土地管理法宅基地管理精选(九篇)

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第1篇：土地管理法宅基地管理范文

除直接为种植业、畜牧业服务的基础建设用地以外，其他建设用地，都是非农业建设用地。利用农产品和畜产品开办的加工工业也属于非农业建设用地。但农田水利建设、农村田间道路和种植大棚、养殖棚圈等属于农业建设范围。

按照《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情况致使土地使用权依法发生转移的除外。

农村村民将原有住房出卖、出租或者赠与他人后，能否再申请新的宅基地？

农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民将原有住房出卖、出租或者赠与他人后，再申请宅基地的，不予批准。

农村村民宅基地是否可以抵押？

农村村民宅基地是指农村村民居住和生活所使用的土地。在我国，农村村民宅基地属于集体所有，村民个人只有宅基地使用权。根据《中华人民共和国担保法》第37条规定，农村村民的宅基地不得抵押。

《土地管理法》关于村民宅基地有何规定？

《土地管理法》规定，农村村民每户只能有一处宅基地，并且面积不能超过省、自治区、直辖市规定的标准。宅基地已达到规定的标准就不能再申请新的宅基地，可在原宅基地改建，或退出原宅基地再申请新宅基地。宅基地达到标准的也不得买住宅。但对由于房产继承等原因形成的多处住宅（包括宅基地），原则上不做处理，但房屋不得翻建。房屋损坏后，退出多余的宅基地。

农村村民建住宅用地，由村民向农村集体经济组织或村民委员会申请，经村民委员会讨论，并经乡（镇）人民政府审核后，报县级人民政府批准。涉及占用农用地，还应办理农用地转用审批。

村民因住房出卖、出租而使宅基地达不到标准，或没有宅基地的，也不得申请宅基地；但因两户的宅基地都达不到标准而相互之间调剂，经批准可以申请宅基地。严禁利用建住宅为名搞房地产开发和炒房地产的行为。

《土地管理法》如何保护农民土地承包经营权？

《土地管理法》规定，农民集体土地一般只能由本集体经济组织成员承包经营；如果发包给本集体经济组织以外的单位或个人的，必须经村民会议或村民代表三分之二以上成员同意。《土地管理法》还规定土地承包经营期限为三十年，在此期间，任何人不得随意变更承包经营权；确需调整的，必须经村民会议或村民代表三分之二以上成员同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。

农村村民修建自用住房的用地面积如何计算？

农村村民一户只能拥有一处不超过规定标准面积的宅基地。其标准面积为：每人20～30平方米，3人以下的户按3人计算，4人的户按4人计算，5人以上的户按5人计算，扩建住宅占地面积应连同原宅基地面积一并计算（5人以上的户最多不超过150平方米）。出卖、出租住房后再申请宅基地的不予批准。

农村村民迁建住宅后，原旧宅基地如何处理？

农村村民迁建住宅后，原旧房必须自行拆除，能复耕的必须复耕，土地收归集体统一安排使用。

城镇居民能否到农村申请集体土地修建住宅？

根据《土地管理法》的有关规定，城镇居民不能到农村申请使用集体土地修建住宅，更不准在农村购置宅基地；凡需使用土地的，必须依法办理土地征收手续后，依法申请使用国有土地。

农村村民修建自用住房如何办理用地手续？

由本人提出用地申请，交村、社讨论同意，并在本集体经济组织内张榜公布，期满无异议的，送所在片区国土资源站进行实地调查核实后，交乡（镇）人民政府审核；统一由片区国土资源站上报县政务中心转交国土资源局审查，由国土资源局统一转报县人民政府审批。经依法批准后，由国土资源站派员实地定点放线。涉及占用农用地的，由县国土资源局代县人民政府拟定“农用地转用方案、补充耕地方案”转报市人民政府先行办理农用地转用审批手续后，再由县人民政府审批。

农村村民建房占地收费标准是多少？

农村村民利用旧宅基地原址改建住宅的，在不超过规定标准面积的情况下，不收任何费用，但必须办理用地手续；新建、扩建、迁建住宅占用未利用土地的，在不超过规定标准面积的情况下，也不交纳费用。确需占用耕地的，必须履行“占一补一”法定义务。没有条件开垦耕地的，可按规定缴纳耕地开垦费，委托国土部门统一开垦。耕地开垦费标准为该耕地的土地补偿费、安置补助费之和的1～2倍。

农村集体土地使用权是否可以出让、转让或者出租用于非农业建设？

根据《土地管理法》的规定：农民集体所有制的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

农村村民如何申请宅基地及所需材料有哪些？

农村村民申请宅基地的程序：

①本人提出申请并填写《农村村民建房申请表》；②农村集体经济组织讨论；③国土站实地调查；④乡（镇）人民政府审查；⑤县国土资源局审核；⑥县政府审批；⑦颁发证书。所需材料：①申请；②户籍复印件；③交款凭证复印件；④原土地证书或建设用地批准书；⑤补充耕地委托书；⑥其他材料。农村村民建房占地，只能由国土资源管理部门受理，涉及收费的只能由国土资源管理部门收取，其他任何组织或个人无权收取。

第2篇：土地管理法宅基地管理范文

当日的会议强调，此项试点的基本思路是，在国家法律和政策的框架内，农户将宅基地使用权抵押给政府授权的机构，银行即向农户提供信贷，这一政府授权机构为此提供保证。

梅州农村金改的依据，是《广东省建设珠江三角洲金融改革创新综合试验区总体方案》。金改方案提出，广东将在有条件的县试点农村宅基地使用权和土地承包经营权抵押工作，尽快使农村集体资产“由虚变实”。农民需要融资时，可以将宅基地使用权或土地承包经营权抵押贷款。

参与了两次相关研讨会的中山大学法学院民法学教授张民安告诉时代周报记者，早在四年前广州计划试点时，就已开始了对农村土地用益物权、担保物权的调查研究。在他看来，这次的梅州金融改革实际上对现有法律提出了挑战，“如果不从法律层面上来进行实质性的改革，那么这个改革到最后就会以失败告终。”

