物业楼宇管理精选(九篇)

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第1篇：物业楼宇管理范文

［关键词］5S管理；物业管理楼宇智能化；实训教学；运用

随着科学技术的迅速发展，人类正在走向信息社会，智能建筑为了适应信息时代产业结构变化的需要，必将成为21世纪的主流建筑。我国的智能建筑自20世纪90年代以来迅速发展，对其之管理越来越受到人们的重视。随着我国物业管理行业的迅速发展，掌握智能化技术可以帮助从事智能建筑的企业管理人员解决实际工作中遇到的各种问题。在物业管理楼宇智能化实训教学中加入5S管理目的是使学生能及早体验企业的标准生产程序，养成良好的品质，工作后也能迅速融入企业。

1 5S管理的含义与内容

1.1 5S管理的含义

5S起源于日本，是指在生产现场中对人员、机器、材料、方法等生产要素进行有效的管理。“5S”是整理(Seiri)、整顿(Seiton)、清扫(Seiso)、清洁(Seikeetsu)和素养(Shitsuke)这5个词的缩写，因为这5个词在日语中罗马拼音的第一个字母都是“S”，所以简称为“5S”。它在提高企业形象、生产效率和库存周转率，减少故障，保障品质，加强安全，养成节约的习惯，降低生产成本，缩短作业周期，改善企业精神面貌，形成良好企业文化等方面具有重要的意义。5S管理逐渐被各国的管理界所认识甚至改进。

1.2 5S管理的定义与目的

(1)1S——整理：将工作场所的任何东西区分为有必要的与不必要的；把必要的东西与不必要的东西明确地、严格地区分开来；不必要的东西要尽快处理掉。其目的在于腾出空间，防止误用、误送，塑造清爽的工作场所。

(2)2S——整顿：对整理之后留在现场的必要的物品分门别类放置，排列整齐；明确数量，并进行有效地标识。其目的在于使工作场所一目了然；创造整整齐齐的工作环境；消除找寻物品的时间和消除过多的积压物品。

(3)3S——清扫：将工作场所清扫干净，保持工作场所干净、亮丽的环境。其目的在于消除脏污，保持职场内干干净净、明明亮亮。

(4)4S——清洁：将上面的3S实施的做法制度化、规范化，并贯彻执行及维持结果。其目的在于通过制度化来维持成果。

(5)5S——素养：培养每位成员养成良好的习惯，并遵守规则做事。开展5S容易，但长时间的维持必须靠素养的提升。其目的在于提升“人的素质”，养成良好的工作习惯，保障5S的成功实施。

2 物业管理楼宇智能化实训教学开展5S的必要性

2.1 物业管理楼宇智能化实训室推行5S的现实理由

笔者在两年的楼宇智能化教学中发现下述不良现象：

第一，学生不穿工作服，甚至穿拖鞋进入实训室。第二，学生在进入实训室后没有对号入座或按学号入座，坐姿不当，甚至在实训室来回走动。第三，工作台面凌乱不堪，实训工具、实训耗材、课本、实训垃圾等混杂在一起。第四，学生经常丢失实训工具和实训耗材，不断向老师索要。第五，实训室很脏很乱，实训后产生的垃圾不进行清理，工作台面和地面比比皆是。使用完毕的实训工具和剩下的实训耗材没有整理后摆放回原处。第六，实训完毕后不关闭电脑、实训系统、灯、风扇、空调、总电源等。

……

如果老师经常在此种环境下教学，学生经常在此种环境下学习，首先两者的心情或多或少都会受到影响，教与学都达不到较佳的效果；其次，各种电子原件和电路板的胡乱放置、丢弃以及各种电源的不断电等都容易造成安全隐患；最后，可造成各种仪器仪表、系统设备的准确度与使用寿命下降。

2.2 5S管理法对物业管理楼宇智能化实训教学的好处

(1)可以将混乱的实训室整理成一目了然、井然有序的教学空间，令师生都感觉安全、舒适，并能降低实训教学成本。

(2)减少装配组件和操作系统的时间，提高教学效率。

(3)促进组织团队精神力量的提高，无障碍交流与协作。

(4)环境育人，为企业培养动手能力强的人员。

(5)和企业无缝对接，使学生顶岗实习或者就业都能很快地融入到企业的氛围中。

3 5S管理在物业管理楼宇智能化实训教学中的运用

(1)整理实训室，分清必需品和非必需品，将暂时用不着的工具和耗材保存好，将废料清理扔掉。比如，可以维修继续使用的应抓紧维修后进行保存，使用过且不能循环再用的耗材垃圾在每次实训教学完毕后应马上扔掉，对于坏掉并无法修复的工具和元件应作报废处理。学生实训后的成果，如装配好的系统等可以返还给学生收藏，让学生有成就感。将学生实训后留下的与下次实训教学无关的工具、仪器仪表、设备等存进库房并整理实训工作台面。

(2)通过“三定”对楼宇智能化实训室进行整顿。本人在实训教学中发现学生经常会遇到这些问题：在应该领取工具设备仪器仪表元件的位置找不到应该领取的物品；要领取物品的型号和数量对不上或未达到实训要求等，这主要是由于上一批实训学生在实训完毕后没有及时整顿实训物品造成的。鉴于此，应通过定位(在何处，场所标识)、定品(何物、品目标志)、定量(几个、数量标志)来对实训教学进行整顿。即教育学生确定各种实训教学物品的摆放地点和摆放方法，做好标识，丢失后便于发现寻找。学生凭学生证领取，借用物品，放下学生证，还回物品，拿走学生证。实训前可给每组学生发放一个多格托盘，请学生将领到的实训器材整顿分类后放到相应的格子中，并做好类型和数量的标记。这样可使学生养成良好的习惯，而且可以提高实训教学效率。

(3)建立清扫制度，明确责任人。每次实训课程结束后都要组织当批学生及时清扫实训室，把使用完的设备仪器仪表元件等放回原位并登记使用记录，若出现损坏或丢失的，应马上使用其备份。这样就可以保证下批实训教学的正常进行。

