司法评估报告精选(九篇)
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第1篇：司法评估报告范文
［关键词］估价机构;房地产司法拍卖估价;风险防范
1引言
房地产司法拍卖估价与其他房地产估价显著不同。一方面，由于房地产的价值量大，估价结果与当事人利益攸关;另一方面，房地产司法拍卖估价相对于其他评估来说，对于估价程序、评估报告形式、估价结果的要求更高。房地产估价机构和注册房地产估价师在房地产司法拍卖估价中，应树立较强的风险意识，规范估价行为，保持独立、客观、公正的原则。
2房地产司法拍卖估价概述
2.1房地产司法拍卖估价概念。涉案房地产的司法拍卖估价是房地产司法鉴定估价业务中的一种，主要是指注册房地产估价师运用房地产估价专业知识和经验对涉案的房地产价值或价格进行分析、判断和测算，并提供相关专业意见的活动。这也是目前最主要的房地产司法鉴定估价业务。2.2房地产司法拍卖估价的特点。房地产司法拍卖估价的主要目的就是为了人民法院审理案件需要确定房地产处置参考价提供参考依据，其具有以下三个特点。第一，房地产司法拍卖估价具有公正性。［1］房地产司法拍卖估价工作不同于其他专业活动，房地产司法拍卖估价旨在为人民法院妥善处理案件提供财产处置参考价。在房地产司法拍卖估价工作中，涉案双方当事人法律地位平等，不存在一方强压另一方的现象。因此，房地产司法拍卖估价工作带有“目的公正性”的属性。第二，房地产司法拍卖估价具有严肃性。房地产司法拍卖估价不同于其他一般的房地产估价，房地产司法拍卖估价的结果与案件当事人的合法权益紧密相关。因此，房地产估价机构在进行司法拍卖估价业务时，必须严格按照《资产评估法》《房地产估价规范》的规定审慎进行。第三，房地产司法拍卖估价的与时俱进性。2018年9月1日起施行的［法释〔2018〕15号］《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》(以下简称《规定》)开启了人民法院确定财产处置参考价的全新模式，新增了当事人议价、定向询价、网络询价三种方式，对传统的委托评估方式形成一定冲击。新增了人民法院对评估报告的审查程序，第二十条规定，人民法院应当对评估报告进行审查。具有下列情形之一的，应当责令评估机构在三日内予以书面说明或者补正:①财产基本信息错误;②超出财产范围或者遗漏财产;③选定的评估机构与评估报告上签章的评估机构不符;④评估专业人员执业资格证明与评估报告上署名的人员不符;⑤具有其他应当书面说明或者补正的情形。同时该规定明确了当事人、利害关系人可以就评估报告提出异议，第二十二条规定，当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议:①财产基本信息错误;②超出财产范围或者遗漏财产;③评估机构或者评估专业人员不具备相应评估资质;④评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照《民事诉讼法》第二百二十五条的规定处理。面对新的司法解释、新的估价要求，房地产估价师虽说具有一定的不可替代性，但仍需不断提高执业水平，方能在激烈的竞争中占有一席之地。
3房地产司法拍卖估价工作风险成因
从司法拍卖估价工作的实践情况来看，房地产估价机构从事司法拍卖估价工作的风险主要集中在程序不合法、评估报告形式不合规、估价结果不公正几方面。以下从程序不合法、估价结果不公正两方面简要分析风险存在的原因。3.1程序不合法引发的风险。在《资产评估法》、2015版《房地产估价规范》中对估价程序有明确的规定和要求。而在司法评估实践中，常常会出现估价程序履行不到位的情况，比如现场查勘时经常出现被执行人不配合的情况下，使得估价师无法完成进入估价对象内部进行查勘的法定义务;又比如现场查勘时评估师没有认真核对人民法院提供的估价对象资料与估价对象现状有无差异，会造成评估的财产基本信息、评估财产范围发生偏差;还有就是有的估价机构内部管理制度不健全，使得评估报告内部审核流于形式，造成评估报告形式不合规等。这些情形都会成为案件当事人对评估报告提出异议的理由，也会客观上造成案件执行工作的拖延。3.2估价结果不公正引发的风险估价结果不公正。主要是指由于估价方法、参数、基础数据等选择出现问题等原因导致的估价结果出现需要补正的情形。在司法案件中，当事人的利益对立，估价对象物权即将发生转移，这使得评估报告会成为各相关方关注的焦点。《规定》第二十三条规定，当事人、利害关系人可以在收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议。房地产估价机构在房地产司法拍卖估价工作中一旦因为故意或者重大过失导致估价错误的，不但会损害案件当事人的合法权益，也会对估价机构、估价师的经济效益、社会效益带来不利影响，严重的甚至会被从人民法院司法评估机构名单库中除名，这就要求房地产估价机构、估价师在执业过程中必须依法合规、谨慎执业。
