楼宇运营管理精选(九篇)

前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的楼宇运营管理主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。

第1篇：楼宇运营管理范文

关键词：运营管理；城市轨道；交通；问题；对策

城市轨道交通是人们出行的关键，对城市轨道交通进行运营管理，有助于提高人们出行的安全性，降低交通事故发生概率，减少城市交通的拥堵情况。但目前我国城市交通运营管理中还存在诸多管理制度不健全、标准不统一、管理模式多样化，以及缺乏管理人才、资源、技术支持等问题，文章就上述一些问题给出了详尽的解决方法。

一、我国城市轨道交通运营管理中出现的问题

（一）城市轨道交通管理标准不一致

由于我国城市间的经济发展水平各不相同，城市的建设规模和建设质量也不尽相同，而且各地域的民俗、生活习惯等也不相同，因此，各城市在城市轨道交通建设的投资力度上也并不统一。该种现实情况通常会导致不同城市在城市轨道交通运营管理中，分别采用不同的管理标准，从而降低了运营协调管理的效率，容易发生浪费运营资源的现象，不利于城市轨道交通运营的高效管理。

（二）安全评估存在偏差

为确保城市轨道交通系统安全运行，就要做好安全评估工作。然而在实际城市轨道交通运营管理过程中，相关人员或部门并没有对城市轨道投入运行前的安全措施进行相应的检查，比如缺乏安全监管，未对消防工作进行验收等，安全评估工作不到位；在轨道交通投入使用后，安全监督管理部门缺乏对轨道交通运营情况的检查，更没有召开专业的安全会议对交通运营情况进行评估，城市轨道交通安全运营情况堪忧。

（三）城市轨道交通运营效率低、成本高

目前我国的城市轨道交通基本由政府财政部分进行投资和运营的，使得城市轨道交通处于垄断运营状态，缺乏必要的市场竞争力，致使城市轨道交通的运营成本较高，效率较低，降低了城市轨道交通的服务水平。另外，很多城市地铁车站中的相关设施、设备的造价较高，使用率却偏低，导致地铁车站的总造价提高；同时，在进行城市轨道交通建设和运营时，缺乏对城市实际情况的考虑，出现了超载或空载的线路，降低了城市轨道交通的总体利用率。

（四）城市轨道交通企业运营管理体系有待完善

我国现存城市轨道交通运营管理体系主要参照铁路的运营标准，来建立自身的运营管理办法，另外，其也参照上海等发达城市的城市轨道交通的运营管理办法，建立自身管理制度，这造成管理制度与城市轨道交通企业的运营管理制度不相符的现象，而且不符合当前城市的发展速度和社会模式，影响城市轨道交通企业运营管理能力的提高。

二、提高城市轨道交通运营管理能力的对策

（一）引入竞争机制并统一规划管理

当前，为提高我国城市轨道交通运营管理的效率，需引入竞争机制，使规划管理系统化、统一化，使管理制度更为全面，改变管理标准不统一，管理模式多样化的现状。同时引导社会各界积极参与城市轨道交通的建设。因此，作为地铁公司，应全面提高自身提升运营管理效率的意识，改变经营者垄断的局面。充分利用各种资源，提升地铁盈利能力，积极引进民间的资本，为轨道交通行业的繁荣与发展提供资金保证，加快城市轨道交通的建设步伐。

（二）加强安全管理和监督

现阶段，我国有很多城市实行地铁运营，随着网络化运营的深入，很多大城市的客流量持续攀升，很多车站需要限流，才能保证运输的畅通。从城市轨道交通的长远发展来看，需要积极加强安全管理和责任监督，保证线路运行更加安全。同时健全国家的相关规定，完善安全运管理制度以及法律体系的建设。新开通的线路需要进一步规范其条件，保证验收的严格执行。对于已经投入运行的城市轨道线路来说，需要提高其服务水平，遇到突发事件能够及时有效地处理，根据城市轨道交通运营管理的现状，对其进行安全评估，健全安全评估体系，确保城市轨道交通运营的规范化、安全化。

（三）科W规划轨道交通规划

城市发展远景规划的制定，要考虑很多因素，而轨道交通规划则是其中一个十分重要的环节。通常情况下，会在郊区或者城乡结合部设置轨道交通线路的两端。从以往城市发展建设的经验来看，地铁线路所到之处，对于沿线的经济发展有着很大的推动作用，很多郊区的荒地成为现代新城。不过其中也有特殊情况的存在，如果线路终点选择不合理，则周边的商业、楼宇等配套设施很难跟得上发展，这也从实例证明了，仅仅依靠轨道交通带动经济发展，存在较大的局限性。因此，在进行轨道交通线路设计时，一定要遵循统筹兼顾的原则，结合城市远期发展规划和近期发展目标，科学合理地制定轨道交通规划，从而提高城市轨道交通的利用率。

（四）完善城市轨道交通运营管理法律法规及规范标准

想要切实提高我国城市轨道交通运营管理的水平，就必须要对相关法律法规进行不断的完善和健全，如果没有相对完善的法律法规作为支撑的话，就会导致城市轨道交通的发展非常缓慢，运营管理水平也会有所降低。对此，我国相关部门应该对城市轨道交通的法律法规进行细化，并逐渐朝着定量化管理方向进行前进，而且在我国的各个城市中应大力推广和实行完善的法律法规。除此之外，我国相关部门应该在制度上做出明文规定，进而对全部工作人员的操作进行限制和规范。

第2篇：楼宇运营管理范文

从集成到研发

“现在智能建筑更加强调信息融合，要形成一个统一平台体系、涵盖各类技术的更广泛系统。”太极楼宇科技与数字社区事业本部技术总监洪劲飞介绍说。

2010年，太极楼宇结合物联网、绿色节能、数据中心等最新技术，开始智能化新平台体系的研究和开发。在统一的智能化管理平台和应用平台之下构建应用平台和中间件技术，其上承载政府、企业、城市安防、金融、医疗等不同的智能化业务。

