土地利用总体规划案例精选(九篇)

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第1篇：土地利用总体规划案例范文

关键词：江西省；土地规划；实施评价；量化模型

中图分类号：F301.23文献标识码：A

一、引言

土地利用总体规划是依据严格保护基本农田、提高土地利用率、保护和改善生态环境及占补平衡的原则，对一定区域内的土地开发、利用、治理、保护在空间、时间上所作的总体安排和布局，是国家对经济与社会发展进行宏观调控的重要手段[1]。土地利用规划重在制定，贵在实施。目前，我国已编制了两轮土地利用总体规划，但在实施过程中存在一些问题。一是土地利用总体规划的法律观念不强，随意对规划进行调整；二是规划图件不能适应规划实施的需要；三是规划实施过程中缺乏有力的监督，未建立完整的反馈机制；四是缺乏土地利用总体规划实施效果、执行力度的科学评价体系，未建立有效的评价机制。因此，开展土地利用总体规划实施评价是土地利用总体规划实施过程中的一种内在的必然要求，通过对土地利用总体规划实施进行定性和定量的分析和评价，利于促进规划管理体系的完善，提高土地利用总体规划的科学性和实践性[2]。

二、土地利用总体规划实施评价的指标体系构建

（一）土地利用总体规划实施评价的内涵

土地利用总体规划实施评价是依据相关标准，运用一定的方法，对土地利用总体规划执行的效果进行分析、比较后作出的价值判断，是土地利用总体规划执行阶段的重要环节。土地利用总体规划实施评价包括三方面内容：一是土地利用总体规划结果评价，即土地利用总体规划执行后的结果是否实现其目标及实现程度的评价；二是土地利用规划效益评价，即对土地利用总体规划结果和土地利用总体规划投入之间的关系的评价；三是土地利用总体规划效力评价，即土地利用总体规划执行后对规划对象及其环境所产生的影响的评价。

（二） 土地利用总体规划实施评价的指标体系

根据土地利用总体规划实施评价内容，构建土地利用总体规划实施评价的指标体系，包括以下两大类：一是规划执行指标，是指土地利用总体规划实施过程中，关键指标的落实完成情况以及违反规划事件的频率和处置率；二是规划效果指标，是指土地利用总体规划实施后，所产生的社会、经济和生态效益，同时也包括社会公众对土地利用总体规划的认知程度。土地利用总体规划实施的指标体系如图1所示。

图1土地利用总体规划实施评价指标体系表

三、土地利用总体规划实施评价的方法

（一） 指标量化模型

土地利用总体规划实施评价是多指标综合评价，且评价指标中包括经济、社会、环境等相互联系密切的指标，这些指标变化速率呈现出的是各种非线性关系。因此，在进行指标量化时，需采用非线性函数以贴近实际情况，文中采用对数函数的效用函数进行指标量化，指标量化模型为：

（1）正指标模型

（2）负指标模型

式中，为第个指标的评价值；为实际值，和分别为指标的上限和下限；和为常数，通常取值40，取值60[3]。

（二）评价方法

1．指标权重测算

由于土地利用总体规划实施评价中，无法收集到大量的样本资料，从而不能依据统计数据得到各指标的客观权重。因此，为了合理地反映各指标对规划实施效果的贡献程度，本文采用专家经验估算的方法，来确定规划实施评价指标的权重 [4]。

2.指标合成方法

为了鼓励土地利用总体规划的各单项指标均衡发展，严惩落实指标，本文采用指标几何平均值作为评价指标合成值[5]，评价公式为：

，其中

当时，土地利用总体规划实施的协调度很好，效果明显；

当时，土地利用总体规划实施的协调度比较好，起到一定效果；

当时，土地利用总体规划实施的协调度一般，所起作用不大；

当时，土地利用总体规划实施的协调度较差，目标难以完成；

当时，土地利用总体规划实施的协调度很差，基本没有作用。

四、案例研究

（一） 研究区域概况

本研究以《江西省（1997~2010）土地利用总体规划》为案例，为了与土地利用总体规划紧密衔接，为《江西省土地利用总体规划（2006~2020）》的实施起到指导作用，对1996~2005年江西省土地变更调查数据进行分析，所采用的社会经济环境数据为1996~2005年江西省的统计数据。

1.研究区域的社会经济发展概况

2005年，江西省生产总值4056.2亿元，同比增长12.8%，其中，第一产业增加值770.0亿元，同比增长6.5%；第二产业增加值1914.9亿元，同比增长17.1%；第三产业增加值1371.3亿元，同比增长10.8%。全省农业总产值1143.0亿元，按可比价格计算，比上年增长6.8%。全省全部工业增加值1455.5亿元，比上年增长20%，工业对经济增长的贡献率达到51.6%，其中规模以上工业增加值达到828.5亿元，增长23.6%。

2.研究区域土地利用现状

至2005年底，江西省农用地面积14190111hm2，建设用地面积906211 hm2，未利用地面积1593112 hm2，分别占全省土地总面积的85.02%、5.43%和 9.55%。农用地中，耕地2859012公顷、园地273435公顷、林地10310488公顷、牧草地3824公顷、其他农用地743352公顷。建设用地中，居民点及工矿用地637639公顷、交通运输用地64768公顷、水利设施用地203804公顷。详见表1。

表1江西省2005年土地利用现状表

（二）评价指标的选取

本文根据兰州市的实际情况和所收集到的资料，选取土地利用总体规划评价指标，具体见表2。

表2江西省土地利用总体规划实施评价指标体系

（三）结果与分析

江西省土地利用总体规划实施评价指标值如表3所示。

表3江西省土地利用规划实施评价指标赋分表

1.单项指标分析

土地开发利用程度小于70分；建设用地需求满足率、建设用地违规面积比、耕地满足率、基本农田保护率在70~90分之间；城镇化率、规划的知情度、工业生产总值的比重、森林覆盖率大于90分。

由于江西省山多平原少，耕地后备资源有限，人地关系基础十分脆弱，另一方面建设用地粗放、低效利用现象不同程度存在。截止到2005年末，全省有闲置土地867 hm2，空闲土地657 hm2，批而未供的土地2442 hm2，低效用地19644 hm2，从而导致土地开发利用程度的分值较小。

江西省非常重视生态环境，通过“丘陵山区果林化、平原农田林网化、城镇郊区园林化”，不断提高森林覆盖率，2005年森林覆盖率达到60.05%，较好地完成了规划目标。

2.单项指标的合成值分析

江西省上一轮土地利用总体规划涉及人口、经济发展水平、产业结构状况、城镇化水平以及社会环境等在内的诸多因素，对规划实施产生了不同程度的影响。依据规划实施评价标准，江西省上轮土地利用总体规划实施情况评价值为85.12，说明土地利用总体规划实施效果比较明显，土地利用总体规划各项指标的执行与其所产生的社会、经济和生态各方面效益的协调程度较高。

五、结论

由于规划具有超前性，而人的思维和预知能力有限，且未来事物不确定性因素较多，江西省上轮规划还存在以下问题：

（一）耕地保有量脱离实际，耕地满足率不高。因退耕还林、退耕还湖和农业结构调整等导致江西省耕地面积减少。2005年比1996年净减少134424公顷，比规划目标年（2010年）要求的耕地保有量少131662公顷。

（二）土地开发利用程度低，未达到规划要求，需要加强土地开发利用程度：一是加大未利用地的开发力度，提高可利用土地面积；二是加强土地开发利用强度，提高土地利用效率。

（三）土地利用总体规划的法律地位不明显，土地违法违规现象时有发生。据统计，1997-2005年全省共查处违法违规用地1883公顷。

土地是重要的自然资源，土地利用总体规划是一项综合性强、涉及面广的决策，是一项重要的公共政策。通过对土地利用整体规划实施效果评价，可为新一轮土地利用总体规划修编提供依据。

参考文献：

[1]赵小敏，郭熙．土地利用总体规划实施评价[J]．中国土地科学，2003，17（5）：35-40.

[2]徐春涛，姜锡东．回归分析在土地利用总体规划实施评价中的应用——以吉林省伊通县为例[J]．东北师大学报（自然科学版），2010，42（4）：154-158.

[3]欧海若．土地规划的基础理论问题研究[D]．杭州：浙江大学，2004.

第2篇：土地利用总体规划案例范文

关键词：中心城区;展演变;划定

Abstract: along with the development of urbanization and regional integration, an extra large city of the area of the center position in the protruding, improve the function of the city center, give full play to the big cities of the radiation leading role, to strengthen the overall competitiveness of urban agglomeration. This paper analyzes the domestic several big city city of guangzhou center development evolution and scope of the designated the principles, methods and effect.

