财产税和行为税的区别精选(九篇)

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第1篇：财产税和行为税的区别范文

税收具有如下特点：

1、房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；

2、征收范围限于城镇的经营性房屋；

第2篇：财产税和行为税的区别范文

【关键词】增值税改革 财产税 分税制 营业税 房产税

增值税的改革不仅仅是一个税种的变化，或许里面预示着未来财权分配的重要变革走向。中国目前是分税制，国地税分家之后按照各自管辖范围征收税款，国税主要征收中央税，而地税则为地方政府服务。国税系统征收增值税、消费税、车辆购置税等涉及全国范围的税种，而地税系统则征收营业税、城市建设维护税、个人所得税、土地增值税、房产税等等与地方政府相关的税收。在收入上，中央政府固定收入包括消费税、车船购置税、关税等。地方政府则独享城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、房产税、车船税、契税。其他税种则按比例在中央地方间分成。一直以来，营业税是地方政府的重要税种，一般占地方税收总额的4成以上。营业税并入增值税之后并由国税征收，无疑将对地方政府、地税系统造成极大的影响。而为了完善分税制，使得财权与事权相匹配，“十二五”税制改革的趋势是：推进房地产税改革，使得“房产税”（下文统称“财产税”）成为地方政府稳定的财政收入来源。为此，这里我们要研究的问题就是：营业税并入增值税后，由国税征收，再通过税收分享和中央政府财政转移支付返回给地方政府，给地方政府的财政支付提供支持，与开征财产税作为地方政府的稳定收入来源两者之间，哪个更具效率与公平？或者上述两者同时实施，该如何协调两者的关系？

一、增值税与财产税的含义界定

增值税和财产税的概念，在实践和理论中，在国内和国际上，都在不同层面的意义上使用着，使用状况比较混乱。因此，本文在进一步讨论前，有必要对概念做一下界定，以方便下文中的讨论。

（一）增值税的含义

本文所指的增值税是消费税的重要种类。本文所指消费税并非国内一般意义上的“消费税”，而是以消费为课税对象的税收种类，英文名是consumption-based tax。以课税对象为标准划分，税收可以分为消费税（consumption-based tax）、所得税、财富税（wealth tax）。现代型增值税（VAT）是目前世界普遍采用的消费税制（consumption-based tax），是对商品和劳务增值额的课税，对最终消费的课税。国内增值税与现代型增值税征收范围不同，现代型增值税征收范围还包括国内营业税的征收范围，即营业税应税劳务、销售不动产、无形资产。增值税立法改革，主要任务是扩大增值税征收范围，将目前征收营业税的行业纳入增值税征收范围，消除重复征税。国内增值税和营业税在我国税收收入中占有重要的地位，根据财政部的2010年1月～9月税收收入情况，国内增值税收入占税收收入的比重为27.4%，营业税收入占税收总收入的比重为14.9%。

（二）财产税的含义

一个人的财富，就是其实际预期收入的现值[1]。政府可以对财富占有进行课税，例如年度财富税，也可以对财富转移进行课税，例如遗产税和赠与税。财产税（property tax）是最重要的财富税，是对财富占有进行的课税，是地方政府至关重要的财政来源。财产税收入在美国占地方政府税收收入的73%[2]。财产税的主体部分，就是对住房的个人财富课税，在我国要进行的“房产税”改革，和先前准备研究开征的“物业税”都属于此类。本文统一作为“财产税”进行讨论。

二、国内外研究评述

我国现在实现的是分税制，实现分税制有众多优点，根据哈维.罗森总结的有：其一，分权制能使产出适合当地偏好；其二，分权制能鼓励政府间竞争；其三，分权制有利于地方提供物品和服务的实验与创新。既然分权制具有以上优点，具有存在的依据，那么我们应如何为地方政府的公共支出筹集收入呢？对于这个问题的解决，有三种方案：第一，由中央政府统一筹集税收收入，再按一定的方法分配给地方政府；第二，开征地方主体税种，例如财产税，由地方政府自行筹集收入；第三，上述两种方法的混合。

（一）西方研究概况

尽管财产税在西方通常作为地方政府基本和重要的财政收入来源，但其本身却饱受争议。反对者多认为财产税不公平，收入分配层面不公平，对特定的纳税群体不公平，没有获得现金收入的情况下却对财产增值部分增税所以不公平等等[3]。由于以上原因美国不少学者建议减少或者甚至取消财产税，增加或开征其他州政府税收，通过政府间转移支付来给地方政府提供财政支持。甚至，近几年来，包括德克萨斯州在内的美国几个州已经进行了上述变革，改变用州和地方混合的财政收入支持地方政府支出，采用各式的州政府税收收入来支持地方政府的公共服务支出。然而美国也有很多人反对用州政府税收取代地方财产税，因为各种的州政府税种都存在一定的缺陷，比财产税无效率，州政府的转移支付也可能无效率[4]。

（二）国内研究概况

与西方相比，国内对该问题没有太多的研究。国内学者一般在争论该不该对普通住房征收房产税，如果征收要以什么为税基，如何处理与土地出让金的关系，房产税能否打压住房价，如何区分投机性住房和消费性住房等。国内学者鲜有从完善地方财政体系，协调好财产税与增值税改革关系层面来研究该问题。即使，有一些学者认识到财产税作为地方财政收入的重要来源[5]，也未能深入研究地方政府财产税，与中央税和共享税为地方政府提供财政支持两者之间的效率问题。

三、增值税改革和财产税协调的原则

在讨论如何协调增值税改革和财产税的问题之前，我们有必要确立一定的标准，否则讨论将无所适从。增值税和财产税都是税法的范畴之一，所以增值税和财产税都需要遵守税法的基本原则。关于税法的基本原则，有各式各样的表述。历史上首次提出税法基本原则的是英国的威廉.配第，他认为赋税应该遵循“公平”、“节省”、“简便”三项原则。后来亚当.斯密又提出税法的“平等原则”、“确定原则”、“便利原则”、“最少征费原则”。刘剑文教授还总结了西方的四项税法基本原则：“税收法定原则”、“税收公平原则”、“社会政策原则”、“税收效率原则”[6]。笔者认为增值税改革和财产税的协调应该遵循“税收公平原则”和“税收效率原则”。只有符合“税收公平原则”和“税收效率原则”，增值税的改革和分税制的完善才能实现税收的公平、正义。

（一）税收公平原则

税收公平原则，是指税收负担应该在纳税人之间平等、公平地分配。衡量公平的标准，又有“受益标准”和“能力标准”。“受益标准”是指，纳税人应该根据自己享受政府提供的公共服务的多少，即享受利益多少来纳税，受益多就多纳税，受益少就少纳税。“能力标准”，就是纳税人按照自己的支付能力来纳税，即使量能课税，富人多纳税，穷人少纳税。税收公平原则，又可以分为横向公平公平原则和纵向公平原则。横向公平指，经济状况相同、纳税能力相同的纳税人，税收负担应该相同；纵向公平指，经济状况不同、纳税能力不同的纳税人，税收负担也应该不同。税收的累进性即是税收公平原则的体现之一，税收累进性意味着支付能力越强的人、缴纳的税收越多。财产税是具有累进性还是累退性，也是本文要讨论的问题之一。

（二）税收效率原则

税收效率原则包括税收行政效率和税收经济效率。税收行政效率，指以最少的征管成本征收最多的税收。税收效率原则，指税收引起的无谓损失最小化，税收对纳税人的行为扭曲最小化。增值税被认为具有税收中性的特点，具有较高的税收效率，但是其税收中性在实际中也遭到质疑。财产税被认为容易征管，难以逃避，具有较高税收行政效率。增值税和财产税的税收效率，都是本文要讨论的问题之一。

四、增值税改革和财产税协调方案抉择

在增值税改革后，如何为地方政府筹集公共支出的财政收入，完善分税制，有三种方案。第一，由中央政府统一征收增值税，再按一定的方法分配给地方政府；第二，开征财产税，作为地方政府主体税种，由地方政府自行筹集收入；第三，上述两种方法的混合。

（一）方案一：增值税作为地方政府主要收入来源

营业税占了地方政府税收收入的4成以上，增值税改革后，营业税将并入增值税，增值税由国税系统统一征收，增值税收入统一进入中央国库。那么为了解决地方政府的财政收入问题，中央政府将需要按一定的标准返还部分增值税给地方政府。

支持该方案的理由是，增值税具有税收中性的特性，不会扭曲纳税人的行为，具有税收经济效率。增值税是对消费进行的征税，消费多的人说明纳税能力强，体现了税收公平原则。

笔者认为上述理由是站不住脚的。首先，增值税并不是完全中性的，增值税的经济效率值得质疑。增值税的中性是指，增值税的纳税人是货物和服务的生产者和销售者，而增值税的税款最终都是由消费者承担的。通过发票的抵扣制度，法律上的增值税纳税人不承担任何增值税的税负，因此征收增值税不会扭曲增值税纳税人的行为。但，对所有环节都全面征收增值税，实行统一税率，消除增值税免税制度，实行理想的增值税制度才能完全实现增值税的中性。理想的增值税实践中，显然是行不通的。第一，增值税免税普遍存在使得增值税中性被破坏。由于金融业、房地产行业等存在征管技术上的困难，国际上都不得不在该行业中实现增值税免税制度。又出于政治上的考虑，农业也经常被免税。免税将会扭曲纳税人的行为，因为免税后纳税人不能抵扣进项税，不能抵扣的进项税会进入生产成本，为了减少生产成本纳税人将会实行“企业兼并”。因为外包的业务不可以抵扣进项，原本可以外包的业务，都由企业自行承担，这将不利于社会生产的分工。第二，实践中增值税一般实行多档税率。例如，我国对天然气、牛奶等居民的基本生活用品实行13%的优惠税率。由于优惠税率与标准税率17%的不一致，这又会扭曲纳税人的行为，导致无谓的损失，形成税收楔子。

