经济适用房相关政策精选(九篇)

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第1篇：经济适用房相关政策范文

关键词：经济适用房 物业 管理

一、经济适用房的物业管理特点

1.经济适用房的双重性决定了其物业管理的双重性

经济适用房是政府在市场的运作下建设的解决中低收入居民的住房问题的一种保障性的住房。在建设以及销售的过程中都是通过市场来完成的。作为经济适用房的主要适用人群，中低收入阶层因为没有相关的经济承受能力，所以才需要依靠政府的帮助实现适当的住房的目标，在居住的过程中，物业管理的过程是因为其业主的特殊的性质，所以不可能完全按照市场的标准进行，必须在这个过程中有政府的干预和管理来保证经济适用房的保障性质的完整贯彻。这就是经济适用房的保障性质。

2.经济适用房的建设技术标准决定了其物业管理的要求

经济适用房在建设的过程中对于住房的很多无关的方面并没有考虑，主要考虑的因素在于住房的使用效果，也就是住房的适用性问题。在建设过程中建筑的标准与普通的建筑是相同的。但是，对于经济适用房的住房管理的服务也是需要一定的要求的，也要与普通的住宅的服务规范和内容相一致。

二、经济适用房物业管理存在的问题

1.价格机制不合理的问题

从经济适用房的物业管理的相关政策来看，政府在考虑到了经济适用房的业主主要是那些中低收入的家庭，这在实际上对那些中低收入的人群来说确实起到了缓解他们的经济压力的问题。所以物业管理收费标准低于商品住房，这就使得以劳动密集型为主的物业管理企业的利润就会大幅度减少，很多企业在微利的环境中生存，使得企业生存变得很艰难。

2.物业部门缺乏市场竞争的有效机制

目前，就大部分的经济适用房的物业管理来讲，都是政府房管部门的下属企业通过改制的国家物业管理企业来承担物业管理工作的。由政府支撑的物业管理单位，在服务上很多都抱着得过且过的思想，在服务质量上得不到相应提升，只是存在很简单的物业管理工作，还有很多的大型企业单位在进行经济适用房的开发过程中，受到自己开发自己管理的陈旧观念的影响，通常是不愿意将其开发的项目推向社会或者是推到市场上进行物业管理的，这就导致了经济适用房的物业管理不能够像商品住宅区一样通过公开的招标的方式进行管理，市场不能建立就必然导致物业管理水平的低下。

3.服务没有针对性

经济适用房中居住的人群的特殊性决定了在物业的管理模式上要不同于一般的住宅小区的模式，这就要求物业管理企业要针对其业主的特殊性，有针对性地设置相关的物业管理服务项目。有针对性地开展服务，才能更好地针对业主的要求服好务。但是，现在很多单位在服务的过程中只是简单地将物业企业的本身经济利益作为物业服务的根本所在，脱离了业主的实际需求，盲目推出了一些投入相对比较小但是产出比较高的有偿性质的服务，这些都是不科学不合理的，应该根据广大的业主的实际需求，有针对性地提供一定的物业管理服务。

三、解决经济适用房物业管理问题的措施

1.建立合理的市场竞争机制

经济适用房的物业管理的价格并不能简单地依靠市场的竞争机制来进行决定的，但是这个市场必须在政府的宏观调控的相关措施下引进一定的市场竞争机制，这样的机制的建立不仅仅能够在市场中进一步完善供需的平衡机制，物业管理公司也可以在资金上能够得到保证。由于经济适用房的管理是有其特殊性所在的，所以物业管理公司可以在进行物业服务的时候，将很多的捆绑式的收费项目作为单项分割开来，这样就能够在维系一般的企业运作和管理的条件下，提供更为人性化和简单化的服务。

2.引入必要的市场招标机制

物业管理公司在进行服务之前应该引入以招标为主要方式的经济适用房的物业管理公司，实行招标投标不仅能够打破传统的经济适用房的小区物业服务垄断的现象，还能够实现物业管理行业的优胜劣汰的机制，提高物业管理的相关服务水平，不断提高物业管理公司的竞争力，也可以更好地规范和完善物业管理的市场竞争机制。

3.政府应该出台一定的税收政策进行鼓励

作为有一定的社会保证机制的商品住宅区，政府应该给予经济适用房的物业管理企业一定的优惠政策，尤其是在税收的优惠方面，首先，要在政策上支持物业公司的日常管理工作，对于一些税收项目，政府可以实行降低税率或者减免一些税收的政策。同时，享受优惠的物业管理企业应该在政策的引导下开展那些适合经济适用房的业主需求的服务，严格保证经济适用房小区内部的服务质量。政府的相关部门要不定期对经济适用房的小区内的物业管理的满意程度以及具体工作的开展进行一定的调研和评价。

参考文献：

[1]张宏斌，经济适用房物业管理经验谈[J].住宅产业，2011.(Z1)

[2]刘音，经济适用房的物业管理问题简析[J].淮北职业技术学院学报，2009.5

[3]曾翔玉，常州市蓝天花园经济适用房物业管理探索[J].中国物业管理，20068

[4]李佳，经济适用房物业管理的问题与对策[J].中国物业管理，2006.11

第2篇：经济适用房相关政策范文

    全国经济适用房销售价格基本保持稳定,以每年3%左右的速率上升,甚至在2007以及2008这两个全国房价大幅上涨的年份有放缓上升速度的表现,这一点可以看出,经济适用房在价格控制这一点上还是有成效的,但也不能否认—部分投机资本退出经济适用房市场转战收益较高的商品房市场导致价格增速减缓的可能性。对经济适用房的质疑自从1998年国家把经济适用房作为一项政策推出以后,短短几年间,经济适用房就因为其所表现出来的面积过大、购买者错位和价格失控等这些“既不经济,也不适用”的问题。2007年武汉市开建经济适用房,2008年建设开始加速,见图1可以看出,10月时竣工面积虽然同比增长率高达380.58%,但只有19.8万平方米,而销售面积确达到78.31万平方米,供需矛盾突出,既不能满足中低收入人群的有效需求,又不足以冲击当前普通商品房居高不下的房价。

    假定:①研究的样本数量不变,即家庭数固定,按家庭收入分为,高收入家庭,中低收入家庭。③按住房面积,地理位置等分为,高质量住房,和中低质量住房。这里的质量均指合格以上的程度,符合国家制定的居住标准。基于以上的假设,家庭收入有高低之分,住房质量有高低差别。由住房市场过滤理论,可得出这样的结论,高收入家庭会选择居住在高质量的房屋,中低收入家庭由于自身的状况,会选择居住在中低质量的房屋中。经适房供求关系的经济学分析经济适用房的建设,是为了让中低收入人群有所居,则经济适用房的主要房屋构成就是中低质量房屋。由于经济适用房政策的实施,这使得中低质量的房屋数量大量增加。这就增加了中低质量房屋市场的总供给量。随着供给量的增加,中低质量的房屋市场的供给曲线会由S1向右平移至S2。由于需求曲线是向右下方倾斜的,中低质量的房屋市场的均衡价格E1则会随着市场供给的右移下降至新的均衡价格E2。可见,中低质量的房屋市场价格的下降刺激了家庭对住房的有效需求,也使得所有购买中等品质住房的家庭都将从价格下降中获得实惠。

    故具有着替代效应,当中低房屋市场价格下降时将会影响到高质量房屋市场供求关,系的变化。中低等质量房屋市场价格的下降会吸引部分高收入家庭进入该房屋市场,从而使高质量市场房屋的需求有所下降。高质量房屋市场的需求曲线由D1向左平移至D2,由于供给曲线是向右上方倾斜的,在这两个住房子市场供给量保持不变的情况下,高质量房屋市场需求的减少会引起市场住房价格的下降(均衡价格由较高的E1移至较低的E2)。其最终结果是留在中低等房屋市场市场以外的高质量房屋市场中的家庭也会因经济适用住房供给量的增加而获益相关政策效应从《经济适用住房管理办法》中,第二章第八条:经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经济适用住房项目外基础设施建设费用,由政府负担。经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款。第四章第二十条:确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。其销售基准价格及浮动幅度,由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门,依据经济适用住房价格管理的有关规定,在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定;市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售,不得有利润。这些政策也使中低收入人群的收入效应加大。最终可以证明经济适用房政策确实能使中低收入人群获益。

