房地产开发的流程精选(九篇)

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第1篇：房地产开发的流程范文

关键词：房地产开发；防治；水土流失

中图分类号：S157.1文献标识码： A 文章编号：

改革开放以来，我国城市的空间形态发生了很大变化，城市用地迅速向扩展和蔓延，促进了社会经济的发展，形成了新的城市景观面貌。但是，有些城市在房地产开发建设中，忽视了自然生态环境、水土保持及合理开发，人为地破坏了自然生态系统。破坏了以水土资源为中心的物质、能量良性循环的自然生态系统的平衡，影响城市人民的生命财产安全和城市的可持续发展。因此，重视房地产开发建设中进行相应的水土流失，保护良好的生态环境，就成为城市发展十分重要的一环。

1、房地产开发建设项目水土流失特点

1.1房地产开发建设项目水土流失特点房地产开发建设项目水土流失特点包括: (1)水土流失较集中,房地产项目水土流失集中发生在项目区征地范围内。水土流失主要发生在人口相对密集的城区,占地面积从几千平方米至几十万平方米不等。(2)建设期短、水土流失强度较大。由于房地产建设项目的经济利益关系,使得工程的建设期相对较短,由此引起的强度也高。例如在云南地区,根据《云南省水土保持公报(2005年)》,某主城区背景流失侵蚀模数在200t/(km2·a)左右,由于房地产项目建设的扰动,使水土流失侵蚀模数高达 1000~8000t/(km2·a);郊区背景侵蚀模数在500t/(km2·a)左右,由于房地产建设的扰动,可使得水土流失侵蚀模数在1500~8000t/(km2·a)。水土流失强度增大了3~40倍。（3）水土流失危害性大,突出表现在城区内涝严重。由于房地产开发建设项目对地表的扰动,导致大量水土流失,径流系数增大,汇流时间缩短,洪水总量和洪峰流量增大,城市河流洪水灾害频率增大。雨天一来,大量的泥沙进入雨水管道,进而管道淤塞,从而导致城区内涝灾害发生。

1.2房地产水土流失量预测内容及预测难点水土流失量预测主要包括： （1）因场地开挖造成的新增水土流失量预测；（2）因建筑拆迁及挖方而产生的弃渣的堆弃、运输而造成的弃渣流失量预测。房地产水土流失量预测的难点是对水土流失量预测方法的选择,只有选择了合适的方法才能使预测结果更准确。要得到比较准确的预测结果,一般都需要较长的时间。但在实际中限于房地产水保方 56案编制周期短的原因,不能进行长时间系列的观测,所以也难以得到实测数据;对于开发建设项目水土保持的监测工作,在许多项目中都没有真正开展。水土流失量预测从预测方法上随意性和主观性大,从结果上来讲也是很难做到特别准确的。房地产项目水土保持方案中常用的水土流失量预测方法有土壤侵蚀分类分级标准法、专家经验法、类比法、实地测量法。

2 、城市房地产开发项目建设过程中产生的水土流失危害

2.1对周边交通道路造成影响房地产项目往往位于交通便利的区域，周边为主要的交通干道，虽然大部分采取围蔽施工，但雨水仍然会携带大量泥沙从空隙中流出，造成路面大面积水，大量泥沙淤积在路面，不仅严重威胁到交通安全，而且淤泥变干后会扬起大量灰尘，影响空气质量，对过往行人的身心健康造成伤害。

2.2对城市地下排水系统及排洪系统造成影响此类项目临时排水设施与市政排水系统相互连接，项目区的雨水、基坑积水及打桩时产生的泥水排入市政排水系统的雨水口。由于排出的水流量大、含沙量高，大量泥沙淤积地下排水管道，对周边排水造成影响。还会进入河道等排洪系统对河道造成淤积，减小河道的泄洪能力，还可能会造成洪灾，给城市市政的运行管理和经济发展造成投资费用增加等直接或间接经济损失。

2.3对工程自身安全的影响水土流失对房地产项目本身也存在极大的危害。强烈的冲刷或坍塌会影响到房屋地基及其他建筑物的稳定。另外，对建成区的地面产生冲刷，破坏已有景观，加大投资;而周边有较陡边坡的地方，当防护达不到要求时降雨径流会产生强烈冲刷甚至崩塌，威胁建筑物安全。

2.4对周边生态环境造成影响在施工期间，工程区域特别是临时堆渣场区，将产生大量的地表和大量的临时堆渣，并且施工时要产生较多的废水，如果水土保持防护措施不到位，将破坏工程区域的景观及生态环境状况。

3、城市房地产开发项目水土流失的防治措施

3. 1 依山就势,尽量减少挖填

在场地平整过程中,应根据现场地形、地貌,尽量选择半挖半填式场平,避免形成取、弃土区,将水土流失面积控制在最小,即使不能达到完全填挖平衡,也应以尽量减少取、弃土方量为原则进行场平设计。在填方类场平设计中,若出现原有地面高程与规划标高相差太大的情况,应从土体稳定和水土保持角度,提出修改规划标高,将规划标高与原地面高程之差控制在15m以内,填方边坡应大于1∶1.5 (土体自然稳定坡度) 。在挖方类场平设计中,应避免出现30m 以上高边坡削坡,要根据地质条件选定削坡坡度。在确保边坡稳定、尽量减少边坡开挖的投影面积、满足小区道路纵坡的原则下,依山就势,小挖小填,是较为理想的场平设计方案。

3. 2 确定水土流失防治重点

为有效防治水土流失,应根据可能造成的水土流失量的大小,按项目建设的时间段和空间区域,划分水土流失防治重点。项目建设期间,按施工内容可划分为场地平整和主体工程建设两个阶段,按可能形成的区可划分为项目区、取土区。根据某市近年来对房地产开发建设项目土壤侵蚀的测算,在场地平整阶段,的项目区、取土区在不采取水土保持措施的情况下,年土壤侵蚀模数可达20000～60000 t/ km2 。在主体工程建设阶段,由于主体工程逐步对地进行建筑覆盖,水土流失相对较小。因此,房地产开发建设水土流失防治的重点区主要为场地平整阶段的项目区。

3. 3 因地制宜,采取“围疏沉”防治措施

项目区在场地平整阶段地形在不断变化,无法进行永久性水土保持设施的建设,这期间由于地表植被已遭破坏,一遇暴雨,水土流失尤其严重。为防治该阶段的水土流失,应因地制宜,采取一围、二疏、三沉淀措施,即动土前在项目区周边建临时施工围墙或挡墙将项目区与外部隔开,防止动土时泥沙危害四周;疏导、理顺水系,先截后排,防止水流在施工场地乱流,并根据地形变化不断调整场地排水沟;在场地排水沟出口末端设沉沙池,使大部分泥沙就地沉积(为保持沉沙池容量,需及时清理沉沙池) , 防止泥沙进入市政排水管网。场地平整达到标高后,主要采取理顺水系、防护边坡、植被覆盖地等措施防治水土流失。在场平完成后、主体工程施工前,立即开展永久性的截洪沟、排水沟、沉沙池以及边坡的生物、工程防护工程建设,以上工程完成后,方可进入主体工程的建设阶段。在主体工程建设的同时,项目区应逐步开展对平台地的绿化美化,并与主体工程同时完工。鉴于山地截洪沟属城市防洪建设的一部分,建议标准适当提高,采用50 年一遇防洪标准,场区排水沟可采用20 年一遇标准。

4、结束语

通过对具有代表性的房地产项目的全面调查，发现市区内的房地产项目存在向市政排水系统排放泥水的情况，有些项目排水含沙量较高，对市政排水系统危害较大，有深基坑开挖的项目存在土方外运，在堆放点存在较大的水土流失危险，需加强管理。

(1)除3个位于平坦地区的项目因项目已进入装饰工程和扫尾阶段，未发现明显的水土流失现象外，其它项目均存在不同程度的水土流失。

(2)受水土流失危害明显的对象主要有水库和湖泊等天然水体、市政排水系统、交通道路、农田、房屋等筑物以及水电气等附属设施，其中受危害最严重且不受重视的主要是水库、湖泊等天然水体和市政排水系统。

