房地产企业财务风险分析精选(九篇)
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第1篇：房地产企业财务风险分析范文
1.无力偿还债务。房地产建设开发企业虽然也实行资本金制度，但大部分开发企业在初期阶段均以负债开发为主，自有资本金比例非常的低，大量的开发资金都来源于借贷。如果公司用负债进行的投资不能按期收回并取得预期的收益，公司必将面临无力偿还债务的风险，其结果不仅导致资金紧张，也会影响公司信誉度，甚至还可能因不能支付而导致公司倒闭。目前我国大多数房地产企业的负债率很高，不少房地产企业资产负债率在70%以上，有的甚至高达90%，远远高于60%的警戒线水平。高负债率意味着较高的财务杠杆，会放大投资风险。
2.负债的结构不合理。我国房地产企业普遍存在筹集长期资金却采用了短期借款，或者相反，这都会增加企业的筹资风险。房地产企业一方面用短期借款来筹资，利息费用可能会有大幅度的波动；另一方面将短期借款用于长期资产，当短期借款到期时可能会出现难以筹措到足够的现金来偿还短期借款的风险。
3.利率变动风险。房地产企业在负债经营期间，由于通货膨胀等影响，贷款利率发生增长变化，利率的增长必然增加公司的资金成本，从而抵减了预期收益。利率变动风险在某种意义上是房地产企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。
4.再筹资风险。再筹资通常是现阶段房地产企业实现项目滚动开发最常用的办法。由于负债经营使公司负债率加大，相应地对债权人的债权保证程度降低，这在很大程度上限制了房地产企业从其它渠道增加负债筹资的能力。在一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的一环断裂，再筹资风险的效应会放大从而给集团经营带来致命威胁。
透过以上风险的表现形式不难发现我国房地产企业的财务风险具有以下基本特征：（1）不确定性：房地产的不确定性是房地产商品区别于其它商品的一种基本特性。房地产企业的财务风险虽然可以事前加以估计和控制，但是由于影响财务活动结果的各种因素在不断发生变化，因此事前不能精准地确定财务风险的大小。所以，开发商在进行房地产项目的投资开发时，必须面临并承担因项目所处地理环境条件变化所带来的风险，该风险来源就是房地产位置的固定性、区域性和个别性特点。（2）分散转移性：房地产的不可移动性和区域性，决定了其投资对于大环境的经济形势和当地的经济发展趋势非常敏感，并且由于其开发周期长，对形势波动做出反应并进行调整却相当缓慢，这同样是房地产投资风险之所在。（3）预测决策性：房地产企业是持续经营的，财务管理者可以通过财务技术，基于历史平台对未来不确定的环境因素进行评估。在事前对损失进行预测，从而做出正确的投资经营决策，将可能发生的财务风险降至最低。（4）激励性：财务风险的客观存在会促使房地产企业采取措施防范财务风险。由于风险普遍存在，为了持续经营，企业不得不面对与防范它，并想方设法降低风险的危害，从而引导企业自身主动地去完善其财务制度，规范财务行为，加强财务管理，提高经济效益。
鉴于以上表现和特征，分析我国房地产企业财务风险的成因，主要从宏观和微观方面考虑：
从宏观环境分析，房地产企业比较容易受到国家和地区经济情况影响，当前房地产行业的调控政策，像财政政策、货币政策、税收政策等都是企业自身难以改变的。同时企业本身也存在一些缺陷，比如变现能力较低，周期较长，市场不成熟等。我国房地产业是个新兴产业，起步晚，对它的发展规律、经营管理的实践理论研究还不够成熟，在房地产投资的运作上还存在一定的盲目性。一些房地产企业将闲置的资金全部投在诸如商品房等某一种形式的房地产上，投资模式比较单一。近年来，政府多次出台相应政策，进一步严格房地产开发贷款条件，房地产企业从银行获得资金的难度进一步增大。银行多次加息也将影响房地产的投资速度，削弱企业的盈利能力。
从微观因素分析，我国房地产企业在很大程度上缺乏财务预算和财务管理机制。在经营期间，有些企业对当期的经营状况仅仅停留在会计核算，缺少事后财务分析；即使进行了财务分析，也不能充分利用分析结果对下期进行预算与指导，没有较好的发挥财务管理的作用。对项目的资金运作缺少全盘考虑和长期规划，当资金运转困难时，不是从公司内部挖掘资金潜力，利用自己积累的资金设法追回外欠的债款，而是千方百计的借款，并且借款渠道单一，负债成本较大。行业中，普遍存在经验主义和主观个人决策现象。对项目的可行性研究与项目评估不够全面。缺乏深入细致的市场调研和科学论证。没有重视项目开发对资源环境、公共环境的影响。项目预期利润过高。由此导致决策失误经常发生，从而产生财务风险。
二、我国房地产企业应加紧寻找防范财务风险的对策，建立财务风险防范机制
1.建立科学的财务结构。首先，固定成本的存在使企业在利用经营杠杆的同时也带来相应的财务风险，经营杠杆的作用并不总是积极的。只要企业的销售量不能够持续的增长，经营杠杆所产生的作用就将是负面的。其次，企业资金筹措是企业理财的重点内容，但外来资金（银行信贷）对企业的发展来说仅仅是一种“输血功能”，它可以解决企业一时的自给难题，但企业的长期稳定发展，必须依靠形成一种来自企业经营管理活动的良性“造血”功能机制，而造血功能机制的形成只能依靠企业资产的合理及有效的利用，保证现金流入与流出在时间、数量与速度上的协调一致，唯有如此企业的持续发展方有持续的财务资金支持。再其次，引发财务风险的另一原因是房地产企业的短期负债与长期负债的搭配比例不当，对于这一问题的解决方法，主要是根据房地产企业的现金流，并结合房地产企业的行业特点、经营规模，利率结构等因素来制定合适的长短期负债比率。适当搭配房地产企业的短期负债与长期负债的比例，控制财务风险。
2.制定合理的发展战略。由于房地产企业属于资金密集型企业，一方面要对投资方案的投资效益进行探究，进行可行性研究，充分明确一些风险因素；另一方面，为了降低投资的商业风险，又要保证获取预期的投资收益，要运用投资组合理论，合理进行投资组合。比较合理的方法是进行房地产类型组合投资。比如，尽量争取在投资一些写字楼的时候要兼顾住宅小区以及商铺等类型房地产的构建，以尽量利用不同类型房地产功能的相互补充，从而最大限度地适应市场，提高财务管理的抗风险和获利能力。
3.合理应对外部风险。自然风险、社会风险、经济风险、政治风险等，均属于外部财务风险的范畴。为控制财务风险，房地产企业应认真分析研究财务管理的外部环境，逐渐掌握其变化规律，制定多种应变措施，根据对财务管理外部环境变化的预测，调整财务管理政策和改变管理方法，提高房地产企业对财务管理环境变化的应变能力，尽量减少外部因素对财务管理的影响。为了应对外部情况造成的风险，房地产企业应该建立有效地财务预警系统。通过设置并观察一些敏感性财务指标的变化，利用财会、金融、企业管理、市场营销等方面的理论，采用科学分析方法对获利能力、偿债能力、经济效率、发展潜力等指标进行分析，发现企业存在的风险，并向经营者示警，从而能对企业可能或将要面临的财务危机进行预测或预报的财务分析系统。
第2篇：房地产企业财务风险分析范文
关键词： 房地产企业;财务风险;风险预警;防范对策
房地产企业是我国的经济支柱产业，在我国经济发展历程中起到了非常重要的作用。当前房地产市场环境更加恶劣，很多房地产企业存在风险防范意识淡薄、财务风险控制水平低等问题，这些问题的累积容易导致房地产企业发生财务风险。通过对房地产企业财务风险的成因进行分析，研究具体的防范措施，希望可以有效促进我国房地产企业健康持续发展。
一、我国房地产企业财务风险的主要类型
（一）融资风险
融资风险是因为企业为了获取更高的经济利润，利用财务杠杆进行举债，而引起的收益变动风险。主要有外部融资额度过高，融资的方法不恰当，债务期限不合理，债务成本过高等情形。
（二）投资风险
投资风险是指房地产企业不确定未来的投资会有多少收益，导致本金受损的现象发生。如果房地产企业的投资没有达到预期的收益，就会使房地产企业的盈利能力和偿债能力降低，从而发生财务风险。
（三）资金回收风险
资金回收风险是由于企业无法让产品成功销售，实现成品转化为现实资金的过程。如果房屋不能快速销售出去，就会出现资金回收风险。
（四）收益分配风险
合理的收益分配可以有效提高员工的积极性，但是在收益分配的过程中，可能会对房地产企业后续的经营和管理造成负面影响，会对房地产企业的会计信息真实性造成影响，使房地产企业产生收益分配风险。
二、房地产企业财务风险的成因
（一）项目选择盲目，规模扩张速度过快
房地产企业项目拓展速度过快，项目选择盲目，对资金调配、风险控制等会造成非常大的压力。在前几年行情好的时候，很多企业进行大量圈地施工，未考虑产品回报和投资报酬，也没有对市场进行充的调查，最终增加了房地产企业的财务风险。比如重庆某民营房地产企业，在这2008年前的楼盘实现近6亿元的丰厚利润后，在2009到2011年期间花费近10亿元取得了6块土地使用权，拿地后后期建设资金不足，项目建设进度迟缓，直到2014年部分项目才开始销售，又碰上房地产市场库存加大，销售迟缓，部分项目通过降价，直至低于成本价后仍未能快速实现销售，导致多个项目出现亏损。
（二）过度举债，资本结构不合理