(4)将前面3S的做法制度化、规范化，教育学生在实训教学完毕后将实训室始终保持清扫后的状态。实训教师要定期检查并形成制度。

(5)素养教育是为了让员工时刻牢记5S规范，在言行举止上养成良好的习惯。维护和执行企业的规章制度，遵守劳动安全卫生规程，尊重他人。楼宇智能化实训教学就是要让学生在实训中体会到浓厚的企业氛围，处处可见安全警示标语、文化精神宣传标语、规章制度标语等。实训学生要统一穿上实训服，树立良好的团队与个人形象，学会遵守规章制度，服从规定，尊重他人劳动成果。

4 结 论

笔者从事物业管理楼宇智能化实训室的实训教学，将5S管理理论引入日常的教学管理中，经过半年的实践，换来的是整洁的实训室，愉悦的心情，有责任心、好学、动手能力较强的学生和实训教学效率的提高。因为在视野良好、干净整齐、宽敞明亮的令人满意的实训教学场所里，无论是师与生，都能拥有良好的心情；无论是教与学，都能马上进行，提高效率和增强效果，从而提升学生的职业素质，达到环境育人的目的，为使学生能更快融入企业打好了基础。

参考文献

第2篇：物业楼宇管理范文

一、以客服前台作为物业服务系统的指挥调度中心。

在以后工作中，客户服务部必须树立以客服前台为物业服务系统的指挥调度中心的发展方向，改变以往前台组工作人员在接待小区的业主、住户"来电来访"工作过程中，调动小区楼宇助理不能及时到场处理，造成小区业主、住户不满和投拆的现象。客服前台和楼宇物业助理要实现联动和资源互补，以客服前台的指挥调度作为物业服务系统工作的"中心"，并树立客服前台在工作指挥调动方面的权威性和时效性。楼宇物业助理工作组需要严格按照客服前台指挥要求开展工作，要体现客服工作事务的侧重与优先，并杜绝以往楼宇物业助理自行与业主、住户沟通安排工作的混乱局面，将所有客户事务统一由客户前台进行收集、归类与调度，实现科学、系统化的资源调度与管理；楼宇物业助理小组每天由客服前台工作小组对其每天的工作进化量化布置，再由物业主管对物业助理进行分工跟进，做到"事事有记录，事事有人跟，事事有回复"，使楼宇物业助理与客户前台组实现"联动"与"双管"，并对每一客户事务形成闭环。

1、客户服务中心将对服务前台的管理、组织、调度职能进行全面的强化：

A．强化服务前台指令的权威性：从9月份开始，客服中心前台在日常工作当中做出工作性质的调动，视为等同部门主管直接做出的工作安排，权威性等同部门指令，除特殊情况外，楼宇物业助理必须马上执行和跟进。授权前台服务有权调动楼宇管理所有人员。

B．除前台留守人员和例休人员外，所有客户服务部人员每天08：40分在物业服务中心门前集队进行5-10分钟班前会，由前台领班主持，将当天的一系列工作事务在班前会中宣布，再由物业主管根据服务前台事务为先的原则，对楼宇物业助理进行派工。

C．以服务前台作为相关工作单派发的中心，楼宇物业助理须配合对相关的单据实行跟踪处理，并经楼宇物业助理到现场跟进情况，最终回复服务前台进行消单。

2．客户的需求和顾客满意度作为物业服务系统的根本出发点：

物业管理服务工作的开展，需紧密围绕客户的需求，在维持日常物业管理系统运作的基础上，紧密围绕客户的需求，重视客户意见，提高管理服务水平和服务质量，加大力度开金钥匙服务体系，提高顾客的满意度，走出一个具有项目特色的物业管理品牌之路。

3．运用ISO系统作为物业服务系统的指导工具的根本出发点：

正确认识ISO系统，利用ISO系统作为物业管理事务工作的规范化、程序化，科学化的管理工具，提高服务工作的水平和质量，按照ISO系统的要求使各项工作程序化、数字化、及提高各项管理事务的可追溯性，并大胆地从实际操作出发的角度对部分已经不符合项目特点或过时、繁琐、技术含量不足的文件、操作流程、表格进行改版报批工作，使ISO系统最大限度配合物业服务系统的实际操作。

二、树立客户信心，重塑员工队伍士气，展现z物业管理金钥匙服务的风采。

1、通过事实服务，用心服务，重树客户的信心。

以客服前台作为客服形象系统工程的核心，强调客服前台的服务质量和服务水平，突出物业服务系统的时效性，重视服务礼仪，提升客户服务形象，用事实服务，用心服务，感动客户，重树客户对物业服务系统的信心。

2、重塑员工队伍士气。

我们需要通过科学的分工，系统的指导和培训，优化工作环境，提高团队的凝聚力，通过各种方法增强员工对企业的归属感，关心员工的工作和生活，多组织员工队伍的联谊，增强了解与信任，多给员工发展的机会，重塑员工队伍的士气。

三、内部资源整合

对客户服务部内部的功能组别的相关职能进行重新分配，并以新功能作为模块重新进行细化的分工。

第3篇：物业楼宇管理范文

[关键词] 楼宇经济 区域经济 老城区

所谓楼宇经济，是一种以商务商贸商用楼宇为载体的经济形态，其通过开发、出租楼宇，招商引资，引进各类企业，从而引进税源，带动区域经济发展。目前，全国各大城市对发展楼宇经济都非常重视。前不久，笔者有幸参与了苏州市沧浪区胥江街道办组织的胥江地区楼宇经济调研活动并负责整个项目的具体实施。在调研资料的整理过程当中，笔者发现胥江地区的楼宇经济发展现状在老城区楼宇经济发展中具有一定的代表性，现把这次调研结果总结如下，以期能对国内其他城市老城区发展楼宇经济提供一些参考。