第3篇：经济适用房相关政策范文

【关键词】中小城市；住房；保障；体系

一、我国中小城市住房保障的主要形式

我国政府住房保障制度建立较为迟缓，但在近些年来住房保障工作取得了一定的进展，住房保障措施也开始呈现出多样化的局面。

1.经济适用房。经济适用房是以政府为主导，在国家相关政策的扶持下完成房屋的建设，并在市场中以保本微利的形式推出，优先解决住房困难群众的住房问题。经济适用房是一种特殊的商品房，政府及社会都参与其中，在政府政策的指引下，经济适用房的建设投资额也是在逐年递增。经济适用房是出售的而非租赁的，其建筑面积也应该有严格的控制。在近些年来经济适用房的建筑面积有扩大的迹象，这很容易使经济适用房的保障性偏离轨道，使社会中真正住房困难的低收入者被拒之门外。

2.廉租房。政府对没有能力购买经济适用房的社会低收入群体，采用廉租房的形式来解决其住房问题。廉租房不同于经济适用房，廉租房是租赁的而不是出售的，政府以租金补贴或实物补贴的形式为住房困难户提供住房保障，基本只是象征性的收取租金。廉租房由于收回成本困难，所以政府方面还是有很大压力的。近些年来，社会对经济适用房的争论很大，廉租房这一住房保障措施也就更重要了，政府对廉租房的建设加大了力度，确保廉租房建设的顺利进行。

3.公共租赁房。政府为了解决城市夹心层的住房问题，提出了公共租赁房保障措施，它是以低于市场价格向符合条件的住房需求者出租。公共租赁房的主要服务对象是大学生及外来务工等人员，但对于已经享受其他住房保障形式的群众则不包括在其中。公共租赁房一般修在离市区较远，但离城市工业区较近的地段，其目的就是考虑不仅要保障城市低收入群体住房，还要解决处在城市夹心层的外来务工者及大学生的住房问题。

4.限价商品房。限价商品方即限价房，是指政府在限制价格和户型的基础上，通过招标确定建设单位进行建设，并向符合条件的购房者出售。限价商品房主要是解决没有能力购买商品房及不符合经济适用房申报条件群体的住房问题。

二、我国中小城市住房保障工作的特点分析

1.保障对象的特点分析。现阶段，我国保障性住房主要针对城市中低收入群体、无能力购买商品房群体、刚毕业的大学毕业生、城市外来务工群体。对于中小城市来说，由于城市的整体规模小，且城市的总人口数量也相对较少，所以政府需要进行住房保障的群体基数不大。另外，中小城市的大部分市民就是原始住户，外来的务工者及初入社会的大学毕业生都很少，并不会像大城市那样每年都有很大的增量。因此，中小城市的主要住房保障对象就是城市低收入者及城市夹心层。

2.保障方式特点分析。我国有经济适用房、廉租房、公共租赁房、限价房等住房保障形式。根据中小城市的住房保障对象的特点来看，只要有重点的实施其中几种方式即可，并非像大城市的保障措施具有多样性，中小城市政府应该以实施经济适用房和廉租房为主要保障形式。

3.保证资金来源的特点分析。保障性住房资金主要有政府财政预算、住房公积金增值收益、国家及政府专项补助资金、廉租房租金收入等。中小城市保障性住房资金主要是政府专项补助资金、住房公积金增值收益，资金获取渠道不算丰富。另外，中小城市的财政收入有限，这也会影响其租房保障工作的开展。

三、中小城市住房保障体系的构建原则

中小城市在进行住房保障体系构建时，应该注意以下基本原则：公平有限，兼顾效率；政府主导，市场参与；突出重点，注重配套扶持等。

四、中小城市住房保障体系构建

1.中小城市住房保障方式构建。中小城市在住房保障形式设计上应该考虑以下几个问题：首先，要结合中小城市住房保障工作的特点，重点解决社会低收入群体及夹心层的住房问题。其次，对于不符合享受廉租房政策又无力购买商品房的夹心层，政府应鼓励其购买保障性住房。最后，政府保证形式要有针对性的去做，对于中小城市建议采用经济适用房及廉租房的形式，并加以其他形式作为补充。

2.中小城市保障房源的储备渠道构建。保障性房源主要有政府组织建设、委托企业修建、房地产项目配建、企业自建等。根据中小城市的住房保障工作特点，建议储备房源采用房地产项目配建及政府统一建设的形式。究其原因。首先，政府统一建设，政府修建规划简便，也便于保障性住房的储备管理，可以节约管理成本。其次，房地产项目配建相对于大城市更便于实施，也能缓解政府的资金压力。

3.中小城市保障房建设资金的筹资渠道构建。保障性住房工作的开展离不开供应充足的资金，其直接影响到保障工作的覆盖面和有效性。我国保障性住房建设的资金来源渠道主要有政府财政预算、住房公积金增值收益、国家及政府专项补助资金、廉租房租金收入、土地出让收入提取等，其中财政资金及土地出让收入提取比较适合中小城市。中小城市在进行保障房建设资金的筹资渠道构建时也应注意几点：首先，建立起以财政拨款为主的保障性住房资金来源渠道。其次，固化提取部分土地出让收入，并将其纳入到保障性住房建设资金中去。最后，政府也要鼓励和开拓其他形式的筹资渠道。

4.保障性住房政策扶持构建。中小城市的保障性住房政策扶持构建应围绕几个重点进行：首先，保障性住房用地务必列入年度土地供应计划。其次，确保保障性住房的行政优先购买权。最后，建立起保障性住房储备的金融扶持政策。

参考文献：

第4篇：经济适用房相关政策范文

一、完善运作机制，强化属地责任

（一）实行房屋拆迁属地负责制。实行以块为主、属地负责的拆迁运作机制。凡政府投资的拆迁项目，由市政府相应主管部门下达给各区政府，纳入区年度工作目标。各区政府要切实履行依法拆迁、综合保障、综合执法、成本控制、确保稳定和保障被拆迁群众利益等责任，不断强化指挥协调，提高拆迁效率，真正形成拆迁工作整体合力。

（二）实行政府投资项目责任承包制。在拆迁实施前，拆迁人与相关区政府须签订项目责任承包协议，由区政府承担依法拆迁、补偿安置、成本控制、安置用房建设和拆迁稳定等相关责任，同时应明确由拆迁人按拆迁房屋建筑面积10元/平方米标准，向承包人支付项目协调管理工作经费。

（三）实行拆迁目标绩效考核制。各区政府的年度拆迁任务完成情况（包括依法拆迁、补偿安置、成本控制、安置用房建设、拆迁稳定等）将作为当年综合考核评比的重要参考依据，列入各区政府的被考核内容。对按时按质完成拆迁目标的，将按照拆迁房屋建筑面积2元/平方米标准予以奖励。

（四）完善拆迁工作联动机制。注重发挥有关部门的保障作用，不断增强拆迁综合保障能力。各行政执法部门要积极发挥职能作用，加大综合执法力度。监察机关要对各区和相关部门加强监督检查，对违法违纪问题开展责任追究。宣传部门要坚持正确的舆论导向，积极营造依法拆迁的良好氛围。公安、司法机关要严格执法，严厉打击拆迁中以暴力或恐吓手段敲诈勒索、寻衅滋事、阻挠依法拆迁的违法犯罪行为，切实保障依法拆迁的社会环境。努力通过各部门的共同努力，尽快建立并不断完善条块结合、上下联动、密切协同的拆迁工作联动机制。