“我们的三大主要规划是：基于物联网技术的智能化平台、基于数据中心的运营管理平台、基于能耗分析技术的节能平台。”洪劲飞告诉记者。在数据中心里，通过数据采集处理器，将动力（如配电柜、蓄电池、UPS）、环境（如新风机、温湿度、空调）、微环境、安防（如门禁、消防、防盗）、监控（如网络路由器、防火墙、交换机）、节能（如能耗分布、能耗监测）等6部分信息进行集中处理，再通过管理平台为用户提供数据中心日常运行的管理支撑。

从楼宇到城市

太极楼宇着眼于更大范围的智能建筑体系，即从建筑、建筑群、园区到城市。建筑智能化控制由单栋建筑的“小集散控制”系统扩展至建筑群的“大集散控制”系统，乃至整个城市的“超大集散控制”系统，以往以独立子系统做分类、且难以兼容的建筑智能化系统才能实现建筑群整体的传感单元、控制单元、执行单元、反馈单元组成大控制回路，实现建筑群的大闭环控制和管理。

第3篇：楼宇运营管理范文

作为网络服务商,公司拥有丰富的网络资源,其中开放式通信平台“张江新网”已覆盖了张江高科技园区内每一栋楼宇,可为用户提供多种方式的接入服务。公司还按ANSI/TIA-942国际标准倾力打造了设施一流、具有电信级运营保障、运营商中立的国际数据中心(IDX),使之与强大的网络资源一起构成了完整的数讯综合业务平台。

数讯致力于结合用户需求研发“网络服务产品”,发展中国国情的“网络增值服务产品”。

2007年,为了拓展业务及加强网络增值应用产品的研发;数讯建成了具备一流通信环境和保障条件的数据中心,在数据中心内实现与国内所有知名电信运营商及上海本地各运营商的互联,成功地提供了跨运营商的网络应用,可为用户提供从数据灾难备份、数据汇聚到信息等灵活的网络增值应用产品。

今天的数讯已成为为数不多的具备ISO27001信息安全管理体系认证的企业。数讯不仅致力于自身在技术及运营管理上达到业界领先,更通过与国内各大运营商及国际运营商建立长期稳固的合作伙伴关系,汇聚多方通信资源互连互通,在为客户提供独具优势的全方位通信及数据托管解决方案的同时,也为客户提供网络管理和安全检测等增值管理服务,使网络应用为客户产生更大的经济价值。

十年来,数讯综合业务平台逐渐发展壮大;从这个平台上不断涌现出新的增值服务产品,为客户提供更专业精准的服务。用户喜爱数讯,因为这里不仅提供宽带接入等数据通讯业务,更有高效、优质的网络增值产品及服务。

第4篇：楼宇运营管理范文

关键词：数字化校园；建设目标；建设规划；需求分析；教育技术；现代化

近年来，我国特别重视并强调利用教育技术推进教育改革。建设数字化校园，实现教育信息化，强化各项管理，提升综合实力，是各类学校的一项紧迫任务。数字化校园是学校的一张网络名片，是一部永远放映的宣传片，学校可通过这个窗口向世界展示自身的实力和形象。

数字化校园是将现实校园的各项资源数字化，形成的一个数字空间，以现实校园在时间和空间上延伸。它是以网络为基础，从环境（包括设备、教室等）、资源（如图书、讲义、课件等）到活动（包括教学、管理、服务、办公等）的全部数字化。校园网络及其应用系统构成整个校园的神经系统，完成校园的信息传递和服务。在数字化校园里，可以通过现代化手段，方便地实现学校的教学、科研、管理、服务等活动的全部过程，从而达到提高教学质量、科研水平、管理水平的目的。

总体设计方针与目标

设计方针我校的数字化校园建设的总体设计方针是：在未来的三到五年里建设一个包括数字环境建设、数字管理建设、数字教学建设、数字生活建设在内，能充分使用教育技术手段的数字化学校，以资源和数据共享为主导，有步骤、分层次地完成学校数字化校园的建设。

建设目标第一，建设以高速、稳定、可靠、可控校园网为基础，覆盖全校主要楼宇及公共设施的数字化网络通信平台，使之成为数据、监控、广播的综合通信平台，满足数字化图书馆系统、数字化教学系统、校园综合管理信息系统、网络视频会议系统、校园服务一卡通系统等的建设要求，实现真正意义上的“一卡、一库、一网”数字化校园格局。第二，建设覆盖全校楼宇及室外空间的通讯网络，满足实现有线及无线通讯系统，有线电视（包括数字电视接收系统）、校园公共广播、背景音乐、消防应急广播系统、校园安保监控系统等的要求。第三，建设智能化系统，并保证建成后能适应教育发展的需要，建立相应的软、硬件平台，实现信息共享、资源共享、科学管理和网络信息集成。第四，系统软、硬件配置采用模块化、开放式结构，以适应系统灵活组网、扩展和系统能力提升的需要。第五，系统配置采用有长期动态寿命的产品，回避使用短期过渡性技术产品。第六，实现各个子系统有机互联、资源共享、信息共享、增强对突发事件的响应能力；提高设备利用率、降低能耗、节约能源。第七，设备配置在保证系统可靠性、先进性、容错性和易维护性的同时，使系统具有良好的性价比。第八，立足高起点，采用成熟、先进、实用的技术，进行系统的优化集成设计。按照“按需设置、量体裁衣”的方针，提出系统近期的实施方案、中期的扩容方案和远期的发展规划。

建设需求分析

我校数字化校园基础设施建设要将校园网络与教学系统、管理系统、安全监控系统、电视系统、广播系统、校园一卡通系统等进行合理的结合，构建成一套科学、便捷、稳定、有效的，能满足学校教学和管理智能化和数字化运行的综合系统。因此，必须建设好硬件基础平台和网络支撑平台以及若干应用系统。

