学校物业管理的难点精选(九篇)

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第1篇：学校物业管理的难点范文

随着经济的发展，社会对物业管理服务行业的要求越来越高，而高素质人才匮乏成为制约物业服务行业发展的瓶颈，这对应用型本科院校的物业管理专业提出了新的要求。

关键词：应用型本科；物业管理专业；行业转型升级

0引言

20世纪80年代初，我国改革开发逐步深入，为了适应房地产市场的快速发展，深圳市政府率先在全国提出“谁开发，谁管理”和“建好一片，管好一片”的要求。1981年3月，深圳经济特区房地产公司成立了内地第一家物业管理公司，三十多年来，我国物业管理行业经历了从诞生到发展壮大的过程，在城市居民中的知晓率和接受度不断提高，在经济与社会发展中起着越来越重要的作用。截止到2014年年底，我国物业服务企业10.5万家、管理规模164.5亿平方米、从业人员711万、年营业收入3500亿元，较2013年均取得了较大的增长①。随着城市建设的加快，房地产开发得到快速发展，这也推动了物业管理行业的快速发展。与此同时，物业管理行业已经进入了企业整合、品牌塑造、业务创新和发展模式转型的关键时期。中国物业管理协会《物业管理行业发展报告》指出，物业管理行业向现代服务业转型升级、向服务集成商转变，已渐成趋势，行业责任边界有待进一步厘清、成本上涨影响行业盈利能力、从业人员素质亟待提高等诸多问题，始终是行业未来发展所面临的问题。

1物业管理行业人才需求情况

我国的物业建筑面积不断增长，物业管理行业发展前景广阔，需要大量的物业管理专业人才，不仅仅是体现在需求数量方面，还体现在需求质量方面，对人员素质的要求不断提高。人员供不应求成为物业管理的一个重要问题，这跟社会偏见和物业管理行业自身的结构密切相关。在一次社会调查中，很多人认为物业管理专业没什么好学的，物业管理专业学生将来主要是从事保安保洁工作，物业管理工作社会地位低且工资待遇差。“劳动密集型”和“低附加值”是全社会对物业管理行业的印象。目前正在从业的物业管理人员有些来自部队退伍军人，或企业转制员工，有些是外来剩余劳动力，他们不熟悉现代物业管理的模式，也有一些是在高职院校管理类专业毕业的人员，他们经过学校的系统培训，具备一定的综合管理能力，但不熟悉物业管理的细微方面。物业管理人员总体素质低导致业主满意度低。业主投诉物业管理企业及其工作人员的事件频频发生。我国物业管理行业发展现状和存在的问题表明：制约物业行业发展的关键是高素质专业人才的匮乏。随着人民生活水平的提高，社会对物业管理服务行业的要求早已经从“保卫”、“保洁”的初始阶段发展到对社区物业品质服务、私有物业保值增值、市政物业企业化管理的阶段，这必然需要大量的具有高素质、优服务、会管理、懂经营的较高层次物业管理人才。智能化、网络化是未来物业管理的发展趋势，专业知识缺乏的从业人员将不能胜任未来的工作需要，这对物业管理专业的学历教育提出了更高要求，因此，有必要提高物业管理教育层次，加速物业管理人才的培养，提高物业服务水平。

2高校物业管理专业相关情况

2.1设置物业管理专业的学校数量少、层次低

从1996年北京林业大学创设第一个物业管理专科专业，至今，中国物业管理院校教育已经走到第二十个年头，我国开办物业管理这个专业的高等院校日益增多。全国包括本科院校、专科学校以及高职、中职学校中，有物业管理专业的接近300所，其中大多数都是高职高专院校。物业管理专业本科发展在我国仍处于起步阶段，广西大学于2003年获得国家教育部的第一个物业管理专业本科招生许可，接下来几乎每年都会有高校获得审批设置物业管理专业本科，2014年，物业管理本科专业正在招生的学校有17所。在广东省，共有186所高等院校，其中二本以上37所，高职高专院校78所。在这186所高等院校中，有包括广州大学、广东农工商职业技术学院、广州城市职业学院在内的28所学校设置了物业管理专业，其中广州大学在2013年获得物业管理本科专业办学资格，是这28所学校当中惟一一个本科学历物业管理专业。总的来说，物业管理学历教育层次较低，大部分省份仍停留在大专层次和自考层次，尚未开设物业管理本科教育，不能满足行业发展的需求。

2.2人才培养目标定位不科学

设置物业管理专业的学校类型各异，有财经类、理工类、师范类、农林类以及综合性学校。物业管理专业所属院系也不相同，有的院校物业管理专业归属于工程管理系，有的院校归属于工商管理系，学科定位的不清晰导致了人才培养目标定位的不科学。“培养高层次实用型高级管理人才”是目前大多数物业管理专业的人才培养目标。以深圳、上海和北京为例：深圳的物业管理走在全国前列，深圳的物业教育也开展的比较早，并形成了自己的特色。以深圳职业技术学院为代表的深圳高校的物业管理专业注重培养学生地沟通技巧，将培养目标定位为“服务型人才”，“服务型”人才擅长积极主动地进行交流沟通，能以服务取胜，但不熟悉物业管理技术类工作，难以驾驭综合管理工作；上海高校的物业管理专业重在培养熟知现代物业设备设施运行维护技术的“技能型”人才“,技能型”人才能解决一些技术性问题，但缺点是管理和经营理念不足，也难以胜任综合管理工作；北京高校物业管理专业的人才培养计划既安排了综合管理知识的学习，又安排了各类细微问题的学习，计划虽好，但是教学时间有限，课程安排上或面面俱到，难以突出重难点；或顾此失彼，难以均衡。总的来说，目前的物业管理人才培养目标制定得过于短视，不利于物业管理专业在行业发展中的长远作用。

2.3师资力量薄弱

1996年北京林业大学创设第一个物业管理专科专业以来，我国开展物业管理教育不过20年的时间，开设物业管理专业本科的高校少之又少，而高校的教师对学历的要求又相对较高，所以现有的高校中物业管理专业的教师几乎没有科班出身的，绝大部分都是相关专业改行的教师，而且年龄普遍较低，实践教学能力较差。在这种情况下，教师对物业管理的系统知识掌握有限，授课时不能举一反三，只是按照自己熟悉的内容安排教学计划，学生很难学到全面系统的物业管理知识。

2.4教材建设滞后

由于目前物业管理专业开设的时间较短，层次较低，并且物业管理专业往往不是重点建设专业，院校投入不足，使得建材建设落后于实践教学。教师在授课时，随意性较大，有的课程没有针对性的教材，任课教师选择其他专业的相关教材，例如：物业客户关系管理就直接选用客户关系管理的教材，没有针对性；要么使用自编讲义，课程的知识点由教师自己把握，难以达到培养目标的要求。

3应用型本科院校物业管理专业发展建议

3.1提高物业管理专业的办学层次

随着物业服务行业的转型升级，物业管理的工作人员即要能够驾驭具体事务，还要具备发展的眼光，能够考虑企业的未来，这对高校开办物业管理专业提出了新的要求，现有的开设物业管理专业的高校招生层次低，满足不了行业转型升级的需要，高校需要提高物业管理专业的办学层次，来满足我国物业管理行业向纵深发展的需要，更好地满足企业及社会需求。为2010年上海世博会提供物业管理服务的上海上房物业管理有限公司通过世博会向大家展示：物业管理正在从传统的“小区物业管理”走向现代服务业，培养能够驾驭大型、高智能化物业或场馆的运营的管理人才，作为人力资源储备的院校方，要及时作出面向市场转型期的教学调整。

3.2明确培养目标，回归管理学

传统的物业管理企业主要进行房屋维修、设施维护、绿化、保安保洁等四项基础业务。现代物业管理涉及到的物业种类繁多，正在向房屋管家、资产管家、生活管家升级，越来越多的企业将传统业务进行外包，减少具体事务的管理，集中精力提供优质服务。这增加了对物业经营管理型人才的需求。应用型本科院校物业管理专业应定位于物业管理企业经营管理人才培养目标，向管理学科回归，重点培养学生的经营管理能力，以适应物业企业规模化、集约化、品牌化发展的需要。广州工商学院对2015届物业管理毕业生就业情况的调查结果显示，以培养技能型人才为目标会导致学生就业后在企业缺少一种持续的发展动力，这也是很多学生为什么不能在物业管理公司一直干下去的原因。

3.3加强物业管理专业师资队伍建设

应用型本科院校应采取措施改善目前物业管理专业师资力量薄弱的现状，重点关注教研室主任的培养，重视专业骨干教师的培养，可通过学术访问的方式，选派有进步要求的骨干教师去国内先进院校或国外进修培养；也可搭建校企合作平台，聘请行业、企业资深专业人士及企业能工巧匠充实专业教学团队，为特色专业建设服务。同时，学校的专业教师到企业挂职锻炼，参与物业企业的正常运作，积累行业一线管理及实践经验，提高年轻教师为物业企业解决实际问题的能力，加强教学的针对性。广州工商学院与广州锦日物业服务有限公司、东莞鸿泰物业管理有限公司采用校企合作模式，校企双方共同组建专兼职专业教师团队，专任教师定期到企业学习和调研，企业的专家按计划到学校举行讲座，双方教师定期进行教研活动。

3.4加强物业管理专业教材建设

物业管理专业教材的选取或编写要坚持实践的观点和教学第一的观点。可由高校从事物业管理专业教学的第一线教师牵头，组织教师和物业管理企业的实践经验丰富的专家一起参与。针对教学内容、实践环节等进行研讨、论证，敲定教材知识点的分配、内容组织和结构，保证编写出来的教材具备实用性。广州工商学院与校企合作企业共同建立新型的课程体系，增加了“双师”型编者的比例，更好地体现了教材的实用性和先进性。

4结论

应用型本科院校要培养出适合企业需求的物业管理人才，就要提高物业管理专业的办学层次，确定人才培养目标，加强物业管理专业师资队伍建设和教材建设，使物业管理专业毕业生符合物业服务行业转型升级的需要。注释：①中国物业管理协会，《2014年物业管理行业发展报告》。

参考文献：

[1]李霞.高校物业管理专业发展之我见[J].北京城市学院学报，2009（1）：85-90.

[2]应佐萍.从智能建筑发展看智能物业管理专业前景[J].价值工程，2011（13）：104-106.

第2篇：学校物业管理的难点范文

关键词 高校住宅 住宅专项维修资金 业主委员会 监管

中图分类号：G647 文献标识码：A DOI：10.16400/ki.kjdkx.2016.01.007

Problems and Considerations on the Management of the Special

Maintenance Funds for the Residential Buildings in Universities

GU Dewen

（Nanjing Tech University， Nanjing， Jiangsu 211816）

Abstract According to the actual problems encountered in residential management，the background of the establishment of special maintenance funds， combined with the current situation of housing types and maintenance in universities， the paper puts forward the idea that is beneficial to the operation level， expecting to crack the dilemma of starting special maintenance fund.

