房地产宏观政策分析精选(九篇)

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第1篇：房地产宏观政策分析范文

中国新一轮的房地产宏观调控于2003年全面展开,相关部门从多个方面共同努力,采取一系列调控房地产市场的政策。政府出台的房地产调控政策既有土地政策、信贷政策,也有经济政策和行政措施,并且在不同时期呈现出不同的特点。具体归纳为以下四个阶段:

一、严控房地产信贷、严格土地供给阶段(2003.2～2005.2)

2003年全国房地产开发投资额同比继续增长了30.6%,商品房屋竣工面积为3.95亿平方米,销售面积为3.22亿平方米,商品房销售率达到82%,房地产市场供销两旺。针对房地产市场的过热现象,国家出台了一系列调控措施,其政策重点是围绕房地产开发商的资金问题和土地问题展开,具体包括严控信贷,提高项目自有资本金要求,从而提高行业进入门槛;整顿清理土地市场,彻查开发区与大型项目,完善各项土地制度,严格控制土地供给总量;土地交易实行招、挂、拍,杜绝协议出让土地。其目标在于调控住房供给总量,促进房地产市场持续健康发展,使投资和供应的增长速度适度下降,改变固定资产投资过热的状况,抑制房价上涨的势头。

总地来说,此次宏观调控基本达到了严格控制土地供给总量的目标,但明显存在时滞效应。在宏观调控政策出台后一段时间,住宅供给总量增速开始回落,调控效果逐渐显现。2004年6月,全国商品住宅开工面积同比增速15.2%,增速首次回落到2002年以前的水平以下,前后经历了17个月的时间;2004年和2005年住宅开工面积同比增速分别下降到11.7%和12.6%,比2003年低了近15个百分点。与此同时,此阶段宏观调控政策也带来了一定的负面效应,也就是带来了地价房价飞涨的新问题。政府宏观调控政策中控制供给和鼓励消费的矛盾在2004年左右爆发。2004年全国房地产开发投资额持续增长,地价和商品房价格也双双走高。据国家统计局资料显示,2004年房地产开发投资13,158亿元,比上年增长28.1%;商品房销售额10,376亿元,增长30.0%,土地购置费同比增长19.9%,全国商品房价格同比增长15.2%。2005年初,房价同比增速超过了20%,房地产价格上涨过快。

二、重点抑制房地产价格阶段(2005.3～2006.4)

根据前面的分析,第一阶段的房地产宏观调控在加强土地供给管理的同时带来了房地产价格飞涨的新问题。2005年的两会上,第一次公开表达了政府对不断攀升的房地产价格的深切忧虑,这是房地产市场宏观调控进入一个新的阶段的标志。随后,国家出台了一系列调控措施抑制房地产价格上涨,其政策重点是围绕打击供给环节和消费环节的炒作行为展开,政府主要从提高房贷门槛、提高房地产投资成本和降低房地产投资收益的角度着手抑制房价过快上涨,调控住房需求总量。具体包括:提高购房首付比例和贷款利率、限制期房转让、提高住房交易税等。调控政策要求地方政府及相关部门正确引导居民合理消费预期,将房地产市场引入理性发展的轨道,特别提出打击土地炒作;利用税收政策,打击投机性购房等房地产交易行为。

本阶段政策推出初期,中国房地产价格继续快速上涨。2005年全国商品房销售价格同比增长幅度达到12.6%,比同期GDP增速高出2.2个百分点,全国商品房销售量同比增长24.8%,增速与1998～2004年年均增速(26%)基本持平。这种状况一直持续到2006年下半年,控制需求总量的政策效应开始显露,上海等标志性城市的房价出现增长趋缓甚至下降,宏观调控取得了一定的成果。2006年9月和10月,全国房价同比分别下降8.1%和0.6%。2006年末住房销量同比增长11.8%,比1998～2005年年均增速(26%)低了将近14个百分点,滞后期约18个月。

三、全面治理房地产市场阶段(2006.5～2008.8)

2006年以来,中国部分城市房地产价格出现“报复性上涨”,被暂时压抑的房地产需求开始反弹。2006年5月17日主持召开国务院常务会议,提出了促进房地产业健康发展的六项措施(国六条),新的房地产宏观调控由此拉开序幕。本阶段房地产宏观调控的政策重点是围绕部分地区房价过高、房地产市场结构性矛盾突出等问题展开,主要目的在于抑制房价过快上涨,调控住房结构,促进房地产市场稳定健康发展。与以前的调控政策相比,本次宏观调控政策有了很大的改进,政府主要通过市场化的手段来调控房地产供求结构。具体包括:通过信贷政策和税收政策等来抑制房价上涨,同时引导住房需求结构调整;通过调节住房供给结构,增加小户型供给比例,来降低当套住房的价格,以缓解住房价格的上涨导致的中等收入阶层住房问题;通过住房分类供应机制,兴建廉租房和经济适用房来解决中低收入家庭及低收入住房困难家庭的住房问题。

本阶段的宏观调控政策密集出台,政府从各个方面采取措施全面整治房地产市场,但对房地产价格的抑制作用不大,效果不太明显。一直到2008年初,效果方才显现。据资料显示,2008年1月全国住房成交量首次出现负增长(10年来第一次负增长),2008年7月全国住房价格开始下降。

四、紧缩性的宏观调控政策开始松动阶段(2008年9月至今)

由于受国际、国内经济环境的影响,2008年1月,全国住宅成交面积首次同比下降。2008年7月,全国住房价格开始下降,各大中城市纷纷出台救市措施。为了稳定房地产市场,国家暂时放松信贷,降低居民购房成本,紧缩性的宏观调控政策开始松动。2008年9月16日和10月8日,央行先后两次下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率。为解决广大人民群众特别是中低收入者的住房困难问题,2008年10月22日国务院有关部门采取一系列措施:一是降低住房交易税费。自2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂时统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。同时,为加强税收优惠政策管理,要求首次购房证明由住房所在地县(区)住房建设主管部门出具;二是扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度,加强对个人首次购买普通住房的金融支持。金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点;三是加大保障性住房建设规模。加快廉租住房建设,加大实物配租力度,扩大廉租住房租赁补贴范围,推进棚户区(危旧房)改造,多渠道改善居民住房条件;四是出台《城市低收入家庭资格认定办法》;五是地方政府可以制定鼓励住房消费的收费减免政策。上述政策的实施有利于改善住房消费的政策环境,减轻广大人民群众特别是中低收入者的购房负担,扩大住房消费需求。

根据前面的分析我们可以看出,中国政府针对房地产领域出台的一系列措施,对房地产市场的健康发展起到了一定的作用,房价上涨速度有所减缓,房地产投资增速过猛势头得到有效遏制。但是,由于经济社会形势的快速变化,政府在制定房地产宏观调控政策时,相关决策存在着一些误区,政策执行中发生了一些偏差,客观上导致调控政策并没有达到预想的效果,城市土地价格持续攀升,房价偏高的问题也没有得到真正解决,房地产行业一些深层次的结构性问题更加突出。因此,政府要加强政策舆论导向,引导消费者树立合理的住房消费观念;进一步完善房地产市场的信息披露制度,建设信息透明化的房地产市场;改善地方政府的绩效考核体系,提高地方政府落实宏观调控政策的积极性;针对不同的对象,实施有差别的调控政策,避免“一刀切”。

(作者单位:安徽建筑工业学院)

主要参考文献:

[1]包宗华.房地产发展与宏观调控的几个问题.城市开发,2005.3.

