住宅房屋的设计精选(九篇)

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第1篇：住宅房屋的设计范文

关键词：建筑 无障碍 设计

中图分类号：E951.2文章标识码：A

现代社会要求和谐发展，因此，在住宅建筑设计中，需要更加注意弱小群体的住宅需求，为行动不便及伤残人士创造更加舒适安全的生活环境。

一、住宅建筑外部环境的无障碍设计

1.步行通道

步行通道为小区主要道路之一，是人们出行所必需的道路，为了保证残疾人士的出行，在各种出入口位置必须设置缘石坡道。在已适用住宅中，社区内的流通十分重要，所以更加需要对残疾人士的通行予以保障，步行通道必须控制最大的纵向坡度为1:20（5%）、横向坡度1:50 (2％)，当有一段步行通道坡度较陡时，必须进行无障碍坡道设计，使轮椅能够顺利通行。在坡道设计中为了能够保证轮椅的通行，最大的坡度为1:12，这样使残疾人士在没有帮助之下依然能够使用。

2.居住区内的便利设施

如果残疾人租用或购置了一个多户住宅楼中的房子，他便具有用户的使用权，但是如果仅仅是平常的设置，将无法满足残疾人士的正常使用。通过无障碍设计，公众设施中每一种类型至少有一件可以供伤残人士使用。这包括游泳池、游戏场地、野餐区或其他娱乐及服务设施，这样既提高了残疾人士的舒适感，也保障了残疾人士的安全。

3.入口设施

在已适用住宅内，所有公用设施都应该是随手可用的，除了要满足如报箱、洗衣房、垃圾间等公共设施的使用外，还应完善对无障碍入口的设计。电梯使用方面，不但要满足残疾人士上下电梯的需求，而且无障碍设计还要能够方便残疾人士出入各楼层。在无电梯的建筑内，出入口也必须进行无障碍设计，居住单元内也应保障残疾人士的通行，使他们能够在不需要任何帮助的情况下，自主进行上下楼的行进。如果底层住户不分享楼梯间和建筑入口，应有一条从这里可及单元入口并通往公共设施的方便路线，从而使伤残住户能够访问邻居以及必要时提供相互帮助。

4.厨房

厨房是住宅设计中的一个要点，可以对迁入住户中一部分人的需求进行改装。在满足正常人使用的同时，更要满足不同类型的伤残人士的使用，因为伤残人士的需求远比正常人多很多。

在可使用住房内，带洗涤池和操作台的橱柜应设计为前部及底部可拆空，能够满足轮椅或坐着工作的人将腿放入其中。根据轮椅的尺寸及人体学的原理，可将这两个区域的原柜台顶高914mm，降低到 711mm~813mm。虽然有些可及性规范里制定的厨具高度为864mm，但这一高度并不真正恰当。站着工作的人需用889～914mm高的柜台。坐下时，大多数厨房工作需要柜台尽量接近膝高。位于710mm处38mm厚的台板，基本上已低到足以容纳高大的人将膝盖伸入下方。有些轮椅有可拆的双臂，有些有台面形的双臂可以贴紧柜台，还有些轮椅的臂不能拆卸。柜台高度降低到711mm时，有固定臂的轮椅其臂靠必须位于柜台后。许多使用这种轮椅的残疾人宁愿在一个高度大于最佳值的柜台上工作，而其高度须能让轮椅臂在柜台下面滑动。因此，711mm高度能提供一个较低的工作表面和容膝空间，而813mm高度则提供了容纳轮椅双臂的空间。[1]理想的是，为了适应不同的情况，柜台的可变高度应在711～914mm之间。在可适用的厨房里，残疾人使用的水池和操作台前面外观与普通的并无不同，需要靠近时只要卸下面板即可。柜台本身必须密缝，降低时只需挪位而不必锯切。这样有效的保证了轮椅使用者的便利。

5.卫生间

在已适用住宅中，卫生间是居住单元内另一个必须考虑各种特殊需求而要进行调整的区域。一般而言卫生间的器具和门道必须保证有足够的空间供轮椅出入，并且对于卫生间空间有严格的要求，必须保证1.5米的轮椅可回旋半径，各种洁具的摆放也应进行相应的调整。根据便器的摆放位置，其相对应的周边墙面必须添加无障碍抓杆的设置，而无障碍的抓杆必须安装在不间断的墙面上，抓杆长度应满足一般需要。在可适用单元内厕具高度可以是至坐位顶常规的394mm或406mm至坐位顶。

在有伤残人或老年人住入的单元里，须将432~483mm作为墙挂器件的高度。浴缸或淋浴都可进行调整，并应设置单独的淋浴间，使残疾人士通过手持喷水装置和抓杆来进行自我清洁。[2]在已适用住房内任何类型的淋浴分隔间都不得有边槛。没有边槛，便可向轮椅使用者提供额外的操作空间，使他们可以更方便使用有限的卫生间空间。

二、对无障碍设计以及实施的思考

1.规范及使用

与欧美日及香港所执行的无障碍设计规范相比, 我国的规范偏重于实用性, 较为详实和全面, 便于直接参考和引用。但其不足的方面是分块过碎, 条文性过强, 设计者往往会把很多的精力致于满足条文需求而忽视了无障碍设计的基本目标和整体的协调性, 同时, 过细的条文要求有时反而会限制在特殊条件下实施无障碍环境设计的灵活性。

设计人员只有通过深入的研究, 把握残疾人的行为特征和适用要求, 才能结合实际理解规范中的各项条文所要达到的目的, 也就能更加灵活地运用规范甚至能对规范不适用的条出调整。[3]设计的目的是为了实际的使用, 无障碍设计检验的标准也是来自于是否真正对残疾人有价值, 一个完全满足设计规范要求而无实际利用价值的设计作品将是没有任何意义的。

2.设计与实施

随着我国对无障碍环境建设的日益重视, 在设计过程中通过法律的保障和规范的推广, 无障碍设计已经成为建筑设计中越来越重要的组成部分, 绝大多数的建筑和城市设计已经充分的考虑了无障碍设计内容, 但我在设计过程中却深深地感觉到了设计与具体实施间存在着较大的反差, 这种反差主要体现在两个方面。

一方面是设计思想和技术保障间的反差。在设计中选择的有些产品国内市场目前没有成型的成套产品, 那么就需要进口, 而进口产品不菲的价格会使大多数建设项目望而却步, 这样, 设计者进行的人性化无障碍设计就会因资金原因在实施时大打折扣或者只做出表面文章难于使用。因此, 对无障碍环境建设提供技术保障应该引起足够的重视。

设计与实施间的另一个反差来自于无障碍设施的维护和实际利用。无障碍设计在建成后被挪作他用或被废弃的现象比比皆是, 盲道被占是国内各个城市普遍存在的现象。[4]此外, 残疾人卫生间被改为开水间, 残疾人停车位被占用, 为残疾人提供的电子设施成为摆设的情况也大量存在。从根本上而言, 这些现状的改进要通过国家行政部门大力监督来实现。

3.新建与改建

我国无障碍设计规范规定的大部分条文都是针对新建项目而言的, 而对于整个社会来说, 存在着大量的已经建设完成但没有考虑无障碍环境的建筑。[5]对于这些建筑来说，需要通过改造的途径来尽量满足残疾人的使用要求, 如果单纯的以规范规定来要求改建项目, 往往会因为投资太大或不具可实施性而无法实现, 因而有必要制定相应的改建条文来指导相关的建设。改建条文应更加重视现实条件的制约, 在可能的情况下改善残疾人的生活状况。

三、结语

总而言之，对于建筑的无障碍设计，只有充分感知各类残疾人的基本行为特征和心理感受，才可以对其环境与健全人进行协调，针对不同性质的建筑制定相对合理的设计方案。

随着科技的发展，未来的建筑无障碍设计定会朝着形态多样性、界限模糊性和层面多元性的方向发展。设计的无障碍性将逐渐被设计的通用性所取代，就是任何人，无论是残疾人还是健全人，都能够安全方便地使用其需要使用的设施与环境。无障碍设计将不仅局限于建筑设计领域和城市公共设施领域，还将延伸到通信、医疗、交通等生活中的各个方面，充分打造一个和谐的无障碍社会。

参考文献:

[1]《城市道路和建筑物无障碍设计规范》(JGJ50-2010)[s].

[2]《无障碍设计规范》（GB50763-2012）

[3]《建筑无障碍设计》(03J926)[s].

