商业用地规划条件精选(九篇)

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第1篇：商业用地规划条件范文

［关键词］城市规划;规定性指标;房地产;开发商改革

开放以来，随着城市经济、交通以及科技的发展，城市规划的综合性越来越强。而房地产开发对于推动城市化进程起了十分重要的作用。按国家法律法规要求，房地产开发必须在城市规划规定性指标的指导下进行，要体现出城市规划对房地产开发的引导作用。我国现行的控规指标体系包括规定性指标规定性和指导性两类指标，规定性指标主要包括用地性质、建筑密度、建筑控制高度、容积率、绿地率、交通出入口方位和停车泊位及其他需要配置的公共设施等。

1项目概况及规划条件

1.1项目概况浏阳市国际家具城位于长株潭城镇群东部，在长株潭城镇群“一小时”经济圈内，属于浏阳工业新城北部永盛组团北片区，毗邻开元大道与岳汝高速互通口，对外交通十分便利，总面积约5.73公顷。基地现状主要由林地构成，属于未开发区域，拆迁量极少。地块属于低山丘陵地貌，高程在80至98之间，利于开发建设。1.2项目规划条件概况依据《湖南省浏阳市地块规划条件———编号YQ2014－010(制造基地)》，该地块用地性质为商业用地兼容居住用地;商住用地比例为商业建筑面积占总建筑面积比例大于50%;容积率为1.0≤FAR≤1.5;建筑密度为35%≤D≤48%;绿地率为G≥20%;建筑限高为H≥50米。

2规定性指标对房地产项目的影响

2.1建筑容积率、建筑密度和绿地率依据《长沙市城市规划管理技术规定附录》，按照建筑间距类区范围划分，浏阳市国际家具城属于建筑间距Ⅱ类地区，其建筑容积率、建筑密度、绿地率控制指标则应按照建筑间距Ⅱ类地区表的规定执行。建筑容积率(容积率)指建筑物地面以上各层建筑面积的总和与建筑基地面积的比值。商住综合楼的容积率控制指标，按不同性质的建筑面积比例换算合成。绿地率指基地内绿地面积与建筑基地面积的比率(%)，为下限指标。地块开发建设时，应在满足建筑功能布局的同时，尽可能提高该项指标，以创造良好的生态景观特色。“建筑密度”是一个平面的概念，其定义为建筑占地面积与规划地块面积之比，反映地面被建筑占用的比例，可用来控制地面通行、停车等基本环境的需求。根据项目现状及地块规划条件，进行方案的设计，最终得出规划性指标值。其中容积率为1.44，建筑密度为47.83%，绿地率为20.60%，地面集中绿地率为14.36%，屋顶集中绿地率为6.24%。2.2用地性质浏阳市国际家具城用地性质属于乡镇当中的商业用地兼容二类居住用地，其中商住用地比例为商业建筑面积占总建筑面积比例大于50%，重点建设家具市场及家具大厦，必须考虑到商业性原则和人本性原则。商业性原则指商业街的设计应当服务于商业活动，创造良好的购物和休憩环境，提高街的舒适性，为沿街商业建筑的有机生成表现原创性和丰富性提供空间。人本性原则指购物和休憩的设计应当让每天来这里的消费者全天候地感受到这是以人为主体的环境，为消费者提供问讯、通信、休憩、卫生方便、废物丢弃等设施。2.3停车泊位依据《浏阳市永安镇总体规划(2010—2030年)》、《浏阳市工业新城永盛组团北片区控制性详细规划》，浏阳市国际家具城的停车位商业按照0.8个/百平米，公寓按0.5个/百平米，住户按一户一个停车位的标准设置。这样的停车位设置标准，方便了家具大厦的住户和家具市场的消费者停车。综合上述规划性指标分析结果，该项目绿地率较高，建筑密度较低，才能满足商业性原则和人本性原则。考虑到乡镇的消费水平、居民的消费能力和消费需求，该项目建筑容积率较低，所能售出的商业店铺和公寓的建筑面积则较少。站在开发商的角度，这样的规划性指标实际降低了能出售的商业店铺和公寓的建筑面积，不利于开发商利益的实现。但是由于该项目商业性原则服务到位，可以吸引商家购买店铺;人本性原则体现具体，可以吸引对生活水平要求较高的乡镇群体购买公寓;车位配备充足，能吸引大量的商家购买商铺，为大量资金充裕的消费者购物停车提供方便。对于开发商来说，该项目规划性指标的实现，有利于提高销售速度和销售率，同时提高单位面积的售价，使其能尽快收回投资，效益达到最大化。

3规划性指标在房地产开发中的运用策略

首先是转变观念，城市规划在不违背规范的前提下，必须要有自己的特色，才能实现规划性指标对房地产项目的调控。需做到因地制宜，因人而异，因山而起，因水而回，响应历史和呼应未来。这样既保留了地方特色，又不违背行政官员的意愿，且做到了“以人为本”，为开发商通过房地产开发获取利益提供了有利的条件。其次要转变城市规划的政府职能与制度创新。城市规划的规划性指标应该在公共设施、低收入住房等社会公共事务土地的使用活动中发挥保障作用，更好地发挥对资源配置的基础性作用。低收入水平的人群，是房地产发展最强有力的后备资源，加强配套设施建设有利于提高消费者的整体生活水平，提升了消费者对开发商的满意度，有利于开发商后期项目的开发与销售。最后是规划性指标对房地产项目的开发要起着规范和管制作用。房地产发展多数均为短期的经济行为，往往只考虑到自己的经济效益，而忽视全局和社会利益。比如房地产开发商任意提高容积率或占用公共绿地，因此，有必要通过城市规划的规划性指标对开发商行为进行规范和管制。具体地说，城市规划通过规划性指标应对城市建设用地性质，用途等做出相应的规定，建设工程的外观、高度、绿地率等也要接受城市规划管理，以限制过度开发，保证良好的生活环境。虽然短期内限制了开发商获取利益的行为，但长远地保障了房地产项目的质量，提高了开发商的信誉度，有利于房地产项目的销售以及开发商利益的实现。

4结论

房地产开发就像是一把双刃剑，在提高居住环境质量和居民的生活水平，推动城市化进程的同时也必须结合城市规划的规定性指标。站在开发商的角度，为了实现自己利益的最大化，将会与规定性指标产生矛盾和冲突。在不违反城市规划规范的前提下，将规定性指标与房地产开发之间协调发展，以人民的利益为重，才能加快中国城市化的进程，推动城市的可持续发展。

参考文献:

［1］金超.由几项规定性指标反思控制性详细规划［J］．山西建筑，2006，32(15).

［2］王晓川.城市规划对房地产开发的调控［M］．北京:中国电力出版社，2006.

第2篇：商业用地规划条件范文

办公楼建设用地应符合土地利用总体规划和城市规划，规划、国土部门应充分运用土地资产价值杠杆，合理选址和优化配置办公楼建设用地。市土地收购储备委员会合理制订年度办公楼建设供地计划，

按土地利用总体规划和城镇规划要求，确定办公楼建设区域和建设规模等年度计划，并定期向社会公布。

企业拟建办公楼必须向规划和国土部门提出书面用地申请，申请书应包括用地位置、用地面积、拟建建筑面积及开发利用方式等内容。市国土资源局和市规划局应根据规划和年度计划情况，对受理的用

地申请进行预审和汇总，并在每半年的最后一个月内将用地申请情况提交市土地收购储备委员会集体商讨，经综合分析申请企业的数量和用地申请内容后，制订一时段内办公楼用地出让宗数、面积及规

划建设条件等供地方案，并及时向社会公布。

为增强土地市场竞争，办公楼建设暂定每半年集中供地一次，并根据用地需求情况调整供地频次。

二、供地方式

凡企业使用新征土地和存量划拨土地建设办公楼的，一律采用挂牌方式公开出让供地；

凡临靠城市干道或位于商业区段或附建商业等经营性用房的办公楼建设用地，一律采用挂牌方式公开出让供地；

对企业在原有以出让方式取得的土地上自建办公楼，在符合城市规划用地性质的前提下，若不改变原出让用途和其它建设条件的，不重新处置其原有土地；若改变原出让用途或其它建设条件的，应按发

生变化的地价差值补缴土地出让金；

对其它办公楼建设用地有两个或两个以上意向受让人的，一律采用挂牌方式公开出让供地。

三、供地价格确定

企业办公楼建设用地实行有偿使用，其供地价格不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和。土地挂牌出让底价经具有土地估价资质的

