经济适用房买卖政策精选(九篇)

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第1篇：经济适用房买卖政策范文

［关键词］经济适用房体制 中低收入人群 完善对策

［中图分类号］F293.31［文献标识码］A［文章编号］1009-5349（2011）07－0136－02

一、经济适用房的理论概述

（一）经济适用房的定义

经济适用房是为解决中低收入家庭住房困难问题，由政府统一按国家住宅规范进行建设的具有保障性质的商品房。国家为经济适用房提供了一系列的优惠政策，因此，其成本受到严格控制，主要包括征地和拆迁补偿费、前期工程和勘察设计费、贷款利息、税金和控制在3%以下的利润等因素。

（二）我国经济适用房的特点

1.经济性和实用性。相对于其他商品房，经济适用房的价格比较低，没有超出中低收入家庭的承受能力；适用性是指经济适用房的户型设计合理、住房面积适中、交通便利、生活设施完善。

2.确定性。指购买对象具有确定性，经济适用房的供应对象为符合一定条件的中低收入家庭。

3.保障型。经济适用房是政府推出的为解决中低收入家庭的住房困难的一项福利政策。一方面，其销售价格低于普通商品房的价格，另一方面，其开发与建设享有政府的很多优惠政策。

4.准商品性。政府要支付经济适用房的开发、建设和收受成本，除此之外还要支付开发商一定的利润。其建成后作为商品在市场上出售，因此具有准商品性。

二、我国经济适用房制度存在的问题

（一）经济适用房的价格偏高

经济适用房的建设用地是由政府统一划拨的，房地产开发商不缴纳土地出让金，还享有减免各种行政事业性收费的优惠，大大降低了开发商的建设成本，因此价格也应该比普通商品房低。但实际情况远非如此，其价格远超出了中低收入家庭的承受能力。即使一些地区的经济适用房价格相对于同期商品房的价格低，但由于普通商品房价格太高，也抬高了经济适用房的价格，以至于大大超出了大部分中低收入家庭的购买能力。

（二）经济适用房的购买对象失控

经济适用房的购买对象为低收入住房困难的家庭，但这个“低”的具体标准并不统一，由各个地方政府按当地的实际情况自行确定。在政策的具体实施过程中，由于居民收入项目不统一，居民数量多等原因，致使政府难以准确核定低收入家庭的实际收入，因而导致了经济适用房购买对象失控。对于目前已建成的经济适用房，有很大比例是被高收入家庭买走的，他们甚至于一个人买多处房产作为投资，以至于出现了开着宝马、奔驰等高级轿车购买经济适用房的现象。

（三）经济适用房体制在监管过程中出现的问题

1.缺少对建造标准的监督。由于政府没有相关监督机构对建造过程实施跟踪，开发商在建造中降低建筑材料的质量，偷工减料，使得经济适用房低于政府要求的标准，影响了购买者的使用。

2.对操作程序缺乏监督。由于其操作过程缺乏监督，为政府权力的寻租提供了条件。一些权力机关直接参与经济适用房的买卖过程，凭借内部的信息来操控经济适用房的买卖。

3.缺少对售后管理的监督。按照规定，经济适用房在售出后，申请购买的住户必须是种植收入家庭，且五年之内不允许转租或转卖。据调查，各大城市的房屋出租网上都登记了关于经济适用房出租的信息，可见，政府严重缺乏对经济适用房售后的监督。

三、经济适用房供不应求的原因分析

（一）“寻租”现象的原因分析

在经济适用房买卖的过程中，出现寻租现象的主要原因是政府的权利过于集中。从购房者角度来讲，由于经济适用房与商品房的价格差别非常大，因而不符合条件的部分中高收入者，便通过寻租行为来获得购买资格；从开发商角度来讲，政府有权划拨经济适用房的建设用地，一些开发商为获取高额利润，便贿赂政府决策者，使寻租活动严重泛滥。

（二）经济适用房“不经济”的原因分析

开发商建设大户型经济适用房，目的是追求利润的最大化。按照政府的政策规定，开发经济适用房的开发商可享受优先获得土地供应、免缴土地出让金等优惠证策，因此一些房地产商在获得土地划拨后通过提高户型标准、豪华装修等手段来提高赢利率。与普通的中低收入者相比，在政府机关工作的工作人员灰色收入大，具有购买大户型经济适用房的能力，这更加大了开发商开发大户型经济适用房的动力。

（三）经济适用房供需矛盾严重

随着经济的不断发展，经济适用房的目标购买对象渐渐界定为城市的低收入家庭。在我国，中低收入者在我国人口中约占70%～80%，符合购买条件的低收入者约占30%。然而，虽然国家建设部要求经济适用房的建设比例不应低于全部住房的70%。但实际上经济适用房只占全部住房的10%左右。这种种原因，便导致了经济适用房出现严重的供需矛盾。

四、完善经济适用房体制的对策

（一）政府要合理界定购买者收入线

各级政府作为经济适用房政策的实施主体， 要对购买者收入线进行合理界定。在确定购房者收入线时，政府的相关部门应综合考虑各种因素，如城市居民的年平均收入、房屋基础价格等。在此基础上合理确定购买对象的标准线，并定期公布和修改标准线，确保购买者收入线符合居民的实际情况，保证经济适用房能够真正为需要的人所用。

（二）政府要合理确定经济适用房的价格

为使经济适用房的价格确定更加合理，可以建立起经济适用房价格审定制度和成本约束机制。一是为增加定价的透明性，政府应实行价格公开制度，将经济适用房的价格控制在中低收入者可以承受的范围内。二是要整顿秩序、清理经济适用房建筑、交易市场，一方面要把性质不同的房屋进行归类，对其市场进行整顿，逐步规范房地产市场的秩序。另一方面，各主管部门应该出台相关的管理办法，把已建好的经济适用房按其大小进行销售，以保证经济适用房项目建设的真实性、有效性。

（三）完善体制监督过程的相关对策

1.加强政府内部监督。首先要在政府机构内部建立合理的监督体系。一方面，政府内部上下级之间要形成互相监督的机制，以加强内部监督。且可通过引入问责机制来确保执行机构的责任切实落实到位。另一方面，政府要成立专门的监督机构监督经济适用房的建设和销售，以确保经济适用房能真正为中低收入家庭所用。

2.加强社会监督。政府可以借助报刊、电视等媒体对经济适用房的购买者进行公示，以使审批结果透明化。另一方面，政府要公开申购人的资格，以便于接受媒体和民众的监督。

综上所述，本文通过经济适用房现状进行分析，发现我国经济适用房目前存在价格偏高、供给不足、监管缺失的问题。针对这些问题，分别从政府、开发商和购房者三方面进行原因分析，提出了发挥政府主导作用，合理定价，加强监管等建议，希望能为经济适用房体制的完善起到一定作用。

【参考文献】

[1]莫方正.我国经济适用住房性质及保障对象的重新定位[D].北京:北京大学法学院,2008.