第2篇：住宅房屋的设计范文

【关键词】住宅；装修设计；室内环境；污染；控制

一、住宅环境质量概述

住宅室内环境质量与人体健康具有非常密切的关系，针对当前住宅装修工程环境污染的现状，应注重设计合理的住宅通风，选用绿色环保的装修材料，并控制材料用量。室内环境污染是指室内各种物理的、化学的、生物的有害物质和放射性因素的存在及其扩散而对人类身心健康和生产过程造成危害的现象。随着人民的生活水平的提高，人们的居住条件得到改善，促进了我国住宅装修市场的发展。与此同时，由装修带来的室内环境污染问题也相即而生，影响了人们的生活质量和身体健康。1987年世界卫生组织(WHO)调查报告指出:在新建和改建住宅中，约有30%的人患有由室内环境污染造成的“病态建筑综合症”，出现头痛、干咳、恶心和对气味敏感等症状。目前国际上一些环保专家已把室内环境污染列为继煤烟型污染和石油型污染之后的第三代污染问题。

二、住宅室内环境污染现状

在我国，近年来室内环境污染引起的民事纠纷日益增多，引起了国家及有关部委的重视。2001年12月，我国了《民用建筑工程室内环境污染控制规范》，这是我国建筑和装修工程首次涉及室内污染控制的规范，《规范》明确将氛、甲醛、氨、苯及总挥发性有机化合物(TVOC)作为室内环境污染的控制对象。随后，国家还先后制定了《室内装饰装修材料有害物质限量标准》、《室内空气质量标准》和《绿色建筑评价标准》等。这些规范和标准，对从源头上控制室内环境污染起到了较大的作用。但是受制于规范、标准推广运用的范围，以及经济水平等因素，当前由装修造成的室内环境污染问题在我国，特别是中西部地区仍然十分严重。

三、住宅室内环境污染原因分析

装修造成的室内环境污染原因很多，包括不合理的设计、不合格的装修材料、不当的施工方法以及人们检测室内环境质量的意识尚未形成等。因此，住宅装修工程环境污染控制是一个系统工程，应从装修设计、施工和竣工检测等方面进行全过程污染控制。其中装修设计是住宅装修工程的基础，也是对装修所造成的环境污染进行控制的源头。

经统计，环境监测中心根据《室内空气质量标准》，对新装修住宅进行室内空气中甲醛、苯及总挥发性有机化合物检测。检测显示大部分新装修住宅室内甲醛和总挥发性有机化合物污染比较严重，而造成这两种污染物超标的原因主要是由于装修材料设计选用不合理，单一材料使用和复合材料使用量较大造成的。

四、控制室内环境污染的设计方案

装修设计是指消费者或装饰公司对住宅整体的结构、布局和材料的设计。为控制和降低室内环境污染，装修设计中应着重从室内通风设计和选用材料设计两方面采取措施。

1.室内通风设计

设计合理的住宅通风，加强通风换气，用室外新鲜空气稀释室内环境污染物，改善室内空气质量，是降低室内环境污染最方便有效的途径之一。一般而言，新风量越多，对人们的健康越有利。国内外许多研究表明，产生“病态建筑综合症”的一个重要原因就是新风量不足。新风量是指室内补给的新鲜空气量。新风量根据的浓度来确定是大多数国家使用的基本方法。与人体的新陈代谢有关，人呼出的气体中占4%一5%，而新风量标准根据人体的生理需要，要使室内的浓度限制在0.1%，则必须保证每人每小时新风量为30m。

为了保证室内足够的新风量，在装修设计中应充分考虑建筑物通风。通风包括自然通风和机械通风两种形式，其中自然通风不仅成本低廉，而且通风效果明显好于机械通风。因此，在装修设计中应尽可能设计保留建筑物自然通风，对于隔墙和门窗设置上，应充分考虑自然通风效果，最好能在设计中形成“穿堂风”，保持室内空气贯通，加快空气流动带走污染空气；对于一些私密性要求不高的房间，可将隔墙改作活动折叠门或设计成通透型置物架；此外，最好不要人为地阻挡室内的通风，如封闭阳台，增加房屋隔断等。对于厨房、卫生间、储藏室等功能性房间，由于往往没有较好的自然通风，可采取机械通风方式，如设置排气装置。排气应当直接排出室外，不能再进人室内循环。

2.选用材料设计

装修材料是室内环境的主要污染源，不合格的装修材料更是造成室内空气质量不达标的罪魁祸首。综合全国各地对装修材料的检测通报，污染物含量超标和物理性能不达标是当前不合格装修材料中普遍存在的问题。面对良莠不齐的建材市场，如何在装修设计中合理选择装修材料，对于控制室内环境污染就显得尤为重要。提倡简洁设计，减少各种装修材料的用量，降低污染物的累加效应，是装修设计中控制室内环境污染源的一项重要措施。简洁设计就是按照简洁、实用的原则进行设计，不设计一些华而不实，既浪费资源，又影响日常生活舒适程度的装饰项目。

装修设计中，还应注意搭配各种装修材料的使用量，装修设计所选用的材料合理与否，是控制室内环境污染源的另一项重要措施。在设计过程中，对于材料的选用要考虑两点:尽量减少使用可产生严重化学性污染的材料，如溶剂型油漆、化纤地毯、胶水、密度板等；多使用无机材料，无机材料大部分都是无害、安全的，如各种工艺玻璃、金属、铸铁等。在选用无机非金属装修材料、人造板材、涂料以及胶粘剂等常用材料时，要按照国家有关规范、标准对住宅装修的要求，设计选用符合国家标准的绿色装修材料。

(1)无机非金属装修材料如石材、陶瓷、石膏板等，必须符合《规范》要求的放射性限量指标。住宅工程作为Ⅰ类民用建筑，必须采用放射性指标限量为A类的装修材料。有些天然石材的设计选择要尤其注意，一般来讲，岩浆岩中的酸人岩，如花岗岩，放射性含量较高；沉积岩中的碎屑沉积岩，如页岩，放射性含量也比其他石材高。花岗岩和页岩都不适宜选做住宅的装修材料。

(2)人造板材包括胶合板、细木工板、纤维板、复合木地板等，是造成装修工程甲醛污染的主要来源之一。在设计选用板材时，一定要选用游离甲醛含量和释放量为E1类的板材；同时，房屋内门等最好不要选用复合材料大芯板或者九厘板来制作，尽量选择工厂加工好的成品门。

(3)涂料主要由胶结基料、颜料、填料、溶剂及各种助剂组成，一般用于内墙、顶棚、门窗、家具等物体的表面，是装修中使用面积较大的材料。按是否使用有机溶剂分为溶剂型涂料和水性涂料。溶剂型涂料多用于木器、金属表面的涂饰，含有大量挥发性有机溶剂，对室内环境污染较大，最好不要选用。水性涂料因其以水为稀释剂，所以挥发性有害物质含量较少。用量较大的内墙涂料，可以采用乳胶漆这类水性涂料，而木器涂饰也建议选用水性木器漆。

(4)胶粘剂和涂料一样，主要由胶结基料、填料、溶剂及各种助剂组成，胶粘剂由于粘接后被材料覆盖，有害气体迟迟散发不尽，所以对室内环境的危害比涂料还大，必须严格选用。在保证正常使用功能的前提下，尽量选用低毒性、低有害气体挥发量的溶剂型胶粘剂和水性胶粘剂。

第3篇：住宅房屋的设计范文

为进一步加强城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人合法权益，保障城市建设顺利进行，根据国家、省、市有关法规，结合实际，提出如下意见：

一、规范拆迁管理行为

（一）城市房屋拆迁工作是一项系统工程，实行属地负责制，各区政府及市发改、建设、规划、财政、国土、房管、物价、民政、公安、工商、税务、城管执法等部门应各司其职，密切配合，保障顺利进行。

（二）拆迁人应根据拆迁预评估报告，按规定向市房屋拆迁主管部门交纳拆迁补偿安置专储资金后方可实施房屋拆迁。城建重点工程、土地储备项目及重大拆迁项目的拆迁补偿安置专储资金不低于50%。市房屋拆迁主管部门负责专项储存专储资金，依照与拆迁人、金融机构签订的协议，设立专门帐号进行监管，同时接受财政部门的监督。拆迁人严格执行协议，保证专储资金的安全。（三）拆迁评估机构的选定，按照《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十九条的规定执行。（四）市拆迁主管部门及房地产评估机构行政主管部门要加强对房屋拆迁实施单位、评估机构的动态监管，实行企业信用档案制度和业绩考核制度。凡因房屋拆迁实施单位、评估机构的过错延长拆迁期限的，一律不得承接新的服务项目，并依法予以严厉查处。

（五）未经规划行政主管部门批准，擅自将住宅房屋破门（窗）开店改为经营用房的，工商部门不予办理营业执照。凡列入旧城改造计划的“棚户区”范围内的房屋，市有关部门原则上不予办理房屋改、扩建，户口迁入及房屋分户等手续。拆迁过程中弄虚作假、蓄意骗取拆迁补偿安置资金的，有关部门应当依法查处。

（六）市拆迁主管部门会同房产、国土等部门组建*市房屋拆迁评估鉴定专家委员会，负责市区房屋拆迁评估技术指导、鉴定工作。委员会主要由资深的注册房地产估价师及房地产、城市规划、法律等方面的专家组成，名单定期公布。房屋拆迁评估报告经鉴定的，其鉴定意见应当作为房屋拆迁行政裁决的依据。

二、完善拆迁补偿政策

（一）住宅房屋自竣工之日起至拆迁许可证颁发之日止，不满五年被拆迁的，拆迁人应当对被拆迁人增加补偿金额。*市市区具体标准为拆迁房屋评估额的15％。住宅房屋的竣工日期，以建设单位办理竣工验收备案日期为准。

（二）被拆迁人（含公房承租人）只有一处住房且实际居住，拆迁补偿款达不到最低补偿标准的，经拆迁人在拆迁范围内公示、核准，按照*市市区住宅房屋拆迁补偿最低6万元标准予以补偿。住宅房屋拆迁补偿最低标准将根据房地产市场的变化进行调整并公布。

（三）被认定为经济特困（享受城市低保）的被拆迁人，拆迁补偿款低于6万元的，可以选择获得最低补偿款6万元后自行解决住房，也可以选择由拆迁人使用拆迁补偿款异地购买成套使用面积不小于国家住宅设计规范规定的最小户型面积标准的房屋予以安置。

（四）被拆迁人只有一处住房且实际居住，获得的拆迁补偿款低于8万元（含8万元）的，可以依据《*市人民政府关于进一步加强经济适用住房建设和管理的意见》（徐政发〔2003〕164号）规定，向市房产管理部门申请购买经济适用住房。

（五）非住宅房屋拆迁补偿采取货币补偿方式。同时符合下列条件的非住宅房屋，认定为商业营业用房：

1、具有合法的商业营业用房批准文件；

2、持续按照商业用地纳税。商业营业用房采取路线价法或市场比较法评估，不能采取上述方法的，可以采取收益法进行评估；土地性质为出让的，评估时根据土地出让协议剩余使用年限按比例扣除土地出让金增值部分；土地性质为划拨的，评估时按照规定扣除土地出让金增值部分的40%。非营利性的科教、文化、卫生和社会公共福利性公益事业用房以及工交仓储用房采取成本法进行评估。