农村金改将面临法律障碍

时代周报：梅州这次农村金融改革中涉及到农村宅基地抵押贷款，你是如何看待这一概念的？

张民安：这次的梅州金融改革实际上是对现有法律提出了挑战，很多的改革内容都跟法律是有冲突的，如果不从法律层面上来进行实质性的改革，那么这个改革到最后就会以失败告终。

时代周报：你觉得梅州此次的金改，最大的障碍来自于哪里？

张民安：梅州的改革至少在法律层面上是有障碍的，而且这个障碍并不是一般规章制度的障碍，是国家层面大法的障碍。《物权法》对农村宅基地如何取得，如何使用，能否抵押，有明确规定。再一个就是《土地管理法》也有明确的规定，第三个就是《担保法》对哪些财产能够作为抵押都是有明确规定的。所以解决农村的宅基地问题，最大的障碍在于《物权法》、《土地管理法》、《担保法》这三个国家大法，这是属于民法的内容。

因此，一个地方政府如果要进行任何形式的改革，最底线就是无法突破国家大法，尤其是宅基地的改革，你不能突破《物权法》、《土地管理法》、《担保法》这些构成民法层面的基本大法。第一，总体上来讲，中国的民法在对待宅基地的态度上是非常保守的。就是农民宅基地的取得要通过上面所述的三个大法，申请—审批—获得这样一种严格的形式。第二，取得农民宅基地的方式也是高度管制，严格限制。一旦你取得宅基地的使用权，那宅基地只能作为住所来使用它，或者在宅基地旁边建一些附属物，例如猪圈、鸡栏等。第三，就是不允许农民的宅基地出卖、转让、抵押、担保。农民的宅基地可以转让给本村的村民，但即使是本村村民也是要取得拥有宅基地资格的。第四，农民的宅基地不能够从事生产或者经营。第五，农民的宅基地是不能抵押的。为什么现行的法律明确禁止农民把宅基地抵押给银行呢，一旦允许农民的宅基地作为抵押物，那就意味着农民的宅基地就会成为一个自由交易的财产，导致的结果可能是，农民都把宅基地拿去银行抵押贷款，资本是运转活了，但是由于村民可能会反复多次地将宅基地作为抵押物，这样使得集体土地的面积越来越小。

三大法与土地集体所有权冲突

时代周报：你觉得中国现行对农村宅基地的法律体系是否合理吗？

张民安：我国的《物权法》、《土地管理法》、《担保法》对于农村宅基地的管制是存在很大的问题，规范调整宅基地的三部大法，《物权法》《担保法》在民法性质上属于私法，私法调整私人之间的关系，政府是不能干预的，是由民事主体自己权衡利害关系来解决事情。现在最主要的问题是，农民的宅基地问题是由私法来调整还是由公法来解决，如果是民法上的问题，则一定要遵守民法上“意思自治”的原则，应当由民事主体自己来决定。既然这个土地是农民集体土地，该怎么使用，如何使用都是农民自己的事情。所以我说现在宅基地的问题实际上犯了一个严重的错误，把原本是私法上的问题公法化，管理色彩非常强，带有计划经济时代的烙印。违反了《物权法》、《担保法》这些私法性质的法律精神。

其次，对宅基地的高度管制、严格管理违反了宅基地本身的性质。按中国现行的《物权法》《土地管理法》规定，农民取得宅基地不是取得所有权，仅仅只是取得使用权，使用权是建立在集体组织享有所有权的基础之上。农民集体土地的所有权归农民，农民享有所有权就意味着他享有占有、使用、收益和处分的权利，这是民法上一个最基本的知识。占有，这些土地是我们集体成员的；使用，我使用它来种茶业，养鱼，做工厂，建厂房；收益，我可以把它出租；处分，我们可以把集体土地卖给别人。但是现在，《土地管理法》、《物权法》、《担保法》一方面认为农民对土地享有所有权，这个所有权就意味着农民可以把他的一部分分给组织成员作为宅基地，就意味着作为集体组织，他们村民可以处分这个土地，那你为什么又限制集体组织的成员来处分他的东西？

时代周报：那么是否可以认为，上述三种大法本身就与“农民集体所有权”这个制度相冲突？

张民安：确实如此，所有权不管是集体的也罢，国家的也罢，个人的也罢，所有权天生的就有处分权。但是为什么又要限制农民把他的宅基地用来抵押呢？按照现在的法律，实际上已经违反了我们《物权法》上最基本的理论，就是剥夺了农民享有宅基地的所有权，它也剥夺了农民集体土地组织成员所享有的自由决定宅基地处分的权利。直接地说，农村集体土地所有权或农村宅基地所有权变得不完整。这就导致农村集体土地所有权跟国有土地所有权是不平等的。当一个主体对一个客体丧失处分权的时候，就已经背离了所有权的性质。

宅基地应进入流通市场

第3篇：土地管理法宅基地管理范文

1、农村房子宅基地使用权可以在同村居民之间进行有限制地转让，但不能卖与非同村居民或者城镇居民。

2、农村的房屋买卖问题涉及宅基地比较特殊，根据《土地管理法》相关规定：农村土地都是归集体所有的，土地管理法中有明确的相关规定，农村集体的土地是禁止转让、买卖。如果双方均为同一经济组织村民的，经村委会允许的，可以有条件的转让。

3、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

（来源：文章屋网 ）

第4篇：土地管理法宅基地管理范文

2、我国《土地管理法》规定：第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

3、根据《甘肃省实施《中华人民共和国土地管理法》办法》第三十四条 农村村民建住宅用地，由村民提出申请，经村民代表会议讨论同意向村民公布，乡（镇）人民政府审核后，报县（市、区）人民政府批准，并核发建设用地批准书。

4、农村村民住宅用地按以下标准执行：

5、农区：村人均耕地667平方米（1亩）以下的，每户宅基地不得超过200平方米，667平方米（1亩）以上1334平方米（2亩）以下的，不得超过267平方米，1334平方米（2亩）以上的，不得超过330平方米。

