城市社区物业管理精选(九篇)

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第1篇：城市社区物业管理范文

一、中国城市社区管理的基本原则和方向

1．体现以人为本。社区建设应坚持自愿选择、以人为本的人文理念，以社区居民参与为核心，突出社区的自治性，满足居民自我管理、自我实现的需要，增强社区居民的归属感和凝聚力，为个人发展提供良好的社区氛围，以更好地服务于人民，把关怀、方便、爱护带给人民群众，把人民群众的尊严和幸福作为社区建设的出发点和归宿点。

2．打破等级制，实现网络化。在传统的社区管理体制下，中国各类组织的结构基本上是按照行政系统纳入各级政府部门的管理系统，形成了等级化的层次结构，弱化了其本应具有的独立的意志、利益和目标。而新的社区管理体制应该界定政府的权限，提高社区的自治程度，突出各类社区组织对社区管理的参与，增加管理主体之间的联系。

3．立足中国国情实现自治，体现公民社会和治理的时展趋势。中国处于社会主义初级阶段，这种国情决定了我们不能照搬照抄外国模式。中国城市社区管理体制改革，一要充分考虑到中国城市社区的实际情况，特别是街道和居委会的具体情况，以便于与原有的管理体制接轨。二要重视自治性的提高和中介组织的参与管理，实现居民参与社会的现实需要，体现公民社会和政府由“统治”向“治理”转变的发展趋势。

4．确立社区管理主体，理顺政社关系，形成“小政府，大社会”的格局。在新的模式中，政府已不是社区管理的主体，至少不再是惟一的主体，相对于传统模式来说，政府的行政管理范围将大大缩小。政府管理的方式手段也将发生变化，社会力量不断增长，朝“小政府，大社会”的方向发展。

二、中国城市社区管理体制创新模式的设想

扩大社区规模、完善社区功能、形成特色社区，是加强社区管理机构建设，强化管理职能，实现现代化社区管理的前提条件。应从结构和功能上对城市社区管理体制进行调整，构建新型的运行体系。

1．扩大社区规模庑善社区功能突出社区特色。针对城市社区划分过细、功能不全且“弱化”的现实，改革城市社区管理体制应从以下三方面着手：

(1)要合并现有的城市社区，使之成为规模较大、功能结构更合理的“大社区”。大社区的划分，应充分考虑到土地面积与地理结构、建筑面积与人口数量、配套设施与服务功能等诸多因素。新建社区要适应城市政治、经济和文化状况、适应城市发展战略的具体要求，规模以原社区的4倍～5倍为好。(2)大社区应具备较为完善的管理与服务功能，一般包括：治安、饮食、卫生、体育、娱乐、宣传、文化、交通、通讯、邮政、休闲等。(3)大社区应形成各自的特色。社区特色的构建可根据居民的种族、宗教、文化、社会地位、经济状况、职业、地域以及物业的档次、风格等因素，划分为安居房住宅区、金融业住宅区、个私经营者住宅区等各具特色的社区，进而设计、实行不同的管理与服务，提高社区管理的效益与水平。

2．科学构建城市社区管理运作体系。城市社区管理新模式的构建与实施，必须明确社区居民自己建设社区、管理社区，实现居民“自治”和以专业人土进行社区管理与服务，实现社区管理与服务的“专业化”，把社区建设成为居民的温馨家园的指导思想，科学地构建一个“小政府、大社会”的社会管理良性循环系统。

3．理顺关系，明确职能，强化服务。(1)理顺居民与业主的关系，以此确定城市社区管理委员会的性质与职能。业主是以财产――物业权来划分的，业主的权利主要是一种经济权，居民是以居住地来划分的，居民的权利主要是其作为公民所享有的基本政治权利，合理分配政治权与经济权在社区管理机构中的比例份额，从而建立起能代表居民与业主共同利益的社区管理机构――社区管理委员会，代替居民委员会与业主委员会行使职权(建议取消居民委员会与旧制业主委员会)。(2)依法界定物业管理单位的企业性质，规范运作。由于物业管理行业的发展一开始就缺乏应有的规范，旧模式下的城市社区管理没有明确界定物业管理单位管理性质，带来了其与社区管理委员会之间的矛盾，逢利则争，遇事则推，在某种程度上加剧了城市社区管理的无序与低效。因此，在进行城市社区管理模式改革中，要依法界定物业管理单位的服务性管理企业性质，使其回到经营的专业领域――对物业及其配套设施的维护与管理，而将社区文化建设、家政服务、治安、拥军优属服务、社会救助服务等功能归位于社区管理委员会，以避免许多不必要的管理纠纷。(3)分清社区资产关系，疏畅经营与管理渠道。社区的资产大致可分为社区内的城市配套设施和社区管理费两大组成部分。社区内的城市配套设施，主要部分由政府投资建造(在旧城区几乎全由政府投资建造)，政府是理所当然的业主；另一部分是开发商投资建造的(在新城区其所占比重更大)，开发商自然是业主；还有一部分设施是由社会慈善机构或社区人士捐资建造，虽然这些捐资者并不一定就成为业主，但在对这些资产进行经营与管理时必须考虑捐资者的“主人翁”地位。社区内这部分资产的财产权归属界线较为明显，社区管理委员会的责任就是将这部分资产管理好，但依据“政企分离”原则，社区管理委员会必须将这部分资产交给可靠的法人或自然人进行经营，而不能自行经营。

4．积极探索社区资源整合的路径，加大对社区基础设施建设的资金投入。社区的基础设施是推进社区建设和拓展社区服务的重要载体，是社区管理良好运行的基础物质保障，必须加大投入力度。而仅仅依靠单一的政府财政投入是不够的，对于面广量大的社区基础设施建设而言，其只是杯水车薪，另外还容易导致社区自治组织的行政化趋向。笔者认为，可把扩大投资的着力点放在激活、整合社区资源上。应充分发挥市场机制的作用，充分利用社区资源，引导社区内企事业单位的设施向社区开放，让闲置场地、设施为社区所用并鼓励企事业单位及个人以资金、房产、设备、技术、信息、劳务等形式投入社区服务业，把居委会的自治管理与街道办事处的行政管理、物业公司的专业管理有机地结合起来，形成责权利明确、协调配合、互相支援、管理到位的新型社区管理体制。另外，社区还可以对服务的受益者或使用者实行服务项目收费，收取服务实际成本金额，如家庭垃圾处理等。而社区管理只需对清洁公司步人社区以及对其社区服务质量进行管理和监督即可，不必管理到每家每户。

5．建设高素质的城市社区管理队伍。城市社区

第2篇：城市社区物业管理范文

第二条本办法适用于住宅小区和机关、企事业单位宿舍等居民集中居住区（以下简称城市社区）。

第三条国家广播电影电视总局（以下简称广电总局）负责全国城市社区有线电视系统的管理工作。

县级以上地方广播电视行政部门负责本行政区域内城市社区有线电视系统的管理工作。

第四条当地行政区域性有线广播电视传输覆盖网不能通达的社区，可以申请建立城市社区有线电视系统。

当地行政区域性有线广播电视传输覆盖网已通达的社区,其原有的城市社区有线电视系统必须与当地行政区域性有线广播电视传输覆盖网联网，纳入当地行政区域性有线广播电视网络统一维护和管理。

