经济适用房税收政策精选(九篇)

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第1篇：经济适用房税收政策范文

关键词：经济适用房制度；住房保障体系；完善措施

1.我国推行经济适用房制度的目的

经济适用房的概念是2000年12月国家建设部公布的《经济适用住房价格管理办法》界定的："纳入政府经济适用住房建设计划， 建设用地实行行政划拨，享受政府提供的优惠政策，向城镇中低收入家庭供应的普通居民住房。经济适用房要体现经济、适用、美观的原则，使用功能要满足居民的基本生活要求。"推行经济适用房制度有以下几个重要原因：首先，经济适用房制度的建立的直接原因，是为了缩小住房资源在社会成员之间分配的贫富差距，维护了利益均衡有利于构建社会主义和谐社会。其次，经济适用房体现了以人为本的原则思想。以人为本意味着共同富裕、社会公正、平等民主、尊重人权，政府最重要的是要了解和明确人的现实需要而且要适当限度地满足这种需要。因而，经济适用房制度在充分尊重人的基本居住权利基础上，保障每一个人都能享有适当的住房。最后，经济适用房制度是统筹发展的需求体现。经济适用房制度是政府主导下的国民收入与住房资源的再分配，建立各方利益的协调机制，整合各类资源并集约利用，以住房脱贫带动城市脱贫，增进社会总福利。

2.我国经济适用房制度的发展现状及存在的问题

经济适用房建设是一项安居工程、德政工程、民心工程。自1999年至今，经济适用住房共解决了大概30万居民的住房困难，提高了城镇人口的居住条件。十多年来的发展，经济适用房制度缓解了城镇的居民的住房压力，并在改变人们居住观念、带动房地产健康发展、推动城市住房制度改革、保持社会稳定、构建和谐社会等方面发挥着重要作用。。完善了我国城镇社会保障体系；同时，由于经济适用住房所占的市场份额不断扩大，不断带动住宅市场向健康的方向发展。但是在实施过程中仍然存在一些问题：

2.1保障对象界定不清

按照经济适用房相关资料的规定，购买经济适用房的条件之一就是这个家庭必须是属于中低收入的等级的。但是关于中低收入家庭的标准，中央政府在政策上没有给出肯定的规定，大部分地方也没有及时出台关于划定中低收入家庭标准的办法，即使有的地方颁布了，但是缺乏准确性和可操作性，比如北京市自2001年1月1日开始实施购买经济适用房的家庭收入审核制度，中低收入家庭收入界限为年收入在6万元以下。但据有关资料显示，北京市将有近80%的市民符合该标准而被纳入经济适用住房政策范围，可见这个标准很不具有可操作性和准确性。有些地方政府在制定经济适用房政策时，没有严格按照国家要求及经济适用房的保障功能将其供应给最需要的中低收入者及困难户。甚至有些地方以集资建房、合作建房的名义将经济适用房分配给单位职工等。正是由于经济适用住房政策保障对象的界定不清，导致部分经济适用房出现销售上的失控。

2.2转让制度不健全

经济适用房是土地出让金、小区基础设施建设和行政事业性费用完全由政府投入建设的保障性住房，就是说建设住房的费用全部由政府出资。转让经济适用房需要补交综合价款包括了土地出让金，但是长时间来看，交纳了土地出让金的经济适用房，在土地出让期满后怎么样继续补交土地出让金就产生了一个大问题。经济适用房的土地出让金是跟着每一套房屋随卖随交，随时批准土地使用年限。各套房屋土地使用年限的计算起点不一致。假如土地使用年限均为法定最高出让年限70年，就会使各套房屋土地使用年限的终点也不一致。甚至有一些房屋的土地使用性质可能一直都没有改变（没有转让），还是划拨用地。随着转让过的各套房屋土地使用年限的陆续到期，土地出让金的补交就很可能出现混乱。

2.3售后交易缺乏严格规范和管理

目前，许多地方政府对经济适用房的售后监管都缺乏力度，这一问题涉及到许多方面，比如说允许销售的年限，出售方应缴土地收益金，购入方应缴房地产税等。尽管很多城市都明令禁止经济适用房不到一定年限不准出售出租，但是现在很多经适房所有者都为了通过经适房获得额外收益，全然不顾法律制度的规定，在不允许的期限内就将自己的经济适用房上市出租出售。另外，现在有些地方政府规定的收益补交额偏低，与经济适用房出售所获收益差距较大，这也是吸引投机倒把行为的诱饵。

3.完善我国经济适用房制度的对策

针对我国经济适用房制度中存在的问题，笔者认为，政府应该以人民利益为出发点，以保障居民住房需求为目的，落实责任，采取以下措施来完善我国经济适用房制度。

3.1建立和健全个人信用体系

我国经济适用房制度的运行过程中，在目前社会经济状况下，经常会出现的比较棘手的问题就是，经济适用房的购买对象审核问题。对购买对象的资格审核，信息的准确性很难把握，仅仅凭工资单是很难评定个人收入信息的，无法统计出购买对象的实际收入情况，就不能准确辨认经济适用房购买对象的个人信用是否合理，经济适用房能否突出经济性。可以借鉴国外的运行模式，建立个人信用体系，把个人的完整税收情况作为信用的凭证，当然金融、财政税收政策和工资的制度改革等配套辅助措施也要同时进行改革。另外，对个人所得税征收严格把关，有关部门定期查核个人及家庭的财产申报情况。完税证明在西方发达国家是具有很强的权威性，是对个人信用的重要凭证，在我国虽然不很明显，我们可以从发放个人所得税完税证明开始，逐步建立我国的个人信用体系，为经济适用住房购买对象的条件审核提供可靠信息。

3.2加强我国经济适用房的法制建设

经济适用房政策本身就是一种自上而下显著实施的保障性住房制度，它的片面强制性要有法律或是规章制度作保证，制度的实行与创新都离不开法律支持。我国经济适用房制度政策覆盖面比较低，发展还处于起步慢、发展缓的阶段，保障立法也相对落后。宪法和相关法律并没有把我国中低收入家庭列入地方住房保障的范围以内，经济适用房政策自然也就很难获取地方政府高度重视，全社会对其的认知也不那么普遍，严重影响到经济适用房在地方建设的财政预算情况和实际应用中工作效果实施。同时，经济适用房的转让政策也存在漏洞。政府应当制定法规制度，把经济适用房制度与法律、法规之间的关系理清，加快将经济适用房政策纳入我国法律体系，并进行休整，为社会中中低收入或是弱势群体实现住房保障进行宣传引起关注，为城市消除贫困工作提供法律依据。

3.3完善经济适用房退出机制

作为政府福利资源的经济适用房，被保障对象是应当经过条件审核的，所以为了合理有效的利用保障资源，避免资源浪费建立合理的经济适用房退出机制是非常必要的。在建立经济适用房退出机制时，应该注意的几点：对经济适用房的购房对象进行动态监督管理，根据年龄不同确定不同的核查时间，保证被保障对象的信息全面，是退出机制建立实施的关键。在核查保障对象的情况时，如果发现被保障对象己经不再符合保障条件，就应及时退还其保障福利住房。相关部门根据保障购房对象年龄确定核查时间并分年龄段实施核查，根据核查结果，核定被保障对象是否还符合保障条件，适时要求退出。

参考文献：

[1]田原，林玳玳，彭兆祺. 经济适用房制度的理论依据及完善途径[J].中国物价，2005（6）.

[2]谢峰，向运华.我国经济适用房的公共性研究[J].劳动保障世界，2010（08）.