第5篇：土地管理法宅基地管理范文

1.1 农民私改宅基地用途现象严重 

2013年政府对《土地管理法》进行重新修订，对农村宅基地的管理作出明确的发展计划，要求各政府部门必须严格执行。但实际情况不容乐观，由于农民对法律知识的缺乏，以及法律意识的淡薄，使农民普遍认为耕地的保护与自己无关，更有甚者将临时用地强行占用，归为己有。一部分农民为了自己的蝇头小利，擅自改变宅基地的用途，并不考虑由此带来的后果，由于宅基地而引起的民事纠纷也不占少数，所以在宅基地管理的实际操作中还有重重阻碍，十分困难。 

1.2 农村宅基地供求极不平衡 

一是农民“一户多宅”的现象十分普遍，根据《中华人民共和土地管理法》第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”但是一些农民根据所谓的“小道消息”，在即将重新修建的地方，提前修建新的住房，或者一些符合批给条件的居民，在批给以后又重新占用别的住房，等待新的批给；二是有越来越多“空心村”的形成，这主要是由于早年一部分农民进入城市工作并在城市立足，有了自己的房屋，但在农村的宅基地依然保留，这样居民在城乡有两处占房已不是个别情况。 

1.3 农村宅基地的审批不严格 

农村宅基地的审批十分的不严格。一是由于一些底层干部的维法、执法意识十分薄弱，甚至某些干部由于个人原因擅自批给农民宅基地，这样使得一些真正需要住宅的居民不能得偿所愿，产生对宅基地分配不公的现象；二是根据相关法律规定，居民在申请宅基地时，应向村委会提出申请，然后经过相关部门的审核判断是否批准，但实际上部分地区的底层干部对宅基地并没有明确的划分，造成大量违规建设的形成。 

2 解决农村宅基地管理中的问题应采取的对策 

2.1 树立严格的宅基地管理意识 

各级政府和领导干部应加强对法律的宣传以及对法律的普及，树立底层干部的管理规划意识，加强对农民住宅基地的审批严格性。对各层干部的职权有明确划分，做到对民众的每次申请都严格把关，做到每一步都有法可依，严格执法，维护广大农民群众的利益。 

2.2 建立督查机构，加大管理监督力度 

应设置全面的举报系统和明确的奖惩制度，让民众之间相互监督，对不合法的宅基地占用情况，坚决抵制并及时举报。有关部门采取相应措施，将此类现象扼杀在萌芽状态。 

2.3 强化法律普及力度 

农民群众缺乏相关法律知识。因此应该加强法律的宣传力度，增强农民群众对土地法制法律意识，充分利用媒体这一有效资源，大力进行法律宣传，使群众对土地法制有相应了解，不会知法犯法，这样为努力维护社会稳定，保护耕地，有效地管理宅基地创造了有力的条件。 

2.4 完善相关的法律制度 

加强法律的宣传力度，提高法律意识是十分重要的。但更重要的是，完善相关的法律制度。政府应和民众相互配合，解决民众在农民宅基地管理中出现的问题，采取有效的建议，完善相应的土地管理体系，使党的农村宅基地政策真正落到实处。 

2.5 加强农村宅基地管理，将宅基地作出合理分配 

目前大部分农村宅基地都是散乱分布，村镇占地面积不是很大，但宅基地占地面积比重较高。这种情况下加强农村宅基地的管理，将宅基地作出合理分配是推进城乡一体化建设的重要举措。对于宅基地的管理应实际调查，因地制宜，合理分配，这样才能保证农民群众的利益，完成土地整理工作。 

2.6 严格把关宅基地的审批标准 

底层干部应根据重新修订的《土地管理法》，对宅基地的审批工作严格把关，对农民进行实际调查和走访，多方面进行核查，如调查属实应向上级请求批给，并向群众公布审批结果，对于与调查实际情况不符的，则坚决不予批准。对于已符合申请条件的宅基地，底层干部到实地考察丈量宅基地，宅基地建成后要到实地考察农民宅基地是否符合审批标准。 

第6篇：土地管理法宅基地管理范文

2009年，家住城里的退休职工老李觉得自家的公寓楼住着不舒服，而乡下安静，空气又好，便一心盘算着去乡下居住。但由于在乡下没有熟人，找不到房子，这件事就耽搁了下来。谁知有一天，老李的朋友老王来老李家做客聊到了这个事儿，而老王正好有个朋友刘老汉长年跟女儿居住在城里，想把自己城郊的一块宅基地转让出来。于是，老王就当了中间人，让老李买下刘老汉的宅基地自己建房。老李带着妻子去宅基地一看，觉得离城里不远，交通便利，便打算买下来自己建房。

经过多次讨价还价，老李和刘老汉签订了宅基地转让协议，协议约定：刘老汉将宅基地以5万元的价格转让给老李，老李在房屋建好后付转让款的一半，余款在刘老汉帮老李办完产权证之后一次性付清。于是，在当年的6月份，老李一次性出资10万元，在刘老汉的宅基地上建造了一栋两层小楼。小楼建好之后，老李依照约定将转让款的一半2.5万元付给了刘老汉。之后，刘老汉帮助老李在村里办理了“三通”（水通、气通、电通），老李也向该宅基地所在村民委员会缴付了“三通”费用。看着自己新建的小楼，老李心里别提有多高兴了。

谁知道好景不长，一年之后，刘老汉的女儿知道了这个事情，觉得老父亲犯了糊涂，现在城郊的土地多值钱啊，但父亲只卖了5万元，非要刘老汉把自家的宅基地收回来。刘老汉听闺女一分析，觉得有道理，于是找到老李，要求收回自家的宅基地。老李可不愿意了，首先这宅基地明明就是自己向刘老汉合法买来的，有协议为证；再说，房子都建好了，自己花了10万元，总不能说拆了就拆了吧？

在双方多次协商无果的情况下，2010年的一天，刘老汉一纸诉状将老李告上法庭，请求确认两人签订的宅基地转让协议无效，要求老李归还宅基地。

2010年8月，在查明相关事实之后，法庭作出一审判决，确认原、被告在2009年签订的宅基地转让协议无效。

分 析

近年来，随着城市的不断扩大和越来越多的农民进城成为城市的一员，他们在家乡的宅基地闲置了起来。于是，有人认为，与其让这部分宅基地闲置，不如把它们利用起来，还能产生效益。殊不知，这种行为其实是违法的。