其次，增值税作为地方政府的主要税收来源，可能不符合税收公平原则。增值税是对最终消费的课税。而消费者的所得未必与其消费成正比。比如一家庭人口多，而劳力少，劳动收入和其他收入一般，则较人口少收入多的家庭来说，前者消费要大于后者，而负税负担也大于后者（当然是在两者的人均消费水平一样的情况下）。增值税不区别纳税人的经济状况，负担能力，一律按消费量的多寡承担税负，造成税收具有明显的累退性，不符合税收的公平原则。

综上所述，增值税作为地方政府的主要财政收入来源，存在一定的缺陷，其不符合税收效率原则和税收公平原则。

（二）方案二：财产税作为地方政府主要财政收入来源

“十二五”税制改革计划是研究开征房产税。而对于房产税的作用，也由开始的错误认识“调控房价”到后来的正确认识“作为地方政府稳定税源”的慢慢转变。财产税的税收收入比较稳定，所以很多国家都把其作为地方政府的主要财政收入来源。因为根据现存财产的价值课税，一般不受社会经济变动的影响，课征对象相对稳定，因此对其课税，收入必稳定。但把财产税作为地方政府主要财政收入来源，也有违税收公平和税收效率原则。

首先，财产税违背税收公平原则。因为财产不足以作为测度纳税人的负税能力，在商品货币经济体系中，个人的财富并不完全表现于财产，主要是所得，而所得的来源和形式多种多样，财产多者也许不能说明其现有所得多，而所得多者，其财产可能很少，故不能再以财产作为测度纳税能力的依据。并且，财产税主要是针对土地和建筑物的课税。税收的增长导致土地和建筑物价格的增长，并继而导致利用这些生产要素生产的产品和服务价格的上涨。因此，财产税被看作是可以转嫁的。因为房租主要是穷人支付的，所以财产税具有累退的性质。

其次，财产税违背税收效率原则。财产税的管理上存在不少问题，而这些都影响税收的行政效率。财产税的税基估价难以确定。财产税一般都是从价计征，而这一价值是估定的。估定价值的工作是很困难的，往往出现随意估断，而且会出现等现象。在我国现行征管技术还不够完善的情况下，财产税税基评估的成本将会非常大，税收征管成本也会比较大。

（三）方案三：协调增值税和财产税，两者混合作为地方政府财政收入来源

根据对方案一和方案二的分析，单独以增值税或财产税作为地方政府财政收入来源，都存在一定的缺陷，都违背税收公平原则和税收效率原则。因此，笔者认为，应该协调增值税和财产税，把这两者混合作为地方政府财政收入来源。

协调增值税和财产税是指，由于增值税和财产税作为地方政府财政收入来源，都存在一定的职能缺陷，难以单独在市场经济条件下完成对地方政府公共支出税收负担的公平合理的分配任务，因此需要利用增值税和财产税各自在功能上具有的相互补偿性，在制度设计上协调两者，使得两者的功能缺陷彼此得到弥补，达到相对和谐的统一。

对于如何协调增值税和财产税，这是一个比较宏大和艰难的问题，还需要很多实证的调查研究和理论分析。笔者认为可以从以下几个方面来协调增值税和财产税：第一，完善增值税制度，使得增值税尽量接近理想增值税制度，减少对增值税中性的影响。第二，改进增值税技术，使得增值税也具有累进性。第三，完善政府转移支付制度，建立转移支付法，实现财政法定，提高转移支付的公平和效率。第四，对中国房地产市场进行深入的实证分析，研究中国房地产市场中，财产税的真正经济归宿，对其累进性或累退性进行再思考。第五，改进税收征管技术，完善财产评估技术，降低财产税征管成本。

参考文献

[1][英]C.V.布朗、P.M.杰克逊著，张馨主译.公共部门经济学（第四版）[M].北京：中国人民大学出版社，2000.476.

[2][美]哈维.S.罗森著、特德.盖亚著，郭庆旺、赵志耘译.财政学（第八版）[M].北京：中国人民大学出版社，2009.501.

[3]Ronald C.Fisher，What Policymakers Should Know About Property Taxes[J]，Tax Analysts，2009（2）.

[4]George R. Zodrow.，Property Tax Incidence and the Mix of State and Local Finance of Local Expenditures[J]，Tax Analysts，2008（5）.

[5]丁成日.理论和国际经验对中国房地产税发展的启迪[J].研究报告，2005（50）.

第3篇：财产税和行为税的区别范文

关键字：基础开征物业我国几个理论问题

要在我国开征物业税，最早是在2003年的中央文件中提出来的。开征物业税的问题一直是学术界和政界关注的热点，研究论文颇多，见仁见智。本文从基础理论的角度探讨在我国开征物业税的问题。物业税实际上和财产税的含义是相同的，前者在东南亚国家和我国的香港地区使用；后者则是英语国家“propertytax”的中文翻译。因此，“物业税”和“财产税”是同一概念的不同表述。物业税并不是一个具体的税种名称，而是税收分类中的一个类别，其基本含义是对财产征税。那么，什么是财产？凡是对人有用的东西都是财产，包括可用于消费或可用于取得收入。对财产征税和对财产的收入征税是两个不同的概念：前者是对财产的价值存量征税；后者是对财产产生的价值流量征税。财产税不可能对所有财产普遍征收，而只能是选择性征收，通常可供选择的财产税税种有：房产税、遗产税和馈赠税。有些学者或政府官员认为印花税也属于财产税的一种，这是可以商榷的。从印花税的制度安排来看，是对合法权利的征税。“权利”也是财产，但印花税中征税对象的“权利”是由政府认定的，因此印花税虽然有“税”的形式，实际上却是政府对提供公共劳务收取的使用者费。印花税可以大大节约商品劳务交易税和生产要素收入税的征管成本，对减轻纳税人的税收负担是有利的。而财产税的征管成本是很高的，也不存在降低纳税人税收负担的功能。开征财产税的目的是使税收制度和财政体制更能体现效率和公平，理由如下：（1）房产税有利于房产转移到更能创造价值者的手里。物业税属于对物税，并不考虑纳税人的纳税能力，因此当纳税人缺乏负担能力的时候，只能把房产转移到更有纳税能力者的手里，有利于社会价值财富的增加，从而提高经济运行效率；（2）遗产税和馈赠税有利于实现“人”的公平。一个人一生中拥有的财产分两种：一种是靠自己挣得的财产；另一种是靠继承遗产和馈赠获得的财产。因此对后者征税更能体现“人”的公平；（3）房产税有利于提高政府的资源配置效率。公共受益和公共成本负担对称原则是构建效率财政体制的要求，房产税通常是地方税，以房产作为居民公共受益的成本分摊依据可以较好地贯彻对称原则。这正如对高速公路的收费可以由汽油税和轮胎税替代一样，因为以汽油和轮胎的消耗来计算使用高速公路的费用是符合效率原则的。当然，财产税也经常遭到批评。因为房产税是对物税，所以不符合税收量能负担的基本原则，有失公平，同时遗产被征税却会挫伤财产所有者创造价值的积极性。财产税虽然有利有弊，而且也是一些实施国家争论的热点之一，但基本倾向是认为利大于弊，也没有更好的政府收入形式来替代财产税。因此，房产税一直是地方财政收入的重要来源。例如英国，平均要占财政收入的30-40％，高的可达70-80％，低的也有10-15％。但我国却有另一种观点，认为开征物业税的主要目的是理顺房产的市场价格，或者说有利于改善房产价格过高的态势。由于这种观点开始是由官方人员说出来的，因此影响很大，以致于对物业税的研究主要集中在房产税，甚至使居民产生要通过增加税收的办法来降低房产价格的印象。这无论是在理论上还是在实践上都是有问题的。从理论上看，房产税和房产的市场交易价格是两个不同领域的问题。前者属于公共劳务的成本分摊问题；后者则属于私人商品的资源配置问题。因此，前者属于公共财政的范畴；后者则属于市场经济的范畴。把不同性质的问题相混不利于我国市场经济体制的完善。从实践上看，将会产生“劫贫济富”的不良效果。因为在我国购买得起房产的只是极少数人，但人人都要有房居住，因此人人都成为降低房价的负担者。这显然是极不公平的。应该说，房产价格过高与土地非农业利用的政府垄断和其他政府垄断有关，和房产税并没有直接的关系。而前者的问题是公有制国家建立市场经济体制的重点和难点之一，是全局性的问题，不是靠房产税可以解决得了的。如果要开征物业税，那么要了解中国的现状，然后再考虑如何通过物业税来改善我国的税收制度和财政体制。在我国的税收制度中，物业税安排了房产税，但没有遗产税和馈赠税。我国的“房产税”究竟是不是真正意义上的财产税这个问题是需要进一步研究的。我国的房产税只是对盈利性企业的房产和出租的房产征税，而对非盈利组织、政府公共部门、居民自有住房的房产都是免税的。在征税房产中，计税依据也是不统一的，盈利性企业房产的计税依据是房产的原值而对出租的房产则采用租金。在市场经济中，房产价值是被不断折现的过程，因此从效率的角度看应该对房产的现值征税而不是对房产的原值征税。对原值征税失去了财产税的性质，更有点象投资方向调节税。以租金为计税依据虽然是对房产现值征税的一种方法，但我国的计量办法却失去了房产估值的特征。房产的租金是房产的利率回报，要使其反映房产的市场交易价格，就必须是市场利率而不是个别利率。但我国的计税办法是房产的实际租金而不是市场租金。这样，对出租房产的现实租金征税实际上成了“营业税

