房地产财务风险研究背景精选(九篇)

前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的房地产财务风险研究背景主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。

第1篇：房地产财务风险研究背景范文

关键词：房地产；财务风险；目标；构建；措施

中图分类号：F275 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）030-000-01

一、房地产行业发展现状分析

我国国民经济发展的速度比较快，房地产行业的发展状况较好，是国民经济中的重要组成部分。房地产行业主要以土地和建筑物为其日常经营对象，是从事房地产开发、建设、经营、管理和服务等多种经济活动为一体的综合性产业，具有先导性和基础性，在国民经济中发挥着一定的带动性作用。市场经济不断发展，城市化水平走势稳步提高，同时人口流动增加和居民消费水平的不断提高增加了居民对住宅的需求，因此人们对房屋的需求较为强烈，房地产行业处于买方市场。

但是，2011年国家针对房地产行业的发展颁布了一系列政策，比如出台了限购、限贷、上调存款准备金率和利息率等政策，强化了对房地产企业的宏观调控，房地产行业的发展不容乐观，其行业竞争性逐渐增大。由于政府的宏观调控，房地产行业的高收入和高利润等特点被打破，出现了部分撤资现象，日常的资金营运工作质量直接影响到房地产企业的发展状况，企业在进行市场运作过程中需要面临的市场风险系数增大。在这样的经济发展背景下，房地产企业对内需要构建财务风险管理体系，转变房地产企业在财务危机前的被动局面，提高自身的综合竞争实力，保证财务管理工作的顺利开展。

二、房地产企业财务风险管理目标

笔者认为，房地产企业财务风险管理目标是动态的，是在风险管理过程中不断进行调整的，因此风险管理目标可以将风险作为管理目标区分的重要划分线。

在风险对房地产企业产生影响之前，企业财务风险管理目标主要是为了实现成本支出合理并保证工程项目的安全开展。房地产企业作为一种经济组织，其经营管理的目标就是实现自身经济利益最大化，因此其会选择预期收益或者是预期收益现值最高的投资方案，而且会尽可能的控制成本，以期通过合理的成本支出获得合理的经济收入。同时，房地产企业十分重视工程项目安全生产，安全生产直接影响到企业对工程的投入成本，同时还影响企业的形象和工程项目的进度。

在风险对房产企业产生影响之后，企业财务风险管理目标主要是为了保证企业正常运营和实现企业的项目预期目标。财务风险的产生会直接对企业的财务状况带来负面影响，甚至对房地产企业带来重大的经济损失，因此在风险产生之后，房地产企业需要尽可能降低财务风险对企业造成的损害，保证资金营运健康，以便保证企业的正常运营。同时，房产企业财务风险管理需要控制风险对项目开展的影响，缩小并调整企业在实际运行和计划过程中出现的偏差，使得工程项目的收益达到预期目标。

三、房地产企业构建财务管理体系应该财务的措施

无论是房地产企业还是其他类型的企业，其构建财务管理体系都需要从三个方面入手，即财务风险识别、财务风险评估和财务风险防控。

（一）财务风险识别方面应该采取的措施

房地产企业要做好财务风险管理体系构建工作，首先就要根据企业的性质选择科学合理的财务风险识别办法，保证财务风险识别工作的嗜沸裕以便为风险防控和评估工作提供必要的信息，为风险管理部门提出针对性的管理方法和手段提供依据。其次，房地产企业在风险识别方面要重视财务风险调查表的使用，可以使用风险调查表对企业的财务风险识别工作进行辅助，以便对风险定性因素进行识别，帮助房地产企业迅速判定自身是否正面临着财务风险。财务风险识别表简单可靠，对企业的初步自查风险管理工作具有重要的积极作用。

（二）财务风险评估方面应该采取的措施

财务风险评估工作的开展需要有风险评估指标，可以将风险评估指标分为定量指标和定性指标。定量指标可以分为财务效益指标、资产运营指标、偿债能力指标、发展能力指标等等，不同的指标下又可以分为不同的评估内容和指标。风险评估的定性指标可以主要分为产品市场占有率、领导综合素质、员工综合素质、组织运行效率、经营发展战略、技术装备等。房地产企业应该根据自身的性质和特点选择科学的风险评估指标，根据典型性原则选择并构建房地产企业财务风险评估指标系统，为风险评估工作提供必要的基础。

房地产企业财务风险评估管理工作可以从财务指标和非财务指标入手进行选择，并将财务性风险评估指标和非财务性评估指标结合起来。房地产企业可以对财务性指标进行分层次管理，可以设定一级的财务性评估指标，在一级财务性评估指标下设置二级财务评估指标。比如，房地产企业可以将短期偿债能力设为一级财务性评估指标，在短期偿债能力下设置流动比率、速动比率等二级评估财务性评估指标。非财务性指标可以分为组织运行效率、销售渠道、人才管理、岗位设置、制度管理、战略制定的科学性等方面。

（三）在财务风险防控方面应该采取的措施

房地产企业要做好财务风险防控工作，就要积极拓宽资金筹措渠道。房地产企业项目的开发周期较长，资金需求量大，因此房地产企业要重视资金运营工作的重要性，为项目的顺利开展提供必要的可持续性的资金流，为项目开展提供必要的资金保障。其次，房地产企业要建立健全财务预算管理机制，根据项目和各个部门的实际情况开展预算编制工作，对资金的筹措、使用和分配进行科学的规划。在资金的使用上，财务管理部门要严格按照预算计划拨付资金，杜绝预算资金挪用和盲目借贷行为的出现。再者，要加强流动资金管理，重视大宗大额资金的财务稽核，定期进行对账工作，随时检查项目后期的资金保障情况。同时要完善风险防控监督管理机制，保证风险管理制度的执行效力。

参考文献：

第2篇：房地产财务风险研究背景范文

关键词：调控政策 房地产 投资 问题 措施

随着我国城镇化进程的不断加快，居民收入的增加，对住房的需求不断增加，加上近些年来开放力度的加大、金融监管的放松、信息技术以及金融工具的创新，房地产自身得到了很大程度上的发展，房地产行业的发展也正逐步进入健康稳定的良性发展轨道，很大程度的推动了我国经济社会的发展。但是由于房价过快上涨等一系列住房问题，国家针对房地产行业出台了一系列的宏观调控的政策措施。过去的房地产投资决策受到国家宏观调控政策的影响的研究中，大多忽略了政府宏观调控政策两种方式之间的协调性，一是政府宏观调控政策对房地产企业直接产生的影响，二是通过对房地产市场的导向作用影响到房地产的投资决策。近几年，国家制定的一系列的宏观调控的措施，一方面为房地产行业的稳定持续发展带来了机遇；另一方面，国家实施的宏观调控政策对于房地产行业的经营也产生了很多的不利影响，尤其是对房地产投资的财务方面带来了一定的风险。在新的房地产宏观调控政策引导下，房地产的投资趋于理性，这使得房地产行业的财务风险水平明显增加。以前的财务预警机制已经不再适用于房地产企业的财务风险分析。因此根据房地产行业的特殊背景，对房地产调控政策以及房地产企业的现状与可能导致财务风险产生的原因进行分析，找出可能影响房地产企业财务风险的财务指标，并对这些指标进行分类。然后依据财务预警理论，财务风险影响因素进行分析，建立健全适合调控政策下运行的投资和财务风险预警机制。

一、调控政策下房地产投资中的问题

（一）调控政策增加了房地产企业的财务风险

产生于资本循环运动过程中的财务风险，在不同的经济活动阶段具有不同的表现形式。以货币形态为起点和终点的资本循环主要包含资金的筹集、资金的投入、以及生产和分配四个阶段，在每个阶段都有着相应的风险。第一是融资的风险，房地产行业的资金需求量巨大，因而融资成为房地产行业的重要活动。政府调控政策的实施，使得人们对于房地产的投资趋于理性以及房地产行业融资方式的单一化，主要依靠银行等金融行业的信贷，政策的调控使得资金向房地产行业的流动减少；第二是投资的风险，房地产投资是否合理与企业的盈利息息相关，甚至直接关系到企业的生存。以最小的资金规模取得最大的投资回报效益，才能获得比较好的投资效果。然而目前的房地产行业的投资行为存在有很多的不合理因素，如市场调研的失实，引起产品滞销，企业的工艺技术落后，企业投资规模盲目过大或过小；第三是资金回笼时产生的风险，当国家实施较为宽松的财政和货币政策时，消费者可以通过银行贷款的方法来购买商品，但当国家实施紧缩的宏观调控措施时，产品的销售就会存在困难；第四是收益风险，企业的利润一方面要分配给股东，另一方面要留存资金以作为企业的运营活动资金，利润分配不合理会带来收益风险。