二、完善配套政策，强化拆迁保障

（五）加大城市房屋拆迁产权调换房的建设筹集力度，拓宽产权调换房的来源渠道，提高产权调换房的提供比例。按照“分散建设为主、集中建设为辅”的原则，强化规划引导，在土地出让时，有计划、分步骤地统筹配建一定数量的产权调换房源。坚持以被拆迁群众的住房需求为导向，从经济适用房、中低价商品房和社会房源中，多渠道筹集90平方米以下、符合法定要求的中小户型房源。研究制定产权调换房建设筹集的操作办法。充分保障被拆迁群众的补偿安置权利，允许被拆迁人在货币补偿与实物安置两种方式中选择，但禁止同时享受两种拆迁补偿安置方式。

（六）强化经济适用房、中低价商品房和产权调换房的保障供应。市规划局和市国土资源局要切实保证经济适用房和中低价商品房的建设用地。经济适用房的建设任务，由市政府分别与各区签订协议，按年度工作目标的要求加以落实。完善经济适用房和中低价商品房供应拆迁的相关政策，有步骤地放宽供应条件，强化拆迁保障。严格经济适用房和中低价商品房的申购总量控制。推进信息共享，从源头上加强房源控制。市房产局要研究制定经济适用房上市的相关政策，加强上市管理。

三、严格项目控制，强化监督管理

（七）实行拆迁人控制成本的责任考核机制。政府投资项目的主管部门，在下达年度工作目标时，要将依法拆迁、综合保障、成本控制、确保稳定及拆迁有关问题处理等要求，作为对拆迁人的考核内容，落实并强化拆迁人控制拆迁成本的主体责任。政府投资项目的拆迁人，可设立相对集中的拆迁资金账户，用于项目的资金准备，强化集中管理，统筹安排调度，确保拆迁补偿资金及时足额到位。

（八）实行拆迁项目费用总额综合监管制度。市建委、国土资源局要对拆迁项目超前控制、严格把关，为合理确定承包协议提供依据。拆迁补偿资金必须进入拆迁人开设的账户，实行专款专用，并同时接受市拆迁管理部门、金融机构和拆迁人三方的共同监管。

（九）完善拆迁公示制度。全面公开拆迁范围内所有拆迁住户的评估结果、补偿安置情况，通过全过程的公开，强化社会监督，防止暗箱操作。

（十）实行拆迁项目审计制度。凡政府投资项目，都要实行拆迁成本审计制度，切实监督拆迁行为，严格控制拆迁成本。

四、落实主体责任，规范拆迁行为

（十一）落实拆迁人项目控制的主体责任。政府投资项目的拆迁人，要成立专门机构，配备专门人员，做好前期调查和费用测算，形成全面真实的概算依据。同时，要积极筹措拆迁补偿资金，落实产权调换房源。

（十二）严格规范拆迁行为。拆迁人及其委托的拆迁实施单位要严格按照有关规定，依法组织拆迁。对拆迁过程中违反政策、违规操作的行为，市拆迁管理部门依法进行严肃惩处。

（十三）加强拆迁评估的监督管理。进一步加强评估机构管理，严格拆迁评估机构的准入，要筛选一批资质级别高、信誉度好、素质过硬的拆迁评估机构，从事拆迁评估。加强拆迁评估人员培训和评估技术交流，完善拆迁评估机构考核体系。对恶意串通、故意抬高或压低评估价格，造成拆迁当事人利益损失的评估机构，将依法追究其经济赔偿责任和法律责任，甚至吊销其相关资格。充分发挥拆迁评估专家委员会的技术优势，准确把握市场价格。对被拆迁房屋，将以扣除房屋装潢等相关费用后的房屋净价作为评估基准价进行评估。

（十四）加强住房保障队伍建设。落实经费来源渠道，各区房改办的人员经费，从区级财政中解决。

第5篇：经济适用房相关政策范文

2010年，北京市房地产市场经历了房改以来方向最明确、力度最大、手段最丰富的一轮政策调控。虽然在“限购令”和限贷政策出台之始，北京市商品住宅价格过快上涨的势头曾一度被抑制，但政策效果很快被逐步消化，住宅市场价格再度走高，全年价格同比涨幅高达40%。价格的持续快速攀升，政策效果的不尽人意，引发社会各界对北京市住宅市场健康发展的担忧，住宅市场价格泡沫有多严重、房价涨幅是否超越了城镇居民购房承受能力等问题再度成为社会各界的关注焦点。房价收入比作为国际通用的衡量房价合理性和城镇居民购房能力的指标，对分析北京市房地产市场运行状况、制定相关政策建议都具有重要的指导意义。

一、北京市房价收入比分析

（一）国际上房价收入比情况介绍

房价收入比是反映某国或某座城市居民购买商品住房的能力及其住宅市场供求关系的一个指标。联合国人类住区（生境）中心所的《城市指标指南》中将房价收入比定义为：“居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比”。20世纪90年代初，世界银行andrew hemer提出发展中国家的房价收入比应该在3倍-6倍之间。从国际经验看：发展中国家的房价收入比普遍较高。根据1998年世界银行对96个国家房价收入比的统计，家庭收入在4000美元以下的国家，房价收入比基本上高于9，家庭收入在4000美元以上的国家房价收入比基本在6倍以下。发达国家特大型城市的房价收入比普遍较高，其房价收入比均值都在10倍左右。住房自有率较高的地区房价收入比普遍较高，一些西欧、北欧国家（如匈牙利、保加利亚），其住房自有化率只在30%左右，房价收入比在2倍-3倍，而部分东欧国家，其住房自有化率却高达90%以上，房价收入比普遍较高，个别地区甚至达到25倍-30倍。

（二）国内常用房价收入比的测算方法

1、静态房价收入比

由于统计方法和统计口径的差异，我国学者在分析房价收入比时通常采用商品住宅平均单套价格与居民平均家庭年收入的比值。公式如下：

房价收入比=商品住宅平均单套价格/居民平均家庭收入

商品住宅平均单套价格=商品住宅平均销售价格×城镇居民人均住宅建筑面积×常住人口家庭户规模

居民平均家庭年收入=城镇居民人均家庭收入×常住人口家庭户规模

2、动态的房价收入比

在经济快速发展阶段，北京市城镇居民人均收入的名义增长率和实际增长率均长期保持较高水平，因此在计算某一阶段收入总额的时候，必须考虑到收入增长因素（见表1）。假设收入每年平均增长率为t%，分别计算出从现在开始至i年、j年的收入总额ai万元、aj万元（j>i），假设每套房子的价格为m万元，则根据内插法可计算出，挣出全部房款需要的年数x，即房价收入比：

x=i+

3、纳入二手房市场的动态房价收入比

按照住宅的新旧情况，将市场中的房屋分为新建房和二手房两大类。计算各类房屋的平均价格，然后将这些平均价格加权平均，得出市场住宅的平均价格。

住宅的平均价格=新建住宅的平均价格×新建房权重+二手房的平均价格×二手房权重

新建房权重=新建房的交易总额÷市场住宅总的交易总额

二手房权重=二手房的交易总额÷市场住宅总的交易总额

（三）北京市房价收入比略高于合理区间

近三年来，虽然北京市房价收入比逐年攀升，但峰值仅为12.45，还远未达到媒体上一度炒作的20倍以上（见表2）。在计算过程中，由于受到现有统计制度的限制，只考虑了城镇居民的总收入，并没有涉及出售财物、借贷收入、灰色收入等；只考虑了商品住宅，而没有涉及已经形成规模供应的价格偏低的限价房和经济适用房；只考虑了居民购房均价，而没有涉及住房自有率已达到70%后，居民再次购房时应扣除原有住房相应资产价值等因素。因此实际房价收入比应该略低于目前测算值，应在10左右；结合北京市目前发展阶段判断，房价收入比处于略高于合理区间的水平，虽然近年来增长过快，但还不至于产生严重泡沫，或是引发商品住宅地产价格崩盘的可能。