[2]戴园晨.股市泡沫生成机理以及由大辩论引发的深层思考.经济研究,2001.4.

第2篇：房地产宏观政策分析范文

【关键词】房地产经济；波动；影响因素；对策

一、外生因素对房地产经济波动的影响

（一）政策因素

能够造成房地产经济产生波动的政策因素主要是与建筑行业、房地产行业具有紧密联系以及较大敏感程度的经济体制改革、产业政策改革、货币政策改革、财政政策改革、区域经济发展战略改革等，同时这些政策措施也是政府部门对房地产经济做出宏观调控过程中的常见措施，这些措施涉及到了房产经济中的方方面面，所以对房地产经济的影响也是全方位的。

（二）城市发展

城市化的发展是我国社会经济发展中的大势所趋，城市化主要表现为城市的数量增加、规模扩大以及城市人口的增多。城市化水平是影响房地产经济发展的重要要素，首先随着城市化规模以及数量的增加和扩大，城市建设会进一步加快，对房地产的需求会升高；其次城市化进程加快会导致城市人口增长，这不仅使居住建筑的需求增加，同时也使工业建筑需求增加；再次，城市化发展会伴随着对旧区的改造，拆迁户对居住建筑的需求增加。供需关系的改变也势必会引起房地产经济的波动。

（三）社会发展

社会发展会提升人们的收入水平、生活水平以及精神文明素质，这些改变又会使人们在房地产消费方面、道德观念以及行为发生改变，房地产消费观念以及行为的改变会提升人们对居住建筑、休闲建筑、工业建筑的需求，在需求增长对房地产需求空间以及市场产生影响的情况下，房地产经济会产生一定波动。

（四）经济因素

对房地产经济波动产生影响的经济因素是指对房地产开发活动造成直接影响的宏观经济因素。宏观经济因素主要是通过经济参数和经济变量来影响房地产经济，宏观经济参数以及变量主要包括收入水平与消费水平、产业结构特征、经济增长率、银行利率、物价与通货膨胀率等。

二、内生因素对房地产经纪波动的影响

（一）房地产收益率

房地产收益率是指房地产商通过房地产开发得到的净收益与投资的比率，也被称为投资回报率。当房地产经济具有较高收益率时，房地产开发商会在较高的投资热情下进行房地产开发规模的扩大，反之则房地产商会具有十分谨慎的心态。其中土地的成本以及建筑的成本是影响房地产收益率的重要因素，影响土地获取成本的因素包括宏观经济和经济体制，具体则包括城市人口状况、社会稳定状况、城市化发展程度等社会因素，金融环境、国民经济水平、税负等经济因素，土地政策与制度、住房政策与制度等政策因素以及区位因素。影响建筑物价格的因素包括建筑构造、建筑高度和规模、建筑用途、建筑地区、区域物价水平等。

（二）房地产投资

房地产投资被比喻为房地产经济波动的引擎，可见房地产投资在房地产经济波动中产生的作用和影响是不容忽视的。一般而言，房地产行业的不断扩张会受到房地产投资持续增加的影响，而房地产行业的萧条则是受到了房地产投资下降的影响。房地产经济的波动与房地产投资的波动是基本一致的。

（三）对房地产的价格预期

对房地产的价格预期主要是人们对房地产价格以及房地产前景的预测和估计，消费者对房地产的信心与预期由于会对消费者的消费行为产生影响，所以也会在很大程度上影响房地产的价格。一般而言，不同的消费者对房地产的预期也存在差异，当然从众心理是一定存在的，如果当下消费者认为房地产在未来并没有好的发展前景，则对房地产的需求会减少，如果认为房地产在未来具有良好的发展势头，则房地产需求又会增加。

（四）房地产市场中的供需矛盾

房地产市场中的供需矛盾是导致房地产经济产生波动的最内在因素。房地产的供给量会受到资金、劳动、管理、技术等多方面因素的影响，而房地产的需求量也会受到人们消费观念、价格预期等多方面因素的影响，一般而言房地产供给产生的变化要比房地产需求产生的变化要大，房地产供给的变动往往要滞后于房地产需求的变动。

三、房地产经济波动的应对策略

在面对房地产经济波动时所使用的调控策略需要以探析房地产经济波动产生的原因为基础，并在此基础上强化应对策略的针对性从而提高应对策略的有效性。

（一）对房地产价格引发的房地产经济波动进行调控

政府部门应当对房地产价格引发的房地产经济波动进行科学的分析以及区别的对待，同时政府部门也有责任对房地产的价格进行调控，但是调控的过程并不是指一味管制房地产价格。由于正常的房地产价格波动有利于推动市场竞争并是促进企业对经营管理做出改善，从而提高房地产企业的经济效率，所以如果房地产的价格在正常的变动范围内，政府部门应当减少干预甚至不进行干预。如果房地产的价格与合理的物价水平出现了严重的偏离，无论是房地产价格过低还是过高，政府部门都有必要进行调控。地价是影响房地产价格的重要因素，而地价过低，国家利益会受到损害，并引发土地的闲置与囤积，如果地价过高，则会导致房价的上升，在对消费者消费进行限制的同时也会增加通货膨胀的压力，所以把房地产的价格调控在一个相对合理的范围中能够有效推动房地产经济的稳定发展。

（二）对宏观政策引发的房地产经济波动进行调控

如果宏观政策的变化引发房地产经济的异常波动，则应当对宏观政策开展辩证分析，如果宏观政策具有科学性并且只是暂时性的对房价产生了抑制作用，则应当坚持宏观政策的执行以保障房地产经济健康、长远的发展。如果宏观政策缺乏科学性和合理性，应当采取针对性措施对实行的政策进行纠正和制止。另一方面，房地产方面宏观政策的制定需要以区域经济和房地产市场实际情况为依据，避免出现一刀切和切一刀的情况。同时宏观政策应当尽量平稳，避免出现过大的变化，从而推动房地产长期发展战略的实现。

（三）对供求失衡引发的房地产经济波动进行调控

房地产经济波动中的供求失衡因素是房地产市场的内在矛盾。供求失衡作为房地产市场中的经常性状态决定了要确保房地产市场的长期平衡是具有很大难度的。同时房地产经济的发展也是在供求失衡中进行的，由于这一特征的存在，所以房地产经济波动也是不可避免的。而在调控中，主要目的在于减低这种波动而并是说完全消除这种因素。如果房地产市场中出现了十分尖锐的供需矛盾，则仅靠市场的调节是无法完成的，此时就有可能产生地产危机而强制实现供需平衡，这种情况导致的后果则是房地产经济的崩溃。所以当房地产供求一旦处于不合理的失衡范围，需要根据不同的矛盾性质来进行针对性的化解。

（四）对经济波动引发的房地产经济波动

经济波动引发的房地产经济波动应当在调控政策的制定中与宏观的经济调控政策保持一致性，如果房地产经济的发展过于超前则会加大国家经济发展的承受压力，而为了确保宏观经济的有序健康发展，有必要使用宏观调控政策取出房地产经济“水分”。虽然这会暂时性的给房地产经济房展带来阻碍，但是却有利于房地产经济的长期发展以及宏观经济的稳定。

参考文献：

[1]况伟大.预期、投机与中国城市房价研究[J].经济研究，2010（9）.