（六）住宅房屋改为非住宅房屋使用的，应当提供规划行政主管部门的批准文件，方可按照非住宅房屋补偿；不能提供规划行政主管部门批准文件的，经拆迁人现场核准后，按照以下办法予以评估补偿

1、住宅楼一层（包括平房）改为非住宅房屋使用的

（1）*年1月5日前持有营业执照并实际连续作为非住宅房屋使用的，参照同类非住宅房屋，按照收益法予以评估，依法需扣除土地出让金的，相应扣除土地出让金增值部分的40%。但拆迁补偿款不得超过同类住宅房屋拆迁补偿款的25倍。

（2）*年1月5日后取得营业执照并已持续营业一年以上的，参照同类非住宅房屋，按照收益法予以评估，依法需扣除土地出让金的，相应扣除土地出让金增值部分的40%后，按一定比例予以补偿：1至5年（含本数，下同）为60%，6至10年为70%，11至15年为80%，16年以上为90%。但拆迁补偿款不得高于同类住宅房屋拆迁补偿款的2倍。

2、二层及二层以上住宅房屋改为非住宅房屋使用的，按照住宅房屋予以评估补偿安置。

3、住宅房屋改为非住宅房屋使用，被拆迁人要求产权调换安置的，一律按住宅房屋予以安置。

三、依法实施强制拆迁辖区政府及市有关部门要认真履行职责，严格执行《*市城市房屋行政强制拆迁实施办法》（徐政发〔*〕77号），按时完成行政强拆工作。市、区两级法院应依照《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）积极介入，及时启动司法强拆，充分发挥司法强拆的底线保证作用。

第4篇：住宅房屋的设计范文

【关键词】民用建筑；住宅房屋；施工图；设计

施工图设计对房屋住宅工程的质量具有很大影响，一旦施工图设计工作出现疏漏，将会为整个项目埋下质量隐患，住宅房屋的质量不合格，不仅会影响项目建设的社会效益和经济效益，甚至会出现质量事故，因此一定做好施工图设计工作，为工程建设夯实基础。

1工程介绍

某住宅房屋项目位于河边，2幢6层住宅，地基土具有很强压缩性，房屋采用320mm厚片筏基础，基础埋深1.40m，屋面板以及楼面板均采用钢筋混凝土预制多孔板，局部采用钢筋混凝土现浇板，房屋为砌体结构，墙体设有钢筋混凝土基础梁，基础梁总高500mm，基础梁以上是砖条形基础和砖墙，并且依据抗震要求，该住宅房屋项目设有圈梁以及钢筋混凝土构造柱。项目建成投入使用后的5年内，出现了向北倾斜的现象，四角向北倾斜8‰-9‰左右，住宅质量安全受到严重威胁。

2地基土情况

地基土情况主要如下：

①素填土，土质松软，湿，黄灰色，土质不均匀，主要为粘性土，掺少量腐殖质，层厚1.5m-3.2m。

②粉质粘土，软塑，灰色，饱和，地基承土载力100kPa，含铁质锈斑，压缩性中，层厚1.6m-1.8m，压缩模量5.374MPa。

③淤泥质粉质粘土，流塑，饱和，地基承土载力80kPa，夹薄层粉砂，含量不均，压缩性高，层厚3.7m-3.9m，压缩模量5.134MPa。

④淤泥质粘土，流塑，灰色，饱和，地基承土载力65kPa，夹薄层粉砂，压缩性高，层厚11.0m左右，压缩模量2.447MPa。

⑤粘土，软塑，灰色，饱和，掺团块状粉砂，含少量贝壳屑，高压缩性，层厚5.5m-5.7m，压缩模量3.98MPa。

⑥粉质粘土，硬塑，暗绿色，饱和，低压缩性，压缩模量4.60MPa。

3民用建筑施工图设计中的常见问题

对项目所在场地进行静力触探试验，触探点6个，结果显示，项目南侧第一层至第三层的地基土承载力相对较高，达93kPa以上，同时南侧填土相对较浅，而北侧地基土承载力相对较低，并且填土相对较厚，按照项目北侧2个触探点得到的数据来计算，地基土承载力在65-72kPa左右，依据相关规范，对基础中心点天然基础最终沉降量进行计算，采用分层总和法，不考虑河流以及相邻基础的影响，计算结果为233mm。

综合多年工作经验以及本项目的各项调查结果，个人认为，民用建筑施工图设计工作中主要存在以下几方面问题：

首先，民用建筑施工图设计中的常见问题之一就是"图省事、图简便、在未进行详尽分析的情况下盲目简化流程"，该住宅房屋项目所在地原本是游泳池，当时在该项目的施工图设计方案中，却没有将游泳池的基础以及底板拆除。

其次，在一些民用建筑施工图设计工作中，还存在地基土承载力分析不足的问题，例如在本次住宅房屋项目中，项目北侧的地基土承载力相对较低，并且北侧填土厚度相对较大，如果施工设计方案未能充分考虑到地基土沉降问题，很容易造成不均匀沉降问题，尤其是在该项目中，原先游泳池的基础以及底板没有清除，这就更加剧了不均匀沉降问题，导致项目北侧的沉降量过大，而南侧的沉降量较小，在上述情形下，建筑物很容易发生整体倾斜现象。

再次，一些设计人员对周边环境的影响认识不足，例如在本次住宅房屋项目中，项目所在场地处于河流附近，河流位于项目北侧，因此建筑物北侧地基土受到的变形约束会比南侧小，可是设计方案中并没有针对此问题采取合理措施，这也是导致房屋向北倾斜的主要因素之一。

最后，有些设计人员只注重建筑物的功能和形式，但是对建筑物质量均匀性不够重视，这样很容易导致建筑物重心偏向一侧，引起建筑物整体倾斜。例如在本次住宅房屋项目中，建筑物的重心明显偏向北侧，加之地基设计不合理，最终房屋严重向北倾斜。

4民用建筑施工图设计问题的解决对策

4.1加强设计人员对自身工作的重视

想要提高民用建筑施工图设计的质量和水平，首先一定要加强设计人员对自身工作的重视，设计工作对后续的施工质量具有很大影响，一旦设计方案出现纰漏，会给整个项目埋下严重隐患，"搞豆腐渣工程就是对人民的犯罪"，因此坚决不能"图省事、图简便"，一定要进行认真、仔细的分析研讨，保证每个环节都设计合理。

4.2充分考虑地基土承载力

在民用建筑施工图设计中，一定要充分考虑地基承载力问题，进而制定合理的设计方案，例如在本项目中，建筑物已经发生了整体倾斜，在纠偏施工图设计中，同样必须要考虑到地基土承载力问题，针对地基承载力的实际情况，个人认为，应该通过锚杆静压桩对地基进行加固，经过勘察可知，该项目钢筋混凝土底板的强度等级为C20，厚度大约在280mm-320mm左右，并且其中1幢房屋东北角底板一角已经产生裂缝，全面考虑地基土承载力以及其他因素，锚杆静力压桩的设计桩长应该为25m，每节桩段长度应该为2.5m，桩截面尺寸应该为250mm×250mm，桩身混凝土强度应为C25，设计压桩力应为400kN，产生裂缝的底板应该将开裂部分凿去，重新浇筑底板。

4.3充分考虑周边环境以及构筑物的影响

以本项目为例，场地北侧有河流，建筑物北侧地基土受到的变形约束较小，因此在锚杆静力压桩封孔混凝土强度达到设计强度的70%之后，应该在建筑物北侧加固地基，可采用压密注浆法进行加固。

4.4充分考虑建筑物质量的均匀性

在建筑物的施工图设计中，尤其是在地基土承载力较低或者地基土承载力不均匀的地区，设计人员一定要严格考虑到筑物质量的均匀性，以该项目为例，由于建筑物质量不均，因此加剧了建筑物的整体倾斜，考虑到这一问题，应该在建筑物北侧压入锚杆静压桩，并在南侧钻孔掏土，之后在北侧注浆一排斜孔以及一排直孔，以防止建筑物质量不均匀导致不均匀沉降。

4.5及时与甲方进行沟通

在施工图设计过程中，有时候设计人员还面临着建设方的阻力，建设方为了节约资金，不同意设计人员对于基础计算结果采用的地基基础处理手段，例如我在实际工作中就遇到一所小学，校方负责人不同意设计方采用的桩基基础处理手段，经过多次沟通甲方才采纳设计院意见。项目概况如下：根据现场实际勘察报告描述：本场地有液化土层和软土分布，属抗震不利地段；并且根据《建筑工程抗震设防分类标准》规定学校建筑属于乙类建筑需重点设防。

根据勘察报告地基基础方案，可采用（2）层粉土作为天然地基持力层，局部沟塘部分，应挖除软土，回填级配砂石至基础设计标高，（3）层淤泥质粉质粘土，场地均有分布，易产生沉降和不均匀沉降，根据对软弱下卧层的验算，不满足荷载及变形要求，所以采纳报告的建议采用预应力管桩，以（7）层粘土作为持力层。

总结：

随着社会的不断进步，民用建筑的质量要求越来越高，给设计和施工都带来了更大的挑战，近年来，住宅房屋质量故事屡见不鲜，如何切实保障住宅房屋项目的质量安全，已经成为了人们普遍关注的问题，本文在此分析了民用建筑施工图设计中的常见问题以及解决对策，希望对施工设计工作有所帮助。

【参考文献】

[1]张志刚.民用建筑工程施工图设计中的常见问题浅析[J].科技情报开发与经济，2010，26：169-171.

