经济适用房税收标准精选(九篇)

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第1篇：经济适用房税收标准范文

关键词：经济适用房；供求矛盾；原因分析；建议

1 江西省经济适用房供求矛盾的现状

从2000年开始，江西省经济适用房建设显著启动，规模迅速扩大。这一年，全省经济适用房建设投资完成8.39亿元，新开工面积155.75万平方米，竣工面积122.64万平方米，经济适用房投资、新开工面积、竣工面积分别比1999年增长81.6%、97.2%、31.8%。2001～2005，江西省经济适用房投资累计完成54.85亿元，累计竣工房屋面积662.35万平方米。如果以套均建筑面积80平方米测算，竣工的经济适用房可使8.28万户居民受益。江西省经济适用房建设的投资规模在2003年达到峰值，为13.48亿元，新开工面积、竣工面积在2002年达到峰值，分别为171.52万平方米和140.99万平方米。但2006年江西省经济适用房建设大幅减少，全年经济适用房的投资额仅为6.16亿元，新开工面积和竣工面积分别为71.1万平方米和58.91万平方米，仅为峰值的40%和41%。2007年以来，江西省经济适用房建设步伐再次加快，成效显著。1-8月，全省经济适用房建设投资达到7.67亿元，同比增长1.6倍，新开工面积89.59万平方米，同比增长1.8倍。以上有关江西省经济适用房的建设情况可用表1来说明。

表1 江西省经济适用房建设历年主要指标数据

数据来源：江西省统计局：2001～2007年历年《江西统计年鉴》。

江西省经济适用房建设尽管经过了多年的发展，政府也为此作出了巨大的努力，但是从市场供应和居民的需求来看，供需矛盾依然很严峻。从供给看，2006年江西省经济适用房当年竣工58.91万平方米，按套均60平方米计算，可满足0.98万户居民的需求；如按套均80平方米计算，只能满足7400户居民需求。从需方看，市场需求巨大。《江西省人民政府关于积极推进经济适用房建设和完善廉租房制度的若干意见》（赣府发[2006]35号）中第十条关于“经济适用住房供应对象”规定：“符合购买经济适用住房条件的中低收入家庭人均年收入标准线应当依据当地上年度城镇居民年人均可支配收入乘以小于1的系数作为参考依据来合理划定。”依照上述规定，2005年江西省城镇居民人均年可支配收入为8619.72元，其中中等收入以下的居民人均年可支配收入为6167.5元，该收入是全省城镇居民可支配收入平均水平的71.6%，符合上述的规定范围。再以公安部门的户籍统计数据来推算，2005年全省城市居民有424.85万户，以60%计算就有近255万户处于中等收入以下。

从以上分析可以看出，江西省城镇居民中的中低收入家庭数量庞大，尽管近几年来江西省经济适用房建设发展迅速，但是面对如此巨大的需求市场，仍显的不足。

2 江西省经济适用房供求矛盾过大的原因分析

根据经济学原理，当市场上某种产品的需求和供给相等时，会达到一个均衡，这时产品的价格为均衡价格，产量为均衡产量。当供给小于需求时，产品的价格就会上涨，同理，当供给大于需求时，产品的价格就会下降。只有当供给和需求相等时，价格才会趋于稳定。经济适用房是一种社会保障性住房，目的是为了解决城市中低收入家庭的住房困难，受政府的宏观调控，其价格低于甚至远低于市场均衡价格，这时就会出现需求大于供给的矛盾。具体来说，江西省经济适用房供求矛盾过大的原因，主要是由以下影响供给和需求的因素决定的：

1）确定经济适用房资格对象难度较大，导致部分中高收入者混水摸鱼。经济适用房这个政策的前提条件是家庭收入是公开的和透明的。但事实上，由于我国的金融体制和信用体制尚不健全，政府管理者和居民申请者之间存在信息不对称，家庭收入不公开、不透明，政府部门要准确地掌握谁有资格购买经济适用房困难很大。由于我国还没有建立完善的税收制度，在现有税收体制下只能统计到居民的工资收入。而当前居民家庭的工资收入占总收入的比重正逐步下降，金融资产收入、投资收益、兼职劳务收入甚至灰色收入占当今居民家庭收入的比重相应增长，居民收入来源复杂，不少居民的真实收入政府无法掌握。

2）利润低，风险大，导致开发商积极性不高。经济适用房建设土地实行政府划拨的方式，免交土地出让金，其他的费用也可适当减免。另外，经济适用房作为政策性、社会保障性项目，销售肯定不成问题，投资是安全的。销售价格也是由政府核定的，通常是以成本加上3%的利润作为政府的核定成本。问题在于，建设成本每年都不一样，这也导致了经济适用房开发的风险性。尽管享受了政策的优惠，免交土地出让金，但随着土地成本、建筑材料涨价、人工费用提高和融资的成本，开发商的利润难以保障。

3）土地供应不足，导致经济适用房供应量不足。按照相关政策规定，建设经济适用房的土地由政府采取划拨的方式。但众所周知，城市的土地是稀缺资源，要从城市中划出一块地用于建设经济适用房，相比用于商业开发来说，政府将减少很大一笔经济收入，从而使得经济适用房土地供应不足，进而导致商品房的供给不足。

4）建设经济适用房可能影响招商引资。实行经济适用房制度，无疑解决了城市一部分人的住房困难，但同时也意味着减少了商品房市场上的需求量，这是房地产开发商们不愿意看到的现象。房地产开发商是追求利润的，城市居民住房需求量的减少，必然影响到开发商进入的积极性。但开发商积极地进入城市，与城市政府的经济利益、政绩表现是紧密相连的，因此地方政府在建设经济适用房问题上难免有所顾虑，从而导致经济适用房供给量的减少。

第2篇：经济适用房税收标准范文

笔者认为，对经济适用房制度需全面考量，完善机制，坚持有所为、有所不为，而非一了百了地弃若敝履。经济适用房作为惠及中低收入家庭的住房产品，在发达国家普遍存在，只是规模大小、进入门槛、运作方式有别而已。在我国的住房体系中，也应留有经济适用房的一席之地。

不妨回顾一下经济适用房的发展历程。1994年出台《城镇经济适用住房建设管理办法》，1998年住房制度改革的“23号文”中，明确要建立经济适用住房为主导的住房供应体系；2004年《经济适用住房管理办法》中，则不再提及经济适用房占主流地位；2007年新修定的《经济适用住房管理办法》中，进一步把适用对象缩小到城镇低收入家庭。事实上，经济适用房从未占据过主流地位，其占全国住宅供应总量比例年年下降，由1999年的17.6％一路跌到2005年的5％。

近些年，在经济适用房开发过程中，存在的问题主要有五点。其一，各省区的实施标准、规模、效果差距很大；其二，作为一种社会保障制度，福利色彩过浓；其三，出现了穷人买不到、富人抢着要的怪现象；其四，由于房型偏大，大部分真正的目标人群买不起；其五，在某种程度上，由于具体操作失当，扰乱了正常的商品住宅市场秩序。