二、房价过高感受的产生原因

目前，北京市房价收入比只是略高于合理空间，但由于我国住房改革目标前后缺乏一致性、保障性住房建设管理混乱、住房市场供需双方的结构错位、收入分配体制不健全、北京市首都功能定位等原因的存在，使得购房需求者，尤其是外来及中低收入群体普遍产生了商品住宅价格过高的感受。

第一，我国住房体制改革偏离初始目标。1

998年亚洲金融危机后，我国开始了房地产市场化改革。住房改革的初衷，是取消福利分房制度，建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系。以供应商品房为主的开发商模式，是专门为高收入家庭所制定的一种住房供应模式，也是当时对富人收入进行“调节”的一种办法。但2003年起，政府过多地关注房地产业作为支柱产业对国民经济的拉动作用，却一度忽视了住房建设作为社会保障的重要功能。将本应纳入购买经济适用房的大部分中低收入群体推向了原本为高收入群体设置的商品房市场，造成了中低收入群体承受本应由高收入群体负担的“高房价”现象，供给结构和需求实际购买能力的错位，让购房需求者普遍产生了房价过高的感觉。

第二，政策性住房供给不足，管理混乱。1999年，北京市曾一度推出560万平方米的首批经济适用住房项目，但由于制度设计不完善、管理混乱、缺乏宣传和正确引导等因素影响，并未能发挥经济适用房的保障功能。2002年前后，经济适用房的建设供给速度明显放缓，直至2007年，保障性住房才开始大规模建设。从总量上看，1999-2009年北京市累计完成经济适用房住宅投资556亿元，仅占北京市住宅开发投资的7.4%；销售住宅面积1977万平方米，仅占北京市住宅销售面积的11.4%，无论是与国发[1998]23号文中设想的以经济适用房为主的供给模式，还是与实际中低收入人群的实际需求量均相差甚远，中低收入人群住房需求得不到保障，被迫进入商品房市场，难免会产生房价过高的感受。 　第三，收入分配体制不健全，社会结构发展相对滞后。20世纪末，我国住房、医疗、教育体制改革的集中进行，导致居民支出预期大大增加；收入分配体制不健全，社会保障体系建设不完善，又带来了收入增长的谨慎预期。个税起征点偏低而且全国一刀切、垄断型国企收入偏高居民收入偏低、工资没有形成动态的调整机制等问题都是阻碍居民收入合理增长的羁绊。居民实际可支配收入增长放缓，收入差距拉大，降低了中低收入群体的实际购房能力，感受房价相对偏高。现阶段我国购买能力和消费需求来看，中产阶层及高收入群体应该是我国商品房的主要消费群体，但中产阶层整体规模偏小，基尼系数偏高，导致实际购房能力相对下降。

第四，北京市发展阶段和城市功能定位下的必然。改革开放以来北京市人口规模快速扩张。人口规模的快速增长尤其是外来人口规模的加速扩张带来了巨大的商品住宅需求。2001年筹办奥运以来，北京市城市建设飞速发展，轨道交通、路网干线大规模建设，城市环境更加宜居，城市地产的附加值快速提升，推动了北京市土地价格和商品房价格的上涨；北京的国际交往能力、国际知名度、美誉度和影响力大幅提升，国内外具有较高支付能力的购房群体纷至沓来，提高了对北京市住宅需求的品质要求，也提升了购房群体的整体购买能力。2010年北京市明确了在做好中央提出的“四个服务”新要求的基础上，加快城市的开放度和国际化进程，将引致的外来“高支付能力”的需求将会不断增加。在上述因素影响下，北京市出现了住房市场供不应求，房屋价值不断提升的现象，对于中等及中等偏下收入群体来说，商品住宅价格偏高的感觉。 三、房价过高感受的缓解途径

第一，加快打造房地产市场三级住房模式。坚持住房改革的初始目标，建立以经济适用房为主体的住房保障制度，完善由政府保障、政府支持和市场提供构成的三级住房模式。逐步完善保障性住房的土地审批、供给模式、建设方式、资格审批管理、资源占有的动态监测机制等。要减少由于土地行政划拨、资格审查不严、管理制度不规范等因素带来的争购、骗购和以权谋购经济适用房现象。经济适用房产权应由政府与受助购房人按比例共有，用于经济适用房建设的财政支出应转化为相应比例产权，当受助购房人经济条件改善后，政府依法行使收益权，回收资金或经济适用房，以帮助更多的中低收入家庭解决住房问题。

第二，进一步增加政策性住房供给。进一步加大政策性住房的建设规模力度。一是要保障政策性住房建设资金来源。适度增加财政预算中政策性住房项目支出比例，适时调整项目支出结构，将成为北京市政策性住房大规模开发建设的保障。还可通过增加地方债中政策性住房投资比重、发展房地产信托基金、建立政策性住房购建担保基金等方式丰富资金来源渠道。二是要完善政策性住房供给模式。增加经济适用房和公租房的规模比重；增加政府收购二手房代替新建住房作为公租房的规模比重；加大经济适用房惠及人群范围，允许中等收入的人群购买；将政策性住房建设选址与北京市轨道交通建设、北京市空间格局发展战略相结合。

第三，完善收入分配体制，打造中产阶层。改革落后的收入分配体制，完善不健全的工资增长机制，通过扩大初次分配中劳动报酬所占的比重，充分发挥二次分配对收入分配的调节作用，切实增加居民收入，改善社会阶层结构。政府应适度调整原有的财政支出结构，

加大对教育、社会保障和就业、医疗卫生等领域的支出比例，建议将每年财政盈余按比例直接转入社保支出项目，增加居民进行购房消费支出的信心和能力；改革完善个人所得税征收制度、建立有效的合理的要素参与分配的制度安排、进一步落实《劳动法》、《合同法》的相关规定；监督企业积极建立职工工资的正常增长机制、工资支付的保障机制和工资的集体协商机制。

参考文献：

1、联合国人类住区(生境)中心.城市指标指南[z].1998.

2、朱妍汐.中国房价收入比实证研究及发展改进[j].中国发展,2010(5).

第6篇：经济适用房相关政策范文

关键词：房价收入比；构成分析，经济适用房

中图分类号：F714.1文献标志码：A文章编号：1673－291X（2009）10－0104－02

一、房价收入比的概念和公式

（一）房价收入比的概念

房价收入比，顾名思义就是房价与收入的比例关系。世界银行将其定义为平均每套住宅价格与城镇家庭平均收入之比。联合国人类住区（生境）中心在《城市指标指南》中将其定义为居住单元的中等市场价格与中等家庭收入之比[1]。国内一些专家将其定义为“一个国家或城市的年平均上市房价与居民年平均收人之比”，也有人认为“房价收人比是一个基础性概念，是一个平台性概念，不计其数的房价收人比衍生概念各有其内在的经济学乃至社会学等意义”[2]。

1.按照收入划分。从收入层面上看，中国长期以来统计划分的标准是将全体居民按收入分为最低收入户、低收入户、中等偏下收入户、中等收入户、中等偏上收入户、高收入户和最高收入户七大类。按照这一划分的结果分别计算不同阶层的房价收入比，这种细化的房价收入比比整个国家或地区级的指标更科学也更有说服力。

2.按照上市住房的新旧程度划分。目前，中国许多城市上市交易的住房主要是房价相对较高的新建商品房，因此在计算房价收入比的时候多采用新建商品房的价格。越来越多的二手房上市会逐步降低住房均价。因此，全体家庭单位面对的房屋价格应是新旧住房的加权平均价格。我们也可对新建商品房和二手房分别计算房价收入比来具体反映居民住房消费情况。

3.按照房屋的类型划分。现今的住宅类型大致可以分为经济适用房、普通住宅、别墅高档公寓、二手房等，不同的住宅类型房价是不同的，对于经济适用房、二手房、普通住宅来说，一般的购房对象是收人不高的居民，而相对于别墅、高档公寓这样的住宅，有能力购买它们的购房者都属于收人颇高的居民。因此，应根据住房类型分别考虑不同类型住房的房价收人比。