一、老城区楼宇经济所处的优势和劣势

1.优势。根据我们的调研结果，以下图表显示的是公司选择入住写字楼时，相关因素对其的决策影响程度大小：

商业气氛:（指周围商圈的繁荣度）;交通情况:（指道路状况和公共交通等）;历史文化氛围:（指写字楼周围的高校、文化场所、名胜古迹等分布情况）;成本因素:（指租用或购买写字楼的费用水平）;商业便利（如：餐饮服务，金融服务，物流等）;周围环境状况：（主要指绿化，空气质量等自然环境）;硬件层面装备（如：电梯、空调、配电、供水、车位、装修等）;软件层面装备（如：保安、保洁、网络等物业管理情况）;建筑设计（指写字楼的楼高、建筑风格以及与周围其他建筑物的协调等）。

从上图可看出客户对于选择市区写字楼的最主要关注在：商业气氛（占22%）、交通状况（占20%）、历史文化氛围（占17%）、成本因素（13%）。老城区写字楼大多位于市中心主干道，交通堵塞停滞度低，公交站台及路线分布较为密集，频率高，出行方便。这一带的商业气息和人文气息也很浓厚。而成本方面，从对物业及客户的调研中了解到所有调研的楼宇平均租金基本上都维持在30～40平米每元，与工业园区、高新技术开发区的高价租金相比，老地区写字楼在成本上无疑占有巨大优势。

2.劣势。(1)目前的城区布局和90年代的旧建筑风格形式制约了辖区内楼宇发展的潜力，导致楼宇规模偏小，引进企业规模亦偏小。(2)物业性质的多样性和复杂性制约了楼宇发展整体规划的可行性，我们调研的十幢楼宇中主要存在这么几种物业性质：①私人（单位）买断再出租;②由开发商委托物业公司管理;③由开发商直接管理。没有统一的标准、措施来规范物业管理。(3)楼宇周边自然及商业环境较差，主要表现在空气及噪音污染严重，楼宇周边绿化覆盖率低，餐饮、休闲、购物等服务欠缺。(4)楼宇软硬件层面装备落后。主要表现在建筑内外装修陈旧，电梯使用紧张、候梯时间长，物业智能化程度低，停车泊位紧张等方面。

二、老城区如何扬长避短发展楼宇经济

1.培育特色楼宇。广泛开展同行业间的业务交流，根据各个楼宇的特点，有意识地将一个楼宇安排给同一类型的企业入驻，或同一国别的商人入驻（这主要针对A级写字楼），这样在服务上就更有针对性。同时通过群聚效应加快楼宇的招商引资，巩固客户群。

2.整改问题楼宇。在我们的调研中发现各楼宇现存的较为突出的问题有：车位紧张、大厦商务设施缺乏、大楼外表陈旧、卫生工作不到位等。这些问题不赶快进行整改，对大楼的长远发展明显不利。而整改涉及到的资金，政府要从“楼宇经济”的收益中拿出部分资金，补贴给楼宇企业，以激励其发展楼宇经济的积极性。

3.设立专门的“楼宇经济”办公室。设立专门的“楼宇经济”办公室，长期、系统的研究“楼宇经济”发展过程中出现的问题和采取的对策。为此，可建立楼宇联络员制度，辖区内每幢楼宇都设一名联络员，及时与区街道经济办公室进行联系和沟通情况。

4.对业主和物业公司设置奖励措施。在调研过程中我们发现各幢楼宇都存在不少皮包公司，而皮包公司的入驻一方面会对写字楼的商业口碑产生一定的负面作用，另一方面会严重影响楼宇所在区域的政府税收，浪费楼宇资源的同时遏制了该区域的经济发展。

目前楼宇的房屋产权处于两种态势：一种房屋产权属于各个业主，由业主来决定房屋的买卖或租赁对象。这些业主只要能按时收租金，不会考虑租赁方是否皮包公司以及行业形态。另一种房屋产权属于开发商或物业公司，但调查中我们发现不少物业公司缺乏积极的心态，满足于现状，对楼宇的未来发展没有明确的规划。俗话说“居安思危”，苏州各区楼宇经济的迅速发展必将对胥江的楼宇带来一定的危协。怎样留住优质客户，发展有潜力的新客户，是每座楼宇都应该考虑的问题。

所以，我们认为发展楼宇经济，仅仅政府单方面有积极性，显然是远远不够的。针对房屋产权属于多个私人业主的情况，建议可否由政府牵头在写字楼建立业主委员会，由政府出钱开展业主联谊，通过对业主大力宣传并采取奖励措施，让业主认识到和政府合作的好处，以减少皮包、无证、异地企业入驻。

第4篇：物业楼宇管理范文

一、商场物业的类型和管理特点

（一）商场物业的类型

1.从经营方式分

可分为货柜隔离购物和开放式购物两类。货柜购物即每个层面购物被柜台或铺位分割成销售不同种类商品的小单元，顾客购物时不进入柜台直接挑选由售货员拿给顾客、这种零售商店一般被称为百货商场（或专营商店）。开放式购物是把零售商品陈列在开放式货架上，顾客可直接挑选，这种零售店被称为超级市场或仓储式购物中心。

2.从楼宇功能分

可分为单一经营性商店和综合多功能经营商店。

3.从商业物业档次来分

可分为普通型和豪华型两种。普通型的商业物业的设施、设备和管理方式都是传统性的，所经营的商品都为大众化商品。豪华型是在对外开放过程中不少国外商业界为抢摊上海而建造一批高档的商业楼宇，其设施、设备齐全、先进，如电视监控、消防系统都由计算机系统控制，以及先进的管理设施，豪华、高雅的购物环境，可谓现代的商业楼字。

（二）商场的物业管理的特点、建筑特点

从建筑内部一般用大间隔、大空间设置，使整个层面一览无遗；外观设计讲究宏伟、富丽，有的还有广畅喷泉或小瀑布；在装饰上追求典雅、奇特，在气氛上力图营造浓烈、激情或温馨，造成感观上的刺激或和谐。据此，在管理上要求创造和维持环境的优美，使顾客在幽雅、轻松的环境中流连忘返，增强购物的信心和欲望。