2007年国务院出台的“24号文”，标志着中央开始重视住房保障问题，当然其大背景是着力构建和谐社会。为了进一步落实和细化“24号文”，2007年12月出台的《经济适用住房管理办法》重新界定了购买对象、户型标准、退出机制等。2008年6月前后各地出台的《2008-2012年住房建设规划》中，都加大了廉租房和经济适用房的建设规模。2008年11月住房和城乡建设部推出“9000亿安居工程投资计划”，规划今后三年新建400万套经济适用房。

从中央层面看，“9000亿安居工程投资计划”既是为了配合“保增长、扩内需”的经济方针，又是弥补过去十年住房保障滞后的历史欠债。问题的关键在于，三年内新建400万套经济适用房和200万套廉租房，将使全国的保障性住房占全部住宅供应比重由前几年的不足一成，飙升至四成左右。廉租房真正能使社会最底层的居民受益，应该大建，可经济适用房毕竟是有产权的，让穷人以低于市场价格四到五成的政府补贴价拥有私有产权房，有损公平，而且事实一再证明很难有效监管，富人抢食现象屡禁不止，所以一定要控制规模。

实际上，在经济适用房建设上，地方和中央一直存在搏弈。1998年“23号文”出台后，地方政府基本上都没落实，如今面对“9000亿安居工程计划”，地方政府一样不太热心，尤其是在新建上面心猿意马。

比如，从今年3月1日起，常州开始改革经济适用房保障模式，对符合经济适用房申请条件的低收入家庭每户补贴8万元，供他们在市区选购新建的普通商品房；年内拟解决1万户左右家庭的货币补贴，将投入约8亿元；在此期间内，暂停新建经济适用房。不惟常州如此，长沙于去年就推出了每户8万元的补贴方案，同时暂停新建，另外重庆、郑州、河北、山东等地都加大了货币补贴和收购存量住房推进经济适用房制度建设的力度。

从地方政府角度看，新建大量经济适用房会冲击正常的商品住宅市场，分流中低端普通住宅需求，尤其是去年全国楼市低迷，很多城市的住宅存量面积较大。以常州为例，今年年初全市存量房已达1200万平方米，而以往每年只有约600万平方米的销量，如果再新建大量经济适用房，无疑会继续推高存量。另外，经济适用房土地免费划拨、开发税费减免，大规模兴建意味着政府需要牺牲大量的土地出让金和税收，在经济低迷、全国各地财政收入下降的情况下，地方政府实在是不情愿。

另外还有一个怪现象。在很多城市，经济适用房供应量并不大，可居然有符合资格的家庭不愿意购买。比如2008年，常州市共发放经济适用房准购证1321张，实际签合同数仅为811份，510户家庭由于种种原因，放弃购买资格。再如，2008年度深圳市保障性住房出售工作近期结束，结果有388套经济适用房无人认购。上海亦有类似现象，在外环以外的宝山顾村、嘉定江桥等市属配套商品房(属保障性用房)基地，近几年交付了200多万平方米住宅，但由于选址偏远，生活配套不全，入住率不高、房屋长期空关现象严重。

面对经济适用房存在的现实弊端，以及地方政府不愿意大规模新建的现况，中央也有所松口，在近期住房和城乡建设部关于保障房建设的内部会议上，有重要官员表态：经济适用住房建设的具体规模由各地根据当地实际情况确定；政府将重点承担低收入人群的住房保障，并以租赁的方式为主。“一刀切”式的政策，不符合我国区域经济和楼市差别巨大的国情。在经济适用房上面，理应允许地方适度减少新建量，鼓励他们通过收购存量房和货币化补贴等多种方式，推进这项工作。

实际上，很多发达国家都曾经历过由“重实物补贴”到“重货币补贴”的转变过程。比如租金补贴制度是目前德国对低收入居民住房保障的主要方式，购房补贴的保障力度比租房补贴相对较小，但覆盖面较大，约86％的家庭享有不同额度的补贴。再如，我国香港地区1987年开始推出“自置居所贷款”计划，符合标准的家庭可申请自置居所贷款，政府予以贴息优惠。

经过十几年的探索，我国住房体系冒出很多产品，主要包括非普通商品住宅、普通商品住宅、限价房、经济适用房、廉租房、配套房六种形态。其中，非普通商品住宅、普通商品住宅属完全市场化产品，限价房以市场化为主导、略带保障色彩，配套商品房属于准保障产品，经济适用房基本上属于保障性质，廉租房则完全属于住房保障产品。目前出现了一种值得忧虑的现象，由于住宅产品门类偏多，部分产品的边界有些模糊，比如普通商品住宅、限价房、经济适用房等。

考察国外住房保障体系，主要包括廉租房、经济适用房、各种租金和购房补贴。各国经济情况不同，住房保障的

水平相差甚大，北欧、新加坡的水平最高，其它发达国家居次，发展中国家一般水平较低。就发达国家经验来看，首先要把发展重点放在廉租房上，其次才是考虑让部分中低收入家庭拥有产权房(经济适用房)。

我国香港地区的经验，对内地尤其是大城市住房保障颇有借鉴价值。香港从上世纪50年代开始建立公屋制度(廉租房)，1972年后开始进入住房条件改善阶段，1978年起实行“居者有其屋”计划，居屋(经济适用房)制度开始推行，后来又实行租者置其屋计划(租置计划)以及置业资助贷款计划(置贷计划)。但是，2002年香港政府认为私人住宅应由私人开发商以市场为主导建设，于是宣布停建居屋。后来租置计划和置贷计划亦陆续终止。目前三分之人的港人住公屋，六分之一的港人住居屋。目前，公屋轮候册登记的家庭仍然有ll万多个，政府着力于增加建屋量及促进住户的流动性，缩短轮候租住公屋的平均时间，目前平均轮候时间维持于3年。

第3篇：经济适用房税收标准范文

近日,住建部、中国人民银行、中国银监会发出通知,对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。通知明确,对于二套房的认定不仅要以家庭为单位,同时执行认房又认贷的严厉政策。

有关房价,无论调控与否,我依然是这个观点――低端向经济适用房靠拢,而高端向香港豪宅靠拢。但这个结论有个前提,就是要等经济适用房上市。问题是,如果经济适用房始终不出来,那会怎样?

我只能说,那这个市场上将只剩下豪宅,而且是买下来无人居住的空置豪宅。

价格取决于什么?――供求关系。只要我们还准备把住房问题交由市场解决,只要我们还不准备回到福利分房的年代,那考虑房价问题就必须同时考虑供给和需求。

如果单纯以压制需求为目的,调控手段只能解决暂时的问题,真正的问题解决要靠增加供给。从2004年开始,房地产已经调控了6年,而现在的房价却是6年前的好几倍。每一次调控都被喻为“史上最严厉的调控手段”,每一次都是“精准打击”,但结果又是怎样呢?