（二）现有的财务预警机制不适应调控政策

近几年大量企业开始涉足房地产行业，银行贷款的需求大增。而国家一直在紧缩银根，并不断的降低银行存款准备金率，这就导致银行贷款的相对紧张，因此，一些企业只能从银行融得短期贷款进行投资，大大提高了房地产行业的资产负债率。因此，过去从总的资产负债率来考虑房地产企业的财务风险不能够得到有效的反映，而应从短期负债在总负债中所占的比重来反映一个企业的财务风险程度。而且主要采取定量分析法来进行预警分析，如对净利润率、股利增长率、资产负债率、净资产收益率等财务指标的分析来进行财务风险预测，预测变量的选择及相关关系的确立依据不充分，预测变量的数据缺乏准确性，我国的财务预警是在国外的实证性研究的基础上进行的。但是这种照抄照搬的经验不适合我国房地产企业的财务风险预警。职业经理人的出现使房地产企业的经营权和所有权分离，投资人与经营者信息严重不对称，经营者在信息编报方面享有相当大的权力，独立审计机制和监督机制的缺失使得房地产企业的财务信息质量缺乏保障。

（三）调控政策对房地产市场的影响

国家对房地产市场采取宏观调控政策一方面提高了人民的生活水平，保证了经济社会的正常有序发展，同时也会造成其他经济方面问题的出现，如国家的加息政策，导致房屋购买者的观念发生改变，房地产产品会出现滞销，加息也会引起人们把更多的钱存入银行从而减少房地产的购买和投资，加息会增加房地产建设的成本投入，另外国家还会增收房产税，即向产权所有人征收的一种财产税，并且在必要的时候政府还会出台限购令，限制房价的过快增长。这些政策都在有形无形中影响到房地产企业的投资决策和行为。

二、房地产企业应对调控政策的措施

（一）加强对投资各个环节的掌控，降低财务风险

对于融资环节的风险管理要增加融资的渠道，不能仅仅通过向银行借贷以及所有者的投资者两个渠道融资，可以增加私募资金的比重，通过融资组合，实现低成本，高安全性的项目资金融资。主要的组合方式有：自有资金+信托计划；股权融资+银行贷款融资；自有资金+房地产投资基金等方式。投资风险的管理要注意在充分了解城市规划信息和土地使用以及房地产供应和市场需求情况的前提下进行投资，以避免盲目投资带来的滞销，以及高成本的土地购入，减少总量供求不平衡、供应结构不合理和供求错位的现象。

（二）建立健全适应经济调控政策的财务预警机制

要根据全面性和数据的可获得性，以偿债能力（包括长期偿债能了和短期偿债能力），发展能力，营运和盈利的能力，现金的流量能力等指标建立财务预警系统。我国房地产企业普遍存在高负债经营，以及较容易受政府调控政策的影响。由于目前政府的调控多属于短期和突发的政策，因此企业的财务预警机制更应着眼于短期的偿债能力，长期的偿债能力不能够及时预测企业的财务风险。包括企业自身的发展能力、营运能力、盈利能力、现金流量能力等因素的多方面原因造成中国房地产行业财务风险，都会影响到企业财务风险，在进行财务危机预警分析时都必须将它们考虑在内。财务预警机制建立可以将是否有财务危机的萌芽等信息及时反映，管理层将信息加以分析，并适时作出经营策略的调整。

（三）多做市场调研，了解政策的动态影响

企业在宏观调控的背景下，企业应多做市场调研，了解调控政策的动态影响，同时也要了解市场的需求，从而调整发展的方向和战略。要实行差异化的发展战略，也就是房地产类型的差异化投资，因为房地产政策的调控主要是针对住房市场，因此企业可以加强对于商业和工业用途的房地产的投资，房地产可以涉及的行业相当的广泛，大多房地产企业同时涉足多个行业，如此以来，政策的影响面可以不那么广泛。企业要进行专业化的发展模式，将市场细化，在充分分析自身优势和不足的基础上适当缩小业务范围，增强对具有竞争力的核心产品的投资。其次，资金并不丰厚的中小企业，在进行房地产投资时更应慎重，因为房地产投资项目摊子大，程序多，耗时长，因此中小企业应注重合作化的发展战略，积极与其他房地产企业联合，并且要做到资源共享。调控政策实施，给房地产企业带来的资金来源，投入和销售价格等方面的影响相当巨大，因此房地产企业在进行投资决策时要关注国家的宏观调控政策方面的信息，并注意投资策略的改进和创新。房地产行业的资金密集性决定了其投资的风险很大程度上来源于财务风险，因此，企业应加大市场营销的力度，加强对于成本的控制，加快资金流的运转。暂缓对于土地和资金成本较高的项目进行投资，积极向银行申请贷款，必要时对产品实行降价促销的方法，对具有刚性需求的产品多予投资，按照市场的需求等措施来应对国家的宏观调控政策。另外，房地产企业还必须进行多元化的开发投资模式，使自己应对行业周期风险的能力加强。业务开发、物业经营和房地产金融三者相结合，形成以房地产金融业务为主，多业务并举产业结构。规模较大的房地产企业在自有开发业务的基础上，进行资本运作和优质物业持有。

三、结束语

总之，政府的宏观经济调控政策，一方面遏制了房地产经济的恶性发展，促进了房地产企业的优胜劣汰，使得房地产步入了良性发展的轨道，另一方面对房地产企业的投资产生了影响，具体有资金来源、资金投入、销售价格等方面的非常明显的影响。因此企业应该加强对政府相关调整政策的学习，也要注意投资风险的分析和规避。加强对投资各个环节的掌控，降低投资风险，建立健全适应调控政策的风险预警体系，在对市场充分把握的前提下做出正确的投资决策。

参考文献：

第3篇：房地产财务风险研究背景范文

关键词 房地产企业 财务风险管理 财务预算

一、房地产企业财务风险概述

对于房地产企业而言，其财务风险主要集中在投资开发过程之中，因为潜在的各种不受控的内部因素与外部因素的影响而导致其财务状况发生恶化，进而使得企业的实际收益与所预期的收益之间产生较大的差值，从而影响企业的经济效益而引发的一系列风险。客观的讲，财务风险是不可避免的，但是通过提高财务管理的水平、提升财务人员的素质、最小化财务风险等措施可以减小其所造成的影响，以保证房地产企业的正常运行，实现企业利润与价值的最大化。

一般而言，房地产企业的财务风险具有如下几个特点：风险不确定性、风险可控性、资本构成不合理、资金周转周期较长。具体来说，房地产企业的财务风险大多是由于其财务成本的变化给企业所带来的各种损失，主要包括：利率风险、税率变动风险、政策性风险、通胀风险、偿还账务风险、投资风险、运营风险、利润分配风险。流动性风险及施工风险[1]。

二、房地产企业财务风险管理常见问题

（1）企业资金构成不合理，负债率过高

已有数据表明，债务资本在房地产企业筹资来源中所占到比重已经高达80%，这一数字远远高于其他行业的水平。其原因一方面是因为房地产行业对于资金的需求量巨大，同时资金回笼速度较慢，因此房地产企业往往在建设过程中大量透支信贷资金，从而使得权益资本所占的比重急速下降，债务风险大为增加。

（2）财务预算管理制度不完善

部分房地产企业存在对于财务预算的重要性缺乏认识，一旦出现预期收益难以达到，则无法从财务指标中细化分析，更无法实现对于企业未来偿债能力、利润率等进行预测，也就难以实现对于日常资金的科学管理，最终将会使得企业成本大幅提升，从而影响效益造成亏损。

（3）对于日常资本管理不到位

大多数房地产企业对于资金的管理意识淡漠，使得盲目投资、资金浪费的现象时而发生，而在项目开发过程中，缺乏对于资金的有效监管，进而使得资金的利用率低下。再加上房地产企业的在形势好转的情况下，任意增发或新设项目，导致企业对于财务风险的掌控能力大大降低。

（4）财务管理人员素质参差不齐

部分房地产企业由于相关的财务主管思维观念老化、知识陈旧，对于财务管理信息化、软件化认知能力差，在这一情况下，企业的实际经营状况与财务现状很难得到真实、实时的反映，进而导致决策层在分析判断时极易造成决策失误，以方大财务风险。

三、房地产企业财务风险成因分析

引发房地产企业财务风险的因素主要可分为外部因素与内部因素，其中外部因素具体为宏观经济环境、政策环境、市场环境、自然环境等；内部因素具体为财务管理水平、风险决策水平、资本结构及企业的经营能力等。

1.外部因素

房地产企业作为一个政策主导性行业，其关乎着国计民生，故而它的发展状况与政府的政策制定与实施之间紧密相关。政策的影响对于房地产企业的生存与发展是最为重要的，作为房地产企业，应该实时观察经济政策的变化，随着抓紧各种投资机会，防止财务风险的发生。在市场因素方面，房地产企业在项目选择时一定要定位明确，健全相关的配套设施，制定有效合理的符合市场的发售政策，尤其是在市场低迷的情况下，应更加注重市场的重要性，慎重选择投资时机，以尽可能的规避风险。