硬件基础平台建设（1）中心机房建设。该中心是全校主要服务器、交换机等设备放置地，是全校办公、管理、科研、教学、运营中心。整个中心机房建设包括装修、线缆敷设、照明与应急照明、空调系统、机房的防雷接地系统、机房的供电系统等。（2）综合布线系统。该系统用于传输数据、语音、影像等信息，可将教学楼、办公室、电脑、电话等的传输网络与其他信息管理系统相互连接。（3）防雷与接地系统。所有的通信设备、交换设备、控制设备、服务器、电源和用户终端都是互相连接在一起的，各个设备的零电位有差距就有可能给设备的正常工作带来影响，外界所带来的影响也可能使设备造成损坏，尤其是雷电，因此良好的接地是整个系统稳定运行的前提和保障。

网络支撑平台建设（1）网络交换系统。整个校园网设计为主干核心层、汇聚层和接入层三层网络结构。需要利用网络交换设备将全校所有的教学办公区、学生宿舍区楼宇，以及广场、图书馆、电子阅览室、礼堂、体育馆的服务器、PC机等进行网络连接，使整个校区形成一个整体，实现校园网的统一、集中管理。（2）网络存储及备份系统。网络中心将储存各类教育、教学和管理信息，其中包括多媒体教学信息库、外部教学资源数据库、教学音视频数据库、多媒体教学光盘等，主要涵盖了资源管理系统、资源媒体介质管理、资源浏览和检索、数字化教室等，从而具备校园业务变化的适应性、高度的安全性，能大容量数据存储处理等特点。（3）网络管理系统。整个校园网建成后，将有大量的交换机、服务器等网络设备，需通过一种高效的、快捷的手段来完成对网络设备及系统的安全控制、性能优化、运营管理等，同时节约人员成本。

基础应用建设（1）校园一卡通系统。主要包括POS消费机、读卡器、条码机、写卡器、水控器等，从而实现学生收费管理、校园消费、上机管理、学籍管理、图书管理、转账（银行）、会计业务、查询服务、综合业务、门禁考勤、医疗管理、水控管理、科研经费、巡更等。（2）LED屏幕显示系统。在学生公寓、综合楼、教学楼、实训楼、食堂等楼宇入口及综合楼、运动场主席台设置LED显示屏，用于显示文字、表格、动画、视频等，也可实现新闻节目、文艺晚会、运动会、体育比赛的直播或转播等。（3）有线电视系统。可以实现全校性的视频影音传送，实现教学影音资料的资源共享，还可以实现教学及综合活动同期实况转播，召开全校电视会议等。（4）监控及报警系统。对校门、校园内、图书信息楼等要害部位和重点部门进行监控及入侵报警，只

要通过该系统在监控中心就能发现校门、园内、要害部位等的情况，发现问题即时解决，不需要保卫人员到处巡逻，节约人员成本。（5）多媒体教学系统。节目播出均可以实现电脑控制，可以接收并播放音视频信号，具有教学评估功能，多媒体教室也可接收并集中控制各类节目源等。（6）多媒体查询系统。充分利用图、文、声、像以及交互性等多媒体特征对用户的操作、信息查询与接收等进行合理导引，以便用户以最少的时间和精力查询到最多的信息。（7）计费系统。可以按流量、时间和包月计费，可以对接入的用户进行验证和控制，为数字校园的规范管理提供可靠保障。（8）电话语音系统。学校可与当地电信运营商协商，由运营商投资建设和管理，学校只是按照使用付给投资方使用费。（9）智能建筑管理系统（IBMS）。包括楼宇自动控制系统，实现集中监视和综合管理、分散控制、系统联动、优化运行等，从而提高本项目的运营管理水平，降低运行成本等。（10）信息网络安全系统。以整个校园网安全建设、管理、运行为重点，保障整个校园网络、各类应用、管理等的正常运行，降低校园网系统存在的各种安全隐患。

建设项目列表

根据以上需求情况，设置建设项目：综合布线；中心机房、计算机网络及整体网络建设；校园一卡通；监控及报警；防雷、接地；有线电视、校园广播；多媒体教学和查询；LED屏幕显示；学生机房、数字语音室、模拟导游室、电子阅览室等；办公会议室、教学多功能厅、演播室等；校园精品课程全自动录播；网络数字教学点播平台；各类教育教务、办公自动化及其他网络管理软件；楼宇自控系统、建筑智能管理等。

网络建设规划

网络建设是建设数字化校园的基础，必须放在第一位（无线网络建设可以视条件择机进行）。网络建设包括：

网络基础设施建设包括供电系统；校园管道系统；机房：双路供电、不间断电源、制冷、防雷与接地等系统。

网络环境建设包括校园主干光纤；数字结构化布线；校园网络架构；IP地址与NAT；统一储存；认证与计费；出口管理；网络安全；网络管理；运行与维护；行政管理与制度。

网络应用系统建设包括网站；基于网络的视频监控系统；多媒体系统；多种教学系统；精品课程等。

构建数字化校园进程中容易出现的问题

数字化校园的建设推进了学校教学内容的数字化和教学手段的现代化，加快了教育技术现代化进程，进一步改善了学校各专业的教学条件，强化了高素质人才的培养力度。但在建设过程中容易出现以下问题：

经费投入不足、不及时由此延误了部分项目的建设，影响了项目建设的整体效果，影响了项目功能的发挥。

技术力量分散对教育技术的人力资源没有进行充分有效的整合，技术力量分散，不利于发挥技术优势。

管理水平不高注重硬件系统的投入，忽视制度和管理体系建设。学校应投入相应的人力和经费，建设与之相配套的优质管理服务保障体系，还应制定一整套规章制度和工作流程，建立以人为本、以教学为中心的服务体系，促进管理水平的提高。

资源整合不够资源建设是数字化教学的核心，需要多部门多单位广泛参与合作。应加强与兄弟学校间的合作，遵循相关标准，提高网络教学资源的质量和共享程度，以发挥资源建设的整体效益。

经过几年的建设，我校逐步构建起一个有一定规模的数字化校园体系，在教育技术现代化进程中取得了阶段性成果，为进一步开展教育技术教学奠定了坚实的基础。但现代化进程路途漫漫，还需要我们不断学习，共同努力，不断完善。

参考文献

[1]葛丽萍.《现代教育技术学》数字化教学的实践与研究[J].辽宁师专学报（社会科学版），2007，（3）.

