房地产直接融资精选(九篇)

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第1篇：房地产直接融资范文

【关键词】房地产 结构 融资渠道

一、融资渠道拓展的必要性

国家加强对房地产行业的调控力度是融资渠道拓展的直接原因。在经历多轮宏观政策调控之后,银行信贷不断收紧,融资门槛越来越高, 在现有贷款政策调控条件下, 房地产企业的融资问题已成为影响企业生存和发展的首要问题。近日，银监会下发通知，进一步明确银行需加强对商业用房抵押贷款、个人消费贷款等非住房类贷款监测，并加大对假合同、假按揭等行为和转按揭、假按揭等做法的打击力度。国家统计局数据显示，8月份全国房地产资金来源中，国内贷款进一步回落，仅871亿元，同时开发商1至8月自筹资金占比较1至7月扩大1%。金融机构对房地产贷款收紧外，各类资金进入房地产开发投资也更趋谨慎。开发商面临的资金压力可谓前所未有。

防范传统融资风险是融资渠道拓展的内在原因。一般而言，房地产企业融资的方式分为直接融资和间接融资。目前,我国房地产企业融资渠道主要是以银行信贷为主的间接融资，银行信贷对于资金密集型的房地产企业来说，仍然起着决定性的作用。在房地产市场资金链中,商业银行通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式,参与房地产开发的全过程,直接和间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。而在直接融资中股权融资比重较大，债券市场的利用程度则相对不足，这并不符合企业外部融资先留存收益，后债券，最后股权的资本成本最优化规律。因此，现有融资结构存在较大不合理之处，同时也增加了市场的系统性风险，更加合理的融资结构呼唤发展新的融资方式。

二、国际经验借鉴

为了达到优化融资结构、降低系统性风险的目的，有必要突破国内现有视角，研究国外较为成熟市场的相关经验。相比于我国以银行信贷等间接融资为主的结构而言，美国的房地产资金构成中银行贷款平均只占15%左右，而企业的自由资金则达到了70%。高比例的自由资金，来自于多元化的直接投资，如保险公司、养老基金等福利基金。另外，各类长期投资资金、社会公众资金等都可以成为房地产企业的股东，从而使开发企业在外部融资困难的情况下依然保持较强的资金实力。

1988～1992年间，由石油危机引发了美国经济衰退，近700家储蓄机构被关闭或接管，充分暴露了间接融资机制的缺陷，之后适应直接融资运作的抵押银行占据了主导地位。其次，在西方大多数发达国家，债券融资一般是股权融资3～10倍，其占各种融资方式筹资总额的比重一般在25～30%。例如：美国在1999年企业债发行额达到2500亿美元，是股票发行的近6倍，同时发行公司债融资的上市公司达到1592家，比发行股票融资的企业多出了将近7倍。

通过对美国房地产企业的资金来源分析，可以发现美国的房地产开发商对于银行信贷的依赖程度比较低，其中一种很重要的原因就是其产业型基金的发展程度相当高。这种产业基金主要有四种形式：第一种是消费型基金，这种类型主要是居民为住房消费而积累；第二种是投资型基金，主要投资于信托基金与房地产产开发企业，以获得相应的经济利益；第三种是运营型基金，主要以房地产投资信托基金为代表，在中国这种形式的基金正由于政府行业调控而得到了一个较好的发展契机。第四种是住房合作社，也就类似于集体的合作建房基金。在四种形式中REITs最为引人注目，它于上世纪中期面世，90年代因房地产行业的持续低迷而迅速发展，数据显示，2002年美国REITs的上市总值是1980年上市总值的70.45倍，已经成为美国房地产业融资一个非常重要的工具。

三、房地产企业融资方法的可行性分析

（一）充分发展房地产直接融资渠道，增加直接融资比重

在目前银行对房地产行业严控贷款的形势下，房地产直接融资将成为主要趋势，房地产业直接融资趋势具有多方面的好处。第一，分散了银行的风险。房地产商通过直接融资使得资金来源多元化，资金结构合理化，分散金融风险，降低对银行信贷及股市融资依赖，可以很大程度上避免把房地产市场的风险转嫁给银行。第二，有利于减轻实物性房产投资的压力，引导资金流向，将资金有效地转移到房地产市场的供应端，缓和供求矛盾。第三，把民间投资引到房地产领域，在缓解房地产企业资金紧张的同时，也缓解通货膨胀的压力。

第一、加快培育债券市场发展，有条件地发行企业债券。“十二五”规划建议中曾提出“要健全多层次资本市场体系，提高直接融资比重”，这将给予作为房地产直接融资渠道之一的债券市场更大的机遇。通过发行企业债券，不仅可以有效的为房地产开发商带来资金，也可以减轻对银行信贷的依赖性，还可以降低企业的资本成本，提高企业的净利润率。在2010年，有近900只非金融企业债务融资工具仍在存续期，存量金额为21463.9亿元，较2009年增长了61.4%。但是与发达国家相比，我国的债务融资比重依然偏低，债券型金融产品发展较慢，这在促使金融产品创新的同时，也可以看出房地产企业的债务融资仍有较大的发展空间。因此，应当加大对债券的支持力度，提高债券发行的效率，加快债券型融资产品的创新，可考虑类似股票非公开发行的模式，即债券的私募发行，同时也应该适当放宽企业债券融资的准入门槛，加大监管力度，为企业债的发展提供良好的市场环境。

第二、向民间资本开发更多投资领域，有效分流投资性购房资金。中国的民间资本数量非常巨大，据有关部门预测，民营资本总计有大概10万亿元到11万亿元左右的存量，比我国年产GDP还多 10％以上。传统的民间资本投资房地产主要在需求端，直接购买已开发的房地产物业。房地产调控之后，由于限购，民间资本已经无法随心所欲地购买房产。于是，有效地分离闲置的购房资金，在给房地产企业注入新资金的同时，又可以保障民间资本较高的收益率。伴随民间资本投资房地产规模不断扩大，其投资形式将呈现多样化趋势，并逐步从需求端转向供应端，如直接投资开发房地产，为房地产开发商提供过桥贷款、购买房地产信托产品、开展股权合作等。

第三、有效利用外商投资，丰富现有资金渠道。2011年上班年我国房地产企业资金来源中利用外商投资额为438.42亿元，其中外商直接投资达到400.34亿元，比去年同期增长96.3%，实现了飞速式发展，然而由于相关政策限制以及房地产企业自身体质结构的影响，外商直接投资占房地产企业资金来源的总额仅为1%，相对于其他资金来源比重依然不大，影响力较小，在国家不断进行房地产行业调控的政策环境下，企业融资困难，可以尝试扩大外商直接投资比重，充分利用外部资源，在保障资金链安全的同时，优化企业的融资结构。

第四、谨慎性利用股权出让，缓解资金链断裂风险。房地产企业在资金极度紧张的情况下，可以通过股权出让得到资金。如北京城建收购北京中鸿房地产开发有限公司持有的世纪鸿城公司45%股权及其相应债权；中粮地产也在同期公告称，通过上海证券交易所出售公司持有的招商证券970.07万股，之前已经出售1651.42万股，税后利润2.23亿元。股权出让虽然可以尽快充实自有资金,但一般房地产企业注册资金额较小,不会轻易出让控股地位。

（二）发展房地产信托基金，应对政策调整

2011年上半年包括保障房信托在内，共发行536款房地产信托产品，发行规模达1670.1亿元，同比增长137.36%。在房地产信托基金飞速发展的同时，国家对房地产基金风险监管的政策也在不断调整，这增添了房地产信托基金发展的不确定性，也对于下半年同类产品的入市产生了一定影响，普益财富统计的8月份信托市场月度报告显示，当月51家信托公司累计发行了316款集合信托产品，环比增加16.61%。其中，投资房地产的信托产品达74款，平均募集规模为2.22亿元，较7月份大幅下降了1亿元。为应对相关政策影响，应当大力推行房地产信托产品创新，增强信托产品的安全性，同时也应该发展完善信托产品的二级交易市场，保障信托产品的流通，加强相关信息的披露，以更好地发挥房地产信托基金在房地产融资中的作用。

总之在信贷紧缩的大环境下,我国房地产融资迫切需要改变单一依赖银行信贷的局面,走多元化发展路线。尽管上述融资方式在理论上具有可行性，但现实中房地产企业依然面临较多困难,如房地产金融市场中融资中介机构不健全,金融产品和融资方式太匮乏,法律法规不完善。这就需要国家在加强对房地产金融市场的宏观调控和管理的同时,房地产企业应根据自身资金状况和资金结构积极拓宽融资渠道,避免单纯依靠银行资金,改善融资结构，拓宽融资渠道。

参考文献

[1]蒋文怀.房地产融资应实现多元化[J].中国金融.2011，（10）.