4房地产司法拍卖估价工作的风险规避及防范措施
4.1提高评估专业人员风险防范意识和职业道德水平。就房地产估价机构内部而言，要有效的提高评估专业人员风险意识和职业道德水平，必须做好以下两个方面的工作。首先，加强对评估专业人员的法律知识培训。房地产估价机构的业务行为受到相关法律的规制，为了使房地产估价机构的评估工作符合法律的要求，必须使相关工作人员明确法律的基本要求是什么，以及违背法律规定可能会产生的法律责任。只有通过对相关工作人员系统的法律培训，才能在评估专业人员头脑中真正树立起风险意识。其次，房地产估价机构除了要求评估专业人员遵守一般的行业职业道德准则之外，房地产估价机构应当结合本单位的具体情况制定符合本单位工作实际的《房地产司法评估操作指引》，用更明确的标准来约束评估专业人员的职业道德，促使评估专业人员能够审慎对待每一次评估工作，时刻牢记自身的职业道德底线。4.2建立健全机构管理制度，规范业务行为要有效的提高房地产估价机构。在司法拍卖估价中的风险防范能力，除了要从评估专业人员这一角度着手，房地产估价机构自身也要作出充分的努力。很重要的一个努力方向就是要建立健全机构内部管理制度，用制度来规范业务行为，从而提高司法鉴定结论的质量。［4］为此，房地产估价机构应当建立一套完整的保障司法鉴定评估质量的制度。在具体的制度内容上，应当包括房地产司法拍卖估价工作实施的程序、现场查勘的记录管理、司法拍卖估价对象材料的获取、使用以及估价结论出具的文本等方面。此外，最为重要的一点是，房地产估价机构要建立责任追究制度。房地产估价机构建立责任追究制度是为了进一步规范评估专业人员的业务行为，要使评估专业人员在执业过程中始终保持清醒的头脑，牢固树立风险责任意识，唯有此，才能真正的达到规范业务行为、提高服务质量的目的。4.3建立执业责任保险或者执业风险金制度鉴于。目前房地产估价机构司法拍卖估价人员面临的执业风险越来越多，执业风险系数也在不断攀升。为了消除评估专业人员的执业顾虑，房地产估价机构在有条件的情况下，可以参加司法鉴定执业责任保险或者缴纳执业风险金，通过社会其他机构来分散评估专业人员的执业风险。我国早在《司法鉴定机构管理办法》中就规定了司法鉴定责任保险以及执业风险金制度，因此，房地产估价机构实施此方案在法律上不存在任何障碍。建立执业责任保险或者执业风险金制度，能帮助房地产估价机构在执行业务中分散风险。4.4合理利用假设限制条件和免责条款。在司法拍卖估价工作中要合理地使用假设限制条件和免责条款，避免相关当事方因对估价报告的不合理利用而带来的风险，也避免一些由于其他方面的原因而承担不应该由估价机构及估价专业人员承担的风险。对于司法拍卖估价过程中难以把握的或认为可能存在的风险事项，房地产估价机构应及时和委托人进行沟通，并在估价报告中披露其不确定性或所面临不同后果的可能性。在复杂的司法拍卖估价业务中，对不确定的问题和不可知的事实情况，应出具有条件的和有保留的咨询意见。
5结论
随着我国经济的不断发展，一方面社会公众已经形成了较强的法律权利意识，另一方面在经济获得不断发展的同时，各种债务纠纷大大增加，由此导致司法拍卖估价业务增多，房地产估价机构及评估专业人员的执业风险也相应增多。房地产估价机构当前和今后很重要的一个工作任务就是要做好司法拍卖估价工作中的风险防范工作。要从房地产估价机构、评估专业人员两个方面做好风险把控工作。就房地产估价机构自身而言，要加强内部管理制度，规范业务行为，加强对评估专业人员的法律培训。对于评估专业人员来讲，要牢固树立风险责任意识，牢记自身职业道德底线。相信通过这两方面的努力，房地产估价机构司法拍卖估价业务面临的风险增加问题可以有效得到控制。
参考文献:
［1］王学哲.论司法鉴定中房地产估价工作的风险防范［J］．中国房地产估价与经纪，2009(2)．
［2］敖立新.浅谈房地产司法拍卖及估价［J］．中国房地产估价与经纪，2017(2):73－77.
