物业综合管理制度精选(九篇)

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第1篇：物业综合管理制度范文

本文作者：王树娴工作单位：南京铁道职业技术学院

1、服务观念有待进一步提高在当前阶段，高校都在推进后勤社会化，推动物业管理改革深入开展。但是应该看到，高校物业管理还处于发展阶段，尤其是很多高校的物业管理企业是由学校原有的后勤部门转型过来的，很多企业管理者的服务意识和服务观念还不能适应高校后勤改革的需要，依然停留或保持在原有管理模式上，服务意识不强，市场观念淡薄。而很多教职员工对于物业管理还存在着误区，难以接受高校花钱买服务的市场意识和消费观念，这些就严重阻碍了高校物业管理的健康发展。2、物业管理技术水平较低现代物业管理具有较强的技术性要求，而当前高校物业管理还存在着专业技术知识较低，难以满足高校物业管理发展的需要。根据高校后勤化发展的要求，很多高校都引进了物业管理部门，划分了保洁、绿化、维修等职能，物业管理得到了快速发展。但是，由于很多管理人员和工作人员但来自于学校原来的后勤服务部门，尽管有一定的工作经验，但管理水平较低，服务意识不强，很难满足高校师生的服务需求。3、管理制度不够完善规范的物业管理制度是加强物业管理的基础。物业管理制度主要包括行政、财务、业务等方面的管理制度，主要明确职责范围、岗位要求、工作程序以及服务规范等。在当前阶段，很多高校物业管理公司主要是由本校后勤职工组建而来的，虽然也明确了岗位职责、工作程序、服务规范等相关制度，但与很多社会中的物业管理企业相比还存在着较大的差距，高校物业管理制度不够完善，很多制度没有得到严格的执行。4、物业管理投入严重不足在当前高校物业管理过程中，由于学校教职员工人数较多，很多资源使用率较高，大大增加了物业管理的难度。而随着高校公共设施技术水平的快速提高，这就对物业管理与服务提出了更高的要求。而高校的物业管理费用来源于学校的拨款以及一定的物业服务收费。由于高校物业管理经费来源单一，物业公司对于物业管理和服务的投入严重不足，物业管理过程中存在着管理松散、服务质量难以满足广大师生的需求等问题。

在实施后勤社会化改革的背景下，高校物业管理对于提高教育教学质量，优化育人环境，构建和谐校园等方面发挥着重要作用。因此，为了做好高校物业管理工作，必须采取以下措施：1、切实转变观念，提高经营意识随着高校后勤社会化改革的深入发展，物业管理公司要加强宣传力度，改变物业管理人员的传统观念，提高物业管理的服务意识和经营意识，高校物业管理的健康发展创造有利条件。2、加强技能培训，提高综合素质高等教育事业的快速发展对物业管理提出了越来越高的要求。物业管理部门及企业要着眼于学校事业发展的需要，加强对员工进行技能培训，提高员工的综合素质。培训内容主要应当包括专业技能、文明礼仪、工作作风等。在进行技能培训过程中，要制定科学的培训计划，创新培训方式，邀请社会上专业的物业管理专家来开展技能培训或示范训练，切实做好实践考核工作。要逐步实现持证上岗，不断提高物业管理从业人员的技术能力和管理水平。3、注重制度建设，实现规范管理高校物业管理要真正走向市场化，就必须改变以前的行政化管理方式，建立起市场化制度体系。一方面，要建立起完善的管理制度，包括岗位职责、人事制度和考核办法等。另一方面，要制定合理的服务工作规程，包括管理制度、培训制度以及会议制度等。4、拓展服务范围，提高服务质量在高校后勤社会化发展过程中，要根据高等教育发展的需要对物业服务项目进行优化和调整，加强教室及教学设施的管理和维护工作，切实做到为广大师生服务，为教学工作服务方面。同时，要结合高等学校实际，积极拓展维修、家政等相关服务项目，积极开设和优化各种商业服务网点，广开财源，推动物业管理工作不断向前发展。

高校物业管理工作是高校后勤化改革的重要组成部分。当前高校物业管理还处于发展阶段，很多企业管理者的服务意识和服务观念还不能适应高等教育事业发展的需要，必须要切实转变观念，加强技能培训，不断提高物业服务质量。

第2篇：物业综合管理制度范文

1. 建章立制：

制度建设方面，完成《档案管理制度》、《培训管理制度》、《绩效考评制度》和《薪酬管理制度》等制度的新建工作，完成《采购管理制度》、《考勤管理制度》等制度的修订工作；

方案策划方面，完成《公司2020-2021年度品牌推广方案》、《五险一金方案》、《奖励方案》、《创新中心整体规划与畅想》、《招商手册》、《物业管理公约》、省科普基地申报材料等方案的策划与撰写工作。

2. 团队组建：

缩减招商总监编制，综合管理部集行政、人事、物业、招商等职能功能于一体，更好发挥团队协作能力；调整招商激励机制，发挥主观能动性。

3. 管理实施：

重点针对团队工作纪律、工作行为进行引导，改变以往懒散、无纪律的部门形象；通过一、三、五早会加强内部管理协调；对招商、物业工作进行系统梳理，形成规范性文件。

4. 成果业绩：

策划组织“3D打印工程师技能竞赛”、“淄博市桓台县县委书记一行”、“科普教育专家团”、“巴斯夫创投”、“项目申报答辩预演”等活动；积极修复与大楼租户、华瀚物业、产服、合作供应商等单位的外联工作；法务和合同方面，组织租户白求恩公司欠租追缴事宜、合作商惠州北悦装修纠纷，目前已进入诉讼准备阶段，并针对中心各供应商合同未付款部分，已逐步核实，拟彻底解决历史遗留问题，完成《临时劳务协议》、《机票服务合同》等合同法务审核工作；采购工作方面，部门积极承担着中心的各项采购工作，尤其在原材料和设备物资的采购方面严控流程和采购成本，近两个月已采购研发设备、配件和原料等物品近40批次。