（二）房价收入比的公式

根据房价收入比的定义，房价收入比的基本公式为：

房价收人比=住宅价格/居民收人公式1

这一公式主要涉及到了三个指标，分别为每平方米的住宅平均价格、一套住宅的建筑面积及居民收人。根据以上对房价收入比的分析，住宅平均价格应为新旧住房的加权平均价格；一套住宅的建筑面积可根据当年居民人均住宅建筑面积与户均人口数来计算。这里的居民收入主要是用人均可支配收入来衡量，应是不同收入阶层人均可支配收入的加权平均值。因此，房价收入比的公式又可写为：

房价收入比=每平方米住宅加权平均价*人均住宅面积*户均人口数/人均可支配收入*户均人口数公式2

为了对房价收入比的构成进行进一步分析，考察不同收入阶层居民对不同面积住宅的购买力，我们还可以得到这样一个公式：

房价收入比=每平方米住宅加权平均价*套建筑面积 /不同收入阶层人均可支配收入*户均人口数公式3

这里的套建筑面积通常采用自选房屋户型面积数作为计算标准，对于新建商品房按建筑面积分为75、90、105、130、145平方米五类；对于二手房和经济适用房按建筑面积分为60、75、90、105、120平方米五类。

（三）房价收入比区间的确定

关于房价收入比，目前国际上公认的 “合理的住房价格”的“房价收入比”应该为3～6倍，世界银行的标准为4～6倍[3]。但由于各个国家具体国情的差异，上述标准不一定适用于所有国家，因此国内学者也根据国内房产的实际情况，对房价收入比进行了研究。长春税务学院车延杰对中国房价收入的适用区间比进行了以下分析计算，认为中国房价收入比的合理区间应为3.38～6.75[4]；申请国内政策性贷款的房价收入比上限为10.1。这个上限均远高于3～6的发达国家的市场上限标准，这是因为这里是依据中国可获得的住房金融贷款限额计算的家庭单位所能承受最高的房屋价格，而不是家庭单位可以轻松支付的房屋价格。

二、对合肥市房价收入比的实证分析

1.房价收入比的整体分析。近年来，随着社会经济的发展，合肥市的人均收入水平逐年提高，2004年人均可支配收入为7 511.43元，2005年为8 470.68元，比上年上涨了12.28%，2006年为9 971.05元，比2005年上涨了11.77%。与此同时，房价也有所上升，2004年平均房价为2 957元，2005年为3 189元，比上年增长了7.85%，2006年为3 268元，比2005年增长了2.01%。合肥市作为中部二线城市，居民购买力相对较弱，房地产业发展相对较慢，与全国一线城市相比，平均房价相对较低，增长速度也较慢。

合肥市的房价收入比都在3～9倍的合理区间内，其中2005年上涨幅度较大，从4.12上升到6.43，2006年的上涨幅度较小，仅从2005年的6.43上升到6.92。2006年全国平均房价收入比为6.7[5]，而上海、北京、广州等一线城市的房价收入比则高达15.55、13.55和12.67[6]。可见合肥市的房价比相对不高，处于全国的平均水平。

2.房价收入比的构成分析。为了进一步对房价收入比进行构成分析，我们根据公式3，计算不同收入阶层居民购买不同面积住宅的房价收入比情况，并按照房屋类型将其分为新建商品房、二手房和经济适用房进行分别计算。

不同收入阶层之间的房价收入比差别较大，具有明显的阶梯性和不均衡性。对最高和高收入户而言，普通商品房在当前价位下，任何市场可供面积都具有有效的购买力；高收入户以下收入组的房价收入比产生阶梯状变化，不同收入组随着面对住房面积的不同产生不同的房价收入比，中间收入户具有购买90平方米以下中小面积套型住房的购买力。而对中间收入户以下收入组而言，房价收入比的数值范围均在10倍以上，说明当前房价超出了中等收入户以下组的购买力。

较高收入户及其以上组对任何市场可供面积的二手房都具有有效的购买力；中间及中等偏下收入户具有购买90平方米以下中小面积二手房的购买力。而对较低收入户以下收入组而言，各组房价收入比的数值范围均为10倍以上，超过了房价收入比的上限，说明当前二手房价超出了较低收入户以下组的购买力。

上表反映了不同收入阶层对于不同面积二手房的房价收入比。从中可以看出，虽然仍具有阶梯性和不均衡性，但房价的可承受力范围较新建商品房和二手房明显扩大。

2004―2006年房价收入比的变化主要是由于人均住宅面积和人均收入的增长，房价的增长幅度相对不大，分别为7.8%和2.5%。通过对2006年房价收入比构成分析，可以看出居民对经济适用房的承受力最广，中等收入户以上收入组对任何市场可供面积的经济适用房都具有有效的购买力，低收入组对90平方米以下中小面积经济适用房也具有有效的购买力，只有最低收入户对其仍没有购买力。因此，政府应加大对经济适用房的建设力度，调节普通商品房与经济适用房的供应比例并进一步降低价格，使更多的低收入家庭能够住上经济适用房。对于二手房，由于价格、供应量、相关政策等各种原因，目前合肥市二手房的成交量很小，使存量房产资源没有得到有效利用。因此，政府应进一步完善二手房市场的各项政策，鼓励二手房市场的发展，使存量房产资源得到有效利用，使居民的住房条件得到进一步改善。对于普通商品房，一般中等收入户只具有90平方米以下住宅类型的购买力，这也为建设部划定90平方米以下住宅占新建住宅面积的70%提供了充分的依据。

参考文献：

[1]杨文武.房价收入比指标研究[J].统计研究，2003，（1）.

[2]包宗华.关于房价收入比的再研究[J].城市开发，2003，（1）.

[3]刘洪玉，马亚男.住房价格与政府调控[J].建筑经济，2005，（6）.

[4]胡志刚.刍议建立和完善住房保障制度[J].住房保障，2005，（2）.

[5]陈欣宏.中国房价收入比的计算缺陷及其改进研究[J].价格，2006，（10）.

[6]王小广.抑制房地产“泡沫”促进经济平稳发展[J].宏观经济管理，2005，（5）.

第7篇：经济适用房相关政策范文

海南是中国最南方的城市，随着国际旅游岛的建成，其房价不断上涨，贫富差距不断增大，使得越来越多的家庭无法满足其基本居住要求。针对“住房难”这一现象，海南省已经出台了一系列的保障性住房政策，尤其在经济适用房与廉租房方面给予了很大的重视。保障性住房是近几年的民生热点，虽然这些制度的提出确实解决了部分居民的住房问题，但在实际操作中仍存在很多问题，因此本文通过收入配比公式的方法对海南省20082013年保障住房的申请标准进行测算，并与实际申请标准进行对比分析，得出海南省廉租房和限价住房现行申请标准过低，导致各类保障房比例失调，同时通过市场视角的提出为保障房的申请标准提供了一个量化的计算方法。

【关键词】

保障性住房；申请标准；收入配比公式

一、选题背景

住房是满足人类基本生活的必需品，而住房问题无论是对于中国还是国外一直是重要的民生问题。保障性住房在其中担当着一个很重要的角色，它是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成，这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。住房保障工程是一项惠民工程，在一定意义上来说属于广义的公共产品。2008年底，国务院下发了《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，第一部分就提出要加大保障性住房建设力度。2009年12月31日国务院《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干建议》标志海南国际旅游岛建设正式步入正轨。2010年海南省开始全面推行保障性住房制度，面向本省城镇低保、低收入、中等偏下收入、中等收入住房困难家庭出售或出租、具有保障性质的政策性住房，包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用房和限价商品房。保障性住房制度的实施是解决城镇中低收入居民住房困难问题切实有效的行政手段。根据保障性住房制度规定，四种类型的保障房依据居民收入水平分别划定了不同的申请线，收入水平低于标准线的城镇居民可以申请相应类型的保障房。保障性住房申请标准的划定关系到此项制度的科学性、合理性和公平性，关系到中低收入居民家庭的切身利益，因此，在我省现行保障性住房制度下，对申请标准进行量化的计算及分析其合理性具有理论价值和现实意义。