第2篇：房地产开发的流程范文

【关键词】作业成本法；房地产；流程再造；作业分析；成本核算

作业成本法简称ABC法，是以作业作为间接费用分配的基础，以作业为中心，通过对作业成本的确认和计量，对所有作业活动跟踪反映，消除“不增值作业”，改进“可增值作业”，从成本产生的源头入手，分析成本发生的前因后果，按成本动因的多标准分配，提高了成本计算的准确性，引导管理人员将注意力集中在成本发生的原因及成本动因上。其计算思路是：产品消耗作业，作业消耗资源，根据生产费用发生的原因汇集到作业，并计算出作业成本，再按产品生产所消耗的作业量，将作业成本计入产品成本。强调费用支出的合理有效性，而不论其与产出是否直接相关，就一个制造中心而言，所有的费用支出只要是合理有效的，都是对最终产品有益的支出，就应计入产品成本。通过对作业成本的计算和有效控制，克服传统成本法中间接费用责任不清的缺点，并且将以往不可控的间接费用在ABC中变为可控。ABC法不仅能精确地计算成本，解决共同成本的分配问题，更是一种以价值链分析为基础的、服务于企业战略需要的一种现代成本管理方法。目前，作业成本法已在西方国家得以广泛认可与实施。

一、作业成本法在房地产开发中的应用

（一）准确核算开发成本。

现行房地产开发企业忽视开发间接费用的核算。一般是将各开发间接费用项目金额汇总，按直接开发成本比例法或预算造价比例法分配计入单位产品开发成本。上述间接费用核算方法的弊端为：一是各开发项目本身产生的间接费用不平均，其核算出的成本不合理、不真实；二是间接费用反映到项目产品成本上后，无法准确追溯回来，也无法找出间接费用实际的发生动因，从而无法有效地对间接费用进行控制。具体步骤如下：一是根据房地产企业的实际特点，以房地产开发过程中各工序为基准划分各项作业，建立作业中心，确认房地产行业开发过程中发生的各项间接费用；二是针对房地产开发过程中各项间接费用的发生背景，结合开发实际，找出各项成本动因，并建立作业成本库及其成本动因分析表；三是确定成本分配率，汇集各项作业成本费用，并分配记入各开发产品成本。计算公式为：某作业成本库分配率=某作业价值合计/某作业动因总量；间接费用分摊成本=某作业成本库分配率×被某开发产品耗用成本动因数量，将分配某开发产品的各作业成本库分摊成本与直接成本合并汇总，计算得出开发产品的成本。

（二）流程再造。

房地产业和其他行业相比，其流程的柔性更强、弹性更大、受项目所处环境变化的影响大、在项目开发过程中不确定的因素或偏离当初预测发生的情况较多，即使相同类型的项目，由于其资金、地域、管理能力等的差异也会存在千差万别的流程。所以，作业成本法在房地产业应用将具有更广阔的前景。作业成本管理是一个基于流程的动态系统，通过价值链分析房地产开发全部价值活动，完整地认识和把握开发全过程的主要成本动因，明白整个流程中的主要活动、次要活动、必需的活动和多余的活动，从而将作业细分为增值作业和不增值作业，对于不增值和低效作业，房地产企业应在开发过程中予以剔除，横向对比竞争对手价值链和纵向对比行业价值链，并对作业进行联系、整合、选择等处理，协调组织内部的各项作业使各项作业之间环环相扣形成较为理想的作业链，保证每项必要作业都以最高效率完成，保证企业的竞争优势，改善成本构成和提高作业的质量及效率，打造企业核心竞争力。房地产开发流程再造的步骤如下：一是绘制现有开发流程图，描述流程中的活动；二是借助鱼刺图等工具发现现有开发流程中存在的问题；三是寻求解决问题的方法；四是评估实施结果；五是进行下一个问题的解决；六是进行新一轮的流程分析，使整个房地产开发流程更精练，各环节自然衔接，运转自如。

（三）作业分析。

对房地产开发企业流程进行再造后，进一步对流程中的各个作业进行分析，即通过对作业的识别与计量、资源费用的归集与确认、成本对象消耗作业的确认与计量、成本费用的归集等步骤，分析评价作业的有效性和增值性，以提高作业效率、减少资源消耗、增加产出价值。具体来讲，对各作业进行作业动因分析、资源动因分析和作业间的综合分析。作业动因分析的目的在于揭示实际成本与计划或目标成本的差异，了解成本形成过程及发生的原因，从而对间接费用进行成本控制，在房地产开发过程中，作业动因有产品产量、工时、企业的生命周期等各种变量因素。资源动因反映了作业中心对间接资源的耗用情况，将间接成本按资源动因分配到各房地产开发业务中。通过分析各作业中心所用资源，对产品所耗资源进行全面而详细的追溯，能有效地减少资源浪费，提高资源利用效率。作业动因分析与资源动因分析仅是针对某个作业中心，为了有效控制建设各阶段的成本，还必须进行作业间的综合分析，保证各作业中心能合理衔接，无重叠现象。

二、房地产开发中应用作业成本法应注意的问题

（一）考虑房地产企业自身情况。

我国房产行业与先进制造行业相比，其运用先进科学技术的领域并不是很突出，因而开发间接费用不如一些先进制造企业明显，但从综合方面来看，ABC法的实施是可以带给房产行业如前所述的益处。鉴于此，各房地产企业应根据企业自身的生产特点、经营环境、成本特点和项目流程特点来实施ABC法。可以从关键作业中心开始，逐步推进，发现实施过程中的问题，不断学习、摸索，再运用到整个房地产开发流程，同时注意吸收其他行业企业的经验与总结。

（二）准确成本追溯与分配。

ABC核算应注意追溯于特定成本动因、成本合理分配于特定成本对象。在房地产开发中，不仅存在某一项工作可能存在多个成本动因，如何来合理有效地选择成本动因；亦存在某项特定成本并无直接联系，仍将间接成本分配给无关联的对象，这些问题都值得进一步探讨。

（三）注意重要性原则

房产企业间接费用杂而多，各项费用金额有大有小，获取各项费用数据本身的花费有多有少，应依据重要性原则，选择某些经常发生的、额度较大的费用进入ABC核算体系。

（四）要在房地产企业中成功实施ABC法，还应特别关注管理上层的支持、信息技术力量的强弱以及与财务、预算系统的集成等。

参考文献：

第3篇：房地产开发的流程范文

［关键词］房地产；供应链；供应链管理；核心竞争力

1 商业房地产开发流程

在国内的一般性教科书上，根据中国的国情和实际情况，将房地产开发分为可行性研究、前期工作、建设实施、营销和服务等4个阶段。按照国际上传统的经典房地产着作，一般将房地产开发分为以下8个阶段：提出投资设想、投资设想细化、可行性研究、合同谈判、签署正式协议、工程建设、竣工投入与资产管理。

2 房地产项目供应链管理研究

依照上述两个房地产开发模型并基于对其的分析，结合供应链管理理论，建立如下图所示房地产项目供应链管理模型。

房地产项目供应链管理模型 1 模型基本说明

该模型不是直线供应链，而是横向和纵向交叉的网络供应链模型，决策、计划和营销不仅是供应链中的一个环节或流程，而且这个流程对其他3个流程始终产生影响。4个流程在职能内容上是紧密相关的，不仅互为补充，而且在一些情况下甚至是互相渗透的。所以，4个流程虽处在供应链上的不同位置，但是它们之间互相“牵引”，形成了一个有机的管理创造系统，从而生产出符合市场需要的有价值的房地产产品。 2 模型的四个基本流程

模型包括4个基本流程模块：决策、计划和营销，土地和资金的获取，工程建设管理和运营管理，其中，土地和资金的获取，工程建设管理和运营管理这3个流程通过决策、计划和营销这个流程进行协调和统一。

决策、计划和营销：指的是商业房地产项目开发的整体决策和营销管理活动，包含开发方式的决策，产品创意，开发流程与合作伙伴的确定，销售策略的制定等，其中也包含支持性的运作管理，如：确定商业房地产房型结构，布置方式和数量，具体开发计划进度，销售方式等。

