城镇房地产管理暂行办法精选(九篇)

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第1篇：城镇房地产管理暂行办法范文

一、全面停止各种形式的单位集资建房、合作建房以及城镇居民私人建房，严格控制农村居民建房。

二、全面停止行政、事业、企业或改制企业单位与房地产开发公司、其他单位、个人的联合建房或合作建房。

三、凡在原行政划拨的土地上实行定点、定向建住房的单位，一律按市场价补交土地出让金，并以招标的方式出让给房地产开发公司进行开发建设。

四、由于在实际工作中供房对象难以确定，今后暂停经济适用住房和安居房的建设。对确有困难的中、低收入家庭实行建设廉租房等形式解决。

五、根据我市的实际情况，今后凡在我市进行房地产开发投资的企业，不再享受政府的优惠政策。

六、鼓励市直机关干部职工购买住房，通过以小换大、以旧换新来改善现有住房条件和居住环境。

七、放宽公有住房出售的范围。原房改政策不予出售的二层以下（含二层）的成套住房和不成套住房以及按房改政策购买的部分产权住房均可按原*地委*办发[1*9]23号的房改政策购买全部产权。

八、进一步简化房地产办事程序，提高工作效率。任何部门不得擅自设置办证的前置条件；市财政、国土、税务等部门在市房地产交易市场内设立统一的办事窗口，涉及房屋交易的税费在市场内实行“一单清”。建立房地产交易与权属登记一体化管理机制；实行公开办事程序、公开收费标准、公开办事时限的承诺。增加房地产交易的透明度，提供优质、快捷的服务。

九、进一步发挥住房公积金的作用。有条件的单位，职工个人和单位住房公积金的缴存比例由5%提高到8%；个人购房申请住房公积金贷款的最高限额，由3万元提高到8万元，贷款期限由5年延长到10年。

十、进一步扩大个人住房消费贷款。金融机构应加大个人住房的贷款规模和贷款期限，个人住房按揭贷款的最高额度为八成（购房总额的80%），最长期限为30年。

十一、进一步加快实施住房分配货币化进程，按照市政府《*市中心城已购公有住房和经济适用住房首次上市交易暂行办法》和《*市中心城住房分配货币化暂行办法》的通知（*府发[20*]7号）精神，从20*年下半年开始对市直行政、事业单位的无房和住房未达标的职工发放住房补贴。

十二、进一步完善商品房开发和农村劳动力安置用地的供应机制。商品房开发用地必须以招标、拍卖和挂牌方式供地，农村劳动力安置用地一律实行货币补偿；规范用地操作程序，推进土地储备，实施“熟地”出让。

十三、为进一步搞活住房二级市场和房屋租赁市场，由市房管局尽快组建*市房屋置换中心，并负责制定《*市城市房屋置换管理实施细则》和《*市城市房屋租赁管理实施细则》。

十四、加强和规范住宅区的物业管理，进一步明确业主、使用人和物业管理企业及其他有关管理部门的权利和义务；具体由市房管局负责制定《*市住宅区物业管理办法》。鼓励业主通过招投标方式选聘物业管理企业，规范物业维修基金的归集、管理、使用等相关制度。

十五、凡在我市购买商品房、存量成套住房和上市公有住房的非本市个人，均可办理本市城镇常住户口。

十六、房地产开发或置换企业以买断方式收购且用于置换的旧房屋，可推迟办理房产交易及产权变更登记审批手续，一年内再次转让或置换时只按差额收取税费。

十七、城市房屋拆迁原则上一律实行货币补偿安置，按照国务院令第305号文件精神，尽快出台《*市城市房屋拆迁管理暂行办法》。被拆迁人用货币补偿款购买住房时，只对其超过补偿金额的部分征收契税。

十八、积极妥善处理房屋产权发证中的历史遗留问题

1、20*年12月31日以前参加各种形式的单位全额集资自用住房的职工（房屋建设和装饰装修全部是职工集资的，单位未出一分钱），经单位同意和市房改办审批后可直接办理集资建房产权手续。

2、20*年3月1日以前（“三清理”范围之外）新建有土地手续但建房资料不全或者既无土地手续且建房资料不全的房屋（含私人建房、合作建房、开发企业建设的商品房和还建房等），经登报告示三十日后权属无争议、建房单位出具了房屋安全证明的，市房管部门可先予发放房屋产权证。市建设、城管、国土、房管等部门实行联动机制，本着遗留问题特事特办，督促有关单位和个人补办土地手续和交纳建房规费。对拒不补交的房地产开发企业，要立即停止项目开发，并不予批准新开发项目，必要时，由司法机关配合，依法采取强制措施。

3、20*年3月1日以后新建的房屋，凡是在“三清理”中属于违法违规用地、违法违规建设和违法违规开发的，必须按*市人民政府*府发[20*]5号文件有关规定进行处理，并办理相关手续后，方可办理产权证书。

十九、进一步建立和完善社会主义市场经济体制下的商品房、存量用房和廉租房相配套的住房供应体系，满足不同阶层群众的住房需求，逐步改善广大市民的居住条件。逐步建立房地产市场的预警机制和价格信息指导体系。适时房屋租赁信息、商品房、存量房屋、上市公有住房买卖价格信息。

第2篇：城镇房地产管理暂行办法范文

2、工信部等七部门近日联合印发《新能源汽车动力蓄电池回收利用管理暂行办法》，规定私自拆卸、拆解新能源汽车动力蓄电池，导致环境污染或安全事故的，应承担相应责任。

3、茅台集团董事长袁仁国表示，白酒行业进入了新的增长周期，发展呈现出“五个更加”体现在：行业回暖、生产集中度、提价增利趋势、品牌营销、企业探索新零售五方面；初步估算，未来五年内，白酒行业市场规模将达到万亿级。

4、中国石化称，2017年从美国进口557万吨原油；预计2018年从美国购买超过1000万吨原油。

国内股市

周一大盘延续反弹，创业板领涨。行业方面，电子元器件、通信、国防军工领涨，而房地产、银行、食品饮料表现较弱。概念方面，3D 传感、芯片国产化和鸡指数涨幅居前，而新型城镇化、乙醇汽油和中日韩自贸区指数涨幅相对较小。下跌之后市场逐步恢复理性，存在催化因素的远期低估板块、尤其是持续创新动力充足的真成长型企业值得长期关注，如医药、电子中的龙头。

商品市场

第3篇：城镇房地产管理暂行办法范文

关键词：土地财政；公租房；重庆；总结

中图分类号：F287.7 文献标识码：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.08.73 文章编号：1672-3309（2013）08-162-03

一、土地财政的定义

“土地财政”目前并没有明确的定义，但谈到“土地财政”，学术界通常指地方财政通过土地相关的运作方式来实现收入的部分。一般来说，地方政府有三种途径实现“以地生财”：一是以土地出让的方式获取土地出让金；二是通过发展建筑业和房地产业带来相关税费收入的增加，三是通过地方融资平台，获取以土地为抵押的债务收入。目前学术界将“土地财政”的成因归结为六个大的方面，一是财政体制方面，主要是分税制的影响；二是金融体制方面，地方政府抵押土地获得贷款；三是土地制度方面，土地制度有许多不完善的地方；四是政绩考核方面，地方官员对GDP的盲目追求，助长了“土地财政”；五是法律制度的不完善；六是城市化进程的影响。[1]目前不可否认的是，由于分税制存在的缘故，目前“土地财政”收入中的第一种方式以及第三种方式已经成为政府预算外收入的重要来源。

二、保障性住房的发展脉络

住房保障制度规定了政府必须为住房困难人群提供基本生活住房的义务。以转移支付制度为主的若干制度安排，使最低收入家庭住房通过廉租住房制度解决，低收入家庭住房通过经济适用房解决。实行住房保障制度意味着房地产这种特殊公共物品的公平分享.也有助于房地产经济的协调发展.我国的住房政策自2005年开始，由市场化提供住房为主向加强住房保障制度建设调整，目的是为了解决低收入家庭的住房困难问题.2007年8月.我国颁布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，标志着我国保障性住房政策走向完善。