2004年“8・31”大限之后,土地市场的供给被严格控制起来,房地产行业由此形成了一个由政府主导下的垄断市场,土地的供应始终呈现一种稀缺状态。这些年国力增强,住宅需求旺盛,本来是个好事,但由于土地供给不足,结果推动房价不断上涨。调控如果仅仅从抑制需求入手,是本末倒置。去年“国四条”和“国十一”条,都已认识到这个问题,只有从增加保障性住房供应入手,这才是真正意义上的调控。

现在的市场交易量急剧下降已经是不争的事实,部分楼盘降价也是早晚的事。我最担心的不是房价降不降,而是一旦降了之后,我们又会放缓经济适用房推进速度。这将会是最糟糕的调控逻辑。

由地方政府垄断的土地财政制度一定会有地王,这符合土地资源集约化原则;这种制度也一定要配套经济适用房,因为这种垄断化的不完全市场,解决不了社会大多数人的住房问题。这是因为制度的不完整性,新华社六篇炮轰土地财政的文章,真正是说到了点子上。

房价的问题是制度问题,对制度的修正一定要从制度本身入手,绝对不能满足于治标不治本的所谓阶段性成绩。希望这次对房价的控制能对接上下半年经济适用房的上市,否则,下一轮报复性反弹会很快到来。

最近几周租金涨得很快,很大原因是对住房保有税的预期。房东提前提租,以便将税收转移到下游。租金的提高会不会让房客产生买房的需求呢?这部分增加的买房需求,是否能和因为收保有税而抛盘的投资客抵消呢?这是一个值得好好计算的问题。在一个供应稀缺的市场上,上游很容易将交易成本转嫁给下游。

这么多年,作为一个从业人员,我深切地感受到,商品房还是应该回到其作为商品的本质上去,而不要承担太多的社会责任。但这一切,都要在经济适用房大量上市之后。

第4篇：经济适用房税收标准范文

关键词：房地产企业 税收负担 税负成本管理

房产企业涉税众多，在开发的不同阶段涉及的税收有，契税和耕地占用税。在开发销售阶段有营业税、附加税费、土地增值税、企业所得税。在保有阶段有，城镇土地使用税和房产税。此外，房产企业还涉及有印花税和车船使用税等。

据中国最大的上市公司综合数据查询系统万德数据系统调查2006年房地产行业税负率为13.4%位列各行业之首，而同年各行业间平均水平为6.5%。2006年房地产行业税收贡献比为117%在全部行业中排名第三高于73%的各行业间平均水平。数据显示，房地产的税负明显高于各行业的平均水平，主要税负集中在土地增值税和所得税，尤其土地增值税。房地产业税负重于一般行业，因而在财务管理中必须重视税金成本管理，合理降低实际税负。

1、我国房地产开发企业适用的税收政策

房地产开发公司的经营涉及房地产开发投资环节、持有环节、转让环节和收益环节，国家宏观管理部门在这些环节都制定了相关的税收政策，主要涉及的税种包括营业税及其附加税费、企业所得税、土地增值税、耕地占用税、契税及印花税。

1.1、我国房地产开发企业适用的流转税政策

房地产开发企业的流转税主要包括在房地产投资开发、销售以及出租商品房涉及的营业税、城市维护建设税以及教育费附加，计税依据为工程全部价款、房屋销售收入和出租收入。地方政府有优惠政策可适当减免，各地区执行的经济适用房政策就属此列。

1.2、土地增值税

我国从2001年恢复征收土地增值税，却因没有配套的成本核算办法及严格征缴时限等原因，一直采取了预征的权宜之计，大部分地区按预销商品房收入1%～2%的比例缴纳，待项目结束后重新核算并多退少补。从2007年2月1日开始执行 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）。

1.3、企业所得税

2006年以前房地产开发由于开发周期长，企业所得税大都采取核定利润率征收的方式，即以销售收入作为计税基础，乘以核定利润率折算出当期利润，再乘以企业所得税税率计算当期实际应缴纳的企业所得税。2006年3月6日国家税务总局下发的《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发 [2006] 31号），该文件对房地产开发企业所得税的征缴作了进一步的明确。对于未完工的开发产品在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额。预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率，按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房，经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%，非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20%，地区地级市的城区和郊区不得低于15%，其他地区不得低于10%。开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本。开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。

1.4、印花税

印花税税率相对较低，但房地产开发企业由于涉及合同协议多、金额大，因此印花税负担同样不小，涉及开发建设施工合同、借款合同、房屋销售和租赁合同、土地出让合同、资金账簿和营业账簿等，税率从0.05‰～1‰不等。

2、当前税收环境下房地产开发企业加强税金成本管理的措施

2.1、避免盲目追求高售价 合理利用税收优惠政策

房产企业在对税收政策充分理解的基础上，合理利用税收优惠政策经济业务的选择和会计核算的处理往往就已经决定了企业税负的多少。根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20%的，免征土地增值税。因此房产企业在开发设计时应合理制订住宅的面积与销售价格，要权衡价格提高带来的收益与不能享受优惠政策而增加税负两者间的关系，尽可能多建造普通标准住宅。将普通标准住宅的增值率控制在20%以内以获得免税待遇，达到节税和企业盈利的目的。

2.2、正确核算开发成本，防止少计漏计

开发成本是房产开发企业的主要成本，指取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。正确、全面计量开发成本对土地增值税与所得税均有直接影响，尤其在土地增值税方面，开发成本不仅是构成计算土地增值税增值额可扣除项目的重要部分，还是可扣除开发费用与加计20的计量基数。开发成本也是房产开发企业用于税收筹划的重要对象一些房产开发企业建立诸多避税链公司，如利用关联建筑公司、设计公司、装饰公司等开票，加大项目开发成本，通过由低税负公司向高税负的房产开发企业转移费用的方式，以达到避税的目的。

2.3、加强内部管理，积极进行有效的所得税管理

公司税务筹划部门首先应根据具体项目，对于公司利润率水平进行测试，如实际毛利率低于核定时，则企业应积极与税务部门沟通，争取较低的计税毛利率；其次，应深入研究和理解现行企业所得税政策，在收入的确认上要严格把关，防止多计收入，如在报建项目时，自建办公楼就不能和开发产品一起报建，否则自用的办公楼就会和开发的商品房一起作为视同销售行为列入收入，从而多计企业所得税；同时要关注税前扣除项目的比例，结合实际工作综合考虑制定各项费用定额，凡是在扣除比例范围内的费用应尽量加以扣除，以减轻企业所得税负担。

参考文献：

[1]董振远.浅谈房地产开发企业税收筹划.商业会计.2007年第12期.

[2]徐敏.房地产企业税收筹划问题研究.科技信息.2007年第21期.

[3]董振远.浅谈房地产开发企业税收筹划[J].北京商业会计2007.12.

第5篇：经济适用房税收标准范文

Abstract： The imperfection of housing supply system in China has led to mismatch of housing supply and demand. The high-income earners can buy many houses， while low-income people can't afford to buy a house， so they can only rely on housing security system. Due to various influencing factors at home and abroad， the commercial housing prices continue to increase. If the government can actively improve the housing security system， most of the low-income housing problems in the society can be solved， and the commercial housing prices can be lowered gradually. The main problem of China's real estate market is the mismatch of supply and demand system and the imperfect social low-income housing security. This article summarizes the new problems in the development of the real estate market in China in the new period， and further analyzes the defects in the real estate market system and puts forward the measures and methods to improve the real estate market system.