二、文献综述

住房保障制度最早是在西方出现，迄今已有上百年的历史。不管是在保障性住房制度还是有关政策改革方面都有着丰富的经验还有实践成果。相比较之下，我国的住房保障制度还不太成熟，在运行过程中不断地改进、成长。通过对国内外研究成果的各方面分析，可以为研究我国现行制度下的保障性住房政策的相关问题提供丰富的资料。

（一）国外研究综述

在国外，研究者对大都市住房政策研究较早，所著颇丰，大多数学者对住房保障政策的出台背景、主体、体制、模式还有政策影响等方面进行研究。早在17世纪，就有不少学者对土地、房屋同市场及经济关系进行过研究，例如亚当・斯密（Adam Smith）、威廉・配第（William Petty）、大卫・李嘉图（David Ricardo）等人（2003），对地租等土地经济问题进行过研究。麦克唐纳（McDonald）（1999）在《城市经济原理》一书中针对美国所专门出台的社会低收入群体、弱势群体保障性政策进行了介绍和分析。Wong TC（2006）在《公房私有化》对香港公房私有化的相关政策、措施、方法、制度进行了总结和介绍，他还在《守护一国》（2005）中对新加坡几十年来的住房政策和经验进行了总结、介绍和分析。

（二）国内研究综述

在国内，研究主要集中在保障房制度与保障房内涵、制度运行效率、制度完善等方面，在保障房对象界定与划分方面，国内学者赵路兴、浦湛（2003）并未明确划分标准，还是以政策角度提出保障性住房的收入线，且以个人收入作为研究对象。在制度完善方面，吴永宏（2013）、魏丽艳（2014）、程大涛、吕筱萍（2013）等学者有所研究，吴永宏通过借鉴一些发达国家和地区住房保障制度的成功经验，总结出既有理论和经验以及对我国住房保障制度设计的启示，并以南通为例，对住房保障制度的演变过程及其实施情况进行了实证分析，提出像南通这样处于快速城市化阶段的城市，其住房保障制度设计需要考虑的基本问题。在此基础上，指出我国现有住房保障制度中存在着法律法规建设滞后、政府职能不到位、缺乏长期规划、对象难界定、资金来源单一和监督机制不健全等方面的问题。魏丽艳对我国社会保障性住房供给机制的完善及供给方式提出了建议和分析以期提高我国保障性住房供给效率，实现住房保障的政策目标。程大涛等人从我国房地产业实际出发，系统的分析了我国住房制度与保障性住房实践中存在的问题，提出按年征收土地出让金，重构我国住房供应体系的设想。而在对保障性住房的标准研究或是将其进行量化的研究并不是很多，有学者是在家庭收入的基础上利用格点映射的计量经济学方法对标准线进行计算，卢媛、刘黎明（2013）利用收入函数拟合方法对北京保障性住房准入标准线进行统计测度研究。

综上所述，国内外学者对于保障性住房的内涵分析、住房制度的完善、保障房的政策及效果评价、保障性住房制度的运行效率等方面已进行较为全面的研究。对标准线的研究理论研究居多，实证研究较少，并将其进行量化的研究更少。本课题将数量分析方法应用到对保障性住房申请标准线的研究中，从市场角度研究海南省保障性住房的申请标准线测算方法，将政策语言转换为更清晰的数字语言。

三、研究方法和数据说明

有学者在改造传统的房价收入比公式的基础上提出了房价收入配比公式，具体公式为：

P=I×α÷（A×1.33），其中P为商品房价格（元/m2），I为人均可支配收入（元），α为工作年限（年），A为人均住房使用面积（m2），1.33为人均住房建筑面积与人均住房使用面积之比。对α进行不同取值并代入计算，从而求出有能力购买商品房的最低人均可支配收入并以此作为申请保障性住房申请标准线的最高标准。其数据搜集整理如表1所示。

四、实证结果分析

根据上文对收入配比公式的介绍，配比公式为，依据此公式，把当前商品房售价当成既定数值，可以计算出买得起商品房的居民收入，再结合前文中的收入函数拟合方法，收入小于水平的居民是无法在商品房市场获得住房，需要政府为其提供住房保障，这个收入水平就应该作为保障房制度中最高的申请标准线，即限价房的申请标准线。同时我们通过改变的值来进行政策模拟。得出如表2所示的数据。

根据表2所计算出的结果可以得到20082013年海南省申请保障性住房的最高申请标准线，将其与实际申请标准线进行对比，可以看出海南省的保障性住房申请标准线过低，从而可能造成保障规模达不到其政策所规定的要求，还有大部分中等收入及中等收入偏下的居民申请不到保障房，又无力购买商品房，成为住房“夹心层”群体。困难问题依然存在。

五、结论与政策建议

本文以海南省20082013年的数据为基础，运用收入分配函数的方法对保障性住房申请标准进行了重新划分和测算，通过实证分析，将重新划分的申请标准与海南省实际执行的申请标准进行对比，得出以下结论：

第一，廉租房和经济适用房的申请标准线过低使得保障规模水平偏低。依照政府颁布的政策法规，廉租房申请标准虽每年有所调整但总体来说廉租房和经济适用房的实际保障规模与目标保障规模还有相当差距。在以后制定相关政策时应考虑提高廉租房和经济适用房的准入标准线。

第二，海南保障房存在市县新建保障房覆盖面不平衡、结构不合理、配租配售现状要改善的问题。公共租赁房现行准入标准线覆盖的居民人口比例过大远高于目标保障规模的水平。原因是廉租房的准入标准过低，而保障性住房总体保障水平维持在高水平，这就使公共租赁房被动承受过大的保障压力。

第三，因居民总体收入分布会随时间而变化，一尘不变或是变化幅度较小的申请标准线会导致保障性住房保障规模随之变化浮动。

本文通过市场角度对海南省旧的保障性住房申请标准进行了更为科学的更新，为了使其能满足现阶段海南省社会经济发展的需要，能够使各类保障房的比例平衡，保障水平能够更好地达到一定的标准，本文提出以下政策建议：

第一，申请标准过低导致保障规模偏小，因此在以后制定相关政策时应考虑提高廉租房和经济适用房的准入标准线，这样才能使更多的中低收入水平的居民得到住房保障。

第二，保障性住房中比例失调的问题有待政府部门解决，政府应该加强管理对申请标准进行更精确的预测，其中适当提高申请标准线是其解决方法之一，另外扩大保障对象的范围即不保障性住房不仅仅是针对海南省户籍人口，而是针对常住居民，这样也不失为一种解决办法。

第三，保障性住房制度在任何时候都应该保证其相对稳定的保障规模，因此申请标准线应该与居民收入的变化形成联动机制，以保持保障性住房政策A制度稳定性使制度运行更有效率。

参考文献：

[1]埃温德・S.米尔斯.《区域和城市经济学手册》第二卷[M].北京：经济科学出版社，2003，9

[2]John F.McDonald.Fundamentls of Urban Economics[M].London：Macmillan Press，1999

[3]Colin Jones and Alan Murie.The Right to Buy：Analysis and Evaluation of a Housing Policy[M].MA：Blackwell Press，2006

[4]Wong，TaiChee and Xavier Guillot.A Roof over Every Head：Singapore’s Housing Policies in the 21st Century：Between State Monopoly and Privatisation[M].Singapore：Institute of Southeast Asian Studies，2005