1.设施齐全

现代商业设备、设施先进，因而对管理人员的素质要求较高。

2.客流量大

商场进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫管理非常重要，有些零售商品易燃易爆，消防安全不得有半点松懈。

二、商场物业的管理内容

（一）楼宇及附属设施，设备的养护及维修管理

商业楼字的日常养护标准高，维修要求严，其内容同办公楼相似，但其方式不同。商业楼字的重点在于各种设施，设备上，因为这些都能直接影响经营环境。高档次的商业楼宇设施、设备多而复杂，电脑化程度高，如供电、监控、安全管理、消防、给排水、交通管理等各系统大多互联网络，由计算机控制维护管理至关重要，一些设备如电梯，自动扶梯等易出故障，保证其正常运行也平时养护。

（二）环境卫生及绿化管理

环境卫生是管理的重点，主要是外部环境和内部环境两方面。外部环境包括楼宇外墙、附属建筑设施及周围场地等；内部环境包括过道、扶梯、自动扶梯、电梯、卫生间、会议室、餐厅等一切公用场所，以及承租户和业主的铺内、办公室等非公用部位。绿化是指内外环境的花草树木的种植及养护，旨在创造整洁、优美和谐怡人的商业氛围。

环境卫生管理方面应注意以下几点：

（1）楼宇内外的广告牌、条幅、悬挂物、灯饰等凡属商户铺内的，由商户提出设计要求或制作，必须由物业管理公司统一安装在合理位置；

（2）柜台内陈列架上商品陈列应美观，不得凌乱或随意置放；

（3）商户铺内产生的垃圾须袋装并放至指走位置，及时清理；

（4）楼宇内外的主要卫生清洁时间应安排在非营业时间，营业期间必要的清洁应由清洁人员用抹布擦拭，而不用长柄拖布擦拭；

（5）雨大进门处及其他公用过道应设置一些雨具存放器，尽量不要把带雨水的雨具带进大厅，同时注意清洁卫生。

（三）安全保卫管理

安全保卫管理是商场物业管理的要点，必须予以重视。它有两部分组成一消防和治安管理。

第5篇：物业楼宇管理范文

一、 提高服务质量,规范前台服务。

自xx年我部门提出“首问负责制”的工作方针后,xx年是全面落实该方针的一年。在日常工作中无论遇到任何问题,我们都能作到各项工作不推诿,负责到底。不管是否属于本岗位的事宜都要跟踪落实,保证公司各项工作的连惯性,使工作在一个良性的状态下进行,大大提高了我们的工作效率和服务质量。根据记录统计,今年前台的电话接听量达26000余次,接待报修10300余次,其中接待业主日常报修7000余次,公共报修3300余次;日平均电话接听量高达70余次,日平均接待来访30余次,回访平均每日20余次。

在“首问负责制”方针落实的同时,我们在7月份对前台进行培训。主要针对《前台服务规范》、《前台服务规范用语》、《仪态礼仪》、《谈吐礼仪》、《送客礼仪》、《接听礼仪》、〈举止行为〉、〈前台办理业务规范用语〉等进行培训。培训后还进行了笔试和日检查的形式进行考核,而且每周在前台提出一个服务口号,如“微笑、问候、规范”等。我们根据平时成绩到月底进行奖惩,使前台的服务有了较大的提高,得到了广大业主的认可。

二、规范服务流程,物业管理走向专业化。

随着新《物业管理条例》的颁布和实施,以及其它相关法律、法规的日益健全,人们对物业公司的要求也越来越高。物业管理已不再满足于走在边缘的现状,而是朝着专业化、程序化和规范化的方向迈进。在对园区的日常管理中,我们严格控制、加强巡视,发现园区内违章的操作和装修,我们从管理服务角度出发,善意劝导,及时制止,并且同公司的法律顾问多沟通,制定了相应的整改措施,如私搭乱建小阁楼、安外置阳台罩的,一经发现我们马上下整改通知书,责令其立即整改。

三、 改变职能、建立提成制。

以往客服部对收费工作不够重视,没设专职收费人员,由楼宇管理员兼职收费,而且只在周六、日才收,造成楼宇管理员把巡视放在第一位,收费放在第二位,这样楼宇管理员没有压力,收多收少都一样,甚至收与不收一个样,严重影响了收费率。所以,从本年度第二季度开始我们开始改革,取消楼宇管理员,设立专职收费员,将工资与收费率直接挂钩,建立激励机制,将不适应改革的楼宇管理员辞退。招聘专职收费员,通过改革证明是有效的。一期收费率从55%提高到58%;二期从60%提升到70%;三期从30%提升到40%。

四、加强培训、提高业务水平

物业管理行业是一个法制不健全的行业,而且涉及范围广,专业知识对于搞物业管理者来说很重要。但物业管理理论尚不成熟,实践中缺乏经验。市场环境逐步形成,步入正轨还需一段很长的时间。这些客观条件都决定了我们从业人员需不断地学习,学习该行业的法律法规及动态,对于搞好我们的工作是很有益处的。

客服部是与业主打交道最直接最频繁的部门,员工的素质高低代表着企业的形象,所以我们一直不断地搞好员工培训、提高我们的整体服务水平,我们培训的主要内容有:

(一)搞好礼仪培训、规范仪容仪表

良好的形象给人以赏心悦悦目的感觉,物业管理首先是一个服务行业,接待业主来访,我们做到热情周到、微笑服务、态度和蔼、这样即使业主带着情绪来,我们的周到服务也会让其消减一些,以使我们解决业主的问题这方面,陈经理专门给全部门员工做专业性的培训,完全是酒店式服务规范来要求员工。如前台接电话人员,必须在铃响三声之内接起电话,第一句话先报家门“您好”,天元物业×号×人为您服务”。前台服务人员必须站立服务,无论是公司领导不是业主从前台经过时要说“你好”,这样,即提升了客务部的形象,在一定程度也提升了整个物业公司的形象,更突出了物业公司的服务性质。

(二)搞好专业知识培训、提高专业技能

第6篇：物业楼宇管理范文

【关键词】医院后勤 社会化 管理

【Abstract】In order to explore the role of hospital building property management center in the supervision of logistics outsourcing， the hospital adopts the standard work system， refine the work flow， apply the three-level management examination， management tool quality control and reasonable deployment of human resources. . Through the management of pre-intervention， process control and feedback， increased management， to ensure the implementation of the contract content， so that hospitals， property companies， inpatient satisfaction significantly improved. Building Property Management Center fully functional role， improve the level of logistics property management and service quality， enhance the overall satisfaction.