中介机构评估后，由市土地收储委员会集体确定。

土地出让契税和办公楼建设涉及的市政公用基础设施配套费等各项规费，由国土部门在办理用地手续时另行收取。

四、建设管理

1、企业办公楼建设竣工后，按规定程序由市相关部门组织验收；对验收不符合土地出让合同约定或规划建设条件的，用地单位应及时进行调整或申请补办相关手续，否则，建设和国土部门不予办理房屋

和土地权证。

2、用地单位不得借建设办公楼之名进行房地产开发，不得擅自改变土地用途或增加开发建筑面积、提高容积率及改变其它开发建设条件。

用地单位确需改变土地用途的，经市有关部门批准同意后，按改变用途后的土地评估价格与土地出让价格之差值，补缴土地出让金；确需增加开发建筑面积、提高容积率的，经市有关部门批准同意后，

按增加部分房屋的土地评估价格（楼面地价），补缴土地出让金；确需改变其它开发建设条件的，按改变后的土地评估价格与土地出让价格之差值，补缴土地出让金。

3、用地单位销售或转让（含法院裁判等各种交易形式）已建办公等用房的，对销售或转让时的土地评估价格与土地出让价格之差值，按增值税率标准缴纳土地增值税。否则，建设和国土部门不予办理房

屋和土地过户手续。

土地出让合同对土地交易条件已作约定的，按土地出让合同约定处理。

4、企事业单位取得土地使用权后，一年内不开发建设的，由国土部门按规定收取其土地闲置费；二年内不开发建设的，由国土部门依法无偿收回其土地使用权。

五、其它

1、除列入国土资源部《划拨供地目录》的项目外，经营性事业单位办公楼建设用地参照本规定执行。

第3篇：商业用地规划条件范文

关键词：朝阳 坡地 布局

1. 坡地工业园区建设的有利条件

1.1 形成适合坡地地形的生产工艺流程

可以利用坡地的地形条件，构筑适于在坡地上建设的工业企业的生产工艺流程，满足工业企业之间在生产上的联系和协作。

1.2 形成良好的环境卫生隔离和防护

可以通过利用坡地地形作为防护隔离体，隔离污染源和使各功能区之间保持一定距离，达到环境使用要求。同时也可以利用山地的斜坡和山头种植树木花草，规划建设绿地等措施形成多层次、立体的绿化环境卫生条件。

1.3 形成富于变化的形象与特色

地形的复杂多变，虽会给工业园区的建筑布局与设计带来诸多不便，但如果处理得好，反而能使建筑布局与环境密切结合，并能创造出变化万千的设计手法和建筑形象与特色。

1.4 节省投资、节约用地

首先，虽然坡地建设的室外工程、道路建设投资较高，但是其地价却相对较低，可以节约大量投资。其次，通过合理利用地形，在坡地还能获得比平地更高的土地利用率，增加建筑的面积。

2. 坡地工业园区建设的不利条件

2.1坡地开发成本高、建设难度大

坡地工业园区别于平原工业园的主要特点是地形复杂，有高度、坡度和小气候引起的各种变化。城市各项建设用地都有一定的适应坡度，但因地形条件所限，适宜建设的用地显得十分紧缺，加之其工程地质条件也比平原城市复杂，这就大大增加了建设的难度。同时，在坡地等复杂地形条件下施工，土石方工程量也会显著增加，相应的基建费用亦会增大，再加上其道路和管网线路迂回、长度增加，因而总工程量和总费用增加幅度更大。

2.2坡地交通运输困难、区域联系不便

一方面，由于山水阻隔，地形起伏，增加了交通联系的复杂性与难度。坡地工业园区因地处山丘复杂地形上，或有山地环抱、夹峙，其对外交通联络自然会受到很大影响。另一方面，在工业园区内部，由于道路迂徊，且坡度较大，交通运输影响较大。

2.3坡地生态环境脆弱、用地矛盾突出

坡地的生态环境较脆弱，易发生环境灾害问题，如水土流失、山洪水灾、滑坡、泥石流、崩塌、地震，并诱发次生灾害，危及人身和城市安全。同时坡地工业园区内土地的宜建地、平坦地较少，与农业耕地矛盾突出。

2.4园区结构松散，影响整体效率

具有一定规模的坡地工业园区，因受地形的局限，其整体形态多不规则，或不够集中，园区内部功能布局趋于分散化。由于受地形限制有些园区被分割成了多个功能完整且相对独立的片区，不少基础设施（特别是供水、排水及污水处理等设施），也往往难以形成统一的高效系统。

3. 朝阳双塔工业园区的总体布局结构研究

3.1集中紧凑型结构

规模较小，建设用地较为完整的条件下，采取集中紧凑的空间结构模式是理想的选择，因为它可以有效地组织生产和生活活动，节约建设用地，减少建设投资和运营费用。特别在园区建设的初期阶段，由于园区的规模比较小，人地关系的矛盾还不突出，园区往往都是紧凑集中发展。

3.2线状带型结构

线状带型结构是在陡坡较大的带状地形条件下形成的。由于地形或自然地貌条件所限，城市用地沿丘陵、山谷或江河延伸呈带状发展。

3.3分散组团型结构

分散组团型结构是在拥有若干相互分离的、适于城市建设的场地的情况下形成的。多见于地形起伏、山水相间的丘陵地区或山区河谷地带，用地高低起伏，被山脉、江河、冲沟、丘谷所分割。

3.4案例研究

加利福尼亚州第二大城市，美国第七大城市。圣迭戈的医药产业主要分布在城市北部的滨海山谷地带，大量的生物制药企业集聚在此地，形成了全球著名的圣迭戈生物谷。

在圣迭戈生物谷中，山谷地带的产业组团采用带状布局模式，以道路为骨架，用地边界没有严格划分，一般依据地形而定。山谷中地势较为平缓的产业园区，道路主要为方格网状，地块划分较为规整。山体与干道之间的居住组团，呈现出指状的布局形式，组团渗透在山谷之中，组团道路与快捷干道相连。

3.5启示

布局模式――结合双塔工业区实际，规划采用组团式布局模式。根据产业关联的结论，规划将不同生产部门组团式安排在服务配套设施周边，同时各类部门在分期建设中都有涉及，保证了生产部门的相对集中和分期建设的综合要求。

特殊指标体系――坡地工业园区有不同于平原城市的特殊指标体系，一般工业园区内的建筑密度和容积率往往控制上限。但对于坡地工业区而言，一方面因生态环境的保护要求，需要保留部分山体绿地；另一方面，因其开发建设的高成本，也应保证一定的开发建设量下限，以实现规划的可操作性。

4. 朝阳市双塔工业园区功能布局结构设想

现代的产业园区发展不同于传统工业发展模式的特性―智力资源密集、规模较小、信息网络化，决定了新的产业区功能的综合性，不是单纯的工业加工、科技产品制造区，还包括配套服务的各种商业服务、金融信息服务、管理服务、医疗服务、居住、娱乐休憩服务等综合功能。

4.1 坡地工业园区功能布局原则

4.1.1 功能布局契合经济发展规律、城市拓展规律

朝阳市的经济发展正处在重要阶段，调整、提升产业结构，成为现时的要务。建设双塔工业区既符合经济发展规律，也是充分疏散、拓展城市核心区功能的必要举措。

4.1.2 功能布局适应用地区位的合理分布

规划用地功能布局符合供给需求理论和地租竞价分析，体现了城市的不同功能活动对土地空间位置依赖程度的不同。城市的零售商业、办公、住宅、工业等等各自存在不同的地租竞价曲线，用地单位个体在不同选址情况下，仍能获得正常利润所能支付的最大商业租金。根据不同区位的机会收益水平确定的级差地租形成了城市土地利用个体自由选址中的空间秩序。

4.1.3 用地功能布局满足可持续发展的需求

可持续发展的组团式结构；

朝阳市双塔工业区的发展采用循序渐进的策略，保持不同开发阶段的功能相对完整性；

土地集约使用，以集聚规模效益提高用地效率，合理利用土地资源；

提倡用地功能适当混合，方便就业、工作，并在相当程度上减少交通流量。

第4篇：商业用地规划条件范文

【关键词】三旧改造；城中村；旧城镇；旧厂房

广州市围绕建设国家中心城市的要求，坚持“规划引导、应保尽保、以人为本、能改尽改”的总体策略，把“三旧”改造和产业结构调整、旧城区改造、历史文化保护以及迎接亚运会、创造新生活紧密结合起来，因地制宜合理编制旧城、旧村和旧厂专项改造规划，强化规划引导功能，妥善处理好改造速度与效果的关系，注重选择一些试点项目重点突破，以点带面有序推进广州市“三旧”改造工作。

