小区的物业管理精选(九篇)

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第1篇：小区的物业管理范文

【关键词】小区物业管理;WebB/S;体系架构

一、系统的需求分析

通过对幸福里小区的调查，获知小区物业管理系统应具备以下功能：1、对小区所有房屋资料的录入和增，删，改，查询等功能的实现，这是一个小区管理的基础，小区管理都是基于该小区的房产资源而产生的。2、对小区内住户的详细资料的管理，包括增，删，改，查询等功能的实现，这也是物业管理产生的基础，物业管理都是相对该小区的所有住户而言的。3、实现物业设备管理，仪表包括水，电，气表数据管理，收费管理，住户投诉管理，住户报修管理，设备维修管理，停车场管理。4、各种物业统计报表，包括物业设备统计报表，所有住户的水，电，气仪表资料的统计，各种收费统计，住户投诉统计，住户报修统计，物业设备维修统计等。

二、系统设计

2.1系统的功能模块设计

根据系统的需求分析，我们将小区物业管理系统的功能分为四个模块，分别为用户管理模块、基本资料管理模块、物业管理模块和报表统计模块。其中：1、用户管理模块：包括用户的注册、登录、添加新用户以及用户信息的更新等。2、基本资料管理：包括物业公司员工资料管理、房产资料管理以及住户资料管理。3、物业管理模块：包括设备维修管理、住户保修管理、住户投诉管理、停车管理、收费管理、仪表数据管理和物业设备管理。4、报表统计模块“包括设备维修统计报表、住户保修统计报表、住户投诉统计报表、物业设备统计报表、各项收费统计报表以及仪表数据统计报表的生成。在生成每种报表时，可根据需要选择相应的项目进行报表的生成、打印。

2.2系统数据库设计

用户表={序号+登录名+登陆密码+用户描述}住户表={住户编号+物业地址+房型+建筑面积+使用面积+业主名称+籍贯+工作单位+邮编+身份证号+电话+开户银行+银行帐号+入住时间+迁出时间+性别}房产资源表={房间编号+物业地址+建筑面积+使用面积+房型+装修情况+单价+总价+买主+备注+是否已售出}物业设备表={设备编号+设备名称+型号+品牌+所属部门+购买日期+事故记录}停车场信息表={车位编号+车位位置+停车住户+物业地址+开始日期+截止日期+备注}住户投诉表={投诉编号+投诉日期+接待人员+投诉住户+物业地址+电话+处理日期+处理人员+投诉内容+处理情况}住户报修表={报修编号+报修日期+接待人员+报修住户+物业地址+电话+完成日期+维修人员+服务费用+物料费用+合计费用+报修内容+维修情况}设备维修表={维修编号+设备编号+设备名称+维修日期+完成日期+维修费用+维修人员+维修内容+维修情况}仪表资料表={仪表编号+住户姓名+物业地址+年份+月份+上月资料+本月用量+单价+本月费用+上月抄表日期+本月抄表日期+办理人}物业收费表={收费编号+住户姓名+物业地址+年份+月份+收费项目+收费方式+应收总额+已交金额+欠费金额+交费日期+办理人+备注}仪表收费表={收费编号+住户姓名+物业地址+年份+月份+收费项目+收费方式+应收总额+已交金额+欠费金额+交费日期+办理人+备注}在此基础上，进行数据库的逻辑结构设计。例如：用户表={序号+登录名+登陆密码+用户描述}转化为：用户表。

2.3页面设计

客户端页面是用户和服务器之间实现人机交互的一个介质。对它的制作要求简洁大方，色彩搭配要协调。

三、系统实现

3.1系统基本结构图

3.2系统公共模块设计与实现

系统公共模块中一共有4个JSP文件和一个CSS文件。“common.jsp”文件包含其他JSP文件中需要导入的Java类和包以及系统各页面要使用的日期。“check.jsp”文件用来判断系统用户是否登录，防止非法用户登录到系统对系统进行破坏，程序代码中使用了会话（session）对象。“header.jsp”和“footer.jsp”文件：为了使小区物业管理系统的所有页面具有统一的风格，把页面头和尾的代码分开，分别放在单独的JSP文件中，在其他页面中使用时，利用include指令将他们包含进来即可。在“style.css”文件中，可以定义Web应用程序用到的所有样式表。另外,需建立与数据库相关的JavaBean文件DBConnectionManager.java。

3.3系统主页面及管理模块的实现

系统游览主页面“index.jsp”是用户游览小区物业管理系统的主页面，是进入其他功能页面的向导，并且把小区公告，小区留言的标题以列表的形式显示出来，方便各类用户的使用。管理模块的页面包括：管理员登录页面“login.jsp”、管理密码验证页面“chklogin.jsp”、新闻资讯管理页面“main.jsp”、小区公告信息页面“addxinxi.jsp”、物业信息管理页面“savexinxi.jsp”、小区留言管理功能页面“modifyxinxi.jsp”。

3.4系统用户注册模块实现

普通用户进入网站首页后，可以进行小区信息、小区留言等信息的查询游览，用户要想在留言本中留下各种建议或报修等信息就要先进行注册，成为注册用户后可以进行添加留言。用户进入注册页面“register.jsp”填写注册信息，点击注册会进入“adduser.jsp”页面，此界面的功能是将用户注册写入数据库，并给用户注册成功的页面。

3.5系统其他功能页面实现

对于系统其他页面“xiaoqugonggao.jsp”、“xiaoquliuyan.jsp”、“xinxi.jsp”、“liuyan.jsp”等，其功能实现大致同上，在这里不做重复说明。

四、结束语

幸福里小区物业管理系统经过1年的上线运行，系统总体运行稳定，较好地满足了小区物业公司对小区所有房屋的管理，对小区内住户详细资料的管理，对小区物业设备的管理，水、电、气的收费管理，住户投诉管理，住户报修管理，设备维修管理，停车场管理等。

作者:田娟 单位:克拉玛依职业技术学院

参考文献

[1]孙卫琴,李洪成.《Tomcat与JavaWeb开发技术详解》.电子工业出版社,2003年6月:1-205

[2]BruceEckel.《Java编程思想》.机械工业出版社,2003年10月:1-378

[3]孙一林,彭波.《Java数据库编程实例》.清华大学出版社,2002年8月:30-210

[4]LEEANNEPHILLIPS.《巧学活用HTML4》.电子工业出版社,2004年8月:1-319

第2篇：小区的物业管理范文

一、居民观念需转变

多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度，使很多居民还存在无偿享受服务的传统观念，习惯了由单位的房产管理部门或房管所管房的模式，认为实行物业管理就是想多收钱，如果实施物业管理需要收费，也应该由单位交，住房消费意识淡薄。

二、硬件条件相对落后

旧小区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题，小区的规划方案比较简单。随着城市人民生活水平的提高，硬件设施主要有以下一些不足：包括绿化面积较小、机动车停车位缺少、体育健身设施和文化活动空间较小等等。

三、产权形式多样

旧小区普遍存在住房产权形式多样的特点。住房产权形式有全产权商品房，房改售房，回迁房，农转居的承租房，居民承租房。住房的产权人多样，有居民个人、房管局、单位产权人（包括中央单位、市属单位、区属单位）、公共设施产权人（如各市政设施部门、邮局、银行、区属商业单位所有的房产）、托管房、二手房产权人等。

四、存在多头物业管理的现象

产权形式的多样化，使小区形成多家物业管理单位同时对小区不同物业进行管理的局面。主要有："单位自管房"物业管理公司，"房管局直管公房"物业管理公司，社区管理单位，居委会，市政设施单位，商业网点单位等。

五、对旧小区基础设施进行改造的资金缺口较大

旧小区实施物业管理，改善居民的生活环境，必须对小区的基础设施进行不同程度的改造，如小区进行封闭、绿化美化、道路修整等。根据改造项目的多少和改造等级的不同，资金量少则几十万，多则上百万，甚至上千万。资金从哪里来，是困扰实施物业管理的一个重要问题。

六、物业管理收费困难

已经实施了物业管理的小区，甚至物业管理水平比较好的小区，也存在物业管理收费困难的问题。旧小区物业管理收费经物价部门核准，目前最低收费标准为每平方米0.15元，普通小区全年收费总额为120元。尽管是如此低廉的费用，很多物业管理公司只能收到30%左右。

七、管委会作用有待进一步发挥

实施了物业管理的小区一般都成立了物业管理委员会或业主委员会，但受方方面面因素的影响，很难发挥其应有的作用。如，根据有关规定，业主委员会成员必须是拥有较大面积房屋产权的产权人，但产权单位怕要求出资整治小区环境或承担其他经济责任，就不愿意参加业主委员会，已经参加到业主委员会的个人，甚至要求退出业主委员会。业主委员会在行使职权过程中存在越权行为或不能充分履行相关职责。

八、社区管理与物业管理存在矛盾

社区管理与物业管理在对小区物业实施管理的问题上存在矛盾。有的社区委员会以赢利为目的，与物业管理企业争夺物业管理项目，把政府补贴给物业管理单位的专项资金承担过来，进行有关物业的专项管理。有的社区委员会出租小区经营用房，开早市、菜摊、饭馆、理发店等，对小区内绿化、卫生、保安造成一些影响。

针对当前旧住宅小区物业管理工作中存在的主要问题，提出以下建议：

其一、加快、加强物业管理的立法工作

当前物业管理中出现的纠纷，涉及物业管理的方方面面，而物业管理立法工作的滞后，使得很多纠纷无法解决，或造成一些潜在的矛盾和纠纷，建议有关方面应加快物业管理立法工作，通过立法进一步明确政府部门、物业管理公司和业主各方的责任、权利和义务，消除争议，特别是对房改房物业管理规范的立法工作要重点研究。

其二、逐步加大对住宅小区基础建设的投资，改善居民生活环境

1、城市的管理者是各级政府，政府树立经营城市的概念，使城市的资产增值，并应从城市建设维护费中，拿出专项资金，逐年逐步地有计划地实施改造，为实施物业管理创造一个良好的基础条件。

2、住宅的实际使用人，是居住环境改善的最大受益者，也应该出资改善居住环境。在改造旧小区中，可以尝试充分调动广大居民的参与意识，由居民参与设计、参与投资、参与建设的公众参与方式。