三、公租房的资金来源

公租房建设资金来源渠道广泛，但近年陆续有各地政府在公租房建设方面的资金短缺等消息传出。我国目前保障性住房资金来源主要有以下方式：

（一） 市场融资方式

1、REITs（Real Estate Investment Trusts）。 房地产投资信托基金是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

2、PPP（public-private partnership）。是公共基础设施项目（如新的电信系统、机场和电厂）的一个资助模式。公共合作伙伴的代表是地方和国家政府。私营合作伙伴可以是私营企业、国营公司或特定专业领域的企业财团。

3、BOT（Build&Operate&Transfer）。指政府通过特许权协议，授权民营机构进行项目（主要是基础设施和自然资源开发）的融资、设计、建造、经营和维护；

4、债券。指政府融资平台利用金融市场发行保障房建设债券产品筹集建设资金；

5、险资。利用保险资金的高保障性要求，利用其租金与保险资金收益进行匹配，来满足保障房建设的资金需求。

6、银行贷款。利用银行对其项目的授信额度来满足保障房建设的资金需求。

（二）专项资金：政府土地出让收入转移支付，国家财政专款，土地挂牌招标搭建公租房等其他方式

招拍挂和协议出让收入是土地出让收入的主要来源。按照《中华人民共和国土地管理法》等有关规定，除军事、保障性住房等少数用地可依法以划拨方式供应外，其他用地均应采取招拍挂等方式供应。尽管2011年国土资源部门进一步完善招拍挂供地政策，采取“综合评标”、“限房价、竞地价”、“限地价、竞保障性住房面积”、“商品住房用地中配建保障性住房”，以及建立房地产用地交易异常情况申报制度等，但由于全年用地供需矛盾依旧突出，土地供应以招拍挂方式为主，2011年全国招拍挂和协议出让收入达到29756.32亿元，占88.9%，仍为土地出让收入的重要来源；而补缴土地价款、划拨土地收入以及其他土地出让收入仅占11.1%。

而据国土资源部法律中心2013年7月28日公布的土地管理形势分析显示，上半年全国房地产用地供应8.24万公顷，同比增加38.8%，与2011年同期相比，增加17.3%，达到近年来新高。从监测数据看，今年上半年房地产用地供应已创历年最高，其次为2011年、2010年。2013年以来各地加快住房用地供给，上半年房地产用地公告推出（招标、拍卖、挂牌等公开出让公告面积）8.65万公顷，同比增加24.8%，累计流标流拍面积3034公顷，同比减少64.3%。其中，住房用地推出5.53万公顷，同比增加21.7%。31个省份中仅4个住宅推地量低于去年同期，其余27个推地量均高于去年同期，增幅较大的包括北京市（267%）、浙江省（121%）、江西省（99%）。数据显示，今年1-5月，企业购地积极性上升，并向一线城市和部分二线城市回归，重点城市房地产用地供应增长超过三成，一线城市住房用地供应增幅大幅高于全国水平，三线城市商服用地供应增幅大幅高于全国水平。一线城市加大优质地块推出力度，溢价率较高地块持续出现，也带动市场景气不断提升。

据介绍，随着中央保障性安居工程建设任务分解落实和棚户区改造力度加大，今年3月以来保障房用地占比逐月上升，公共租赁住房用地供应增速最为明显，上半年供应1130公顷，同比增加79.9%。

（三） 利用市场融资方式的局限性

1、融出方的困境。由于保障房是政府进行限价、定价，投资收益低微甚至还会出现亏损，资金的投入——产出不能形成一个良性循环。所以按照国家相关政策规定，金融机构如果要参与保障房的建设，只能是以较低的资金价格进入。在当前我国宏观调控制度下，为了实现资金的最大效益，金融机构有限的资金，只能够优先配置到投资收益比较高的项目上.向较低收益的保障房建设项目上倾斜的难度非常大。同时。保障房项目地资金回收周期比较长，而且贷款的还款来源、贷款的抵押等与其他的房地产开发贷款相比，风险比较大。投资的低微收益难以有效地覆盖成本与风险，这在一定程度上影响到了金融机构参与融资的积极性。对于企业年金、社保基金、保险资金进入保障性住房建设，目前国家及其相关部门没有具体的、明确的规定。融资方式单一，融资渠道较窄已经成为保障房融资的一道瓶颈。[2]

2、融入方的困境。利用市场融资方式，可以快速筹集资金，但是本息的支付对地方政府而言是一笔不小的负担；专项资金来源比较多样，但地方政府无需为此背负过多的债务负担，但除了土地挂牌招标搭建公租房外，其余专款、转移支付等方式带来的资金容量毕竟有限。

保障房属于“准公共产品”，政府应当成为主要的建设资金负责者，充分地发挥出政府在保障房融资体制中的主导作用。政府加大财政预算投入力度，将保障房建设资金的需求纳入到公共财政预算支出当中。继续推行从土地出让的净收益中安排出一定数额的资金，并将其制度化，形成“硬性指标”。充分利用企业年金、保险资金、住房公积金的闲置资金等各种长期资金用在保障性住房的建设，制定各种促进保障房租赁和建设市场发展的金融、财税、土地等政策。推动各地区直管公房出售后部分地净归集体资金、住房公积金增值收益等用于保障房的建设。建立健全长期稳定的保障房建设财政资金投入制度。确保年度财政预算当中保障房建设项目的支出比例，合理地安排保障房建设项目的支出构成比。

四、重庆市公租房的融资方式

由于2012年数据不完整，本文以重庆市2011年建设公租房为背景，探讨在保障性住房建设中的资金来源结构以及如何进行优化的问题。

（一）重庆2011年保障房任务

2011年国家下达重庆市保障性安居工程建设任务经济适用住房指标为51万套[3]。重庆市公租房建设规定优惠政策明确指出，公租房用地以划拨方式供应，免征城镇土地使用税、土地增值税，免征城市建设配套费等行政事业性收费和政府性基金，其租售也免征营业税和房产税，政府收购、改建住房作为公租房的，亦免收相关税费。因此，政府经常会通过土地出让价格的折扣和各种优惠政策来保障资金的合理利润。2010年7月1日，重庆市政府颁布的《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》规定，除了中央安排的专项资金和财政年度预算安排资金，公租房建设资金来源渠道还可以包括土地出让收益的5%。重庆4000万平方米公租房的建设需要大约1200亿元资金，这笔资金的筹集采用“1+3”的模式。[4]“l”即财政投入300亿元，这300亿元资金主要有以下来源：政府储备、每年新发生的土地出让金的5%、房产税以及政府预算内的财政收入； “3”即另外的900亿元通过银行贷款、保险公司、社保基金三个渠道筹集，其中银行是主要融资渠道。为保证贷款的偿还，重庆在公租房的建设环节和流通环节都作出了创新。建设方面，公租房的商业配套设施占总面积的10%，商业部分按市价出售，将能够收回20%-30%甚至更多的贷款本金。流通方面规定，居住满5年后，公租房可以向特定对象出售，通过“公租房转让市场”，由政府和个人进行交易，价格则采用当时的市场成本价加之税费减免、优惠政策、通胀等因素，从而活化了部分公租房源，增加了贷款本金偿还来源。此外，经过测算，租金完全可以偿还贷款期利息。通过一系列创新，银行贷款的偿还基本可以得到保证，从而保证了融资的可持续性。

（二） 政府支出部分以及融资偿还能力分析。

纵观2011年全国土地出让支出情况。全国土地出让支出33172.16亿元，同比增长21.4%。其中用于成本补偿性费用支出超过七成。2011年全国土地出让收入用于征地拆迁等成本补偿性支出达24053.76亿元，同比增长42%，占全国土地出让支出的72.5%，比上年提高10.4个百分点。其中，用于征地和拆迁补偿支出15040.43亿元，土地出让前期开发支出5509.98亿元，土地出让业务费支出217.37亿元，支付破产或改制企业职工安置费用等成本补偿性费用支出3285.98亿元。