此外，广州市科学统筹改造计划，完善改造政策措施，在市权限范围内出台财税扶持激励政策，充分调动政府、集体、土地原使用权人及相关权利人的积极性，创造条件吸引社会各方广泛参与“三旧”改造项目，实现多方共赢。并且在改造工作中充分尊重改造范围内居民、企业自身的意愿，在政策制定和制度设计上保障居民、企业的知情权和参与权，公开透明操作，和谐推进“三旧”改造。“三旧”改造工作经验具体体现在以下几个方面：

（一）城中村改造经验

广州市在城中村试点和后期改造中取得了良好的成效，其经验总结如下：

1、滚动式推进。从多数村拟定的改造方案看，利用若干周转地块为杠杆、采用滚动迁建、局部置换的方式逐步抽疏和更新旧村并使之趋向城市规划标准是目前各试点村改造的一般做法，这一方面是由试点村采取以村民自主改造为主的模式所决定的，另一方面也是缓解资金压力的必然选择。

2、“回迁本村、就地安置”的改造模式。70%的村民有强烈的“眷恋故土”意识，始终不愿离开旧村，并要求在改造中保留具有精神象征意义的历史见证物。村民不愿舍弃故土，其原因主要有三个：一是经济上划算，政府以赎买方式补偿款一般低于自己在地价及出让金全免的土地上新建公寓后的房屋市价减去建筑成本；二是城中村土地多位于黄金地段，回迁旧村，依托所配套的商业设施，可持续地获得土地升值的收益，而政府赎买的补偿则是一次性买断的；三是可保持邻里感和原有的社会人际网络。

3、结合市政设施项目来启动城中村改造。各村改造方案均体现了这一点，这有利于排除改造初期部分村民的阻力，并获得一部分来自政府的资金补偿，从而减轻首期资金投入的压力，降低改造成本。例如，猎德村的改造方案就强调先启动位于村内的两条市政规划路建设，所获集体土地及物业拆迁补偿约2.7亿元可作为旧村改造的启动资金。

4、大多数村主张采用房地产开发的方式推进改造。从各村的改造方案看，城中村改造都或多或少地采取房地产开发的方式进行（即以多建物业的市场租售筹集改造资金），要求政府给予规划指标和城建税费上的优惠，并坚决主张将开发利润留给村里以支持滚动改造。这一点在地段较好、空地较多、土地升值潜力较大的村表现得十分突出。

5、平衡经济利益、建立多元化的补偿机制以推动改造。虽然城中村改造的核心目标是住宅类型的置换和居住环境的改善，但为了筹集改造资金并实现经济最大化，许多村或要求适当提高回迁标准，或提出在未来新村或抽疏后的旧村土地上增加商业功能，进行更多的商业开发，以弥补改造过程中或改造后可能出现的村民出租收益的损失（如，广州市搓龙村改造方案中，无论是新建的农民公寓区还是旧村更新区，都要求规划配套一定数量的商业设施，这充分体现了村民在改造过程中强烈的经济诉求）；在复建用地富余的村，城中村改造大都采取“拆一还一”的补偿安置方式，实行半市场化的社区型改造模式。但对于空地紧张或没有周转用地的村，一般则采取“以商铺换住宅”的办法，这样做，一方面可保障降低建筑密度和抽疏旧村的目标，另一方面又可以有效弥补村民的经济损失（如，石牌村就采取在旧村范围内“以3平米住宅换1平米商铺”的办法平衡利益损失）；据调研接近70%的村民支持城中村改造，提高村内的环境、卫生、治安和生活质量，但实施改造的首要前提是保障村民的经济利益不受损失或在改造后能得到明确的补偿，92%的村民选择“经济收入不能降低”，而其它选项的比例则明显低得多。可见，对经济利益的平衡补偿是顺利推进城中村改造的首要前提，建立多元化的补偿机制是顺利推进城中村改造的重要保障。

6、税费优惠和公共设施配套建设等政策的支持。为减轻村集体经济在城中村改造中面临的压力，各试点村都强烈要求政府提供政策上的支持，这些政策诉求总括起来主要包括：一是提供各项税费优惠政策；二是尽快转换国有土地物业产权证；三是允许改变部分土地用途或批准更多的商住用地指标；四是协助改造规划设计；五是对村域内的公共设施、基础设施、配套建设给予适当支持。

（二）旧城镇改造经验

广州市旧城更新改造方面，采取成片重建改造（拆）、零散改造（改）、历史文化保护性整治（留）三种模式，着重推进重点区域的成片重建改造项目，力争用3-5年时间，基本完成越秀、荔湾、海珠区等重点区域的旧城更新改造工作。在改造资金筹措方面，形成政府、市场、改造主体等多元化的资金筹措渠道；在财政扶持和税费减免方面，实行市权限内税费减免返还和重点改造区域未来5年的土地出让收益市区8：2分成的优惠政策；在拆迁补偿安置方面，充分尊重居民改造意愿，坚持“阳光动迁”和“先安置、后改造”，合理提高拆迁补偿标准，实行多种补偿安置方式，多渠道保障安置房建设。

1、以民为本，高标准完善生活基础设施

广州市在旧城镇改造的过程中，把改善原有居民的生活设施放在了优先考虑的位置上，在旧城镇改造中，以人为本，以市民为本，高质量，高标准地完善市民的各种生活基础设施。

在改造的过程中，广州市发挥其毗邻港澳，实行对外经济开放政策的有利条件，充分利用对外交往中心和开放城市的优势，把利用外资、引进先进技术、先进材料、重点建设新区和旧城镇改造结合起来，加速改变城市面貌，通过各种途径，广泛集中各方面的财力、物力、人力对旧城居住区进行规划和改造。规划扩大的市区用地应主要用于改善居民的居住条件，旧城镇改造的重点应是那些人口密度过高、破旧建筑多、市政设施落后、居住条件差的地区，改造中尽量利用广州市经济特殊政策的有利条件，兴建一些较大型的公共建筑，改造的重点则是加强商业网点和市政公用设施的配套建设。并加大如供水、排污、管道煤气、厨房卫生间改造等市民配套生活设施的改造，有步骤地改善市民生活条件，取得了显著的效果与成绩。

2、一区一策

广州市中心城区推进产业“退二进三”和“腾笼换鸟”，优先发展现代服务业、高新技术产业和先进制造业，发展总部经济，打造总部经济、金融保险、商务会展、商贸旅游文化集聚区。旧城区作为中心城区的重要部分，功能调整应与中心城区产业升级、就业岗位的调整和土地高效集约利用相适应，以提高城市综合竞争力并确保经济发展的延续性。

根据《广州市旧城更新改造规划纲要（征求意见稿）》（以下简称《纲要》），按照“分区分类、一区一策”的办法改造，其中，越秀区：从“聚人”到“聚财”。大力发展成为总部经济区和品牌零售商业、文化休闲娱乐中心，做大文化休闲娱乐经济，强化夜广州特色；荔湾区：从“走人”到“调人”。从“传统批发”转到“商业商贸和文化休闲”，成为商贸休闲中心和岭南特色文化的先锋地区；海珠区：从“引人”到“留人”。从单纯房地产开发转到培育商务商业及文化产业，限制居住功能的扩张，培育、扶持商务办公、酒店商业以及旅游业发展，增加就业岗位，提升地区经济活力。

3、容积率“长高”不变密

根据《纲要》，旧城更新改造后的人口规模与现有总量持平，常住人口规模控制在200万人左右。改造前，广州旧城总建筑面积约为9013万平方米左右，平均毛容积率为1.67。规划更新改造后旧城区整体平均毛容积率控制在2.0以内。这是“低层高密度”的建设模式向“高层低密度”的转变，大量危破房拆掉后，腾出来的土地可以建更多的绿地和配套设施。而且在改造过程中还会对区域建筑限高，要求新建建筑主体身高不超过24米（住宅6-8层）、裙楼不超过36米（12层），若地块开发指标超标，须经过市政府常务会研究决定。