Key words housing in universities; special maintenance funds of house; owners committee; supervise

随着社会经济的高速发展，富裕了的国民愈来愈重视对生活品质的追求，安居乐业成为首选。特别是近十年来，房地产增值效益凸显，身兼居住与投资功效的住宅，在家庭资产结构中占据的比重愈来愈大。

但是，随着住宅“年龄”的增长，其出现许多“生病”迹象，高层建筑物电梯、消防系统、智能化系统等更是问题频发，要彻底“医治”好，就必须投入维修费用进行维修保护。此时，业主对自己住宅的“养老金”与“保命钱”――住宅专项维修资金，也日益被关注。住宅管理部门透明公正运作这笔关乎百姓住宅“百年大计”、“沉睡”着的资金已势在必行。

1 住宅专项维修资金产生、建立的背景

90年代以前，我国各项民生实行计划经济，城镇居民的供职单位根据单位房源、分房规则，分配住房给员工居住使用。90年代以后，随着住房体制的改革，企事业单位将员工享有使用权的家属楼、宿舍区等住宅卖给了员工，不再负责房屋的维修，社会化的物业公司实行有偿服务与管理。而“生大病”的房屋要“医治”，需要维修经费，住宅专项维修资金便顺应而生。

1994年7月18日国务院的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》提出了维修基金概念。1998年12月16日，原建设部、财政部联合颁布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，进一步明确了住宅维修基金的使用项目。2007年3月16日颁布、2007年10月1日起施行的第62号主席令《中华人民共和国物权法》明确指出：维修资金属于业主共有。

2007年12月4日，原建设部、财政部以165号令的《住宅专项维修资金管理办法》，明确了住宅专项维修资金的表述，交存的主体，缴纳住宅专项维修资金的标准，并从使用原则、比例分摊、使用程序、应急维修、列支排除项、增值滚存等方面，给予了详细的规定。

从住宅专项维修资金衍生的过程可以明晰，住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，全面进入住宅日常维护的管理体系中。

2 高校住宅专项维修资金使用存在的问题

2.1 高校教职工住宅类型及住宅专项维修资金现状

目前，高校教职工住宅一般有三种类型：第一种基本上都是1998年11月30日前的房改房，即享受国家房改优惠政策购买的已售公有住房;第二种为没有个人产权证的新区工作用房;第三种为学校租赁给住户的未售产权承租房。

第一种类型房改房，高校教职工购房时按照其专有部分建筑面积缴纳了住宅专项维修资金，学校代表售房单位从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。经当地物业管理部门批准，住宅专项维修资金自行存管在学校财务专用账户里。第二种类型新区工作用房，没有个人产权证，其性质为一次性付清房租永久或一定年限的租赁。其维修资金的归集直接交到学校财务专用账户里。第三种类型承租房，实质是周转房性质，学校只收取住户少量的租金而未收维修费用。

三种类型的住宅，房屋权属性质不同，维修费用提取存在差异。因此，作为住宅专项维修资金的使用管理者，在实施维修过程中如何把好舵，将面临着前所未有的考验。

2.2 高校住宅专项维修资金使用的难点

住宅专项维修资金“沉睡”多年，与房屋缺少维修经费的矛盾日益凸显，物业公司和业主迫切希望有法宝来破解住宅专项维修资金使用的难点。

难点一：一户不同意，住宅专项维修资金动不了。

房屋“生大病”需要的维修费用非常多，可学校的住宅管理、工程维修部门无权动用住宅专项维修资金，必须由业主委员会按照《住宅专项维修资金管理办法》，要求涉及维修的所有住户签字，如果一户不同意，动用住宅专项维修资金的计划只能搁浅。目前，很多高校都未启动住宅专项维修资金，根本原因在于业主对是否启动不能达成共识。

“专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主”和“业主大会依法通过使用方案”的规定，充分体现了使用程序的民主性。但是，由于所涉及维修的项目与某些业主关联度不大，房屋出租找不到房主表决，更多的业主对公共事务冷漠，住宅专项维修资金使用程序复杂等等因素，导致业主诸多不同意见，否定启动住宅专项维修资金。

有观点认为，教职工购买房改房和一次性付清房租租赁新区工作用房时，缴交的维修资金存管在学校财务账户里，利息都归学校了，应该由学校包揽房屋维修费用。

房改时学校代表售房单位，根据购房人工龄越长，房龄越长，房价就越低的政策，住宅福利性质出售给教职工。为此，个人缴纳的维修资金占缴纳总房款的比例也就越低，这在当时物质生活还匮乏的年代，能以这样超低价格购买到属于个人所有的住房，引得无数年轻人的羡慕。实际上，根据购房人工龄、房屋折旧率调节的房价导致的结果，就是购房人和售房单位共同归集的维修资金因购房人工龄越长反而总量不多，这为日后这些老旧房屋巨大的维修费用缺口埋下了资金危机的隐患，这是当时购房人没有想到的。在当今通货膨胀、货币贬值的年代，学校每年专项拨款用于住宅区的维修费用，远超财务住宅专项维修资金账户里总资金的结息收益。

还有观点认为，业主委员会及业主大会组织不规范、能力不强，专业素质不高、业务不熟悉，存在业主委员会主任与物业服务公司相互勾结、侵吞、挪用住宅专项维修资金的风险;其次，缺少有效的监督部门实施审计。因此，学校使用管理、监管这笔“养老金”、“保命钱”，教职工放心。

作为代表和维护小区业主合法权益的民间组织，业主委员会在运作过程中，确实存在诸多不规范问题，如：业主委员会形同虚设，无凝聚力和战斗力;缺乏足够的专业知识，无法有效运作;没有上级、无人能管，擅自决定重大事项，严重损害了业主合法权益;与物业服务公司联手，骗取住宅专项维修资金进行共有部分的维修，出租住宅区共有部分谋私利等事情屡见不鲜等等。但是这些不规范问题，在高校知识分子居住的住宅区是可以通过制度规范约束的，这也是高校住宅管理部门今后需要深入探究的。

笔者认为，上述两种观点，其实质是患上了“依赖综合征”。教职工早已习惯享受学校上门无偿服务，工程维修随叫随到，方便快捷;住宅专项维修资金安全的保管在学校财务账户，每年学校还有专项经费补贴住宅区的大、中修，审计部门是这笔资金的保险锁，这些都是教职工住宅专项维修资金启动不了的根本原因。

难点二：房改房住宅专项维修资金总额少，后续续交极为困难。

高校房改房小区内的道路、地下排水管等，房屋屋顶、墙体等几乎都处于待修状态。住宅专项维修资金总额少，教职工担心本就有限的资金会很快花完。此外，住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%时，续交的对象是否包含售房单位，至今没有明确说法。出于自身利益考虑，本就不愿意动用住宅专项维修资金的教职工，更不同意续交住宅专项维修资金。

难点三：很难找到认可的维修企业实施维修。

目前，已实施社会化物业管理的高校住宅区，按照物业管理行业的普遍行规，物业服务公司自行承担单件单项500元以下的维修项目;按照维修流程，学校负责维修单件单项超过500元以上的维修项目。目前，学校住宅管理部门承担、工程维修部门实施维修，每年学校专项经费支付了所有住宅区的所有维修费用，至于找哪一个工程队维修，教职工业主完全不用过问。

一旦启动住宅专项维修资金，所有的维修工程都必须执行《中华人民共和国物权法》、《住宅专项维修资金管理办法》，其操作程度极为繁杂，教职工业主不赞同。

难点四：第三种类型的承租房租赁给住户时未收取维修费用，目前学校包揽了该类型房屋的全部维修。

教职工业主不同意承租房“不劳而获”享用住宅专项维修资金，其有违《住宅专项维修资金管理办法》“受益人和负担人相一致的原则”。

3 破解住宅专项维修资金启动难的一些思考

3.1 民主选举，规范运作

高校房改房业主都是学校的工作人员，业主委员会成员由学校从中指定人员担任，新区工作用房住户委员会成员，经过全校公开选举产生。这些成员在学校也担任着相应的职务，其责任感与使命感比较强，高校启动使用住宅专项维修资金，具有水到渠成的优势。

3.2 专户存储，滚存使用

高校住宅专项维修资金分学校自行管理和市房地产管理局委托管理两种管理形式。学校自行管理的住宅专项维修资金，以物业管理区域为单位，按幢建帐;业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户账，核算到户，专户存储，专款专用。住宅专项维修资金的投资增值收益、共用设施设备报废后回收的残值转作本金，积少成多，夯实了资金基础。

3.3 规范招标，监管维修

业主委员会根据物业服务企业每年提交待修项目的维修方案及预算，执行学校招投标流程，在涉及维修的2/3以上业主（住户）满意的情况下，完成维修。业主（住户）委员会每年定期公布资金的使用明细账目，审计部门给予审计督查，上好安全使用的“保险锁”。

综上所述，启动和使用高校住宅专项维修资金是切实可行的，其妥善运作，关乎每个教职工安居乐业的生活环境。随着房地产业的快速发展，提高房屋安全使用效率，延长共用部位、共用设施设备使用寿命，维护教职工业主财产利益，高校住宅专项维修资金科学合理使用的后续作用将更为重要。

参考文献

[1] 2003年6月8日国务院第379号令《物业管理条例》.

[2] 2007年3月16日第62号主席令《中华人民共和国物权法》.

[3] 2007年12月4日原建设部、财政部165号令《住宅专项维修资金管理办法》.

第3篇：学校物业管理的难点范文

(一)建设服务型

物业管理领域出现的大量不和谐现象必然影响和谐社会的建设，应引起各级高度重视。各级应转变观念，在服务中实施管理，在管理中体现服务。应着力抓好各项整治工作，规范物业服务行为、整治物业服务市场秩序。具体说:1.加快立法步伐，加强依法管理。在《物权法》、《物业管理条例》基础上，进一步推进物业管理的法制化进程，完善法规体系。出台《物业管理法》，提高物业管理法律法规的法律效力;制定具有更强操作性的专业性法律，引导、规范和制约物业管理行为;加强对规划设计、水电配套设施及建筑物在建过程的管理;建立职能部门和开发商的责任追究制。整顿和规范物业管理市场秩序，对无资质从事物业管理、不按合同规定提供物业服务、乱收费、擅自占用业主共有部位谋取私利的要加大查处力度。2.加强人才培养，提高执业能力。纵观纠纷发生的原因，除了体制机制问题外，还与人员的素质有关。据中物业管理协会2008年的调查数据显示，我国物业管理行业从业人员中具有大专以上学历的约占16%［3］，在这些人员中，大部分是非物业管理专业的高中层管理人员，基层管理人员中具有大专学历的少之又少。所以，要大力发展物业管理高等教育，鼓励高校开设物业管理专业并扶持他们搞好专业建设，以培养一批德才兼备的专业人才，提高各类专业服务人员的专业技术水平。要实施专业队伍制度化管理。要完善物业管理师制度，严格贯彻执行职业资格准入制;努力提高物业管理高层管理人员的素质，加大物业项目经理培育力度，完善物业服务项目经理制度，推行物业服务客户经理制度;狠抓从业人员岗位培训，加强职业道德和服务意识教育，努力提高作业层人员的素质［4］。3.构建评价机制，提高守法意识。为了更好地监督物业服务企业执行有关法律法规，各级应建立物业管理规范化达标检查、和谐物管日常巡查通报制度、和谐物管创建成效测评体系，对物业管理基本制度落实情况及和谐物管创建情况进行定期巡查。在此基础上结合实际需要开展不定期抽查。对检查发现的问题，发出整改通知书，并对检查期间发现的较为严重的问题予以了公开通报、媒体曝光等相关处理。聘请包括人大代表、政协委员等在内的社会监督，参与监督、考评等工作，提出建议意见，推动和谐物管创建工作。4.建立协调机制，减少纠纷发生。解决纠纷最好的办法就是将纠纷遏制在萌芽状态。因此，各级应加强对物业管理的指导、监督和协调。应建立纠纷预警排查制度和社区(村)、街道(乡镇)、区(市)县三级纠纷调解体系［5］。建立健全物业管理矛盾纠纷预防、控制机制和重大事件快速反应机制，保证突发事件应急处置工作运转有序、反映迅速、处置有力。建立三级物业管理纠纷调解体系，并明确相应机构设置、工作制度、工作职责和工作规程。受理、调解物业管理投诉，基本实现小纠纷不出社区、一般纠纷不出辖区、较大纠纷不出区(市)县的工作目标。5.建立宣传阵地，坚持舆论引导。构建和谐物管和和谐社会需要正确的舆论引导和良好的外部环境。各级可以通过社区宣传栏、报纸、电视、网络构建“四位一体”宣传平台，大力宣传物业管理知识及行业发展对构建和谐社会的作用。具体说，可以在社区宣传栏大力宣传业主以及业主委员会、物业服务企业和开发商的权利、责任和义务，物业管理服务标准、收费标准、业主委员会运作等有关细则;与报社合作开设“和谐物管专栏”;与电视台合作共同策划“和谐物管”大型专题电视栏目;指导物业管理协会建立网站，与物业网合作联动，开辟和谐物管创建活动专栏等。6.树立模范榜样，发挥辐射作用。为充分调动全行业的积极性，可以开展创建和谐物管优秀项目和先进人物评选活动，树立一批榜样，发挥榜样的模范带头作用和辐射作用。主管部门可以采用公众投票、专家考评、行业评选公布的方式，分别对物业服务企业、业主委员会委员、企业经理、项目经理、一线物业服务人员开展评选，并将和谐物管创建情况与主管部门年度目标考核、评选先进挂钩。