3、产权单位是住宅的产权人，在目前房改政策下，产权单位也要对旧小区的改造进行相应的投资。至于政府、产权人单位、居民三方投资的比例，可以根据每个小区的不同情况，进行测算，决定投资量，尤其是居民的投资，不能超过居民的经济承受能力。

其三、政府部门应加强对旧小区实施物业管理工作的规划

针对没有实施物业管理的旧小区，政府房地产管理部门应制定改造计划，扩大实施物业管理的范围。政府有关部门要研究旧小区推行物业管理的困难，针对每个小区存在的问题，逐步推进和实施物业管理，充分发挥政府行政管理部门的作用。

其四、深化房改政策，在工资中增加物业消费部分

房改优惠售房实现了住房分配的货币化，是住房分配制度的重大改革，但房改售房与物业管理衔接的还不够，特别是对物业管理费用在政策上考虑不够，建议国家有关部门在职工工资中应增加物业消费部分，将财政拨款暗补改为明补。对无力发放物业管理补贴的单位和无业、失业人员，政府有关部门应研究制定相应的政策，配套执行。

其五、建立房屋使用人与物业管理公司的物业管理契约关系

商品房在买房之时，买房人和卖房人就签订了物业管理合同，但在签订房改售房合同或危改回迁房合同时，双方对物业管理事项没有任何约定，导致买房人或承租人对物业管理不承担任何义务和权利。建议在旧小区制订物业管理合同，通过使用人或产权人与物业管理公司签订物业管理合同，建立物业管理的委托关系，约束双方的利益关系，改变居民普遍存在的"你搞物业是你愿意，跟我没关系"的观念。

其六、加强实施物业管理的正面宣传

一是要物业管理公司树立努力为业主服务的认识，这样才能从企业内部产生提高服务水平的内在动力。二是要引导物业管理公司提高服务水平，总结已有的成功经验，向其他物业企业宣传。三是要宣传业主对房屋产权享有的权利和义务，增加业主的自觉维权意识。四是要增加物业服务内容透明度的宣传，对服务项目、服务内容、服务标准都要在小区内的布告栏内张贴或以其他方式让业主知道。五是加强物业收费的宣传工作，该交费的产权单位都要交纳物业管理费，包括小区内的学校、商业设施等居民住宅以外的其他产权单位。版权所有

其七、处理好社区管理与物业管理的关系

物业管理是一种企业行为，而社区管理则是一种政府行为，社区管理和物业管理不可替代，但又互相配合，在实施具体的经营、管理中是密切联系、互相依存的。物业管理公司要与社区委员会、派出所等明确分工，物业管理公司不能承担本应由政府部门负担的工作，基层政府部门也不能因为有些管理工作有利可图，就运用行政权利，自行进行管理。

第3篇：小区的物业管理范文

物业管理是指业主委托专门的机构和人员，依照合同和法律规定，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地，以经营的方式进行管理，对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理，并向小区业主及使用人提供多方面综合的活动。对住宅小区进行物业管理，是随着房地产业发展及房地产经济体制改革而产生的，其发展是一个长期的演变过程，并且随着社会主义市场经济体制的建立和完善、社会事业的发展、人们生活水平的提高，以及房地产建设、销售和售后使用管理分工的专业化、社会化、市场化，而得到逐步发展和规范的。

但是，在我国物业管理取得重要进展的同时，各种社会矛盾也逐渐显现出来。物业管理涉及业主之间的关系，涉及业主、物业管理企业、建设单位相互间的关系，也涉及业主组织与其他组织的关系。在物业管理实践中，单个业主的利益与业主共同利益的平衡，房屋质量的责任，共用部位、共用设施设备的利用与收益的归属，物业管理服务的质量，专项维修资金的使用等，都引发大量纠纷，亟待物业管理相关制度的完善，政府行政监督管理制度应运而生。这是由监督管理机构及其管理职责、管理程序、相互关系等组成的有机整体，其法律依据是国务院《物业管理条例》，该条例所规定的政府行政监督管理内容主要体现在以下几方面。

1.国务院物业管理主管机构及其职责

根据《物业管理条例》第五条第一款的规定，国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。国务院建设行政主管部门的监督管理职责主要包括：制定物业管理企业资质管理制度的具体办法；配合国务院价格主管部门制定物业服务收费办法；配合价格主管部门监督物业服务收费；会同国务院财政部门制定专项维修资金收取、使用和管理的办法；对物业管理活动中的违法行为进行查处。

2.地方政府物业管理主管机构和职责

根据《物业管理条例》第五条第二款的规定，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。房地产行政主管部门的监督管理职责主要包括：指导成立业主大会、撤销业主大会和业主委员会做出的违反法律法规的决定或者责令其限期改正、批准符合条件的建设单位采用协议方式选聘物业管理企业、配合价格主管部门监督物业服务收费、处理物业管理活动中的投诉、对物业管理活动中的违法行为的查处。

3.其他政府部门对物业管理活动的监督管理

物业管理涉及面很广，物业管理活动的顺利进行，需要政府行政主管部门的监督管理，也需要相关行政部门的协助管理，因此，《物业管理条例》也规定了其他相关部门的职责。主要内容有：业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作；国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定物业服务收费办法。县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。有关行政管理部门在接到物业管理企业对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定行为的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理；专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

综上可见，《物业管理条例》对住宅小区物业管理中政府行政监督管理体制、制度进行了科学设定，是政府各级行政主管部门开展物业管理行政监督工作的法律依据。只有严格执行上述法律规定，才能在管理中做好政府该管的事，真正实现政府职能转变。要严格区分民事行为与行政行为，物业管理中有大量的矛盾是民事关系，引导小区业主通过设定规则的方法，由业主自行调节和通过司法程序解决，定位好政府的角色。

二、住宅小区物业管理实践中行政监督管理的思考

在实践中，一些物业管理企业擅自处分应由业主处分的事项，侵犯业益现象时有发生。一些业主委员会缺少制约，由于缺乏对业主委员会的有效制约和监督机制，民主协商和少数服从多数的原则没有得到充分体现。有的业主委员会不能真正代表大多数业主的利益，个别成员甚至把个人利益置于业主共同利益之上，任意决定业主共同事务，损害其他业主利益或业主的共同利益。下文将从实践中一个典型案例的评析，具体探讨如何有效应用行政监督管理制度，实现对住宅小区物业管理纠纷的有效指导。

1.某小区游泳池产权纠纷案案情简介

广州市某小区游泳池原规划属小区公共设施。因工程款纠纷，自2002年起与小区会所一同被省高院查封。2007年拍卖给承建商某建筑公司；2012年，该建筑公司大股东杨某通过债务诉讼方式取得所有权；2013年法院发出执行裁定书要求办理产权过户，引起小区业主不满；2013年9月，某小区部分业主因游泳池权属问题和对业委会的不满引发纠纷，组织围堵广州市黄埔大道进行维权，引发黄埔大道交通大阻塞。维权业主的基本诉求有三项：一是认为小区游泳池为小区公共设施，属于全体业主共有，省高院的判决不当，侵害了业主的权益。游泳池不属于杨某所有。二是认为小区现业委会缺位，不作为，没有尽力为业主争取权益，并出卖了小区利益。三是要求召开全体业主大会，并对现业委会进行换届选举。

2.政府行政部门在上述案件处理中行政监督职能的体现

政府房地产行政主管部门在处理本案中，总结出该案涉及的争议焦点为三个方面：一是小区游泳池产权归属问题。二是小区业委会是否存在不作为问题。三是小区业委会如何换届问题。针对上述焦点问题，房地产行政主管部门逐一探求解决问题的思路。

对于小区游泳池产权归属问题，目前已由人民法院生效判决判定权利归属且生效判决已进入执行阶段。在法院生效判决未依法撤销前，任何机关和个人不得对抗其效力，房地产行政机关也不得拒绝履行协助执行通知书的义务，更不能因为业主的过激维权行为而滥用行政监督管理权，参与到游泳池的产权争议纠纷中，只有确定此处理原则，才能有效开展其他指导工作。

对于小区业委会是否存在不作为问题，行政机关根据业主提交的资料，认真进行核查，核查中发现业主反映的业主认为业主委员会存在危害业主合法权益的情形存在。根据具体情况，确定以法律途径解决的方案：对业主委员会违反法律法规规定，严重侵害业主合法权益或者严重影响公共秩序的，由政府有关部门依法追究责任。对业主委员会作出的决定违反法律法规规定或者业主大会决定，给业主、物业服务企业造成损害的，由签字同意该决定的业主委员会委员承担民事责任。对业主委员会委员挪用、侵占业主共有财产，索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬等其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为，由县级以上人民政府相关行政主管部门依法处理，并在其物业管理区域内予以通报；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第4篇：小区的物业管理范文

[关键词] 住宅；物业管理；收费难

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 06. 028

[中图分类号] F293.33 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2014）06- 0046- 03

自1981年3月在深圳成立中国第一家物业服务公司以来，我国物业服务行业发展迅速，并被社会大众广泛接受，成为促进城市管理进步和实现房地产保值增值的重要手段。但由于物业服务企业发展水平不高、行业管理不到位等诸多原因，目前业主和物业服务企业的纠纷不断。其中，以物业费收费难问题最为突出。据调查，“当业主对物业服务企业的某些服务不满意，你会怎么办”时，有56.8%的业主会选择拒交物业服务费，有26%的业主会选择更换物业公司，14%业主会选择集体抗议，选择和物业服务企业协商调解的只有4%。

严重的物业管理收费难问题会既侵害了已缴纳物业服务费的业主的合法权益，又会使物业公共设施和设备得不到及时的维修和保养，导致物业服务企业的服务品质下降，经营出现困难，并进一步影响服务质量，加剧物业费收取的难度，从而把物业服务企业与业主的关系带入到一个恶性循环的怪圈，危害物业管理行业的健康发展。本文以住宅小区物业为例，在总结我国物业管理收费难现象的基础上，分析原因，结合实际提出一点对策和建议。