[2]柯和平，周玉芬.数字化教学资源体系的构建与应用研究[J].职业技术教育（教科版），2005，（16）.

[3]赵永岐.数字化与教育技术实践领域的变革[J].电化教育，2006，（3）.

[4]朱春燕.校园移动应用服务系统设计及服务分类编码研究[D].上海：复旦大学，2008.

[5]李骊.音乐学院数字校园建设分析[J].长沙铁道学院学报（社会科学版），2005，（6）.

[6]仲炜.高校数字化校园网络系统设计与规划[D].青岛:中国海洋大学，2006.

第5篇：楼宇运营管理范文

关键词：商业地产；市场定位；招租管理；租金模式

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1000-8771（2013）-0092-02

任何商业地产项目招租管理业务都要有事先项目定位和市场价格目标值的市场摸底，做到心中有数。项目固然与所处地理位置环境有关，也与周边消费人群居住规模、收人、交通和偏好等有关。现在成熟商业地段资源性地块越来越稀缺，似有寸金寸土趋势。非成熟商业地块业态布局招租工作基本上还是培育市场，以放水养鱼的形式吸引客户。

对以提高档次吸引主力品牌客户，可以通过降低商务条件或者以比较优惠的免底租保底抽成的方式。

对以解决出租率吸引租赁大面积客户，在业态比例容许范围内，可以在大型品牌超市、卖场、专卖店、世界500强、国内500强企业等商户选择优先考虑，面积比较大的客户可以在头几年考虑租金扣率以后逐步租金环比递增或者增加免租期等形式，引入客户先人住，带动楼宇经济发展。

对中小型面积或者不知名品牌的客户若想进来可以在原来平均租金报价的基础上适当抬高商务条件的形式去谈，定位高端办公楼对客户严格筛选是需要的，一般不主张引入不知名品牌的客户，这样会影响楼宇品质，若一定要解决出租率问题，应推出位置相对次些的方位。

项目开业初期为了吸引人气、人流，有些业态会存在头几年少收租金甚至免租金情况。

结合招商引资，招租管理要统一考虑与政府交流，地方税收分成部分涉及财政奖励与客户之间的分配。

另外，招租经营团队的人员配置，组织机构设置建设也十分重要，要建立员工业绩考核激励机制。

上述情况都要在招租计划中设计考虑到，包括招租原则、目标、策略和具体进度安排，确定租赁面积计划完成时间节点和开业计划等。哪些业态是先行，哪些业态是跟进，哪些业态是为主，哪些业态是为辅，各业态之间相互比例关系。另外，商业业态资源分配要考虑调整余地，其考量因素是市场变化是动态的，项目业态要留有调整应变余地。市场招租管理需要注意以下几个问题：

一、市场定位

结合项目实际情况，制定项目主题化、专业化、精品化档次。结合定位，划分那些部位可考虑引入知名品牌主力店，形成项目亮点、特色；那些部位通过业态功能的补缺性和适应性满足区域人群的消费，并力求创造需求，辐射周边。

二、业态定位

做好项目周边客户群调研，规划业态内容布局。

三、租金价格及付款方式

不同楼层制定不同均价，早期以优惠租金吸引主力和品牌客户进驻，根据客户的品牌知名度、租赁面积的大小分别不同的政策。

按客户品质不同：（1）国际知名品牌折扣租金优惠；（2）国内知名品牌折扣租金优惠；（3）世界500强企业折扣租金优惠；（4）国内500强企业折扣租金优惠；（5）一般品牌没有租金折扣。

按付款方式不同：（1）商业类小客户若按年支付租金，可适当免月租金，即租约到期日前免最后月份租金；（2）商业类小客户若一次性付清，可适当免数份月租金，即租约到期日前招商最后数份月租金或一次性付清打折；（3）商业类小客户标准付款方式：按季度支付无优惠；（4）商业类整租客户，一般押3-6个月租金并要求担保，租金一月一付或一季一付，担保形式可以多种，但最好具有可变现能力，如母公司连带责任或资产抵押或银行履约保函等，租金按整栋、整层来谈是没有公共区域的；（5）办公楼，一般押3个月租金，租金一月一付。

四、装修期和免租期

1 一般租户：一般1个月装修期或1个月免租期。

2 知名品牌：装修期或免租期一般可适当增加1个月或半个月。

3 租赁面积超过3000平方米，装修期或免租期一般最高3个月。

五、品牌广告宣传费用

可向客户提供外立面广告位，具体费用，一位一议。

六、其他

1 整租相对散租租金相对比较低，但便于管理，散租可增加租金收入，但增加招商人工成本，散租功能业态需细化到子业态，细分业态提供面积标识、划分区位和制作业态划分图，做到招商具有可操作性。

2 广告位可考虑到招商环节和广告推广中，可当作招租谈判的筹码和品牌推广的渠道。

七、装修和改造事宜

1 对于具有一定资质和具备建筑结构调整条件的客户，一般业主同意建筑结构改造，包括屋顶、隔墙等但不承担改造费用，提供方便与支持并审核图纸，由客户根据其自身需求自行改造，业主和物业公司监督，客户租期到期后需要对项目建筑结构复原恢复。

2 客户须按业主确认的恢复原状费用向业主交纳足额恢复原状费用。按改造面积计算，制定收取恢复外墙费用、内墙费用、门窗费用、楼板等费用；按设计图纸预算，制定收取恢复消防系统、给排水、强电、智能化、通讯、网络、桥架、通风系统等费用；按租赁建筑面积计算，制定收取恢复原状时的拆除费及垃圾清运费。