土地和资金的获取：指的是土地和资金的获取方式。土地的获取主要是根据土地出让方的要求来决定；资金的融通更加复杂，随着我国金融市场的完善，资金来源渠道的多样化，采用何种方式获取资金是房地产企业亟待研究的问题。土地和资金可以看做是房地产产品的“原材料”，如何“采购”至为关键。

工程建设管理：指的是项目的勘察、规划设计和工程施工管理。勘察包括地形测量、工程地质和水文勘察；规划设计包括项目的整体布局，造型选择，与周边配套设施的结合，施工图设计等；施工包括施工单位、监理单位的选择，质量、进度和资金的控制，竣工验收和移交等。相对来说这个流程技术性最强，也比较容易控制。

运营管理：可以用四个统一来概括，就是统一招商、统一营销、统一服务监督和统一物业管理。这个流程处于整个流程的末端，但远不意味着结束。商业房地产开发的价值不仅体现在房地产产品的制造上，而且很大一部分体现在对项目的管理经营上，所以运营管理流程是非常重要的。

3 房地产企业供应链管理研究

随着市场的成熟、资源的紧缺和竞争的加剧，开发商若想可持续发展则必须根据企业和环境的特点，去发现、挖掘、整合内部资源和外部资源，运用供应链管理理论培育自己的核心竞争力，通过建立战略联盟的方式处理好合作伙伴相关行业关系，使得整个房地产开发流程的系统优化以达到控制和降低成本的目的，成功获取核心竞争力。 1 建立房地产企业供应链管理成本控制系统

按照房地产开发流程从商品房的形成到向用户交付使用商品房需经过商品房生产准备、商品房生产和商品房销售三个阶段，通过供应链进行成本管理，开发商在不同的阶段成本控制侧重点应有所不同。为了便于成本分析，简单地把商品房建造前后作为划分界限，将整个房地产供应链划分为上游、开发商核心企业和下游，成本也相应划分为上游成本、开发商内部成本和下游成本，进一步细化得出房地产开发企业的供应链成本控制模型。 转贴于

供应链成本控制的最终目标就是控制用户成本，使其尽可能最小化来获取最大利润，以较低的成本向用户提供同等的价值或以同样的成本向用户提供更多的价值，特别是有助于实现用户所看重的核心价值。最有竞争力的房地产企业供应链不仅应使项目总成本优化，而且使房地产企业核心竞争力的特征体现在用户看重的核心价值上，还要体现在商品房保值、增值和对用户新需求的预测、识别和满足上，从而使房地产企业获取持续竞争优势基础的核心竞争力。

2 做全程供应链的管理者

全程供应链管理的实质就是为了快速响应客户的快速变化，有效缩短客户到供应商的响应周期，从而迅速并准确的满足客户的个性化需求。全程供应链管理重新进行了供应链的分工，合作、风险分担、利益共享的经营模式，企业的工作重心转移到整合供应链内部资源，判定供应链的内部分工标准，分配价值活动，传递需求信息，制定供应链管理的整体战略。

开发商主要是通过土地取得、市场分析等措施而取得投资收益。在市场竞争环境中开发商必须通过与房地产供应链的各组成部分进行讨价还价，从而取得本身利益的最大化。随着土地供应的市场化、房地产市场竞争的激烈化，市场逐步向买方转化，房地产企业在继续依靠供应链内部的优势地位获得利润的基础上，需要向满足消费者日益变化的个性化需求转移来保证既得利益不受损害。这就要求房地产开发企业转变思维和经营方式，站在全程供应链管理者的角度，从房地产供应链的内部竞争转向与其他房地产供应链的竞争，与设计商、承建商、供应商以及通往最终客户的下游环节结成伙伴关系。

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［1］马士华，林勇，陈志祥.供应链管理［M］.北京：机械工业出版社，2000.

第4篇：房地产开发的流程范文

关键词：低碳经济；房地产经济；影响

我国是世界上最大碳排放国家之一，能源危机日益严重，促使我国越加重视低碳经济发展。房地产经济是我国国民经济主要组成因素，但低碳经济的利用将会对房地产经济产生很大的影响。所以，合理利用低碳经济，顺应时展需求是至关重要的。房地产经济中应用低碳经济，需要房地产行业的重视和消费者的认可，从而实现低碳经济发展。

一、低碳经济对房地产经济产生的不利影响

1.增加房地产开发成本

低碳经济对房地产行业提出的最重要标准和要求就是节能减排。但目前房地产开况来看，大部分开发单位将精力放在怎样利用房地产增加企业的经济效益和扩大企业规模上。与此同时，房地产设计人员通常注重房地产分配设计方案，忽视低碳经济对房地产经济发展所造成的影响。但，我国低碳经济观念出现较晚，没有系统的低碳技术，造成节能减排材料价格的提升，增加了房地产开发商不得不以高价购买，增加其投资资本，造成了房地产低碳经济发展不能顺利进行；低碳经济发展工作单一性强，也导致了房地产建设发展不能充分发挥其指导作用。低碳经济最核心的内容就是利用新能源、新技术、新材料，但这这几方面我国还存在严重不足，导致我国在最短时间内实现低碳经济发展是很困难的。

2.房地产开发缺乏质量控制体系

在房地产建设工作管理过程中，应与低碳经济相结合，进行系统研究分析，及时对不合理的地方进行调整，进而为房地产经济符合低碳经济发展要求提供保障。但就目前的发展现状来看，房地产开发单位并没有将工程质量控制工作放在实际管理工作中，利用低碳经济方法和原来设计存在很大的差别，也因缺乏质量监测工具和方法，限制了房地产经济管理工作，阻碍了房地产开发工作顺利开展。

3.导致房地产开发商提高房价

随着低碳经济逐渐深入房地产经济开发中，给房地产开发商造成了大量成本投入，与此同时，低碳经济的局限性，也造成相应土地价值发生变化。这样的社会背景下，开发商就此会为了保障自身经济利益，将低碳化和绿色环保当做主要销售亮点，抬高房价。最终造成了大多数的消费者由于房价过高而放弃购防欲望，严重阻碍了房地产行业顺利发展。

二、低碳经济对房地产经济产生的有利影响

1.调整了我国房地产行业的内部结构低碳经济不但推动房地产行业顺应时展要求，同时也调整了我国房地产行业的内部结构。当前我国房地产行业准入门槛低，产业结构不是很合理，但低碳经济的发展，弥补了这方面的不足，加强了房地产行业优胜劣汰。更好顺应时展需求，加强房地产行业的内部结构是必要的。所以，各大房地产开发商，可以将眼光放在建筑质量和环保性能等方面，为进一步促进房地产行业的长期性的发展提供保障。

2.有效实现了节能降耗低碳经济发展，促使我国房地产行业向节能化方向发展。当前，我国房地产行业中使用的建筑施工设备和建筑材料非常巨大，但低碳经济要求在房地产建筑施工中应遵循低碳化，利用低碳经济进行房地产行业建设，促使其主动应用低碳新设备、新技术、新材料，这种情况下，不仅降低其建筑施工消耗，还达到节能减排的理想标准。3.有利于我国房地产行业长期性发展目前，低碳经济观念已经深入人心，在房地产开发建设中，合理融入低碳经济，也更能满足消费者的需求。开发商将低碳经济合理的运用到房地产建设中，不仅可以有效的避免开发商为自身的经济利益提高房价问题，也保证了房屋建筑物的品质。所以，低碳经济对我国房地产行业的长期性发展有很大的促进作用。

三、房地产经济中利用低碳经济的有效措施

1.合理规划房地产项目的户型布局

目前，我国房地产行业通常采用粗放式经营模式，开发商主要重视经济利益，不考虑消费者真正需求，忽视低碳经济发展要求等，例如，在卧室、楼道等面积过大问题，加大了资源的浪费情况。另外，开发商为了加快资金的回收速度，通常情况下并不参与室内装修。但业主在进行室内装修中，导致大量的人力、物力和财力的浪费，与低碳经济发展的要求相悖离。所以，房地产开发商应重视提高自身开发质量，利用低碳经济发展理念，充分发挥低碳经济作用，合理做好每个户型的设计工作，适当调整房屋比例，将消费者实际需求和自身利益相结合，最终实现低碳装修。

