城市房地产管理制度精选(九篇)

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第1篇：城市房地产管理制度范文

第二条本办法适用于城市规划区国有土地范围内房地产权属档案的管理。

第三条房地产权属档案是城市房地产行政管理部门在房地产权属登记、调查、测绘、权属转移、变更等房地产权属管理工作中直接形成的有保存价值的文字、图表、声像等不同形式的历史记录，是城市房地产权属登记管理工作的真实记录和重要依据，是城市建设档案的组成部分。

第四条国务院建设行政主管部门负责全国城市房地产权属档案管理工作；

省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的房地产权属档案的管理工作。

直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房地产权属档案的具体管理工作。

房地产权属档案管理业务上受同级城建档案管理部门的监督和指导。

第五条市（县）人民政府房地产行政主管部门应当根据房地产权属档案管理工作的需要，建立房地产权属档案管理机构，配备专职档案管理人员，健全工作制度，配备必要的安全保护设施，确保房地产权属档案的完整、准确、安全和有效利用。

第六条从事房地产权属档案管理的工作人员经过业务培训后，方可上岗。

第二章房地产权属档案的收集、整理和归档

第七条房地产权属登记管理部门应当建立健全房地产权属文件材料的收集、整理、归档制度。

第八条下列文件材料属于房地产权属档案的归档范围：

一、房地产权利人、房地产权属登记确权、房地产权属转移及变更、设定他项权利等有关的证明和文件:

（一）房地产权利人（自然人或法人）的身份（资格）证明、法人人的身份证明、授权委托书等；

（二）建设工程规划许可证，建设用地规划许可证，土地使用权证书或者土地来源证明，房屋拆迁批件及补偿安置协议书，联建或者统建合同，翻改扩建及固定资产投资批准文件，房屋竣工验收有关材料等；

（三）房地产买卖合同书、房产继承书、房产赠与书、房产析产协议书、房产交换协议书、房地产调拨凭证、有关房产转移的上级批件、有关房产的判决、裁决、仲裁文书及公证文书等；

（四）设定房地产他项权利的有关合同、文件等。

二、房屋及其所占用的土地使用权权属界定位置图；房地产分幅平面图、分丘平面图、分层分户平面图等。

三、房地产产权登记工作中形成的各种文件材料，包括房产登记申请书、收件收据存根、权属变更登记表、房地产状况登记表、房地产勘测调查表、墙界表、房屋面积计算表、房地产登记审批表、房屋灭籍申请表、房地产税费收据存根等。

四、反映和记载房地产权属状况的信息资料，包括统计报表、摄影片、照片、录音带、录象带、缩微胶片、计算机软盘、光盘等。

五、其他有关房地产权属的文件资料，包括房地产权属冻结文件、房屋权属代管文件、历史形成的各种房地产权证、契证、账、册、表、卡等。

第九条每件（宗）房地产权属登记工作完成后，权属登记人员应当及时将整理好的权属文件材料，经权属登记负责人审查后，送交房地产权属档案管理机构立卷归档。任何单位和个人都不得将房地产权属文件材料据为已有或者拒不归档。国家规定不得归档的材料，禁止归档。

第十条归档的有关房地产权属的资料，应当是原件；原件已存城市建设档案馆或者经房地产管理部门批准认定的，可以是复印、复制件。复印、复制件应当由经办人与原件校对、签章，并注明校对日期及原件的存放处。

第十一条归档的房地产权属资料，应当做到书写材料合乎标准、字迹工整、内容规范、图形清晰、数据准确、符合档案保护的要求。

第十二条房地产权属档案管理机构应当按照档案管理的规定对归档的各种房地产权属档案材料进行验收，不符合要求的，不予归档。

第十三条房地产权属档案管理机构对归档的房地产权属文件材料应当及时进行登记、整理、分类编目、划分密级、编制检索工具。

第十四条房地产权属档案应当以丘为单元建档。丘号的编定按照国家《房产测量规范》标准执行。

第十五条房地产权属档案应当以房地产权利人（即权属单元）为宗立卷。卷内文件排列，应当按照房地产权属变化、产权文件形成时间及权属文件主次关系为序。

第十六条房地产权属档案管理机构应当掌握房地产权属变化情况，及时补充有关权属档案材料，保持房地产权属档案与房地产权属现状的一致。

第十七条房地产权属档案管理人员应当严格执行权属档案管理的有关规定，不得擅自修改房地产权属档案。确需变更和修改的，应当经房地产权属登记机关批准，按照规定程序进行。

第十八条房地产权属档案应当妥善保存，定期检查和鉴定。对破损或者变质的档案，应当及时修复；档案毁损或者丢失，应当采取补救措施。未经批准，任何人不得以任何借口擅自销毁房地产权属档案。

第十九条保管房地产权属档案应当配备符合设计规范的专用库房，并按照国家《档案库房技术管理暂行规定》实施管理。

第二十条房地产权属档案管理应当逐步采用新技术、新设备，实现管理现代化。

第二十一条房地产权属档案管理机构应当与城市建设档案管理机构密切联系，加强信息沟通，逐步实现档案信息共享。

第二十二条房地产权属档案管理机构的隶属关系及档案管理人员发生变动，应当及时办理房地产权属档案的交接手续。

第二十三条房屋自然灭失或者依法被拆除后，房地产权属档案管理机构应当自档案整理归档完毕之日起15日内书面通知城市建设档案馆。

第三章房地产权属档案的管理

第二十四条房地产权属档案管理机构应当充分利用现有的房地产权属档案，及时为房地产权属登记、房地产交易、房地产纠纷仲裁、物业管理、房屋拆迁、住房制度改革、城市规划、城市建设等各项工作提供服务。

第二十五条房地产权属档案管理机构应当严格执行国家档案管理的保密规定，防止房地产权属档案的散失、泄密；定期对房地产权属档案的密级进行审查，根据有关规定，及时调整密级。

第二十六条查阅、抄录和复制房地产权属档案材料应当履行审批手续，并登记备案。

涉及军事机密和其他保密的房地产权属档案，以及向境外团体和个人提供的房地产权属档案应当按照国家安全、保密等有关规定保管和利用。

第二十七条向社会提供利用房地产权属档案，可以按照国家有关规定，实行有偿服务。

第四章法律责任

第二十八条有下列行为之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门对直接负责的主管人员或者其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）损毁、丢失房地产权属档案的；

（二）擅自提供、抄录、公布、销毁房地产权属档案的；

（三）涂改、伪造房地产权属档案的；

（四）擅自出卖或者转让房地产权属档案的；

（五）违反本办法第九条规定，不按照规定归档的；

（六）档案管理工作人员，造成房地产权属档案损失的。

第二十九条违反《中华人民共和国档案法》、《中华人民共和国档案法实施办法》以及本办法的规定，造成房地产权属档案损失的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门根据损失档案的价值，责令赔偿损失。

第三十条有下列行为之一的，按照有关法律法规的规定处罚：

（一）在利用房地产权属档案的过程中，损毁、丢失、涂改、伪造房地产权属档案或者擅自提供、抄录、公布、销毁房地产权属档案的；

（二）企事业组织或者个人擅自出卖或者转让房地产权属档案的。

第五章附则

第三十一条房地产权属档案管理机构的设置、编制、经费，房地产权属档案管理工作人员的职称、奖惩办法等参照国家档案管理的有关规定执行。

第2篇：城市房地产管理制度范文

关键词：房地产 产权登记 产籍管理 开发 制度

在现代经济社会发展速度不断提升的背景之下，社会大众的物质生活水平呈现出了相当显著的提升趋势，大众对于居住环境与空间的要求更加的具体与严格，房地产行业可以说正面临着机遇与挑战并存的局面。从我国当前房地产行业的发展形势角度上来说，房屋价格长期居高不下，并有一定的上涨趋势，且房地产的开发速度不断加快，房地产行业是否能够稳定、健康、持续的发展下去，此项问题值得引起各方人员深入思考。从房地产管理所等相关职能部门与机构的角度上来说，需要健全与房地产管理全过程中各个环节的制度，落实相应的措施，方能够使房地产管理的质量与水平更加理想。本文即对该问题做详细分析与探讨。