【Key words】Hospital Logistics Socialization Management

引 言

医院物业管理主要是针对病房大楼和附属配套设施的清洁卫生、安全保卫、中央运送、设备运行维护等统一实施专业化管理，向医护人员及病员家属提供多层次全方位的综合。医院的后勤服务外包经历了从单纯服务型岗位外包到关键技术型岗位外包，从单一专业外包到一体化外包，从引进外包公司到引进专业的物业管理团队的发展过程，让外包公司保质保量地提供高标准的后勤服务，成为新时期医院后勤管理的重点。我院自2009年成立楼宇物业管理中心，对医院后勤外包实施监督与管理，成效显著，现总结如下。

1.监管前物业管理的难点

我院2006年开始实施后勤服务外包，由医院护理部负责兼管。初期由于物业服务公司缺乏医院物业管理的经验，医院对物业服务公司也缺乏一定的监管经验。因此，物业工作职能不清，内外勤工作不明确，影响工作效率；物业人员配置不合理，队伍不稳定，员工素质低，培训考核不到位，工作质量难保证，在管理上存在极大的安全隐患，病人投诉率、病区护士长投诉率较高。

2.成立专职监管中心

为了理顺后勤管理的内部运作，实施便捷、高效的后勤服务，医院2009年成立楼宇物业管理中心，管理两家物业公司。该管理中心由后勤副院长分管，设中心负责人1人，履行监督、指导、协调的职能，选派3～4名经验丰富退居二线的护士长协助，组成了一支职责清晰、分工明确的管理队伍。利用我院的管理优势，通过近几年的努力，形成了较有特色的后勤物业管理亮点。

2.1规范工作制度细化工作流程依据历年江苏省三级综合医院的评审标准，参照外包服务质量与安全实施监督管理章节内容，制订并完善物业管理中心的工作制度、工作职责、质量标准、考核标准等。根据医院实际运行情况，不断完善物业管理的考核办法；落实物业服务质量的评价、考核机制，及时进行质量安全评估和改进外包业务质量机制，不断充实合同内容。根据医院的工作特点，逐步对检查预约、运送检查、收送标本等日常工作规范与细化。建立的不同病情陪检工作流程，保证了安全运送；住院病人外出检查交接记录本的使用，明确了相应的接、运记录，提高了病人外出检查的安全性。

2.2建立三级管理制度提高考核力度组成楼宇中心、护士长、物业公司的三级考核机制，采取随查、日检、周总结、月考核的工作机制，做到巡查及时、指导及时、发现问题和处理问题及时。提高护士长的考核力度，及时解决在保洁、运送中的问题，很好地促进了物业质量控制的持续改进，每月考核情况与合同管理费用挂钩；严格实施层级管理，根据物业工作量、管辖区域，增派物业管理人员数名，组成物业总负责、物业主管人员的内部管理机制，对主管人员加强管理层面的培训与考核，落实工作重点，并与病区护士长沟通，对存在问题及时解决，确保工作的良性运转。

2.3运用管理工具进行后勤质量控制遵循P（plan）计划、D（do）执行、C（check）检查、A（action）行动的循环过程，实现全面的物业质量控制管理。考核方法以日常督查、定期考核、专项检查、综合检查交叉进行。制定物业持续质量改进表，运用追踪法对季度质量进行人机料法环分析；采用调查表法，对住院病人、医务人员进行满意度测评，全方位了解物业公司保洁、运送、安保等方面的满意度，根据评价结果及时整改；鼓励无惩罚的不良事件上报机制，采用因果分析图法（鱼骨图）进行要因分析，在物业管理会议上进行全员分享，发挥警示作用。

2.4加强人员培训合理调配人力资源安排护理部、感染管理科、后勤主管部门等专业技术人员对物业工勤人员的业务技能、职业道德进行培训；新员工有新进人员上岗前培训、轮岗人员岗位培训等，加强现场培训和强化带教，物业主管进行跟班指导、即时培训。物业管理中心实行奖罚分明与人性化管理相结合的模式，动态地调整人力；在用工选择方面、岗位的管理方面提出指导性的意见，每半年开展评优活动，奖励基金由院方支付，提高了员工的工作积极性。由于医院突发事件发生率高，物业管理中心加强了突发应急情况的管理，要求两家物业公司组建物业人员应急队伍，制定应急预案，定期由急诊室护士长进行应急课程培训并组织现场演练。

3.效果与体会

楼宇物业管理中心对物业服务的监管，有效实施了管理的预先介入、过程监管和结果反馈，加大了管理力度。通过充分沟通协调，确保了各项合同内容的落实，使医院、物业公司、住院病人的满意度明显提高。

3.1运用人力资源管理手段提升后勤保障的整体能力我院物业管理中心积极发挥两家物业管理人员的创造性和主观能动性，合理地评价医院各科室物业人力配置，配备机动班次，动态地调配人员，较好地缓解了个别时间段人员紧缺的矛盾；在重症监护室、急诊绿色通道等重点岗位，选择工作能力强、安全责任心强的物业人员。工作中体现多劳多得的分配制度，考核中实施激励机制，通过对工作效率、工作任务的完成情况进行客观公正的评价，员工的工作积极性明显提高，有效降低了人员流动过频的现象。