2.积极倡导低碳式生活

低碳经济快速实现，就要求房地产开发单位加强各部门工作对低碳经济观念的认识，为消费者更好的讲解低碳经济，让消费者充分了解低碳经济所产生的利益，以获取消费者支持；让消费者从长远的角度来支持低碳房地产项目的开发，进一步为低碳经济发展提供有利条件。

3.规定项目流程设计

在房地产建筑设计中，应结合低碳经济的具体要求，建立合理设计流程，制定明确的房地产经济规范。制定规范设计图纸，进而保证环保设计顺利进行。对设计过程中主要强调和重要设计部分制定专门管理措施。将房地产经济设计理念与设计者详细沟通，促使每个设计人员达到一致的设计理念。根据低碳经济设计理念和要求，设立规范的设计流程，从而达到低碳经济设计标准。比如在设计对雨水回用设施，既需要考虑场地内雨水具体情况，又需要景观设计人员提供用水数据等，所以制定规范设计流程，顺应房地产经济设计需求是必要的。

四、结论

保障人类生存环境质量和维护自然环境发展，发展低碳经济是至关重要的。基于低碳经济在房地产经济发展中存在双重影响，低能源消耗将成为未来房地产行业的发展趋势，所以，房地产行业应加强有利影响作用，合科学合理的调整其不利影响，为房地产经济和低碳经济的更好发展保驾护航。

参考文献：

[1]赵洁.论低碳经济对我国房地产经济的影响[J].工程经济,2015(1):92-96.

第5篇：房地产开发的流程范文

[关键词] 投资控股架构 单层控股 多层控股 境内控股 境外控股

从不同的角度出发,投资控股架构可以有多种分类。根据当前房地产开发企业普遍存在的各种控股架构,本文将从直接投资者所在地、控股层次二个角度分析各种控股架构的优势及其所需考虑的问题,协助房地产开发企业管理层了解当前房地产业各种投资控股架构的利弊。以便房地产开发企业(本文指有限责任公司)选择适合自己的控股架构。

一、按直接投资者所在地划分

按直接投资者所在地划分可分为境内控股和境外控股两种。境内控股是指房地产开发企业及其母公司(控股公司)均在境内。境外控股是指房地产开发企业在境内但其母公司(控股公司)在境外。

第一、境内控股

1.优势

(1)公司投资设立和撤出的流程和要求较为简单,无需经过商务部或外经贸部门审批;(2)所采用的会计准则和制度较统一;(3)控股公司收取的股息,无需再缴纳企业所得税;(4)无需涉及外汇、外债等管理问题。

2.需考虑的问题

(1)不便于境外战略性投资者参与;(2)境外融资方式受限,仅能通过境内机构寻求借款;(3)运营环节中涉及的当地税费可能较多;(4)境内控股公司对股权转让所得需缴纳企业所得税,但可按实际情况进行税务筹划。

3.主要商业考虑

(1)便于引入境内战略性投资者,但境外投资者参与投资需要经过商务部或外贸部门审批;(2)便于境内上市;(3)运营、管理成本可能较低。

4.相关法规规定

内资房地产开发企业设立的审批程序简单,无需经过外经贸部门审批,亦无需申请外汇登记。

5.财务管理要求

(1)投资控股公司和房地产开发企业可按中国的会计准则编制财务报表,不需采用不同的会计准则;(2)财务核算系统需满足不同会计制度核算的要求。

6.收回投资

(1)股息分派不涉及企业所得税;(2)在企业清算或股权转让的审批上,内资房地产开发企业的自行清算或股权转让无须经当地商务部门或外经贸部门的审批,程序方面较外资企业简单,时间花费较短;(3)在企业清算的税务处理方面,企业清算所得=企业的全部资产可变现价值或者交易价格―资产净值―清算费用―相关税费;投资方企业从被清算企业分得的剩余资产,其中相当于从被清算企业累计未分配利润和累计盈余公积中应当分得的部分,应当确认为股息所得(免予缴纳企业所得税);剩余资产减除上述股息所得后的余额,超过或者低于投资成本的部分,应当确认为投资方投资资产转让所得或者损失。投资方应分别就投资资产转让所得或损失缴纳企业所得税或按照税法规定在企业所得税税前扣除;(4)在控股公司对内资企业股权转让的税务处理方面,企业股权投资转让所得应并入企业的应纳税所得,依法缴纳企业所得税;企业股权投资转让所得或损失是指企业因收回、转让或清算处置股权投资的收入减除股权投资成本后的余额;“产权转移书据”属于印花税纳税凭证,因此,股权转让双方应就股权转让合同金额的0.05%缴纳印花税;股权转让不用缴纳增值税和营业税;(5)内资房地产开发企业清算后不涉及外汇监管问题。

第二、境外控股

1.优势

(1)便于境外股权转让及向境外借款;(2)便于利用境外先进管理经验,提高企业资质;(3)可将税后利润分配给境外投资者;(4)运营环节中涉及的当地税费较少;(5)境外股权转让无需境内审批机构的审批且不涉及中国税务。

2.需考虑的问题

境外控股公司需考虑的是:对外投资的政策及对收取境外股息收入的税务规定。

境内房地产开发企业需考虑的是:(1)公司投资设立和撤出的流程较为复杂且要求较高;(2)外汇管理部分明令禁止“返程投资”房地产开发企业,在股权转让给境内公司时,是否符合《10号令》的规定,需考虑是否属“返程投资”(3)受到外经贸部门审核、外汇外债登记方面的较多限制;(4)适用的会计准则和制度与境外控股公司可能不同,需适当调整配合;(5)对境外支付款项时,扣缴相关税负,但可进行税务筹划;(6)与战略投资者合作时,注入到境外控股公司的相关融资资金只能以权益性投资汇入(一般为增资)到房地产开发企业,且需要有较长的审批时间,影响房地产开发企业的资金使用效率。

3.主要商业考虑

(1)便于引入境外战略性投资者,但境内投资者参与投资可能会形成“返程投资”,具体实施需要考虑是否符合《10号令》的要求;(2)便于境外上市;(3)运营、管理成本较高,需考虑境外控股公司当地的营商环境、可能产生额外的设立和营运成本。

4.相关法规规定

(1)外资房地产开发企业设立程序较内资企业复杂,需外经贸部门审批,在商务部备案。(2)申请设立房地产公司,应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权、或已与土地管理部门、土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或产权的预约出让/购买协议;(3)境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产开发企业,或收购合资企业中方股权的,须妥善安置职工,处理银行债务、并以自有资金一次性支付全部转让金;(4)外资房地产开发企注册资本金未全部缴付的,未取得《国有土地使用证》的,或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的,不得办理境内、境外货款,外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇;(5)外资房地产开发的中外投资各方,不得以任何形式订立保证凭证一方固定回报或变相固定回报的条款。

5.财务管理要求

(1)投资控股公司和房地产开发企业因地域不同可能需采用不同的会计准则编制财务报表;(2)财务核算系统需满足不同会计制度核算的要求。

6.收回投资

(1)股息分派需为境外控股公司代扣缴10%的预提所得税(具体适用税率视境外控股公司当地与中国收协议而定);(2)在企业清算或股权转让的审批方面,外资企业在境内的自行清算或股权转让须经当地商务部门或外经贸部门的审批,程序方面较为复杂,时间花费较长;若将境外控股公司的股权转让予中国境内其他公司,商务部或外经贸部门可能将其视为《10号令》所指的规避对于通过设立境外特殊目的公司监管;外资企业境外最终控股公司可考虑在境外转让境外直接控股公司,因不涉及中国境内企业的股权转让,所以无需境内商务部门或外经贸部门的审批,但可能需考虑境外最终控股公民所在地的相关规定;(3)在企业清算的税务处理方面,外资房地产开发企业清算的具体计算方式与内资企业相同,但视同股息所得和投资资产让所得部分按税收协定的优惠税率或10%的企业所得税税率为境外控股公司代扣缴预提所得税;(4)在控股公司对外资企业股权转让的税务处理方面,境内股权转让的具体税务处理与内资企业相同;可以考虑通过转让其境外越位控股公司的股权,避免涉及中国的各项税负,但需考虑境外控股公司所在地的税务影响;(5)在外汇监管方面,清算所得或投资方股权转让所得人民币须经主管外汇管理局批准后,向有关金融机构购汇汇出;企业清算需到主管外汇管理部门注销外汇登记及外债登记(如有)。