1 房地产产权登记管理制度

对房地产产权进行登记的最主要目的在于：依法确认房地产的产权归属问题，依法保障房地产所有者的合法权利。从这一角度上来说，房地产权属等级管理除了与房地产产权权利人的切身权益密切相关以外，更在社会生活、国民经济稳定发展的过程中扮演着相当重要的角色。从这一角度上来说，如何确保房地产产权登记管理的科学与有效，这一问题值得相关工作人员引起思考。结合具体实践工作经验来看，在房地产产权登记管理工作的开展过程当中，需要遵循的工作制度包括以下几个方面：

①无论是从宏观角度的国家稳定，还是从微观角度的房地产权利人层面上来看，房地产产权登记都有着重要的意义。因此，需要在国家现行方针政策的支持下，依法展开对房地产产权登记的管理工作，对生产活动进行全面规范，凸显政府部门以及相关职能机构的工作能力，对管理的范畴加以进一步确定，使房地产产权登记，乃至后续的确认以及发证工作都能够更加的有效与规范。举例来说，在房地产产权登记工作中，通过对所有者所属房地产的登记以及发证处理，对房屋所对应的物权依法加以确认与公示，对于保障房地产权利人的基本利益而言意义重大。与此同时，依赖于对房屋所有权的界定与登记，能够使国家各类房屋以及土地资源的管理力度得到进一步的强化，杜绝在房地产市场交易过程当中出现的投机行为或者是违规操作问题。与此同时，此项工作的开展还能够帮助对房屋相关档案的收集与整理工作，此项内容对于促进土地资源的规范化开发与利用而言意义重大。

②在对房地产产权登记工作进行管理的过程当中，为了能够进一步的凸显房地产产权登记的效力水平，还需要重点关注以下多个方面的工作内容：①需要突出房地产产权登记的公示功能：此项措施主要是指将与房地产权属登记相关的已定事实面向社会大众进行公开，标明房地产相关的流转情况，使房地产交易更加的安全与公正，避免在房地产交易行为，特别是连续易的过程当中，受权利主张而破坏房地产产权所有人的合法权益。突出房地产产权登记的公示功能，使与产权相关的转移、设计工作更加的透明，产权的交易与流转秩序更加的稳定；②需要突出房地产产权登记的管理功能：此项措施主要是指在房地产产权登记工作当中，重视审查监督与管理工作的开展，使审查程序更加的科学严格，及时发现并对不合法的行为进行纠正。除此以外，还需要立足于对房地产市场的深入调查与分析，凸显管理功能，通过构建产籍资料与档案的方式，辅助政府部门实现对房地产的合法调控。

2 房地产产籍管理制度

房地产产籍管理的主要概念是指：对房地产权属档案进行的管理工作，房地产行政管理工作部门在有关房地产产权调查、房地产测绘、房地产权属转移、变更等相关管理工作的开展过程当中所形成的各种载体的历史记录均属于房地产产籍管理中至关重要的工作内容。这些内容更属于房地产建设档案中至关重要的构成部分，其反映了房屋相关的信息（包括房屋面积、房屋结构、房屋层高、房屋建筑时间、房屋使用途径、房屋权属等相关信息在内）。

通过对房地产进行产籍管理的方式，能够使城市的规划与建设依据更加的科学、合理。结合相关的实践工作经验来看，在城市规划工作开展中，传统意义上所使用的调查方法以及测算方法均存在投入力度大、可靠性较低、周期较长等多个方面的缺陷。而通过产籍管理的方式，能够使档案管理通过信息化建设的方式，形成数字化等级档案，以便工作人员全面了解并分析房屋权属的具体情况，更好的面向后续包括房地产权属登记、交易、物业管理、以及住房制度改革在内的相关工作提供服务。除此以外，通过房地产产籍管理的方式，能够使整个房地产市场的交易行为更加的安全与有序。这主要是指：在房地产市场交易火热发展的背景之下，大众对于房地产的关注度正不断提升，房产纠纷问题不断增多，在出现房产纠纷问题的情况下，房地产产籍档案的利用率也迅速提升。做好产籍管理工作，能够使在发生房产纠纷问题的情况下，管理所及时出具相应的物权证明文件，及时解决问题，对权利人的合法权益加以保护。

而为了能够促进房地产产籍管理工作质量的进一步提升，还要求在实际工作中落实以下几个方面的制度措施：首先，需要密切“两证”的沟通关系。主要是指房地产权属部门需要依法展开各项工作，密切合作，对相关信息进行全面共享，使产籍管理质量更加的稳定。房地产管理所与土地局之间需要打破传统意义上的制约关系，在房地产信息系统平台的支持下，依法展开相关工作。其次，还需要坚持长效管理，推动长效管理工作机制的落实。除了需要提高管理人员的业务水平以外，还需要落实相应的法律规章与制度，在各个部门通力合作的条件下，加强宣传，使房屋权利人的产籍管理意识得到更进一步的强化，树立执法的权威性，不断提高服务的人性化水平以及优质性。

3 房地产租赁管理制度

在我国现行城市房地产管理法当中有明确规定：房屋租赁主要是指房屋产权所有者作为出租房，将具有权限的房屋以出租的方式转移给承租方，承租方有偿使用房屋，需要向出租人支付相应的租金。众所周知，对于一个完整的房地产交易市场而言，除涉及到对房地产的开发、转让等基础性工作以外，租赁管理也是房地产管理所至关重要的工作内容之一。房屋租赁市场作为房地产市场中不可或缺的构成要素之一，同样需要通过落实相关管理制度的方式，使房地产租赁工作更加的可调、可控。

因此，在房地产租赁管理工作的实施过程当中，需要遵循以下几个方面的制度：首先，需要将房屋租赁工作纳入法制化范畴当中，当前我国现行的房地产管理法以及商品房屋租赁管理办法当中有涉及到房屋租赁管理的法律条款，但由于缺乏针对性且制度制定不够全面，导致法律上存在滞后的问题，最终对管理的效果产生不良影响。因此需要结合具体情况，出台具有针对性的地方法规与文件，对地区性房地产市场中的房屋租赁行为加以规范，使其有理可循，有法可依；其次，需要构建房屋租赁价格指导体系，使房屋租赁市场双方关系更加的公平与透明。要求在市场调研的基础之上，以市场房屋租赁价格作为基本依据，对不同地段，不同用途，以及不同结构下的出租屋阶段性租金进行基本的指导，确保市场秩序的稳定。

4 结束语

房地产管理所在开展房地产管理工作的过程当中，最主要的工作内容在于：遵循现行法律规章制度，积极展开对房地产的登记管理、产权产籍管理工作，负责城镇规划区的房地产开发、转让、租赁、抵押评估、拆迁、危房鉴定、房屋维修、房屋物业在内的相关管理工作，同时还需要在城镇地区土地使用权的有偿转让以及开发利用工作中发挥相应的指导功效，使房地产市场持续健康发展，变得更加的规范化，同时积极参与到城镇住房制度的改革工作当中。由此可见，在房地产管理工作中，对以上关键环节的管理制度进行规范的重要价值。本文从这一角度入手，针对房地产相关环节中管理制度的落实要点展开了分析与探讨，希望能够引起重视。

参考文献：

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第3篇：城市房地产管理制度范文

[关健词] 欠发达城市房产企业营销政策误区及对策

一、引言

近几年，由于受宏观经济形势的影响，房地产市场经历了从“短缺”到“膨胀”，现在则是进入“迷惘”的发展期。以浙江金华市为例，截至2005年底，全市共有房地产开发企业305家，2005年全市房地产开发投资总额为120.79亿元，同比增长了5.5%，房地产项目施工面积598.84万平方米，同比增长8.86%，新开工面积376.82万平方米，同比增长了5.35%，竣工面积239.57万平方米，商品房销售面积176.74万平方米。房地产市场虽然取得了令人瞩目的成就,但在宏观调控的背景下,发展速度明显放缓。