第3篇：物业综合管理制度范文

关键词：物业公司；财务管理；问题；措施

随着房地产的快速发展，物业公司也如雨后春笋地冒了出来。但是明显可以发现，我国大多物业公司成立时间晚，公司结构不完善，财务管理体系不合理。根据物业公司财务管理具体实行过程中，其管理内容大致包括三个方面：一是筹资管理，二是投资管理，三是利润分配管理。这三个方面包括了物业公司为发展进行的资金来源管理，资金使用方向管理等。大部分物业公司为开拓资金来源，开办小区洗衣房、超市商店、药店等便民服务机构。但是正因为如此，造成了很多财务管理结构上的混乱。

一、物业公司财务管理存在的问题

（一）物业公司缺乏市场发展方向，定位不清晰。大多物业公司没有严谨的战略发展目标。距我国第一家物业公司成立到现在约有35年了，物业管理发展到现在，有一种专业的、系统的、科学的管理模式。但是我国大多物业公司管理制度得不到有效的执行，管理层没有明确的市场定位，物业公司下面的各种资源得不到有效的利用。这样使财务支出没有明显的方向，导致企业得不出有效的市场信息，使物业公司的业务不能更好的扩展。

（二）财务管理中的内控制度不健全。一家物业公司的资金来源主要有以下方面，一是业务管理费。这是业务公司的主要资金来源。二是各种便民服务项目的收入。目前，物业公司在这些资金来源管理就存在着部分问题。财务管理内控体系不完善，财务管理不规范。比如业务管理费的按时收纳和按流程进行的情况一直不是十分乐观，有些业主水电超支费用，水电表不能正常计费等都没有进行合理的登记或审查，收费管理程序的不严谨可能使物业公司资金链的安全性得不到保障。另一方面是物业公司的库存材料和相关物资管理存在问题，有的在购买时重价不重质;有的是在购买后没有进行有效的管理，使物资损坏，从而导致公司财务的亏损。最后是便民服务项目收入没有进行合理的登记统计，很多项目收费被员工私拿或等，这些都导致了物业公司收入的损失，不利于物业公司的发展。

二、完善财务管理的措施

（一）建立健全物业公司财务内部控制体系

前文分析出现物业公司财务资金管理不完善，无论是财务收入还是费用支出，都没有进行严谨的控制管理与分析。建立健全财务控制管理体系，有利于保障物业公司资金的安全性和财务核算的真实有效性。建立财务内部控制体系主要从下面三个方面着手，一是物业公司主营收入管理，即物业服务综合费。费用的收取必须规定明确流程，每个环节都需要用制度来约束，并及时登记管理，以便于时刻查看和监管。同时，在制定流程章节时，依照本物业公司和管理区域的现状，使制度科学、合理。二是对公司库存物资和材料的管理，建立物资后勤系统。实时更新物资材料的现状和损坏情况，方便采购时做到不浪费。其次必须做到采购环节的公开化、透明化。制度规定采购人员和库存管理人员的职责和义务，最后采购和使用时要做到财务部门、采购部门、使用部门的三者结合，并给总经理签字盖章，减少物业公司物资方面的财务浪费和做假账行为。三是对物业公司的运营成本支出控制。包括日用公共设备维修费用、绿化管理费用、保安费用、办公费用、清洁费用、其他管理人员和工作人员费用等，这些费用都是需要明确统计和管理的。尤其是对公共设备维修费及绿化管理费，这是一笔不可确定的费用，物业公司应该公共设施加强管理和必要宣讲，以便于减少这方面的开支。

（二）扩展财务来源解决财务资金不足的问题

物业公司经营一直面临着物业费收费低，收费不及时的困惑。很多物业公司都面临着亏本的威胁。那么，在物业公司发展过程中，应该充分利用资源来扩展业务，扩宽财务渠道。一是依托于家居装潢，即可中介，也可以自己组建装修队。二是广告招商，物业公司在指路牌或其他可用区域来出售广告位来增加收入。三是建立信息平台，为小区业主提供各种便民服务，如报纸、牛奶、清洁、家政、代驾等一体化的信息服务平台。一方面有利于财务收入，另一方面有利于打造小区人文环境，增加物业公司知名度等。

（三）加强全面预算管理制度来控制成本

预算管理机制包括财务预算和财务监管。物业公司在内部建立全面的预算管理体系，从财务预算的编制到预算的执行，到最后预算的监督评估都是物业财务合理运用的保障，预算时，要考虑公司现有业务和支出范围，制定科学的、明确的预算标准。加强执行力度，将执行和监督统一起来。确保执行的资金到位，执行的目标到位。最后，设立财务监督评估分析体系。财务部门通过预算的财务和实际财务来分析物业公司的财务状况。分析财务管理的缺失，并进一步完善财务管理制度。

三、结语

如何在众多的物业公司突出自己的特色，提高知名度，达到营业利润增加的效果。财务管理制度的完善是必不可少。在财务管理与运用中，保证物业公司资金的安全，使物业公司有多余的资金进行投资管理，开发其他相关业务。建立服务信息一体化平台，提高核心竞争力，使物业企业做大做强。提高物业财务管理人员的素质，加强服务人员的服务能力，不断完善财务内部管理，促进物业公司更好更迅速的发展。

参考文献

[1]杜明.关于物业公司财务管理及会记核算问题的若干探究[j].中国乡镇企业会计.2014(08)

[2]李英.试论物业公司财务管理存在的问题及对策[j].财务与管理.2016.04

第4篇：物业综合管理制度范文

关键词：物业管理;一体化;内容;措施;探索

大型项目物业管理一体化模式是对物业工作管理进行统一规划，并整合运用人力、物力和财力来提升物业管理工作水平，统一物业管理的运作模式，统一物业服务标准和支付平台，统筹资源配置工作，并对物业管理工作进行统一考核评价，从而构建规范高效的一体化综合物业管理体系。