二、按控股架构层次划分

按控股架构层次划分可分为单层控股和多层控股。单层控股是指母公司直接对房地产开发企业投资。多层控股是指母公司对直接控股公司投资,直接控股公司再对房地产开发企业投资。

第一、单层控股

1.优势

(1)投资架构直接、简单;(2)节省运营成本;(3)运营利润可直接分配给最终控股公司;(4)以母公司作为房地产集团中心,有利于整合各房地产开发企业的实力,提高集团贷款授信的融资能力,未来亦有机会成为集团的财务中心,从事集团内的融资,有利于房地产开发企业的融资。

2.需考虑的问题

(1)须考虑投资及管理过于集中在一家公司时的商业风险;(2)当境外战略性投资者对单一项目有投资兴趣时,需通过商务部或外经贸部门审核,资金进入到房地产业开发企业所需的时间较长;(3)境内控股公司需取得银监会的批准,才能从事相关集团内企业间资金拆借的经营行为。

第二、多层控股

1.优势

(1)可以相对分散单一控股公司的风险;(2)房地产开发企业之间互相受商业、法律等的牵连较少;(3)当直接控股地产开发企业,得有利吸引境外战略性投资者。

2.需考虑的问题

(1)投资架构相对复杂,集团运营成本相对较大;(2)可能因直接控股公司本身的亏损而影响地产开发企业的利润向母公司分派。

三、境、内外控股架构结合控股架构层次分析

1.境内控股且单层控股

(1)以内资控股公司作为直接投资者,设立房地产开发企业的单层控股模式,相关的商业考虑、相关法规要求、设立流程、运营成本、税务成本及收回投资等具体分析请参见上文关于境内控股的部分;(2) 由于其控股公司在境内,便于集团在境内上市以及吸引境内的战略性投资者对于集团整体或单一项目进行投资;(3)可以考虑控股公司担当集团内部的融资中心,从事集团企业间的资金拆借,但需取得银监会的批准。

2.境内控股且多层控股

母公司及直接控股公司均在境内,房地产开发企业为内资企业:(1)相关的商业考虑、相关法规要求、设立流程、运营成本、税务成本及收回投资等具体分析请参见上文关于境内控股的部分;(2)房地产开展企业的利润将爱到两层提取法定公积金的影响,更多的利润被留存在中国境内。

母公司在境外,直接控股公司的境内,房地产开发企业为内资企业:①相关的商业考虑、相关法律要求、设立流程、运营成本、税务成本及收回投资等具体分析请参见上文于境内控股的部分,另外需考虑直接控股公司的再投资需要符合《6号令》的相关规定;②若境内控股公司不是房地产发企业可以借外债,但境内控股公司不得擅自更改外债用途;③房地产开发企业的利润将受到两层提取法定公积金的影响,更多的利润被留存在中国境内。

3.境外控股且单层控股

(1)以外资控股公司作为直接投资者,设立房地产开发企业的单层控股模式,相关的商业考虑、相关法规要求、设立流程、运营成本、税务成本及收回投资等具体分析请参见上文关于境外控股的部分;(2)由于其控股公司在境外,便于集团在境外上市以及吸引境外投资者整个集团进行投资;(3)若境外的战略性投资者仅对集团单一项目有投资兴趣,则涉及较复杂的操作的流程;(4)控股公司由于在境外,将无法担当集团内部的融资中心,从事集团内企业间的资金拆借;(5)房地产开发企业的利润分配给母公司时需缴纳预提所得税。

4.境外控股且多层控股

母公司及直接控股公司均在境外,房地产开发企业为外资企业:(1)以外资控股人司作为直接投资者,设立房地产开发企业的单层控股模式,相关的商业考虑、法规要求、设立流程、运营成本,税务成本及收回投资等具体分析请参见上文于境外控股的部分;(2)便于集团在境外上市;(3)便于境外的战略性投资者对于集团整体或者单一项目进行投资;(4)房地产开发企业的利润将受到一层提取法定积金的影响。

参考文献:

[1]商务部等六部委:《关于外国投资者并购境内企业的规定》. [2006]第10号令

[2]商务部、国家外汇管理局:《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知 》:商资函[2007]50号

[3]商务部:《关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》.商资函[2008]23号

[4]国家外汇管理局综合司:《关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》.汇综发[2007]130号

第6篇：房地产开发的流程范文

关键词：房地产开发；风险类型；问题；措施

中图分类号：TU712 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）08-00-01

房地产项目开发的风险在于开发商在项目开发后的结果与预期收益的差别，目前在新时期市场经济条件下，我国房地产开发企业面临的风险有很多种，而如何做好风险防范，对于一个企业的生存发展来说十分重要，以下将展开详细探讨。

一、房地产开发存在的风险类型和风险产生的原因

1.环境风险。环境因素的影响包括自然灾害，政策的不稳定性。在自然灾害方面，由于自然因素的不确定性，如地震、风暴等因素都会对房地产项目造成破坏，使得投资商必须承受经济损失。同时因为国家的国民经济的调控和相应的政治经济政策法律调整会给房地产投资带来无形的损失。国家制定土地政策、金融政策、税收政策的变化对投资商对项目的成本投资造成波动和不确定性。

2.技术风险。科学技术的进步、建设材料、技术结构的变动给房地产项目投资带来的投资风险为技术风险。例如科学技术的进步导致建筑材料、施工技术、建筑风格在不断的更新换代，而跟不上时展要求的项目投资投资成本高，项目进展效率低下，而且适用性不符合要求，从而迫使投资商投入新的资金对项目进行改造。

3.决策和管理风险。决策和管理风险包括运营风险、市场环境调查和预测的风险、技术设计风险、项目策划风险、财务风险和高层战略风险，决策和管理风险对一个项目的成败起关键性作用。产生这些风险的主要原因有以下几个方面：（1）位置的不可移动性；（2）资金投入大，投资规模大；（3）开发周期长；（4）经济水平的制约作用；（5）市场不充分性。房地产位置的固定性，地区经济水平的限制作用，导致经济对房产的消费起到制约作用，开发周期长，资金的投入量大，这些一定程度上给房地产项目带来了风险。

二、房地产开发风险应对措施

1.风险回避。风险回避主要是在房地产开发的过程中，管理者必须对风险以及可能损失做出一个初步的估计和权衡，也就是风险发生的可能性。风险回避虽然能避免重大损失，但同时也失去了投资获利的机会，是一种比较消极的防范手段。

2.风险控制。风险控制指的是管理者采用积极的策略减少风险发生的概率，尽量将风险和损失降到最小。风险控制的手段有风险预防和风险抑制两种类型。风险预防涉及现时成本与潜在损失的比较，当潜在损失远远大于采取预防措施所支出成本的时候，就要果断采用预防风险的手段。风险控制是管理者为消除和减少风险隐患主动采取措施的一种积极办法，在运用时成本低、效益好，一般不会产生后遗症。建议在处理房地产开发过程中的各种风险时，要优先采用风险控制措施。

3.风险转移。风险转移是开发商通过一定的措施和安排将风险转移给另一方，减少企业的损失。与风险回避不同，风险转移是将责任或者风险转嫁给别的单位承担，风险回避是放弃项目开发；风险转移与风险控制也有不同，风险转移是将风险直接转移出去，风险控制是自身调节风险因素。

4.风险自留。风险自留指的是房地产开发商将一些难以避免或者最终不能控制的风险留给了自己，但是前提是不影响大局的利益，且风险能够为企业带来较大的利益。风险自留分为有意识的风险自留和无意识的风险自留。有意识的风险自留是管理者的主动风险自留，主动去承担未来的风险，具体措施有自我保险、专属保险等。无意识的风险自留是开发商对损失的发生存在侥幸心理或对损失估计不足而暴露于风险中，是被动的风险自留，需要通过风险应急准备金来应对。