Keywords: city center; Performance change; delimit

中图分类号：TU984文献标识码：A文章编号：

1中心城区概念及划定的作用

1.1中心城区概念的提出

关于中心城区的概念，住房与城乡建设部和国土资源部存在均有明确规定。《城市规划编制办法》第二十条提到，“城市总体规划包括市域城镇体系规划和中心城区规划”，虽然条文中没有明确中心城区的涵义以及其空间界域，但在第二十九条明确“在总体规划纲要中应研究中心城区空间增长边界，提出建设用地规模和建设用地范围”；国土资源部第43号文中规定中心城区范围包括城市主城区及相关联的功能组团。

按照“两规”的解析，中心城区应指城市发展的核心地区，是城市政治、文化中心和重要经济功能集中体现的地区，包括主城区及相关联的功能组团组成的城市范围。

1.2中心城区范围划定的作用

特大城市作为发达地区城市群的龙头，城市功能更为复合，发展面临问题错综复杂，在当前高速城市化的条件下，中心城区范围划定能促进城市功能的提升和土地合理利用，充分发挥大城市的辐射带动作用，促进大中小城市和小城镇协调发展，有利于加强城市群内各城市的分工协作和优势互补，增强城市群的整体竞争力。

2特大城市中心城区范围划定分析

2.1北京市

北京市域面积16411平方公里，土地利用总体规划中心城区范围依据行政区界来划定，包括功能核心区和城市功能拓展区，面积为1273平方公里，占市域总面积8.32％。

北京城市总体规划中划定的中心城区是城市最中心的八个行政区组成的环形区域，面积为1088平方公里，其中建设用地为778平方公里。

2.2上海市

上海市域面积8239平方公里，土地利用总体规划中划定的中心城区范围包括黄浦区等9个区组成的老城区域，面积为288平方公里，占市域总面积3.50％。

上海市新一轮的城市总体规划目前还在编制过程中，初步确定的中心城区范围跟土规中的范围基本一致。

2.3成都市

成都市域面积12360平方公里，土地利用总体规划中划定的中心城区为成都外环以内的区域，面积为597平方公里，占市域总面积4.83％。

成都市城市总体规划中划定的中心城区范围是成都四环路以内的用地范围，面积597平方公里，其中建设用地为400平方公里。

2.4武汉市

武汉市域面积8549平方公里，土地利用总体规划中划定的中心城区包括主城区和部分远城区，土地面积约660平方公里，占市域总面积7.72％。

武汉市城市总体规划中划定的中心城区范围是指三环线范围内建成区及局部外拓区域，面积667平方公里，其中建设用地为450平方公里。

2.5小结

通过对以上四个特大城市土地利用总体规划和城市总体规划进行分析，各个城市对城市中心城区的定义和范围划定存在着一定的差异，通过对其进行定量和定性相结合的分析，我们可以得出如下结论：

（一）中心城区的用地规模

从城市地域空间组成上看，范围从大到小依次可以划分为：市域、中心城区、中心城区城市建成区。土地利用规划中的中心城区占市域总面积的比例最高为北京市，比例是8.32%，最低的为上海市，比例是3.50%。可以看出，国内几个特大城市中心城区面积占市域总面积的比例大体都在3%-10%左右。

（二）中心城区界线的划定依据

（1）北京市土地利用总体规划对中心城区界线划定主要上是在土地利用功能分区基础上，依据行政区界划定。其外部边界与城市行政区界基本吻合；

（2）上海市土地利用总体规划中对中心城区界线划定基本上是依托城市老城区，结合城市历史文脉和空间特色，同时考虑行政区划，使中心城区包含了原有的旧城区范围；

（3）成都市由于城市空间形态比较规整，其划定完全是依据城市外部交通走线对城市空间限定作用，以城市外环线作为界线进行划定，并且保持土地利用规划和城市总体规划划定的范围完全一致；

（4）武汉市土地利用总体规划和城市总体规划对中心城区界线划定，基本上以城市空间形态特征为基础，结合城市外部交通走线和行政区划进行综合确定，空间界线大体一致。只是在部分地区，对非建设用地的划定上两规之间存在着一定的差异，其主要是非建设用地的保护及利用判定问题。

通过对案例城市分析可以得出，影响划定城市中心区范围主要有四个因素：a、历史因素，结合旧城区范围，维护和延续历史文脉和保持城市空间特色，如上海。b、地理交通因素，结合城市空间结构和形态，考虑城市地理和交通格局，如成都、武汉。c、行政管理因素，结合城市行政区划或空间管理单元（如控规管理单元），如北京、武汉。d、社会经济因素，结合城市土地空间发展战略和城市特色，如北京、上海。

（三）中心城区划定中的两规协调关系

总体而言，四个城市中心城区规模和界线的划定基本考虑本轮土地利用总体规划与城市总体规划之间的协调，“两规”在总体规模和界线上基本上相符，但同时也存在着一定的差异。土地利用总体规划更偏重于土地的自然属性和城市土地利用战略，城市总体规划更加注重土地的社会属性和城市建设的需求。土地利用规划中心城区范围一般要略大于或等于城市总体规划中心城区范围。

3广州市中心城区发展演变

广州古城城址面水（珠江）背山（白云山）。“六脉皆通海，青山半入城”是对早期广州古城空间形态的形象概括。从明、清两代开始至21世纪初期，广州城市空间形态经历了“就地扩展，先西后东”的过程。

2000年编制完成的“广州城市总体发展战略规划纲要”,确定了广州城市空间布局的基本取向由“L”型城市空间调整为“南拓、北优、东进、西联”；确定了两条城市功能拓展轴即东进轴和南拓轴，确立了“拉开建设、有机疏散、新区先行、带动老区”的发展新思路，广州市的城市空间结构由传统“云山珠水”的自然格局、单一中心的城市结构跃升为以“山、城、田、海”的自然格局为基础，沿珠江水系发展的多中心组团式网络型城市结构。

2005年以后，城市空间发展战略内涵进一步深化，“南拓、北优、东进、西联、中调”十字方针确立了直至目前的城市发展思路，重点是对中心城区进行全面优化完善，涉及的老城区主要是原荔湾、越秀、海珠、芳村、天河以及白云的一部分。萝岗区，南沙区的相继成立并成为了城市两个独立的增长极，黄埔区和萝岗区发展成为一个独立的东部组团的趋势越来越明显。进入新城市发展机遇期的广州，城市空间形态向多中心组团式网络型发展期转变。

4广州市中心城区范围的划定

4.1广州市中心城区划定原则

广州市中心城区范围的划定应重点考虑以下原则：

（1）以城市空间发展战略为依据，并与土地利用总体规划、城市总体规划等相关规划协调。

（2）历史延续性原则，应考虑现有建成区格局，以城市空间结构和形态为基础。

（3）行政界线与自然要素限定原则，充分利用河流水系、山体、城市主干道等自然要素对城市形态的分割，同时考虑行政界线的划分，注意中心城区控制范围的完整性。

4.2广州市中心城区控制范围的划定方案

依据广州城市建设总体战略“一主六副”空间结构，以主城区作为中心城区的控制范围。包括荔湾区、越秀区、天河区、海珠区四区全部和白云区南部（北二环与流溪河以南），中心城区控制面积约546平方公里，其中建设用地约382平方公里。

5结语

广州市中心城区范围是在城市发展战略指导下，基于广州中心城区发展演变和规律，在“两规”有效协调基础上进行划定。中心城区范围的明确必将促进广州城市功能的提升和土地合理利用，充分发挥广州作为国家中心城市的辐射带动作用。

参考文献

第3篇：土地利用总体规划案例范文

【关键词】土地利用规划 环境影响评价 意义

中图分类号：F301.2文献标识码： A 文章编号：

环境影响评价已经越来越受到人们的重视，国内外学者对环境影响评价的理论和实践也作了不少研究。但是，到目前为止，中国开展的环境影响评价多是围绕建设项目、区域开发活动进行的，战略环境影响评价开展较少，而土地利用规划环境影响评价工作刚刚起步，由于没有形成统一、完善的理论体系，也缺乏系统、有效、通用的评价指标与方法，加上法律和制度上的制约因素。因此还没有形成统一的程序，国内也没有形成公认的范例。目前为数不多的一些土地利用规划环境影响评价案例，大都是应急式的，其所用方法主要是从原来的项目环境影响评价中引用过来的，把项目环评的方法照搬过来用于规划层次的环评，存在着明显的缺陷和不足。