”而不是财产税。因此，我国税收制度中虽然有房产税名称的税种，实际上却并不是真正的财产税。在我国的税制安排中，征税对象涉及到“土地”财产的税种有三个城镇土地使用税、耕地占用税和土地增值税。它们是不是属于财产税的问题需要研究。为什么叫“城镇土地使用税”而不叫“城镇土地税”或“城镇地产税”？主要原因可能是：我国的城镇土地都是国有（公有）的，国家征税也是代表国家的，因此不存在国家对国有土地征税的问题。但我国的经济体制改革的一个重要指导思想是所有权和经营权的分离，因此对“分离”出去的“土地使用权”而不是所有权进行征税。土地使用权是国家认定的，从这个意义上说属于政府对公共劳务收取使用者费。但城镇土地使用税是按土地面积定额征收的，因此还具有国有土地租金的性质。因此，现有的城镇土地税并不是财产税。耕地占用税是对农用土地转为非农利用的一次性征税。在我国的税制安排中，对农用土地形式上是免税的，但土地使用方式的转变可以看作是一种“交易”，因此实际上是对土地交易设置的一种特别税，属于商品交易税范畴。农用土地转为非农利用是政府垄断的，最初改变使用方向的是政府，因此政府似乎应该是纳税人。然而，政府只是土地非农利用的“批租人”，因为最终非农利用的是社会其他组织和个人，所以后者是真正的纳税人。由此，政府可以获得大量的“批租”净收入。土地批租净收入由两部分构成：一是政府批租土地使用权的价格和政府征用农用土地的价格之间的差额；二是政府利用土地这一特殊商品的交易获得的税收收入。因此，土地批租收入实际上是政府土地经营收入和土地交易的税收收入集于一身的收入，并没有财产税的性质。这种处理方式在逻辑上似乎是有疑问的，原因就在于土地所有权、国家征税权、国有资产经营权等一些基础理论问题并没有完全搞清楚。土地增值税是按土地使用权可以交易的原则设置的税种，因此属于商品交易税的特殊税种。政府认定使用权的费用一般说来不会有很大的增加，增加的实际上是土地的价格。土地价格为什么会上升，一般说来和该地方段的投资密集度和消费密集度有正相关。这是政府和市场共同作用的结果。按市场经济体制的方式思维，那么属于市场经营的增值收入应该属于经营者；属于政府投入引起的增值额应该由真正意-义上的房产税解决。但该税的设置可能是从所有权角度考虑的，认为土地所有权是国家的，因此应该把土地增值的一部分收归国有。因此这也不属于财产税。上述分析表明，我国确实没有真正意义上的物业税。在我国开征物业税的问题应该提上议事日程。上述分析也同样表明，应该从完善税制和财政体制的角度研究物业税的开征问题。当然，国有资产（包括土地）市场化的制度安排是必要的前提条件。在我国开征物业税的讨论，主要集中在如何开征房产税的问题，因此下文主要讨论与此相关的理论问题。由于我国目前存在房产税名称的税种，为了区别新开征的具有财产税性质的房产税，因此把后者称为“物业房产税”。上述分析表明，我国现行的房产税并不是真正意义上的财产税。要把我国的房产税改造为物业房产税需要进行三个方面的改造：以房产现值为税基、对房产普遍征税，以及房产税的优惠设置。以房产现值为税基是物业税特征的关键，对房产现值的评估有两种方式：按房产市场交易的效率价格估值；或按房产的效率租金估值。前者称之为房产交易法；后者称之为房产收入法。理论上说，如果能正确认定房产市场交易的效率价格或房产出租的效率租金，那么两者的现值评估应该是一致的。但房产的市场交易频率和出租频率都不是很高的，而且市场制度总是有缺陷的，因此评估方法的选择对房产现值的评估会产生很大的差异。由于房产税是地方税种，国外通常的作法是由地方政府确定评估方法，原则是使评估更接近市场的效率价格。在我国开征物业房产税，尽管效率价格和效率租金价格的市场条件都不具备，但笔者认为采用房产收入法评估税基有利于税负的设计。我国的房产已经进行了私有化改革，但这一政策只适用于199g年底以前参加工作的国有职工，享受了按工龄和职级为计算依据的房价补贴。这种补贴可以理解为以往的工资中不含住房费用，因此相当于专用于房产投资的工资补发。也可理解为房产投资的收益补助，因为职工购房的房产价格即使按银行贷款利率计算也大大超过了改革前支付的租金。开征物业房产税意味着减少补贴，因此以收入法评估税基有利于税负设计。1999年底以后参加工作的国有职工，按政策应享受房租补贴，但至今并未真正落实，以收入法评估税基也有利于房租补贴额的确定；同时也有利于1999年底以前参加工作但房改政策没有落实到位者的补助。如果按上述思路设计物业房产税的税负，意味着和工薪制度的改革是联动的。另一个方面应该考虑的是税率，即开征物业房产税以后，居民总税负有所增加还是保持目前的水平？如果是前者，那么意味着将增加纳税人的税收负担。如果是后者，那么意味着将调整我国的政府收入制度，包

括税收制度和非税收入制度。笔者主张后者。目前我国的预算支出占gdp的比例在23％左右；预算外和制度外支出占gdp的比例估计不会少于预算内的50％，两者合计占gdp的比例高达35％左右。这个总负担率是很高的，按市场经济体制的要求以及历史的经验来看，总负担率的水平是不宜再提高的。但开征物业房产税需要对房产进行全面的重估，征管成本是非常之高的。如果总负担相对稳定，那么意味着将会减少政府的可支配财力。这是静态地看问题，从完善市场经济体制的态势来看，将有利于效率、公平原则的贯彻。但这需要思想观念上的转变，即效率和公平原则的贯彻并不意味着一定要提高政府收入的比例。减少政府的收入比例，意味着增加市场经济发挥作用的空间。因此，非但不会增加财政困难，还能促进国民经济的可持续发展。对房产普遍征税，意味着所有房产都是征税对象。对非盈利组织和政府公共部门房产征税的依据是什么？这主要涉及国家征税权和财产所有权的关系问题。在国家征税权中，“国家”是公众（全民）的代表；在我国的公有制中，“国家”又是“全民所有制”的代表。因此，似乎不存在“国家”对自身征税的问题。我国房产税中的免税制度可能是出于这种考虑。尽管“利改税”突破了这一思路，但仍然在其他领域顽强地表现出来。其实，国家征税权应该高于财产所有权。“国家”是“市民社会”和“政权社会”的统一体。市民社会由家庭、企业和非盈利组织构成；政权社会是凌驾于市民社会之上的组织。市民社会从事物质财富或货币表达的价值财富的再生产，政权社会从事精神财富或非货币表达的价值财富的再生产。两类社会中的财产所有权虽然是由政权社会界定的，但目的是为了规范市民社会和政权社会的行为。国家征税权虽然也表现为政权的行为，但却是为了维护市民社会和政权社会的存在而设定的，因此高于财产所有权。这表明，不论是市民社会的财产，还是政权社会的财产都在国家征税权的覆盖之下。我国现有的房产税对非盈利组织和政权组织占用的房产免税，相当于对这些组织的运行费用的补助。这会扭曲资源配置效率。因此，如果我国开征物业房产税，对“国家”内部的所有房产征税是符合效率原则的。但这需要重新核定上述组织的经常费用和政府预算的支出额，这涉及到预算制度和财政体制的改革。在物业房产税的优惠问题上涉及到纳税人的负担能力和房产的性质问题。物业房产税的征税对象是房产，并没有考虑纳税人的负担能力，因此从负担能力方面考虑优惠是必要的。有一种观点主张对居民住房优惠一定的面积，即把一定面积作为物业房产税的免征额或起征点。这种观点是可以商榷的。以面积为免征额或起征点形式上似乎很公平，实际上是有利于富人的。一般说来，富人房产的单位面积的租金较高，穷人房产的单位面积的租金较低，这意味着对富人的优惠高于穷人。因此，这种优惠政策是不可取的。笔者主张设立包括住房租金在内的最低生活标准，家庭收入达不到的应予免税，差额部分还应该得到政府的社会救济或房租补助，后者相当于物业房产税应设置负税率。家庭住房形式上是消费品，但从人的再生产角度看应该属于投资品。而且，住房建筑是纳入城市建设规划的，从社会发展的角度看也属于投资品。对于社会价值财富的增长来说，投资是应该受到鼓励的。因此，如果住房出售收入用于住房再投资的话，相应的交易税应该返回，即只对改变用途的交易收入部分征税，这表明优惠还涉及到其他税种之间的联动关系。

第4篇：财产税和行为税的区别范文

就发展历程来看,我国房地产市场发展至今不过短短的十几年,已初步建立了房地产税收体系。房地产税收促进了房地产业的健康发展,在完善税制、发挥税收聚财功能、进一步发挥税收经济杠杆作用、保护和合理使用土地资源等方面起到了积极作用。但与国外相比,我国房地产市场还处于发展阶段,房地产税收体系中有许多不完善的地方,严重影响和阻碍了房地产业的健康发展。国外成功的调控经验和先进的措施对于我国政府进一步完善房地产市场宏观调控体系,无疑是值得借鉴和学习的。

一、国外利用税收手段调控房地产市场的基本做法

各国对利用税收手段调控房地产市场均有自己的观点和措施,如果抛开文化背景和历史因素不看,归纳起来其共性主要体现在以下几个方面:一是世界各国都非常重视住房保障体系的建立和健全,房地产市场中的政府税收手段这只“有形之手”,绝大部分情况下也都是针对住房保障问题的;二是为确保房地产市场的和谐发展,对房地产市场的税收调控政策主要分为两个层面:对供给的掌控与对需求的调控。其中大多数国家主要致力于在需求的调控方面做文章。如果单纯从供给方面调控,势必进一步加剧供求关系的扭曲,客观上增加需求方对价格上涨的预期,实际的结果便是房地产价格不但没压下来,反而与日俱增。因此,在掌控供给的基础上,发挥税收政策对需求的调控就显得极为必要。