[2]邓卫.关于经济适用房建设的反思与对策[J].建筑学报,2001(8).

[3]刘胜群,谢珊珊,肖祥颇.浅析中国经济适用房政策存在的问题[J].现代商业,2007(21).

[4]汪霄童.我国经济适用住房政策的制度分析[D].上海:复旦大学,2009.

[5]陈华,刘国栋.我国住房保障制度存在的问题及完善措施[J].地方财政研究,2007(9).

第2篇：经济适用房买卖政策范文

满5年准入条件为零

购买此类经济适用房不需要符合购买经济适用房的特殊条件，任何购买人群都能购买。购买此类二手经济适用房除正常缴纳1.5%的契税、0.5‰的印花税外，不需要再缴纳成交价3%的土地出让金。

例如，购买一套面积为95平方米的此类经济适用房，原购房价格为3000元/平方米，现市场售价为6000元/平方米的已购经济适用房，其总购房款为6000*95=570000元，除购房款外，购房人还需缴纳570000*0.015=8550元的契税，以及570000*0.0005=285元的印花税。

未满5年准入设限

购买此类已购经济适用房的客户，首先必须满足普通经济适用房的购买条件，即《经济适用住房管理办法》第二十五条规定的城市低收入家庭申请购买经济适用房应符合的条件：（1）具有北京市城镇户口；（2）家庭收入符合北京市人民政府划定的低收入家庭收入标准；（3）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。

符合此购买条件的购房人还需办理经济适用住房购买资格审核手续，主要税费有，1.5%的契税、0.5‰的印花税外和5.5%（远郊区县按5.4%）的营业税。

若所购置的已购经济适用房超过核定最高购房总价标准以外部分，则需补交10%的综合地价款并所购房屋仍按经济适用住房产权管理。即：若购房人经相关部门核定职业、职位等购买标准后，根据政府经济适用房基准价格4000元/平方米的规定，购房者核定面积资格为70平方米的，就意味着购房人只能购买最高4000*70=280000元的经济适用房。若其想购买一套面积为120平方米，原购房价格为2650元/平方米，现尚未住满5年的已购经济适用房，其购房总价为2650*120=318000元，超过了所审核的280000元的购房标准，那超出的部分则需补交10%的综合地价款，即补交（318000-280000）*0.1=3800元的综合地价款后才可购买此套房屋，并且此房屋仍为经济适用房，下次出售仍参照经济适用房标准执行。

购买人凭补交10%的综合地价款后的缴款通知书、缴款收据、《北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入核定表》等证件到房屋所在地国土资源和房屋管理局办理交易、产权过户手续。

规避风险有窍门

买卖二手经济适用房时应需谨慎，以防不法分子乘虚而入。在买房时一定要确定该房的产权证后在进行购买。同时，尽量选择规模大、信誉好，对于流程、政策了解的比较清楚的大型中介公司来帮助百姓规避风险，以保证交易的安全性，确保利益最大化，不要进行违法的私下交易。

同时还要注意，对于购买已满5年的经济适用房客户应该注意：客户如果购买已经住满5年的经济适用房面积超出140平米的非普通住宅需缴纳3%的契税。客户如购买此类经济适用房后其产权性质则归属于商品房产权。

按揭贷款需出示核准通知

《个人住房贷款管理办法》第九条规定：购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应当出具市、县人民政府经济适用住房主管部门准予购房的核准通知。

5年为界再次转手标准不一

第3篇：经济适用房买卖政策范文

    李某的弟弟有一经济适用房指标,今年摇上号可以购买,但是他没有能力购买,于是李某就用弟弟的号以弟弟的名义买了一套经济适用房。现在李某问他怎么写协议可以约束弟弟,可以保证这套房子归自己所有。

    案例分析:

    李某无法约束该房产的所有权,该房产应当归其弟弟所有。

第4篇：经济适用房买卖政策范文

共有产权房是什么？和传统保障房有啥区别？低收入家庭买得起吗？会不会有人“搭便车”靠此赚钱？记者进行了调查。

和传统经济适用房有啥不同？

从2007年开始，淮安推行共有产权的经济适用房，符合一定条件的困难家庭，可以申请购买。

淮安市住建局住房保障处处长吴延宏介绍，按照共有产权模式，中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。其用地由划拨改为出让，将出让土地与划拨土地之间的价差和政府给予经济适用住房的优惠政策，显化为政府出资，形成政府产权。“比起传统的经济适用房，‘共有产权房’是老百姓花了经济适用房的钱买到的商品房。”

根据淮安市的规定，个人产权占七成，政府占三成。倪洪志家所购买的这套房，建筑面积在80平方米，总价在16.5606万元，他只需要支付70%的购房款即11.59万元，就可以住进这套房子里。

如果要购买全部产权，5年内购买的按原供应价格结算；5年以后8年以内购买的，按原供应价格加当年的利息结算；8年以后购买的按届时市场评估价格结算。居住期间，购买人不需为政府其余三成产权支付房租。如果选择出售自己的七成产权，政府则与下一个持有人共享产权及收益。

去年12月19日，通过几年的积累，倪洪志手头宽松了一点，又向亲戚借了点钱，总共花费了49680元，从政府手里回购了30%的产权，“我现在算是完全拥有这个房子了”。

吴延宏说，共有产权住房本身就是商品房，个人产权部分的权利和普通商品房一样，整个住房的个人出资额等同于相同面积传统经济适用房的价格，购房人不仅不会多出钱，而且个人产权部分的出资额还略低于购买同面积商品房，并享受商品房的保值、增值，不会像传统经济适用房那样失去了购买商品房的机会成本。

至今，淮安市区共向936户中低收入家庭供应共有产权经济适用住房，其中，717户为中低收入困难家庭，219户为拆迁住房困难家庭；向995户家庭提供共有产权经济适用住房供应证，可在两年内选房购房；共有153户购买了政府产权，占接近5年到期者中的90%左右，回收资金838.24万元。