一、土地利用规划环境影响评价的意义

1、意义：土地利用规划进行环境影响评价可以进一步完善规划方案。规划的环境影响评价可以在规划方案的形成阶段就参与其中，以便及早从生态环境保护与建设的角度出发，分析规划方案可能引起的积极与消极的影响，从而进一步改善规划方案。土地利用规划涵盖各业用地，是配置和合理利用土地资源的重要手段，它与生态环境保护与建设息息相关。因此，土地利用规划环境影响评价可以从规划区环境保护和生态建设的整体角度出发，同时结合国民经济发展计划，考虑诸多建设项目的协同效应和累计效应，统筹规划土地利用与生态环境建设，促进经济、社会和生态的可持续发展。土地利用规划环境影响评价可以全面考虑替代方案。规划环境影响评价可以在对规划区域生态环境现状、环境目标分析和评价的基础上，针对规划方案的潜在影响，评价影响的范围和程度，拟定替代方案，并提出消除、减缓不利环境影响的措施。

土地利用规划环境影响的评价指标

1、环境影响评价内容与指标选择的原则

国家或省级尺度的土地利用总体规划多是纲要性的, 规划方案所提供的数据有限，因此决定了其环境影响评价应是战略性和指导性的，很难做到精细；环评的重点是评估规划方案对生态、环境和资源等有关重大议题的影响，评估规划方案实施在促进国家生态建设、环境保护和土地资源保障目标的作用与影响程度。同时，考虑到我国快速的工业化和城市化进程，以及建设用地的快速扩张所造成的一系列资源和社会问题，规划环评需对建设用地规划的合理性和适度性进行分析与评价。环评指标的选择首先应考虑科学性原则，即指标应具有明确的科学内涵、较好的度量性，便于不同地区之间的比较；其次是代表性和简明性原则，指标应该尽可能简单明了，且能反映土地利用结构调整对环境与生态的主要影响：第三是系统性和综合性原则，评价指标应尽可能全面反映土地利用规划对各种环境要素的影响；最后是可操作性原则，环境影响评价的指标应具有可操作性，易于从国民经济统计数据、相关部门以及国土资源管理部门现有资料中获取。

2、环境影响评价指标

根据上述的规划环评的重点和原则，考虑土地利用总体规划的特点和可能提供的有效数据，我们提出了11个指标，覆盖了生态保护、土地退化防治、耕地资源保障、建设用地增长的适度性与后效、耕地占补平衡的生态风险等5个方面，对全国或省级土地利用总体规划纲要的生态、环境与资源影响进行评价。

三、开展土地利用规划环境影响评价的对策建议

1、加强基础理论研究

从整个世界范围来看，对于土地利用规划环境影响评价的理论研究和围绕其开展的实践活动，都还处于探索阶段，理论方法尚不够完善。今后应从相关学科入手，借助多学科理论交叉研究、科研与实践相结合等多种手段，提高基础理论研究水平，改进研究方法，以便更好地指导实践工作。

2、做好前期研究

根据国家有关政策精神，开展土地利用规划环境影响评价的基础在于做好“协调土地与生态环境建设研究”的专题研究工作。该专题研究有3任务：（1）调查土地生态环境问题；（2）分析土地利用对生态环境的影响；（3）提出环境友好型土地利用模式的建议；

3、加强土地利用规划环境评价的方法研究

当前土地利用规划的环境影响评价方法主要分为基于项目环境影响评价的方法和基于政策规划分析的方法。前一种方法根源于项目环境影响评价的实践，主要包括核查表法、矩阵法和网络法等。后一种方法建立在规划分析的基础上，在规划的过程中决定规划环评的时间和形式，在项目的最后立项之前进行决策干预，并试图影响整个过程。考虑到我国土地利用规划的实际情况，因此，建立适合我国土地利用规划特点的评价方法仍然需要通过试点和总结不断探索。

4、注重评价的阶段性，健全全过程的公众参与评价体系

要实行有效的公众参与，最重要的是要让不同的公众代表参与评价的不同阶段，采用不同的形式，畅通信息沟通途径，使得公众的意见通过评价方真正传达到决策者，使得公众参与发挥真正的作用。

案例应用

生态保护与土地退化防治

土地利用规划方案对我国的生态安全的影响总体是正面的。按规划方案对土地利用结构进行调整，到2010年我国自然保护区面积将有大幅度的提高，较1996年提高近80% ，而边际耕地和土地退化面积将有较大幅度的降低，如陡坡耕地的比重预计将减少近40%，土地退化面积下降10%，我国的土地退化态势将得到很大扭转，生物多样性保护得倒加强。由于建设用地的增加，2010年自然、半自然景观面积将稍有降低，说明人类活动的影响范围会有所扩大。由于生态建设，规划方案的实施会使生态系统的综合功能，即生态服务价值得到增加。

2、耕地资源保护

土地利用规划对耕地的影响主要考虑了两个方面，即人均基本农田的变化和耕地综合指数的变化。2010年人均基本农田面积预计将较1996年有较大幅度的降低，下降量约为11%，主要是由于人口增加造成的。由于生态退耕，尽管耕地总面积在2010年较1996年净减少200余万h㎡ ，但总体看，因坡耕地改造，使耕地质量得到改善，耕地总的生产能力预计将有所提高，提高量约相当于7515万h㎡标准耕地面积，耕地综合指数，即耕地综合生产能力预计较1996年增加0.58% 。

3、建设用地扩张及其影响

规划期内建设用地的增长速度为GDP 增长速度的8.8％，人口增长速度的77.8％。因此，土地利用规划方案的实施将会促进建设用地的有效利用，显著提高单位面积GDP产值，同时降低人均用地面积。

五、结束语

开展土地利用规划环境影响评价很有必要，它不仅仅是提出措施使规划实施后所产生的环境影响最小化，而且更是使规划所可能产生的环境影响最小化，使得土地利用规划成为“绿色规划”和“可持续规划”。确土地利用规划环境影响评价的范围。除了土地利用总体规划要进行环境影响评价外，土地开发整理规划等专项规划也应进行环境影响评价。

参考文献：

[ 1 ]陆书玉. 环境影响评价[M] . 北京: 高等教育出版社. 2001.

[ 2 ]国家环保总局.世界环境[J] . 2001，(4) : 16- 17.

[ 3 ]冯江等.项目环境影响评价与战略环境评价比较[J] .云南环境科学, 2001，(12) : 120- 123.

[ 4 ]叶亚平等. 中国省域生态环境质量评价指标体系研究[J] .环境科学研究，2000，(3) : 33- 36.

第4篇：土地利用总体规划案例范文

关键词：土地利用；特点；方法

中图分类号： C35 文献标识码： A

一、土地利用规划的特点

1、公共政策属性

土地利用规划是基于社会经济发展的需求而产生的，具有与社会经济同步演化的特点。总结国际上土地利用相关规划的特点，土地利用规划总体上可分为以科学和理性为特点的蓝图规划阶段、系统综合为特点的过程规划阶段以及倡导人的社会价值理念为特点的参与式规划阶段。中国处于社会经济的快速发展阶段，规划更应该采用过程规划模式，土地利用规划不仅是描绘未来变化的图景，更重要的是通过行动纲领和政策的制订，调整社会经济关系的变化，引导社会经济和环境的发展方向、行动步骤，促进社会经济在客观规律和规划的综合作用下，符合未来发展的要求。因此更具有政策属性，在某种程度上，土地利用规划成为政府的公共政策的工具或者一部分。

2、综合性

综合性不仅仅是指传统意义上的自然、社会、经济和生态的综合，部门的综合，多学科的综合，更强调作为政治、经济、环境、社会与土地利用空间相互作用基础上的综合。中国的土地利用规划编制过程中也经过大量的社会经济调查和预测，在规划的内容中也有社会经济的内容（人口、GDP等），但是这些社会经济的分析、预测及结论均未很好地转化为规划的组成部分，或者并没有有机的结合进规划内容之中，两部分是脱离的。而实际上，土地利用规划是将社会经济和环境发展的内容转化为空间层次的内容，土地利用规划通过协调和调节土地使用关系，建立社会经济和环境要素在土地使用上的关系，为社会经济和环境发展提供空间支持。因此，土地利用规划的综合性体现在土地利用系统和社会经济和环境系统的相互作用之中。

3、空间层次性

中国经济体制的改革使中央和地方政府在财权、事权等方面有了不同划分。具有鲜明政治经济特点的土地利用规划也相应的有所不同。土地利用规划的空间层次性体现在不同层级的土地利用规划有不同的目标、内容、方法和保障手段等。

二、土地利用规划方法

土地利用规划的方法取决于规划的理论或模式。首先，不同发展阶段的土地利用规划方法有所不同。需要指出的是，新方法的产生并不意味着旧方法的失效，随着问题导向的土地利用规划的发展，方法也在不断地发展之中。其次土地利用规划的要素综合性和学科集成性决定了其方法的多样性，总体上可分为普遍的方法和具体的方法两个层次。