二、欠发达地区中小城市房地产企业存在的营销误区

纵观金华房地产市场，由于起步较晚，在学习利用各种营销策略的过程中，相对省内外的一些发达地区而，房地产经营开发理念较滞后， 特别是在营销过程中存有误区。

1.误区之一:盲目策划崇拜

近几年来，金华房地产市场存一股强烈的策划崇拜风。策划人为楼盘包装，本无可厚非，但如果夸大事实，推行策划迷信，则会使房地产营销业误入歧途。事实上，策划大师所推出的只是概念和卖点，对销售的促进只起相对作用，而不是绝对作用；另一方面，卖点的收集和增加，是会让楼盘的形象有所提高，但同时也使楼盘的成本不断攀升。

2.误区之二:市场定位不准

房地产企业营销的首要任务就是要提供适当的产品。“适当”必须针对不同的消费群体。首先要选定一个目标市场，根据目标顾客的需求建造符合他们的房屋，这样才具备了顺利营销的前提。如果今天看见某楼盘大户型套间非常畅销，便如法炮制，明日听说某楼盘小户型公寓供不应求，又想着兼做一部分，完全没有自己决策思路，那么，如今在市场为非卖方市场时，你的盲目可能就要酿成大错、滞销产品。

3.误区之三：概念抢市

在当前的房地产市场上，可以说是各种概念乱飞。不少开发商认为，只要物业内涵中可以夸张的部分得以全面夸张，套之以“概念”，即可有市场效应。这种观念使他们随意创造、复制、翻版物业的广告诉求，针对自己产品或服务的某一特征过分渲染。比如：“欧陆风情”、“零公摊”、“零首付”、“人居概念”、“环保概念”、“生态概念”等等。事实上，在房地产业进入全面的整体素质竞争的今天,开发商如果仅仅局限于推出一个个新奇的概念,一旦概念失真,反而让购房者困惑和反感,让开发商失去口碑市场。

4.误区之四：物业管理不纳入营销范围

目前，欠发达地区中小城市一些房地产开发商有这样一种观念，那就是物业管理属于房地产开发之后的事情，它不属于营销范围，其实这是一种目光短浅的见解。现在国内许多知名的房地产企业非常重视物业管理问题，并且在开发全过程中，让物业管理提前介入。因为物业管理前期介入，物业管理公司拥有专业人员，对各项物业的优缺点了如指掌，便于制定全套合理的管理制度，从而做到科学地、细致地管理好物业，为住户提供安全、及时、周到的服务。这就保证了物业开发的营销导向，保证了物业开发的效果，使得开发的物业获得最大限度的经济效益和社会效益。

三、欠发达地区中小城市房地产企业的营销策略

传统的营销策略已不能适应日趋激烈的市场竞争需要，为使自己处于不败之地，就必须营销创新，大胆运用营销新策略与新思路。

1.注重服务营销，以服务求发展

服务营销就是变服务策略和手段地位为战略和目标地位，即不仅要通过完善服务措施来满足居民的需要，更为重要的是通过服务创建来激发居民的欲望，变潜在“客户”为现实“客户”。对于房地产业，顾客满意的服务营销策略，体现在售房时细致、周到的服务和业主入住后的热情、齐全的物业管理服务，尤其后者更显重要。要使顾客满意，首先是关心顾客，了解顾客。要建立顾客档案数据、关注满意程度、保持与顾客的沟通。

2.实现质量营销，以质量显实力

质量营销就是要求房地产企业在开发经营运作中要以高质量的产品保证利润的获得。这里所指的房产质量是一个综合性的概念，既包括房产作为建筑物的建筑质量，也包括开发商或物业管理公司向购房者提供的服务水准，以及诸如物业的地理位置，小区的合理布置、房型的设计、房屋平面布局和功能区分、建筑造型、建筑的风格、建材的使用、配套设施的完善、小区的环境等等所有决定物业市场价值的因素。

3.抓好形象营销、树立品牌形象

在激烈的市场竞争中，房地产企业形象已成为推动企业发展的一种动力，其作用可以远远超过房企本身有形的固定资产和流动资金，成为房企效益的源泉。现代市场营销观念中，品牌是构成产品全体的一个重要组成部分，房地产企业只有实施品牌战略，开展品牌经营，努力创造名牌与发展名牌，在消费者中树立良好的信誉，从而通过消费领域的传导和销售范围的展开，迅速扩大物业的影响力，赢得越来越多的消费者的信赖，提高客户的忠诚度，才能进一步促进物业的销售，促使企业的发展，使企业在激烈的市场竞争中立于不败之地。

第4篇：城市房地产管理制度范文

一、我国房地产税收制度现状及存在的问题

房地产税收是指直接或间接地以房地产价值或房地产收益为课税对象的各种税收的总称。房地产税种设置主要有房地产流转税和保有税两大类。房地产流转税是指政府在房地产权利发生转移时，向各方当事人征收的税赋，主要有契税、营业税、印花税、土地增值税、城乡维护建设税、耕地占用税、所得税等；房地产保有税是在一定时期或一个时点上，对个人或法人所拥有的房地产课征的税收，其功能是合理调节房地产收益分配，以确保房地产保有的负担公平，降低房地产作为资产保有的有利性，主要包括房产税、城镇土地使用税、城市房地产税等。目前我国房地产税收制度存在的主要问题有：

(一)流通环节税费重，保有环节课税轻

我国目前房地产税制构成的一个显著特点是房地产开发流通环节税种多，税收负担重，涉及房地产业的各种收费项目还有几十项，而房地产保有环节课税比较少，负担也很轻。这种税种结构的消极影响有：

1、土地闲置、浪费严重。保有阶段税少，税负轻，流通环节税重，就相当于给土地保有者的无息贷款，实际上鼓励了投机。

2、流通阶段的税负重，助长了土地的隐形交易，逃税现象严重。

3、保有阶段发生的增值部分，由于没有税收的调节机制，使政府无法参与增值价值的再分配，而流向了保有者，导致炒作泛滥；拉大了贫富差距，使财富集中在少数人手中。

4、房地产流转环节和占用环节税收负担的畸重畸轻，使得纳税人倾向持有土地和房产待其自然增值，从而影响了房地产，尤其是稀缺土地资源的正常流通和合理使用。

(二)存在着重复课税的问题

土地增值税的计税依据为房地产转让收入减除各项允许扣除项目金额后的余额，即纳税人在房地产转让中所获得的增值额，此增值额其实具有利润的性质，而房地产转让的利润在交纳土地增值税后还要再被课征企业所得税。因此，就房地产转让利润这一计税依据同时课征了土地增值税和企业所得税，违背了税不重征原则。

房产税与城镇土地使用税也存在重复课税。1990年国务院颁布了《中华人民共和国土地出让与转让暂行条例》，全面推行土地的有偿使用，此后建造的大量房产其价值中都已包含了所占用土地的价值，这部分房产一方面要就包括土地价值在内的房产原值纳税；另一方面还要再缴纳土地使用税。很显然，其承担的税负较土地有偿使用前建造的房产所承担的税负高，存在重复课税问题。

(三)课税范围过窄，免税范围过宽

一方面，房产税和城镇土地使用税的课税范围仅涉及城市、县城、建制镇和工矿区，坐落于其他区域的房产均不属于房产税的调节范围；另一方面，房产税还存在较多的免税项目，除对国家机关、人民团体、军队、财政部门拨付事业经费的单位、宗教寺庙、公园等自用房产免税外，还对个人所有的非营业用房产免税。课税范围过窄在减少财政收入的同时，亦损害了房产税应有的调节职能――除造成因区域不同税负不公之外，也有损税收的量能负担原则。特别是目前我国居民住房的商品化程度很高，高收入阶层通常选择面积大、设施好的房子，享受了更多的社会公共服务，对居民自用住房完全免税，违背了多受益多纳税的原则，有违税制公平。