[2]杜广如，赵君彦，赵兰霞.中小房地产企业融资渠道研究[J]．财政与金融.2010，（02）.

[3]法清军.房地产融资渠道分析[J].现代商业.2011，（20）.

[4]马艳萍.房地产融资现状及发展趋势分析[J].现代商业．2010，（17）．

第2篇：房地产直接融资范文

万科于2013年1月18日晚间公告了市场关注已久的“B转H”转板方案，拟申请将旗下境内上市外资股转换上市地，变更为在香港联交所上市的境外上市外资股（H股）。

实际上这并不是万科国际化的第一步，2012年5月万科收购重组香港上市公司——南联地产已经打开了万科国际化的序幕。收购万科置业加上本次转股，使得在香港资本市场拥有两个上市公司融资平台，未来在香港的融资成本将大大降低：相对于内地A股房企的融资成本的10%，港股公司的融资成本大多在4%左右，万科的国际化策略为未来进一步打通境外融资渠道、拓展国际视野做好了充分的准备。

1 国内金融市场发展趋势及对地产业的影响

金融市场的发展变化趋势历来与地产业的兴衰息息相关，而中国的金融市场发展呈现出以下发展趋势：

社会融资结构发生重大改变

2003～2011年间，社会融资总量的构成发生了重大改变。2003年新增人民币贷款为2.77万亿元，2011年为7.47万亿元，但占比下降了28%，2003年企业债券余额为500亿元，2011年为1.3万亿元，占比增加了6倍，2003年新增信托贷款额不足10亿元，2011年为2000亿元，占比增加了1.6%。

间接融资向直接融资转变的趋势

银行信贷融资的规模占社会总融资规模的比例逐年下降。间接融资方式已不再是主要方式，债券发行（包括短融、中票、集合债等）快速增长。直接融资将成为未来最重要的融资手段，金融脱媒及渠道多元化将成为未来中国金融市场发展的最主要特征。

资本市场开放和人民币国际化是必然趋势

银行寡头垄断、暴利的时代即将终结，未来将呈现多渠道齐头并进的局面。银行存贷利差逐年缩小，使银行在金融市场中的垄断格局被打破。2012年上半年人民币汇率波幅从0.5%调整到1%，国际化力度加大，外汇占款稳步提升，对外汇的有效利用、资本市场开放和金融体制改革提出了更高的要求。

中国金融市场的这种变化趋势与美国金融市场相比有很大区别

2011年美国国内债券总额及股票市值合计42万亿美元，银行信贷总额为9.4万亿美元，直接融资规模是间接融资的近4.5倍；相比之下中国直接融资规模仅为间接融资的1.4倍。在过去的50年间，美国间接融资的比例下降了一半，金融机构多样化的趋势非常明显，而中国的直接融资比例却如此之高，未来的中国要向成熟资本市场的模式转变，其融资模式就必将从以间接融资为主向直接融资为主变化。

2 国内金融市场之变对房地产企业造成深远影响

中国的这种大金融形式变化趋势已经对国内的地产业造成了深远的影响。在过去的20年中，中国处于超常规的城市化建设进程中，超常规的收益，超高的周转率，使得无数的开发商不惜选择高风险的策略：无节制拿地及无节制贷款，然后随着中国城市化建设的放缓与成熟，房地产也告别了暴利时代：土地购置费用的增长已经远超面积的增长，房企拿地成本越来越高，而销售价格受到宏观调控影响很深。使房地产企业的利润空间越来越狭窄，发展速度受到极大限制，利润空间不断被挤压。

统计数据表明：2006年第一季度，房地产开发贷款余额同比增长38%，2012年第三季度，增速降为11%。房企获得房地产开发贷款的金额将逐步缩减，占比将进一步下滑。房地产开发贷款速度放缓，获得贷款的难度日益加大。市场形式的恶化，政策的挤压，如果再加上企业融资策略的不当，企业就会随时面临资金链断裂的风险。

众所周知，房地产行业的常规资产负债率在80%左右。然而在同样的比例下，成熟国家的融资结构与我国却很不相同，美资类的房企长期负债通常占总负债的80%左右，这些负债多为10年以上的基金，而短期负债只占20%左右，因而在短期内没有太大的还款压力，而国内的情况则相反，往往是短期负债占大头，长期负债占少数，这种结构的倒挂给企业带来了巨大的风险，短债的融资成本高且时间短，企业被推上了资金链的“钢丝”，管理上的一个失策或政策的一个细微变化便会给带来灭顶之灾。

地产行业是一个资金需求极为密集的行业，同时具有极高的政策关联性，这一点在中国表现得尤为突出，对于国内的地产企业来说，不单行业相关政策和经济调控手段对地产企业有着极大的影响，资金更是地产企业生死的关键所在。中国的资本市场正走向多层次，这必将引发中国地产业的一次深远的金融革命，房地产企业只有摆脱单一融资渠道，追求金融创新与变革，才能实现长远的发展。

3 国内房地产企业的融资探索

中国的房市调控近两年来，内地融资环境并没有明显改善，但地产业仍然看好未来市场。2012年底以来国内的房地产市场有了回暖的迹象，主流房企就表现出了极积的态势：土地市场积极扩张，企业拿地的频率明显加快：一线房地产企业开始通过发债配股融资“开源”，为后市投资布局。

就当前形势来看，传统的融资渠道不能有效解决企业的融资需求，由于房地产宏观调控原因，房地产企业的股权类融资尚未放开，而过份依赖于债权类融资又放大了企业的金融风险，所以房地产企业应该根据自身的特点，综合比较各种途径的优劣势，综合考虑融资财务成本、审批流程、使用门槛、监管程度、政策风险等因素，灵活组合，寻找最佳的平衡点，自主选择最优融资结构及杠杆程度。

在众多房地产企业探索融资渠道创新的过程中，保利集团的基金融资策略颇值得借鉴。

2012年10月初保利地产与中信证券合作，保利出资40%，中信出资60%，以1亿元的注册资本成立信保（天津）股权投资基金管理有限公司。2012年初保利地产联手信保基金力压华润、中海、绿地等，以45亿元拿下上海徐汇区滨江地块，一举创造今年上海新的总价地王；2012年3月保利地产又与信保基金合作以18.7亿元拿下佛山新城一幅地块。

在保利与信保和合作中双方约定：主导权在保利地产，基金公司仅作为财务投资人，并不直接参与开发管理；发起人是保利地产，其认购人也主要以保利地产内部人士为主；绝大多数项目和保利地产合作，绝大多数资金投向了保利自己的开发项目；在房地产项目开发上，保利地产与信保基金的合作原则是对等投资。