房地产企业要想顺利的运行就需要大笔的资金支持，很多房地产企业为了让多个项目运行顺利，不从自身角度去挖掘资金潜力，在信贷政策宽松时进行大范围举债，甚至有的企业不仅向银行贷款，还向其它的企业、民间进行融资，借款时不选择最优的融资方式，不合理规划还款时间，不计算资金成本，不考虑抵押担保措施，最终企业的资本结构不合理，导致企业出现严重的财务风险。仍就前例的重庆某民营房地产企业，为支付多个项目的土地出让金，支付年息高达30%-40%的资金成本通过民间融资，到2014年底民间借款未还余额达10亿元，加上银行贷款、信托融资总负债超过20亿元，借款严重超期未还，部分债权人采取了资产保全措施，导致所有债权人集中上门讨债，虽最终通过资产拍卖偿还了部分债务，仍剩下近3亿元的债务无法偿还，企业由此
破产。
（三）项目运营能力低下，形成高库存难以去化
我国中小型房地产开发企业起步晚，规模小，人才缺乏，项目管理经验不足，普遍企业的项目运营能力低下，在针对具体项目运作时出现前期论证不足，存在设计缺陷，施工现场管理不到位，营销推广不得力等现象。房子修好后，不能有效满足本区域的购房需求，施工方偷工减料导致楼房存在质量瑕疵，在营销推广时市场不予买单，房屋长期难以销售，尤其是在近两年销售整体迟缓的大背景下，该类项目将更难去化。项目的去化速度越慢，项目运行成本越高，最终会导致企业资金不能按时收回、投资收益减少的财务风险。
（四）房地产市场环境恶化，商品房供大于求
因为房地产企业属于我国的经济支柱产业，2008以前我国针对房地产行业出台了大量的法律法规，从税收、信贷、土地方面进行调控，在各种政策的激励下，房地产市场出现了供不应求的现象，但房地产投资增长很快，在5-6年间，房地产市场已经供大于求。国家统计局数据显示，截至2015年10月底，全国商品房待售面积6.86亿平方米，未完工49亿平方米，1-10月商品房销售面积9.5亿平方米，照此速度，库存去化需要五年，在二三四线城市，销售压力更大。在此背景下，大量中小型企业将无法把控财务风险。
三、房地产企业财务风险的防范措施
（一）完善房地产企业的内部控制制度，加强对财务风险的防范管理
完善企业的内部控制制度是保证企业可持续发展的基础，房地产企业想要提高自身的财务风险防范能力就需要从内部控制的角度出发，完善内部控制制度，有效提高财务风险的防范管理能力。对房地产企业的管理人员进行适当授权，调动员工积极性，在专家的指导下，对房地产企业的业务流程进行梳理，保证每个工作环节都有据可依。
（二）对房地产企业的内部资金进行管理，提高资金的使用效率
房地产企业的财务管理部门可以实行资金预算管理模式，将年度预算目标规划到每个部门，实现企业资金预算总目标的有效实施。在编制资金预算目标时，需要各个部门的积极参与，并促进各个部门的沟通与交流，以便在进行资金调度时可以更加及时和有效，避免房地产企业内部的资金和物资出现积压现象，影响资金的正常使用效率。
（三）对房地产企业的资产结构进行调整，降低企业的负债率
房地产企业在经营过程中要确定合理的战略方向，以便资金利用更加有效，同时企业也要根据各种环境的变化对发展方向和发展目标进行调整，避免盲目投资，造成较大的资金周转压力。房地产企业在开发项目时，要考虑自身的负债情况，确定项目投资后的负债率，以便可以在风险承受范围内运行项目，使企业的资本结构更加合理，避免因为重视短期效益而出现财务风险。
（四）加强项目运营管理知识学习，提高管理运营能力
随着房地产市场环境的变化，纯粹靠拿地、囤地便能赚钱的时代一去不复返，当下及未来的房地产市场属于有拿地策略，精通项目经营，通晓客户需求的房地产开发企业。在此背景下，房地产企业尤其是中小型房地产企业，应该降低盈利预期，注重自身软实力修炼，在财务管理、项目设计、现场施工、销售推广及后期物业方面下足功夫，形成企业自身的项目运营管理知识体系，培养优秀员工，组建高效团队，打造企业的核心竞争力，只有这样，方能在急剧变化的时代大潮中，把握时代需求，最大限度的降低企业的财务风险。
（五）房地产企业需要建立财务风险预警体系
财务风险预警体系可以对财务风险进行检测和判断，加强房地产企业的财务风险控制能力。房地产企业建立财务风险预警体系时，要建立起完善的分析监测系统以及风险处理系统，可以对相关的财务信息进行及时收集，并对存在的财务风险进行判断，当财务风险超出预警线时，可以对财务风险进行预警，保证房地产企业财务运行环境的安全。房地产企业还要建立相应的财务指标，例如偿债能力指标、盈利指标、管理指标等等，以便财务风险预警体系可以更加顺利的运行。
四、结论
房地产企业的投资较大，项目运行周期较长，尤其是在当下竞争环境进一步恶化的情形下，很容易产生财务风险。通过对财务风险的特征进行分析，研究房地产企业财务风险的具体成因以及防范措施，希望可以有效提高房地产企业的财务风险识别和财务风险控制能力，使房地产企业实现健康可持续发展。
参考文献：
[1]王质君. 房地产企业财务风险的成因及其防范[J]. 湖南农业大学学报（自然科学版），2010，S1：155-158.
[2]熊雅君. 我国房地产企业的财务风险分析及其防范措施[J]. 新经济，2014，20：63-64.
第3篇：房地产企业财务风险分析范文
［关键词］房地产企业;营运资金;风险控制
1房地产行业营运资金特点
(1)资金需要量大。房地产行业作为一个资金密集型行业，在生产、流通和消费的运转过程中都需要大量流动资金来维持自身的正常运转。土地资源的稀缺且人们对土地资源的需求与日俱增使土地价格不断上升，再者房屋建筑在建造施工过程中需要投入大量的材料、人力、设备等，因此房地产行业的资金需求量大大高于其他行业。
(2)资金周转速度慢。房地产每一个项目从开发、施工到竣工结算再到交付使用通常要花费2～3年之久，到最后收回投资额则需要花费更长的时间。此外，由于投资回收期长，耗用的资金数额巨大，房地产企业在银行的贷款需要支付一大笔利息，这无形中增加了企业的成本。这些原因导致了房地产行业的资金周转速度比别的行业慢。
(3)资金来源单一。因为房地产企业运营所需资金数额巨大，这么一笔庞大的资金很难有企业可以用自有资金来承担，出于风险和安全性考虑，房地产企业都比较依赖银行贷款这一传统融资途径，在房地产企业筹集资金的时候，需要充分考虑到自己持有的资金和外部融资的资金比例，再进行详细的研究分析，最后得出合理的融资结构方案，从而可以有效的达到风险性和盈利性的平衡。
2房地产行业营运资金的主要风险
2.1负债过度
目前我国房地产行业处在高速发展阶段，企业对资金的需求量比较大，而且房地产企业管理者对负债经营持比较认可的态度，这也是导致房企负债率偏高的原因之一。房地产企业对银行贷款这一传统融资方式比较依赖，所以其到期还本付息压力也比较大。一般来讲，房地产企业的流动负债占总负债的比例高达50%以上，原因是房地产企业一拿到售楼许可后就开始预售楼盘，这样可以达到回笼资金的目的，所得的收入计入“预收账款”科目，而“预收账款”中绝大部分都是消费者从银行贷的购房贷款。高比例的流动负债说明房地产企业要用大额的流动资产来偿还，这大额的流动资产一般指存货即楼盘。如果房地产企业在建造过程中出现问题的话，会导致楼盘无法按时交付，这样企业就难以按时偿还借款，同时还会因为违约产生新的负债。
2.2存货占流动资金比例过高
近几年来，国家为了控制房价，采取了一系列宏观调控措施，许多房地产企业无法达到预定的销售目标，导致存货积压，而房地产企业的存货单价又比较高，所以存货占流动资产的比重会过高。而一般来讲，存货越多，企业流动资产越多，经营效益会越好，但由于房地产行业的存货并不好控制，一旦企业资金链出现问题，而存货又销售不出去，那么会导致企业无法偿付到期债务，造成严重的影响。
2.3营运资金周转期长
由于我国绝大多数房地产企业还没建立起完善的营运资金管理体系和风险管理体系，并且房地产行业的产业链比较长，且其开发至销售的时间间隔比较久，导致其营运资金周期比较长。过长的营运资金周转期导致企业经营效率降低，影响企业的经营收益。
3房地产企业营运资金财务风险管控策略
3.1保持流动资产高比例的同时注意资金安全
一般来说，企业的流动资产越多企业的绩效也会越高，所以房地产行业作为一个资金需求量比较大的企业应保持相对较多的流动资产，这样能够保证资金链顺畅。但是房地产企业也不能盲目地追求较高的流动资产，导致流动资产的比例过高，就会产生资金流转和安全运行的问题。从前面分析来看，企业只有小部分流动资产能够用来偿付到期负债，大部分流动资产都是不太好控制的，比如企业手中的土地资源、未完工产品及一些没卖出去的楼盘等存货，万一资金链断裂，这些存货又不好处置，则企业的到期债务的偿还压力会很大。同时，房地产企业也要加强存货的管理，存货资金是房地产行业盈利的来源，如果房地产公司存货中未完工产品占总存货比例过大，那么势必会影响到企业的经济效益。企业应该合理安排未完工产品与完工产品的比例，适当提高完工产品的比例，提高产品质量来加速存货的销售，减少流动资金的变现时间，维护资金链的安全。
3.2采取相应措施加快应收账款回收
资金得以循环对房地产企业来讲是异常重要的，应收账款作为企业的流动负债，如果能够及时收回企业的资金周转是非常有帮助的。从上文分析得出，招商地产、保利地产、万科集团的应收账款周转率都很低，如果房地产公司逾期未收的应收账款或者呆滞账款过多，资金周转就容易出现问题。所以房地产企业应该加强对应收账款的管理，采取有效措施及时收回应收账款，例如，采取合理的优惠措施来刺激消费者早日归还房款;对合作者的信用进行评级，降低坏账率等。
3.3充分利用长期负债的杠杆效应