［3］陈艳.房地产估价机构防范风险策略探讨［J］．住宅与房地产，2019(22):8.
第2篇：司法评估报告范文
一、资产评估司法鉴定项目的特殊性
（1）资产评估司法鉴定主体资格的双重性。我国对鉴定主体资格采用鉴定权主义，实行行政许可制度。资产评估司法鉴定主体包括资产评估司法鉴定机构和资产评估司法鉴定人。在实施资产评估司法鉴定工作时，资产评估机构的身份是司法鉴定机构，经办的注册资产评估师的身份是司法鉴定人。正是资产评估司法鉴定主体资格的双重性，才造成资产评估机构从事司法鉴定业务时面对行政管理和行业管理的双重性。
（2）资产评估司法鉴定客体的涉案性和广泛性。资产评估司法鉴定的对象主要为民事诉讼中涉案的财物或权利，包括立案时、诉讼中和执行中的财物或权利，所有的鉴定对象均涉及诉讼原被告双方甚至是第三人的切身利益。鉴定结论一直是诉讼当事人关注的焦点之一，强烈要求鉴定结论具有公正性、准确性、合法性。在个别的行政诉讼和仲裁案件中，也会涉及资产评估司法鉴定，但不是主流。实际工作中，鉴定对象不仅有一般意义上的各类资产，还有需要补偿的损失和需要确定的成本等特殊客体。
（3）资产评估司法鉴定报告的证据性。目前，资产评估司法鉴定的报告表现形式一般可分为两种，一是资产评估报告；二是按《司法鉴定文书规范》要求出具的资产评估司法鉴定意见书。不管采用何种报告形式都不能改变报告的证据性质。资产评估司法鉴定报告作为司法鉴定结论，是一种特殊的证据形式，是民事诉讼法和行政诉讼法中法定的证据种类之一。
（4）资产评估司法鉴定报告使用的限制性。资产评估司法鉴定报告作为鉴定结论并非是当然证据，其证据力并不当然优于其他证据，必须经诉讼当事人当庭质证，且由法庭最终审查并认证。资产评估司法鉴定报告只有经过质证程序后才能依法产生证据力，作为法庭判案的证据。司法鉴定报告合法应用前的质证程序，客观上对评估责任起到了一定过滤作用，在一定程度上化解了司法鉴定机构和司法鉴定人的民事法律责任。
（5）资产评估司法鉴定立场的中立性和超然性。和贷款抵押评估、非货币资产出资评估、拆迁补偿评估、上市公司资产流入类评估、国有资产流出类评估等就高倾向评估以及税基评估、MBO企业整体评估、民进国退企业改制、处置金融不良资产评估、上市公司资产流出类评估、国有资产流入类评估等就低倾向评估不同，资产评估司法鉴定既不就高也不就低。因为一方的多得或少付必然是以另一方或第三方的多付和少得为代价的。不公平地增加一方的额外利益必然损害另一方或第三方的合法利益。对于资产评估司法鉴定，评估立场应坚持中立性和超然性，使评估的公开、公平、公正原则得到充分彰显。
（6）资产评估司法鉴定项目启动权行使的特定性。评估项目的启动权由评估业务的委托人拥有。不同司法领域和环节，委托人有所不同。在自诉案件受理阶段，一般由主张权利的当事人向法院认可的司法鉴定机构进行委托。在案件审理和执行环节，我国目前实行司法官授权鉴定制度，或称中立鉴定制度，资产评估司法鉴定项目的启动权由法院行使。在公诉案件的立案阶段或侦察阶段，一般由检察部门或公安部门进行启动。在仲裁领域，当事人有约定的按约定确定司法鉴定机构，无约定的由仲裁庭指定司法鉴定机构。
（7）资产评估司法鉴定具体事项的指定性。一般情况下，资产评估司法鉴定项目的评估对象和评估范围以及评估基准日都是法院指定的，司法鉴定报告的用途或评估目的也是法定的，司法鉴定机构和司法鉴定人不得随意变更。对于资产评估司法鉴定对象和评估范围内有详细清单的资产的权属问题，司法鉴定人只需尽到关注和披露义务，不对权属影响评估结论承担法律责任。但是对于涉及股权资产评估时，仍须按法律权属指导意见规定处理，在报告中充分披露。对产权不清的资产尽量让有关当事人认定，并与主管法官做好沟通工作。