大型项目物业管理一体化制定了物业管理标准，对物业管理流程进行规范，并推动了一卡通智能卡系统的建设工作，实现了统一支付，并对资源进行优化配置，在一定程度上可以盘活闲置资源，提高资源的利用效率，实现资源的按需分配;大型项目物业管理一体化并制定了统一的管理服务标准，并按照相关的标准对物业服务工作进行统一的考核评价，提高了绩效考核工作的公平性和公正性，有利于激励员工，提高工作效率和质量。

笔者就职于淮海商业集团置业发展有限公司，对物业管理工作有较多的了解，并对新都会项目的课题调研工作有一定的了解，因此将根据自身的经验和认识来对物业管理工作中存在的问题进行分析，并提出相应的解决措施。

一、大型项目物业管理工作中存在的问题

（一）物业管理工作难以根据一体化模式的要求进行及时调整

大型项目物业管理工作模式与原先的物业管理工作模式是不同的，物业管理工作的重点内容和物业管理思维方式发生了改变。物业管理工作为适应变化的要求而不得不从组织上或者人员结构上进行调整。但是，由于存在惯性效应，再加上物业管理部门对一体化模式的认识不够全面，公司各级管理人员从管理思维方式到管理手段已习惯于业主式管理模式，公司管理人员中的部分同志对物业管理一体化模式产生了消极观望的态度，对物业管理业务的广度和专业化程度不够了解，物业管理工作一体化模式的实施存在较大的时滞效应。

比如新都会项目置业公司原先管理的物业基本都在淮海路或沿线区域，且房屋产权相当一部分属于淮海集团公司，置业受集团委托直接管理这些物业，因此公司各级管理人员从管理思维方式到管理手段已习惯于业主式管理模式，在走出现有区域，改变现有管理模式，直接管理极富市场经济韵味的新都会物业方面，工作人员面临一系列困难，物业管理工作模式无法进行及时的调整。

（二）大型项目物业管理工作面临的风险较大

大型项目物业管理工作中最大的风险之一就是效益风险，同时由于物业管理收费标准设置工作和库存管理工作难度较大，大型项目物业管理工作需要大量的资金支持，导致物业管理工作的财务风险和经营风险系数较高。

比如新都会项目的最大风险在于效益风险，由于该项目的初定物业管理费标准低廉，且地下车库管理初期的成本费用须有置业公司先行垫付，这使得新都会项目面临的风险增大。

（三）缺乏相应的人才，管理工作混乱

大型项目物业管理一体化模式的实施需要相应的管理人才和工作人员来执行，但是由于物业管理模式变更后相关调整工作存在一定时滞，相关的人员的思维方式难以及时转换，因此一体化模式工作的实施缺乏相应的人才，管理工作比较混乱。由于管理方式的改变，管理方式未能得到及时转变，管理工作定位不正确，导致物业管理工作效率较低。

比如新都会管理工作的主要矛盾体现在管理人才缺乏和管理方式难以及时转变两个方面，尤其是专业门类补缺，正式管理项目的范围和数量，设备设施，管理的对象都发生了变化;再有管理方式的转变，难以很好的处理好与开发商和招商公司以及各家商户、各位业主和政府相关部门的关系。

二、构建大型项目物业管理一体化模式的措施

（一）健全物业管理体系，营造良好的物业管理一体化氛围

构建大型项目物业管理一体化模式，首先就要健全物业管理体系，要优化物业人员配置，严格落实物业成本预算预审制度，统一执行物业缴费标准和成本预算，并要严格执行物业服务考核标准和细则，明确保障服务提升的方向，以便营造良好的物业管理一体化工作氛围，提高一体化工作质量。

例如，新都会管理处在走进市场经济运行过程中，认识到其外界的协作关系发生了很大变化，努力理顺同开发商、招租坊、商铺客户、各位业主与政府相关部门之间的关系，营造良好的工作氛围，并与其保持经常性的工作交往沟通，分清各相关分管线条。并且新都会管理处严格按照成本预算制度和财务管理程序行事，明确物业服务考核标准，做到公平公正。

（二）完善物业管理制度，做好物业风险管理工作

完善物业管理制度可以对物业一体化工作提供制度保障，可以在较大程度上防范物业管理经营风险，明确财务管理制度，可以降低财务风险和资金流动风险，提高物业工作的经济效益。

例如新都会物业管理部门健全了有效的管理制度和先进质量体系，完善了客服中心制度和各工种岗位制度等，提高管理质量，公司还派出了有丰富管理工作经验的老同志协助新都会管理上的持续改进工作，直接对制度、规划出谋划策。

（三）重视物业基础管理，构建多层次服务平台

第5篇：物业综合管理制度范文

关键词：物业管理公司；成本管理；成本控制

在物业管理公司在为客户提供物业管理服务的过程中会发生人工、设备维修等各项成本支出，如果不能合理、全面的进行控制和管理，必将增加公司的物业管理成本，降低企业在行业中的竞争力。物业公司只有在激烈的竞争中选择合理的方法对成本加强控制,完成控制目标,最终实现微薄的经济利益。下面本文将针对物业公司成本管控的事前控制，事中控制，事后控制等三个方面进行细致阐述。