根据我国《物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。而《土地管理法》第六十三条明确规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。农村宅基地不得买卖。另外，在《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）中也规定，禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农建设。禁止城镇居民在农村购置宅基地。

具体到本案，虽然老李与刘老汉在双方自愿的情况下签订了宅基地转让协议，但是住房宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据我国现行土地管理法律，宅基地使用权不得卖与非农村集体经济组织成员。由于被告老李并非该房屋所在村村民，无法取得该宅基地使用权，故原、被告签订的宅基地买卖协议无效。即使被告老李支付了对价，但是该宅基地使用权的转让是国家所禁止的，老李的行为也不属于善意取得。

第7篇：土地管理法宅基地管理范文

第一条为加强土地管理，合理利用、保护、开发土地资源，维护土地所有者和使用者的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（以下简称《实施条例》）和《河南省实施〈土地管理法〉办法》（以下简称《省实施办法》）等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条在本市行政区域内从事土地开发、利用、管理的单位和个人，应当遵守土地管理法律、法规和本办法。

第三条市土地行政主管部门统一负责全市土地的管理和监督工作。县（市）土地行政主管部门负责本行政区域内土地的统一管理和监督工作。

市、县（市）土地行政主管部门在区（含开发区）、乡（镇）设立派出机构，负责派驻区域内土地管理的具体工作。

第四条市、县（市）土地行政主管部门、房产管理部门依照《土地管理法》、《城市房地产管理法》的规定，各司其职，各负其责，分别做好土地和房产管理工作。

第二章土地所有权和使用权

第五条下列土地属于国家所有：

（一）符合《实施条例》第二条规定的；

（二）国家划拨给国家机关、社会团体、部队、企事业单位使用的；

（三）县级以上人民政府划拨或承包给集体、个人使用的；

（四）1961年农村实行固定土地所有权时，全民所有制和城市集体所有制单位已经使用，没有确认给农民集体所有的；

（五）农村集体经济组织或村民个人使用的原属于国家机关、企事业单位、部队农副业生产基地的；

（六）农民集体经济组织成建制转为城镇户口后原集体所有的；

（七）凡征而未用交农村集体经济组织使用的；

（八）法律、法规规定其他属于国家所有的。

第六条符合《省实施办法》第六条规定的土地属于农民集体所有。

第七条农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，土地使用权确认给土地使用者。

依法以集体土地使用权作为联营条件或作价入股组建联营或股份制企业的，土地使用权确认给联营或股份制企业。

第八条实行土地登记公告制度。

第三章土地利用总体规划与耕地保护

第九条各级人民政府应依法编制土地利用总体规划。

土地利用总体规划一经批准，必须严格执行。在用地规模方面，城市总体规划、村庄和集镇规划、河流湖泊库区综合开发利用规划应与土地利用总体规划相衔接。

第十条市、县（市）、乡（镇）人民政府应依据土地利用总体规划编制土地开发、整理、复垦规划，报上级人民政府批准后实施。

土地开发、整理、复垦规划的规划期限应与土地利用总体规划一致。

县（市）人民政府组织土地整理、开发、复垦新增加的耕地面积依法折抵占补平衡指标的，可以将该指标有偿转让给其他需要履行占补平衡义务的单位。

第十一条市、县（市）人民政府应将新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费、耕地闲置费、耕地占用税、新菜地开发基金作为土地整理和开发专项资金，列入本级财政年度预算。

第十二条因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏的，用地单位和个人应按照国务院《土地复垦规定》负责复垦，复垦的土地应优先用于农业。

没有条件复垦或者复垦不符合要求的，应向市、县（市）土地行政主管部门缴纳土地复垦费，由土地行政主管部门组织复垦。

被破坏的土地确属无法复垦的，应按建设征用土地的补偿标准给予补偿，办理农用地转用审批手续或征用农用地审批手续。

第四章建设用地

第十三条市、县（市）人民政府应依据城市总体规划，制定改造、开发计划，集中连片地改造旧城区和开发新城区。改造和开发需占用的土地应统一依法收回或征用。

第十四条依据《土地管理法》第五十八条规定收回国有土地使用权应给予补偿的，由土地行政主管部门拟定补偿方案，报同级人民政府批准。

第十五条征用农村集体所有的土地，应按下列规定支付土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、附着物补偿费：

（一）土地补偿费：

按《省实施办法》第三十四条规定执行。

（二）安置补助费：

征用耕地的安置补助费按人均耕地数量和该耕地被征用前三年平均年产值计算。

被征用耕地每一需要安置的农业人口的安置补助费标准为：人均耕地六百六十七平方米以上的补五倍；人均耕地五百六十七平方米以上不足六百六十七平方米的补六倍；人均耕地四百六十七平方米以上不足五百六十七平方米的补七倍；人均耕地四百平方米以上不足四百六十七平方米的补八倍；人均耕地三百三十四平方米以上不足四百平方米的补九倍；人均耕地二百六十七平方米以上不足三百三十四平方米的补十倍；人均耕地二百平方米以上不足二百六十七平方米的补十一倍；人均耕地不足二百平方米的补十二倍。在特殊情况下，其安置补助费最高不超过十五倍。

（三）青苗补偿费：

征用耕地的青苗补偿费按一季产值补偿。

（四）地面附着物的补偿办法和标准，按市人民政府规定执行。征地公告后，新增加的附着物不予补偿。

第十六条临时用地应支付临时使用土地补偿费。临时使用土地补偿费参照市人民政府制定的标准约定。

第十七条农村村民一户只能拥有一处宅基地。

农村村民宅基地应按照乡（镇）土地利用总体规划、村镇建设规划落实地块。

农村村民宅基地批准和落实地块后两年内未按规定用途使用或农村村民整户迁移的，宅基地由农村集体经济组织依法收回。

调整宅基地坚持批新交旧的原则。新房建成后，应在三个月内交出旧宅基地。

第十八条农村村民建住宅，有下列情形之一的，不予批准：

（一）出租、买卖或以其他形式转让原住房的；

（二）原有宅基地能解决分户需要的；

（三）户口已迁出的；

（四）其他规定不应安排宅基地的。

第十九条在城市建成区内，农民集体经济组织的耕地被全部征用或征用后剩余耕地人均二百平方米以下的，市、县（市）人民政府应将该单位原有的农业户口转为非农业户口，撤销村民建制，并合理安置。该单位未被征用的剩余土地归国家所有，仍由该单位使用。国家因建设需要收回土地使用权的，应按征用土地给予补偿。