第2篇：经济适用房税收政策范文

关键词:房地产业房地产税收政策长效机制税制改革

正确认识房地产业及税收调控的地位

(一)房地产业健康发展需要摆正位置,坚决扭转“房地产依赖症”

房地产业从2003年开始,被确认为国民经济的支柱产业,其地位的特殊性一直受中央和地方政府重视。但房地产业的“过度非理性发展”也会产生一系列负面作用,导致一些地方政府不惜违法用地;房地产业的“过度非理性发展”加剧了人口、土地、资源环境之间的矛盾;房价上涨过快加剧收入分配不公,造成社会不稳定、不和谐的因素;高房价必然抑制居民对其他领域的合理消费,不利于扩内需、促消费;地方收入“房地产依赖症”对其他产业产生资本和土地的挤出效应,使其他产业可能被忽视,因此不利于经济结构的调整和产业优化升级,加快转变经济发展方式必然受到影响;大多数中央调控政策的执行最终都要靠地方政府,而对“土地财政”和房地产的过度依赖让地方政府既无力建设保障性住房,也无心抑制高房价,这可以说是当前宏观调控政策作用失灵的一个重要原因。因此,必须摆正房地产业的地位,房价一味上涨和房地产业“一枝独秀”的发展绝不是房地产业健康发展的模式,必须从根本上扭转这种认识和局面。

(二)房地产税收调控要着眼于建立长效机制,努力改善税收调控方式

房地产行业具有的“资金密集型”和对土地的高度依赖性特征,决定了土地政策和货币政策是房地产市场调控最重要的手段,而税收调控只能作为一种辅助手段,不宜频繁使用,相对稳定的税收体系更有利于行业的健康发展。

在对房地产市场可以采取的常用调控政策中,税收调控具有明显的优势。因为金融、信贷等政策调控往往是“一刀切”,而税收政策更多是结构性调整。因此,虽然税收调控只是作为一种辅助手段,但在房地产调控中的作用也日益重要。就税收调控而言,现在的问题是:当前房地产业的税收政策,没有一项是从房地产市场长期发展的角度出台的。

对前一阶段房地产税收政策的梳理

(一)2005年以来房地产税收政策的实施情况

我国的房地产税收政策从2005年以来大致经历了以下几个阶段:第一阶段,2005至2008年上半年,其间为应对房价偏高、增长幅度偏快等现象,国家出台了一系列紧缩性政策;第二阶段,2008年下半年至2009年底,这一阶段为应对国际金融危机影响,配合国家的扩内需、保增长、惠民生的指导方针,为鼓励国民购买住房和扶持房地产企业发展,税收政策以宽松政策为主。从以上两个阶段来看,宏观调控措施尽管产生了积极的效果,但是从税收政策看,并没有达到预期的效果,国内大部分城市房价波动较大,同时在总体上延续着不断上涨的趋势。第三阶段,2009年底至今,为遏制部分城市房价又出现过快增长的势头,宏观政策又开始趋紧,相应税收政策方面也开始收紧。

(二)2008年以来国家采取的具体房地产税收政策

2008年3月,为了支持廉租住房和经济适用房的建设,国家减免廉租房和经济适用房建设和运行当中涉及的有关税收。2008年11月,为了减轻个人购房者的负担,促进个人住房消费,将个人首次购买90平米以下普通住房契税税率统一下调到1%。同时还规定个人住房买卖的时候可以免征印花税,个人销售住房还可以免征土地增值税。2008年12月出台的国办131号文,规定对住房转让环节的营业税暂定一年实行减免政策。规定个人购买普通住房超过2年(含2年)转让免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的,按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。个人购买非普通住房超过2年(含2年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税;个人购买非普通住房不足2年转让的,仍按其转让收入全额征收营业税。这次税收政策调整和原来执行的政策相比,调整了住房转让环节营业税的征免期,同时加大了税收优惠的力度。通过这次营业税的政策调整可以降低住房转让交易成本,促进二手房市场发展,鼓励普通住房消费。

2009年1月1日起,国家废止了《城市房地产税暂行条例》,消除了内外资企业在房产税征收方面的“双轨制”。2009年12月22日,国家下发财税[2009]157号文,规定自2010年1月1日起,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的免征营业税。这次政策调整把个人购买普通住房后转让免征营业税的时间从2年恢复为先前的5年,体现了政策较以前开始趋紧。

摘要:文章认为房地产税收调控要着眼于建立长效机制,物业税是维护房地产业健康发展的长效制度,必须下决心认真研究开征或者着手改革现行房地产税制和土地出让金制度。

关键词:房地产业房地产税收政策长效机制税制改革

正确认识房地产业及税收调控的地位

(一)房地产业健康发展需要摆正位置,坚决扭转“房地产依赖症”

房地产业从2003年开始,被确认为国民经济的支柱产业,其地位的特殊性一直受中央和地方政府重视。但房地产业的“过度非理性发展”也会产生一系列负面作用,导致一些地方政府不惜违法用地;房地产业的“过度非理性发展”加剧了人口、土地、资源环境之间的矛盾;房价上涨过快加剧收入分配不公,造成社会不稳定、不和谐的因素;高房价必然抑制居民对其他领域的合理消费,不利于扩内需、促消费;地方收入“房地产依赖症”对其他产业产生资本和土地的挤出效应,使其他产业可能被忽视,因此不利于经济结构的调整和产业优化升级,加快转变经济发展方式必然受到影响;大多数中央调控政策的执行最终都要靠地方政府,而对“土地财政”和房地产的过度依赖让地方政府既无力建设保障性住房,也无心抑制高房价,这可以说是当前宏观调控政策作用失灵的一个重要原因。因此,必须摆正房地产业的地位,房价一味上涨和房地产业“一枝独秀”的发展绝不是房地产业健康发展的模式,必须从根本上扭转这种认识和局面。

(二)房地产税收调控要着眼于建立长效机制,努力改善税收调控方式

房地产行业具有的“资金密集型”和对土地的高度依赖性特征,决定了土地政策和货币政策是房地产市场调控最重要的手段,而税收调控只能作为一种辅助手段,不宜频繁使用,相对稳定的税收体系更有利于行业的健康发展。

在对房地产市场可以采取的常用调控政策中,税收调控具有明显的优势。因为金融、信贷等政策调控往往是“一刀切”,而税收政策更多是结构性调整。因此,虽然税收调控只是作为一种辅助手段,但在房地产调控中的作用也日益重要。就税收调控而言,现在的问题是:当前房地产业的税收政策,没有一项是从房地产市场长期发展的角度出台的。

对前一阶段房地产税收政策的梳理

(一)2005年以来房地产税收政策的实施情况

我国的房地产税收政策从2005年以来大致经历了以下几个阶段:第一阶段,2005至2008年上半年,其间为应对房价偏高、增长幅度偏快等现象,国家出台了一系列紧缩性政策;第二阶段,2008年下半年至2009年底,这一阶段为应对国际金融危机影响,配合国家的扩内需、保增长、惠民生的指导方针,为鼓励国民购买住房和扶持房地产企业发展,税收政策以宽松政策为主。从以上两个阶段来看,宏观调控措施尽管产生了积极的效果,但是从税收政策看,并没有达到预期的效果,国内大部分城市房价波动较大,同时在总体上延续着不断上涨的趋势。第三阶段,2009年底至今,为遏制部分城市房价又出现过快增长的势头,宏观政策又开始趋紧,相应税收政策方面也开始收紧。

(二)2008年以来国家采取的具体房地产税收政策

第3篇：经济适用房税收政策范文

关键词：房地产市场；宏观调控；财政政策；货币政策

2011年，中国房地产开发投资完成额达61739.78亿元，同比增长27.9%，呈现稳定增长的态势，但其中存在的问题也逐步显现。在房地产市场中，市场机制本身只能保证资源配置的边际私人收益和边际私人成本相等，无法保证边际社会收益和边际社会成本相等。因此，有必要借助政府的宏观调控来弥补市场失灵。政府宏观调控的目标是房价相对稳定、供求基本平衡和实现房地产业与国民经济的协调发展。

一、我国房地产市场的宏观调控分析

（一）财政政策

财政政策主要通过两个途径来影响房地产价格。

第一，税收途径。税收手段是财政政策的主要手段，也是国家利用积极的财政政策来调节现阶段房地产市场的主要手段。在我国房地产投资过热，房地产市场健康发展面临严峻考验的情况下，房地产税收不仅是保证房地产业成为国家财政收入来源的重要工具，也是国家调控房地产市场经济活动的杠杆。但从国统局的近年来房地产销售价格指数来看，税收政策在现实中对于遏制房地产价格持续上涨并没有明显的效果。分析原因主要如下：房地产税收占开发成本比例相对较小，对于房地产的高利润空间而言是微不足道的；地方政府不可避免地产生短期化思想，背离中央政府宏观调控的初衷；税收不论在调节总量还是在调节结构上都存在一定的时滞，造成调节效果不显着。

第二，政府转移支付。政府转移支付水平的高低会对居民的生活水平产生较大的影响。从整体上来说，国家和地方政府加大力度提供保障性住房，对于改善住房结构、有效遏制房地产价格过快增长有非常重要的作用。从目前来看，保障性住房政策对房地产格局的影响主要表现在：影响房地产供求关系、拉低房地产价格和影响房价上涨预期等方面。