[2]张亚丽，梁云芳，高铁梅.预期收入、收益率和房价波动——基于35个城市动态面板模型的研究[J].财贸经济，2011（1）.

第3篇：房地产宏观政策分析范文

从目前地产股的走势来看，似乎也反映出未来相对悲观的预期，经过前期反弹后，地产股又步入了一个缓慢跌势。不过，由于整个房地产板块的PE仍处2008年以来的低位，板块整体风险较小，已有券商给予行业“推荐”的投资评级。业内人士指出，周转快、业绩锁定的公司，如招商地产（000024）、保利地产（600048）和万科（000002）等值得投资者关注。

调控政策仍将延续

时至年底，中央对房地产的宏观调控政策丝毫没有放松的迹象，而房地产的颓势仍在继续。而对于宏观调控政策未来会否放松、房价走势等议题也成为本次地产年会上专家热议的话题。

中国企业家协会执行副会长、中房集团理事长孟晓苏认为，最近释放出两个非常重要的信号：一是总理在圣彼得堡表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展；二是对于房地产的一系列调控措施，绝不可有丝毫动摇，目标是要使房价回归到合理的价位。这表明当前房地产调控政策不会放松。

摩根大通中国投资银行董事总经理、主席龚方雄也表示，“即使宏观政策放松，针对房地产的政策也不会放松。可能放松的宏观政策主要指信贷政策；不会放松的房地产政策，主要指限购、限价等行政调控手段。”中原集团主席黎明楷认为，未来一年，政府有可能出于经济环境差而放松银根，但目前正在执行的限购政策，一年之内不会取消。

与会的专家们一致呼吁与会开发商要做过冬的准备、做好打持久战的准备。同时，专家们也认为，此轮房地产调控不会像2008年那么深，大幅度大范围的房价下跌也不太可能出现。

行业龙头值得关注

在行业低迷的大背景下，地产股二级市场上的表现已经提前有所反映，房地产板块的持续调整已超过两年，有关数据显示，截止2011年11月11日收盘，板块历史PE为17.35倍，仍处于2008年以来的低位。

国泰君安证券分析师孙建平认为，虽然行业基本面还将继续调整，但这将有利于释放过高的政策面压力，是未来市场趋于正常化的重要前提；而目前产业资本，即地产公司大股东增持的情况也开始愈加明显，一方面代表估值远低于公司本身的价值；另一方面也将持续提振市场信心。地产股的机会将愈来愈近，而且2012年地产股的机会将明显大于2011年。

记者也注意到，近期部分券商的报告中几乎没有看空地产股的，最为悲观的中金公司给予地产股的投资策略也是“建议防御性为主标配地产股”，而国都证券则给予了行业“推荐-A”的评级。

第4篇：房地产宏观政策分析范文

2012年下半年以来，中国经济的下滑态势有所加剧。多项经济指标表现不尽如人意，各大国际机构纷纷下调对中国经济增长的预期，全年GDP增长率“破8”的概率大幅上升。面对日益严峻的经济形势，许多市场人士认为宏观调控急需加码，以求在稳增长方面取得更大成效。但笔者以为，宏观调控再出重拳并非当务之急。

一方面，宏观调控进一步加码的政策空间并不大。就财政政策而言，当前欧债危机愈演愈烈，并在全球范围内迅速传染的背景下，财政巩固已成为全球主流趋势，若此时大幅增加财政支出将面临较大的市场风险、道德风险和声誉风险。此外，虽然中国中央财政实力雄厚，但地方政府债务可持续性仍受到普遍质疑，以政府支出进一步刺激经济增长的可行性较为有限。就货币政策而言，2012年8月，CPI同比增幅较上个月增长了0.2个百分点，短期通胀抬头的压力已初步显现。而长期看，人口红利的消失和刘易斯拐点的到来将导致中国劳动力成本上升，食品价格上涨的可能性增大，全球流动性过剩格局不会轻易改变，中国长期通胀压力也在不断上升。在短期和长期通胀压力兼具的背景下，中国货币政策在宽松方向上大幅加力的可能性也不大。

另一方面，值得强调的是，宏观调控政策本身并非不给力，而是急需加强效果传导。次贷危机和欧债危机爆发后，中国宏观调控发力不小，但实体经济尚未扭转颓势。这既与复杂严峻的经济环境息息相关，也与宏观调控的微观传导颇有关联。作为宏观调控的理论源泉，传统凯恩斯主义在学术上的最大缺憾在于就宏观论宏观，近几十年来经济学领域的诸多努力集中于为传统宏观经济理论构建微观基础。但在笔者看来，宏观调控理论上的微观基础虽在不断夯实，但在现实中却并不牢固。宏观调控未能快速改变当前中国经济的失速态势，易被忽略的一个原因是，五种宏微观之间的博弈让宏观政策缺乏有效的微观基础。

其一，宏微观之间存在“囚徒博弈”。博弈论中著名的“囚徒困境”，其核心是个体理性导致集体非理性，这种情况也体现在宏观调控的微观传导过程中。一些宏观政策出台的目标是符合集体理性的，但微观个体却会出于自身利益最大化的考虑来调整个体行为，致使调整后的行为未必符合宏观政策本意。例如，2012年以来，监管部门大力整顿银行业不规范经营，其目的是规范行业行为，还利于民，减小融资成本，助推实体经济，特别是中小企业发展。虽然政策已取得成效，但从微观层面看，整顿不规范经营、不对称降息和利率市场化的推进在加大银行业竞争的同时，也大幅提升了大型企业的议价能力和话语权。银行等金融机构的资源是有限的，在自身利益最大化的驱动下，部分金融机构被迫将更多资源投入到对大型企业的业务维护上，中小企业得到的金融服务反而受到了相对挤占。

其二，宏微观之间存在“吃饭博弈”。换句话说，无论宏观调控政策如何阳春白雪，微观个体包括企业和地方政府，都是需要吃饭的。从宏观上看，中国经济长期吃饭靠转型，唯有转型才能实现长期可持续发展；但从微观上看，地方经济短期吃饭难转型，为了转型而转型很容易滋生形象工程或风险隐患。微观中国，很多城市、县域存在产业集聚、经济结构单一的特征。如果恰巧这个单一的行业属于粗放增长的行业，属于转型压降的对象，那么地方政府将很难真正做实转型。特别是在当前地方政府的业绩评价体系下，以短期“自发降速”换取长期产业结构调整空间的现实激励并不大。无论是地方政府还是微观企业，一旦为转型而转型，往往会盲目追求多元化，将眼光投入到房地产、民间金融等面子足、见效快的时髦领域，而这种超出其自身风险控制能力的多元化可能会成为隐患酝酿的温床，甚至会对企业主业或地方支柱产业带来意想不到的负面影响。