在本市城市建成区内（不含县级市、建制镇），不得审批农村村民宅基地。城市建成区范围由市人民政府确定。

第二十条禁止城镇居民使用集体土地建住宅。

第五章土地资产管理

第二十一条市、县（市）人民政府坚持统一管理、有偿使用的原则，加强土地资产管理。

第二十二条市、县（市）人民政府应建立建设用地信息制度。

建设用地信息内容包括：土地供给总量信息、已供给土地宗地信息、已供给土地综合信息、土地使用权市场交易信息、市场预测信息和政府供地限制目录等。

第二十三条培育、发展和规范土地市场，健全中介服务体系。

设立土地中介服务机构应当具备法律、行政法规规定的条件和国家关于中介服务机构设立程序的规定，取得从业资格，领取营业执照后，方可开业。

土地中介机构应当依法建立章程，制定服务规则，公布服务范围、服务质量标准和收费标准，接受土地行政主管部门和有关行政管理部门的监督。

第二十四条未取得土地评估资质的机构和土地估价师资格的人员，其土地评估结果无效。

本行政区域外的土地评估机构受理本行政区域内土地评估项目的，应向市土地行政主管部门备案。

第二十五条土地估价报告应按照国家规定制作、提交，由具备土地估价师资格的人员签署，加盖土地评估机构印章。

经有确认权的部门确认的土地估价报告，应作为国有资产登记、抵押贷款、收取土地税费等的依据。

第二十六条有下列事项之一，涉及土地资产的，必须进行土地评估：

（一）制定或修订基准地价的；

（二）土地使用权出让、转让、出租、抵押、作价入股的；

（三）上市公司及新设、组建股份有限公司或有限责任公司的；

（四）企业兼并、破产、改制的；

（五）司法裁决、土地监察涉及土地价格的；

（六）市、县（市）人民政府或其土地行政主管部门认为其他需要评估的。

未按规定进行评估的，不得处置土地资产及办理土地权属登记。

第六章监督检查

第二十七条各级人民政府应将耕地保护、土地利用、土地收益等工作列入政府主管领导任期内的年度考核和离任前考核内容。

第二十八条土地行政主管部门履行监督检查职责时，对下列违法行为可以采取下列措施：

（一）对依法制止后继续实施违法行为的单位和个人使用的设备、建筑材料等，予以查封、扣押；

（二）对依法制止后继续违法建造的建筑物、构筑物、其他设施，拆除费用由违法人承担；

（三）行政处罚决定书送达以后，发现违法行为人逃避法律制裁而可能隐匿、转移违法所得或者是出现可能妨碍行政处罚决定执行的，可以依法申请人民法院冻结其银行存款；

（四）其他可以依法采取的措施。

查封违法建筑物、扣押施工工具、建筑材料和其他财物等，土地行政主管部门应送达查封或扣押财物通知书，并向违法行为人出具查封、扣押财物清单。

第二十九条任何单位和个人都应当积极配合土地行政主管部门对土地违法行为的监督检查，不得阻碍、干扰土地行政主管部门工作人员依法执行职务。

第七章法律责任

第三十条依照《土地管理法》、《实施条例》规定处以罚款的，按照下列标准执行：

（一）买卖或者以其他形式非法转让土地，依照《土地管理法》第七十三条、《实施条例》第三十八条规定处以罚款的，罚款额为非法所得的百分之二十以上百分之五十以下；

（二）擅自将集体土地使用权以出让、转让、出租等形式用于非农业建设，依照《土地管理法》第八十一条、《实施条例》第三十九条规定处以罚款的，罚款额为非法所得的百分之十以上百分之二十以下；

（三）破坏种植条件，依照《土地管理法》第七十四条、《实施条例》第四十条规定处以罚款的，罚款额为耕地开垦费的一至二倍；

（四）拒不履行土地复垦义务，依照《土地管理法》第七十五条、《实施条例》第四十一条规定处以罚款的，罚款额为土地复垦费的一至二倍；

（五）拒不交出非法占用土地，依照《土地管理法》第八十条、《实施条例》第四十三条规定处以罚款的，罚款额为每平方米二十至三十元；

（六）逾期不恢复种植条件，依照《实施条例》第四十四条规定处以罚款的，罚款额为耕地复垦费的一至二倍。

第三十一条对违反本办法第十七条第四款、第二十条规定的，按违法占地行为查处。

第三十二条有下列行为之一的，由土地行政主管部门责令停止中介服务，没收非法所得，并处非法所得百分之十以上百分之三十以下的罚款：

（一）未依法取得土地评估资质的机构和个人擅自从事土地评估的；

（二）超越土地评估资质从事土地评估的。

第三十三条逾期不缴纳耕地开垦费、土地复垦费、闲置费、土地有偿使用费的，每日加收应缴额千分之二的滞纳金。拒不缴纳的，可申请人民法院强制执行。

第三十四条国家工作人员因、、，索取或收受财物不构成犯罪的，给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

擅自减免土地有偿使用费的，依照《省实施办法》第六十四条第一款规定执行。

非法侵占、挪用、截留、私分土地有偿使用费的，依照《省实施办法》第六十四条第二款规定执行。

第三十五条有下列违法行为之一的，依照有关法律、法规的规定给予行政处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）侮辱、谩骂或以暴力、威胁的方法，阻碍土地行政主管部门工作人员依法执行职务的；