关键词： 房地产市场；住房保障体系；经济适用房；廉租房；政府

Key words： real estate market；housing security system；economically affordable housing；low-rent house；government

中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）36-0199-02

0 引言

我国自改革开放以来，住房条件有了明显的改善。但由于经济的快速发展，我国房地产市场依旧存在较多问题，商品房市场缺乏竞争机制、信息不对称，我国房地产市场若要快速稳定的发展，必须要加快住房保障体系建设。

1 我国房地产市场体系中的缺陷和问题

1.1 住房保障体系中的缺陷 现阶段，我国已逐步建立起经济适用房、住房公积金、廉租住房形式的城镇住房保障体系。我国建立的住房保障体系没有长远和明确的规划，具体运作存在狭窄保障覆盖面、单一资金来源、住房供应不足和暗箱操作的情况。

1.1.1 公共财政支出比例低 我国只将廉租住房制度归于公共财政资金预算，即便是廉租住房资金来源，也是各地区住房公积金增值收益项目。我国东部经济发达区域的廉租房投入资金超出中西部，西部廉租房资金依靠财政投入，资金来源单一。经济适用房投资比重低，且出现负增长状态。

1.1.2 住房保障手段单一 主要是经济适用房、公积金贷款和廉租房制度，缺乏其他财政、金融、税收方面的保障措施。

1.1.3 保障体系覆盖面窄 住房保障体系应当解决好城镇居民住房问题，但我国政府还未采取合理方式实现住有所居目标。我国有许多城市政府不够重视社会住房保障的建设，廉租房制度尚未推行。我国经济适用房价格高，廉租房范围小。一些家庭变成了“夹心层”，既不能申请廉租住房，也买不起经济适用房。

1.2 房地产市场结构中的缺陷 我国实施福利分房政策的时间较长，致使我国存量房市场中含有大量公产房。房地产增量市场由政府主导，政府垄断了土地一级市场，行政指令颁布规定新增房地产的开发面积[4]。正是因为我国房地产市场受到政府约束，市场被严格划分成限价房、公产房、经济适用房、商品房、廉租房等子市场[2]。每个子市场有不同的利益需求和准入制度，对我国房地产市场化进程有很大的阻碍。

1.3 房地产市场中土地制度缺陷 我国从香港引进了土地批租制度。因为制度设计的缺陷，引进该制度之后出现了较多问题。我国土地一级市场的供给不足，各地政府以土地储备中心对土地供给进行垄断。由于地方政府为获得更多的收益，积极推动土地价格上涨。房地产市场的地价和房价呈正比例关系，城镇土地供给不够造成了我国某些地区的房产价格上涨。

1.4 房地产市场中准寡头垄断 现实的房地产市场经济活动中，一些企业拥有大量信息资源，便利用信息不对称损害另一方利益获得更大的收益。因为房地产市场信息混乱，中介机构虚假、房地产商欺诈、评估机构虚假等造成了买房者看不到真实有效的信息，信息极为不对称。

1.5 房地产市场中税收体系缺陷 因为特殊政策目标和历史背景，我国形成了多政策、不统一、多税种的房地产税制度[1]。税种目标不协调，且市场调节性差。

我国房地产市场税收根据交易而定。我国明确提出房产税和房地产税是两个不同的概念，按照原值征收则是房产税，按照评估价值则是房地产税，评估价值里包括了地价。房产税是为了加强房地产市场的调控，通过付出税收代价来抑制投资投机性炒房，房地产税则不是为了调控[8]。

1.6 房地产市场中金融体系缺陷 房地产信贷风险集中在商业银行体系。我国房地产价格不断升高，市场价格过度超出真实价值会引起房地产泡沫。当泡沫破裂，就会造成房地产价格下跌。若是房地产变质缩水，金融体系会引发较大风险。我国房地产企业资产负债程度较高，房地产经营管理程度低，监管力度加大致使开发贷款门槛较高。如果房地产企业的资金链条断裂会引发较大风险。

2 完善我国房地产市场体系的措施和方法

我国房地产市场最大的矛盾是住房供给。由于国内低收入人群住房保障不够完善，解决房地产市场发展的最大问题是住房保障体系构建。除了住房保障体系，还有市场化竞争商品房市场。商品房市场是人们对改善居住条件的一种期望，高收入家庭可利用商品房市场选择优越的商品房，改善生活条件需求。对商品房市场体系的完善也是比较重要的。

2.1 我国住房保障体系的完善

2.1.1 前期准备阶段 在完善住房保障体系时，要先制定相关法律。制定的法律法规要确定公民合理住房权、住房保障的执行主体、住房保障的保障对象和住房保障的保障标准。我国目前还处于社会主义初级阶段，经济发展极度不平衡。故此很难实现普惠性住房保障，只能实施选择性保障[3]。

2.1.2 住房储备阶段 廉租住房储备有两种形式，即政府规划新建廉租住房和存量二手住房。政府新建廉租住房面积应当在30―50m2，经济适用房储备应当采取新建住房，套型、面积标准也要高于廉租住房。建筑面积应当控制在30―65m2。

2.1.3 具体实施阶段 实施阶段要解决保障性住房标准、申请保障性住房的要求、准入机制问题。我国缺乏反映我国居民居住条件、资产状况、收入水平的系统，致使许多不符合的群体以规则漏洞的方式进入住房保障范围。

商业银行应当积极出台融资方案和配套措施，并制定适合廉租房的信贷政策。公积金管理中心转变成金融机构的一部分，资金来源于国家财政扶持和金融债务，体现出政府保障性住房政策意图[7]。同时也要推动房屋租赁市场发展，由政府出资收购国内的一些空置房，变成租房减免租金税收。政府要鼓励地方政府或企业建立专业的保险、担保机构，为购买房产的借款人提供保险和担保服务。

2.2 我国商品房市场体系的完善

2.2.1 房地产市场土地制度的完善 土地制度的完善，要先限制地方政府征地和分配好土地收益。改革房地产市场中的土地税费，减少当地政府土地利益需求，将土地权限控制在适当范围中[2]。国家对农民宅基地、承包地进行征收时，应当重视土地工业化、城市化产生的收益分配比例，对农民给予公平的价格补偿，实现新农村建设。传统的城乡二元制要打破，农村集体用地需投入土地市场中。农用地作为建设用地，所交易的价格双方彼此协定。政府和农民协商决定公益性用地价格，并要求“同地同价”。土地招拍挂制度转变为主招标、辅拍卖挂牌，禁止出现天价地的现象。实施市场配置资源，保护房地产市场公平竞争。

2.2.2 房地产市场税收体系的完善 在税收制度完善中，应当同步进行制度设计和收取土地出让金的改革。要一次缴清土地出让金，并依照土地市场价格逐年收取。在考虑我国国情和借鉴国际经验基础上设计新税制，避免重复征税。及时清理房地产市场各类收费项目，并将其并入房地产税收体系内。

2.2.3 房地产市场金融体系的完善 我国应当大力发展住房融资担保和专业住房金融机构，健全房地产市场的金融体系。住房储蓄银行可提供给中低收入者房贷，政府住房担保公司可提供给住房信贷保障机制[5]。这样不仅能够减少非系统风险，还可形成有效率、竞争性的房地产金融市场。构建房地产市场金融体系应当采取资产指数化和证化的方式，把集中在商业银行的市场风险和信用风险分散在金融市场内。房地产金融市场的金融创新，能够满足购房群体和房地产企业的信贷需求。