八、保证金收取及相关费用

1 工商注册注销保证金。客户若需到工商部门办理企业注册登记，并将该房屋的地址作为企业注册登记地址的，则租赁保证金（租赁押金）作为日后商户办理完企业注册登记地址注销手续的保证金一部分。待客户办理完企业注册登记地址注销手续后一个月内租赁保证金无息退还客户，上述手续所涉及费用均由客户承担。

2 租赁备案注销保证金。客户若需到房地产交易中心办理租赁备案登记手续，则租赁保证金（租赁押金）作为日后办理租赁备案登记注销手续的保证金一部分。待客户办理完租赁备案登记注销手续后一个月内业主将租赁保证金无息退还客户，上述手续所涉及费用均由客户承担。

3 租赁后质量保证金。合同期届满或提前终止时，客户租赁保证金（租赁押金）转为客户质量保证金主要部分，以确保业主不会因客户在合同期届满或提前终止时而遭受任何损失。若业主因客户遭受损失的，有权将损失的金额在租赁保证金中扣除，不足部分，公司有权继续向客户追偿。合同终止满一个月后，公司应将扣除应扣费用（若有）后的租赁保证金无息退还客户。

4 经营费用。租赁合同期内，客户自己租赁区域的保洁、电、水、煤气、通信、网络等经营活动产生的一切费用全部由客户自己承担，如因客户欠费造成相关政府部门和公司追缴的，业主或物业公司有权向客户追缴并采取措施停止向客户供应水、电、煤气且停止提供物业管理服务。

九、物业管理

管好楼宇，具体就是选好物业管理队伍（直接的或间接的管理），为客户营造安全舒适、后勤保障、洁净温馨的工作环境。物业好坏直接关系到楼宇品质、吸引客源、提升附加值、延长硬件寿命等，最终影响招租效果。打造卓越服务品质的物业，需要有专业背景的经理人团队。

物业管理模式通常分三种：（1）业主自管，业主成立物业公司或物业管理部管理；（2）全权委托第三方物业服务公司管理；（3）委托租赁商户自管（商业性质楼宇）。

业主自管在形式上也有几种：（1）全部自己管理；（2）自管，但使用国际知名物业管理公司品牌，聘请物业顾问进行专业客服指导；（3）自管，但保安、保洁、客服等选择知名品牌公司进行专业分包。

物业管理自管并聘请顾问指导其好处是能凭借其先进的管理思想、经验植入楼宇物业管理。比如：用户手册、装修手册、入住指南、楼宇制度、标准化业务流程等管理经验。高端楼宇一般用一至三年时间引入知名物业公司顾问服务，锻炼队伍后再完全自行管理。目前国内的知名物业顾问单位有：仲量联行、世邦威理仕、戴德梁行、第一太平戴维斯、高力国际，五家管理物业业态各有侧重点，但管理经验都差不多。物业管理属劳动密集性，人员管理和培训比较繁杂，高端楼宇也有全委第三方直接管理。二种管理模式目前市场都并存。

机电设备维保部分，电梯系统属于特殊行业一般采取全包即人员驻场维保加大修；强电系统、供热系统一般也采取委托电力、热力公司，但也有自管维保；电话通信系统维保电信局负责；空调和消防系统通常聘请设备生产厂家维保，大修工程另行招标。

保洁（公共部位，商户内保洁另收费）和保安（公共部位、广场保安）部分一般采取外包方式。

物业管理费中能源费支出（供水、供电、供气、供热）占相当大比例，要测算好支出成本费用，制定合理物业管理费收费标准，保持物业管理费年年有盈余以丰补欠。

第6篇：楼宇运营管理范文

笔者以为，有三个方向值得期待：土地政策、货币政策以及国企改革的增量思维，分别具体的指向是进一步避免“房价越调越高”、“货币政策失效”以及“经济垄断”问题，且改革方向都可能是从“增量时代”走入“存量时代”。

首先，土地市场应从“增量时代”进入“存量时代”。如果问未来十年中国与欧美相比，拉动经济最大的优势是什么？毫无疑问是中国的城市化。相关机构公布的中国城市化率超过了50%，城市化建设势必需要考虑财政来源问题。

但中国的土地财政来自于增量土地，靠征收农民的地来卖。这样的土地财政需要两大制度支撑：征地制度和政府经营土地制度。从利益分配的角度看，一者国家按照农地价格征收土地，土地用途改变后的收益农民不能分享；二者集体用地不能进入土地市场，农民不能凭借土地直接参与城市化的进程。

此外，这种靠买卖增量土地价差收益的后果之一便是土地利用率低。近些年，上海的工业用地产出提高到80亿美元/平方公里，而香港已经达到300亿/美元平方公里。目前，我国的建设工地总量已达国土面积的3.4%，已经达到了欧美国家的水平，但使用效率相距较远。

地方政府经过三十多年的发展，已经累计了相当的财力。如果充分落实了地方政府节约支出的因素，应该具备了逐步减少甚至终止靠出售增量土地获取非税收入的空间，真正从“地产税”上升至“房产税”。一方面提高工业用地和商业用地的使用效率，另一方面加大住宅用地的供应量和占比，适当放宽农村集体用地进入市场的可能。

对于如何增加存量土地的使用效率，上海提出的“楼宇经济”是一种有益的探索。如上海市政府鼓励核心区域的写字楼进行硬件升级，如室内精装等。楼宇的品质提高势必会拉动租金的上涨，租金的上涨自然会增加当地的税收收入。而从房地产基金的角度看，一方面通过楼宇的硬件升级，带动了写字楼价值的提升；另一方面，改善楼宇的运营管理和服务水平也可以提升楼宇的价值。

其次，货币政策应从“增量调控”转向“存量调控”。

过去一年，存款准备金率连续下调了三次，今年利率也下调了两次。因为货币的中间媒介特点，货币政策能够有效调控的只限于银行体系内的资金，大量的民间资本并不在可调整的有效范围。到2012年底，中国的M2将接近100万亿元，GDP将接近50万亿元。巨大的货币供应催生了两个现象：一是市场中的流动性过剩；二是实体民营企业持续资金饥渴。前者更多的是增量供应过剩的表象，后者则是存量管理低效的表象。