[5]赵路兴，浦湛.中低收入家庭住房保障收入线划分研究[J].城市开发，2003，11

[6]吴永宏.中国城市住房保障制度设计与实践运行研究：以南通为例[D].苏州：苏州大学政治学理论.2013

[7]魏丽艳.社会保障性住房供给机制及方式研究[M].北京：中国社会科学出版社，2014：180183

[8]程大涛，吕筱萍.中国保障性住房建设研究[M].北京：中国社会科学出版社，2013：271276

[9]“基于家庭收入的保障性住房标准研究”课题组.基于家庭收入的保障性住房标准研究[J].统计研究，2011，2227

[10]卢媛，刘黎明.北京保障性住房准入标准线的统计测度研究―基于收入函数拟合方法[J].调研世界，2013，4345，56

第8篇：经济适用房相关政策范文

关键词:房地产市场和谐发展杭州市

步入21世纪,以上海为龙头的,包括南京、杭州、苏州、宁波等十多个城市在内的长三角地区的经济发展已越来越引起人们的关注。这些城市的房地产市场伴随着经济发展也越来越活跃、成熟。本文以定位于“居住城市”的杭州为例,对其房地产市场的发展进行探讨。

杭州房地产发展的良好外在环境

长三角经济圈强劲的经济增长速度及其雄厚的经济实力极大的活跃了该地区的房地产市场。首先,经济增长伴随着外来人口数量的增多、素质的提高,因此对房地产的需求也越来越大。其次,社会中高收入阶层财富日积月累,急于寻找合适的投资保值渠道。房地产市场恰恰成全了这部分投资者的愿望,一批在房地产市场活跃的投资者,带动了更多的人投入到购房投资的行列。最后,随着当地人们收入的不断增加,对生活质量的要求不断提高,住房的更新换代成为一种必然趋势。

浙江民营经济发达,造就了大量的富裕阶层。据央行测算,“十五”期间,浙江拥有民间资本8300亿。杭州是浙江省的省会,是浙江的政治、经济、文化中心。近年来,杭州着力打造“住在杭州”品牌,并获得了“联合国人居奖”和“国际花园城市”等称号,成为人们居家置业的首选城市之一。杭州市政府在推出了取消实物分房、实行住房分配货币化政策的基础上,又出台了放开外地人购房、取消房改房上市审批、降低房地产交易手续费、扩大公房出售范围等相关政策措施、允许经济适用房上市交易,极大激活了潜在的消费群。另一方面,杭州市建立土地储备中心,规范土地使用权转让方式,建立房地产开发用地制度,极大地促进了房地产市场的持续、快速、和谐发展。杭州城市吸引力的增强,使拥有雄厚民间资本的浙江人纷纷入驻省城。

杭州风景秀丽,人杰地灵,对举办高等教育具有得天独厚的区位优势和人才优势。除了全国一流水平的浙江大学外,云集众多的高水平大学,如浙江工业大学、中国美术学院、浙江中医学院、杭州商学院、杭州电子工学院、浙江财经学院、浙江工程学院等等。从浙江省人口增长情况看,2003年招生的对象集中在1985年前后出生的人。1986-1992年,连续七年大学适龄人数将保持在61-69万人之间,将比1985年出生的多10万人。因此浙江省高等教育将以5%-10%的速度可持续增长5-8年。到2012年,浙江省高校在校人数将达到100万人,杭州市的高校在校人数至少占全省的50%,将达到50万人。作为“学在杭州”的关键,杭州市高等教育园区的建设将为杭州市带来大量的投资和消费,并为杭州的房地产市场培育大量的消费者。“学在杭州”和“住在杭州”的具有高度的相关性,可以实现良好的互动。目前,已经有较多的开发商在高教园区及边缘区块开发房地产项目。

杭州房地产市场发展的政策支持体系

构建市场化的房地产开发体系和保障性的住房服务体系

结合杭州市房地产发展现状,杭州市政府推出了进一步深化住房供给制度、分配制度、消费制度、住房产权制度和住房管理体制的改革。在推进居民住房供应市场化进程的同时,建立面向中低收入和最低收入家庭的住房保障制度,理顺商品房、经济适用房、廉租房、二手房和农居多层公寓建设和管理体制,逐步形成对中高收入家庭提供中高档新建商品住宅,对中低收入家庭提供中低档普通商品房、经济适用房和廉租房的两级住房体系。针对不同层次,提供不同的居住选择:一是城市最低收入家庭,由政府提供廉租房;二是低收入家庭,则供应经济解困房;三是中低收入家庭,在符合准购条件下购买经济居住房。

根据中低收入家庭对经济适用房的迫切需求,增加经济适用房的供给力度,同时控制经济适用房的供应对象,住宅标准、供应范围和分配方式,抬高经济适用房交易门槛,使政府提供的经济适用房真正能解决当前中低收入家庭和困难群众的住房问题。此外,每年从经济适用房中安排一批政策性房源,专门用于解决特困户家庭的住房问题。同时在建立住房租赁市场过程中,调整住房租赁与销售之间的协调比例关系,逐步完善各类住房销售、租赁的住房供应体系,以适应不同支付能力家庭需求,实现“居者有其屋”。

构建“置业阶梯”引导消费者建立正确的置业观念

目前对大多数人的消费水平来说,只能分档次、分等级、分先后来逐步实现其住房需求愿望。发达国家的经验告诉我们,阶梯性的置业过程对规范一级市场、活跃二、三级市场有不可忽视的促进作用。

在目前杭州房价较高并且一般居民没有或者比较难以获取与自身经济实力相适应的居所的情况下,政府应当从稳定社会和推进杭州市良性发展的角度向市民提供阶梯式的置业选择,对居民的置业行为加以正确导向,使消费者建立起“租房——二手房——新房——好房”的置业阶梯。例如香港的不同收入群体,有相应的置业选择。低收入群体租住公共住房,香港现在约有310万人居住公共房屋,居民从中获得了众多的福利,促进了社会的发展。对于一些中等收入家庭提供“夹心阶层住屋贷款计划”,向这类家庭出售特别为他们而建的居所,协助他们自置居所。中高收入群体可以根据自身经济实力,购买商品房。香港的置业阶梯政策满足了不同收入群体的住房需求,促进了社会的发展。

构建快速交通体系以扩大有效供给

杭州道路交通不畅、人口密集、环境污染等“城市病”日益明显,这已经影响到杭州房地产市场的和谐发展。美国专家P.Calthhorpe提出TOD的解决模式,即公共交通导向型的城市开发模式。TOD模式的理念和方法与杭州面临的问题和目标追求十分贴近,借鉴TOD模式,将大运量交通、道路系统和土地使用三位一体综合地进行规划和实施,在解决城市交通问题的同时,TOD模式所形成的紧凑的城市空间形态,可避免城市“摊大饼”式的蔓延;同时借助土地利用规划及分区管制措施,统筹安排引导整个新市区朝着规划所期望的战略重点——“城市东进、跨江发展”。

借助TOD强大的空间拓展功能和高效的运行方式,在杭州新市区范围内建立起由TOD轴线连接、公交社区、市镇(包括新城)及核心城市等城市单元有机结合,构成多中心、网络型、生态化的空间结构能将原本无效的土地供给化为有效的商品房土地供给。

正确处理政策导向和市场机制关系

适当调整地价水平

在土地经济运行中,不仅会产生许多正向的外部效应,如政府对城市土地的投资开发,改善了整个城市地区的投资环境,提高了邻近地区的土地价值——这是政府利用税收手段(如增值税或房产转让税)分配土地增值收益的依据;而且还会产生诸如生态环境质量恶化,市场过度开发导致建筑垃圾增多、绿地减少、噪声污染等城市环境问题,以及城市景观的美学和生态学价值降低等负面效应——这是政府利用规划、计划、税收等手段调整土地开发利用行为的依据。

房地产业是一个土地与金融两种要素高度紧密结合的特殊产业,土地是一种极度缺乏供给弹性的要素,而金融资源则是理论上可以无限供给且极具流动性的要素。一旦房地产业渗入投机因素,将会在短期内形成经济泡沫,如果房地产市场资金链突然中断,泡沫经济会立刻崩溃。将会给关联产业及整个城市发展带来致命破坏,日本、中国台湾和香港均有这方面的经验教训。

为了杭州房地产市场的和谐发展,对地价水平进行适当调控,稳定地价,对于杭州市整体经济的良性运行和城市持续发展有积极的作用。

充分发挥政府职能作用

目前,杭州房地产业正处于发展成熟的时期。通过深化改革,推进体制创新,强化宏观调控,加强市场监管,建立住房保障制度等措施,促进杭州房地产市场持续、快速、健康、和谐、稳定的发展是政府的重要职责。