[2]李辉，胡楠.论建筑施工图设计的优化建议[J].建筑知识，2010，S2：20-21.

第5篇：住宅房屋的设计范文

关键词：房地产；住宅；开发

中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：

在目前房地产企业竞争激烈的形势下，各个有实力的房地产企业应该积极寻求住宅房地产开发创新，迎合市场的需要，找准目标消费群体的定位，有针对性的开发建造市场需要的建筑产品，同时也要积极培育企业的文化、塑造企业的形象，提升企业的影响力，打造企业的无形资产，争做一个对消费者和社会负责的企业。只有这样，房地产开发企业才能长久的发展。

1 开发观念创新

不同住宅消费者由于社会地位、收入水平和文化素养的差异，对房屋就会有多种多样的需求，随着广大居民消费倾向和消费心理的变化，“绿色”、“生态”、“人居”、“健康”等概念受到高度重视。因此，住宅房地产开发创新首先是观念的创新，房地产开发企业要研究消费者行为和心理，针对不同的消费群体、不同人群的居住文化，在不同的城市，尊重不同的文化、生活方式，掌握消费者的需求,进行个性化的产品设计，采用差异化的营销模式和个性化的管理服务，才能赢得更多的客户,求得企业的生存发展。

2 产品设计创新

产品创新是房地产项目拥有市场的魅力所在。房地产开发企业提高竞争力重要的体现就是产品创新能力。

2.1 准确定位

一个楼盘的定位非常重要，因为它直接影响到将来的产品面向的顾客群体,并直接影响将来的实际销售。准确定位的前提是做好市场调查，市场调查需要对国内外宏观经济的波动与政策变化、房地产法律法规以及国家的金融环境、住房制度的改革动向等等做深入的调查，充分研究消费者的欲望和需求，进行正确的市场分析和市场预测。只有有了一个准确的定位，房地产住宅产品才能锁定一个相对固定的消费群体，知道要建造一个什么样的楼盘，才能确定楼盘的户型、房屋的功能、室外配套的档次、小区配套的休闲功能，才能较大程度上确保楼盘的销售，获得预期利润。

2.2 精心规划设计

高水平的规划设计,是提高小区品位和受消费者欢迎的前提。规划的第一要素是居住者的生活感知，房地产开发企业通过深入的市场调查和项目调研,准确定位, 以“自然、生态、和谐、共生”为规划前提，制定初步方案, 从居住者的角度认真考量。住户购买的不仅是居住的房屋，更是其身份的象征，是其享受生活、和谐居住和友好交际的场所。因此，在社区人文生态、公共管理、邻里空间、功能设置等方面要反复研讨修改,精心设计。如项目内的交通路线的规划、项目内的休闲场所的合理布置、项目内景观的多样性和多面性、大型项目内的安全防范措施和应急措施。

2.3 建筑风格创新

目前，我国大型住宅房地产开发项目不断出现，建筑风格多种多样，开发主题明显，如宁静、祥和、幽雅的东南亚风情，绚丽多姿、浪漫优雅的地中海风情，贵气奢华的皇家豪宅等等。住宅房地产开发企业需要针对不同的消费群体，去规划和设计独具特色的建筑风格，一座繁忙的城市，一群忙碌的人需要这些丰富多样的居住风情去放松、去品味、去享受。

2.4 户型设计创新

近年来，住宅户型设计方面的创新频繁，从传统的结构户型到错层、跃层的住宅，双厨房间、双卫生间、复式结构、阳台外飘、弧型阳台、落地凸窗设计等方面的创新不胜枚举，将新理念、新技术、新材料与传统的居住生活要求有机的结合起来。房地产开发企业力求使客户获得合理超值的空间，住宅的外形美观，配套设施齐全，室内布局合理，居住方便和舒适，以吸引消费者的眼球。

2.5 景观设计创新

住宅小区的景观设计要有鲜明的主题，通过不同的主题张扬楼盘个性、赋予楼盘不同的文化品位，满足消费者个性需求。住宅的景观设计可以通过多种景观元素有机结合，如竣和国际公馆由戴高乐广场、凡尔赛花园、女神广场、塞纳河畔花园、圣路易岛、香榭丽舍大街、皇家大道等七大景观中心共同组成。修剪整齐的灌木，排列对称的花坛、华丽绚烂的景墙、充满艺术气息的雕塑、清澈蜿蜒的溪流，以及铺满阳关的草坡，构成了一幅绝美的法兰西风情画卷。

2.6 会所与配套设施创新

近年来，住宅开发项目非常注重会所与配套设施的创新。住宅小区设有多功能星级私家会所，内设商务会议室、室内恒温泳池、多功能健身馆、KTV厅、酒吧、茶室、餐厅等，提供温馨舒适的商务交流、社区休闲和娱乐空间。远红外监测系统、可视对讲系统、指纹门锁、三表抄送等一大批太阳能动能、智能化系统高科技产品与技术在小区建设中得到了广泛应用。

3 项目管理创新

全寿命期集成管理是现代建设项目的需求和发展的产物。住宅房地产开发项目的全寿命期管理，经历项目决策、项目准备、建设施工和租售与物业管理四个阶段，房地产开发企业要运用集成的思想，保证管理对象和管理系统完整的内部联系，保持开发项目系统的整体性，进行全寿命期集成管理，以合同管理为龙头，以质量、进度、安全为核心，以费用管理为手段，以经营和社会效益为最终目的，实现管理的科学化、规范化、专业化、制度化。

4 营销管理创新

房地产开发营销管理包括定价、销售渠道、销售策略等。价格是房地产项目中直接影响盈亏状况的决定因素。房产的定价要根据项目本身的开发目的，考虑成本因素、竞争因素、产品差异、购房者心理素质、以及法律政策因素，合理利用价格策略确定价格。用尽量宽松的付款方式（如通过多种付款方式的折扣、优惠等）吸引更多的人买得起并产生实际的购买，保证资金回笼的速度。根据自己楼盘的具体情况，采取有效地促销策略，选择适当的促销方法（如文化品味营销、合作营销、网络销售、团购等）,以取得出奇制胜的效果。

5 售后服务创新

良好的售后服务有利于树立开发商的良好形象,一个有心做好售后服务的企业，才能得到消费者的信任和支持。在实际的运作中,个性化、特色化的售后服务更能打动消费者。通过建立客户关系管理系统和完整、规范的售后服务管理体系，倾听消费者的心声，为消费者提供独特、细致、周到的优质服务，如为消费者举办金融信贷、房地产、装饰装修等知识讲座,邀请专家答疑解惑，详细解释对房屋使用的一些特别之处等。

6 结束语

房地产企业的竞争其本质就是房地产企业开发创新的竞争。随着市场经济的发展, 房地产由卖方市场进入买方市场。人们的居住消费观念已有了改变,，居住不仅是为了“栖身”,还要追求生活品质，满足心理和精神需求。由于国家宏观调控力度日趋加大和国内外经济发展现状，以及消费者需求的多样性、灵敏性和动态性特点，折射出住宅房地产市场竞争的取向和房地产企业发展的追求。因此，房地产开发企业要依据自身的实力、能力，结合政治、经济、社会、政策等要素，及时进行住宅房地产开发创新，提高企业市场竞争力。

参考文献：

[1] 和金生，金大鸿.论以需求为导向的商品住宅开发价值创新 [J]．学术界，2009，（11）.

[2] 桂龙．湖畔嘉苑：推动住宅技术创新 [J]．中国建设信息，2010，（2）.

第6篇：住宅房屋的设计范文

第二条  市城市建设房屋拆迁管理办公室（以下简称市拆迁办）负责城市房屋拆迁管理的日常工作，其主要职责如下：

（一）负责有关城市房屋拆迁方面的法律、法规的贯彻实施，指导、监督城市房屋拆迁安置工作；

（二）受理拆迁申请，审验有关文件资料，审查拆迁计划和安置方案，确认拆迁承办单位，核以《房屋拆迁许可证》和《房屋拆除许可证》；

（三）负责回迁房屋建设专项资金的管理；

（四）下达暂停办理通知书、拆迁公告和拆迁通告；

（五）负责委托协议和拆迁补偿安置协议备案，办理证据保全；

（六）经市人民政府批准，组织行政强迁；

（七）接待受理有关房屋拆迁的来信来访；

（八）依法载决房屋拆迁纠纷；

（九）培训、考核拆迁工作人员，颁发岗位合格证书；

（十）依法查处拆迁工作中违法违章行为。

（十一）建立拆迁档案制度，管理拆迁档案。

第三条  实行委托拆迁的，拆迁人应当根据拆除房屋的建筑面积按照下列标准支付给被委托人拆迁委托费：

（一）住宅房屋每平方米20元；

（二）非住宅房屋每平方米25元。

第四条  拆迁人对被拆迁人实行房屋安置的，应当按照建设项目中回迁房屋建设工程总造价20％至40％的比例存储回迁房屋建设专项资金。

拆迁人在拆迁通告前应当在市拆迁办指定的银行专户存储规定的回迁房屋建设专项资金。未经市拆迁办许可，银行不得向拆迁人支付。

被拆迁人全部回迁后，拆迁人持市拆迁办出具的通知单在开户行支取回迁房屋建设专项资金的全部本息。

第五条  搬迁期限一般为10天至15天；实行统一拆迁的，搬迁期限由市拆迁办确定。

第六条  职工在搬迁期限内搬迁的，所在单位凭拆迁承办单位出具的房屋拆迁证明，给公假5天。

第七条  自拆迁通告规定的搬迁期限结束的次日起到组织回迁进户为止，为被拆除房屋使用人的过渡期限。过渡期限依据回迁房屋的层数确定：7层以下的，为18个月；8层以上18层以下的，为24个月；19层以上的，一般为30个月。