第3篇：房地产直接融资范文

关键词:金融危机;宏观调控;中小房地产企业;融资

在金融危机及宏观调控的双重冲击下,我国房地产市场进入周期性调整阶段,房地产市场整体表现低迷,融资难度加大.对绝大多数中小房地产企业而言,如何在当前严峻的形势下解决融资问题是目前的头等大事。探讨在目前形势下采用何种切实可行的融资模式对中小房地产企业长期健康稳定的发展具有重要的意义。

一、目前我国中小型房地产企业实际融资现状

自2005年起针对房价上涨过快的现象,国家陆续出台了一系列针对房地产市场的调控措施,在宏观调控政策效应的逐渐显现下,再加上此次金融危机的冲击,我国房地产市场整体表现低迷,中小房地产企业的资金缺口不断加大,融资难度不断增强,主要表现在以下二个方面:

1.地根银根紧缩,融资难度加大

地根紧缩。自2002年5月《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》全面确立了经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度后,由此国家对土地市场的调控拉开了序幕,此后国家陆续颁布了《国务院关于促进节约集约用地的通知》等一系列文件,不断加大对土地调控和土地管理的力度。地根紧缩使得企业获取土地的难度明显加大,土地招挂拍制度的实行,使企业的拿地成本大大提高,无形中压缩了中小房地产企业的利润空间,对本来资金就不宽裕的中小房地产企业更是雪上加霜。

银根紧缩。早在2003年年底开始的新一轮宏观调控过程中,国家就房地产业持续过热的状况,适时推出了一些政策措施。央行与银监会先后下发了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》等一系列文件, 对开发商开发项目自有资金比例、土地储备贷款、个人住房贷款等多个方面作了规范。统计显示,我国房地产开发商50%以上的资金直接或间接来自于银行贷款。在国家严控房地产信贷的情况下,如何通过融资渠道获得巨大的资金支持,突破资金困局,抵御风险并发展壮大,是令中小房地产企业很头痛的一个问题。

2.税收政策日趋完善,利润空间逐渐下调

从2005年起,国家开始运用税收手段来调控房地产市场,自 2005年5月从税收入手整顿房地产市场开始出台了《关于加强房地产税收管理的通知》后,国家税务总局于2006年12月 等文件,对于土地增值税,之前国家是采用预征的方式,在实际操作中企业通常均采用留下几套房不卖来拖延清算,但自从颁布后,在原有税收漏洞被堵住的同时企业的税负也相应的增加。这一连串税收政策效应的逐渐显现,使得大多数中小开发企业的利润空间进一步下调,进一步加剧了企业的资金压力。

二、中小房地产企业融资存在的主要问题及分析

没有资金就没有房地产,房地产与资金天生就是一对弈生兄弟,在连续紧缩银根的状况下,资金已成为制约中小房地产企业发展的瓶颈。在实际融资中,中小房地产企业确实也存在不少问题,具有代表性有以下几个:

1.侧重于间接融资, 直接融资偏小

参照目前中小房地产企业通行的开发模式,中小房地产企业所需的项目开发资金中,至少35%是自有资金,35%是银行贷款,另外的30%是来自于回笼的房款,房款中的很大一部分是来自于银行的按揭贷款,所以房地产企业所需的开发资金中50%以上是来自于银行,在很大程度上房地产企业还是非常依赖于银行信贷的支持。随着政府的宏观调控措施效应的逐步显现,银行信贷被不断收紧,房地产企业的银行贷款门槛被大大抬高,这种传统的融资局面将面临前所未有的挑战。

近几年来,虽然股票、债券等房地产直接融资工具取得了一定的发展,但由于中小房地产企业受自身资产规模、盈利能力、企业信用等因素的局限,发行股票、债券等已几乎成为大型房地产企业的专利,真正有能力利用直接融资工具的中小房地产企业少之有少,直接融资比重明显偏小,融资结构不合理,在短时期内中小房地产企业仍然难以摆脱以银行信贷为主的间接融资局面。

2.侧重于隐性融资

由于近年来房地产建筑行业竞争激烈,房产商长期处于卖方市场,部分建筑承包商为了中标取得项目的建筑施工权,通常只能接受开发商提出的垫资施工要求,这样在无形中房地产企业获取一笔免息贷款。虽然此前国家明文规定建筑商不得垫资,但此种做法的事实普遍存在,这也在侧面反映出中小房地产企业在目前严峻形势下的资金状况,也是中小房地产企业的一种无奈之举.再有,按照通常的工程付款模式,房地产企业一般均以分期付款的形式支付工程款,这种付款方式实质上也是一种变相的融资。最后,许多中小房地产企业往往通过关联企业的资金往来进行资金拆借.通过这些可以在不同程度上反映出中小房地产企业的资金压力非常大,只能通过变相的手法来维持企业的资金运转.

3.多数融资方式针对性不强,缺少可操作性

尽管目前多元化的融资趋势日趋明显, 上市一直是房地产企业梦寐以求的一条融资渠道, 发行股票上市融资可能在理论上来说是一种很好的直接融资渠道,但是,房地产企业上市本身就存在比较高的准入门槛,对少部分实力大的房地产企业是具有一定的可行性,而大多数中小房地产企业由于先天条件的不足,普遍存在信用级别差、净资产额偏低、现金流不稳定等问题,在资产规模、盈利能力、企业信用等方面都达不到相应的上市条件。近年来,发行房地产债券的企业也屈指可数,发债融资对筹资企业的条件要求较高,再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷,国内房地产企业大都不采用该种融资方式,中小型房地产企业更是很难涉足。

从目前中小房地产企业实际操作来看,最有效最直接的还是银行贷款,除此以外虽然目前还存在许多融资方式,诸如上市融资、债券融资等,但这些基本都是大型房地产企业的专利融资方式,对绝大多数中小房地产企业而言,只是镜中月,水中花,实际操作性不是很强.

三、进一步完善中小房地产企业融资渠道的建议

对于绝大多数的中小房地产企业来说,在现有的以银行信贷为主的融资手段受到一定制约的情况下,应积极开拓新的融资渠道,找到真正适合自己的融资模式,一般可采取以下方式进行融资。

1.积极发展民间融资

针对房地产业资金的匮乏,在2009年1月6日闭幕的央行工作会议,奠定了2009年央行将实施适度宽松的货币政策的基本思路。在这次会议中,央行肯定地提出并强调要大力发挥民间金融的作用,使得中小房地产企业可以通过民间金融获得民间资本,,可能在一定程度上扩大中小房地产企业的信贷渠道,缓解或解决中小房地产企业融资难、资金紧缺的问题。

2.房地产委托贷款

按照目前国家有关规定,企业之间直接借贷是所禁止的,而企业间或企业与个人间通过银行进行一对一的委托贷款是合法的,因此,委托贷款已日渐成为中小房地产企业融资的重要渠道之一,成了许多资金拆借的安全通道。房地产委托贷款的期限通常都比较短,一般在1年以内。和其他融资手段相比,委托贷款不仅限制条件少、门槛低,而且操作方便容易实现。

3.进行合作开发

中小房地产企业如果拥有土地或其它资源,但资金实力不够,可以通过合作开发的形式,引进有资金实力的合作伙伴共同对项目进行开发,双方共享开发的收益,共担风险。通常中小房地产企业都会寻求与有资金实力的大企业合作,这样在解决企业资金困难的同时又可以借助大企业的良好声誉来提高自身企业的知名度。另外,中小房地产企业也会选择与承建项目的建筑企业联姻, 由建筑企业出资建设,开发企业出土地,合作开发,在当前也是一种很普遍的开发模式。总之,只要双方能合作能成功,对中小房地产企业而言也不失为一条融资捷径。

4.典当融资

目前一些中小房地产企业手中已经有项目在建,但由于房屋销售不畅,资金周转困难,短期资金压力很大,典当以其方便快捷的特点,已成为中小房地产企业新的融资渠道之一。一些资金雄厚的全国大型典当行成为不少中小房地产开发商的一个重要选择,将他们现有的土地、楼盘作为抵押物,谋求流动资金。尽管房产典当金额小,融资成本高,在众多的融资手段中不占主流地位,但典当融资依然是解决中小房地产企业短期资金困难的有效方法之一。