一、事前成本的控制

事前成本控制在物业管理公司成本管控的整体工作中具有举足轻重的作用，是物业管理公司成本管理的重要部分。首先，物业管理公司在进行经营决策和成本决策中，需要参考事前项目费用指标，为成本管理工作提供明确的奋斗目标。具有事前成本控制标准后，后面的工作才会具有很强的针对性，从而减少盲目性，增强预见性。这样物业管理公司在建立成本责任制后，可使成本控制的工作达到事半功倍的效果，从而有效做好物业公司的增收降耗工作。通常情况下物业管理公司在开展业务之前，为使成本费用开支与企业经营管理目标相适应，相关管理人员需要先分析影响物业管理成本的各种因素，并在成本控制方面建立有效的年度财务预算、水电费的定额管理以及职工薪酬预算与绩效考核管理相结合的管理控制等一系列内部管理制度，保证在成本控制上取得较为卓越的成效。物业管理公司在完善管理制度的基础上,为缩减不必要的成本支出，还要结合各部门功能的不同，对相关的成本支出项目进行摸底调查，掌握各种材料的实际消耗情况。物业公司先编制一个费用指南，再制定各个项目的费用指标，从整体上控制所有费用的支出，最后将先制定的各个大项目成本支出控制目标分解到各个责任部门。在月初，各站点上级管理部门负责人要根据本月的经营情况会同费用的归口管理部门，依据季度费用预算以及各月具体情况，对下属站点确定不同的费用控制指标。同时将所有的成本和期间费用支出纳入相关职能部门的职权范围，并制定出一套适应公司管理实际情况的分级管理责任制度。物业公司在以利、权、责相互结合的原则建立分级责任制的时候，要给予下属相关部门、单位一些经济权限和利益，这样能够促使其有能力做好本单位的责任成本工作，还能使其拥有一定的自，不会受到其他部门的控制和干涉，让工作的开展更加符合实际，操作方法更具灵活性。物业公司还可以给予下属项目单位压缩流动资金定额的权限，使其有效减少利息的支出；给予下属项目单位上交多余劳动力的权限，以有效减少本单位的薪资支出；给予下属项目单位制定奖金分配标准的权利，以有效提高员工工作的积极性，也利于费用指标的完成,为企业创造更大的价值。最后，物业管理公司通过制定出相关的管理办法，以激励制度和奖罚制度作为辅助管理，把硬指标和硬任务都公开化，可以让广大的一线员工都参加到物业的成本管理中。通常情况下物业公司的下属项目机构都是综合管理部门，公司的财务部门要对这些下属项目机构进行费用的监督和审核，把综合平衡工作做好。

二、事中的成本控制

事中成本控制是现代企业成本的核心，在企业成本控制系统中起着保证、促进、监督和协调等重要作用。事中成本控制是管理者在基础管理制度之下对计划的执行过程进行监督、检查，发现偏差时及时采取纠偏措施的活动。事中成本控制是完成计划任务和实现组织目标的有力保证，合理的控制方法是及时解决问题、提高组织效率的重要手段。事中成本控制是落实成本控制的具体关键环节，也是物业管理企业成本控制的重点内容。物业管理企业在成本控制过程中，要履行有效的内部管理制度，加强规范管理，通过企业内部管理制度和规范的约束，提升企业工作效率，掌控物业管理企业的成本控制方法，执行有效的控制措施，保障企业事中成本控制效果。

1.执行部门管理责任措施。物业管理公司分级的责任制度就是要明确各归口职能管理部门成本控制方面的权限与责任，充分调动员工积极性，把成本计划中所规定的各个经济指标，都按照内容和性质进行分解，利用分级归口的方式予以控制。此外，物业管理公司还要明确相关单位的责任，出现问题时能够找到相应的责任人。做到上述这些方面，物业公司就能建立上下统一，众横交错的成本控制体系，也就有利于企业的长久发展。物业管理公司在经营过程中，每一步都需要进行成本控制，而且成本控制目标还需要层层落实，下面就以某物业公司某小区双层机械车位成本控制为例进行分析（具体详见表1），希望有一定的参考价值。从上面的列表中可以看出，物业管理部门进行设备购置、使用之前，提前做好购置、维护管理计划，例如列明设备购置、使用时点，具体的控制措施，同时把责任和任务都配给具体负责人，实行责任具体化，从而降低设备的购入、维保成本。

2.制定成本支出控制方法。

2.1加强材料费用控制。在材料费用的控制方面，物业公司主要需从以下两方面进行控制：材料消耗量控制和材料价格控制。在材料消耗量的控制方面，要求物业公司在日常中必须严格控制材料的消耗量，避免滥用材料，材料的供应部门必须按照工作项目，专人负责材料的使用和领取。为此，物业公司内部首先要制定出内部的标准材料消耗限额，然后建立限额发放、使用制度，各站点按照不同限额，在规定期间内领用材料，以此来降低限额消耗量，这样能有效控制总支出。其次，物业公司要控制物业各个站点使用材料的总量，测定各种材料的使用定额，有效降低材料的总使用定额。为达到控制目标，相关定额制定人一定要到一线收集历史资料，分析各站点材料使用情况的真实性，由此能够更好的做出材料总量判断，避免不必要的浪费，缩减材料使用总量定额。

2.2加强人工成本支出控制。物业企业在日常运营中会有很大的资金用在人工成本方面，如果在管理过程中很好的控制住人工成本，在一定程度上就能降低物业管理费的支出情况。物业公司想要控制人力资源成本，必须先了解各类工作人员的构成明细，为较好控制公司的成本支出，必须保持服务品质不变的前提下，根据小区面积、新旧程度以及入住率合理控制人员编制。通常情况下，物业管理服务企业的职能部门设置都较为精干，同时辅以信息化的管理方式来精简公司部门。物业管理公司会依据所管理小区的实际情况、企业发展阶段、部门性质、业务特征、岗位分类、任职能力、工作繁简度等方面进行综合考量，用以下几种方法减少人工成本。

（1）对于一些专业技术不强的岗位，将管理人员尽量压缩，比如采取一人多岗的模式，有效减少人员的定编。

（2）通过加强技防改造和配备先进设备等措施来减少人工成本的投入。比如在没有封闭的小区新建围栏、在人流较大的出入口安装摄像头等科学技术管理替代人工管理，以有效降低秩序维护人员的数量。

（3）对专业性强的技术工作，物业管理企业应尽可能的通过委托外包服务来完成，比如如电梯年检、空调的维护、锅炉维修、外墙清洗等项目。为合理配备相应人员工作范围、工作量和定编数量，完善组织形式，不同部门的管理者在年初一定要编制好人工成本的全年预算,合理降低人力成本，提高人均管理面积及效能。

2.3加强水电费支出控制。在水电费支出控制方面，各个部门要配合上级部门做好材料、能源计量表，对重点部位没有安装计量设备的必须及时安装计量器，这样对水电消耗才有客观的评判。在用电量控制方面，物业公司如想让所在辖区在保障照明不变的前提下调低用电定额，对于需要24小时开启的灯具，可安装具有节电器的日光灯,对于其他公共照明，则建议大量采用LED照明灯，节能效果非常明显；另外，也可以通过升级技术，比如传统的供水系统一般是先由市政自来水进入地下水箱间，然后变频输送到各家各户，耗能较高。如果利用无负压加压泵技术对这些供水系统改造，能降低40～70%能耗。