第五条申请建立城市社区有线电视系统需要提交以下材料：

1、申请书（申请人须在申请书中证明当地行政区域性有线广播电视传输覆盖网尚不具备与该社区联网的条件）；

2、开办单位具有独立法人地位及物业管理资质的相关证明文件；

3、城市社区有线电视系统技术方案和规章制度；

4、具有保障安全传送广播电视节目信号所要求的资金、相应场地、必要数量的专业技术人员证明文件。

第六条申请建立城市社区有线电视系统，应当按照以下程序办理：

1、具有独立法人资格的社区物业管理机构或承担物业管理职能的单位主管部门向社区所在地县级或地（市）级广播电视行政部门提出申请。

2、如需接收转播卫星电视节目的，须遵照《卫星电视广播地面接收设施管理规定》（国务院令第129号）的规定申办《接收卫星传送的电视节目许可证》。

3、县级广播电视行政部门按照《行政许可法》规定的期限和权限进行初步审核，并将审核意见、申请材料一并报地（市）级广播电视行政部门。

4、地（市）级广播电视行政部门收到申请人的申请或县级广播电视行政部门上报的申请审核材料后，按照《行政许可法》规定的期限和权限做出审批决定。

第七条申请人符合条件的，由地（市）级广播电视行政部门作出准予行政许可的决定，颁发《城市社区有线电视系统许可证》；不符合条件的，不予批准，并书面说明理由。

第八条《城市社区有线电视系统许可证》有效期为一年。有效期届满需延续的，应在期满前三十日，按上述程序向原发证机关提出续办申请。

第九条城市社区有线电视系统（含其卫星电视接收设施）的建设，需由具备相应资质的施工单位负责施工，其选用的设备必须经广播电视设备器材入网认定，卫星电视接收设施须通过信息安全测评，且来源合法。上述设备的安装必须符合广播电视行政部门的技术标准、技术安全规范和要求，经县级以上广播电视行政部门验收合格后，方可投入运行。

第十条城市社区有线电视系统开办单位应当接受广播电视行政部门的统一管理。

城市社区有线电视系统开办单位应当建立健全有关管理制度，确保二十四小时专人值班，专业技术人员应定期检修、维护相关设备，定期巡检线路，严防非法接收转播境外卫星电视节目，对可能危及宣传安全的节目信号和技术故障及时进行处理，确保设备网络系

统和信号的传输安全。发生重大事故，必须在一小时之内向当地广播电视行政部门报告。

第十一条城市社区有线电视系统应当完整转播广电总局规定必须传送的电视节目。

城市社区有线电视系统不得自行播放电视节目和广告，不得开办视频点播节目。

第十二条未经许可，城市社区有线电视系统不得接收、传送境外卫星电视节目。

第3篇：城市社区物业管理范文

随着计算机网络技术的发展，物联网技术逐渐被应用在社会生活的各个领域中，以物联网技术为基础的智慧社区就是应用物联网技术的典型案例，通过构建该智能社区，改变了社区居民传统的生活方式，同时也改变了社区的管理方式和服务方式，能够为社区居民提供多样性的、智能化的综合社区服务，是物联网技术发展和进步的体现。本文将对智慧社区的系统架构以及云系统平台进行分析，为实现以物联网技术为基础的智能社区提供思路和帮助。

【关键词】物联网技术 智慧社区 应用系统

社区是居民生活的基本单元，也是城市人口管理的重要模式，同时社区也是城市经济发展成熟的表现。由于受到多种因素的影响作用，目前我国城市的社区建设中还面临着一系列的问题，例如社区的兼容性和互联性较差，相关技术及产品的应用率低等，因此我国城市社区仍然未能实现全面的智能化，这与城市经济发展水平是不相协调的，无法满足城市居民的生活需求，因此构建以物联网技术为基础的智慧社区有利于提高城市社区居民的生活水平，具有重要的社会意义。

1 以物联网技术为基础的智慧社区

1.1 智慧社区的系统架构

根据智慧社区中物联网技术应用的不同特点，可以将智慧社区的系统架构分为设备层、应用层以及增值服务层。其中设备层就是由社区内部的相关电气设备以及智能化的家居系统中的电气设备所构成的，包括家庭安全防御设备、社区照明设备、社区摄像头、报警设备、可视化对讲设备、家庭智能终端以及社区停车场的相关管理设备等；而应用层主要包括智能家居及智慧社区两个不同的系统；而社区的增值系统可以是社区的物业，也可以是专门的服务提供商。

1.2 智慧社区的云系统

通过构建智慧社区的云计算平台，能够为社区服务与管理提供计算以及数据存储等功能，因此可以在很大程度上提高社^管理的智慧化程度。云系统的服务重点是为智慧社区中各个不同的子系统进行相应的技术支撑，同时也是提供数据的来源。云系统计算平台能够为智慧社区中的智能家居系统、智慧商务系统以及智慧养老和智慧安全防护系统等提供有效的云计算服务。

2 以物联网技术为基础的智慧社区应用层

2.1 智慧家居的管理平台

智慧社区中的智能家居的管理平台主要是以社区中的家庭作为管理单位，将居民住宅作为平台，通过应用相关的物联网技术实现了家居生活中的相关设备以物联网技术的有效结合，进而实现了全面的信息交换，可以帮助社区居民更科学合理的进行时间安排与规划，同时还能够实现能源的节约利用，在对病人的照顾中也可以发挥巨大的作用，实现的全面化的智能安全防护。智能家居的管理平台当中主要由家居的安全防护系统、家庭医疗服务系统和智能化家电平台所构成。

2.2 社区的物联网管理平台

社区的物联网管理平台是在智慧家居系统的基础上进行扩展的结果，能够为社区居民提供更全面的社区服务，满足社区居民的不同生活需求。

2.2.1 一卡通系统

该系统功能的发挥以社区家庭中现有的宽带网络为依托，同时将小区中的门禁系统或者小区中停车场系统的RFID卡作为载体，实现了社区运营、管理与服务的一卡通。社区居民持有该卡能够享受到社区的各项智能化服务，例如社区中的相关物业服务、社区中的增值服务以及相关加盟商的会员服务等，极大的方便了社区居民的生活。

2.2.2 智能安全防护系统

该防护系统中包括了电子巡查功能、视频监控系统、智能门禁系统以及智能防盗报警系统等，可以实现对社区居民的全方位安全防护，进而为城市社区居民提供了一个非常安全和舒适的社区环境。该系统还能够同家居的安全防护系统相联系，当社区面临紧急情况时可以立即启动社区的应急系统，以最快的速度得到相关警力的支援，因此有效的维护了社区居民的安全。

2.2.3 社区智能医疗系统

该系统可以为社区居民建立以家庭为单位或者以个人为单位的健康电子档案、相应的电子病历等，并将以上信息纳入到数据库中，这样就能够为社区居民提供优质高效的智能化医疗卫生服务。同时将社区及家庭的医疗系统实施有效的结合，因此可以对社区的患者提供远程的病情监护，进而省去了患者奔波的环节，有效的提高了社区的医疗服务水平。

2.2.4 社区智能物业管理系统

该系统中将远程智能抄表系统、楼宇间对讲系统、报备与保修系统、社区停车场的管理系统以及来访客的管理系统等进行了有效的融合，因此可以为社区居民提供更全面的物业管理服务，不仅提高了物业服务的水平，同时还降低了物业管理人员的工作强度。

2.3 社区的网络服务平台

社区的网络服务平台建立在通信网络和宽带网络的基础之上，实现物业管理、政府机构以及社区居民之间的有效联系和信息沟通，实现了社区生活的智能化安全管理以及智能化办公，为社区居民提供了全方位的智能化服务。社区的网络服务平台当中将社区的物联网管理平台中的相关功能进行了融合与延伸，同时也为社区的商户提供了相关的智能化服务，有助于社区商户开展经营活动。

3 结语

本文以物联网技术为基础，构建了面向城市社区居民的智慧社区架构。智慧社区是计算机网络技术发展成熟并应用的必然趋势，也是未来城市社区的发展趋势，在智慧社区的建设过程中应该坚持以居民为中西，为社区居民提供智能化服务为目标，构建以物联网技术为依托的城市智慧社区，满足城市人民的生活需求，提高社区居民的生活水平，充分发挥物联网技术的作用。

参考文献

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[2]齐学忠，廖学峰，张小娟，王彩霞.信息系统中的数据库设计与性能优化[J].计算机工程与应用，2014，28（11）：175-17.