4、改善交通设施，提升环境质量

对于改善旧城交通，广州市提出应避免对旧城街道进行大规模拓宽，而是通过构建和加强微循环系统建设，完善路网体系。在老城区，应倡导公交主导的出行模式。此外，在旧城区划定部分区域作为交通保护区，通过停车收费、通行收费调节交通需求，创建安宁交通区以保护旧城区历史风貌。另外，参考慕尼黑、伦敦、上海都有交通保护区的经验，广州也有此设想，交通保护区内限制私人小汽车进入。

广州市在旧城镇改造过程中，增加绿地和社区公园面积。改造后，确保每个社区居民在500米范围内能便捷享有街头绿地、社区公园。在环市东商务区、农林下商业区、中华广场——流行前线商业区、火车站地区、北京路步行街、海珠广场商业区、上下九步行街以及江南西商业区等地区，构建商业区步行系统，使之成为旧城最具活力的面状开敞空间。其中，规划旧城区公共绿地496公顷，人均公共绿地约2.5平方米，比现状人均1.8平方米公共绿地提高0.7平方米。

5、加强历史文化街区整体保护，传承旧城历史文脉

广州市在旧城更新改造中树立“保护也是发展，在发展中保护”的理念，重视历史文化街区的整体保护。在改造过程中，遵循《广州市历史文化名城保护规划》及各历史文化街区保护规划确定的保护框架，坚持“红线避让紫线、红线协调特色街道风貌”的原则进行旧城区道路的调整，确保旧城空间机理和整体格局得到最大维护。

广州市在旧城镇改造过程中，采取“有保有放”的策略，以平衡保护要求、更新成本和城市发展等不一致的目标。根据地区发展历史及文化保护价值划定旧城风貌协调区范围，进行重点保护。旧城风貌协调区内地块不以经济平衡为改造目标，更新改造遵循“修旧如旧、建新如故”的原则，逐步恢复骑楼、西关大屋、海山仙馆等历史风貌，加强对文物保护单位的修缮和利用。一般旧城地区，除历史文化街区、文物保护单位及历史建筑外，适当放宽控制幅度，在设施服务能满足的条件下可适当提高开发强度。并且重视地区传统特色和生活氛围的延续，尽可能保持社会网络的完整性；坚持历史文脉保护与环境改善相结合，传承旧城文化，维系非物质文化遗产。

（三）旧厂房改造经验

总体来讲，广州市旧厂房改造方面，采取公开出让收益返还、企业自行开发改造、依法收购储备等三种模式，以“退二进三”为重点推进旧厂房改造。

1、旧厂土地变性，四五成可归原业主

广州市许多历史上遗留下来的工业厂房用地占据了城市中心宝贵的土地资源，但利用效率十分低下，成为困扰广州市城市更新的一大难题。而长期以来阻碍旧厂房用地高效利用的一大门槛就是土地性质的转变问题。

城市中的工业用地如今已有利润可观的商用价值，但按照土地管理相关规定，土地转变性质要由政府收回重新出让，这就造成工业用地的原企业主没有改造积极性。根据《广州市旧厂房改造土地处置实施意见》，旧厂房改造政府与原用地单位分成土地出让金，提高原用地单位的改造积极性。处理旧厂房用地可以采取政府收购、政府拍卖或允许产权变更等方法，如果由政府拍卖，拍卖所得可以选择45%归原业主，55%归政府的方法。

2、低效工业用地改变土地性质发展第三产业

为推进市区产业“退二进三”工作，去年广州市明确将环城高速范围内影响环保类企业和华南路、广深高速公路以南、珠吉路延伸至珠江以西、沙湾水道以北、广佛交界以东总面积约1093平方公里内的危险化学品类企业纳入“退二进三”范围，由市环保局、市安监局确定搬迁名单和搬迁时限，分批报市政府公布。其中要求2009年前搬迁91家、2012年前搬迁77家、2015年前搬迁32家。相关部门根据广州城市发展总体规划和现有产业基地的状况，选定了11个产业基地作为承接搬迁产业的集聚基地。

为了促进工业用地的节约集约利用，广州市还在政策上采取了激励手段。如，目前工业用地增加容积率建多层厂房将不用再补交地价；一些低效工业用地也被允许由原业主单位临时改变土地性质，发展第三产业。广州市政府明确规定，旧厂房改造必须服从五大功能区的规划和定位，要与改善人居环境、优化城市功能、促进现代产业发展等积极社会发展战略要求相一致，提高土地节约集约利用水平和产出效益。

3、修旧如旧，保留历史原貌

以广州纺织机械厂和广州铝材厂为例：

建于上世纪50年代的广州纺织机械厂变身为时尚服装产业创意园。该项目名为广州T.I.T.纺织服装创意园，位于新电视塔正南面、艺苑路东侧、新港中路北面，改造本着“修旧如旧、尊重历史”的原则，保留纺织机械厂的生态原貌和纺织工业元素，主要通过对原有厂房的修复、推倒重建，形成首期包括服务配套区、品牌设计区、跨界创意区、展示区、休闲红酒区和时尚名店区在内的6个功能区，以及探索发展区、商务接待区和互动交流区的二期工程。

建于解放前的广州铝材厂（原来生产铝材）改造成茶文化广场。随着国家和广东省及广州市提出对高污染高耗能的电解铝产业进行宏观调控、产业升级退二进三，广州铝材厂的生产冶炼部分已经搬迁完毕，现状为遗留的单层混凝土厂房，整体为工业建筑形象，内部结构和商业功能差别较大，外立面破旧形象不佳，与白鹅潭中央商务区的形象不符，因此本次改造重点在于将工业建筑形象转化为新型的商业区形象。为适合商业客流，在四座改造后的大厂房的二楼之间架设天桥、形成环形交通。将铝材厂兴建成一个茶文化体验区，引进云南普洱、安华黑茶、西湖龙井、贵州绿茶、台湾阿里山高山茶等各地茶商前来建设各自的茶馆，不仅可以让市民不出广州就可以体验到各地的茶文化，更可以让亚运期间的外国游客全景式地接触中国茶文化。除了体验区之外，还将兴建一个茶文化博物馆，并打造茶文化的产学研示范区。

参考文献：

[1]黄健文，徐莹：对旧城改造的再认识——以广州市“三旧”改造工作为例，规划师，2011

[2]陈果，王莉莎：“三旧”改造史无前例广州再逢发展机遇，广东建设报，2010

[3]陶莉红：城市“三旧”改造市场分析及商业银行经营对策研究——以广州为例，中国房地产金融，2011

第5篇：商业用地规划条件范文

【关键词】土地；基准地价；土地管理

中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）对基准地价的定义有明确规定，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格[1]。基准地价是我国城镇地价管理的核心。关于地价理论研究历史悠久，已有许多研究成果[2-6]。但是，目前在具有中国特色社会主义市场经济建设中，对于基准地价的认识，特别是基准地价在实际评估、更新方法、时空分布等仍然有许多新问题值得深入探讨。

一、对基准地价内涵的认识

基准地价内涵主要包括估价基准日所对应的土地权属、土地利用条件。

1、权属。基准地价概念界定必须是城镇国有建设用地。我国目前的土地所有制统一为公有制，即全民所有，具体包括国家所有和集体所有两种形式。所以从土地权属讲，必须是国家所有的国有土地。集体所有土地只能通过征收经依法批准单向流动变更为国家所有。国有土地使用权可以进行抵押等手段融资，也可以在土地二级市场进行转让交易，而集体土地不能抵押融资。也不能在二级市场进行转让交易。

2、土地利用条件。基准地价评估的是现状利用条件，而不是土地估价中设定的规划条件对应的价格。按照土地估价的最高最佳使用原则，土地价格可以评估为土地现状使用条件下的价格，也可以按照土地的最佳用途，评估土地在最佳用途即规划用途价格。基准地价一般采用调查评估基准日近三年的土地交易样点资料，对样点资料进行修正，运用样点地价平均法测算基准地价。调查样点地价对应的是土地过去或现状利用条件下的价格，修正后也是土地现状利用条件。因此，基准地价内涵的土地利用条件必须对应土地现状利用条件。