第八条  拆迁人在拆除房屋前应当持《房屋拆除证》和有关资料到市拆迁办办理《房屋拆除许可证》；未办理《房屋拆除许可证》的，不得拆除和损坏房屋。

拆迁人拆除市政公用设施时，应当  经有关部门批准后方可实施。

拆除承办单位应当在规定的拆除期限内完成拆除工作。

第九条  在执行行政强迁时，公安、规划、城建、工商等部门和街道办事处，应当按照各自的职责配合市拆迁办工作。

第十条  《拆迁补偿安置协议书》由市拆迁办统一印制。

第十一条  拆除有《临时房屋所有权证》和《国有土地临时使用证》的房屋和未超过批准期限的临时建筑，按照其重置价格结合成新的40％给予补偿。

集体所有土地新征用为国有土地有宅基地使用证明的，视为有房屋产权手续，经有关部门评估后，由拆迁人给予补偿。

第十二条  拆除经市城市规划管理部门批准修建的门斗、围墙等与房屋主体建筑有关的附属物以及水等，按下列标准给予补偿：

（一）有防寒屋顶及瓦盖的门斗，属混合结构的每平方米40元，属砖木结构的每平方米30元，其它结构每平方米20元；

（二）砖砌围墙，高度在1.5米以下的每延长米12元，高度在1.5米以上的每延长米15元；

（三）手压式水井每口60元，管式水井每口120元。

树木按照树木（绿化）砍伐补偿费标准的有关规定给予补偿。

第十三条  拆除非住宅房屋引起拆迁人（含个体工商业户）停产停业造成经济损失的，由拆迁人依照被拆迁人上一年度交纳所得税后利润的30％予以一次性补偿。在停产停业期间，拆迁人按照拆迁范围内的在册职工人数，根据上年全市职工月平均工资额的60％逐月发给停产停业补助费。

对在拆迁范围内停产停业单位的离退休人员，全额发给离退休金。其中，未参加社会统筹保险的，由拆迁人支付给离退休人员所在单位；参加社会统筹保险的，其应当上缴给社会保险部门的保险费用由拆迁人支付。

拆除非住宅房屋，其生产设备、附属设施、原辅材料等由被拆迁人自行搬迁、拆除，搬迁等费用由拆迁人承担，遇有特殊情况，由拆迁人与被拆迁人协商确定，协商不成的由市拆迁办裁定。

第十四条  拆除住宅兼营业房屋，一次性停产停业补助费为600元。

第十五条  住宅房屋使用人因拆迁搬家的，由拆迁人发给每户搬家补助费240元；实行一次性安置的，每户发给搬家补助费120元；被强迁的，不发给搬家补助费。

临时安置补助费，由拆迁人按照拆除房屋使用面积发放给被拆迁人。搬迁时预发6个月，回迁时按照实际过渡期限一次结清，不足半个月的按照半个月计算；超过半个月的按照一个月计算。

临时安置补助费根据过渡期限按照下列标准发放：

（一）18个月以下的，每月每平方米13元；

（二）18个月以上30个月以下的，每月每平方米14元；

（三）30个月以上的，每月每平方米15元。

第十六条  采用贷币安置的，拆迁人对被拆除房屋使用人按照一次性安置的规定支付搬家（迁）补助费，拆迁人分期支付安置贷币的，在安置贷币未全额支付前，还应当按照本规定第十五条的标准发放临时安置补助费。

第十七条  房屋的辅助面积为使用面积减去居室面积，其居室面积以房屋使用证标明的居室面积为准，房屋使用证未标明  居室面积的，以实际测量为准（改变使用功能的以产权人批准的为准）。

第十八条  对无力交纳自然增加面积款的被拆除住宅房屋使用人，拆迁人可以采取货币安置或者降低标准安置，也可以调串旧房安置。

第十九条  被拆除住宅房屋使用人交纳增加面积费用，拆迁人应当给交款人出具收据。

第二十条  有所有权的被拆除住宅房屋使用人应得的安置贷币＝〔货币安置标准－（拟建安置房屋的建筑成本－被拆除房屋的重置价格×拆除房屋成新）〕×应安置房屋的建筑面积。

没有所有权的被拆除住宅房屋使用人应得的安置货币＝（货币安置标准－拆迁区域内被拆除房屋补偿费用总和÷拆除房屋建筑面积总和）×应安置房屋的建筑面积。

第二十一条  实行住宅房屋易地安置的，其安置面积按照下列公式计算：

安置面积＝被拆除房屋使用人应得的安置货币÷安置地拟建商品房屋市场价格。

第二十二条  货币安置协议签订后，在拆迁通告前，拆迁人应当将应支付的安置货币一次性支付给被拆迁房屋使用人。拆迁人未支付安置货币，而要求被拆除房屋使用人的，被拆除房屋使用人有权拒绝。市政、环卫设施和园林绿化建设拆迁房屋的，安置货币可以实行分期支付，付款期限不得超过12个月。

第二十三条  新建回迁住宅房屋的设计标准，必须符合下列规定：

厨房不得小于4平方米（厨房应当有外窗），卫生间（含厕所）不得小于1.8平方米（无通风窗口的厕所必须设置风道）；厅不得小于5平方米；居室不能间接采光。

每套房屋至少有一间居室的朝向不得为北向。

第二十四条  回迁安置住宅房屋按照下列规定，实行公开分配：

（一）被拆除房屋使用人选定房屋的名次，依据搬迁时间、交纳增加面积费用时间和增加面积综合排定，并张榜公布；

（二）被拆除房屋使用人依据排定的名次选定相对应的房屋。

第二十五条  房屋的重置价格是指上一年建筑相同结构、相同标准、相同质量房屋的单方工程建筑成本。

第二十六条  《条例》中规定的房屋重置价格、建筑成本，由市城乡建设委员会会同有关部门定期公布。建设成本、开发成本由市城乡建设委员会组织有关部门测算后公布。

第二十七条  本规定由市人民政府法制局负责解释。

第二十八条  本规定由市城乡建设委员会组织实施。

第7篇：住宅房屋的设计范文

关键词：智能化住宅；给排水设计；实施理念；系统设计

众所周知，作为住宅设计和施工的关键内容，室内给排水的施工不仅关系着人们日常生活的质量，更直接影响着住宅的安全性和使用效果。而随着科学技术的发展，智能化的住宅逐渐受到人们的关注，而传统的室内给排水设计已经不再适用于智能化住宅的需求，也因此，室内给排水设计与实施理念成为人们关注的焦点。下文分析了智能化住宅建筑设计与实施理念，就其室内给排水设计及实施具体策略进行研究。

一、智能化住宅建筑设计与实施理念

科技的发展使得人们生活水平和生活质量不断提高，而智能技术的运用使得现代小区住宅不断得到完善，给人们的生活带来了舒适和便捷。而随着智能化的应用越来越多，智能化住宅建筑涉及到的信息工程与建筑事项范围也广，智能住宅内的各个系统也开始向着智能化的方向发展，怎样的设计和实施理念造就了智能化的住宅建设成为人们关注的焦点。

所谓智能化住宅就是根据建设部全国住宅小区智能化系统示范工程要求，达到安全防范、信息管理、信息网络等功能的住宅。简单来说，智能化住宅就是各种家庭自动化设备、计算机技术、网络系统与建筑和艺术的有机产物。而其设计理念就是将建筑物结构、环境、系统与服务、管理等基本要素进行优化设计，最终给人们提供一个合理、舒适、便捷、安全的居住环境空间。智能化住宅的优势就在于能够帮助建筑物的主人、财产管理者以及拥有者意识到他们的费用开支、生活舒适度以及人身安全等方面得到最大的汇报。

智能化住宅建筑原理主要由结构和系统方面的优化综合运用在建筑物中，属于楼宇自动化系统、通信自动化系统的结合综合布线系统，通过多种技术的应用使其满足于房屋居住的方便与舒适性。同时，在智能化住宅内部的各个智能化系统建设也成为人们关注的焦点。

二、智能化住宅房屋给水系统设计与实施理念分析

给水系统作为建筑中非常关键的设施，是保障住宅用户用水的重要设计。随着科学技术的发展，现代房屋的给水系统基本采取一户一表、水表进户的基本设施，而这样的设计必然需要每月安排一定数量的抄表员定期上门抄表计费，这无疑增加了水电部门的劳动力和成本投入，且工作量大、涉及情况多，这也给抄表人员的工作带来了极大的挑战。

另外就设计方面来讲，现代住宅室内的给水设计常常出现以下问题，这些问题不仅给水系提供的正常运作带来了影响，更严重影响着居民的日常生活。首先，给水管道经常发生堵塞的现象，由于给水管道几乎处于室内以下，在进行基础施工时，没能及时进行通水调压测试，导致管道内有杂物残留影响管道通畅。其次，水管的结构存在开裂的情况，且主管壁太小，无法进行正常的安装。在实际的工作中，给水管道大多采用的是电焊焊接的方式，这种方式非常容易导致管道被堵塞。此外，由于主管线的口径太小，而造成压力不够的情况也很多。这些问题都是我们在设计与施工时需要注意的地方。

要解决这些问题，对于智能化住宅来说，我们通过使用自动抄表系统和智能化给水设施来解决。经过10多年的发展，智能抄水表系统已经逐步开始推广于智能化建筑中，利用微机技术、数字通讯技术和水表计量等技术，实现剂量、数据采集与一体进行准确的计量和收费。除此之外，智能化住宅室内给水系统要在传统给水系统的基础上突出智能化，一方面，通过电子信息系统实现对室内湿度的控制，并能够实现对水质指标的监测，当水质在非正常状态时及时报警；另一方面，运用自然资源结合，实现水温控制和杀菌等目的，并有室内自动消防系统功能。