用于保障性安居工程支出增长较快。2011年各地政府为完成再开工建设1000万套城镇保障性安居工程任务，在加大公共财政预算投入的同时，进一步加大了土地出让收入用于保障性安居工程建设的投入力度，北京、吉林、上海、厦门、青岛、广东、海南、贵州、甘肃、新疆等省份土地出让收益中用于保障性安居工程的资金比例超过10%，当年全国土地出让收入用于保障性安居工程支出662.35亿元，占支出总额的2%，同比增长55.3%，在各项土地出让支出中增长最快。

房产税方面，目前只有上海和重庆两地开征。2011年，上海市财政局公布的房产税收入为22.1亿元，同一时期重庆市财政局公布，当年的房产税收仅约1亿元。财政部网站7月29日的 《2013年上半年税收收入情况分析》显示，2013年1-6月，全国税收总收入完成59260.61亿元，同比增长7.9%。其中，房地产保有环节的税收收入增速回落，交易环节的税收收入增长较快。1-6月房产税、城镇土地使用税同比分别增长11%和8%，比去年同期增速分别回落19.1和23.1个百分点。房地产营业税、契税同比分别增长45.7%和39.8%。根据报告，1-6月，房产税完成822.30亿元，同比增长11.0%，比去年同期增速回落了19.1个百分点。房产税收入占税收总收入的比重为1.4%。

重庆市2011年财政收入为2900亿人民币，土地出让金为1309亿人民币[5]。2011年重庆市土地出让金占市财政收入的45.14%。由此可见，重庆市政府土地出让金投入保障房建设资金数量为65亿元左右。2011年廉租住房保障专项补助资金4.9亿元[6]。根据《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》可知，政府储备金、房产税与政府预算内的财政收入需投入共计约230亿元。2011年重庆共建公租房4000万平米，按照目前每月每平米11元租金计算，从住房交付起，五年内共计收回租金264亿。五年后假设可以全部出售，按照每平米4000元计算，可以回收1600亿元。共计1864亿元。可以完全覆盖其建设成本以及支出利息。实际上，重庆市通过住房吸引91万人口在城区就业，通过经济和消费的活跃让周边的土地升值，并增加相关产业的税收，以此带来的收益远远不止于此。以公租房培育周边土地价值和产业升级，从而拉动该区域的经济和消费能力，对于低收入人群与重庆市政府而言，是一个双赢的局面。

（三） 重庆模式财政投入的不确定性

由上述分析可知，财政投入的300亿元中，房产税与政府财政预算投入需230亿元，占整体财政投入的76.7%。房产税来源较少，基本230亿的投入全部来自于政府财政预算内资金。由上可以看出，由于土地出让金收入转移到公租房财政投入的比例过小，导致重庆市需要政府预算内资金量占比过大。预算内资金的不确定性在于中央政府的分税制政策以及重庆市自身财政收入以及当年预算内项目的多少而决定。预算内资金无法连续完全保障保障性住房建设的资金需求。而土地出让收入在城市发展过程中则较为稳定。因此，建议大幅提高土地出让金收入转移到公租房财政投入的比例，并建立基金运作形式，将结余资金用于运作，最终形成良性循环。

参考文献：

[1]程睿娴、李妍.国内土地财政研究述评[J].经济问题探索，2011，（02）.

[2]香桂英.有关保障房融资问题的探讨与分析[J].投资理财，2012，（10）.

[3][6] 国家统计年鉴，2011.

第4篇：城镇房地产管理暂行办法范文

关键词：在建工程 抵押登记 存在问题 管理对策

中图分类号：F285

文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2013）05-259-02

近年来，国家对房地产市场进行了持续调控，金融机构对利用土地和房屋抵押贷款的门槛不断提高，信贷规模严格控制，房地产企业面临着前所未有的资金信贷难问题。在资金链愈发紧张的情况下，利用在建工程抵押贷款已成为企业的一种主要融资渠道。《物权法》、《房屋登记办法》规定“正在建造中的建筑物”属于可以抵押的财产，因此，面对新形势，如何进一步规范和拓展在建工程抵押登记已成为房屋登记机构必须认真探讨和解决的问题。

一、房地产在建工程抵押的内涵

根据建设部令第56号《城市房地产抵押办法》的规定：“在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”2000年《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（以下称《解释》），也进一步明确在建工程抵押的有效性，《解释》第47条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”。结合上述规定，在建工程抵押的定义包含了四层内容：一是在建工程抵押贷款的用途必须是取得在建工程继续建造的资金，这就要求银行发放的贷款只能用于该在建工程的建设，不能发放流动资金款或者其他类型贷款。二是办理在建工程抵押登记时，相关资料的主体应该一致，抵押合同上的抵押人必须是借款合同的债务人，同时也应是该在建工程所占用土地的使用权人，抵押人不能以其在建工程为第三人的债务提供担保。三是在建工程抵押的贷款人只能是具有贷款经营权的商业银行。四是在建工程的抵押物只能是抵押人合法取得的国有土地使用权连同在建工程的投入资产。

二、存在问题与登记风险

近年来，在建工程抵押作为一种有效的融资方式，正逐渐被企业和金融机构所接受，特别是当银根收紧的形势下，在建工程抵押的融资作用明显提升。但因现有的法律法规并没有具体和系统性的规定，在建工程抵押存在一些现实问题，给房屋登记机构带来了登记风险。一是抵押权的优先级问题。按照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条的规定，处理房地产纠纷优先考虑的，首先是善意的购房人，其次是工程款，最后才是抵押权。二是垫资建设对抵押权的影响。建筑市场普遍存在施工单位垫资建设，而开发商将部分房地产抵付工程款的现象，如果开发商同时又将该在建工程向银行进行抵押，一旦出现纠纷，就会因工程价款优先于抵押权，而使银行债权的保障度降低。如果一旦出现商品房预售款、施工单位垫资款和在建工程抵押贷款三种款项相加超过了该商品房项目全部价值的现象，将严重损害上述三方的权益，影响社会稳定。三是评估定价的弊端。一些贷款银行通过市场评估甚至是协商作价的方式确定在建工程的价值，而市场评估和协商作价又没有统一的标准，如果开发商利用评估公司高估在建工程的价值，使之大大超出实际投入资产，甚至超出市场价格，将造成严重的抵押风险。四是房地分离的现状。房地一致是房屋登记的基本原则，《物权法》第182条规定“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押财产视为一并抵押”。但现实中，在一宗建设用地上，因分期开发建设，而并存有在建工程和已办理房屋登记的建成项目，如果已建成的项目先于在建工程办理了抵押手续，则所占的整宗建设用地使用权也会一并抵押。此时，即使在建工程也办理了抵押登记手续，也会因土地使用权存在重复抵押或是顺位在后，而造成在建工程抵押价值严重缩水。

三、新时期在建工程抵押登记的探索

《物权法》、《房屋登记办法》的颁布，为在建工程抵押的广泛运用打开更为宽广的空间，需要房屋登记机构去探索，更好地支持企业的融资。

1.在建工程抵押与预告登记的区别。预购商品房抵押即俗称的“按揭”，《房屋登记办法》颁布后，其规范的称呼为“预购商品房抵押权预告登记”。虽然，预告登记和在建工程抵押都是以未建成的房屋进行抵押，十分相似，但从房屋登记的角度看，两者还是存在以下区别：（1）抵押的标的物不同。根据《城市房地产抵押管理办法》的规定，在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。所以从《城市房地产抵押管理办法》对两者的定义看，在建工程的抵押物是建设工程已建成的部分和其所占用范围内的土地使用权，而预购商品房抵押的是还没有动工兴建或者正在建设尚未竣工的期房。（2）登记的类型不同。《物权法》在第十六章第一节一般抵押权项下的第一百八十条规定，在建造的建筑物可以抵押。同时，《房屋登记办法》也在第三章第二节抵押权登记项第五十九至六十二条对在建工程抵押作了规定。可见，在建工程抵押应做一般抵押权登记。而关于预购商品房抵押，《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”同时，《房屋登记办法》也将预购商品房抵押归入预购商品房抵押权预告登记的情形。（3）抵押权实现方式不同。由于抵押物和登记类型的不同，带来了抵押权实现方式的不同。由于在建工程抵押的是已建成的部分，其抵押权实现可根据《担保法》第五十三条规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提讼。”而预购商品房办理了抵押权预告登记后，银行等金融机构基于预告登记获得的是对抗效力。而且，我国禁止预购商品房再转让行为，预购人转让预购商品房的行为不属于《房屋登记办理》规定的预告登记情形。因此，如果预购商品房抵押权预告登记的义务人（债务人）不履行债务，双方又不能协商一致的，银行等金融机构只能通过司法途径来获得优先受偿的权利。