1 物业管理收费难的现状及危害

物业管理费是整个住宅小区正常开支和运行的基本支撑。物业管理费的支出，一部分用于管理和服务该小区的人员工资和福利，一部分作为“服务项目的物资损耗补偿费”，即公共设施和设备的维修保养费用和物业管理的固定资产的折旧费和法定税率。若物业管理费用交纳率不足，小区设施设备的维修和保养、物业服务公司的管理质量将严重受到影响，进而小区整个物业资产将贬值。

在我国物业管理市场上，物业收费难的现象目前普遍存在，收费难的问题已经严重制约着我国物业管理行业的向前发展。目前，我国的物业服务企业基本上是低利润运行。特别是在经济相对落后、老旧小区多的地区，物业服务收费的情况更不容乐观。收费难问题的存在已严重影响了物业服务企业的经营和物业服务行业的健康发展。若未能很好地解决，势必将物业管理行业带入到恶性循环的怪圈。

（1）物业费的拖欠侵害了已缴物业服务费业主的合法权益。由于未交费的业主在短时间内享受到了与缴纳物业费的业主同样的物业服务，其他缴费业主的合法权益的侵害，缴费意愿下降。进而业主和物业公司的矛盾更升级，已缴费的业主甚至也会加入到不缴费的行列，加剧物业费拖欠矛盾。

（2）业主拖欠物业服务费会使公共设施和设备得不到及时的维修和保养。当公共设施和设备得不到及时的维修和保养，物业所有人的资产和投资就会相应的得不到应有的保值和增值。小区里的公共设施设备是整个小区所有业主的共同财产，当共同财产没有很好的保护，损失的就是业主自己的利益。

（3）业主拖欠物业服务费会降低物业服务品质。物业管理行业是个微利行业，当业主拖欠物业费不缴纳，物业公司的福利待遇就得不到应有的保证，这样必然导致人员流失，服务品质下降，严重的甚至可能会导致物业服务企业的撤管，这会让整个小区的业主的资产贬值。

（4）业主拖欠物业服务费会引起不必要的司法诉讼。物业费收费标准的核定和审批，物业公司都是按省物价局文件中所述的条款规定执行的。业主对物业公司有意见可以进行沟通和调解，但是如果业主在物业公司多次追缴物业费后仍不缴纳，物业公司可以依照业主委员会的委托，依法提起法律诉讼，来追缴没有缴纳的物业费和滞纳金。

2 我国住宅小区物业管理收费难的原因

我国物业服务行业经历了30余年的发展，物业服务也走进了城市千家万户，但由于开发商遗留问题多、物业服务企业服务质量不高、行业制度建设执行不到位、业主物业消费理念落后等原因，物业收费难现象还较为普遍，已经严重制约着行业的健康发展。

2.1 开发商遗留问题多导致小区管理先天不足

住宅小区既要满足业主的居住功能，也要具备提高业主生活质量的功能；既要有合格的房屋质量品质和小区环境布局，也要配套与业主生活有关的幼儿园、超市、活动中心等设施。但在我国的住宅小区当中，由于规划、施工等环境监管不严，加之物业服务企业前期介入不足，许多住宅小区配套设施不完善，缺乏超市、幼儿园、健身活动中心等场所，甚至出现建筑质量不合格、小区绿化不达标、道路设计不合理等问题。这直接导致了物业管理对象存在先天不足，后续物业服务难度加大。此外，许多开发商在建设及销售时做出许多虚假承诺，得不到兑现加剧了业主的不满，甚至将原因归咎到物业管理服务企业，并通过拒交物业管理费用以示不满。

2.2 物业服务企业管理水平整体较低服务质量不高

由于物业服务企业专业人才紧缺、物业服务管理理论和手段及设施设备落后、前期介入工作不足等原因，部分物业服务公司缺乏对业主服务的意识和服务技巧，特别是当小区存在规划不当、物业存在质量瑕疵的情况下，物业管理的不利因素增加了物业服务企业的管理成本，甚至导致物业服务企业的服务质量大打折扣。进而使物业服务企业无法提到高质量的服务，更谈不上提供现代化、智能化的物业服务。低质量的服务，最终会引起许多业主的不满，导致物业服务企业在业主内心的形象彻底毁灭，这些都会是业主拒交物业费的借口。

2.3 行业制度建设、落实和政府管理不到位

物业管理行业的发展需要一套完善的法律法规作为保障，我国物业服务行业尽管经历了30余年的发展，制定了一系列相关的物业管理法规及其管理办法，对不交、少交、欠缴物业管理费的情况作了相关的规定。但由于走法律程序时间比较长、成本比较大等原因，相关法律法规程序在实际操作中很难去执行，无法满足时代的需求。同时，走法律程序容易激起业主和物业管理公司的矛盾，不利于后期的管理。

在物业收费方面，我国物业管理收费办法一直是由政府指导定价，存在一定的弊端。如，在同一小区，不同等级不同规模的物业服务企业进行管理所需要的成本相差肯定很大，如果采用政府指导方式定价，势必引起部分业主的抵触心理，不利于物业管理费的收取。在实践中，由于物业收费项目的归纳类不明确，性质不清晰，而且对物业服务费的收取没有精准的计算。特别是随着物业公司的发展，增加了新型服务，物业费不断提高。但业主却未必认可，进而导致了业主对于物业公司的不信任，使物业收费难上加难。

2.4 业主物业消费理念落后认识不清

目前物业管理已走进大部分城市小区，但许多业主仍认为物业服务费都是物业公司的盈利，而不知道物业服务费大部分都投入在小区设施设备的维修和养护之上。业主心目中的物业服务项目中，保洁和保安非常简单，成本极低，甚至对物业服务企业的存在必要性产生怀疑，认为物业公司只是为了收取物业费。因此，业主只要觉得物业公司的服务有些许瑕疵，就觉得物业费缴得不值，从而产生了业主拖欠物业费的情况，甚至出现部分恶意拖欠物业费的业主，造成收费困难。

3 解决物业管理收费难问题的对策

3.1 完善有关法律法规，制定市场化的新的定价模式

物业管理行业的行政主管部门及相应的政府机构，须加强物业管理行业的立法和执法力度、加快与法规相配套的操作性规范的制定。特别是要在吸取国内外先进的物业管理办法及经验基础上，征求社会各界有关人士的意见，尤其是物业管理行业的专家、业主委员会、物业服务企业的各阶层人士及业主的意见，制定出符合三方利益、具有操作性的相关法规。

在物业管理费用的定价问题上，政府应该进一步将主导权给物业服务企业及业主，实行竞标市场化的形式。可探索基于物业服务内容和物业服务收费的成本构成因素，将物业服务内容划分为综合服务、公共区域清洁服务、公共秩序维护服务、公共区域绿化养护服务、共用部位及公用设施设备日常运行养护服务等几个类别，不同类别的服务内容从高到低又细分为多个等级，对应相应的收费标准。业主则根据所在小区特点和需要选择。同时，物业服务费最终定价应该由物业服务企业自己决定。

3.2 加强第三方监督维权，维系业主和服务企业合理权益

目前，之所以业主对物业服务费的定价缺少信任，其根源是相关服务的定价也是没有可靠依据的。因此，新楼盘开发要积极引入第三方专业中介机构，科学、客观、公正的算物业费价格，若业主不满意，还可以找第三方评估机构重算。对老旧的小区，业主大会首次选聘或更换物业服务企业时，也可以委托第三方物业评估机构对物业费进行评估。也许有第三方的存在，能让业主更加安心些。

在费用的缴纳方面，也可成立第三方独立机构来维护业主和物业服务企业的利益。特别是针对部分恶意拖欠物业管理费用的追缴问题。由于第三方机构与物业服务企业及业主没有直接利害关系，因此能够做到公平公正。同时，能淡化物业服务企业与业主之间的矛盾，把业主对走法律程序追缴物业管理费用的怨气转嫁到第三方机构有利于物业服务企业与业主的继续合作。

3.3 物业服务企业要进一步加强与业主沟通，提高服务水平

为解决存在的物业费拖欠问题，物业服务企业要勤与业主沟通，明晰问题的原因和责任方，不回避自身的责任，也不乱承担开发商等其他责任方的责任，但要详细说明，并主动协助业主解决问题，赢得谅解和满意。

在日常服务方面，要加强职工专业素养，提高服务意思，通过建立服务标准、引进智能、先进的管理设备及技术，进一步节约物业服务企业的管理成本，提高企业利润和服务品质，创建物业品牌。

需要注意的是，物业企业在前期介入阶段，应负起监督责任，努力让前期介入管理和后期物业管理分离。确保所管理的物业是高质量的建筑物业，有完善的设施设备、合理的规划，以有效降低后期物业服务企业的管理难度和管理成本。

主要参考文献

[1]郑志毅.住宅小区物业费体制改革初探[J].中国物业管理，2012（10）.

[2]张虹.居住性物业管理费拖欠问题透析及应对[J].武汉职业技术学院学报，2006，5（3）.