第7篇：物业楼宇管理范文

关键词：商业地产；市场定位；招租管理；租金模式

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1000-8771（2013）-0092-02

任何商业地产项目招租管理业务都要有事先项目定位和市场价格目标值的市场摸底，做到心中有数。项目固然与所处地理位置环境有关，也与周边消费人群居住规模、收人、交通和偏好等有关。现在成熟商业地段资源性地块越来越稀缺，似有寸金寸土趋势。非成熟商业地块业态布局招租工作基本上还是培育市场，以放水养鱼的形式吸引客户。

对以提高档次吸引主力品牌客户，可以通过降低商务条件或者以比较优惠的免底租保底抽成的方式。

对以解决出租率吸引租赁大面积客户，在业态比例容许范围内，可以在大型品牌超市、卖场、专卖店、世界500强、国内500强企业等商户选择优先考虑，面积比较大的客户可以在头几年考虑租金扣率以后逐步租金环比递增或者增加免租期等形式，引入客户先人住，带动楼宇经济发展。

对中小型面积或者不知名品牌的客户若想进来可以在原来平均租金报价的基础上适当抬高商务条件的形式去谈，定位高端办公楼对客户严格筛选是需要的，一般不主张引入不知名品牌的客户，这样会影响楼宇品质，若一定要解决出租率问题，应推出位置相对次些的方位。

项目开业初期为了吸引人气、人流，有些业态会存在头几年少收租金甚至免租金情况。

结合招商引资，招租管理要统一考虑与政府交流，地方税收分成部分涉及财政奖励与客户之间的分配。

另外，招租经营团队的人员配置，组织机构设置建设也十分重要，要建立员工业绩考核激励机制。

上述情况都要在招租计划中设计考虑到，包括招租原则、目标、策略和具体进度安排，确定租赁面积计划完成时间节点和开业计划等。哪些业态是先行，哪些业态是跟进，哪些业态是为主，哪些业态是为辅，各业态之间相互比例关系。另外，商业业态资源分配要考虑调整余地，其考量因素是市场变化是动态的，项目业态要留有调整应变余地。市场招租管理需要注意以下几个问题：

一、市场定位

结合项目实际情况，制定项目主题化、专业化、精品化档次。结合定位，划分那些部位可考虑引入知名品牌主力店，形成项目亮点、特色；那些部位通过业态功能的补缺性和适应性满足区域人群的消费，并力求创造需求，辐射周边。

二、业态定位

做好项目周边客户群调研，规划业态内容布局。

三、租金价格及付款方式

不同楼层制定不同均价，早期以优惠租金吸引主力和品牌客户进驻，根据客户的品牌知名度、租赁面积的大小分别不同的政策。

按客户品质不同：（1）国际知名品牌折扣租金优惠；（2）国内知名品牌折扣租金优惠；（3）世界500强企业折扣租金优惠；（4）国内500强企业折扣租金优惠；（5）一般品牌没有租金折扣。

按付款方式不同：（1）商业类小客户若按年支付租金，可适当免月租金，即租约到期日前免最后月份租金；（2）商业类小客户若一次性付清，可适当免数份月租金，即租约到期日前招商最后数份月租金或一次性付清打折；（3）商业类小客户标准付款方式：按季度支付无优惠；（4）商业类整租客户，一般押3-6个月租金并要求担保，租金一月一付或一季一付，担保形式可以多种，但最好具有可变现能力，如母公司连带责任或资产抵押或银行履约保函等，租金按整栋、整层来谈是没有公共区域的；（5）办公楼，一般押3个月租金，租金一月一付。

四、装修期和免租期

1 一般租户：一般1个月装修期或1个月免租期。

2 知名品牌：装修期或免租期一般可适当增加1个月或半个月。

3 租赁面积超过3000平方米，装修期或免租期一般最高3个月。

五、品牌广告宣传费用

可向客户提供外立面广告位，具体费用，一位一议。

六、其他

1 整租相对散租租金相对比较低，但便于管理，散租可增加租金收入，但增加招商人工成本，散租功能业态需细化到子业态，细分业态提供面积标识、划分区位和制作业态划分图，做到招商具有可操作性。

2 广告位可考虑到招商环节和广告推广中，可当作招租谈判的筹码和品牌推广的渠道。

七、装修和改造事宜

1 对于具有一定资质和具备建筑结构调整条件的客户，一般业主同意建筑结构改造，包括屋顶、隔墙等但不承担改造费用，提供方便与支持并审核图纸，由客户根据其自身需求自行改造，业主和物业公司监督，客户租期到期后需要对项目建筑结构复原恢复。

2 客户须按业主确认的恢复原状费用向业主交纳足额恢复原状费用。按改造面积计算，制定收取恢复外墙费用、内墙费用、门窗费用、楼板等费用；按设计图纸预算，制定收取恢复消防系统、给排水、强电、智能化、通讯、网络、桥架、通风系统等费用；按租赁建筑面积计算，制定收取恢复原状时的拆除费及垃圾清运费。

八、保证金收取及相关费用

1 工商注册注销保证金。客户若需到工商部门办理企业注册登记，并将该房屋的地址作为企业注册登记地址的，则租赁保证金（租赁押金）作为日后商户办理完企业注册登记地址注销手续的保证金一部分。待客户办理完企业注册登记地址注销手续后一个月内租赁保证金无息退还客户，上述手续所涉及费用均由客户承担。

2 租赁备案注销保证金。客户若需到房地产交易中心办理租赁备案登记手续，则租赁保证金（租赁押金）作为日后办理租赁备案登记注销手续的保证金一部分。待客户办理完租赁备案登记注销手续后一个月内业主将租赁保证金无息退还客户，上述手续所涉及费用均由客户承担。