二、基准地价评估思路

现行基准地价评估思路基本上都是采用在城镇土地定级的基础上，分级别和用途调查估价基准日近三年的土地交易样点，并对交易样点资料进行整理分析，通过交易情况、交易时间、容积率等修正，将样点地价修正到基准地价设定内涵的修正地价，运用样点修正地价平均法分别测算不同用途土地的级别基准地价，也就是通常所说的“以级定价”[2]。从理论上和实际管理工作的需要出发，城镇土地定级与城镇土地基准地价具有良好的对应关系，即土地级别越高，土地多因素综合评价的得分值越高，城镇土地的区位条件和土地质量也越好，各种类型的土地和房地产交易价格也较高，城镇基准地价也就越高。城镇土地定级反映城镇土地质量的内部相对差异，城镇基准地价给出了城镇土地质量和价格的绝对差异[3]。

但是，按照现行的基准地价评估思路，运用以级定价评估基准地价结果在评估宗地地价时，往往会造成评估的基准地价结果跳级的现象。为了避免出现跳级现象，在评估基准地价时，可以尝试采用“以价定级”的思路，按照地价交易样点修正后的价格水平，划分土地级别和基准地价，这样高级别土地的基准地价就肯定比低级别土地的基准地价高，既符合一般常理，也符合地价管理工作的实际需要。

三、基准地价土地用途的含义

目前全国土地分为三个一级类，即农用地、建设用地和未利用土地。建设用地包括8个二级类，即商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公用设施用地、公共建筑用地、交通运输用地、水利设施用地和特殊用地。商服用地、工矿仓储用地、住宅用地中的商品房用地属于经营性用地，必须有偿使用，运用招标拍卖挂牌等市场化手段配置土地资源。住宅用地中的经济适用房、廉租房等保障性住房，属于非经营性用地，可以采用划拨等手段无偿使用。公用设施用地、公共建筑用地、交通运输用地、水利设施用地和特殊用地都是为了满足公共利益需要而使用的土地，属于非经营性用地，也可以采用划拨等手段无偿使用。在基准地价评估时，按照土地用途分类的要求，一般只评估商服用地、工矿仓储用地、住宅用地的基准地价。

四、基准地价分布规律

1、基准地价分布的一般规律

对于人口规模在50万以上的多中心城镇而言，在基准地价评估时，尽可能进行分类定级、分类估价，体现不同用途对土地质量要求不同，实现不同用途条件下土地价格的差别化管理。

对于大多数人口规模在50万以下的单中心城镇，在基准地价评估时，基本上都进行综合定级、分类估价。作者通过多年的理论和实践研究认为，在一般情况下，基准地价分布具有以下规律[7-12]：

（1）同一级别内，不同用途之间，商业用地基准地价高于居住用地基准地价，居住用地基准地价高于工业用地，也就是商业用地基准地价最高，其次是居住用地，工业用地最低。商业用地基准地价修正幅度最大，其次是居住用地，工业用地修正幅度最小。

（2）同一用途不同级别之间，级别越高，基准地价修正幅度越大，基准地价级差越大；级别越低，基准地价修正幅度越小，基准地价级差越小。

（3）不同用途、不同级别之间，商业用地基准地价级差最大，其次是居住用地，工业用地级差最小。同时商业用地基准地价修正幅度最大，其次是居住用地，工业用地修正幅度最小。

2、基准地价分布的特例

基准地价一般情况下遵循分布的一般规律。在商业活动不是很活跃的中小规模城镇，经常会出现同一级别、甚至是同一地块，作为商业用地地价低于居住用地的特殊现象。主要原因是由于商业用地需求不足，而且商业开发一次性投资较大，特别是在目前房地产市场价格上涨过快的情况下，商业开发回收周期比房地产开发回收周期长，开发商不愿长期投入大量资金等诸多原因综合造成的。

五、基准地价作用的再认识

自从实行经营性土地招标拍卖挂牌以来，有人认为凡是能收取土地出让金，有偿使用的土地都交给市场，由政府代表土地所有者，采用招标拍卖挂牌等市场化方式配置土地资源，由土地市场确定土地价格，基准地价的作用在弱化。但是，在今后相当长的时期内，基准地价仍然是政府控制城市土地出让最低价的科学依据，可以为土地一级市场的出让提供底价参考。同时，我国实行二级市场转让价格备案制度，应用基准地价也可以为二级市场的土地转让提供交易价格参考，防止土地交易环节的税收流失。因此，在新的地价管理和土地利用管理制度下，不但不能弱化基准地价的作用，而且要加强加准地价反映地价水平的宏观调控作用，加强基准地价在土地交易环节的作用。为了显化土地价格，保障国有土地资产不流失或者少流失，应强化基准地价“标尺”的作用，基准地价要实时反映土地市场价格水平，防止低价或变相低价出让土地行为发生，让土地交易在阳光下运行。

参考文献：

[1]国家质量监督检验检疫总局.城镇土地估价规程（GB/T18508-2001），2001.

[2]刘卫东.城市地价评估理论与实践.科学出版社.2011.

[3]傅伯杰.土地评价的理论与实践.北京：中国科学出版社，1991.

[4]正峰，杨红，赵文武. 全国城镇土地等别调整更新研究.中国土地科学2009（10）.

[5]蔡维森，郭春华.对土地生态伦理的理论探索.理论导刊，2010（12）.

[6]黄小兰，杨小雄，何杰模.小城镇基准地价更新方法研究.资源开发与市场，2007（6）.

[7]廖富强，周生路，任奎.省域城镇土地等别和基准地价快速更新方法研究——以江苏省为例.地域研究与开发，2008（5）.

[8]王冬青，曹健. 我国城镇基准地价更新问题研究.山东理工大学学报（社会科学版），2007（5）.

[9]夏建国，赵顺权，王永东.小城镇土地估价的问题探讨 .四川农业大学学报，2000（04）.

[10]王春芝，王霞，毛爱华. 对烟台市最新基准地价的思考.资源与产业，2008（2）.

[11]李小波，马仁会. 河北省城镇土地基准地价结构比率分析. 地理学与国土研究，1998（01）.

[12]张健，秦明周. 郑州市商服用地基准地价时空变异研究.国土与自然资源研究，2010（4）.

第6篇：商业用地规划条件范文

关键词：南关路片区；旧城中心区；更新改造；重塑复兴

Abstract: in order to improve the living environment of South Gate Road area of hybrid space structure, social disorder, disorder and other problems, this article from the continuation of citycontext, location advantages of integration, put forward the "renewal pattern remodeling --Renaissance" old city center area, and tries to adjust the block function structure, optimizing space layout, the continuation of city history. Specific strategies, to reshape the city space skin texture,improve the living environment, realize the organic development of the revival of old city and vitality.

Keywords: South Gate Road area; center of old city; renewal; remodeling revival

中图分类号：TU984 文献标识码：A文章编号：2095-2104（2013）

旧城中心区是城市在长期发展过程中逐步形成的，集中体现了城市的发展历史和文化特色，是城市经济社会活动的载体和功能聚集的中心。然而，随着城市规模的扩张和部分功能向城市新中心的转移，旧城中心区出现了活力的丧失和人居环境的恶化，其区位优势正在逐步削弱。本文以宝鸡市南关路片区更新改造项目为例，试图寻求一种适宜的旧城中心区更新改造模式。

1 项目基地背景认知

宝鸡古称陈仓，是华夏始祖炎帝故里、周秦王朝的发祥地，这里是佛、儒、道三家文化的汇集地。城市南、北、西三面环山中间凹平，地貌类型多样。城市气候属于温暖带半湿润气候，四季分明。得天独厚的自然条件和蕴藏深厚的文化积淀给予宝鸡城市建设独特的优势。

南关路旧城改造片区改造项目位于市渭滨区，市勘察测绘院以北，炎帝园以东，陇海铁路以南，红旗路以西，规划总用地面积4.41公顷，其中建设用地面积3.64公顷。老城中心区是在一定的社会经济状况和居民生活水平条件下产生的适宜于特定时期的城市结构形态和建筑空间环境。随着时代变迁，原有城市中心区一些功能已不适应当前社会生活，空间结构产生变异，经济活力正在逐渐衰退。因此，旧城中心空间体系亟待改善。