3 结束语

我国房地产市场的主要问题是供给和需求体系的不匹配，社会低收入者住房保障不够完善。由于住房保障体系、房地产市场结构、房地产市场土地制度、税收体系、金融体系存在较多的缺陷和不足，我国住房保障体系和商品房市场体系不够健全。我国应当积极完善这方面的工作，采取合理有效的措施适当调整高涨化的房地产价格。地方政府和房地产开发商追求经济利益，政府应当不断梳理，控制好住房保障体系建设，健全房地产市场中的土地制度、税收体系、金融体系。

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第6篇：经济适用房税收标准范文

对于经济适用房，政府通常以无偿划拨的方式将土地交给开发商，同时给予各种费用的优惠或减免，限制开发商的利润，并以较低的规定价格销售给特定的中低收入家庭。对此各地各政府部门十分关注这项工作，如杭州市由于党委政府的高度重视，经济适用房的政策出台比较早，实施比较到位，价格不因房地产市场价格的变化而变化，始终控制在3000元左右，从而深受中低收入群体的欢迎，不仅减轻了这一人群的经济负担，而且大大改善了这一群体的居住条件。

但是，近年来综观全国各地在这一领域的形势并不乐观，出现了一些不良现象和问题，经济适用房政策各地不尽相同，也受到了不少层面人士的批评和抱怨。分析主要原因：一是一些地方经济适用房越来越不够“经济”，面积越造越大，价格也是随着房地产市场价格变化而变化。二是所谓经济适用房在某些地方是乎有些变味，一些高收入家庭千方百计变通理由，通过相关门路购买到了经济适用房，结果形成许多经济适用房购买者并非属于中低收入阶层，而是高级经济收入阶层。三是一些开发商利用所获得的经济适用房建设土地钻国家和政策的空子，变相搞商品房开发以谋取高额利润，将其建成本无资格享受土地税收优惠政策的“豪宅”、“别墅”。

针对这些情况和问题的出现，政府相继出台了一系列政策和规定。其中包括禁止未满5年的经济适用房上市交易；满5年的也需要先缴齐土地出让补偿金等费用后，才可以按普通商品房进行出售。但是考虑到近年来住房价格与租金价格的不断上涨，以及“阴阳合同”等不规范行为的大量增加，这种政策对于打击经济适用房的投机行为所产生的实际效果并不明显。面临经济适用房存在的诸多问题，国务院下发了《关于解决城市低收入家庭住房难问题的若干意见》，其中明确提出了经济适用住房的政府回购问题。笔者认为经济适用房一些不合时宜的政策和规定亟待转轨和创新。转轨和创新的办法应该有很多，这里仅就政府回购经济适用住房的定价问题进行一些探析。

在谈政府回购定价前，自然会涉及到经济适用住房回购制度的立法意图和合法性问题。关于立法意图，笔者的理解是回购制度是让经济适用住房回归它的本意。经济适用房一直的定义是“商品房”类型中的一种，但即使下该定义，它也是一种特殊的“商品房”，与普通商品房的本质区别是，经济适用住房是具有政策保障性质的住房。关于这点，最核心地反映在它的价值构成上，普通商品房的价值都是由购房人支付的对价构成的（如消费者支付10000元/平方米购买相应价值的商品房），但经济适用住房不是，它的价值是由购房人支付的对价和政府的投入（包括减免）合并构成的（如某经济适用住房价值10000元/平方米，但购房人仅支付3300元/平方米，其余为政府投入，如土地无偿划拨、城市基础设施配套费用的减免等）。也正是从这个本质区别出发，政府才有权制定经济适用住房特殊的建设标准（限定面积）、准入政策（限定对象）、销售价格（限定价格），乃至必要时出台流转政策（回购制度）等。

回购制度的立法意图是显而易见的。一是可以抑制投机，使经济适用住房的保障功能“归位”；二是可以建立“体内循环”，节约政府成本，改变“出售一套、沉淀一套”的不良状况。

关于回购政策的合法性问题，其实只要掌握两个方面的原则，那么是可以保证的。首先，“法不溯及既往”原则，只有回购政策出台以后出售的经济适用房才适用该政策（“法不溯及既往”原则的最大作用是保护行政相对人合理合法的心理预期，即使当初政策有漏洞、不完善，其责任也不应该由老百姓来承担）；其次，“合同约定”原则，回购政策出台后执行的经济适用房销售，双方必需在合同中约定符合一定条件下的政府回购。

在对回购政策的立法意图和合法性问题进行探讨后，再来着重分析一下回购的定价问题就比较好办了。可以说，回购的定价是整个政策能否如愿实施的核心问题。虽然政策意图是好的，合法性也没有问题，但如果定价问题没有把握好，政策也可能只是一件摆设而已。《北京市经济适用住房管理办法》中第二十一条规定了政府回购制度（“经济适用住房只能自住，不得上市转让、出租或出借以及从事居住以外的任何活动，但可向申请人户口所在区（县）住房保障管理部门申请回购。”），政策一出台，就引起了各方关注，《中国经济周刊》以《北京经济适用房回购面临定价瓶颈》为题进行了专门分析。为什么回购经济适用房的定价问题这么至关重要？其实道理很简单，因为每个老百姓心里都有一本帐：如果回购价格定得低了，没有人愿意申请回购，仍然无法走出“销售一套、沉淀一套”的现状；回购价格定得高了，政府成本支出不说，抑制投机的目的还是无法实现。

那么，怎样的回购价格才是合适的呢？建设部政策研究中心副主任王珏林在评述北京市的回购政策时说“如何确定回购价格尤其需要仔细研究，即如何依据当时的购房价格、住房的折旧价格和现地段的经济适用房价格，核定出比较合理的价格。”国务院文件中也说到“由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购”。但话好说，事难做，如果要按照这个方法定价的话，恐怕只有一套一核价，才能达到“比较合理”了，但这样的话实际执行起来难度可想而知。

第7篇：经济适用房税收标准范文

关键词：住房保障制度；廉租房；经济适用房

一、我国住房保障制度的现状

我国的住房保障是在伴随着社会主义市场经济体制的建立与完善的过程中逐步提出并发展的。1998年以前我国实行的是高度福利化的住房制度，随着改革开放、工业化与城市化速度不断加快，高度福利化的住房制度给国家财政造成了难以承受的巨大压力，客观上要求通过市场化的方式来逐步解决城市居民的住房问题。最为关键性的住房制度改革的进展，是停止住房实物分配、逐步实行住房分配货币化。从整体上来说中低收入居民家庭是城镇居民家庭的主体，当前住房供求短期内仍然不能从根本上缓解，国家财政对建立住房保障制度的支持能力非常有限，住房保障也只能是较低水平的基本保障。从历史数据看，我国城镇居民的住房条件得到了很大的改善，但是低收入者及其他相关弱势群体还需要相应的政府的力量。

