简述工程计价的基本原理精选(九篇)

前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的简述工程计价的基本原理主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。

第1篇：简述工程计价的基本原理范文

[关键词]居民小区 房地产 成本控制

近年来,随着我国经济的快速发展,城市化进程的不断加快,我国房地产业迎来了前所未有的发展契机,在一定的环境下,房地产开发的利润丰厚。中国指数研究院于2010年7月12日在北京了中国房地产指数系统百城价格指数。针对十大城市的调查数据显示,6月份十大城市平均价格整体上涨了61.72%。其中,北京涨幅最大,同比涨幅近80%, 杭州、南京、深圳、天津、重庆增幅也超过50%。从价格水平来看,十大城市平均价格为15411元/平米。其中,北京,上海,深圳,杭州的平均价格超过20000元/平米。鉴于此,许多房地产商对于房地产项目开发的成本控制的相关问题没有足够的重视,或者有控制成本的想法但是没有行之有效的办法和措施。随着一系列国家宏观调控政策的出台,房地产的市场竞争变得日益激烈。在这种市场环境下,对房地产项目开发的成本进行合理有效控制逐渐变为房地产商关注的重大问题。

一、我国房地产项目成本控制的现状

据媒体报道:2009年中国GDP达到335353亿元,同比增长 8.7%,而这8.7%的增长中至少有0.6-0.7个百分点是直接来自于房地产,其对经济的拉动效应可见一斑。房地产行业影响上下游多个行业的需求,确实是一个与经济关联度很大的行业,它的健康发展直接影响到经济的健康发展。虽然最近几年我国的房地产产业在飞速发展,但是总体来看,我国的房地产业的发展还不够成熟,还存在许多亟待完善和改进的地方,尤其在成本控制方面还存在许多问题。

1.房地产开发项目的成本控制缺乏科学性

一些房地产开发企业对于房地产项目的成本管理缺乏科学的方法和科学的管理手段。对于开发项目的成本核算通常只在在项目结算时才进行。这样做在财务上虽然具有一定的合理性,但对于动态的开发过程而言,则掩盖了企业经营管理过程中的诸多问题。特别是对于长期持续开发、大规模滚动开发的房地产企业而言,这种缺乏科学性的成本管理模式在开发过程中难以反映出开发项目的真实成本。

2.房地产开发项目成本控制缺乏全面性

当前许多房地产开发企业把开发项目的成本控制看作是简单的价格控制行为,如对可研费、规划设计费、建安工程费、基础设施费中的绿化与环境工程费等的控制。一般的作法是在价格谈判或结算环节进行一律压价。从表面上看,项目的开发成本似乎被降低或被控制住了,但是,由于这种简单的压价行为使得项目开发过程中出现节省不该节省的费用等情况,造成项目在决策、规划、设计、定位包装过程当中已经存在的问题,并且在后期的施工和销售过程中不断地暴露出来,最后会导致开发企业被迫在开发过程中不断地去堵塞成本漏洞,得不偿失。

3.房地产开发项目成本控制制度缺乏监督性和激励性

许多房地产开发企业现行成本控制制度的突出问题是缺乏监督性和让参与者自觉自愿完善成本管理的激励性。房地产开发的周期通常较长、并且涉及成本范围较广,而开发企业成本管理制度的某些局限性及不合理性,使得在成本控制制度的执行过程中,缺乏比较合理有效的成本监督机制和方法,导致成本控制制度无法真正的在项目开发过程中加以实施。

4.房地产开发项目成本控制的思维存在滞后性

一般而言,房地产开发企业在经营管理中保持比较陈旧的思维模式:重规模、轻效益,重数量、轻质量,重过程、轻决策。他们通常以开发规模(如开发总面积、年开工面积、年销售总额等)等作为衡量一个开发企业实力的主要指标,而忽视其中能产生效益的规模及效益指标,这就造成了开发成本控制的思维存在滞后性。

二、房地产建设项目成本控制的原则

1.设计为重点的全过程成本控制的原则

由于项目建设全过程都在不同程度地影响着整个项目的成本费用,所以项目开发成本控制必须贯穿于项目建设全过程的各环节。而大量的项目数据推算结果表明,对项目成本影响最大的阶段是项目设计前的各环节。在规划设计阶段,影响项目成本的可能性为65-80%;在初步设计阶段,影响项目成本的可能性为30%-65%;在施工图设计阶段,影响项目成本的可能性为5%-25%;而在项目的施工阶段,通过技术经济措施节约成本的可能性只有5%-10%。很明显地,控制项目成本的关键环节在于项目施工前的投资决策和设计阶段。所以对于项目建设成本控制而言,既要贯穿于项目开发建设的全部过程,又要把重点放在项目设计及设计前的策划阶段。