三、智能化住宅房屋排水系统设计与实施理念分析

与给水系统一样，排水系统也是住宅建筑中关键的内容，是保障居民居住质量的重要设施。一直以来，我国的住宅房屋建设都是以实用性为基本建设理念，主导设计思想本着节约、环保以及重力排水的原则来设计，充分考虑到建筑内部的雨水、污水等的分流设计。但目前存在的最主要问题就是没能考虑到用户更高层次的需求，排水设计过程中没有考虑的众多因素的影响，对于住宅的地势情况不了解，没能注重到周边的排水能力，关键是没能对住宅区内用户的排污量进行一个较为准确的估算。

因此，采用通过使用智能化的控制系统对排水系统进行控制，采用同层排水的实施理念，通过信息系统及时对排水系统进行监测，保障排水设备的良好运转状态。其次，智能排水系还能统一测量排水量、监测无误、污水以及水池异常警报，还能够监测和控制卫生、污水处理设备的运转情况，进一步提升居民使用的舒适度和安全性。同时，采用同层排水系统不仅能够满足现代卫生排水管敷设方式的基本要求，更能解决传统排水系统排污量估算不准确等问题。

传统的卫生间排水管道下层敷设方式以及越来越背离以人为本的实施和设计理念，垫高卫生间地面敷设排水管的方式比较受用建筑专业布置位置影响的卫生间和旧住宅改造，而后排水的方式则适用于小康住宅卫生间使用，下沉式排水则能够使得卫生间布置更灵活多变。对于各种不同的排水方式来说，要选择适合用户需求和住宅实际情况的排水控制方式。

结束语：综上所述，智能化住宅建设受到全社会的关注，智能化住宅建设的设计与实施理念就是给人们提供一个合理、舒适、便捷、安全的居住环境空间。而作为建筑的关键，给排水系统的设计与实施理念则是以人为本，实现智能化的给排水设施，为人们提供舒适、安全、方便的给排水措施。随着时代的发展，相信未来智能化住宅建设及其室内给排水设计能够进一步发展，为人们提供更智能化的生活服务。（作者单位：南京茂泉园林工程有限公司）

参考文献：

[1]苏展.浅谈智能化住宅建筑及室内给排水设计及实施理念.科技信息，2009，（11）：299.

[2]孙海洲，王晓晖，周涛等.建筑给排水设计中的若干问题探讨.中国给水排水，2009，25（16）：44-45，49.

[3]魏理华.建筑消防给排水设计常见问题分析.城市建设理论研究（电子版），2013，（33）.

第8篇：住宅房屋的设计范文

长沙市拆迁管理办法完整版全文第一条　为加强城市房屋拆迁管理，保障城市建设顺利进行，保护拆迁当事人的合法权益，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》，结合我市实际，制定本办法。

第二条　凡在本市规划区及县城、建制镇内国有土地上，因城市建设需要拆迁房屋及其附属物的，适应本办法。

第三条　本办法所称拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的建设单位或者个人。被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人(包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人)和被拆除房屋及其附属物的使用人。

第四条　城市房屋拆迁必须符合城市规划和有利于城市旧区改建。

第五条　拆迁人必须依照本办法的规定，对被拆迁人给予补偿和安置;被拆迁人必须服从城市建设需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁。

第六条　市人民政府土地行政主管部门是本市房屋拆迁主管部门，统一管理本市城市房屋拆迁工作。

区、县人民政府房屋拆迁主管部门管理本区建设项目的城市房屋拆迁工作。

第七条　本市各级人民政府应当加强对城市房屋拆迁工作的领导。公安、粮食、教育、煤炭、供水、供电、邮电等部门以及当地区、街应积极配合，及时办理户口迁移、供粮、供煤、转学、转托、供水、供电等手续，不得推诿或提出其它要求。

第八条　拆迁范围确定后，任何单位或者个人需要拆迁房屋，必须持国家规定的批准文件、拆迁计划、房屋调查资料和补偿、安置方案等，向市或区(县)人民政府房屋拆迁主管部门提出申请，经批准并发给房屋拆迁许可证后，方可拆迁。房屋拆迁需要变更土地使用权的，必须依法取得土地使用权。

拆迁人必须在批准的拆迁范围和规定的期限内实施房屋拆迁。在规定的拆迁期内不能完成拆迁的，可申请延期。

第九条　市或区(县)人民政府可以组织统一拆迁，或者委托经市或县人民政府房屋拆迁主管部门核准并取得房屋拆迁资格证书的单位拆迁，也可以由拆迁人自行拆迁。

房屋拆迁主管部门不得接受拆迁委托。

第十条　房屋拆迁许可证一经发放，房屋拆迁主管部门应当将拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等以房屋拆迁通告或者其它形式予以公布。房屋拆迁主管部门和拆迁人应当及时向被拆迁入做好宣传、解释工作。

第十一条　拆迁范围确定后，由市或区(县)人民政府房屋拆迁主管部门通知房屋拆迁所在地公安、规划、工商、房骨部门在规定的拆迁期限内暂停办理向拆迁范围内迁入居民户口、居民分户、发放营业执照以及拆迁范围内房屋的新建、扩建、改建、交易、出租等手续。

因出生、军人复转退、婚嫁等确需入户、分户的，须经区、(县)以上地方人民政府批准后，方可办理。

第十二条 确定被拆迁人的房屋产权、面积、结构、使用性质、建筑使用年限，均以拆迁通告前房屋所有权证和其它合法证件为依据。

第十三条　在房屋拆迁主管部门公布的规定拆迁期限内，拆迁人应当与被拆迁人依照本办法的规定，对补偿、安置等事项签订书面协议。

补偿、安置协议应当规定补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限、违约责任和当事人认为需要订立的其它条款。

第十四条　补偿、安置协议订立后，必须经房屋拆迁主管部门鉴证。鉴证后也可向公证机关办理公证。

第十五条 拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、 安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议的，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。被拆迁人是批准拆迁的房屋拆迁主管部门的，由同级人民政府裁决。

当事人对裁决不服的，可以在接到裁决书之日起15日内向人民法院起诉。在诉讼期间如拆迁人已给被拆迁人作了安置或者提供了过渡用房的，不停止拆迁的执行。

第十六条　在房屋拆迁通告规定的或者本办法第十五条第一款规定的裁决作出的拆迁期限内，被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的，由市或区(县)人民政府作出责令限期拆迁的决定，逾期不拆迁的，由市或区(县)人民政府责成有关部门强制拆迁或者由房屋拆迁主管部门申请人民法院强制拆迁。

第十七条　房屋拆迁主管部门应当对房屋拆迁活动进行监督检查，被检查者应当如实提供情况和资料。检查者有责任为被检查者保守技术和业务秘密。

第十八条　房屋拆迁主管部门应当建立健全拆迁档案制度，加强对拆迁档案资料的管理。

第十九条　拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人(包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人)，依照本办法规定给予补偿。市、县城市房屋拆迁补偿标准由市房屋拆迁主管部门会同物价部门另行制定，报市人民政府批准施行。

拆除违章建筑、超过批准期限或建设工程规划许可证注明了国家建设需要时无条件拆除的临时建筑不予补偿;拆除未超过批准期限或建设工程规划许可证未注明上述条件的临时建筑给予适当补偿。

第二十条　拆迁补偿实行产权调换、作价补偿、或者产权调换和作价补偿相结合的形式。

产权调换的面积安照所拆房屋的建筑面积计算。

作价补偿的金额按照所拆房屋建筑结构标准和建筑面积的重置价格结合成新结算。

第二十一条 拆除城市的市政设施和用于公益事业的房屋及其附属物，按照原性质、原规定，根据城市规划要求予以重建，或者按照重置价格给予补偿。

拆除非公益事业房屋的附属物不作产权调换，由拆迁人给予适当补偿。

第二十二条　以产权调换形式偿还单位自管的住宅、非住宅房屋和私有非住宅房屋偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，按重置价格结算结构差价;因设计原因致使偿还建筑面积超过或不足所拆房屋原建筑面积的部分，按照重置价格结算;被拆迁人要求增加建筑面积的部分按商品房价格结算。

第二十三条　以产权调换形式偿还房管部门直管的非住宅用房，偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，不结算差价;偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，由被拆迁人按重置价格支付购房价款;偿还建筑面积不足原建筑面积的部分，由拆迁人按重置价格予以补偿。

以产权调换形式偿还房管部门直管的住宅用房，偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分不结算差价;偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，在房屋租金未达到成本租金前，不结算差价，达到成本租金后，由被拆迁人按重置价格支付购房价款;偿还建筑面积不足原建筑面积的部分由拆迁人按重置价格予以补偿。

第二十四条　以产权调换形式偿还居民私有住宅房屋，偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，按重置价格计算结构差价，拆半补偿。偿还建筑面积，因受安置房屋设计户型限制超过原建筑面积的部分或依据本办法允许增加安置面积的部分，由被拆迁人按安置房的重置价格支付购房价款;偿还建筑面积不足原建筑面积的部分，由拆迁人按重置价格结合成新作价补偿。

被拆迁人在安置时要求增加用房面积的，按商品房价格支付购房价款。

第二十五条　以产权调换形式偿还房屋，被拆迁人拒绝支付差价和超面积购房价款的，不能实行产权调换，只能按作价补偿形式给予补偿。

第二十六条　拆迁人、被拆迁人应按国家的有关规定，及时向房管部门办理拆除、调换房屋的产权登记手续。

第二十七条　拆除出租的房屋，实行产权调换的，原租赁关系继续保持，因拆迁而引起变动原租赁合同条款的，应作相应修改。

第二十八条　拆除房地产管理部门代管的房屋，拆迁人应会同房地产管理部门对被拆房屋丈量拍照、详细记载。其补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。