我们知道，企业如果在考量自身能力的情况下合理利用负债就能够通过财务杠杆的作用获得额外的收益。如果企业的投资收益大于负债利率，企业的负债收益就能够转化为权益资本，所以企业要合理利用财务杠杆。本文分析了“招保万金”的流动负债与长期负债的比例结构，发现四家企业的流动负债比重都很大，其中“预收账款”占了很大比例，原因是企业将通过预售楼盘的获得的定金划入“预收账款”科目，使流动负债的比例也相应提升。但是除了“预收账款”，房地产企业的“应付账款”与“其他应付款”项目也占了很大比例。事实上，负债杠杆的作用大小并不是由长期债务或者短期债务决定的，长期负债的资金成本比短期负债的资金成本高，但是这部分高出来的资金成本可以用抵税的方式来弥补。还有由于房地产行业很容易受到政治、经济、市场等各方面的影响，一旦出现外部环境不利于企业发展的变化，那企业就很可能陷入严重的财务危机中，而长期负债偿还日期确定，比较安全。所以，在权衡了偿还风险、资金成本和收益的情况下，笔者认为房企应该考虑长期负债这一有利资金来源。
3.4加快企业流动资金周转速度
①加强在中小型住房的设计开发力度。近几年来，政府部门完善和落实了一系列住房保障政策，国土资源部要求各地应先安排经济适用房、廉租住房和中低价位、中小型商品房建设用地。可见，在未来的房地产行业中，中小型住房将占有比较大的比重，那么房地产企业应该配合国家政策需要以及考虑房产行业实际需求，结合自身情况考虑加强中小套型商品房的开发，增加销售量。由于中小型商品房需求量大，资金需求量小，生产周期短，企业可以较快的回笼资金，在提高流动资金的周转速度的同时也提高了资金使用效率;②随着房地产行业的不断发展，房地产企业如果拥有自己的专业特色和专业能力将在竞争中获得优势。在房地产市场中，房地产企业可以专注于自己所擅长的领域，利用自身的优势给自己找个准确的定位，这样有利于提高资金的周转速度，同时也可以增加企业的经济效益。
参考文献:
［1］曹玉珊.“全渠道”视角下的营运资金管理新论［J］．会计之友，2015(21):2－7.
第4篇：房地产企业财务风险分析范文
关键词：信用风险模型；房地产上市公司；财务预警
中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）03-0100-04
引言
随着经济全球化的发展，国内房地产企业在市场竞争中面临各种各样的风险，如何辨识、评估、监测、控制风险已成为我国房地产企业发展道路上必须面对的问题。而在我国房地产企业风险意识不强，风险管理工作薄弱，是企业发生重大风险问题的重要原因。
一、文献综述
国内外对企业财务风险识别的研究主要集中在识别方法和识别变量的选择方面，而且这些研究成果主要是用于企业财务危机预警模型的构建。
Beaver[1]（1968）率先提出单变量分析法。选择79家公司，通过6组30个变量来反映公司破产前一至五年的财务能力，研究发现最好的判别变量是营运资本与负债之比和净利润与总资产之比。Altman[2]（1968）首次运用多变量分析模型对企业财务危机进行判别分析。从流动性、获利能力、财务杠杆、偿债能力和活动性五个方面选用22个变量作为预测备选变量，通过对1946―1965年间破产制造企业和33家非破产配对企业的研究分析，构建了Z-Score模型。Ohlson[3]（1980）构建 Logistic预测模型，研究发现，影响公司破产概率的变量，即公司规模、资本结构、业绩和当前的变现能力。
周首华等[4]（1996）运用1977―1990年的62家公司，即31家破产公司和相对应的同一年度、同一行业及相近净销售额的31家非破产公司，建立了F分数模型，并以ComPustat PC Plus 会计资料库中1990年以来的4 160家公司数据作为检验样本进行了验证，其F模型的准确率高达近70%。生育新、顾寿仪[5]（1998年）通过流动比率、速动比率、资产负债率、存货周转率、应收账款周转率和利息倍数对财务风险的预警指示，研究宏观回避和微观回避对财务风险的回避。杨淑娥和徐伟刚[6]（2003）在Z分数模式的基础上，运用统计学中的主成分分析方法，提出了Y分数模型，并用建立模型的134个原始样本进行回代，在预测值Y=0.5时，模型的回判准确率为80%左右。王芳云[7] （2005）在系统阐述奥特曼Z计分法的基础上，有针对性地选取了2003年沪、深上市公司的财务风险进行实证研究。实证表明，Z-score模型、模型对某个行业或某类企业的财务风险整体性分析的指导作用较强，可有效的评价企业财务风险。邢姝媛[8]（2011）结合了王伟、赵占军认为的房地产企业财务风险的三种表现形式，从内部控制体系、财务管理体系、资金管理体系和加强财务管理意识等方面提出防范措施。赵春[9]（2012）应用于企业财务风险分析与危机预警的研究，提出了企业财务风险概念层次树模型和时间序列动态维护的财务危机预警模型。通过基于Hash 结构的关联规则交互挖掘算法HIUA、基于部分支持度树的关联规则增量式更新算法 IUPS_Miner和关联规则的动态维护算法ARDM方法，构建偿债能力、盈利能力、现金流量指标、运营能力、成长能力和指标相关性分析几项财务指标。杜俊娟[10]（2013）从系统风险，非系统风险两方面分析房地产企业财务风险的类型及产生原因，提出将财务指标与非财务指标结合进行预警分析的新思路。杜运潮、徐凤菊[11]（2013）以我国房地产上市公司为研究对象，选取8家财务状况异常的公司，按照4倍比例选取了32家财务状况正常的配对公司，采用反映企业偿债能力、资产运营能力、盈利能力、成长能力、现金流量能力五个方面能力的30个财务风险评价指标，构成Logistic财务风险识别模型。代岑颖[12]（2014年）将财务风险划分为筹资风险、投资风险、流动资产风险三类，针对每一类风险选取相关财务指标，共27个量化指标构成财务风险分析指标体系，对该房地产企业的财务风险进行识别与防范。王惠聪[13]（2014）运用财务比率分析法，单变量分析模型、Z3计分模型、F分数模型，对房地产公司的财务风险水平进行了分析，研究发现房地产公司的财务风险水平正在逐渐升高。向晓露[14]（2014）、刘砂砂[15] （2014）研究结果表明，对房地产行业的财务风险影响最大的为偿债能力因子和成长能力因子，盈利能力因子对强势公司影响最大，而偿债能力因子对弱势公司的影响最大。庞明和吴红梅[16]采用多元回归分析法，利用现金流视角研究财务风险。研究结果表明，经营活动现金流增长率、投资活动总流入结构比率与财务风险的变化趋势反比净利润现金比率、全部现金流量比率、筹集活动总流入结构比率显著影响财务风险。
二、研究设计与指标构建
Vasicek 于2002 年首先提出来的财务风险，并在财务预警体系研究中得到应用。该模型假设财务运行状况主要取决于两个变量ZA和ZB为正的概率，用公式表示为：
财务预算的名义杠杆率？渍可以表述为：
鉴于最大概率为1，现金流运行状况的概率可以表述为：
当概率为1 时表示现金流的约束较松，可以降低风险标准提高高风险项目的投资，如果把剩余资金用于项目A，则B+A项目的收益情况W可以表示为：
根据上述公式可以得出以下公式：
上述公式表明，在约束条件下，公司现金流的最优财务状况和公司项目收益E 呈正向关系，与置信度系数α 也呈正向关系，和违约率PA和PB呈反向关系，即风险的存在将提高公司财务危机发生的概率。
企业收益情况可以表示为：E（P|I）=（q-Pi）P0+（1-q+Pi）pc
其中，Pi 表示企业利润，如果i为0，表示企业完全使用自有资金，i 等于C，表示完全使用外部资金。
只有在E>0，即企业利润为正时才会继续扩大投资规模，意味着企业现金流的财务状况良好，对E 求导可得如下形式：
上述公式意味着房地产企业所处外部环境越复杂，房地产企业资金不足时，进行外部融资的成本越大，将会影响企房地产企业正常运转。财务预警指标从经营效率、偿债能力、盈利能力和资本收益四个方面对财务状况进行分析，其中经营效率包括企业内部现金充足率、经营现金比率、自由现金比率和资金周转率4个子指标，偿债能力包括企业现金比率、资本负债率和现金债务比率3个子指标，盈利能力包括盈利现金比率、经营现金比率和净资产利润3个子指标，资本收益用每股的现金流量表示。随机抽取2015沪深两市54家房地产上市公司ST 公司和50家非ST 公司，把ST公司设定为1，非ST公司设定为0，在分析时把94个样本公司分成两组，分别为估计组和检验组，计量分析使用SPSS软件，数据的描述性统计（见表1）。
三、实证检验
根据财务风险的数理模型，企业财务状况主要取决于企业收益情况和现金流项目特质性。
由于企业财务风险（CF）和企业收益和现金流存在密切关系，基于上述变量选取，本文设定经营效率（JY）、偿债能力（CZ）、盈利能力（YL）和资本收益（ZB）四大影响因素构建计量模型：
为了对公司的财务风险进行定量分析，首先使用上述风险计量模型进行回归分析，回归结果（见表2）。
从模型回归结果可以看出，所有变量都通过了显著性检验，伴随概率较小，从标准差和t值可以看出回归结果较为理想。在市场经济的环境下，目前还存在很多不合理的地方，而且上市公司融资压力是制约企业财务状况的重要因素。合理规划、制定行业标准是国家经济健康发展的重要保障。
参考文献：
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[14] 向晓露.我国房地产企业财务风险评价研究[D].成都：西南财经大学硕士学位论文，2014.