（8）评估基准期的复杂性。一般的资产评估司法鉴定项目是以法院等委托人指定的某年某月某日为评估基准期，以法院的委托函的落款日期即委托日期为评估基准日。但有些资产评估司法鉴定项目（如损失评估类司法鉴定项目）只能使用评估基准期，为一个特定期间，从某年某月某日至某年某月某日。具体期间长度，由侵权行为的持续时间长短决定。
（9）鉴定结论取价标准的唯一性。不管是对普通对象的评估，还是对损失补偿的评估或对成本的评估等，都必须采用价格标准，而不能采用价值标准。这和企业价值评估或无形资产评估有所不同。只有以价格标准为基础进行评估，才对诉讼当事人是公平、公正和合理的。如果采用价值标准，当价格和价值背离时，必须有一方为这种背离付出代价，这是利害关系人不能接受的。虽然市场价格很多时候并不等于价值，如股票和商品房的价格暴涨暴跌，但市场价格是公平的，市场风险的承担和转移相关法律法规有明确规定。除了以上列举的特殊性外，资产评估司法鉴定项目还有其他一些特点，如评估工作周期法律有明文限制等等。
二、资产评估司法鉴定项目的评估风险识别
对于风险的认识，不同的领域会有不同的概念和解释，并对风险进行不同分类。资产评估司法鉴定项目的鉴定风险实质就是评估风险。对于评估风险，评估行业长期以来缺乏统一的、权威的定义。对评估风险认识的差异，必然会带来风险防范的差异和疏漏。然而可以形成共识的是，对于评估行业来说，不管什么评估领域和什么评估专业，评估风险一定和评估责任及自身利益密切相关，因为评估机构和评估人员一旦可以免责或没有利益损失，所谓的评估风险就会荡然无存，同时评估行业也会失去存在的必要。评估风险是由资产评估的经济职能决定的。评估风险的识别存在两个标准，一是评估责任标准，二是利益损失标准。评估责任是指评估机构及其评估人员依法需要承担的法律责任和应当履行的义务。评估风险是指评估机构及其评估人员因故意或过失通过特定评估项目的资产评估报告作为侵权工具、或违法工具、或犯罪对象以及在评估项目全过程中存在违法行为和存在法律、法规、规章、规范性文件禁止的情形等原因，依法需要承担民事法律责任、行政法律责任和刑事法律责任的可能性、或者虽不需要承担法律责任但客观上存在导致其经济利益遭受损失或对其相关权利造成不利以及受到评估协会行业制裁的可能性。从上面的定义可以看出，评估风险完全基于评估项目。评估风险一旦变为现实，必然会使评估机构或其评估人员的经济利益遭受损失或对相关权利造成不利。需要注意的是，评估合同违约风险、开展未经许可的评估业务、评估费坏账、与评估项目无关的管理风险和经营风险等风险不属于评估风险，但违反保密义务的缔约过失责任因有法律法规、规章明确规定为评估责任而构成评估风险。评估报告是评估风险最主要的直接来源之一。从评估风险直接来源或直接起因角度看，资产评估司法鉴定项目的评估风险可以分为两大类，一是因资产评估司法鉴定报告原因引起的评估风险；二是资产评估司法鉴定报告以外的原因引起的评估风险。从评估责任的角度划分，评估风险可以分为民事法律责任评估风险、行政法律责任评估风险、刑事法律责任评估风险和其他责任评估风险。从评估技术角度划分，评估风险可以分为评估技术风险和非评估技术风险。资产评估司法鉴定项目的评估风险主要来源是资产评估司法鉴定报告引起的评估风险，而且行政法律责任评估风险占全部评估风险的主要份额。原因是资产评估民事责任和资产评估刑事责任注重评估结果，同时由于侵权构成四要件和犯罪构成四要件必须同时具备，因此难以形成评估责任。而资产评估行政责任不仅注重评估结果，而且注重评估过程，同时鉴于违法构成只有一个客观方面，而且涉及的管理部门众多，造成行政责任成为评估机构的主要评估责任。