2.内部因素

资金对于企业而言其重要性不言而喻，相应地财务管理工作的水平直接决定了企业发展的快慢。我国的房地产企业是政策支柱性产业，故而在房地产行业中国有企业或是国有控股企业在其中占据了大多数。而国有企业在发展过程中所积累的一些弊端，比如组织机构冗余、人浮于事、内部监督不利、效率低下等不利因素都或多或少的影响着房地产企业的实际运行，进而造成房地产企业国内各个分公司直接盲目申请与利用资金，忽视长远发展，随意分配收益等等。此外有些企业对于财务管理的认识度不足，认为房地产行业的高利润主要取决于所谓的机遇，在实际管理过程中实行粗放式的管理机制，风险抵御程度相对较差。

诱发财务风险的因素有很多，而决策则是其中比较重要的一种。受到宏观经济环境的波动与实际财务状况信息获取的不准确、延时等因素的制约，再加上确定投资开发之前未能进行系统全面的调研，由于决策失误所导致的企业经济利益受到损失的现象时有发生。不仅所投资的成本难以顺利足额的收回，严重时甚至会出现企业资金链断裂的危机，产生无可估量的损失。因此，企业应不断增强财务风险决策的能力，积极引入专业的风险领域人员，提升自身的决策水平。

房地产企业产品的开发周期较长，从购得土地、选择好的投资项目一直到竣工为止，常常要经历一个甚至是好几个会计年度。在整个生命周期内，企业往往要与多家企业合作，此外为了保证项目的施工进度，房屋的质量以及周边居民的生活环境，整个开发过程必须有众多职能部门的监督。如果企业在此过程中，无法较好的协调与不同单位之间的关系，势必导致相关问题的产生。一旦如此，必然使得施工周期被认为延长，与之相关的人力物力等成本都将相应地增加，投资利润率降低，严重时甚至会破产清算。因此，企业的自身经营能力对于项目的建设开发至关重要。

四、房地产企业财务风险防范与管理对策研究

1.优化资金构成，扩展资金渠道

一般情况下，财务风险的程度与资本成本中权益资本的比重构成正比关系的，在现行政策下，房地产企业可尝试通过信托基金及自身信贷记录扩展资金渠道，从而实现降低债务资本导致的财务风险。此外，房地产企业应充分认识到自身的风险抵御能力，对于权益资本与信贷资本比重实现科学化、最优化的统筹与管理，实现尽可能地降低财务风险。

2.完善财务预算制度，有效预防风险

房地产企业在施工建设过程中，应避免只关注工期及工程质量而忽略财务管理预算的问题，从而有效避免出现在建项目中途清算，导致企业利润受到损伤。相关财务管理人员在项目投资之前即应有效开展资金筹集、使用、成本收入比、利润分配等相关工作的统筹安排。在项目预算上应该统筹全局，对于整个建设过程的所有工作进行预算分析，以有效降低应决策不当所引起的风险。

3.加强对于流动性资金的管理，切实提高资金利用率

在日常运营过程中，应切实重视资金的流动性管理，严格执行资金的计划，努力满足运营管理对于资金的需求。对于大笔资金的往来需要加强财务稽核，做好银行对账，保证项目应需资金的充沛。此外，要制定合理的应收账款政策，减少资金的浪费与低效率使用，提高资金的周转率，规范相关的报账管理流程及资金使用透明度，确保在建项目的顺利进行。

4.提高相关人员的财务管理意识及能力

财务管理人员应完善三大基本报表，决策者应有效利用三大基本报表进行相关风险决策能力分析。房地产企业应在积极引进高素质人才的同时努力提高所在人员的专业技能，增强其专业能力及信息化管理的意识与技能。此外应在观念上正正真真重视财务管理的作用，切实补上企业财务风险管理这块短板，有效减少企业财务风险的发生频率。

参考文献：

[1]史映旗.房地产企业财务风险管理研究.中国高新技术企业.2008（02）：79-83.

[2]胥朝阳，王静.财务管理原理.武汉：武汉理工大学出版社.2006.

[3]樊幻灵.中国房地产金融.开发与经营.2010（01）：25-27.

第4篇：房地产财务风险研究背景范文

【关键词】风险 财务风险 金融危机 金融行业 房地产

一、风险与财务风险

“风险”一词源于人们的生活实践，是在日常航海行为中逐渐形成的对“风”与“险”的认识。多数西方学者认为，风险（RISK）一次来源于意大利语的“RISQUE”，在早期的运用中，它被理解为客观的危险，体现为自然现象或者航海遇到礁石、风暴等事件。①

目前，学术界对风险的内涵还没有统一的定义，由于对风险的理解和认识程度不同，或对风险的研究的角度不同，不同的学者对风险概念有着不同的解释：A. H. Mowbray称风险为不确定性；C. A. Williams将风险定义为在给定的条件和某一特定的时期，未来结果的变动；March&Shapira认为风险是事物可能结果的不确定性，可由收益分布的方差测度；Brnmiley认为风险是公司收入流的不确定性；Markowitz和Sharp等将证券投资的风险定义为该证券资产的各种可能收益率的变动程度，并用收益率的方差来度量证券投资的风险，通过量化风险的概念改变了投资大众对风险的认识。由于方差计算的方便性，风险的这种定义在实际中得到了广泛的应用。

归纳起来，风险由三个要素构成：第一，风险是一种未知状态，是对预测结果的未知；第二，风险是对未知情况想知道而不知道的状态，这种状态的最终结果对预测者来说是有用的；第三，风险是未知状态可能出现不同的结果，不同的结果对预测者会产生不同的效应。

财务风险是风险的一种表现形式，在国际经济日益发展、各国经济紧密联系密不可分的今天，财务风险成为各国公司在经营活动中都非常重视的因素，特别是在金融危机发生以后，如何准确的预测、管理和控制财务风险成为各国各公司都在思考的问题。财务风险是客观存在的，公司管理者对财务风险只有采取有效措施来降低风险，而不可能完全消除风险。

概括来说，上市公司财务风险主要表现为：偿债风险、利率风险、汇率风险、再筹资风险等。究其影响因素，公司财务管理宏观经济环境的复杂性是公司产生财务风险的外部原因；公司财务管理人员对财务风险的客观性认识不足或财务决策缺乏科学性导致决策失误是导致公司发生财务风险的直接原因；公司内部财务关系不明、公司治理不健全则是导致公司发生财务风险的根本原因。

二、财务风险的循环

按照导致公司财务风险产生的活动分类，可以大致将其分为筹资风险、投资风险、经营风险、存货管理风险、流动性风险等几类。筹资风险指的是由于资金供需市场、宏观经济环境的变化，公司筹集资金给财务成果带来的不确定性，主要包括利率风险、再融资风险、财务杠杆效应、汇率风险、购买力风险等。投资风险指公司投入一定资金后，因市场需求变化而影响最终收益与预期收益偏离的风险，主要包括利率风险、再投资风险、汇率风险、通货膨胀风险、金融衍生工具风险、道德风险、违约风险等。经营风险又称营业风险，是指在公司的生产经营过程中，供、产、销各个环节不确定性因素的影响所导致公司资金运动的迟滞，产生公司价值的变动，主要包括采购风险、生产风险、存货变现风险、应收账款变现风险等。存货管理风险是指公司在存货上占用的资金过多或过少影响公司的正常生产经营而带来的风险。流动性风险是指公司资产不能正常和确定性地转移现金或公司债务和付现责任不能正常履行的可能性。

按照马克思政治经济学理论，资本的流通是由G到W到G’的循环过程。在这个过程中，随着资本形式的不断变化，公司需要面对的财务风险也随之变化。在由G到W的购买阶段，公司必须面对资本制服风险和资本配置风险；在由W到W’的生产阶段，公司则必须面对资本产出风险和资本消耗风险；在由W’到G’的销售阶段，公司则必须面对销售风险和信用风险；在由G到G的间歇阶段，公司则必须面对购买力风险和在投资风险。由此，便构成了公司财务风险的循环变化。任何行业都必须拥有资本，只要有资本在周转流通，公司就必须面对由此带来的各种财务风险，不同的行业会面对不同的财务风险，同一行业的不同发展阶段也会面对不同的财务风险构成。如何处理好公司的正常运营和发展与给类财务风险之间的矛盾，是公司必须面对和思考的问题。

三、后金融危机时代的财务风险

2008年美国金融危机爆发，并迅速波及到世界的各个国家，只是全球各大经济体的稳定性受到撼动，各国纷纷采取紧急措施控制并减弱金融危机对本国经济带来的影响。经过两年的调控，各国经济逐渐趋于稳定。然而在后金融危机时代，受各国经济政策和经济导向的影响，全球经济的不稳定因素仍然存在，公司仍然会面对各类财务风险。