1、土地利用规划方法比较

原国家土地管理局制定的《县级土地利用总体规划编制规程》规定土地利用规划必须在土地利用现状分析和各类用地需求量预测的基础上综合考虑社会、经济和生态效益，协调各部门和产业间的用地矛盾。但《规程》中没有给出具体“综合协调”的方法，导致实践操作中，地方只是将各类用地需求预测结果拼凑成一个规划方案，提出了各类用地间的矛盾，而对于如何解决这些矛盾，即如何进行矛盾的“综合协调”这个本质而关键的问题却悬而未决。为了有效利用土地资源，保证社会、经济的持续发展，创造良好的生态环境，减少人为因素对土地利用主观随意性的干扰，就必然要依靠科学合理的规划方法。下表从土地利用规划方法取决于规划理论的观点出发，对土地利用规划方法进行总结。

基于土地利用规划理论的土地利用规划方法分析

理论基础 理论分支 规划方法

地理学 人地关系论

区位论

地域分异理论

地理信息系统 土地适应性分析、土地潜力评价

土地集约利用、土地规模效益、级差地租分析

土地利用分区、土地用途管制

元胞自动机(CA)分析法，多智体(NfAS)分析模型

经济学 经济增长论

运筹学理论

自然资源价值理论 成本收益分析法

博弈论方法、线性规划法、目标规划法

资源环境经济核算法

管理学 非理性理论

外部性理论

行为科学理论 有限性规划法、弹性规划法

环境影响评价分析、外部性内部化方法

行为分析法

生态学 种群生态学理论

景观生态学理论 生态位方法

景观格局分析法

哲学 可持续发展理论

低碳经济理论 生态足迹方法、生态系统服务价值测度方法

碳源(汇)分析法

社会学 公共关系理论 交互式方法、参与式方法

心理学 实验心理学 决策分析法

系统科学 系统工程 系统动力学分析法

2、土地利用规划方法

从土地利用规划的特点而知, 意识形态和经济体制对土地利用规划起着根本性的制约作用。探讨社会主义市场经济的运行规律和与此相关的土地利用变化规律, 土地利用规划管理的特点是创新土地利用规划方法的重要基础。进而发展以下方法:

1.加强土地评价

从土地利用规划的空间性出发, 土地资源的空间配置需要以评价为基础, FAO 土地利用规划指南强调土地利用规划作为最佳土地利用的选择, 是以土地计价为基础的, 而且不包括自然的适宜性评价, 也包括经济效益和环境效益的评价, 如农业生态区方法, 以及基层规划服务的土地评价, 如土地评价和立地评价, 以及包括土地不同层次上的生态经济评价, 方案的环境影响评价等在内的土地评价系列方法都可以为规划的协调和决策提供科学支撑。

2.建立土地利用变化与社会, 经济发展关系的模型

工业化, 城镇化的加快与农用地尤其是耕地的减少的双向过程是一个客观的规律。但由于土地资源的有限性, 这种双向的过程不会是线性的, 社会经济发展到一定阶段, 土地利用结构会出现相对平稳状态, 既土地利用变化和社会经济发展具有偶合关系。在不同国家和地区有不同的表现形式, 尤其是市场经济体制的建立, 使这一过程变得更为复杂。为此, 借鉴“土地利用和土地覆盖变化的驱动力模型”, 引入投入产出的宏观经济模型, 度量区域产业结构和经济发展状态, 考察地区变化的城镇化速率, 通过典型地区的案例研究提取所需参数, 建立动态经济, 发展土地利用变化的耦合关系模型, 可为这一复杂过程的分析找到解决的方法。

3.建立土地利用变化与生态环境演变的模型

土地生态环境的演变与土地利用规划引致的土地利用结构和布局的变化及土地利用方式的选择是密不可分的, 基于可持续发展的要求, 土地利用的规划应以不导致土地生态环境的退化或不超时土地资源的生态安全为基础。为此, 需要建立土地利用变化和生态环境演变关系的模型, 合理确定土地生态安全标准下的土地利用模式。国际土地利用和土地覆盖变化的研究, 把土地利用引起的环境效应作为重要内容, 并主要在微观和小流域尺度上建立相应的模型。借鉴这一方法, 建立不同利用尺度的土地利用变化和生态环境演变关系模型以及生态安全评价指标体系, 为寻找土地资源生态安全下的土地利用方案提供有效的途径。

4.制定土地用途管制分区的法则

随着社会经济的发展, 土地利用规划转向以技术领域为重点转向非技术领域为重点的趋势。基于土地利用规划作为政策工具的特点, 土地用途管制作为基层土地利用规划的主要方法为核心内容, 其本质是制定一种土地用途管制的规则, 或者说是法规。尽管土地用途分区管制法在国外比较成熟, 但其特点是一个国家的基本政体、法律传统、历史基础、经济体制、社会发展阶段、自然资源和条件的禀赋以及文化背景都密切相关。基于中国社会主义市场经济体制的发展阶段特点, 分析中国进行土地用途分区的背景, 在探讨不同地区用途分区法令化的可能框架基础之上, 制定土地用途分区的法则, 使之真正成为土地利用规划的重要方法之一。

参考文献

[1]梁鹤年.简明土地利用规划[M].北京:地质出版社，2003

第5篇：土地利用总体规划案例范文

关键词：土地整治规划 效益分析 效益评价

从我国发展现状来看，我国目前正处于一种土地资源紧缺的背景之下。为了缓解土地资源紧缺带来的人地矛盾，提高土地资源的利用率，同时也为了保证土地资源的可持续利用。在执行了土地整治措施以后，我们需要对土地整治方法、过程的合理性，土地整治的结果进行客观公正的评价，以使土地整治工作更加完善。因此，我们有必要对土地整治规划效益分析与评价工作相关的内容进行研究

一、土地整治与土地整治效益评价

土地整治是提高土地利用率、改善生产生活条件及改善生态环境的重要措施。它是根据社会经济发展需要及土地利用规划中确定的土地用途两方面因素对土地利用方式、土地利用结构和土地利用关系进行的改造。科学的土地整治是缓解人地矛盾、保证土地资源可持续利用的重要保障。

土地整治效益评价是土地整治中不可缺少的部分，土地整治效益评价是通过一种科学合理的评价指标来对土地整治工作进行全面综合的测定。它是对土地整治规划在具体实践过程中所预计表现出来的效果和利益的评价。它主要从土地整治规划对土地整理、土地复垦、土地开发等方面的统筹安排；对农田整治、农村政治、市区土地整治等方面的统筹；对农村生产生活问题、农村生态问题的筹划以及对耕地保护、国民经济发展、自然资源的节约利用新农村建设以及城乡发展的统筹规划等方面对土地整治规划的预计表现效果进行分析评价。土地政治效益评价是分析土地整治活动与经济效益的效应、土地活动对生态效益的效应、土地活动对社会效益的效应这三种影响的重要工具，也是丰富土地整理理论的重要工具。可以说，土地活动对土地整理实践活动的规范与指导具有重要的意义。

二、土地整治规划效益分析的评价指标

谈到土地整治效益评价，我们就不可能不提及土地整治规划效益的分析评价指标。土地整治规划效益分析评价指标是国家土地整治宏观目标实现情况的一种体现。它不是单个土地整治项目的效益叠加，而是在土地整治项目的绩效评价及后评价研究的基础之上对土地整治评级指标构建原则及构建思路等内容的发展创新。通过对目前的土地整治效益评价体系进行研究，我们可以发现，土地整治的目标可以分为国家目标层次、专项目标层次和指标层次三个部分。在这三种土地整治目标层次之中，国家目标层是国家对土地整治提出的目标的总体规划，专项目标层则是国家土地整治目标的一种细化。专项目标层主要根据耕地保护、新农村建设、自然资源的节约利用、城乡发展和国民经济发展这5大方面来确立评价指标。指标层是对土地整治专项目标的细化。它主要从14个方面来确立评价指标：耕地面积的增加情况、粮食产能的增加状况、耕地质量等级提高、高标准基本农田面积的变化、建设用地盘活量、建设占补平衡量、土地节约面积、水资源节约量、机耕土地面积增加量、农村居民点面积增加量、农民人均年收入增加量、土地权属明晰情况、城乡建设用地增减挂钩情况、土地整治基金投入量。

三、土地整治规划效益评价指标的确立依据

（一）响应节约资源基本国策

在中国的发展过程中，节约资源这一措施已经成为了我们国家一项重要的基本国策。在这一基本国策的影响之下，通过土地整治这种方式节约土地资源自然成为了国家的一种必然选择。从国内一些地区采取的节约措施来看，旧城改造、城中村拆除、农村废弃土地复垦工作的实施在一定程度上减少了土地资源的浪费。农村地区灌溉排水工程建设力度的加大使得水资源的利用效率得到了一定的提升。基于这样的状况，在土地整治规划效益评价指标确立的过程中，我们有必要将水资源节约量、节约用地面积等因素作为重要的评价指标