从银行表内贷款与表外贷款的占比来看，2002年我国几乎全部是表内贷款，而2011年该指标已经降至55%；从直接融资与间接融资的占比来看，2002年间接融资占比93%，而2011年已降至82%。不难发现，政府在货币流通领域的控制力断下滑。增量与存量二者相比较：更多的是通过存量准备金率和新增信贷量来控制，政府可控性相对较大，而如何合理有效地管理和疏导存量则更加精细化，也更需要管理艺术。因为它是一个系统工程，更是一个多方博弈的动态平衡。对于寡利的领域，如住建部正在研究的引导民间资本进入保障房领域，如果没有足够可观的利益引导机制，最后的结果有可能是少人问津；对于暴利的行业，如银行业，必然是民间资本竞相角逐的领域。所以，理性的选择是“自由+竞争”的策略。

最后，国企改革也需调整“增量改革”的思维，就是既不损害现有利益格局，又创造出新的利益触点。首先国企的垄断使得一些高利润行业拒民企于门外。其次，国有商业银行低息从百姓手中获得资金又极具倾向性地贷给效率不够高的一些国企，这使得不少民企只能求助于高利贷。再者，每年12万亿元的财政收入，让民企负担不少。最后，相关寻租行为造成民企运行成本升高。

第7篇：楼宇运营管理范文

关键词：物联网；智能建筑；系统集成；IBMS

中图分类号：TP277 文献标识码：A 文章编号：2095-1302(2012)09-0082-03

Intelligent building system integration based on Internet of Things technology

XING Zhi-yi

(City College, Dalian University of Technology, Dalian 116600, China)

Abstract: This paper discusses the intelligent building systems integration, focuses on the system hierarchical structure and main functions of the intelligent building system integration, gives the application architecture of the intelligent building management system based on IOT, and finally points out the impact of IOT on the intelligent building.

Keywords: Internet of Things; intelligent building; system integration; IBMS

0 引 言

在新型的现代建筑或建筑群建成之后，随之而来的就是人流、物流和资金流。这些信息综合成为关于建筑(群)的信息流。如何有效地管理和利用这些信息实现业务管理的集成化、智能化和资源配置优化，达到高效、综合管理的目的，就成为迫切需要解决的问题。因此，智能建筑的核心是系统集成，是提高智能建筑运营管理和增值服务竞争力的关键。

智能建筑系统集成(Intelligent Building System Integration) 是将建筑物内各智能化子系统集成在一个计算机网络平台上，从而实现子系统间信息、资源和任务的共享，逐渐成为智能建筑的技术核心，为物业管理者提供高效、便利、可靠的管理手段，给物业使用者提供全面、优质、安全、舒适的综合服务。

所谓智能建筑系统集成，就是构建一个智能建筑综合管理系统(Intelligent Building Management System，IBMS)。一个典型的智能建筑综合管理系统是以综合布线为基础，将建筑物内建筑设备自动化系统、安全防范系统、火灾报警与消防联动控制系统、停车场控制等系统集成为一个中央信息系统。通过先进的网络技术、计算机技术和现代控制技术，对楼宇内部的全体对象(如设备、人们的活动、若干重要场所)进行集中监视、控制和管理，以提高整个建筑物的管理水平。

1 智能建筑综合管理系统

1.1 智能建筑综合管理系统层次结构

智能建筑综合管理系统是以当今先进的网络技术、计算机技术、通信技术、控制技术和数据处理技术等多项技术为基础，以现代建筑(建筑群)经营管理模式为手段，以实现安全、稳定、高效和集约式管理为目的的综合集成管理平台。其特点是使整个建筑(群)的管理和监控系统集成化、信息化和智能化，从层次上看，上述三者紧密相连、互相依托、互相支持。图1所示是其层次结构图。

这种层次结构中各具体子系统之间的关系如图2所示。

集成化是智能建筑综合管理系统的基础，依托于Intranet(企业内部网)使整个建筑(群)中的各子系统(主要是指建筑设备管理系统BMS、信息网络系统INS和通信网络系统CNS)实现互联。

1.2 智能建筑综合管理系统的功能

智能建筑综合管理系统(IBMS)的系统集成与它的实现功能要求有关，IBMS集成系统主要包括面向设备的综合管理和面向用户的综合管理等两方面内容。

1.2.1 面向设备的综合管理系统

面向设备的综合管理系统主要有三个子系统需要综合管理，它们分别为BAS(建筑设备自动化系统)、SAS(安全防范系统)和FAS(消防报警系统)。其中，BAS建筑设备自动化系统包括对给排水设备的监控、暖通空调设备的监控、供配电系统的监控、智能照明系统的监控、电梯和自动扶梯的运行状态的监控等；SAS安全防范系统包括入侵报警集成系统、闭路电视监控集成系统、出入口控制(门禁)系统和巡更系统等；FAS包括火灾报警与消防联动，该系统本身除了具备国家规定的联动功能以外，还要能够实现与其他智能化系统的全面联动，特别是与IBMS集成系统要能直接联网通信。

1.2.2 面向用户的综合管理系统

面向用户的综合管理系统主要是物业管理系统、一卡通系统、办公自动化系统、通信系统的综合管理。其中，一卡通系统有门禁系统和停车场管理系统。

物业管理系统是IBMS的一个重要组成部分，通过物业管理系统可实现设备的台账管理、检修管理、楼宇内平面空间管理、租赁管理、停车场管理、消防管理、三表抄送和投诉管理等。

2 基于物联网的智能建筑系统集成

第8篇：楼宇运营管理范文

1.1设置不足问题

商业一般占地面积比较大，基本有前后广场，及水电、煤气、给排水等系统；弱电系统也是商业建筑必须配备的基本设备之一。但区别于一般的住宅项目，商业地产项目的弱电系统一般设置要求比较全，很多时候，发展商都会漏设一些系统：（1）漏设无线对讲系统。商业项目一般建筑面积比较大，个别达到10万平方米以上，运营管理是一大问题，相应的物业管理人员必须马上到位，无线对讲系统就很有必要。（2）漏设手机信号加强系统。商业项目一般空间比较大，人流更是不少，现在又是智能手机的年代，若进入某个商业项目，发现手机信号很差，后果可想而知。