5.风险利用。风险利用是在开发项目的过程中通过利用风险来为企业赢取利益的方式。一般是开发商利用现实存在的风险，通过风险管理技术化险为利。

三、房地产开发风险管理应注意的问题

1.重视可行性研究。重视可行性是房地产开发者通过科学的评级分析，明确房地产项目的具体风险系数，它是房地产开发项目前期活动中不可缺少的阶段。评价房地产开发项目是否具有可行性，开发商要研究宏观经济发展形式，在国家相关法律、政策等条例的许可范围内，根据当地房地产市场的供求需要，预测开发项目的成本、需求量、售价等，从而确定出计划投资项目的类型、规模、销售渠道。由于未来具有很多不确定因素，因此可行性研究阶段也是蕴藏风险最多的阶段。

2.选择最佳开发区位。选择最佳的开发区为对于房地产企业来说有着至关重要的作用，它关系到房地产项目成功与否，通常从这几个方面进行最佳开发区位的选择：项目所处的具体地理位置；项目所在地的交通、商贸状况及水电通达情况；项目所处区域未来的发展情况等。

3.推进企业的科学化、规范化、法制化管理建设。房地产企业要用科学、严格、规范的标准要求自己，通过加强风险知识的系统培训，强化员工风险管理意识，加强对现行法规和企业制度的学习，提高从业人员对“违法、违规”行为的识别能力，能有效减少职工由于工作的盲目性带来的法律等风险。

4.建立具有职业化的管理体系。房地产企业应该加强企业的科学化、职业化、法制化管理模式，逐步实现企业资金的统一化、制度化、程序化管理，制定具有企业标准、工作程序和工作流程的标准化流程模式，建立现代的企业管理制度和管理程序，用质量管理的八项原则规范企业管理行为。用规范化的管理体系，用标准的工作模式、工作流程程序、制度规范职业行为，使得每项工作都有据可循，也就减少了不确定性和盲目性带来的风险。

四、结束语

总之，房地产开发的过程中会遇到环境、技术、管理、决策等各个方面的风险，可以说风险存在于房地产运作的每个阶段，只要我们对可能发生的潜在的危险事先预备，制定风险管理流程，并作好风险预算，将风险降到最低，就能保证我国房地产企业的稳定发展。

参考文献：

[1]薛小荣，何慧丽.我国房地产风险防范对策[J].科技创业月刊，2009，05：50+52.

[2]魏巍.我国房地产企业风险管理现状及对策研究[J].商业会计，2009，24：45-46.

第7篇：房地产开发的流程范文

[关键词]作业成本法；房地产；成本估算

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.08.003

[中图分类号]F234.2 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2017）08-000-02

随着社会经济的飞速发展，人们对住宅的要求也越来越高，造成了房地产开发商的经营成本越来越高，导致房地产开发商的经济效益逐渐变小。房地产开发商想要在激烈的市场竞争中，得以生存，就要使房地产的运营成本降低，因此，可以具体应用作业成本法进行控制。作业成本法是以市场为导向，能够合理、准确的引导企业在做高质量建筑的情况下，实施低成本策略，赢得高利润收入，提高房地产企业产品竞争力的方法。

1 作业成本法概述

1.1 作业成本法

作业成本法可以称为作业成本分析法、作业成本计算法、作业成本核算法，也可以称为ABC成本法。它是由美国会计大师埃里克・科勒（Eric Kohler）教授于1952年提出的作业、作业账户等新概念，由乔治・斯托布斯（George Staubus）教授于1971年全面研究与讨论了作业、成本、作业会计等概念而产生的。这种成本计算方法是现代化、经济发达社会的产物。作业成本法的推出，引起了社会各界人士的关注，它是把整个资源按照资源动因分配到生产作业场所的、作业的成本是按照作业动因分配到每个产品上的。

1.2 作业成本法的优势

作业成本法能够使社会经济快速发展，同时也能满足房地产行业对管理企业成本的需求。作业成本法主要应用于强化企业生产经营过程中的管理，并实时注意企业各项活动所产生的成本以及加强成本管理方面。因为作业成本法在欧美地区的应用得到了一致好评，也产生了良好的经济效益，所以我国也可以把作业成本法应用在房地产行业上。随着社会经济的发展，房地产行业的交易成本日益加大，而房地产行业要想提高自己的经济效益，就可以应用作业成本法来核算企业的经营成本，促使企业的整个经营运作流程变得顺利，避免企业一些不必要的花销，促使房地产盈利。

2 作业成本法估算的一般步骤

房地产行业在企业经营过程中实施作业成本法分为以下四个步骤。

2.1 鉴定作业

房地产企业在实施作业成本法时，必须明确实施目标和实施范围。实施目标是作业成本法估算出的数据信息，实施范围是实施作业成本法的执行部门或整个房地产企业。无论如何，首先要明确作业成本法的实施对象。房地产企业要建立实施作业成本法的团队小组，就要确定作业成本法的领头，房地产企业的财务会计负责人或其他相关负责人。

2.2 建立作业成本库，并将资源追溯到对应的作业中

在建立作业成本库之前，实施作业成本法的工作小组要详细调查房地产企业的经营情况，并了解房地产企业的经营过程，理顺房地产企业生产成本的流动状况及过程，分析房地产企业成本的发起源头以及影响因素。房地产企业要使企业的每一部门都能对本部门所产生的成本负责，这有利于实施企业作业设计和把控好分配的工作责任制。作业成本法是把房地产企业在经营过程中各种成本的运用情况，进行了一个统筹规划，把不同情况生成的成本详细记录在不同的作业数据库中，每一个作业成本数据库内部的成本数据信息的性质是相同的。房地产企业在查找企业作业成本时，企业的财务会计可以更加便捷地核算房地产企业的经营情况。

2.3 确定每一种作业的成本动因

房地产企业的作业成本法需要核算房地产企业大量的经营数据信息，所以房地产企业要建立好作业成本核算体系，在作业成本核算体系的基础上输入具体的房地产企业所经营的成本数据。而作业成本动因是指房地产企业运作过程中，企业把作业成本分配到每一项产品或服务上。作业动因反映了成本对象对作业消耗的逻辑关系。在确定动因之前要对工作性质进行具体明确，首先要注意选择对象在变量关系上应属于定量关系，且所呈现出的性质相同。其次，选择对象时要考虑成本问题，挑选容易展开搜集工作的对象进行数据收集，将信息获取工作尽量简化，降低资源的损耗。同时，在成本变量上，要和成本库之间在费用上建立一定的联系，这种联系主要呈现出相互的线性关系。最后，所选择的成本动因要可以全方位代表房产企业在经营过程中产生的成本数据。

2.4 分配成本库费用并将作业追溯到产品中

资源是企业成本的资源，它的界定范围是指在企业经营的过程中，明确企业作业界定的基础，使其在作业界定的基础上，留下每一项作业的相关资源，清除与企业运作作业无关的资源。在企业经营过程中把作业资源分配到企业生产作业中，是企业资源消耗量的Q定性因素，这也可以称为资源动因。把企业资源分配到企业生产作业的过程中，使企业生产作业的各式各类的资源都可以体现在财务报表上。这一步的规则使企业生产的产品数量决定了企业经营成本的作业消耗量。

3 作业成本法在房地产成本估算中的应用

3.1 准确估算开发成本

房地产开发公司绝大多数是将企业的各项直接与间接产生的费用统筹在一起，按照直接成本所占的比例或财务会计所预算的成本记在企业运营成本中。这样的做法是有弊端的，会使企业在间接企业运营情况下的花销，被直接忽略。所以，房地产开发商可以用作业成本法来计算企业的经营成本，这样便不会忽略企业的间接花销。房地产开发商要根据自己的实际情况，划分企业运营作业的项目内容，按照特点的不同建立作业中心，以此明确每个作业中心的间接花销，比如建筑设备的修理费等。并找出每一项间接花销的动因，分析间接花销的成本动因，得出数据并记入数据库，算出每一项作业成本的分配率，得出间接成本再加上直接花销的成本就等于企业的经营总成本。