2 地块现状问题分析

2.1功能结构问题分析

项目现状用地较为混杂，商业金融用地、居住用地、行政办公用地、宗教用地等交错分布。其中以居住用地为主，占有比例为89.65%，另外存在7.63%的行政办公建筑和2.72%的商业建筑。商业设施用地多以临街线性分布为主，居住用地被商业用地包围在地块的中心地带，现有路灯管理局等行政办公建筑一方面打断了商业的连续性，同时又被喧闹的商业所影响，办公环境不佳。地块内居住和行政办公用地偏高，社会服务职能不足，反映出中心地块的中心职能较弱。这体现出我国广大中小城市在长期发展中以自发建设为主，缺乏整体规划控制而逐步形成的共性问题。整体居民构成以村民、教民、低收入居民为主。基地内部分居民信奉天主教，定期会举行教会活动。复杂的居民构成及不同性质用地的交错，造成生活空间的相互干扰和矛盾的恶化。

2.2建筑风貌特征分析

建筑是城市发展历史的见证，它的特征很大程度上受到城市经济水平和城市文化品味的影响。南关路片区内现状以62.4%的一层建筑为主，32.15%的二层建筑，其他多层建筑占少量。由于建设年代不同，建筑新旧不一，风貌凌乱，留有明显的插建痕迹。建筑多为弄、院式风貌布局特征，存在混搭乱建的情况，大多建筑年久失修，外观较破旧，且建筑质量较差，布局肌理不完整，建筑空间混乱。

2.3交通组织问题分析

交通系统包括动态交通和静态交通。南关路片区东、西两面分别临城市主要交通道路——红旗路和南关路及高架桥，与城市各功能区都有较好的机动交通条件，可达性高。区块内部道路组织方式不明确，交通网络不成系统。静态交通方面，区内机动车乱停乱放与机动车混杂，停车设施严重缺乏。地块位于城市中心区，不光要解决自身交通停车问题，且又承载着社会停车需求的压力，而地块内现状没有成规模的停车站场。

2.4空间景观问题分析

随着社会经济发展，旧的城市中心都将面临改造，开发强度需加强，使得原来以低层为主的建筑空间尺度逐渐演变成了以中高层、高层为主的空间尺度特征。原来以街巷、院落式为主的空间布局特征也转变为有机发展、功能复合的城市综合体空间形式。现状建筑低矮凌乱，电线杆和架空线任意设置造成街巷空间混乱也使城市天际线显得单调乏味。区块内现状存在建筑密度过大，街巷庭院闭塞，缺乏开敞空间等问题，造成场地内部公共绿地过少，景观环境混乱，缺乏户外公共活动空间。

3 更新改造模式的应用

21世纪的城市发展，应该是建立在人与自然和谐发展，体现延续历史、低碳舒适的可持续发展理念基础之上。因此，在南关路片区更新改造项目中提出“重塑——复兴”的改造模式，即通过调整功能结构，优化空间布局，延续城市文脉等策略给旧城中心区注入新的活力，以重塑城市空间肌理，复兴旧城中心功能，使其成为以集文化休闲、办公娱乐、商业服务和住宅公寓等功能为一体的现代城市综合体。通过该模式的更新改造，我们力图打破现状陈旧空间的局限，重塑与城市时空接轨并能适应现代社会生活的空间结构体系，以实现城市中心历史文脉的复兴。

3.1调整功能结构

城市综合体并不是简单的建筑群堆叠，而是一个内部不断产生化学反应的有机体。作为这样的一个有机体，内部的业态构成一定是多元、复合的，实现彼此之间功能的互相促进。针对地块内用地功能混杂不清的状况，对片区整体功能空间构架进行调整。规划从总体上将用地分成北侧商务组团、南侧居住组团和西侧的文化组团三个功能区。各组团片区在空间上相互隔开，互不干扰。在功能上形成互补，实现有机发展。

（1）商务组团

东地块北侧开发为商业服务业组团，充分利用基地在城市中心区业态开发的优势。由于该地块临街面较短，不利于组织商业流线。改造规划中计划在地块北侧打通一条连接红旗路和南关路的道路，打开地块北侧入口营造商业界面，便于各种流线组织，并塑造沿陇海线的城市景观通道。通过增加商业岸线来发掘地块巨大的区位优势和商业潜力，我们在西北和东北角各营造一个开敞空间，建设能让地块与城市接触的商业广场，用来强化商业的城市地标性特征，提供驻留空间，增强商业空间的吸引力。另外，为了打造最好的商业氛围，提供更大的商业空间，优化商业的人流组织，设计中在组团内部打通一条用以贯穿三个组团片区的商业内街。

（2）居住组团

南关路旧城改造区内主要包括原南关村一、二组村民小组和驻地单位及居民。共有居民721户（其中原南关村撤队转户居民180户，741人；单位居民541户），驻地单位18个。考虑到居民安置的分户因素，居民安置共需900户，驻地单位办公安置共需约5000平方米。本次规划安置的居民户数较多，且人口构成，社会阶层和存在差异，压力较大。改造中计划在商业组团以南开发安置住房，在有效减弱噪声影响的同时还能实现商住分离。

（3）文化组团

项目西地块延续了城市发展的历史，具有良好的历史文化脉络。内部现有一座教堂，留存有丰富的民俗活动和淳朴的文化习俗。区块西与宝鸡市炎帝园和革命英烈纪念馆相望，具有良好的生态景观和历史文脉。规划改造中我们对现有教堂原地保留，并拓宽其周围广场空地以提供给教民足够的开敞空间。对教堂——英雄纪念碑——炎帝园这一优美的景观视廊，在规划中打通东西地块以形成文化景观轴线对其加以利用。

3.2优化空间布局

针对地块内缺乏公共绿地与小广场等公共活动空间，空间层次性和个性的缺失，建筑空间形态没有整体感和时代感的现状。本次规划改造通过挖、围、组、收等方式对现有建筑进行保留修复、拆迁重组，营造宜人空间结构格局体现多元文化的关怀。在具体规划中，我们打开商业临街面主入口形成大开敞空间以吸引人气活络商业。内部商业街形成收放有致的场地空间，引人入胜。通过控制建筑不同的高度，标志性塔楼，营造积极的天际轮廓线和商业建筑的退层处理方法使得景观轴线视觉通透，层次丰富。

3.3延续城市文脉

旧城中心区的更新改造应当注意与城市肌理的融合和对城市历史文脉的延续，最终提升中心区的人文品质。通过对宝鸡市历史的研究发现，宝鸡作为炎帝故里，周原文化的发祥地，具有深厚的文化底蕴。而作为城市历史文脉的载体，中心区在更新改造中应当足够重视对历史文化和民俗风情的继承发扬，并充分利用这一条件，塑造城市中心区特色。在具体改造中，注重主题风貌方面营造。西地块以传统文化为基础，抽象的文化语言为表现形式，打造集合传统及宗教的多元文化片区。东地块打造时尚氛围浓厚的开放型现代商业片区,采用新中式的建筑风格。充分体现场地个性，重塑和提升旧城中心区的活力。

4 结语

随着经济的快速发展，传统城市的格局、经济模式和生活方式已暴露出很多问题，不能适应现代社会的发展。如何在延续历史文脉、重组空间肌理的同时，提升旧城中心区城市的社会功能和生活品质，具有重要的现实意义。“重塑——复兴”的旧城中心区改造模式是一种能继承传统文化，重塑旧中心区活力和精神的系统方法。在宝鸡市旧城中心改造规划中，我们成功运用该方法对旧中心区现状进行充分认知判断之后，在尊重和延续城市文脉的前提下，通过重组功能结构，塑造合理空间，最终实现了中心区的再次飞跃。这对其他类似城市的旧城中心区改造实践具有重要的借鉴价值。

参考文献：

[1]赵小龙.旧城中心区更新改造模式探讨——以萧山朝晖初中地块更新改造为例 [J].湖北：华中建筑出版社，2010

第7篇：商业用地规划条件范文

一、指导思想

坚持以城市形象提升、功能布局优化、产业转型升级为目标，以整体规划、片区开发、合作共赢为原则，逐步构建起结构合理、功能互补、竞争有序的商业设施体系，努力在更高水平上建设之“核”，将平江新城打造成为老城区发展的拓展区、新产业的集聚区、良好人居环境的示范区和城市副中心。

二、管理范围

本意见适用于平江新城范围内所有大型商业设施的业态管理。根据平江新城建设开发实际，本意见所称大型商业设施是指规划用地性质为批发零售、商务金融、商服、住宿餐饮且土地出让时规定不可分割销售或需整层销售的，新建建筑面积在3000平方米（含地下）以上的商业设施。