3 租赁后质量保证金。合同期届满或提前终止时，客户租赁保证金（租赁押金）转为客户质量保证金主要部分，以确保业主不会因客户在合同期届满或提前终止时而遭受任何损失。若业主因客户遭受损失的，有权将损失的金额在租赁保证金中扣除，不足部分，公司有权继续向客户追偿。合同终止满一个月后，公司应将扣除应扣费用（若有）后的租赁保证金无息退还客户。

4 经营费用。租赁合同期内，客户自己租赁区域的保洁、电、水、煤气、通信、网络等经营活动产生的一切费用全部由客户自己承担，如因客户欠费造成相关政府部门和公司追缴的，业主或物业公司有权向客户追缴并采取措施停止向客户供应水、电、煤气且停止提供物业管理服务。

九、物业管理

管好楼宇，具体就是选好物业管理队伍（直接的或间接的管理），为客户营造安全舒适、后勤保障、洁净温馨的工作环境。物业好坏直接关系到楼宇品质、吸引客源、提升附加值、延长硬件寿命等，最终影响招租效果。打造卓越服务品质的物业，需要有专业背景的经理人团队。

物业管理模式通常分三种：（1）业主自管，业主成立物业公司或物业管理部管理；（2）全权委托第三方物业服务公司管理；（3）委托租赁商户自管（商业性质楼宇）。

业主自管在形式上也有几种：（1）全部自己管理；（2）自管，但使用国际知名物业管理公司品牌，聘请物业顾问进行专业客服指导；（3）自管，但保安、保洁、客服等选择知名品牌公司进行专业分包。

物业管理自管并聘请顾问指导其好处是能凭借其先进的管理思想、经验植入楼宇物业管理。比如：用户手册、装修手册、入住指南、楼宇制度、标准化业务流程等管理经验。高端楼宇一般用一至三年时间引入知名物业公司顾问服务，锻炼队伍后再完全自行管理。目前国内的知名物业顾问单位有：仲量联行、世邦威理仕、戴德梁行、第一太平戴维斯、高力国际，五家管理物业业态各有侧重点，但管理经验都差不多。物业管理属劳动密集性，人员管理和培训比较繁杂，高端楼宇也有全委第三方直接管理。二种管理模式目前市场都并存。

机电设备维保部分，电梯系统属于特殊行业一般采取全包即人员驻场维保加大修；强电系统、供热系统一般也采取委托电力、热力公司，但也有自管维保；电话通信系统维保电信局负责；空调和消防系统通常聘请设备生产厂家维保，大修工程另行招标。

保洁（公共部位，商户内保洁另收费）和保安（公共部位、广场保安）部分一般采取外包方式。

物业管理费中能源费支出（供水、供电、供气、供热）占相当大比例，要测算好支出成本费用，制定合理物业管理费收费标准，保持物业管理费年年有盈余以丰补欠。

第8篇：物业楼宇管理范文

为加快我区楼宇经济发展，打造都市经济品牌，提高区域资源利用效益，加速推进长沙芙蓉中央商务区建设，不断增强区域经济综合实力和竞争力，现就加快楼宇经济发展提出以下意见。

一、指导思想

坚持以科学发展观为指导，按照“规划先行、产业先导、政策扶持、优先发展”的思路，以长沙芙蓉中央商务区核心区和协调区为重点，以五一路、芙蓉路、韶山路、解放路、八一路为轴线，突出抓好商务楼宇的开发建设、招商引资、产业发展和管理服务，做大规模、做优产业、做强特色、做精服务，使楼宇经济成为区域经济发展的强劲动力和效益高地，成为区域经济发展的核心增长极。

二、发展目标

力争到年，全区商务楼宇建筑面积达600万平方米以上，入驻企业达6000家以上，楼宇经济对区域税收贡献率达60%以上。重点新建一批高端智能化商务楼宇，置换转换一批非商务楼宇，改造提质一批旧商务楼宇，培育发展一批专业商务楼宇。着力引进银行证券保险等金融机构区域性总部、国际品牌五星级酒店、世界500强企业区域性总部和国内500强企业总部。

三、发展措施

1、加强组织领导。把加快楼宇经济发展作为经济工作的重中之重，科学谋划，积极推进。成立由区政府主要领导任组长的楼宇经济发展领导小组，负责研究制订发展规划、扶持政策、工作措施，协调解决影响楼宇经济发展的重大问题。各街道（乡、园、局）要成立相应的工作机构，落实专人负责，为楼宇经济发展提供坚强的组织保障。建立区、街、楼宇三级联动的服务网络，加强工作协调，形成整体合力。

2、加大财政投入。区政府每年度安排地方财政收入的20%投入长沙芙蓉中央商务区建设，发展楼宇经济，重点用于城市基础设施配套建设和中心城区环境提升，建立优质高效的楼宇经济服务平台，扶持商务楼宇建设和入驻企业发展。

3、提高服务效能。区政府为入驻企业提供“一站受理、限期办结”的一站式服务，全程代办相关手续，协调解决企业的困难和问题。规范对入驻企业的检查收费，同一行政机关对同一企业的执法检查，年度内不得超过1次（国家、省、市另有规定的除外），执法检查单位提前5个工作日告知区楼宇经济办公室和企业。完善楼宇经济信息化管理系统，及时公布政府相关规划、政策法规、企业信息、最新动态等信息，及时提供楼宇项目开发建设情况、楼宇资源供求信息情况。

四、发展政策

（一）支持楼宇建设

1、对新建单体商务建筑面积2万平方米以上的高端智能化商务楼宇或国际品牌五星级酒店的开发企业，符合长沙市棚户区改造政策的，按相关政策执行。对不符合棚户区改造政策的，按该项目实缴区级建安营业税的100%给予开发企业财政补贴。此外，对区域经济发展有重大带动作用的项目，采取“一事一议”的方式给予支持。

2、对建筑面积1万平方米以上的旧商务楼宇进行整体改造提质，改造投入经费超过500万元，改造后楼宇配套设施完善、服务功能齐全的，按改造提质投资额给予投资改造主体20%的财政补贴。