2.4在控制其他直接成本费用方面，由于各项其他费用项目的性质不同，处理的方法须也不同，物业公司需选定合理的控制方法，比如对已有定额的项目可按照定额进行监督控制，对没有定额的项目可按照预算进行控制。当物业公司在执行节约各项成本的具体方法过程中，物业公司还必须要求所有员工严格履行岗位职责，如在工作中发现问题或想到有利于降低成本的举措，要及时提出并告知上级领导，把企业当做自己的家一样去经营,最终实现合理控制成本的目的。

3.对事中成本支出进行全过程监督管理。当物业管理公司确定节约成本的具体方法后，需要对成本支出的全过程进行监督，避免出现违规违纪问题，确保控制方法落实的有效性。第一，要挑选业务骨干成立监督管理部门，管理成员必须了解各个部门和各个岗位的实际情况，以及目前所存在的问题，清楚在以后的监督管理中，掌握监督管理的重点。第二，要建立完善的监督管理机制，让监督机制具体化，责任个人化，对每名成员当月或本年度的具体工作都分配清楚，设定的岗位目标也要明确，同时事先明确没有完成任务的惩罚方式，然后由部门负责人监督执行，提高大家工作的积极性。监督管理部门要成为物业公司降低成本的先锋，在保证本部门各项成本最低的情况下，对成本管理的各个环节都进行监督，发现问题立即上报直属领导，必要时可将问题和责任人在公司公开，引以为戒，提高每名物业工作人员对成本管理的重视度。全过程监督管理就是把各个环节的节约成本措施具体化，跟踪落实化，避免出现上有政策下有对策的不利情况。

三、对事后成本的控制

在事后控制中，分析注意力通常集中于结果上。对执行的结果进行成本考核和成本分析,找到实际业绩与控制目标的差异，采取相应的措施防错纠偏，是矫正后续活动的起点。

1.建立正式的成本报告控制系统。编制成本报告对物业公司的成本控制非常重要，在编制报告的内容时，一定要和岗位责任制以及成本责任制进行挂钩，管理人员可以对比控制标准和实际消耗量，对责任人以及责任单位的工作质量进行检查，从根源上分析问题的原因，这样才能得到真实的数据，有利于以后的工作开展。

2.对成本差异情况进行调查分析处理。当设定成本控制目标后，相关的责任人看到其现状和目标的差距，却未能发现问题的根源，也没有想到具体的解决办法，责任人则应及时向上级管理部门汇报。上级管理部门要和下属具体部门一同进行分析和探讨，研究、确定解决问题的措施，以便在后续工作中实施、落实，在措施实施期间公司还需要安排专人予以监督，保证解决措施的落实效果。除此之外，在解决措施实施后，物业公司最后还要分析公司所得到的经济效益，探讨其是否达到有关的目标，并从中吸取教训，为以后解决和控制该问题打下基础。

3.考核奖惩机制.没有规矩不成方圆，奖励和惩罚机制是激励员工工作的最好办法。企业要把责任成本指标归入到考核当中，不同部门有不同的需求，可结合需求的不同制定不同的激励措施。在对一线普通员工进行激励时，可以使用提高或降低工资待遇的办法；对于中层领导而言，主要进行整体的业绩考核，或者予以口头批评，精神奖励等，必要情况也要进行物质奖励；对于高级领导而言，主要的还是进行精神层面的鼓励和批评。当奖励惩罚机制和每一个员工的工作职责和工作任务相互挂钩后，员工负责的工作若出现问题，会在第一时间反馈到本人及时处理。管理人员则需要做好绩效记录，在每个月结束后，各个部门领导要对所有员工进行考核，对出现问题的员工要进行适当的批评和惩罚，而工作表现优异的员工要及时进行精神、物质奖励，从而提高员工的积极性，让每个员工都有明确的工作目标和良好的工作状态，为公司打造一个积极向上的团队奠定基础。

四、结语

物业管理公司的全面成本管理十分重要，在物业管理企业中，通过加强内部管理制度与规范的建设，提升全面成本管理控制效果，从而促进企业的发展。经过分析发现，物业公司成本控制主要分为事前成本管理、事中成本管理及事后管理管理，这三部分成本管理在企业成本控制中十分重要。物业公司通过全面成本管理，让责任核算细致化，准确化和有效化，完善费用控制核算制度，可以确保各项费用支出的合理性、真实性，降低企业运营中的成本支出，从而提高物业管理企业的成本控制效率，为企业发展做出保障。

参考文献：

[1]王玉洁.运用移动信息技术实现高效能低成本管理2014物业企业经理人(成都)研讨会召开[J].城市开发（物业管理），2014，(7)：68～69.

第6篇：物业综合管理制度范文

回顾即将过去的一年，对于我们物业服务中心来说，是艰辛与忙碌的一年。我们先后完成了一期项目的前期介入工作；完成了服务中心人员的组建工作；根据公司各项规章制度，结合自身实际情况完善了各项管理规章制度；顺利完成了一期交房工作以及正常服务工作的开展。以下是我服务中心年度工作的详细总结：

一、前期介入工作的开展

年三月份，公司抽调各部门骨干人员进驻项目，开始接管前的各项准备工作。

（一）完成一期楼宇的接管验收工作，将发现的问题送至项目部，并跟踪问题的整改。

（二）完成物业服务中心人员的招聘工作。

（三）完成物业服务中心的组建工作。

（四）完成小区的开荒工作。

二、事物工作

（二）装修办理。全年共办理装修报批手续526户。办理入住手续36户。发现违规装修25起，已整改22起。

（四）办理共小区固定车位 23 个，收取临时停车费共计 元。

三、部门管理

（一）物业服务中心下设保安部、保洁部、工程部、综合部，物管部五个部门。在职员工83人，其中保安部39人，保洁部30人，工程部9人，办公室5人。

（二）完善各项规章制度，建立内部管理机制。服务中心根据公司各项规章制度，结合自身实际情况完善了各项需要《行政管理制度》、《绩效考核制度》、《新员工入职培训制度》、《突发事件处理流程》、《各部门岗位职责》、《各部门培训教案》等制度材料，同时加大考核力度，使各项工作稳步展开。