三、具体措施

1.按照《市商业网点布局规划》与《市商业服务业用地业态管理若干暂行规定》，平江区政府牵头策划单位，编制平江新城大型商业设施业态布局总体方案。方案由市规划局、市商务局、工商局和平江区政府联合会审通过，作为平江新城大型商业设施招商执行的指导性文件。

2.对于未出让的规划商业用地，由平江区政府会同市商务局提出拟布局业态的方案，并经市国土资源局、市规划局和市土地储备中心确认后，作为相应出让土地的规划条件。

3.对于已出让商业用地上的大型商业设施，平江区政府及平江新城管委会依据平江新城大型商业设施业态布局总体方案，指导开发单位开展招商工作，各开发单位应予以支持和配合。

第8篇：商业用地规划条件范文

关键词：城市;城市构成;用地规划;策略

引言

众所周知，城市是国民经济和居民文化生活等各种物质设施的综合体，是人类聚居最经济的形式。在国家的政治、经济、文化等各方面，城市常起着主导作用。因此，城市化进程越来越快。其中，认识城市构成，并合理进行用地规划，是进行城市化建设的必经程序。本文先简要阐释城市系统的构成，再探讨如何进行用地规划，具有一定的现实意义。

1 城市系统的构成

城市是一个极其复杂的事物，其具有整体性、层次性、结构性、动态性以及与环境的联系性等系统特征。一般我们可以从城市的社会系统、产业系统和空间系统等几个主要方面分析城市的构成。

1.1 城市的社会系统

城市的社会系统构成一般可以从城市的政治系统构成、文化系统构成、人口系统构成几个方面观察分析。城市的政治系统代表不同阶级或阶层利益。城市人口系统涉及到不同的文化背景，不同的收入阶层，不同的民族和不同。而城市文化系统涉及教育科研、文化传媒、咨询服务、新闻出版等，它们是组成城市人口进行正常、健康的各种生产、生活活动的必要条件和纽带，是构成城市的重要要素。

1.2 城市的产业系统

城市产业系统可分为第一产业、第二产业和第三产业。城市的第一产业是城郊区的农、林、牧、副，渔业，它为城市供应农副产品，特别是为城市供应副食品。第二产业主要就是指制造业和加工业，是现代城市中最活跃的发展因素，对于大多数现代城市来说，第二产业是城市发展的决定性因素。第三产业是在现代城市中为主导产业服务而发展起来的。随着城市社会经济的不断发展，第三产业在城市中的地位作用逐步上升。产业系统是城市经济活跃发展的直接动力。

1.3 城市的空间系统

城市空间系统是城市范围内社会、生态以及基础设施各大系统的空间投影及空间关系的总和。它是决定城市集聚效益的重要因素，同时也决定了城市各构成要素关系的合理性和运营的有效性。城市空间系统一般可以从各要素的聚集程度和城市空间形态等方面考察分析。

城市从本质上看就是一种人类活动的集聚方式的空间载体。城市空间集聚程度过低，城市运营效益必然不高；然而，如果城市的密度过高，又反过来会影响城市系统的正常运行。而城市空间形态是城市总体布局形式和分布密度的综合反映。这两个方面共同决定着城市空间系统的形成。

2 城市用地规划

城市由社会系统、产业系统和空间系统共同构成，土地也是城市必不可少的重要资源。城市土地利用规划是城市规划的重要工作内容之一，同时也是国土规划的基本内容之一。通过规划过程，具体确定城市用地的规模与范围，划分土地的用途、功能组合以及土地的利用强度等，有利于合理地利用土地，发挥土地的效用。

2.1 城市公共设施规划

公共设施是人、车集散的地点，尤其是一些吸引大量人、车流的大型公共设施。公共设施要按照它们的使用性质和对交通集聚的要求，结合城市道路系统规划与交通组织一并安排。如幼儿园、小学、门诊所等社区机构最好是与地区的步行道路系统组织在一起。又如一些商业设施也可结合步行道路或是自行车专用道、公交站点，形成以步行为主的商业街区。

2.2 城市居住用地规划

居住用地的选择关系到城市的功能布局，居民的生活质量与环境质量、建设经济与开发效益等多个方面。一般要选择自然环境优良的地区，有着适于建筑的地形与工程地质条件，避免易受洪水、地震灾害，和滑坡、沼泽、风口等不良条件的地区。在丘陵地区，宜选择向阳、通风的坡面。在可能情况下，尽量接近水面和风景优美的环境。

2.3 城市工业用地规划

工业给城市以生命力，使城市发展、壮大，并富有生气。在进行工业用地规划时，用地的自然坡度要和工业生产工艺、运输方式和排水坡度相适应。利用重力运输的水泥厂、选矿厂应设于山坡地，对安全距离要求很高的厂宜布置在山坳或丘陵地带，有铁路运输时则应满足线路铺设要求。另外，对于用水量很大的工业类型用地，应布置在供水量充沛可靠的地方，并注意与水源高差的问题。水源条件对工业用地的选址往往起决定作用。

3 结语

人类社会发展到今天，城市以其空前的集聚效应，使社会生产力不断向它集中，并成为人类文明进步和社会活动的主要舞台。城市化是世界各国现代化过程中的必然趋势。我们必须重视并有效实施城市用地规划工作，这样才能保证城市建设的有效进行！

参考文献

［1］杨则东,李良军,鹿献章. 遥感技术在合肥城市用地评定中的应用研究［J］安徽地质, 1997, (01) .

第9篇：商业用地规划条件范文

【关键词】轨道交通站点，土地利用、用地构成、开发强度、空间布局

引言：近年来，我国许多城市都在建设地铁、轻轨，希望通过轨道交通的运量大、速度快、安全、准点、保护环境、节约能源和用地等特点来缓解大城市出行压力、引导城市走低碳、健康、高效的可持续模式。现阶段国内的许多城市都出现轨道交通利用率低、资源浪费严重，根本达不到轨道建设的预期效果，其中主要的原因是轨道交通站点与周边土地利用脱节。国外的TOD的理论和实践表明，只有建立合适公共交通的土地利用模式，才能提高公共交通使用效率，从根本上解决城市交通问题。清华大学文国玮教授在2011城市发展与规划大会上就提出：道路工程只是解决交通拥挤的治标的方法，只有城市规划才是治本的。因此，我们有必要进一步研究轨道交通站点与其周边土地利用相协调的开发模式。

一天津市地铁1号线运营现状

地铁一号线始于天津市西北部的刘园，经红桥区、南开区、和平区、河西区至天津市东南部的双林地区，贯穿天津市中心城区。该线路于2006年建成通车，全长26.187公里，共设22座车站，其中地下车站13座，高架车站8座，地面车站1座，均间距1.2公里，是天津市快速轨道交通网中骨干线路。

运营至今，客流量从2007年的6.16万人次／日逐步增长至目前的10万人次／日，虽然有明显的增长，但仅达到了初期预测客流量的15%左右，与北京、上海等城市相比，差距较大。这样也相对的影响了轨道站点周边的土地开发，其主要原因是轨道站点与周边土地利用没有形成动态的一体化。

二轨道站点的分类与空间影响区

2.1 轨道站点的分类

国外的TOD理论提供了轨道交通站点地区开发的一般性设计框架。受轨道交通途经沿线的不同区位、城市功能、现状用地格局的影响，TOD模式的站点地区开发强度会呈现出差异性。因此有必要依据不同功能、区位，对轨道交通站点进行类型划分和探讨。目前国内的城市轨道交通分类包括节点导向与功能导向两类。节点导向的分类依据主要是车站的交通功能，例如分为大型换乘枢纽站、换乘站、一般车站等。功能导向主要是按照站点周边用地功能及在城市中的作用进行划分，其优点在于对站点地区的土地使用规划与土地开发有较为明显的指导作用。从对站点地区土地开发引导的角度，功能导向的分类更为适宜。因此，将轨道交通站点分为三大类型:城市型站点、居住区型站点、交通枢纽型站点。

2.2 轨道站点的空间影响区

对轨道交通站点规划区的大小、形态产生影响的因素很多，主要有经济社会条件、现状用地结构、用地布局、开发强度、城市设计质量、交通模式与特征、交通设施及服务水平等。

2.2.1 以出行时间角度

步行合理区半径的确定：在中心城区，轨道站点控制区的范围确定基本上以步行为主，以居民步行到车站的时间控制在5――10分钟，步行速度为4km／h，计算出轨道车站的步行吸引范围为400――600米之间。