（二）货币政策

作为国民经济重要支柱产业的房地产业是货币政策调整的重点。货币政策主要包括货币供给和利率政策，两者对房地产市场的影响主要通过以下三大途径。

第一，利率途径。利率变化影响住房贷款利息，进而改变消费者的购房成本。由于房地产价格富有弹性，购房成本变化会使消费者敏感进入或退出市场，从而达到调节房地产的需求，直接影响房价。第二，信贷途径。中央银行可以运用公开市场操作、调节再贴现率和法定存款准备金等工具来改变货币供应量，从而影响信贷机构的贷款供给能力。银行信贷能力的变化会对利率产生影响，从而增加或减少房地产需求，引致其价格的相应变化。第三，资产组合效应途径。投资者的资产组合主要包括货币、债券、股票和房地产等资产。如果中央银行采取扩张的货币政策，降低利率和增加货币供应量，那么货币资产的收益率下降，投资者会减少资产组合中货币资产的比例，而增加非货币资产的比例，以形成新的均衡。从而导致非货币资产的需求增加、价格上升，房地产商品作为非货币资产就会受到影响。

二、调控效果及局限性分析

总体来看，2003年以后的房地产宏观调控效果不是很理想，特别是对房价涨速过快及市场秩序的调控和治理与调控预期一直有较大差距。2007年以后，建立在前期一系列调控积累基础上，为加强住房保障体系建设和改善住房结构的调控思路，目前已经显现出一些效果，部分地区部分城市的房价有所回落，但仍不明显。总体上房价过高、部分城市的房价不断出现涨速过快以及市场有序化程度较低等问题依然没有得到解决。调控的局限性主要表现为：

第一，地方政府过度依赖土地财政。由于土地出让收入由地方政府所有，房地产价格上涨可以增加地方政府的土地收入，所以地方政府通常会采取能够增加收益的措施。第二，住房保障体系不够完善。政府需要对住房市场进行干预，其中最重要的是必须解决低收入群体的住房问题。虽然1998年国务院下发的23号文件确定了要建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，但2003年国务院下发的18号文件，将原来23号文件中有关“经济适用房是住房供应的主体”改为“经济适用房是具有保障性质的政策性商品住房”，弱化了经济适用房在住房供应体系的地位。同时又没有及时建立其他有效地住房保障措施，这也是调控“失灵”的重要原因。第三，宏观调控政策在地方得不到很好落实。地方贯彻房地产宏观调控政策不积极的现象普遍存在，这在一定程度上人为加大了对房地产市场调控的时滞，使宏观调控的效果大大减弱。

三、对我国房地产市场宏观调控的思考

首先，要重视住房保障。许多国家都将建立住房保障体系作为房地产宏观调控的一个主要目标。认为这样做既有助于解决市场经济中的公平问题，也能有效改善住房市场的供给和需求结构，从而建立较好的市场基础。例如美国政府在20世纪30年代至60年代主要是直接向低收入者提供公共住房，60年代至70年代，重点转为补贴私人机构兴建出租给低收入家庭的住房，70年代以来，住房短缺已不再是主要矛盾，政府主要为低收入者提供住房补贴。

其次，强化税收工具在房地产市场中的运用。税收工具对调节房地产市场供求关系具有非常重要的作用，从我国近年来房地产市场宏观调控的政策看，税收政策的运用力度明显不够。

第4篇：经济适用房税收政策范文

为了加强和规范我省房地产开发企业所得税征收管理，针对全省地税大调研发现的房地产开发企业所得税管理中存在的问题，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其《实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）等法律、法规的规定，结合房地产开发企业的经营特点，现将进一步做好房地产开发企业所得税管理工作的有关问题明确如下，请认真贯彻执行。

一、房地产开发企业所得税管理是当前税收征管工作的一个薄弱环节，也是今后加强税收征收管理的重点。各级地税机关要充分认识加强房地产开发企业所得税征管工作的重要性，将加强房地产开发企业所得税的管理作为落实企业所得税科学化、精细化管理要求的具体工作来抓；要从推进依法治税、自觉维护税法的严肃性和统一性的高度出发，认真执行《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》的有关政策规定，不折不扣地做好房地产开发企业预售收入企业所得税征收工作，不得随意变通，少征税款，确保政策落实到位，努力提高房地产开发企业所得税征管质量和效率。

二、实施房地产税收一体化管理，是国家税务总局倡导的加强房地产税收管理的重要措施。各级地税机关要按照国家税务总局房地产税收一体化管理的总体要求，紧密结合当地实际，以契税征管为把手，积极探索将房地产开发企业所得税纳入房地产税收一体化管理，逐步理顺管理机构，合理配置征管资源，切实解决多头管理造成的信息不畅通、管理不到位、政策掌握不一致的问题，真正从体制、机制上为做好房地产开发企业所得税管理工作提供保障。

三、加强管户管理，夯实征管基础。各级地税机关要抓住征管软件全面上线的契机，开展房地产开发企业管户清查工作，认真做好房地产开发企业开户、变更、停复业、注销、外出经营报验登记管理工作。要根据房地产开发企业的行业特点，推行房地产开发项目所得税管理制度，逐户按项目建立房地产开发企业所得税税源管理档案和管理台账，按月份及时归纳、整理和分析管户管理的各类信息，动态跟踪所得税缴纳情况。在此基础上，加强征、管、查信息传递，严格对非正常户的认定和处理，定期对企业纳税情况进行比对，开展纳税评估，发现异常及时与企业进行纳税约谈，对重大偷漏税问题，要按规定移送有关部门查处。

四、规范票据使用，加强源泉控管。今后，在全省范围内，所有房地产开发企业在预售房产时必须使用由地税机关监制的《*省××市地方税务局统一收款收据》（以下简称《统一收款收据》），坚决杜绝房地产开发企业使用自制收据收取预售房款逃避税收的现象。同时，严格不动产销售发票的管理，纳税人在办理产权手续时必须凭地税机关监制的《统一收款收据》换取不动产销售发票。对违反发票管理办法的行为，依法加大惩处力度，实现以票管税，从源头上遏制房地产开发商隐匿收入，逃避税收的行为。

五、加大核定征收企业所得税的力度，堵塞管理漏洞。对不能严格按照《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》规定申报缴纳企业所得税的，各地地税机关应当按规定核定应税所得率征收企业所得税。经济适用房的应税所得率不得低于3%；非经济适用房开发项目位于太原市城区和郊区的，应税所得率不得低于15%；位于其他地级市城区及郊区的，应税所得率不得低于10%；位于其他地区的，应税所得率不得低于7%。经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）的有关规定,必须出具有关部门的批准文件及其他相关证明材料。

六、各级地税机关要主动争取工商、建设、国土资源、发展改革、规划、房管等有关部门配合，加强部门之间的沟通协作，建立房地产开发企业所得税源泉控管制度和信息传递、反馈机制，实现信息互通共享。实施对房地产开发企业从注册登记到开发产品的计划立项、项目实施、预售批准、竣工决算、产权转移等环节的跟踪管理，堵塞漏洞，提高税源监控水平。

第5篇：经济适用房税收政策范文

一、构建稳定合理的房价形成机制

住房消费能力取决于消费者对房价(包括购房和租房)的可支付能力，房价越高消费者的可支付能力越低；反之，房价越低则消费者的可支付能力越高。目前，我国中低收入人群住房消费能力偏低，很大程度上是由于近年来房价的过快上涨超出了他们的实际可支付能力。因此，提升中低收入人群住房消费能力，必须加强政府对房地产市场的监管和调控，维护市场秩序，调节供求关系，处罚暴利行为，进而构建起稳定合理的房价形成机制。当然，政府对房地产的监管和调控并不仅限于房价，也包括房屋建设质量以及住房供应结构等，但房价是核心。否则，即使住房建设质量再好，供应结构再合理，房价高得人们买不起，也还是没能达到监管和调控的目的。