其三，宏微观之间存在“弹簧博弈”，这种博弈就像压弹簧，此消彼长，不进则退。只有宏观调控不断施力，政策效果才会持续显现，若宏观调控不再施力，政策效果就不会继续叠加，而一旦宏观调控有所减力，往往会出现有违政策初衷的负向反弹。最典型的例子就是房地产市场，房地产市场的繁荣对于地方政府而言始终具有做大GDP、增加财政收入、提升地方品牌等多重诱惑，只要宏观层面对房市调控稍有放松，甚至只要有些许“不强调”的迹象，微观层面就有捂热房市的本能冲动。2012年5月以来中国房地产市场的回暖很大程度上正是弹簧博弈发挥效力的体现。

其四，宏微观之间存在“边缘博弈”。宏观调控画了一个圈，而部分微观实体，包括地方政府和微观企业往往行走在宏观政策的边缘，或是在不断试探宏观调控的边缘区域，这种行为往往会带来诸多风险。例如，2011年中国民间融资市场经历了一波非理性繁荣的快速发展，一方面是流动性紧张状态下的需求所致，另一方面也与民间融资市场政策监管的边界不清晰有关。宏观层面鼓励民间金融力量的稳健培育，但由于规范性的民间金融尚处于起步阶段，对民间金融机构的审慎监管政策还在不断完善的过程之中，这种初始阶段的监控薄弱为民间融资市场创造了行走于边缘的条件，表现为机构超速扩张和业务高杠杆运作，这种边缘博弈带来的非理性繁荣的风险在当前逐步显现，并还将不断释放。

其五，宏微观之间存在“专业博弈”。宏观层面凝聚着专业思维，充斥着专业人士；微观层面则缺乏足够的专业资源。这种“专业屏障”往往成为信息不对称下博弈均衡走向集体利益受损的重要壁垒。表现得过于专业的某些宏观政策，会带来三种非理性的微观反应：一是不加理解、教条主义地执行；二是不加思考、加重砝码地执行；三是不加重视、轻描淡写地执行。这三种做法最终都会导致宏观调控与预期目标相去甚远。这种专业博弈发展到极致，甚至会引发金融危机。次贷危机和欧债危机本质上也是专业博弈的结果，前者是金融机构利用专业优势过度开发房产业务、金融衍生品诱发的危机，后者则是政府部门利用专业优势过度透支社会财力诱发的危机。

宏微观之间的五种博弈令宏观调控的效果显现有所不足。笔者建议，针对囚徒博弈，宏观层需要在政策制定过程中充分考虑微观效用最大化的可能选择，并辅之以相应的配套政策引导微观个体做出理性选择；针对吃饭博弈，宏观层需要将转型深层次细化，让每一个微观实体都有落实转型的具体指引；针对弹簧博弈，宏观层需要在重点调控方向上加强政策意图宣示和传导，防止不必要的负向反弹；针对边缘博弈，宏观层需要加强对球行为的专向管控，并明确新兴领域的政策边界；针对专业博弈，宏观层需要加强对宏观政策的通俗解释，并引导专业人士更多地向社会传导基本经济常识，减小专业性的信息不对称。

第5篇：房地产宏观政策分析范文

关键词：房地产市场；房地产经济波动；对策

住房已经是人们生活不可缺少的物质保障,在市场经济背景下,住房成为了一种商品,它不再是政府分配的一项福利,而是由市场通过价值规律来支配,随着我国经济体制改革的不断深入，房地产经济得到了迅速的发展. 房地产经济在国民经济发展中地位日益重要，房地产业逐步成为我国强大经济支柱之一.房地产经济波动就是房地产经济总盘围绕其长期发展趋势而上下振荡形成的经济运行状态.房地产经济波动包括了房地产经济的各个层面，包括房地产经济增长率(国民生产总值、国内生产总值、国民收入等宏观经济变量中房地产业的产出水平)的变动，房地产消费水平、房地产业的就业水平、房地产价格水平以及房地产业结构等的变动.根据研究对象的需要，对房地产经济波动的划分以房地产经济波动的形成机制、持续时间以及表现特征为依据.

1 房地产经济波动的影响因素

影响房地产经济周期波动的因素有许多种，大体上可分为内生因素和外生因素两大类.所谓内生因素是指房地产经济体系本身的因素，对房地产经济活动起内部传导作用.所谓外生因素，是指房地产经济体系以外的，对房地产经济产生外部冲击作用的影响因素.通常，外生因素通过内生因素而起作用，房地产经济周期波动是内生因素与外生因素共同作用的结果.

1.1 房地产经济波动的外生因素

1.1.1 经济因素.包括直接影响房地产开发活动的宏观经济因素和相关因素，如宏观经济因素对房地产的影响和其他相关产业对房地产的影响等.宏观经济对房地产经济周期波动的影响主要是通过经济变量，经济参数来完成，而宏观经济变量和参数主要有经济增长率，国民收人与消费水平，物价与通货膨胀率，产业结构特征，银行利率等.

1.1.2 社会发展因素.随着人民生活水平、收人水平和精神文明素质的提高，住房消费的观念和行为将会对房地产产生重要的影响，从而，引发对住房的价值需求、功能需求以及对社区和社区环境的需求，这将影响房地产的市场和需求空间.

1.1.3 城市发展因素.城市化的进程将极大地加剧对城市基础设施和普通住宅的需要，并影响着人口增长、人口流动和交通运输业的发展，而这些因素，又进一步对地价上涨和房地产业的发展产生强烈的持久作用，进而影响各类房地产经济周期波动.

1.1.4 政策因素.这主要包括与房地产业密切相关、敏感程度较大的财政政策、货币政策、产业政策、经济体制和经济制度改革、政府以及区域发展政策等，这是政府对房地产市场实行宏观调控时所采用的一系列政策措施.这些措施从房地产业发展的各个方面对房地产市场进行调控，从而，影响房地产经济周期波动.

1.1.5 房地产业的随机因素.这包括战争、、地震、自然灾害、社会突发因素等的影响.

1.2房地产经济波动的内生因素

1.2.1房地产市场供给和需求的矛盾是房地产经济波动的内在原因.房地产供给与需求是市场中经常变动的因素.房地产投入的快速增长要求广大消费者需求的跟进与支撑，否则不可避免地要进入下行区间.房地产供给总量由于受技术、劳动、资金、管理等条件的变化而不断发生扩张或收缩的运行.同时，房地产需求总量也由于受种种因素的影响而发生变化，再加上房地产供给变化比需求变化剧烈，需求线波动超前于供给线波动，因此房地产供给总量与需求总盆平衡是暂时的，不平衡是经常的，房地产经济就要进行调整，因此房地产供求关系的变化，必然会引起房地产经济的波动.

1.2.2 在房地产经济活动中，房地产投资是影响房地产业发展的重要因素.房地产投资的波动，常常被人们看作是影响房地产经济波动的引擎.从理论上说，房地产投资的增加，将会引起房地产业的扩张，房地产市场进人繁荣阶段;投资下降，则会使房地产业出现萧条.房地产投资的变动与房地产经济周期的变动基本上是一致的，或者说，两者几乎是同向共振的.但是，房地产投资波动比房地产经济周期的波动往往更为活跃一些.