建设部于1999年4月22日和2003年11月15日分别颁布了《城镇廉租住房管理办法》和《城镇最低收入家庭住房管理办法》，向最低收入群体提供租金低廉的廉租住房。实际上，尚有一些群体未纳入廉租住房政策的适用对象中，例如收入处于平均收入水平以下、最低收入水平以上的家庭，进城务工的农民工家庭、单亲家庭及日益增多的老龄群体中的空巢家庭。中华人民共和国宪法规定城市土地属于全民所有，然而全民所有的土地如何为全民谋福利而不是为一部分人谋福利。近年来，城市土地市场经营运作过程中，房价逐年上升，商业地产的利润和政府的土地税收收入不断增加，而负的外部性也逐渐体现：低收入家庭的住房权力缩水了，作为土地国有资产权利的所有人之一，它不仅不能从土地经营中改善自己，反而削弱了自身的福利――这一困境必须通过公共财政的支持才能解决。尽管住房保障方面的投入不断上升，但与财政收入特别是房地产税收相比，这些支出似乎略显单薄。“十五”期间，是福建省房地产业开发投资量最大、发展最快和房价上涨幅度较大的时期，也是保障性住房投资规模偏小、增长速度偏低的时期，据统计，该省完成房地产开发投资1854亿元，是“九五”期间的2.2倍，年均增长率为21%，商品房均价年均上涨幅度为8%，而保障性住房投资规模在房地产业总投资规模中还不到5%。可以说，住房保障已经越来越受到中央和地方政府的重视，但公共财政在这方面的支出与收入之间的差距仍相去甚远。

二、我国住房保障制度存在的问题

我国住房体制己基本建立，大多数城镇居民人均住房面积得到了较大提高，然而部分居民家庭住房困难问题依然存在。从当前情况看，住房保障制度主要通过住房公积金、经济适用房和廉租住房来体现，这些措施仍存在一定问题，需要进一步解决和完善。

（一）住房公积金制度

1991年上海市借鉴新加坡中央公积金制度的经验，在我国率先建立了住房公积金制度，1994年住房公积金制度在全国推行。十多年来，住房公积金制度经过不断的完善和发展，走出了一条具有中国特色的住房保障之路。然而还存在一些问题：一是建立住房公积金制度的初衷是通过长期、稳定住房储蓄的建立与积累，发挥资金互助，解决广大中低收入职工的住房问题。但是，目前大量下岗职工、小型私营企业雇员等中低收入职工，由于就业状况而未建立或虽已建立住房公积金制度也不缴存住房公积金。这部分职工工资构成中缺少了应有的住房消费资金部分，同时也失去了申请住房公积金贷款的基本条件，这就使得最需要政策支持的人群反而处于政府覆盖面之外。二是资金来源分散且单笔数额较小与贷款发放使用资金的集中而形成的矛盾较为突出，直接影响了住房公积金制度的发展。目前，住房公积金贷款的资金来源仅限于住房公积金的归集，而归集的资金在发放贷款的同时还必须满足职工住房公积金提取的需要。三是受房地产发展水平、群众住房消费取向等因素的影响，住房公积金制度的建立与发展情况在不同地区之间尚存在较大差异。住房公积金实行属地化封闭管理，地区间的资金不能相互调用，这就导致了有的地区有钱贷不出去，有的地区需要贷款却无处可贷的局面。

（二）经济适用房

经济适用房政策实施以来，对启动内需和完善住房供应体系发挥了一定的作用，并受到中低收入者的普遍欢迎。但在现阶段已暴露出的问题也不得不引起重视和深思，如销售对象界定不清、区位选择上的局限、标准过高，使得经济适用住房政策并未真正惠及中低收入阶层，同时又加重了政府负担。经济适用房实际上既有保障因素又有市场因素，通过经济适用房来抑制房价的提法，也存在诸多争论。在执行过程中出现偏颇，地点远、交通等配套跟不上；排号困难；有的真正需要的低收入群体却买不到。

（三）廉租住房制度

一是廉租住房制度覆盖面小。我国廉租住房制度并没有全面实施，在已开展廉租住房的城市，其覆盖面也并不高。二是各地差异较大。由于各地经济发展、居住水平的差异，各地政府对最低收入家庭规定不同，导致保障对象和保障标准也各不相同。三是确定主体对象困难。在执行过程中还存在难以合理确定廉租主体对象的收入水平线。四是资金来源不稳定。按照廉租住房管理办法的规定，以财政公共预算资金为主，但只有少数城市建立了制度性的财政资金供应计划，多数城市依靠住房公积金的增值收益和公房售房款的余额部分作为廉租住房资金来源的主渠道。这部分资金比较灵活，后续资金没有保证，使许多城市推行不了租金补贴保障方式，只能是筹措一次资金来建设或购买一批廉租住房。

三、国际上住房保障制度的成功经验与启示

建立社会保障体系以安定民生是西欧各国政府的基本政策目标之一，在解决住房问题上，综合运用补贴、税收等工具，利用政府权力大量修建公房来满足社会需求，成为一项被普遍接受的政策选择。

主要发达国家住房保障制度共同特征（见表1）：一是把住房保障作为政府的基本职能。许多国家通过政府的积极干预，实现“为每一个居民家庭提供良好的住房”或“居者有其屋”的社会目标，既是维护社会安定的重要手段，也是社会收入再分配的重要方式。各国结合各自身实际情况，制定了多样化的、比较完善的住房保障制度，尤其是通过法律明确居住权是公民权利的重要组成部分。二是财政资金特别是中央财政为住房保障提供了强有力的资金支撑。从发达国家的经验来看，住房保障制度的建立，一方面需要稳定的财政支出的保障，另一方面也要按照不同的财税体制，分清各级政府的责任。

市场经济体制国家（地区）住房保障的方式主要有：一是政府直接建房方式。以英国、新加坡、香港为代表。二是非赢利机构建房方式。通过政府贷款、利息补偿等财政优惠政策，鼓励非赢利机构建房用于住房保障，以法国、瑞典、日本等国为代表。三是减税和补贴方式对住房投资人实行减税，对住房承租人进行补贴，达到实施住房保障的目的，以美国为代表。每一种住房保障方式的选择都有其历史背景和原因，但就大部分市场经济体制国家而言，3种主要的住房保障方式是同时并存的，只是在不同时期侧重点不同而已。

香港和新加坡仅用了20多年时间就从发展中国家（地区）崛起成为“亚洲四小龙”，其经济和社会发展成绩是举世公认的，香港、新加坡也较成功地解决了发展中国家（地区）普遍遇到的住房短缺问题。这一经验也最值得我们学习和借鉴。借鉴香港经验建立层次丰富的住房供应体系，开发商为中产阶级以上的家庭提供标准较高、价格也较高的商品住宅，政府为中低收入阶层提供标准适中、价格低廉的经济适用房，对收入超过申请经济适用房标准但又无力购置商品房的阶层提供专门的资助计划，满足不同收入阶层的需要。

四、改善我国住房保障制度的思路

（一）政府作为构建和实施住房保障制度的主体

现代主流西方经济学理论，由于住房市场中普遍存在着垄断、信息不对称、投机、不完全竞争、分配不公等市场缺陷和市场失灵问题，必须通过政府的干预来调节市场经济活动。世界各国和一些地区的实践证明，解决住房问题不能完全走市场化道路，在推动住房制度商品化、社会化的同时，政府应义不容辞地承担起构建住房保障制度的重任，以维护广大居民的切身利益，保持社会稳定。另外，制定符合我国国情的住房保障法规：加强开发建设管理，规范集资建房和合作建房，降低建设成本，严格控制户型和价格；建立严格的审查、登记及征询制度，建立家庭收入档案，并实行动态管理，防止住房保障对象认定出现偏差；加强销售管理，严格控制购买对象，科学的划分家庭收入水平，明确保障目标，界定保障对象，形成分层次针对低收入群体的半市场化保障制度、针对困难群体的非市场化保障方式以及针对特困难群体的救济方式。