2.探索在建工程抵押的拓展空间。《物权法》关于抵押登记的规定，为在建工程抵押的拓展提供了法律依据，需要根据立法的本意和经济社会的发展，去加以思考和探索，并由各地的建设主管部门去进一步明确，并制订具体的操作办法。（1）抵押权人的变化。根据《城市房地产抵押办法》的规定，在建工程抵押的抵押权人应为银行，这是由当时金融业发展的历史条件所造成的，但随着社会经济的发展，金融业不断壮大，比如信托公司等机构均具备了作为抵押权人的资金实力.因此，只要是具有金融许可的机构都应该可以成为在建工程的抵押权人。（2）担保债权种类的变化。《城市房地产抵押办法》规定在建工程抵押的目的只能是为了取得在建工程继续建造的资金，而不能为其他债权种类设定抵押，而《物权法》颁发后，对在建工程抵押担保的债务种类并未限定，如果在建工程能还能为企业的其他债务进行担保，那么其应用的空间将更加广泛。（3）债务人的变化。根据在建工程抵押的定义，抵押人即为借款人，而《物权法》实施后，根据其第一百八十条的规定，在建工程也可以作为抵押物为第三人的债务进行担保。但从风险把控的角度出发，特别是开发项目的在建工程由于关系到工程款和购房人的利益应该慎用。（4）担保债权计算方式的变化。《城市房地产抵押办法》虽未明确规定在建工程担保的债务数额如何认定，但根据其定义，在建工程抵押是为了取得继续建造的资金。那么，当在建工程抵押物的价值大于在建工程续建所需费用的前提下，担保债务数额的最大值即为在建工程的工程概算与已投入资产的差额，但建设工程的价值中往往地价款所占比例是比较高的，所以，工程概算与已投入资产的差额难以满足需要。而《物权法》并未将在建工程抵押与已取得房屋所有权证的建成房屋的抵押做出区分，故其抵押物价值的计算可以参照普通抵押登记，以市场价为基础进行评估或协议的方式认定，使抵押物的价值最大化。

3.优化登记流程，加强监管。《物权法》的颁发和新形势的发展，赋予了在建工程抵押更多的灵活性，也对登记机构的风险防范提出了更高的要求。（1）实行建立楼盘动态管理。在建工程从建设到办理初始登记历时好几年，一般在建设阶段项目坐落大都以地块号标注，而建成后将会确定具体道路门牌，而且业主单位名称和建筑面积均有可能发生变化，以至在建工程抵押登记与项目房屋所有权登记无法关联，而带来重复登记的风险。因此，应采用数字化管理，每宗房屋赋以唯一确定的坐标，将整个项目分解为套、层、幢搭建楼盘表，这样，无论是以已建成部分的整体还是按套抵押，均可准确定位。特别是抵押状态与销售状态转换较快，为了某几套的销售，而要注销逐个项目的抵押登记，也是不合理的。所以，建立在楼盘表基础上的按套登记，是新形势下在建工程抵押登记的客观要求。（2）妥善处理划拨土地在建工程抵押。当前，各地正加速推进城市化进程，急需大量资金投入，所以，政府融资平台十分活跃，划拨土地上的建设项目经常被用做融资的抵押物。由于该类项目多为公建项目，涉及城市配套设施建设，关系到社会群众的公共利益。因此，作为房屋登记机构，应探索一条切实可行的渠道，既要充分防范划拨土地抵押风险，又要大力支持划拨土地在建工程抵押融资：

按照《划拨土地使用权管理暂行办法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，先由业主单位就划拨土地抵押报请市县人民政府或市县人民政府土地管理部门同意。

由于无法计算划拨土地的投入价值，可先采取按市场价值评估扣除土地出让金的方式计算整宗划拨土地的价值。然后，按照在建工程的概算与工程已投入资金的比例，计算在建工程所占相同比例部分的划拨土地使用权价值，将该部分的划拨土地使用权价值与工程已投入资金之和作为在建工程抵押物价值。

参考文献：

1.物权法

2.《房屋登记办法

3.城市房地产抵押办法

4.担保法

5.最高人民法院关于适用若干问题的解释

6.最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复

7.划拨土地使用权管理暂行办法

8.城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例

第5篇：城镇房地产管理暂行办法范文

一、基本情况

（一）建设用地方面

2011年廉租住房项目用地为1484㎡及2011年公共租赁住房项目用地为4530.78㎡其性质均为行政划拨。以上两个项目的选址意见书、土地使用证、建设规划用地许可证、建筑工程规划许可证等相关手续齐全，不存在擅自改变保障性安居工程用地的土地用途及擅自改变保障性安居工程住房用地性质从事商业性房地产开发等违法违规行为。经济适用房由朝阳三合房地产开发公司在“柏峰紫域”项目中配建，其土地采取出让形式，其占用土地1736㎡。

（二）招标投标方面

2011年廉租住房项目及2011年经济适用房项目，建设程序要件齐全有效，招标公告通过指定媒介公开，不存在将必须进行招标项目化整为零及以其他方式规避招标问题。招标机构资质符合要求，招标项目依法在建设工程交易中心进行交易，采取随机抽取方式确定评标专家，专家评委人数符合法定比例。投标资质真实有效，分包工程合规，不存在转包、挂靠问题。招标人、投标人严格按中标通知书的内容订立施工合同。招投标有关资料全部归档，档案管理规范。不存在领导干部违反规定干预和插手招标活动问题，中标企业施工手续齐全有效。

2011年公共租赁住房项目选址意见书、土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证等相关手续齐备，正在进行项目招标公示。

（三）工程质量方面

建设单位依法履行工程质量监督、施工图审查、施工许可等基本建设程序，参建各方主体具有相应资质，项目经理、项目技术负责人、质检员和其他专业技术管理人员均持证上岗。单位工程开工报告、施工技术交底记录、施工日记等相关技术文件和资料齐全。工程现场总平面布置符合施工组织设计要求，混凝土搅拌站的设备状况和工作环境及管理制度符合规定要求。钢筋规格、数量、间距、锚固长度、接头位置、钢筋保护层厚度符合要求，工程地基基础、地下结构防腐、防水符合要求，结构构件表面平整度符合要求。房屋使用功能中墙体结露发霉、外保温墙面裂缝、填充墙裂缝、现浇混凝土楼板裂缝、屋面及有水房间地面渗漏、外窗渗漏等质量通病均进行了有效的防治，严格执行住宅工程质量分户验收制度。

（四）工程安全方面

保障性安居工程项目施工企业均取得了《安全生产许可证》，建设项目按规定进行了项目安全检查监督备案。建设单位对工程建设过程中可能存在的重大风险进行全面评估，并将评估结论作为确定设计和施工方案的重要依据。建筑施工现场严格执行《建筑施工现场环境和卫生标准》（JGJ146—2004）、《建筑施工安全检查标准》（JGJ59—99）及《施工企业安全生产评价标准》（JGJ/T77—2010）。深基坑工程、模板工程及支撑体系、脚手架工程、起重机械设备及安装拆卸工程等危险性较大的分部分项工程按《危险性较大的分部分项工程安全管理办法》进行安全管理。施工现场岗位防火安全责任制落实到位，消防器材配备齐全，建筑施工现场按相关规定开展文明施工。