什么样的价格才算“合理”的房价?从国外经验看，合理的房价一般应是房屋开发的全部成本加上5-10％的开发利润。目前，我国房地产开发的利润大都远远超过这个水平，但是开发商的暴利行为并没有受到处罚。首先是因为房地产的开发成本极不透明，不能界定成本当然也就不能认定开发商存在暴利并对其进行处罚了。因此，政府部门应本着对百姓负责的精神，依法测算并公布开发商的住房建设成本；与此同时，还应公开政府的土地出让收入、房地产税费等内容。这样才能回应社会对房价的关切，才有可能真正揭开房价的成本构成。在房价成本清晰透明的基础上，应借鉴国外经验出台反暴利的相关法规，对那些超出利润控制标准和获取暴利的开发商施以应有的处罚。例如，德国法律就规定房价、房租超高乃至暴利者要承担刑事责任；如果地产商制订的房价超过“合理房价”的20％为“超高房价”，根据德国《经济犯罪法》就已经构成了违法行为；如果地产商制订的房价超过50％则为“房价暴利”，这已经触犯《刑法》构成犯罪，出售者将受到更高罚款，甚至最高被判处3年徒刑。

房地产离不开金融，无论开发商建房还是购房者买房都离不开金融支持，所以，金融也就理所当然地成为政府调控房价的主要工具。构建稳定合理的房价形成机制，需要相对稳定的金融政策做支撑。尤其在当前世界经济动荡和不确定性增加，国内经济特别是城乡居民收入也会进入变化较大和增长预期不确定的时期，保持融资成本的长期稳定和可控，既是稳定房价也是降低房地产金融风险的重要举措。除了金融手段，近些年来国外政府对房地产市场的调控也开始更多地使用财政手段。特别是通过财政转移支付，对低收入困难人群实施必要的救济和保障，同样是构建稳定合理的房价形成机制不可缺少的条件。

稳定合理的房价形成机制既包括一级市场，也包括二级市场乃至住房租赁市场。特别是二级市场上的房价炒作往往会进一步推动一级市场的房价上涨，并形成一种轮动效应。遏制二级市场上的房价炒作，既可以像一级市场那样收紧房贷，也可以辅之以税收政策。譬如德国，不仅对房价、房租超高乃至暴利者施以严厉的处罚，同时又利用税收政策来遏制房地产投机。德国税法规定，用于出售的房地产首先要缴纳1-1.5％的不动产税，房屋买卖还要再交3.5％的交易税，而对于自有自住的住宅则不需要缴纳不动产税，只缴纳宅基地的土地税。我国也应当对自住、投资、投机性质的住房需求实行有差别的税收政策，通过税收杠杆鼓励自住性和改善性住房消费，遏制房地产投机炒作。

房价调控的实质是调节地方政府、开发商和购房者之间的利益分配。这其中地方政府既是利益相关者，又是房价调控的主体，因此，理顺地方政府与房地产之间的利益关系至关重要。地方政府与房地产之间最直接的利益关系就是，可以从土地出让以及房地产交易中获得财政收入。正是这种“土地财政”的内在驱动，使得地方政府的行为往往偏轨，甚至成为房价上涨的“推手”。可行的办法是借鉴国外的物业税制度，使地方政府在辖区内把形成与培养税源的重点落在土地和不动产的保有环节，而不是像目前这样来自一次性的土地和房屋交易环节。有了这一组织地方财政收入的机制，就可以把地方政府原来的“短期土地财政”改造为“长期土地财政”，地方政府只要专心致志地提供好基本公共服务，优化本地投资环境，其辖区内的不动产就会进入升值轨道，财政收入自然也就有了保证。而且，物业税的实施对于购房者、炒房者和开发商的行为和预期也都会产生重大影响，从而有利于房价的稳定和趋于合理。

二、提高中低收入人群收入水平

提升中低收入人群的住房消费能力，一方面要通过政府的监管和调控，使房价处于相对稳定与合理的水平，让大多数人能够支付得起；另一方面则要提高居民收入水平，尤其是提高中低收入人群收入水平，使其住房可支付能力与房价保持协调。

目前，我国城市居民已有80％的家庭拥有了属于私人产权的住房，这一方面得益于住房分配货币化、市场化的改革，同时也得益于改革开放以来居民收入水平的提高。但也不能不看到，由于收入分配差距的扩大，部分中低收入人群不但买不起房，甚至租房也存在困难。据北京大学中国社会科学调查中心于2009年的对北京、上海、广东三地的调查显示，20％低收入家庭的人均年收入不足2000元，而20％最高收入家庭的人均年收入却高达5.3万元，两者相差26.9倍。这种收入上的差距必然反映到住房上的差别。三地非农业户籍家庭住房自有率分别为78.6％、75.2％和84.3％，其中，拥有2套以上完全产权住房的家庭分别为11.6％、18.7％和27.1％。与此同时，三地总体又有17.2％的非农业户籍住房困难家庭，上海最高，达20.5％；北京次之，15.0％；广东最低，14.0％。

(一)提高国民收入分配中居民收入所占比重

国民收入由三部分构成，即国家财政收入、企业利润和居民个人收入。改革开放以来直至上世纪90年代中期，城乡居民收入所占比重呈逐步上升趋势，但此后却发生了意想不到的逆转。1996-2007年，财政收入占GDP的比重提高了10.2个百分点，增长幅度接近100％，与此同时。资本与劳动的分配比例也大幅度向

资本倾斜。1990-2005年，企业营业余额占GDP的比例从21.9％增加到29.6％；同期劳动者报酬占GDP的比例却下降了12％。尽管在国民收入分配格局中，居民个人收入所占比重的提高，未必一定能让中低收入人群的收入水平同时得到提高，但在总体分配格局中如果居民收入所占比重较低，那么中低收入人群的收入水平就不可能提高到哪里去。只有居民收入总体水平在国民收入分配格局中得到提高，才能为中低收入人群收入水平的提高打开空间。因此，不仅要在整个国民收入分配的盘子中适当压缩投资开支和行政开支，加大消费基金分配的比重，还应在地方财政分配预算中增加居民收入和转移支付的比例。

(二)提高劳动收入在初次分配中所占比重

初次分配是指企业对个人的分配。它分为两部分：一是劳动收入，即工资；二是企业利润。从国际经验看，工业化初期资本在初次分配中的所得偏多，而随着工业化程度的提高则劳动在初次分配中的所占比重逐步增加，我国近年来的情况则恰好相反。为此，应借鉴国外经验，建立劳动者报酬决定的集体协商谈判机制，通过集体协商谈判来促使企业合理地增加劳动者报酬和企业分红，从根本上改变目前单个劳动者与用人单位谈判的不利地位。与此同时，还要进一步建立健全保护劳动者利益的各项法规，切实保护劳动者权益，包括最低小时工资标准制度、根据物价指数调整劳动报酬的制度、劳动保护制度、社会保障制度，等等。

(三)提高中低收入人群就业水平

中低收入人群有相当部分是因为失业才导致了他们的低收入甚至无收入。国外许多国家政府都把扩大就业作为经济社会发展的优先目标，而不是把经济增长作为优先选择，一些政党甚至在竞选时还把降低失业率作为一项重要承诺，以此来争取选票。但在我国，经济增长以及与增长直接相关的固定资产投资、招商引资却成为许多地方政府的优先工作目标。有的地方政府为了GDP增长，对污染项目可以网开一面；可是为了城市观瞻，对小商小贩却要“严格执法”，甚至要打造“无摊贩城市”。就业是民生之本和安国之要，尤其是作为基层政府更应当把“保就业”、“保民生”作为首要目标。不仅要通过各种政策措施扩大就业，鼓励人们积极创业，还要有针对性地为中低收入人群提供技能培训，通过劳动技能的提高，增加其就业机会和劳动报酬。

三、消除住房消费的非支付能力障碍

(一)政策变化多

居民在做住房消费决策时，除了要考虑房价和家庭收入，同时还包括对房价的未来预期。然而在所有影响房价走势的因素中，最难把握的要数政策变化。包括住房保障政策，不仅不规范，而且各地的保障方式、保障标准也变化频繁，针对所谓“夹心层”的政策花样不断翻新。以致有些得到经济适用房申购权的家庭，出于对未来政策变化的预期而最终放弃申购，等待更加优惠和有利的政策出台。

(二)购房陷阱多

住房销售市场上的陷阱之多，可以说是任何市场和任何商品都无法与之相比的。无论从看房到签订购房协议，还是从价格到房屋质量，都充满了各种各样的陷阱。尤其是盛行的期房销售方式，本身就是一种利益与风险严重不对称的规则，让购房者处于不利地位，人大代表和社会舆论建议废止，但至今仍畅行无阻。