第5篇：房地产企业财务风险分析范文
关键词:房地产企业 财务风险 预警 管理
近几年，我国房地产企业如雨后春笋，不管以前是搞科研的、做制造的、还是服务业的，也不管资金多少，通通对房地产趋之若骛，前几年大家赚得盆满钵满。近一年，国家对房地产的行业调控已初见成效，房地产企业竞争日趋激烈化，随之而来的财务风险也在呈上升趋势。在这种情况下，有必要对房地产企业的财务风险进行分析，并做好预警及管理工作。如何对房地产企业存在的风险进行预警并采取相应的措施进行控制，已经成为房地产企业迫在眉睫的事情。
一、房地产企业财务风险防范机制
房地产财务风险就是房地产企业在发展过程中会受到内外环境的影响致使企业出现破产风险或使普通股收益发生大幅度的变动的风险。房地产财务风险也可以理解为房地产企业在筹资、投资、资金运营及利润分配过程中会因不同因素而使房地产企业的生存、盈利及发展发面受到重大的影响。在市场经济大环境下，房地产企业财务风险是客观存在的，要想将风险和影响完全消除是不切实际的。在这种情况下，就应该建立房地产财务风险预警机制，将房地产企业财务风险值降至最低。财务风险防范机制如下：
(一)完善风险防范体系
要完善风险防范体系，就应该建立完善的风险防范体系，建立健全的管理机制，抓好内部制度建设，加强对相关财务人员的素质培养并将房地产相关资金细节问题落实到实处，将资金细节落实到实处，明确风险监管职责，落实好相应人员责任并明确相关责任制。同时要建立健全的成本控制体系，费用支出必须经过严格的审批才能使用，以提高资金利用率，减少资金浪费。
(二)发挥风险预警系统作用
所谓的风险预警系统，就是以信息为基础并贯穿于企业经营活动始终的全过程，以企业财务报表、经营计划及相关的资料依据，通过财会、金融、企业管理及市场营销管理等理论，利用数学模型或是比例分析法对财务管理全过程进行控制，在出现问题时能及时采取相应的应变措施，将房地产财务风险降至最低的风险预警机制。要想风险预警系统的作用，就应该对相应的企业信息进行分析，对可能出现的风险信息进行预警或提前采取相应的措施，降低财务风险。在发生财务风险的时候，能够及时找到致使财务不佳的根源，使经营者能够财务相应措施，阻止情况进一步恶化。
二、房地产企业财务风险管理
(一)确立资本结构
要想对房地产财务风险进行有效管理，确立合理的资本结构是必不可少的。毕竟公司资本结构合理与否和筹资决策有直接关系，公司在筹资决策的时候，会根据企业的实际状况，对影响决策的相关因素进行综合分析并确立合理的资本结占有合理的比例。因此，公司在决策的过程中，就应该选择最佳融资方式、融资对象、融资金额及期限。要想选择最佳方式和对象，管理者就应该成本和收益进行权衡，并在此基础上对股权融资和债权融资进行分析。此外，还要对资金额和期限进行适当的选择。只有将公司的负债率和债务期限进行合理的搭配，才能有效的降低公司偿债压力，保证资金正常运行。只有对公司成本结构进行合理优化，才能更好的实现企业最大化利益，才能最大限度地降低筹资成本、减少财务风险。
(二)加强对外部环境的应变能力
房地产企业是受外部环境影响较强企业，特别是在经济环境复杂多变的今天，受外部环境的影响更强。外部环境是客观存在的，外部环境的变化常给房地产企业发展带来一定的财务风险，这种财务风险是不可预见的，更无法对其施加直接影响。但是可以根据外部经济环境发展规律和国家政策的态势，对其进行研究和分析，建立相应的预警机制，随时关注外部环境的变化，结合公司实际情况对风险进行预测，并根据相应的预测，采取相应的措施，制定财务管理政策，对不合理的措施进行及时调整。在增强财务管理应变能力的同时，也能降低不利条件对财务管理活动的影响，进而降低房地产企业外部风险。
(三)提高公司全员风险管理意识
要想对财务风险进行相应的控制，离不开公司全员风险管理意识。首先公司领导要有较强的风险管理意识和较强的责任感，能根据实际情况做出正确的决策，以降低财务风险。只有领导带头，明确相关部门应该承担的责任、义务，真正实现权责分明，各部门才能更好的配合财务管理人员进行相应的工作，财务管理人员的风险意识才能得以加强，才能真正地意识到房地产财务活动的复杂性和重要性，才能积极地参与到房地产财务管理中去。也只有这样，财务管理人员才能将房地产风险预警作为首要目标，以财务风险控制体系为导向，更好的对财务风险进行预防，使财务风险得到有效控制。
三、结束语
随着我国经济突飞猛进的发展，房地产企业也在迅速的发展。然而，房地产企业毕竟是后兴起的产业，在激烈的市场竞争条件下，容易受内外经济环境的影响而出现财务风险。在这种情况下，房地产企业财务风险预警和管理是十分必要的。只有加强房地产企业财务风险预警和管理，才能更好地促进房地产企业经济发展。
参考文献：
[1]张建朝.房地产公司财务监督的理论与对策研究[J].财政监督.2010
[2]范军卫.我国民营企业中的财务风险分析及其对策[J].经营管理者.2009
第6篇：房地产企业财务风险分析范文
【关键词】 房地产业； 财务风险； 预警分析； 风险防范
一、引言
房地产业是个资金密集型行业，高投入、高回报、高风险。由于我国房地产业起步晚、基础差、规模小，其企业行为远未实现规范化。在国家宏观调控政策的影响下，房地产企业的资产负债率不断攀升，企业承受着巨大的财务风险，其可持续发展面临着严重的挑战，如何有效防范和降低财务风险已成为很多房地产企业求生存、谋发展而迫切需要解决的问题。因此，建立房地产财务风险预警机制，以便企业管理层及时采取有效措施，避免或减少财务风险对企业的威胁，对房地产业具有重要的理论价值和现实意义。
企业财务风险的预警研究在国外开展较早，Altman曾运用多元变量分析法对企业的财务困境进行预测，提出了多元Z值判定模型；Coat和Fant使用神经网络系统对这些模型进行了修正；后来，Kahya等提出了一个使用时间序列累计和Cumulative Sums（CUSUM）统计方法的财务困境研究模型。在国内，吴世农、黄世忠较早介绍了企业的破产分析指标和预测模型；周首华等利用Compustat PC Plus会计资料库中的4 160家公司数据为检验样本建立了F分数模式；陈静（1999）、张玲（2000）、陈晓（2000）等采用国内A股市场数据对此命题进行了实证研究。在房地产企业财务风险预警研究领域，龙胜平、张丽丽、郦大海、李建中分别利用各种预警模型对财务风险进行了分析。但由于部分公司通过操纵利润、弄虚作假而导致财务指标不准，使得仅采用财务指标作为判别依据进行预警与防范的有效性大打折扣。基于此，本文通过引入非财务指标采用Zeta模型作房地产企业财务风险预警分析，以期提高预警信息的准确性，并提出了相应的风险防范措施。
二、房地产企业财务状况与财务风险类型
（一）财务现状分析
由于我国房地产市场开发较晚，公司自有资金十分有限，房地产开发对资金的巨大需求使得房地产企业的资产负债率向来比较高，表1为我国部分大型上市房地产企业2010年和2011年的年报数据。从表1中可以看到房地产企业的资产负债率普遍在60%以上，房地产企业负债经营现象严重，资金结构不合理。
（二）财务风险分析
1.非系统性风险
非系统性风险是由特定经营环境的变化引起的不确定性而对个体产生影响的特有风险，源于房地产企业自身特有的经营活动和财务活动。资金结构是否合理、财务管理水平高低等，都使得房地产企业面临较大的非系统性风险。
2.资本运动风险
（1）融资风险。房地产企业资金需要量大，房地产项目的每一个阶段都需要大量的资金流。目前房地产企业的资金主要依靠银行贷款和预售房款，随着国家宏观调控政策的不断落实，银行对房地产企业的贷款及居民购房按揭贷款受到更多的限制，这使得房地产企业融资困难；同时借贷融资也导致房地产企业资金结构不合理，资产负债率偏高。
（2）投资风险。房地产项目投资所需资金量大、回收期长、周转率低，项目还需要一些建设条件，加上房地产企业本身缺乏对风险的预测，使得房地产企业从投产到回收乃至产生利润都存在较大的不确定性。
（3）资金营运风险。资金营运是指企业将所有的资金通过流动、优化配置等各种方式进行有效运营，以实现资本增值的目标。房地产企业项目周期长，政策法规、供求关系、利率等各种环境会发生变化，加大了企业变现风险。
（4）收益分配风险。我国房地产企业是从20世纪80年代开始发展的，目前尚未实现规范化，也没有完整系统的企业规划，因此在分配上往往缺乏合理的分配策略，收益分配缺乏稳定性和多样性，分配行为不规范易受政策条件的限制等。
三、房地产企业财务风险成因分析
（一）宏观因素
1.外部环境复杂多变