(二)发挥行业协会的作用

随着改革的不断深化，将逐步从大量具体、碎碎、繁杂的事务性工作中解脱出来，出现缺位问题，行业协会应起到补位的作用。行业协会可以向一些发达国家的行业组织学习，提高自身建设能力，逐步承担诸如从业人员的资格认定、企业资质认定、发生问题的处理等目前由管理的事情，实行自律管理。行业协会应成为企业走向市场的导向，成为企业权益和社会经济秩序的维护者。就目前来说，行业协会应该做好以下工作:1.发挥纽带桥梁作用。行业协会应成为、企业、市场之间联系的纽带和沟通的桥梁，及时向有关部门汇报物业管理行业的发展状况、行业在发展过程中存在的困扰和重点难点问题、希望给予扶持的政策，如税收政策、价格政策、纳入征信管理等。发挥专业优势，积极参与立法和政策制定，为不断完善行业法规体系建言践行，推动行业健康有序的发展。2.广泛开展理论研究。各地可以借鉴中国物业管理协会的做法，成立“行业发展研究中心”，围绕各地行业发展过程中出现的物业管理热点难点问题开展研究，发挥物业管理协会指导和引领物业管理行业发展的作用。同时，鼓励行业专家、能工巧匠著书立说，将有利于行业发展的研究成果和实践经验付诸笔墨，让更多的人通过间接学习提高管理技巧和水平，这样不仅可以为物业服务企业降低营运成本、提升营运效率，同时还可以为改变物业管理行业专业技术力量薄弱的状况奠定基础。3.建立行业自律机制。制订物业管理行业规范体系、职业道德标准和职业准则，规范物业服务企业和从业人员的执业服务行为。谴责和惩戒扰乱正常的市场秩序、损害业主合法权益等不法行为。4.建立媒体交流机制。加强舆论引导，建立定期沟通交流机制。邀请新闻媒体到物业管理行业中调研，从行业的专业角度积极引导他们深入了解和理解物业管理行业的特殊性，以转变他们对行业的一些误解，并通过正面宣传，让广大业主了解与物业服务企业的关系及双方的权利义务，普及物业管理知识。加强与新闻媒体的沟通交流，建立舆情信息快速反应和处理机制，及时回应群众反映较多的热点问题，引导媒体理性看待业主维权活动，提高新闻报道的客观性和公正性。大力宣传行业为经济社会做出的积极贡献，增加社会的认可度。

(三)加强物业服务企业自身建设

构建和谐物管不仅需要环境条件、政策条件，更重要的是物业管理企业应当发现自身存在的不足，加强自身建设，努力提高服务质量来解决问题。1.转变思想观念，培育市场导向的服务理念。物业服务企业在经营过程中，要注意转变观念，明确自身是受业主或业主委员会的委托，依据物业服务合同界定的服务内容、服务标准开展工作。在服务理念上要注重业主或物业使用人的需要，按照物业服务合同保质保量提供服务，不能以管理者自居。要完善服务体系，对业主遇到的急事、难事，做到服务范围内的立即办，服务范围外的帮助办。当然，在服务过程中要量力而行，尽力而为，不卑不亢，切忌大包大揽，“包打天下”，更不可矮化自身。2.重视前期介入，办理好接管验收手续。物业服务企业参与前期介入，能够协助开发商把握好工程质量关，同时可以避免开发商单方面向业主发出过高的物业管理承诺。在办理接管手续前，一定要依据有关规定做好各项验收工作，为将来做好物业管理服务打下良好的基础。3.建立沟通机制，增进互信互惠意识。建立和完善沟通机制，维护好业主的知情权、参与权、监督权，可以增进业主和企业的互信意识。首先，建立联席会议制度。物业服务企业召开会议解决管理中存在的问题和业主的矛盾时，可以邀请社区工作人员、业主委员会委员、业主代表参加，既提高工作透明度，维护业主的知情权，又可以取得他们并通过他们取得广大业主的支持和理解。其次，构筑沟通平台。物业服务企业可以通过建立业主服务中心、发放物管服务卡、公示投诉电话、聘请服务监督员，定时召开座谈会、定期开展业主满意度调查等形式，广泛收集意见，让业主遇苦有处诉，遇难有人帮，提高业主对企业的信任度。第三，设立物业管理开放日，创建业主体验活动。物业服务企业在确保安全的情况下，可以通过事前广而告之、报名登记等方式，分期分批组织业主到消控室、设备设施房等“非请莫入”的“重地”参观平时生活中看不到的设备设施，由工作人员讲解工作内容、工作原理和要求，让业主体验一些不具有危险性的操作，感受物业管理的技术性，体现物业管理的专业价值，让业主逐步了解物业管理的工作内容和工作的艰辛以及企业经营成本的构成，增进互信意识。4.加强队伍建设，提高从业人员的职业素质和服务水平。物业管理属于服务性行业，它是以“服务”为主要产品，要使服务的质量得到业主的认可，必须有一支高素质的物业管理队伍。企业要通过脱产学习、参观访问、在职学习、交流讨论等多种形式培养人才，使员工具有良好的思想素质，具有奉献精神，掌握现代管理科学技术，并运用于实践。同时，企业要建立竞争机制、激励机制和分配机制，给员工竞争上岗的机会，对中高层管理人员尽可能从基层选拔，减少“空降”，培养员工对公司的认可度和忠诚度。通过加强内部管理，建章立制，制定服务标准，规范行为准则，教育员工依法经营管理、培养诚实守信的商业道德，不断提高服务质量，实现业主的认可和满意。5.丰富小区文化，构建和谐氛围。通过传统节日、纪念日开展有益身心健康的社区文化活动，营造和睦相处、团结互助的和谐环境。还可以通过有奖问答、宣传板报、发放宣传小册子等方式宣传普及物业管理知识、业主和物业服务企业的权利义务关系，倡导业主养成科学、文明、健康的生活方式，使大部分业主能够自我规范、自我约束，具有法律意识和消费意识，从而认可并支持物业服务工作。

(四)提高业主素质、树立正确的观念

第4篇：学校物业管理的难点范文

关键词：互联网 物业管理 社区O2O 智慧型

我国物业服务业始于上世纪80年代，第一家深圳物业的成立成为我国物业开始的标志。发展至今经历了34年的时间。最近几年随着我国房地产行业的急剧扩张，物业管理行业也随之蓬勃发展。但我国物业管理行业发展时间较短，目前仍处于初级发展阶段，民众对于物业行业的认识程度还不够高，展望未来行业发展趋势，物业管理也被称为朝阳产业，市场空间巨大。

尽管如此，“不赚钱”确是当下多数物业公司难以发展的桎梏，这主要归咎于传统的物业管理定位在物业的日常维护与管理，收入来源单一，导致物业管理全行业亏损严重。据《2013年物业管理行业发展报告》显示，受成本急剧上涨、物业服务费定价机制的缺失、人才匮乏的影响，物业管理企业市场竞争力在不断地削弱。根据官方统计数据，57.76%的物业管理企业处于微利甚至亏损状态。T0P100企业净利润率由2011年的6.75%下降到2013年的5.6%。在物业管理行业的7万余家企业中，企业经营模式单一、管理水平低、盈利能力差、投入与产出比例失调等问题比较突出，制约着大多数物业管理公司的发展。面对日益增大的经营压力，传统物业管理公司的商业模式已无法跟上社会环境日新月异的变革步伐，其管理经营模式急需转型。

同时，物业服务企业的外部环境也正在发生重要变化。近年来互联网在世界范围逐渐普及，已渗透到国民经济的各个角落，移动互联、大数据、定位引擎等新技术在改变着人民生活方式的同时，也在颠覆物业管理公司的商业模式。互联网赋予了物业新的内涵与价值，在提升管理水平、强化基础服务以及构建和谐社区等方面发挥着越来越重要的作用。与此同时，2015年两会期间，总理提出“互联网+”的创新思维，鼓励传统行业依托互联网进行转型升级。中国物业管理协会沈建忠会长也提出“物业管理+互联网”的企业转型口号，“互联网+”已经“+”在物业管理上。因此，将移动互联网技术应用到物业管理当中，是未来发展的大趋势，更将成为现代物业服务业发展的新常态。

随着互联网思维与技术普及，社区作为用户生活主要场景获得了市场关注。在物业管理小区，丰富的社区资源需要整合，多元的业主需要满足，而互联网恰恰具有在资源配置中的优化和集成作用。因此，物业服务企业应当以提升服务效率和品质为中心，树立“植根社区，服务于人”的理念，借助互联网思维，重构物业管理模式，搭建社区O2O商务平台，重塑创新盈利模式，突出经营困局，以促进传统的单一物业管理逐渐向新型的集成化服务转型，让业主、物业、商家各方面分享包括互联网在内的现代科技发展成果，把传统物业对物的管理真正落实到对人的服务上，以实现行业的可持续发展。

一、物业行业现状与发展趋势

物业管理行业最早产生于19世纪60年代的英国，改革开放后，首先在我国的深圳、上海等沿海发达城市得以发展。随着房地产市场的发展以及存量房市场规模日益扩大，物业服务有了更大的发展空间。经过30多年的探索和实践，物业管理行业巨大的社会效益、环境效益、经济效益、强大的生命力和广阔的发展前景日益显著，是一个朝气蓬勃的朝阳产业。目前我国物业公司在管和可管面积已超过了200亿平方米，而且增量仍在不断放大。涉及多个领域，住宅、写字间、工业区、医院、学校、酒店、商业等等。根据中国物业管理协会提供的数据可以发现，我国物业的市场容量是巨大的。截至2014年底，我国已有10.7万家物业服务企业，从业人员达到600多万人。去年全行业营业收入已超过8100亿元。然而我国的物业管理仍然处于初级阶段，其劳动密集型、粗放式的服务模式，越来越多地限制了行业的发展。物业管理企业经费不足、专业人员缺乏、客户对物业管理认识不够、物业效率低、风险高、物业定位失衡、法制不健全等难点都需要得到解决。面对互联网浪潮的冲击以及日益增大的经营压力，传统物业转型升级势在必行。万科、朗诗、仁恒、彩生活等一批物业品牌公司率先扛起自救之举、极力寻求转型之道，紧抓“互联网+”发展机遇，积极运用新技术新工具创新管理和服务模式，以客户为中心改造传统服务业务，在保证基础服务品质的前提下，积极探索增值服务领域，开展多种经营，不断满足业主多维度高品质服务需求；积极探索物业管理自动化、系统化、信息化、精细化、智能化服务，促进了服务质量和管理模式的不断升级创新，带动了整个行业的创新突破和科学发展。

（一）传统物业生存之现状

自上世纪80年代第一家物业公司在深圳诞生以来，传统物业管理行业的利润越来越薄，不管是万科、宏图、朗诗、仁恒、银城这样的品牌物业公司，还是新鸿运、江鸿、华门这样的传统物业公司，行业的薄利是他们的共同痛点，甚至很多公司面临亏损的困局。不断上升的人工成本，让传统物业管理公司直接面临生存问题。传统物业管理行业是劳动密集型行业，人工成本在总成本的占比高达60%～70%。过去30多年，物业管理行业并没有做出太多改变和进步，仍然停留在“农耕”时代，完全靠劳动力、靠手工作业。现实是残酷的。伴随着经济发展和人口红利的消失，中国的劳动力成本逐年水涨船高，每年大概以15%在增长，所以物业行业每年要承受一个巨大的成本的增长。成本上升的同时，传统物业的收入却在原地踏步，众多物业公司的物业项目管理费多年未涨，盈利空间被进一步压缩，行业出现普遍性亏损。在这种状态下，物业公司很难做出一些需要大笔支出的创新、研发。一些企业被迫裁员，进入陷入一种“利润降低-裁员-降低服务质量-利润降低”的恶性循环。不仅如此，物业公司还面临基层员工流失率高、招聘难的问题。高流失率不仅难以保障稳定的服务质量，更是对企业培训成本的巨大浪费。这些因素促使了物业管理行业在很长一段时间都被贴上了“高成本低利润”“劳动密集型”等传统服务业的标签。面对如此巨大的竞争压力，为适应经济发展新常态，物业管理转型升级势在必行，而“互联网+物业”则是行业转型升级的重要路径之一。