会不会有人“搭便车”？

经济适用房政策，最惹争议的往往是分配问题，该保障的落了空，不该保障的“搭便车”。

吴延宏介绍，淮安市建立了申请救助家庭经济状况核对工作联席会议机制，成立了市申请救助家庭经济状况认定指导中心，对申请保障性住房家庭的经济状况实行联动审核。

记者从淮安市民政局了解到，2013年淮安市新申请保障性住房的家庭共654户1626人，申请户的所有信息数据已通过民政、房产、公安（车辆管理）、社会保障（养老）、工商、税务、住房公积金、银行、证券公司等9个部门联动审核。“这些部门涵盖了一个家庭所有的经济活动，比如可以查你的存款，了解你的经济收入，知道你有无汽车房子，是不是炒股。”吴延宏说，经过严格的审核，共认定91户家庭不符合申请保障房条件，占申请家庭的13.9%。这些家庭已退出本次申请，并无一例投诉。

对于申请者，淮安的界定为，家庭月收入900元以下、申请人具有市区城镇常住户口达5年以上、家庭人均住房建筑面积在16平方米以下（无房家庭优先购买）。

一些地方曾出现不符合条件的申购人弄虚作假购买经适房，若干年上市后获得巨大收益，吴延宏说：“传统经济适用房其实也是‘有限’产权，退出时要补缴‘土地出让金’等各种优惠，但是事先没有对产权进行明确的界定。而共有产权房恰恰是把这个含糊的‘有限’变为了明晰的‘比例’，把若干年后缺乏依据的‘补缴’，变成提前告知的按产权‘分成’，这样就简单明了，有据可依了。”

他说，在淮安模式中，使用权全部归购房者。政府作为共有产权方，保留相应的处置权，这就能对购房者倒卖牟利起到约束的作用。因为在《房屋所有权证》上有明确的比例和权属关系，如果私下倒卖，购房人会因为没有合法的产权凭证而存在极大风险，并且买卖双方都已构成对共有产权人利益的侵占，会受到相应的追究。

低收入家庭买得起吗？

最初，淮安曾尝试个人和政府的产权5∶5，但后来统一改为7∶3，即个人首付需要交70%的购房款，比普通商品房的首付比例要高。国务院发展研究中心副主任卢中原认为，第一笔购房款对于低收入家庭来说是一笔巨款。

2012年，一次摇号选房引来500多人申购，但是仅有170多人成功认购，而实际成交则为140多户，另有30多户选择了退订。“退订的原因在于首付款的金额还是超出了他们的承受能力。”淮安保障性住房建设管理中心刘远胜主任说。

目前住在低矮房子里的吴霞一家，人均收入才600元，为了改善住房条件，她申请购买经济适用房小区康居花园的共有产权房。周边的商品房房价为每平方米4600元，按照便宜5%～10%计算，吴霞的心理价位在每平方米4200元。“按一套70平方米的房子算，得要30万元左右，先交七成房款，大概20万元。”对于她来说，20万元也很难拿出来。

记者采访的其他几个申购者也认为，中低收入家庭在购买共有产权房时，最大的问题是“手中无粮”，为买一套房，不得不向亲朋们“东拼西凑”。

吴延宏说，由于低收入群体往往没有稳定的工作，银行不愿意给他们贷款，一是担心他们还款能力弱，二是贷款数额比不上常规房贷。经过多方沟通研究，淮安市房管局与保障房中心、银行、担保公司设计了一个针对经济适用房用户的贷款解决方案。

第5篇：经济适用房买卖政策范文

关键词：公平原则；政策性目的；遗产范围

一、经适房纳入遗产范围的理论基础

（一）经适房属于公民的合法财产

2012年我国对《继承法》的修改成为法学界各学者热议的话题，其中包括了遗产的范围界定，因为随着我国经济社会的发展，民生问题、家庭关系、财产关系都发生了深刻变化，保障房种类的新增、虚拟财产的出现等一系列新情况的发生，都对我国1985年制定的《继承法》提出了新的要求。

首先，经适房对于购房者或者居住者来说，是否具有财产性质，成为此类房屋能否纳入遗产范围的决定性因素。所谓财产，应当是财产的合法占有人对该项财产所享有的经济性或其他性质的利益，其特点主要表现在：（1）由申请人依据国家相关规定，交付了一定数额的金钱所获得的房屋，具有获得途径的合法性；（2）购房者通过支付对价的形式取得的财产，能够为购房者或居住者提供未来经济利益增加的升值空间或者较稳定和舒适的住房环境。这表明该房屋能够为购房者带来一定的经济利益和精神享受，因此，经适房符合作为一项财产所应具有的特征，而我国法律规定公民的合法财产可以作为遗产加以继承，因此，经适房可以作为继承遗产的一部分。

但是，由于经济适用住房具有财产性与人身性双重属性，因此又不同于一般的财产，广义上，继承是指继承人对死者生前权利义务的承受。史尚宽先生曾指出“继承为财产法上地位或财产上法律关系的继承”。[1]现代法意义上的继承，并不包括王位、爵位及其他人身特权的身份法律关系继承，而仅仅是基于血缘关系等生理身份，而对财产加以继承。

因此经济适用住房身份不能像财产权一样由继承人当然继承。现代大陆法系国家大多采用当然继承主义，即被继承人一旦死亡，除其人身专属权外，一切财产上的权利义务均由其继承人概括继承。经济适用住房从财产角度继承的范围，有赖于被继承人对经济适用住房享有权利义务的大小。继承的财产权利，只有属于被继承人生前财产权利义务，才能纳入继承的范畴。

根据《中华人民共和国继承法》第3条规定：“遗产是公民死亡时遗留的合法财产，包括：

（一）公民的收入；

（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；

（三）公民的树木、牲畜和家禽；

（四）公民的文物、图书资料；

（五）法律允许公民所有的生产资料；

（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；

（七） 公民的其他合法财产。”

由上可知，我国的经济适用房作为房屋的一类，也应属于遗产的范围，但是由于经济适用房的特殊政策性，又不能将其与普通的商品房等同。

（二）对划拨的土地使用权加以继承时可适用“地随房走”原则

所谓“地随房走”原则，是指房屋在转让的同时，其所依附的土地使用权也一并随之转让。商品房是建设在以出让方式获得的土地上的，购房者取得房屋完全产权的前提是支付了房屋价款和土地出让金两部分，这是“地随房走”原则的一种体现，而我国的经适房购买者在取得房屋时仅支付了房屋价款，未支付土地出让金，那么此时通过划拨方式获得的土地使用权是否可以随着经适房的继承而加以继承呢，答案是肯定的，理由如下：