（二）扩大内需，保障经济增长的需要

土地整治是实现耕地占补平衡、保障耕地“红线”的重要措施。为了更好地促进国民经济的发展，在对土地整治规划效益进行评价的过程中，我们有必要将建设用地平衡量、建设占补平衡量等因素作为评价指标。

（三）顺应新农村建设的要求

通过对新农村建设的要求进行分析，我们可以发现，新农村建设对村庄整治提出了严格的要求。农村地区要通过村庄整治实现农业规模化产业化的发展，要形成农民居住相对集中，环境优美的新农村。这就要求国家在土地整治过程中要注重对土地平整、农田水利建设、田间道路维护，田间防护林建设等工作的强化。因此土地整治规划效益评价体系之中就应该包含机耕土地面积增加量、农村新建居民点面积增加量、农村人均年收入增加量等方面的因素。

（四）土地整治规划效益分析方法

通过前文的论述，我们可以知道，土地整治规划效益分析是对土地整治过程中未发生的事情进行一种具有预测性的分析评价。同土地整治绩效评价相比，在技术方法上还存在着一定的差异。因此土地整治规划分析也需要一定的科学方法。以黑龙江省为例，黑龙江省在土地整治规划效益分析过程中采用了统计预测、类比分析与专家调查相结合的方法。省级土地主管部门在2006年了《黑龙江省土地利用总体规划（2006-2020年）》，对新增耕地面积、农村建设用地盘活量等内容进行了明确规划[3]。对于一些没有可利用的历史数据的土地整治规划效益分析评价采用借助省内典型案例进行类比分析的方法；对于建设高标准基本农田等缺乏原始资料、统计数据、以及典型案例的土地整治规划内容采用专家实地调查的方式，这种组合的实施对预测结果的正确产生有着重要的帮助。

四、结语

土地整治规划效益分析评价是关乎国计民生的一项重要问题。在分析评价的过程中我们必须借助科学的方法对土地整治规划效益进行分析。只有将土地整治规划效益评价指标与经济社会生态三大效益相结合，才能更好地促进我国土地整治工作的发展。

参考文献：

[1]黄辉玲，吴次芳，张守忠.黑龙江省土地整治规划效益分析与评价[J].农业工程学报，2012，（06）.

[2]孟勉.黑龙江省土地整理项目绩效评价研究[D].黑龙江八一农垦大学，2015.

第6篇：土地利用总体规划案例范文

关键词：城市；轨道交通；土地利用；空间形态

中图分类号： F291.1文献标识码：A 文章编号：

在城市发展过程中，城市交通是城市复杂系统中的子系统，它与城市空间演化相互交织，是城市发展的重要内容。城市快速轨道交通（地铁与轻轨）是大城市公共客运交通的骨干，是大众化、大运量、独立专用轨道的城市客运系统。同时又是城市的大型基础工程，其对于城市交通系统的服务效率、秩序、安全等具有决定性的影响，对城市整体功能、空间布局、活动效率、环境质量等也有重要的影响。所以它与一个城市的发展应是相辅相成的，合理的轨道轨道交通网络规划必须顺应城市的总体规划，同时从长远的发展的角度来看，轨道交通建设亦影响着城市的总体规划布局。

轨道交通系统和土地利用本质上是交通供给与交通需求的关系，一方面土地利用是产生城市轨道交通的“源泉”，决定了城市轨道交通的发生、吸引与方式选择，从而约定了城市轨道交通的需求及结构模式。另一方面轨道交通的建成将刺激沿线区域的再发展、改变沿线土地利用结构。轨道交通与城市土地的协调发展应遵循整体规划、可持续发展、分层次控制、分区域开发的原则。本文着重讨论轨道交通对沿线土地利用的影响，主要从以下3方面进行阐述：

1、轨道交通对城市空间形态的影响

城市经济发展必然带来城市扩容，己经被证明了的比较有利的扩张形式是多中心组团式和轴向发展式，而最不利于城市发展与公共交通持续的扩张形式则为摊大饼式。随着我国城市化进程的加快，多个以特大城市为核心的大都市圈以及较为集中的城市群也正在迅速形成。在这样的大都市圈中，城市轨道交通在联系城市中心区与城市地区之间发挥着重要作用。

城市轨道交通线网的基本形态即结构骨架，目前最基本的线网结构为如下三种形式：网格式、无环放射式以及有环放射式。结构形式选择是否合适，直接关系到线网建成后的经济效益、社会效益和交通服务水平。为此城市的轨道交通线网，不仅要考虑各线的具体情况，更要考虑线网的整体形态，并兼顾各城市具体的人文地理环境等条件，最终形成适合本城市特点的线网结构。轨道交通线网的布置方式直接影响着城市空间形态的扩展，国外大城市的发展表明了轨道交通的建设将产生有效的城市轴向拉动力，促进城市发展轴的形成。即轨道交通通过站点影响城市空间形态，在各个站点形成紧凑的用地模式；同时由于轨道交通各个站点的可达性几乎一致，因而环形用地模式将沿轨道交通形成“珠链式”的模式；中心城市站距较小，相邻用地扩展后连在一起，形成沿轨道交通带状发展，而在新区或郊区站距往往较大，将形成沿轨道交通线的点状高密度发展。

轨道交通为全封闭式的，仅仅依靠站点来与外界联系，其客流的集中或者疏散由站点完成。站点成为城市轨道交通的核心，城市空间新的增长点，利用这种特性进行沿线土地开发的理念，即TOD模式。

TOD——transit-oriented development意即“以公共交通为导向的发展模式”，是指以主要公交车站（包括轨道交通和快速公交车站，以及主要公交换乘枢纽）为中心，在周边合理的步行范围内进行中、高密度用地开发，混合居住、就业、商业和公共用地等多种土地用途，并创造出适合非机动交通和公共交通的出行环境。基于TOD理念的开发模式是广泛推崇的一种可持续发展策略，在国内外城市发展中都有广泛的指导意义。

以香港为例，香港地铁的发展历程基本上可以分为两个阶段：

第一个阶段是“线跟人走”，主要目的是解决中心城区交通、环保等问题，带动城市发展，提高市民的生活质量。1975—1985年，形成了以观塘线、荃湾线、港岛线为骨架的基本网络，不但覆盖了中心城区，同时形成了大运量的过海通道，满足了香港、九龙之间日益频繁的交通需求。

第二个阶段是“人跟线走”，运用交通导向发展( TOD)模式，构筑交通走廊，配合城市整体规划和发展方向，改造旧城、开发新区。1985—2002 年，建设了东涌线、将军澳线等项目，完善网络，强化客流，创造新城。

2、轨道交通对沿线土地利用性质的影响

轨道交通与沿线土地利用之间的相互影响是持续动态平衡的发展过程。轨道交通对沿线土地利用的影响，主要有通过提供大流量的交通客流，引导周边土地高强度开发，从而对沿线地区及整个城市土地利用形态布局与结构产生重要影响；城市轨道交通的建设，能为人们提供快速进出市中心的交通途径，使居住、商业等土地利用功能从地域上分开，居住地疏散出市中心。城市轨道交通改变了各地区间的可达性，并加剧了城市土地利用性质的空间分异，改变了功能区的分布，从而会对整个城市范围内土地利用格局的演变产生深远影响。

另外轨道交通的建设对于地下空间的开发有着积极的促进作用。地铁结合上盖物业一体化开发能够有效的发挥地铁客流对于物业的贡献，新物业的开发也能够为地铁提供稳定客源。目前在我国许多大城市中都出现集合多种功能的交通综合体，此类交通综合体在人口密度高，土地资源紧缺的城市生活中发挥着重要的作用。在香港、日本等地，与地铁联通的地下街，及用于通讯和能源供应的地下设施等，形成了立体的网状地下空间形态。

若能使土地规划与城市轨道交通规划相互协调，必能形成良好的促进局面，即土地利用的合理布局，保证了轨道交通的正常运营所需的客流量，而同时轨道交通的存在，又将引导土地利用性质、开发强度的重新配置，最终形成良好的城市空间用地布局与空间结构。

交通和土地利用模式

通常一个轨道交通车站的基本影响范围为200公顷左右（半径约800M），由内向外共分为三个区域：核心区、中心区、区。TOD的集聚效应随的增大逐级递减，在开发强度、功能设置、交通方式引导各个方面均有体现。