3.2 流程再造估算

房地产运作流程的弹性较大，项目的运营受环境的影响也较大。房地产行业的企业运作资金成本非常大，所以在房地产企业的经营过程中，更适合应用作业成本法，使其运作流程动态化。流程再造可以将房产企业在管理方面进行革新，将原来在职能方面的管理中心转移到流程方面。这种管理方式对企业的经营理念产生了突破性改变，尤其是在管理方式上进行了有效创新。流程再造始终围绕顾客展开工作，将用户的利益放在首位，对资源进行重新调配，直至满足用户真实需求。这种方法可以为房产企业带来很大的效益，使流程运行速度显著提升，给企业带来更多的经济效益。

3.3 作业分析估算

作业分析估算就是房地产企业在流程再造后，再分析企业经营中每一阶段的各项作业，也是对企业经营过程的作业进行辨别，了解作业成本与企业实际的运作情况是否一致，找出作业动因的受影响因素，反映出企业运作时所消耗的成本，并能详细追踪动因，总结与计算企业的成本等。作业分析估算能够剔除企业运作时的无效作业和无效消耗，使企业减少资源的浪费，以此提升企业的经营效益。

4 作业成本法在新家园开发项目中的应用

4.1 新家园开发项目简介

新家园开发项目是中远房地产开发有限公司在湖南省吉首市市中心进行的投资项目。总面积大约为17 000平方米，是湖南省吉首市首家纯粹居民住宅小区，分别为A、B、C三个楼，A座的建筑面积是7 676.56平方米，属于复式型楼房，是针对收入较高的居民群体的，B座是小高层，它的建筑面积是6 734.89平方米，针对的是高层次的收入群体，C座的建筑面积是7 012.98平方米，是经济适用房，主要供给原地的回迁户或者是一些收入较低的工薪阶层的人士。新家园开发项目所建的小区的绿化面积是整体建筑开发面积的1/4。目前已经竣工并销售完毕。

4.2 作业成本法在新家园开发项目成本估算中实施的意义

新家园开发项目之所以销售的这么好，就是因为新家园开发项目在开始时便具有控制企业成本的思想，也运用了作业成本法，对新家园开发项目的整体运作过程实施成本控制。通过对这个项目的分析，可以提高对项目开发中注重成本控制的认识，在实际开发之前做好成本调控，在进行成本核算时可以有效采取手段，使用作业成本法展开系列工作，从而对开发成本进行调控，确保企业完成以打造经济实用房为主的建设目标。

5 结 语

应用作业成本法来管理房地产企业的经营运作过程，对未来房地产行业有着重要的作用，它贯穿于房地产企业从项目的筹划、前阶段的运作、开发过程至项目运作完毕。在应用作业成本法时，房产企业在经营工作中要采取策略，要注重将价值工程有效引入，使二者充分结合。这可以使项目成本在管理工作中开展的更加顺利，在很大程度上将管理水平有效提升，促使房产企业在市场中占有利地位，提升经济效益。

主要参考文献

[1]钟顺红.作业成本法在房地产开发项目成本管理中的应用研究[J].价值工程，2016（24）.

[2]袁华.浅析作业成本法在房地产开发企业中的应用[J].现代经济信息，2015（9）.

第8篇：房地产开发的流程范文

本文在总结绩效考核及其常用方法的基础上，结合关键绩效指标法在房地产开发企业绩效考核中的适用性和应用框架，通过实例归纳关键绩效指标法在房地产开发企业绩效考核中的应用过程。

一、绩效考核及其常用方法

绩效考核是通过应用各种科学的方法对企业员工的工作行为、工作效果及其对企业的贡献或价值进行考核和评价的过程。

目前常用的绩效考核方法可以分为结果导向考核法和过程导向考核法。结果导向考核法主要依据员工的工作结果进行判断；过程导向考核法则主要依据员工在工作中的行为做出评判。

结果导向考核法主要包括评分表法、目标管理法、关键绩效指标法、平衡记分卡等。其中，评分表法根据规定工作的质量和数量等要素对员工的工作表现进行逐一评价、打分并汇总得到工作业绩的最终成绩；目标管理法是指由上下级共同决定并分解各阶段应达到的绩效目标，且定期检查目标完成情况的管理方式；关键绩效指标法是将绩效目标明确为关键指标，在确定关键指标标准的基础上，将员工的表现与关键指标标准进行比较的考核方法；平衡记分卡是将企业的目标从财务维度、顾客维度、内部业务维度及学习与成长维度等不同纬度分解落实到员工层面，进而考核员工的业绩表现的方式。

过程导向考核法主要包括关键事件法、行为观察量表法、行为定位评分法、360度绩效评估法等。关键事件法，通过对员工工作中最好或最差的事件及其形成过程进行认定评价的方法。行为观察量表法是将观察到的员工的每一项工作行为与评价标准进行比较评分的方法；行为定位评分法是对明确的、可观测的工作行为中每一项职务指标做出评分量表，进而给出对应行为等级的评价方式。360度考核法是从不同角度获取员工行为表现的评价，然后对这些评价结果进行分析评估的方法。

二、关键绩效指标法在房地产开发企业绩效考核中的适用性

作为典型的结果导向性绩效考核方法之一，关键绩效指标法提炼了企业运作过程的关键要素，对其相应运作流程的输入端、输出端的关键参数进行设置、取样、计算、分析，进而分析衡量绩效表现。

与过程导向性绩效考核方法相比，房地产开发企业更适宜采用结果导向性绩效考核方法。房地产行业的周期性特点决定了房地产开发企业业绩表现的季节性和波动性。为公平体现房地产开发企业各部门各员工的业绩，需要剔除不同周期阶段和不同季节对各部门员工努力过程的影响，因此，结果导向性绩效考核方法更适合用于房地产开发企业。

与其他结果导向性绩效考核方法相比，关键绩效指标法更适用于房地产开发企业的绩效考核。一方面，以关键绩效指标为核心的绩效考核体系是实现房地产企业经营目标，增强房地产企业竞争力的有效方法。明确的关键绩效指标有助于根据房地产企业的发展目标计划来确定部门或个人的业绩指标、检测与业绩目标有关的运作过程、及时发现潜在的问题和需要改进的领域，并反馈给相应部门和个人；另一方面，作为房地产开发企业战略目标的分解，关键绩效指标的确定为房地产绩效管理提供了透明、客观、可衡量的基础，可以帮助员工充分认识企业发展的最大驱动力。

三、关键绩效指标法在房地产开发企业绩效考核中的应用框架

关键绩效指标法的核心思想是将影响80%工作的20%关键行为进行量化，并将这些行为确定为具有可操作性的目标。

1.设置关键绩效指标的原则

通常，关键绩效指标的个数控制在5-12之间。在设置指标时，要遵循下列基本原则：

具体性原则，即关键绩效指标要切定的工作实际并适度细化；

可度量性原则，即关键绩效指标应是可以数量化或可量测化的指标；

可实现性原则，即关键绩效指标应是员工在付出努力时可实现的指标；

现实性原则，即关键绩效指标是可以观察的、现实的指标；

时限性原则，即要设定完成关键绩效指标的期限。

2.应用关键绩效指标法的流程

应用关键绩效指标法的流程如图1所示。

由图1可知，应用关键绩效指标法时，第一，要明确企业的总体战略目标；第二，要确定为达到总体战略目标所需的支目标，确保企业各部门各员工的绩效结果与企业的总体战略目标一致；第三，进行企业内部流程的整合与分析，以提取影响企业发展的关键要素；第四，明确各部门的关键绩效指标；第五，将各部门的关键绩效指标层层分解，落实到员工个人，形成企业的关键绩效指标体系。这样，当员工个人的工作目标达成时，其业绩会支持和实现部门和企业的战略目标，推动企业不断发展。

四、关键绩效指标法在某房地产开发企业绩效考核的应用实例

成立于2001年的H集团是专业的房地产开发企业和服务企业。目前，该集团的开发项目遍布全国的10多个城市如北京、天津、重庆、成都、贵阳、沈阳、唐山、西安、三亚、哈尔滨、长沙等。