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[4]卢志俊，黄若函，周招洋.物联网技术在智能电网中的应用[J].电力系统通信，2015，09（17）：191-192

作者简介

樊雨微（1999-），女。现为陕西省西安中学学生。主要研究方向为环境污染治理。

第4篇：城市社区物业管理范文

论文摘要:城市社区治理是实现和谐社区的基本途径。如何搞好社区治理,是当前学术研究的热点问题。随着新公共管理运动的深入发展,社区治理主体也呈多元化的发展趋势。社区业主是构成社区的基本元素,在社区治理中起着举足轻重的作用。但当今的业主与以往的居民并不相同,对他们的管理、组织等遇到了新问题。所以应根据新情况,给社区业主一个合理的角色定位并使业主主动参与到社区治理中来,这样才能更好地进行社区治理。

近年来，我国的城市社区建设已初具规模。城市社区建设这一概念是在我国体制转轨的大背景下被提出来的，“努力促进新的社会结构和管理体制的形成，配合人们在思想文化、价值观念、生活方式等方面的进步，重塑‘以人为本’的现代社会”。[1](p2)在新形势下，对社区的管理不能沿袭以往的方法，由此产生了社区治理这一理念。社区治理强调的是治理主体多元化，这就把社区业主推到一个前所未有的重要位置。

一、社区治理主体多元化是发展趋势

“治理”这一提法有其独立的丰富内涵：“作为社会——控制论系统的治理，政策结果不是中央政府行为的产物，中央可以通过一种法律，但是在随后执行的过程中，它要与地方政府、保健机构、自愿部门、私人部门等发生互动关系，相应，后面这些制度间相互间也要发生互动。中央政府的凌驾地位不存在了，政治体系日益分化，我们生活在‘没有中心的社会’，即以多个中心为特征的多中心国家中。政府的任务是使社会——政治活动具有能动性，鼓励出现多种多样的解决问题和分配服务的安排。这种新的互动模式种类众多，例如自我管制和相互管制，公私合作伙伴关系，合作管理以及有企业家精神的合资企业。社会——控制论研究方法强调了处于中心的行动者进行管理时所受的限制，声称不再有单一的权威，替代它的是：每个政策领域特有的多种行动者；这些社会——政治——行政行动者之间的相互依存；共同的目标；界限模糊的公共部门、私人部门以及自愿行动部门；行动、干预以及控制方式的多样化和新出现的方式。治理成了互动式的社会——政治管理方式的结果。[2](p92-94)近年来席卷全球的新公共管理改革浪潮对政府职能提出了新的要求，政府的公共管理职能要求管理主体的多元化，不再是单一的政府管理。“公共管理不完全等于‘政府管理’，而意味着一种新治理。传统意义上的公共行政强调的是政府行政或政府管理（governmentadministrationorgovernmentmanagement）。而公共管理中的管理者，不一定完全是政府，私人部门、非营利部门、非政府组织等都是公共管理的一个重要组成部分。它强调的是治理（governance），即由众多行动者组成的一个关系网络，和众多行动者之间的合作伙伴关系”。[3](p12)治理理论与新公共管理理念相结合，形成了公共治理理论。公共治理的主要特征有：“1.政府理念从统治到治理的转变；2.公共治理主体从一元到多元的转变；3.公共治理的研究对象有了巨大的扩展；4.公共治理机制和手段的巨大变革。”[4](p91-92)社区治理的理念来源于公共治理理念，以往是政府作为单一的社区管理主体，而现在由于政府理念的转变，使得治理主体呈多元化发展趋势，使除政府以外的非政府组织、企业、社区部门和社区居民都可以成为社区治理的主体。不同主体在对社区事务的管理中发挥各自的特点和优势，相互合作，共同为社区建设出力。如果这一套治理体系能够良好运作，必然能够达到事半功倍的效果。但在实际操作中，由于这一新治理模式起步晚，在实际操作中还要一边摸索一边前进，存在的问题主要表现在各治理主体之间职责界限模糊，甚至对自身的角色定位认识不清。在这里要重点讨论的，是社区业主在社区治理中的角色定位问题。

二、社区业主的角色定位

（一）社区业主与以往的社区居民的比较。

我们现在所说的社区业主，主要是指在社会主义市场经济条件下，住房商品化之后购买房屋全部产权的购房者。旧城改造是城市建设整体规划的重要部分，拆除旧房屋建造新房屋则是旧城改造的主要内容。新建的住房大都是商品住宅小区，城市里的社区基本上就是以这些商品住宅小区为主。小区业主与以往的社区居民相比，不同点主要表现在：

1.以往的社区居民所居住的房屋大都是单位福利分房性质，居住在一起的居民一般是在同一单位工作，彼此非常熟悉；现在的小区是商品化住房，业主购房都是个体行为，业主之间互相不认识。

2.以往由街道办事处、居委会等机构对社区进行管理，而现在这些机构已经淡化，应运而生的业主委员会担负起了管理社区业主的责任。

3.以往社区的公共服务由单位统一提供，现在住宅小区的公共服务由物业公司提供，物业公司根据其工作内容和性质向业主收取物业管理费。

可见，从传统社区向住宅小区的转变，不仅是人们的居住条件、居住环境发生了变化，更是我国城市基层社会管理方式的转变。以前实行的以“单位制”为主的管理模式随着经济转轨和社会转型逐渐退出了历史舞台，新的社区形式作为新的城市基层社会管理模式，是符合经济与社会发展要求的。

（二）存在的问题。

社区治理主体的多元化发展趋势，对社区业主提出了要求。社区业主作为跟社区部门、物业公司具有平等地位的治理主体，理应很好地发挥自己在社区中的作用。但在实际生活中，社区业主与物业公司及其他社区治理主体的矛盾很大，此类新闻也是屡见不鲜。

从上面总结的社区业主与以往社区居民的不同点中可以看出，现在的社区业主之间没有工作上的联系，加之当今社会竞争激烈、压力大、生活节奏快，人们总是很忙，人情淡漠，对于自己所居住的社区的其他成员更是不会主动去结识交往，这就造成了社区业主之间联系不紧密，缺乏把自己当成社区治理主体的觉悟。业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业主委员会的建立是社区自治发展的标志，但由于起步较晚，发展时间短，很多方面还不成熟，而且业主委员会是民间性组织，号召力似乎不强，许多业主对于委员会的职能性质都不了解，支持委员会的工作就更无从谈起了。物业公司为社区提供公共服务，也是社区治理主体之一。目前社区里的矛盾问题，最集中的就是业主与物业公司之间的矛盾，往往是业主认为物业公司在收取了较高的物业管理费之后并没有提供相应的服务，于是拒绝缴纳以后的物业管理费；物业公司则认为他们收取的管理费都不足以维持公司的正常运转了，这样一来，后果一般是物业公司不再为社区提供公共服务，社区环境变得越来越恶劣，业主深受其害。

（三）社区业主的角色定位。

矛盾问题已经不容忽视了，那么业主在社区治理中究竟扮演着一个什么样的角色呢？既然前面已经提出社区治理主体多元化的发展趋势，毫无疑问，业主是社区治理主体之一，与物业公司及其他社区部门有着平等的地位。但在实际操作中不能发挥出业主应有的作用，这促使我们对社区业主的角色定位进行反思。

社区治理主体多元化是社区治理理论的组成部分，将理论运用到实践中，必然要经历一段磨合期，在此期间可能会产生很多以往没有遇到过的新问题。“综观我国城市社区治理模式的发展与演变，可以将其概括为三种模式或三个阶段：1.行政型社区——政府主导型的治理模式。2.合作型社区——政府推动与社区自治结合型的治理模式。3.自治型社区——社区主导与政府支持型的治理模式。我国城市社区建设由第二个阶段向第三个阶段的发展需要一个较长的过程”。[5](p136-137)在这个发展演变的过程中，社区业主对自身的主体地位缺乏足够的认识，很大程度上是受到传统管理模式的影响。在以往的社区管理模式中，社区居民是被管理者，是接受政府管理的一群人，人们在思想上已经形成了对管理者的依赖。现在的社区没有了所谓的上级管理者，更多的是靠自己进行管理。而靠自己进行管理，又没有明确的管理方法和标准，于是更多的人选择不管理，对公共事务不闻不问，至于私人的事情，自己管自己的，别人也无权过问。这样一来就导致了社区业主对社区事务的普遍不关心，即使出现了会影响到自身利益的问题，只要他人也遇到同样的问题，就不会主动去寻求解决方法，从众心理在这里起到了很大作用。还有就是单位制解体，尽管凸显了人们的自主性和个性，但也会造成人与人之间联系的不紧密，住在同一个社区的人们缺乏内聚力，对社区公共事务漠不关心也就不足为奇了。业主委员会无法发挥更大的作用，很大程度上是得不到业主们的理解和支持，当然其根源还是前面提到的社区业主之间缺乏内聚力。同时，其他社区治理主体的职责界限模糊，对自己应负的责任认识不清，责任意识不强，也是导致很多问题无法妥善解决的原因。