（二）新型物业多元化经营

随着信息技术的发展和生活水平的提高，业主消费已经从房屋住宅本身的规划建设转移到了房屋物业管理的品牌和服务。开放商则从原来的卖房子为主，转移到创造更高价值，即使用更好的物业上。这对物业管理企业来说，是良好的发展机遇。加之，社会思潮的多元化和业主生活环境的差异性直接导致了业主需求的复杂化和膨胀。物业管理已经不仅仅局限于对不动产的日常管理和维护，而是扩展到满足广大居民生活需求的各种服务。为扭转传统物业亏损的局面，满足日益增长的市场需求，众多物业管理公司利用互联网技术进行节流、开源。以彩生活和万科物业为代表的物业巨头率先对传统物业进行技术升级，降低用工数量，提升传统物业服务的盈利空间。在节流的同时，物业管理行业也积极拓展服务界限，进行开源。目前，行业形成了一种共识，即传统物业管理服务只是基础，要对物业的服务拓展到人的服务，为社区业主提供增值服务。业主消费需求是多样化、多维度的，涉及电器修理、家政卫生、养老幼托、房屋租售、缴费理财等多方面，因此开展多元化经营是我国现代物业管理发展的特色，即我国物业管理的内容从传统意义上的楼宇维修、养护、清洁、保安，延伸至洗衣、配餐、病人护理、物业租售推广、通信及旅行安排、智能系统化服务、专门性社会保障服务等各个方面，从居住物业、酒店宾馆等商业物业延伸至医疗、IT行业、教育以及高科技企业各类物业。

我国现代物业的多元化经营不仅体现在服务的内容上，也表现在高科技在物业管理中的逐步应用上，集中反应在物业管理的智能化、网络化、信息化方面，利用现代计算机技术、自动控制技术、通信技术等高新技术和智能化的设备系统可以实现对物业及物业设备设施、物业环境、物业消防、保安等的自动监控和集中运程管理，实现对用户信息、保修、收费、综合服务等的计算机网络化管理，实现与每一位服务对象的“零距离”沟通，深入地面向每个家庭提供更具个性化的服务。

新型物业的多元化经营，不仅使物业服务更简单、更有价值，而且也让业主能够享受到更睿智、更多彩、更快乐的服务。

（三）物业发展的新趋势

2014年以来，物业管理行业作为国民经济新的重要增长点和提高居民生活品质的重要载体，加速融合移动互联等新技术，服务质量和管理模式不断升级创新，受到了社会和资本市场的广泛关注，行业迎来新一轮风口。到2012年底，物业管理面积约为145.3亿平方米，较国家统计局2008年的第二次经济普查数据公报显示的125.46亿平方米增长了约16%。截止2014年底，全国商品房竣工面积为10.7亿平方米，根据近3年年均复合增长率计算，全国未来3年物业管理市场容量将新增35亿平方米的规模。即使按照年均6%至10%的增速计算，未来两三年内中国物业行业的总体规模也将突破万亿元。另据统计，至2020年，中国将成为全球规模最大的存量房市场，随着互联网环境下各种消费热点的形成，物业服务将迎来创新转型的重要“时间窗”。中国物业管理协会会长沈建忠说，中国物业行业将转变发展模式，提高服务产品的附加值，实现从粗放型传统服务向集约型现代化服务的转变。

首先，随着市场经济的不断完善，物业管理企业的定位将更加明确。在物业管理发展的20多年历史过程中，不少物业管理企业经历了管理理念从“管理型”到“服务型”的深刻变革，强化从管理“物”向服务“人”的转变。通过提升服务质量来推进管理，这是物业管理理念的一个根本变化。不论时代如何变迁，不论物业管理发展模式创新到何种程度，为业主服务的理念和主旋律一定将得到秉承和延续，因为物业管理的核心和生命力就在于不断满足和超越业主不断增长的需求。

第5篇：学校物业管理的难点范文

以科学发展观为指导，按照“努力提升城市品味，在城市规划建设管理上集中突破”的战略部署，围绕高起点规划、高标准建设、精细化管理的要求，以争创省级园林县城、省级卫生县城和省级文明县城为目标，提高城镇综合承载能力和辐射带动功能，推动全县城乡建设又好又快发展。

二、总体目标

围绕“山水园林”县城的基本定位，健全规划体系，完善基础设施，创建优美环境，城乡建设完成投资5亿元，城镇化水平提高1－2个百分点。创建省级园林县城、省级卫生县城和省级文明县城。

三、工作重点

进一步强化规划“龙头”作用，全力实施好“十大项目”，继续加强“四项管理”，积极开展“三项争创”，全力打造“山水园林”县城新形象。加快南湖、朱店、韩店等重点小城镇建设步伐，不断提升城镇化水平。

（一）以规划为龙头，力争在城镇规划管理上取得新突破

1、抓好规划的编制。按照“山青水秀、市容整洁、布局优化、适度超前”的要求，高标准修编县城总规，完成紫荆中学周边和车站路三角地带的控制性详规，编制城区规划范围内消防通道左右50米范围的修建性规划，同时搞好东城区住宅区地下管网、寺坪塬供热、南北滨河公园改扩建、二郎山生态公园二期工程、南城区供排水管网等专项工程规划，修编完善城区已建成的3家供热站供热管网规划。同时，完成*、*、*、*、*、*、*、*等8个集镇规划修编，完成水洛镇*、*，**、*等20个村庄的规划编制。

2、抓好规划的落实。建设局和各乡镇要树立牢固的法制意识，把好规划关，做好规划事，着力提高城乡规划编制的社会性、科学性、先进性和可操作性，切实把规划做深、做细、做到位，为城乡有序建设提供科学依据。要抓好城市建筑设计，充分发挥规划对城市基础设施建设和县城风格特色建设的引导调控作用。要进一步规范“两证一书”等审批程序，加大规划三级审查、公示和审批制度，加强规划实施管理。要逐步建立城市建设评议机制，坚决避免边拆边建、边建边拆的问题。要加大规划执法和宣传力度，加强城乡规划监督检查，下决心整治乱圈乱建行为，对违法建设要一查到底，对严重影响规划的违法违章建筑要坚决拆除，维护城乡规划的严肃性和权威性；以新农村建设为载体，认真落实乡镇和村庄规划工作，积极服务，引导农民合理建设，改善农村生产生活条件。

（二）以争投资、上项目为支撑，力争在城镇基础设施建设上取得新突破

积极开展“城市规划建设管理年”活动，抓重点、攻弱点、破难点、求突破，高标准、高质量实施“十大项目”建设。

1、二郎山生态公园二期项目。突出生态建设要求，建成两个主山门、停车场、核心景区和一批建筑小品，完善水电配套工程，绿化补植风景区30万平方米。

2、东城区绿地公园建设项目。完成建设用地范围内15户居民及1个单位3160平方米的房屋拆迁，建成占地52亩的绿地公园。

3、北洛河风情线项目。新建2座橡胶坝，对南北滨河公园进行改扩建，移植北滨河公园东段桧柏绿篱墙和补植景观树及草坪，硬化铺砌园内道路，完成景观灯装饰和凉亭建设，全面建成2.5公里洛河风情线工程。

4、城区基础设施建设项目。一要全面完成新徐路道路改造及职中巷、中北巷、新昌路、邮政巷、电信巷、三中巷的道路铺油工程，配套完成排污、排洪、供热、绿化、亮化及人行道硬化。同时完成北洛河橡胶坝剩余排污管道、车站路和中天商贸城处的排污管道铺设。二要完成城区水源地改扩建工程，建成一水厂和二水厂4座大口井及二水厂250米河道渗渠建设。三要建成总库容72万立方米、日处理垃圾135吨的城区生活垃圾处理工程。

5、住房保障项目。建成寺坪小区48套廉租住房，发放廉租住房补贴1009户，在北城区新建1.98万平方米的廉租住房，开建东城区1万平方米的经济适用住房。

6、房产开发项目。全面竣工南舒苑、安泰庄苑、安顺小区、文苑等住宅小区，并交付使用。开建东城区住宅楼7.8万平方米，年内竣工5万平方米。

7、公园宾馆建设项目。通过招商引资，在水上公园东侧新建8000平方米的公园宾馆。

8、农村危旧房改造项目。对全县5126户农村危旧房进行改造，每户改造45平方米，每户补助4000元，采取整村建设和分散建设、国家投资和农户自筹相结合的办法实施。农村危旧房改造要与新农村建设、扶贫开发、村庄整治、城中村改造结合起来，重点抓好50户以上的集中连片改造区。

9、小城镇建设项目。坚持城乡统筹发展，大力推进小城镇建设和新农村建设。按照“科学规划、产业支撑、基础先行、特色兴镇”的原则，以南湖、朱店、韩店等小城镇建设为重点，加快道路、供水、排水、绿化、亮化、市场等基础设施建设，进一步完善集镇综合功能。积极开展示范城镇创建工作，加快生态优美小城镇建设步伐。认真落实区域经济发展的政策措施，打造设施齐全，功能完善，环境优美，竞争力强的文明生态小城镇，力争我县小城镇建设步入全市先进行列。

10、全力以赴争取项目。抢抓国家扩大内需的政策机遇，围绕城区基础设施建设和改善人居环境的目标任务，精心论证储备一批大项目，积极做好与国家、省、市的衔接汇报，千方百计抓好争资列项工作，年内争取到国家项目资金1000万元以上。同时年内争取城区污水处理项目进入国家计划。

（三）以规范整治为关键，力争在县城管理和公共服务行业管理上取得新突破

1、加强市政管理。一是由建设局负责，整治城区摊点乱摆乱放、占道经营、以路为市和越门经营的行为，严格实行垃圾定时定点集中清运制度，加大城区供排水、道路、桥涵、照明等公用设施的管护力度，严格审查各种商业广告行为，督促南、北滨河公园各责任单位清除垃圾、杂草等日常管理工作。二是由县爱卫会负责，严格落实城区门前“三包”责任制，督促城区各单位、门店、居民和农户清理乱贴乱画等各类城市“牛皮癣”，加强各乡镇环境卫生整治工作的监督监管。三是由环保局负责，集中清运城区各餐饮、理发等无排污设施门店产生的污水、餐厨垃圾，整治畜禽及水产品经营门店占道加工、乱泼污水的行为，加强城区环境噪声监督管理。由水务局负责全面清理河道内的垃圾。四是由教育局负责督促城区各学校做好周边环境整治工作，在规定的区域内整齐摆放自行车，组织学生经常开展学校周边环境卫生大扫除。五是由水洛镇政府和街道办负责整治城区五村（东关、西关、李庄、贺庄、何马村）及各社区内的环境卫生。六是由交通局、公路段负责，各乡镇政府配合，全面整修省、县道及乡村道路，全面清理各级各类道路占道经营、乱堆乱放等侵犯路产路权的行为。七是由公安局负责，农机局、运管所、各乡镇政府配合，检修更换破损的各级各类道路路标等公用设施，确定车辆过境路线；城区要围绕红绿灯设立固定岗哨，加强流动巡回检查，整治乱停乱放、逆向行驶、无证驾驶、乱闯红灯等违章违规行为，特别是要整治自行车、摩托车等乱停乱放的问题，全面落实预防道路交通事故“五整顿、三加强”工作措施，规范交通秩序。八是由商务局负责，按照“谁建设、谁负责、谁管理”的原则，对县城十大专业市场由各管理责任单位合理规划市场摊位，整治市场门口摊点乱摆乱放、占道经营的问题，规范市场经营秩序。九是由工商局负责，规范城区经营门店、户外建筑物、橱窗、各类杆线等广告牌匾规格，查处乱贴乱画、随意悬挂广告牌匾的行为，加强对各种商业活动宣传内容的审查。十是建立健全部门联动、综合执法的城镇管理长效机制，由建设局牵头，公安、卫生、工商、国土、交通、商务、环保、水洛镇等部门配合，坚持日常管理与集中整治相结合，加强城镇环境综合整治。

2、加强工程项目管理。一要认真贯彻落实“两法两条例”，认真落实安全生产许可证制度，健全“层级管理”体系，加大对建筑市场各方行为主体的监管力度，严格工程质量安全检查和巡查制度，狠抓安全生产专项治理和隐患排查，防范重大事故发生，实现建筑业安全生产。二要加强有形建筑市场和工程项目招投标监管，重点加强资格认定、评标、定标等关键环节的监管，建立规范化的招标投标标准模式以及招投标后跟踪管理和评估制度。三要规范勘察设计市场，提高建筑设计质量和水平，加强抗震设防管理，确保新建工程抗震设防安全。四要加强房地产市场监管，规范房地产市场秩序，严格执行住宅小区详规方面和住宅工程方面的强制性指标，严格实行房屋预售许可证制度和房屋产权产籍管理制度，严禁非法集资，依法查处房产开发建设、中介、销售过程中的违法违规行为，确保开发项目的人居环境质量和开发工程质量。五要在设计、施工、监理、竣工验收等各个环节，严格实施闭合式监管，新建建筑全面执行建筑节能设计标准，严格落实《建筑节能工程施工质量验收规范》，扶持新型墙材示范项目，增强示范带动和辐射作用，积极推动低能耗、绿色建筑示范试点，推进既有建筑节能改造，支持发展节能省地型住宅和公共建筑。六要加强建筑工程施工图设计审查，严禁随意变更已审查的设计文件及已批复的工程建设规模，严格执行“两证一书”制度，加强工程安全和质量监管力度。