（五）资金管理使用方面

保障性住房项目工程建设资金严格按照国家规定筹集，并基本上按施工进度拨付资金，资金拨付手续完备。按照规定在地方财政年度预算中安排资金，无闲置和影响资金使用效益问题。按规定将土地出让净收益的10%以上、住房公积金增值净收益余额全部用于保障性安居工程，建设补助资金实行“专项管理分账核算、专款专用”，使用中无挤占、截留和挪用，不存在补助资金、公款私存等违规行为。保障性安居工程项目法人设置专账管理安居工程资金，财务核算符合规定，严格执行财政资金“收支两条线”管理制度，对发放补贴资金进行认真审核，被补贴对象的确定符合相关规定，按照“先租后补、不租不补”的方式发放补贴。

（六）住房分配方面

编制《县经济适用房管理暂行办法》（建发[2008]39号）、《县城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》（建政办发[2007]65号）等相关政策，拟准备颁发《县廉租住房按份共有产权管理暂行办法》并在相关政策基础上对保障性住房的具体分配方案，及时向社会公布，现已建立了保障性住房申请、审核、公示、轮候、复核、退出制度，严格执行社区、街道、民政和住房保障部门四级审核，县报、电视台两次公示，公开投诉电话的“四审两示一公开”制度，建立住房保障管理信息系统，建立每户一档，按街道分类，编订序号，对应入卷，妥善保存，实施动态管理。

二、下步努力方向

一是根据省九个部门下发的《保障性安居工程监督检查工作方案》的要求，我县也相应的制发了《县保障性安居工程监督检查方案》。根据工作方案的安排各相关部门一定要做好各司其职，各负其责。

二是在工程质量和进度的监管上，严格按照工作方案的要求，加大监督检查和管理的力度，特别是对项目的质量，一方面各监督、监理部门负起责任，另一方面驻在组的相关人员也要履行职责，真正把保障性安居工程建成安全工程、放心工程。

三是为保证“两租房”工程的顺利实施，各相关部门应该全力做好服务工作，特别是在资金的拨付上，应该按项目的预算和形象进度及时足额的拨付到位。对经适房的建设，一方面对开发单位实施监管，以保证工程质量和建设进度；另一方面要加大服务力度，在原有所提供优惠政策的基础上，在建设过程中尽其可能的为开发商排忧解难。

第6篇：城镇房地产管理暂行办法范文

湖北省鄂州市自2012年实施农村产权制度改革以来，已办理“五权”抵押贷款5000多万元，撬动各类社会资本1亿多元，加速了农村土地复垦、新社区和农业产业基地建设。

一、搭建平台。随着城乡一体化进程加快，传统农业矛盾凸显，农民手上的资产难以流转，土地抛荒较严重，农业比较效益偏低，“谁来种地”的问题日显突出。市委、市政府审时度势，作出加快推进农村产权制度改革的决定，在全省率先成立了鄂州市农村综合产权交易所，组建了鄂州市农业发展投资公司，搭建农村产权交易综合信息平台，让社会资本、金融资本自由进入“三农”领域，实现农村资产资本化、市场化，推动农村产权流转，带动劳动力、资本、技术、信息等生产要素在城乡之间自由流动，促进统筹城乡发展由“输血”向“造血”为主转变，促进土地规模经营、产业向园区集中、居住向城镇和新社区集中，深度推进城乡融合。

二、制度支撑。市委、市政府相继制定了《关于加快推进农村产权制度改革的指导意见》等多项政策文件，市财政部门结合鄂州实际，拟定了《鄂州市农村产权抵押融资风险基金管理暂行办法》，建立健全农村金融风险分担机制，为推进“五权”（农村土地承包经营权、集体建设用地使用权、农村房屋所有权、林权和水域滩涂养殖权）抵押融资工作的开展提供了制度保障。

三、多轮驱动。一是土地资源资本化。通过土地合理流转发展农业特色产业，让农民和企业实现双赢。湖北城际房地产开发公司在蒲团乡石竹村一次性从农民手中流转土地580亩，成立鄂州城际农业生态科技公司，发展林果种植、大棚蔬菜和精品水产养殖，在自身发展壮大的同时，还催生了拿租金、打工的“双薪农民”，去年，该村村民人均年收入增加4000多元。二是林权抵押“活”荒山。全市共办理林权抵押贷款业务37笔，抵押林地1.63万亩，贷款金额1亿多元，昔日无人问津的荒山荒滩，摇身一变成了农民增收致富的“绿色银行”。三是指标交易增活力。已成功拍卖出让23宗土地增减挂钩、占补平衡“两指标”，交易面积1073.39亩，总价款1.717亿元，资金将全部返还给农民，充分调动农民和农村集体整理复垦废弃闲置建设用地的积极性，有效解决农村新社区建设和农业产业化发展的资金问题。

（湖北省鄂州市财政局供稿）

第7篇：城镇房地产管理暂行办法范文

【关键词】公租房；房源；管理方式

2011年4月以来，为推进“住有所居”，加快解决“住房难”问题，贵阳市拟定了《贵阳市公共租赁住房管理暂行办法》(以下简称《暂行办法》)。贵阳市新开工建设的155.5万平方米公共租赁住房选址在6个区域，将于今年12月底全部完工。贵阳市政府的这一举动，引发了新一轮的“公租房热”。从中我们可看出一些我国公租房建设的新问题、新趋势，现针对贵阳市《暂行办法》谈一谈我国公租房建设。

1 公租房含义

公租房即公共租赁房，是指政府提供政策支持，限定户型面积，申请条件和租金标准，用于解决城镇中等偏下收入家庭住房困难的保障性住房。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。

2 公租房获益人群

这次贵阳公租房政策保障对象覆盖本地户籍家庭和非户籍家庭。让更多的人得到实惠。根据《暂行办法》，具有贵阳市城镇居民户籍的家庭申请公租房，需符合政府公布的收入和住房困难标准等条件；非本市城镇居民户籍的家庭，申请人需取得《居住证》，并在贵阳连续缴纳社保3年以上（含）或持本市税务部门2年以上（含）完税证明，符合政府公布的收入标准和在本市无私房等条件。

3 公租房房源

根据中央精神，各省市采取多种渠道、多种手段、多种方式筹集公租房房源。

3.1 按照中央的决策抓紧建设一批“小户型、齐功能、质量可靠”的公租房。从宏观政策上来看，中国的保障性住房政策已经悄然转向，2011年起，从中央到地方，公租房建设已经成为保障性住房建设的主力。北京市就确定了在十二五期间将公租房在保障房中的占比提高到60%的目标。重庆市计划3年内建设4000万平方米公租房。公租房建设以政府为主导、社会资金为补充。

3.2 租房等保障性住房的建设筹集渠道也可以实现多元化。比如在商品房建设的时候就配建一定的公租房；在符合城市规划的情况下，鼓励工业园区、企业、事业单位利用自有土地建设公租房等。另外，在价格合适的前提下，向房地产开发商购买一定数量的房屋，作为公租房面向社会出租。

3.3 收储社会闲置房作政府公租房房源。即政府将社会空置住房收储，作为公租房租赁给保障家庭的一种方式。这种全新方式基于一方面建设公租房需要大量资金，而另一方面一些商品房的空置现象较严重的状况，如何有效利用社会资源，使其充分发挥使用功能？贵阳市政府通过“房屋银行”的模式进行管理，贵阳市政府在收储社会闲置房是以“房屋银行”形式进行，即公租房服务中心对社会闲置房进行出租价格测算，公租房服务中心在给闲置房租金定价时，坚持较市场低10％的原则，以利于平抑市场租金价格。但同时也保证房东的年租金收入不会减少。这是因为房主自主出租房屋，一般一年会有两个月的空租期，而被服务中心收储后，除扣除20天的承租人搬空时间外，其余时间全额给付房东租金，因此房主的总体收益不会降低，并且没有任何风险。房主认可租金后交由公租房服务中心收储，服务中心按月（按年）向房主支付租金。服务中心收储闲置房后，再按原价格出租给符合条件的公租房承租对象。由政府按租金8％的比例支付给服务中心中介费。这一模式“政府支持、社会参与、企业动作”，充分利用了存量资源，能迅速形成公租房的有效供应，既减少房屋空置率，充分发挥现有资源的作用，又能有效增加供给，最大限度地解决现有公租房房源紧张的问题，还可缓解政府巨额资金投入的压力，节约大量时间成本及土地资源。以贵阳市今年完成筹集2万套公租房来说，如果政府全资建设则需要26亿元，若采用房屋银行收储配租模式，政府则只需对每套公租房每年补助5000元租金即可，一年补助租金总额为1亿元，相当于26亿元资金所产生的相关利息和财务费用。