第5篇：小区的物业管理范文

关键词：多元利益；物业管理；路径

多元利益协调理论主要研究如何在多方博弈中获得各自利益的最大化。在各自为了获得利益最大化的行为方式之中，每个参与竞争和斗争的个体都怀着各自不同的利益与目标，他们为了获得各自利益与目标，都会去考虑每个竞争对手会采取的行动方案，并且事后想象出每种行动方案中，自己如何得到自己利益的最大化。总而言之，多元利益协调理论就是研究在博弈过程中，各个利益方如何获得自己最为合理的利益，并且如何让自己的利益最大化的理论与方法。而在物业管理中，涉及的利益方包括：街道办事处、社区居委会、业主委员会、业主、物业管理公司等。其中，街道办事处协调者政府与居民的利益，同时也要兼顾自己的利益。物业管理公司要协调业主之间的利益，同时要处理好自己与业主委员会之间的利益关系。每个利益参与者都要为了自己的利益而去进行博弈，否则自己一方的利益可能被另外一方吃掉。因此，利用多元利益协调理论处理好物业管理过程中出现各种问题显得尤为必要。

一、住宅小区物业管理面临多重困境

笔者根据自己居住地所在小区进行了相关数据调研，根据结果显示，居民对街道办事处、社区居委会、业主委员会和物业公司这四个管理主体的认可程度有着明显的不同，其中，社区居委会的认可度最高，达62.3%，其次是街道办事处，达到51.3%，而最低的是业主委员会，为13.3%，再就是物业公司，为28.6%。这说明，一方面居委会在居民心目中最重要，这取决于居委会确实发挥了应有的实际作用，是社区管理的中坚力量。另一方面，说明我们也必须改善物业管理公司和业主委员会在物业管理中发挥的作用。我国目前的物业管理从调查结果来看，“业主委员会发挥作用不明显”“物业管理不到位”“居民参与度普遍不高”“街道办事处机关化明显、办事难”“各个管理部门存在推诿扯皮现象”“居委会的定位有问题”等五个问题为排名前五位的突出问题。物业管理的核心是参与物业管理的主体之间的相互关系如何处理好的问题，包含物业管理的结构形式和运行机制。当前，住宅小区物业管理暴露出来的矛盾和问题越来越多。1.政府、物业管理公司与业主对物业管理内容的理解不一致政府出于社会效益和减轻行政管理负担等方面的考虑，会将许多行政只能加在物业管理公司身上。而物业管理公司侧重公司的经济效益，由此导致物业公司服务意识有所欠缺，重管理、轻服务时有发生。而业主最在意的是以最少的资金付出获得尽可能多的服务，最好服务还是免费的。有部分业主对物业服务费的收取抱着不理解、不支持的态度。从目前来看，三者之间的利益平衡点尚未形成，由此造成物业管理不够完善、物业公司的角色经常错位等问题产生。2.社区居委会、业主委员会、物业管理公司三者在运行过程中冲突渐多在居委会到底是“居民自治组织”还是政府的“跑腿”这样一个双重身份还没有搞清楚的时候，业主委员会和物业管理公司这两大社区管理主体在社区自治工作中发挥越来越多的作用。三者在运行工作过程中工作任务有交叉成分，往往会出现矛盾和冲突越来越多的情形。3.业主委员会运行机制不健全，业主对其信任度并不高很多小区业主委员会成立之路漫长，且成立后运行起来也是困难重重。一方面，业主委员会因不具备独立的法人资格，不能在业主利益受损时及时履行职责，为业主解决难题；另一方面，在实际运行过程中，缺乏相应的激励机制，业主委员会主任、业主代表的工作难以得到认可和激励，部分业主委员会成员或业主代表因为能力、定位、利益等原因不当行使自己的权利，致使广大业主并不信任业主委员会的各项工作和处理问题的能力。4.物业公司工作人员能力有限、管理水平低我国真正意义上的物业管理起步比较晚，多种管理业态并存，导致服务水平不到位的现象较为普遍，无法很好地保障业主权益。尤其是有些物业公司在取得物业管理权后，没有严格按照合同履行职责，擅自降低服务等级，减少服务项目，降低服务标准，有的物业公司甚至连基本的清洁、绿化、安保等基础性工作都无法保质保量地完成，对公共设施的维护不及时，甚至侵占业主的共有产权等。5.住宅小区业主主体意识不强、参与度不高业主作为各项活动的主体，如果没有他们的广泛参与，再多的物质资源也只是摆设，更重要的是只有业主自身才更了解自身的需求。但是受很多客观因素的影响，我国业主之间彼此缺少沟通和了解，存在比较明显的生疏感。再加上传统的一些让居民参与的模式过于单一，无法提高业主的认同感和归属感。6.社区居委会工作者队伍不够强大社区工作着普遍存在能力素质不高、专业性不强、工作效率低下等问题。同时，由于社区工作者工资待遇偏低，难以吸引优秀人才，而对于学历高的年轻大学生，社区工作缺乏良好的职业前景，难以留住人才，导致社区工作者“跳槽”现象严重，人员流动频繁。

二、物业管理问题频现的成因分析

物业管理陷入困境将会导致整个社区治理的失效，究其根源在于物业利益主体存在缺位的现象。而政府相关部门、业主委员会、物业管理公司三个重要利益主体的缺位是造成社区治理失效的最关键原因。1.物业管理工作牵涉方方面面，如果政府行政部门缺乏必要的整合，没有理顺权责关系，造成职责混乱、关系不畅，社区治理的合力就无法形成如在实际生活中，住宅小区出现的私自搭盖、违规停车、野蛮装修等侵犯了其他业主的利益，由于相关部门立法和政策还不完备，再加上政府行政部门缺乏应有的服务意识，没有进行有效治理，导致在物业管理领域中出现了权利真空，没有真正做到履行职责。2.业主委员会监督缺位业主委员会属于自治组织，其在行使其权利的过程中困难重重，原因有三：第一，业主委员会不具备独立法人资格，诉讼主体为明确、无法维权。第二，运行机制上，业主委员会往往是决策和执行共存，缺乏执行透明度与有效的监督，存在不公平的现象；第三，对共有产权不关心，当共有产权受到损害时，业主委员会没有及时进行干预。3.物业管理公司管理能力跟不上行业发展需求物业管理是一项专业化很强的管理工作。由于我国物业管理专业教育起步晚，行业管理标准和从业人员行为规范也没有得到建立，在职物业管理人员的培训不足，各种培训流于形式。再加上很多人受传统观念误区影响，认为物业管理公司的工作是属于劳动密集型的，不需要太高的素养。从而阻碍了物业管理行业的发展。

三、多元利益平衡下住宅小区物业管理路径选择

要建立和健全多元利益主体共同参与的物业管理体系，实现各方利益均衡，探索合适的物业管理路径。1.应该从分发挥政府的主导作用，实现其职能归位政府只需要做好宏观调控的“掌舵”工作，充分发挥其主导作用，大力培育、扶持其他治理主体的成长发育。对涉及行政执法、行政管理的工作由政府相关单位全面负起责任来，尤其是要将延伸至社区的行政类事项清理归还给政府。弱化政府对社区的直接干预，推进“政社分离”，将公共服务类事务归还社区，将现在由政府行政机构承担的技术性、服务性、事务性工作通过外包形式，交由市场或者社会组织承担。发挥政府主导作用，提高政府办事效率。2.建立现代物业管理公司的经营机制首先，物业管理公司要提高自身整体素质和形象，有明确的管理思路、强烈的市场意识，牢固树立对位服务思想，力争服务质量上水平、提层次；其次，企业应有较强的成本概念，完全按照“独立核算、自负盈亏、自我运转、自我发展”的方式进行；第三，物业公司应该进一步探索和建立灵活的工作机制，遵循市场法则，运用市场经济规律，形成有利于自身发展的竞争机制。3.健全业主委员会的运作机制纵观各小区业主委员会成立情况，从业主委员会选举开始，就存在一些弊病和漏洞。因此，必须要健全业主委员会的选举机制。在加深业主之间的交流沟通的前提下，在自愿民主的基础上，各业主根据个人意愿行使选择权。当然，真正做到这一点，必须有相应的上级主管部门进行监督才行。另外，还需要明晰业主委员会的职责和权利。业主委员会的工作与业主的利益不可分，要充分运用法律给予的权利，保障业主的利益。完善业主委员会的议事章程。定期召开有意义的会议，讨论并解决符合大多数业主意愿的实务决定。4.提高小区业主的社区参与度大力发展社区各项活动，充分利用现有资源，从业主的实际需求出发，注重社区文化的多样性和特色性，从而充分调动社区参与热情。充分糅合社区、社会组织、社会工作者之间的互动交流，大力开发社区信息智能终端系统，构建畅通民情的数字化平台，从业主最关心、最直接、最现实的利益问题入手，引导居民参与社区管理。逐步健全和落实民主选举、民主决策、民主管理和民主监督制度，不断培育居民的家园意识，提高社区归属感和参与意识，从而真正形成社区治理的公众参与，提高整体物业管理效率。

参考文献：

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[2]李江新.社区管理三大参与主体分析——基于多元共治的视角[J].学术界,2011（05）：79-86.

[3]黄眺.论物业管理对构建和谐社区的作用和影响[J].经济与社会发展,2011（07）：84-85.

[4]李保明.国外城市社区管理模式及其启示[J].中国行政管理,2013（03）：97-99.

[5]罗玲玲.物业管理对构建和谐社会的作用[J].企业导报,2010（08）：57.

第6篇：小区的物业管理范文

摘要：近年来，我国城市物业管理纠纷呈现爆炸式增长态势。为了有效破解物业管理的困境，需要深入分析矛盾的成因。基于田野调查和机制分析方法，研究发现我国城市住宅小区物业管理过程中存在五大矛盾。这些矛盾综合作用，共同导致城市普通住宅小区的物业管理困境。从法律关系看，我国物业管理兼具私人性、集体性和公共性等三维属性。物业管理矛盾的生成机制在于无公德的个体、业主自治力不足和政府管理缺位。破解这些矛盾需要在政府主导下构建由政府、市场、社会三方共同参与，合作共管的物业治理机制。

关键词：城市住宅小区；物业管理；全能型物业；业主委员会；业主自治

作者：张雪霖(华中科技大学中国乡村治理研究中心，武汉430074)

一、问题的提出及研究视角

当前，我国城市普通住宅小区物业管理冲突问题日益严峻，物业服务企业和业主之间围绕着服务和收费陷入恶性循环。依据法律，业主和物业服务公司之间属于物业服务合同关系，业主支付的物业费属于物业服务企业提供服务的对价。然而，现实中物业服务企业收费难和收费率低已经成为制约合同履行的根本难题，少数业主以物业服务企业服务不到位或财产损失等理由作为抗辩拒交物业费，物业服务企业在面临服务成本的硬约束下，只好裁减服务人员降低成本。而服务质量的降低，又进一步激发更多业主的不满，物业收费就会更难，如此便陷入恶性循环。按照法律制度设计，对于业主不交物业费的行为，物业服务企业关于物业费请求权只有采取起诉至人民法院的司法救济手段。而法院介入物业纠纷虽然能部分解决物业费拖欠问题，但是却加剧了业主和物业服务企业之间的矛盾，甚至导致业主对法院的不满和群体性围攻，法院判决的执行越来越难[1]。