奥巴马政府颁布的救世法案提出，政府可以对受到金融危机影响难以自行恢复的公司提供救助金，申请政府资金援助的公司采取自愿原则。但凡接受救助金援助的公司，政府对其经营状况、资金运用情况、信息披露情况、高管薪酬情况等各个方面都会进行严格的监管和限制，以保证政府救助金的安全。事实上，这样一个救世法案对接受救助的公司来说，在帮助各公司缓解财务危机的同时，也带来了不可忽视的财务风险。

受到金融危机的影响，美国民众的消费欲望始终没有回升的迹象，对于各类生产制造行业公司来说，市场需求的低迷会增加存货变现风险，并引起一连串连锁反应，最终影响公司的偿债能力；由于接受救助金的公司必须接受来自政府的严格监管，很多公司不得不放弃一些收益高风险大的投资项目，虽然降低了公司的投资风险，但资金的使用效率也同时在一定程度上降低了；近期美国又筹划实施增印大量美元的行为，这又会导致美元的大幅贬值，各国对此几乎都持反对态度，对于美国公司来说，汇率的变动也将带来不容忽视的财务风险。

与美国的情况相比，中国虽然在应对金融危机上成效显著，但各行业也仍然面对着各种财务风险：日益严重的通货膨胀导致物价节节攀升，要求公司必须准备迎接由此带来的成本激增的风险；国际汇率的频繁波动和人民币升值，要求公司必须精确度量对外贸易的汇率变动损益，利用衍生金融工具实现贸易保值；某些行业的市场需求旺盛且国际竞争激烈，要求公司必须谨慎寻找市场需求增长点，准确把握行业未来发展方向，降低投资风险和变现风险。

四、后金融危机时代财务风险举例

为了更具体更详细的比较和分析后金融危机时代我国公司财务风险，本文选择时下我国受关注较多较热门的两个行业——金融业和房地产业——作为探究对象，有针对性的探讨分析这两个行业所面临的特比较具有标志性意义的财务风险。

（一）金融行业财务风险——汇率的波动

汇率波动，人民币升值，金融业无疑成为受其影响最大的行业，进而对我国的经济结构转型和行业发展都带来了重要影响。

人民币汇率上升，会提高对国际国内资金的吸引力，大量资金流入国内银行体系，将对银行业务的发展产生积极影响。上市银行的外币资产和外币负债在银行业总资产中的比重较小，升值导致的银行外币资产的缩水，对银行业的实际影响有限。人民币美元汇率人民币升值预期将促使人民币贷款趋于减少，外币贷款趋于增加；人民币存款趋于增加，而外币存款趋于减少，从而使银行资产负债的币种结构发生微小调整。同时，汇率形成机制的调整不可避免地会带来汇率波动幅度的扩大，外汇交易、汇兑规模将趋于增加；衍生产品进一步丰富；风险对冲与投机趋于活跃。银行的汇兑收益，外汇理财的手续费等趋于增加；但不规范的外汇理财风险也将上升。

升值预期下，注入证券市场的资金增加，有利于集聚股市人气和增强投者信心。而市场的走强将为证券公司的经纪业务、资产管理业务、投资银行业务以及自营投资业务的稳步增长提供积极的支持，这将直接增加券商的盈利，提高证券业竞争能力，股市上涨往往对证券公司经营形成放大效应。但从长期来看，人民币美元汇率则存在股市泡沫及其与其他资产市场形成的连带效应对整个金融体系形成冲击的风险。

（二）房地产业财务风险——宏观经济环境的影响

近年来，我国房地产市场的异常强势受到了广泛关注，政府也非常重视这一现象。为了适应经济形势，政府多次出台相应政策，不断加强对土地开发使用权的管理和控制，强化房地产开发贷款条件。同时，房地产企业从银行获得资金的难度也不断增大，银行多次加息也会影响房地产的投资速度，削弱企业的盈利能力。

当通货膨胀大幅度上升时，会引起各种建筑材料成本上升，以及管理费用和劳动力成本的上升，增加房地产商品的开发成本。利率变动对负债经营的房地产企业影响非常大，银行贷款利率提高，导致企业负债成本增加，预期收益相应减少。有些企业由于资产负债率过高，企业对债权人的保证程度降低，企业从货币市场筹资的难度加大。因此，企业主要依靠银行借款，而银行采取一系列的通货紧缩货币政策，使企业筹资难度加大。房地产企业涉及各项税费，在投资开发经营过程中税率的提高，将导致企业成本费用增加，预期收益减少。受政治经济等因素影响，有些企业的一些房地产商品被闲置，房地产的买卖或者租赁合同被终止，而此时，企业的资金已经投入，短时间内很难变现。有时由于不确定事件发生或者双方合同执行出现问题，导致客户不按时交清剩余的房款，投资不能预期收回。

注 释

①节选自百度百科，有删节。

参考文献

[1]Carol Alexander.The Present and Future of Financial Risk Management.Journal of Financial Econometrics.Vol.3，No.1，pp.3-25，2005.

[2]Gabriele Sabato. Financial Crisis： Where did Risk Management Fail？.Royal Bank of Scotland.2009. Working Paper Series.

[3]陈文芳.金融危机背景下外贸企业财务风险的应对策略研究[J].会计之友.2010（1）：55-56.

[4]刘涛，袁辉.金融危机背景下我国企业财务风险的防范对策[J].会计之友.2010（2）：54-55.

[5]张然.浅析通货膨胀下企业的财务风险与管理对策[J].会计之友.2010（7）：39-40.

第5篇：房地产财务风险研究背景范文

【关键词】财务风险；分析；管理措施

房地产企业财务风险是指在各项财务活动过程中，由于各种难以预料或控制的因素影响，财务状况具有不确定性，从而使房地产企业有蒙受损失的可能性。本文在此背景下对房地产企业财务风险管理与防范进行了分析和探讨。

一、房地产企业财务风险的表现形式

狭义的财务风险，是指由于利用财务杠杆给企业带来的破产风险或普通股收益发生大幅度变动的风险。广义的财务风险，是企业在筹资、投资、资金营运及利润分配等财务活动中因各种原因而导致的对企业的存在、盈利及发展等方面的重大影响。“狭义”的观点立足于企业筹资时过多举债或举债不当引起的财务风险；“广义”的观点则是立足于企业全局，是全方位的，它避免了只重视企业筹资过程的风险而忽视其他方面的风险，更有利于认识企业财务风险的全貌。从房地产企业的经营特点分析，房地产企业面临的财务风险主要表现为以下几个方面：

（一）无力偿还债务风险

房地产企业虽也实行资本金制度，但大部分开发企业在初期阶段均以负债开发为主，自有资本比例相当低，大量的开发资金来源于借贷，有的企业甚至注册资本也只是空转中，根本没有自有资本，如果公司用负债进行的投资不能按期收回并取得预期收益，公司必将面临无力偿还债务的风险，其结果不仅导致公司资金紧张，也会影响公司信誉度，甚至还可能因不能支付预期本息而遭受灭顶之灾。

（二）利率变动风险

房地产企业在负债经营期间，由于通货膨胀等的影响，贷款利率可能发生增长变化，利率的增长必然增加公司的资金成本，从而抵减了预期收益。利率变动风险在某种意义上是房地产企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。最近，经常在报纸上看到关于房价和利率紧密相联系的文章和报导。2009年央行上调调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，并严格执行差别化的各项住房信贷政策，抑制投机投资行购房，所以说，房地产价格往往随着利率的上升而直线下降。”

（三）再筹资风险

再筹资通常是现阶段房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。由于负债经营使公司负债率加大，相应地对债权人的债权保证程度降低，这在很大程度上限制了房地产企业从其他渠道增加负债筹资的能力。在一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的一环断裂，再筹资风险的效应会放大，从而给集团经营带来致命威胁。可见，房地产企业的上述财务风险能否被尽早识别、发现，对房地产企业的健康、良性发展具有重大的意义。

二、房地产企业财务风险管理现状分析

（一）缺乏财务预算管理意识

有些房地产开发商认为只要工程能够取得土地使用权，组织施工队伍按设计图纸施工，再投入相应的资金，工程项目能够按期竣工交付使用，就会产生经济效益。但是，如果房地产企业没有从财务预算方面去考虑分析，对开发的房地产项目没有从征地的成本上、资金的运作方面、经济效益的回报率上作细致的财务预算，那么企业就无法确立目标利润，更谈不上各项成本指标的测算及分解落实工作，就可能造成在资金管理上盲目进行运作，财务管理工作只停留在单纯的会计核算，疏忽了成本控制，从而加大项目成本的投资，影响了经济效益。