（1）《中华人民共和国房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”此处的土地使用权应包括了通过出让与划拨两种方式获得的土地使用权。因此，对于划拨方式获得的土地使用权也可适用地随房走原则。

（2）虽然对经适房的继承不同于房屋转让或者抵押等内容，但是在对其加以继承时仍可遵循房地一体原则，只是符合继承资格的继承主体无需缴纳土地出让金。因为如果要求继承者缴纳土地出让金，一方面违反了经适房设立的初衷，另一方面也混淆了继承和转让房屋两者之间的区别，继承者继承经适房时不缴纳土地出让金主要由于优惠政策的目的，而对经适房进行转让时要求缴纳土地出让金，则是基于经济市场规则的考量。

（三）对经适房的继承主要为房屋使用权的继承

对于经济适用房的继承，此处应做狭义的理解，即继承客体为房屋的居住区或者说使用权，如果欲将其出卖时，则需要再按照经济适用房转让的相关规定进行办理。

对经适房的继承，继承主体也要符合经适房申请的主体资格，即也应属于低收入者，对于中高收入水平的继承者来说，对于经适房不具有继承资格，这在一定意义上就体现了经适房的继承主体具有一定的人身特性，并不是继承法上规定的所有继承主体都有继承权。因为经适房的套数是有限的，如果所有的继承人都可以对其加以继承的话，那么最后可以流转的房屋套数也就所剩无几了，有的高收入的人群住进经适房，这必然是违背公平原则和经适房的政策目的的。

同时，由于经适房依赖的土地是国家划拨方式获得的，购房者在购房者并未缴纳土地出让金，因此，土地部分的收益仍然应当属于国家所有，实际上是购房者与国家共同享有一个产权，任何一方都无权对经适房进行转让或其他处分行为。因此，对于购房者或其继承者来说，他们对于经适房的权利，主要包括房屋占有权，使用权，而所有权的其他两个权能――收益权和处分权，购房者并不享有。

综上所述，允许对经适房的继承，不意味着经适房的后续用途发生改变，不意味着经适房的设立目的得不到实现，相反，选择合适的继承主体加以继承，一方面可以避免经适房二次分配所带来的人力、物力等资源的浪费；另一方面，也可以解决低收入继承者的住房问题，保障了经适房的良性循环，维持了社会的稳定秩序。

二、对经适房加以继承的实现路径

影响经济适用房与市场价的商品房的本质区别体现在购买经济适用房后的5年内，因为购买经济适用房5年后，如果购房者补缴土地出让金等费用的话，就可以将该房屋以市场价格出售，并且购买者购得该房屋之后可以取得的是商品房的完全产权，即此时的经适房已经转变为了商品房的性质，当然可以适用我国继承法加以继承。

因此，对于经适房可否继承的问题，我们主要在购房后5年内这一时间背景下加以讨论，在该期限内该房是不可出售的，购房者与政府对房屋形成的是一种按份共有关系，购房者对该房屋有一定份额的所有权的，购房者对房屋具有财产性权利，在这个时限内，购房者对该房屋也是具有当然继承权的，但是这种继承客体表现为一种财产份额。

此时对于该房屋的继承，应根据继承主体的人数不同而分情况讨论：

（1）如果继承者为一人，例如独生子女对房屋进行继承，那么在5年之内可以取得对房屋的继承权，只是该继承人只能对该房屋享有占有权和使用权，而不能对房屋进行买卖或者出租等处分行为。因为根据我国有关法律规定：“继承人继承房屋等不动产的，应当办理变更登记，变更登记后才能对该房屋进行处分”。

但是由于被继承人购买房屋不到5年，根据《经济适用房管理办法》第三十条规定：“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

也就是说5年之后，购房者才能通过缴纳一定价款的方式，取得完全的产权，那么之前的5年内，购房者是对房屋不具有完全的产权的，购房者在5年内死亡的话，其继承者也不能取得房屋的产权，而只能等到5年后才可以按照经济适用房转商品房的程序进行房屋处分。

（2）如果继承者为多人，此时对房屋就需要变价处理了，笔者认为这种情况相对比较好处理，几个继承者之间可以对该房屋进行变价处理，由一个继承人取得房屋所有权，其他人取得各自份额的价金。

注释：

[1]史尚宽：《民法总论》，2002年10月，法律出版社。

参考文献：

[1]王利明：《物权法论》[M]，中国政法大学出版社，2003年1月版。

[2]史尚宽：《继承法论》[M]，中国政法大学出版社，1997年7月版。

第6篇：经济适用房买卖政策范文

    典型案例 1

    经适房变身商品房

    开发商违约想赖账

    案情:2009年11月,余某买下某小区两间门面,总房款9万余元,当时开发商并未向他告知该房系经济适用房。合同约定,开发商在2010年9月30日前办好房产证,可直到2013年7月11日产权证才办下来,为此余某告到法院。

    开发商称,该房系经济适用房,余某无资格购买,双方恶意串通损害国家利益,该合同应当作为无效合同处理。

    法院审理后查明,开发商已在2012年11月缴纳了土地出让金,土地性质已由划拨转变为出让。市四中院最终调解结案,由开发商支付违约金5万元。

    以案释法:经济适用房在开发、建设上要享受优惠政策及土地使用的优势,为此少数开发商便隐瞒事实,将经济适用房作为一般商品房出售,从而谋取巨额利润。这样的合同应该视为无效。

    但在该案中,开发商以明显高于经济适用房的价格,将门面出售给余某,随后缴纳了土地出让金,那么余某所购买的房屋就是普通意义上的商品房。因此,不应轻易认定合同无效。

    典型案例2

    逾期交房超过30日

    遭判退房和给违约金

    案情:2013年8月,宿某预购商品房一套,支付首付款11万余元,2014年1月签订购房合同。合同约定当年5月1日前交房,若逾期交房超过30日,宿某有权要求解除合同。

    到了交房期限,宿某多次催问,开发商也未能如期交房。随后房价下跌,宿某起诉。开发商认为,不能按期交房是天气原因等不可抗力造成,不同意退款和支付违约金。

    法院审理后认为,开发商延期交房已超过30日,为此判决解除双方购房合同,开发商返还宿某已付房款37万余元及付利息,并支付违约金1.8万余元。

    以案释法:不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

    开发商对房地产所处地区的气候条件可能对施工及交付造成的影响,应有预见,应在工期上有相应安排,确保房屋能按期交付,加之无证据证明该楼盘施工期间雨日天气、降雨量等与往年相比有重大变化,以至于达到“不可抗力”的程度。因此,开发商不能以“不可抗力”为由免除其责任。