问题的产生也许是在磨合期间无法避免的，如何解决这些问题就成为了过渡的关键。既然现在社区业主不能很好地发挥其作为社区治理主体的作用，那就应该在实践中将其定位在一个还不能够达到治理主体水平，但正在向着治理主体前进的位置。在实践的过程中努力将业主群体往治理主体的方向引导，并让其认识到社区事务与自身利益有着密切关联性。

三、努力引导社区业主发挥其治理水平

将社区业主放在一个还不能够达到治理主体水平，但正在向着治理主体前进的位置，这就需要我们在实际操作中采取相应的措施，将业主向治理主体引导。

（一）强化业主委员会在社区中的作用。

我国传统的管理模式是由上级机构管理社区居民，而且人们的思想方式受其影响很深。既然这样，完全可以顺应这一思维方式，提高业主委员会的地位，强化其作用。业主委员会虽然是民间性组织，也不是对社区的业主进行上对下的管理，但它是代表业主利益的组织，所做的工作都是在维护业主的合法权益。从这一点出发，我们可以强调业主委员会的组织功能，委员会是通过民主程序推选出来的业主代表组成的，跟大家是同样平等的身份，这就不会出现以前管理模式中管理者与被管理者之间的隔阂。业主们有什么困难，遇到了什么问题，都可以向委员会反映，委员会帮助业主解决问题。在这一点上，业主委员会可以填补在没有了传统管理者之后人们心理上的缺失，业主们通过委员会解决了困难与问题，自然会感激业主委员会，在心理上对其产生认同后，要拥护委员会就是顺理成章的了。所以，业主委员会必须强化自身在社区治理中的作用，当业主们还对自己的治理主体地位认识不清时，业主委员会就应该站出来，代表广大业主发挥治理主体的作用。

要做到这一点，首先社区中要选出大家都信赖的、人际关系较好的、热心为大家服务的业主代表来组成业主委员会，组成之后要建立一套业主委员会运作的规章制度，切忌三分钟热情，要切实把每项工作都落到实处，并一直坚持下去。其次要加强业主委员会与广大业主的联系，获得业主的支持。这一点在实际操作上有很大困难，由于前面已经说过的一些原因，很多人都对所居住社区的公共事务漠不关心。还是必须依靠业主委员会自身勤做工作，不能只是在产生问题和发生矛盾时，委员会才能证明其是存在的，必须在日常生活中时时处处体现出业主委员会的存在。

（二）加强社区业主间的内聚力。

社区业主的内聚力不强，是业主不团结，对社区公共事务不关心的根源。如果在这方面有所强化，许多问题解决起来会更容易。由于工作、生活上的差异，社区业主也许很难在同一时间聚集到一起，这也给他们的沟通造成了一定困难。加强业主之间的联系，可以先从老人和孩子着手。退休在家，平时无事可做的老人们完全可以加强联系和沟通，业主委员会可以组织老人们参加一些有益身体健康的活动，加深对其他人的了解和熟悉，老人之间互相来往多了，会影响整个家庭与其他家庭的来往，慢慢地就可以把业主们联系起来。孩子们也是，平时经常在一起玩，家庭之间的联系自然就会越来越紧密。社区业主之间的联系紧密了，内聚力自然就会加强。业主们对社区公共事务就不会再抱着漠不关心的态度，而是真正感觉到自己是这个社区的一分子，社区的大小事务都与自己息息相关，也乐意参与到社区的管理中来，负起自己那份责任，这样，社区业主达到社区治理主体的水平就指日可待了。要加强社区业主的内聚力，要做的还有很多，而且这肯定是一个需要花费较长时间的过程，不能操之过急。

（二）业主应加强与物业公司的互动。

物业公司为社区提供公共服务，是当前的主流。尽管物业公司是企业，但由于其主要业务是为社区提供公共服务，如垃圾清理、安全保卫、绿化维护、车辆管理等，收取的物业管理费也在业主可以接受的范围内，所以物业公司是为社区业主提供公共服务的机构，是社区治理主体之一。当前普遍存在的业主与物业公司的矛盾，很大部分还是由于物业公司自身不完善，提供的实际服务与承诺时的标准不相符，收取费用与提供的服务不相符等。由于物业管理的质量与业主日常生活密切相关，特别是经济上的联系，使得业主与公司之间的问题十分复杂且敏感，一旦出了问题，双方都不愿意承担责任，致使本来也许并不严重的问题越来越严重，原本可以协商解决的矛盾也变得不可能解决了。当前我国的物业公司发展较快，但良莠不齐的现象也很突出。社区要找到一家负责任讲信用的物业公司并不容易。撇开客观因素，业主自己应该做到的，是重视最初与物业公司签订的合同，严格按照合同拟订的标准执行，如果物业公司日后提供的服务没有达到合同上规定的标准，业主应坚决捍卫自己的合法权益，在物业公司提供服务的过程中，业主应时常监督物业公司的运作，及时沟通，出了问题立刻解决，尽量不要拖延，以保证问题能尽早得到解决。业主与物业公司的互动加强了，一些潜在的发生矛盾的可能性就能够被消除，双方都深入了解对方，就可以更好地合作。物业公司与业主都是社区治理的主体，所以就应该相互尊重，相互监督，做好自己应该做的，出现矛盾问题尽快通过协商解决。当然，企业性质的物业公司是以盈利为目的，在经济利益与提供的服务之间找到平衡点也非易事，所以业主们在监督物业公司工作上必须付出更多，而一个有威信和号召力的业主委员会就可以替业主们担负起监督物业公司工作的责任，这也证明了社区里建立一个有威信有号召力、负责任，能真正代表业主的业主委员会的重要性。

（四）政府为社区建设提供外部支持。

政府是传统的社区管理主体，在当今治理主体多元化发展的趋势下，政府的作用仍然很大，特别是在我国。政府应该为社区建设提供一些外部支持，“社区的人力、物力、财力有限，政府必须协助社区解决工作中遇到的难题，特别是要解决区内居民的就业问题。为了将社区内党政组织、企事业单位组织、社会团体这三类组织统一调动起来，使之为整个社区的利益和目标而共同努力，需要政府担当起协调者的角色，理顺城市社区各行各业之间的关系”。[6](p135)社区其他治理主体都是通过政府授权才可能成为治理主体的，所以政府在社区工作上起到的总领性作用是无可取代的。政府为社区建设提供外部支持，相当于减轻了业主的负担，使得他们能够更好地看清自己的定位，明确自己的责任。政府还应在政策和法律制定上为社区建设提供良好的大环境。对物业公司的监督管理应该有法可依，一些社区部门目前还没有法律地位，这在很大程度上限制了这些部门的发展，政府应该根据实际情况，制定出有利于社区健康发展的政策和法律，这同样也有助于社区业主认清自己的角色定位。

综上所述，社区业主作为社区治理主体之一，在当前还不能很好地发挥作为治理主体的作用。因此，应该在实践中逐步采取措施，引导社区业主认清自己的角色定位，明确自己担负的责任，强化其责任意识，使其主动参与到社区治理中来，促进社区建设快速稳定的发展。

参考文献:

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[2]俞可平.治理与善治[M].北京:社会科学文献出版社,2000.

[3]张成福,党秀云.公共管理学[M].北京:中国人民大学出版社,2001.