5.产权交易

在整体经济不景气的环境下,由于房地产行业资金消耗量大、开发周期长,对于不以房地产为主业的企业来说,只能选择暂时退出房地产市场。而对以房地产开发为生的中小房地产企业来说,由于整个市场的持续低迷以及前期的信贷紧缩使得企业资金链出现危机,只能出让部分开发项目、股权或土地以换得喘气的机会。

以上几种融资方法对于中小房地产企业而言都具有可操作性,每个中小房地产企业都应该结合企业自身的实际情况来选择适合自己的融资模式。

参考文献:

[1]刘晴:我国房地产业融资问题及对策研究.黑龙江对外经贸, 2006,07

第4篇：房地产直接融资范文

Abstract: Real estate is a capital-intensive industry, high-input, high-risk, and high-yield. The ability to establish and improve a multi-channel and multi-strategy real estate financing system is very important for the development of real estate companies. It has also become a bottleneck in their development. This paper analyzed China's real estate status and problems of corporate finance, and summed up the common financing method under the current situation. Finally,the paper made recommendations about the development of China's real estate financing strategy accordingly.

关键词:房地产;融资;策略

Key words: real estate;financing;strategy

中图分类号:F832.5 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)07-0025-02

1房地产企业融资现状

在我国,随着我国经济的持续快速增长,城镇居民收入的稳步提高,我国房地产行业迅速发展。作为国民经济的重要引擎之一,房地产业对保增长的贡献十分显著。

2009年,房地产开发企业本年资金来源57128亿元,比上年增长44.2%。其中,国内贷款11293亿元,增长48.5%;利用外资470亿元,下降35.5%;企业自筹资金17906亿元,增长16.9%;其他资金27459亿元,增长71.9%。在其他资金中,定金及预收款15914亿元;个人按揭贷款8403亿元。

图1是2009年我国房地产开发企业资金来源表。

2房地产企业融资发展特点

2.1 房地产企业融资渠道相对单一目前,我国房地产企业资金主要来自银行贷款。银行资金的供给也相对稳定,对于投资数额大、周转期长的房地产业,银行是其最为稳定的资金来源。但是由于房地产企业融资过于依靠银行贷款,致使房地产开发的资金来源过分集中于银行,使银行承担过多的风险。从我国房地产市场的运行来看,银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程。

2.2 房地产融资市场体系不健全目前,我国房地产融资市场体系并不健全,市场存在严重的资金供求失衡,造成了企业融资成本过高的现状。这些不正常现象反映了由于房地产融资市场体系的不健全所导致的诸如金融创新不足、监管限制过多、政策引导不利等诸多问题。而在国外,除信贷一级市场以外,还存在比较发达的信贷资产证券化以及信托证券等二级市场。

3房地产企业主要融资方式

目前我国房地产融资的途径比较单一,最传统的方法是:

自有资金+银行贷款

除银行贷款外,房地产企业的融资方式还包括卖方信贷、房地产产业投资基金、债券融资、融资租赁、房地产证券化、发行信托产品、夹层融资及上市融资等,各种融资方式交错融合。

3.1 银行贷款从目前来看,银行贷款是房地产企业融资的主要渠道。房地产业的银行贷款主要有土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款等直接贷款和间接来自银行贷款的部分自筹资金。

3.2 房地产投资信托基金(REITs)房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,简称REITs)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。根据REITs的投资类型不同,可以将它分为三大类:

权益型房地产投资信托基金(Equity REITs);

抵押型房地产投资信托基金(Mortgage REITs);

混合型房地产投资信托基金(Hybrid REITs)。

案例:2005年12月21日国内首只房地产投资信托基金(REITs)―――越秀房产信托基金(0405.HK)在香港挂牌,上市首日收盘于3.50港元,较招股价每股3.075港元13.82%。越秀基金公开发售部分超额认购约500倍,冻结资金约922亿港元;国际配售部分获超额认购120倍,筹集资金28亿元。越秀基金的资产主要为4项广州物业,包括白马商贸大厦、财富广场、城建大厦及维多利广场单位,总建筑楼面面积约为16万平方米,物业出租率93%,估值总额达40.05亿港元。

3.3上市融资房地产企业上市融资就是指房地产企业通过发行上市获得资金或者借壳上市后再进行增发或者配股从而获得资金的一种方式,它是房地产企业和资本结合的理想方式,是国际房地产企业通行的一种房地产融资方式。

案例:2001年7月1日,万里电池(600847)原第一大股东北京新富投资有限公司与北京科技园置业签署协议,将所持有的万里电池2600万股法人股(占万里电池总股本的29.33%)。转让后,北京科技置业成为万里电池的第一大股东。北京科技园置业股份公司成立于1999年12月15日,注册资本2 亿元。注册地为北京市海淀区,经营范围为房地产开发、基础设施建设、技术开发、技术转让、投资管理等。该公司仍然以房地产为主业,该项业务利润占据了公司总利润的一半以上,从事的最大项目是中关村西区的开发。

3.4 房地产债券融资由于地产项目具有资金量大、风险高以及流动性差等特点,再加上我国的企业债券市场运作机制不是十分完善,屡屡出现企业债券无法按期偿还的案例,因此国家对房地产债券的发行始终控制得比较严格。监管部门为规范债券市场,采取了严格债券审批程序、尤其是严控房地产项目债券审批的措施。诸如此类的约束使得我国房地产发债融资的门槛较高而不易进入,且发行成本较高,对于一些民营企业来说是可望不可及的融资方式。

3.5 融资租赁根据《合同法》的规定,房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后,由出租人向房地产销售一方购买该房屋,并交给承租人使用,承租人交付租金。

出租人通过收取租金获得收益,在存款利率不断下降的情况下,出租人更愿意以这种无风险的方式获得比利息更高的回报。租赁公司还可以通过资产证券化以及财产信托等方式将租金收取权转让给投资者,分散经营风险。租约灵活,租赁公司可以根据每个承相人的收入情况,为承租人定做灵活的还租安排,例如延期支付、递增和递减支付等。此外还具有促进房地产销售,降低房屋使用门槛等优势。

4对房地产融资模式的建议

随着中国经济的发展和人民生活水平的提高以及城市化建设的不断加快,作为国民经济支柱的房地产行业迎来新的发展机遇,并具有巨大的融资需求。中国房地产融资多元化将成为今后房地产业融资的重要趋势,并且直接投融资将成为主流。

4.1 建立多层次的资本市场体系,提高直接融资比重长期以来,中国房地产直接融资渠道狭窄,房地产业直接融资比例不超过2%,目前在股票市场上进行融资更加困难。虽然目前开通了中小企业板市场,但其上市要求并没有降低。即使将来调整产业政策,有利于房地产企业上市,也只能有少数大型房地产企业通过上市融资。因此,只有建立多层次的资本市场体系,为不同类型企业提供不同的融资场所,才能真正减少对银行贷款的依赖,才能真正提高直接融资比重,才能真正分散金融风险,才能真正促进房地产行业的健康发展。

4.2 加快房地产抵押贷款证券化,完善中国房地产金融市场

目前中国正在开展房地产抵押贷款证券化的实践。与成熟的房地产金融市场相比,中国房地产金融存在着极大的不完备性。就房地产金融一级市场而言,只有银行体系支撑着整个房地产行业的金融需求,而资本市场和直接信用的相对落后,难以为房地产行业发展提供必要的金融支持。因此应加快房地产抵押贷款证券化,完善中国房地产金融市场。

4.3 发展房地产投资信托基金,开拓新的融资渠道房地产信托投资(Real Estate Investment Trust,REITs)属于房地产证券化的一种,是指信托机构面向公众公开发行或向特定人私募发行房地产投资信托受益凭证来筹集资金,然后将信托资金投向房地产项目、房地产相关权利或房地产证券等,投资所获得的利润将按比例分配给投资者。目前在北美、欧洲和澳大利亚等地房地产投资信托基金已经十分成熟。

中国发展房地产信托投资,具有以下方面的积极作用:

①有利于完善中国房地产金融市场;

②有助于疏通房地产资金循环的梗阻;

③有助于拓宽投资者的投资渠道,促进投资的多元化。

4.4 大力推行融资租赁房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后,由出租人向房地产销售一方购买该房屋,并交给承租人使用,承租人交付租金。在租赁业比较发达的美国、英国等西方国家,融资租赁业年平均增长达30%,成为仅次于银行信贷的第二大融资方式。中国发展房地产融资租赁具有一定的优势。

参考文献:

[1]阮连法,舒小乐. 我国房地产投融资体制发展的新动向―房地产投资信托[J].技术经济与管理研究,2004,(1).