(四)计税依据的设置不合理

目前城镇土地使用税的计税依据为土地的实际占用面积。回顾城镇土地使用税的历史，其开征的最初目的主要是为了筹集财政收入，由于当时生产率低下，土地的收益差别体现并不明显，因此，当时的计税依据一般为土地的面积，但随着社会经济的发展，土地收益的差别日益明显，土地资源的日益稀缺也导致其自然增值迅速。为了公平税负及抑制对土地资源的过度垄断，大多数国家的土地税都逐渐由按面积课征的地亩税变为按土地价值课征的地价税。但我国现行城镇土地使用税的计税依据仍然为土地面积，使土地使用税收缺乏弹性，不能发挥调节土地级差收入的作用，也无法对土地闲置现象和土地投机行为起到应有的调节作用。

现行房产税的计税依据为房产的账面原值扣除一定比例之后的房产余值，房产的账面原值实际即房产的建造价值，其为固定数额，无法随房产市场价值的变动而变动。因此，以房产的账面原值作为计税依据，使得房产税缺乏弹性，不仅造成财政收入的损失，也使不同时间建造的房产税负不公。同时，自用房产不论价值和用途如何，税率均为1.2％，一方面，税负过轻；另一方面，一刀切的税率也无法体现对不同区域、不同价值、不同用途房产的抑扬倾向，从而削弱了房产税的调节能力。

二、完善我国房地产税收制度的对策

随着我国经济形势的变化和国际经济一体化趋势的加快，我国房地产税收制度显露了诸如与经济发展不协调、与国际惯例不接轨等问题，对其进行总结和认识，并寻求改革、完善之措施，无论对房地产业、对地方经济乃至对整个房地产税收制度的改革是整个税制改革的重要组成部分，也是地方税收制度改革的核心，对个税制的健全与完善都将有重要意义。

(一)开征统一规范的物业税

取消房产税、城镇土地使用税和城市房地产税，开征物业税。在没有物业税的情况下，炒房者可以坐等房产升值，而不必担心房产保有期间房产持有成本的提高。我国近年来城市房价涨幅较大，很大原因是目前房产保有阶段的税负太轻，因此开征物业税有利于降低城市房价，打击投机。

物业税的基本框架是：将现行房地产保有环节的房产税和城市房地产税合并，对土地、房产开征统一的物业税；适当扩大税基，将物业税扩大到农村，同时规范税收减免，清理税收优惠政策，以公平税负；接房地产评估价值作为计税依据，以客观反映房地产价值和纳税人的承受能力，为避免重复征税，对房屋的租金收入将不再征收新的物业税，而主要是由营业税、城市维护建设税、教育费附加以及所得税来调整；物业税税率的确定应适当考虑地方政府年度预算支出，由于物业税是地方税种，这样有利于调动地方财政的积极性。

(二)设立土地年租金制度

改革土地供应管理制度，对原来的土地批租制改为土地年租制，由一次性收取几十年的土地出让金改为每年收取一次租金。土地年租金将在土地保有环节课征，具有明显的地租性质，不应并入物业税。土地年租金制度有利于降低房产的开发成本，降低房价，同时为地方提供稳定的财政收入。

(三)清理房地产业流转环节的税费

合并契税和印花税，取缔不合理不合法的收费项目，减轻房产流转环节的税费负担。

简化土地增值税，条件成熟时予以取消。土地增值税计征方面过于复杂，由于基层税务干部的业务水平低，很难准确计算应纳税额。在目前阶段，应确定适度的税率和减少税率级数，简化房地产增值额计算办法等，以降低税务部门的课税成本和纳税义务人的纳税成本，充分考虑投资者土地投资中的正常投资回报，通货膨胀因素，并给予适当扣除，这样才不至于因赋税过重而侵蚀正常的土地投资报酬而诱发逃税行为。随着房地产业的规范化，行业利润逐步趋于平均化，可以考虑取消土地增值税。

(四)调减出租房税负，活跃租赁市场

第5篇：城市房地产管理制度范文

自2002年下半年开始，随着“一法两规”的实施，经历了五次清理整顿后的中国信托公司获得重生。信托公司紧紧抓住央行121号文，房地产企业迫切希望得到融资安排的市场需求，因此以信托投资公司作为基金管理人的房地产投资信托计划（Real Estate Investment Trust Scheme,简称 REITS）从零开始，如雨后春笋般的发展，为城市房地产开发和投资做出了重要贡献。笔者统计，至2003年末，已累计发行共77只，累计84亿元，房地产信托业务占总业务量的45％，在信托投资公司业务中占有最重要的位置。

二、信托与房地产结合的主要路径

从目前的政策和条件看，信托和房地产结合的主要路径只有两条：资金信托和财产信托。两者之间的不同主要是程序不同。前者是先发行产品，募集资金，然后投向房地产企业；后者是先将房地产财产信托登记，然后再发行产品投向房地产企业。但是在具体实施过程中，我们可以将上述两种路径进一步细分为如下几类：

1.信托贷款

信托投资公司通过设计，推出信托品种募集到资金后，贷给房地产企业。这种形式和商业银行贷款基本上相同。以贷款方式运用的，风险控制手段主要是通过有一定实力和信誉的机构提供担保或抵押，有少数信托计划利用政府财政支持或商业银行担保。2002、2003年推出的房地产信托计划绝大部分采取贷款的形式进行融资。

主要有三种具体方式：

（1）银行债权信托。为满足资本充足率要求，部分商业银行将房贷资产出售给信托公司，信托投资公司再将其转让给投资者，这可称为是一种资产证券化形式，体现信托投资公司间接参与城市房地产企业；

（2）房地产项目前期贷款。因为商业银行对房地产企业贷款必须在“四证”办齐并具有30%的股东权益后才可进行，而且不得发放土地开发贷款，而对于自有资金不足、进度达不到银行贷款条件的项目或土地开发，便可通过信托贷款形式取得资金用于征地、拆迁等前期投入，在达到银行贷款的条件后，开发商就会利用这段"时间差"把成本较高的信托贷款偿还，而改用银行贷款进行项目的建设。

（3）项目后期贷款。目前商业银行的商品房按揭贷款，按规定要在主体封顶后方可发放，这便给一些房地产开发商指望利用按揭款进行房屋开发提供了难度。目前信托投资公司也有所作为。2004年1月，北京今典集团与北京国际信托投资有限公司(下称“北国投”)联手推出了苹果消费信托项目。该项目将募集来的资金用来给“苹果社区”的购房人提供短期住宅消费贷款，也就是将信托资金运用于房地产消费领域，其收益直接来源于借款人支付的贷款利息，相当于在项目封顶之前的一段时间里替代了银行按揭贷款。这样，以金融组合工具实现信托前端融资，银行和其他金融机构后端支持

上述两种产品设计，从某种意义上说，与其说是房地产公司的融资渠道，不如说是房地产公司在项目取得银行贷款资格前向信托公司“借用”的“过桥费”。

（4）主要贷款。也就是信托贷款作为项目开发的主要融资渠道，直接参与房地产企业开发项目的全部过程。

与商业银行贷款相比，信托贷款有以下几个特点：期限较短；对资金及收益安全性要求较高；利率相对较低。因为银监会对信托机构集合资金信托的政策限制，单纯依靠信托资金，开发规模会受到一定限制；适用于滚动式开发形式等。

2.股权投资信托

房地产股权信托的一般运作模式是募集集合资金后，以股权的方式对项目公司投资，信托公司派出董事或财务人员参与项目管理。根据信托终止时信托机构获取利润方式的不同，又可以分为两种方式：