2.2.2 以规划的角度

从规划的角度出发，将轨道站点周边一定范围的区域划为控制区，给予特殊政策。香港为鼓励开发商参与旧城区重建提出了一种鼓励优惠的政策区划：对于轨道交通沿线土地利用均结合轨道交通车站及其附属设施用地在规划上设置CDA，为轨道交通周边土地的混合、高密度使用创造条件，为整合地铁沿线地区发展提供便利。CDA的半径为500米。

2.2.3 以站点周边物业增值的角度

通过比较三种物业在不同范围内的增值潜力，确定在距地铁站点150米左右范围内划定为核心区域，应优先布置商业和办公的综合用地和部分商住，在150-300米范围内划定为紧密范围区，可适当提高住宅用地和办公用地的比重，500米以内区域划定为覆盖范围区，范围及以外区域用地以居住为主。

根据以上分析总结得出：轨道站点的空间影响区宜控制在500米以内，其中150米左右范围内划定为核心控制区、150――300米范围内划定为紧密范围区、300――500米以内区域划定为覆盖范围区。

三国内外城市发展TOD模式的经验

3.1TOD模型

核心商业区：TOD必须拥有一个紧邻站点的多种用途的核心商业区，使公交站点成为一个多种功能的目的地，从而增强他的吸引力。

办公区与居住区：为了改变居住与就业岗位分离带来的大量的“钟摆式”通勤交通压力，TOD强调居住与就业岗位的平衡布局，同时办公区紧邻公交站点布置鼓励人们更多的依靠公共交通解决长距离的工作出行，保证公共交通系统的使用效率。

开敞空间：TOD内部的各项功能围绕着相应的开敞空间展开，为人们提供良好的交往空间。必须保证人们能够不受干扰的使用这样的设施。

次级区域：虽然鼓励TOD高密度的土地使用，但同时不排除多种层次的住宅选择，紧邻TOD的低密度发展区域也是必要的，称之为“次级区域”。

3.2 国内外开发案例

3.2.1 成功的案例――香港

香港地铁系统不仅是世界上效率最高的地铁系统之一，香港地铁结合沿线土地开发进行融资的成功案例更是值得称道。

香港地铁的成功运营有赖于其稳定的客流和合理的土地利用模式；

站点周边高容积率的开发，且容积率随距离的增大而圈层递减，为站点带来了大量的客流并保证了土地利用价值的最大化；

在吸聚客流的同时，香港地铁还建立四通八达的人行系统，高效的疏导人流；

将公屋开发与轨道建设相结合，在有效引导城市发展格局的同时也为地铁提供了大量客流；

除了稳定的客流外，对站点周边土地的合理利用也是香港地铁持续盈利的一个重要保障；

在市中心，站点一般晚于周边区域开发，以发展上盖物业为主，物业类型主要为商业和写字楼；

3.2.2 失败的案例――美国圣地亚哥

公共交通不是美国城市交通中的骨干，不占有支配地位，无法形成以公共交通为导向的城市规划。美国的汽车私人拥有量大，无论是其生活习惯，还是美国人的观念，都不愿发展公共交通而放弃“汽车+高速路”的生活方式。

土地获取困难。圣地亚哥的城市轨道交通的绝大多数站点附近的土地都已得到开发，没有空置的土地可供大规模的TOD开发。

开发时机不好，遇到市场条件、财政条件的阻力。圣地亚哥在进行TOD开发的时候，正遇上60年代加州的经济危机，政府财政压力巨大，而且市场反映疲软。

总结以上分析得出：

成功的开发模式的条件：稳定的客流和合理的土地利用模式；站点周边高容积率的开发；建立高效的人行系统；公屋开发与轨道建设相结合；站点周边土地的合理利用；开发时序的科学性。

失败的开发模式的因素：公共交通不是作为主要出行方式；站点周边没有一定规模的土地可供开发；地方经济环境阻力大。

四天津地铁1号线轨道站点研究

根据天津地铁1号线轨道站点所在区位的不同、功能的差异、站点周边规划布局的不同，对一号线站点进行划分：

城市型站点：位于城市中心区的商业街、写字楼分布区和城市新区的区域中心。天津地铁一号线的典型站点为小百楼；

居住型站点：位于城市中心区和新区的各大居民聚集点。天津地铁一号线的典型站点为西北角；

交通枢纽型站点：位于城市对外交通的各大火车、汽车、飞机站点、以及轨道交通的换乘站和公交系统枢纽站。对有发展潜力的站点周边地块,可以进行高强度的以居住、商业和办公为主的土地开发，强调建筑的地区标志性与门户意象。天津地铁一号线的典型站点为西站。

站点现状问题总结：

地铁建设没有与规划同步，对周边区域带动作用不显著，站点与周边物业的联系不足，没有互动；

站点与其他交通方式的对接不理想，特别是步行和自行车；

多数站点物业没有按价值衰退规律来布置，普遍缺乏人流的引导，中心绿地和交通设施缺乏；

开发强度混乱，没有合理的控制，地下空间开发利用不足。

轨道站点周边步行合理区的步行系统不发达

五天津轨道交通站点利用建议

5.1 控制区的确定

从规划控制区域、合理步行距离和三种物业类型的增值范围，借鉴国内外理论研究和经验，结合天津市的实际情况将控制区划定为500米，将轨道站点化为三个圈层，即：0――150米为核心控制区，150――300米为紧密范围区，300――500米为覆盖范围区。

5.2注重轨道站点的区位差异

中心城区开发模式：由于中心城的土地存量有限。在站点周边土地开发时只能向上、向下发展。向上大力发展地铁上盖物业，向下高效利用地下空间。物业功能以商业和办公物业为主，辅以高密度住宅。同时中心城开发要注意跟周边物业接驳，有效疏散和集聚人流。

新市镇开发模式：站点作为区域发展核心，遵循TOD模式对不同功能站点物业开发时物业配比和开发强度区别对待。

5.3用地构成和容积率的控制

城市型站点：用地构成以公共设施为主导，其用地构成比例集中于40％～50％；其次为交通用地，所占比例为20％左右；居住用地构成幅度变化较大，部分站点达到30％左右，且多为商住混合用地形式。绿地构成远高于居住型站点，主要是中心型站点地区多为城市中心，公共绿地与广场结合形成城市公共开放空间。高强度、高档次开发，注重地下空间开发，商业地块容积率8――15；居住地块容积率5――8。

居住型站点：居住用地构成比例集中于50％～60％。公共设施用地构成集中于20％以下，交通设施用地（含道路）构成集中于10％左右，部分站点比例较高。绿地构成，各站点呈现较大差异，有的站点缺乏绿地，其比例在0.5％以下，有的则高达30％，此类站点多布置有站前广场绿地或道路绿地，绿地比例较高。商业地块容积率6――10；居住地块容积率3――5。

交通枢纽型站点：用地构成以交通用地为主导，包括城市道路、轨道交通、公交换乘以及火车站、汽车站等对外交通设施，其用地构成比例集中于50％左右；其次为居住用地20％左右；公共设施用地构成比例为15％，主要为交通枢纽的配套服务设施。商业地块容积率6――12，居住地块容积率3――5。

5.4 注重轨道站点的可达性

强调轨道站点与各种交通方式的对接，让居民能以最方便的出行方式到达轨道站点。

5.5 开发时序

新区：已经有大量人流入住，但缺乏相关配套设施。以站点为中心逐渐向外扩展。先开发商业及公共配套设施，提升站点的中心性，引导区域结构，向外逐渐发展高密度住宅。

新城：缺乏人气和配套设施。站点周边先进行收储暂不开发，在周边大力发展住宅和公共配套设施，引入各类学校、医疗中心、邮局、图书馆、以及其他政府机构从而保证非高峰时间的客流，待区域成熟后再开发站点周边区域从而获得最大的增值收益。

本文在研究国内外先进理论，参考了国内外的案例，结合天津市的轨道交通现状，对站点控制区域的用地构成、开发强度、空间布局、开发时序等规划设计难点进行归纳分析。希望能够对天津市后期的轨道交通建设提供一个参考。

【参考文献】

[1] 北京市城市规划设计研究院. 北规院轨道站点研究

[2] 郑文含.不同类型轨道交通站点地区开发强度探讨[J].城市发展研究，2008，（S1）:93-95.