1.2设置过多问题

在对商业地产进行弱电设计时，存在着很多的不确定因素，有些设计人员会超前设置弱电系统，但有时应根据实际情况设置，以免投资增大：（1）卫星电视接收系统的设置，若商业中没有酒店的话，可不设置卫星电视接收系统，使用一般的有线电视信号就可以。（2）弱电中央集成系统,一般商业项目规模不大的话，这系统可基本不设置，一是各系统的数据接口不一致，二是把各个弱电系统后台控制设备集中到一个弱电机房的话，就可以基本解决各系统联合使用问题。

1.3设置不合理问题

弱电系统有若干个分系统，而某个分系统中又有若干小系统，若理解不全面，会设置得不太合理，如背景音乐系统中往往可以跟火灾紧急广播系统共用，若设置不太合理，会造成同时投资两套系统，无论是投资额的增加还是使用都会有很大影响。

2商业地产项目弱电系统的一般设置

2.1计算机网络系统

计算机网络系统是各弱电系统的基础系统，必须设置，而且应采用千兆以太网络系统。

2.2电话通信系统

这是项目项目对外的信息接口，也必须设置，含语音、宽带、手机信号加强等系统，可委托各电信运营商进行设计施工。

2.3综合布线系统

这是各个语音信息系统的高速公路，必须设置，但相应的语音及信息点位的数量要留够。

2.4安全防范系统

商业项目人流量大，贵重物品多，该系统也必须设置，本系统还包含了入侵报警系统、视频监控系统、电子（保安）巡更系统、门禁系统等子系统。应该都要一一设置。

2.5停车场管理系统

商业项目车流量大，为了对车辆进行有效的管理和收费，此系统也应该设置。停车场管理系统包括收费管理系统和车位引导系统，若停车场为大型的停车场（停车500辆以上）建议设置车位引导系统，以方便购物后的寻车。

2.6电视信号系统

电视信号系统包括有线电视接收系统、卫星电视接收系统，若只是一般的商业项目，笔者建议只设置有线电视接收系统即可，若为星级酒店及商业展览项目，卫星电视接收系统就必须设置。

2.7楼宇设备监控系统

商业项目给排水、强电、空调、电梯设备众多，为减少各种能耗及管理的难度、管理的人工花费，应设置楼宇设备监控系统。建议此系统中的电梯监控系统可在电梯招标时划给电梯厂家实施，减少投资。

2.8电子信息显示系统

商业项目需经常搞商业推广及物业管理也会相关的信息或广告。此系统是必要及获得效益的系统，应该设置。

2.9背景音乐及火灾紧急广播系统

商业项目人流量大，经常要寻人，另外为了营造轻松的经营气氛，需设置背景音乐及火灾紧急广播系统，但两者应该结合一起设置以节省投资。因为背景音乐的要求比火灾紧急广播系统高，两者可以兼容。

2.10远程电子抄表系统

虽商业项目铺位分隔较多，但这个系统要看商业类型而是否设置，若一般的综合型商业建议不设置，因铺位分隔不太固定，若为铺位分隔比较固定专业类批发市场，建议设置此系统，以便减少水电、煤气表的抄表工作量。

2.11无线对讲系统

前文已提过，为了管理的方便需要，此系统应该设置，并应该预留6个频道以上的对讲系统，以便管理、保安、清洁等分开使用。

2.12客流统计系统

为了统计商场的客流和做相关项目的研究，本系统也应该设置，为节省相应的投资，客流统计系统可采用视频统计系统，该系统的前端摄像头可以与视频监控系统的摄像头共用。

2.13弱电中央集成系统

上文已有提及，若投资容许及各弱电系统的后台设备房比较分散的，建议设置此系统，但各弱电系统的数据接口需采用标准的开放性的接口，如TCP/IP、API等等；若投资不容许及各弱电系统的后台设备房比较集中的，可以不设置此系统。

3结束语

第9篇：楼宇运营管理范文

关键词：农电营销；新业务；规划方案

作者简介：李家才（1959-），男，辽宁大连人，内蒙古东部电力有限公司总经理助理，教授级高级工程师；谢宏伟（1976-），男，蒙古族，内蒙赤峰人，内蒙古东部电力有限公司营销部副主任，高级工程师。（内蒙古 呼和浩特 010000）

中图分类号：F274 文献标识码：A 文章编号：1007-0079（2013）29-0174-01

当今企业已从价格竞争、质量竞争转变为服务竞争。由于农电企业的特殊性，农电营销是服务于产品一体化的营销。营销的对象是电——社会不可缺的商品。营销目标是向用户提供最优质的电力。随着我国社会经济的发展和农村生产生活水平的提高，我国农村用电领域也发展迅速。农电营销业务类型也不仅仅局限于传统的电力营销。电动汽车充换电、智能楼宇、合同能源管理和客户侧分布式电源等新兴业务已经逐渐开始成为农电营销未来业务的发展方向。目前国网公司已将充换电设施规划纳入“大规划”管理，部分省网也进行智能小区/楼宇试点建设，合同能源管理和客户侧分布式电源业务也在规划当中。

一、农电营销新业务开展规划

大部分电力公司目前并未形成针对性较强的新业务管理模式和开展方案。在电动汽车充换电、智能楼宇（家居）、合同能源和客户侧分布式电源等领域进展缓慢，缺乏一套行之有效的规划方案，不能有效地助力智能电网的建设和农村新能源建设的有效开展。笔者在现状研究的基础上，针对电力公司在农电营销新业务开展方面的具体情况，结合我国电力行业当前状况下新业务开展的相关要求和指示，制定了以下方案。