房地产行业是国民经济中的重要行业，国家为了保证国民经济健康协调发展，常常运用财政、税收、金融、土地等各项政策来对房地产行业进行宏观调控。目前，针对国内房地产业过热现象，国家出台了一系列宏观调控政策进行抑制，一次比一次严厉，针对性更强。另外，自2007年爆发次贷危机以来，全球经济急剧下滑，金融危机逐渐演变成经济危机，在经济全球化的背景下，国际市场经济的剧烈震荡势必对中国企业造成巨大冲击。
2.项目开发经营周期长
房地产项目从规划阶段开始，要经历市场调研、可行性研究、征地、拆迁、安置、建设施工、物业、绿化、房屋销售等多个阶段，项目周期长，不确定因素多，财务风险也随之变大。
（二）微观因素
1.企业财务风险意识淡薄
目前房地产企业的财务管理人员及企业经营者对财务风险普遍缺乏足够的认识和了解，风险防范、预警意识不强，不能从根本上把握风险的本质。在当前复杂的经济环境中，经营者对房地产行业的市场定位、发展趋势很难把握，造成他们对财务活动中资金的筹集、运用、投资等各环节的控制更加困难。
2.企业资金结构不合理
出于财务杠杆以及各方面利益的考虑，房地产企业在项目开发过程中会有各种举债行为，导致债务资金比例过大，特别是对银行信贷的依赖程度较高，一旦资金链发生断裂，房地产企业财务将陷入困境。
3.企业内部控制不健全
长期以来，国内房地产企业内部缺乏一套全面系统的管理体系和监督机制，奖惩和激励政策不完善，内部各部门以及人员之间权责不明，导致在资金管理、利益分配等方面存在严重的问题。
四、房地产企业财务风险评价指标选择与预警分析
（一）财务风险评价指标的选择
房地产企业财务风险评价指标的选择，应遵循全面性原则、逻辑性原则、有效性原则、客观性原则、敏感性原则，同时还应结合房地产企业自身特点选择能够衡量房地产企业财务目标以及财务风险的指标。房地产企业财务状况复杂，面临的不确定因素多，一方面要选择能直接反映企业财务状况的财务比率指标，另一方面也要有能够反映企业财务状况的非财务指标。
借鉴国内外的实证研究成果并结合我国房地产企业实际情况，笔者选择短期偿债能力、长期偿债能力、营运能力、盈利能力、现金流量、发展能力作为评价房地产企业财务风险的财务指标，具体内容参见表2。
相对来说，非财务指标难以量化，但是引入非财务指标能更全面地反映企业的财务状况，这里选定如表3所示的非财务指标。
（二）我国上市房地产公司财务风险预警分析
1.预警模型选择
财务风险预警模型比较多，本文选用Zeta模型作房地产企业财务风险预警分析。Zeta模型实际上是一个多变量线性函数模型，通过对企业多个财务比率进行汇总，求出一个总判别值来预测企业财务风险。Altman、Haldeman和Narayanan曾运用Zeta模型对1969—1975年间53家破产企业和58家非破产公司进行了实证分析，结果发现，Zeta模型用于预测五年和一年的财务危机的企业精度分别为70%和91%，而且越接近财务危机发生的时间，预测精度越高。其模型如下：
Z=6.56X1+3.26X2+6.72X3
+1.05X4
其中：X1为营运资产/总资产；X2为留存收益/总资产；X3为息税前利润/总资产；X4为股东权益/总负债。
判别标准为：Z
2.财务风险预警分析
运用Zeta模型对表1中所列的我国部分上市房地产公司2009年至2011年的财务数据进行测算，得出如表4所示的财务预警信息，从中可以看出样本企业的财务处于安全状态，但2011年与2010年相比，所有公司的Zeta值均下降了，表明国家宏观调控政策的作用已经开始显现，房地产企业的财务状况开始变差。
五、房地产企业财务风险防范措施
（一）宏观防范措施
1.关注政策变动，加强投资环境监测
我国房地产起步较晚，市场不规范，与发达国家相比，受政府政策影响更大，所以房地产企业应时刻关注国家各项方针政策变化，特别是政府对房地产开发的态度、政策动态。通过对各项政策的关注和研究，既有助于房地产企业确定正确的投资开发方向，预测投资环境，继而预测未来，又有利于房地产企业根据政策变动及时调整投资策略，有效控制企业的投资方向，防范投资风险。
2.制定合理的税务筹划策略
房地产行业是个周期长、税费多的行业，制定合理的税务筹划策略对企业成本控制、风险防范具有重要意义。房地产企业首先要根据自身的特点选择会计制度中收入、成本、费用、资产、负债等会计要素的确认、计量和记录方法，然后再制定合理的税务筹划策略；选择合适的存货成本计价方法、固定资产折旧方法、销售收入确认时间、坏账准备的提取等会计政策进行纳税筹划。要完善会计核算工作，注重税收筹划方案的整体性，达到合理避税、降低成本的效果。
3.加强房地产企业之间的合作
目前，房地产市场发展不平衡且区域性较强，在市场份额和土地供应都相对有限的情况下，房地产企业可以通过合作走异地扩张和开发之路，利用优势互补增强综合实力。现在房地产销售不畅，资金回收慢，联合买地、共同开发能降低企业的财务风险，加强企业现金流的稳定性，尤其是将合作市场投向二、三线城市，潜力巨大。因为目前二、三线城市正值迅速发展时期，受国家宏观调控措施的影响比一线城市滞后，通过合作转战二、三线甚至三、四线城市是房地产企业分散财务风险的有效路径。
（二）微观防范措施
1.增强财务风险意识，提高财务管理水平
房地产企业要提高自身的财务风险意识，特别是财务人员，要善于发现问题，抓住非正常的经济现象，深入分析并及时提出解决方案。财务人员要不断提高自身的综合素质和财务管理技能、水平，学会对资产负债表、现金流量表、利润表、所有者权益变动表的分析利用，改变以往依靠经验或者主观判断进行决策的习惯，根据企业客观情况和外部环境做出科学合理的判断和决策。
2.健全风险管理体系
面对激烈的市场竞争和多变的经济环境，房地产企业应从自身出发建立完善风险管理体系，对房地产企业可能面临的风险进行全面监控，通过对企业风险的识别、计量、防范、控制等进行监督管理，降低企业的财务风险，及时消除不良隐患。
3.基于企业发展战略实施全面预算管理
房地产企业在发展过程中要明确自己的发展战略规划，以战略为依据，以价值链分析为前提条件，以平衡计分卡为手段，以作业成本管理为基础构建现代全面预算管理模式，寻求降低各项活动成本的方法，优化企业的管理流程与作业流程，对房地产企业防范财务风险十分有用。
4.拓宽融资渠道，优化资金结构
银行贷款在房地产企业资金来源中占据着主导地位，但受政府宏观政策影响大，导致房地产企业财务风险增大。因此房地产企业应积极寻找多元化的筹资组合来规避风险，如寻找风险投资者、天使投资者进行股权融资，推动股票市场、债券市场、吸纳民间资金、发展产业投资基金，探索各种投资组合，优化资金结构，降低财务风险。
5.完善内部控制制度
虽然一些房地产企业已经建立了内部控制制度，但是内部控制的执行情况不容乐观，企业内部各部门的职责不明，相互配合不协调，运营效率有待提升。房地产企业要积极开展内部控制建设工作，根据外部环境变化及内部管理要求，修订完善公司内部控制制度及流程汇编，建立科学的决策机制、有效的监督机制和涵盖经营管理相关环节的内部控制体系，以提高企业的经营管理水平和风险防范能力。
【参考文献】
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第7篇：房地产企业财务风险分析范文
关键词：房地产企业财务风险资本结构
改革开放以前，西安仅有十来家国营房地产企业，市政建设比较落后；改革开放以来，西安的房地产企业获得长足的发展。截至2007年3月1日，西安房地产企业突破545家，而越来越多的房地产企业已经把西安建设的更加宏伟壮观。但是，由于西安房地产企业起步较晚、基础较差、规模较小、规范性较差，因而总体上与国内其他省会城市的房地产行业存在较大的差距。目前，西安不少房地产企业的资产负债率高达70%以上，个别甚至突破90%，这给其发展带来巨大的财务风险。因此，如何化解房地产企业的财务风险，保障其健康、有序地发展，是目前西安房地产企业亟待解决的核心问题之一。
一、财务风险的概念和特点
财务风险是企业在各项财务活动中，由于各种不确定因素的影响，使企业在一定时期、一定范围内所获取的最终财务成果和预期的经营目标所发生的偏差，具体包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险等四项。其中，筹资风险是指企业因借入资金而产生的丧失偿债能力的可能性和企业利润的可变性；投资风险是指投资项目不能达到预期投资率的可能性，从而影响企业盈利水平和偿债能力的风险；经营风险是指无法销售产品并回收垫付本金的可能性；收益分配风险是指由于收益的取得和分配而导致的产生损失的可能性。