被拆除房屋的产权人下落不明或产权不清的，由拆迁人登报公告，3个月内无人认领的，由房地产管理部门代管。

第二十九条　拆除有产权纠纷的房屋，在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内纠纷未解决的，由拆迁人提出补偿安置方案，报市或区(县)人民政府房屋拆迁主管部门批准后实施拆迁。拆迁前房屋拆迁主管部门应当组织拆迁人对被拆除房屋作勘察记录，并向公证机关办理证据保全。

第三十条　对拆除设有抵押权的房屋实行产权调换的，由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。抵押权人和抵押人在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内达不成抵押协议的，由拆迁人参照本办法第二十九条的规定实施拆迁。

拆除设有抵押权的房屋实行作价补偿的，由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务后，方可给予补偿。

第三十一条　拆除城市单位自管房屋及其附属物，或划拨专用生产场地需由被拆迁人自行迁建恢复的，重建时所需的重建用地，由拆迁人按被拆房屋原用地面积区别不同拆迁地域，补偿重建用地费或由拆迁人按原用地面积易地偿还。由地域好迁往地域差的可以增加10%至15%的重建用地面积。

拆除城市单位自营房屋及其附属物，按照城市规划，可以利用单位原有土地进行重建的，按重建用地费标准的50%补偿。

划拨单位少量土地，拆除少量房屋用于城市道路、桥梁、给排水、煤气管网等工程建设，该单位有空地重建的，被拆除的房屋、设施按重置价格补偿，不补偿重建用地费。

第三十二条　拆除单位的生产、生活附属设施，按规定补偿。拆除单位的电力、电讯、供水、煤气等设施，根据国家有关规定核实予以补偿;废弃不用的不予补偿。

第三十三条　拆除私有房屋的附属物及生活设施，作价补偿。

居民在空坪隙地上种植的蔬菜作物，以及水井、防空洞等不予补偿。

第三十四条　拆迁范围内由园林管理部门管理的公并绿地、及其种植的树木、花卉、苗木等，按市人民政府的规定处理，并由拆迁人作价补偿。

单位和个人在土地使用权范围内自费种植的花卉、苗木等，参照《长沙市国家建设征用土地补偿安置办法》的有关规定补偿。

第三十五条　拆除军事设施、教堂、寺庙、文物古迹等，法律、法规另有规定的，依照有关法律、法规执行;法律、法规没有规定的，拆迁人应会同有关部门按照本办法的有关规定处理。

第三十六条　拆迁范围内的房屋及附属物凡实行产权调换或作价补偿的，原有房屋及附属物，由拆迁人拆除利用。被拆迁人不得损坏和拆走，违者照价赔偿。

第三十七条　拆迁人对应当安置的被拆除房屋使用人，依照本办法的规定给予安置。安置用房不能一次解决的，应当在协议中明确过渡期限。

被拆除房屋使用人是指居住在拆迁范围内有当地(市或县)城镇正式户口的公民和在拆迁范围内作为生产经营地或正式办公地的机关、团体、企业、事业单位。

第三十八条　拆除违章建筑、临时建筑和无合法租赁关系的房屋，其使用人，不予安置。

第三十九条　对被拆除房屋使用人的安置，应当根据有利于实施城市规划和城市旧区改建的原则确定安置地点。

第四十条　拆除非住宅房屋，按原建筑面积安置。

拆除非住宅房屋作居住使用的，仍按非住宅房屋安置。

第四十一条　拆除住宅房屋，按照原使用面积安置，安置面积受设计户型限制，与原使用面积不等的，在相近的设计户型内安置。

第四十二条　对从城区迁往城郊的被拆除房屋使用人，可增加10平方米以内的建筑面积予以安置。

对自愿从城区迁往农村自建房屋安置的被拆迁人，经有关部门批准后，可按照《长沙市国家建设征用土地补偿安置办法》第十七条的规定予以补偿。

第四十三条　拆除私有居住、营业兼用房屋，应作住宅用房安置，安置时可照顾安排在多层住宅的底层。

第四十四条　住房层次，由组织拆迁的部门或单位统一安排，严重病残人员可照顾在住宅低层安置。

需要安置两个设计户型的使用人，住宅层次合理搭配安置。

第四十五条　拆除转户村民自住的住宅和自用的非住宅房屋，按本办法拆除城市居民私有住宅、 非住宅房屋的有关规定安置， 其禽畜棚舍、杂屋等附属用房作价补偿。

拆除转户村民出租的住宅、非住宅作价补偿，不予安置。

第四十六条　拆除农村村民在城市自住或出租的房屋，作价补偿。被拆除房屋的使用人有当地城镇户口而且在他处确无住房的，应予安置;没有当地城镇户口或在他处有住房的，不予安置。

第四十七条　拆除单位生产、营业用房必须停产、停业的，从停产、停业之日起，按其实有人数的上月工资总额和工资总额15%的管理费发给停产、停业补助费;搬迁所需的机动车辆运输、吊装费用按台班核实补偿;其生产，生活设施的拆卸、安装、搬迁等人工费用不予补偿。停产、停业时间一般为3个月，最长不得超过半年。

拆迁机关、团体的办公用房及附属房屋，可发给运输搬运费用。

拆除个体工商户生产、营业用房必须停产、停业的，按工商登记在册的实际从业人数和停产、停业时间，发给停产、停业生活补助费。

第四十八条　居民搬家按规定发给搬家补助费，一次性安置的，发给一次性搬家补助费;临时过渡的，发给两次搬家补助费。

第四十九条　紧急施工项目，被拆除房屋的使用人必须过渡安置的，须经市或区(县)人民政府房屋拆迁主管部门批准，过渡费用由拆迁人支付。

被拆除住宅房屋的使用人必须临时过渡安置并自行解决过渡用房的，由拆迁人发给过渡安置补助费。

由拆迁人提供过渡用房的，不付给过渡安置补助费。

第五十条　拆迁人、被拆除房屋使用人双方应当遵守过渡期限的协议。拆迁人不得擅自延长过渡期限;由拆迁人提供过渡房的被拆除房屋使用人到期不得拒绝迁往安置用房、腾退过渡房。

第五十一条　由于拆迁人的责任使被拆除房屋使用人延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆除房屋使用人，从逾期之日起延长时间在半年之内的加发50%的过渡安置补助费。延长时间在半年以上的，加发一倍的过渡安置补助费;对由拆迁人提供过渡房的被拆房屋使用人，从逾期之日起延长时间在半年之内的，比照被拆除房屋使用人自行安排住处的过渡安置补助费标准的50%发给过渡安置补助费，延长时间在半年以上的，发给100%的过渡安置补助费。

第五十二条 　对在城市房屋拆迁工作中有突出贡献的单位或者个人，由市或区(县)人民政府给予表彰、奖励。

第五十三条　对违反本办法，有下列行为之一的，由市或区(县)人民政府房屋拆迁主管部门予以警告、责令停止拆迁、限期纠正，并可处以1万元以下的罚款：

(一)未取得房屋拆迁许可证或未按房屋拆迁许可证的规定擅自拆迁的;

(二)委托未取得房屋拆迁资格证书的单位拆迁的;

(三)擅自提高或者降低补偿、安置标准，扩大或者缩小补偿，安置范围的。

第五十四条　拆迁人无正当理由超过规定拆迁期限或者擅自延长过渡期限的，由房屋拆迁主管部门对拆迁人予以警告，并可按每延期一日300元的标准处以罚款。

第五十五条　被拆迁人违反协议，拒绝腾退过渡房的，由房屋拆迁主管部门对被拆迁人予以警告、责令限期退还过渡房，逾期不退的，按每延期1日10元至100元的标准处以罚款。

第五十六条　罚款全部上缴国库，任何单位和个人不得截留、分成。

第五十七条　被处罚的当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚通知书之日起15日内向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议。当事人对复议决定不服的，可以在接到复议决定书之自起15日内，向人民法院起诉，当事人也可以直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第五十八条　辱骂、殴打房屋拆迁工作人员，阻碍房屋拆迁工作人员执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚;构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事贵任。

第五十九条　房屋拆迁工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分;构成犯罪的，由司法机关追究刑事责任。

第六十条　本办法由长沙市人民政府房屋拆迁主管部门负责解释。

第六十一条　本办法自公布之日起实施。原《长沙市国家建设征用拆迁城镇房屋暂行办法》、《长沙市征用拆迁城镇私房收购作价标准及说明》同时废止，凡已按过去规定办理了补偿付款和安置手续的不再变更。

第六十二条　本办法规定的事项，如省人民政府有新的规定，按省人民政府的规定执行。

房屋拆迁的意义由于城市规划和专项建设工程的需要，对城市国有土地的使用权实行再分配，从而达到土地资源的合理配置，使土地利用效率最大化。这往往就需要拆除大量旧房，在原有土地上进行新的房地产开发建设。但是由于土地的地上附着物凝结了原用户的资金与劳动力，并且是原用户、住户赖以生存和生产的基本物质条件，因而在再建设过程中，拆迁工作的主持者必须对原用户、住户的损失给予适当补偿，并对其进行妥善的安置。

第9篇：住宅房屋的设计范文

关键词： 住宅市场失灵;市场调控;交易成本;信息不对称;设计属性

1.住宅市场的消费者效用

香港的私人住宅房市场是一个涉及700多万人的市场，住房给消费者带来什么样的效用？效用是指商品满足消费者的能力 （Brue & Mcconnel，2007），而效用可区分为总效用和边际效用。以一个父母子女的四人家庭为例子，购买第一套住宅房带来效用，购买多一套住宅房子（第二套房子）所额外增加的效用为边际效用，而第一套和第二套住宅房子带来的效用总和是总效用。以经济学的角度来描述，住宅市场的经济活动在市场上进行，这个家庭要满足居住需求以产生效用，通过价格体系引导住宅市场的需求和供应以达到有效的资源分配。