    典型案例3

    二期房未如期验收

    拿一期房手续敷衍

    案情:2010年9月冉某购买某楼盘二期房屋一套,合同约定2011年12月10日前交房。然而,开发商在未取得建设工程竣工验收备案登记的情况下,将一期工程竣工验收备案证的复制件,粘贴到质量保证书和使用说明书上,于2011年12月10日随房屋一同交付给冉某。

    经有关部门核查,该房竣工验收备案登记为2012年5月28日。冉某认为开发商欺骗交房,诉至法院。

第7篇：经济适用房买卖政策范文

关键词：供需均衡；人口老龄化；住房空置率

2009年，中国房地产市场涨声一片，全国及主要城市的商品房销售面积、销售价格、销售额均创历史新高；总价及单价地王不断涌现，市场热度甚至超过2007年。在我国，土地资源是相对稀缺的，投资和投机需求会急剧放大无限的住房需求，加剧了供给与需求的紧张关系，导致房价的快速攀升。为了抑制房价的不断飙升，国家也出台了不少政策，下面，我们从市场对住房的供给，以及居民对住房的需求着手分析房价的走势。

一、房地产市场的供给

2010年，有媒体报道，“国家电网利用智能网络，在全国660个城市查出一个数据，总共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零。”这个数字即是估计现在我国有6540万套住房被空置着。在今年5月和8月央视财经频道接连进行了两期“空置房”的调查报道，调查结果显示，北京、天津等地的一些热点楼盘的空置率达40%，而多处新城成为“空置房”密集区。（住房空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。空置率主要用在国内，与国外的空房率不同。空房率指的是开发商建好房子后，空置的房子与建成的房子之比。）虽然，对于数据的来源和统计方式有待考究，但是，这也可以从一侧面反映房地产市场不缺房，只是一些房地产投资者没有将手中的住房投入市场，他们只是在等待更高房价的契机。

另一方面，国家颁布了经济适用房的政策，从而增加住房的供给。就拿上海的经济适用房政策来说。目前，困扰城市发展的“房奴”问题已经不是上海一个城市的问题，现在城市的房价实在是太高了，不仅普通老百姓买不起，就是白领、金领也只能望而却步，在一眼望不到边的高房价面前，人们除了叹息，只好等待。韩市长说“房奴”问题不解决，上海没未来，在上海这样的大城市，能做“房奴”就是“蜗居”也已经是一种幸福了，很多人连“房奴”都做不起，而被迫逃离“北上广”这些一线城市。2011年1月21号，上海市十三届人大四次会议闭幕，韩正市长在解释经济适用房政策时，特别强调今年将进一步放宽经济适用房准入标准，使更多的新上海人和上海青年人进入到共有产权房的保障性住房体系中。2011年经济适用房准备要推出500万平方米，大概是8万套，主力房型是60平方米一套。另外，“十二五”期间，国家计划建设保障性和政策性住房12．44万套，其中廉租房3．14万套、经济适用房4．9万套、限价商品房1万套、公共租赁房3．4万套。

以上可以看出房地产市场在住房供给上是有所增加的，若6540万套住房流入市场时，房价就更不会像现在一样飙升了。所以，无论是投资性买房（房地产投资者只是为了从房地产价格的变动中获利而进行买卖房产的活动，其并不关注商品本身也就是房产本身的使用价值。），还是实用性买房，大家都应该考虑住房的供给是在增加的，房价的飙升很快将会达到一个顶峰，而紧接着的将会是房地产泡沫的消退时候。

二、房地产市场的需求

首先，从中国人口老龄化的加剧，就不难分析出居民对住房的需求将会是日益趋减的。21世纪是人口老龄化的时代。中国已于1999年进入老龄社会，是较早进入老龄社会的发展中国家之一。从2001年到2020年是快速老龄化阶段。这一阶段，中国将平均每年新增596万老年人口，年均增长速度达到3.28%，到2020年，老年人口将达到2.48亿，老龄化水平将达到17.17%，其中，80岁及以上老年人口将达到3067万人，占老年人口的12.37%。同时，我国的计划生育政策从1983年开始实施的，到我们这一代--80后、90后，刚好是可见效果的时候，这一代普遍是独生子。当小孩结婚时，双方父母的住房以后是会留给孩子的，这样算来，我们这一代的一户普通家庭将会拥有2~3套住房了。

其次，中国银行、农业银行、工商银行、交通银行及建设银行等五大行正收紧二套房贷款利率。除了首付不能低于40%以外，农行、建行近日取消了二套房贷款的利率优惠，中行则执行1.1倍基准利率。同时，各地的相关政策也相继出台。就天津市来说，继二套房商业贷款利率上浮10%后，天津市二套房住房公积金贷款利率也上浮10%。市住房公积金管理中心在其网站公布《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关通知，90平方米以上贷款，首付比例不低于30%。近期，国家例出台房产税调控居高不下的房价。先是重庆宣布在“十二五”期间征收房产税；紧接着是上海市长表示已做好征收房产税的准备。而2011年1月17日，国务院《关于废止和修改部分行政法规的决定》，其中包括将《中华人民共和国房产税暂行条例》第八条中的《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》修改为《中华人民共和国税收征收管理法》。后者在税收开征与减免上，赋予国务院更多的权限。该法第三条规定，税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行；法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规规定执行。可以说，此次修改将为房产税改革做法理依据的铺垫。修改后，国务院可以据此出台规定，同意地方试点。

三、结束语

综合上述，影响住房需求的几个主要方面--人口老龄化，二套房贷款相关政策，房产税。都将使居民对住房的需求有所下降，至少可以提醒大家不要再跟风炒房，促使房价畸形发展。以上分析，不难看出此时房地产市场的供给是大于需求的。所以，无论是基于投资性买房的市民，还是用于居住性买房的市民都要三思而后行了，切忌跟风炒房，等到房地产泡沫破灭之时，将会落得竹篮打水一场空。

参考文献：

[1]俞明轩，丰雷.房地产投资分析[M].京：中国人民大学出版社.2007.