财务风险具有客观性、时间性、全面性、损益性、激励性等特征。其中，客观性是指财务风险是不以人的主观意志为转移而客观存在的经济事项；时间性是指财务风险的大小随着时间的延续而发展变化；全面性是指财务风险存在于企业财务管理活动的各个环节之中，并体现在多种财务关系上；损益性是指企业的风险越大则收益越高，风险越小则收益越低；而激励性是指由于风险普遍存在，为了持续经营，企业不得不面对与防范它，并想方设法降低风险的危害，从而引导企业自身主动地去完善其财务制度，规范财务行为，加强财务管理，提高经济效益。
二、西安房地产企业财务风险的主要成因
对于西安房地产企业而言，其财务风险同样包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险，以及和财务风险相关的其他风险。现分述如下：
1.筹资风险的具体表现
(1)负债金额巨大
房地产开发的特点决定了房地产企业筹资金额巨大。西安的大部分房地产企业在初期阶段均以投入债务资金为主，自有资金相当低，而有些企业根本没有自有资本，而大量的开发资金主要来源于银行借款。近年来，西安房地产贷款增长率持续偏高。在所谓的高回报利益的驱动下，很多房地产企业盲目举债，提高了企业的资金成本，加重了企业的财务风险。
(2)盲目再筹资
再筹资是房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。西安不少房地产企业没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累资金和设法追回应收款项而取得资金来源，而是想方设法对外借款。在西安一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的某一环断裂，将会给企业经营带来致命的威胁。它会导致原有的财务风险扩大化。
(3)利率与市场变动
从某种意义上说，利率和市场变动可能引起的房地产定价和定位的不准确风险，成为企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。目前，国内与国际通货膨胀的预期比较明显。为了降低通货膨胀，我国中央银行2007年连续六次加息，而2008年的预期加息行为也比较显著。对于房地产企业而言，一旦贷款利率发生增长变化，必然会增加公司的资金成本，从而抵减相应的预期收益。如果在一定时期内，房地产投资收益不足以抵消贷款利息，则房地产投资将无利可图。同时，房地产项目的市场定位也成为影响企业市场风险的主要因素，而价格和当地对该同类项目的供需情况是影响其市场风险的主要原因。
2.项目投资的盲目性较大
西安的有些房地产开发商认为，只要能够取得土地使用权，组织施工队按照设计图纸施工，再投入相应的资金，工程项目能够按期交工使用，就会产生相应的经济效益。因此，不少房地产企业纷纷化费巨额资金购置土地使用权，进行所谓的“圈地运动”。但是，如果房地产企业没有对开发的房地产项目从征地的成本上、资金的运作方面、经济效益的回报率方面上做出细致的财务预算，那么企业就无法确立目标利润，更谈不上各项成本指标的测算及分解落实工作。这可能造成项目投资的盲目操作，从而加大项目投资的成本。
3.项目经营过程缺乏理财依据
西安的有些房地产企业，只注重工程的进度和质量，忽视了财务部门的事中监督职能，没有发挥财务部门自身拥有的优势。在工程项目的成本核算上过于简单、粗糙，没有针对自己企业的特点进行成本管理，忽视了内部各职能部门进行全过程成本核算的重要作用。这导致成本管理工作与财务预算偏离差大，影响了企业的经济效益。
4.没有正确处理消费与积累的关系
西安的房地产企业基本上属于高利润行业。许多房地产企业在获得高额收益之后，大大提高员工的薪酬待遇，尤其是管理层的薪酬水平。但是，当前我国东部、南部的房地产企业大力进军西部。它们拥有较高的管理水平、技术设备，这对西部的房地产企业造成巨大的挑战和压力。如果西安的房地产企业不能正确处理好自身内部的消费与积累的关系，在分配环节耗费资金较多，必然给自己的进一步发展带来巨大的风险。
5.财务管理人员素质低下，缺乏财务管理意识
西安的很多房地产开发企业的内部财权主要集中在关键人物手中。他们要么过于注重控制，要么疏于管理。而企业的财务人员的工作仅仅局限在登记账簿的范围内，没有全面发挥财会人员的财务管理职能。同时，财务人员的房地产专业知识缺乏，会计实务水平不高。
三、西安房地产开发企业财务风险的控制措施
由于房地产企业财务风险相对较大，因此应加强对其财务风险的动态管理。也就是说，西安房地产企业应该在筹资环节、投资环节、经营环节、利润分配环节，以及和财务风险相关的其他环节，全方位、多层次地对其可能发生的财务风险进行全过程的预测和管理，以便将财务风险控制在最小程度的范围内，以促进企业的健康发展。
1.针对筹资环节的预防财务风险的策略
(1)优化资本结构，降低筹资风险
一般而言，随着负债比例的上升，企业的债务风险也会逐渐加大。对房地产企业来说，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用权进行银行贷款，充分发挥财务杠杆的作用；另一方面，应把债务风险控制在企业可以接受的范围内。企业要安排适当的负债比例，寻求最佳资本结构。通过合理安排企业权益资金与债务资金的比例关系，使它们达到理想组合。
(2)缩短预售时间，减少款项回收风险
由于房地产具有投资品和消费品的二元性，因而房地产投资回收的不确定性较大。另外，房地产投资还涉及政策法规、金融动向、区域供求状况、需方消费倾向等各个方面，因而易受各因素变动影响，造成变现风险，容易引起资金链断裂。因此加强资金回收和集中管理尤为重要。如果能及时回收相应的款项，由公司统一调配使用，对公司的发展将是很大的资金支持。
(3)注重融资策略的创新
对于规模较大的西安房地产企业而言，为了取得广泛的资金来源，应该在遵守国家财经法纪的前提下，积极地、主动地探索通过发行股票、发行公司债券，并通过房地产信托基金等途径，以取得广泛的资金来源，避免主要依靠银行举债来获得发展资金。只有通过多种途径筹集企业发展所需的资金，才能为企业的发展开创广阔的天地。
(4)规范融资担保，控制债务风险
一般的房地产企业都有很多下属公司，母公司对子公司融资担保业务时常发生。子公司合理有效地运用融资资金，是公司整体健康发展的有力保证。母公司应在事先调查预测的基础上，制定全年融资计划，分解下达至各子公司并列入考核指标。有权独立融资的子公司按照计划融资，必须先填写“融资担保审批表”，在上面注明贷款银行、金额、期限以及所贷资金的用途和可能产生的资金效益等，上报母公司确认后，再由母公司出面进行融资担保。经同意由母公司担保融资的子公司，还必须每月上报准确的融资情况报告，如需在核定的范围之外追加融资，仍需重新履行申请、审批手续。
(5)建立西安房地产公司的财务预警系统
所谓财务预警系统，就是通过设置并观察一些敏感性财务指标的变化，利用财会、金融、企业管理、市场营销等方面的理论，采用比例分析、数学模型等方法，发现企业存在的风险，并向经营者示警，从而能对企业可能或将要面临的财务危机进行预测或预报的财务分析系统[3]。企业财务预警通常采用定性和定量两种方法进行。其中定性方法包括标准化调查法、“四阶段症状”分析法、管理评分法；而定量方法包括财务指标分析法、盈亏平衡分析法、Z计分模型、F分数模型。西安的房地产企业应根据自己的具体情况建立相应的财务预警系统。
2.针对投资环节的预防财务风险的策略
房地产公司应通过事先对投资项目进行定性和定量分析，以及综合评估比较，对决策过程中选定的投资方案，针对其可能面临的风险，单独或同时采取下列措施进行投资风险的预防与控制:(1)合理预期投资效益，加强投资方案的可行性研究;(2)运用投资组合理论，合理进行投资组合;(3)采取风险回避措施，避免投资风险;(4)积极采取其他措施，控制投资风险。
3.针对经营环节的预防财务风险的策略
(1)做好房地产企业的全面预算
全面预算作为一种管理机制，目的之一是建立有效的预算系统。通过该系统，将非正常的经营活动控制在萌芽之中，减少企业不必要的损失。并通过滚动预算，不断通过实际与预算的比较以及两者差异的确定和分析，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。同时，全面预算体系还可以初步揭示企业下一步的预计经营情况，根据所反映出来的预算结果，预测其中的风险所在，以预先采取的风险控制措施，达到规避与化解风险的目的。
(2)财务集中管理，规避财务风险
为了提高经营效益，降低经营风险，确保财务安全，西安房地产企业应在公司内实施财务集中控制，体现财务管理功能。如果公司分权过多，则会带来现实中的一系列问题，诸如各成员单位追求各自利益最大化而造成资金调度困难、资产调拨困难等，这会影响企业规模经济效益的发挥。公司的财务管理应集中而不能放开。只有这样，公司才能充分利用规模优势，规避财务风险。实行财务集中控制，有利于保证公司内部财务目标的协调一致，减少人为控制现象发生，有利于实现公司整体利益的最大化。