1）股权信托。该类信托是指信托投资公司通过将信托资金以股权投资的方式加以运用，成为房地产企业股东或房地产项目所有者，直接经营房地产企业或房地产项目，并根据在房地产企业中所占的股权比例或房地产项目所有权情况，获得经营所得，作为信托投资收益来源。

2）优先股权信托。此类信托是指信托投资公司通过信托资金的增资扩股，成为房地产企业股东或房地产项目所有者后，并不直接经营房地产企业或房地产项目，而是与相关当事人(一般为房地产企业原股东或房地产项目原所有者)签订协议，约定在一定时间，相关当事人按约定价格(溢价部分为信托投资收益)回购信托投资公司的股权或所有权。在这种模式下，房地产企业除了实现融资目的外，还能够提高企业的信用等级，同时，它也没有大规模稀释开发商的利润。

这种信托计划募集的资金进行股权融资有点类似于优先股的概念。信托资金只要在阶段时间内取得一个合理回报，并不要求与开发商分享最终利润的成果，这样既满足了充实开发商股本金的要求，开发商也没有丧失对项目的实际控制权。因为信托公司只是金融机构，无意介入房地产开发。这种信托方式许多开发商在了解了操作流程后认为是可以接受的。2003年5月，“重庆国信”推出了8000万元、期限为一年、信托受益人享有不低于6%预计年收益率、“重庆国信”则享有另外3%的景龙国际公寓股权投资信托计划便是这种产品的典型。

作为新的一种信托品种，2003年房地产运用股权信托募集的资金近10亿。这种形式的信企合作方式有几个明显特征：

1）对于这种阶段性持有的股份在信托期限结束后的处置，现有两种方式：一是开发商或公司其它股东回购；二到期拍卖。信托的目的不是去长期控制某家房地产开发商，而是通过这种方式去运作投资委托的资金以达到预期的理财效果，为委托人(投资者)谋取较好的投资收益，本身也从中获取一定的信托报酬。

2）股权信托在这份合同中具有拥有表决权的优先股的性质，作为股东每年的回报率在合同中是固定的，不参与利润分成。在信托期限内占到开发商股份的控股或者相对控股地位，能够参与企业的重大资金投向的决策，以及新的募集资金计划等。这对于房地产企业的规范化程度要求较高。

3.财产信托模式

财产信托与上述几种资金信托不同。房地产类财产信托设立的前提是委托人必须提供业已存在并具较强现金流和变现能力的房地产类信托财产，将之委托给信托投资公司，设立财产信托，委托人取得信托受益权；然后受托人再将信托财产转让给投资者并取得相应代价实现融资。

尽管该信托模式在信托财产评估准确，折价比例合理的前提下，是信托公司开展房地产信托业务的首选模式，但在信托财产登记制度和相关纳税规定尚未配套出台的条件下，开展此类信托业务还需进一步论证和摸索。

4.财产收益权信托

通过股权信托的方式可以解决房地产公司一部分融资问题，但这一模式也面临着另外一个现实约束，即受制于资金信托计划每期不能超过200份合同的限制，这对于一个几百万、几千万的项目而言可能不会存在太大的问题，但是对于房地产项目动辄上亿的资金规模，这意味着单个信托合同的融资规模通常高达几十万元，这无疑导致了信托资金筹集过程中的困难。在这种情况下，中诚信托以及北京国投相继推出了财产信托优先受益权计划，提出了解决方案。

信托公司以受托的信托财产衍生的权益优先享有权对投资者发行受益权凭证，募集到资金后再让渡给房地产企业，是财产信托的一种。中诚信托2003年推出的“荣丰2003财产信托”就是一个很好的受益权信托的典范。荣丰房地产公司将其开发的市场售价3.27亿元人民币的部分房产委托给中诚信托，设置财产信托，荣丰公司享有该财产的全部受益权，中诚信托向投资者发行受益权证，将部分受益权出售给投资者，投资者优先于荣丰公司享有这部份权益，一举为荣丰公司融资近1.8亿元，开发商获6000万元的利润(扣除融资成本约4%)。这种融资方式最大特点是几乎不用额外的担保，而且是资产证券化的有益尝试。它是以企业资产的未来预期现金流入作为信用基础去化解让渡资金使用权中的风险，使资产的有形价值向无形价值延伸、扩展，这样不仅使得信托的风险隔离功能发挥的淋漓尽致，而且作为财产信托可以适当规避资金信托合同不超过200份的限制，为企业筹得更多成本较低的资金。信托财产不属于信托投资公司的固有财产，当受托人破产清算时，信托财产不属于破产财产，不参与对债权人的分配。对于委托人而言，当委托人破产清算时，信托财产也不得被清算(除非受益人为唯一的，在这种合同里受益人不是唯一的)。中诚信托推出后得到管理层的默许。从这种角度考虑发行受益权信托向房地产企业融资不失为时下首推的一种方式。

5.组合信托

组合信托是指信托公司采取股权信托和债务信托结合的方式介入房地产业务。实际上就是复合信托。信托公司与委托人在信托合同中对信托资金的使用方式加以明确的规定，受托人按照合同约定的比例，以股权投资和贷款融资的不同方式加以组合运用，具有较强的灵活性。

6.租赁权信托

租赁权信托，就是商业房产的所有者将商铺的租赁权转让一定年限，投资者在购买租赁权后自己并不参与经营，而是委托信托公司进行统一管理，享受回报，信托期满由物业所有者或承租方回购商铺剩余年限的租赁权。

“爱建新城”地下商铺租赁权信托计划是由爱建信托集合多个委托人拥有的“爱建新城”地下商铺租赁权，委托给上海市第一百货商店股份有限公司进行经营管理，收取经营收益。第一百货于信托计划生效后受托经营管理“爱建新城”地下商铺，并于2年后信托计划期满受让剩余年限的租赁权。开发商爱达置业将“爱建新城”地下商铺的房产所有权抵押给爱建信托，并将与信托财产等值的流动资产信托给爱建信托，作为到期支付信托收益和实现信托目的的履约保证。

从信托财产交付的原始形态进行分类，租赁权信托属于集合资金信托的范畴，委托人将其合法拥有的资金交付给信托公司，购买物业的租赁权，因此在发行上仍受200份的限制。租赁权转让的目的就是用现有的资产为公司或项目融资，改善其现金流水平，其本质就是一种资产证券化产品。

7.资产类信托投资

指致力于收购并经营商业性房地产的公司，其投资、经营项目包括出租用公寓楼、商场、写字楼、医疗中心(如养老院)、娱乐场所和仓储设施等，通过获取租金收入来分配给投资人。如北京国投仿效国外房地产投资基金的运作模式，集合运用信托资金购买法国欧尚天津第一店的物业产权，投资人实际拥有该产权。这种融资方式比较接近于国际上流行的股权类房地产投资信托。北京国际信托投资公司发行的“法国欧尚天津第一店资金信托”即是较为成功的案例。北京国投运用所募集信托资金，购买上述商铺的产权，通过经营获取租金收入，实现信托投资收益。

资产类投资信托与租赁权信托的不同之处在于租赁权信托以一种短期信托凭证的形式发行，具有短期性（2~3年）和优先股的特征，而资产类投资信托，如北京国投与欧尚签订的"20+20"年租约，则是一种长期、稳定性的投资。

8.优先购房权信托

2004年1月，北京国投推出了苹果社区优先购买权信托，引起了房地产金融业界和消费者的普遍关注。申请购买该信托产品的消费者首先通过电脑选号获得购买资格，以相当于两成购房款的价格购买该信托产品，获得以6000元/平方米的优惠价格购房的资格，该笔资金同时充抵购房首付款，其余八成房款可办理20年按揭贷款。优先购房权可以转让，也可以由开发商今典集团回购。