(一)以高额税率对房地产行业进行征税,有效抑制房地产市场的投机行为

房地产市场价格持续攀升,与城市一般居民的需求在结构和支付能力上存在着双重矛盾。这种异常现象,主要是房地产投机性需求造成的。各国在利用重税抑制投机行为的做法主要有种:一是利用高额地皮税的征收有效抑制了房地产行业内的投机行为。如在法国,购房者除要缴纳高额地皮税外,还需支付住房税或空房税,这导致了长期以来法国人不把房地产市场视为投资或财产保值的重要领域;二是采用逐步升级的办法,用重税打击投机。如韩国的做法是,从2007年起,将对出售第二套房产的卖主征收50%的资本收益税,对拥有第三套住房的卖主征收60%的资本收益税。也就是说,投机者卖掉一套住房,政府就拿走一半,使投机者无利可图甚至亏本;三是对房地产保有环节征收高税。例如,美国对不动产征收的税收要占到其全部财产税收入的80%。而我国在房地产保有环节涉及税种相对较少,税负相对较轻,这就降低了房地产保有者的经济风险,在客观上增加了房地产投机者的需求。

(二)对低收入购房者给予税收方面的优惠或补贴

房地产市场价格的持续升温,导致越来越多的低收入者购买住房时力不从心。为了有效的缓和房地产市场的供求矛盾,平衡供求关系,许多国家都对低收入购房者给予了税收方面的优惠或出台了各种补贴方案:一是对低收入者和老年人购房和租房的税收优惠政策。如美国为了使低收入者能买得起和租得起房子,美国国会在1986年通过了低收入者购房和租房税收抵扣的法案,并在1993年成为永久性的法令。根据这项法令,联邦每年给各州分配税收抵扣的最高限额(每人1.25美元乘以各州的人口),房屋的业主可在10年内每年接受个人所得税的直接抵扣。而凡已到或已超过55岁的纳税人(或其配偶),出售其住房时,符合一定条件可享受一次性扣除125000美元售房纳税赢利的政策;二是实施廉租房制度,运用各级税收对廉租房进行补贴。如法国政府规定,各大城市必须建设一定数量的廉租房,其比例约为总住房面积的15%至20%。廉租房的存在使得房屋买卖市场需求减少,房价因此处于稳定状态。除此之外,政府还长期运用税收推行租房补贴等福利制度,社会各阶层的无房户都可在租房时享受政府相关的税收补贴,而建造廉租房的房地产企业也可获得中央政府在税收方面的优惠或补贴;三是利用税收收入推行福利住房,满足低收入阶层的住房需求。所谓“福利住房”,是指由国家资助建造、租金较低、专门租给低收入者的住宅。例如德国,多年来,政府投入了巨额资金,大规模兴建了许多“福利住房”,很好的满足了市场尤其是低收入阶层对“福利住房”的需求,而这些“福利住房”的预算绝大部分都来自于国家的税收收入。特别是在北欧一些高税收,高福利的国家,政府利用税款建造福利住房已经是家常便饭。

(三)充分运用税收杠杆促进住宅业的发展。虽然各国政府施行的具体措施不同,但均对从事开发廉价住房、福利房、或是集体筹资建房等有利于调控房价的商业行为予以了税收方面的支持。一是对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的业主,在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出。二是对拥有自己住房的业主,还可减免地方税、财产税等。三是对出租房屋的业主实行税收豁免政策。四是豁免出售自用住房(又称主住宅)收益的个人所得税。如美国按照现行的税法,出售一套自用居住满二年以上的住宅,如果是单身,其售价与购入价的差价收入不超过25万美元,就可免税;如果是已婚家庭,差价收入不超过50万美元,也可免税。由于美国房价一直比较平稳,售房差价收益很难超过这一限额,这意味着美国房屋的出售几乎都是免去所得税的。这不仅提高了消费者的居住条件,同时也活跃了房地产市场,扩大了国内的有效需求,推动了国内经济的快速发展。

(四)设计差别性税收政策体系,即对房地产所有权转让环节区分有偿和无偿,并考虑实际占有权属时间长短征税。这虽然不能从根本上完全区分正常房产需求和投机性房地产需求,但可以在相当程度上实现二者在税收政策上的差别性对待,保护合理的理性需求,增加投机性需求的交易成本。

从国际税收实践来看,当房地产发生买卖等有偿转让时,大多数国家都规定应对转让收益增值部分课税。美国、日本、英国、法国、芬兰等国家,把房地产转让收益归入个人或法人的综合收益,征收个人所得税或法人税(公司所得税),其中美国实行15%到34%的累进税率。意大利将从买入到转让时的价格上涨部分作为税基,按照价格增长幅度采用累进制,按5%至30%的税率征收不动产增值税。

(五)针对房地产市场征收不动产税、财产税,以防止房地产市场中的商业活动出现欺诈,漏税等非法行为。所谓不动产税,是对土地或房屋所有或占有者征收的税,依据为不动产的评估价值。不动产又可分为三种类型:一是将土地、房屋和有关建筑物、机械以及其他固定资产综合在一起而课征的不动产税。如巴西、日本、芬兰、加拿大等的不动产税;二是只对土地和房屋合并征收的房地产税,如墨西哥、波兰的房地产税,泰国的住宅建筑税等;三是单独对土地或房屋课征的土地税或房屋税。土地有地亩税(面积税)和地价税两种形式,西方多采用地价税(主要采用估价计税方法)。除此之外,在不征收不动产税的国家,一般征收财产税,如美国、英国、瑞典、瑞士、丹麦、挪威、荷兰等国,操作办法是将不动产与其他财产捆在一起,就纳税人在某一时点的所有财产课征一般财产税,计税依据是财产的评估价值。其中美国的财产税最具代表性。当然还有定期不动产增值税:该税种主要是针对占有房地产超一定年限的产权所有者征收,通过对房地产的重新评估,对其增值额征收,

一般为5 年期和10 年期增值税两种。因此,以上三种针对房地产市场的征税有效地保证了房地产市场的健康稳定发展,避免了业主控制或低效率使用房产,刺激了交易活动,这既繁荣了房地产市场,又推动了房地产要素的优化配置,同时也打击了房地产市场中的投机行为和非法交易行为。 二、国外利用税收手段调控房地产市场的主要特点 从以上国外利用税收手段调控房地产市场的基本做法,可以总结出其主要特点:一是大多数国家对房产和土地合一征收,适用统一的税制;二是国外房地产税收的征税范围既包括城镇,也包括农村;三是大多数国家按房屋和土地的评估值征收房地产税,评估价值根据房地产坐落地点、建筑结构、成新程度等因素确定,相当于市场价值的一定比例。与此相适应,大多数国家建立了比较完备的房地产评估机构和评估制度,按照一定的周期对房地产进行评估;四是大多数国家房地产税的纳税人是房地产的所有者,或者是对所有者和使用者均课税;五是在大多数国家房地产税是地方政府的主要税种,构成了地方财政收入的主要来源。

三、国外利用税收手段调控房地产市场对我国的经验借鉴

(一)充分利用税收手段加强对房地产市场的宏观调控,尤其是对那些图谋暴利的房地产企业征税高税,坚决打击各种投机行为。

众所周知,我国房地产市场属于暴利行业,年增长率极高。房地产厂商的一举一动,牵动着社会上千家万户的心,甚至影响了沪深股市的走势,给股市带来了一定的安全隐患。老百姓对房价居高不下的抱怨,媒体对房地产泡沫的置疑,专家对房地产隐患的责问,使得征收高税打击房地产投机行为已经到了刻不容缓的地步。因此借鉴国外先进经验,开征新的统一规范的“房地产税”,增大税收对房地产存量的税收调节很有必要。笔者认为,我国改革后的房地产税其基本思路是否可作如下考虑:

1.将现行房地产保有环节的房地产税和城市房地产税合并,对土地、房产开征统一的房地产税;

2.按房地产评估价值作为计税依据,以客观地反映房地产价值;

3.适当扩大征税范围,将发达地区农村纳入房地产体系;

4.体现区别征收原则,对第一套自住房免税,第二套自住房征税,第三套以上加成征收;

5.房地产税应逐步发展成为地方主体税种,因此应在法律层面上对房地产税征收范围、基本税率确定、浮动幅度等方面赋予地方相应的立法和管理权限。

(二)切实利用税收杠杆促进住宅业的发展,同时制定相关税收政策,对低收入者和老年人购房和租房实行税收优惠或补贴。

税收政策是国家进行产业政策调整的重要手段,是在市场经济条件下调整产业结构、优化产业配置的有效方法,我国应当借鉴美国税收政策中支持住宅产业发展的方法来改革我国税收杠杆,支持我国住宅产业发展。此外,由于我国还处在经济发展阶段,存在一定的贫富差异,存在相当多的低收入者,合理地解决低收入者居住问题是关系我国经济、社会安全的重要问题。如果通过税收优惠政策,鼓励老年人购房和售房,不仅能完善社会保障体系,解决老年人的居住问题,使他们可以安度晚年,而且还能有效地增加二手房市场的房源,激活楼市,促进房地产市场的繁荣。

第5篇：财产税和行为税的区别范文

关键词：物业税 利弊分析 实际情况 可行性

作者简介：杨晓钰，女，1987-11-29，籍贯重庆，所在单位：西南财经大学 财税学院

【中图分类号】F812 【文献标识码】A 【文章编号】1004-7069（2009）-04-0086-01

一、什么是物业税

所谓物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。比如说公路、地铁等开通后，沿线的房产价格就会随之提高，相应地，物业税也要提高。