(3)委派财务主管，加强财会监督
对于西安的房地产集团企业而言，为保证子公司的经营活动正常有序进行，可以由母公司挑选优秀财会人员经过理论培训和轮岗锻炼，以“双向选择”的形式，委派到下属子公司担任财务主管。同时赋予财务主管代表母公司行使监督职责的必要权限，根据母公司的要求和有关制度的规定，有权对可能导致损失、危害投资人、债权人和职工利益的财务收支行为实行否决。通过有效监督，化解子公司经营活动中的财务风险。
(4)适时进行财务分析与监督
进行财务监督的目的是为了降低成本，取得更大的经济效益。西安房地产企业不但要做好投资回收衔接和提高资金运用效率，而且要加强投资项目的风险分析和方法研究。要对资金利用率、开发成本、销售价格、费用支出等，进行财务指标分析。准确的财务预测可以把风险降到最低限度，有效地防范、抵御各种风险。
4.针对分配环节的预防财务风险的策略
对西安房地产企业而言，应以经营活动产生的现金流量净额应作为分配决策的主要财务指标。由于现金流量反映出企业在报告期内经营活动中现金收支状况，所以现金流量往往比利润更为重要。如果企业的利润在上升，现金净流量却在减少，这说明企业当年实际收益在下降；如果现金流量净额小于同期利润总额，则意味着本期有不真实的或未到账的利润存在。在考虑上述主要因素的前提下，注重约束房地产企业高级管理人员过高的薪金报酬，以便为企业的发展积累较多的资金。
5.建立健全其他预防西安房地产企业财务风险的内部控制制度
(1)进行市场调研，防范市场风险
西安房地产企业应该设立专门的市场调研机构，经常派人进行市场调查，及时了解市场房地产的容量及波动情况，以及竞争对手、潜在竞争对手的优劣等，掌握房地产市场的第一手资料。企业除了关注目前的市场，还要着眼于市场的未来需求，认真调查市场容量和社会承受能力，以便为项目投资获取信息资料。
(2)加强企业财务人员素质的修养与提高
目前，西安房地产企业财务人员素质偏低，从而严重影响了企业的经济效益的实现。房地产企业应该高度重视财会人员的素质培养，开展相关人员的业务培训工作，提高他们的业务水平，使财务人员能较好地适应不断出现的新问题和新情况，其中最为重要的是加强相关财务人员的职业道德水平。此外，企业可以进行定期的考试、考核，引进竞争机制，为从整体上提高房地产企业的经济效益做出贡献。
(3)建立健全财务管理制度，加强内部财务控制
对于西安房地产企业的财务管理人员而言，应该主动根据房地产开发企业经营活动及其财务管理的特点，积极探索整个经营过程的财务管理制度，构建内部财务控制体系，并在实践中根据实际情况进行修订。在企业的资金管理中，对所有的财务往来都要按照规章制度严格执行，定期清查，发现账实不符的要及时查明原因，落实原因。
四、结束语
总之，由于房地产企业独特的经营特点，其财务风险相对较大。因此，强化对西安房地产企业财务风险的研究，提高其相应的抗风险能力，促进西安房地产企业持续健康的发展，具有重要的意义。
参考文献：
[1]姚杰:浅谈房地产企业财务风险管理[J].商场现代化，2005（15）:125
[2]张彩霞:房地产企业财务风险控制方法研究[J].西部财会，2007（9）：40
第8篇：房地产企业财务风险分析范文
【关键词】 房地产企业 财务管理 风险 风险控制
房地产企业财务管理是按照国家法律、法规和政策以及房地产企业经营要求，遵循资本营运规律，对房地产企业财务活动进行组织、预测、决策、计划、控制、分析和监督等一系列管理工作的总称。
房地产行业是典型的资金密集型行业，其特点有：资金投入量大、回收期长、变现能力差等，而房地产企业的目标是生存、发展和获利；财务管理工作以资金的筹集、使用及分配等财务活动为核心，因此，财务管理对房地产企业有着更为特殊的意义，房地产企业对财务管理也有着相应的要求：力求保持以收抵支和偿还到期债务的能力，减少破产的风险，使房地产企业能够长期、稳定地生存下去；筹集房地产企业发展所需的资金；通过合理、有效地使用资金使房地产企业获利。
房地产行业近年来在我国得到了迅猛发展，这个在我国起步于20世纪80年代中期的新兴行业已成为当前投资的重要领域之一，但是各地房地产泡沫高涨，随着金融危机爆发后实体经济所受影响渐渐显现，房地产泡沫受到严重的挤压，房地产企业面临着巨大的危机，其对财务管理的要求所存在的风险都逐渐暴露，如果这些风险得不到应有的重视和及时的风险控制应对策略，一旦整个市场受到某种刺激或冲击，某些房地产企业资金周转不畅造成资金链断裂，承受不住来自资金、工程等方面的压力破产，或许会在整个行业内引发多米诺骨牌效应，房地产行业面临重新洗牌。这是房地产企业乃至国家和民众不想看到的。因此，房地产企业财务管理风险必须得到重视。
一、我国房地产企业财务管理面临的风险
1、偿债风险
房地产业是资金密集型行业，它需要大量的资金参与运作才能支撑企业的运营。因此在项目初期阶段，大部分企业自有资本金的比例非常低，开发方式以负债开发为主，大量的开发资金源自外部借贷等融资，而在高投资高回报的内部利益驱动下，企业为追逐高利润，经常会在财务方面忽略考虑项目的可行性，预算工作流于形式，盲目上项，不合理地、过度地、不合规范地进行各种名目的外部融资借债。所有利用这些负债进行的投资不能按期收回并且得到预期收益，公司大量外债无力偿还，面临严重的偿债风险。根据全国工商联经济部、中华财务咨询有限公司《中华工商上市公司财务指标指数（2011年度）》财务数据比较全行业上市公司2011年财务数据，房地产行业的资产负债率处于相对较高的水平，仅次于轻资产的金融服务行业。
从2011年的截面数据可以看到房地产行业资产负债率相对其他行业来说已处于高位，假设全行业资产负债率服从正态分布，那么房地产行业已经落在了这个以47.78%为均值的正态分布的98%，即3σ范围以外，从统计学的概念已经可以认为其达到了极大值。
从1997年至2011年，整个房地产行业资产负债率一直在75%上下波动，远高于60%的警戒线。房地产企业处于这么高的资产负债率下，因收益降低而丧失偿付能力或破产的可能性也增大。
2、筹资风险
从目前看房地产企业资金的筹措渠道单一，虽然自筹资金的比例逐年升高，但外债仍是主要资金来源，还有很多类似民间借贷等不明来源的不合规范的借入资金，使得企业的资本结构不当，而且不够稳定的资金构成使得房地产企业财务管理面临着很大的筹资风险。
目前随着土地、信贷政策的收缩，房地产行业的资金门槛逐步提高，加息直接增加了房地产开发企业的资金成本，使得资金压力骤然加大。不仅如此，在房地产企业负债经营期间，贷款利率因通货膨胀等因素发生增长变化，不仅进一步增加了企业的资金成本，而且还抵减了一部分预期收益，这种资本结构使得房地产企业财务状况对利率变化相当敏感，随着利率的上下浮动产生较大的财务波动。
3、管理风险
房地产企业的资金链相对其他行业来说较长，这也就决定了财务涉及面广、资金周转历程长，使得财务管理难度相对较大。面对如此庞杂的财务关系，在经济活动中房地产企业就会有大量的、频繁的资金往来结算活动，相应的风险和责任也就比较大。因为房地产的不可移动性，房地产产品的流动性和变现性差，如果财务管理能力不强，财务监控不力，那么内部控制制度就会缺失，就会造成基础管理薄弱、成本控制粗劣等。
二、房地产企业财务管理风险的成因
1、预算执行力低
目前大多数房地产企业的预算环节中存在着许多不完善的地方，没有制定合理合规的预算管理制度；没有对评估项目进行可行性分析及SWOT分析；没有从征地成本、资金成本和运作以及资产报酬率等方面进行财务分析；没有对企业资金出入的必要性以及合理性作出相应的评判。即使最后项目开始运作，整个项目资金使用的全盘计划没有制定好预算，大量地吸引资金，盲目使用，不分资金使用的轻重缓急，甚至只考虑个别项目和之前短缺资金项目的用款，拆东墙补西墙，影响了整个项目和所有项目的利益。这就造成了极大的偿债风险和筹资风险。
2、资金管理低效和成本控制不力
大多数房地产企业都存在着资金管理低效和成本控制不力的问题。筹集到资金后，在企业层面，财务部门对资金方面的投资、融资、利润分配和资金回收等方面的管理低效；而在企业基础层面，财务管理人员普遍缺乏相应的管理知识，不能够上升到宏观层面去对整个企业资金运作流转做管理。由于企业对资金管理的低效，既无法为企业良好的筹集资金和开拓资金渠道，又加大了资金运行的成本，同时成本控制不力使得财务系统处于一个非常脆弱的环境，很容易因外界的冲击而崩溃，这给企业带来了极大的管理风险。
三、房地产企业风险控制对策
1、树立风险意识