3、轨道交通对沿线土地价值的影响

轨道交通通过改善沿线地区的可达性，刺激站点周围土地的高强度开发，繁荣轨道交通周边的经济，从而提高土地的价值。通过有层次的梯度开发充分发挥地铁的集聚效应，可促进周边的物业升值，带动商业地产的发展，推动基础设施的完善，促使土地利用性质按照交通经济规律进行重新分布，进行土地资源的优化配置，实现政府、开发商以及城市居民的多方共赢和效益最大化。根据经验，车站周围的开发强度通常在4-6，最高可达7-8，日本甚至达到12。这样能为地铁带来更多的人流，土地价值亦会大幅提升。在国内，比如深圳地铁4号线站点周边地块的容积率平均为4，比当地的平均规划容积率（1.5-2）要高。

以香港为例：

“地铁结合物业”的综合开发模式是香港在城市轨道交通建设中取得的成功经验，香港自上世纪70年代已开始从事与地铁有关的物业开发。正如我们所知，香港的土地资源极其有限和宝贵，受此限制，政府大力发展地铁和巴士等公共交通。而香港地铁可以盈利的一个重要原因就是香港政府在发展轨道交通的同时结合周边物业共同发展。具体做法是在为建设地铁集资时采取出售周边物业的方式，将地铁站点附近的土地出售给开发商进行开发。由于公共交通的发展必然导致人们出行方式的“步行化”，而步行化又必然要求开发商注重广场、花园、商服、天桥等公共设施的建设以吸引和方便居民搭乘地铁，所以在一定程度上开发商代替政府进行了城市公共设施的建设。由于房地产开发商与地铁和新市镇开发等城市发展计划紧密结合，所以地铁沿线和地铁站的开发权伴随巨大的利益，新市镇的开发更让房地产商有了大显身手的机会去兴建超大规模的社区。而随着社区的逐渐成熟，也有利于房产的保值和升值，最终形成良性循环。这样做的结果是政府、开发商和城市居民的“多赢”。迄今香港地铁已在沿线成功完成多个开发项目，包括写字楼、商场、住宅等。这些物业项目实现了与地铁车站的良好整合，各项目都经过专业化的精心设计，使物业与车站成为一个集商业﹑住宅﹑办公﹑休闲和交通枢纽与一体的综合体，确保充分利用地铁优势大大提升土地及物业价值，从而带来最高的实际利润和无形的社会利益。

香港地铁站综合开发成功案例：

·41%的劳动人口居住在站点500米范围内

·43%的房屋在站点500米范围内

·香港地铁公司2004利润收益均为91亿港元，当中约46亿港元来自物业发展

结束语：

城市轨道交通线网与沿线土地利用之间的相互影响关系，其中涉及到的因素众多，深入研究城市轨道交通线网与城市土地利用的协调发展，方能制定有利于城市可持续发展的土地利用模式，进而从根本上解决城市交通问题，促进城市空间优化，从而实现城市的可持续发展。

参考文献：

[1]杨东援,韩皓.世界四大都市轨道交通与交通结构剖析[J].城市轨道交通研究.2000.4.

[2]欧阳志坚,马小毅.城市轨道交通客流规模影响因素分析[J].城市轨道交通研究.2004.

[3]刘金玲,张勇.北京地铁13号线北段土地利用对客流影响的分析[J].城市交通.2004.

[4]孙云霞. 公共交通导向的城市新区交通规划方法研究[D]. 哈尔滨工业大学，2010（7）.

第7篇：土地利用总体规划案例范文

关键词 集体建设用地 使用权 流转

中图分类号：F320 文献标识码：A

一、绪论

改革开放以来，我国国有土地使用权流转制度正在不断改革，但农村集体建设用地使用权流转制度改革的脚步却一直徘徊不前。农村集体建设用地使用权流转制度的完善与否，不仅直接关系到农业、农村、农民生活的繁荣和稳定，同时也关系到我国国民经济和社会的可持续发展。因此，对我国集体建设用地使用权流转制度进行分析和规范，具有十分重要的意义。本文在对集体建设用地相关概念进行分析的基础上，对集体建设用地使用权流转问题进行进一步的探讨。

二、新农村建设中集体建设用地流转的理论基础

（一）社会主义新农村建设的内涵和原则。

社会主义新农村建设是指在社会主义制度下，按照新时代的要求，对农村进行经济、政治、文化和社会等方面的建设，最终实现把农村建设成为经济繁荣、设施完善、环境优美、文明和谐的社会主义新农村的目标。

实现社会主义新农村建设的目标，必须遵循以下原则：第一，必须不断解放和发展农村生产力，始终把改革创新作为农村发展的根本动力。第二，必须巩固和加强农业基础地位，始终把解决好我国人口吃饭问题作为治国安邦的头等要事。第三，必须切实保障农民权益，始终把实现好、维护好、发展好最广大农民的根本利益作为农村工作的出发点和落脚点。第四，必须统筹城乡经济社会发展，始终把构建新型工农、城乡关系作为推进现代化的重大战略。第五，必须坚持党管农村工作，始终把党对农村工作的领导作为农村改革发展的政治保证。

（二）集体建设用地流转的内涵与途径。

集体建设用地，又叫做乡（镇）村建设用地或农村集体土地建设用地，是指乡（镇）村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。主要包括：乡（镇）村公益事业用地和公共设施用地，以及农村居民住宅用地。集体建设用地使用权是指农民集体和个人进行非农业生产建设依法使用集体所有的土地的权利。

《物权法》通过第128条及133条对流转的概念作了相应的规定，根据《物权法》这两条的规定并结合我国目前集体建设用地使用权流转的实践，笔者认为：集体建设用地使用权流转包括出让、出租、转让、转租、抵押五种具体途径。

三、当前我国集体建设用地流转存在的问题

（一） 缺乏明确的法律依据。

根据《土地管理法》第63条规定"农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外"。这对于如何对集体建设用地进行流转和规范并未予以明确规定，这就给实际操作带来了很大的困难。尽管多数地区根据自身具体情况，制定了一系列关于集体建设用地流转的有关规章制度与条例，但由于缺乏明确的法律支持，往往很难良好的落实。

（二）私下交易现象比较严重。

由于缺乏对土地使用权予以依法登记的法律意识，农村集体建设用地自发流转和私下交易的情况仍然非常多。还有些未经批准直接将耕地转为建设用地，或未经批准将建设用地直接进入市场的集体土地，多为隐形市场交易，其交易行为扭曲。直接冲击土地利用规划的实施，使政府宏观控制市场的调控能力被削弱，土地市场秩序受到冲击，土地违法案件屡禁不止。

（三）利用集体建设用地变相搞房地产开发。

近年来，随着房价的不断走高，许多企业和个人看有利可图，便将临街的一部分集体工业用地或宅基地拿出来建商住楼，变相的搞房地产开发，不仅破坏土地利用总体规划的实施，而且扰乱了整个房地产市场秩序。

（四）重收益轻管理，没能很好的保护农民的财产权。

集体建设用地使用权流转过程中产生的收益及收益的如何分配是流转过程的关键。有些地方推行集体建设用地流转，关心的是收益分配，而对如何规范管理重视不够。在收益分配中，不仅乡镇一级参与了分配，也有一些地方的市县政府参与了集体建设用地流转中的收益分配，而且少数市县的分配比例还比较高。有些地方为便于组织管理和分享收益，上收集体土地所有权，将村民小组的集体土地所有权上收为村集体经济组织或乡镇集体经济组织，从而使农民的财产权得不到很好的保护。

四、对完善集体建设用地流转相关制度的建议

（一）修改法律条文，加强制度衔接。

《土地管理法》第63条限制了农民集体建设用使用权的流转。实际上，在大量的流转案例中，一些企业利用变相破产、兼并等情形私下转让的情况是较普遍的。这一限制已不适应形势发展的需要，既管不住使用权人的流转行为，也给管理者加强管理增加了难度，致使一些地方流转处于放任自流状态，应及时修改。同时也要做好相关制度的衔接工作，主要有是两个方面：一是流转必须符合土地利用总体规划。二是流转必须纳入年度土地利用计划，并建立严格的集体土地入市管理规范。

（二）明确集体土地所有权主体。

依法合理界定集体土地所有权主体，是规范集体建设用地流转的基础。目前，在所有权的实际行使中土地所有权主体的错位、缺位或虚位，产生了很多问题。我认为，就我国目前农村的实际情况来看，由于村民小组是农村最小的经济组织，能最大限度地反映农民利益的要求，所以应重视村民小组建设，使之成为具有核算能力的独立法人，使村民小组成为集体土地所有权产权代表的主流。对于已经属于村农民集体或乡（镇）集体经济组织所有的集体土地，要承认现状，同时还要对产权主体的权利和义务予以明确，规范权利主体的行为。最后，要制定相应的措施，防止以后的土地所有权被个别部门、组织或个人操纵，从而违背集体所有权集体所有的本质。