各国房地产保有税的名称不尽相同，有的称“不动产税”，如奥地利、波兰、荷属安的列斯；有的称“财产税”，如德国、美国、智利等；有的称“地方税”或“差饷”，如新西兰、英国、马来西亚等；中国香港则直接称“物业税”。

物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，并使物业税的总体规模与之保持基本相当。

二、开征物业税的利弊分析

一般认为物业税的开征主要有以下一些有利作用：

可以有力的打击房地产市场的投机行为。因为，物业税的开征实际是增加了房地产保有阶段的成本，这样一来那些通过囤积房产来炒房的人将会因为持有房产的升值而付出高额的物业税。这样一来就可以有效的抑制诸如此类房地产投机行为。

降低房地产开发成本，从而降低房产价格。目前，我国实行的是“批租”土地使用制度，开发商必须一次性支付相当于目前房价50％的土地出让金和大部分税费来向政府购买一定期限内的土地使用权。这样一来在开发阶段房地产商要承担高额的开发费用，而这些成本最终以价格转让给了消费者，高昂的价格使许多消费者“望房怯步”。开征物业税后，将使现有的开发成本分摊到以后，从而降低购房的门槛。

调节收入分配，缩小贫富差距。物业税的开征和其他税种一样也必定会考虑到不同人群的具体情况而加以区别征收。比如对拥有两套以上住房的采用高税率，对只拥有一套住房的采用减税或一定期限免税的政策；对高档住房和普通住房，以及对经营用房产和非经营用房产实行差别税率等。这些差别税率都可以在一定程度上起到政府调节收入分配的作用。

但是，开征物业税也可能带来一些不好的效应：房地产开发成本的降低不一定会引导房地产价格的下降，其差价很可能被房地产开发商占有。10％―20％的降价空间是业内人士测算出来的理论空间，但是，实际上房价的下降空间不可能如此明显。原因是房地产市场是区域性市场，房价取决于市场的供需关系。房地产商完全可以通过各种形式的促销、赠礼活动以较低的支出获得较高的差价。这样一来，消费者不仅不能因为物业税的开征而买到低价房产，还要在持有房产期间付出更多的费用。

房地产开发成本的降低可能会导致盲目的开发，最后形成大量的空置房产。由于物业税的开征降低了房地产开发行业的门槛，可能造成过度开发，最终供过于求。

由于所持有房产价值趋势的不确定性，可能会产生消费者“买房易，供房难”的现象。物业税的高低是随着房产价值的高低而波动的，就算消费者能买到低价的房产，但是随着房产的增值，其持有费用也会增加，这加重了消费者的供房负担。

大量的房贷可能酿成信用危机。一旦房产价格下降，消费者的购房需求就会增加，而不是每一个消费者都能一次性付清购房费用，因此，大量的消费者就会转向银行贷款，而持有阶段的费用增加后，一部分消费者可能无力承受供房的负担，无法支付银行贷款，这样一来就会增大放贷银行的金融风险。

三、关于开征物业税，我国的实际情况

我国地域广阔，人口众多，房地产分布不规律，各地区的税务征管水平参差不齐。而物业税的征税对象主要是指土地、房屋等不动产，这样一来就需要对此类不动产进行登记和定期的评估。这在实践中是件很复杂的工作，而对于征税范围的确定也需要做进一步的研究。

首先，对于已经在购房时承担了各种相关税费的消费者来说，再对其征收持有期间的物业税就造成了重复征税，违背了物业税开征的初衷。就算可以给予一定期限的减免，但是货币的时间价值却是很难估计的，这势必会造成目前房产持有者的不满。

其次，我国的房地产评估机构的技术水平有限，对于房产价值的评估通常采取抽样类比的方法，而不考虑是否消费者都能以次价格售出持有房产。这样一来，就会造成评估误差带来的税负不公平。税基该如何确定，是以财产税来征收还是以赢取租金的不动产物业来征收？税率该如何界定，各地情况均不相同，到底征收1％还是征收3％，或者每年税率根据房地产价格的不同而变化？如何对于不同的房产实行税收优惠政策以及累进税制？这些都是在操作中绕不过的技术门槛，只要个人房产信息、房地产估值等有一项难以满足条件，就会掀起利益纠葛异常复杂的房地产市场的轩然大波。在我国目前不成熟的评估条件下，急于出台物业税政策根本不能发挥开征物业税的有利作用。

另外，现行的房产税、土地使用税、城市房地产税和土地使用费，以及房地产开发、转让时的土地增值税均为地方税，土地批租出让金收入也归地方，物业税不同于前者，其税率高税基庞大，开征后期收入归地方还是归中央或是在地方和中央之间进行分配都将是需要解决的问题。

综上分析，物业税虽然是简化房产相关税费的一个发展方向，但是要想发挥其积极的效应还需要做大量的前期工作。在我国目前的各项条件还不成熟的情况下开征物业税是不具有可行性的。

参考文献：

[1] 孟曦．物业税开征在即试析各方影响[J]．科技资讯，2005（26）

[2] 林晓．开征物业税应慎行[J]．财政与税务，2004（11）

[3] 吴俊培．关于物业税[J]．涉外税务，2004，（4）

第6篇：财产税和行为税的区别范文

作用：税收调控经济行为要求经济活动主体行为的合理化，是把事物之间的联系以有序而富有成效的方式结合起来，从而取得相对稳定的形式。政府的征税行为是基于一定的社会职能、适应社会化大生产的需要，而不是为了维护本身的单向利益。因此在调控经济过程中遵守的是市场经济的客观规律而不是单纯的从某一级别个别的利益偏好而随意变动征税行为。必须明确的是：尽管征税寓含着政府的权利意向，但它也只能是政府的经济行为而非权力行为。如果把征税视为政府的一种权利职能，必然会导致政府对市场的直接干预，形成市场的混乱，因此必须通过法律的约束，强化政府权利对经济运行的推动功能，进而实现税收杠杆的平衡。必要性：第一，可以使经济活动主体（生产经营和消费行为）合理化。其实质就是市场配置的合理化，减少企业不规范行为对社会资源的浪费，因此运用税收杠杆作为导向机制，规范企业严格遵循市场经济原则，转换企业经营机制，用市场主体的法人资格进行自我规范，借以制导企业运用按照社会的轨迹良性运行，从而实现以最少的资源最大限度的提高社会经济运行的效率；第二，通过财政扩大经济内需，可以调整消费者与投资之间的关系，从而在保证供求平衡的基础上保持经济快速平稳发展；第三，利用财政政策发展循环经济，可以加快经济增长方式向环境友好型转变，从而促进经济发展和人口环境相协调发展；第四，利用财政杠杆的倾斜，通过落实发展机制，形成东中西的优势互补，区域经济良性循环发展的模式；第五，在经济稳步增长的同时可以加大对教育、医疗等社会各项事业的投资力度，促进社会主义和谐社会的建立，调节国民经济往综合平衡和稳定协调的方向发展；

二、我国当前税收调控法律化制度存在的问题

由于我国至今还处于计划经济体制向市场经济体制过渡的阶段，还需要有步骤的进行改革和完善，因此这就决定了我国税收会在执行的过程中会同某些政策会产生矛盾:

(一)现行法律体系不健全对于我国目前的情况来说，正是因为缺少专门的法律法规，市场不能对某些相关的行为进行规范，从而导致了许多市场经济问题的出现，因此制定一部完整的、关于税收调控的法典很有必要。首先，就市场来说，税收在被越来越频繁的应用于社会经济的各个方面，在国民经济中发挥着不可替代的作用；其次，现行税法对于宏观调控职能表现不突出，不能从经济法上真正去解读税收；最后，税收调控法作为我国宏观经济法体系的一个重要部门法，是国家加强经济立法的必要手段，因此必然会走向法制化。

(二)现行税收制度调节居民的收入差距乏力，不能满足居民消费需求的增长实现以国民消费为主导的经济增长是我国经济发展的主要目标，但就我国目前的情况来说，差距过大、税收分配政策不合理的现状导致了很多居民收入水平低而缺乏消费的能力。其政策不合理主要表现在：首先，我国现行个人所得税实行的分类制虽简单明了，但在当前收入来源多元化、复杂化的现状中却难以体现税负公平、合理负担原则，不能全面反映纳税人的能力。例如现在有些实际收入多的人缴税的金额却比收入少的人要少，有失公平。其次，财产税征税面积狭窄，难以有效应对收入结构失衡、财富集中的形势。由于现行税法的不完善性，我国目前开征的财产税只有房产和车船，而遗产等更巨大的财产却没能纳入开征范围，因此就造成了我国大量富二代的出现，也使得贫富差距更加显著。

(三)现行税收制度很难有效的调控产业结构的不平衡首先，就我国当前的经济发展体制来说，主要还是依赖第二产业。第三产业由于当前税收优惠政策在促进发展的需要力度不够，因此造成发展滞后，并未实现第三产业的协调拉动；其次，当前税收政策未能有效的引导社会各个方面向农业投资，不利于农业产业结构的优化。表现在：第一，政府财政支持是我国目前农业最主要的投资来源；第二，我国涉农的税收制度几乎都集中在农产品的种植和农业科技的推广上，而最主要的农产品销售和养殖业却缺乏优惠。

三、关于构建和完善我国财政税收调控法的思考

所谓财政税收调控经济行为的法制化就是以人民大众的意志为出发点，根据国家的法律法规，以税收决策国策的规律进行决策，财政税收决策者的权利受到公众监督和法律约束的过程。