1.2.3房地产收益率也是一个重要的内生因素.收益率就是房地产开发获取的净收益与房地产的投资额的比率，即投资回报率.一般说来，当房地产开发商的预期收益率不断提高时，开发商会增加投资和扩大开发规模;当预期收益率不断下降时，开发商的投资行为就会变得较为谨慎.因此，收益率的大小是开发商最为关心的问题之一.

2房地产经济对国民经济及相关产业的影响

2.1 房地产业在国民经济发展中的主要作用

房地产业对拉动GDP 增长的贡献. 房地产投资开发对国民经济增长的贡献包括三个方面：第一，作为投资的一部分，房地产开发投资对 GDP 增长的直接贡献；第二，房地产开发投资通过关联产业带动 GDP 增长的间接贡献；第三，房地产开发投资通过拉动消费对GDP 增长的引致消费贡献.房地产业对 GDP 增长的贡献可以用贡献率来表示.计算方法是：贡献率（%）=（某因素贡献量 / 总贡献量）×100%.利用房地产业每年增加值的增量占 GDP 增量的比重确定房地产业对国民经济总量增长的贡献率.当前，房地产开发投资对经济增长的总贡献率达到了 1/5，由于其产业关联度高，所以保持房地产开发投资的平稳增长，对国民经济持续稳定发展具有重要意义.

2.2 房地产业发展对其他关联产业的影响

在国民经济运行过程中，各产业之间存在着广泛、复杂和密切的技术经济联系，这种经济联系也被称为产业关联.房地产业作为支柱产业，既是众多要素的供给者，也是众多要素的需求方，由于房地产业的产业链长、关联度大，其基础性地位决定了它对其他产业影响的广泛性.房地产业的发展能够带动建筑、建材、冶金等 50 多个物质生产部门 20 多个大类近2000 种产品的发展.

3 政府对房地产经济波动的控管对策

3.1 对因国民经济波动而形成的房地产经济波动的调控

宏观调控措施应该与整个国民经济的宏观政策相协调一致，并服从国家的总体经济政策.当房地产业的超前发展已超过整个国家经济承受能力，给其它行业带来巨大压力时，为了保持宏观经济的健康发展，此时必须采取宏观调控政策挤去房地产经济中的“水分”.

3.2 对因供求失衡而形成的房地产经济波动的调控

在房地产市场上，供需不平衡是经常的，供需平衡是暂时的.因此，对房地产市场进行宏观调控的目的实际上是尽量减小这种波动的幅度.如果房地产市场上供需矛盾十分尖锐，单凭市场的能力已无法自动协调，这时就会爆发房地产经济危机以强制性达到供需平衡，带来的后果是房地产业元气大伤，必须经历很长时间才能恢复市场的正常运转.为了避免这种情况，摇要在房地产市场供需矛盾发生时根据矛盾的不同性质及时加以化解.

3.3对因宏观政策变化而形成的房地产经济波动的调控

对于正确的宏观经济政策，即使暂时抑制了房地产经济的发展，造成房地产经济水平的下滑，也应该坚持执行，因为它保障了房地产经济长远、健康的持续发展.对于不当的或失控状态下的宏观经济政策，应采取措施及时制止和纠正.另外，国家对房地产市场的宏观政策应尽最保持稳定性，避免重大经济决策的突然变化，这样有利于房地产企业制订长期发展战略，减少企业决策的盲目性、短期性和投机性.

3.4 对因房地产价格变化而形成的房地产经济波动的调控

对于房地产价格变化引起的房地产经济波动，国家应正确分析、区别对待，国家对房地产价格有责任进行调控，并不意味着对房地产价格进行管制.对于房地产市场价格在正常范围内的变动，国家不应加以干预.事实上，一定的价格波动有利于促进市场竞争，促使企业改善经营管理，提高企业的效率和经济效益.另一方面，如果房地产市场上地价和物业价格严重偏离了合理水平，无论是过高还是过低，国家都必须加以调控.特别是地价，是物业价格的重要构成部分，是房地产市场的核心.地价偏低，会造成国有权益的损失，还会造成土地囤积和闲置；地价偏高，会影响房价上升，限制普通消费者对住宅的消费需求，还会带动相关产业价格上升，增加国民经济通货膨胀压力.因此，将房地产价格控制在一个合理范围内有利于房地产经济平稳发展.

参考文献：

〔l〕王全民.房地产经济学[M].东北财经大学出版社.

第6篇：房地产宏观政策分析范文

中国政府主动调整过热的经

济走势

中国在深受金融危机影响时，同世界上许多国家一样也是采取了非常时期的强化救市政策，特别是宽松的货币政策让国内货币信贷出现了超高速的增长，从而使得中国经济在短期内出现V字形反弹。国内经济增长不仅步入快速增长的轨道，而且资产的价格也出现了全面的飚升，投资过热重现。在这种情况下，如果政府不让过度的救市政策重新回归到正常，那么中国经济就会出现新的经济问题。因此从2009年下半年开始，国内货币信贷增长就开始出现了一定程度的调整。2010年之后，这种宏观经济的调整则全面开始。

无论是加大节能减排和落后产能淘汰的力度，还是国十条出台对房地产的调整，都是政府主动来调整过热的经济，主动地挤出房地产泡沫。尽管这样做表面上对GDP增长有影响，但却为中国经济持续稳定增长创造了条件。

从7月份公布的数据来看，除了CPI、进口、信贷及房价等几个数据惹人注意之外，从其他一些数据看，中国经济基本上开始步入正常运行的轨道。CPI同比增长为3.3％，比市场预期的要高一点，但也不是太过分。而且这次国内CPI上涨过快，主要原因是食品，下半年通货膨胀很高的机率不会太高。只不过，货币政策当局会密切关注未来通货膨胀变化。只要CPI上升得不快，下半年央行加息的可能性就不会太大。

投资、出口及消费增长放缓，应该没有多少问题。这些数据基本上仍然处于高位运行。从国内固定资产投资来看，1―7月份保持在25％左右、这个数据与过热时期的增长相比当然是低的，但是与国外发达国家相比，则处于高增长的水平。有人担心，房地产宏观政策对国内房地产投资增长影响会较大

并由此拉低GDP的增长速度。但实际上，上半年国内房地产投资增长达到38％以上，远远超过2009年的水平。其根本原因就在于房地产生产的周期性及住房预期制度，即2009年的房地产过度繁荣一定会在半年至一年的时间内全面反映到国内房地产开发投资上如果加上2010年强制性保障住房投资，未来房地产调整对房地产固定投资增长影响不会太大。

出口及消费增长放缓更不是问题。尽管全球经济没有完全走出2008年金融危机的困境，但是比起2008年的情景来说，经济条件要好得多。比如欧盟经济体，虽然有希腊等国的经济问题，但欧盟主导国家德国及法国则经济表现良好。加上我国外向型企业的灵活调整，未来出口增长仍然会持续。对于国内消费来说，不仅货币过度发行增加了民众的购买力，更重要的是农村经济增长促进了农民的购买力，国内消费强劲增长势头不会改变。