3、加强物业管理。对已实行物业管理的住宅小区，物业管理企业要根据物业管理委托

合同对住宅小区内的物业和公有设施设备、治安、环境卫生、交通、容貌等进行管理、维护、修缮、整治和进行其它与之相关的服务。对未实行物业管理的住宅小区和住宅楼，由建设局指导小区成立业主大会和业主委员会，由业主委员会通过公开招标或竞标的方式，选择具有物业管理资质的机构实行管理。从今后起凡城区内新建商品房销（预）售前，建设局督促建设单位通过公开招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业进行前期物业管理服务，直至该小区业主大会成立后，业主委员会根据业主大会的决定及时续聘或重新选聘物业管理企业进行规范化的物业管理，从而规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，保障社会公共利益。

4、加强公共服务行业管理。加快一水厂和二水厂4座大口井及二水厂250米河道渗渠工程建设进度，提高供水覆盖率，同时要加强供水监测，保障供水水质，保障城区居民早日用上优质干净、安全放心的饮用水。对供热、城市公交等与群众生产生活密切相关的服务性行业，要建立健全相关管理制度，规范化运营，以质量求生存，以服务求发展，广泛听取社会各界建议，努力提高服务质量和水平，切实维护群众的切身利益。

四、保障措施

（一）加强领导，落实责任，确保城镇规划建设管理各项任务落到实处。各责任单位要充分认识城镇规划建设管理的重要意义，按照县委、县政府的要求，切实加强组织领导，强化措施，狠抓落实，尽快将工作中心转移到集中突破的各项工作任务上来。各责任单位主要领导要对城镇规划建设管理工作负总责，按照《实施方案》的要求，进一步细化分解各项任务，研究制订具体方案。通过多级分解落实，形成“一级抓一级，层层抓落实”的责任网络，做到既统一管理、综合协调，又分工负责，各司其职。

（二）深入宣传，层层动员，营造城镇规划建设管理的舆论氛围。各乡镇、各部门要深入传达学习全市重点工作集中突破动员大会精神，学习有关城镇规划建设管理政策法规，进一步统一思想认识。采取编印简报、举办培训班、张贴标语、印发公开信、在新闻媒体创办专栏，组织开展城镇建设管理法规“五进”（进机关、进学校、进商场、进社区、进家庭）活动等多种形式，广泛宣传加强城镇规划建设管理、整顿市容市貌的重大意义，宣传加强城镇管理的法律法规，教育引导广大市民真正成为城镇建设管理的宣传者、参与者、实践者。

第6篇：学校物业管理的难点范文

今天，我们在这里召开全县物业管理工作座谈会议，邀请了部分老领导、社区干部、居民代表、业主委员会代表、物业企业代表和部分人大代表、政协委员，主要目的是认真分析当前全县物业管理工作面临的形势和存在的问题，听取大家对物业管理工作的意见和看法，共同探讨研究进一步做好物业管理工作的思路和办法。

我们大家都十分清楚，我县物业管理工作起步很晚，由于规划理念和基础设施配套滞后等历史原因，大部分住宅楼以系统或单位自然形成的居住小区圈地自封，基本上处于自我管理的零乱和松散状态，连片率低，成为制约我县物业管理发展的瓶颈问题。20*年以来，县委、县政府高度重视，把物业管理作为创造全县经济建设良好环境的基础工作和构建和谐社会的关键措施提上重要议事日程，特别是研究出台了《*县城市住宅区物业监督管理暂行办法》，成为*物业管理的“分水岭”，全县物业管理工作逐渐步入正轨，进入了规范发展的新时期。县上在相关部门成立了物业监管机构，建立了物业管理招投标制度，完善了业主委员会管理制度，物业监管得到加强；加大了住宅小区基础设施建设力度，增强了小区服务功能，物业管理工作基础进一步夯实。止目前，怡园小区、阳光小区、美之园、温馨家园、康馨园、彭家花园等八个住宅小区已初步形成了配套完善、环境优美、管理规范的住宅小区；全县物业服务企业从无到有，先后有两家物业公司取得三级物业管理资质；物业服务从业人员达到40人，城区物业服务覆盖率达到了69%，物业管理面积扩大到25万平方米，是20*年的两倍；物业管理以房地产业为依托，涉及到社会服务业的多个领域，逐步启动了包括房屋及相关设施设备维修养护、环境保洁、绿化养护等众多服务内容，为改善城市居住环境发挥了重大作用。物业服务企业在为居民群众安居乐业、构建和谐家园、创建良好人居环境、维护社会安定等方面做出了艰辛的努力，得到了社会各界的初步认可。借此机会，我想对我们各有关部门、各物业企业付出的辛勤努力表示衷心的感谢！

物业管理工作是一项系统工程，是一个大课题，不可能一蹴而就，事半功倍，需要我们认真细致地做好方方面面的工作才能见到成效。在看到物业管理服务工作取得显著进步的同时，我们也还要清醒地认识到全县物业管理服务工作仍然存在许多亟待解决的突出问题。主要表现在：一是制度建设滞后。特别是在住宅专项维修资金管理、前期物业管理、物业服务收费、物业纠纷投诉处理、行政处罚、行政复议等方面还存在执行标准不统一、程序不规范等问题。二是具备资质的物业管理企业数量少。部分小区管理人员无物业服务资质，服务行为随意性较大，缺乏有效的制约。三是市场机制不完善。业主大会、业主委员会的建立覆盖面低，已建立的部分业主委员会，存在运行不规范、职能作用发挥不充分的问题；住宅小区管理用房建设滞后，部分小区缺乏必要的办公场地；住宅小区园林绿化用水支出比重大，导致企业运行成本增加，既影响了小区绿化，又降低了物业企业经营效益，致使物业服务质量得不到有效提升。四是物业监管还不到位。物业管理行政主管部门及相关部门的职责划分不很明确，管理责任落实不到位。五是业主自律机制不完善。相当多的业主还没有树立起有偿服务的观念，不能认真履行合同约定义务，任意拖欠物业服务费用的现象非常普遍，造成物业管理企业亏损过大。六是住宅专项维修资金管理不规范。全县建立专项维修资金的覆盖面低，特别是20*年以前修建的住宅楼，没有维修基金，住房缺乏“养老”保障功能。七是遗留问题十分棘手。过去修建的单体住宅楼及一些老旧住宅楼，由于规划审批手续不完备，一些住宅楼的化粪池、供排水管道、电力线路等配套设施布局不合理甚至缺失，给物业管理服务工作带来很多难题。这些问题的存在，已经严重制约了全县物业管理行业快速健康发展，需要我们在今后工作当中引起高度重视，认真研究解决。

前面，建设局局长郭小荣同志对近年来全县物业管理服务工作的运行情况已经作了通报，这里我不再缀述。会上，一些老领导、老同志、社区干部、居民代表、业主代表和物业管理企业代表都进行了很好地发言；刚才，县人大副主任王耀同志、县政协副主席赵明山同志又从物业管理工作存在的问题、解决问题的思路办法等方面发表了很好地意见，为我们进一步做好物业管理服务工作提出了明确具体的要求，请有关部门的同志认真研究，切实抓好落实。下面，我从以下三个方面谈谈个人对物业管理工作的一些看法和意见。

一、依托“四个途径”，切实降低物业管理运行成本。

物业管理作为城市管理的一个重要组成部分,对于打造城市形象、提升城市品位、改善人居环境、扩大开放程度、提高居民生活质量、增强城市综合竞争力都具有十分重要的意义。经过近几年的发展，我县物业管理进入了快速发展的重要时期，实际工作中一些深层次的热点和难点问题开始显现。特别是物业企业的运行成本决定了物业服务的质量，成为物业管理运行的“晴雨表”、“度量衡”。物业企业就像是业主们共同聘用的“保姆”，为业主提供各个方面的物业服务。如果“保姆”的工作收益高，那么“她”提供的物业服务质量就必然会很高；反之，如果“保姆”的工作收益低，那么“她”的积极性就会削弱，相对应的物业服务质量就会很低。因此，要想提高物业服务质量和水平，我们就必须要想办法提高“保姆”的收益。其中最有效、最直接的办法就是降低物业管理运行成本，逐步扩大物业企业的营利空间。

第一个途径：从绿化用水上降低运行成本。在前面的座谈中，大家都谈到物业企业收取的物业费中很大一部分就用来支付了小区的绿化用水水费，个别绿化面积大、住户少的小区甚至出现了收取的物业费还不足以交纳绿化用水水费的状况。对于这一问题，已经引起了县委、县政府的高度重视，政府主要领导多次对这一问题作出批示，要求要在保本、合理的基础上降低城市绿化用水收费标准。特别是在今年5月，政府方县长带领有关部门的同志深入到一些住宅小区专门进行了调研，并安排有关部门抓紧进行住宅小区绿化用水水价调整工作。目前，水务局、建设局、物价局分别就绿化用水价格进行了成本核算并提出了调整的初步意见建议，县上将在近期召开有关会议进行专题研究，并尽快出台降低住宅小区绿化用水价格的有关政策。这将从源头上解决住宅小区绿化用水费用过高的问题，既有利于维护和保护物业企业的利益，还将对小区园林绿化工作起到积极的推动作用。

第二个途径：从物业服务队伍管理上降低运行成本。物业企业生存的最大依靠就是要有一支技术过硬、素质可靠、责任心强的物业服务队伍。运行效率高、经营效益好的物业企业，未必一定要有大量的物业从业人员，而是有限的人力资源得到最合理的调配、最充分的利用，比如“原来三个人干的工作可以两个人干，三个人的报酬可以两个人拿，工人工作积极性也调动了，物业服务质量也上来了，关键是因为大家挣的钱多了”。因此，物业企业要积极探索最大限度发挥人力资源价值、最大限度提高物业服务质量的物业队伍管理机制和办法，用科学合理的现代化、市场化管理制度来降低企业运行成本。

第三个途径：从低值易耗品的采购管理降低运行成本。我们都知道，物业企业的低值易耗品支出也是企业运行成本的重要组成部分。降低运行成本的另一条有效途径就是严格控制低值易耗品的采购、使用和耗损。因此，企业要加强对低值易耗品的控制，减少不必要的低值易耗品支出，规范管理，严格控制，企业必然会从中受益。

第四个途径：从精细化调度方面降低运行成本。物业企业要精细化调度、多领域发展、规模化经营，要尽最大努力追求企业的最大效益。具体地说，个别住宅小区由于历史的原因，无论怎样经营，企业都会出现局部亏损，但是，物业企业要通过扩大经营领域的办法，从其它大的小区或者其他行业所赚取的利润中弥补局部区域出现的小亏损。也就是说，虽然个别地方出现了亏损，但企业总体上仍然是盈利的。

二、紧盯“四大板块”，着力提升物业服务质量。

物业管理的好坏、服务水平的高低，决定了物业企业的生存和发展。就全县当前物业服务工作的情况来看，只有紧紧抓住以下“四大板块”，才能为业主提供优质的物业服务。

第一大板块：卫生保洁。为业主创造干净整洁的生活环境是物业企业最基本的服务内容。垃圾乱堆、蚊蝇乱飞、污水乱流的住宅小区，物业企业是无法向业主交待的，广大业主也是不会答应的。因此，物业企业要把卫生保洁作为小区物业服务的核心和关键来抓，切实为业主营造干净整洁的生活环境。只有这样，业主才会支持物业企业在小区内开展的各项工作，物业企业才能得到持续发展。

第二大板块：安全保卫。近几年来，城区一些住宅小区都程度不同地发生过各类治安案件，特别在个别小区经常发生一些盗窃案件，影响了居民群众的安全感和业主对物业企业的满意程度。因此，物业企业要在做好其它物业服务工作的同时，还要加强小区安全保卫工作，特别是要加强门卫值班工作，要严格要求值班人员在盗窃案件高发时期，也就是凌晨1点到4点左右的时间，绝对不能丢盹打瞌睡。同时，对不在物业服务范围、业主又有需要的摩托车、自行车看护上，要认真探索实行有偿看护，要严格责任区分，杜绝业主财物丢失后责任不清的问题。