(一)制定宏观调控基本法社会主义是法制经济，必须以法制为准绳，良好的财税法律法规是控制经济的前提，而财政税收调控法属于宏观法律调控体系，因此可以通过创建《税收调控基本法》来对税收调控法做出最基本的规定，如原则、特征、手段等等，通过细分来对税收调控体系。但是需要注意的是在制定《税收调控基本法》时，要注意同《税收基本法》的区别。要尽量在书中完善税收调整法的各税种法，从而可以加重或减轻经济主体税负，从而起到影响其它经济活动的税收调控措施。

(二)加大税收对分配的调节作用，缩小居民差距，拉动国内总体需求首先，纳税人的综合纳税代替分类税制，通过一次性对纳税人的收入综合进行纳税可以更直观的了解纳税人的纳税能力，从而实现多收入者多纳税；其次，完善税收来源，例如开征遗产税、社会保障税等，发挥税收在保障高收入、保障低收入方面的作用。

(三)发挥税收在调节产业结构中的作用首先，要加强对第三产业等密集型产业和新兴产业的调控，例如可以实行减免税收等优惠政策等，鼓励其发展，从而缓解我国目前紧张的就业压力；其次，充分发挥税收优惠政策的导向作用。可以通过将税收的优惠政策范围扩大到农业、养殖业等相关产业，对能够促进发展的组织机构给予税收优惠，从而促进农民组织成立或中小企业的建立。

(四)以良好监督、社会关注和信用体系为后盾一方面政府要严格公正的执法，另一方面社会各界也要履行自己的监督职能，时时刻刻关注执法者的行动，督促执法者在执行权利时能做到公平、公正、公开。同时，公民个人也要发挥主人翁的精神，积极表达自己的利益诉求。

四、结束语

第7篇：财产税和行为税的区别范文

如何掌控税收筹划的风险呢？

要税收筹划，不要避税

依法纳税是每个公民应尽的义务，而进行税收筹划也是纳税人应有的权利。税收筹划应合法，这是税收筹划赖于生存的前提条件。税收筹划的合法性，具体包含三个方面的内容：首先，必须符合税收政策的引导趋势，进行积极的税收筹划，使得企业在享受有关税收优惠的同时，也顺应了国家宏观调控经济的意图；其次，操作过程注意“度 ”的把握，认识并划清与偷、逃、骗税等其他减税方式之间的界限，坚持合法筹划，防止违法减税；再次，纳税人开展税收筹划，需要具备自我保护意识。既然税收筹划要在不违法或非违法的前提下进行，那么筹划行为离不合法的距离越远越好，这也是纳税人的一种自我保护意识。

在操作过程中，要税收筹划，不要避税。

国家在制定税法有关法规、政策和制度时，不仅对纳税人的节税有所预期，而且正是希望通过纳税人的节税行为使得全社会的资源配置与收入分配等符合政府的税收导向。避税与税收筹划的目的虽然都是为了减轻税负负担，但两者是有根本性的区别的。

避税一般是指纳税人利用税法上的疏漏或税法规定的优惠办法，做适当的财务安排或税收筹划，在不违反税法规定的前提下，达到减轻税负的目的。避税虽不违法，只是利用税法漏洞，但是它是钻税法的空子，有悖于国家的税收政策导向。

税收筹划是完全合法的，是符合政府的立法意图的。税收筹划甚至是税收政策予以引导与鼓励的。举两个不同的例子。一个例子是说，有一个人针对国家课征酒税，采取了少喝葡萄酒多喝矿泉水的行动。这种税负减少是正当的，因为限制饮酒本来就是国家法律的意旨所在，少喝酒自然少负担税收。另一个例子是说，有一个人针对国家课征遗产税，在生前尽可能地把财产分割出去。这是不正当的避税，因为背离了政府的政策导向。所以许多国家在课征遗产税的同时兼征赠予税，借以堵塞人们生前分割财产逃避税负的漏洞。

实践中对避税和税收筹划的区分有时不像理论上那样容易，特别是具体到某一种特定行为时，避税和税收筹划的界限常常难以分清，导致企业在具体进行税收筹划时，常常自觉或不自觉地利用税法的漏洞施行一些避税行为。显然，企业实行“避税”行为获得的利益并不是税收立法者所期望的利益，恰恰相反，它是立法者力求避免的。因此，如果纳税人不能很好地分清避税与税收筹划的区别，在实施税收筹划时过了“线”，将会面临筹划失败的风险。

防止被税务机关“误解”

严格意义上的税收筹划符合立法者的意图，是合法的。纳税人依据法律的要求和规定展开税收筹划。税收筹划是纳税人的生产经营行为，其方案的确定与具体的组织实施，都是由纳税人自己选择，税务机关并不介入其中。税收筹划方案究竟是不是符合税法的规定，是否会成功，能否给纳税人带来税收上的利益，很大程度上取决于税务机关对纳税人税收筹划方法的认定。

在这一“认定”过程中存在税务行政执法偏差并非偶然。首先，税务法律、法规的不完善导致税收政策执行的偏差。多数税收制度一般只对有关税收的基本面做出相应的规定，具体的税收条款设置不完善，无法涵盖所有的税收事项；或者由于客观情况发生了变化，税法尚未根据变化了的客观实际做出相应的调整。其次，税法对具体事项常留有一定的弹性空间，在一定的范围内，税务机关拥有自由裁量权，客观上也为税收政策执行偏差提供了可能性；第三，行政执法人员的素质参差不齐也是导致税收政策执行偏差的一个不可忽视的因素。所以，企业开展税收筹划经常会遇到来自一些基层税务行政执法机关的观念冲突与行为障碍。即使是真正的税收筹划行为，结果也极有可能被税务行政执法人员视为恶意避税行为而加以查处。

这就需要加强与当地税务机关的联系，充分了解当地税务征管的特征和具体要求。税收筹划人员在正确理解税收政策的规定性，正确应用财会知识的同时，要随时关注当地税务机关税收征管的特点和具体方法。如果不能适应主管税务机关的管理特点，或者税收筹划方案不能得到当地主管税务部门的认可，就难以体现它应有的收益。税收筹划是一门综合性学科，涉及税收、会计、财务、企业管理、经营管理等多方面知识，其专业性相当强，需要专业技能较好的专家来操作。因此对于那些综合性的税收筹划，聘请税收筹划的专业人士可以进一步降低税收筹划的风险。

不能只盯个别税种

税收筹划必须着眼于企业整体税负的降低，不能只盯在个别税种的负担上。国家对流转额征流转税，对所得额征所得税，对财产要征财产税。各个税种之间是相互关联的。如果只顾及到某个税种筹划的利益，而忽略其他税种的税负，就会造成一种税少缴了，另一种税可能多缴，致使企业整体税负上升。

税收筹划应属于企业财务管理范畴，它的目标是实现企业所有者财富最大化。所以在考虑税收成本降低的同时，也应考虑该税收筹划方案的实施是否引发其他费用的增加或收入的减少。企业应该采取能带来绝对收益的税收筹划方案。任何一项筹划方案都有其两面性，随着某一项筹划方案的实施，纳税人在取得部分税收利益的同时，必然会为该筹划方案的实施付出额外的费用，以及失去因选择该筹划方案放弃其他方案所损失的相应机会收益。一项成功的税收筹划必然是多种税收筹划方案的优化选择。如果认为税收负担最少的方案就是最优的税收筹划方案，追求税收负担的降低也可能最终导致企业总体利益的下降，使得税收筹划面临失败的风险。

莫忽视延缓缴税

第8篇：财产税和行为税的区别范文

[关键词]房产税改革；房地产市场；调控

[中图分类号]F810.422；F293.35［文献标识码］ A

[文章编号] 1673－0461（2008）04－0087－03

基金项目：国家自然科学基金项目（70631003）的阶段性研究成果。

众所周知，房地产业在我国还是一个新兴产业，但它在国民经济中的地位日益重要，已成为我国经济发展的新的支柱产业，所以保持房地产市场的持续健康发展，事关社会和经济稳定运行的全局。但目前的房地产市场呈现出了一些令人忧虑的问题：商品房价格增长过快，商品房结构性矛盾加剧，房地产投资规模偏大，房地产市场秩序较为混乱。基于我国当前房地产市场已初步显现的市场失灵现象，政府有必要对房地产市场经济进行一定的干预，使房地产市场经济运行回到均衡的轨道，也就是说，政府对房地产市场进行宏观调控的目标应是为了保持房地产市场的均衡发展。

从经济学的角度来看，目前房地产市场所存在的畸形、失衡现象，在一定程度上是由房地产市场本身所固有的特性所决定的。房地产市场是一个供给稀缺性市场，一方面，人口的增长和生活的改善，使得房地产的需求无限制的增长；而另一方面，土地作为不可再生资源，使得房地产的供给相对有限。市场价格是由市场供求关系决定的，当有限的供给遭遇到无限的需求时，其结果必然是推高价格，更何况，目前的房地产市场上存在着盲目性、非理性需求，则更是对房地产市场的虚假繁荣起到了推波助澜的作用。这主要表现在以下两个方面：

一方面，在“耕者有其田，居者有其屋”的传统思想引导下，人们改善生活和拥有资产的愿望极为迫切，往往超过自身积累及收入增长能力去买“一步到位”的大房子、好房子，在不知不觉中，将“居者有其屋”变成了“居者优其屋”，对利率、租税、通胀与通缩等对保有房屋带来的风险估计不足，进而助长了房地产需求的盲目性。另一方面，房地产商品供给的有限性和需求的无限性，决定了房地产市场与其他市场相比具有更大的投机性，而城市基础设施建设和社会设施投资引发的相邻效益以及房地产的保值、增值特性则更是进一步扩大了房地产投机的可能性。目前，社会上愈]愈烈的所谓指望短期“暴富”而跟风投机“炒房”的风气正是房地产市场需求非理性化的典型例证。