（二）盲目举债加重成本负担

房地产企业的项目投资，需要大量的资金参与投入运作，一些房地产企业为了使项目上马，没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累和设法追回外欠的债款，而是千方百计地向银行贷款和向其他单位借款，加大了房地产项目的投资风险度。房地产项目上马后，没有对整个项目的资金使用作全盘计划，盲目使用，分不清资金使用的轻重缓急，考虑了个别项目的用款，影响了整体的利益。

（三）成本管理不力影响财务控制

有的房地产企业只注重工程进度和质量，忽视了财务部门的成本管理，没有发挥财务部门自身拥有的优势。为了工程进度和质量，在财务的成本核算上简单、粗糙，没有寻找自己企业的特点进行成本管理，使企业的财务人员成为简单的机械算账，致使整个企业财务管理的成本核算无从做起。有些房地产企业领导总认为成本管理和核算是财务部门的事情，忽视了内部各职能部门进行全过程的成本核算的重要作用，致使财务部无法收集第一线成本管理的基础资料，导致成本管理工作与财务预算偏差大，资金管理跟不上，影响了企业效益。

三、房地产企业财务风险管理的措施

（一）搞好资金管理，提高资金利用率

要保证房地产开发经营活动的正常进行，企业必须拥有满足开发活动所需要的资金，因此，筹集资金理所当然成为开发企业财务管理的首要任务。所以，在资金管理中要做好以下两点：

1.注重现金的管理，制定合理的现金使用计划，保持现金收支平衡，并保证企业日益经营对现金的需要。加强企业资金运作的风险控制与防范，对提高企业资金的运作效率、减少企业的资金占用、加速企业资金的流转，从而提高企业的经济效益具有非常重要的意义。加强投资项目的风险分析和可行性研究，确保所投资金的安全、高效，避免项目投资的盲目性。

2.要加强应收账款的管理，尽快收回赊销账款，减少企业坏账损失风险，并且要盘活存量资金，逐步降低商品房空置率，减少资金占用量，加速资金的周转，提高资金利用率，使开发企业尽快步入资金良性循环的轨道。总之，开发企业要建立科学合理的筹资、投资和风险应对的理财机制，保证企业供血和造血功能。

（二）加强成本管理，降低消耗提高效益

成本管理也是企业财务管理的核心工作，其管理水平的高低，管理工作的好坏，不仅影响企业自身的利益，而且直接影响着以成本为定价基础的房地产商品的价格。因此，开发企业既要重视成本管理，又要切实搞好成本管理。

1.提前充分调查市场，合理确定开发成本项目和成本开发范围，不得擅自扩大开支范围，提高开支标准，准确地计算开发产品成本。

2.建立二级成本核算管理体系，实行成本责任制。开发企业应遵循统一领导，分级管理的原则，在财务部门下设立二级成本核算单位，如向材料部门、工程部门、经营部门等部门委派成本核算员，负责做好各部门的成本核算工作，协助各部门完成财务部门下达的各项成本计划指示。同时明确规定各核算单位的经济责任，实行利益与效益挂钩。二级成本核算管理体系可以为企业经营管理者提供科学、可靠的决策信息。

3.实行全过程的成本管理，努力实现成本管理目标。在成本管理中，不仅要搞好事中成本管理，而且更要注重事前和事后成本管理，即对拟建项目的成本预测和成本计划的制定；对投建项目在执行成本计划中实行监督和控制，严格控制成本费用的支出，检验计划的科学性、合理性，发现偏差，及时修正，保证成本计划的有利实施，以及对已完工项目的各项成本指标完成情况进行分析和评价，发现问题，找出差距，提出改进成本管理的措施，寻求降低成本的途径。

（三）建章立制，规范财务行为

第6篇：房地产财务风险研究背景范文

【关键词】 风险预警 房地产企业 财务风险

Abstract ： The paper mainly discusses the pre-warning and management of the real estate enterprise financial risk.

财务风险是财务活动中由于各种不确定因素的影响，使财务收益与预期收益发生偏离，因而造成蒙受损失的机会与可能。在遭受金融危机冲击的背景下，市场不确定因素进一步增加，房地产企业面临的财务风险也越来越大，必须要全面分析企业潜在的财务风险，健全企业财务风险管理机制，搞好企业财务风险预警与控制，做到防患于未然，确保企业持续健康发展。

1.建立房地产企业财务风险预警

财务风险预警系统是以企业信息化为基础，并贯穿于企业经营活动的全过程，以企业的财务报表、经营计划及其他相关的财务资料为依据，利用财会、金融、企业管理、市场营销等理论，采用比例分析、比较分析、因素分析数学模型等方法进行预报示警。它通过收集与企业经营相关的产业政策、市场竞争状况、企业本身的各类财务和生产经营状况信息，进行比较分析，判断是否预警。经过对大量的信息进行分析，当出现可能危害企业财务状况的关键因素时，财务风险预警系统能预先发出警告，提醒经营者早做准备或采取对策，避免潜在风险演变成现实损失，未雨绸缪，起到防患于未然的作用。当财务发生潜在危机时，财务风险预警系统还能及时寻找导致财务状况不佳的根源，使经营者有的放矢，采取有效措施，阻止财务状况进一步恶化。

通过财务风险预警分析，企业能够系统而敏锐地发现企业潜在的财务危机，从而有效地避免和防范财务危机的发生。同时，财务风险预警系统还能够帮助企业管理层了解财务危机发生的缘由、经过，提供解除财务危机的措施以及改善管理的建议，作为企业未来经营之借鉴。

2.建立房地产企业财务风险预警的程序

2.1选取预警指标。在企业财务风险预警中，任何一个财务指标，都难以全面评价企业的财务状况和经营成果。要想对企业的财务状况和经营成果有一个总的评价，就必须将企业的偿债能力、盈利能力、发展能力、运营能力、现金能力等多方面的财务指标纳入一个有机整体中，才能全面地对企业财务状况、经营成果进行解剖和分析，从而对企业经济效益的优劣做出评价和判断。

2.2分析预警指标。企业可以采用财务报表指标分析法、单变量模型分析法、多变量模型分析法、根据经验主管判断以及案例分析等方法对财务状况进行诊断，是否存在财务危机，以及危机的程度。各种方法都有其特点和局限性。对企业而言，在实际运用时，要考虑到国家的宏观经济形势、地域、行业等诸多因素的差异，选择适合企业特点，并能满足自身经营和财务管理需要的方法和模型，才能达到动态监测、及早防范、有效阻止及避免财务危机发生的目的，最大限度地发挥财务危机预警系统的功能。

3.财务风险预警的构建

3.1加强信息管理。企业预警需要有一定的管理基础和功底，仅靠提高财务管理水平，就只是杯水车薪。首先建立财务风险预警组织机构，并遵循“专人负责、职责独立”的原则，确保财务风险预警分析的工作能够有专人落实，且不受其他组织机构的干扰和影响。而且财务风险预警系统应该是开放性的，不仅包括内部财务信息，还包括外部相关信息。最为关键的是，系统信息要不断刷新，资料系统要不断升级，确保财务信息的及时性、准确性和有效性。

3.2健全财务风险分析与处理机制。高效的财务风险分析是财务风险预警系统的核心和关键。财务风险处理主要包括应急措施、补救方法和改进方案。其中，应急措施主要是指面对财务危机和财务风险时，应该采用何种手段规避，以控制事态的进一步恶化；补救方法主要是指如何采取有效措施尽可能减少损失，将损失控制在一定范围内；改进方案主要是指如何改进企业经营管理中的薄弱环节，杜绝和避免类似的财务风险再次发生。

3.3牢固树立风险防范意识。风险防范意识是企业财务风险预警系统得以成功建立并有效运行的前提。这就要求企业全体员工，特别是领导层在思想上对潜在的发现的问题及提出的合理建议应给予重视和采纳。

3.4财务风险预警系统应与企业各项制度建设相结合。企业是一个整体，任何一项活动都会影响客户的满意度，企业的财务管理必须保持与其他管理活动的良好沟通和衔接，财务风险预警系统应该与其他子系统保持协调一致，实现数据共享。财务风险预警系统应与企业各项制度建设结合起来，互相促进。

3.5遵循成本效益原则。企业财务风险预警系统的设计还要遵循成本效益原则，使产生预警信息的价值大于产生预警信息的成本，保证该系统的经济性和有效性。

在正常情况下公司的偿债能力也即财务风险程度首先取决于现金流量状况。财务风险是指在一定的时期内，公司在进行各项财务活动时，其实际财务收益由于受到内外部环境变化以及各种难以预计或无法控制因素的影响，而偏离了预期财务收益，从而蒙受损失的可能性。它包括筹资风险、投资风险、资本运营风险以及利益分配风险等，是企业经营风险的财务表现形式，使得企业经营和财务状况充满了不确定性，不利于公司的稳健协调发展。在社会化大生产的市场经济条件下，财务风险是必然存在的，它贯穿于企业财务管理的全过程，影响了财务管理工作的各个环节。公司对于其财务风险进行管理的目标是为了对财务风险做出正确的预测并熟悉风险的来源，通过建立健全风险管理机制来适当控制和防范财务风险，从而将其造成的损失降至最低程度，确保企业财务的安全性，保障公司价值最大化，促进企业健康稳定发展。