物业服务合同履行是困扰我国城市物业管理的重大问题。近年来，不仅涌向法院的物业纠纷诉讼案件急剧增多，通过拨打12345市长热线或向媒体曝光求援的案件也呈现爆炸式增长态势。有学者指出：物业管理纠纷难以解决的原因在于居民经常选择的解决方式不是有效的手段，即居民遇到物业矛盾，经常先向物业服务企业、业委会、街道办、居委会等部门反映，但解决效果比较差，反而是通过向电视台、报社等媒体投诉或拨打12345市长热线或法律申诉等渠道反映效果要好些[2]。问题是这种非常规的治理手段，只能解决非常小的一部分物业纠纷，甚至会形成非常规手段的常规化，但是这样的冲突化解机制成本是非常高昂的。物业纠纷案件标的虽然数额小，但由于涉及人数众多，和城市居民的生活息息相关，物业管理矛盾的不断累积和升级将有可能危及社会稳定。

既有关于物业纠纷的研究，聚焦于业主和前期物业公司之间的矛盾，主流的观点为“业主维权—公民社会”范式。张磊认为：业委会维权的兴起是由于房地产开发和物业管理领域中，以开发商和物业公司为主体，包括房管局小区办、地方法院、街道办事处和居委会等相关政府部门与政府官员在内的一个具有分利性质的房地产商利益集团已经形成。正是该分利集团的强势地位使得开发商和物业公司敢于普遍地侵害广大业主的合法权益，这正是业主维权运动兴起的深层次原因[3]。业主与物业公司及其背后的开发商之间的纠纷，在基层政府的介入协调下，业主维权的意义被延伸为对地方政府的权力抗争。因此，业主维权的兴起被认为是“物业运作释放的公共空间”[4]“公民社会的先声”[5]“从产权走向公民权”[6]等。在业主维权范式下关于物业纠纷的研究已经取得了丰硕的成果，但是由于集中关注业主与前期物业公司和开发商之间的外部斗争性物业纠纷事件，而缺乏从内部视角对常规性治理阶段物业管理面临的困境以及物业纠纷产生根源的经验研究。同时，由于业主维权范式带有强烈的价值干预和理论期待色彩，而存在用西方的理论对我国实践经验的剪裁和修饰，以期经验符合理论预设，因此无法有效把握物业纠纷发生的内在机制。

基于对业主维权范式的反思，近年来有学者试图从业主自治的内部视角去认识社区物业矛盾，开拓了物业纠纷研究的视野。陈鹏通过对业主维权和常规自治2个阶段的区分，认为在这2个不同的阶段，不同的主体对业委会的态度不同：从社会的视角看，业委会分别是“维权的代言人”和“自治的领头羊”；从市场的视角看，业委会分别是“利益的争夺者”和“共赢的合作者”；从国家的视角看，业委会则分别是“麻烦的制造者”和“社区管理的抓手”[7]。石发勇认为：业委会作为市民组织的发展并非如学界乐观者认为的那样，能给业主注入合作习惯、团结意识和民主参与精神，反而可能因为内在局限和外部制约的双重作用，形成少数既得利益业主经营排斥大众参与的寡头统治和相互争斗不休的“准派系政治”，从而有损于基层治理和社区民主[8]。也有学者提出以利益密度与社区同质性的二维框架来解释不同社区业委会选举景象和治理绩效的差异[9]。因此，本文将在业主自治内部视角研究成果的基础上，通过机制分析法，整体性地理解我国物业管理面临的困境以及物业纠纷产生的根源。而唯有厘清我国物业管理矛盾的内容及其发生机制，才能提出有效的冲突解决方法，这对于建设城市社区良好的物业管理秩序和宜居的生活环境有重大意义。

二、住宅小区物业管理面临的困境

我国城市商品房小区物业管理冲突的表象为物业服务企业和业主之间关于服务和收费之间的矛盾，业主对物业服务企业稍有不满，就以不交物业费作为抗辩，而业主抗辩的理由大多没有合法性证据，得不到法院的裁判支持，反而会加剧物业企业与业主之间的对立紧张关系。学界的主流观点倾向于认为：业主在市场中是天然的弱者，容易成为利益受损方，而物业企业处于强势地位，容易成为侵犯业主利益的一方。通过深入考察物业管理实践，发现物业管理问题是复杂多维的，现实中确实存在物业服务企业违约或违规经营等侵权现象，但物业服务企业并不必然是强者，业主也并不必然是弱者。目前，住宅小区物业管理面临五大矛盾。

(一)物业价格与物业价值之间的矛盾

我国物业服务收费采取政府指导价和市场调节价相结合的定价方式。由于城市普通住宅的物业服务与千家万户居民的生活息息相关，属于基础民生工程并具有一定的公共性，我国城市普通住宅物业服务收费实行政府指导价。但我国现行城市普通住宅物业服务等级和收费标准还是2004年制定的，至今已经有十多年，这段时间既是中国快速发展的10年，也是通货膨胀比较严重的10年。物业管理主要是劳动密集型服务，劳动力成本上涨的幅度与速度决定了物业管理成本涨幅的大小。物业价格严重背离物业价值，物业价格与物业价值之间产生了巨大张力。为破解此矛盾，许多城市开始探索放开物业服务市场定价，即在政府基准价的基础上由物业企业和业主自由协商确定物业服务价格，但是在实践中由于单一的物业企业和众多分散的业主之间存在高昂的交易成本，因此物业服务市场面临涨价难题。

物业服务企业是一个以盈利为目的的市场主体，物业服务成本大幅度提升，但是物业服务价格没有及时上涨，物业服务企业的利润空间不断受到挤压。物业服务企业面临的选择有：(1)撤退。这也是很多中低档小区或建筑面积少的小区，其物业服务企业在合同期满后就撤退不再续签的根本原因。物业服务企业撤退后，往往没有新的物业服务企业愿意入驻，小区的物业管理处于空白地带，极易引发基层社会失序。(2)减少服务人员的数量以降低人工成本，这就会导致服务的范围收缩和服务质量的下降，引起业主的不满，进一步影响物业服务企业的收费率，也就进一步降低服务质量，形成恶性循环。(3)违规非法经营以获取额外收入，以补贴物业收入不足，如违规收取停车费，或擅自利用小区部分公用面积经营等。不管是哪一种情形，都会加剧业主和物业服务企业之间的矛盾。

(二)有限责任的市场主体和全能型物业期待之间的矛盾

“既然我交了物业管理费，小区内所有事物都应该由物业服务企业负责”，这是绝大多数业主对物业服务的认识和期待。由于物业管理法律知识的专业性过强，大多数普通业主不懂法，导致对物业服务企业的服务存在认识上的偏差。业主和物业服务企业签订的是物业服务合同，物业服务企业提供的服务是有边界的，作为市场主体的物业服务企业履行的是合同责任，承担的是有限责任，但在业主的期待中却扮演着全能型物业管理的角色，承担的是无限责任。一旦物业服务企业没有满足业主的诉求，业主就以此拒交物业费作为抗辩。作为承担有限责任的市场主体和业主对全能型物业期待之间产生了巨大张力，必然就会产生业主期待的落空和对物业服务企业的不满，因而大量物业纠纷就不可避免。

具体情况如下。

1.违背质价相符原则

物业企业提供的服务等级和标准与业主支付的物业费用相匹配，物业服务企业提供的服务等级对应不同的收费标准，业主想要更高质量的服务，就需要支付更高的费用。但现实却是业主支付的费用不高，却要求享受到与费用不相称的更高质量的服务，甚至有点吹毛求疵。

2.业主的个体责任

物业服务企业提供的服务通常分为日常综合服务与特约服务，其约服务是为满足不同层次业主的差异化需求设立的，即提供房屋自用部位、自用设备的应急维修服务，由享受服务的业主单独支付对价[10]。但很多业主对此有误解，认为自己缴纳的物业费里包括了专有部分的物业服务，比如家里灯泡坏了，物业服务企业换灯泡收取一定费用，业主就对物业服务企业不满。

3.开发商的责任

关于小区内地下停车库、会所等的产权归属纠纷以及业主对房屋质量不满或小区规划不合理等问题，属于开发商遗留问题，这是业主和开发商之间的矛盾，但业主则容易将矛盾转嫁给物业服务企业，并以不交物业费作为抗辩。

4.政府各相关职能部门的公共管理责任

在业主抗辩的诉求中，诸如家里被盗、汽车被刮伤、住改商、私搭乱建等物业服务企业未管理到位，或致财产损失等，这属于政府各相关职能部门的公共管理责任，物业服务企业有协助管理的责任，包括及时发现、劝阻、制止和上报的义务①。《物业管理条例》第三十六条规定：“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应责任。”物业服务企业应当承担的只是合同约定的责任，而非兜底责任。

(三)物业供给的公共性和个体机会主义行为的矛盾

一个物业管理区域内的业主基于建筑物区分所有权形成的是团体关系，小区内的物业管理具有准公共物品的形式，相对于团体外部而言具有一定的排他性。但是在业主团体内部物业管理属于集体服务，相较于个体而言，不具有排他性和竞争性，就会存在个体机会主义行为和搭便车的风险。无论准公共物品、集体物品还是纯公共物品，它们都具有公共产品的属性——排他困难，此时消费者为之付费的需求会降低，生产者提供它的激励会打折扣，市场就有可能失灵[11]。《物业管理条例》第六十七条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”现在商品房小区成立业主委员会的尚不多，即使成立业主委员会，在督促业主交纳物业费上很少能发挥作用。当物业服务企业的物业费请求权不能实现时，只有采取司法救济。由于物业纠纷的标的数额小而对象众多，采取司法救济的成本高而效果差，因为物业服务企业采取司法诉讼，不仅要支付律师费，还要耗费大量的时间和精力，同时还会和业主的关系闹僵，更不利于物业费的收取。而我国立法上对物业费请求权不能实现时的救济不足，无法有效约束搭便车现象和机会主义行为[12]。