2.主动控制为主的原则

传统的控制都是建立在偏差纠正基础上,算是一种“反馈”型的控制。反馈控制最大的问题是由偏差造成的损失已经存在,而纠偏的时间越长,这种损失就越大。自上世纪70年代开始,人们逐步将系统和控制论的研究成果应用于管理控制理论后,不再满足于这种事后的反馈控制,提出了事前预防。即是通过预测来估计事件可能存在的偏差,由事先采取的对策和措施来预防偏差的出现,以此来把项目成本损失降低到最低限度。

3.技术与经济相结合的原则

鉴于项目的开发建设过程所涉及到的一切因素都在直接或间接的影响着项目的成本,所以要有效的控制项目的开发成本,必须从组织、技术、经济、合同以及信息管理等多方面、全方位采取措施进行有效的控制。组织措施主要指项目开发建设的组织机构、管理和经营机制、岗位责任、纪律和制度等;技术措施主要包括技术方案、工艺方案、设备和材料选择、设计方案、规划方案的制定等;经济措施主要包括经济指标、经营形式、财务管理和经济核算等;合同措施主要包括用签订合同的方式来明确各单位的权利和义务,制约参与建设的各方严格按照合同的要求履行自己的权利和义务等。只有将这些组织、技术、经济等有效的结合起来,才是从本本意义上的全面多角度的降低和控制项目开发成本。

三、北京居民小区建设项目成本控制实证分析

北京的房地产项目开发在全国大城市中具有典型性和代表性(图),本文以北京居民小区的建设项目为实例,阐述项目成本管理及控制的这些理论和方法如何在实际工作中运用。通过理论和实际相结合,使我们对房地产项目的成本控制理论有更为深刻的理解。

1.居民小区概况

本小区建设项目位于北京市石景山区,距离西长安街约3.2公里,多条公交线路经由社区,交通极为便利,周边配套优越。项目规划占地面积4.25公顷,建筑面积约13.4万平方米,其中用于住宅约10.5万,容积率2.55。附近基础设施齐全,交通发达,绿化率为30%,通过实地考察论证及市场分析,将此建设项目定位为北京的档次稍高的居民小区。

2.建设项目的成本控制分析

(1)前期开发阶段的成本控制

房地产前期开发阶段通常包括以下几个方面的内容:获取土地使用权;确定获得规划许可并确定规划设计方案;建设工程招标。除上述几个主要环节的工作外,房地产开发过程的前期工作可能还包括:征地、拆迁、安置、补偿;施工现场的水电、路通和场地平整;市政设施接洽的谈判与协议;安排短期和长期信贷;对拟开发建设的项目寻找预售的客户;进一步分析市场状况;制定项目开发过程的监控策略等。在这些前期环节中,可通过以下措施有效的控制前期的成本。

第一,土地使用权获取成本的控制。土地使用权获得分为:划拨和出让,划拨是县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用。居民建设小区的开发项目获取土地使用权主要通过土地出让的方式。使用权取得费用通过周密的土地开发成本分析,并结合其位置及周边状况、建筑容积率等修正,土地成本支出约占项目总支出的35%-45%。这种成本通常是在竞价等环节被盲目抬高,所以要在土地竞拍的环节进行成本控制。

第二,拆迁与三通一平成本控制。拆迁工作可以由政府完成也可委托专业拆迁公司。拆迁安置补偿费一般采用货币补偿方式,其费用可参照近期类似项目进行。房地产开发进行拆迁安置时,应注意其必须满足项目开发用地的时间要求。拆迁安置重点在以下方面节约成本:一是实现集约型安置房购买,降低安置购买成本;二是实现安置房零库存;三是通过准确的资金计划,减少拆迁资金财务成本;四是节约审查成本,熟练把握国家和地方关于征地、拆迁的一系列法规、政策,建设用地选址必须符合城市总体规划,还要考虑地理位置、交通状况及环境因素。市政配套条件也是一个重要因素,如项目用地距城市的水、电、供热、煤气等主管线较远,会增加小区基础设施建设的费用。

第三,设计成本控制。房地产开发项目设计阶段的成本管理控制是房地产开发项目成本控制的重点。根据相关的资料统计,影响项目投资最大的阶段是约占工程项目建设周期1/4的技术设计结束前的工作阶段。因此,在设计阶段,合理科学的设计,可降低建设项目工程造价。房地产开发项目的工程设计是否合理、经济,直接影响到整个项目的总投资的控制及项目的利润多少,房地产开发企业不仅要使设计满足建筑物的建筑效果,使用功能和牢固耐用;还要使设计更加合理、经济、减少建安工程的投资,以降低成本,取得更大的经济效益。在设计中,不少设计人员把安全系数提的过高,对经济上的合理性考虑得较少,从根本上影响了项目成本的有效控制。设计的不合理,造成了一定浪费,显然是对工程的各种经济指标不够重视。在工程设计中采用标准设计可促进工业化水平加快工程进度、节约材料、降低建设投资。