1.1 总效用和边际效用

假设市场上有两个条件相若A和B的私人住宅房子出售，两者给购买者的效用也是相若的。A房的售价为100万而B房的售价为105万，假定这个家庭的预算支出是105万，在偏好和预算的约束下，这个家庭会选择效用最大化的组合。假若这个家庭已经买下了A房子作自住用途，那么他们还会购买B房子吗？

试以边际效用的原理来分析，假设购买B房子的每月平均成本为10，500元 （已包括资金利息收入的机会成本，亦不考虑房子涨价因素），其边际效用函数

= （TU （Q）/ （Q）为变数值，TU为总效用，Q为消费单位）

购买B房子的边际效用函数=由购买B房子的总效用变量一个单位B房子

由于B房不会作自住用途，以市场价格的租金租出，如每月平均租金收入为10，000元，这个家庭将会损失500元的购买力 （10，000-10，500元） 来购买最佳效用的消费组合。相反，如每月平均租金收入为11，000元，这个家庭将会增加500元的购买力 （10，500 - 10，000元） 来购买最佳效用的消费组合，从而增加总效用。因此，当边际收入（租金）大于边际成本（购买成本）时，即是边际效用是剩余的情况下，这个家庭还会购买或考虑购买B房子。由此推论，无论房子价格的水平为多少，只要购买能为消费者增加总效用，市场上就会出现需求。这样解释了为何房子价格在很高水平是仍然出现需求，因为愿意付出高价格购买房子的消费者考虑的是效用，并不只是价格水平的问题。

2.香港住宅市场的失灵

2.1 香港住宅供应

土地是公共资源但不是公共物品，在经济学的观点，公共物品是指可以供社会成员共同享用的物品，而公共物品有非竞争性和非排他性两个基本特质。非竞争性是指某人对公共物品的消费并不会影响别人同时消费该物品及其从中获得的效用，即是为另一个消费者提供一物品所带来的边际成本为零。非排他性是指某人消费一种公共物品时，不能排除其他人消费这一物品，或者排除成本很高。例如香港时代广场门前供公众的休戏用地是地产发展商设计商场时所附带的，可以供社会成员无须成本共同享用的。可是，香港土地供应情况不同，土地供应和利用是有竞争性和排他性的。根据政府规划处的最新资料，截至2011年底，香港的土地总面积达为1，108km2，住宅只占6.85%的土地总面积。由此可见，香港的土地供应情况是此消彼长的零和游戏，再加上近年填海大幅减少，如何利用土地以达至最有效的资源分配是一个极为重要的经济课题。现时，香港市场上的小型类住宅房求过于供，而中大型住宅房空置率比小型类住宅房为高 （估计达到10%），土地资源没有被充分的利用，房子价格也偏离正常经济的增长轨道，市场的“无形之手”在价格的引导下是否达到经济效率成为疑问。

2.2 香港住宅市场失灵

市场失灵是指市场未能达到有的效率，香港的住宅市场是处于失灵的状态吗？当市场无法理想地工作达到应有效率的资源分配，政府可能为了公众利益的理由对市场或产业作出干预。市场失灵的主要原因包括不完全竞争、规模报酬递增导致的自然垄断问题、外部效应和公共产品的存在、市场缺失、资源不能被充分利用和信息不对称等因素。近年香港住宅房价市场持续畅旺，供应数量追不上需求数量，价格不断攀升，与经济实质增长脱节，政府亦担心楼市过热，“房地产泡沫”会造成金融危机。所谓的“房地产泡沫”没有一个统一的标准定义，但泡沫破灭的特征有：

（1）市场参与者过度借贷，购入超过其负担能力的房子;（2）住宅房子没有实质需求，买家购买的目的不是作自住用途，只为纯预期将来房价会升值而盲目买入来投资或炒买，没有实质使用和需求以导致空置，又或是房价已经脱离市民大众的实际负担能力;（3）没有一些实质因素可以支持业主继续持有房子，例如租金回报、存款利率、按揭利率、通胀率、股票派息率以及其他的机会成本等等。

为了维持楼市稳定发展和风险管理，香港政府近年决定放弃积极不干预政策，推出措施大力压抑需求，措施包括额外/双倍印花税、外地买家印花税等，房地产业界称之为“楼市辣招”。

3.从经济学视角分析住宅市场管理

3.1 交易成本和计划住宅市场

“市场本身是一种制度，没有交易费用是不会存在的，多人的社会有人与人之间的竞争，要决定竞争的胜负准则，制度就出现了，从广义的角度看，制度是因为有交易费用而产生的”（张五常，2006）。著名学者罗纳德・科斯早在1937年就提出“交易成本”这个概念，科斯所提出的疑问是“如果市场交易是最优的，为什么有很多交易在非市场中进行？”。

在住宅房市场上，市场和政府都是配置资源和协调经济活动的组织形式。市场使用“无形之手”以价格体系进行协调和资源分配;而政府使用“有形之手”以管理和行政指令来进行协调和资源分配。那么，住宅房市场在本质上就是一个微型的计划经济。市场经济中存在政府使用“有形之手”的基本理由，是因为在某些特定条件下，政府进行经济活动比通过市场进行经济活动的交易成本要低。以住宅房例子来分析，以价格机制在市场上来进行资源分配会很复杂，很多情况会令交易成本上升：

（1）交易的频率和周期频繁：香港的住宅房市场是利伯维尔场，私人住宅房和部分公营住宅房除了可以作自住用途外，还可以转让以作为一种投资工具。要在频繁的交易中分析和配置住宅房的供应与需求，需要付出很高的交易信息成本。

（2）交易的复杂性和不确定性高：以每年16万宗交易量中，包括住宅/工业/办公室/商店/停车场，也包括一手和二手转售市场，进行资源分配之前，首先是要把住宅房市场从整体地产市场分离出来。由于每一个住宅房都是独一无二的，没有100%和其他房子完全相同，但不的同住宅房却能为消费者产生相若的效用，因此交易的复杂性和不确定性十分之高，交易成本亦难以估算和量化。

（3）交易厉行情况衡量的困难程度高：为确定一项有效计划所需要信息的收集、传送以及利用信息确定实施的计划所产生的费用是协调费用。要在动态的香港房地产市场衡量交易厉行情况，将会受太多内在因素（土地供应、建筑成本、消费者收入、人口增长、家庭生命周期等等）和外在因素（全球经济状况、利息水平、金融投资回报、外来资金流向等等）所影响。要衡量交易厉行情况和变化，收集和传送市场上住宅房的消费者和供应的信息，从而进行资源分配，交易成本亦是能以估算。

3.2 住宅市场的信息不对称

在现实市场上，要获取被销售商品的信息可能要付出很高的代价，又或根本不可能获得完全信息。在经济学的角度来看，由于信息不完整和不对称会产生交易费用（费方域，2004）。在完全信息的情况下，无论价格引导还是数量引导机制，都会达到一个有效率的结果。因为价格会被设定为边际成本，令利润能达到最大化。但是，在不完全信息情况下，生产者（在这指住宅房发展商）或计划者（在这指政府）会根据错误的信息来作资源分配，最终价格引导机制也会导致缺乏效率的供应数量。以香港住宅房市场做例子，由政府卖地给住宅发展商直到住宅房落成可供售卖一般需要3到5年时间，政府假若以发展商所买的土地成本来估计住宅房的成本;而发展商却以市场现价（动态的顾客感知价值）或机会成本（如资本利息收入）来考虑供应和定价的话，在这种信息不对称的条件下，市场失灵导致资源无法有效配置的出现会很难避免。那么，在什么情况下住宅房市场才达到市场均衡？ 学者Poterba（1984）提出，住房市场的长期的稳定状态应该由两个条件同时构成：首先，房屋的需求轨迹预期的实际资本收益为零，其次是一个恒定的住房存量。

3.3 含设计属性的土地资源配置

另外一个透过非市场资源分配的原因是房地产有含有设计属性的特征，即是说各种因素须以一种可先知的方式相互结合，才能达到最佳状态。上文提过土地是公共资产但不是公共物品，有限的土地要做到相对公平和有效的资源分配就牵涉到唯一拥有配置权力的土地利用设计师 （政府） 结合可知因素来考虑。政府推出辣招的其中之一个重点是期望管理，把购买者期望房价“只升不跌”的期望逆转，把投资回报的期望减低，即是上文说的把投资所带来的效用减低。因此，买房子作投资用途的需求在过去一年确实减少了。可是，这种期望管理很可能只产生短期效用，因为住宅房是必需品而不是可有可无的消费品，有强大刚性需自住求的情况下，市场上一直在增长的实际需求会把这短期效应抵消，在一定的时间后，需求仍会上升或在短时间内保持不上不下的观望状态。

4.总结

近年，在住屋供应不足、有强大自住刚性需求的情况下，香港的房住宅价格上涨急速，住屋供应问题已经超出了经济范畴而成为了社会民生以至政治问题。对购买房住宅的消费者来说，需要考虑的问题包括：（1）购买住宅房是一项消费还是一项投资？ （2）在什么样的市场状态下，购买住宅房才是一项理想投资？ 根据诺贝尔得奖学者席勒访问香港时的说法：“住宅并非理想投资，物业即使升值，楼宇折旧维修保养，资金积压在房子所牵涉的机会成本（无法分散投资），都会大大降低住宅的投资价值。”买家又应该从什么经济学的角度来作出有效的购买决策呢？

参考文献：

[1] Brue Stanley L.& Mcconnell Campbell R.（2007） Essentials of Economics，McGraw-Hill，pp.5.

[2] Tse，R.Y.C.，& Webb，J.R.（1999） Dynamic equilibrium of the housing market，Urban Studies，36（13），pp.2361-2373.