（二）故意伤害土地执法人员的；

（三）抗拒、逃避缴纳耕地占用税、土地使用税、土地增值税、契税等土地税金的；

第8篇：土地管理法宅基地管理范文

关键词：农村宅基地管理；使用权；自由流转

一、宅基地管理的历史沿革

我国第一个有关农村宅基地立法的文件是1950年的《法》，主要内容为：宅基地属于农民所有；受法律保护；可以买卖、出租及继承；宅基地与房屋两权合一。1956年3月《农业生产合作社示范章程》，1956年6月《高级农业生产合作社示范章程》以及1962年《六十条》规定，社员宅基地属于集体所有；不准出租和买卖；归各户长期使用；地上附着物归社员所有；社员房屋出卖后，宅基地的使用权即随之转移给新房主；建新房须由本户申请，经社员大会讨论同意；修建房屋不能侵占耕地。1982年《村镇建房用地管理条例》规定，宅基地属于集体所有，社员只有使用权；社员出卖、出租房屋的，不得再申请宅基地；城镇个人建造住宅的建筑面积，由省级人民政府确定。1986年《土地管理法》规定，宅基地属于集体所有；农村居民建住宅，应当使用原有的宅基地和村内空闲地。使用耕地的，经乡级人民政府审核后，报县级人民政府批准，使用非耕地的，由乡级人民政府批准。农村居民住宅用地，不得超过省级政府规定的标准。出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。1998年的《土地管理法》新增的内容有：农民建房，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，一户一宅，面积不超标；经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准。2004年《土地管理法》及2007年3月颁布的《物权法》承袭1998年《土地管理法》关于宅基地的规定。

二、宅基地交易的悖论

悖论一：大量闲置与需求旺盛

现行宅基地集体所有、农民无偿获得和无偿使用的制度，由于占用无需成本，并且占用总是存在潜在收益，促使农民多占地，占好地。这种供应上的“大锅饭”就造成了耕地资源的大量浪费。这一点与经济学上著名的“公共牧地的悲剧”如出一辙。来自国土资源部的调查数据表明：目前我国村镇建设用地总量是城市建设用地总量的4.6倍，且用地布局散乱、分散无序，粗放利用现象严重。我国农村居民点用地高达16.4万平方公里，接近于河南省的总面积，人均用地185平方米，远远超过国家标准。而随着城乡融合的加剧，我国每年都有数千万的农民进城务工。在找到合适的工作之后，大多买房置业，不愿意再回到农村居住。根据法律规定，宅基地是农民基于身份无偿获得的福利，只要其成员的身份存在，集体经济组织也无权收回其宅基地。另外，宅基地所具有的潜在收益，也使农民绝对不会轻易放弃它。在农村，只要拥有农民户口，便可分配宅基地，也可以拥有土地承包权，经济发达地区还可以参加集体分红，因此，现在很多地方，尤其是城市近郊的农民都不愿改变身份，也很少有举家迁移的，往往是在城市中赚来的钱全部带回农村，在农村建房，再返回城市打工，房子依然处于闲置状态。因此出现了工业化进程虽快，但非农业人口比重却没有明显变化，以至城市化一直处于低水平的现象。

悖论二：财产增值与有价无市

我国的宅基地制度，将农民紧紧捆绑在土地上。因为农民一旦离开农村进入城市，其主要的房屋财产，将不再具有真正的财产意义。要素资源的充分流动是资源实现最优配置的前提，产权作为一种资源只有有效流动才能促进经济效率的实现。随着城市化进程的加快，人口数量的增加，住房需求越来越大，在城市郊区，作为农民财产重要组成部分的房地产必然产生巨大的增值。但是这种增值因为法律禁止划拨宅基地转让而无法合法“变现”成为“死产”。农民在划拨宅基地上建造的房屋，虽然法律规定可以转让、继承、抵押，但由于房屋和宅基地的不可分性，导致对划拨宅基地的限制必然“株连”到房屋。法律规定宅基地转让只能在集体经济组织内部进行，而实际上集体经济组织一般以村民小组为单位，一个村小组十几户或二三十户人家，每户均有无偿取得宅基地的权利，没有宅基地且符合条件的成员可以通过申请获得宅基地，没有必要通过转让获得。另外，一个农民亡故后，其建在宅基地上的房屋应作为私人财产被继承。如果继承人虽为本集体成员，但已经拥有一处宅基地或者继承人不是本集体成员，那么根据“一户一宅，面积不超”以及宅基地的使用者只能限定在本集体成员内部的法律规定，依据“房随地走”的原则，享有继承权的公民并不能继承被继承人的房屋。侵犯公民正常地行使继承权的权利，违反了《宪法》第十三条保护公民的继承权的规定，有悖于《民法通则》第三条确立的平等原则，农民房屋是私有财产，农民可以自由处分，有权抵押。但《担保法》第三十七条规定：耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。根据“房地一致”原则，很显然，农民的房屋不能抵押。

三、农村宅基地如何自由流转

经过改革开放近30年的洗礼，以及市场经济的发展，市场化观念的普及，农民的素质也得到了很大的提高，农民完全有能力做出有利于自己的判断。我认为，取消划拨宅基地，允许宅基地的自由流转是适应城乡双向流动，促进城乡融合的客观要求。

首先要废除宅基地划拨制度存在的基础。必须对现行的政策有所突破，取消限制宅基地流转的相关规定，允许宅基地进入土地交易市场，公开交易，自由流转。其次要在立法中明确宅基地的所有权是集体的，但使用权在一定年限内(可参照城市土地使用周期确定)属于家庭个人。在使用年限内农民拥有房屋土地的完全的使用权、收益权和处分权，可以转让、出租、抵押、继承及赠与。对居民有新增宅基地需求的，必须通过市场流转途径解决。农民转让宅基地，必需提供拥有另一处合法房产的证明。符合规划的宅基地均可以采用转让、租赁、作价出资(入股)以及土地置换等形式进行流转。按照“国家收税、集体收费、原使用者收交易金”的原则分配宅基地流转收益。至于具体流转方法，我建议，可以先以户为单位核实农户宅基地资产，明确宅基地的产权内容、结构、归属及流转状况。本着“尊重历史，面对现实”的原则明晰产权，先确定一个有偿时点，如土地管理法实施的时点，在这个时点之前获得的宅基地，按照“一户一宅、面积不超”的原则，将宅基地无偿让渡给农民，属于初次分配范畴。村民在这个时点之后获得的宅基地，必须补交集体土地使用权出让金。