4 公租房灵活多样的管理方式

4.1 梯度保障

保障对象的租赁住房补贴标准，将根据保障家庭收入和住房情况按梯度分层次确定。根据保障对象的具体收入情况，对享受实物配租的家庭，按梯度设置了不同的补贴系数。比如贵阳市按梯度设置了0.3至0.9的补贴系数，家庭人均收入为政府公布的公共租赁住房保障收入标准65%以上至100%，按应补贴金额的30%发放租赁住房补贴，补贴系数为0.3；属最低生活保障家庭，按应补贴金额的90%发放租赁住房补贴，补贴系数为0.9。不同的收入梯度对应不同的补贴系数，解决了保障公平的问题。

4.2 两房并轨，租补分离

贵阳市从今年开始实行公租房、廉租房并轨管理的住房保障体系，廉租房将逐渐被公租房取代。廉租住房和公共租赁住房的保障对象虽然不同，但是都属于实物配租的住房保障方式，为了更加充分地利用租赁住房的资源。两种保障性住房建设指标及补助资金整合起来，统一规划、统一选址、统一建设公共租赁房，要按照不同的保障对象，分级确定合理的租金水平，逐步实现公共租赁住房和廉租住房的一体化。廉租房、公租房并轨管理，可将新就业无房职工、新毕业大学生和非本市户籍的外来务工群体纳入保障范围，扩大了住房保障面，完善了住房保障体系。

贵阳市公租房将采用“租补分离”的方式进行保障，即公共租赁住房采取发放租赁住房补贴方式实施保障。保障家庭领取补贴后，可轮候租赁政府提供的公共租赁住房，也可以到指定机构租赁政府通过市场收储的住房，或自行到市场租赁住房。如果公共租赁住房保障家庭不符合条件时，将停止向其发放租赁补贴资金，由其按市场租金标准向房屋出租人交纳租金。

4.3 租金递增的腾退机制

公租房的退出机制一直是公租房配建工作的难题。随着住房保障力度的不断加大，纳入住房保障的家庭越来越多，如何做好一些不再符合保障条件家庭的退出工作，成为住房保障工作中的一个难题。贵阳市《暂行办法》中提出，租住公共租赁住房的家庭，到被取消保障资格起6个月内没有腾退房屋的，将按市场租金标准缴纳房屋租金；6个月至1年内没有腾退房屋的按市场租金的1.2倍缴纳房屋租金；1年以上没有腾退房屋的按市场租金的1.5倍缴纳租金；对拒不退出又不按规定缴纳房屋租金的，出租单位可向人民法院申请强制执行。

5 公租房建设的意义

5.1 公租房建设将满足完善住房供应体系

大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，当前，廉租房、经济适用房等保障面不到总人口的5%，加上危旧房、棚户区、城中村改造安置房等也只是杯水车薪，无法解决底层人民住房问题。特别是“夹心层”，既买不起商品房，也享受不到保障性住房，处在住房体系“空白区”。对于普通百姓来说，生活稳定才有做人的尊严，才谈得上幸福生活。由政府提供政策支持，限定套型面积和提供优惠租赁价格，由政府或政府委托的机构持有产权，面向就业的无住房人员或中等偏下收入家庭的公租房建设将有效缓解这一问题。

5.2 公租房建设将引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构

去年联合国人居署、国家住建部和上海市共同了《中国城市状况报告2010-2011》，其中提到：2008年我国城镇居民自有住房拥有率达87.8%（该数据的含义是私有产权住房占全社会住房存量的比例），远远高于发达国家60%的水平，过高的住房自有率隐现出我国房地产市场的供需矛盾，成为房价被逐利方不断推高的因素之一，而公共住房成为建设短板。大力发展公共租赁房可以弥补这一缺失，引导城镇居民合理住房消费，改变居民置业观念，分流相当一部分购房需求，减轻商品房供求压力，从而稳定房价。 '

5.3 公租房建设将同时改善投资环境，促进当地经济发展

公租房解决了广大中低收入者，新生代大学生和外来务工人群的居住问题，使他们生活安顿，安心工作，就能使企业尤其是那些劳动密集型企业人员稳定，工作积极，使企业获益，还能促进社会秩序稳定，进一步改善投资环境，推动本地经济快速发展。

6 结语

从“十二五”规划建议到中央经济工作会议，从有关部门年度工作会议到各省市的工作通报，都传递出一个强烈信号：2011年将开启保障房建设的井喷时代，其中公租房将担当起主力军的重任。但由于公租房建设所需资金缺口庞大，各地政府实施起来困难重重，公租房建设必将任重道远，在以后的建设中要根据各地实际情况，探索出一条适合本地公租房建设的新途径来。

参考文献：

[1]杨曦：《重庆与香港公租房制度的对比研究及启示》，《规划创新：2010中国城市规划年会论文集》 2010年。

第8篇：城镇房地产管理暂行办法范文

一、农房确权

(一)调整职能，房管统辖

目前，农村房屋尚未建立统一的权属登记制度，农民持有的房屋权属证书，有的是国土部门发放的宅基地证，有的是辖区政府或建设部门发放的房产证。多家发证和越权发证造成农村房屋权属关系混乱、资料不全。有的地方甚至从未开展过农村房屋权属登记工作。产权界定是产权流转的必要前提。由于农村房屋没有统一的权属证书，从而限制了农村房屋产权进入市场进行合法流转。

房管部门拥有我国最为详备的不动产登记资料，自建国初期，我国就开始在城市进行房地产登记，逐步形成了一套相对完善的管理制度、标准、程序和操作规则。这些都为房管部门进行农村房屋权属登记奠定了基础。由房管部门对农村房屋进行确权登记，利于城乡一体化管理，改变农村房屋权属关系混乱、管理不到位的现状。

(二)先行试点，逐步铺开

成都市农村产权制度改革，实质上就是还权赋能，按照国家相关法规，把属于农民的权利确定给农民。其目的是促进城乡生产要素自由流动，推动农村资产资本化，对农民家庭联产承包土地经营权、集体建设用地使用权、房屋所有权和林权进行确权登记。作为综合配套改革，成都市选择了都江堰市柳街镇鹤鸣村先行试点，抽调房管、国土、农委等相关部门人员组成农村产权制度改革小组，专门指导农村产权制度改革。在摸索经验基础上，全市逐步推广。

(三)简化要件，方便群众

长期以来，农村房屋修建大多不规范，相关手续也不完善，对于此种事实物权，应当遵照历史。因此，对于2000年《成都市村镇房屋产权产籍管理暂行办法》实施前建成的房屋，申请人不能出具房屋建设相关资料的，由申请人书面说明房屋来源情况并具结保证，经房屋所在地村委会、乡(镇)政府确认并出具证明材料的，也可纳入登记。而对于农民集中居住区房屋，其建设相关手续与城市商品房类似，应严格按照法律法规相关要件办理。

在房屋面积认定上，以符合规划和宅基地使用相关规定为前提，在2000年前修建的房屋，按实际房屋面积进行确权；之后修建的房屋，对未超过批准建房占地面积的，按实际建房面积确认，超过房屋所在地规划部门批准的建房面积，超过部分在房屋产权证的附记栏中予以注明。在房屋面积计算方式上，对散居自建房以滴水为界计算面积，对统一建设的集中居住区房屋等，按国家规定的房屋面积测量标准计算面积。

农村房屋为家庭共同财产，按《房屋登记办法》的规定，共有房屋应由共有人共同申请登记，但由于很多村民外出务工无法到场。因此，在确权登记过程中，首先由农户以家庭为单位指定户主代表，出具户主代表声明书，声明该户主代表可代表全体家庭成员行使相关民事权利并承担相应民事义务，再以户主代表作为家庭房屋权利人代表，农房确权登记由户主代表户口簿中记载的全体家庭成员申请。此种方式简化了手续，减少了争议。在办件过程中，由村组统一集中申报，并由乡镇、村、组三级签章，保证申请材料的真实性，减轻登记人员审核之累，同时也方便了群众，节省了登记成本。