优先购房权的巧妙之处在于通过信托平台用消费者的钱建房，消费者由间接投资变为直接投资。信托公司的职能在这里变得尤为重要。与委托不同，信托公司作为受托人要履行谨慎勤勉之责，由于受托人管理不善造成信托财产损失的，受托人要进行赔偿，而在委托关系中，委托人损失自负；信托公司还具有专家理财的职能，对信托财产以自己名义统一管理和运用，在委托关系中，委托人要对项目进行决策，受托人遵照执行，因此对委托人的素质要求较高，不适于广大投资人。信托制度无疑为普通投资人提供了一个良好的外部理财工具，适应了社会与经济发展的要求。

无论是租赁权信托还是优先购房权信托，一般都是采取集合资金的模式，由受托人购买某项权利，期满再由用资机构溢价回购该项权利，实现信托资金的退出。信托公司一般要求融资机构提供抵押或担保，尤其对于开发程度比较低的项目，如果没有安全保证措施，一旦资金链条断裂，项目的风险无疑会大大增加。

9.烂尾楼信托

位于成都的精图大厦5年前由于流动资金断流，已完成了90％的工程被迫停工，并被法院查封，其资产按现值评估为2.2亿元，负债为1.1亿元，由于巨额债务和日后的销售风险无人接手。衡平信托巧妙地发挥了信托财产破产隔离的功能，综合使用资金信托和财产信托原理，以未来的现金流吸引投资者，获得了大厦续建的资金。目前这种方式在上海、天津等地获得推广，为城市建设的一条新路径。

上述9类15种方式当前信托公司从事城市房地产投资的主要路径。应当说，无论房地产企业采用哪种方式，都是为了获取便利资金推动房地产企业项目的顺利完成。作为受托方的信托公司的目的是作为金融中介为投资者谋取最大的投资收益。只有两者的适当、合理的结合，才可以使房地产信托做好做多，融资方的房地产企业也能做大做强，从而使10多万亿的居民储蓄有效地向投资转化，为金融市场增加更多的可购买产品，较好满足广大普通投资的投资需求，达到“三赢”的局面。

三、信托与房地产业结合的深层分析

信托作为一种灵活的融资工具，可以解决城市房地产开发过程中各个阶段的资金需求，也可以针对房地产业的特殊问题提出解决方案。近年来，信托公司深度涉及房地产业务的背后，潜藏着两个基本动因。

（一）突破房地产金融政策限制

1998年以来，我国的房地产政策经历了一个从支持到调整的演变过程。1998年关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知，2001年6月19日中国人民银行公布关于规范住房金融业务的通知，即所谓的121号文。

在央行121文件所要的规范的几个问题中，形成开发商“死穴”的，首先是用银行贷款缴纳土地出让金，还有以房地产流动资金形式和施工企业贷款垫资的开发资金，这样的限制将使有些开发企业面临无米下炊。据估计，属于这种性质的违规贷款有1800亿左右，与此相关的还有土地出让后开发时间的限制；其次是对个人购房贷款的限制，直接增加开发商开发资金需求的情况下，也相对延后了开发商资金回流的时间。实力不济的开发商，就此成为刀下鬼。

121号文件对房地产开发各阶段的贷款条件都作出了严格的规定，使房地产开发企业不得不改变现有的融资模式，寻求新的通道，打通新的平台。信托作为唯一能连结货币市场、资本市场和产业市场的金融工具，此刻走入房地产企业的视线，开启了与房地产业在更广泛领域更深层次的合作。比如股权信托对自有资金不足30%无法取得开发贷款的企业具有很强的吸引力，优先受益权转让可以为完成外部施工而装修费用不足的企业解决资金问题，今典集团的苹果社区酝酿发行房地产消费信托，解决封顶前不能发放个人住房贷款的问题。房地产信托在短时间内相继突破了集合投资200分和“异地经营”的限制，更加放开了房地产市场对于信托金融的期望和想像空间。

解决问题的根本途径则是寻找高质资金的来源，即投资融资方向的创新及融资渠道的整合提升。房地产所需要引进的资金额度非常大，单纯依靠信托或银行贷款都不能完全解决问题，而需要进行金融产品创新，以信托+银行金融组合工具构建房地产项目融资模式，融资数额需由以信托为核心的金融组合工具完成，实现信托前端融资，银行后端资金支持，形成为房地产企业的一种选择。

（二）信托独特的制度优势

从制度安排来看，信托的最大功能是为社会提供了一项优良的外部财产管理制度。社会经济越发达，对外部财产管理制度的需求也就越强烈。信托作为一种优良的财产管理制度，源于其独特的制度设计，即信托财产所有权与收益权相分离，信托财产的权利主体与利益主体相分离，正是信托区别于其他财产管理制度的根本特征。由信托的这一根本特征还引申出信托另外两个重要特性，即财产独立性与信托有限责任。信托一旦设立，信托财产即与委托人、受托人的其他财产相分离，若委托人或受托人因故破产，信托财产不在清偿范围之内。有限责任是信托的另一重要特征，它根源于信托财产的独立性，信托中的有限责任是全面的，在信托的内部关系中，即使未能取得信托利益或造成信托财产的损失，受托人也不以自有财产负个人责任，未能取得信托利益的可以不向受益人支付，信托财产有损失的，在信托终止时只将剩余财产交给受益人即可；在信托的外部关系中，信托管理的连续性不因受托人的欠缺而影响其成立，已成立的信托不因受托人的更迭而影响其存续。

信托在财产转移与管理中的优势明显。信托提供的是一种带有稳定性、可控性、受益性、弹性和安全性的财产转移与管理设计。信托公司在严格遵守国家有关政策规定的前提下，综合运用信托的制度优势和资金优势，以市场化选择为导向，显示出房地产信托仍存在较为广阔的空间。

第6篇：城市房地产管理制度范文

京国土房管市二〔2002〕1127号

各区县国土房管局、各房地产经纪机构：

为加强对房地产经纪机构及房地产经纪从业人员管理，规范房地产经纪行为，促进房地产经纪行业健康发展，根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》、建设部《城市房屋租赁管理办法》、建设部等七部委《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》、《北京市外地来京务工经商人员管理条例》、《北京市外地来京人员租赁房屋管理规定》、原北京市房屋土地管理局《北京市房地产经纪机构管理规定》等有关规定，现将有关问题通知如下：

一、挂牌公示制度

本市实施房地产经纪挂牌公示制度，各房地产经纪机构及其下设的分支机构应在其住所明显位置悬挂《营业执照》、《北京市房地产经纪机构资质证书》正本或《北京市房地产经纪机构（分支机构）资质证书》原件并张贴其全部执业经纪人《北京市房地产经纪资格考试合格证》复印件。

二、合同管理制度

（一）、房地产经纪机构从事房地产经纪业务，必须签订房地产经纪合同，房地产经纪合同应保留三年以上。未签订房地产经纪合同，不得收取佣金。

（二）、房地产经纪合同应符合《合同法》的规定，推荐使用市工商局与市国土房管局制订的合同示范文本。

（三）、房地产经纪合同实行房地产经纪人负责制，每份房地产经纪合同应有《北京市房地产经纪资格考试合格证》持证人签字并注明资格证书号码。

（四）、非因房地产经纪机构的原因导致房地产经纪事项未完成或部分完成的，房地产经纪机构可以要求委托人支付在房地产经纪活动中发生的必要费用，但应在房地产经纪合同中载明。

三、房地产经纪广告

房地产经纪机构房地产经纪广告，应在广告中载明机构名称、资质证书号码。广告内容必须真实，不得虚假广告，不得以其他房地产经纪机构名义广告，不得允许其他组织或个人以本机构的名义广告。