第三大板块：应急维修。住宅小区的各种管道、线路十分繁杂，供排水、供电、供热、通讯、天然气等管线容易发生问题，而且一旦发生问题就会影响到小区住户的正常生活。因此，物业企业要高度重视应急抢修队伍的建立与培训，及时排除小区各类设施出现的紧急问题，消除安全隐患，保障业主们的正常生活。

第四大板块：园林绿化。小区园林绿化工作是我们创建园林化城市的重要内容。为业主营造宜人的绿化景观也是物业企业的重要服务工作。小区的绿量、绿化层次、花木管护水平都能反应出物业企业的服务能力和管理水平。各物业企业要高度重视小区园林绿化工作，要适时灌溉施肥、及时修剪整形，抓住时节补充绿量，积极创建花园式住宅小区。

三、突出“六个重点”，进一步强化物业监督管理。

物业行业的规范化、可持续发展，离不开强有力的行业监管。只有监管到位了，企业的经营行为才会规范，广大业主的权益才会得到有效保障。因此，借今天座谈会议的机会，我对我们的监管部门也提几点要求，希望有关部门认真履行监管职责，切实维护好物业企业和广大业主的权益。

第一个重点：严格市场准入。这个市场准入，我讲的是物业行业的准入制。不能谁想干物业就能干上，不能谁想怎么做就怎么做，我们一定要实行市场准入。也就是说，从事物业服务的企业，必须要有相应的资格条件。首先要有物业从业资质，其次要有相应的专业技术队伍，还要有开展物业服务所必需的一些设施设备，企业用工方面要有完备的劳务合同用工手续等等。这些条件具备了，也还不一定能长期的从事物业服务，我们相关部门要对物业企业实施动态监管，对业主投诉多的、矛盾纠纷多的、执业操守不好的、服务质量差的物业企业实行不良行为记录，达到一定程度的就要吊扣或者取消其物业从业资质，从物业行业中淘汰出去，让实力更强、信誉更好的物业企业进驻。

第二个重点：加强规划审批。在前面的发言中，大家都谈到，物业管理存在问题多、问题难的地方都是一些单体住宅楼或者小的住宅小区。因为大的小区有优势，管理集中、设施配套、功能完备。因此，对过去的一些老住宅楼院或者单体住宅楼，有关部门要认真研究住宅小区物业管理与服务的整合工作，要想方设法创造条件实现小区整合。在今后的房地产开发中，有关部门一定要从严把关，坚决杜绝单体楼或者零星开发的情况发生。在今后，所有新建的住宅小区，必须要按照规划设计标准配套建设各类设施、设备和物业管理用房。有关部门要监督房地产开发企业严格执行规划设计方案，坚持物业管理配套设施与住房同步规划、同步设计、同步建设，并严格按标准向业主委员会或物业管理企业移交物业配套设施。要结合《物业管理条例》的实施，进一步明确业主、物业管理企业及各相关部门在物业公共设施的使用和维护等方面的权利义务，建立物业设施设备的规划审查、建设移交、管理维护、经营使用等制度，并严格落实房地产项目竣工综合验收制度，严把验收关，确保物业配套设施建设标准的落实。

第三个重点：实行价格听证。物业企业运转困难的因素有很多，但物业企业不能一有困难就要求涨价，就要求提高物业费收费标准，这不是“治本”的办法。从我了解到的情况看，*的物业费收费标准确实比周边县市要低一些，但根据目前经济发展的形势和*的实际来讲，我个人认为现行的物业费标准还是合适的。我要说的是什么意思呢，就是要坚持“质价相符”的原则,按照不同的服务内容和服务质量,适时调整和确定收费标准，要逐步建立“分等定级、优质优价”的收费机制，这才是物业行业健康持续发展的前提。“质价相符”的意思，通俗地说就是：绿化面积大、层次高，环卫保洁、门卫值班工作量大，各项服务措施很到位的住宅小区，由于业主们享受到了较好的物业服务，所以就要付出相对较高的物业费，以保障物业服务工作正常运转；反而言之，有些又无绿化、又无公共设施的小区，因为物业企业只需做好门卫值班和环卫保洁等工作即可，这样的小区就要确定相对较低的物业费标准。物价部门要及时对物业企业的运行成本进行监审，并结合周边县市的情况适时通过调查分析、研究论证、公示听证等办法调整我县的物业费收费标准。同时，各有关部门要认真做好物业服务收费的监督管理工作，要监督物业企业认真落实物业服务收费及明码标价规定，健全企业财务账目，严格按标准收费，按规定项目进行费用开支，自觉接受物价部门、行政主管部门及业主委员会的监督。

第四个重点：明确职责履行。我这里要强调的是物业行政主管部门和相关部门对物业行业的监管职责履行问题。房局部门要加强内设物业监管股室建设，配齐配强工作力量，保证工作经费，强化队伍建设，切实把全县物业管理工作规范好、引导好、监管好；特别要监督物业企业认真履行服务职责，要指导住宅小区业主委员会的规范化建设，要建立健全相应的一系列制度、办法；要建立和落实监督、检查、考核、通报等制度，公布热线电话，及时接待处理群众投诉，加大对物业企业的监督检查力度，督促物业企业严格遵守行业规定和市场规则，增强服务意识，提高服务质量。建设部门要加强住宅小区的规划控制、工程质量验收、园林绿化及各种配套设施建设工作，不留缺陷，不留遗憾。供水、供电、供热、供气、通讯等单位也要认真做好住宅小区内各自设施的维护保养工作，确保运转正常，不出问题。公安部门要指导物业企业做好住宅小区安全保卫等工作。卫生、环保、文体等部门和渊泉镇各社区，也要结合实际认真做好各自工作。总之，各有关部门要认真研究，集中精力，突出重点，积极培育物业管理市场，充分发挥监督职能，完善机构，充实人员，学习借鉴发达地区监管经验，真正把物业管理工作抓紧抓好。

第五个重点：推行技能培训。保持物业行业的健康持续发展，必须要有一支业务技能高、综合素质好、责任心强的物业从业队伍。有关部门要加强对物业企业劳工使用的监管，一些特殊岗位必须要有相应的从业资格，比如电工、管道工等。物业行政主管部门要监督企业用工，坚决杜绝无证上岗行为。主管部门要从注册物业管理师和物业管理员从业资格两个层次着手，完善执业资格管理制度，制定培训计划，加强企业关键岗位和一线职工职业技能培训，扩大执业资格培训、取证人员覆盖面，提高从业人员素质，努力造就一支懂经营、精业务、守道德的专业人员队伍。要积极联系劳动部门和职业学校，专门面向物业企业从业人员开展技能培训，为今后全县物业行业健康可持续发展提供人力保障。

第六个重点：强化舆论监督。要加强物业管理法规的宣传，通过物业管理法规、政策的广泛深入宣传，努力营造有利于物业行业健康发展的良好氛围。物业行政主管部门要通过印制散发宣传资料、编播宣传片、举办专题宣传活动、联合广电部门开办专题节目等形式，多层次、全方位地开展物业管理方面的政策法规知识宣传，对一些物业服务好典型、好案例进行正面宣传报导，对一些管理差、服务差的物业企业和案例进行反面曝光。总之，要通过广泛深入地宣传引导，在全社会形成“人人关注物业、人人支持物业”的良好氛围

第7篇：学校物业管理的难点范文

关键词：学生公寓管理；后勤社会化；措施

中图分类号：G471 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）02-00-01

一、前言

随着我国高校后勤管理体制的改革，后勤部门与高校由行政隶属转变为契约关系，这在一方面有力的促进了高校后期管理部门的管理工作。其中，学生公寓是高校后勤管理的重要组成部分，它是集教育、管理和服务为一体的重要场所。而在高校后勤管理不断深化改革的新形势下，其学生公寓管理应如何完善，如何有效的维护学生、学校以及后勤部门的利益，发挥出后勤管理部门的环境、服务和管理育人的作用，成为了高校后勤管理部门应当深入研究和解决的问题。

二、学生公寓管理现状

(一)管理主体的困境

1.后勤经营主体的改变造成经营思想与学校培养目标不一致。当前，由于高校与后勤管理部门之间的关系转变，由行政隶属转变为契约关系，其投资者也产生了变化。而且，高校后勤管理实行了社会化管理，使得高校学生公寓管理向经营型物业管理转变。因为投资主体的改变，其经营目标也又培育学生转变为以利润最大化为目标，这与高校的培养目标相背驰，造成了后勤管理经济效益与高校教育效益之家的冲突，使双方陷入了管理上的困境。

2.分散的住宿模式造成了管理困难。高校的学生公寓分布比较分散，存在不同年级、专业的学生住在同一个公寓中，造成了学校领导、专业辅导员对学生的管理难度，不能及时有效的了解到学生的学习以及思想状况的变化。同时也给学生干部的监督造成了难度，使得管理相对松散而容易滋生违纪现象。

3.高校学生公寓的管理人员素质低。高校后勤管理部门为了便于学生的管理，对学生公寓的管理人员的聘请要求比较苛刻，要求管理人员与学生在校期间同吃同住，所以聘请的人员大多都是社会上的人员，其学历和素质都不高，所以很难在学生面前具有说服力和约束力，给学生公寓管理带来了难度。

(二)对学生的思想教育弱化，纪律意识淡薄

1.学生公寓的思想教育弱化。高校学生公寓是由盈利性投资者投资修建的，因此其投资者关注的是经济效益，要求的是学生的入住率，这就造成了学生公寓在学生的思想教育上出现了空白，而校园文化也难以进入学生公寓之中，使得高校学生公寓出现了思想教育的弱化现象，缺乏了对学生在细想道德上的教育和校园文化气氛。

2.学生纪律意识淡薄。目前，高校的学生公寓实行了社会化管理，所以在高校学生公寓的入住标注和住宿结构也都发生了很大的变化，出现了在同一宿舍中入住的是不同专业，不同年级的学生，造成学生交流距离增大，有了很大的时间和空间安排的自由度。这也造成了同一专业、同一班级的学生参加集体活动和交流的机会减少，很大程度上降低了集体凝聚力。

(三)管理内容的复杂化和多样化

随着高校的扩招以及公寓数量的增加，学生公寓的入住人数和入住率也在不断的增加，这也造成了学生在日常生活当中，发生突发事件的概率增加，也成为公寓管理的重点与难点。出现高校生源质量的下降，以及出现打架斗殴以及偷窃行为发生的概率上升；另外，因为缺乏有效的心理教育，有心理障碍的学生出现自杀、出走的概率上升；而且因网络等科技的发展和普及，高校学生出现滥用网络资源的现象比较严重；还有就是因为高比例、高密度的学生入住公寓，容易出现安全问题，如火灾等情况。另外，由于高校学生成长环境不同，所以同宿舍的同学相处时，容易产生各种矛盾，使寝室关系系容易变得紧张，以及因为贫富差距的存在，使学生之间也容易出现贫富分化；还有因为高校管理社会化的原因，高校学生接触到不良社会因素影响的几率增大，给高校后勤管理部门对学生公寓的管理带来了难度。

三、改善学生公寓管理的策略

(一)着重转变公寓管理理念

1.将稳定和安全作为高校公寓管理的育人理念。虽然高校公益的投资者是盈利性质的，但是作为高校后勤的管理者，不应仅将经济利益放在管理目标的首位，还应确保学生公寓的稳定和安全，形成稳定发展的长效机制。确保高校学生公寓的稳定和安全，不仅关系到学生的利益和正常的教学秩序，而且还关系到高校后勤管理部门的稳定和发展。因此，必须将稳定和安全作为高校公寓管理的育人理念，并制定科学、合理的管理方法和制度，营造出高校学生公寓良好的学习、生活氛围，使安全、稳定的观念深入人心。

2.以学生为本的服务育人。在高校学生公寓的正常管理过程中，难免会在学生与管理者之间发生矛盾，而此时，高校后勤管理部门要以学生为本，一维护学生利益为本，因此，公寓管理不仅要定位为管理，而且更应定位为服务，凡事以学生为本，解决学生的难题，提供良好的生活环境保障。

3.做好环境育人。公寓作为高校教育的组成部分，理应承担起教人育人的责任，不仅要开展思想政治教育，还应当营造一个积极健康的思想政治教育氛围。如营造整洁的学习、生活环境，帮助学生解决实际困难，并提供生活的便利和贴心的服务，以引导学生逐渐形成良好的行为品质和实现对学生的人格教育。

