住宅小区物业管理精选(九篇)

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第1篇：住宅小区物业管理范文

【关键词】住宅小区；物业管理模式；利弊分析

一、宁波住宅小区现行物业管理模式

住宅小区是城市微观地理单位之一，是城市的重要组成部分。住宅小区物业管理是城市管理的缩影，是衡量城市管理水平的重要标志。宁波住宅小区的物业管理总体上保持着一定的稳定性，满意度和好评率较高，但也不同程度地出现了一些抱怨声和质疑声，从表象上看，主要是由于物业管理和服务不到位引起的，但实际上，一个住宅小区的物业管理模式是否适合其本身的发展，是背后深层次的原因之一。根据市住建局调研报告显示，截至2020年10月底，全市共有住宅小区2312个，其中有1906个住宅小区实施物业管理，物管覆盖率82.4%，涉及300多万居民。当前住宅小区的物业管理模式主要有三种：一是物业服务企业（以下简称物业公司）包干制；二是物业公司酬金制；三是小区业主自治模式。此外，还有直管公房管理模式、单位自建自管模式等，由于这些管理模式所占比例较小，且从目前看来并不符合未来房地产业发展趋势，本文暂不作讨论。

二、三种住宅小区物业管理模式的利弊分析

物业管理与每个居民都息息相关，因此，每个人多多少少都了解一些，但又不甚清楚，甚至有诸多的误解。因此，对小区主要管理模式的利弊做个简单的分析，以便在选聘物业公司投票时作一参考。（一）包干制选聘物业公司包干制是指业主向物业公司缴纳物业费，通过合同与物业公司约定服务内容和标准，物业公司按约定完成物业管理服务工作，盈亏均由物业公司享受或承担。优点：业主在选聘物业公司时，通过在合同中约定物业服务的内容和标准以及物业服务收费标准，把小区物业管理事项几乎全包给物业公司，收缴的物业费属于物业公司，物业公司自负盈亏、自担风险。业主和业委会只需监督物业公司按内容和标准做好小区的各项物业管理事务。理论上两者权责清晰，沟通成本低，业主和业委会只要出钱就能享受服务，较为轻松。因此，现在大部分的小区通过包干制选聘物业公司。缺点：一是物业公司利润最大化与提升服务质量之间的矛盾凸显。在固定的物业费前提下，物业公司能节约多少开支，利润就能提升多少。因此，物业公司会千方百计地节约成本，从而导致物业服务质量下降。比如通过缺编节约工资支出、降低转包费用等。二是透明度大幅度降低，业主的不信任度提升。一般来说，包干制物业管理合同很难约定物业公司的内部运行和费用开支。比如物业公司会公示做了多少事、花了多少钱，但这钱具体怎么花的不会告诉业主。企业内部的开支，比如服务小区的物业公司上面的项目部门、分公司、总公司在你这个小区分摊了多少成本也不会告诉你。因此，物业公司资金使用上的不透明，常常引起业主的抱怨和不满，加剧了业主与物业公司之间的矛盾。三是物业服务项目转包，导致成本提升，服务下降。如绿化养护、保洁等物业公司可能会转包给第三方公司，第三方公司也是需要有盈利的，因此转包导致成本上升，用于小区物业的资金必然减少。四是税务提高成本。物业管理虽是公益性项目，但物业公司是经营性公司制，有盈亏管理，因此需要纳税。纳税部分说到底羊毛出在羊身上还是由业主承担。五是上级公司提取管理费，导致用于小区服务的资金进一步减少。一般物业公司都会按照小区预收物业费总金额的10%左右提取管理费，主要用于上级公司的费用开支，无论小区所在物业公司盈亏，都会事先提取。管理费加纳税，这两个重要环节一过，真正用于小区管理服务的资金又少了一大截。（二）酬金制选聘物业公司酬金制是指在业主缴纳的物业费中按约定比例或者固定金额用作物业公司的酬金，其余部分用于物业服务合同约定的管理事项支出，盈亏均由业主自担。优点：一是业主对资金使用的自由度较高。这个模式下的物业费属于业主，经营性收入也属于业主。相当于业主出钱，聘请一家物业公司为业主打工。二是业主自负盈亏，但一般不会亏损。业主给物业公司的酬金和小区的日常开支年初都是有预算的，除非发生其他重大意外事件，一般都不会出现亏损。如果眼看着即将亏损，则可以把某些非紧急事项留到第二年资金宽裕了再实施。三是透明度提高。这一模式下，物业公司需要将物业服务方案和对应的费用预决算提供给业主审核，如在运行过程中需要调整，也必须由业主再次审核通过方可实施。缺点：一是物业公司的积极性难以发挥，对物业公司来说，酬金是固定的，干好干坏一个样，尽量朝着少干事、少惹麻烦的方向发展。因此，物业公司一般都不愿意签订酬金制合同，这也是当前酬金制模式较少采用的主要原因。二是小区物业管理的成本上升，物业公司为了做好工作或者提高效率，会向业委会提出诸多要求，比如需要增添各种设施设备，这些设备一年可能也用不了几次，但业委会还必须得买，否则事没干好，业主不满意，还会成为物业公司工作没做好的托辞。三是业主和业委会投入的时间和精力大量增加。相比包干制，酬金制不仅需要业主经常性地去监督物业公司和第三方公司的工作，加强日常管理和考核，评价物业管理的绩效；而且还要管理物业服务费和经营性收入，这是一件吃力不讨好的事，干好了应该的，少了一分钱都得自己贴，更不能接受的是可能经常被不知情的业主怀疑和猜忌。尤其是业委会成员，本身是无报酬的义务劳动，工作量大量增加后，要选出一届业委会的难度也相应增加。（三）自治模式自治模式，其实是酬金制的另一种体现，或者说是业主直控型的酬金制模式。小区同样需要自行成立一家非盈利性类物业公司，类物业公司需要聘请一个管理团队来负责小区的日常物业管理。或者干脆直接选聘一家物业公司，但不同于酬金制的固定报酬，物业公司的日常人员工资和开支由小区业主负责或事先约定。优点：一是相比酬金制，业主的参与度更高，可控性更强。尤其是对小区物业管理服务资金的把控自由度更高，一般业委会受业主委托直接控制着小区所有的物业管理服务资金，在安排和使用上更加游刃有余。二是小区管理服务各项事务及资金使用情况更加透明，业委会定期公示当期事务和费用开支，业主可以及时、直观地了解小区物业管理服务情况和物业费使用情况，信任度和满意度必将提升。三是小区改善环境所需的投入资金得到保障。其他模式下，利润属于物业公司，小区用于建设的资金除了经营性收入外几乎没有其他来源，而在自治模式下，不仅原先的利润部分转为小区所得，而且由于不用提取管理费、非盈利公司也不再需要纳税，因此用于小区投入的资金会大幅增加。缺点：一是业主和业委会付出多。当前，采用自治模式的小区少之又少，主要是这种模式下，业主需要事无巨细，样样都管，除了招聘物业管理团队和分项委托第三方服务公司，还需要做好财务管理、日常工作管理和监督、物业管理各团队考核等工作，需要牵扯大量的时间和精力。二是对业委会的要求更高。业委会成员需要基本掌握物业管理相关专业知识，积累一定的渠道资源和人脉关系，熟悉物权法、物业管理条例及其细则等专业的法律法规。三是业委会成员不仅要团结一致，而且必须大公无私，清正廉洁。业委会掌控着小区物业管理服务资金，不能有一点私心，否则，就会引起业主的不信任，自治模式也难以持续。四是找到一个强大的管理团队非常不容易。业主招聘的管理团队不仅要能力强、而且同样需要拥有丰富的资源、人脉和专业知识，以减轻业委会的工作压力，业主还要付出远远高于一般物业公司同级人员的报酬，否则很难完成招聘工作。

三、选择物业管理模式的几点建议

第2篇：住宅小区物业管理范文

物业管理机构对住宅小区统一提供的公共，被称为物业管理，也称为物业服务，主要包括环境秩序的维护和社会治安的管理等等[1]。当前在住宅小区物业管理中主要存在以下几个方面的问题。