4.加强房地产企业财务风险管理

4.1增强企业应对经济环境变化的能力

经济环境的复杂多变是公司遭受财务风险的外部原因，房地产企业日常财务管理受到这些存在于企业之外的经济环境因素的深刻影响。虽然外部经济环境的不利变化必然给企业带来财务风险，但公司难以预见和无法改变这种外部变化，无法对其施加直接影响。但是，面对经济环境的变化，公司并非无所作为。外部环境的变化有其自身的规律和趋势，通过对其进行认真分析和研究，建立相应的风险预警机制，公司可以把握环境可能将要发生的变化，预测公司将要面临的风险。针对环境变化的预测，公司应制定多种应变措施，对财务管理政策和管理办法适当调整，从而增强公司应对财务管理环境变化能力，减少环境不利变化对财务管理活动的冲击，以此降低企业面临的外部财务风险。

4.2建立科学的财务决策机制

经验决策和主观决策大大增加了决策失误的可能性，而错误的财务决策必定会导致公司财务管理的失败，增加公司财务风险。因此，为了防范财务风险，公司必须提高决策的科学化水平，建立科学的财务决策机制。为了实现公司目标，首先要明确企业财务决策的目标，确定与公司目标一致的财务目标是科学财务决策的前提。在充分考虑财务风险的前提下，科学评价财务决策，通过综合运用各种财务风险分析方法来确定最优的决策方案。在财务决策的实施阶段，应加强对实施过程的监督，此时财务管理的中心环节是积极控制财务决策实施中的财务风险，从而合理控制公司总财务风险，保障公司决策顺利实施。

4.3确定合理的资本结构

公司财务风险与其资本结构与理财目标密切相关，因此，合理的资本结构有利于公司规避财务风险。公司资本结构是否合理取决于筹资决策，公司在筹资时应结合自身实际，对有关影响因素综合考虑，以确定最佳资本结构，并在长期筹资决策中保持该最佳比例。公司筹资决策需要选择适当的筹资方式、筹资对象、筹资金额以及筹资期限。管理者应权衡成本与收益，比较分析股权融资与债权融资，选择合适的筹资方式与筹资对象；恰当的筹资金额和筹资期限有利于公司降低偿债压力，保证正常的资金运转，因此，为了健康、稳健的发展，公司应保持适当的资产负债率和债务期限搭配。总之，公司应优化资本结构，在实现企业价值最大化的同时，降低综合资本成本和财务风险。

4.4完善公司的财务风险管理制度

公司如果没有明确的财务风险管理制度，财务风险管理的目标和方向就会模糊，势必造成财务风险管理效率的低下，因此，完善的财务风险管理制度是防范财务风险不可缺少的重要措施。内部控制是公司财务风险管理制度的核心，为了完善公司财务管理制度，首要任务就是建立和强化企业内控机制，加强对资金的管理，提高资金的使用效率。首先，全面梳理企业现有的业务流程，寻找工作流程中存在的风险及相应控制措施；其次，对现有内部财务控制制度进行审核，并补充和完善相关监管漏洞，健全内部控制措施。同时，加强对主要业务节点的控制，例如对现金管理建立资本预算体系，对公司的现金实行预算控制管理，这可以为公司提供预警信号，公司管理者就能够及早采取防范措施，提高抵御财务风险的能力。

参考文献：

[1]贾明月。改进民营企业财务管理[J].商业时代，2004（32）.

[2] 徐淼.房地产企业财务风险分析及预警初探[J].会计之友（上），2006，（7）：8-9.

第7篇：房地产财务风险研究背景范文

关键词：REITs；投资风险

中图分类号：F83文献标识码：A

一、引言

房地产业是一个资本密集型行业，在全球金融危机大背景下，我国房地产业面临着大量资金缺口，银行系统风险逐渐增大，拓宽房地产业融资渠道迫在眉睫。REITs将成为我国房地产业新的融资渠道，是今后房地产融资的热点研究方向。

由于缺乏配套的法律、税收和会计制度，我国目前还没有实际可操作的REITs。我国国内房地产业、信托业、投资基金发展相对滞后的同时，也导致了对房地产投资信托基金理论和政策的滞后。目前，国内对REITs的研究大多停留在其起源、概念、国外运作模式、运作规则、现状的介绍以及引入我国的可行性分析。至于REITs引入国内后的风险分析，则是鲜有涉及。REITs作为一种房地产证券化产品，其本身所蕴含的风险因素更具特殊性和复杂性，其风险研究也绝非一般的投资信托基金的风险分析体系所能代替，需要建立一套适合我国国情的系统的风险分析体系。

二、REITs概述

（一）REITs的概念。REITs即房地产投资信托基金。实际上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票（基金单位），集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时，通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。

（二）REITs的种类。按组织形式分类，分为契约型和公司型；按投资组合分类，分为权益型、抵押型和混合型；按资金募集方式分类，分为私募型和公募型；按基金运作方式分类，分为开放式和封闭式。

（三）REITs的显著特征。REITs与一般的房地产投资活动相比，具有以下显著特征：REITs的实物形态是一种证券化了的基金；REITs是国家立法专门投资于房地产的特殊基金；REITs是一种集合投资方式和集合投资组织；REITs投资收入的绝大部分必须定期分配给投资者；REITs是一种为大众服务的社会投资制度；REITs是一系列创新制度的综合体。

三、REITs风险分析

通常来说，风险是指投资者达不到预期的收益或遭受各种损失的可能性。REITs作为一种房地产封闭式基金，一方面投资者在投资REITs的过程中受到房地产本身和资本市场的双重风险所带来的一系列不确定因素的影响；另一方面REITs的基金管理者面临着基金运作管理过程中的诸多隐患。据此，本文通过投资风险和运作风险两个方面展开剖析。

（一）REITs的投资风险分析

1、政策风险。政策风险是由于地方政府或中央政府等相关政府职能部门的政策变化而引起市场的波动对REITs的影响。我国房地产市场和资本市场都还处在不断发展变化之中，我国政府对它们的监管缺乏足够的经验，经常会出台一些针对当前经济形势和经济问题而制定的政策，如国家的财政政策、货币政策、产业政策以及金融相关政策等，都会引起股票证券市场价格的波动；而REITs作为一种全新的房地产投融资工具，从试点到规范运作，政策的出台和调整在我国只是一个摸索的过程，使得REITs面临着巨大的风险。

2、资本市场风险。资本市场风险是指由于REITs价格在交易场所的变化而给投资者带来的风险。股票市场的景气度，REITs股票价格定价模型与房地产价格定价模型的差异，以及股票市场中一些信息的影响都会对在股市中进行交易的REITs投资者带来风险。

3、法律风险。法律风险是指由于法律法规不完善，以及执法部门执法不力等造成REITs投资者损失的可能。如果相关职能部门不能出台REITs相关的专业性法规，或者完善相关行业的法律法规，就会使得REITs在我国运作过程中缺乏法律的规范和强有力的支持、保护，极易造成REITs投资者权利的侵害和发展的畸形化，从而不利于其健康发展。

（二）REITs的运营风险分析

1、财务风险。财务风险就是指REITs管理者使用财务杠杆不当而引起的在运作过程中的风险。在大多数设立REITs的国家中，REITs与其他行业性公司一样，也被允许负债经营从而发挥财务杠杆作用扩大收益。于是，相应的在REITs运作过程中的财务风险也由此而生。

2、经营管理风险。经营管理风险主要是指REITs管理者在REITs运作过程中管理不善而造成收益损失或成本增加的风险。在实践中，由于REITs的管理人员获取的信息不完全或存在误差，对经济形势的判断有误，决策失误等情况，往往会造成项目市场定位不准确、对投资对象的选择不当、投资时机把握不恰当等，造成REITs运营的成本增加或利润的减少，投资者的收益很难得到保障。

3、委托-风险。REITs作为一种投资工具，是投资信托制度在房地产领域的应用，REITs是建立在委托关系基础之上的。委托-风险，实际上就是由于委托关系的存在，委托人不得不对人的行为后果承担风险。由于委托关系中，所有权与经营权相分离，双方当事人之间存在着信息的非对称分布。作为委托人的投资者无法全面了解REITs经营管理状况，而作为受托人的管理者则很有可能为了自身的利益，利用其掌握的专业知识和信息优势损害投资者的权益，从而产生委托风险。

4、投资风险。投资风险是指由于房地产市场自身的系统和周期性风险导致在REITs管理者投资选择过程中产生房地产质量下降和预期收益产生差异的风险。REITs是跨越房地产市场与金融市场的一种金融产品和工具。在非规范、信息不够透明的市场里，投资项目选择的风险相对较大。由于房地产周期性衰退会导致这些资产的价格下降以及租金收益减少，从而给REITs价值带来影响。

四、结束语

为了分散银行系统的风险和拓宽房地产企业的融资渠道，我国引入并设立REITs势在必行。在引入REITs的同时也带来了REITs自身的风险。本文通过投资者的投资风险和REITs管理者的运营风险两个方面对REITs的风险进行全面、系统地分析，以便于我国针对引入REITs后可能发生的风险采取风险防范措施，推进我国REITs健康持续地发展。

（作者单位：重庆大学建设管理与房地产学院）

主要参考文献：

［1］陈林杰.我国中小房地产企业发展问题与对策.建筑经济，2006.5.