从信贷增长的情况来看，尽管M2的增长仍然还很高(正常应该增长在15％―16％水平)，但同比下降了10个百分点。这基本上是朝货币信贷政策正常化的方向运行。信贷增长同比有所提高，这主要是基数效应，从2009年7月份开始，国内信贷增长开始突然减速。但是，这里有一个重要迹象，就是上半年个人信贷快速增长的态势开始转为下降。在2010年上半年的几个月，个人信贷增长占整个信贷增长的比重在50％以上，而7月份个人信贷增长所占的比重不足30％。这也表明，国十条之后，个人利用银行信贷资金大量地炒作房地产已经得到一定程度的遏制。这无论是对银行信贷平常化并降低金融风险来说还是对房地产泡沫挤出来说都是好事。如果信贷增长能够保持正常水平，这不仅有利于挤出房地产泡沫，也有利于防止经济增长过热，为经济结构调整创造了条件。

对于房价问题，这个数据不太理想。国十条已经出台了3个月，国内房价仍然在上涨，而且上涨的幅度达到10％。更为重要的是房价同比上涨10％以上，在平常年份应该都是问题，更不说是在房地产宏观政策调整年份。如果说，房地产宏观调控政策出台之后仅是住房销售的突然停止而房价不调整，那么当前房地产宏观政策就得很好地检讨了(尽管房地产市场调整有一定的滞后性)。即当前的房地产市场为何会量跌价滞?如果不对该现象进行认真的分析与研究，并从中找到问题实质与根源，那么中国房地产市场要想调整是不可能的。美国经济好转将是一个十分漫长的过程

2008年下半年美国金融海啸之后，尽管世界各国都采取一致行动救市，但是各国的情况不一样，其救市的条件，方式、目标及效果是完全不同的。

从中国经济发展形势来看，中国经济最近的增速放缓与美国也完全不是一回事。前者是中国政府主动性的调整，后者则是美国经济内在体制使然。对于美国来说，它的经济增长放缓是由于房地产泡沫导致金融体系的崩溃，而这种金融体系崩溃要想短期内得以调整或恢复是不可能的，因此美国经济会逐渐好转，但将是一个十分漫长的过程。在这种情况下，为了保证美国衰退的经济得以恢复，美联储量化宽松的货币政策要退出同样是漫长的。

第7篇：房地产宏观政策分析范文

中国经济形势在2013年上半年经历了微妙而复杂的变化，下行压力增加是上半年经济运行最显著的特征。但到了下半年，中国国务院总理对当前中国经济的发展“底线”作出阐释：政府的宏观调控要使经济运行处于合理区间，经济增长率、就业水平等不滑出“下限”，物价涨幅等不超出“上限”，同时在这样一个区间内，着力调结构、促改革，推动经济转型升级。可以说，宏观政策下有保底，上有屋顶的策略是符合当前经济发展需要的。尽管中国推进改革开放三十余年，但一直并未能真正摆脱对过去高投入、高污染、低附加值出口驱动增长模式的依赖。在经历了2008年4万亿刺激政策之后，中国领导层越来越多意识到一味的刺激并不是彻底解决中国经济增长问题的药方。

事实上，以改革推动经济转型在今天已经成为上至决策层下至普通民众的一种共识。本届领导层从执政伊始，就把简政放权作为推进市场化改革、打造中国经济升级版的重要突破口。

但是在7月份中央经济形势分析会议上，“稳增长”被置于第一位，紧随其后的是“调结构”、“促改革”。由此表明，下半年经济企稳的可能性非常大。而与之相关的是，下半年新一轮投资开启，尽管明显区别于5年前的4万亿投资，按照市场不完全统计，预计下半年投资总规模超万亿，对市场的影响仍然“相当”大。

新一轮投资号称是“慢热型”驱动，并会考虑到“以长带短”，既要优化经济结构，又能短期起到拉动经济增长。而制造业投资、房地产投资和基础设施投资是最重要的三大投资领域。目前启动的基础设施投资对化解工业品产能过剩，启动长期需求有明显作用。下半年，受房地产政策影响，税费改革对房地产存在短期负面影响，房地产投资或会保持稳中有降的局面。制造业投资受产能过剩影响，暂时不会出现投资率明显回升的迹象。但基础设施投资的拉动对制造业投资有一定的恢复拉升作用。

第8篇：房地产宏观政策分析范文

【关键词】房地产成本管理

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

一、房地产成本管理阶段划分

房地产成本管理目标就是合理确定成本、有效控制成本，如何实现这一目标，成本控制必须贯穿于项目开发的全过程，具体包括项目决策阶段、项目规划设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工结算阶段和维修阶段等全过程。

二、项目决策阶段的成本控制

项目决策阶段的成本控制，主要通过项目可行性研究、全面深入地进行市场分析、预测。调查和预测拟建项目产品市场的供需情况和销售价格，研究确定市场，分析产品竞争对手和自身竞争力的优势、劣势，以及产品的营销策略，并研究确定主要市场风险和风险程度。并对项目进度计划、所需投资进行详细估算、融资分析、财务分析、项目不确定性分析、风险分析、综合评价等，定位产品，最终决策。这一阶段的成本影响工程造价的程度最高，应作为房地产成本控制的最重点阶段。

在投资决策阶段，对潜在的项目进行成本管控，首先应从国家政策及宏观形势的分析和研究入手。房地产行业目前在我国属于国民经济的支柱产业，其生存和发展必然会受到国家宏观政策及社会发展的大形势影响，最终关系到国计民生和社会稳定。房地产企业受国家政策及宏观形势的影响主要表现在以下几个方面。第一、在项目的实际运作过程中，房地产公司要不断地同政府及垄断行业打交道，在此过程中，国家的产业政策、法律法规以及项目当地的地方性政策、地方性法规等都在很多层面上制约着项目的建设，而且这些政策和法规又会随着时间和环境的变化在适时地更新和变换；第二、房地产企业属资金密集型产业，而融资的主要手段离不开银行贷款或民间借贷等形式。而这些融资的途径和方式又同国家的政策和经济环境密切相关，也属于国家宏观调控的范畴，所以这方面的政策以及对政策的预测对房地产发展的影响尤其值得重视；第三、房地产行业在我国各行业中的主导性和重要性，就在于它涉及的行业太多，相互之前关系密切，彼此之间的发展相互制约，不同行业的政策调整和变化都会对房地产业产生连带的影响。所以，只有充分做好对我国宏观政策及经济形势的分析和研究，统揽全局，领会并运用政策，可为项目的投资及项目的收益提供有效的科学预期，减少项目投资的盲目和被动，从而有效地控制项目开发成本。