（三）明确集体建设用地流转的条件。

由于某些历史遗留的问题，如果不对集体建设用地流转的条件加以必要的限制，会导致集体建设用地的人为扩大和农用地的减少，所以我认为集体建设用地要流转需要符合以下几个条件：一是符合土地利用总体规划、城市规划和村镇规划。二是权属合法，四至清楚，没有纠纷。三是已经依法批准作为建设用地使用或已经依法批准转为建设用地。四是集体建设用地不得擅自搞商业性房地产开发。符合上述条件的存量建设用地，均应当允许在保留集体所有权不变的前提下，以土地使用权流转方式提供使用。

（四）强化土地登记工作，明晰土地各项权利。

为规范集体建设用地流转，应强化土地登记工作，依法确定集体土地的权属范围，明晰土地权利，保障交易的安全性。在具体登记过程中，一要强化土地登记的规范化建设，特别是对土地用途的管理，要依法进行，保持集体建设用地使用权在不同主体间的公平和公正。二要强化集体土地变更登记工作，依法改变土地权属或土地用途的，应及时凭有关批准文件及有关申请资料，办理集体土地使用权变更登记手续，以加强对集体土地产权流转的检查监督，及时发现和制止违法行为，切实保障土地权利人的合法权益，保证地籍资料的现势性，为集体建设用地流转创造良好的市场环境。

（五）合理分配集体建设用地流转的土地收益。

农村集体建设用地流转中的土地收益分配，关系到集体建设用地流转制度运作的利益机制，是规范农村集体建设用地流转管理的关键问题。集体建设用地流转过程中的土地收益，扣除归流转用于土地收益的补偿外，还有一部分增值收益。对于这部分增值收益的分配，我认为需要与土地所有者共同分享。本着保护农民利益角度出发，可以参照国有土地征收补偿的办法，拿出一部分增值收益强制其为土地所有者所在的村民小组的农民购买养老保险等，保障他们以后的生活。

五、结语

由于我国集体建设用地使用权流转制度现存在 "瓶颈"，农村集体建设用地的隐入市场的现象较为普遍。而由现行征地制度不完善等原因所引发的一系列社会问题大量出现，相应的社会矛盾也不断激化，因此合理推动集体建设用地使用权流转已迫在眉睫。当前由于我国社会经济的迅猛发展，导致对建设用地使用的需求越来越大，集体建设用地流转的合法化已经势在必行。现行的对集体建设用地使用权流转的法律法规、对集体土地流转市场的制度的不完善已经限制了甚至阻碍了集体建设用地使用权的流转。为了能够突破我国集体建设用地使用权流转制度现存的“瓶颈”，势必要对现行的关于集体建设用地使用权流转的法律法规和市场经济体制等制度进行深入的改革，从而形成良好的集体建设用地使用权流转的制度和环境。本文只是从宏观的法律层面对集体建设用地使用权流转提出了一些法律对策和建议。当然，集体建设用地使用权流转还必然需要进一步地、从微观的法律机制层面进行具体的改革和规划，只有通过深入的完善、不断的实践，我国集体建设用地使用权流转才能够顺利地进行。在此，笔者也由衷地希望集体建设用地使用权流转的问题能够得到社会各界的广泛关注，除了出台相应的法律对其进行规范限制外，也能够有各界贤士从经济、环境等层面对我国集体建设用地使用权流转的发展提出建议，从而促进我国土地制度的蓬勃发展。

（作者均为沈阳建筑大学思政部中国化研究专业 2011级研究生）

参考文献：

[1]王卫国.我国农村土地制度的主要问题及研究路径.安徽农业科学出版社，2008年出版，第2～4页.

第8篇：土地利用总体规划案例范文

一、检查的方法和步骤

第一阶段检查阶段（20*年11月3日至20*年1月3日）

（一）准备工作（由相关业务股负责）

1、土地利用遥感动态监测工作图、监测相关表格、监测影像数据。

2、土地利用现状变更调查图件、外业记录手簿、变更统计台帐、土地利用总体规划图件、土地利用年度计划文件、近两年的用地审批文件、耕地占补平衡资料、近两年群众举报违法用地的登记材料和立案查处案卷以及其它有关文件资料。

3、各种内外业调查统计表格和外业测量工具。

（二）内业

1、核实遥感监测图上的行政界线，对误差部分进行修正。

2、将遥感监测结果与土地利用现状变更调查图及土地变更调查记录手簿逐图斑进行比较，测绘、地籍管理部门负责填写变化图斑核查记录表，并将两者变化不一致的图斑标注在监测图上，同时在变化图斑核查记录表中图斑号前注明。

3、对地块小，在监测图上地形、地物不明显的地区，可依据变化图斑的中心点坐标，将变化不一致的图斑转绘到1:1万土地利用现状图上，以便外业调查人员读图。

4、根据调查区域的交通情况及调查图斑的分布状况，确定调查路线，以提高外业调查效率。根据确定的路线及分组情况，整理分好内业填写的变化图斑核查记录表及相关资料供外业调查使用。

（三）外业核查测量

1、按照内业确定的调查路线，对遥感监测与变更调查不一致的图斑逐一进行调查，填写变化图斑核查记录表。

2、实地测量。对违法用地严格按《城镇地籍调查规程》规定的测量方法及精度要求进行测量。对其他用地，实地与图斑一致的，以图斑面积为准；实地与图斑面积不一致的，可采用土地利用现状变更调查的方法及精度要求，将建设用地补测到土地利用现状图上，在详查图上量算面积。地籍管理部门和执法监察部门将测量结果填写到《变化图斑情况统计表》。

（四）整理核查结果

测绘、地籍管理部门对外业核查结果进行整理，将相关内容记录到《变化图斑情况统计表》，完成复核土地变更调查的有关统计、比较分析。

（五）确定变化图斑的合法性

用地管理、规划管理部门对实地发生变化的图斑涉及的地块，逐个审核是否经过批准以及是否符合规划，将审核结果填写到《变化图斑情况统计表》和《违法用地图斑宗地明细表》。

（六）统计、汇总、分析

1、整理《变化图斑情况统计表》。对经实地调查、测量填写的《变化图斑情况统计表》中有关数据进行汇总，填写卫星遥感监测执法检查数据汇总表》。

2、汇总分析。填写《违法用地数据汇总表》和《违法用地调查处理情况汇总表》，并根据汇总结果，写出有情况、有实例、有原因分析的汇总分析报告。

3、县国土资源局将确定专人负责表格填写和数据汇总工作，确保填写的内容规范、准确。

第二阶段查处阶段（20*年1月3日至20*年3月3日）

县局对卫片执法检查中发现的土地违法案件，将严格依法查处，对违法事实清楚、性质严重、案情复杂、处理难度大的土地违法案件，县国土资源局将及时向本级人民政府及上级国土资源管理部门报告。对检查中发现的土地违法行为，依据《查处土地违法行为立案标准》及时立案，依法处理。

第三阶段检查验收阶段（20*年3月）

第一、二阶段工作完成后，做好迎接对卫片执法检查工作的检查验收准备。

二、执法检查成果上报

第一阶段工作完成后，县局将检查情况汇总分析报告及《变化图斑情况统计表》、《违法用地图斑宗地明细表》、《卫星遥感监测执法检查数据汇总表》、《违法用地数据汇总表》报市局执法监察大队。

第一阶段工作主要由地籍、利用、规保、测绘部门完成。

检查汇总分析报告应包括如下内容：1、执法检查工作的整体介绍、包括组织领导、工作部署和开展情况。2、卫片图斑所反映的新增建设用地的整体情况，包括分类数据统计及数据分析。3、新增建设用地审批、使用中存在的问题、发生问题的原因及解决措施等。对存在的问题和发生的原因要进行深入分析和研究，并提出建设性意见和建议。

第二阶段工作完成后，县局将土地违法行为调查处理情况报告及《违法用地调查处理情况汇总表》上报市局。

第9篇：土地利用总体规划案例范文

【关键词】农家乐土地利用安吉县

一、安吉县“农家乐”概况

1、“农家乐”的概念

“农家乐”旅游一直没有一个社会公认的定义，提法很多，通常与乡村旅游、农业旅游联系在一起。本文所研究的“农家乐”与乡村旅游是包含关系，认为“农家乐”是乡村旅游的一种，它是指在农民自由宅基地和农村集体土地上利用庭院、果园、花圃及菜畦等田园景观、乡村人文资源，以家庭为经营主体，为游客提供以农业体验为特色的观光、餐饮、住宿及娱乐等服务的乡村旅游。它以农民家庭为基本接待单位，以农业、农村及农事为主要载体，以利用环境资源、体验农村生活为特色，以“吃农家饭、住农家屋、干农家活、享农家乐”为主要内容，以旅游经营为目的。