上述三点风险是房地产企业特别并值得高度重视的，因此房地产企业必须针对自身情况树立风险意识，设立风险防范机制等应对方案。没有树立风险意识的企业，就算现在做得规模再大、盈利再好，一旦出现小的财务波动，有可能就会成为压垮骆驼的最后一根稻草。所以整个房地产企业由上至下要树立风险意识，进而企业全体了解所面临的风险，做好应对这些风险的措施，学习现代化高速发展的资金管理模式，及时对于管理中的财务风险进行预测和防范。
2、可行性论证和科学决策
因为房地产企业有着独特的行业特征和特点，在项目开发之初，企业就应从整体效益出发，使用成本性态分析法对开发项目进行可行性研究。与此同时，也要做好对整个企业的SWOT分析，根据企业自身的既定内在条件进行分析，找出企业的优势、劣势及核心竞争力之所在，制定企业能够做的和可能做的战略组合，从而确定当前项目是否是企业能够做、必须做的，考虑企业人力、资金、时间、效率等是否能够承受。在整个决策过程中，财务部门要从筹资成本、资金规模以及预期收益等方面进行整体分析、测算，实行科学的决策而非盲目立项上项。
3、加强预算执行
房地产企业能够通过财务预算指导具体职能部门进行短期目标和长期计划的完成，根据企业短期和中长期目标的不同，合理地对资金进行分配。同时，财务预算能够科学地了解当前项目可能要求的大致财务状况，进而做出相应的、合理的调整，有效避免和防范房地产企业潜在的财务风险，有理有节地限制企业高投资高收益的内在投资驱动，避免资产负债率的逐年走高，将资产负载率保持在可控范围内，始终保持企业的偿债能力，使企业能够长期、稳定地生存下去。
房地产企业应将企业的整体收支、资金的投放和实际收益以及经营的统筹分配在管理层面上做出统一的部署，在具体的项目预算方面，先对项目的各环节进行整体的预算。在实施和调节上，需要将月度、季度、年度的预算分析和考核进行协调安排，定期检查和考核，定量约束资金管理。在预算执行过程中，如果超出预算范围内的业务，应将其上报至企业最高决策层进行审批，并附加理由说明，在内部控制资金的流转，确实保证资金的安全。
4、构建企业财务管理风险测评指标体系
我国现有的财务风险分析指标体系主要是短期偿债能力、长期偿债能力、盈利能力三个方面，这三个方面的体系又由多种基础指标构成。财务风险评价方法大致分为定性分析和定量分析，分析指标体系虽然重要但仍然需要改进，用更加数量模型的方式去分析，包括单变量（多变量）判别模型、概率模型、神经网络分析等。
在众多的风险评价方法中，层次分析法有其定性和定量相结合地处理各种评价因素的优点，房地产企业可以尝试使用这种方法构建企业财务管理风险测评指标体系。
5、规范财务行为，强化业务素质
房地产企业财务管理水平不高，很重要的一个原因就是内部管理制度不健全，财务管理的随意性较大。无规矩不成方圆，如果没有一套行之有效的规章制度，企业的财务管理流程就无章可循，如果不能严格按照规章制度来做，企业内部管理的加强便无从谈起。
同时，强化企业员工的业务素质和管理知识，加强对财务人员的业务培训很重要。质量好的财务人员对于新情况的处理能力是相当关键的。企业财会人员应该加强自身的财务修养，通过科学的战略眼光加强对企业资金运作的管理，从而达到降低财务风险的根本目的。
综上所述，房地产企业的财务管理面临较大的风险，而其风险的形成原因是多方面的，有各企业内部资金管理结构和成本控制不力的原因，也有外部行业特性造成的资产负债率高的原因，因此，加强房地产企业的应对风险能力，必须要建立健全财务管理机制，以有效预防财务风险。只有有效地降低和规避财务风险，才能切实提高房地产企业的综合竞争力，使房地产业在市场经济中健康发展、做大做强，成为一个健康的投资产业。
【参考文献】
[1] 刘永生：浅析房地产企业财务管理风险与防范措施[J].中国市场，2012（26）.
[2] 常俊华：浅谈房地产企业财务管理的风险防范[J].中国集体经济，2011（36）.
第9篇：房地产企业财务风险分析范文
[关键词]房地产 财务风险 防范
财务风险的定义在新会计准则中是:财务风险指的是在企业的所有财务活动中,由于企业受到内外部环境和各种难以预计或难以把握的因素影响,在相应的时期内,企业的实际财务状况与预期财务状况出现了误差,从而造成企业经济受到损失。而对于房地产开发企业这一具体行业,可指房地产开发企业因为财务状况出现异常而致使企业的房地产投资、资金报酬难以正常收回。从这些可以判定,财务风险对于房地产开发企业是影响较大的风险。对房地产企业财务风险加强防范就显得很有必要了。
一、合理实施财务预算
房地产企业在开发经营周期过程依旧会出现很多问题,这主要是由于财务预算存在很多的不确定因素,这直接关系了发企业投资项目的成功与否,也能给企业的经济效益造成相当大的负面影响。房地产企业财务部门应该把项目预算和资本预算当成前提条件,合理具体的安排好企业资金的投资项目、收支比例、利润获取及资金调整。企业财务部门在对企业做好前期预算时应该积极考虑建设的可行性、消耗费用、工程投资、利益收入、借款工作等内容都应该有个详细地计划,并且根据资金使用标准执行财务预算,以保证项目开发投资决策过程能够起到良好的市场效应,让企业根据市场制定投资决策,避免出现资金失误而造成资金损失。在对企业进行资金预算时,企业财务部门应该参照企业的整体运作情况,对资金的需求和使用详细地规划,建立一个完善的企业财务预算指标体系。在日常工作管理方面,可采取月度考核、季度审查、年度小结等各种方式结合起来,对企业财务使用做好检查、考核工作,合理调整企业的经济运转,让自己的财务职能得到充分的发挥。
二、实施资金流动性管理
房地产企业的开发项目通常需要很长一段时间才能结束,由于开发周期长这一特点常常会给企业的资金使用带来困难,容易造成资金链条的快速运转,如果这一过称中的环节资金运转出现异常,必将阻碍了链条的运转,甚至造成企业破产。这就需要企业对资金的管理给予足够的重视,根据实际情况安排有效的资金使用计划,确保企业日常经营能够符合资金状况,实现资金的有效利用。房地产资金支出数额巨大,在财务收支必须要进行严格的估算与审查,对资金调度合理安排,以保证建设项目施工运营和营销资金满足具体需要。还要不断加快支出资金的周转,不断优化库存结构,尽可能把存货资金的使用金额减小,让企业在经济方面的支付能力得到加强,促进企业信誉度不断增加,给下次融资铺设打下良好的基础。对费用的支出严格控制,杜绝铺张浪费和使用超支的现象,这样才能确保资金的安全性和合理性得到提高,使得企业资金的运用得到有效的管理。
三、实现资金结构的优化
房地产企业应该不断完善自己的资金结构,对于负债经营适当控制,在充分估算企业的偿债能力下,通过合法途径筹集到能够满足企业发展的资金。在采用传统方式筹集资金时可以按照融资渠道多样式的原则,科学合理地分配外部多的储备资金,在协调资本权益比率方面要保证比例的有效性,将资产负债率降至最小,对企业的资本使用合理规划,这样能够避免企业在资金筹备方面面临较大的压力,大大降低了财务风险。这就需要有关部门对预售房款、银行回款等传统的融资渠道加强管理,还要确保资金的回收能按时到位,这样就能避免资金的浪费;企业还能够利用股票集资、债券处理、合作运营等方式不断提升自己的资金储备,让企业的运营规模得到扩大。这样能够吸到很多投资者的与企业实现合作交流,不断扩展投资者与企业合作的项目。这对于房地产公司的持续发展很有帮助,同时能够不断优化公司结构,对于降低财务风险的控制能够发挥良好的效果。
四、增强处理风险的能力
从美国前两年的经济危机中我们能够积累到很多应对危机的方式,这些都是值得中国企业深刻回味和反思。而从香港应对亚洲金融危机时所用的策略方案。从市场行情分析,房地产市场的风险与不确定因素是十分复杂不定的,这些现实情况都是值得我们不断借鉴参考的,我们对于应对风险的措施需要不断思考、设计、应对、处理。例如:市场上多数房地产企业正在朝着规模化、集团化方向发展,而有的地区在成立房地产联盟后企业主要还是为了能够化解该区域的风险,防止出现财务危机,提高资金使用效率。企业需要针对市场行情进行详细地分析,在风险出现之前做好防范措施,使得企业在度过风险时期的经济损失降至最低,让每笔资金都能够得到充分的利用。考虑到每个企业经营的业务项目情况存在差异,其采取的措施也是截然不同的,这就需要根据企业的实际情况制定策略,这才是有效避免风险的最佳措施。
五、结语
总之,经济利益时每个企业在经营过程中的最终目的,房地产企业在采取措施追求经济利润的同时也面临着很大的市场风险,这就要求房地产开发企业对这些问题能够给予足够的重视,并积极采取压缩项目、压缩人员、等措施来应对,可以预见,“财务风险”这一问题必然在一定的时间内被广泛关注。
参考文献:
[1]任书芳,高树岭,张行贵。当前房地产企业财务现状及管理建议.时代金融, 2006, (4).