第四,规划设计控制。为加强房地产开发项目的投资控制,降低成本,保证工程质量,房地产开发商应积极推行设计招标或方案竞选形式。开发项目的工程设计控制应以有关部门批准的选址报告、设计任务书、地质勘察报告等基础资料为依据。项目发包采取招标方式或方案竞选方式,也可采取指定承包。设计方案竞选与设计招标的区别在于对于未中选的设计方案,要根据其工作量大小给予必要的补偿。开发企业可以把中选方案作为设计基础,吸收、综合其他方案的优点,集思广益,拿出更好的设计方案。

(2)建筑设计阶段的成本控制

本小区建设项目进入了建筑设计阶段,为了获得技术先进、功能完善、性价比更高的设计方案,公司邀请了5家设计院对该项目的建设方案进行设计、评比。在此之前,我们运用价值工程原理对该居民小区优选出五种主打套型,并确定其所占比重,以此推荐给设计院综合设计。在评比过程中,采用10名建筑设计、工程施工、客户代表运用多因素评分法对设计院的方案进行评比打分,北京建筑设计院的方案因设计新颖、合理,技术经济指标满足投资估算的要求,方案获得了与会专家的一致好评,公司最终确定选择这套方案。

由于设计方案的经济效果不仅取决于技术条件,还受不同地区的自然条件和社会条件等因素的影响,所以在对设计方案进行选择时,要综合考虑各方面的因素,对方案进行全方位技术经济分析与比较。结合当时当地的实际条件,选择功能完善、技术先进、经济合理的设计方案。设计概算是设计文件的组成部分,在初步设计阶段,根据设计要求,对工程造价进行的概略计算。是进行下一阶段施工图设计的重要依据,直接影响到开发项目总投资的控制,房地产开发企业对设计单位提交的设计概算实行会审、集中讨论研究,评议定案。在审查过程中,要注重与同类工程的技术经济指对比分析,找出存在问题,核实概算投资的准确性,及时将审查中发现的问题归纳整理后,及时调整概算,对下一步施工图设计与施工图预算有指导意义。

(3)项目建设实施阶段的成本控制

在项目的建设实施阶段进行成本控制的基本原理是把计划投资额作为投资控制的目标值,在工程施工中定期地进行投资实际值与目标值的比较。通过采用这些比较分析来找出实际支出额与投资控制目标值之间的偏差,对产生的相关原因进行分析,进而采取有效措施加以控制,以保证投资控制目标的实现。这是施工企业在施工阶段投资控制所采取的必要的手段。作为房地产开发商,在项目的具体实施阶段进行投资控制的任务也是如此,即必须保证实际的支出额不超过目标值。房地产开发商要严格控制工程质量、进度,通过以上事前控制为主,事后控制为辅的控制,发现偏差及时调整,把工程造价控制在投资估算确定的范围内。

四、结论

加强成本控制管理是企业推进成本发展战略的基础,同时也是企业进入成本竞争时代的竞争利器。在当前的房地产市场环境下,作为房地产开发企业,应采取有效的成本管理措施,控制好项目成本,稳定城市小区等商品房的售价,满足广大消费者的购房需求。这不但是企业自身生存和发展的需要,也是房地产开发企业义不容辞的社会责任。只有合理开发出符合广大消费者实际购买力的产品,才能把潜在需求转变为有效需求,激活房地产的需求市场,使开发企业有更广阔的生存环境,保障我国的房地产业健康持续的发展。

参考文献:

[1] 马 都:房地产项目成本控制[M]. 北京: 中国建筑工业出版社,2008

[2] 尹贻林: 工程造价计价与控制[M].北京:中国计划出版社,2003

[3] 何伯森: 国际工程合同与合同管理[M].北京:中国建筑工业出版社,2009

[4] 刘正山:房地产投资分析[M]. 大连:东北财经大学出版社,2004

[5] 唐 著: 建筑工程施工项目成本管理[M]. 北京:机械工业出版社,2002

[6] 李达照: 浅谈房地产开发项目管理的成本控制[J]. 四川建材,2006(2):25-29

[7] 王玉红: 房地产开发企业会计[M]. 东北财经大学出版社,2003

[8] 乔志敏: 房地产价格研究[M]. 经济管理出版社,2002

[9] 刘允延: 建设工程项目成本管理[M]. 机械工业出版社,2003

[10] 梁世连: 工程项目管理学[M]. 东北财经大学出版社,2001

[11] 刘佑清: 浅谈房地产开发项目的成本控制[M]. 北京:铁道建筑出版社,2006

[12] 钱光辉: 控制工程造价的关键在于设计[J]. 中国工程咨询,2004, 6(3): 26-28

[13] 侯治国: 中国房地产开发项目成本控制分析[D]. 对外经济贸易大学硕士论文,2006