四、房地产经纪业务规范

（一）、房屋租赁经纪业务

1.房地产经纪机构从事房屋租赁经纪业务的，应查验出租人及承租人的身份证明和房屋权属证明，并将复印件保留三年以上，以备相关部门查验，不得居间不符合出租条件的房屋。

2.房地产经纪机构从事涉外房屋租赁居间业务（所谓“涉外房屋租赁”是指承租人为境外人士或外资机构）的，应在房地产经纪合同中告知房屋出租人到市涉外安全审查办公室办理涉外安全审查手续，经批准后，方可出租。

3.房地产经纪机构从事外地来京人员房屋租赁居间业务的，应在房地产经纪合同中告知房屋出租人到房屋所在地的区县国土房管局或其授权的机构办理房屋租赁许可证，取得租赁许可证后到房屋所在地公安机关办理租赁安全合格证。

4.房地产经纪机构从事房屋租赁居间业务的，应在房地产经纪合同中告知租赁双方当事人到房屋所在地的区县国土房管局或其授权的机构办理房屋租赁合同备案手续，其中涉外房屋租赁应到市国土房管局办理。

5.房地产经纪机构从事房屋租赁业务的，应与委托人签订委托合同，委托合同应明确委托的具体事项及上述相关手续的办理责任方。所签房屋租赁合同应注明该房屋的权属情况及委托关系。

6.房地产经纪机构以本机构名义承租房屋并转租的，须经房屋出租人同意。未经出租人书面同意的，不得将承租的房屋转租。房地产经纪机构将本机构所承租的房屋转租的，应负责办理上述相关手续。

房屋租赁合同的承租人与转租合同的转租人应为同一主体，不得以机构员工个人名义承租后以公司名义转租，不得以机构名义承租后以个人名义转租。

（二）、存量房买卖经纪业务

1.房地产经纪机构从事存量房买卖经纪业务的，应查验买卖双方的身份证明和房屋权属证件，并将复印件保留三年以上，以备相关部门查验，不得居间不符合上市条件的房屋。

2.房地产经纪机构从事存量房买卖经纪业务的，应在房地产经纪合同中明确标明该房屋售价或售价范围、各项税费标准、佣金标准及支付责任方。

3.经房地产经纪机构撮合成交的，房地产经纪机构应协助买卖双方签订房屋买卖合同，房屋买卖合同中的房屋售价应与房地产经纪合同约定的售价范围相符，如有变化，应征得委托人书面同意。房地产经纪机构不得暗箱操作，非法赚取差价。

（三）、商品房（含经济适用住房）代销业务

1.房地产经纪机构从事商品房（经济适用住房）代销业务的，应查验房地产开发企业的营业执照、资质证书及所售项目的预售许可证或权属证件，不得代销未取得预售许可证的项目或未取得房屋所有权证和国有土地使用证的现房。

2.房地产经纪机构从事商品房（经济适用住房）代销业务的，收取定金或其他费用时应与购房人签订合同，并约定定金或其他费用的处理方式。

五、房地产经纪纠纷投诉的处理

消费者对房地产经纪机构及其下设的分支机构、房地产经纪从业人员的投诉由该机构或分支机构住所所在地的区县国土房管局负责调解处理。区县国土房管局受理房地产经纪纠纷的投诉后，应将投诉情况通知被投诉房地产经纪机构。房地产经纪机构应自接到通知之日起3个工作日内向区县国土房管局提交调查说明材料（应注明是否愿意接受调解）及有关合同（协议）、发票（收据）。区县国土房管局根据投诉人提交的投诉材料及被投诉房地产经纪机构提交的说明材料进行调解并将处理结果报市国土房管局。

六、房地产经纪违法行为的查处

第7篇：城市房地产管理制度范文

关键词：营改增；房地产企业；对策

随着国内经济的不断发展，企业的经营模式已趋于多元化发展，现有收税模式的弊端已逐步显现出来，而进行税质改革是解决这一弊端的有效方式。在现有的税制模式下，如果房地产企业能够做出正确的改变，那么就可以顺应时代的发展，从而进一步扩大企业的收益。

一、税改对皖江城市带房地产企业的影响

（一）硬性标准下的企业财务发展

在企业财务管理方面的影响主要体现在对于会计的核算方式发生了变化。其中比较主要的一点就是：从前的房地产企业需要交纳5%的营业税，经过此次税改，在原税率的基础之上，增加了两个档次的税率。其次就是：在房地产税收过程中，其交税过程中的主要依据和具体的金额都会出现相应的改变。从前房地产企业赋税的计算方式是：企业收入*相应的税率=企业所应交纳的税费。而税改之后，房地产企业的赋税计算方式较为复杂，分为进项和销项两类，销项税额与进项税额做差所得到的金额，就是企业所应交纳的税费。最后就是：开具发票的形式发送变化。从前房地产行业使用的是行业发票，而在税改之后，使用的是增值税发票。全面实行了国家“以票管税，按票交税”的管理制度。企业取得的合规发票必须经过有关部门的认证[1]。

（二）会影响到实际成本运作与负担税收情况

现阶段随着房地产企业的发展和进步，在住房开发和销售的过程中，几乎所有的房地产商都会经历营业税收资金缴纳的情况，同时企业在发展的过程中，其土地的实际价格，以及建筑工程的安装成本价格，还有房地产周围配套设施的价格都会成为企业中开发所需要支付的成本费用。据调查显示，皖江城市中的房地产企业中的土地价格已经均价的基础上得到了一定程度的提高。但是由于其土地的资源和来历具有一定的多样性，这也会在根本上加剧房地产行业的营改增价格，同时也会在一定程度上导致企业的税务资金增加，因此出现成本加大的情况和现象[2]。

（三）企业融合资本及现金流转

在当前的经济环境下，政府大力支持第三产业的发展，而这样的政府倾向，对于皖江城市带经济的增长方式和经济结构有着巨大的影响。经过此次税改，降低了大部分企业的税负，对于企业的发展是一次难得的机会。在实际工作中，此次税改对于皖江城市带的房地产企业产生的影响还包括企业融资情况还有企业的现金流动情况，其中房地产行业有着自身的复杂特点和多样性以及特殊的现象，因此想要保证房地产行业能够在正常的环境下发展和允准，还需要具有足够的资金流转能力。在增值税得到改革的后期，很多房地产在选材和醒目建设中，基本上都已经不需要过多的交纳其增值税的资金，这也能够在一定程度上拓展企业资金的使用。

二、优化该城市房地产工作现状的策略探讨

（一）关注财务工作者提升税制革新认知

税制的革新对房地产企业来说是具备平衡利弊的。这就要求房地产企业内部员工要对税制改革有足够的认识和理解。企业应加强对各部门员工的培训，要充分了解税改后的政策能够使企业发展的有利因素。要加强对财务管理工作的重视，员工应该在不断学习相关财政税务知识的同时，能够将国家税改的政策加以落实和实施，能够做到用自己的专业知识来维护企业的利益[3]。

（二）抓住税改的机会，拓展新项目

在税改的背景下，企业应该根据自身发展现状制定更远大的发展目标。比如，开发创新的产业链条，培养更多的合作伙伴。充分利用税改制度，探讨并研究新项目，可以拓展休闲服务类项目，比如开设私人休闲娱乐场所，这种场所的经营方式可以是只要在本房地产企业购买房子的用户就可以免费享受一日私人场所的体验活动，场所中要保证设备齐全，装修风格新颖，要能够体现该企业房产特征。若是还没有购房的人，可以先消费体验，了解该房地产建筑特征后再购买房子。通过这种方式来维护老客户，加强对新老客户服务的满意度，逐渐提高整个企业项目的实施和进展，降低税制改革带来的风险。

（三）强化企业在税收工作的监督和管理

皖江城市房地产在针对企业税收工作管理阶段，还需要注重人才的培养，并且在根本上改变传统的经营模式，这样才能够自一定程度上改变其税收工作的管理情况，同时也能够加强税收的筹划工作，这些都是房地产行业税收工作快速发展的重要内容。

三、结论

综上所述，通过营业税改为增值税的措施和具体方案的实施，对房地产行业起着重要的影响。通过税制的变革，可以实现皖江城市发展的基本需求，可以改变传统形式的房地产经营理念。纵观皖江城市的发展现状，营业税向增值税的改革可以加快城市中小企业的快速发展和进步，实现税收制度的进展，能够对企业和房地产事业的运营起到调整作用，从而满足人们对房地产及相关产业的持续发展。

参考文献：

[1]沈琼.“营改增”对房地产企业的影响及对策[J].中国商论，2015，11：150-152.