(四)物业服务企业对人的管理和无公德的个体之间的矛盾

根据物业管理的内容，可以将物业管理的对象分为两大类：一是对物的管理，即共用空间的清洁、绿化以及共用设施设备的养护等；二是对人的管理，主要是对产生外部性的人的行为的管理，以维护公共区域的综合秩序。在小区业主团体内部的权利义务关系中，业主个体在享有权利的同时不得损害其他业主的合法权益，个体行为需要遵守业主公约。但是在物业管理实践中，常常会有少数违背业主公约的无公德的个体，具体表现为噪音扰民、不文明养宠、私搭乱建、毁绿种菜、违规装修、私占消防通道等。严格来说，这属于业主团体内部的自治管理或政府职能部门的公共管理，物业服务企业和业主之间不具有直接的权利义务关系，物业服务企业依据业主团体的委托，依据业主管理规约和国家法律法规对业主损害他人合法权益的行为管理①。但是物业服务企业受业主团体的委托提供物业服务，其中就包括恢复空间规划秩序，及时制止个体业主未经许可侵占公共空间或损害公共利益的行为。以上一些行为不仅损害了业主的公共利益，甚至有些还是违法行为，但是物业服务企业发现后，若及时劝阻，会遇到对方的反抗，物业服务企业将案件上报给相关部门，违规业主得到相应制裁后就会对物业服务企业怀恨在心，因而就会以不交物业费作为抗辩。本应属于业主团体内部人与人之间关系的矛盾，在物业服务企业介入管理后，却演化成物业服务企业和业主之间的私人冲突，物业服务企业对人的管理面临无公德个体之间的矛盾。

(五)无组织的业主和物业服务企业的不当牟利之间的矛盾

正如同物业服务企业面对众多分散的业主面临收费难困境，单个的业主对物业服务企业却面临有效监管难题。小区业主共有资金主要包括公摊收益和专项维修资金，对于很多中高档小区这笔资金流量是很大的。没有成立业主大会和业主委员会的小区，对于占用共有部分或共用设施设备经营产生的公摊收益就处于弃管状态，往往为物业服务企业所俘获。而成立了业主大会和业主委员会的小区，由于业委会不具有法人资格，无法在银行开设独立账户，且业委会成员没有工资报酬，主要由具有公益心的业主利用业余时间为业主服务，没有足够的精力和能力亲自对共有产权经营，所以，在现行条件下通过物业服务企业来代管就相对具有可操作性，物业服务企业可在经营收益中提取一定比例的管理费用[7]。但是由于普通业主没有组织起来，无法对业委会进行实质监督，业委会在巨额利益流量和私利动机趋逐下，往往蜕化为一个相对独立的利益群体，形成寡头治理或派性斗争[8]。业委会往往被物业服务企业收买，和物业服务企业形成不稳定的分利秩序，或因利益分配均衡而形成利益共同体，或因利益分配不均而分裂斗争，而不管哪一种情形都会损害大多数业主的利益。

三、住宅小区物业管理的属性界定

在住房制度商品化改革前，城市房屋产权形态比较简单，物业管理由房管部门或单位后勤集团负责，很少存在物业纠纷。而城市住房制度商品化改革后，房屋所有权以及物业管理一并转移给建筑物区分所有权人。我国城市土地属于国家所有，建筑物区分所有权是建立在土地使用权之上，而非土地所有权之上，土地所有权属于国家。那么，城市商品房住宅小区的产权形态就比较复杂，由私人产权、集体产权和公有产权共同组成，物业管理的属性也就兼具私人性、集体性和公共性三维属性，分别对应的是业主个体、业主团体和政府的责任，唯有三方各司其职和协作共管，方能形成良好的物业管理秩序。

依据《物权法》第八十一条可知，业主自治管理的含义是经业主共同决定，可以由业主自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。由于新建的商品房小区，一个物业管理区域内的业主众多，自行管理的难度比较大，目前绝大部分小区都是采取市场化的物业管理方式。因此，物业管理通常是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定进行物业管理的活动，这是最狭义的理解，也为《物业管理条例》所采纳。但是，将物业管理定义为业主和物业服务企业合同之下的物业管理活动，容易混淆物业管理的本质。尽管处于高度发达的经济社会中，业主已不可能躬亲于物业的管理，或者没有时间、精力、能力管理自己的物业，将物业的管理委之于专业机构，但是物业管理的本质是业主之间的关系，而不是业主与物业服务企业之间的关系[13]。

市场化的物业管理活动，实质上先后存在2个契约形态：第1个契约是业主管理规约，属于一种内部契约或社会契约。一个物业管理区域内的全体业主基于建筑物区分权中的共有权和成员权形成的是一种团体关系，在业主团体内部成员之间权利义务关系的判定就属于业主管理规约的范畴。第2个契约则是由业主大会决定聘请物业服务企业，在业主大会的授权下由业主委员会代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，这属于外部契约或市场契约。物业服务企业依据物业服务合同约定的内容以及业主管理规约提供物业服务，相当于是经过业主大会的授权提供物业管理，物业服务企业和业主之间达成了物业服务管理公约。物业管理费应该由业主交给业主团体，此基于团体内部的管理规约；团体将收到的物业管理费支付给物业服务企业作为服务的对价，此基于外部的市场契约。出于方便考虑，业主团体可将物业管理费的收取委托给物业服务企业来实施。那么，物业服务合同的当事人就是业主团体和物业服务企业，而非单个的业主和物业服务企业。从组织的角度看，物业服务企业和业主团体关于服务和收费的认定就是一对一的关系，这样就会极大地降低市场交易成本。因此，良好的市场化物业管理供给秩序，就不仅涉及市场化的问题，还需要社会化建设与之相匹配。

我国的物业管理不仅具有私人性，还兼具集体性和公共性，良好的物业管理秩序就相当于是一种准公共物品。从经济学的视角看，公共物品的供给由于存在外部性或搭便车等难题，市场就有可能失灵，需要社会或国家来弥补市场的缺陷；从制度设置上看，通过成立业主大会和业主委员会等组织机构，将业主团体建设为业主自治组织，目标就是将业主组织起来制定团体内部的社会规范来约束外部性或机会主义行为，实现物业的集体供给。问题是业主管理规约虽然对于业主具有约束力，但并没有强制力，面对搭便车者或钉子户就会失灵，这就需要政府的强制力作为后盾。由于物业管理具有公共属性，市场或社会组织在公共利益和公共秩序的供给中失灵时，需要国家的强制力来提供保障；且市场和社会组织机制的有效发挥，本身就需要以政府的强制力作为基础来保障契约履行、交易安全和社会信用。

四、物业管理纠纷的生成机制

由于忽视物业管理的三维属性，仅仅将物业管理狭隘地理解为业主和物业服务企业之间的市场关系，就难以把握物业管理冲突的本质和原因，相应的也就难以提出有效的解决机制。如果仅仅将物业管理理解为业主和服务企业按照物业服务合同约定下的物业管理活动，那么物业纠纷的解决就只有依靠司法救济。但是从司法诉讼实践看，法院虽然能根据法律来判定双方的权利义务关系和帮助合同的履行，但是却无益于物业管理冲突的化解，甚至会恶化业主和物业服务企业的关系。结合前述物业管理的五大矛盾和物业管理的三维属性，我国物业管理矛盾难以化解的原因主要有无公德的个体、业主自治不足和政府管理缺位3个层面，当业主的规则意识、业主自治能力和政府管理没有跟上的时候，业主和市场之间的互动就会不畅，物业管理冲突就会大量产生。

(一)业主的有限理性和无公德的个体

由于我国城市商品房开发市场形成仅十几年的历史，物业管理、物业服务市场和业委会等一套制度设置都是外来的新生事物，属于政府“规划性变迁”的产物[14]。由于住宅小区物业管理具有较高的专业性，普通业主对物业管理的认知具有有限理性，主要表现为2个方面：一是对于物业管理的性质存在认识错位。物业管理不仅具有私人属性，还兼具集体属性和公共属性，业主个体的行为在团体内部就会产生外部性，物业管理的本质是全体业主的公共责任。这就要求业主在享受权利的同时，还要履行不能损害其他人合法权益的义务，实质上这是团体内部人与人利益关系的调整和规范，唯有遵守权利义务相平衡的规则才能形成良好的集体秩序和公共秩序。实践中普通业主囿于有限理性的限制而难免对物业管理的性质认识错位。二是对物业服务企业的认识存在偏差。基于建筑物区分权而形成的物业管理制度，住宅小区的产权形态复杂，物业管理知识的专业性强，部分业主不仅对物业管理的属性认识不到位，而且花钱买服务的意识不足，对物业服务企业提供的物业服务边界认识上有偏差，错把履行有限合同责任的市场主体当作全能型物业主体，物业服务企业实质上被迫承担了无限责任。

物业管理的专业性和业主个体的有限理性，使得普通业主容易对物业管理处于“无知”状态。同时，还有少数业主的机会主义行为而成为“无公德”的个体，加剧了物业管理的矛盾。物业服务企业和业主个体之间并不具有直接的权利义务关系，物业服务企业受业主团体的委托按照业主管理规约和法律法规对小区进行管理，以维护物业管理区域内的综合秩序，但是物业服务企业面对少数只讲权利不要义务的无公德个体时，可能会产生市场失灵，如不文明养宠、私搭乱建、违规装修、毁绿种菜等违背业主公约的行为。一方面，物业服务企业有劝阻和维持秩序的义务，但是当物业服务企业前去劝阻制止和上报时，就会得罪该业主，业主团体内部的矛盾就会转嫁为业主和物业服务企业的私人恩怨；另一方面，由于产生负外部性的行为无法得到有效约束，损害了其他业主的合法权益，就会激起其他大多数业主的不满，同样会将内部矛盾转嫁为业主对物业服务企业管理不到位的不满。最终这都会以物业企业物业费收缴难和业主对物业服务不满之间的矛盾而集中呈现。

(二)业主自治力不足

物业服务市场从本质上说是业主的服务需求和物业服务企业提供服务的结合，两者之间的关系是服务与被服务的关系。在前述物业管理的三维属性中已经分析了基于集体属性的物业管理，是基于业主共同利益的需要而产生的物业管理活动，物业管理关系本质上是业主团体内部人与人之间的关系。从法律关系上看，业主与物业服务企业之间先后存在2个契约形态，物业服务企业和业主组织之间是一对一的关系，是交易成本内部化。但是现实中业主自治的意识和能力严重不足，业主并没有组织起来，呈现的是一盘散沙的原子化状态[15]。如业主大会和业主委员会难以成立，业主参与意识不足，缺乏对业委会的监督机制以及业委会有谋取自身利益而偏离业主意愿的可能[16-17]。由于业主自治力不足，在物业管理活动中物业服务企业和众多分散的业主就变成了一对多的关系。具体说，在关于物业服务的判定上，就会变成单个业主和物业服务企业之间的矛盾；在关于物业费收取上，则会变成物业服务企业和单个业主之间的矛盾。那么，物业服务企业和众多分散的业主直接打交道就会面临高昂的交易成本，使得交易成本外部化，物业服务企业和业主之间难以建立有效的沟通机制。业主对物业服务企业的不满以及物业服务企业收费难的问题就缺乏一个公共平台来沟通，双方都只有诉诸司法救济，但这只会加剧彼此的不信任。