1.开发商与物业服务企业之间没有明确的法律关系

我国的市场经济体制发展尚不完善，物业服务企业隶属于房地产开发公司。一方面，在没有成立小区业主委员会之前，房地产开发商可以以原始大业主的身份对物业服务企业进行选聘。此时的开发商与物业服务企业之间存在着短期的合同关系。小区业主委员会成立之后，可以由小区的业主委员会来负责物业服务企业的选聘工作，房地产开发商应该无条件的向小区业主委员选定的物业服务企业移交原始资料。然而在实际操作中出于各种情况的考虑，一些开发商并不愿意放弃物业管理。另一方面，物业服务企业和房地产开发公司之间往往具有从属关系，物业服务企业是开发商的子公司或者下属机构。

2.物业管理的交接过程中没有对责任进行明确

由于开发商与物业服务企业之间的法律关系不明确，因此在物业管理的交接中容易发生物业服务企业之间的矛盾。前任物业服务企业在交接的过程中往往存在着阻挠新物业服务企业进入小区、破坏无业管理设施等情况，或者带走小区业主相关的资料，在移交的过程中不做好财务账目的移交工作等等。

3.业主与物业服务企业之间的合同不能得到履行

业主与物业服务企业之间要签订物业服务合同，对二者的权利义务关系进行界定。物业服务企业和业主委员会之间是一种合同关系，也是被委托和委托的关系。但是当前二者之间存在一些矛盾，影响了合同的履行。（1）物业服务企业没有按时将房屋钥匙交给业主。按照房屋买卖合同的约定，当房屋买卖人支付了部分或全部的房款之后，就可以办理入住手续，此时物业服务企业应该为房屋买受人办理相应的手续。然而有一些物业服务企业会要求房屋买受人支付物业管理费用以及其他费用，否则拒绝将钥匙交给买受人。这对房屋买受人的合法权益造成了极大的损害，如果房屋买受人对物业服务合同和管理公约有不同意见，或者认为物业费的收取不合理，往往难以办理房屋入住手续[2]。（2）缺乏统一的收费标准和类型。我国尚未建立起完善的收费标准和收费类型，而物业管理的收费标准和收费类型就比较多，造成物业收费中出现很多问题。由于收费标准不统一、物业服务不到位，业主往往拒绝交费。

二、提高住宅小区物业管理水平的对策

1.对物业管理的法律法规进行完善

要全面提高我国住宅小区物业管理的水平，首先必须对相关的法律法规进行完善，对物业服务企业、房地产开发公司和业主之间的责权进行明确。现行的《条例》对于物业服务的费用和标准、业主委员会的选举、维修基金的保管和新旧物业公司的更替等问题并没有给出具体的解决对策。必须以《条例》为基础，做好物业管理方面的立法工作。根据物业管理存在的实际问题，进行相应的司法解释，使解决小区物业管理纠纷能够有法可依[3]。

2.对物业服务行业进行规范

在住宅小区的物业管理中，根据《条例》的要求，对物业服务企业的选聘必须采用招标投标的方式，选择具有相应资质的物业服务企业。为了保障招标投标的公正性，必须对物业服务行业进行有效地规范，鼓励房地产管理、房地产销售和房地产开发商的分业经营，提高业主和物业服务企业的法律意识。要求物业服务企业要能够监督开发商的前期行为，真正的为业主负责。

3.提高业主的法律维权意识

只有当业主都具备了较强的法律维权意识，才能对物业服务企业的行为进行规范。因此必须加大宣传力度，使业主在购房之前对小区的物业管理进行一定的了解，转变业主的付费观念，转变物业服务企业的服务理念。要严格的监督物业服务企业的选聘过程，要求物业服务人员不断提高自身的素质和服务的水平。作为物业服务企业，应该具备服务理念和市场意识，通过为业主提供高质量的服务来获得业主的肯定和好评，不断扩大自身的影响力，获得更好地经济效益和社会效益。

4.对物业服务企业的管理行为进行规范

物业服务企业必须按照当前的市场价格和法律的相关规定制定相应的标准，对各项物业服务费的收取进行规范。为了使物业费的收取更加公开透明，物业服务企业要做好宣传工作，要将物业服务费用的用途向小区业主进行公开。物业服务企业要不断提高员工的业务素质和服务水平，积极加强与业主之间的沟通，改善与业主之间的关系，获得业主的支持。

三、结语

第3篇：住宅小区物业管理范文

关键词：住宅小区 物业管理 业主 满意度

目前，随着城市化进程的不断推进，全国各地的住宅小区的物业管理都存在管理服务水平低，收费难的问题，想要解决这个问题，物业管理公司只有为业主提供所需的服务和尊重业主的意愿，才可以得到业主的认可，获得业主的满意，从而在市场上稳定健康的走下去。

1 物业管理概述

物业管理是一种新兴的行业，具有专业化、社会化的特点，其主要是对建筑以及所附属的环境和设施进行管理，使他们能够保持完好正常使用，从而达到保值和增值的作用。随着房地产行业的不断发展，物业管理作为房地产的重要组成部门，也在其中起着关键的作用，目前住宅小区在整个房地产开发中占有最大的比重，因此，住宅小区成为了物业管理的重中之重。并且伴随着人们生活水平的不断提高，对居住条件和生活品质的要求也逐渐提高，这也对住宅小区的物业管理提出了更高的要求。

2 建立业主满意度指标体系须遵循的原则

2.1 测评指标必须能够控制

当住宅小区物业管理公司在某个领域能够采取相应的措施进行改进，则采取测评指标，如果没有能力或者条件改进，则不采取这种测评指标。

2.2 建立的业主认为重要的满意度测评指标体系

由业主来确定测评指标的体系是最为合理和基本的要求，物业管理公司在设定测评指标体系的时候，一定要根据业主的需求，来设置符合他们认为重要的内容来进行满意度的测评。

2.3 测评指标必须是可测量的

由于业主满意度的测评结果是一个量化的值，所以在设定测评指标的时候一定要选择可以计算和分析的值，这样才可以计算出业主对物业管理的满意度。

2.4 业主满意指标体系会随着市场的变化而变化

可能今天业主关注这个问题，明天可能关注另一个问题，因此，对于业主的期望物业管理公司应该进行跟踪研究，了解业主的根本需求，以及他们的变化趋势，并且对业主满意度指标体系进行有效的调整。

3 业主满意度在物业管理中的作用

3.1 为物业管理的服务质量评价提供一种有效的手段

由于目前住宅小区的物业管理评价体系存在一定的问题，如果把业主的满意度理念引入到物业管理评价体系中，建立业主满意度指标体系，利用各种调查来建立信息数据库，并且根据这些情况及时的调整调查表中的相关项目。这样不但可以了解业主的需求，还可以加强和业主之间的沟通，用科学的方法来提高物业管理的服务质量，使物业管理更加满足业主的需求。

3.2 提高员工的服务观念

由于我国物业管理公司的从业人员普遍素质较低，他们的服务意识不强，这就使得物业管理的水平得不到有效的提高。因此，在物业管理中引入业主满意度理念，可以把它作为物业管理公司和从业人员的行为准则，并且制定相应的从业人员培训计划，使从业人员明白只有提高业主的满意度，才可以实现企业的发展，只有这样才可以提高物业管理公司的服务质量和服务技能。

3.3 通过与以往业绩纵向对比，使企业了解自身的变化

由于住宅小区业主的服务需求是在不断变化的，所以物业管理公司想要获得良好的经济效益，首先应该在满足业主需求的前提下不断的改变自己的服务质量，并且通过与以往业绩进行纵向的对比，看下本企业的物业管理水平是降低了还是提高了，如果降低了找出问题存在原因，以此来采取相应的措施改进。物业管理公司只有不断的有针对性的改进自身的问题，并推出新的服务理念，才可以获得业主的满意，使其稳定健康的发展下去。

3.4 可以促进企业间的良性竞争，规范物业管理行业的发展

目前，对住宅小区物业管理业主满意度进行评估的，并且每月、每季度和每年公布评估的结果，使整个评估的结果更加具备公平公正和科学化，这样做不但可以促进物业管理企业之间的良性竞争，还可以规范物业管理行业的发展，使物业管理企业在竞争中不断的提高自身的服务水平，从而更加满足业主的需求。