其次是进行市场调研及项目分析。第一、市场调研主要包括对项目所在地以及项目辐射周边的市场状况进行调研。通过对消费水平、租售价位、产品品质需求和关联产业、建材市场、交通运输等实际数据的收集、汇总、分析，以推算确定是建普通住宅、还是建高档社区、还是建公寓、还是建商业等等；第二，产品品质的定位。是建超高端物业，高端物业，还是建普通物业，如果是酒店项目，是建三星级宾馆还是建五星级酒店等等。所以只有通过市场调研，才能确定项目的物业形态和产品定位，物业形态决定了产品的配置内容，产品定位决定了产品的配置档次，而这些又直接影响到项目的成本构成和成本高低。第三，结合市场和工程本身特点，确定项目的开发周期、资金使用计划、融资进度，确定销售进度及回款能力，确保项目开发过程中的资金链，减少资金的使用成本，加快销售力度、提前回笼资金。只有通过对这些环节的周密计划，详细设计，充分调研，科学管控，坚决落实，才能有效地控制成本，确保项目的盈利能力。

三、项目规划设计阶段的成本控制

项目规划设计阶段的成本控制，规划设计是建设项目进行全面规划和具体描述实施意图的过程，是工程建设的灵魂，是处理技术与经济关系的关健性环节，也是成本控制的重点阶段；设计质量是否达到国家规定、功能是否满足使用要求，不仅关系到建设项目一次性投资，而且影响项目交付后的经济效益，重设计的观念越来越被很多房地产公司所接受，控制工程费用应从设计抓起，因此，建设单位在审查设计单位的设计时，要重视设计方案的优化、限额设计，用具体的指标进行设计必选，积极稳妥地采用先进的技术方案和成熟的新工艺、新技术，以节约成本，提品质量，创造投资效益。

四、招投标阶段的成本控制

招投标阶段的成本控制，招投标阶段是由虚转实、承上启下的阶段，此阶段成本控制主要通过招标文件和相关合同约定来实现，招标文件和合同的质量好坏直接影响着施工和结算阶段的成本，具体的成本控制应从以下方面入手：1、采购方式，尽量采用公开招标，只有通过公开的市场竞争，才能选到最好的施工单位，才是降低成本的最有效的手段；2、工程量清单编制水平，清单编制要充分研究图纸、了解现场，对清单项目特征描述进行重点把控，减少招标后的索赔；3、招标范围划分；4、总分包界面划分；5、甲供材、暂定价、甲控材品牌、材质、规格、采保费、损耗率的约定；6、结算方式等等。以上这些内容必须在招标文件中一一列清，尽量把施工过程中能遇到的各种施工、配合、结算等风险处理办法都列入招标文件，做到有据可依，避免扯皮。

五、施工阶段的成本控制

施工阶段的成本控制，主要体现在对现场的掌控能力、对合同、招标文件的执行能力，要充分领悟合同、招标文件、设计图纸里的相关约定和要求；在遇到必须变更、方案确定和签证的项目，一定要把技术的可行性和经济的合理性结合起来考虑，两者不能脱离。

六、竣工阶段的成本控制

竣工阶段的结算控制，此阶段的成本管理只能合理确定工程造价，却不能有效控制造价。因为结算阶段，所有的工程项目都已经发生，只能按照约定的结算方式和事实情况进行结算，只要把招标文件、投标文件、合同等相关合同文件和图纸全面吃透，基本上就能合理确定工程最终造价。

七、维修阶段的成本控制

房屋竣工验收合格交付使用后，进入质保维修期阶段。这个阶段，小业主已开始使用物业，在此过程中极易暴露出各种质量问题，小的个性问题容易解决，但是如果出现大量的共性或结构质量问题，将会产生大量维修费用和赔偿费用，重则导致严重的负面影响。因此，在交付物业的过程，必须对物业的质量状态进行逐一检查、整改合格，提前消除所有质量问题，绝不交付有质量隐患或存在质量问题的物业，避免同时产生维修费用和赔偿费用，减少成本支出。

第9篇：房地产宏观政策分析范文

关键词：房地产周期；宏观经济；投资；消费；政策

一、房地产周期的定义

房地产周期波动，是指房地产业的实际发展与其趋势之间的偏差，围绕长期趋势发生的波动。房地产经济的增长和国民经济的增长一样，不是平稳发展，而是波浪式地前进。从长期来看，随着国民经济的发展，房地产经济的发展有一个向上的总体趋势，而从中短期来看，由于自身结构的失衡或外部因素的冲击，房地产的实际增长曲线总会与趋势增长曲线发生偏离，围绕长期趋势上下波动。

从经济周期不同阶段的展开过程分析：第一，当宏观经济开始复苏时，政府一般通过扩张性政策从外部刺激经济，同时在房地产价格需求弹性和收入需求弹性等房地产特有的产业扩张传导机制作用下，社会生产资源向带有国民经济基础性和先导性等产业特征的房地产业转移，由此导致并推动房地产业的复苏。第二，在房地产经济开始复苏以后，在宏观经济持续增长的带动下，房地产需求不断上升，同时由于房地产供给的短期刚性及保值增值心理的影响，房地产价格全面上扬；与此同时，随着房地产价格上升，房地产开发商资产快速膨胀，在银行提供大量按揭的情况下，经过投资乘数等作用，房地产经济周期比宏观经济周期更快进入繁荣阶段。第三，当宏观经济步入高涨期后，在政府提高利率、紧缩通货等紧缩性政策冲击下，投资、消费需求开始降低，同时受到房地产投机被抑制、房地产泡沫破灭等房地产业特有的内部收缩机制的影响，使得社会资源率先从过热的房地产领域退出，房地产市场先于宏观经济进入收缩期。第四，当宏观经济进入衰退后，房地产经济出现更为猛烈的下降过程，房地产价格大幅下降，房地产交易量大大降低，商品房空置率明显提高。第五，经过明显的产业紧缩之后，房地产经济进入相对持续时间较长的萧条阶段，直到宏观经济开始缓慢复苏之后才慢慢走出萧条期，重新进入新一轮的经济周期。

二、我国房地产周期波动特征

我国房地产业发展速度呈现高低交替的周期性波动，我国房地产业发展较快，房地产业的各个指标绝对值均呈上升状态，但指标的增长率呈现出上升、下降相互交替的波动形态，因此，我国的房地产表现为增长率循环。

我国住房制度改革是从1998年开始的，而此前的房地产业市场化程度较低，房地产业也不成熟，因此，虽然1998年以后的市场是在1998年以前的基础上发展起来的，但二者的区别较大，整个市场机制也发生了变化，将1998年以前与以后的房地产业放在一起比较其销售变动情况就有些牵强。因此，我们并不打算从较长的时间考察房地产业的周期波动情况。但从长期考虑，1998年取消了福利分房以后，我国积存的住房存量一下子释放出来，再加之人们住房观念的改变，导致近几年住房需求呈井喷增长，房地产业发展较快；在房地产业最初的需求得到满足后，房地产业发展的脚步肯定要放缓，需求走向稳定。因此，高速增长以后，肯定伴随的是房地产业发展的速度走向平稳，这就表现为房地产业发展速度高低交替的周期性波动。