(四)发动群众，遵照民意

在办理农房确权登记过程中，应注意坚持村民自愿原则，自主决定是否申请登记，不作强行要求。参照公司治理机制，设立村议事会、监事会等机构，充分发挥基层民主治理机制，维护农民确权登记过程中的合法权益，制定相关村规民约，讨论确权方案等事宜，并经三分之二以上村民同意方能实施。

对于散居房屋面积的认定采用皮尺丈量方式，由村民交叉丈量以保证结果的公正性。在确权登记前，相关职能部门应做好农村房屋摸底调查工作，遇到问题应及时处理，在村内成立调解小组，负责处理本组内部争议。对摸底结果进行公示，包括家庭成员情况、房屋边界、四至、面积等。当事人对公示内容有异议的，职能部门及时处理，在公示结束后，农户需签字确认。

(五)对接系统，规范管理

农房登记系统与城镇房屋登记系统一致，农房登记也必须载入登记簿，发放权属证书。农村房屋档案由房管部门统一管理，采取权字号保管方式，有条件的地方进行电子扫描，以便查找。针对农村经济条件相对落后的实际，对农房产权登记相关税费进行减免，农房初始登记免收登记费，只收工本费，切实减轻农民负担。

(六)存在问题，改进措施

自2008年初开展农村房屋确权登记工作以来，截至2010年中旬，成都14个郊区(市)县共确权颁证160万户左右。工作过程中也存在一些问题，如房管部门与国土部门在工作协调上不尽一致。从法律上讲，确权初始登记中，应遵行先地后房原则，但各区(市)县房管部门为了完成目标考核任务，同时由于国土部门工作滞后，房管部门在土地确权完成之前，先行对房屋进行了确权登记，从而导致房地权属主体不一致。只能事后通过更正登记程序予以纠正。在农村房屋登记确权中，村民议事会起到了举足轻重的作用，但亦存在“滥用”之嫌，即乡镇对于不便决定的任何事宜均由村民议事会表决通过。殊不知，对于集体公共、公益事项的表决，村民议事会无疑可一言而决，但对于村民个人财产，如权利人身份农转非后房屋归属问题、非农权利人申请农房继承等问题，就不能通过村民议事会三分之二以上多数来表决，否则便会出现集体侵犯个人合法权益的情况。

二、农房抵押

(一)明辨法条，先行先试

按照《担保法》第37条和《物权法》第184条的规定，宅基地使用权不得抵押。一般认为，农房抵押，抵押物的价值是包含了房屋和宅基地的价值，但按上述法律规定，宅基地使用权不得抵押，故农房也不得抵押。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第33条和《城市房地产管理法》第31条都规定了房地一体抵押，但这些规定仅适用于城市房屋而非农村房屋。况且，在此阶段，我国立法认可农房所有人转让其房屋。既然农房的转让都为立法所认可，农房所有权人以农房设定抵押权又有何不可呢?按照《物权法》第182条的规定，建筑物及其所占范围的土地使用权需一并抵押。但立法机关对该条的解释是本条规定的建筑物，主要指国有土地上的建筑物和乡(镇)、村企业的厂房等建筑物，显然该规定也不适用农房抵押。现行法虽禁止宅基地使用权单独抵押，但并未禁止宅基地上的农房抵押，况且，现行法认可农村房屋在一定范围内转让，如果一概禁止宅基地上的农房设定抵押，必然会引起法律适用上的冲突。以此出发，成都作为全国统筹城乡综合配套改革试验区，本着先行先试的原则，在农村房屋确权登记工作基础上，积极开展了农村房屋抵押工作，出台了一系列农村房屋抵押的指导性文件，取得了良好效果，农村房屋资本功能得以

体现，有力推动了城乡统筹发展。

(二)出台文件，规范操作

为推动农村房屋抵押登记工作的深入开展，成都市人民政府办公厅转发了《市政府金融办等部门关于成都市农村产权抵押融资总体方案及相关管理办法的通知》(成办发[2009]59号)，规定抵押人办理农村房屋抵押应同时具备以下条件：一是合法取得集体土地使用证(使用权类型为集体建设用地使用权)和房屋所有权证，且征得本集体经济组织同意；二是承诺设定抵押的房屋在依法偿债后有适当的居住场所。同时还规定，抵押人办理土地性质为宅基地使用权的农村房屋抵押时，应将该房屋所占用范围内的宅基地使用权变更为集体建设用地使用权，向集体土地所有权人申请办理集体建设用地使用权的出让，承诺今后不再申请宅基地，并在国土资源管理部门办理集体建设用地使用权登记手续，办理集体建设用地使用权出让的土地价款，由农村集体经济组织按照集体建设用地使用权基准地价的一定比例合理确定。如果借款人无法正常偿还贷款，抵押权人可与抵押人协商以抵押房屋拍卖或变卖所得的价款受偿，也可由农村房屋所在集体经济组织或者由农村产权抵押融资基金收购；协商不成的，抵押当事人可根据合同约定，向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提讼，处置抵押的农村房屋时本集体经济组织及其成员在同等条件下有优先购买权。

该规定的用意非常明显。我国现行法上禁止宅基地使用权抵押，而在农房抵押时，要求先行将宅基地使用权变更为集体建设用地使用权，其意图即在避开宅基地使用权禁止抵押的立法规定。该规定要求抵押人补交一定的土地价款才能将宅基地使用权变更为集体建设用地使用权，无疑加重了农民负担，因此，据笔者了解，在实际操作过程中并未做此要求。由于在处置抵押的农房时，农房的交易必然涉及宅基地的处置，无论农房受让人是取得宅基地使用权还是租赁权，由于宅基地具有集体共有性质，本集体经济组织及其成员在同等条件下有优先购买农房的权利是合乎逻辑的推论。一方面有利于优先解决本集体经济组织成员住房保障问题，另一方面也照顾到了农村房屋财产属性的体现。

之后，成都市房产管理局下发了《成都市集体建设用地上房屋抵押登记(暂行)规定》(成房发[2009]202号)，规定村民的房屋可用于抵押，应当提交农村集体经济组织同意抵押的证明材料，删除了宅基地使用权先行转为集体建设用地使用权的规定。上列成办发[2009]59号文和成房发[2009]202号文都规定在办理农房抵押时，要求本集体经济组织同意。这是因为，一方面，农房抵押一旦失败后，有可能导致农房所有权的转移，而按照《房屋登记办法》第86条的规定，“申请村民住房所有权转移登记的，应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料”；另一方面，村民取得宅基地一般是无偿的，带有福利性质，而农房交易价值所包含的宅基地利益应由作为宅基地所有权主体的集体经济组织取得。

自2008年中旬成都市开展农村房屋抵押登记工作以来，截至2009年年底，除成都市中心五城区以外的14个郊区(市)县房管部门办理农村散居房屋抵押融资9000户左右(含灾后重建抵押)，抵押面积50多万平方米，融资金额3亿多元。

(三)存在问题

1　抵押登记基础薄弱

正如上述，农房确权登记过程中存在主体不一致的现象。因此，房管部门在办理农房抵押时，可要求当事人提供土地权属证书，房地权属主体不一致的，可先行通过更正登记程序予以纠正。

2　金融机构顾虑重重

目前，从事农房抵押融资业务的仅有农村信用合作社，农户贷款渠道单一的现状在短期内很难改变。农民不能如期还款导致抵押失败时，即便在办理抵押登记时，已承诺设定抵押的房屋在依法清偿后有适当的居住场所，在农民无其他住房保障情形下，即便有法院的生效判决，金融机构也不可能执行抵押农房，这在调研中得以证实，如此，金融机构必然会形成坏帐，因此，很多金融机构不愿接受农房这种抵押物。客观讲，农民还是比较理性的，不会盲目将农房抵押贷款，通常考虑了还贷能力，且比较诚信，取得贷款后，大多会投入一些风险小、有稳定收益的产业，都能如期还清银行的贷款，抵押并不最终导致所有权的转移，风险并非想象中那么大。2010年，成都市人民政府办公厅转发了市财政局市政府金融办《关于成都市农村产权抵押融资风险基金筹集与使用管理暂行办法的通知》(成办发[2010]8号)，其规定，政府应当建立风险基金，用于收购到期不能偿还债务的抵押农村房屋。此文件的出台降低了金融机构的风险，目前，风险基金筹借的量还需增大，覆盖的区域也要更宽。