4 住宅小区顾客满意度测评的实施

4.1 确定指标并量化

住宅小区业主满意度测评指标体系应该划分为五个等级，在测评的时候大多使用的是李克特量表，也就是说包括：“很满意、满意、一般、不满意和很不满意”五个态度，让业主在这五个态度上面画圈或者打勾，以此来了解业主的满意度。

4.2 问卷设计

由于业主满意度是评价物业管理公司服务质量的关键因素，因此，业主是否能够真实的反映自己的意见对推进物业管理公司发展具有重要的意义。

所以，在问卷设计的时候，应该采取多种方式结合的形式，既可以反映业主的需求，也可以了解物业管理做的不足的地方，并且调查的结果要便于量化，这样才可以对业主的满意度进行及时的统计和分析。

4.3 调查数据汇总整理

在做完问卷调查以后，要收集问卷，根据调查研究的目的与任务，统计每个问题的每项回答的人数，计算出所占被访者的百分比，对搜集到的各种数据，采用科学的方法，进行审核汇总与初步加工，使之条理化、系统化，最终以图表的形式表现出来。

当一些物业管理企业没有统计软件的时候，可以运用Excel中的柱形图来表示，这样就可以清楚的了解业主满意度。

除此之外，审核准确性是关键，主要是检查数据是否存在差错，有无异常值，审核数据的完整性是检查应调查的个体是否存在遗漏，所要求调查的项目是否齐全，有无缺项等，对不符合调查要求的数据，则应进行筛选。在筛选完以后把将问卷或调查表上的数据通过键盘直接输入到计算机中，作为备份，以此来做好物业管理业主满意度调查数据汇总整理。

第4篇：住宅小区物业管理范文

第二条　本办法所称住宅小区，是指经过统一规划、综合开发、配套建设而形成的建筑面积在五万平方米以上的城市居民住宅小区（以下简称住宅小区）。

第三条　本市行政区域内的住宅小区实行物业管理。

已入住居民、暂不具备条件的住宅小区，应搞好规划，创造条件，并在市政府规定的期限内逐步实行物业管理。

第四条　成立住宅小区管理委员会（以下简称管委会），为社团法人组织。管委会由房屋所有人，承租人代表和街道办事处等有关管理部门的代表组成，房屋所有人、承租人代表应不低于管委会组成人员的70％。管委会主任由区（市）人民政府指定的街道办事处主任或副主任兼任。

管委会设办公室，负责处理日常工作；涉及本住宅小区物业管理重大事项的，由管委会组成人员实行投票表决制度。

第五条　管委会的职责：

（一）贯彻国家、省和市有关规定和本办法；

（二）负责接收按规定交付使用的住宅小区；

（三）通过招标、招聘等形式确定住宅小区物业管理单位并与其签定《住宅小区管理承包合同》；

（四）对住宅小区物业管理单位的管理服务工作进行监督检查并接受居民对物业管理单位的投诉；

（五）负责协调小区物业管理单位与各有关管理部门的工作关系；

（六）确定住宅小区内管理服务内容。

第六条　住宅小区的物业管理由物业管理单位实行专业化统一管理和综合。

物业管理单位须按规定经资质审查和经工商行政管理部门审查并领取《营业执照》后，方可从事住宅小区物业管理。

物业管理单位是具备相应条件的企业法人。

第七条　有关管理部门、单位应将住宅小区内的下列事项委托物业管理单位纳入管理范围：

（一）公有房产、公有房产与私有房产毗连部分的维修管理；

（二）道路及其他公共场所的清扫保洁；

（三）绿地和绿地上的花草树木及绿化设施的养护管理；

（四）集贸市场和其他商业网点的经营管理；

（五）部分供水、供热、供（燃）气、供电、照明、排水等市政公用设施的养护和维修；

（六）其他。

第八条　有关管理部门、单位将前条所列有关事项委托物业管理单位管理的，应与物业管理单位签订托管合同，明确双方的管理权限和责任，托管合同期限应与《住宅小区管理承包合同》期限一致。对托管的事项，有关管理部门、单位不再直接进行管理，但有权进行监督检查。

物业管理单位需改变其接受托管的设施的现状或使用性质，应按规定经有关管理部门和单位批准。

第九条　物业管理单位对下列事项实行有偿服务：

（一）为单位、居民代收垃圾、清扫楼道及道路，代收水、电、燃气、供热、有线电视、通讯等费用，治安保卫等公共服务；

（二）为单位、居民看管车辆、粉刷楼宇、维修楼内公共照明设施和水电设施等专项服务；

（三）为单位、居民代管房屋、车辆及维修室内水电设备、家用电器和提供其他日常生活服务等特约服务；

（四）单位和居民委托的其他服务项目。

第十条　经有关部门验收合格的住宅小区，建设单位应在交付使用时，向负责接收的管委会提供以下档案资料：

（一）小区规划图；

（二）竣工总平面图；

（三）单位建筑及结构设备竣工图；

（四）地下管网竣工图；

（五）房屋分配方案；

（六）其他。

第十一条　住宅小区自移交之日起一年内，由开发建设单位负责保修，开发建设单位也可支付一定比例的保修金，由物业管理单位养护修缮。

第十二条　住宅小区开发建设单位应按住宅小区建设投资成本的一定比例，向城市建设主管部门缴纳住宅小区管理基金，用于住宅小区的公共设施更新、大型设施（项目）的增改以及为其他已建住宅小区实行物业管理提供补助资金。其中管理基金的30％，委托金融机构一次性贴息贷款给物业管理单位作为流动资金合理使用。

第十三条　小区开发建设单位按规划建设的专业管理用房和住宅总建筑面积0.5％的商业网点房，属国有直管房产，应按民用住宅房屋租金标准，由管委会提供给物业管理单位使用和经营。任何单位、个人不得擅自改变其用途。

第十四条　有关管理部门或单位将本办法第七条所列事项委托物业管理单位进行管理的，应支付委托管理费用；具体数额，由双方商定。

对物业管理单位托管的房产，属国有直管房产的，由房产管理部门定期向物业管理单位划拨房租中的修缮费、管理费；属单位自管房产的，由房租汇缴中心每月将房租中的修缮费、管理费划拨小区物业管理单位；属私有房屋的，由小区物业管理单位按规定收取公有部位的修缮管理费。

第十五条　物业管理单位按规定向小区内的单位和居民收取综合服务费，用于小区内的公共服务项目支出。综合服务费的收取标准，由管委会报物价部门审查批准。

物业管理单位为住宅小区内的单位和居民提供专项和特约等服务项目，收取相应的费用。

第十六条　住宅小区管理服务经费的收支情况，应接受物价部门和管委会的监督检查。

第十七条　单位和居民入住小区前，须与物业管理单位签订小区入住合约；已入住小区未签订小区入住合约的，应与物业管理单位补签小区入住合约。

第十八条　入住小区的单位和居民须遵守以下规定：

（一）不得擅自改变房屋的使用性质、结构、外形及色调整；不得擅自改装、拆除公有房屋原附属设施；装修房屋应符合有关规定。

（二）保持房屋及其他建筑物的完好、整洁和安全；禁止在公用院落、走廊、屋顶、楼梯内堆放杂物、砌煤池、建违法建筑；禁止在阳台上砌墙和存放超重的物品。

（三）禁止随意接引、拆除和损坏市政公用设施；不得擅自在住宅小区内占用和挖掘道路；禁止向下水道中乱扔杂物。

（四）爱护住宅小区内的绿地和花草树木及绿化设施；严禁损坏、占用绿地。

（五）按规定的时间、地点存放垃圾；禁止乱倒垃圾、乱泼污水、乱扔瓜果皮核、纸屑；禁止在建筑物和构筑物上涂写、刻划、张贴；禁止饲养家禽、家畜；二楼以上阳台围栏上摆设花盆，必须采取固定保护措施，防止坠落伤人。

（六）严禁打架斗殴、酗酒滋事、赌博、传播物品；禁止使用高音喇叭，使用组合音响不得影响相邻关系；禁止存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品。