H集团自2007年开始实行基于关键绩效指标法的企业绩效考核评价体系。经过近5年的实践，应用效果良好且有力地促进了集团的发展壮大，年销售额从评价初期的20亿元提升到2012年的100亿元左右。

这里，以H集团天津分公司工程管理部为例，总结关键绩效指标法在房地产开发企业绩效考核中的应用过程。

根据H集团的总体战略目标，天津分公司确定了为达到集团总体战略目标所需的支目标，以提取影响分公司发展的关键要素，进而明确各部门的关键绩效指标。其中，天津分公司从财务、客户/市场、业务运营、内部管理等4个维度为工程管理部设置了9个关键考核领域和11项关键绩效指标，见表1所示。工程管理部据此整合部门内部流程，并将指标分解到部门所属的每一个员工，最终形成关键绩效考核体系。

在这些设置合理、目标明确的关键绩效指标引导下，H集团天津分公司工程管理部员工很好地完成了当年的计划和任务，为部门、分公司和集团公司的发展发挥了应有的作用。

第9篇：房地产开发的流程范文

【关键词】房地产开发项目；投资控制；策略分析

房地产开发项目的投资控制，需要相关人员根据科学的技术原理，科学的计价方法计价依据，在房地产开发项目的决策阶段、设计阶段、实施阶段、竣工阶段进行造价方面的控制管理，利用好房地产开发项目投资控制己有的经验，进行工程开发成本的减低，然后提供房地产开发商的投资效益。

1 房地产开发项目投资的组成和房地产开发项目投资的影响因素分析

1.1 房地产开发项目的投资组成

房地产开发项目投资大体上可以分成两种：一种是动态的投资部分，另一种是静态的投资部分。静态的投资部分由基本预备费用、工程建设的其他费用、设备器具的购置费用、建筑工程安装费用等方面组成；动态投资部分是房地产开发项目的建设期内，由房地产项目开发建设需要缴纳的固定资产调节税、建设期利息、国家批准政策（建筑期间的利率变动、汇率变动、税费变动）带来的建筑资金增加的部分共同构成。

1.2 影响房地产开发项目投资的因素

影响房地产开发项目投资的因素有很多，例如资源耗用量以及价格方案筹划以及规划设计、工期、项目质量以及项目范围。项目质量指房地产开发项目为了满足项目既定的质量要求，进行的两个方面的工作，这两个方面分别是质量失控带来的补救工作以及质量保障和检测工作。这两个方面的工作都会带来项目资料的消耗，产生一定的质量成本。项目范围指房地产开发项目的标准、规模、配套设施等情况会影响到房地产开发项目的投资.资源耗用量是由房地产内部条件决定的可以控制的因素，资源价格可以通过物资采购来控制。

2 房地产开发项目投资控制的策略初探

2.1 可行性研究阶段

房地产可行性研究阶段有土地评价以及市场分析两个阶段。市场分析的方式是委托专业市场部门分析或者开发商进行自主分析，它的流程有市场预测、市场调查、营销战略，这些都可以影响房地产开发项目的功能、规模、定位情况。土地评价阶段需要开发商考虑到产品的投资估算以及销售价格，测算出土地的最大化成本，然后进行决策投资，在这个阶段里进行房地产开发投资项目的估算控制需要保持15%左右的估算误差，使房地产开发商能够根据现有的工程编制来完成指标的估算工作，打造项目造价的信息数据平台，让有丰富经验的估算人员对项目进行估算，保持项目投资估算有个正确的值。

2.2 决策阶段的投资控制策略

决策阶段，需要把握客观性、科学性，加强投资方案研究，根据项目实际情况，进行多个方案的比选，利用博弈论思想DEA方法、AHP方法来促进项目的投资决策。例如，在项目的规模进行确定或者在项目的最优产量进行确定时，不能仅仅靠定性的分析，还可以建立一个博弈模型，提高决策的质量，使投资得到客观控制效果。优化方案，简化建设流程，合理选用设备，给项目节约大量资金。

2.3 设计阶段的投资控制策略

在房地产设计阶段的投资控制主要有四个阶段的设计：施工图纸设计、初步设计、方案设计、总体规划设计，然后对施工图预算、总概算进行初步设计。在设计阶段需把项目的投资估算当成控制依据，当初步设计的总概算大于项目的投资估算时，需要对原因进行分析，评价。在项目的初步设计完成后，需要对整个房产地开发项目的总概算进行编制，然后审定出投资概算标准。①需要根据招标方式选择设计单位以及设计方案，在设计单位这一块需要优先考虑到设计质量，然后再去考虑设计成本；②要根据合同条款里面所需的设备材料消耗量，推广限额设计以及标准设计；③要借助于动态费用计算法、多指标对比法，评选出总体的规划设计方案，结合好价值工程优化设计选定的方案计划；④需要创新设计理念，提高产品的附加值，增大房地产楼盘的卖点；⑤需要有审图中心和成本控制中心，对房地产设计深度进行严格控制，评审设计出符合质量要求的项目策划方案，尽量减少在施工阶段的变更设计。

2.4 采购阶段的投资控制

项目在采购阶段的投资控制需要在施工图纸完成后，在咨询服务采办过程。土建工程采办过程，对项目投资进行控制，把施工图纸的预算当成上限来控制。考虑到设计阶段既定的材料消耗量，对采购阶段采用以下控制策略：①要合理的编制计划，划分好招标批次以及招标批量，使项目的财务成本得到有效降低。②进一步完善招标制度，做到公平性、公正性的原则，制定出合理的评标方法。③控制好采购价格，培养合同谈判的能力，优化房地产项目的合同条款，使合同风险得到有效转移。④建立动态的符号市场价格的数据库，对材料的市场价格进行长期的预测研究，使合同谈判有个充足的力量支持。

2.5 合同实施阶段的投资控制策略

当项目产生变更时，就会带来工程投资的变化，有些工程项目可以还会影响到工期目标、质量目标，以及项目功能目标的调整。①是预测成本以及评价经济效益，然后进行设计方面的变更；②需要建立严格的变更审批程序，避免设计变更变的很随意，让不需要的设计变更变的更加合法化、合理化、在这个过程中还要加强工程变更文档的管理工作以及工程变更的监督跟踪工作；③需要把工程监理单位的应有效用发挥出来，考虑到房地产开发项目施工的实际情况，正确估计出房地产开发项目的工期以及费用，然后协调好房地产开发项目变更带来的相关事项，跟踪监督房地产开发项目的变更情况，进行有效的控制掌握；④房地产开发商需要对工程的签证索赔做到既定的标准，防止签证代表情况的发生，还要根据合同的判决情况进行承包商的索赔工作。

2.6 竣工验收时的投资控制策略

当项目到了竣工验收阶段时，需要把“项目结算”当成房地产投资控制的核心内容，即根据房地产开发项目签订的合同来结算审核房地产项目。房地产项目的合同双方根据合同既定的约定，结合好工程变更、竣工图纸、签证等一系列竣工资料，复核、计算出房地产开发项目产生变动的工程量，、根据有关文件规定以及合同来核实综合单价以及材料价格。然后计算出房地产开发项目的投资，对房地产工程结算文件的数据信息进行结算核对。虽然竣工验收时的投资控制不会对房地产开发项目投资方面带来很大的影响，但竣工验收时的投资控制可以给房地产开发商以后进行相似项目开发时带来有效的数据信息支持。

3 结束语

房地产属于资金比较密集的产业，对房地产开发项目进行投资控制，需要在房地产开发项目的投资决策阶段、发包阶、段设计阶段、施工阶段、竣工结算阶段分别进行投资限额管理控制，使投资限额出现的偏差能够得到及时有效的纠正，保证房地产开发项目投.资控制既定目标的实现，本文先是论述了房地产开发项目投资的组成以及影响房地产开发项目投资控制的几个因素，然后从几个方面提出了房地产开发项目投资控制的策略。

参考文献

[l]陈文科.房地产开发项目投资控制探讨明.山西建筑，2009（06）.

[2]刘洪磊，董培生.代建项目的投资控制策略田.价值工程，2010（17）.