同时，应从源头上克服目前城市不动产登记机构不统一的现状，确定国土资源部门作为农村房地产的唯一登记机关，且“房地”证件合一。对手续齐全、符合规划、面积不超的宅基地给予登记发证；对有手续、符合规划、面积超标的，因继承、赠与、遗赠、建新不拆旧等而产生的“一户多宅”和历史原因造成的单户宅基地超标的，标准以内登记发证、超标准部分登记不发证；对于骗取批准、未批先建、批少建多等非法占用和户口迁出后的宅基地，不予登记，并采取行政手段依法强制收回；有手续、不符合规划的，采取标准以内登记发证、超标准部分登记不发证并规定禁止翻建的手续。对超标宅基地每年按超标面积累进收费，超标面积越大收费越高，促使农民退还多占的宅基地或者通过土地置换的方式向小城镇集中，从而达到集约利用土地的目的；对于“一户多宅”，按面积大小采取累进收费，以后每年依此为基数按年限累进收费，面积越大、占用时间越长收费越高，随着时间推移，旧房残值降低，收益下降，而保有旧房的成本攀升，农民自然会主动退还宅基地。为增加工作透明度，年初将各村超占户、“一户多宅”、无证户的实际使用面积、超占面积、应缴纳的超占费及处理结果张榜公布。对村民补交的集体土地使用权出让金、超占费以及集体对宅基地流转收取的费用，必须实行银行专户储存、专款专用，专项用于村庄复垦、农村基础设施配套、公共卫生、绿化美化以及作为本集体成员的社会保险保障金的来源等，切实做到“取之于农，用之于农”。

按照“管住总量、严控增量、盘活存量、节约集约”原则，充分利用农村闲置和空闲的宅基地，提高土地利用效率。农村居民点人均用地面积大，随着城市化进程的推进，未来20年，每年将有上千万亩宅基地闲置，所以，一般情况下，新增的居住用地需求完全可以通过市场(即宅基地流转)来解决，不要轻易新增宅基地。宅基地占用农用地年度计划指标由省级政府单独核定、单独下达到各县(市)，然后由各县(市)一次性申请办理农用地转用。针对目前宅基地使用粗犷的现状以及可用于占补平衡的耕地后备资源越来越稀缺，应成立村委会领导下的宅基地整理中心和提高耕地开垦费征收标准。对空置、等待出售、“一户多宅”或面积超标的存量宅基地，可以由宅基地整理中心统一收购或没收超标部分，适宜整理成耕地的整理成耕地，整理出的耕地归原集体经济组织，指标在全省公开出售，用于耕地占补平衡，出售指标的收入归集体经济组织；不适宜整理成耕地的整理成建设用地，由集体经济组织储备，在时机成熟时出售。在“坚守耕地红线”、土地后备资源匮乏的背景下，为了保证发展经济用地，化解“农村住宅大量闲置浪费，城市经济建设供地紧张”的尴尬局面，建立农村宅基地使用权自由流转制度无疑是最佳方案。

作者单位：南京农业大学公共管理学院

参考文献：

[1]张待水.农村宅基地使用权流转法律制度探析[J].江西社会科学，2004，3：43-46.

[2]赵之枫.城市化背景下农村宅基地有偿使用和转让制度初探[J].农业经济问题，2001,1:72-75.

第9篇：土地管理法宅基地管理范文

农村宅基地管理的问题与对策

农村宅基地管理是国土资源管理最基层、最前沿的工作，直接涉及到农民的切身利益，事关农村的社会稳定与和谐。近年来，随着农村经济的快速发展，农民生活水平不断提高，加上新农村建设、土地综合整治、集体土地流转等新方针政策的出台与实施，农村宅基地管理成为了国土资源管理的重点、热点和难点问题之一。

一、现状与问题

经过二十余年土地管理法律法规的贯彻实施，农村宅基地管理基本走上了法制化、规范化的轨道，对于保障农民居住权利、加强耕地保护等方面发挥了重要作用。随着经济社会的不断向前发展，农村宅基地本身性质以及面临的环境发生了很大变化，农村宅基地管理也不断显现一些问题，有的问题还表现得比较突出。加快对宅基地管理的改革创新成为当前社会各界关注与热议的重点，当前有些地区探索实施的一些改革模式也招致评论与争议。归纳起来，当前宅基地管理存在的问题主要有：

1、建房布局散、乱，用地贪大求全。目前，农村建房缺乏统一规划，尽管在推进新农村建设过程中有些地方制订了村庄建设规划，但规划的控管作用并不明显，加上农村村民居住历史就较为分散，受各种因素影响，农民建房选址比较困难，现实当中往往出现公路修到哪、自己的责任田在哪，房屋就盖到哪里的随意现象，造成“满眼新屋却不见新村”。由于农民大多属单门独院选址建房，加上在宅基地供应上现行的是集体所有、农民无偿获得和无偿使用的制度，造成农村宅基地供应上的“大锅饭”，让农民有多占地、占好地的冲动，在占用土地上贪大求全，除修建房屋外，还要修建畜舍、厕所等附属设施，加上房屋四周堆占破坏影响的土地，占地面积往往会突破各地规定的标准。另外，农民图进出方便，各家各户还要独修建道路，这样占用的土地面积就更大了。

2、违法占地现象多，查处屡陷困局。由于受各种观念影响和条件限制以及现实需求与土地法规政策约束之间的矛盾，农民想建、能建的地方难批，能批的地方又建不了或不想建，只能铤而走险；有的相互攀比，一户多基，少批多占；有的私自转让宅基地和买卖房屋；还有的就是能批、能建的地方，农民不等批准“先斩后奏”。这些都导致农村违法建房案件易发多发。在农民建房违法案件查处当中，法律规定只能补办手续或，而农民违法所建的房屋按照规定能补办手续的仅为少数，大部分要。但真正要拆除农民用大半辈子乃至一辈子心血盖起来的房屋，现实情况中是很难行得通的。正因为违法建房难以拆除到位，违法者形成有恃无恐的心理，造成违法建房恶性循环。