（七）不得在小区内随意停放自行车和机动车辆；非经批准，禁止载重车进入住宅小区（通过住宅小区内的城市道路除外）。

（八）居民应按规定办理户口登记、变更、迁移手续；暂住人员，应按规定及时办理暂住户口登记手续。

（九）不得开办污染小区环境的生产、加工型企业。

（十）居民利用家庭住所从事经营服务活动和单位、个人在住宅小区内的公共场地设点从事经营服务活动的，须征得物业管理单位的同意，并到有关管理部门办理审批手续。禁止任何单位、个人在住宅小区内的公共场所和道路两侧乱设摊点。

（十一）其他有关事项。

第十九条　物业管理单位应根据小区管理服务的实际内容，建立健全小区管理的规章制度，制定住宅小区住户手册、住宅小区管理服务项目和标准等，方便居民，提高管理服务水平。

第二十条　管委会和物业管理单位任何一方违反《住宅小区管理承包合同》规定的，对方均有权依据合同规定，追究对方违约责任直至解除合同；造成损失的，责任方应依法予以赔偿。

第二十一条　物业管理单位有违反行政管理法律、法规、规章行为，依法应予以处罚的，由有关行政管理部门予以处罚。

第二十二条　物业管理单位违反合约规定，未给住宅小区单位或居民提供相应服务或造成损失的，管委会有权责令其改正、履行合同、予以补偿或赔偿。

小区内的单位和居民违反合约规定或有其他违法行为，除由物业管理单位按合约的规定追究违约责任外，还可提请相应的行政管理部门依法予以处理。

第二十三条　当事人对行政处理决定不服的，可以依照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》规定，申请复议和提起行政诉讼。

第二十四条　住宅小区管理的达标考评按照《全国文明住宅小区标准》、《全国文明住宅小区达标考评办法》执行。

第二十五条　青岛市城乡建设委员会是本市物业管理的行政主管部门，负责对物业管理单位进行资质审查。本办法具体执行中的问题，由青岛市城乡建设委员会负责解释。

第5篇：住宅小区物业管理范文

[关键词]城市住宅小区 物业管理 问题与对策

改革开放以来,住宅建设飞速发展,大量住宅小区投入使用,带来了管理工作的变化,国外专业化管理经验被引入,取得了较好的效果,并带动了全国物业管理工作的起步发展。然而,随着它的蓬勃发展,接踵而来的种种问题也时不时地困扰着这个朝阳行业。目前物业管理法制的滞后,体制不健全、监管滞后,从业人员素质偏低也将是影响它健康发展的重要因素。因此,如何解决城市住宅小区物业管理所面临的问题,是一项长期的、艰巨的、紧迫的重要任务。

一、城市住宅小区物业管理存在的问题

随着百姓住房条件的逐步改善,广大城市居民对住宅物业管理工作的要求越来越高。他们认为,住上了新居并不等于真正改善了生活条件,只有住房和物业管理、小区配套设施科学有效地结合才能使居住条件得到真正的改善,才能算是安居。从对物业管理的现状分析,发现很多直接影响群众生活和群众安居的问题。

1.物业管理法规与体制滞后

尽管《物权法》出台,又有此前的《物业管理条例》,但整体上而言,有关物业管理的配套法律法规比较零散,缺少系统性。

现行的住宅小区物业管理体制存在着一些弊端,这些问题不解决,就不能从根本上确立正确、公平、符合实际的物业管理法律关系,也不可能使我国的物业管理产业健康发展。

2.开发商遗留问题

从大多数的物业管理投诉中也可以看出,众多的纠纷并非因为物业管理公司自身经营水平问题,而是由于房屋质量差、过度承诺等开发企业遗留为题,从而使物业管理公司代人受过。从另一方面讲,比较规范的住宅小区80%以上的物业管理公司都来源于开发企业,物业公司与开发企业如同母子关系,物业管理公司为开发商遮遮掩掩,即使不是一家,物业管理公司的权限也不能制约开发商的行为。因此,开发商的遗留问题,给业主和物业管理公司带来了后患。

3.业主缺乏自我约束

由于房屋产权多元化的发展,居住在同一物业内的业主的生活习惯、文化背景、消费层次等不尽相同,规模大的住宅区业主更是千差万别。业主的自我约束与自我保护意识也处于不同层次,为各自的利益冲突也经常发生,从而增强了物业管理的难度。

二、城市住宅小区物业管理的发展对策分析

切实解决目前物业管理中存在的问题和困难,提高公司的管理服务水平,完善物业管理服务功能,对促进物业公司的健康发展,构建和谐小区是十分重要和必要的。

1.制定完善的物业管理相关配套法规

(1)物业管理的早期介入

物业管理早期介入法制化。以法律的形式要求物业管理企业参与小区项目可行性研究、小区的规划、设计等阶段,站在业主的角度,从使用、维修管理出发提出前瞻性意见,从根本上杜绝影响日后物业管理的先天不足问题。

(2)积极开展招投标机制

在物业管理刚实现招投标机制的初期,人们还不适应市场的选择,因此政府应加大工作力度,首先对比较规范的住宅小区进行试点运行,多组织相应的招投标活动,进行广泛宣传,通过市场选择的物业管理公司不是一家而是二十几家,最后到不经过市场的选择就拿不到物业管理的良好态势。

(3)建立物业管理信用档案

政府应委派物业管理协会建立物业管理公司信用档案体系,它可为各级政府部门和社会公众监督物业管理公司及从业人员的市场行为,为业主、业主委员会查询物业管理公司信用服务,为社会公众对物业管理公司的违法违规行为提供投诉途径的信息管理系统,减少物业管理公司违法违规的经营行为。

2.严格执行承接查验标准

针对开发商遗留的施工质量问题应认真实施承接查验程序,严格执行承接查验标准。在物业接管时,以明确物业公司与开发单位的责任。

物业的承接查验是一个复杂的过程,它涉及的建筑工程技术和许多法律法规的问题。因此,承接查验时应注意:

(1)在承接查验前,物业公司与开发建设单位协商接受验收的相关问题,如:交接双方的人员、验收各分类的时间、注意事项等,统一思想、统一验收标准,明确验收程序,明确交接双方的责、权、利。

(2)承接查验不但要注意检查物业质量,还应该认真清点物业内的各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化、杂品等数量、类型,并经交接双方在验收报告签字后生效。

(3)对查验中发现问题,属必须改正的,应书面报请建设施工单位返修,一时无法返修的项目要确定今后维修期限,属于无法返修的项目,应与建设单位协商达成一致意见形成备忘录备案。

(4)为保证设施设备的正常运行,对验收完后的设施设备进行试运行测试。在此期间,工作重点应逐步由验收交接向正常运行、保养及维修转移,要注意物业管理公司管理处技术人员与设备安装调试单位人员的衔接和培训。

3.培育和监督业主大会与业主委员会的建立与运作

(1)增强业主的自我约束与自我救济能力

由政府、媒体共同加大宣传力度,增强业主花钱买服务意识,不交物业管理费是违法行为的宣传,引导业主依法履行业主的权利和义务,同时监督《业主公约》的执行力度,将业主违约行为进行宣传,提高业主的自觉性。

(2)借助社区管理的力量,监管好业主、业主委员会的建立与运作

过去,业主委员会的成立是由开发企业来选举的。新的物业管理条例改为应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政管理部门的指导下,成立业主大会,并选举产生业主委员会。同时,当业主委员会成立后,到房地产部门备案,并接受居委会的监督指导。因此,可将业主委员会的成立纳入政府的派出机构,居委会或社区监管的范畴,这将有利于社区服务功能的建设,同时又确保业主大会、业主委员会成员有较高的素质,规范的运行。在业主委员会与物业管理公司产生矛盾纠纷时,社区监管部门可以作为中介调解人进行调解,化解纠纷,及时解决问题。

(3)政府推行建立第三方管理机构

由于业主对物业管理的不满与日俱增,并迫切要求物业管理在透明、公正的环境下进行操作,同时对于物业管理公司来说,面对业主过多的缺乏理性和缺乏专业的责问,已显得力不从心,而政府将太多的时间耗费在业主委员会的成立及物业管理公司与业主关系的调和上,此时可以组建一个第三方机构解决这些矛盾。

第三方机构可以是招投标中心、业主咨询公司、也可以是行业认证机构、仲裁机构、专家委员会。

参考文献:

[1]长春市物业管理调查报告.长春市房地产管理局,2003.