（二）以公共财政为支撑，合理利用市场的推力稳定资金来源

对于住房保障体系建设面临的资金问题，必须实行多渠道筹集资金的机制和政策：加强公共财政建设，增加住房保障资金投入；对拥有豪宅和多套住房者收取较高的物业税和土地增值税，转移支付；国家财政和企业福利中原先用于住宅建设投资基金的部分，转换成住房保障资金；引入其他参与者如房地产公司、房地产中介公司、房地产租赁公司和其他民营力量等，充分利用民间的资本。对一些特定的房地产公司来说，利用部分空置商品房作为政府廉租房的来源。大力发展住房金融，强化公积金为主体的强制储蓄制度，适当提高公积金的缴存比例，提高公积金归集水平，增加公积金的归集总量，创新贷款品种，贷款政策向中低收入者倾斜，注重对贷款人信用的考查。吸收外资和民间资本组建住宅银行，开办住房储蓄业务。推行个人住房抵押贷款证券化，充分发挥住房金融的支持作用，使更多需要帮助的人享受到最大限度的资金支持。

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第8篇：经济适用房税收标准范文

关键词：商品住宅；房价；价格调控

中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）06-0077-03

1 郑州市商品住宅市场现状

近年来，随着郑州市经济与城市框架的不断发展与扩大，以及郑东新区的开发建设，郑州市的城市建设和房地产开发都取得了长足的发展。本文主要根据近几年的数据从房地产投资开发规模、商品住宅销售情况，城市居民承受能力等几个方面来考察郑州市商品住宅市场的现状。

（1）房地产开发投资规模增长较快。伴随着中部崛起，郑东新区的开发建设，近几年郑州市房地产开发投资规模增长较快。2002年房地产开发投资完成59.6亿元，增长25.2%；2003年房地产开发投资完成74.3亿元，增长24.5%；2004年房地产开发投资完成121.8亿元，增长55%；2005年房地产开发投资完成165.1亿元，增长35.0%；2006年房地产开发投资完成180亿元，同比增长21%；2007年1―7月份郑州房地产开发投资完成141.5亿元，比上年同期增长26.1％。其中，2007年1―7月，郑州市住宅开发投资109.6亿元，同期增长26%，占房地产开发投资的比例为 77.5% ；数据表明，郑州市房地产在开发投资快速增长速度长期保持在20%以上，增长较快。

（2）房屋空置率较高。商品房空置率为某一时刻空置房屋面积占全部房屋面积的比率，空置率在10%以内时为正常状况。郑州市房地产空置率水平逐年升高，2007年，郑州商品房预售面积为1124.09万平方米，销售面积为950.42万平方米，积压173.67万平方米，空置率为15.45％；其中，商品住宅预售面积为920.76万平方米，销售面积为832.42万平方米，积压88.34万平方米，空置率为9.6％。由河南省统计局公布，2005年、2006年，外地个人在郑州市区购买商品房面积的比例为55.3%、62.6%，2007年1月―10月，郑州市销售、成交的住房共62542套，其中郑州本市和外地买主分别购买了29037套、33505套，比例分别为46.43%和53.57%。大量的外地个人在郑州市购置闲置住房在很大程度上加大了郑州房屋空置率。

（3）商品住房价格涨幅较高。根据郑州市房产局公布的郑房指数报告显示，2006年1月商品房住宅销售面积45.77万平方米，均价为2475元/平方米，然而06年12月份住宅销售面积73.75万平方米，均价涨到3074元/平方米，涨了599元/平方米，涨幅24%；2007年1月商品房住宅销售面积为70.99万平方米，均价为2958元/平方米，到了年末12月份销售面积为77.52万平方米，均价涨到3771元/平方米，涨了813元/平方米，涨幅27.5%，期间在9月份达到了3945元/平方米的高价。

（4）房价收入比明显偏高，市民购房负担较重。根据资料计算所得，2006年郑州市城镇居民人均可支配收入12187元，按户均3人计算，家庭年收入为3.66万元，按照2006年商品住宅均价2974元，买一套100平方米的住宅需29.74万元，是当年家庭年收入的8.13倍。如剔除低价位商品房价格的影响，市区房价与收入比超过10倍。按世界银行提出的房价应是家庭年收入的3―6倍的标准来衡量，郑州房价收入比明显偏高。举个例子，假设一个郑州市在岗职工购买一套50平方米的商品房住宅，购房情况如下表计算：

从表1中可以看出，一个在岗职工如果要购买一套50平方米的住房，要用将近8年工资才能负担得起，而且工资只能用于购买住房的支出。此外，从商品住宅均价与城镇居民可支配收入的粗略比较，可以看出房价相对于城镇居民可支配收入上涨较快。2003年―2006年城镇居民可支配收入由8346元增加至12187元，增长幅度为37.7%；郑州市住宅商品房均价由2003年2100元/平方米增加到2006年12月份的3074元/平方米，增长幅度为46.4%。

（5）区域发展不平衡,东北区房价居高不下。目前,郑州市房地产开发过于追逐城市将来的发展规划,形成东区开发多、西区开发少,北区开发“热”、南区开发“凉”的局面。2007年郑州市住宅预售面积为9201355平方米，其中金水区和郑东新区就达到了6017312平方米，占到全市预售面积的65.4%。南部住宅市场近几年已有所启动,而西部因区域经济相对滞后,开发速度缓慢。这不仅使整体楼盘在开发区位上分布不均衡,也使东区和北区的土地资源日渐稀少,房价居高不下。

2 稳定郑州市商品房住宅价格的建议

通过对郑州市商品房住宅现状的分析，调控郑州市商品住宅价格应当从增加经济适用房和廉租房供给、降低地价与增加土地供给、严控信贷、税收调节和稳定消费者心理预期五个方面着手。

（1）完善住房保障制度,增加经济适用房和廉租房供给。在2008年的政府工作计划中，郑州市将会建设经济适用房150万平方米，与2007年相比翻了一番，将会占到整个商品房市场的15%左右。另外，廉租房也将会开工15万平方米，扩大保障范围，实现1.5万户家庭入住廉租房。2月26日，郑州市政府下发 《郑州市解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划 （2008年―2010年）》，3年内，通过建设廉租房、经济适用房和周转房4万多套，郑州市将全面解决低收入家庭的住房问题，改善外来务工人员的临时居住环境，除了政府动用财政资金、政府基金、公积金等方式，兴建廉租屋外，可以从当地行政事业单位收回闲置房屋的使用权，这样不但可以缓解低收入群体住房的压力，还可以防止国有资产的流失。有关部门应严格监审经济适用房成本，从而控制整体价格水平，落实经济适用房和廉租房在收费减免方面的优惠政策，合理确定限价商品房的指导价格，推行住房销售明码标价，取缔房地产开发企业价外收费行为。同时，郑州公共住宅建设投资有限公司应发挥市场效用，兴建经济适用房和廉租房，此外廉租屋还可以依靠例如捐赠等其它的社会力量来兴建。在土地保障上，未来3年，郑州市保障性住房建设用地计划供应2100亩，按城市住宅用地平均容积率2．0计算，能够满足300余万平方米保障性住房建设用地的供应，如果按照每户90平方米计算，共可建住房3．3万多套。同时，降低土地价格,是稳定房价的重要措施。此外，应废止“90／70”等有待考察的政策限制，使政府的调控变得直接有效。