同时，高校学生公寓管理还要加强对学生的思想教育与制度和集体活动的结合，首先是思想教育与制度管理的结合。后勤部门应当担当起对学生的思想教育，结合学生公寓地利人和的特点，聘请专职的生活指导老师来协助高校开展思想教育工作，以提高学生教育工作的效果和效率；其次是要结合思想教育和集体活动。具体来说就是要在校园开办宣传栏、文明寝室等活动，营造良好的校园文化氛围，丰富学生在课余生活的活动，提高学生的综合素质，在侧面上来弥补学生公寓体制的不足。

(三)建立公寓管理的长效机制

要加强高校学生公寓的管理，就必须要使高等学校、学生、物业管理等单位和人员之间建立长期有效的合同关系，使各方面的工作都严格按合同规定办事，以此来保障入住学生的日常生活，以及各项生活设施的正常使用，切实维护学生公寓的正常生活秩序。所以，高校后勤管理部门需要建立健全的后勤管理制度，满足学校、学生的需求。同时要加强对学生公寓管理人员在职业道德、技能上的培训，提高管理人员素质以及服务和管理质量。

参考文献：

第8篇：学校物业管理的难点范文

管理学生公寓工作的难点

众所周知，公寓管理是一项看似简单却很繁琐的工作，如果处理不当，还会对整个学生思想政治工作的开展带来影响。它主要有以下几个方面的难点：

1.公寓的有限条件与学生日益增长的消费需求的矛盾

尽管当前新建的许多学生公寓起点都较高，但与消费需求不断增长的大学生相比，还是存在许多有限的地方。如一些学生公寓未安装各公寓里的电话，造成学生通讯不方便，全部依靠手机又会造成费用较高。还有业余生活问题，新建的大学生公寓往往是一个文化沙漠地区，文化娱乐设施一时还跟不上。由于新建的学生公寓相对于教学区来说距离较远，如果交通问题没有及时解决的话，给学生的学习和生活带来了诸多不便。尽管这些都只是硬件设施问题，但如果协调不妥，往往会给公寓的学生管理工作带来许多负面影响。

2.公寓管理人员的素质参差不齐与管理要求不断增加的矛盾

公寓物业管理部门人员的素质也直接影响学生工作的开展。笔者曾对本校某公寓物业管理公司的40名员工进行了学历和培训方面的调查，受过大专及以上学历教育的仅有1人，而40名员工中，除了2名管理人员有过物业管理培训，保安在保安公司接受过短期训练外，其余的几乎都没有接受过正规的训练，应聘即上岗，在文化修养和专业水平方面都存在较大的差距。另外，一些高校辅导员队伍结构失衡，或是人员老化，后继乏人，缺乏长期发展的动力；或是队伍缺乏稳定性，人员流动过快。一些高校辅导员素质不高，缺乏合理的知识结构，对社会发展不了解、对学生具体情况不掌握，工作方法简单、生硬。以上这些问题还导致一些高校不能按一定比例选配优秀干部和政治辅导员进入公寓与学生同住。学生辅导员队伍建设滞后，直接影响了思想政治教育进公寓的实施。相比之下，欧美地区很多大学的学生宿舍管理员被称为宿舍部主任，他们不像国内大学多是从社会上招来的临时工，而都是具有硕士或博士学位的高素质人员。因为校方抓住了大学生的心理：他们更乐意接受本身比他们水平和层次高的人的管理与指导。

3.解决现实问题与多头管理的矛盾

当前高校学生公寓在管理上是思想政治工作部门、行政部门、后勤部门三个方面军作战，在“防区”和“领地”形成了各扫门前雪，相互不介入的局面。利益主体的不同，使学校育人工作难以形成合力。由于思想政治工作薄弱，行政管理手段不利，后勤服务人员又管不了学生，因此形成了“三层皮”的现象，很难用一根线穿起来。而广大学生，尤其是学生干部和学生党员的积极性和内在潜力及聪明才智尚未发挥和挖掘。

4.重视学生权利与维护稳定的关系

现在大学生的自我保护意识、权益观念都较强，尤其是住在公寓的学生，他们与物业部门之间是买方与卖方的契约关系，因而对服务质量就特别敏感，经常出现投诉的事情，这是学生应有的正当权利，必须保护。但如果过分强调权利，又很容易导致不满情绪的膨胀，发生，扰乱学校的正常秩序。因此，对学生权利的尊重要把握好“度”，因势利导，达到对学生加强管理与对学生权利尊重的和谐统一。

新形势下管理学生公寓工作的对策

面对新的形势，公寓学生管理工作应顺势前进，牢固树立“以学生为本”的新人文关怀理念，做到“四个转变”。

1.服从服务于中心工作，由“被动围绕”向“主动参与”转变

（1）建立学生信息库，善于察言观色，防患于未然

公寓学生管理工作者要全面、客观、深入地了解、研究学生，要了解学生的优点与缺点，过去与现在，表面现象与内心世界，还要掌握学生的个性差异等等。在查阅新生档案时，对每位新生的情况进行记载，建立动态信息库，如学习、爱好、特长、思想道德表现、身体状况、家庭状况等，只有对每位学生的情况了如指掌，工作方法才能因人而异。要善于观察学生，能够从学生喜怒哀乐的表情中，细枝末节的言行中，掌握学生的内心变化，通过及时的教育和引导，把错误的思想行为消灭在萌芽状态中。这种对学生的高度责任感，是一种主动的工作，有成效的工作。如果学生工作管理人员以漫不经心的态度对待自己的学生，就会轻易失去许多有利的教育机会，等到错误思想占据了学生的心灵时，就会事倍功半甚至后悔莫及。

公寓学生工作管理者要善于利用校园网络优势，加强与学生的交流和沟通。可以在大学生公寓中建立思想政治工作和心理健康教育的专门网站，向学生公布专门网站的网址和住楼辅导员的QQ号码、电子信箱等，及时帮助学生解决问题。并可以和学生在网上进行对话、交流，甚至辩论，满足学生求新求异的心理。

（2）开拓信息渠道，建立并完善公寓预警机制及应急机制

学生回到公寓后的行为往往带有一定的隐蔽性，单靠老师的监督管理肯定是不行的，因此管理者要在学生当中培养“信息员”和助手，充分依靠广大学生党员和学生干部，建立健全“宿舍长――层长――楼长”的层级信息网络体系，一有不良苗头和紧急情况就向老师汇报。学生公寓要逐步建立并完善卫生、安全等突发事件的应急机制，使事件在最短的时间内得到有效的控制和处理。

2.构筑新的运行机制，由“少数人抓”向“齐抓共管”转变

（1）打破纵向分割，构建互联式组织体系

公寓学生工作的开展不能独立于物业、后勤等相关部门的配合之外。在我院举行的师生座谈会意见征集过程中，就有不少是与公寓服务相关的。我们及时将意见汇总告之领导并转交相关部门，使得一些同学关注的问题得到了妥善的解决。这些看似平常的问题如处理不善，就会变成大问题，影响学生的学习情绪和学习质量，所以建立相关部门间的联系会议制度大有必要。此外，校方应该对服务公司的盈利程度采取一定的措施进行适当的控制，甚至可以通过引入一定的竞争机制，促成服务公司在盈利程度受到一定控制的条件下，不能以降低服务质量谋求更高的利润。这一点对校方、服务公司、学生三者实现多赢意义重大。

（2）实施“固本强基”工程，充分发挥学生自我管理组织的作用

首先是学生党团组织、学生自律组织进公寓。我院五年前在公寓区建立了共青团生活园区委员会。通过该组织贯彻落实上级对学生工作的总体部署，实现育人目标。以学生公寓为依托有针对性地开展思想政治工作，加强对学生进行爱国主义、集体主义、社会主义思想教育，引导学生树立正确的世界观、人生观和价值观。党团组织定期开展具有公寓特色的思想教育、文化科技、园区共建、安全防范、物业管理等活动。

其次，要重视学生干部的作用。成立公寓学生自主管理委员会是实现学生自我管理、自我服务的重要举措。宿舍长的地位应更突出，可单独设立“优秀寝室长”奖项，激励其工作积极性。宿舍长要代表本宿舍学生向班委会、班主任、辅导员及时反映学生中存在的各种问题。

3.切实关心学生成长，由“务虚为主”向“虚实结合”转变

在公寓学生管理工作中，要格外重视“特殊学生”（后进生、违纪生、贫困生、家庭离异生和心理障碍生等）的工作，做好关爱行动。

例如，针对某些学生抽烟喝酒、晚归甚至彻夜不归的现象，老师要注意观察，及时与家长联系，掌握学生“隐秘世界”的蛛丝马迹，以利于对其进行及时有效的思想教育。大学生由于在处理诸如学业、情感、人际关系等许多问题上，还不可能把握好“度”。因而教师在细心观察学生的思想动态的同时，要根据其性格、爱好，有针对性地采取措施，培养学生明辨是非的能力，应循循善诱，加以引导，使学生在学习和生活中审视自己，规范自己的品德，使其学会如何去辨别朋友，处理矛盾，不断排除内心世界中不健康的因素。学生工作不能只是过问，浮在表面，还要多留几个心眼。我们在办理学生困难补助时就发现有一个家庭十分困难、拖欠了两个学期学费的学生由于自卑感强而不愿申报，我和班主任跟她谈了几次话，鼓励她调整心态，积极面对。后来还和家长联系，去家中调查，这样才将事情解决。像这种问题，除了经济上资助外，更要做到心理关爱和引导。

4.把握学风建设主线，由“监督检查”向“营造引导”转变

公寓学生管理工作的重点是学风建设。以往的对策主要是监督检查，“赶鸭子上架”，效果不理想。管理学中有一个著名的“80/20法则”，即你花费80%的精力往往只有20%的收益，而你80%的收益却常常来自于你20%的投入。那么在公寓学生管理工作中的学风建设就是后面这个举足轻重的20%，抓好了它就等于公寓学生管理工作成功了一大半。

第9篇：学校物业管理的难点范文

我深刻体会到物业工作是一项特殊的服务性工作。在工作中我严格要求自己，以身作则，对人或事情一律公正、公平对待，工作上认真细心，态度一丝不苟，尽量做到让公司和服务单位、业主满意、认可。下面由小编来给大家分享物业公司工作心得，欢迎大家参阅。

物业公司工作心得1从20__年_月到__市__物业管理处以来，在管理处领导的关心和支持下，我努力适应新的工作环境和工作岗位，及时转变工作角色，努力学习业务管理知识，认真履行职责，较好地完成了学校和管理处交办的各项工作任务，下面将20__年的工作情况总结如下：

一、自觉加强学习，努力适应工作

20__年_月因公司工作安排，将我从__卫校管理处调到__管理处工作，并担任勤杂班班长。在这之前我对班长的职责任务不甚了解，为了尽快适应新的工作岗位和工作环境，我自觉加强学习，虚心求教释惑，不断理清工作思路，总结工作方法，现已基本胜任本职。一方面，干中学、学中干，不断掌握方法积累经验。我注重以工作任务为牵引，依托工作岗位学习提高，通过观察、摸索、查阅资料和实践锻炼，较快地进入了工作情况。另一方面，问书本、问同事，不断丰富知识掌握技巧。在各级领导和同事的帮助指导下，从不会到会，从不熟悉到熟悉，我逐渐摸清了工作中的基本情况，找到了切入点，把握住了工作重点和难点。

二、心系本职工作，认真履行职责

作为管理处的勤杂班班长，首先就要求我要带好头，领好路。在工作中，不打任何折扣的去完成公司和学校领导交办的各项工作任务。今年以来，勤杂班克服各种困难顺利完成了学校__周年校庆、第__届教育教学科技成果展、20__年中高考等重大活动的后勤保障任务，完成了3500多件日常设施设备报修工作，班组成员不辞辛劳的工作，受到公司和学校领导的高度肯定。在管理上，要求班组成员之间做好互帮互助，工作不分你我，严格执行公司和学校的相关管理制度。

三、主要经验和收获

在工作半年来，完成了一些工作，取得了一定成绩，总结起来有以下几个方面的经验和收获：

(一)只有摆正自己的位置，下功夫熟悉基本业务，才能尽快适应新的工作岗位。

(二)只有主动融入集体，处理好各方面的关系，才能在新的环境中保持好的工作状态。

(三)只有坚持原则落实制度。

(四)只有树立服务意识，加强沟通协调，才能把分内的工作做好。

四、存在的不足

由于工作实践比较少，缺乏相关工作经验，20__年的工作存在以下不足：

1、对班组成员的日常管理规范问题。

2、对班组成员思想方面的交流过少，造成有时情绪问题。

3、协调处理问题方面还需要进一步加强。

物业公司工作心得2我于20__年_月_日从事物业工作至今，在这短短的6个月内，我深刻体会到物业工作是一项特殊的服务性工作。在工作中我严格要求自己，以身作则，对人或事情一律公正、公平对待，工作上认真细心，态度一丝不苟，尽量做到让公司和服务单位、业主满意、认可。