[4]滕世华.公共治理视野中的公共物品供给[J].中国行政管理,2004,(7).

第5篇：城市社区物业管理范文

关键词：多元利益；物业管理；路径

多元利益协调理论主要研究如何在多方博弈中获得各自利益的最大化。在各自为了获得利益最大化的行为方式之中，每个参与竞争和斗争的个体都怀着各自不同的利益与目标，他们为了获得各自利益与目标，都会去考虑每个竞争对手会采取的行动方案，并且事后想象出每种行动方案中，自己如何得到自己利益的最大化。总而言之，多元利益协调理论就是研究在博弈过程中，各个利益方如何获得自己最为合理的利益，并且如何让自己的利益最大化的理论与方法。而在物业管理中，涉及的利益方包括：街道办事处、社区居委会、业主委员会、业主、物业管理公司等。其中，街道办事处协调者政府与居民的利益，同时也要兼顾自己的利益。物业管理公司要协调业主之间的利益，同时要处理好自己与业主委员会之间的利益关系。每个利益参与者都要为了自己的利益而去进行博弈，否则自己一方的利益可能被另外一方吃掉。因此，利用多元利益协调理论处理好物业管理过程中出现各种问题显得尤为必要。

一、住宅小区物业管理面临多重困境

笔者根据自己居住地所在小区进行了相关数据调研，根据结果显示，居民对街道办事处、社区居委会、业主委员会和物业公司这四个管理主体的认可程度有着明显的不同，其中，社区居委会的认可度最高，达62.3%，其次是街道办事处，达到51.3%，而最低的是业主委员会，为13.3%，再就是物业公司，为28.6%。这说明，一方面居委会在居民心目中最重要，这取决于居委会确实发挥了应有的实际作用，是社区管理的中坚力量。另一方面，说明我们也必须改善物业管理公司和业主委员会在物业管理中发挥的作用。我国目前的物业管理从调查结果来看，“业主委员会发挥作用不明显”“物业管理不到位”“居民参与度普遍不高”“街道办事处机关化明显、办事难”“各个管理部门存在推诿扯皮现象”“居委会的定位有问题”等五个问题为排名前五位的突出问题。物业管理的核心是参与物业管理的主体之间的相互关系如何处理好的问题，包含物业管理的结构形式和运行机制。当前，住宅小区物业管理暴露出来的矛盾和问题越来越多。1.政府、物业管理公司与业主对物业管理内容的理解不一致政府出于社会效益和减轻行政管理负担等方面的考虑，会将许多行政只能加在物业管理公司身上。而物业管理公司侧重公司的经济效益，由此导致物业公司服务意识有所欠缺，重管理、轻服务时有发生。而业主最在意的是以最少的资金付出获得尽可能多的服务，最好服务还是免费的。有部分业主对物业服务费的收取抱着不理解、不支持的态度。从目前来看，三者之间的利益平衡点尚未形成，由此造成物业管理不够完善、物业公司的角色经常错位等问题产生。2.社区居委会、业主委员会、物业管理公司三者在运行过程中冲突渐多在居委会到底是“居民自治组织”还是政府的“跑腿”这样一个双重身份还没有搞清楚的时候，业主委员会和物业管理公司这两大社区管理主体在社区自治工作中发挥越来越多的作用。三者在运行工作过程中工作任务有交叉成分，往往会出现矛盾和冲突越来越多的情形。3.业主委员会运行机制不健全，业主对其信任度并不高很多小区业主委员会成立之路漫长，且成立后运行起来也是困难重重。一方面，业主委员会因不具备独立的法人资格，不能在业主利益受损时及时履行职责，为业主解决难题；另一方面，在实际运行过程中，缺乏相应的激励机制，业主委员会主任、业主代表的工作难以得到认可和激励，部分业主委员会成员或业主代表因为能力、定位、利益等原因不当行使自己的权利，致使广大业主并不信任业主委员会的各项工作和处理问题的能力。4.物业公司工作人员能力有限、管理水平低我国真正意义上的物业管理起步比较晚，多种管理业态并存，导致服务水平不到位的现象较为普遍，无法很好地保障业主权益。尤其是有些物业公司在取得物业管理权后，没有严格按照合同履行职责，擅自降低服务等级，减少服务项目，降低服务标准，有的物业公司甚至连基本的清洁、绿化、安保等基础性工作都无法保质保量地完成，对公共设施的维护不及时，甚至侵占业主的共有产权等。5.住宅小区业主主体意识不强、参与度不高业主作为各项活动的主体，如果没有他们的广泛参与，再多的物质资源也只是摆设，更重要的是只有业主自身才更了解自身的需求。但是受很多客观因素的影响，我国业主之间彼此缺少沟通和了解，存在比较明显的生疏感。再加上传统的一些让居民参与的模式过于单一，无法提高业主的认同感和归属感。6.社区居委会工作者队伍不够强大社区工作着普遍存在能力素质不高、专业性不强、工作效率低下等问题。同时，由于社区工作者工资待遇偏低，难以吸引优秀人才，而对于学历高的年轻大学生，社区工作缺乏良好的职业前景，难以留住人才，导致社区工作者“跳槽”现象严重，人员流动频繁。

二、物业管理问题频现的成因分析

物业管理陷入困境将会导致整个社区治理的失效，究其根源在于物业利益主体存在缺位的现象。而政府相关部门、业主委员会、物业管理公司三个重要利益主体的缺位是造成社区治理失效的最关键原因。1.物业管理工作牵涉方方面面，如果政府行政部门缺乏必要的整合，没有理顺权责关系，造成职责混乱、关系不畅，社区治理的合力就无法形成如在实际生活中，住宅小区出现的私自搭盖、违规停车、野蛮装修等侵犯了其他业主的利益，由于相关部门立法和政策还不完备，再加上政府行政部门缺乏应有的服务意识，没有进行有效治理，导致在物业管理领域中出现了权利真空，没有真正做到履行职责。2.业主委员会监督缺位业主委员会属于自治组织，其在行使其权利的过程中困难重重，原因有三：第一，业主委员会不具备独立法人资格，诉讼主体为明确、无法维权。第二，运行机制上，业主委员会往往是决策和执行共存，缺乏执行透明度与有效的监督，存在不公平的现象；第三，对共有产权不关心，当共有产权受到损害时，业主委员会没有及时进行干预。3.物业管理公司管理能力跟不上行业发展需求物业管理是一项专业化很强的管理工作。由于我国物业管理专业教育起步晚，行业管理标准和从业人员行为规范也没有得到建立，在职物业管理人员的培训不足，各种培训流于形式。再加上很多人受传统观念误区影响，认为物业管理公司的工作是属于劳动密集型的，不需要太高的素养。从而阻碍了物业管理行业的发展。

三、多元利益平衡下住宅小区物业管理路径选择

要建立和健全多元利益主体共同参与的物业管理体系，实现各方利益均衡，探索合适的物业管理路径。1.应该从分发挥政府的主导作用，实现其职能归位政府只需要做好宏观调控的“掌舵”工作，充分发挥其主导作用，大力培育、扶持其他治理主体的成长发育。对涉及行政执法、行政管理的工作由政府相关单位全面负起责任来，尤其是要将延伸至社区的行政类事项清理归还给政府。弱化政府对社区的直接干预，推进“政社分离”，将公共服务类事务归还社区，将现在由政府行政机构承担的技术性、服务性、事务性工作通过外包形式，交由市场或者社会组织承担。发挥政府主导作用，提高政府办事效率。2.建立现代物业管理公司的经营机制首先，物业管理公司要提高自身整体素质和形象，有明确的管理思路、强烈的市场意识，牢固树立对位服务思想，力争服务质量上水平、提层次；其次，企业应有较强的成本概念，完全按照“独立核算、自负盈亏、自我运转、自我发展”的方式进行；第三，物业公司应该进一步探索和建立灵活的工作机制，遵循市场法则，运用市场经济规律，形成有利于自身发展的竞争机制。3.健全业主委员会的运作机制纵观各小区业主委员会成立情况，从业主委员会选举开始，就存在一些弊病和漏洞。因此，必须要健全业主委员会的选举机制。在加深业主之间的交流沟通的前提下，在自愿民主的基础上，各业主根据个人意愿行使选择权。当然，真正做到这一点，必须有相应的上级主管部门进行监督才行。另外，还需要明晰业主委员会的职责和权利。业主委员会的工作与业主的利益不可分，要充分运用法律给予的权利，保障业主的利益。完善业主委员会的议事章程。定期召开有意义的会议，讨论并解决符合大多数业主意愿的实务决定。4.提高小区业主的社区参与度大力发展社区各项活动，充分利用现有资源，从业主的实际需求出发，注重社区文化的多样性和特色性，从而充分调动社区参与热情。充分糅合社区、社会组织、社会工作者之间的互动交流，大力开发社区信息智能终端系统，构建畅通民情的数字化平台，从业主最关心、最直接、最现实的利益问题入手，引导居民参与社区管理。逐步健全和落实民主选举、民主决策、民主管理和民主监督制度，不断培育居民的家园意识，提高社区归属感和参与意识，从而真正形成社区治理的公众参与，提高整体物业管理效率。