（2）根据郑州市东西发展差异，增加西、南区土地供给，降低土地价格。鉴于住宅价格受供求关系的影响特别大，房价稳定的关键是保持供求基本平衡。在东区、北区土地供不应求、房价居高不下的情况下，适当增加西区、南区土地供给，加快城中村改造和老国有企业外迁的进程。同时，郑州市政府应利用政策导向作用，加大对西区、南区的投资建设，引导房地产开发商把项目投到土地存量较多的西南区。在过去的3年中，6个地王其中4个来自西区，开发商争夺土地愈演愈烈，西区土地成为主要开发商争夺对象。2007年郑州市为了遏制房价上涨，年底拍卖14宗土地。经调查土地价格在房地产价格构成中所占比重最大,约为35%―45%,成为影响房地产价格的最重要因素。众所周知,土地供应、土地价格是由各级政府掌控的,土地出让收入是归各级政府使用的,房价上涨过快,土地价格上涨的强力推动负有不可推卸的责任。因此,降低土地价格是政府解决房价快速上涨的重要举措。

（3）继续收紧个人购房贷款政策。宽松的房地产信贷政策，为房地产价格的快速增长起到了推波助澜的作用。要稳定房价，必须采取严格的信贷政策。按照我国经济发展的水平，可以将90平方米作为一个标准。对于首次购买90 平方米以下自住房屋的，按揭贷款继续执行20% 的首付标准；对于购买9 0 平方米～150 平方米自住房屋的，按揭贷款执行50% 的首付标准；对于购买150（含）平方米以上自住房屋的，不能贷款。只有这样，才能在保证合理住房贷款的同时，严控投机性炒房者利用银行资金炒房行为的发生。

（4）调整税收调控的着力点，开征房地产税（或者物业税）。政府首先根据当地实际情况对居民住房有一个统一标准，每个家庭，人均住房面积在规定的标准内购买房产是免税的，当超过这个住房面积标准，如果还希望去购买房产，那么就要对其购买的超额部分的房产面积征收一定额度的税金。这个税收是采取累进税的形式，超过标准面积越多，所征的税就越高。当然人均住房免税的面积可以按照个人身份、家庭收入有所调节。房地产税的开征增加了房地产所有者的持有成本，迫使他们把闲置的房地产重新投入流通，从而增加存量房的供给。同时房地产税的征收使得房地产将来的部分升值收益以房地产税的形式收归国家所有，政府就可以运用经济手段，引导开发商大量开发政府鼓励、大部分消费者欢迎的房地产项目，避免政府通过地根紧缩、银根收紧、控制结构等行政手段打压房地产投资行为，给市场传递房源紧张、价格趋涨的错误信息。

（5）稳定消费者心理预期。社会心理预期的变化也是造成住宅资产价格剧烈震荡的重要因素。从目前郑州房地产市场来看，首先，要改进房价指数的统计方法，废弃平均房价指数，采用中位数、分区域、分类型的房价指数，更准确地反映商品住房价格的真实情况。其次，要建立房价信息定期制度，制止部分媒体失真夸大的误导报道，通过正规的网络和政府新闻发言人及时快速地传播正确的房价信息。目前等待、观望的气氛较浓，建立一个调控政策体系，使购房者做到心中有底，有利于正确引导市场需求，促使房价稳定。

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第9篇：经济适用房税收标准范文

2006年5月29日出台的“九部委意见”中提到，土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。一时间，很多城市开始酝酿出台限制房价的政策，老百姓也纷纷叫好，在笔者看来，限房价政策不仅不能有效地解决房价问题，反而会使住房问题恶化，并且带来一系列社会问题。

价格管制的结果必然是短缺。对于任何商品来说，对市场价格进行管制，必然导致短缺。目前，一些地方政府正在推行限房价政策，这是一种典型的价格管制行为，而价格管制的结果必然造成住房短缺和排队。一方面，价格限制会增加住房需求，在收入水平不变的情况下，原来打算购买80平方米住房的购房者可能选择90平方米；原本租房的人群，可能会提前进入购房市场，这样总的需求量就增加了。另一方面，价格限制会导致住房供应减少，因为开发商将会减少新建住房的数量。价格限制最终会导致住房供需矛盾加剧。

区域引发“市场价格”上涨和黑市交易。由于限制价格导致住房供应减少，需求增加，供需之间的失衡反而会推动市场价格上涨，使得市场价格高于没有实行限价政策的水平。这种情况下，幸运的购房者会得到限价的住房，而其他没有获得限价房的购买者不得不接受黑市价格，这个价格要高于限价政策以前的市场价格。按照媒体披露的信息，北京部分限价房的限价幅度很可能在15％左右。以某楼盘为例，市场价格在10000元／平方米左右，如果购买一套100平方米的限价房，就能够获得15万元的优惠。因为限价房相当于商品房，因此可以自由买卖，扣掉税收及其他交易费用，这套住房的“黑市”收益应该在10万元左右。不论是否有实际的住房需求，有这样的利益，排队恐怕在所难免。

导致住房质量下降。俗话说：“萝卜快了不洗泥”。实行限价政策的住房价格低于市场价格，即使质量更低也有人购买。这就刺激开发商尽可能降低成本，甚至会出现偷工减料。也许有人提出，可以加强监管力度，但是住房是难以监管的商品，政府不可能规定采用什么标准的门窗、瓷砖，也不可能规定小区里种什么样的树。因此，政府对住房质量的监管实际上是非常有限的。

造成社会不公。限价政策不可能针对所有的新建住房。那么确定购买对象就成为一个难题。按照媒体披露的情况，北京限价房购买对象的原则有三个一是限定购房者经济水平二是北京市户口；三是首次购房。这样的原则是否公平呢？

首先来看限定购房者的经济水平，这个标准如何划分呢？在建设部酝酿的住房保证体系中，廉租房是面向低收入者的，经济适用房面向中低收入者，限价房面向谁呢7如果是面向中低收入者，那与经济适用房有何不同呢？而且从北京准备推出地块的价格水平来看，限价房的价格应该在5000元／平方米以上，部分限价房的价格甚至会达到8000元／平方米，能买得起的人肯定是属于高收入者。另外，就算把收入水平限定为中低收入者，从经济适用房的实施效果来看，也未必能够到位。当我们看到回龙观、天通苑这些经济适用房小区里停放的高档轿车，没有人会相信住在那里的是中低收入者。经济适用房房号的价值已经被炒到十几万元，也不再是一个新闻。然而，我们也许没有意识到，有幸住在这些小区里(或者通过倒卖房号获利)的少数人，已经间接地接受了其他多数人的补贴。

其次，以北京市户口作为划分标准更加不具备合理性。户籍政策本身就是一个缺乏公平的政策，是一项应当逐渐淡化的政策，以户口来作为限价房的购买标准，严重违背了我们社会进步的方向。