[2] 周三多.物业管理学[M].上海:复旦大学出版社,2003.

第6篇：住宅小区物业管理范文

【关键词】住宅小区物业管理；收费难；存在问题；对策

中图分类号：[F287.8] 文献标识码：A 文章编号：

一、物业管理收费现状

塘沽的物业管理经过十多年的发展，总体形势良好。但是，由于受经济、社会和法制等大环境的影响，物业管理收费难的问题一直难以解决，已成为制约行业发展的瓶颈。据调查，目前，我区的物业服务企业，收费率大都在60%—70%之间，有一部分收费率仅占30%—40%。由此可见，物业服务收费情况令人担忧，收费难导致物业服务跟不上，物业服务跟不上更加导致居民不愿意缴费，形成恶性循环。

二、物业管理收费难的原因

1、物业费定价方式不合理

我市物业管理行业采用的是政府指导价与市场调节价相结合的方式，而超过三分之二的住宅类物业基本上都是实行的政府指导价。物业服务企业一开始就被定性为保本微利型企业，政府指导价使物业企业在效用最大化和费用最小化中选取后者，从而使物业服务企业一直处于低标准、低收费率下艰难运营。

2、开发商遗留的问题

有些开发商急于赶工期或没有按照施工标准进行施工，使得房屋建筑工程质量存在问题，业主入住后意见较大。面对房屋工程质量问题，有些业主不同开发商、施工单位进行交涉维权，最终把一切矛盾、意见和问题统统推给物业服务企业，全部让物业服务企业给予解决。物业公司不便于向开发商追究责任，而小区的居民又会不停地向物业公司发难，联合起来拒交物业费。

3、物业企业自身的原因

目前物业公司的利润普遍较低，甚至出现亏损。有些企业通过开展副业来弥补物业服务费用不足,而为业主服务时马马虎虎，敷衍了事。由于业主得不到称心的服务，物业费与其服务不等值，使得业主拒交服务费。

物业服务专业人员素质偏低，缺少专业技术人员。物业服务人员应意识到一个好的物业服务企业不仅仅是保洁、保安、绿化养护，而是和业主一起营造一个温馨和谐的居住环境。目前大多数物业人员对物业管理的认识还停留在修修补补，收取费用上，缺乏成熟的物业管理经营理念，跟不上日益发展的物业管理的需要。

4、业主的观念及意识问题

由于长期计划经济下的观念根深蒂固，许多业主尚未树立物业有偿消费观念，既希望享受服务，又不愿意交纳相应的费用。好物业维护好楼盘，好物业增值好楼盘的观念还没有被大多数人接受。

5、法律规范不完善

《物权法》、《天津市物业管理条例》对于业主欠缴拒缴物业费的行为都有相应的规范，但是对于业主欠缴和拒缴行为以及企业的追偿手段缺乏具体明确的刚性规定和保护措施。同时，物业主管部门目前没有执法权和执法队伍，面对业主欠缴拒缴物业费时只能采取说服教育、沟通协调的方式，对于蛮横无理的业主难以体现行政执法的力度和权威，再加上我国司法程序复杂冗长的现状，往往造成企业陷入有法难依的窘境。

三、物业管理收费问题解决对策

1、从物业公司自身来说

首先，要加强物业公司自身的建设，提高物业管理人员的素质，提高服务质量，从而提高业主的满意率。规范化的操作是提高物业服务质量和效率的根本保障。把物业服务的每一项工作程序规范化，编成服务手册，作为物业服务人员的行动指南。业主的满意程度是检验物业服务质量的唯一指标，让业主觉得物业服务规范，物业服务人员素质高，物业收费率自然就上去了。

其次，要对物业服务人员进行定期培训，培养他们与业主的沟通、协作能力，注重和业主建立良好的关系，维护业主的权益。在小区内设置业主监督电话，物业各部门之间密切合作、协调，对业主提出的问题不逃避，积极给予答复，使业主真正体会到物业公司“业主至上”的服务宗旨。

2、完善物业管理收费方式

首先，物业公司的收费人员应该定期到业主家，上门收取物业服务费。收费人员上门收费时要主动和业主交谈，做到微笑待人，真情服务，有问必答，要避免出现生、冷、硬和一问三不知的现象。

其次，物业公司要做到透明收费，诚信服务。物业公司应按照物价部门核实的物业收费标准向广大业主或物业使用人广泛宣传，及时将一个月或者是一个季度的收费支出情况向业主公布，使业主或物业使用人明明白白的交费。物业公司还可以开设业主缴纳物业服务费的个人账户，实现银行托收，方便业主，方便管理。

第三，实行信誉广告牌制度。对于按时交费的业主，物业公司应进行必要的表扬和奖励，对不交费的业主进行批评教育。物业公司可在物业管理区域内人员流动性大的地方建立信誉广告牌，通过这种表扬按时缴费的业主和批评不缴费业主的形式，让社会舆论起到应有的监督作用。

第四，善于运用法律武器维护自身的尊严和合法权益。物业公司在收取物业服务费时，既要有礼有节，又要敢于依法办事。对经多次沟通说服教育仍然不交、少交、欠交物业服务费的业主，特别是恶意欠费的业主要根据有关法律、法规的规定，向法院提起民事诉讼，用法律武器维护自身的尊严和合法权益。

3、物业管理要从服务入手。

首先，要使服务有形化。我们利用语言、文字、图形、多媒体等工具将服务全面地展现在业主面前。使业主清楚地知道物业公司具体能为自己提供什么服务，服务的质量如何。比如做宣传栏、图报手册，将物业服务费用的收支情况列出，对于隐做一些具体案例，让业主知道自己的物业费用到了什么地方，在享受着什么样的服务。

其次，要提供多样化的服务。物业公司要进行服务创新，积极开发延伸和差异化服务，在树立良好的品牌服务的同时，分析业主的需求，开发适合该物业范围内适宜的服务产品，并采取有效地营销策略，满足业主不断增长的需求，从而提高业主对物业公司的满意度，提高物业管理的现状。

4、提高业主对有偿服务的认识，更新业主的观念。

首先，加强物业管理知识的宣传，提高广大业主对物业管理的认识，让业主了解根据物业管理服务合同缴纳物业服务费用是每个业主的义务，不交、少交物业费损害了物业公司的合法权益，影响物业管理的正常维修养护工作，更重要的是损害了其他业主的合法权益。其次，要树立物业服务消费意识，摒弃以前单位免费管理的观念。

5、完善收费制度和约束违约行为

物业服务收费制度可以在签订物业管理相关合同时添加进去，根据小区自身的情况来定收费标准。对于提供服务的范围应有明确的规定，这样在后期收费和提供服务的时候业主才能认可。由于物业服务的整体性，才使有些好占便宜的业主不交物业费，对此，物业公司在经济和能力范围内可以停止对个别业主服务，在既不损害交费业主利益的同时约束那些不交费的业主。

6、建立内部顾客满意度

第7篇：住宅小区物业管理范文

关键词：国有企业；员工住宅；物业；市场化

随着国家城镇住房制度改革的不断深化，我国国有企业员工住宅小区房屋产权大部分已转入员工个人名下，许多国企相继成立了物业公司，引入物业管理的概念对住宅小区进行管理，这较之前的后勤管理有了明显进步，但企业依然承担了几乎所有的房屋维修及管理责任，与社会化、专业化、市场化的物业管理要求还存在很大差距。