第8篇：房地产财务风险研究背景范文

关键词：金融危机；建筑施工企业；财务管理；对策

作者简介：江兵(1977―)，男，湖北宣恩人，中交隧道工程局有限公司会计师。

中图分类号：F831.59文献标识码：A文章编号：1672-3309(2009)07-0038-03

随着我国社会主义市场经济的深入发展，建设施工企业更加全面深入地参与到市场经济大潮中，日益融入世界经济体系。从而增加了建筑施工企业财务管理的风险性。探索一条应对国际金融危机冲击下加强建筑施工企业财务管理的有效途径，对企业财务风险进行可控、有效的防范是建筑施工企业管理层及企业财务管理人员必须认真面对的现实问题。

一、建筑施工企业的主要特点

建筑施工企业是指从事建筑安装工程施工生产的企业。目前施工企业承揽的任务，一般是通过投标方式获得。结合建筑施工企业的生产活动，其主要有以下特点：

一是工程建设周期长。整个施工过程需要耗用大量的原材料，购置和调配相应的施工机械设备，调集大量人员，资金占用量大。并且工程项目只有在建成验收合格交付使用后，才能收回价款，资金周转缓慢，施工企业资金紧张在所难免。

二是工程项目分布点多。建筑施工企业涵盖面非常广泛，像铁路、公路、隧道、桥梁、房屋建筑等施工企业，其工程项目分布点多、面广、线长，分支机构分布省内外甚至世界各地，

三是大部分进行垫资施工。随着建筑行业招标制的普遍采用，施工企业的经营范围空前扩展。但由于市场竞争的日趋激烈以及建筑市场的不规范，垫资施工是企业经常发生的事情，

二、金融危机对建筑施工企业的主要影响

由2007年下半年美国华尔街次贷危机引发的国际金融危机，像一场“金融大地震”，震撼并迅速蔓延到全世界，严重影响了世界各国的经济发展和人民的日常生活，首当其冲的是西方国家，有上百家大企业倒闭或濒临倒闭。西方各国纷纷采取措施，向市场注入流动性资金，有的直接向濒临倒闭的大企业施以援手，但收效甚微。一些公司大量裁员、降低工资，导致失业人员剧增，人民生活水平严重下降。受影响的绝不只是西方发达国家，发展中国家也深受其害，受到不同程度的冲击。具体来讲，全球金融危机对建筑施工企业的主要影响表现在以下方面：

一是市场需求减弱。以房屋建筑企业为例，2009年以来美国房地产市场回升迹象微弱，欧洲房地产市场持续低迷，日本房地产市场降温迹象明显。在国内，由于沿海外向型企业受国际金融危机冲击明显，大量农民工失业，居民收入水平显著下降。人们的普遍感受是“钱比以前难挣了”，越来越多的人不愿意过多地花钱去消费。对于房地产而言，人们大多是“持币观望”，致使房地产市场相对过剩，房地产开发项目滞销。据人民银行的2009年第一季度《中国货币政策执行报告》显示，一季度中国房地产开发投资增幅比上年同期回落28个百分点。到3月末，商业性房地产贷款余额增幅比上年同期降低了13个百分点。其中，购房贷款余额增幅比上年同期降低了19个百分点。此外，今年3月份，全国70个大中城市房屋销售价格降幅比2月份扩大了0.1个百分点，已是连续第4个月下降。

二是资金再现不足。由于市场疲软，建筑施工企业资金占用增加。这不仅增大了财务成本，也使企业资金周转面临严峻挑战，甚至导致生产资金链条出现周转困难。在建筑市场竞争异常激烈的情况下。施工企业要想取得、巩固、扩大市场份额，必须具备强大的竞争实力，雄厚的资金是竞争实力的基础和保证。而施工企业具有生产周期长、回收资金缓慢等特点，资金占用增加已经成为制约建筑施工企业发展的瓶颈问题。

三是投资速度减缓。面对金融危机，由于目前建筑施工企业抗击风险能力弱，银行对其回收贷款资金来源信心不足，且企业贷款不易于管理，使各房地产企业向银行贷款处于难上加难的境地。因此，企业投资改造、投资扩张都难以进行。致使建筑施工企业固定资产投资建设速度减缓。

四是投资信心遭受冲击。由于全球金融危机是第一次对我国企业产生如此深刻的影响，很多企业家缺乏足够的心理准备，他们在困难面前普遍信心不足，这一点对建筑施工企业表现得尤为突出。具体表现为：投资信心不足，签约项目落地率不高，未开工项目延缓开工。在建项目投资进度放缓，建成项目推迟交房；拓展市场信心不足。持等待观望态度者居多，且已有部分建筑施工企业采取了“放假式”的裁员措施。

三、当前建筑施工企业的主要财务风险

财务风险是指爆发财务危机的可能性，具体到建筑施工企业是指建筑施工企业资不抵债和无力偿付到期债务，不能维持企业正常的机构运转的风险。研究建筑施工企业财务风险问题的一个目的是正确认识金融危机背景下，造成建筑施工企业财务风险的各种因素及其机理，在此基础上制定相应的解决措施。

一是政策风险。以房屋建筑企业为例，2007年底和2008年上半年，国家“提高存款准备金率、提高贷款利息、限制房地产企业贷款审批”等一系列政策，都是对我国房地产行业流动性过剩、房价非理性上涨的直接针对性措施。虽然这一调整是行业发展中的必然调整，但从本质上仍是由国家政策所引发的，因此，作为房地产业上游的建筑施工企业，要密切关注国家宏观政策的发展方向，积极防范因政策因素所导致的经营风险。

二是承揽方支付风险。尽管建筑市场在国内是一个不完全的竞争市场，但市场竞争仍然存在。竞争和资金的压力对于建筑项目承揽方而言时时刻刻都是致命的，尤其在当前形势下，一旦承揽方资金断链，这对于施工企业而言不仅是利润减少，停工、窝工带来的成本增加，非预期的纠纷更是纷沓而至，亏损甚至损害企业品牌的风险必然增大，

三是承揽方非预期性的违约风险。在不间断施工的情况下。工程款的迟延支付是以施工企业对建筑材料的赊账及自身融资为基础的，过度负债可能造成利润率下降。这是因为相对于开发商而言，施工企业可能在承揽方财产被法院分配前先于开发商而成为建筑材料供应商和融资对象的被告，而承揽商剩余财产的法律分配是一个具有一定时期的过程，诉讼短则两三年，长则数年及至无期限，且债权不一定能够实现。

四、建筑施工企业应对金融危机财务管理的对策

积极应对金融危机的影响。建筑施工企业及其相关部门要着重从以下四个方面加强企业财务管理，以提高抗风险能力，推进建筑施工企业的可持续发展。

一是加强风险预警。由于建筑市场不规范，工程招投标管理没有完全法制化、规范化，不正当竞争依

然存在。在项目管理过程中，偶然性的、不可预见的因素时常出现，也会给建筑施工企业带来一定的管理和经济风险。建筑施工企业面临来自内外环境的各种风险因素，必须建立和完善自身的财务风险预警体系。同时，政府部门需要对建筑施工企业实施有效的外部监管，更为重要的是应督促建筑施工企业自身建立健全科学有效的内部运行控制机制，形成自下而上的风险防范预警管理体系，提高企业防范负债经营风险的积极性和创造性。通过财务风险预警管理体系，评价建筑施工企业财务运行机制是否健全，管理制度是否完善，管理方法是否科学，管理措施是否落实。在完善建筑施工企业财务风险预警机制的同时，要强化对财务部门的监管，及时提出财务危机预警分析，确保建筑施工企业健康、快速发展。