[2]张运贤.刍议“营改增”对房地产企业未来影响及对策[J].会计师，2014，14：43-44.

第8篇：城市房地产管理制度范文

2011年1月26日，国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（[2011]1号）对个人住房信息系统的建设再次提出要求：“加快个人住房信息系统建设，逐步完善房地产统计基础数据”。随后，各省、自治区、市政府相继就该文件了实施细则。

但目前，在推动房产信息联网中存在以下问题。

1.人员不足，经费匮乏，机构缺失

《房屋登记办法》明确指出，房屋登记机构是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。但具体从事房屋登记的业务部门五花八门，有房地产管理处、房屋管理局、房管中心、房管所、房屋产权产籍监理处、房产产权管理处、住房保障局，等等。从名称上可以看出各级政府对房屋登记机构都不够重视，而现代化房屋登记必须由多种信息技术（如MIS技术、WEB技术、GIS技术、信息安全技术）融合与行业管理的法律法规相结合，其行业性、专门性、技术性等特征非常明显。从各地实践看，凡是信息化取得显著成效的城市，绝大多数都成立了以分管市长为组长的市级领导小组，建立了部门协调机制，都有一支职责明确、人员专业、经费有保障的“团队”。

统计数据表明，截至2010年在全国1636个县中只有745个县建立了房屋登记信息系统，大多数县级房屋登记机构没有采用信息系统进行房屋登记工作。由此可见，房产信息化投入少，信息化机构缺失、房产信息化技术人员匮乏是目前制约房产信息联网的关键所在。

2.历史疑难案例清理难度较大

不少城市房地产基础信息缺失很多，尤其是存量房数据，规模庞大、种类多样，其产权认定和登记都需要耗费巨大的人力、物力、财力。这方面需要住建部对各地方进行技术、信息方面的协调帮助。历史疑难案例的清理与整合工作是房产信息联网一道绕不过的弯、抹不去的坎，房产信息联网的数据必须包括历史登记数据在内。启动房屋普查、房产档案数据清理整合应列为当前房产信息联网的重中之重。

3.信息安全问题

住房信息涉及大量个人隐私，必须制定一套明确的使用管理规则，在相关规则出台前，住房信息系统的联网和使用应慎之又慎。

4.信息系统规划问题

第9篇：城市房地产管理制度范文

目前,我国的房地产业经过近些年来的持续高速发展,使房地产市场逐步多极化的市场结构,多样化的交易方式,产业化与社会化的市场信息,开放,统一,同时又有封闭,垄断的房地产市场,相比之下,房地产经营与管理制度法规体系建设明显滞后,导致房地产开发与消费,投资,投机等多种问题存在,在一定程度上影响了我国房地产的持续,健康发展和人民群众生活水平提高的进程。具体表现在以下几方面:

一、供求结构矛盾明显

高端产品与中端产品的比例关系不够正常和协调,突出表现为中低价位,中小户型住房供应不足,商品住宅整体价格偏高,超过低收入家庭的承受能力。从我国实际需要看,我国大多数住房消费者的收入水平低,购房能力有限,需要的是低成本,低价格的普通商品房和经济适用房,但目前市场供应主体仍然是中高档商品住宅。在高档商品不段积压,空置面积持续上升的情况下,经济适用房则出现连夜排队购买的现象,有的城市出现经济适用房供求比例达到1:8。北京,上海等达城市出现高档商品房面积空置,而经济适用房和低档房则供不应求。究其原因首先是由于房地产开发任务相对稳定,开发公司过多,必然造成“挖资金,抢地皮”的状况,这样一来,既不符合规模经济的原则,亦会造成开发成本上升,从而抬高了商品房的价格。其次,许多房地产开发企业缺乏应有的市场调查和预测,高回报的项目过热,但市场容量有限,而对供需矛盾最紧张且最受广大居民欢迎的中低档次投资意向冷淡,结果既加大了房地产供应结构的不合理矛盾,也增加了市场风险。

二、局部地区商品房价格上涨过快

近几年,我国部分省市商品房平均价格涨幅在15%以上,个别城市商品房平均价格涨幅超过20%。除商业营业用房外,商品房销售价格增长幅度远远大于同期国民经济和社会公众人均收入增长的幅度。商品房价格上涨过快,部分闲散资金进入房地产市场,特别是一些地理人文环境优势明显,投资增值潜力较大的城市吸引了众多购房者。但其中不乏非理性投资者,投机炒作现象有所抬头,如果任其发展,将不利于房地产市场健康发展,也可能影响金融安全。另外,基础设施,环境质量的改善也对房价上涨有一定的影响。

三、房地产金融存在风险

人民银行在《2004年我国房地产金融报告》中指出,企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款,房屋定金和预收款也有30%的资金来自银行贷款,房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。个人购房贷款额均在40%~50%。房地产开发资金依赖房地产信贷资金,增加了潜在的信贷风险。按照国际经验和市场规则,房地产开发过程中价格下跌的第一承担者就是开发商。我国一些开发商的自有资金比例过小,总投资中银行贷款,占用建筑商和够藏者的资金比重过高,这实际商就把应当自己承担的风险转嫁到了银行,建筑商以及购房者的头上。实际上,建筑商和购房者的资金很大部分也是来源与银行,在这样的情况下,房地产业的固有风险就被不适当的过多配置在了银行的头上,如果过量供应或房地产泡沫破灭导致房地产价格大幅度下滑,商业银行房地产抵押贷款的不良贷款比例就会迅速增加。

四、 住房保障体系不完善

近年来,住房保障体系的建设一直成为房地产市场调控政策的一个重要组成方面,但是由于资金落实不到位,地方政府对于住房保障体系建设缺乏动力等种种原因,住房保障体系建设的速度仍十分缓慢。当前,部分城市还没有建立廉租住房制度,廉租住房的资金保障还不到位,廉租房的覆盖面仍比较低,经济适用房开发投资的增幅业连续多年低于住宅开发投资的增幅,甚至有两年出现负增长,其占住宅开发投资的比重也逐年下降。同时,对经济适用房管理上的一些突出问题,如户型面积偏大,保障对象界定不严,资金渠道来源不稳定等等。还没有认真规范管理。而住房公积金缴纳率和使用率偏低,住房公积金管理过程中的风险不断显露。 总体上看,住房保障在整个住房市场中所占比例仍然较小,导致大量中低收入家庭的刚性住房需求被推向市场,这在一定程度上加剧了住房市场上的供求矛盾,并加剧了商品房价格的上涨。

五、炒地圈地热,成为房地产业发展的隐忧

有些等大城市房价高有其合理的一面,其中“五多”――常驻人口多、老外多、外来人口多、高收入者多和集团购买多都会推动房价上扬;但是,土地市场的不规范,炒地圈地热是造成北京等大城市房价盘升的根本原因。许多地产商借“旧城改造”之机或赶在《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施之前忙着圈地,以增加自已的土地储备,致使2001年北京购置土地面积增幅达到173%,在全国名列前茅。圈地炒地让地产巨头从中获得了暴利,地价经多次转手越抬越高,房价也就跟着上去了,这种圈地炒地热对大城市房地产业的发展可以说是贻害长远。当房地产价格上涨过快超过可接受的成本,那么,大城市就丧失去了吸引创业企业和人才的优势。

六、房地产信贷发展 有喜也有忧