(三)政府管理缺位和基层行政能力不足

经济活动的规则，大部分是自然形成的，由约定俗成而成为共同遵守的规则。当经济活动产生外部性，涉及公共利益时，或者经济活动的各利益主体自身不能实现利益平衡时，就需要政府制定规则[18]。由于我国物业管理和业主自治制度是国家规划性变迁的产物，作为公共管理角色的政府，既要履行市场监管的责任，也要担负培育业主自治的重任。物业管理的公共属性也需要政府履行法定的公共职能和维护公共利益。从物业管理五大矛盾中也可以看出，业主以不交物业费作为抗辩的很多诉求，实际上是由公共管理秩序缺失导致的，并不属于物业服务企业的职责，而是由政府管理缺位所致，如住改商、私搭乱建等行为。

地方政府在行政管理过程中，倾向于凡是有物业服务企业的小区就不多管，让物业服务企业去管。当出现物业管理冲突时，地方政府为避免麻烦，倾向于让当事人去找法院通过司法诉讼途径解决。而和居民打交道最多的街道和居委会由于没有执法权而致基层行政能力不足，难以构建有效的冲突管理机制。物业服务企业只是一个依法自主经营，以盈利为目的的企业，诸如车辆丢失、被刮或家里被盗等社会治安的管理是国家有关机关的法定职责，不应把行政机关的责任全部推给物业管理企业，无限扩大物业服务企业的服务管理职能[19]。否则，物业服务企业承担的责任过大，又没有权力和能力管理，不仅不利于物业服务市场的健康发展，还会造成大量矛盾冲突的产生，不利于良好的物业管理秩序的形成和社会的稳定。

五、结论

由于我国城市住房制度商品化改革以及业主自治制度的设置并不是市场和社会自发形成的，而是属于政府规划性变迁的过程。加之我国城市商品房住宅小区比较复杂的产权形态，决定了物业管理属性的多维化。由此，良好的城市社区物业管理秩序就需要在政府主导下构建由政府、市场、社会三方共同参与，合作共管的物业治理机制，方能有效破解物业管理的五大矛盾[20]。对于城市社区业主而言，他们要的不是单纯的权利，而是宜居的生活环境和良好的公共秩序。为破解物业管理矛盾，形成良好的物业管理秩序，笔者提出以下建议。

第一，探索动态而灵敏的物业服务价格调节机制。由于物业管理具有准公共属性，完全交由市场定价容易产生失灵，因此需要进一步探索能根据社会发展的实际情况，动态而灵敏地调节物业服务价格的机制，以体现质价相符的原则，破解物业价格严重偏离物业价值而产生的物业管理矛盾。

第二，培育业主自治意识和自治能力。这就需要政府做好物业管理知识的宣传和普及，提高业主的法律知识素养，纠正业主对物业管理的认识偏差；同时政府还要积极指导和协助成立业主大会及业主委员会，并组织对业委会进行业务培训，动员普通业主参与到与自己利益息息相关的物业管理活动中来，加强居委会对业委会的指导和监督作用。

第三，提高政府的监管能力和冲突管理能力。这就要求政府完善相关的法律法规以及提高法律执行能力，为市场交易和社会交往提供制度化的信任。比如政府可以完善对物业服务企业服务绩效的市场信用等级评定，也可以设置对业主交纳物业费的信用评定，还可以适当听取社区居委会的意见(因为居委会对物业服务企业和业主的情况比较了解)，以对机会主义行为实行制度化的软性强制措施。

最后，建设社区物业管理的合力治理机制，形成有效的物业冲突管理联动机制。法律上虽然规定了区(县)房地产行政主管部门、街道和社区居委会等对住宅小区业主自治和物业管理的指导与监督责任，但是实践中各方力量并未有效地整合与衔接，容易产生“卸责”或“推诿”现象。因此，为了形成有效的物业管理秩序，需要进一步建设社区物业管理的合力治理机制，如在社区内部可以加强以社区党委和居委会对业委会和物业企业的指导与监督作用，建设社区党委(居委会)、业委会与物业公司之间的三方联动机制，在业主和物业公司之间搭建沟通和信任的桥梁。

参考文献：

[1]袁振龙，张辉文.法律解决物业纠纷的运行逻辑[J].北京社会科学，2008(3)：64-67.

[2]漆国生.社区物业管理纠纷化解机制研究——以纠纷化解的选择性和有效性为视角[J].广东社会科学，2010(4)：172-178.

第7篇：小区的物业管理范文

为贯彻落实省政府《关于采取措施盘活房地产资金的通知》（粤府〔1996〕71号）以及实施国家计委和建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费〔1996〕266号），经省人民政府同意，现将有关规定通知如下：

一、城镇住宅小区物业管理服务收费，是指物业管理单位在城镇范围内受委托对住宅小区业主、住（用）户提供与居住环境及生活需求有关的服务所收取的费用。

二、各级政府的物价部门是城镇住宅小区物业管理服务收费的主管机关。物价部门应当会同物业管理行政主管部门加强对物业管理服务收费的监督和指导。

住宅小区物业管理服务收费实行分级管理。驻穗的中央、部队、省所属企业的物业管理单位的住宅小区物业管理服务收费，由省物价部门管理；各市范围内的住宅小区物业管理服务收费的管理权限分工，由各市物价部门确定。

三、未成立业主（住户）管理委员会的住宅小区，属为全体住（用）户提供公共卫生、清洁、保安、绿化及公共设施的维修、保养等管理服务收费（称公共收费），实行政府定价，其收费标准由物价部门审定；属为满足部分住（用）户需要而提供的特约服务，除物价部门规定有统一收费标准的外，由供需双方协商收费。

已经成立了业主（住户）管理委员会的住宅小区物业管理服务收费，其收费标准可由物业管理单位与业主（住户）管理委员会参照当地同类住宅小区物业管理服务收费标准，通过签订合同协商议定，并将收费项目和收费标准报物价部门备案。

四、公共项目的内容主要包括：

（一）清洁卫生管理。包括楼宇内公共楼道在内的公共地方的卫生清洁，垃圾清运以及经常性的保洁。

（二）绿化物日常维护管理。对绿化物进行定期修剪、施肥、更新，保持绿化物生长良好。

（三）治安管理。设专职保安人员坚持每天24小时的巡逻值班，保证住宅小区内的安全。

（四）维护公共蓄水池。楼内公共蓄水池应定期清洗消毒，保证住（用）户的饮水质量。

（五）水电管理。对配电设备、水泵房及公共水电设施进行日常管理维修，维持设备正常运行。

（六）排污设施管理。清疏和维修排水、排污下水管道、化粪池，确保正常使用。

（七）高层楼宇增设的服务项目。配备专职电梯管理人员，搞好电梯维护、保养，保证电梯正常运行。

（八）根据需要增设的其他服务项目。

五、公共项目实行综合服务收费，费用构成如下：

（一）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；

（二）服务项目的物资损耗补偿费（含公用设施、设备维护保养费）；

（三）直接用于住宅小区物业管理的固定资产折旧费；

（四）法定税费；

（五）合理利润。

物业管理服务收费的利润率可逐步提高到接近10％的水平。

六、实行政府定价的住宅小区物业管理服务收费，物业管理单位必须如实向物价部门申报实际提供的服务项目和各项费用开支等价格资料，物价部门以独立小区为单位，核定收费幅度或具体收费标准。

七、物价部门在核定收费标准时，应调查研究，以实际发生的合理成本费用为基础，同时考虑住（用）户的经济承受能力，结合不同类型的住宅小区和物业管理单位的服务内容、服务质量和深度核定各类住宅小区的收费标准。

八、物业管理初始阶段，收费标准的制定首先应注意考虑住（用）户的经济承受能力，各类住宅小区的中准收费标准（每月每平方米建筑面积）为：

（一）解困房、微利房、福利房为主的住宅小区0.20元；

（二）普通多层住宅小区0.30元；

（三）普通高层住宅（有电梯）0.80元；

（四）高级高层住宅（有电梯）1.60元；

（五）高尚住宅区、别墅区主要依据住（用）户的要求及所提供的服务质量和深度，根据优质优价的原则制定。

各地物价部门可参照上述原则和标准，在上下30％的幅度内确定当地不同类型住宅小区的具体收费标准。深圳、珠海、汕头等经济特区的浮动幅度，由当地物价部门确定。

省物价部门将根据物业管理服务发展的需要和职工家庭收入水平的提高，适时调整收费标准。

九、住宅小区内的办公、零售商业用房的收费标准可高于同类住宅，但提高幅度办公用房不宜超过100％，零售商业用房不宜超过200％。

住宅小区物业管理范围内未售出的空置物业也应分摊物业管理费用，由该物业的业主（房地产发展商）按住（用）户收费标准的50％交纳。

十、物业管理单位的收费要实行明码标价，收费项目、标准及收费办法应在经营场所或服务地点公布，每半年（或一年）以书面形式向住（用）户公布收支情况，接受住（用）户和物价部门的监督。

十一、物业管理单位在不影响住（用）户利益的前提下利用住宅小区的场地、设备等条件，开展多种经营活动的，其收益应用于补充物业管理费用，并接受住（用）户的监督，不得挪用。

十二、包含在第五点费用构成内应由物业管理单位统一支付的费用，不得转嫁住（用）户分摊，也不得重复收取第五点费用构成中已包含的费用。未经物价部门批准或业主管理委员会同意，物业管理单位不得以任何名目向住（用）户收取长期占用性质（超过三个月以上）的管理基金、押金、保证金等。