由此可见，政府要推动房地产市场健康、有序、平稳、均衡地发展，就必须采取科学、有效、可行的措施，遏制房地产市场的“虚假需求”，减少乃至消除房屋闲置面积增加；利用率降低；空置率上升；房价暴涨等现象的发生。这就要求政府不仅要采取金融手段，通过提高房贷利率和首付比例等措施来增加房地产的交易成本，而且还要采取税收手段，通过改革、完善房产税等方式来提高房地产的保有成本，进而促使房地产市场需求回归理性。

目前的房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。其特点在于：

1.房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋。

2.房产税的征收范围仅限于城镇的经营性房屋。个人所有非营业用的房屋和由国家财政部门拨付事业经费的单位自用房屋均免征房产税，对于房地产开发企业建造的商品房在售出前，不征收房产税；但对售出前的房地产开发企业自用或出租、出借的商品房则应按规定征收。

3.房产税区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的房屋，按照房产原值一次减除10％～30％后的余值计算缴纳，税率为1.2％；对于出租的房屋，依照房屋租金收入计算缴纳，税率为12％。

从房产税的这些特征不难看出，伴随着产业结构和分配机构以及市场格局等多方面因素的变化，房产税的缺陷和弊端已日渐突出。主要有以下几点：

1.税基过窄，征收面不宽。现行的房产税是在1986年制定开征的。当时房地产商品化程度很低，总体经济发展尚需政府通过“减税让利”措施予以刺激，所以房产税的征收范围的确立较为狭窄。个人拥有的非营业性房屋和国家财政拨款的事业单位自用房屋也都被排除在课税范围之外了。但随着我国市场经济的建立和发展，以及制度安排和经济结构的变化，房产税的征收范围已不适应于现实经济状况。这主要表现在：首先，公有房制度的改革使公有房的性质发生了变化。公有房的产权货币化转移或使用权货币化转移，使原来的公有房已成为或变相成为现在的商品房，不应再享受免税的优惠；其次，随着事业机构管理体制的改革，不属于提供社会公共产品的事业单位已逐步实现市场化和企业化。由于其性质已属于企业，所以也就应当履行纳税义务；最后，住房制度的改革使房产购买主体结构发生了很大的变化，个人购房比重大幅度上升。对个人自用房屋完全免税，不仅使国家放弃了调节居民收入分配的重要手段，违背了税收的收入、公平和效率原则，而且也使政府丧失了调控房地产市场，确保社会、经济均衡稳定发展的重要工具。

2.计税依据不合理。现行的房产税是以房产余值或房产租金收入为计税依据的，既不能反映级差收入，又不能体现时间价值，所以，这一规定实际上是一种静态的限制，导致房产税不能随着经济的发展而正常的增长。因为房产余值是以过去的经济状况和制度安排为依据确定的，计算出来的结果不可能与现实市场经济的约束条件相统一。换句话说，房产余值依据的是历史成本，并不反映房产目前的市场价值。一般来说，随着经济的不断发展，人口的持续增加，房地产的价格会随之上涨。这就意味着，目前对于房地产保有阶段发生的价值增值部分，由于现行的房产税并不能有效地发挥税收调控机制，政府也就不能充分参与房地产价值增值的分配，而只能任由其流向房地产的实际保有者。所以，现行的房产税仍沿用房产余值作为计税依据，既违背了税收的公平原则，也不适应经济发展的要求。至于房产税对出租房屋以租金收入作为计税依据，则更是缺乏科学性。首先，同一个房产税，有两种计税依据，不仅不够规范、严谨，而且也人为地为偷、避税提供了“土壤”。其次，房屋租金收入在征收了营业税后，再课征房产税，存在着重复征税的现象，有悖于“税不重征”的原则。最后，现行房产税的两种计税依据的规定容易导致同一房产仅仅由于自用或出租的经济行为差异而承担不同的税负，背离了税收的公平原则。

3.税率单一，缺乏弹性。现行的房产税采用的是单一、固定的比例税率，是由中央政府统一制定，全国统一实行的，没有顾及区域之间、城市之间的经济、生活差异，也没有考虑纳税人贫富的差距和负担能力的差距，更没有区分房屋的用途，所以，现行的房产税税率，刚性有余，而弹性不足，也正因为如此，现行的房产税既无法调节房地产方面由于地理位置不同而产生的级差收入，又不能够根据用途对使用结构不同的房地产实施调控，同时还违背了税收的合理负担原则。

很显然，现行房产税的缺陷和弊端在很大程度上阻碍了房地产市场经济的均衡发展，对房地产市场运行合理化起到了逆向调节作用，对社会公平也产生了背离干扰效应。因此，要使房产税适应、符合现实经济格局和总体制度安排以及社会运转的基本要求，就必须对房产税进行进一步的改革和完善。具体来讲，主要有三个方面：

1.拓宽税基，扩大征收范围，清理税收优惠。充分发挥房产税组织收入，调控房地产市场，公平社会财富的作用。原则上，房产税应对除行使国家行政管理职能的政府机关和军队的自用房屋以外的所有房屋课征。但有两点要特别关注。首先，在对个人所有非营业用房产课征房产税时，应及时引入“第一居所”概念。第一居所是指纳税人主要居住的房屋。它与自用房屋的区别在于，纳税人可以有多处自用房屋，但其主要居住的一处房屋就是第一居所。在房产税的改革、完善中可以引入这一概念，对第一居所给予免税优惠，而对其他居所则予以征税，并可采用较高税率，提高房屋保有成本。“第一居所”概念有利于政府针对房屋的消费性需求和投机性需求的不同而制定差别的税收政策，进而保护消费性需求，抑制投机性需求。其次，现行房产税规定，由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前不征收房产税，只是对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房按规定征收房产税。这一规定成了一些不法房地产开发商囤积居奇，“捂房”“炒楼”的“尚方宝剑”。在房产税的改革、完善中，应对房地产开发商开发的商品房设定免税空置期限（例如房地产开发商取得售房许可证后三年内），超时一律征税。这样，对空置的房屋征税，既可以抑制盲目开发，避免资源浪费，又可以打击囤积住房，“捂房”“炒楼”行为，迫使房屋所有者把剩余房屋推上市场。如此一来，便可达到既降低虚假需求的“旺火”，又增加有效供给的“甘霖”这一“一箭双雕”之目的。

2.统一、规范计税依据，建立、健全房产登记、评估制度，强化房产税的征收管理，以达到公平税负、充分征收的目的。从国际房产税发展的趋势看，对房产进行评估并据评估值征收房产税已经成为世界主要国家的共识。因此，将现行房产税的计税依据统一、规范为房屋的市场价值，改变目前既有从量计征又有从价计征的双重征收方法的局面，统一为从价计征，且按照房地产评估值征税。按照房产评估值征税必然要求根据市场情况运用适当的评估方法，对房产进行批量评估。目前世界公认的评估方法主要有三种:成本法、市场比较法和收益法。三种评估方法各有一定的适用范围.地方政府可以根据当地房地产市场的实际情况选用适当的评估方法。房屋的市场价值反映了房产作为经济资源的价值。它不仅包括房产的级差收益，还包括房屋的时间价值，因而更具科学性、合理性。此举，不仅可以克服现行房产税计税依据的缺陷和弊端，而且可以客观地反映纳税人的房产价值和纳税人的负税能力，还可以有效地避免重复征税，同时，又能推动房产税收入随着经济的发展、房地产价值的提高而稳步增加。

3.赋予地方适当的税政管理权，建立、采用地区差别比例税率。房产税虽然属于地方税种，但应与中央政府的宏观调控政策保持一致。在统一税政的前提下，赋予地方适当的税政管理权。对于税基具有相对独立性和明显地域性的房产税，在统一基本房产税收政策的前提下，可以下放部分税政管理权限。如中央只负责制定房产税的基本法、规定各个税收要素，而将制定实施办法、评估规则，调整税率(计税价值比例)、评估周期幅度，选择减免税区域等权限赋予地方。这不仅有利于维护中央大的税政统一，还有利于各地根据本地实际情况灵活处理税收问题，从而促进本地区经济和各项事业的健康快速发展。鉴于我国目前客观存在的区域之间、城市之间的经济差别和人口差异，中央政府在房产税税率的制定上，应建立、采用地区差别比例税率，以保持必要的弹性和灵活性。各地政府可依据本地区的实际情况，按照房产的地理位置和实际用途，确定不同的房产税税率。由于不同的房地产在经济活动中的收益是不同的，所能承受税负的能力也是不同的。例如，写字楼、商场类型的房地产收益较高，承受税负的能力较大，而住宅类型的房地产收益 较低，所能承受税负的能力自然较小。因此根据不同房地产的类型设置不同税率符合税收“量能征收”原则。除了可以利用税率调节税收收入外，还可以利用计税价值比例调节。它类似现行房产税中的“减除比例”，相当于给纳税人一定的折扣优惠，使纳税人能够以相对较平和的心态接受房产税改革。赋予地方政府一定的调整权限，在规定的调整幅度内地方政府可以根据本地的实际情况选择恰当的税率和计税价值比例，从而在调节房产方面由于地理位置不同而产生级差收入的同时，又能够根据实际用途对使用结构不同的房产实施调控。这样既保证了中央政府对房地产市场宏观调控的权力，又有利于地方政府因地制宜地制定切实可行，行之有效的措施。

综上所述，通过对房产税的改革和完善，可以有效地抑制房地产市场的投机气氛，规范房地产市场的运行机制，为房地产市场持续、健康、有序、均衡地发展创造良好的环境。

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The Controlling Effects of House Property Tax Reform to Real Estate Market

Fang Zhong1，Mei Yuhua2

（1.School of Management of Hefei University of technology,Hefei 230009,China; 2.Hefei Local Tax Bureau,Hefei 230001,China）