(三)租房困难多

由于目前我国住房供应的租售比例严重失衡，可供租赁的房源少，所以使得许多本可以租房住的人群难以在市场上找到合适的住房。而在租房过程中，中介机构利用信息不对称，隐瞒房屋信息、不合理加价、多收费甚至骗走资金等情况的屡屡发生，又让许多人望而却步。

这些障碍的存在，不仅制约了居民的住房消费，也影响了房地产市场的健康发展。为了提升居民的住房消费欲望和消费能力，必须消除这些障碍，为广大居民尤其是中低收入人群提供一个良好的住房消费环境。

1，稳定市场预期。首先要稳定政策预期，政策变化大、变化快、不稳定，房地产市场就难有稳定。因此，不仅要稳定住房金融政策、税收政策、土地政策、房地产开发政策，同时还要稳定住房保障政策。在稳定政策的基础上，还必须做到各项政策以及与房地产相关信息的透明，让普通百姓能够通过便捷的渠道及时、准确地获得这些信息，据此做出理性的判断和预期。为此，应建立强制性的房地产信息披露制度，不但各级地方政府有责任及时向社会相关信息，包括房地产开发企业也必须向社会及时披露相关信息。只有政策稳定市场才能稳定，只有信息透明人们才能做出准确的预期，市场预期也才能随之稳定。

2，规范房屋交易。针对房屋交易存在的问题，应继续巩固和完善市场准入、项目审批、资金监管、商品房销售合同网上即时备案、房地产交易信息公示和房地产信用公示等相关制度。而对于期房销售等某些只是有利于保护少数开发商利益的制度，即使是借鉴了国外少数国家的做法也应坚决取消。因为一个社会主义国家的任何法律制度，都必须代表最大多数人的根本利益或社会一般利益，而不应当是少数人的特殊利益。在完善各项法规和制度的基础上，应加强对房屋交易的监管，创新监管体制，打破目前普遍存在的条块分割、多头管理、监管不足的局面，建立由当地政府统一领导的，包括建设、发展改革、工商行政管理等部门在内的相互协调的监管体系，行使政府的统一监管和指导职能。

3，完善租赁市场。首先应增加出租房的供给，只有当出租房的市场供给达到一定规模，住房租赁市场才可能活跃起来。增加出租房的供给，除了政府投资和通过政策鼓励企业或民间组织投资外，更多的要靠个人投资。针对当前个人投资出租房税费收缴难度大的现实，不如干脆下令免除住房出租税费，并尽快出台物业税，将住房出租税费并人物业税之中，给人们一个稳定的政策预期，以推动个人对出租房的投资。与此同时，还必须加强对房屋租赁中介机构的监管。有些国家批准类似的组织或机构进入市场时，需要具有一定经济实力的法人或自然人做担保方能取得准入资格。因此，借鉴国外经验，制定具有实际约束力的市场准入条件，并应严格资质审查，对于那些根本就不具有合法身份的“黑中介”，则要坚决清除，以净化市场环境。

四、实施以货币补贴为主的住房保障制度

即使人们的住房消费能力普遍提高了，也还是会有部分人群依靠自身能力无法解决住房问题，因此，住房保障制度的实施仍然是必须的。但就住房保障而言，也有一个是从供给角度由政府直接向中低收入人群提供廉价住房，还是从需求角度去提高中低收入人群住房消费能力的问题，即所谓“补砖头”还是“补人头”的不同选择。

上世纪60-80年代，世界上绝大多数国家都是从“供应主义路线”出发，直接向中低收入人群提供住房保

障，随之而来的是，保障性住房的退出也成了一个世界性难题。有些原来的中低收入人群尽管收入已经提高，不该继续享用保障性住房但却就是赖着不走，政府拿他们也没什么办法，尤其是那些租住廉租住房的人群。法国是西方国家中廉租住房所占比重较高的国家，政府规定人口超过5万的所有市镇都必须保证20％以上的廉租住房，在一些移民聚居的市镇廉租住房甚至会达到30％以上，因此，廉租住房的退出问题在法国也就显得尤为突出。2007年法国总统萨科奇上任不久，面对赖着廉租住房不走这一棘手难题下令采取两项措施：一是对租住廉租住房人群的收入状况每3年必须普查一遍，对那些收入已超过保障线的要予以清退；二是对赖在廉租住房不走的，要提高租金。这两项措施能否奏效，许多法国人并不看好。

相比之下，德国住房保障的退出问题就相对好一些，这主要得益于德国所实行的“以补为主”的住房保障制度。德国法律规定，公民凡家庭收人不足以租赁住房者，则有权享受住房补贴，以保证每个家庭都能拥有足够的住房可支付能力，而且租赁补贴的租金由联邦政府和州政府各承担50％。与许多欧美国家相比，德国“以补为主”的住房保障方式不仅可以免受退出难题的困扰，又能提高福利享有的公平性和避免福利资源的浪费。在由美国次贷危机引发的全球金融危机中，德国的住房市场也显得稳定得多，这一方面离不开德国严密科学的房地产发展规划和住房金融模式，同时，也与德国所实行的“以补为主”的“社会住房”和“住房金”保障制度有着直接的关系。目前世界上不仅德国，还包括英国、荷兰、丹麦、瑞典、日本等许多国家，也都采取了租赁补贴的住房保障办法。

第6篇：经济适用房税收政策范文

一、我国房地产价格上涨原因分析

（一）需求量大是房地产价格上涨的直接原因。房地产的需求主要分为消费需求和投资需求。从消费需求来说，近年来随着我国经济的发展、城市化进程的加快、旧城改造的加速，以及上世纪七十年代的出生高峰导致最近几年结婚人口大量增加，形成了对房地产市场巨大的需求。如出生于“生育高峰”时期的20世纪七十年代的年轻人目前正处于结婚生育期，没有福利分房享受，是第一批真正完全“走入市场”的人，因此他们对于商品房有很高的购买欲望，同时收入的提高和住房按揭政策的实行，使得他们的买房愿望完全可能变成现实，并成为楼市上的消费大军。随着城市化的进一步推进，大量人口涌入中心城市和征地、拆迁等因素，也会创造大量的刚性消费需求。

从投资性需求来说，近年来随着我国经济健康快速发展，居民可支配收入提高，民间资金雄厚，大量资金需要寻找投资渠道，而股票、期货、基金等投资工具的收益又缺乏保障，再加上长期低利率的因素，且房价不断上涨的示范效应使得投资性购房快速增长，并保持了较高的比例，部分普通市民也把积蓄用于购置房屋，以保值增值。而外资大规模涌入我国房地产市场也加大了房地产的投资性需求。2005年8月15日央行公布的《2004中国房地产金融报告》中指出，受房价快速上涨和人民币升值预期的影响，境外资金通过多种渠道进入上海、北京等热点地区房地产市场。外资进入中国房地产市场已成潮流。

（二）成本增加是房地产价格上涨的内在原因。在市场机制下，住房价格的确定还取决于房屋的建造成本。在我国城市商品住房的开发中，房屋的建筑成本不断攀升。导致住房建筑成本升高的因素主要有三个：一是土地成本升高。目前在房屋的建筑成本中，土地所占的比例为25%左右，部分地区更高。由于我国国民经济发展和城市化建设的需要，对土地需求量日益加大，使得地价飞速上涨，地价的上涨必然导致整个房价开发成本的提高，进而推动房价的快速上涨；二是建筑材料涨价。近年来，水泥、钢筋、铝合金等建筑材料的价格上涨幅度比较大，成为房价上涨的一个推动因素；三是城市建设配套费用和税收不断增加。这也在一定程度上提高了房屋开发成本，推动房屋销售价格上涨。

（三）消费者预期是房地产价格上涨的根本原因。在市场经济条件下，真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子，或者居民的消费需求需要多少房子，而是社会普遍的经济预期。经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。近年来我国宏观经济不断向好，GDP快速增长，人均收入不断提高，人们普遍看好未来的经济预期。因此，房地产价格持续上涨也使得购房者预期今后房价将更高，从而决定及早购买，而政府的政策如通过银行收紧房地产开发项目的贷款供应，严格控制农用地转为建设用地的规模，从紧控制房地产开发的土地供应等宏观调控措施，也进一步提升了消费者的预期，造成对房地产商品的需求出现扩张，使得房地产价格出现事实上的上涨。