十三、未经物价部门批准，物业管理单位不得代其他单位向住（用）户收取任何费用。

十四、经住（用）户同意及符合总体规划要求新增公用设施，应由住（用）户共同负担的费用，只能按直接费用的实际发生额合理分摊，物业管理单位不得加收服务费或手续费。

十五、物业管理收费按月收取。住（用）户应按规定向物业管理单位交纳管理服务费。物业管理收费应使用税务部门统一印制的发票。

十六、物业管理单位应按国家规定建立有关财务会计核算制度，接受物价、财税和审计部门的监督。任何单位、团体、个人不得巧立名目向物业管理单位乱收费。

十七、物业管理单位与住（用）户之间发生的收费纠纷，可由物价部门进行调处，也可通过仲裁或诉讼程序解决。

第8篇：小区的物业管理范文

关键词：物业管理 信息系统 Java MySQL数据库

中图分类号：TP319 文献标识码：A 文章编号：1007-9416（2015）12-0000-00

1概述

随着国内市场经济的快速发展和人们生活水平的不断提高，简单的社区服务已经不能满足人们快节奏的生活需求。如何利用先进的管理手段，提高物业管理水平，是当今物业管理所面临的一个重要课题。要想提高物业管理水平，必须全方位地提高物业管理意识，也就是要求小区管理者对物业管理进行全面的和细致的管理，其中最好的办法就是利用计算机技术对小区物业的信息进行系统化管理，从而给物业管理工作带来更高的效率，这也是物业管理科学化、自动化、现代化的重要标志。

2开发工具

本物业信息管理系统的实现是采用J2EE平台设计开发模式，采用面向对象的Java语言作为开发工具，数据库使用MySQL数据库，服务器使用tomcat。开发工具使用eclipse。

Java是现在人们常用的一种简单的，面向对象的，分布式的，健壮的，安全的，结构中立的，可移植的，高效性的，多线程和动态的语言。使用它可在各式各样不同种机器，不同种操作平台的网络环境中开发软件，即SUN公司所宣扬的“一次编写，到处运行”。

Eclipse采用的技术是IBM公司开发的（SWT），这是一种基于Java的窗口组件，类似Java本身提供的AWT和Swing窗口组件；Eclipse的插件机制是轻型软件组件化架构。Eclipse使用插件来提供所有的附加功能Eclipse的设计思想是：一切皆插件。Eclipse核心很小，其它所有功能都以插件的形式附加于Eclipse核心之上。

MySQL是一个小型关系型数据库管理系统，被广泛地应用在Internet上的中小型网站中。由于其体积小、速度快、总体拥有成本低，尤其是开放源码这一特点，许多中小型网站为了降低网站总体拥有成本而选择了MySQL作为网站数据库。

3系统的总体设计

3.1 人事信息管理模块

这个模块的功能是存储物业管理员的基础资料、小区内工作人员的基础资料和业主的基础资料。

（1）物业管理员的基础资料。主要记录的是物业管理人员的各种信息，实现管理员对自己个人信息的管理，包括信息的修改、查询、删除、添加等操作）。

（2）小区内工作人员的基础资料。该模块主要是记录小区内工作人员的基本信息，实现对工作人员信息的添加、删除、修改、查询等功能操作。

（3）小区业主的基础资料。该模块主要是记录小区内业主的基本信息，实现对业主房屋信息的添加、删除、修改、查询等功能操作。

3.2 小区物业日常管理模块

该功能模块主要包括小区的房产管理和车辆管理以及设备的报修和维修管理。

（1）小区房产管理。该模块主要是记录小区内的楼房的基本信息及变更情况，包括房屋查询、删除和修改等基本操作，还有给业主登记入住以及给业主分配账号和密码。

（2）车辆管理。该模块主要是记录业主车辆详细信息及变更情况。

（3）停车场的各种信息，实现对停车场信息的添加、删除、修改与查询的功能。

3.3 保洁绿化管理模块

该模块主要记录了小区内的保安基本工作情况和保洁基本工作信息。

（1）保安工作记录。该模块主要是记录保安分工详细情况，比如保安工作分工、上下班打卡登记、园区突发事件记录、处理事件的负责人和处理时间，结果等详细信息。

（2）保洁绿化。该模块主要是用来记录园区内保洁人员的分工情况、保洁时间完成工作的状态和园区绿化的详细事件。比如保洁的地方，负责保洁的人，保洁时间等信息。

3.4 便民服务模块

（1）报修、维护管理。该模块主要是记录物业配备设施使用、维护、保修的各种信息，实现对物业设施信息的添加、删除、修改与查询的功能。

（2）公告。该模块主要园区的各种公告消息。

（3）便民服务。该模块主要记录小区物业为业主提供的各项服务。

（4）留言板。该模块主要记录业主留言信息及物业反馈信息。

3.5登录退出模块

该模块主要包括管理员登录/退出系统和业户登录/退出系统两部分。

4结语

这种物业信息管理系统利用计算机进行物业管理，特别是进行联网管理，不仅提高了新型住宅小区物业管理的工作效率，降低物业管理成本，也使得物业更好地为业主服务，保障业主的利益，同时也对增强住宅小区物业管理工作的主动性、灵活性具有重要的现实意义及借鉴和推进作用。

参考文献

[1]郝兴伟.Web技术导论（第三版）[M].北京：清华大学出版社，2012.

第9篇：小区的物业管理范文

关键词：政府；物业管理；作用

随着经济的发展，我国居民的生活水平很大的提升，特别是改革开放以来，住宅小区逐渐兴起，从住宅小区发展到至今，还处于快速发展阶段，而住宅小区物业管理的完善对促进高质量小区的发展具有促进意义，提升人们的生活质量，促进国民经济发展。住宅小区物业管理对社会具有良好的社会效益以及经济效益和环境效益。我国政府在住宅小区物业管理发挥的作用，对于小区住宅物业管理发展以及提供居住环境具有促进作用。

一、角色分析

（一）引导者角色

目前我国住宅小区物业管理形成了多元治理模式，扮演引导者的角色，公共管理中采取合作网络方式，为促进公共利益以及政府部门和非政府部门形成合作，根据相互依存的关系，一起共同管理小区的公共事务。而政府的管理方式也有所改变，不在是单纯的强制行政手段，而是开始转型以经济和法律方面的管理，对于政府部门而言，治理主要是从统治到引导，而非政府方面则是从被动到参与变化。住宅小区物业管理多元化治理中发挥引导作用，住宅小区是属于居住和服务以及经济和社会功能于一体的社区，对发展高质量小区具有引导作用。引导物业管理发展方向，对督促物业管理服务公司不断的改进自身的缺陷，从业务以及物业人员等方面体提升服务质量，真正的发挥引导者角色。

（二）制定者角色

政府对于小区住宅发挥着引导作用之外，同时还需要将引导工作进一步细化，为能有效发挥政府在住宅小区中的作用，政府要积极的为住宅小区争取更多的利益，将有效的资源投入到建设或者是其他方面，主要对住宅小区物业服务和物业企业的行为进行规范，帮助纠正物业和服务企业可能出现的错误，对小区住宅物业管理资源配置进行优化，不断的提升的物业服务企业的服务质量以及行政效率，增加其经济效益；而政府要根据小区住宅业主的建议对各项工作落实到实处。

（三）扶持者角色

政府为物业管理的提供一定的物力、财力以及人力等资源，再次基础上可有效促进的社区文化建设等工作；同时还可以扶持小区住宅物业服务水平；降低政府服务成本的之处，不断的提高公共服务效率。除此之外，针对物业服务具有长远发展，政府有专业的管理人才，特别是高级物业管理人才，以及熟知业务的管理者，，政府就要也有意识的扶持和培养物业管理人才，扶植物业管理协会发展，使得住宅物业管理发展更具科学性。争取为小区住宅更多的利益，打造整体性良好的住宅小区，确保为巨居民更为舒适的居住环境。

二、政府在住宅小区物业管理中的行为分析

（一）完善物I管理法律规范

住宅小区物业服务关乎居民的生活质量，政府作为小区物业服务企业和业主委员会规范着，政府就要制定有关住宅小区物业管理法律和相关的规章制度，并增强执行力度，使得规范行为落实到每一处。其一，完善住宅小区物业服务企业准入规定，对物业服务企业进行考核。其二，完善物业服务公司签订物业服务合同的规定，避免物业纠纷，出现纠纷时做到有法可依。其三，规范和统一物业收费标准，不得出现乱收费等情况。增强执行物业管理法律法规的能力。

（二）扶持物业服务企业发展

人才是每一个企业发展的必要条件也是最强有力的发展力量，政府和住宅服务小区增加培养培育物业管理人才的投入，改变物业管理人才缺乏的状态。同时，政府在住宅小区物业服务企业中扮演扶持者的角色，重视物业人才培养是支持小区住宅发展的第一步，这对居民提供更好物业服务具有很重要的价值。随着我国物业管理师制度实施，建设物业管理师得到更多的培养资源，可促进我国物业水平的提高。

（三）给予住宅小区的自治组织发展空间

政府作为小区物业管理的多元发展的引导者，增加政府与物业服务企业间的交流，进一步规范物业收费等问题，同时，还可有效引导公众的物业管理观念，对规范住宅小区物业服务市场具有促进作用，改变对物业的传统看法。同时，还可扶持其他的自治组织发展。政府给予适当的投入，以此促进住宅小区自治组织健康发展，发挥组织在物业管理中的作用，体现组织的服务价值，共同建设和谐社区 。

三、结束语

总之，我国住宅小区物业管理方面存在很多的不足之处，比如，缴费、物业运行不够规范等问题，政府要积极发挥其在住宅小区管理中的角色以及行为作用，不仅要作为物业管理多元治理体系的引导者，还有法规的制定者以及管理主体发展的扶持者；同时，还要积极的强调其行为作用，不断完善物业管理法律规范，帮助物业服务企业发展，给予住宅小区组织足够的发展空间，完善和促进我国住宅小区物业管理发展。

参考文献：

[1] 张h.阳泉市住宅小区物业管理运行研究[D].山西财经大学，2013.

[2] 卢银燕.住宅小区物业管理双重属性溢出效应研究[D].广州大学，2012.