第8篇：经济适用房买卖政策范文

内容摘要：《合同法》第230条规定了房屋承租人的优先购买权，从表面上看，对房屋承租人的优先购买权没有限制，但是，笔者发现在实际生活中，房屋承租人的优先购买权受到诸多限制。这种限制基于《合同法》的规定，或者基于其他法律及政策的特殊规定，主要表现在三方面：出租人出卖用于租赁的房屋类型、房屋租赁法律关系定法律事实的存在和《合同法》第230条本身的规定。

关键词：房屋 租赁合同 优先购买权

房屋承租人优先购买权，是指承租人依照法律规定享有的在出卖人出卖用于租赁的房屋时，在同等条件下优先于他人而购买房屋的权利。目前，规范承租人优先购买权的法律主要是《合同法》第230条和《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称《意见》）第118条。但是任何权利都不是绝对的，房屋承租人的优先购买权也是如此，通过考察其他相关法律，笔者发现承租人的优先购买权主要受到以下几方面的限制。

出租人出卖用于租赁的房屋类型会限制承租人的优先购买权

据笔者考察，目前，我国房屋的类型主要有建设在宅基地使用权基础上的农村房屋、建设在国有划拨土地使用权基础上的经济适用房、建设在国有出让土地使用权基础上的房屋以及既可能建设在划拨也可能建设在出让土地基础上的单位集资房。一般而言，房屋类型不同，房屋所有权人处分房屋的权利不同，房屋转让时的限制也不同，因此当房屋所有权人作为出租人出卖房屋时，并不是所有的承租人都具有购买资格。

（一）城镇居民租赁农民房屋不能享有承租人优先购买权

虽然《合同法》第230条对享有优先购买权的承租人没有任何身份限制，但其他法律或者国家政策对其有一定限制。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）从抑制宅基地需求的角度，强调了禁止城镇居民在农村购置宅基地。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（[2007]71号）则把抑制宅基地及农民住宅的供求两个方面结合起来，强调：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”。由于物权法、合同法、民法通则等法律都没有对是否允许城镇居民在农村购买宅基地或者房屋作出明确规定，因此农村房屋的买卖行为需要遵守国家政策。根据以上国家政策，城镇居民购买农村房屋合同是无效的，但这并不能说明城镇居民不能租赁农村房屋。因此，虽然城镇居民可以租赁农村房屋，但是当农民出卖用于租赁的房屋时，由于农村房屋只能转让给同集体经济组织的成员，于是城镇居民作为农村房屋的承租人所享有的优先购买权就受到了限制。

（二）承租人租赁单位集资房时优先购买权受到一定限制

近年来，我国商品房市场发展迅速，房价的涨幅远远超过了居民收入的涨幅。于是，有些单位在政策允许的范围内，为解决本单位职工的住房需求，通过向职工集资然后以一定的优惠价格卖给职工。这些房屋大部分建设在国有划拨土地使用权上面，也有少部分建设在国有出让土地使用权基础上。职工购买单位集资房后，由于工作变动不在原单位上班了，该职工将房屋出租，房屋承租人是否享有优先购买权？笔者认为，应该区别情况对待，首先看当年购买单位集资房的合同书是否有对职工转让该房的限制性约定以及单位是否享有更优先购买的权利，如果有约定，只要此约定不违反法律的强制性规定都应承认其效力，尊重当事人的意思自治；如果没有相关约定，划拨土地的房屋承租人只有转变成单位职工才享有优先购买权，而出让土地的房屋承租人应该享有充分的、不受限制的优先购买权。

考察这类房屋承租人优先购买权受限制的原因，笔者发现不管是农村房屋、单位集资房还是经济适用房都具有以下三个特点：其一，福利性。这类房屋或者享受到了国家税收的减免优惠，或者房屋购买人由于特殊身份享受到了一定的价格优惠。其二，具有较强的人身依附性。这类房屋的购买人需要具备一定的组织成员身份或者具备由国家认定的中低收入家庭身份，并且这种身份具有不可转让性。其三，具有较强的政策性。这类房屋的存在反映了特定时期国家为了解决城乡人民住房问题而作出的暂时性政策安排。

房屋租赁法律关系定法律事实存在限制承租人优先购买权

存在合法转租的情况下，原承租人和次承租人的优先购买权受到相互制约。一般而言，承租人作为优先购买权的主体并无争议，但是现实中经常发生承租人经出租人同意后又将房屋转租给次承租人的行为。于是，当房屋出租人出卖租赁的房屋时，可能会发生原承租人和次承租人之间的优先购买权冲突。笔者认为解决冲突的原则是：首先，由双方协商解决由谁行使优先购买权，以充分尊重双方的意愿；其次，在双方协商不成时，应考察谁向租赁的房屋中安装了更多的不可移动或移动可能损害房屋价值的固定资产，此添附行为增添了房屋价值或者增加了房屋的舒适度；再次，以上两个原则仍不能解决优先购买权的冲突，应尊重出租人对交易对象的选择；最后，当出租人不愿表达意愿而得罪双方，可以考虑由原承租人和次承租人采取抓阄的办法。

存在多个承租人分别对房屋进行局部租赁而出租人将房屋整体出卖时，各个承租人对房屋整体都没有优先购买权。出租人是自己利益的最佳判断者，当出租人认为房屋整体出卖更能增加其利益时，片面强调局部承租人对其承租部位享有优先购买权，就可能损害出租人的利益。其一，局部承租人不享有整体房屋的优先购买权，因为法律规定出租人单独出卖承租人的承租部分时承租人对此享有优先购买权，而对其他部分没有优先购买权，承租人行使优先购买权不能超出权利范围。设立承租人优先购买权的立法目的是减少买卖纠纷，减少交易风险和交易成本，便于不动产的占有、管理和使用，发挥其最大的使用价值。如果允许局部承租人享有不动产整体的优先购买权，若众多承租人同时主张权利必然会出现诸多矛盾。其二，当房屋整体出卖时，局部承租人也不享有其承租部分的优先购买权。在出租人整体出卖房屋的情形下，该房屋整体应视为交易的对象，承租人若主张其承租部分的优先购买权，无异于将一物分割出卖，“把不适于分割房子零碎的卖给各租户，甚至超越了各人所租的范围，既损于房东的利益，又形成了新的多数房东将来无法避免的纠纷，所以法院就不能片面的去看房户一面的利益，去保护房户优先购买权”。况且“城市房屋，即使是私人的资金所建筑，也属于社会财产的一部分。允许房户有优先承租、承典、承买的权利，就是说房主行使产权，也须服从社会利益，如房屋不宜分割出售，承买人虽不是房户之一，但买下全幢房屋确有利于工商业的发展，同时又能适当照顾原房户的居住或迁让等困难问题，这样处理是适当的。否则，仅着眼于房户行使优先购买权而忽视了对社会的利益，就违背了城市房屋管理暂行条例的基本精神。”最高人民法院在1952年所做的批复，在今天看来仍然具有指导意义。