（四）政府管理缺位是房地产价格上涨的重要原因。政府管理部门的缺位造成了房地产市场缺少公开、公平、公正的市场机制。由于开发企业和中介机构的市场准入制度不完善，出现了大量的商品房违法违规销售行为，如虚构买卖合同，囤积房源；不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购；以及不履行开工时间、竣工时间等。而面对这些违规现象，各级政府的有关管理部门没有采取有效的措施给予行政干预，致使房地产市场存在严重的信息不对称，没有给消费者创造一个透明有序的房地产市场。加之许多地方政府为追求政绩，或明或暗地支持房地产开发商投资，而对投资方向不加限制和引导，以至于近年来我国房地产市场出现了结构性供求失衡，造成一部分中高端房地产商品积压，而有大量需求的普通商品房则供给不足，形成价格攀升的态势。

二、完善房地产价格调控建议

（一）改善房地产市场供应结构，完善住房保障体系。首先，大力发展经济适用房和廉租房。政府必须通过科学规划、相关政策的引导，适度控制高档商业用房、高档公寓、别墅的开发建设，保证对普通商品房、经济适用房和廉租房的用地供应，提高普通商品房、经济适用房和廉租房的供应比例。同时，不断健全和完善经济适用房、廉租住房的相关供给政策，强化政府的住房保障职能，确立经济适用房的供给对象，落实各项优惠措施，严格控制住宅户型和建设标准，审定住房销售价格，加强购买和售后环节的监督，使得住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应，特别是着力解决中低收入家庭的住房问题。其次，加快二手房市场的建设和房屋租赁市场的发展。目前，我国二手房市场和房屋租赁市场还不是十分发达。通过进一步简化交易手续，推进存量住房的流通，有利于稳定房价，满足广大中低收入家庭的住房需求。通过竞争和降低出租成本等方式降低出租房屋的租金，鼓励中低收入者租用房屋以解决居住问题。

（二）重视土地供应政策对土地价格的调控作用，完善土地储备制度。通过土地收购储备制度的实施，合理调控土地供应和市场价格，健全土地交易市场公开性与透明度，完善相关的法律法规，建立必要的监督机制，合理分配政府和原土地使用者之间的利益。土地收购储备中心应根据经济发展目标和市场的需求，及时掌握市场信息和调控土地的供应总量。对高档商品房的开发，应在土地供给总量上给予适度限制；对面向广大居民的商品房和经济适用房的用地开发应予适当放宽，并给予税费政策的优惠，使政府、广大老百姓以及房地产开发商都成为真正受益者。因此，重视并有效利用土地供应政策，加强对土地价格的调控作用，完善土地储备制度，将有利于合理高效地利用稀缺土地资源和整个房地产市场的有效运行。

（三）完善房地产税费制度改革，加强房地产信贷控制。对于土地使用费的支付，可以采取按年收取物业税的方式，这样不仅减轻房地产开发商和消费者的负担，而且也能促进政府财政收入持续、稳定的增长。对税费的设置也可以根据市场状况的变化进行调整，借鉴国外“宽税基，少税种，低税率”的税收政策，逐步强化不动产税和财产税，减轻房地产的流转税，以促进房地产的流通与消费。与此同时，继续改善住房信贷政策，大力发展住房公积金和商业性贷款相结合的组合贷款业务，充分发挥住房公积金支持个人住房贷款的作用。并且，切实加强房地产贷款的监管，完善住房公积金管理体制和个人住房抵押贷款监督机制，分散和降低房地产市场的投资风险，为城镇居民购房提供全方位、高质量的金融支持和服务。

（四）扩展民间资本投资途径，加强对外资进入我国房地产市场的管理。在住房价格上涨的浪潮中，一些民间资本和部分外资参与住房的倒卖、炒作，对住房价格的上涨也起到了一些推波助澜的作用。因此，对于民间资本，政府应当积极采取措施，激活民间资本在其他领域的投资，通过调整民间资本的市场准入政策，进一步放宽投资领域，拓宽投资渠道。对于外资进入我国房地产市场，应从维护国家经济安全和防止国民财富流失的角度高度重视其对房地产市场的影响，要制定相应的对策，限制外资参与短线炒作，促使其参与我国房地产行业的长期开发，真正促进我国房地产行业的健康发展。

第7篇：经济适用房税收政策范文

一、我国保障房现状概述

20世纪80年代开始，我国进行了住房体制改革，由原来的福利分房逐渐转变为了住房商品化，从原来的住房实物分配演变成了住房分配货币化，逐步将住房市场引入了市场经济的轨道。但是，同时也带来了中低收入者群体购房难的现象。1998年，政府提出“建立由商品房、经济适用房、廉租房构成的多层次住房供应体系”。2008年，国务院下发《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出要加大保障性住房建设力度。“十一五”时期、“十二五”时期保障性住房建设力度持续加大。

二、存在问题

（一）国家建设为主

在我国，经济适用房等销售型保障房主要采取以现房的销售进行分配，比以期房为主的普通商品房资金周转率慢。而公租房和廉租房是租赁型保障房，只租不售，投资回收期一般超过十年，资金回报率仅仅与存款利率水平相当，这远低于银行同期贷款基准利率，使开发商面临风险高、回报低、贷款难的窘境。因此难以吸引市场参与到保障房，尤其是租赁型保障房的建设中来。

（二）融资渠道单一

实际上，保障房的融资主体只有一个，就是各级地方政府，很少有市场资金的参与。而土地出让金收益、住房公积金收益本身就具有不稳定性。另外，有调查显示，各省土地出让收益资金往往提取不足，加之，国家一直在加大对于房地产业的调控力度，而且保障房也要占用一部分土地，所以会更加减少土地的出让收益。其实，最根本点在于投资保障性住房获利较少，租金回报率仅与银行存款利率水平相当，政府层面也缺乏融资建设的动力。

（三）税收减免缺乏有效性

关于税收减免的优惠，我国出台了《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）。提出开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税。企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。对廉租住房、经济适用住房经营管理单位与廉租住房、经济适用住房相关的印花税以及廉租住房承租人、经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征。

但是，可以看出，以上的税收减免只能获得少量的资金回流，而且资金回流的周期较长，有些如营业税、房产税是在出租给承租人之后才会免税，难以满足初期开发商所需的投入资金。

三、美国租赁型保障房激励政策

（一）LIHTC简介

20世纪80年代以前，租赁型保障房的建设成本基本上由联邦政府负担，设计开发也基本由政府投资的企业负责，几乎没有任何鼓励保障房建设的金融激励政策。1986年税法改革从根本上改变了租赁型保障房的筹融资模式，保障性住房建设从原来的政府主导逐渐转向了市场主导的发展方式。

LIHTC是针对开发商制定的税收抵免计划。开发商投资建设保障性住房，且按一定比例一定租金出租给中低收入人群居住，那么就可获得10年的税收抵免。抵免额按其除土地购置费外的建造成本确定。而且，税收抵免额会根据每年的通货膨胀率进行调整以确定最终数额。每年的可抵免的系数分为9%和4%。9%的税收抵免意味着10年就会返还所有相当于租赁型保障房建造成本的90%，如果考虑到资金成本，那么这部分返还就相当于政府补贴了70%的建造成本。4%的税收抵免是针对有50%以上可抵免项目是通过发行免税证券方式融资实现的，税收返还比例就变为4%。

联邦税务局统筹税收抵免分配计划，根据一定比例下达各州，并负责各州之间的调配。州住房信贷管理局审核开发商的资质，对于符合条件的给予相应的税收抵免。

（二）LIHTC的联动作用

对于开发商来说，最难解决的问题是开发阶段资金投入问题，启动资金短缺导致开发商对保障房的建设望而却步。而政府的税收抵免只能抵税，并不能以现金形式返还，税收抵免是直接抵免税额，这就导致随着开发规模的扩大，税收抵免额可能要大于企业自身应纳税额。

就此情况，美国创造了一种将税收返还证券化的投资模式。即将政府的税收抵免进行证券化，投资者购买股票，获得对价的税收抵免权利。或者开发商与投资者直接成立一家公司，投资者以股权出资换取税收抵免金额。由于税收抵免的提供方为国家，投资者相当于购买国债，因而具有信誉好、安全、稳定、风险小的特点。对于投资者来说，这不失为一种具有吸引力的投资方式。另一方面，对于开发商来说，以股权方式融资，获取权益性融资，相比于债券融资，其资本结构的优势显著，信贷能力提高，有利于其获取银行贷款。