三、我国房地产业周期波动影响因素分析

房地产的不动产性质决定了这个行业的竞争是不完全竞争，通常表现为环形竞争和区位竞争；其连带性决定了市场发育依赖于土地资源，土地供应从基础上决定了整个房地产市场的规模；房地产供给相对缺乏弹性；房地产的高资本价值性决定了房地产经济的增长主要是房地产投资、商品房价格等价值型的增长；房地产投资与消费的双重性决定了房地产的需求变动较大，当人们对房地产商品投资的保值增值预期较强时，房地产市场容易出现投机行为；另外，由于房地产开发投资与销售之间的时差、房地产适应物价变动的滞后性，都使得短期内房地产需求和房地产供给之间的矛盾较为明显。通过对上述房地产属性和市场特征的分析，我们可从宏观经济环境的投资因素、货币供给因素、消费因素、政策因素方面分析房地产的特殊性对房地产周期波动的影响：

1．影响我国房地产经济周期的宏观因素的实证分析

影响我国房地产价格波动的宏观经济因素主要包括：国内生产总值、国民收入水平、货币发行状况、土地价格、房地产投资状况和房地产消费状况等。因此，我们选取自变量指标为：国内生产总值、城镇居民家庭人均可支配收入、货币供应量、全国土地交易价格、全国房地产开发投资额和商品房销售额。采用2000年至2006年的季度数据为样本，进行时间序列分析。建立全国房屋销售价格指数y与国内生产值x1、城镇居民家庭人均可支配收入x2、货币供应量x3、全国土地交易价格指数x4、全国房地产开发投资额x5和商品房销售额x6的线性回归方程，根据数据显示结果来进行判断。

六个变量有共同的上升趋势，说明他们之间有高度相关性导致共线性。一般地，如果模型的R值很大，F检验通过，但有些系数不能通过检验，就存在着多重共线性。对多重共线性进行处理，常见的方法有差分法和剔除法，因为差分时会丢掉一些信息，所以我们用剔除法：未通过系数显著性检验的变量进行剔除。通过EVIEWS5．0计算，可得出x1，x2，x6在10％的置信区间未通过显著性检验。Testdrop检验用于方程剔除变量时，检验剔除是否有利于模型的优化。

最后建立全国房屋销售价格指数Y与货币供给量x3，全国土地交易价格指数x4、全国房地产开发投资额x5作为自变量进行线性回归方程，有EVLEWS输出的回归结果多元线性回归方程为：

Y＝5．131625482e－06＊X3＋0．5654879996＊X4＋0．003186095165＊X5＋42．30247466

所以可以认为在宏观经济因素中，投资水平、货币供给量，全国土地交易价格指数的影响因素最大。

2．对影响我国房地产周期波动的因素的分析

（1）投资因素：我国经济增长具有资源约束型特征，特别是对以投资为主导的中国宏观经济周期波动来说，投资波动对房地产经济波动的影响就更为明显。投资波动对本轮房地产周期的影响主要有以下三个特征：

①房地产业投资扩张过快。引起房地产投资扩张过快的主要原因如下：首先，从需求方面来看，随着城市化进程的加快，城镇人口快速增长，城镇居民收入水平显著增长，生活水平不断提高，必然导致对住房的消费需求迅速增加。另外，少数地方政府在所谓经营城市的理念指导下，盲目大拆大建，带来了大量的被动性住房需求。其次，银行信贷极度扩张。银行对房地产投资资金有着无限供给的倾向，为投资者和投机者提供了条件，从而形成了一种多元化的房地产投资冲动。再次，投机需求的推动。近几年来，由于对人民币升值的预期，大量外资进入房地产市场炒作；实际利率水平很低以及房价还将继续上涨的心理预期形成大量投资需求和投机需求，使大量社会资金涌入房地产市场。

②房地产有效需求严重不足。反映有效需求的指标是租售比，国际警戒线是1:200，2006年我国部分城市二手房均出现大幅上涨，而房屋租赁市场的价格相对平稳，北京、上海等城市租售比已达到1:270～1:400之间。房地产有效需求不足的原因是多方面的，首先，房价收入比不合理。据世界银行测算，一个地区的房价与收入比在3～6倍之间时，房屋需求者才能在不降低正常生活质量的前提下购买住房。而我国一些城市的房价比高达10～20倍以上，广大居民无能力购买住房。其次，房地产市场投资结构不合理。当前，部分地区房价上涨过快，中低价位的商品住宅供应不足，尤其是经济适用房的投资出现了负增长，而高价房的商品住宅、商业用房供给过剩，空置率不断升高。

③房地产投资在时间上的集中性和投资产品的同质性。房地产使用功能类别相同，配套环境也在同一水平上。同时，对房屋的质量和配套设施重视不够，这种“齐步走”的投资行为加大了房地产周期波动的幅度。

（2）货币供给因素：我国金融市场不发达，市场机制不成熟，间接融资比例很高，房地产投资在相当大的程度上需要银行信贷资金支持。因而货币供应量将从供给方面影响房地产投资信贷规模，从需求方面影响购买水平。同时，自国家鼓励发展个人住房消费信贷的政策放宽后，个人住房信贷消费逐渐发展成为住房消费最主要的形式。1997年全国个人住房消费贷款余额仅为190亿元，到2006年已接近2万亿元。近年来货币供应量的增加，刺激了房地产的投资和消费的购买能力，推动房地产价格的上涨。

（3）消费因素：消费因素主要影响需求，消费波动对房地产周期的影响同投资一样，也是同向的。就我国的情况而言，由于1998年取消福利分房后，房地产需求不断释放，加上我国经济发展的过程伴随着城市化水平的不断提高，导致房地产业需求一直较为旺盛。随着我国居民改善居住条件意愿的加强以及房地产产品的不断丰富，从短期看，我国房地产需求还有较大的上升空间，因此，此后几年因消费不足对房地产业造成不利影响的可能性较小。

（4）政策因素：我国房地产业市场化程度不高，土地国有，再加上我国利率没有市场化，而土地政策、利率等因素对房地产业的影响较大，所以国家政策在房地产业的发展中一直起着十分重要的导向作用，因而房地产市场最明显的一个特征就是具有“政策周期”。

政策对房地产发展有较大的影响，当经济周期波动可能出现大起大落的异常波动时，可通过制定有效的经济政策，采用反周期对策，抑制周期波动的负效应出现，从而保持经济的持续稳定增长。在宏观政策方面，政府确定宏观经济政策的是货币政策和财政政策。货币政策可以通过利率途径、信贷途径和资产组合效应途径影响房地产价格；假定货币政策不变，如果政府增加财政支出，这种扩张性财政政策不仅直接刺激了总需求的增长，而且也相应推动了社会总供给规模的扩张。微观政策方面，主要指对房地产开发资源的控制政策，如对土地资源的控制、规划限制条件、税费条件和融资条件等。由于房地产市场的区域性和土地资源的垄断性，微观政策往往可以取得更直接和及时的效果。

四、结束语

我国经济增长具有资源约束型特征，投资结构失衡、有效需求不足等问题依然是房地产周期调整的主要方向；房地产市场属于政府主导性行业，政策因素对房地产经济周期波动影响较大。经过2004年的高位运行，2005年至2006年在政府政策的引导下，全国房地产开发投资增速平稳回落，土地购置和土地开发规模得到有效控制，房价增幅有所回落，预计当前房地产的周期处于高涨－减速的发展阶段，说明我国房地产周期进入了调整期。

参考文献：