四、安全管理

（一）对进入小区的装修人员实行临时出入证管理，谢绝无证人员进入小区。

（二）对带出小区的物品实施放行登记管理，有效控制装修人员私带业主物品现象的发生。

（三）对进出车辆实行收费管理，引导车辆文明有序停放。对乱停乱放的车辆采取“温馨提示”告知的方法，控制乱停乱放现象的发生。

（四）实行人员定岗定位划分责任区的方法，对场地秩序进行有效管理。

（五）运用电子巡更设备，定时对小区进行巡查。

（七）服务方面

1、每周利用例会的形式组织一次礼节礼貌和文明执勤教育，规范执勤中的言行举止，要求执勤过程中使用文明服务用语，做到打不还手骂不还口。

2、针对车辆管理当中解释不到位，语言不规范，经常被投诉，并与车主多次发生矛盾服务工作上不去这一突出问题，首先是加强管理制度和收费方案的培训，在对门岗的用人上进行把关，从所有的队员中选派综合素质强，相对优秀的队员到门岗；

（八）队伍的管理与建设。在人员难招，人员流动性大，整体保安员综合素质偏低的情况下，改进培训措施，采取循序渐进的办法，进行阶段性培训，安排培训班长全面跟踪负责，加强入职引导工作，及时掌握队员的思想状况，促进沟通交流，保持队伍稳定。

五、环境管理

（一）卫生清洁工作方面，全体保洁员齐心协力，克服重重困难，出色的完成了的卫生开荒工作，将原来的施工状态转变成现在干净整洁的居住环境。

（二）较好完成了服务中心下达的各项工作任务。

（三）利用每周例会，加强保洁员服务意识的培训。

（四）材料申购和使用：坚决贯彻公司“节支增效”的管理理念，做到按需申购，以旧换新，使材料的不良消耗点降到了最低。

（五）处理水浸事件30余起。

第7篇：物业综合管理制度范文

随着中国社会经济全球化的发展脚步，我国现各行业企业也在不断地扩大与强化之中，在此种形式背景下个企业对于人才的需要也越加强烈和严格，而各领域人才也随之不断涌出。在此形势下的人才市场则自然而然的成为了聚集人才、企业相争的地方。从人才市场的角度来看，当今各行业的营销已经不仅仅限制于本企业行业领域人才的需要，其更多的是在寻找多方面的人才，寻求各个领域的不同人才集聚到公司内部，以促进公司的综合性发展，这种才人的应用模式无疑不是一种在营销工作之中的整合。由此形式可见，当代企业的整合营销已经进入了必然的趋势。而作为物业管理者的我更是有着深刻的体会。

物业管理，是一项结合中心、小区公共设施维修、保洁、绿化、保安等服务项目为一体的综合性工作。在现代经济社会不断发展变化的形势下，人们的生活水平不断提高导致物业服务需求增强、房屋及设施设备的维护管理专业性程度要求也更加严格。现如今，物业管理已经不仅仅被小区等房产类行业所需要，更实被各大行业公司以及其下属的职工家属楼区所需要，这也让其成为了一家企业中不可或缺的部分。在一家公司中，其物业管理工作的质量高低也在一定程度上的影响着该公司的发展形式，做好物业管理工作就是维护好了公司的各项基本设施与公用环境，维护了公司的良好形象。同时，一家公司的物业管理工作也起着稳定职工工作的作用，做好公司下属家属楼的物业管理，在为职工带去生活便利的同时，也可以让职工感受到公司给予职工的关怀与温暖，从而加强自身的工作热情。综上所述，物业管理不仅仅是我XX公司的后盾支撑，也是一项可以从多方面整合，以促进公司营销的重要管理活动之一。

通过此次的《整合营销传播》大讲堂活动，我了解到整合营销传播是一项从消费者的角度出发，将企业各项如：维护、清洁、绿化等单一、混乱、零散的管理宣传工作进行整合，张扬它们之间的联系，适时的利用它们，将它们变成一种整体、统一、简练而又明确的效率式宣传方案，从而推进有效营销的目的。在这些整合的项目之中，我认为物业管理工作也是一项较为重点的整合项目。可以说，物业管理工作是企业进行有效营销的坚强后盾，一家企业可以做好促销、广告、产品等多个方面的推广并得以有效的营销传播，但是在这其中必然会有物业管理工作的配合与支持。物业管理工作是XX公司体现优质服务的前提，它不仅对初期营销有帮助，更是对公司内项目的推广与客户印象的维护有着很大的促进作用。由此可见，物业管理工作的整合营销传播也具有着一定的必要性。

第8篇：物业综合管理制度范文

关键词：城市；住宅小区；物业管理；问题；对策

目前，随着对传统福利住房分配制度改革的推进，物业管理的模式，逐渐成为改善城市住宅小区居住条件与居住环境的重要因素。在城市住宅建设快速发展中，大量住宅小区的投入使用，为其物业管理工作带来了很多的问题。为了更好地促进城市住宅小区物业管理工作，结合城市住宅小区物业管理存在的问题，展开深入的探究工作，进一步制定解决城市住宅小区物业管理对策，可以极大地促进城市住宅小区物业管理工作的开展。

1 城市住宅小区物业管理工作现状

在实际生活中，随着人们生活水平的提高，人们对于住宅物业管理工作的要求标准也有所提高。相对完善的住房和物业管理、小区配套设施等条件能够有效地结合在一起，才能真正满足人们对住宅的需求。就当前城市住宅小区物业管理工作而言，仍存在物业管理企业缺乏诚信，服务态度较差；物业管理制度不完善，纠纷事件频繁发生；物业管理收费不规范等问题。城市住宅小区物业管理工作现状，无法真正满足人们对于住宅物业管理工作的有效需求。因此，在城市住宅小区物业管理工作中，如何有效地结合城市住宅小区物业管理工作中存在的问题，深入探究解决的对策，成为城市住宅小区物业管理工作的核心内容之一。