3、对建筑面积5000平方米以上的非商务楼宇实行整体功能置换，转为商务楼宇并成功招商，投资额在200万元以上的，按改造投入额给予投资主体20%的财政补贴。

4、对原有旧商务楼宇规划配套停车位不能满足需要，新增建设立体停车场的，在建成投入使用后，按每个车位1万元的标准给予投资主体财政补贴。

（二）奖励招商主体

1、培育一栋建筑面积1万平方米以上、引进的企业税务注册关系落户我区（下同）且同行业率达80%以上的专业商务楼宇，奖励招商主体100万元。

2、引进一家国内外银行区域性总部的，奖励招商主体50万元。

3、引进一家国际品牌五星级酒店的，奖励招商主体50万元。

4、引进一家世界500强企业区域性总部或国内500强企业总部的，奖励招商主体50万元。

5、引进一家国内500强企业区域性总部或省内大型企业总部的，奖励招商主体30万元。

6、引进一家上市公司总部的，奖励招商主体20万元。

7、引进一家国际知名中介服务机构的，奖励招商主体10万元。

8、引进一家国际知名品牌湖南总经销或旗舰店的，奖励招商主体10万元。

9、引进一家国外知名品牌物业管理公司、国内一级物业管理公司的，分别奖励招商主体10万元、5万元。

（三）扶持入驻企业

1、国内外银行、保险、证券等金融机构区域性总部到我区购买2000平方米以上面积的商务楼宇作为自主经营场所且税务注册关系落户在我区的，按200元/㎡的标准给予财政补贴，同一单位最高补贴不超过600万元。

2、国际品牌五星级酒店入驻我区商务楼宇且税务注册关系落户我区的，从其申报纳税之日起连续五年给予奖励。在剔除一次性税收之后，前三年按实缴区级税额的50%给予奖励，后两年按实缴区级税额的25%给予奖励。

3、对新入驻我区商务楼宇或税务注册关系变更到我区的楼宇企业，从申报纳税之日起年度内实缴区级税额60万元以上（含60万元）的，按其实缴区级税额的20%给予奖励。

4、对原有楼宇企业上年实缴区级税额达到60万元，当年实缴区级税额比上年增长20%以上的，按其实缴区级税收净增额的20%给予奖励。

（四）鼓励优质服务

1、对商务建筑面积1万平方米以上的商务楼宇，企业入驻率90%以上，入驻企业工商、税务登记率达95%以上，积极协助招商引资和协税护税，为入驻企业提供优质服务，企业满意率达95%以上的物业管理公司，年度奖励6万元。

2、在剔除一次性税收的基础上，单栋楼宇当年实缴区级税额在500万元、1000万元、1500万元、2000万元以上的，分别奖励该楼宇的物业管理公司5万元、10万元、15万元、20万元。

第9篇：物业楼宇管理范文

下面是一份入伙手续书以作示范：

入伙手续书

______女士／先生：

您认购的____区____栋____单元____室楼宇，现已交付使用具备入伙条件，请阅读收楼须知，按下列顺序办理入伙手续：

(1)房地产公司财务部(2)房地产公司地产部

×房地产开发公司

××物业管理公司

________年____月____日

三、收楼须知

收楼须知，即是告知业主在办理收楼过程中应注意的事项及应携带的各种证件、合同和费用，从而避免遗漏、往返，给业主增添不便。

下面是一份收楼须知以作示范：

收楼须知

为避免业主在收楼时产生遗漏而带来不便，兹介绍有关收楼程序。

(一)在房地产公司财务部办理手续

1.付清购楼余款。

2.携带已缴款的各期收据交财务部验证、收回并开具总发票。

3.在入伙手续(1)上盖章。

(二)在房地产公司地产部办理手续

1.验清业主身份。业主如有时间应亲临我公司接受楼宇，并请带上：入伙手续书；业主身份证、港澳台同胞购房证明、护照或居住证；购房合同。

2.若业主不能亲临收楼，可委托人，人除携带入伙手续书、购房合同外，还

应出具：业主的授权书(由律师鉴证)；业主身份证或护照的影印本；人的身份证或护照。

3.在入伙手续(2)上盖章。

(三)在物业管理公司财务部办理手续

1.缴付各项管理费用。预收不超过3个月的管理费；收取装修保证金，住房装修完毕，

验收不损坏主要房屋结构的，装修保证金如数退还；收取建筑垃圾清运费，业主装修完毕，自己清运了建筑垃圾即如数退还。

2.缴付其他费用。如安装防盗门、安装防盗窗花等。

3.在入伙手续(3)上盖章。

(四)在物业管理公司管理处办理手续

1.签署《业主公约》。

2.介绍入住的有关事项。

3.向业主移交楼宇钥匙。

4.在入伙手续书(4)上由业主本人盖章或签字，交物业管理公司保存。

××房地产开发公司

××物业管理公司

×年×月×日

四、业主对物业的验收

购买物业对于每一位业主来说均是一项重大的投资活动。根据入伙手续书和收楼须知，

业主在办理第四道手续之前应由物业管理企业派人员带领业主验收其所购物业。业主对自己所购物业进行验收是业主的权益，业主在验收之前应尽量把物业可能产生的问题了解清楚，

并逐项进行鉴定检查，尽可能把问题解决在入伙之前，将“先天缺陷”减少到最低限度。

归纳众多物业管理企业的经验，一般物业可能存在的质量问题大致有以下几个方面：

1.给排水系列。包括水管、水龙头、水表是否完好，下水道是否有建筑垃圾堵塞，马桶、地漏、浴缸排水是否畅通、有无泛水现象等。

2.门窗系列。包括框架是否平整、牢固、安全，门窗是否密缝、贴合，门锁、窗钩有无质量问题，玻璃是否防水密封等。

3.供电系列。包括电灯、电线(管线)是否有质量问题，开关所控是否火线，电表的流量大小能否满足空调、电脑等家用电器的需求等。