第9篇：财产税和行为税的区别范文

关键词：德国 房地产税制 比较 借鉴

在当前全球房地产价格持续上涨的大环境下，德国房地产市场的平稳态势格外引人注目。虽然我国与德国在经济制度上的具体情况有所区别，但在同为市场经济国家，都要遵循市场经济一般规律方面具有一致性，因此，通过分析高效运行的德国土地房地产税制，在一定程度上可以为完善我国房地产税制改革提供有益借鉴。

1 德国房地产税制现状

德国的市场经济高度发达，其国民的高收入、高税收和高福利是其发达的主要标志，经济的发达尤其是国家的财政收入又是依靠税收的强制性征收不同的税种而实现的。而作为德国的主要税种财产税，现行包括土地税、房产税、不动产交易税和遗产税及赠与税。

1.1 土地税

土地税属于直接税，纳税义务人规定为土地所有者，对所有的土地征税，包括农村生产用地和建筑用地。此税种名称虽设置为“土地税”，实际上却是政府向国内存有地产，即土地及地面建筑物征税。德国土地税执行的既包括城镇内也包括农村的宽征税范围，这种宽征税符合纵向公平原则，有利于确保税收收入来源充裕。同时，土地税税额依据登记的土地价值和状态予以确定，征税基础为每年初按税收评估法所确定的征税标准，即根据土地的成交价格得出同类土地的纳税价值，一年一缴。

1.2 房产税

房产税也属于地方税，有专门的《房产税法》。长期以来，德国政府都将房地产视为重要的刚性需求与民生需求，采取促进居民拥有住宅所有权、房产地产一体化，因此，住宅作为居民的生活必需品，在征税时与其他类型的土地买卖和经营严格区别对待，对自有有自用的住宅只需要缴纳房屋坐落的土地税，不需缴纳房产税，用于出售的房地产要缴纳评估价值1%～1.5%的房产税。

1.3 不动产交易税

不动产交易税为地方税，相应也存有《不动产交易税法》。在德国，不动产交易税以房地产买卖时的交易价格为征税基础，基本上是按房产价值的3.5%征收，各个联邦州有所不同。不动产交易税是非常重要的调节手段，政府通过此税种，可以间接加大房地产投机炒作成本，压缩投机者“低买高卖”的盈利空间。

1.4 遗产税及赠与税

纳税人为继承人和受赠人，以所继承或受赠的财产价额扣除与之直接相关的项目后的净额为课税对象，扣除规定的项目主要包括债务、丧葬费用以及法定的按不同亲属分等规定的基础扣除额。再依据遗产继承人与被继承人或赠与人与被赠予人的亲疏关系实行不同的全额累进税率征收，最高税率达到70%。

德国为保障居民住房，还采取了相应的措施保障国民住房供应。首先，在保有环节的财产税征收以外，如果不动产通过买卖在交易过程中获得盈利，还要缴纳15%的差价盈利税。从2009年1月1日起，对投资者的房租收入需征收25%的资本利得税。其次，德国政府鼓通过其自有特殊合作建房机构——住宅合作社，从信贷、土地、税收等多方面给予支持鼓励居民合作建房、自建房，特别是在税收方面，对合作社的所得税、财产税等均实行较低税率。通过合作建房、自建房，建立起多渠道的住房供应体系，打破开发商对房屋供应的垄断。再次，德国政府对参加住房储蓄者给予奖励，并根据家庭人口、收入及房租支出情况给予适当补贴，为每个家庭提供稳定房价的税收保障，增强支付能力。最后，德国政府对地价、房价、房租实行“指导价”，各类房地产价格由独立的房地产评估师认定，并在各地设有房地产公共评估委员会，这些机构提供的指导价具有较强的法律效力，所有的地产交易均有义务参照执行，使房价在合理的范围内波动。对不执行者甚至要承担刑事责任。

2 根据德国经验对我国现行房地产税制存在问题的基本判断

我国的房地产税收体系经过几十年来不断完善，对于调控房地产市场，实现土地资源优化配置等方面起到了十分重要的作用。但是与经验比较完善的德国相比，我国现行房地产税收体系还是存在一些问题：

2.1 征税对象不完整，范围比较狭窄

首先，房地产税征税对象过于狭窄，这会阻碍房地产税收调节经济的效果。目前我国房地产税的征税范围并没有涉及农村，而是主要面向城市、县城以及建制镇。对于征税对象，国家对个人非经营性用房以及国家机关、人民团体、军队用房等免征房产税、城市房地产税以及城镇土地使用税，对没有充分利用的林地、荒山实行免征城镇土地使用税。这样城乡税制没有统一，对象也有差异，税负公平的原则根本没有得到体现。

2.2 计税依据设立得不合理

我国房地产税种繁多且存在多个征税标准，如面积、交易价格、投资总额、评估价格等名目都是计税依据和课税标准。征税标准不一，既增加了征收房地产税收的难度，又降低了房地产税对市场的调节力度，违背了房地产税设置的初衷。由于房地产税计税依据存在不合理性，也使得房地产税收收入呈反向增长弹性。在许多区域的土地交易市场上，土地使用税征收标准太低，减弱了税收的调节能力。

2.3 轻保有、重流转

我国目前房产税制存在轻保有、重流转的现象：一是在流转环节的税收种类较多，保有环节的税收种类少；二是在流转环节的税率高，保有环节的税率低。相关资料显示，针对城镇土地持有环节上所征收的土地使用税，最高只有30元/年·平方米，而对于非营业性用房免征使用税。目前我国还存在一种现象，那就是全国空置住房数量正在不断的增加。2010年国家电网公司对全国六百多个城市的进行了调查，发现全国共有6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些住房足足可以容纳2亿人居住。海南三亚商品房空置率更是高的离谱，局部地区达到90%了左右，这表明了我国房地产投机性需求的泛滥对房地产市场的健康发展带来了冲击，这也说明我国对保有环节征收的税额过低，一直使住房空置率如此之高。而我国对流转环节却征收高达30%—60%的增值税，这样不同环节的征税标准差距过大，会严重降低房地产税的调节效率。

2.4 房地产税收的目标繁多

我国房地产税种较多，而每个房地产税种具有不同的政策目标，且每个税种的政策目标都专门化，所以导致整个房地产税收体系的政策目标不明晰，各税种之间的政策目标不协调。

除了以上所述问题之外，我国现行房地产税制还存在税费不清、税收征收不公平以及税收政策不统一等问题。现行的房地产税收制度存在的弊端，使得房地产税的调节作用难以发挥效果。而且，我国现行的房地产课税税种在法制上并不健全。

3 借鉴德国经验推进我国房地产税收改革的政策建议

3.1 优化我国房地产税收体系

3.1.1 开通并增加保有阶段的税收

根据有关学者研究，需要依照统一的计税依据，在房地产的保有环节征收统一的房产税。全部按价格征收，适度增加经营性房屋房地产税收，减少非经营性房屋房地产税收，从而促进各个税收负担的合理分配。与此同时，配和相应的税收优惠政策，例如实行居民自住第一套住房免税政策等。重要的是，如果增加房地产保有环节的税收，使得地方政府财政收入有所增加，那么我们要认清其根本目的并不是为了抑制房地产价格，而是为了平衡地方政府财权和事权不对称的现状。维护税负公平原则是保有环节增税的首要目的，还可以降低潜在经济风险，促进社会和谐。

3.1.2 规范并降低流转环节的税负

一段时间以来，社会各界对收入分配不均的问题十分的敏感，所得税作为调节收入分配，实现收入的第二次再分配的手段为人们所熟悉。规范并降低流转环节的税赋，比如营业税等，以此促进存量资源的重新优化配置；降低房屋出租所得收入税负，逐渐取消规定的房屋出租所得12%的房产税，改征房屋租赁综合税。至今为止，仅上海市已经出台了综合税相关政策。对租借的私有住房收取的综合税为房屋出租所得的5%，对于转租私有住房所得则减半征收综合税。

3.1.3 适当时机开征物业税

当前，国际上许多市场经济较为成熟的国家和地区都已经开始在房地产市场开征物业税，我国也在部分地区开始试点。物业税征收的对象是不动产，比如土地，房屋等，每年向所有者征收一定税款，实际上是政府以其强制力，对房地产的所有者或使用者征收的用于补偿政府提供公共物品和公共服务的费用.它的征收前提在于纳税人必须有房地产资产，并以资产价值作为征收物业税的基础，物业税是保证地方财政稳定的关键性因素。

物业税是在保有环节进行征收的税种，可以合并房产税等针对房地产征收的税费，改为征收物业税，并使物业税征收额度大体与前面合并的税费总额基本相等。这种一次性征收物业税的做法，有利于公务物品和公共服务的利用程度，有利于充分调动地方政府的积极性来为百姓创造优良的生活环境，有利于为本地物业水平和价值的提升打下良好基础，以达到增加消费力的目的。

3.2 完善房地产税收法律法规

3.2.1 制定统一的房地产税基本法律

目前，我国税制不统一，实行标准不统一，计税依据不统一，对房地产税收的征管带来了许多不便，容易造成税源流失，征管不利的后果，这都与我国房地产税收法律不健全有关。所以要尽快统一税制，制定统一的房地产适用法律，制定一部涵盖所有纳税主体，没有内外资企业和国内外公民区别的新的房产税基本法，改善税制不统一的现状，这对于完善我国房地产税收相关法律具有重要意义。

3.2.2 规范房地产税收法律体系

房地产税收法律制度的完善，重点在于规范房地产税收法律体系，我国法律体系还很不完善，一种税收可能涉及几种法律，而对于有些税种还没有明确的法律说明，所以需要对我国房地产税相关的各种规章制度及暂行条列进行整理并适度调整，最终以法律的形式发文。总之，我国房地产税收法律体系的具体设置要充分符合我国房地产市场运行特点。

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