房屋租赁合同是否备案可能会限制房屋承租人优先购买权的行使。《城市房地产管理法》第53条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”登记备案的要求主要是出于行政管理、治安管理以及税收等方面的考虑，并不是房屋租赁合同的生效要件，而只能理解为对抗要件。参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第9条第1款的规定，登记备案后的房屋租赁合同就具有对抗第三人的效力，在这种情况下，承租人优先购买权所具有的对抗效力，主要体现在出租人与第三人之间的交易行为不得侵害承租人的优先购买权以及合法转租关系中租赁合同备案的承租人优于租赁合同没有备案的承租人行使优先购买权。

《合同法》既赋予房屋承租人优先购买权也限制该权利行使

（一）只能在出租人“出卖”租赁的房屋时的合理期限内享有

1.房屋承租人行使优先购买权以存在合法的租赁关系为前提。房屋承租人行使优先购买权以存在合法的租赁关系为前提，合法租赁关系又以出租人对房屋有权处分为前提，而出租人是否有处分权以法律或者合同为依据。目前我国房地产市场的结构比较复杂，房屋的所有权人基本可以分为完全产权人和有限产权人。完全产权人对房屋的权能最全面，当然可以出租，因为出租是所有人行使处分权的一种表现。《经济适用住房管理办法》第33条规定：“个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。”由此可见，经济适用房购房人是典型的有限产权人。如果经济适用房的所有权人在没有取得完全产权的情况下把房屋出租给他人，这种租赁合同是无效的，承租人不仅不能基于此行使优先购买权，而且经济适用房购房人的出租行为还是一种违法行为，可能受到相关行政机关的处罚。但是，当经济适用房的购房人具备一定条件时，可以把有限产权转为完全产权，此后所有权人就可以转让出租等任意处分该房屋。根据《经济适用住房管理办法》的规定，有限产权转为完全产权的条件是：购买经济适用房满5年，并向政府交纳一定比例的土地收益等相关价款。

2.如何理解“出卖”。笔者认为应联系买卖合同的“出卖”一词来理解租赁合同的“出卖”，不能随意对出卖做扩大解释。《合同法》130条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”出卖租赁的房屋就是出卖人（出租人）将租赁给承租人的房屋出卖，以获取相应的价款为目的，价款常常表现为货币。因此，出租人以房屋所有权作为出资份额转移到合伙企业、有限责任公司或者股份有限公司名下的，由于其目的并非通过出让房屋所有权取得货币，故不应视为出卖房屋，承租人此时不应行使优先购买权。

3.如何理解合理期限。把合理期限界定为三个月，最早见于1983年颁布的、现已失效的《城市私有房屋管理条例》第11条的规定。随后该期限又被《意见》第118条所采用。但是时过境迁，1999年与1983年和1988年的房地产一级市场和二级市场及其房屋租赁市场相比都有了很大的改观，于是1999年实施的《合同法》并没有沿用原来的“三个月”期限，而是改用更科学、更合理的“出卖之前的合理期限内通知”。笔者认为，该合理期限最长为三个月，具体何谓合理期限应该根据特定案件而由人民法院确定，但应考虑以下几个因素：其一，出租人出卖房屋的急迫性及需要货币的急迫性；其二，承租人另外寻觅房屋居住的机会；其三，出租人和承租人之间沟通联系的机会；最后，房屋所在地的房屋租赁市场及其房地产市场状况。

（二）仅仅相对于其他潜在购买人在同等条件下才享有

“同等条件”的基本内容是指购买人给定的关于购买房屋的条件，主要包括三个方面：一是价格条件，二是价款支付条件，三是其他条件。

购买人对房屋的报价关系到出卖人的核心利益，一般情况下，出卖人会选择报价较高者与之交易。因此，在相同报价下房屋承租人的优先购买权应受到尊重。

但是，理性的出卖人除考虑价格外，还会考虑获得较大利益时的风险因素。因此，出卖人还会关注购买人的价款支付方式和支付条件，例如购买人是否为支付价款设定了种种对出卖人不利的限定条件或者购买人是否为此项付款设定了担保，又如购买人是一次性付款还是分期付款，如果分期付款，购买人的后续支付能力是否有保证等。很明显，如果其他条件相同，一次性付款的其他购买人会优于分期付款的房屋承租人，此时，房屋承租人就无法行使优先购买权。

当然，出卖人也是一个普通人，不可避免在交易过程中掺杂主观评价因素，这就是笔者所说的其他条件。换句话说，如果在租赁期间，承租人给出租人以不良评价，即使房屋承租人报出同等价格，但低于其他购买人的信誉，仍然可能无法行使优先购买权，因为法律无法强制出卖人将房屋必须出卖给特定人。

参考文献：

第9篇：经济适用房买卖政策范文

一房地产市场运行基本情况

(一)房地产开发投资持续增长，住宅建设速度加快。

一是房地产总投资额持续增长.年上半年,全市共完成房地产开发投资44505万元，同比增长39%；二是住宅建设速度加快,年上半年,全市商品房新开工面积达32.72万元平方米，同比增长37%；商品房竣工面积31.49万平方米，与去年同期持平，其中商品房住宅新开工面积24.57平方米，同比增长48%；商品房住宅竣工面积23.76万平方米，同比增长12%.

(二)商品房供求结构趋于合理，价格基本稳定.

1、商品房销售总面积增加，价格趋于合理。年上半年，全市共批准预售商品房面积18.45万平方米，同比下降45.94%，而实际销售面积达21.18万平方米，同比增长16.63%，销售金额达22443.4万元，同比下降18.93%，且中心城区的申报价格稳定在850元/平方米左右。

2、住宅类商品房销售势态良好，年上半年，全市共批准住宅预售面积为16.57万平方米，占预售商品房总量的89.22%，而实际销售面积达17.92万平方米，同比增长31.76%，销售金额为14572万元，同比增长30.11%。

3、商品房空置率有所上升.年上半年,全市累计空置房13.54万平方米,同比增长26%,但空置房主要集中于营业用房中,且营业用房在可售商品房总量中所占比例较小,故其空置比例仍基本合理.