房地产是国民经济的先导性产业,对GDP增长具有较强的带动作用,同时又依赖于经济发展所创造的市场需求,取决于经济增长所决定的居民住房支付能力。因此,在市场经济条件下,通过规划、计划、行政、法律和经济等宏观手段,引导和保持房地产市场繁荣稳定发展是十分必要和必须的。

针对房地产市场的缺陷和房地产经济发展的独特规律性,世界上大多数国家或地区均用严格的政府调控措施加以应对。这些手段既包括税收与补贴、信贷与利率管制、价格与租金控制等经济性手段,也包括土地利用计划与规划手段、交易管制、强制性公开交易信息等行政性手段,还包括道义劝告,不一而足。政策手段组合运用基于对各国或地区房地产制度和房地产市场具体情况的分析。

我国是土地公有制国家,城市政府代表国家行使城市国有土地的所有权,这为城市政府利用土地政策调控房地产市场提供了比土地私有制经济更为便捷的制度条件。对正处于快速市场化进程中的杭州房地产经济来说,借鉴国际经验,运用税收、金融等经济手段和正确的政策导向,扶持、稳定杭州房地产市场发展是政府不可推卸的责任。

创造遵循市场发展规律的房地产投资环境

房地产作为一个市场,其发展规律是由市场的供给和需求力量共同作用的结果。首先,从购房能力角度看,杭州近年来经济总量持续高速增长,城镇居民人均可支配收入逐年增加,使市民的住房购买能力大大提高;从消费结构分析,随着杭州经济发展和房地产市场的发展,杭州的房地产消费结构发生了明显的变化,房地产消费由原先的“居住型”向“享受型”转变,原先的一次性购房,一步到位的观念发生了变化,二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大;从供需关系角度看,根据杭州市房管局案例调查表明,目前纯投资性购房者只占10%,用于实际居住的首次购房者占40%,用于改善居住条件的二次购房者占50%。说明绝大部分的房产是居民按照实际需求购置的;从杭州的品牌效应分析,近年来杭州着力打造“住在杭州”品牌,并获得了“联合国人居奖”和“国际花园城市”等称号,成为人们置业的首选城市之一。城市的吸引力增强,使拥有雄厚民间资本的浙江人纷纷入驻省城,市场的需求力量雄厚。总的来看,杭州的房地产市场尚处于健康发展的阶段。

未来几年宏观经济和杭州市经济形势继续向好。国民经济良性运行和居民收入的稳定增长,使杭州市房地产市场的有效需求得以继续保持旺盛发展态势。在这样的经济景气形势下,杭州市房地产经济对房地产市场调控的承受能力较强,有利于调整政府、银行、投资者和购买者各方的利益关系。

杭州市政府对于房地产市场的调控,应当以创造良好的房地产投资环境为政策导向。对房地产市场的发展的内在规律进行准确把握,对未来杭州房地产市场的发展趋势进行准确判断。同时认真研究各种调控手段的组合作用,了解各种手段的时滞特征,科学预断,把握时机,实现超前调控。

参考文献:

1.罗清.日本金融的繁荣、危机与变革.中国金融出版社社,2000

2.曹锟生、顾杰.对新时期我国房价的思考.商业研究,2002(6)

第9篇：经济适用房相关政策范文

[关键词] 商品房 房地产 开发商

自上世纪80年代我国住房制度改革以来，商品房就成为我国经济市场中最炙手可热的商品，由于我国人口仍在逐年上升，商品房的需求也总是呈现不断攀升的趋势。商品房的供不应求，加上我国住宅保障制度的不完善，造成了房价的居高不下；并且由于房地产企业相关的监管不严格，也使得商品房的质量大打折扣。

我们国家从2007年开始，对于房地产市场采取了一系列的调控措施，当然对于商品房的价格调控是众中之重。由于我们国家的住宅保障制度进一步的完善，廉租房、经济适用房的相关条件放宽，使更多的人能够买到自己能够负担得起的房子。由于这些变化，我国的商品房销售情况也出现了变化，甚至有些城市房价出现拐点，呈现下降的趋势。虽然在2008年全国整体的商品房价格仍然是上升的趋势，但在我国新的宏观形势下，商品房的发展有一些新的变化。

一、商品房自身的改变

商品房的数量会继续增加，但开发比例相对减少。我国目前现有的住宅数量依然满足不了购房人的需要，住宅的开发力度依然会继续加大，当然商品房的数量也会继续增加。由于我国政府对经济适用房的关注度增加，所以，未来商品房开发在住宅总开发总量的比例会相应减少。而政府会鼓励开发商更多的建设廉租房和经济适用房，来保障低收入者的住房权益。

新开发的商品房会向小户型方向发展。小户型商品房有很强的竞争优势：小户型的整体价格较低，更适合目前大众的经济能力；开发商会为了满足消费者的要求，在有效的面积中完善功能，达到更优的性价比。在竞争和调控的双重压力下，推出小户型商品房将成为开发商的必然选择。

商品房价格稳步上升仍然是不变的趋势。2007年上半年房价猛涨，下半年由于宏观调控使得少数城市出现百年不遇的房价下跌情况，在2008年，由于住宅供求依然不平衡，商品房的价格还是会继续上涨。由于宏观调控作用的显现，房价的上涨会趋于平稳，不会出现2007年那种像坐过山车一样的房价。

二、商品房买卖方式的改变

对于开发商来说，为了适应新的形势，其商品房的促销手段也会有所不同。在银根紧缩的宏观经济环境下，开发商为了尽快将商品房变现，就会采取一些降价促销手段，比如北京万科就实施“所有楼层可享受一次性付款9.3折、商业贷款9.6折的优惠”的措施。这种降价措施，也让我国房地产市场出现一种良性竞争的态势。开发商会主动降低自己的利润来实现商品房稳定销售。

政府在公积金政策实施过程中也加强了监管力度，逐渐规范开发商的行为，保障了购房者的权益。由于住房公积金贷款政策的逐步完善，消费者在购买商品房时，住房公积金使用障碍减小，住房公积金的个贷率也会随之上升，使更多的购房人可以从中得到实惠。

三、与商品房相关方面的改变

贷款的限制提高了开发商进入市场的门槛。自2007年以来，我国央行为了限制经济过快过热的发展，在一年之中加息六次，这无疑增加了开发商贷款的压力。对于那些公司实力不强，信誉较差，大部分靠银行贷款来完成建设任务的开发商来说，进入房地产市场就更加困难了。这样就可以将那些缺乏一定经济基础的开发商隔离出我国的的房地产市场，保证房地产贷款的正常运行，减少了相关的金融风险。

土地的招拍挂制度的实施也使得土地落入有实力的开发商的手中。由于实力较强的开发商拿地建设，这样更能够保证商品房的住宅质量，保护购房人的权益。

开发商为了提高自身产品的竞争优势，会更加注重物业管理的完善，从而吸引更多的购房者。随着消费者自身法律意识的加强，他们对物业管理的要求也会提高，随着相关的法律法规的完善，开发商也更加注重商品房的物业管理。

四、结语

在2007年，中国的房地产市场有了很大的变化，而这些变化都是符合绝大部分人们利益需要的。无论是银根紧缩控制房价，还是房地产相关政策缓和的调整，都是的商品房向着更好的方向发展。

商品房是为了适应人们不断进步的住宅需求而产生的。在2008年新的形势下，我国经济继续发展，房地产市场中的良性竞争，宏观调控政策的效果逐渐显现，相应住宅保障措施的实施到位，商品房作为房地产市场中最主要的产品，也会更加适应绝大部分购房者的需要。

参考文献:

[1]聂方洪:房价上涨与调控政策分析[J].上海房地，2008，（2）:35～37

[2]刘杉:人民币升值与房价[J].金融经济，2007，（1）:14