一、大部分国企员工住宅物业现状

（一）企业承担过多的社会职能，住户过于依赖企业。长期以来，由于受计划经济的影响，国企承担了员工住宅小区供热、供水、供电和物业管理职能，每年要因此支付数额不菲的维修等费用。同时，随着房地产市场化程度的不断深入以及《物权法》的颁布实施，国企小区住房也逐步从计划经济福利分房发展到市场化阶段。一些国企员工住宅小区房屋已出售给非本单位人员，国企小区居住人员结构发生了巨大变化，从前企业大包大揽的福利型管理模式已不再顺应社会发展趋势，也不能够满足广大业主对生活品质的更高追求。同时，企业也因此承担了非本单位员工的物业管理费，形成了企业的成本浪费。

而另一方面，企业承担物业费用，因企业经费充足与否、房屋面积大小差异等因素的存在，造成单位和员工之间苦乐不均，尤其是一些企业受经营效益等影响，物业管理经费得不到保障，导致小区物业管理无以维系。

此外，单位支付方式强化了物业管理的福利性、忽略了其商品性，不利于引导住户树立物业服务商品观、消费观，导致国企小区住户住宅管理福利性、供给制观念普遍较为浓厚。同时，国企住宅小区大都没有建立以业主大会、业主委员会为核心的业主自治机制，有的即使已经组建，但发挥职责不明显，物业自治主体缺位现象非常突出。因此，国企小区住户对企业服务有依赖思想，普通存在有事找企业的观念。

（二）小区物业专业化程度低，服务成本过高。大部分国企员工住宅小区采取的是后勤服务部门自管模式，企业有关管理部门和后勤服务部门存在职责不清、界线不明的情况，容易出现各部门都管又都不管的真空区域。同时，大多数企业没有形成一套行之有效的后勤服务管理制度和体系，而后勤大多为安置型、照顾型员工，且缺乏系统的职业培训，服务方式方法欠佳，专业技能较弱，服务水平较低。

由于企业后勤服务部门专业化程度较低，导致服务成本居高难下。如湘潭某大型国企1997年至2003年间陆续新建的住宅小区，因管道老化、疏于管理等原因，全体住户入户自来水表计之和仅为小区总表计量的一半，小区自来水流失量达到50%。该公司曾经作过测算，如果继续由企业后勤服务部门按现有模式运作，在企业完全停止对员工生活小区的投入情况下，比照当地同区域住宅小区标准对住户收取的物业管理费，根本无法维持小区现有物业管理水平。

（三）企业费力不讨好，小区业主满意度不高。随着国有企业经济体制改革的进一步深化，国企对后勤系统的资金投入受到了越来越多的规范和限制。由于物业改制的滞后，尤其是一些老旧住宅小区，由于设备老化、功能差、隐患多、问题突出，住户意见较大。同时，由于小区物业管理专业化水平较低，甚至业主一些基础的维修维护要求也无法满足。如湘潭某国企一个员工生活小区有37栋楼房、近1000户住房，仅配置2名水电工人、4名保洁员及若干保安人员，且人员、职责到位情况不理想，公共区域卫生状况不佳，业主报修响应不及时，住户满意度不高。

二、物业管理市场化是国企住宅小区管理体制改革的必然选择

（一）物业管理市场化是适应市场经济社会产权多元化发

展的必然趋势。物业管理机构受物业所有人委托，对房屋建筑及相关配套设施进行维护、修缮和整治，为业主提供有偿服务。这是在市场经济条件下，与现代房地产综合开发相配套，适应住房制度改革，推进住房商品化、产权多元化及改善居民生活环境的一种通行的住宅管理方式，是住房制度改革不断深化的必然趋势。

（二）物业管理市场化是央企分离移交“三供一业”的硬性要求。原国家经贸委等八部委于2002年联合下发了《关于国有大中型企业主辅分离辅业改制分流安置富余人员的实施办法》（国经贸企改〔2002〕859号），它不仅为国有企业物业管理走向市场提供了政策依据，也预示着国有企业物业管理必须最终走向市场。今年，国务院国资委将湖南列为央企分离移交“三供一业”（供水、供电、供气和物业管理）试点省份，力争2017年驻湘央企“三供一业”全面完成分离移交，剥离国有企业办社会职能和解决历史遗留问题，以确保国有企业轻装上阵，公平参与市场竞争。

（三）物业管理市场化是改善员工生活环境的现实需要。住宅小区的环境建设、公共设施和服务质量，直接影响了广大住户的生活质量。全面推行物业管理，由物业管理单位在委托授权范围内对住宅小区实施统一管理，能够更好地为员工创造安全、整洁、文明、舒适的生活环境，最终实现社会、经济和环境效益的统一。

三、国企住宅小区物业管理市场化面临的主要困难

（一）房屋设施逐渐老化。企业职工住房大多建于二十世纪中末期，楼龄相对较长，房屋日益老化，跑、冒、滴、漏现象经常发生，道路、绿地破损较多。因当时房屋售价低，提取的房屋维修基金相对较少，甚至一些单位根本没有对业主收取房屋维修基金。如果没有企业出资，根本无法进行房屋维修。

（二）“养人”负担沉重。企业后勤部门一直被看作是“养人”的地方，一些老弱病残等不能在一线工作的职工，均被安排在后勤部门工作，造成后勤部门人员臃肿，但人力资源严重不足，给物业管理带来巨大压力。如果小区物业外委专业公司进行管理，这部分人员的安置问题则必须予以谨慎对待。

（三）代收的水、电、热等费用亏差较大。计划经济时期，国企员工家庭用水、电、热费用一般都是由企业代为支付，然后再从职工的收入中扣除，该办法在一些企业至今仍在沿用。由于管理不够到位、设施不断老化，管道跑、冒、滴、漏现象严重，企业代为支付的费用和实际收回的费用存在较大的亏差。

四、如何推进国企住宅小区管理的社会化改革

推行小区物业市场化管理的实质就是对各方利益的调整，是对广大住户的心理和经济承受能力实行的系统工程。企业作为“三供一业”分离移交工作的责任主体，必须统筹协调，积极推进分离移交工作。

（一）积极争取广大员工的理解和支持。企业要通过各种方式将国资委关于央企分离移交“三供一业”的相关要求宣贯到位，大力宣传小区物业市场化收费的必要性，广泛传播区域周边小区和兄弟单位员工小区市场化管理的成功经验，促进广大员工转变物业消费观念，让业主接受物业管理有偿服务的理念。

（二）加快建立业主自治机制。国企住宅小区管理要想从企业后勤服务模式，真正跨入市场化运行的物业管理模式，首要任务就是要与业主建立物业管理合同关系，彻底理顺企业与小区、业主与物业公司之间的关系，根本改变后勤服务模式下物业管理部门既是管理方、又是服务方，职责不清、程序混乱的状况。

实现业主自治是建立物业管理合同的先决条件。业主自治的主要内容是业主大会和业主委员会。一些老旧住宅小区要加快组建业主委员会，新建及修缮整治小区要将召开业主大会、组建业主委员会和实施物业管理同步进行。在建立业主自治组织机构之前，有关房产管理部门和小区所属单位要加强指导，帮助小区业主建立健全业主自治机构和自律机制。

（三）逐步健全完善启动物业收费的软、硬件设施。房屋维修基金要足额归集到位。房屋维修基金是业主为了本物业区域公共部分和共用设施、设备保修期满后的维修、养护和改造而缴纳的资金，相当于房屋的“养老金”。对于一些没有缴纳或缴纳金额不足的国企小区，在小区物业启动社会收费化之前，企业应组织小区业主补缴维修基金，如有条件也可以由企业代为缴付。

建立一支高素质的专业管理队伍或选择有实力的物业管理单位。一些国企选择自己组建物业公司对员工生活小区进行管理，这就必须按工作需要配足人员，加快专业培训，并酌情引进一些高素质的管理人员。同时，也可以由小区业主委员会牵头，自主招投标聘实力雄厚、专业过硬、服务质量好的物业管理团队，签署相关物业合同，实现小区管理真正社会化。

加快住宅小区修缮整治。必须完成住宅小区水、电、热一户一表改造，堵塞管网漏洞。对于硬件设施较差的老旧小区，必须完成小区相应设施的补充修缮工作。同时，企业要提供住宅小区公共服务用房，为物管办公创造条件。