2 城市住宅小区物业管理存在的问题

2.1 物业管理企业缺乏诚信，服务态度较差

众所周知，我国物业法律政策的框架，主要是由为数不多的行业性、地方性的政策法规组成的，相对完善的法规体系尚未形成。在进行城市住宅小区物业管理工作中，无法全面有效地实施相关的法律政策，导致物业管理企业缺乏诚信，服务态度较差的问题，一直没有得到彻底的解决，直接为人们的生活带来了负面影响。因此，在城市住宅小区物业管理中，物业管理企业缺乏诚信，服务态度较差其中非常重要的一个问题。

2.2 物业管理制度不完善，纠纷事件频繁发生

在城市住宅小区物业管理中，物业管理制度不完善，纠纷事件频繁发生，也是较为普遍的一个问题。由于物业管理制度不完善，相关工作人员在处理具体工作的过程中，不能严格地按照法律规范进行处理，无法保障物业管理工作的公正性及客观性，直接导致纠纷事件频繁发生。因此，在城市住宅小区物业管理工作中，应重视对物业管理制度不完善，纠纷事件频繁发生问题的处理。

2.3 物业管理企业服务质量较差，乱收费现象严重

在实际生活中，物业管理企业服务质量较差，乱收费现象严重，一直存在于物业管理工作中。由于城市住宅物业管理工作没有严格的法律规范，其服务质量较差，乱收费现象根本得不到有效的解决。长期发展以来，物业管理企业服务质量较差，乱收费现象严重这一问题，已经逐渐影响了人们的正常生活，给人们的日常生活及工作带来了极大的不利影响。

3 解决城市住宅小区物业管理问题的对策

3.1 完善物业管理诚信机制，强化监督管理工作

在实际工作中，完善物业管理诚信机制，强化监督管理工作，是解决城市住宅小区物业管理问题的有效对策之一。在处理城市住宅小区物业管理问题的环节，通过完善物业管理诚信机制，强化监督管理工作的方式，在最短的时间内，解决遗留下来的顽固问题，并严格按照相关的工作规定，强化监督管理工作，更加有利于促进城市住宅小区物业管理工作的顺利开展。因此，在开展城市住宅物业管理工作中，充分发挥完善物业管理诚信机制，强化监督管理工作非常重要。

3.2 提升物业管理服务水平，加强与业主的有效沟通

为了有效地解决城市住宅物业管理工作中存在的问题，提升物业管理服务水平，加强与业主的有效沟通，是其中非常有效的工作方式之一。通过提升物业管理服务水平，完善物业管理工作中的问题，并在加强与业主的有效沟通的基础上，合理的开展相关工作，能够有效地避免住宅物业管理工作中的纠纷事件。提升物业管理服务水平，加强与业主的有效沟通，在一定程度上可以提高物业管理工作的水平。在城市住宅物业管理工作中，重视提升物业管理服务水平，加强与业主的有效沟通，加之利用小区物业管理系统，分模块进行管理，可以极大地提高物业管理工作的效率。小区物业管理系统，如图1所示。

3.3 积极创新管理体制，提高物业管理服务水平

在实际工作中，通过积极创新管理体制，提高物业管理服务水平的对策，积极地解决物业管理工作中存在的问题，可降低物业管理工作与业主之间发生纠纷事件的概率，可有效地维护城市住宅小区物业管理工作的秩序，为打造和谐的物业管理工作氛围奠定基础。其次，通过小区物业管理系统的自动化操作系统，细化小区物业管理的各项工作，通过小区物业管理系统来实现小区的智能化管理，如图2所示。

4 结束语

综上所述，在我国社会经济的快速发展，城市住宅小区物业管理工作，作为城市住宅小区建设发展的重要工作，对于提高人们的生活水平，发挥着重要的影响。在实际工作中，物业管理工作作为城市管理中的一种全新的形式，科学、合理的物业管理工作，可以有效地改善人们的生活，促进住宅建设工程快速的发展下去。因此，在城市住宅小区物业管理中，积极地探究解决住宅小区物业管理中存在问题的对策，将会极大地促进城市住宅小区物理管理水平进一步获得提高。

参考文献

[1]吴素梅.浅谈住宅小区物业管理工作存在的问题及对策[J].城市建设，2012（19）.

[2]董兵，刘立群.我国城市住宅小区物业管理存在的问题及对策研究[C]//HM'2008物业管理国际学术会议论文集，2008.

[3]曹启林.物业管理与服务存在的问题及对策[J].煤矿现代化，2007（2）：1-2.

[4]杨化军.我国城市住宅小区物业管理的问题及对策[J].建材发展导向，2013（9）：168-169.

第9篇：物业综合管理制度范文

国务院总理近日签署第564号国务院令，公布《保安服务管理条例》(以下简称“条例”)，这是我国保安业实际存在20多年来首次确立的法定制度。条例后，各界人士都发表了肯定性的评论。笔者仅针对条例中涉及物业管理服务的影响部分发表看法。

条例对物业保安的限制性和保护性规范使得保安员权、责、利更加明晰。

1、《保安服务管理条例》规定了物业保安及保安从业单位服务过程中可以采取的措施和不能越权的部分。

过去，社会上确实存在保安人员以执法者自居，扣押他人身份证和其他证件、非法殴打他人的个别现象；物业保安也存在越权对盗贼进行限制人身自由、侮辱、殴打的现象；个别小区由于物业管理权纠纷，两公司保安相互对抗并且有肢体摩擦和语言侮辱的行为……导致这些乱象的直接原因之一即是保安管理制度的缺失。根据条例第二十九条和第三十条的规定，保安人员为履行职责，可以进行查验证件、巡逻检查、维护秩序等行为，但不得扣押证件、限制人身自由、搜查他人身体或者侮辱、殴打他人等行为；第二十六条规定，保安从业单位不得指使、纵容保安员阻碍依法执行公务、参与追索债务、采用暴力或者以暴力相威胁的手段处置纠纷。