参考文献：

[1]赵秀霞.论现代物业管理的改革与发展[J].市场研究,2013（02）：27-30.

[2]李江新.社区管理三大参与主体分析——基于多元共治的视角[J].学术界,2011（05）：79-86.

[3]黄眺.论物业管理对构建和谐社区的作用和影响[J].经济与社会发展,2011（07）：84-85.

[4]李保明.国外城市社区管理模式及其启示[J].中国行政管理,2013（03）：97-99.

[5]罗玲玲.物业管理对构建和谐社会的作用[J].企业导报,2010（08）：57.

第6篇：城市社区物业管理范文

一、宜居社区物业管理

随着人民生活水平日益提高及房地产市场的异军突起，人们在购买住房时，已不只单纯关注房子的宽敞度，交通便利等这些表面现象，而更加关注小区的软环境，即社区服务及物业管理等宜居环境方面的内容。自从2005年中国引用了宜居城市概念后，住宅小区中的宜居观念便风生水起。什么是宜居社区，至今还没有一个统一规范的定义。有专家借鉴宜居城市的定义对宜居社区应具备怎样的条件给出以下陈述：根据小区的质量表述，展示居民在小区生活软环境方面产生的切身体会，如：舒适、健康、安全、环保、人文等，同时涵盖居民生活的方方面面。宜居小区要以人为本，良好的居住环境是每个人生活的基本条件和事业发展的基础。宜居应当将社会需求当作主要目的，特别关注分析“生老病死”“衣食住行”等不同角度因素，同时考虑住房品质、公共设施等硬环境和家庭氛围、邻里质量、人际关系等软环境的建设［1］。创造适宜居住的、和谐的、现代化社区需要公众的参与、物质上的保证及政府的支持。

二、案例选取原则

1．开发商自组物业的典型代表

沈阳市铁西区金地名京小区开发商自组物业指的是开发商、业主将自有的物业不是委托给专业的物业管理企业管理，而是由自己单位内部设立物业控制机构进行控制。房地产公司领导的物业管理公司和外聘的物业管理公司相比，具备非常明显的优势，即企业内部的物业管理公司通常和房地产公司项目实施能够保持一致，能够有效避免市场竞争。

2．“三位一体”管理的典型代表

沈阳市铁西区新湖社区“三位一体”是指在实行物业管理并已成立业主大会的住宅小区，由社区居委会、业主委员会、物业服务企业三方在平等合作的基础上，建立起物业管理小区联合工作组，通过建立相关制度，明确职责，发挥强项，密切配合，形成合力，全力打造和谐、模范小区［2］。社区居委会，业主委员会，物业服务企业密切合作，履行各自的职责，建立和谐、稳定适宜居住的社区是三者共同的利益所在。

三、案例分析

1．金地物业小区物业管理特点

作为中国物业管理行业知名品牌，金地物业提出一系列特色服务模式，即：“7×24×365无间断服务”“常规服务﹢个性化菜单服务”“量身定做”等，打造差异化优势，充分发挥金地品牌优势，同时引领行业的发展。沈阳市铁西区金地小区物业为营造宜居社区，努力打造六大品牌特色服务，即安全服务、环境服务、客户沟通与服务、工程服务、社区文化、服务创新与增值服务。（1）安全服务。全面使用数字安全管理系统，数据库通过采集重要节点，沉淀多种定量指标来管理住宅小区的安全。在日常管理中，值班安全管理人员通过数据比较和比对，在管理上可以及时发现问题，并通过系统方便快捷地修正问题，克服了值班人员仅凭直觉发现安全隐患的弊端。（2）环境服务。细致入微的服务基于客户体验，从细节抓起，创建宜居环境精品。金地物业用心选择每一组清洁用品，根据小区住户出入时间合理安排清洁、打扫时间，精心设计每一次清洁计划，这样既能保证干净整洁的居住环境，同时也把给住户带来的干扰降到了最低点。从四个层次对社区绿化进行精雕细琢。社区四季如春，鸟语花香，地面洁净，器材设施整洁，排水设施通畅。一进入金地名京小区，便让人感到身心快乐、放松。（3）客户沟通与服务。率先提出“以业主为中心”的服务理念，强调客服中心的运作。根据业主的不同需求提供有针对性的个性化服务，让业主倍感尊贵、优越。物业用换位思考的方式，提前预估业主可能的需求，以超前的工作和细致的服务，不时给业主带来服务惊喜。物业员工每一个温暖的眼神，每一句贴心的问候中吐露出物业企业的经营理念———“优质的服务，真心的关爱”。（4）工程服务。金地名京小区把专业科学的养护与节能技术相结合用以延长设施和设备的使用寿命；物业维修人员以热情周到的入户服务，专业、规范的操作技能，为广大业主排忧解难。从报修到维修人员入户，用时短、效率高，为广大业主解决了后顾之忧。（5）社区文化。金地小区物业品牌管理的重要“软件”是社区文化。金地物业尊重业主的兴趣、爱好和个性，通过丰富多彩的社区文化活动，着力打造和谐及充满社区个性魅力的文化氛围。金地名京小区文化节已成为广受业主喜爱的特色节日。和谐的社区文化，犹如一座连通心与心的桥梁。家不再只是简单的居所，业主可以广交朋友，寻觅知己，在形形的社区“圈子”中，找到属于自己的那一片天地［3］。（6）服务创新与增值服务。创新是金地人的招牌。通过创新，为业主提供满意的服务和最好的居住环境。金地物业每年都在员工中开展创新项目大赛，从是否能加速服务流程、提升“以人为本”的服务品质、是否能大幅降低运营成本、能耗等方面进行评比、总结，大力推广优秀创新项目，寻求持续性自我超越。增值服务，是金地物业打造的创新项目之一，它是指业主与物业管理服务合同约定范围以外，从业户实际需求出发，开发新的、增值服务项目，为业户生活提供更多便捷，努力做到业主的要求“有求必应”。实现业主对物业依赖，从而做到物业的保值、增值。