[2]鲁玲玲,周坚. 房地产信托与房地产投资信托基金[J]. 技术经济与管理研究,2007,(4).

[3]倪h.房地产开发企业融资方式选择探析[J].商业会计,2007,(2).

第5篇：房地产直接融资范文

关键词：中小型房地产企业 融资

背景

自国家对房地产行业采取了一系列的宏观调控政策以来，监管当局不断推出限制房地产企业向银行贷款的政策和法规。使得房地产开发“门槛”逐渐升级，银行贷款难度加大，导致房地产企业绷紧了资金链条，特别是对于正处于上升阶段的中小型房地产企业无疑是雪上加霜。

中小型房地产企业目前存在问题

（一）企业规模小，融资能力受限

由于房地产项目开发规模大、周期长，使得其投资需要巨大的资金量。在房产项目开发上，大型房地产公司可以运用雄厚的资金实力，通过控制土地储备，对房产开发项目采取长短结合（短、平、快项目与长期项目结合）和大小结合（大型项目与中小型项目结合）的方式，保持房产开发的连贯性。而中小型房地产企业由于规模不大以及融资能力的限制，难以像大企业那样依靠基金、信托、债券、上市等多种融资渠道获取大型项目建设所需资金，故只能更多地趋向于选择易融资的中短期项目和中小型项目。

（二）过多依赖间接融资

参照目前中小房地产企业所需的项目开发资金中，至少35%是自有资金，35%是银行贷款，另外的30%来自于回笼的房款，房款中的很大一部分是来自于银行的按揭贷款，所以房地产企业所需的开发资金中50%以上是来自银行，在很大程度上房地产企业还是非常依赖于银行信贷的支持。

近几年来，虽然股票、债券等房地产直接融资工具取得了一定的发展，但由于中小房地产企业受自身资产规模、盈利能力、企业信用等因素的局限，发行股票、债券等已几乎成为大型房地产企业的专利，真正有能力利用直接融资工具的中小房地产企业少之又少，直接融资比重明显偏低，融资结构不合理，在短时期内中小房地产企业仍然难以摆脱以银行信贷为主的间接融资局面。

（三）实际融资过程面临困难多

自国家对发展过热的房地产企业宏观调控力度加大以来，也不乏出现了许多新的融资方式，例如上市、信托、合并、股权转让等等。但在实际运作过程中，由于整个金融界市场环境的约束和制度建设的缺乏，特别是由于我国中小型企业一直以来摆脱不了“资金不足、信誉不好、竞争实力不强”等一些观点的影响， 使得这些企业遭到拒绝的频率相当大。导致中小型房地产企业融资变得难上加难。

解决中小型房地产企业融资问题的几种方法

分析以上存在问题可知，要想解决中小型房地产企业的融资难问题，需要从多个角度，结合多方主体，帮助中小型企业走出资金困境。主要可以从以下几个方面考虑：

1.上市融资进入条件较为苛刻，中小型房地产企业很难通过上市融得所需资金。我们可以借鉴美国的发展经验，实行以做市商（利用券商做市）制度为核心的柜台市场交易，为中小型房地产企业上市融资提供便利渠道。另外，还可关注房地产投资信托基金（REITS）和住房抵押贷款证券化。房地产投资信托基金是在交易所上市的股权类证券投资产品，具体的模式包括信托计划、封闭式产业基金和房地产公司型的REITS等，可参照美国的经验，推进我国REITS产品开发， 为房地产企业提供银行外融资渠道。住房抵押贷款证券化，既有助于解决银行 “短存长贷”流动性不足的问题，又能使资金规模小的中小型房地产企业参与房地产投资。

2.中小型房地产企业如果拥有土地或其它资源，但资金实力不够，可以通过合作开发的形式，引进有资金实力的合作伙伴共同对项目进行开发，双方共享开发的收益、共担风险。通常中小房地产企业都会寻求与有资金实力的大企业合作，这样在解决企业资金困难的同时又可以借助大企业的良好声誉来提高自身企业的知名度。另外，中小房地产企业也会选择与承建项日的建筑企业联姻，由建筑企业出资建设，开发企业出土地，合作开发，在当前也是一种很普遍的开发模式。。

3.根据不同开发阶段选择不同融资方式

前期准备阶段：开发成本和费用包括购入土地使用权和原材料、支付可行性研究和规划设计费用等，企业面临融资规模不够的风险。该阶段融资期限长，融资数额较大，资金流稳定性要求较高，为了保证资金流稳定性高，可以接受较高的融资成本。受限股权融资和夹层融资可作为此阶段融资的选择，用以补充自有资金，使用夹层融资符合条件后，便可以使用贷款类信托融资和银行融资。

建造阶段：开发成本包括“七通一平”等土地开发成本，建筑、安装工程，配套设施建设等支出，房地产企业面临建设项目拖延、原材料价格上涨等风险，基建垫资和银行贷款是现实操作中主要资金来源。短期融资债券，一般在9个月内还本付息，具有利率、期限灵活，周转速度快、成本低等特点，是信誉良好的房地产开发企业，在生产阶段和销售阶段进行衔接的时候解决短期资金缺口的理想融资选择。此阶段融资进度必须与开发进度配合，既满足工程需要，又不因过度融资导致资金成本过高。

结语

从总体上讲，中国内地的房地产市场形势依然看好，中小房地产企业目前虽然面临着较严酷的市场环境，而且自身也有很多的“瓶颈”问题亟待解决，但是只要企业决策者们能在这个新市场环境下及时改变企业的发展战略，积极拓宽融 资渠道，加强项目经营的模式创新，就能够在新市场环境下站稳脚跟，甚至实现 中小房地产企业的跨越发展。

参考文献：

[1]王铁姝.我国房地产企业融资问题研究[J].中国商界,2009(4).

[2]孙迎庆.金融危机和宏观调控下我国中小房地产企业融资的探讨[J].金融经济,2009(6).