（三）效果

经过20多年的发展和完善，LIHTC已成为推动美国保障性住房建设的最重要力量。它调动了整个市场的力量，鼓励私人部门投资建设，有效扩大了低收入家庭住房的供给。这项政策实施以来，发展演变速度很快。据统计，在全国范围内，1995～2010年间，美国平均每年完成保障性住房项目1500个，累计完成项目2.4万个，合180多万个住房单元。这种以间接的税收抵免方式激励开发商，鼓励投资者，提高保障性住房供应的方式卓有成效。

四、对我国的借鉴

（一）注重市场的力量

十八届三中全会提出：“经济体制改革是全面深化改革的重点，核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。”在改革开放三十多年来，我国逐渐认识到政府作用的局限性，正确认识政府和市场二者的功能和各自的长处，对于经济体制改革具有重大而深远的意义。在保障性住房的建设中也是如此，美国LIHTC模式正是借助市场上的资金支持和金融证券

市场强大的融资力量。对于我国也是如此，转变筹资模式，发挥市场力量，从根本上解决资金缺口问题。

（二）以政策调动市场

一个高效的政策的影响范围不应仅仅局限于它所直接作用的某个单一的领域，而是应当牵一发而动全身，对整个市场产生良性的作用。美国LIHTC对于低收入者住房税收抵免政策就是一个绝佳范例。因为它成功将财税政策延伸到金融市场，解决了租赁型保障房融资难的问题，调动了开发商、投资人多方的积极性，缓解了政府财政压力。政策的出台并不是目的，出台后能否有效调动市场力量，调动多方积极性，形成一个可持续的良性循环才是其真正的目的。而我国无论是关于税收减免、还是财政补贴，均未能形成放大的效应，对市场的调动不足。且多半是针对租房者制定的，应加强对于私人部门开发商有效的激励政策。

第8篇：经济适用房税收政策范文

一、国外住房保障制度的经验及做法

1、美国

美国在住房保障方面最具特色的是通过立法保障来实施各项措施。为了解决低收入居民住房和贫民窟问题，先后通过了《住房法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住宅与城市发展法》等，对住房保障做了相应的规定。

美国住房保障内容可以概括为六方面。一是扩大房屋抵押贷款保险。除少数富人家庭外，很少人能一次付清房款，通常支付房价25%现款，其余部分以房屋为抵押向银行和放款协会寻求贷款。二是提供较低租金公房。《住房法》规定，政府必须为低收入者提供较低租金住房，其租金一般不到私有住房租金的一半。三是提供低息贷款建房。《国民住宅法》规定，政府提供低利息贷款，鼓励私人投资低收入家庭公寓住宅建设，建成后的住房将优惠提供给因城市重建或政府公共计划丧失住所的家庭。四是提供房租补贴。家庭收入为居住地中等收入80%以下者均可申请此项补贴。五是帮助低收入家庭获得房屋所有权。六是禁止住房中的种族歧视。

发达的房地产金融是美国住房保障的制度基础。美国的各类金融机构积极地参与住房建设，其私人金融机构和政府金融机构都经营房地产贷款，特别是个人住房抵押贷款，大多数人购房往往通过向金融机构抵押贷款来支付房款。另外，美国政府还采取了一系列优惠措施鼓励个人买房，如对购买住房实行贴息贷款和贷款担保、采取减税政策等。

2、日本

二战结束后，日本住房短缺达420万户，约2000万人无房可住，占到当时人口的1/4。日本政府为了缓解住房短缺状况，先后制定了《住房金融公库法》、《公营住宅法》、《日本住宅公团法》。此后日本政府又陆续制定了一系列相关法规，通过建立健全住房保障的法规，日本住房保障制度逐步走向正轨，不同程度地满足了不同阶层的住房需要。

其住房保障措施主要包括三个方面。一是以低息贷款促进企业从事民间住宅建设。日本银行为促进企业建住宅，于1985年10月以后，将利率从8.88%降为7.35%，全国银行同期放款7789亿日元的住宅信用贷款。二是政府以低税和免税优惠促进私人住宅的兴建与购置。政府曾举办一种50万日元以内的免税利息的“住宅零存整取邮政储蓄”，在不动产税、固定资产税等方面对住宅用地实行优惠。三是建立健全公营住宅体系。日本公营住宅体系在解决低收入家庭住房问题上发挥了重要作用，其运作的核心在于一切建立在公营住宅法的基础上，合理界定受益对象的收入标准、制定多档次房租水平，以及国家对公营住宅保持相对稳定的资金投入。由于申请这种住宅的人比较多，而住宅数量有限，取得公营住宅需要相当长的时间。1996年日本对《公营住宅法》进行了修改，提出公营住宅房源新思路，即：由地方公共团体建设公营住宅，由地方公共团体收购民间住宅，由地方公共团体租用民间住宅。

3、新加坡

新加坡在住房保障制度方面的政府干预和介入程度很大，可以说新加坡的住房保障体制是计划和市场相结合的典范。

其住房保障制度具有许多特色。一是制定长远规划，政府出资建房。1960年成立了房屋发展局，专门负责住宅建设的规划、开发和管理，并把实行“居者有其屋”当作国策。二是实行住房公积金制度。公积金制度是新加坡于1955年建立的一项强制性储蓄制度，经过发展和完善，中央公积金制度己经成为新加坡的基本社会制度之一，涉及到养老、医疗、住房、教育、投资等社会生活的各个方面，是一种综合的社会保障储蓄制度。三是分级提供公有住宅补贴，严格按家庭收入情况来确定享受住房保障水平。在住房短缺时期，政府规定只有月收入不超过800新元的家庭才有资格租住公用住宅。政府对购房补贴也采用分级的办法，例如：一室一套，政府补贴1/3；三室一套，政府只补贴5%；四室一套，政府不仅没有补贴，而且按成本价加5%的利润；五室一套，政府按成本价加15%的利润。四是公有住宅的合理配售政策。为确保公共住房的可承受性，房屋发展局根据中低收入居民的实际负担能力来确定组屋的价格，在社会发展的不同阶段，历经了低于成本价、成本价和略高于成本价的调整过程，并逐渐形成较为合理的定购制度。

二、对我国的启示

从以上住房保障制度的经验和做法来看，我国应在结合实际的基础上按照统筹规划、市场导向、适度保障、动态调整的原则，多渠道建立起覆盖广大中低收入家庭的住房保障政策体系。

1、尽快建立完善的住房保障法律体系

自2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中提出要“加快建立适合我国国情的住房保障制度”以来，我国至今仅出台了《廉租住房管理办法》和《经济适用住房管理办法》两部全国性的政策法规文件，尚无全国性的住房保障法律法规问世，甚至连基本的《住房法》都没有颁布。因此，应尽快制定出符合我国国情的相关住房保障法规，从法律上对我国住房保障的目标、框架和保障对象、标准、范围、资金来源及机构设置等作出明文规定。各地方应当结合本地经济发展的实际，制定出地方性的住房保障法规，并针对住房保障的不同对象，提供多种不同方式的住房保障。

2、健全以政府为主体的住房保障体系

由于住房作为商品所具有的特殊性及住房市场所存在的缺陷，只依赖市场机制难以解决为数众多的中低收入群体的住房问题。政府作为一国宏观调控的主导者和政策的制定者，担负着促进社会全面发展的职责，理应成为构建住房保障体系的主体，并应自觉、主动承担起住房保障的各项职责。同时，改变当前的政绩考核机制，建立一个涵盖政府各项职能的科学的指标体系，着重凸现政府的公共管理与社会保障职能，住房保障制度的落实情况应该成为其中的一个重要指标。

3、建立健全廉租住房制度

从国际经验和我国当前的实际来看，廉租房的建设和制度完善应该成为当前我国住房保障制度的核心。在我国廉租住房制度实施中，存在着门槛过高、覆盖范围过低、资金瓶颈等问题。以国内廉租住房制度实施最早的城市上海为例，目前上海廉租住房制度采取的家庭人均住房居住面积和人均收入认定标准分别为7平方米和600元/月，累计受益家庭仅3万户左右，占家庭总户数比例不足1%。

首先，有必要加快放宽廉租住房政策标准，适当降低准入门槛，扩大廉租住房对象覆盖面，把更多的困难家庭纳入廉租住房保障范围，争取实现全部城镇低收入家庭的“应保尽保”。其次，拓展廉租房来源，拓宽廉租房建设资金融资渠道，解决资金瓶颈问题。其中，鼓励民营企业扩建廉租房也不失是种好思路。最后，建立和完善进入退出机制，加强廉租房分配的监督和管理。比如，原廉租住房的居民，收入提高到中等收入水平时，就应该立即搬出原廉租住房；未达到中等收入水平，也应该按照收入增长适当调整租金水平。