3　集体经济组织消失

在实践中，集体经济组织主体虚位已是一个不争的事实，虽然主体虚位，但名义上的集体经济组织在一定范围内仍然存在。目前，成都有的地方已不存在集体经济组织这种形式，特别是农民集中居住区，一个集中居住区内往往安置有几个集体经济组织的人员，打破了农民以前以地域划分形成的集体经济组织，那么集中居住区的农房抵押时，如何出具集体经济组织的同意证明材料呢?事实上，农民通过宅基地置换集中居住后，集中居住区一般都参照城市居住小区实施物业管理，由于集中居住区的集体土地是由该小区内的成员集体共有，因此，可引入业主大会和业主委员会制度，由业主大会或业主委员会对农房抵押出具同意证明材料。

(四)制度配套，促进抵押

首先，在推进农房抵押的同时，政府也应加快建立农村公共住房保障制度，保障农民房屋抵押后的居住问题，允许城市廉租房对农民开放。其次，要加强农房评估，2009年，成都市房产管理局了《成都市农村房地产估价规范》(试行)，为确定农村房地产抵押贷款额度提供参考依据。再次，要厘清农房流转收益分配机制，必须在国家、集体与农民三者之间建立起一套公平、合理的收益分配机制。最后，要进一步强化金融机构对农房抵押的支持力度，一是强化商业性银行的支农责任，二是进一步发挥农村信用社支农主力军作用。

第9篇：城镇房地产管理暂行办法范文

    经省人民政府同意，现就进一步简化房地产交易手续，促进房地产消费，激活房地产市场等有关问题通知如下：

    一、转变观念，增强培育和搞活房地产市场的责任感和紧迫感

    房地产市场的繁荣关系到住宅与房地产业乃至整个国民经济的健康运行。各级政府必须从国民经济发展的全局，从启动消费、拉动经济增长，促进人民物质文化生活水平提高的高度，认识培育和发展房地产市场的重要意义；要加强领导，将培育和发展房地产市场列入政府工作重要议程；要理清思路，明确重点，完善政策，规范管理，以制度创新和机制转变促进房地产市场的新发展。相关部门要加强协调，增加沟通与配合，形成合力。房地产管理部门作为房地产交易主管部门要进一步转变观念，确立服务意识，把工作重点放在培育市场，简化手续，清除障碍，扩大交易，搞活房地产市场上，为发展房地产市场创造良好的外部环境。

    二、加快房地产权证的发放进度，维护产权人的合法权益，建立健全房地产产权保障制度

    房地产权证发放政策性强，涉及面广，工作量大，房地产管理部门要按照《安徽省城市房地产交易管理条例》的规定，结合如下要求，区分情况，积极稳妥地做好房地产权证的发放工作，加快房地产权证的发放进度。

    1．自12月1日起，凡新建、改建、扩建、翻建的房屋，权利人应持有关合法证明文件，到房地产管理部门申请办理房地产权属登记，领取《房地产权证》；

    2．房地产权属发生转移，权利人凭《房地产权证》办理产权转移登记；

    3．设定房地产抵押权的，权利人应持《房地产权证》到房地产管理部门办理他项权利登记。以预售商品房或者在建工程抵押的，房地产管理部门应当在合同上作记载，发给抵押证明书。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人在抵押人领取房地产权证后，重新办理房地产抵押登记。

    4．产权人已领取的《房屋所有权证》，应当在规定的时限内，到房地产管理部门换成《房地产权证》。

    三、妥善处理房地产登记中历史遗留问题

    各市、县人民政府要尽快组织建设、规划、房地产和土地管理等部门，认真研究解决当前房地产产权登记发证中存在的手续、证件不全等历史遗留问题，从全局利益出发，提出切实可行的政策措施，并认真贯彻执行。首先要解决个人产权问题，提高本地区房地产登记发证率，促进市场流通。

    四、全面开放住房二级市场

    要加快已购公有住房（包括经济适用住房、安居房和解困房）产权确权进度，为开放住房二级市场，促进存量房上市交易创造条件。房改房售房单位必须在领取房地产分户产权证后的10日内将产权证发放给购房职工，严禁售房单位以任何理由扣押、侵占和干涉职工对所购完全产权的住房处置，有条件的市县也可将分户产权证直接发给购房职工，以满足职工住房消费升级换代的要求。房改房上市按照《安徽省职工所购公有住房上市交易管理暂行办法》（皖政〔1998〕21号文件）规定的管理程序执行，各地自行设定的审查、审批环节一律无效，取消原产权单位对职工取得完全产权房改房上市的审查批准权。为便于原产权单位的管理，权利双方在办理交易手续后，可将有关资料送原产权单位备案。

    五、简化交易手续，提高办事效率

    房地产管理部门要调整交易和权属管理的运行环节，设立简洁、必要的工作流程，提高办事效率。要向社会推行服务承诺，按照公开的办事程序和办事时限完结各项业务。初始登记、变更登记、抵押登记的办事时限5个工作日，转移登记10个工作日、注销登记2个工作日，房屋租赁登记备案3个工作日。

    六、运用信息技术，完善房地产交易市场功能

    各市、县人民政府要在现在房地产管理部门已建成的房地产固定交易场所的基础上，采取措施，加大投入，采用信息技术完善市场功能；计划、财政、税务等相关部门在完善市场功能建设上，应给予必要的优惠政策扶持。通过市场建设带动和扩大房地产交易，激活房地产市场。交易市场要按照“一站式”服务的要求，将房地产交易、信息、服务、管理融为一体，最大限度简化手续，方便交易。同时，加快交易市场的信息网络建设，及时反映、公布房地产的上市量、成交量、价格走势等行情，并相应建立起房地产市场预测和监控体系。

    七、积极开展住房置业担保

    开展住房置业担保对于提高居民的购买力，扩大住房消费，保障债权的实现具有重要作用。各试点城市要严格按照中国人民银行、建设部印发的《住房置业担保试行管理办法》的规定，在防范风险的基础上积极进行住房置业担保工作，并积极拓宽业务范围。担保公司要积极开展政策性和商业性资金的抵押贷款担保业务；按照国家规定逐步规范担保的运行机制。

    八、大力培育和发展房屋租赁市场

    发达的租赁市场，将为城镇居民和社会机构提供新的投资渠道，吸引部分储蓄和社会散资分流到住宅建设，从而带动我省住房建设的持续增长。当前，制约我省租赁市场的主要因素是房屋租赁税费标准过高，信息不畅，税费流失严重，相关管理部门配合不严，政府对租赁市场缺乏有效调控等，这些严重阻碍了我省租赁市场的快速发展。为此，房地产、财政、税务等部门一要抓紧进行调研，在保证租赁业合理投资回报率的基础上，合理确定租赁税费征收办法。二要建立定期公布的指导租金制度，按指导租金标准征收税金，防止瞒价逃税。三要大力发展房屋租赁、房屋租赁经营、房屋租赁银行等专业组织，建立通畅的房屋租赁投资、消费渠道。四要建立起房屋租赁协管制度。按照职责分工，房地产、公安、税务、工商、计划生育等部门要相互配合，通过信息共享，形成管理合力，共同把我省租赁市场管活管好。

    九、合理确定房地产流通环节的各项收费，降低交易成本

    凡国家和省明令取消的收费项目，各地一律不得收取。凡调整的收费项目和标准一律按调整后的项目和标准收取。省建设、物价、财政等部门要根据房地产交易和权属管理的工作性质和工作量，按照总体上降低标准，归并费种的要求，合理确定房地产交易和权属管理的收费标准。对违规收费的，要严肃查处。