通过条例的明确规定，特别是禁止性规定，广大保安从业人员就对自己的行为界限有了明确的认识，保安业管理者和组织者，也在行动上有了“红线”。

2、条例还规定了物业保安人员在履行职责时如果给他人造成不法侵害，应该由保安公司或者保安从业单位承担法律责任，这既保护了受害人的利益，也明确了保安职务过失的连带责任。

过去，一些保安人员在侵犯他人合法权益后，雇佣者或者保安公司通常以“这是保安人员的个人行为”为由，拒绝承担责任，而很多侵权的保安人员要么逃走，要么以无力赔偿为由拒绝赔偿，最终受害的是被侵权人。通过条例的明确规定，加大了保安公司或雇佣公司的民事责任，这符合公平性原则，使得今后的保安公司或雇佣者更加谨慎管理保安人员，监督他们依法、依规办事。

3、条例规定保安公司或雇佣公司应为保安员投保意外伤害保险，这就进一步保障了保安员的权利。

国内自设立保安岗位以来，各地保安人员在服务经济发展、促进社会和谐、协助维护社会治安工作中发挥了日益重要的作用，成为一支重要、积极的社会安全防范力量。但是条例出台前，各地对保安员权益保障明显不力。据不完全统计，仅2007年全国就有4,700多名保安员负伤，60名保安员牺牲。而保安员的待遇很低，不少保安员牺牲负伤后得不到应有的保障。为此，条例规定，保安从业单位应当根据岗位的风险程度为保安员投保意外伤害保险。保安员因工伤亡或者被批准为烈士的，依照国家有关工伤保险、烈士褒扬的规定享受工伤保险和抚恤优待。

条例对物业保安着装统一和准入门槛进一步提高。

这使得物业保安迈向管理正规化、标准化的行列，为提高保安队伍素质和保安服务质量，促进保安服务业又好又快发展创造了良好的法制环境。

过去，法律上并没有规定保安员必须经过公安机关批准，因此物业保安不是公安机关管理下的保安，只是实施物业管理的一项职能。中国物业管理协会曾发文，建议各物业服务企业将“保安员”改称“秩序维护员”，因为物业管理企业招用的“保安”，并非真正意义上的保安，其职责仅是维护物业管理区域内的秩序。这就使得物业保安管理很难统一规范行为，在着装上也是五花八门。现在条例规定保安服务包括物业服务企业招用人员在物业管理区域内开展的门卫、巡逻、秩序维护等服务时，保安员上岗应当着保安员服装，佩带全国统一的保安服务标志。条例还规定，年满18周岁，身体健康，品行良好，具有初中以上学历的中国公民可以申领保安员证，从事保安服务工作。申请人经设区的市级人民政府公安机关考试、审查合格并留存指纹等人体生物信息的，发给保安员证。

对于有下列情形之一的，不得担任保安员：(一)曾被收容教育、强制隔离戒毒、劳动教养或者3次以上行政拘留的；(二)曾因故意犯罪被刑事处罚的；(三)被吊销保安员证未满3年的；(四)曾两次被吊销保安员证的。

可见，物业管理行业的保安不再是保安行业的边缘人，他们与其他保安一样，享有条例规定的权责利，这对于提高物业管理行业保安的待遇和素质起到一定的作用。

条例赋予物业保安新的规范以及精神和物质上的待遇与物业管理公司的生存、发展和利润空间密切相关。

1、条例第四条规定，保安服务公司和自行招用保安员的单位(以下统称保安从业单位)应当建立健全保安服务管理制度、岗位责任制度和保安员管理制度，加强对保安员的管理、教育和培训，提高保安员的职业道德水平、业务素质和责任意识。各地物业管理单位也应当在行业协会制定的物业保安服务管理制度和地方保安服务管理条例框架下制定切合小区物业管理的保安服务管理制度。

2、各地物业管理公司和地方政府应当严格遵守条例要求的对保安员给予的福利和待遇。

物业管理小区的保安履行的职责其实是在分担政府的部分基层管理责任，如小区综合治理、防火防灾防盗、纠纷协调等等，因此，条例第五条规定，保安从业单位应当依法保障保安员在社会保险、劳动用工、劳动保护、工资福利、教育培训等方面的合法权益，并在第七条规定，对在保护公共财产和人民群众生命财产安全、预防和制止违法犯罪活动中有突出贡献的保安从业单位和保安员，公安机关和其他有关部门应当给予表彰、奖励。

3、部分物业管理公司在利润微薄甚至亏损的情况下，面临保安工资的近倍上涨和“三金”的开支，需要对公司的发展战略和措施进行调整。公司开源节流的战略面临的是与小区业主之间的进一步沟通和协调以及对小区安防的重新调整。

据了解，广州地区普通住宅物业公司自行招用的保安工资一般在800――1,200元之间，而保安公司的保安人员，月薪基本在1,600元以上，而且缴有“三金”，这两者的工资差价，必将由物业公司承担。因此，目前各地物业管理公司最头痛的事情是，物业管理费用的上调受控于政府指导价，但业主对服务质量的要求是不断的提高，政府的规范制度也使得公司的日常开销大幅提高。

在一些地段较好的小区，还可以通过服务项目的开发缓解资金的紧张，但对于一些偏僻地段的小区和管理范围较大、额定的保安数目较多的小区来讲，这是一笔难于落实的支出，这直接影响公司的利润和今后的发展。为此，有必要根据新规和新形势敦促政府物价部门对政府指导价进行重新调整。但是，业主面对新增加的物业管理费用会安于沉默吗?

笔者认为，物业管理服务质量和水平的提高既有赖于公司管理水平的提高，更有赖于公司管理人员素质和水平的提高。面对水涨船高的各项开支，政府是否应该给予社区服务行业一定的政策扶持和补贴?这不单是物业管理者要考虑的问题，也是政府社会公共管理应该覆盖的范畴。