4、改进和规范经济适用住房制度

经济适用住房制度是解决困难家庭住房问题的重要途径，但目前在经济适用住房制度实施过程中还有很多亟待完善之处。如政策实施监管不力、享受对象界定不明、资格审查不严等等，出现“开宝马住经济适用住房”的怪现象，使政策实施效果大打折扣。必须针对当前我国经济适用住房制度实施中出现的问题，进一步完善政策措施。一是明确保障对象。要明确规定经济适用住房供应对象为城市低收入家庭，且要与廉租住房保障对象相衔接，购房人拥有有限产权。二是依法严格监管。关键要加大经济适用住房建设力度，提高供应和管理的透明度，严格执行经济适用住房供应审核、轮候、公示等各项制度，严格执行60平米左右的小户型建设标准，加强全社会监督。三是完善退出机制。鼓励条件改善的家庭在补交必要的土地出让差价后出售经济适用住房，政府优先回购用于补充经济适用住房房源。限价房可比照经济适用住房制度实施。

5、综合运用各种配套手段

（1）税收政策。即运用各种税收手段支持住房保障体系的建设。如适当减免廉租房和经济适用房建设中的相关税费，对个人购买经济适用房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税和适时出台物业税等，以期达到“正税、明租、清费”的目标。

第9篇：经济适用房税收政策范文

关键词:房地产业房地产税收政策长效机制税制改革

正确认识房地产业及税收调控的地位

(一)房地产业健康发展需要摆正位置,坚决扭转“房地产依赖症”

房地产业从2003年开始,被确认为国民经济的支柱产业,其地位的特殊性一直受中央和地方政府重视。但房地产业的“过度非理性发展”也会产生一系列负面作用,导致一些地方政府不惜违法用地;房地产业的“过度非理性发展”加剧了人口、土地、资源环境之间的矛盾;房价上涨过快加剧收入分配不公,造成社会不稳定、不和谐的因素;高房价必然抑制居民对其他领域的合理消费,不利于扩内需、促消费;地方收入“房地产依赖症”对其他产业产生资本和土地的挤出效应,使其他产业可能被忽视,因此不利于经济结构的调整和产业优化升级,加快转变经济发展方式必然受到影响;大多数中央调控政策的执行最终都要靠地方政府,而对“土地财政”和房地产的过度依赖让地方政府既无力建设保障性住房,也无心抑制高房价,这可以说是当前宏观调控政策作用失灵的一个重要原因。因此,必须摆正房地产业的地位,房价一味上涨和房地产业“一枝独秀”的发展绝不是房地产业健康发展的模式,必须从根本上扭转这种认识和局面。

(二)房地产税收调控要着眼于建立长效机制,努力改善税收调控方式

房地产行业具有的“资金密集型”和对土地的高度依赖性特征,决定了土地政策和货币政策是房地产市场调控最重要的手段,而税收调控只能作为一种辅助手段,不宜频繁使用,相对稳定的税收体系更有利于行业的健康发展。

在对房地产市场可以采取的常用调控政策中,税收调控具有明显的优势。因为金融、信贷等政策调控往往是“一刀切”,而税收政策更多是结构性调整。因此,虽然税收调控只是作为一种辅助手段,但在房地产调控中的作用也日益重要。就税收调控而言,现在的问题是:当前房地产业的税收政策,没有一项是从房地产市场长期发展的角度出台的。

对前一阶段房地产税收政策的梳理

(一)2005年以来房地产税收政策的实施情况

我国的房地产税收政策从2005年以来大致经历了以下几个阶段:第一阶段,2005至2008年上半年,其间为应对房价偏高、增长幅度偏快等现象,国家出台了一系列紧缩性政策;第二阶段,2008年下半年至2009年底,这一阶段为应对国际金融危机影响,配合国家的扩内需、保增长、惠民生的指导方针,为鼓励国民购买住房和扶持房地产企业发展,税收政策以宽松政策为主。从以上两个阶段来看,宏观调控措施尽管产生了积极的效果,但是从税收政策看,并没有达到预期的效果,国内大部分城市房价波动较大,同时在总体上延续着不断上涨的趋势。第三阶段,2009年底至今,为遏制部分城市房价又出现过快增长的势头,宏观政策又开始趋紧,相应税收政策方面也开始收紧。

(二)2008年以来国家采取的具体房地产税收政策

2008年3月,为了支持廉租住房和经济适用房的建设,国家减免廉租房和经济适用房建设和运行当中涉及的有关税收。2008年11月,为了减轻个人购房者的负担,促进个人住房消费,将个人首次购买90平米以下普通住房契税税率统一下调到1%。同时还规定个人住房买卖的时候可以免征印花税,个人销售住房还可以免征土地增值税。2008年12月出台的国办131号文,规定对住房转让环节的营业税暂定一年实行减免政策。规定个人购买普通住房超过2年(含2年)转让免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的,按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。个人购买非普通住房超过2年(含2年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税;个人购买非普通住房不足2年转让的,仍按其转让收入全额征收营业税。这次税收政策调整和原来执行的政策相比,调整了住房转让环节营业税的征免期,同时加大了税收优惠的力度。通过这次营业税的政策调整可以降低住房转让交易成本,促进二手房市场发展,鼓励普通住房消费。

2009年1月1日起,国家废止了《城市房地产税暂行条例》,消除了内外资企业在房产税征收方面的“双轨制”。2009年12月22日,国家下发财税[2009]157号文,规定自2010年1月1日起,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的免征营业税。这次政策调整把个人购买普通住房后转让免征营业税的时间从2年恢复为先前的5年,体现了政策较以前开始趋紧。

下一阶段完善房地产税收政策的建议

(一)尽早全面开征物业税,改革现行房地产税制和土地出让金制度

开征物业税主要是完善财税制度的需要,同时对调节收入分配、优化资源配置、完善分税制体系以及抑制房地产投机也能起到积极的作用。至于调控房价,虽然短期内效果尚待考察,但从长远来讲增加房地产保有阶段的税负、改革现行“土地批租”制度,肯定对房价的合理化和避免过快增长有积极的作用。当务之急是需要认真研究房地产税制改革的各项现实问题,包括房地产税的征税对象和纳税义务人、计税依据、税目、减免税、税收征管以及过渡时期新旧体制的衔接等具体问题,对这些问题逐一研究解决。考虑到改革的难度,可以采取分步骤,由易到难的办法进行,可以考虑先行开征“房屋空置税”和“土地闲置税”等简单易行的税种,将来再逐步过渡到全面开征物业税。我国的房地产税收制度必须改革。中国房地产税制存在的诸多问题,税制不合理已经成为制约房地产市场健康发展的重要原因之一。2010年“两会”期间,有委员提出房地产税费涉及12种税,50项费,一套房合计征收62项各种税费,这也是高房价的原因之一。

(二)调整房屋租赁税负,大力发展房屋租赁市场

理论上,物业税的纳税义务人应该是房产的所有人即业主,但业主会不会把此税转嫁给租户?事实上,从香港的情况来看,业主普遍会把物业税转嫁到租客身上。租户除承担租金外,还多交了税,可以说政府征收物业税是从租客身上收了一笔钱。为了避免这种情况出现,必须调整房屋租赁时的税负,降低租赁成本,活跃房屋租赁市场。我国税法规定个人出租住房要征收六税一费,不仅税种多、税负重,而且在实际征管中偷逃税款的现象十分严重。建议统一税率,对普通住宅个人住房租赁统一按租金收入的一定比例征税,以此来盘活空置住房,提高住房的使用效率。

(三)研究开征遗产税和赠与税,以配合物业税的征收

从世界各国财产税征收的情况来看,大多都会配以完善的遗产税和赠与税以使财产税的征收不至落空或有漏洞。在房主在世时赠与或者去世后由子女继承的房产征收遗产税,这样可以有效降低房产的长期收益预期。联系到我国的实际,如果征收大额的遗产税,在一定程度上肯定会降低富人购置固定资产的原动机。那么相应就应该能起到降低需求的作用,从而起到影响房价的作用。

参考文献:

1.国务院办公厅.关于促进房地产市场平稳健康发展的通知,2010(1)

2.陈真诚.不表态不代表物业税不会开征.法制日报,2010(2)