为了总结经验，取长补短，更进一步做好物业工作，在这几个月内我对物业工作也做如下总结。

一、应做到有“责任心、爱心、耐心、虚心”的“四有心人”

1、责任心：首先要严格落实、认清自己岗位职责。

就我们的工作而言，一切从单位、业主利益出发，一切为单位、业主服务就是我们的责任。我想我们每一个人都不想自己成为一个“不负责任，没有责任感的人”。认清自己的岗位职责就会知道自己该做什么不该做什么了。这样就会认真去做好本职工作，对自己工作责任内的任何事情主动认真去做，不要等着领导去安排;

2、爱心：一个好的员工要有足够的工作经验，有细心，有热情的工作态度外，我认为还要有爱心，爱心也是我们做好工作的一大“法宝”，一定要把自己那份“爱心”融入到环境中，融入到工作中去;

3、耐心：增强工作观念和宗旨意识，一定要树立以人为本的思想，尽可能地为业主办实事、办好事。

即要用耐心、真心、精心解决问题，细心做好工作。这样才能把工作做好、做细、做扎实，切实解决工作中遇到的实际问题。

4、虚心：在工作中一定要本着虚心学习、认真求教的宗旨，扎实的工作。

虚心向物业前辈学习求教，总结教训积累经验，以诚恳的态度对待工作。

二、应以饱满乐观的心态去对待工作

社会对于物业这一行业认知欠缺，很多人看不起物业工作人员，但是我们自己一定要以很好的心态去面对。在工作中一定不要太多抱怨、太多牢骚，在思想上要积极进取，乐观向上，千万不能停滞不前。

三、工作中以身作则，严格自己的工作态度

工作期间严格遵守各项规章制度，严格要求自己，脚踏实地确保客户提供优质的服务，在本职岗位上做实事、做好事。

四、提高专业水平，提高道德修养

要想真正提高自己的专业水平，为企业、个人多创造一些财富就必须严格要求自己，不能有丝毫的马虎和松懈，在自己所从事的工作中刻苦钻研，成为工作能手;加强道德修养，对自己的不足有清醒的认识，并从点滴行为做起，在衣着打扮、言谈举止、尊老爱幼、公正诚实、社会公德等方面成为别的同事的表率。

在今后的工作中我还会不断地努力，不断地总结各方面的经验，做出我自己的贡献。

物业公司工作心得3转眼间一年一晃而过，在物业公司总经理的正确领导下、及各位同事的支持帮助和密切配合下，使我部门与其他各部们工作协调得很好，工作方面本着对工作积极、认真、负责的态度，认真遵守物业公司的各项规章制度，学习管理安保经验，使工作效益和工作质量有了较大的提高，个人的综合素质和工作能力都取得了一定的进步，较好的完成本部门的各项工作。

1.坚决服从领导、认真领会执行公司的管理策略和工作精神，并贯彻落实到岗位实际工作当中，始终把维护公司利益放在弟一位;

2.对小区的治安严于管理与督促，力创和谐文明小区;

3.坚持“预防为主、防消结合”的消防方针，完善消防设备巡查，并加强消防知识的培训，提高防火意识，能掌握消防设备的操作方法，确保小区安全;

4.对进出的车辆严于记录，对收费的车辆按照规定进行收费，做到文明服务;

5.对停车场的车辆停放严加管理，摆放有序，要求队员主动指挥，巡查车辆的破损及安全隐患，并做好详细的交接班记录;

6.严格落实门岗制度，对人员进、出及搬家、送货等外来人员认真盘查并核对业主联系本，做好来访登记记录;

7.每月对保安员进行考核，奖罚分明，不定期查岗，对责任心不强的队员进行教育，依然我行我素的队员要求保安公司及时更换;

8.每月对监控红外对射系统进行3次检查，每隔10天一次，检查有异常情况及时与领导汇报，与维修单位及时联系，现监控设备已坏了将近半年的时间，希望能得到及时解决维修问题;

9.每天定时与不定时巡查整个小区，每个时间段都有保安在排查小区的安全隐患，确保了小区的安定团结。

2020年即将过去，我们将满怀地迎来2021年，新的一年意味着新的机遇新的跳战，今朝花开胜往昔，料得明日花更红，我坚信在公司领导英明决策下物业公司的明天会更好，做为公司的一份子，在明年的工作我将一如既住，全心作意的为公司贡献一份微薄之力。

物业公司工作心得4时光如水、岁月如梭，一晃间一年已经过去了，回顾当初在商会应聘物业管理公司客服岗位的事就像刚发生一样，我要对来到×公司做一份物业客服个人工作总结。如今的我已从懵懂的新人转变成了肩负工作职责的客服员工，对客服工作也越来越熟悉。这是短暂而又漫长的一年，短暂的是时间流逝飞快，漫长的是成为一名优秀的客服人员，道路还很漫长。

做一名合格、称职的客服人员，需具备相关专业知识，掌握一定的工作技巧，并要有高度的自觉性和工作责任心。当然，这一点我是在工作中经历了各种挑战与磨砺后，才深刻体会到。

一、我学到了哪些

1.拓展了才能。

每当我把每一项工作都认真努力的完成时，都是对我的支持与肯定。毛织交易会期间，我们客服部在这四五天加班，把自己的分内事做好，体现我们客服中心的团结精神，体现大家对工作都充满了激情，这时的累也就不算什么了。

2.提升了自身的心理素质，磨砺了我的性格。

对于刚接

触物业管理、经验不丰富的人而言，工作中难免会遇到各种各样的阻碍和困难，但在领导和同事们的帮助下，勇于面对，敢于挑战，性格也进一步沉淀下来。职业精神就是当你在工作岗位时，无论多辛苦，都应把工作做到位，尽到自己的工作职责。微笑服务就是当你面对客户时，无论烦恼与否，高兴与否，都要以工作为重，始终保持微笑，因为你代表更是公司的形象。我觉得在客户面前要保持好的精神面貌和工作状态，作为一名客服员要把职业精神和微笑服务放在第一。

3.细节的重要性。

在毛织贸易中心这里我深刻体会到细节疏忽不得，马虎不得。不论是批阅公文时的每一行文字，每一个标点，还是领导强调的服务做细化，卫生无死角等，都使我深刻的认识到，只有深入细节，才能从中获得回报。不因细节因其小，而轻视、忽略。

二、我这一年来的主要工作内容

1.首先就是熟悉各方面信息，包括装修单位、业主、施工单位等信息，在做好记录的同时通知相关部门和人员进行处理，完成后进行回访。

2.商户资料、档案、钥匙的归档及客户装修手续和证件的办理以。

3.公司单发函，整顿通道乱摆乱放通知单，物品放行条﹑大型装修资料、小型工程单﹑温馨提示﹑维修单等等怎么运用都要熟悉。

对于明年，我要努力改正过去一年里工作中的缺点，不断提升：

1.多与领导、同事们沟通学学习，取长补短，提升自己各方面能;

2.提高对工作耐心度，更加注重细节，进一步改善自己的性格，加强工作责任心和培养工作积极性;

3.拓展各项工作技能;

4.加强学习物业管理的基本知识，完善客服接待流程及礼仪，提高客户服务技巧与心理。

公司的文化理念与工作氛围都不自觉地感染着我、推动着我。通过此次的物业客服个人工作总结，让我确定了自己努力的方向，在新一年工作中挑战自我、超越自我，取得更大的进步 !

物业公司工作心得5自2020年__月__日进入公司工作以来，在领导的正确带领下，在同事们的大力支持和帮助下，通过虚心学习，兢兢业业，脚踏实地，较好地履行了工作职责，完成了领导交办的各项工作任务。2020年即将过去，回顾一年多来的工作，既有成绩也有不足，现对自已一年来的工作进行总结，以下是本年度以来个人工作总结报告：

一、自觉加强学习，努力适应工作

作为刚从校园内走向社会的我是初次接触物业管理工作的，对物业综合部文员的职责任务也不甚了解，为了尽快适应新的工作岗位和工作环境，我自入职以来不断勉励自己，自觉加强学习，虚心求教释惑，不断理清工作思路，总结工作方法，现已能够胜任本职。

一方面，立志于干中学、学中干，不断掌握方法积累经验。通过观察、摸索、查阅资料和实践锻炼，较快地进入了物业工作状态。另一方面，坚持于问书本、问同事，不断丰富知识掌握技巧。在各级领导和同事的帮助指导下，从不会到会，从不熟悉到熟悉，我逐渐摸清了工作中的基本情况，找到了切入点，也把握住了工作重点和难点。

二、心系本职工作，认真履行职责

(一)认真做好行政方面的工作。

1、按时对本小区进行巡逻检查工作，不定时检查物业各岗位的仪容仪表、考勤等情况。

并对各级领导安排下的工作及时跟进，保证各项工作的顺利完成。

2、协助各级领导维护物业工作各环节有条不紊的进行，并按照公司各级领导的安排对各个工作环节进行定期检查，协助公司各级领导根据需要适时调整和完善。

3、协助办公室主任做好对外协调工作。

比如同环卫、地税、联通公司等部门的沟通、协调、业务办理等工作。

4、根据公司内部出现的新问题、新情况，依据实用、效力、合适为原则，制定公司内部相关的管理制度，为更好的开展工作做好制定行文上的规定。

(二)认真做好后勤方面的工作。

1、协助各级领导认真地做好物业综合部文员本职工作。

完成领导交办的各项工作请示单、款项支付请示单、费用报销单的上报及汇总工作。负责行政日常事务性工作，确保行政后勤工作有序进行。

2、负责文字工作，各类文件的起草、打印和校对等。

按照公司会议记录的格式，整理会议记录，便于更好的传达上级领导的会议精神，为接下来的工作提供便利。

3、严格执行公司各种档案管理，认真完成档案的整理工作，并对各类文件及时收集、归档，做到分类存放、条理清楚、便于查阅。

4、负责统计办公用品定期采购和物品发放、领取等有关管理工作，负责物资管理、采购管理工作，保证物资的入库及时、准确。

5、处理办公室的日常工作，如员工考勤、每周当值表的统计、文件的打印、复印等。

(三)自觉遵守公司相关规章制度。

自入职以来，认真遵守地产及物业公司制定的各项规章制度，工作过程中严格按照公司的规章制度及标准化流程来执行;对公司机密文件严格保密;虚心接受各级领导的批评和教育，努力改正并付诸于实际;严格要求自己，不迟到、不早退、不矿工;做事谨慎认真，不懈怠工作，接人待物礼貌，团结互助。

三、工作中吸取的经验和收获

自2020年11月底入职一年多以来，完成了一些工作，取得了一定成绩，总结起来有以下几个方面的经验和收获：

(一)只有树立服务意识，加强沟通协调，才能把分内的工作做好。

(二)只有摆正自己的心态和位置，下足功夫熟悉基本业务，才能尽快适应新的工作岗位。

(三)只有主动融入集体，处理好各方面的关系，才能在新的环境中保持好的工作状态。

(四)只有坚持原则落实公司制度，认真履行职责，严格律己，才能做好物业工作。

四、工作中存在的不足

由于刚从校园走向社会，工作实践比较少，缺乏相关工作经验，自入职以来工作中存在以下不足：

(一)工作中还略显稚嫩，岗位意识还有待进一步提高。由于办公室的工作繁杂，处理事情必须快、精、准。在这方面，我还有不足，比如在作会议记录时，没有抓住重点，记录不全，导致遗漏一些重要内容。

(二)做事稍显拘谨，有些工作做得还不够细致。对工作缺少前瞻性，致使自己在工作中偶尔会遇到手忙脚乱的情况，以致影响自己的工作情绪。

五、今后努力的方向

(一)今后在工作中还需多向领导、同事虚心请教、学习，要多与大家进行沟通，认真聆听大家的意见，学会从整体出发，从大趋势、大格局中

去思考、提高自身的工作业务水平。

(二)努力提高工作质量，要具备强烈的事业心、高度的责任感，做到当日事、当日毕，并事后认真进行总结，做到有计划、有落实。并勇于承认自己的缺点和错误，找出不足，努力克服。

(三)爱岗敬业、勤劳奉献、严格律己、脚踏实地、从自身做起，做一名称职的物业管理人员。