2．新湖社区“三位一体”管理特点

沈阳市铁西区新湖社区为了给广大业主创造宜居环境，采取“三位一体”的管理模式。即居委会、社区、物业管理公司共同管理的运作模式。在日常管理中确保管理活动正常开展，最大限度地保证社区居委会、物业企业与业主委员会三者的和谐关系是社区工作的重中之重。（1）明确职责分工。分清社区居委会与物业企业自身各自权责，通过相关规章制度约束其活动，合理避免双方产生冲突。社区居委会的职责是在社区开展宣传教育管理，社会保障、计划生育、户籍管理、调解民事纠纷、拥军优属、扶贫等，对现有资源进行服务工作部署，推动社区公共利益，协调各项活动顺利进行。物业企业工作是根据《企业法》及《物业管理条例》相关要求，清楚区分物业管理企业和社区居委会间的关系。物业企业在住宅小区的领导之下，根据业主委员会意见开展服务工作，主要承担社区的“保洁、保安、保绿、保养”，同时根据小区业主要求开展相应的有偿服务。物业管理以各种基础设施为基础，处于政府相关机构、街道及社区居委会的领导之下。业主委员会工作是结合《物业管理条例》制定的职能，在街道办事处、社区居委会领导下，组成小区业主委员会。业主委员会应当切实贯彻落实《物业管理条例》要求的相关职能，对物业企业日常工作进行调整，根据相关规章制度及物业管理合同监督物业公司开展相应的工作。（2）加强“以人为本”的理念，加大沟通协调力度。①为住宅区提供相应的服务，处理就业难等问题。在处理社区问题时通过业主委员会进行领导，征集至少三分之二以上业主的意见，得到其中半数以上业主的同意之后，通过物业企业进行管理协调。②按照社区居委会、业主委员会、物业服务企业各自职能及社区自身特征，制订“三位一体”管理经营服务细则，保证其自身权责能够贯彻落实，给新湖社区未来的发展奠定坚实的基础。③为了能够和改革开放标准保持一致，社区把政府职能集中于社会管理及公共服务层面，将社会能够自主控制的职能集中于社会中介组织，将业主能够自主解决的问题通过业主委员会自行解决。④居委会和物业管理企业保持良好的沟通，借助各种不同的途径推动信息顺畅交流；创办各种各样的社区文化活动，使社区群众真正投入到社区工作中。（3）把住规划龙头。新湖开发早在规划初期便为社区物业管理和社区居委会准备了办公用房、会议室等办公用地，并承诺社区建完后无偿提供老人活动室等建筑设施，同时统一确定产权，给业主未来的生活营造良好的外部氛围。社区居委会真正融入开发商整体设计、建筑过程中，有效避免了规划配套项目“纸上谈兵”，见图不见物的情况［4］。（4）加强业务培训。①放眼未来，聘请专业人员参与社区管理工作，对所有社区居委会成员及物业管理企业工作人员开展相应的工作培训，真正实现社区委员会和物业管理企业人人明确自身职责，相互监督，相互促进。②特别关注社区居委会和物业管理企业工作人员自身职业道德建设，树立以业主为友的思想，树立优秀的职业道德习惯，落实服务行业以“服务于人”为本的观念，培养良好的职业思想，突出的职业情操。③强化社区居委会及物业管理公司从业人员的服务意识，树立“以人为本，服务至上”的理念，明确建立宜居、和谐的社区是其义不容辞的责任，时刻牢记为业主提供全方位、多层次、优质和高效的服务宗旨。2005年1月，《北京城市总体规划》首次提出建设宜居城市，后来逐渐有学者提出建设宜居社区、宜居小区，体现了人们对居住环境的高品质要求及对美好生活的向往。宜居理念下，社区物业管理关系到社区千家万户的生活质量和幸福，是体现宜居城市、宜居社区的一个重要方面。随着房地产建设、开发规模和品质不断提高，物业管理扮演越来越重要的角色，成为真正的日不落产业。社区物业管理服务从最初单纯的保安、保洁扩展到了园区绿化、公共设施维修养护、小区公共安全、公共秩序维护等，市场日趋规范。随着2007年《物业管理条例》的修订及颁布实施，物业企业持证经营、亮证收费制度得到普及，社区物业管理企业服务品质提升，促进了整体物业服务行业水平的迅速提升。社区物业管理在建设和谐平安社区、宜居小区等社会事务中发挥着越来越不可替代的作用。

第7篇：城市社区物业管理范文

Abstract： The 12th five-year plan put forward the goal in constructing an international metropolis of Xi'an. To achieve this goal， we must seek an important carrier as the backing and plan a practical way of implementation， namely， the urban community construction of Xi'an. The goal of construction and perfection of community construction in Xi'an can be located as international community.

关键词： 西安城市；社区建设；特色定位；国际化社区

Key words： city of Xi'an；community construction；feature orientation；international community

中图分类号：[F299.22] 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）28-0158-02

0 引言

西安市十二五规划提出了建设西安国际化大都市的目标，为实现这一目标，必须寻求一个重要载体为依托和规划出具体实现途径，西安城市社区建设就是一个重要载体和具体实现途径。本文试图对西安城市社区国际化做SWOT分析。

1 西安城市社区建设与管理提升的优势（S：强项、

优势）

1.1 无与伦比的国际形象基础优势。西安居中国古都之首，知名度举世无双，为建设国际化社区奠定了形象基础。西安是陕西省的省会，为建设国际化社区奠定了综合经济基础。西安还是中国七大区域中心城市之一，亚洲知识技术创新中心，新欧亚大陆桥中国段和黄河流域最大的中心城市，中国大飞机的制造基地，中国中西部地区最大最重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地。西安也是中国的航空航天城，被称为中国的西雅图。西安也是2011世界园艺博览会举办地。

1.2 令人刮目的服务平台成效优势。西安城市社区建设已取得了瞩目的成效。①社区体制改革已经完成，社区建设初具规模。②社区组织机构基本健全。③社区居民对社区有了一定的认知。④社区服务功能基本完备。

1.3 旺盛的人气参与优势。社区发展的关键在于社区自治，自治的的基础是社区居民的积极参与。尽管目前没有参加过社区活动的占到了调查总人数的64.4%，参加过社区活动的占到33.3%，说不清楚的占2.3%。但有两项调查足以说明社区居民具有参与社区活动的积极性：①在“你是否愿意参加社区组织的活动”调查中，愿意参加社区活动的人数占60%，视情况而定的人数22.2%，两项共计82.2%；②在“如果你有某方面的特长，社区组织该项目的比赛，你是否愿意参加”的调查中，愿意参加的占71.1%，视情况而定的占15.6%，两项共计86.7%，不愿意参加的仅占调查人数的13.3%。

2 西安城市社区建设与管理提升的劣势（W：弱项，劣势）

2.1 居民对社区的依赖度不高。①日常生活中居民和社区打交道的比例过低。我们在调查问卷中关于“在你的日常生活中，与你打交道最多的是”的答案统计，其中“社区”只占到33.3%，“业主委员会”占6.7%，“物业公司”占71.5%，“社区中介组织”为0；②居民对社区的依赖度不高。另一调查题目“当你在生活中遇到困难时，首先想到的是求助于”的答案统计中，“社区”只占到17.3%，“业主委员会”占4.4%，“物业公司”占46.7%，“亲戚”占35.6%。

2.2 社区管理者结构不甚合理。尽管西安城市社区机构比较健全，但在调查中发现，大多组织结构不甚合理。组织结构既有岗位设置问题，也有人员构成问题。在调查中，对“你认为社区组织建设中存在哪些问题”，其中备选答案有五项：（A）组织不健全，占22%，（B）组织形同虚设，占17.8%，（C）组织没有充分发挥作用，占33.3%，（D）组织人员结构不合理，占35.6%，（E）组织人员服务意识差，占33.5%。

尽管因非常喜欢而选择社区工作的比例最高，占35.6%，

但竟有64.4%的社区工作者是因其他原因而选择社区工作的，这对于社区建设与管理的完善提升不能不说是一种挑战。

2.3 社区居民的人文综合素质有待提高。在我们对社区的调查中，其中有两项对社区的评价内容，一是“你对社区服务的基本评价是”，答案统计结果为：（A）非常好，占2.2%，（B）比较满意，占44.4%，（C）一般满意，占33.3%，（D）比较差，占20%，（E）很差为0；二是“你对你们社区环境的基本评价是”，答案统计结果为：（A）非常好，占8.9%，（B）比较满意，占53.3%，（C）一般满意，占22.2%，（D）比较差，占15.6%（E）很差为0；从中可看出，居民对无论是从服务上，还是社区环境上，从总体上均是比较满意的。但当问到“你认为社区环境方面存在的问题是”这一问题时，有35.6%的人认为是“噪音污染严重”，42.7%的人认为是“人文素质差”。说明社区居民对社区的人文综合素质还是有自己的保留看法的。