（四）分步骤、分类别地实施物业收费。国企要全面推动新建住宅小区物业的市场化管理，决不能继续包办新建小区的物业管理。分步推动老旧住宅小区的市场化进程，可以将房屋较新、设备较完善、住户收入较高、住户文化素质较高的小区，作为第一批推行物业化管理的示范点，并以此推动小区物业的全面市场化管理。积极探索委托物业企业管理、国企原有后勤部门改制管理以及业主自营管理等多种模式，并根据各个小区的具体情况，采取不同的收费标准和方式。

湖南株洲某国企就是一个比较成功的例子。该公司2000年注册成立了物业公司。成立之初，因基础设施较差、工作经验缺乏、服务水平较低等原因，部分业主不支持，物业收费遇到较大阻力。因此，该物业公司采取降低收费标准、对员工住户和非员工住户区别性收费、对新建生活区和老旧生活区区别性收费以及企业现金补贴等方式，循序渐进地推进小区物业的市场化管理。随着员工观念的不断转变、物业管理水平的稳步提升和小区基础设施的日益完善，该企业逐步取消了员工物业管理现金补贴，住宅小区目前已真正实现了市场化运作。

结语：国有企业员工住宅小区物业管理市场化改革已经成为不可回避的问题。我们应当从维护改革、发展、稳定的大局出发，在推进改革的同时，妥善处理各方利益，积极稳妥地实现国企员工住宅小区物业管理市场化运作。

参考文献：

第8篇：住宅小区物业管理范文

关键词：物业管理 问题 对策

中图分类号：C93 文献标识码： A

引言

随着社会的进步和安全意识的提升，物业管理方面的规范化和进步程度也越来越高。很多小区在物业管理方面都成立了专门的物业管理公司，负责小区的基本生活服务和安全服务，物业管理公司给小区的居民带来了极大的方便。大家对小区物业公司的依赖程度也在日益加深。物业管理对于小区居民的生活产生着重要的作用。

一、住宅小区物业管理中存在的问题

1、物业管理重在“管理”，没有形成良好的服务质量

目前很多物业管理公司都是开发商提供的，这些物业管理公司在提供服务的过程中，存在着质量不高的情况。比如对于安全服务，很多保安都是年轻的小孩子，甚至是暑期工，岗位轮换较多。对于进出小区的人也都不认识，防范意识较差。其实，在小区卫生，小区环境等方面，物业公司的管理也不能让小区居民满意。再次，在提供服务的时候，很多物业公司还停留在管理的层面，缺少服务意识，使很多居民对于其服务质量都不是很满意。最后，小区的管理上很多还采用的是传统的安防手段和安防措施，对于新技术的应用不够重视。由于物业公司的专业素质还需提高，在提供服务时服务意识不强。使得居民在接受物业管理公司提供的服务时，会产生各种矛盾和纠纷。有的居民会投诉物业管理公司不作为，认为交完物业管理费用却没有享受到相应的服务，从而导致在以后的物业费用收取时候产生困难。这种恶性循环也阻碍了物业服务的良性发展。

2、物业管理人员素质不高，专业人才需求量大

物业管理的概念进入我国不到20年的时间，进入行业时间的短暂也造成了我国物业管理人才的缺乏，近年来，随着我国住房建设的加快，物业管理专业人才不足的现象越来越严重。目前而言，物业管理公司的从业人员文化素质各有差异，总体素质不高。物业管理公司的优秀管理人才少，尤其是创新性物业管理人才。很多都是半路出家，或者是在其他行业发展不下去，转而投向物业管理行业。这些人员都缺乏专业的物业管理培训，对系统化的物业管理知识了解甚少。同时这也导致了物业管理服务质量不佳的原因。物业公司的从业人员大多是流动人口，人员队伍流动性较强，素质较差。队伍的不稳定使得服务的品牌和质量都得不到保障。对于一些保安，甚至出现监守自盗的情况。这种人员队伍结构使得物业管理过程中服务不够专业，在很大程度上影响着物业管理作用的发挥。

3、业主监督作用没有发挥

业主委员会是业务内部成立的监督机制，在业主委员会的协调下，业主能够更好的行使自己的权利。根据我国相关法律的规定，每个小区都有业主委员会，业主委员会根据自己小区的实际情况与物业公司进行协商和沟通，共同做好小区的管理工作。但是对于现在很多小区，业主委员会的功能和作用却没有充分的发挥。很多业主委员会名存实亡，只是一个松散的组织，没有召集人，也没有开会的制度，对于小区管理中的一些事项也没有响应的监督和管理的机制。业主委员会的监督作用并没有发挥。另外，部分业主委员会没有形成一个良好的监督机制，内部没有正式出台一些监督流程，对物业管理公司如何监督、需要物业管理公司季度、年终时出示哪些统计资料等，这些都没有向各位业主公示。

4、水暖渗漏，存在安全隐患

住宅水暖项目包含供排水项目、供暖项目，具有中央空调的还包含通风空调项目，是现在住宅构筑物的主要组成部分。供排水、供暖项目的渗漏对居民的日常生活产生直接的影响，甚至对居民的财产安全存在威胁。渗漏、堵塞情况长久以来是住宅构筑物存在的最大通病，也是扰乱人们生活的大问题。所以，加强住宅供水供暖项目渗漏的处理。

5、水电基础设施差，水电管理的隐患较多

近年来，随着建筑不断增加，由于物业管理不到位，大功率电器的使用，使水用电量处于猛增的趋势，而部分老旧小区的水电基础改造难以适应现状，很多水电基础设施是在超负荷的运转，满足不了居民对水电使用的需求，因而水电管理的隐患也会比较多，发生水电设施故障、设施水电事故，不利于居民的正常生活。

二、住宅小区完善物业管理的对策建议

1、加快物业管理体制改革，解决物业开发遗留问题

相关政府及部门都有责任和义务完善物业管理体制，解决物业与业主之间的矛盾问题，同时监督开发商解决开发遗留问题。新物业接手小区过程中，重视与开发商的沟通技巧，良好的沟通可以给日后的物业管理工作带来很大便利。作为业主与开发商之间纽带的物业公司，为双方沟通做好铺垫工作，面对纠纷采取积极主动的态度，及时处理问题，避免事态发展严重。

2、对物业管理服务费价格形成机制进一步完善

为了解决物业管理收费难的问题，物业管理公司首先要反思，检查自身的问题。可以健全和完善物业管理费用使用账目，在季度末或者年终时定期张贴在公告栏处，向各业主告示，让业主们对物业管理服务费的使用情况有大致地了解。通过这些方式换取业主的信任和支持。另外，对于根据政府指导价来制定物业管理费收费标准的，可以向政府提建议改善这一收费标准，按照当地政府确定的物价上涨系数、基本工资水平调整物业费收费比例，通过市场来制定物业管理费的标准。对于小区物业公司来说，其运营必然离不开必须的资金。只有有了一定的经济基础，有了一定的收入，才能促使小区物业公司改善一些基础设施，改善一些管理手段，从而更好的为居民提供服务，激发物业从业人员优质服务的积极性，进一步维护小区的安定和团结。

3、加强业委会管理，提高业主自治力

业主委员会是物业企业和业主之间能起到桥梁纽带作用，业主利益的代表者，业委会成员一定要公正，一是重视业主组建，加强对业委会组成人员考察。对于不符合要求、不称职的业委会成员街道办事处要组织重新选举。二是严格把关业委会备案程序。制定业主大会成立和业主委员会选举、换届备案核准流程。三是要加强对业委会人员的培训，组织业主委员会成员学习，告知业委会的权利与义务。四是提高业委会待遇，适当给予一定数额的补贴。五是接受业主、业主大会监督，制订业委会工作制度。

4、加强物业水电暖维修管理

4.1地暖管焊接技术

在进行地暖管焊接施工是，对于焊接时的温度、压力和时间都很难进行有效的控制和把握。特别是在热熔时间的控制上，如果加热时间过短，则塑料管材的表面则还没有进行熔融，这样不仅焊件时存在一定的难度，而且焊件的接触面也无法达到要求的牢固度；而如果热熔时间过长，则整个管材都会出现软化的情况，这样就不能进行承插焊件接，而且焊接头也极易出现卷曲，导致堵塞的形成，而且出现大量的粘模头，不利于施工的顺利进行。