4、商业营业用房需求量下降。年上半年，全市共销售商业营业用房面积达2.03万平方米，同比下降55.27%，销售金额达7491.3万平方米，同比下降19.15%。

5、经济适用房建设力度加大。1---6月共批准建设经济适用房7万平方米，竣工面积突破12万平方米。

6、廉租房建设步伐加大。《六盘水市廉租房住房管理办法》已经政府批准，目前正处于逐步实施阶段。

(三)房地产市场机制逐步完善，管理日趋规范化，制度化。

1、产权产籍登记管理等业务大幅增长。1---5月共完成产籍管理归档2138宗，面积10.37万平方米，交易金额13410.74元，同比增长62.01%，且其它相关业务量也呈现不同层次的增长。

2、继续开展房地产权属登记管理工作创先达标活动。

3、加强整顿和规范房地产市场秩序，查处违法违规行为，对个别违规企业给予了处罚。

4、积极开展房地产市场调查研究工作定期对房地产市场运行情况作出认真分析,年上半年共完成房地产市场运行分析报告2篇.

(四)房地产金融放贷力度稳定，为房地产市场建康发展提供坚实后盾。

年上半年，全市共办理房地产抵押登记2055宗，抵押贷款面积34.37万平方米，抵押权利价值28304.99万元，同比分别增长20.31%、16.67%和66.50%。

二存在的问题

(一)企业实力弱，规模小、经验不足、专业技术人员缺乏、经营管理水平不高,自有资金不足,对金融机构依赖性强,风险防范能力差.

(二)住房分配货币化进度慢,住房补贴资金的财政供给体制不健全,存量房物业管理工作难以配套等问题的存在,导致潜在的住房需求没有充分调动.

(三)房地产市场宏观调控力度不够大,与各相关职能部门的协调工作尚需进一步加强.

三、加强房地产市场宏观调控的建议

(一)加大住房供应结构调整力度，稳定房价，建立健全住房供应体系

1、进一步完善住房供应政策。

一是按照市场供应结构与需求结构相适应的原则，结合当地经济发展水平、居民住房状况和居民承受能力等因素,合理确定各类住房供应比例，对高档商品住房、普通商品房、经济适用房实施分类别供应的政策导向，逐步形成以普通商品住房为主体的多层次的住房供应体系。二是合理确定住房对象,高档商品住房主要面向少数高收入家庭，普通商品住房主要面向广大中等收入家庭，经济适用住房面向城镇中低偏下收入家庭，廉租住房面向城镇最低收入家庭中的双困户。

2、加强对经济适用房的建设和管理.

一是认真落实《六盘水市住房分配货币化改革方案》和《六盘水市住房分配改革方案实施细则》有关要求,加大经济适用住房的优惠政策和管理办法的实施力度.二是坚持经济适用房保本微利的原则,严格按照建设部《关于大力发展经济适用房的若干意见》中关于经济适用住房价格的八项因素,核定经济适用房的销售价格.三是结合我市普通商品住房价格、购买对象征可支配收入等因素,合理划分收费标准,确定指导价格,并向社会公布,广泛接受监督.四是经济适用房按照政府组织协调、运作的模式,实行项目招投标,并严格控制户型面积.

3、增加普通商品住房供应，适度控制营业用房及高挡商品住房建设。

一是根据市场需求，加快普通商品住房建设，尽快提高其市场供应比例；二是合理确定营业用房、高档商品住房和普通商品住房的划分标准和供应比例，提高营业用房和高档商品住房门槛,严格控制营业用房、高档商品房项目审批，适当提高项目资本金比例和预售条件。

4、逐步完善廉租住房制度。对城镇最低收入家庭的“双困户”发放租赁补贴。

(二)加大金融支持和监管力度，协助金融机构强化房地产信贷管理

1、协助金融机构加强对房地产贷款的监督管理。

一是积极支持房地产市场结构调整，加大对运作规范、信用等级高的房地产开发企业和房地产项目的信贷支持，尤其要支持经济适用住房和普通商品住房的开发建设，重点满足中低收入家庭的购房要求。二是加强房地产项目贷款的审核和管理，对商品房空置量大、负债率高的开发企业贷款要严格审批并重点监控。.三是积极协助金融机构加强团结对信贷资金的监控，妥善处理各种违规贷款，切实防范化解房地产信贷风险，维护金融秩序的稳定.

2、加大住房公积金贷款力度。要简化手续、减少环节、降低费用、缩短时限，大力发展住房公积金委托贷款，提高住房公积金的使用率和职工购买力。

3、逐步建立个人住房置业担保体系。一是鼓励成立独立规范的住房置业担保机构，实行企业化管理、专业化经营、市场化运作。二是积极开拓融资渠道，吸收优质房地产开发企业资金等民间资金的介入，鼓励其为中低收入家庭住房贷款提供担保，支持个人住房消费。

(三)标本兼顾综合治理，整顿和规范房地产市场秩序

1、整顿和规范房地产市场，严格查处各种违法违规行为。

一是重点查处房地产开发、交易、中介服务和物业管理中的各种违法违规行为，对违反城市规划、蚕食土地收益、无证或越级开发、合同欺诈、面积缩水、虚假广告等行为要从严查处。二是积极开展调查研究工作,定期对房地产市场进行整顿和规范，发现问题及时处理，为房地产市场的健康持续发展创造良好的环境。三是按照审批权限与责任挂钩和“谁审批谁负责”的原則，建立责任追究制度。

2、完善房地产信息系统和预警预报体系。

一是逐步建立和完善全市房地产信息网络系统，做好房地产开发企业和执（从）业人员信用信息登记入库工作，将企业的基本情况、业绩情况以及不良行为记录在案，向社会公开，形成房地产市场监管的长效机制，引导房地产开发行业形成“诚信为本，操守为重”的良好职业道德。二是建立健全房地产市场的预警预报体系，稳定房地产市场，稳定房价。

3、加强对房地产开发行业的管理。

一是要按照现代企业制度的要求，加快企业改制步伐，指导各开发企业的改革、改制工作。二是严格控制开发企业的数量，对无开发实力、业绩较差及存在严重违法违规行为的开发企业，取消其开发资质；三是积极支持具有资信和品牌优势的房地产企业的发展,培育龙头企业。

4、深化房改工作，积极活跃住房二级市场。按照统一政策、统一程序、统一市场和统一物业管理原则制定合理政策，鼓励职工已购公有住房上市交易，促进住房二级市场发展的市场化，进一步完善房地产市场。

5、规范发展市场服务。

一是加强对房地产买卖、租赁、抵押及中介机构的管理，规范房地产中介市场，严格中介机构和中介从业人员市场准入制度。二是健全房地产中介服务市场规则，严格执行房地产经纪人、房地产估价师执（职）业资格制度，为居民提供准确的信息和便捷的服务。

(四)加强和改进对房地市场的指导和监管，搞好房地产市场的综合治理工作