第6篇：房地产直接融资范文

一、前言

房地产的开发项目具有规模大、周期长及价值高等特点，因此，对房地产项目的开发需注入大量的资金，故融资成为房地产业发展的重点。我国房地产企业的融资渠道尽管呈现出多元化特点，但是房地产开发融资方式以间接融资为主，其他的融资方式所占比例极低。房地产开发业的融资模式单一化和融资结构不合理等问题，会大大增加房地产业融资的风险。

二、房地产业融资现状及问题

1.房地产业融资现状

房地产是一种固定资产，其所选择的金融市场及融资方式必然会成为房地产行业开发、交易的关键。我国房地产业现阶段处于发展时期，加上政府对其资金运作上的严格管控，致使房地产的开发融资更加困难。研究发现，我国的房地产业融资正在消耗往年的资金储备，表明我国的房地产业融资具备一定的困难。另外，在我国的房地产业资金来源比重中，其他的资金来源所占比例呈现逐年上升的趋势，而传统的资金来源的比例却逐年下降，表明我国的房地产业的融资重心有所转移，因此，需积极寻求其他的融资渠道[1]。

2.房地产业融资的问题

（1）融资模式单一

现阶段我国的房地产业的融资模式主要采取传统的贷款模式，如房地产开发贷款、住房公积金贷款和个人住房贷款等，房地产开发商的资金来源中，有三成来自银行直接贷款，加上个人按揭贷款，银行贷款几乎占了七成。尽管银行贷款具备成熟度高、风险小、操作简单方便和成本较低等优势，但是其存在债务的刚性强和还款严厉度大，加上还会受到国家政策的影响，如果房地产开发商过度依赖银行贷款，必定会增加融资风险。

（2）融资结构不合理

在房地产业内，出现房地产开发商的直接融资比重低，而间接融资的比重太大的现象。房地产金融的工具创新力不强，尽管房地产的信托得到迅速发展，但是现阶段的信托产品无法满足房地产业所需的融资要求，房地产业还会受到国家和地方政策的限制，其上市困难重重。中国现阶段的房地产金融市场还在发展时期，因受到融资体系的结构不合理的影响，市场主体呈现出不健全和行为不规范等现象，从而制约房地产业的进一步发展。

（3）融资法律和法规不完善

房地产业融资的相关法律法规还有待完善，与房地产金融相关的政策法规还不健全，并缺乏一致性和协调性，故而操作比较困难，对房地产的融资渠道发展产生不良影响[2]。

三、完善房地产业融资的对策

1.采取多元化的融资模式

房地产业属于资金高度集中的行业，开发一个地产项目就需投入大量资金，假设不借助多种融资手段，那么企业就会面临止步不前，甚至出现资金链断裂等更为严重的问题。所以房地产企业一定要加强对融资渠道的创新，采取多元化的融资模式，形成以银行信贷和房地产信托等融资为主，其他融资模式为辅的融资体系。达到降低房地产业融资中的风险的目的。具体的融资方式有：

（1）内源融资

就是房地产业依靠自身资金进行融资的方式，它不仅包括自有资金，而且还包括应收的账款和票据等，房地产企业可将这些企业资金经过金融机构直接变现，将其投入新的房地产开发中。内源融资方式具备风险小、成本少的优势。而对于一家房地产开发企业自有资金较少的情况，可依据房地产开发企业的项目时间及工期的不同，采取多家房地产开发企业联合开发的方式。联合开发也可以是房地产的开发商与经营商通过合作方式开发房地产项目的一种融资方式。房地产的开发商与经营商采取联盟合作和统筹协调的方式，加大期房营销及宣传力度以增加销售，从而双方能获取稳定现金，将经营风险降到最低[3]。

（2）直接融资

直接融资包括股票融资及债券融资两种方式，其中债券融资的比例较小，主要以股票融资为主。股票融资就是企业经上市发行股票后获取融资，房地产的开发企业上市后，能迅速筹得资金，并将筹集的资金用于注册资本，达到永久使用的目的。股票融资无固定还款期限和利息负担，均以企业经营状况为担保，但是股票融资存在一定的难度，即上市要求较高，并且连续2年亏损就会被迫退市。

（3）间接融资

间接融资就是向金融机构（主要为银行）取得贷款，现阶段我国的房地产业的开发资金大部分源于银行贷款，此种融资方式已经成为房地产业融资的主要方式。

（4）新融资方式

①夹层融资：其处于债权和股权之间的一种信托产品，夹层投资属于长期融资，可根据特殊的需求对其进行调整，夹层融资中的付款事宜也需根据企业现金流的状况来确定。夹层投资主要适用于融资企业出现现金缺乏时，经扩张、收购等方式后，其银行的信用额度还是无法支持企业发展的情况；②房地产信托融资（REITs），REITs主要是通过发行收益凭证，汇集多数投资者手里的资金，并交付给专门的投资机构用于房地产的投资经营和管理，同时将投资的综合收益按照一定的比例向投资者分配的一种信托基金，REITs在国际意义中，与基金等同，REITs就是资产证券化的表现[4]。

2.合理组建融资结构

在发达国家的房地产融资和金融机构中，已经发展出一套比较成熟的融资和投资管理方法，我国的房地产业可引进这套管理办法，以缓解目前房地产业的资金压力，也能为我国的金融机构提供好的借鉴，以推动我国房地产的金融创新，达到投融资的快速发展。如果社会福利基金融资，是房地产金融将公积金与住房抵押两者结合的一种融资方式，其主要源于新加坡，这一公积金制度有利于经济发展落后和资金不足的发展中国家的融资。

3.完善融资法律和法规

房地产开发必须做到有法可依，但是目前关于我国的房地产投资开发类的法律法规极不健全和完善，造成房地产业融资出现无法可依和有法难依的现象。在房地产业融资中出台的法律法规大部分内容比较广，也比较泛，缺乏相关的具体细则，故在实际的执法中，会出现把握尺度大和增大交易成本的现象。因此，需完善融资法律和法规，主要方法有：⑴制定出低压贷款法，规范现有的抵押市场。出台相关的法律法规，以解决司法、行政处罚和住宅抵押处分三权之间的纠纷，并确保抵押登记和评估等问题能得到法律保护；⑵制定住房金融机构的组织法和住房金融法及抵押贷款证券化的业务会计制度；⑶管理好住房储蓄、公积金、低收入住房补贴等相关的住房金融经济活动，并制定相关管理制度，为房地产融资创造一种有法可依、有法必依、违法必究的发展环境，以确保房地产金融能稳定、健康发展[5]。

第7篇：房地产直接融资范文

关键词：房地产　融资

作为典型的高投入、高风险、高产出的资金密集型产业，房地产业对金融市场具有天然的高度依赖，而发展滞后的房地产融资市场必然会拖累房地产业的健康发展，影响房地产市场的正常供给，不利于平抑高涨的房价；与此同时，为了回应融资困局，房地产业纷纷开始探求多元化的融资渠道，房地产融资也成为业内最受关注的议题，能否尽快建立健全的多渠道融资体系，获得足够的资金支持，已成为房地产业发展的关键。经历多轮宏观政策调控之后，银根越收越紧，开发商的融资问题成为影响生存和发展的首要问题，客观上要求开发商由依赖银行贷款转而寻求多元化融资之略。面对严格的土地政策和不利的金融政策， 国内房地产开发商在融资战略和战术上可能会发生质的变化。房地产金融在“十一五”期间面临的主要问题，不是房地产信贷政策的松紧问题，而是房地产融资渠道宽窄的问题。多元化融资是国家宏观调控背景下房地产业的必然选择，但如何降低融资成本，哪种融资工具的使用成本最低廉，是房地产企业考虑最多的问题。

一、银行贷款

房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。至今银行贷款仍然是我国房地产最主要的融资渠道，至少70％以上的房地产开发资金仍然来自商业银行系统。而这种以银行为主导的单一融资模式必然会把整个房地产业的风险完全风险集中到银行身上，改变国内单一的以银行为主导的房地产融资模式已是迫在眉睫。随着央行“121号文件”对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面提高了门槛，再加上“8．31大限”，预示着房地产开发商凭借银行资金买地开发模式的终结。在新的融资限制条件下，实际上可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的。尽管2005年被媒体和诸多业界人士热捧的多元化融资，再2006年挟其突起之势，浩浩荡荡扑面而来。然而，这新的一年中，作为房地产融资主渠道的银行，内对各路新融资方式的挑战，外临外资银行等强敌逼近，其江湖老大的地位却依然难以撼动。2006年银行仍作为房地产融资的主渠道。当然，银行融资门槛将越来越高，银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少：非银行融资渠道将加速放开，直接融资和证券化融资加快不仅是银行为了减低自身的风险，仅从美国等发达国家的房地产金融模式分析，银行信贷的比例也是逐步降低，银行信贷衍生品和非信贷类的融资品种层出不穷且不断完善。房地产市场快速发展，大量的资金自然而然会进入房地产市场，以银行为主导的模式主要会使今后金融市场面临一系列的问题，无论是对企业还是对个人。根据我们现在房地产市场的经营状况，在目前的情况下，房地产以银行为主导的模式，短期内不会改变。也就是说大多数金融资产掌握在银行手里，银行是不可能轻易转移出来。当然我们以银行为主导的方式，并不会说完全是单一的方式，融资渠道多元化，融资市场多元化，肯定是今后一段时间内要进行的，比我们想象的肯定要快。