4.2地暖管维修注意事项

4.2.1加大半成品的质量控制

对于地暖管安装工作，需要严格按照实际走向和所需要的尺寸先行将地暖管进行半成品的加工，这些工作尽量在非施工现场进行，将可以进行加工的接头都先行加工完成后，然后对半成品进行质量检查，确保无误后将其运输至施工地点进行安装，安装时需要严格按照相关规范要求的标准要求进行，安装完成后要对地暖管进行压力测试，同时还要进行通水测试，及时发现堵塞问题。

4.2.2加强对地暖安装时的施工管理

施工完成后各个管路，为了避免有杂物使其管路造成堵塞，则需要将各管路进行封堵，加强对管理人员进行施工管理。由于地暖管维修具有复杂性，不仅会影响正常的供暖，而且还会对整体装修带来较大的破坏，严重时甚至会影响到整体建筑的正常使用，所以城朵在安装时严格对其安装质量进行控制，做好安装工作中的各个细节，确保地暖整个施工的质量。

4.3水电维修基本技术

在进行水管维修工作中，有时候需要进行系统水压试验。系统水压试验的要求：试压前应关闭水表后阀门，进行室内管路系统打压；将试压管道末端封堵缓慢注水，同时将管道内气体排出。充满水后进行密封检查；加压宜采用手动泵或电动泵缓慢升压。升至规定试验压力后，停止加压，观察接头部位是否有渗水现象；稳压后，半小时内的压力降不超过0.05MPa为合格；试压结束，必须做好原始记录；水路改造施工后，要出具水路改造施工走向图。在电路维修工作中，应具备以下基本技术：配线时，相线与零线的颜色应不同；同一住宅相线（L）颜色应统一，零线（N）宜用蓝色，保护线宜用黄绿双色线；线管穿线之前应将直接头打上PVC胶水，以免进水。电源线穿管时，应将导线取直再穿管，不可中途拔、拉管接头；弱电线中穿线时用力时不可过猛，以免导线断心；电源分支接头应接在插座盒、开关盒、灯头盒内，线在盒内应有适当的余量；导线连接坚固，接头不受拉力，采用螺钉连接时，电线无绝缘距离不大于3mm，铜线间连接应用压接或绞接法，绞接长度不小于5圈，电线必须先用防水胶带包扎后再缠黑胶布。

结束语

目前频发的业主与物业之间的矛盾归根结底在于二者的认识还比较肤浅，如果业主方面能够及时定期的缴纳业务管理费，而物业管理处又能够聘用专业的管理人员，不断的提高团队素质和服务质量，为广大业主提供优质的服务，那么二者之间的矛盾就会迎刃而解，因此只要二者协调好关系，物业管理将为广大业主提供一个舒适的生活环境，物业管理部门也会得到不菲的经济回报，实现双赢。

参考文献

[1]贺薇.南京市居住小区物业管理模式研究[D].东南大学2006.

[2]钱满发.我国居住小区物业管理模式探索[D].北京交通大学2006.

第9篇：住宅小区物业管理范文

关键词：物业管理 住宅小区 物业纠纷

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2013）01（a）-0174-01

根据某知名大学对70多所小区的调查，当前住宅小区业主与物业管理单位发生过严重纠纷的占到调查小区总数的80%，其中发生过严重暴力、肢体冲突的占总数的37%。在这些冲突当中固然存在着一些业主侵犯物业管理单位的案例，但综合调查显示，更多的侵犯是发生在物业管理单位对小区业主的侵犯。

1 物业管理单位服务中存在的不足

目前，收费形式的物业管理制度在我国已经施行了20多年，虽然国家出台了相关的法律、法规，但物业管理中仍存在着诸多的不足，如：物业管理收费乱、物业部门信用低、业主维权难等问题仍普遍存在。如何解决物业管理中存在的问题，更好的为物业企业发展、为小区业主提供良好的宜居环境是目前小区物业管理企业发展中的首要问题。

1.1 相关的法律、法规有待于完善

由于国家前些年对于房地产行业的优惠政策，客观上对房地产开发企业所孪生的物业管理单位监管不严。对于物业管理企业成立时的审查制度也较为宽松，因此在客观上助长了物业管理单位的不良心态。而政府出台的《物业管理条例》也把业主的权益集中到了业主委员会当中，此条例没有赋予业主与物业管理部门平等对话的机会，因此也就造成了目前物业管理部门的服务质量不高。

1.2 物业管理部门准入门槛低

目前的物业管理企业准入门槛较低，不需要大资金就可以成立物业管理企业进行物业管理收费。这就造成了一部分实力平平的物业管理企业，虽然有了物业管理的资质，但因为缺乏必要的资金投入，各类相关服务的专业人员数量不足甚至在工作中产生分工不明确。因此不能达到既定的物业管理标准，从而引发业主的不满，引发了不必要的冲突。

1.3 业主维权难、维权成本高

我国的民事诉讼法中规定“谁主张，谁举证”的原则，这就造成了处于弱势地位的业主遇到侵权时举证难的问题，物业管理部门和房地产商掌握着大量的信息，而受侵害的业主如要举证物业管理部门的侵权行为，必须向法院提交有说服力的证据，但结果往往是收侵害的业主提供不出来法院所需要的证据从而败诉。

1.4 物业管理部门信用度低

由于物业管理监管的法律、法规不健全，使得物业管理企业的一些行为得不到有效的约束，造成一部分物业管理企业信用意识淡薄。

2 物业管理企业服务意识的改进

加快物业管理改革，依法确定科学、规范、合理的物业管理服务收费，既符合业主的利益和愿望，也有利于物业管理服务的价值补偿，是促进物业管理行业健康有序发展，维护社会稳定的有效措施。

2.1 完善业主制度、收费制度

小区内的业主家庭有权选派自家的成员参加业主大会，享有会议选举中的选举权和被选举权。在物业费的收取上，物业公司应张贴物业收费明细，对于业主有争议的收费项目和数额，物业公司应主动向业主解释收费的理由，对于不合理的收费应及时撤销。

2.2 强化监管职能，实行备案和检查制度

政府相关职能部门应当加强对物业企业的监督和管理，实行严格审查的准入制度，对于一些没有经营的能力的企业不予审批。政府房产管理部门应定期、不定期的对物业部门的服务进行抽查，对于查出的违规问题应及时处理，并将处理结果公布给广大业主。对于物业企业的收费制度实行收费许可制度，对于不同小区、不同服务规模、服务项目的收费数额由物业公司报送政府有关部门进行统一审批，审批合格后物业管理部门应及时公布给广大业主。

物价部门要不定期的对物业管理企业的收费行为进行抽查，对于存在乱收费的物业管理企业要降低其收费标准，情节严重的政府部门应取消其物业管理资格。

2.3 实现物业管理市场化，引进竞争机制

目前我国的大部分物业公司都是由房地产商指派而来的，要想从根本上改变物业管理中存在的问题，除了国家出台相关法律、法规进行规范，还应该取消以前的“谁开发，谁管理”的运营模式。从根本上断绝物业管理公司于房地产商之间的关系。物业管理企业应该在工商部门依法登记并取得相应的资格，国家应多鼓励有实力的企业、团体加入到物业管理当中。物业管理企业经营中应当靠优质服务和品牌参与市场竞争，小区选择的物业公司应在政府房地产管理机关的监督下接受小区业主委员会的公开招标，中标后入驻小区，在政府价格主管机关领取收费许可证，制订服务收费项目标准公布后从事管理收费。通过市场竞争，使那些实力较强、规模较大、服务质量好的知名企业脱颖而出，从事较多的业务，创出品牌，用优质服务，合理收费占领市场制高点。促进物业管理服务行业健康有序发展。

“以人为本”是物业管理企业的服务宗旨，在服务中更好的贯彻这一宗旨，才能得到广大业主的支持，企业才能在经营中获取更多的利润。物业管理企业应该在经营中应进行技术、管理制度的创新完善，用于实践，不断拓宽发展空间，才能保证物业管理公司保持可持续发展。

参考文献