1.电动汽车充换电开展方案

部分公司目前已将充换电设施规划纳入“大规划”管理，并进一步分解了电动汽车充换电设施建设职责，将集中充电站、充换电站（依托变电站并与变电站同步建设的）统一纳入“大建设”管理，配送站、交流充电桩建设纳入“大营销”管理。在总公司“大规划”管理的总体要求下，农电营销也要做好充分准备开展电动汽车充换电。就电动汽车的冲换点运营模式来讲，农电领域的电动汽车冲换点开展情况也可以大致分别按照公用电动车和私家车辆的充换电工作来开展。

对于农村公交、环卫、公安、学校等政府、国有企事业单位公用车辆，随着新能源政策落地，这将非常有利于在农电领域开展国标委实施的“百项能效标准推进工程”，推行新能源战略，与此同时，电动汽车的推广与应用也应该在整个农电领域起到良好的社会示范作用。

考虑到农电领域公用车辆的特色，本文提出了“统筹考虑”的概念。所谓“统筹考虑”，是指对应用于公共车辆类的电动车，其充换电设施的布点要结合当地政府的新农村总体规划，考虑公共车辆类电动车的发展规模，结合农村的交通网、村落功能区建设及充换电设施的服务半径，统筹开展充换电设施建设。同时，本文还提出了“按需建设”的概念，指从客户不同需求出发，从农电领域当前的现状出发，有针对性地选取建设方案和设备方案，避免直接套搬原有方案。考虑到农电领域开展电动汽车充换电的资金压力，本文提出了“分布拓展”的要求，即：为了避免过重的资金压力，应积极引导建设需求，分阶段、分步拓展市场。

农村领域私家车辆市场发展潜力巨大，这也必将成为电动车运营的利润区。考虑到农村私家车辆发展的不同情况，如行驶路线、使用习惯、工作时间等不确定因素，根据各个农村用电领域用电设施建设的实际，大部分地区不宜建设大型充换电站。因此农电领域私家车充换电服务网路建设应以智能电网、物联网、交通网的建设为基础，优先解决电动车推广初期应具备的蓄能快捷、续航方便的应用条件及其在农电领域的运用。

2.智能楼宇（家居）开展方案

随着现代计算机技术、现代通信技术和现代控制技术的发展，智能楼宇已经成为了智能电网下城市用电的一个新兴业务。随着新农村建设如火如荼的开展，农电领域智能楼宇（家居）的建设也将成为农电营销的一个新的业务。但是考虑到城市和农村不同的地域、经济、文化特色，农电领域的智能楼宇开展不可能照搬城市环境下的业务运行模式和开展环节。

农村领域智能楼宇（家居）的开展首先应该考虑到不同区域不同的经济发展情况、用电特色等问题。在已经实现房屋联排建设的地方开展智能家居拥有很大的环境优势。同时，在农电领域智能楼宇（家居）业务开展过程中，对农电客户所提供的服务也应该是完善的。其中用电服务包括用电信息采集与、双向互动服务与能效管理、分布式电源接入及储能、电动汽车充放电及储能、预付费及缴费功能、电力故障诊断及处理、负荷预测分析、异常用电分析等；增值服务包括智能家电控制、信息定投、视频点播、网络接入、社区服务、家庭安防等。

3.合同能源管理开展方案

合同能源管理在电网公司的实施模式指电网公司以第三方身份撮合需求侧客户与能源管理公司在节能改造方面合作，或者成立附属能源管理公司直接为客户提供专业化节能服务，项目具体内容可包括节电改造、以电代“煤、气、油”等化石能源的电能推广改造等，以节电领域为根基和切入点，逐步加强相关技术的引入和研发，最终实现节能领域的多元化。从公司所辖供电区域不同农电消费市场特点入手，选取目前经济发展程度相对较高的农电区域作为此项新业务开展的试点，结合业务特色和试点区域特色，逐步推进农电领域的新业务开展工作。

笔者了解到，部分省网公司在其“大营销”体系建设实施方案中指出应当强化营销新型业务运营管理功能，即明晰省公司、市公司、县公司营销组织对于合同能源管理等新型业务的管理职责，强化公司纵向组织支撑，建立健全新型业务运作机制。有条件的公司可以尝试列出支持发展合同能源管理的时间表，真正推动节能服务体系建设。

4.客户侧分布式电源开展方案

开发新能源、提高能源利用率、缓解环境压力和能源危机是智能电网的一项重要的任务。随着我国社会主义新农村建设的不断推进和我国农村经济发展程度的不断提升，开发新能源、提高能源利用率、缓解环境压力和能源危机也理应成为我国农电营销发展的任务之一。从技术角度看，分布式电源并网运行能够给电力系统带来诸多效益，如削峰填谷、减少线路损耗和输电阻塞、延缓输配电设备投资新建等，但同时也会给系统电压、电能质量和继电保护配置、系统稳定性和供电可靠性等带来一些负面影响。这些智能电网情况下的新特点对于农电营销领域新业务开展来讲挑战和机遇并存。

客户侧分布式电源作为新型业务，已经成为不少省网公司智能小区试点建设工程中的重点项目。基于资源综合规划的理念，通过电价激励或经济补偿措施，在电网用电高峰时期，对自愿参与短时暂停用电的大工业、中央空调客户，进行编组并设定暂停时间，由电网直接控制其申请负荷，降低电网高峰负荷，节约客户用电成本。这一模式的良好开展对于村建工厂、企业降低用电负荷，节约用电成本具有很大的积极意义。

二、结语

目前，我国农电营销新业务的开展逐渐进入快速发展时期。电动汽车、智能楼宇（家居）、合同能源管理、客户侧分布式电源等新业务的开展将对电网发展产生重要影响。如何结合国内外电动汽车、智能楼宇等新业务的发展趋势和状况，总结经验，并运用到我国农电营销新业务的具体开展之中是目前电网发展的重要工作。新业务的发展过程绝不是一蹴而就的，应当循序渐进、和谐发展。

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