二、上市融资

理论上讲，公开上市是最佳途径，因为直接融资，可从容化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。但是，房地产企业上市非常困难， 因为它的赢利模式有别于一般工业企业，资金流不连续， 呈现周期性的大进大出的状况，难以达到上市要求，如要求设立满3年，有最近3年可比性的盈利，发行人业务和管理层近3年未变等。上市曾是房地产企业梦寐以求的一条融资渠道，但是在1994年宏观调控的大背景下，中国证监会决定暂不接受房地产开发企业的上市申请，直到2001年初才解除了这一禁令。有数据显示，2002年以来全国有20多家地产公司并购上市，以股权融资的方式买壳进入股票市场，在国内外资本市场上进行直接融资。如北京万通地产股份有限公司、首创置业等开发商已纷纷通过买壳，成功参股或控股上市公司。另据统计，到2004年初，已有北京天鸿宝业房地产股份有限公司、金地集团、上海复地等60多家房地产企业实现了在证券市场上市融资。当然，大部分房地产企业都是通过买壳、重组来上市。买壳上市就是指一些非上市公司通过收购一些业绩较差，筹资能力弱化的上市公司，剥离被收购上市公司的不良资产或其他资产，注入自己的优质资产或其他资产，形成新的主营业务，从而实现该公司间接上市的目的。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买(借)壳上市进行融资。因为房地产行业本身的这种资金密集型、周期性、受政策影响比较大的特点，房企借助资本市场会成为一个趋势。但因为房地产泡沫，房地产企业直接上市面临监管层大量的法律法规的屏障。因此，很多好的房地产公司一直在寻求香港、新加坡上市。其余的则考虑通过借壳上市打开资本市场的通道。2006年初，各大房地产上市公司陆续了年报，大部分公司的利润普遍比上年出现了大幅增长。由于各大公司都在增加土地储备，房地产企业普遍表现出强烈的融资；中动。据悉，2006年国资委和证监会有意降低房地产企业上市门槛，保利地产已经率先敲开了A股市场大门。很多好的房地产公司也正在酝酿直接IPO。但是在新一轮宏观调控的影响下， 以内地发展为主要目标的房地产企业纷纷放缓在香港、新加坡、A股市场的融资步伐。可以这么说，在2006年通过在国内股市IP0融资或买壳上市后再融资，对于房地产企业来说仍然将是一种奢望。

三、房地产债券融资

第8篇：房地产直接融资范文

【关键词】房地产 融资 货币政策 证券市场

一、引言

房地产开发是非常典型的资金密集型行业，因此其如此快的发展速度必须建立在大量的资金为保障的前提下，因此融资便成了房地产行业的命脉。然而，从2007年12月开始，经中央经济工作会议的决定，2008年将实行从紧的货币政策。从紧的货币政策明显导致房地产商在银行的贷款成本上升，然而当时房价也不断攀高，房地产行业盈利空间不减反增。但是，从2010年下半年起，房价增长明显减缓。2012年1月19日，国家统计局公布的70个大中城市在住宅房销售价格变动中，与2011年12相比下降的就有52个城市。由此可见房价下跌已是一个很明显的趋势。而此时央行公告显示，我国的货币政策将继续保持稳健。在房价下跌的情况下，我国信贷松动并不明显，融资成本普遍偏高，房地产商不得不通过促销等方式来回笼资金，这将严重削减房地产业的利润。

二、房地产行业融资渠道

（一）银行贷款

银行贷款一直是房地产业的重要资金来源。由于我国直接融资门槛较高，银行贷款一直备受房地产商的青睐。银行贷款总额在房地产企业的资金来源中的比重，一直不低于20%。根据2011年年中统计，134家房企长期和短期借款总额达到3690.68亿元，比年初增加了226.37亿元，增长率达到6.53%。对大型房地产开发商来说，即使在金融环境不太乐观的情况下，他们也能向银行筹措大量资金，如保利在2011年年中报表中披露的贷款总额高达528.7亿元。

（二）股权融资

大型的房地产公司可以选择上市融资来获取资金。但由于金融市场瞬息万变，发行股票融资会承担较高的风险，并且对发行单位的各项指标要求严格，所以能够通过这种方式筹资的房地产商比例并不多，越是知名的地产商在股票融资方面更有利可图。截止到2012年初，在沪深A股市场中，有143家房地产公司，其中总市值最低的8.4亿元，最高的达902.7亿元。

（三）发行债券

房地产企业债券是我国房地产企业发行的为了融通资金，并必须偿还的有价凭证。我国房地产公司发行的债券主要是短期债券，但这主要是因为我国企业债券市场发展得并不成熟。随着债券市场的逐步发展，房地产企业发行的长期债券应该日趋增加。

（四）引进外资

虽然如今楼市低迷，但根据美国外国房地产投资者协会的一项调查显示，中国仍旧在全球最佳房地产投资地区中名列第三。如今由于政府的稳健货币政策和对房地产行业的调控，使得各大地产商都对外资引进寄予厚望。但在2012年初，政府监管层明确表示要对外资入注房地产行业加大监管力度，使得引进外资势头有所减缓。

三、我国房地产业融资困境

（一）融资成本高、难度大

在经历2008年金融危机以后，我国的货币政策一直处于紧张状态。根据金融市场一般理论，我国当前金融市场的房地产融资基本情况是比较紧张的。

1.存款准备金率。自2010年以来，人民银行曾11次上调人民币存款准备金率，在2011年6月末，大型金融机构存款准备金率达到历史最高点21.5%，虽然在今年2月24日下调了0.5%。但许多专家认为我国今年的货币政策已经定调，此次只是微调，并不能改变大局，房价下降的趋势不可能再扭转。

2.存贷款基准利率。此外为了抑制信贷额的增长，银行多次上调存贷款基准利率。存贷款基准利率的上调，不仅抑制了金融机构对房地产商的贷款能力，也抑制了房地产商对贷款的需求。迫使房地产商寻求其他的融资渠道。

3.控制信贷量。2011年以来，央行凭借存款准备金率，大大控制了市场的信贷总量。许多专家认为，随着经济增长速度减慢，会导致银行借贷情绪越来越严重。而房地产作为国家重点的宏观调控行业，信贷量从紧是首要目标，甚至连个人按揭回款都非常缓慢。

（二）金融市场不完善导致直接融资困难

我国金融市场起步晚，各种制度、机制建立不完善，使得直接融资的门槛高，成本也高。知名房地产商在贷款相对容易的同时，在资本市场上发行股票、债券也同样比中小地产商容易得多。自2010年以来，我国房地产上市公司在证券市场上的情形惨淡，包括增发股票等在内受到很大冲击。在货币政策的压力下，许多房地产公司都转向证券市场，但稳健的货币政策同样压制了证券市场的活跃程度，这使得房地产行业的融资情形，特别是中小房地产企业的融资情形更是雪上加霜。

（三）政府对外资入注房地产的谨慎态度

2012年初，我国对外资利用的新监控目标为“稳规模、优结构、上水平”。而房地产行业的外资引进则被归入“优结构”的目标之中。虽然在2011年，房地产行业所引用的外资数额较大，与2010年相比有较快的增长趋势，但是在2012年稳健的货币政策和外资监控目标的双重压力下，外资在房地产业的增长势头必然减缓，融资较去年可能更为艰难。