2、安吉县“农家乐”现状分析

（1）发展规模。安吉地处天目山北麓，太湖南滨，素有“中国竹乡”之称，面积1886平方公里。安吉“农家乐”始于1998年，作为安吉生态旅游特色项目之一，具有得天独厚的优势和发展空间，已经成为安吉生态旅游和休闲度假的一大亮点。经过培育、发展及规范阶段，到现在已有“农家乐”经营户约500户，床位8000多张。2005年，全县“农家乐”共接待旅游人数35万，总收入3000万元。2006年“农家乐”旅游保持旺盛发展势头，全年接待游客311.6万人，实现旅游收人9.5亿元，同比分别增长19.6%和26.8%。

（2）安吉“农家乐”的主要类型。依托良好的生态环境和资源优势，历经10年的培育和发展，安吉“农家乐”已经拥有自己独特的竹乡特色。目前全县“农家乐”已经逐步建成三种类型：农家旅社型、农家餐馆型和休闲农庄型。如天荒坪镇农家乐，以景点密集著称，可为周边景区的游客提供住宿；开发区农家乐，以百笋宴、铁板全鱼及三色茅草根等众多山珍美味为拳头产品；鄣吴镇的无蚊村可以过没有蚊子的清凉夏季。

但安吉“农家乐”的发展总体上仍处在初级阶段，并表现出自发特点：发展区域单向集聚，西南山区呈持续扩张态势，中部丘陵和北部土斗区几乎还是空白；青山绿水的视觉享受和相对廉价的食宿几乎是产品的全部内涵；经营机制和运作模式单一，个体粗放经营。

二、“农家乐”土地利用现状及存在的问题

1、土地利用特点

（1）多效益性。旅游用地可以获得多种效益，包括经济效益、社会效益和生态效益。这些效益具有两面性，一方面能增加经营户的经济效益，满足旅游者的需求，促进文化的交流；另一方面也可能给旅游地带来不可逆转的经济、社会和生态的负面效果。

（2）高收益性。“农家乐”用地不仅能维持原有的土地功能收入，而且还能通过发展旅游得到额外的收入，明显的增加了土地的经济产出；河流水面、滩涂等未利用地，通过承包、租赁发挥其未利用地的经济潜力；经营户利用疏林下的空隙种植蔬菜、布置娱乐设施，也使土地经济收益显著增加。

（3）复杂性。“农家乐”用地类型众多，包括水田、果园、茶园、林地、坑塘水面及农村宅基地等。考虑不同类型用地本身的特点，发挥其优势，也是“农家乐”发展中需要考虑的一个复杂而重要的问题。虽然我国法律规定一切土地都归国家和集体所有，但是“农家乐”用地仍然涉及种种复杂的土地管理体制，对不同的土地利用类型进行不同的土地用途管制。

2、“农家乐”用地的空间形态分布

安吉县“农家乐”经营个体用地的空间形态有点状和块状两种。采取何种布局形态与地理条件、投资规模及土地管理制度等有关。点状的空间形态是指除了主体接待设施以外，基本上没有附属的户外休闲娱乐设施，目前安吉“农家乐”经营户的75%左右以这种形态分布。它们坐落在景区旁边，依靠得天独厚的自然环境，本身除了餐饮、住宿和休闲（局限于麻将、卡拉OK等），没有其他户外娱乐设施或项目。例如大汉七十二峰旅游区（石岭）旁边的小家农家，竹博园旁边的竹博园新亚农家乐，灵峰胜景区旁边的青青果园山庄等。块状的空间形态是指除主体接待设施以外，周围还有小范围的景观休闲用地和户外休闲娱乐设施。除了优越的地理位置和优雅的环境，经营户本身自有或租赁来的水库、菜地及农地等可供游客进行垂钓、乘竹排和摸鱼虾等户外娱乐休闲活动。如报福景溪野趣农庄、狮子山庄和七十二峰山景园农家等。

3、土地利用类型结构分析与收益变化

“农家乐”的用地结构通常包括三部分，第一部分是主体的接待设施，包括接待厅、餐厅、住房和室内的休闲娱乐场地，这一部分属于建设用地类别，是已办理土地占用相关手续的永久性用地；第二部分是经营户在主体接待设施旁搭建的辅助用房和周边的停车场、前坪、园林化构筑物等。这一部分一般属于园地和林地，为利用地类别，未全部办理土地占用的相关手续。第三部分是作为“农家乐”背景而存在的林地、园地和湖泊水面，这一部分主要由经营户自有或租用或本身属于未利用地，而且一般没有基建投入。

从1998年“农家乐”悄然兴起以来，安吉县的一些土地的用地性质就发生了变化，由单纯的农村居住用地、农村宅基地发展成一种复合型的土地利用类型，一些农地、林地也具备了两个产业（农业和旅游产业）的特性。这些变化给安吉县带来的影响是多方面的，促进了农民的就地就近就业，增加了农民收入。以安吉发展“农家乐”最早的大溪村为例，据地税部门数据反映，1998年大溪村农家乐税收14万多元；2003年为80多万元，翻了二番多；2004年税收达90多万；2006年大溪村每家农户靠农家乐年收入最少的也达到了17至18万元。安吉县农民的就业结构也由原来传统的农业生产结构向农商结合的模式转化。

4、土地利用存在的问题

（1）避开审批，违法占地。“农家乐”为农民增收开辟了一条新的途径，在利益的驱使下，一些业主在向农村集体经济组织租赁、承包和村民合作联营的方式取得土地后，擅自改变土地用途，硬化地面，建设永久性的建筑物，虚报、瞒报实际的经营内容，借开发“农家乐”之名，行房地产项目之实。例如“安吉鹤鹿生态观光园”拟建30幢联体河景小别墅，并配备600平方米的竹园，价格为7.5万元起，使用期也为30年，但没有产权证，是为变异的农庄。除了私家农庄，缩小版的农家乐公寓也渐露头角。这些行为既破坏了耕地，又扰乱了土地市场。

（2）用地需求扩张与耕地保护相矛盾。土地资源日益紧缺已成为制约各地发展的瓶颈。近年来安吉生态旅游开发加快，以生态旅游为龙头的第三产业得到迅猛发展，这一朝阳产业已成为安吉县经济发展的一个新的亮点，但是风景旅游开发、会展业开发及“农家乐”的发展都对用地指标需求较大。土地要素的稀缺在一定程度上限制了农家乐经营规模的扩大。

（3）发展区域单向集中，资源依赖程度高。安吉县域丘陵山地占60%以上，地势呈三面环山，中间凹陷（西苕溪河谷平原）的“畚箕形”盆地特征，是一个特殊的地理区域。安吉县的土地利用类型齐全，各类用地面积由大到小依次为：林地>耕地>草地>园地>水域>工矿居民>交通>未利用地。“农家乐”的开发位置主要依附于旅游景点或依山旁水，如大汉七十二峰周边的农家乐就不下十家。发展区域单向集聚，西南山区呈持续扩张态势，中部丘陵和北部土斗区几乎还是空白。由于青山绿水的支撑，缺乏开发新产品的动力，“农家乐”产品大多局限于餐饮和住宿。参与性、体验性项目不多，反应农村乡土文化的节事、风俗展现的较少。

三、基本对策

1、重视土地利用规划，协调各规划之间关系

避免盲目、无序的发展“农家乐”，坚持与区域范围内的社会发展总体规划、土地利用规划、农林业发展规划及城乡建设规划相衔接。对“农家乐”的发展还要进行堵疏结合，特色引导。

2、集约土地利用，完善土地管理政策

土地集约利用体现在土地投入的强度，土地利用的深度、精细程度、效益以及合理的布局和产品体系上。在现在和可预见的未来条件下，满足“农家乐”用地的完整功能，适度的发展规模，在取得最大规模效益的基础上，增加存量土地的利用，优化结构，不断地提高土地利用效率。完善土地管理制度，在不破坏农用地耕作层和种植条件等的前提下，明确界定“农家乐”用地的规定。

3、升级旅游产品，保护生态环境

加强高级“农家乐”旅游产品的规划设计，细分市场，针对不同的目标市场开发不同的旅游产品，提供不同的旅游活动和旅游体验，展现人文资源，对乡村文化内涵进行深层次挖掘，加强游客与当地居民的互动性。保护“农家乐”旅游地的生态环境和人文环境，重视生态容量的运用。

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