交税金――应交所得税 1 242.5
从上例可以看出,会计利润总额:2007年度、2008年度、2009年度均为5 000万元,累计数为15 000万元;纳税调整额为:2007年度190万元、2008年度-160万元、2009年度-30万元,累计调整数为0,应纳税所得额为:2007年度5 190万元、2008年度4 840万元、2009年度4 970万元,累计数为15 000万元。由此可见,在不考虑其他因素的情况下,房地产开发企业在将产品用于经营租赁期间,由于会计与税法的处理方法不同,导致会计利润总额与纳税所得额产生差异。
参考文献:
[1]财政部会计司.新企业会计准则(三)[J].财务与会计:综合版, 2007,(5):41-42.
[2]刘刚,董立刚.房地产企业开发产品视同销售的会计处理与纳税调整[J].经济研究导刊,2008,(5):95-96.