二是加强风险管理。金融危机的震荡局面对于境外工程承包企业来说，在项目融资和项目履约收汇期间无疑会遇到巨大的汇率和利率风险。如果企业不注重风险管理。不根据企业的定价结构，将可能产生的成本、风险转嫁出去，不积极应对可能出现的以上金融风险，随时可能使工程项目和企业本身招致重大损失。除了在合同条款中规避风险外，建筑施工企业应该充分利用金融衍生工具。规避汇率和利率风险。汇率风险管理工具包括：即期外汇合约、远期外汇合约、货币期权、货币掉期、结构性产品。利率风险管理工具包括：远期利率合约、利率掉期、利率期权、掉期期权、结构性产品。工程承包企业可以和银行签订利率掉期协议，将贷款利率由浮动利率转变为固定利率，消除利率变动的风险。以保证企业未来利息支出的稳定和获得预期收益。利率期权和货币期权类似，与其他工具相比提供了很好的灵活性。企业选择利率期权时可以要求银行按照企业实际贷款情况。量体裁衣设计期权方案。

三是加强资金管理。建筑施工企业的最大危险是资金链断裂。1998年亚洲金融危机之后，经过十年发展，大部分建筑企业已经完成了原始积累，并且成为房地产业和建筑业的航空母舰，资不抵债的情况不太可能发生。此次金融危机与以前的房地产危机有所不同，是建国以来前所未有的危机，它不是一个简单的资不抵债问题，而是一个由于各种因素导致资金链断裂的问题。按照《破产法》的规定，衡量破产的标准是企业到期不能偿还债务，而不是一个资不抵债的问题。因此，建筑企业应该清楚地看到：虽然国家出台了加快铁路、公路、港口、码头等基础设施建设的相关政策，并且调整了商业贷款利率，但对房地产业相关项目贷款松动幅度不大。目前房地产企业面临的资金困难并未从根本上得到缓解。从事房屋建设的建筑施工企业，要从政策上密切关注银行对房地产流动资金贷款的松动，抢抓机遇，加快发展。

四是加强对承揽商财务状态的监测。在当前严峻的金融危机形势下，建筑施工企业在承接项目或签约前应当充分考虑到自身垫资的能力和承揽商在遭遇市场与政策风险的支付能力。在建筑市场中，工程承揽商始终扮演着支付机器的角色，其信誉完全取决于当期项目的资金组织能力和给付能力，无论其信誉多么卓著，过去积累有多么大，投资都会超过其自有资金数倍。因此，在承接项目前，从开发商的产品市场定位到开发商融资环境，从市场风险到政策风险，从支付信誉到支付能力等财务状态，都应列入对承揽商财务状态的监测范围，对承揽商财务状态进行实时监控，以提高建筑施工企业的原始对抗风险能力。

在当前“战危机、破危局、保增长”的特殊时期，建筑施工企业要自觉提振发展信心，通过加强风险预警、风险管理、资金管理和对开发商财务状态的监测，完善相关财务配套机制，努力化“危”为“机”，始终保持企业健康发展的良好态势。

参考文献：

[1]梁玉红.金融危机对企业财务的影响j.金华职业技术学院学报，2009，(01).

第9篇：房地产财务风险研究背景范文

关键词：融资模式，投资战略，财务管理，风险分析

1财务战略

财务战略是在分析企业内外环境因素对资金流动影响的基础上，对企业资金流动进行全局性、长期性与创造性的谋划，是企业战略的的一个子系统。 对企业财务能力、企业整体协调性的提升以及企业的财务优势有着举足轻重的作用。

在2008年经济危机后，中国近两年又先后出台新的房价调控政策，碧桂园作为一个年轻的企业，在财务战略上有什么先见之明，让自己在这个行业有了稳固的立足之地呢？

2碧桂园资产及融资战略分析

2.1资产分析

资产是一个企业生存和发展的动力，而优质的资产能对企业的发展尤为重要。通过对资产的分析，有助于了解被分析企业的发展潜力及发展安全性。

碧桂园集团的收入主要来房地产开发、建筑级装饰、物业管理级酒店经营。碧桂园在2007年上市以后，各项财务数据稳步上升，呈现出良好的发展态势，总资产也在稳步增加。2010年，碧桂园在中国大陆在港上市房地产公司综合实力排名中位居第五。碧桂园在房地产企业的发展中创造了神话。

2.2融资战略分析

2010年，在宏观政策对房企融资的一系列打压导致诸多房企放慢发展节奏的背景下，碧桂园却逆势而行，一路高歌猛进。 于2010年12月31日，碧桂园集团的总借贷额为201.18亿元，其中银行贷款为98.65亿元，可换股债券约为13.81亿元，优先票据约为88.72亿元。而大部分银行借款均以本集团的土地使用权和物业作抵押及由集团公司担保。它正通过海外融资-还贷-再融资的方式，积极调整财务结构，延长短期债务为中长期债务，利用财务杠杆尽可能地获取可用资金。

3投资战略分析

3.1碧桂园投资模式

成立于1997年的碧桂园集团开始是单纯从事位于一线城市近郊，以及二，三线城市配套设施完善的地方大型房地产城的住宅物业，经过不断探索与实践，碧桂园率先成功构建了便捷的、多功能的“碧桂园家园模式”，并形成了碧桂园独特的规模化“五星级配套连锁体系”

碧桂园集团经过十多年的发展壮大，在把其优势领域--别墅综合型住宅越做越强的同时，融入酒店、建筑装修、物业管理等业务，其投资领域涵盖了房地产开发的整个过程，形成一条比较完整的产业链，降低了开发成本。

3.2碧桂园业务SWOT分析

Strengths

碧桂园专于白领别墅的开发，从前期策划、规划设计、园林绿化、户型配置到售前售后服务“一条龙式”的房地产开发模式，每一环节都配备快速反应的精英团队，以专业精神和严格的质量监控，执着追求卓越的品质，成功地获得了“高品质”与“高速度”的双赢。

Weaknesses

对整个企业来说产品比较单一，每个项目都受国家政策影响较大，碧桂园所有的品牌延伸都与房地产相关，分散投资的风险有限。

Opportunities

中国的住宅物业正处于快速发展时期，城镇化、经济发展等原因使得住房刚性需求很大；一线，二线城市中心房价上涨过快，房地产行业也正趋于饱和状态，人们对社区服务要求的提高均为碧桂园物业定位提供机遇。

Threats

业内几家势力雄厚的房地产企业投资领域广泛且与碧桂园房产投资区域相距近；房价上涨过快，国家出台“国十条”“国十九条”等打压住宅价格政策对房地产业业影响很大。

通过对碧桂园多元投资组合分析可得出以下结论：1. 碧桂园专注于白领综合性别墅住宅的建设,成为这一细分市场的领军企业，企业品牌知名度高，企业赢利能力不断加强。2.过于专注的房地产投资在使其获得行业优势的同时也埋下产品定位单一的隐患。3.分散的投资仍以房地产产业的延伸行业为主，分散风险的作用有限。

4财务管理

从上表的分析中我们可以得出:碧桂圆的短期偿债能力正在不断的提高，长期偿债也没有太大的压力。碧桂园也正在调整负债结构――适当减少长期借款，增加短期期借款比例。

房地产企业的一个普遍特点是高资产负债率，这与其经营性质有密切关系，并不足为奇，但是这样的高资产负债率相应的要求企业的资金流动性要强，从发达国家成熟的房地产市场经验来看，保持经营性资金的高流动性是这些市场中的房地产企业成功的必要条件，而由于前几年市场环境等因素的影响，中国的房地产企业不需要较高的资金流动性仍然能够取得较好的盈利，但是，面对当前的市场环境和经济形势，碧桂园进行财务战略转型。

5财务战略

碧桂园企业应建立多层次多元化的融资模式，进行财务战略转型。充分利用金融市场，发挥私人、民间机构的融资能力,拓宽企业的融资渠道，进而防范融资风险，如采用新型融资方式。发挥碧桂园自身产业链的优势，降低开发成本及融资成本。控制财务风险，保证资金运作正常。分散在房地产相关行业的投资，降低风险。为与碧桂园公司总体战略相吻合，继续加大三、四线城市的资金投入，保持或适度降低一、二线城市的投入。以“化危为机”为基本思路，以提升财务竞争力为核心目标，突破现有的企业财务管理理念，寻求新的发张理念，以寻求迅速持久的发展理念。

6结语，

碧桂园作为房地产业界神话的缔造者，在财务战略方面也走着不同寻常的道路：融资方面，却逆势而行，一路高歌猛进，发行优先票据很快取代了可换股债券，吸纳海外资金；投资方面，一直以来碧桂园都将三、四线城市的白领综合性别墅住宅作为自己的投资主体方向，投资方向单一，需要分散投资来降低风险；在财务管理方面，碧桂园也与其他的公司不同，它采取的是快速开发，快速将资金回笼的方式来降低财务风险。所以碧桂园在营运能力，盈利能力还有偿债能力方面表现出良好的发展态势，具有很大的发展潜力。

参考文献

[1] 碧桂园控股有限公司2010年报

[2] 金融危机环境下的企业财务战略选择，于野青，《财务与会计》

[3] 世联地产，《碧桂园专题研究》，2008年