3 西安城市社区建设与管理提升的机会（O：机会，

机遇）

①西安被定位为国际化大都市，为西安建设国际化社区奠定了形象基础。2009年国家颁布的《关中-天水经济区发展规划》中，西安被列为继北京、上海之后的我国第三“国际化大都市”，这对西安国际化社区建设无论在思想上还是在行动上无疑都起到巨大的推动作用。②西安城市社区建设受到政府高度重视。例如在社区硬件建设上，政府不只是简单的分配任务，而是落实到政府相关部门一抓到底。③有可以学习和参考的先进经验。在国际上有纽约、伦敦、东京等一大批国际化大都市的国际化建设模式可以参考。在国内有北京上海等国际化大都市在建设国际化社区建设中的一些经验可以学习。④打造国际化社区已成为开发商追求的目标。开发商在规划新项目之前，不仅要考虑到建筑本身的实用性与美感，更要与国际接轨，达到国际化的标准，作为城市的名片向世界展示。打造一个与国际接轨的高起点、高品质、科技含量高的建筑项目，已是开发商的基本市场定位，西安已存在直接以国际化社区命名的“西安中海国际社区”。⑤西安城市物业管理的成熟成为社区安全和低碳的有力保障。“先进的物业管理，优良的绿化环境，齐全的生活设施，便捷的交通出行，使国际化社区成为您的理想选择”也是开发商的一大卖点。

4 西安城市社区建设与管理提升的威胁（T：威胁）

4.1 社区建设与管理财政投入不足。①“板块型社区”基础设施相对落后，社区用房及场地面积严重不足，致使有些基本的社区些活动难以开展；②社区工作站、居委会专职人员的待遇不高，难以吸引和留住较高素质人才。③社区工作经费短缺。严重制约了社区文体活动的开展。

4.2 认识上的误区造成社区压力很大。一些领导干部及市民对社区建设的认识水平仍处于初级或者模糊阶段。在政府方面，有的部门领导对社区工作重要性的理解扔存在片面性；在居民方面，由于社区建设和社区管理仍是一个新事物，社区居民并不能真正了解社区的功能。

5 结论

回顾社区发展历史及考察其他城市社区建设经验，结合西安建设国际化大都市的实际，我们认为，西安城市社区建设和完善的提升目标，可以定位为国际化社区。但要真正把握国际化社区的内涵并使其具有操作意义，还有必要进一步探讨构成国际化社区的基本元素。①国际形象。②社区和谐。③注重人文关怀。④国际化社区服务。⑤交通及财产安全。⑥低碳引领社区。一是消耗的地球资源最少，二是在日常生活中消耗能源最少，三是排污最少。真正要使社区建设与管理不断得到完善提升，还应建立更多的满意度考核指标，通过各社区满意度评价，使社区之间相互学习，共同提高，最终达到西安市社区建设与管理的全面提升。

参考文献：

[1]张静.加强城乡社区建设对策研究[R].2006哲学社会科学基金课题研究报告.

第8篇：城市社区物业管理范文

——在“双创“动员暨社区管理工作大会上的发言

各位领导、同志们：

今天，县委、县政府在这里举行创建全国卫生城市、文明城市动员暨社区管理工作大会，这是一次非常重要而及时的会议。创建全国卫生城市和文明城市，是进一步加强我县精神文明建设，塑造城市形象，提高城市品位和市民思想道德素质的重大举措，更是我县融入“长三角”，接轨大上海，增强城市综合竞争力的迫切要求。我们建设局作为城市规划、建设、管理的职能部门，在“双创”工作中负有义不容辞的责任。会后，我们将认真贯彻县委、县政府主要领导在这次会议上的重要讲话精神，按照这次会议的部署，结合我们建设系统实际，认真抓好落实，着重抓好以下四方面工作：

一、 统一思想认识，增强创建责任意识

最近，县委、县政府提出要把XX城市建设成为充分体现地方产业优势的轻纺XX之城、充分展示江南水乡特色的水上XX之城、充分拥有优美生态环境的XX之城、充分洋溢历史文化精粹的XX之城，创建全国卫生城市与全国文明城市，不仅是建设XX中心、打造XXX名城的题中之义，更是实现县委提出的“保强争优、统筹发展”目标的有力举措。因此，我们将根据县委县政府对创建工作提出的总体要求，在局系统进行思想发动，统一思想，明确任务，进一步增强创建工作的自觉性和紧迫感。把创建工作列入局系统各单位重要工作日程，采取针对性措施，全面落实创建工作责任制，层层签订责任书，层层分解目标任务，把创建工作的各项任务真正落到实处。

二、 强化规划刚性，突出体现城市个性

搞好城市规划，塑造特色鲜明的城市形象，是“双创”工作的先导和依据。在创建全国卫生城市和文明城市中，我们将着重突出城市规划三个环节，一是调整完善规划工作思路，重视城市个性特色。按照XX中心和XX名城定位，立足山水风光、轻纺特色，充实和丰富城市文化内涵，做好“纺织、山、水”文章，形成城市鲜明个性。二是抓好各项城市功能性规划的编制完善。今年重点完成大小坂湖城市休闲区块规划、瓜渚湖综合开发详细规划、柯北分区规划、县域居住点规划、县城市政设施规划、县城绿地系统规划等八项规划的编制工作。三是加强规划管理，实施规划联席会议制度，体现规划刚性。

三、加大建设力度，全面提升城市形象

今年县委县政府已经明确提出“城建形象年”主题，并确定实施“百亿城乡统筹双十工程”，确保全面完成城市市政和基础设施建设投入超百亿元。我局将高标准高质量完成总投资为19.5亿元的群贤西路、青峰路等10条城市道路和9条地块支路建设工程、城区生活污水泵站干管铺装等市政工程、群贤路综合改造等景观工程、古运河二期整治工程和拆迁安置房建设工程，并完成笛扬路商业步行街改造、“三馆一广场”建设、内环河整治工程，全面提升城市框架、城市功能、城市景观、城市社区形象。

四、创新城管体制，优化城市人居环境

从一定意义上说，城市管理比城市建设更重要。要创建全国卫生城市、文明城市，加大城市管理力度，提高城市管理水平是当务之急。我们将以创“优美环境、优良秩序、优质服务、优化管理”“四优”活动为重点，进一步加大文明执法、依法管理的力度，努力实现“整洁、优美、文明、有序”的城市人居环境。一是进行城管体制改革，对城管队伍进行公开招考、双向选择、末位淘汰，充实城管力量，提高队伍素质。二是以提升人居品位为出发点，完成投资1100万元的湖东路综合改造、3000万元的城区道路维修、650万元的5只垃圾中转站建造、 231万元的社区路灯、楼道灯改造，557万元的垃圾填埋场改造。三是注重挖掘文化内涵，对城区河道、道路、桥梁、小区进行重新命名，增强城市文化底蕴。四是加大城区交通秩序整治，合理设置城区停车点，完善标志、标线，规范车辆停放秩序，严禁各种货运车入城，取缔占道经营和马路市场，保证道路畅通。五是做深“亮化”文章，对城区高层建筑夜景灯光实施统一设计，同时改造城区大型户外广告灯光，全面提高“亮化”水平。六是抓好环境绿化净化工程，要力争在拆迁城区房屋建筑面积70万平方米的基础上，建设“城市森林“，新增城区公共绿地70万平方米以上。同时环卫作业采用机械化操作，加大道路洒水、冲洗频率；改革垃圾袋装方式，减少二次污染比率。七是加强小区物业管理。大力宣传《绍兴县物业管理实施办法》，规范物业管理市场，积极配合社区搞好住宅小区物业管理工作，提高小区物业管理质量。

第9篇：城市社区物业管理范文

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[2]2013中国卫生统计年鉴[DB/OL].中华人民共和国国家卫生和计划生育委员会网，2013-11-01[2015-08-20]..

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[5]鲍勇.探索收支两条线管理机制 完善公益公平中国社区卫生服务模式[J].实用全科医学，2007，5（2）：96.

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