3、流转遭遇瓶劲，改革势在必行。随着近年来经济社会的快速发展，农村人口逐步向城镇集中，一些在农村拥有宅基地的人，希望能将因各种原因长期空置的房屋给予变现处置。另外在某些情况下，如城市郊区、城乡结合部以及经济较发达的农村，城镇人口和贫困地区的农民希望跨地区、跨城乡购买宅基地，这些年出现的“小产权”房就是鲜例。按照现行的土地管理法律法规，这些都是明令禁止的，但由于利益等方面的驱使，这些年农村宅基地私自转让和房屋买卖时有发生，自发形成农村宅基地非法流转的隐形市场。加快集体土地管理改革创新，促进集体建设用地有序流转已迫在眉睫。

二、原因剖析

困扰当前农村宅基地管理的原因是多方面的，既有法律政策方面的原因，也有机制体制方面的原因。

1、现行法规政策欠完善，操作性不强。至今，我国还没有一部专门调整农村房屋和土地方面的法律法规，农村宅基地的管理只限于土地法律法规的个别条文和相关政策性文件，数量少，效力层次低。与立法较为完备的城市房地产管理相比，农村宅基地管理方面的立法明显滞后，并且操作性不强。如对农民非法占用土地修建房屋必须予以拆除的规定，在字面上看是极为严肃的，但从多年的执法实践来看，在以人为本的执法环境中，此规定执行难度很大，可操作性不强且难以执行到位，导致村民违法占地建房得不到有效制止。

2、规划管理滞后，农村陋习影响深远。长期以来，在规划管理上普遍存在重城镇轻农村的思想，对农村规划投入很少，大多数乡镇村庄没有规划，导致农村住宅建设无章可循，杂乱无序。总体上来看，农村宅基地只在土地利用总体规划上确定一个数字规划，与实际差距较大，没有落实到具体村庄和地块的点面上，村庄规划和控制性详细规划普遍缺乏。近些年来，少数经济条件好的乡镇虽然搞了规划，但大都不够成熟，有的规划不是十分科学合理，只注重新房整齐划一，而忽视了对旧宅基地的改造利用，造成农民建房的盲目性和随意性。另外，农民建房受农村一些陋习的影响十分深远，如农民在修建房屋时，就坐向、看风水、讲龙脉相当盛行，选宅基地不是先请基层国土资源所人员察看，而是先请“风水”先生，“风水”好了就行，哪怕法律禁止也要强行修建，特别是“风水”好的地段甚至出现抢建现象。

3、执法过于疲软，监管存在缺位越位。虽然近些年来，国家对土地管理的重视程度一度上升，监管政策也相继出台，但在土地执法上，还一直处于“软肋”状态，主要表现在土地强制执行力弱。国土资源管理部门只能向违法主体下发《责令停止违法行为通知书》，作为一种约束性行政行为，法律法规未赋予土地执法监察人员一些必要的强制执行方面的权力。土地问责过松过软。对农民违法建房大都采取罚款方式变通了结其违法行为，真正拆除违法建筑物、追究法律责任的寥寥可数。在监管问责上，失之过宽，究之过软，起不到应有的警示作用，在基层干部职工心中，对农民建房管理“因公违法”、“法不责众”的心理普遍存在。有些地方土地问责的地方保护主义还比较突出。在日常监管方面，存在缺位越位的现象，如有些国土资源部门处于唯钱管地的状态，出于部门利益追求和生存考虑，忽视、放松甚至“放纵”农民建房用地管理；有些乡镇政府在国土资源管理体制改革后，对农村土地管理重视不够，履责不到位；有些村干部以土地所有者和管理者的双重身份，越权、越位审批；另外，涉土管理的相关部门在政策衔接和工作步调上也不是很协调有序。

三、工作建议

加强新形势下的农村宅基地管理，必须对当前宅基地本身的性质、功能以及环境有一个正确的认识，从而把握好改革的方向。要从完善法律法规、机制体制入手，勇于创新，大胆探索新形势下的宅基地管理方式。

1、健全宅基地管理法律法规。要借《土地管理法》修改之机，加快农村宅基地立法工作，国家可出台《农村宅基地管理办法》、《农村集体建设用地流转管理办法》等法律法规，同时要配套建立完善的违法处理、管理收费、失职问责等方面的政策文件，综合运用法律、经济、行政的措施，使农村宅基地 的使用和管理全面纳入法制化轨道。另外，对现有关于宅基地管理方面的法规政策要进行修改完善，特别要注重其可操作性，增强法规政策的执行力。

2、加强宅基地规划管理。严格按照控制建设用地总量、合理布局、改善居住条件、保护耕地的原则，因地制宜，科学制定适合农村宅基地发展的村庄建设规划，合理地规划村庄、农村居民点的数量、布局、范围和用地规模，同时要结合新农村建设，加大农村基础设施建设投入，创造农民集中成片建房、节约集约用地的平台。要本着节约集约用地的原则，加强农村宅基地用地计划控制，严格控制新增宅基地用地计划，严格控制新增宅基地用地标准，把农村宅基地[文秘站:]新增用地计划指标和农村建设用地整理新增的耕地面积挂钩，对宅基地实行总量控制。

3、规范宅基地审批管理。要加强乡、村、组三级的审核作用，基层国土资源所要全程参与农村宅基地从申请到确权登记的整个过程，真正做到“三到场”。要严格控制农村宅基地申请条件，认真贯彻“一户一宅”的法律规定，坚决贯彻各地农村宅基地面积规定标准。规范农村宅基地申请报批程序，对农村村民需要申请宅基地和经依法批准的宅基地，要在其所在地的集体经济组织或村民小组张榜公示。要加强农村宅基地的初始、变更登记工作，对农村宅基地登记实行动态管理，加强农村宅基地档案建设，推行电子档案管理信息化，充分发挥地籍档案在农村宅基地监督管理上的作用。