（四）法律法规对房地产融资渠道的限制

房地产企业运作的重要原材料就是土地，而根据银监会的规定，银行开发贷款和信托产品不允许用于购买土地。并且证监会也不准许房地产企业通过IPO和再融资的方式囤积土地和房源。因此，房地产商只能通过自有资金获取土地。在房地产规模日益增大的情况下，自有资金远远不能满足购买土地的需要。因此，缺乏有效的购买土地的融资渠道是房地产行业发展的一个重要瓶颈。

四、房地产行业融资困境的应对

根据以上对我国房地产业的各种融资问题，必须采取有针对性的措施才能有效应对。房地产行业高风险、高回报的特征使得融资问题尤为重要，资金短缺是房地产企业致命的弱点。因此，必须走出融资困境，寻求有效的融资方式，房地产行业才能长远健康地发展。

（一）建立多元化融资机制

我国房地产行业的资金来源中，银行贷款的比重占绝对优势。这就形成了我国房地产行业融资渠道单一的局面。一旦中央银行货币政策的变动将引发融资环境的很大变化，如果房地产行业融资过分依赖于银行贷款，不仅房地产商本身风险较大，还会给银行带来风险。因此，必须通过多元化的融资机制来分散融资风险。所以，必须规范金融市场，加大金融市场的监管力度，促进金融市场的健康发展才能顺利建立起多元化的融资机制。

（二）夹层融资

夹层融资是一种无担保的长期债务，这种债务附带有投资者对融资者的权益认购权。夹层融资的风险和回报介于债务和股本之间，它是可以提供形式灵活的较为长期的融资。因此，在夹层融资的条件下，企业本身在制定策略、发展计划方面有很大的灵活性。但是，我国夹层融资发展尚属初步阶段，夹层投资者少，并且结构单一。为此服务的中介机构也很少，并且服务体系并不完善。因此，我国应该尽快建立起关于夹层融资的健全的法律法规，以保证夹层融资能发挥其在融资领域的重要作用。

（三）房地产信托投资基金

房地产信托基金，即REITs,其全称为“Real Estate Investment Trust”。REITs是房地产企业一种创新的融资手段，它通过发行收益凭证筹集众多投资者的资金，并由专门投资机构进行投资管理。REITs可以有效吸收大量的民间资本，改变房地产行业过分依赖银行贷款的融资格局，同是也减轻了银行的经营风险。但是，由于中国证券市场发展并不完善，我国的房地产信托投资基金正处于起步阶段。在2011年4月，我国证监会对REITs进行了严格限制，但这些并不能否认REITs在我国的发展前景很广阔。我国必须尽快建立起相应的完善的法律法规系统，规范证券市场秩序，才能为REITs创造更好地发展环境。

五、结论

我国房地产业的融资问题不仅关系到该行业的发展问题，也关系到整个社会经济的健康发展，房地产业在整个社会的资金链条中占有重要的地位。虽然如今宏观经济环境并不乐观，我国的货币政策为了宏观经济的稳定必须稳健进行，这给房地产行业的融资情况带来了很大压力，但稳健的货币政策并非是当前我国房地产行业低迷的根本原因，相反这更加促进了人们去寻求更多样化的融资渠道，使得房地产行业能够突破瓶颈，健康发展。

参考文献

[1]叶佩娣.金融调控下我国房地产融资新出路――夹层融资.经济研究，2010.9

[2]李玉刚，魏小丽.商业银行介入房地产融资租赁业务路径探索.中国房地产金融，2011年第9期

[3]蒋文怀.房地产融资应实现多元化.中国金融，2011年第10期

第9篇：房地产直接融资范文

在中国经济快速增长、内外经济不平衡、流动性过剩的大背景下，房地产、股票等资产价格将是中国宏观调控面临的长期任务。从眼前看，股市调控更加紧迫；从长期看，楼市调控更加困难。因为房地产市场的需求潜力几乎是无穷的，但供给却是有限的；而股市的供给可以是无限的，需求也是可以引导的。

股价调控应以增加供给为主

当前证券市场发展中最突出的问题就是股价的暴涨暴跌。市场资金汹涌，股价大幅波动、垃圾股鸡犬升天的根本原因在于供求失衡。稳定股市应以增加供给为主。

一方面， 以需求为主的调控方式容易引起股市的震荡，会打击居民的投资积极性，不利于国家加快发展直接融资的基本战略。没有广大投资者的积极参与，股市发展就成了无源之水、无根之木。现在广大居民的投资热情刚起来，气难鼓而易泄。因此，应该重视保护投资者的投资热情，但要引导它们理性而有序地释放出来。

另一方面，中国股市的基础已经发生了相当大的变化，比如清理上市公司资金占用，提升了上市公司质量；股权分置改革最终解决了制约证券市场发展的体制性问题；大力发展机构投资者、清理整顿证券公司、扩大证券市场对外开放等一系列措施，一定程度上抑制了证券市场风险，稳固了证券市场基础。

股市发展的宏观背景也发生了很大变化。从2003年到2006年，中国经济连续四年以两位数增长，中等规模以上工业企业利润也始终保持20%以上的增长速度。

此时，股市以供给为主的调控方式符合宏观调控市场化的改革方向，有利于充分发挥市场机制的作用，有利于提升证券市场的广度和深度，有利于提高人们对中国资本市场的长期信心，以进一步增强市场的稳定性，减少股市投机。

最重要的是，扩大股市供给正是我们发展股票市场的目的和方向。从2001年到2005年，中国股票市场经历了四年熊市，甚至出现了边缘化的情况。2006年以来，中国股票市场的融资功能虽然得到了恢复和发展，一些海外上市的公司也重回A股市场，但股市规模和融资能力仍然无法满足经济发展的需要。直接融资与间接融资比例仍然偏低。2006年1月至2007年3月，股票市场总筹资额只相当于同期银行新增贷款的13.78%。

目前，沪深两市的上市公司共1451家，与全国几百万家企业相比只是极少数，也还未能把代表中国经济增长的主要企业都吸引到资本市场来。因此，当前的新股上市数量不是多了，而是少了，新股上市的速度不是快了，而是慢了。

因此，当务之急是抓住历史机遇， 把股市发展作为推动中国企业改革和发展的机遇，作为逐步解决中国直接融资和间接融资比例失调问题的机遇，作为缓解中国流动性过剩的机遇。这需要改革现行的上市审批制度，发展多层次资本市场，把国有股减持作为调控股价的重要手段，更需要在股市的监管体系上做足功课，以适应供给增加后的监管需要。

房价调控应以控制需求为主

目前中国房价快速上涨的根本原因在于需求过于旺盛。因此，一方面，应继续保持房地产投资的合理规模，优化商品房供应结构，大力发展面向广大群众的普通商品住房，重点解决低收入家庭的住房问题；另一方面，要更加重视需求调控。既要重点打击投机需求，尤其是海外游资的投机，也要注意控制需求总量。

目前，许多地方政府财政收入严重依赖土地出让和房地产开发。这种财政模式使得地方政府与房地产开发商结成了利益共同体，利用了旺盛的住房需求。因此，抑制住房需求过热，需要从完善财政税收制度入手，改革目前以土地和房地产企业作为主要税源的税收体系，减轻开发环节的税收负担，清理规范对房地产企业的各种税收，减轻房地产开发成本。应合理调整流转环节的税收结构，强化流转税的杠杆作用，按单套住房面积大小实行累进制税率，加大对保有环节的税收征收，将土地批租一次性收取出让金变为未来定期收取租金，尽快进行物业税试点，通过“平买贵用”，抑制房地产过度需求。