第3篇：司法评估报告范文
【关键词】执行程序；送达；对策
一、执行程序中需送达、通知被执行人的法律文书
笔者根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释的规定，对其进行了梳理，主要包括：（1）执行开始阶段，应当向被执行人发出执行通知、报告财产令、失信风险告知及其他相关事项告知书。（2）人民法院查封、扣押财产应制作执行裁定书并送达。（3）查扣财产时，应通知被执行方到场，将查扣清单交被执行人。（4）查扣后应责令被执行人在指定期限内履行义务。（5）财产评估时，应采用随机方式确定评估机构，应提前通知被执行人到场。（6）评估报告作出后应当发送给被执行人。（7）告知被执行人对评估报告有异议的可书面提出。（8）进入拍卖程序后，应采用随机方式确定拍卖机构，应提前通知被执行人到场。（9）应当在拍卖五日前通知被执行人到场。（10）财产拍卖成交后，应送达执行裁定书。（11）对拍卖款进行分配，应送达财产分配方案。
二、执行文书送达的不同观点
对于上述执行文书是否应全部采用公告送达，实践中存在不同观点。一种意见认为，上述的执行文书应分为“送达”与“通知”两类，属于“通知”的执行文书无须公告送达。理由是：相关规定仅是“发出通知”或“通知”，按字面理解，则这仅是执行法院应做的工作，并不必然隐含被执行人要知悉该通知书，而且被执行人既然已下落不明，已属于实际通知不能的情况，所以此类通知无须到达被执行人，执行法院只需将相关通知书张贴于本院公告栏进行公示就可。这样一来，需公告送达的执行文书就减少了一大部分，会节省出很多时间。第二种意见认为，既然相关法律及司法解释已经进行了明确规定，就应严格按照法律规定进行公告送达，但基于执行实际工作中存在的问题，可以建议立法修改。第三种意见认为，上述执行文书应全部采用公告送达，但为提高工作效率，可将上述执行文书进行合并然后公告。
笔者所持的为第三种意见。理由是：首先，“通知”与“送达”虽然性质不同，但仍应全部送达。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定：“人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出”。足见，第一种意见的理由是不妥的，相关的通知若没有送达的话，将影响被执行人相应法定权利的行使。其次，如果每份执行文书依次公告的话，那么在执行程序中，每处置一次被执行财产，就需花上两三年的时间，这显然是不合理的。第二种意见中提到的建议立法修改，但法院执行中的财产处置工作每天都在进行着，坐等立法修改显然是行不通的。因此，笔者认为，合理地将上述执行文书进行合并公告的做法是必要的，但应认真研究如何送达相关执行文书，做到既符合法律、司法解释的相关规定，又能最大限度地缩短执行时间。
三、对策建议
对于如何合并公告，笔者提出的建议做法是，首先根据执行工作的流程对全部执行文书进行分类，然后根据执行工作的进展情况分阶段进行公告送达。
（一）分类
所有需要送达通知的执行文书，主要包括本文前面所述的十余种，笔者认为可以按执行工作流程将其分为五个部分。
第一部分为执行开始阶段。这阶段包括执行通知、报告财产令、失信风险告知及其他相关事项告知书四份文书，很多法院（包括笔者所在法院）都是制作各自独立的执行文书，笔者认为这四份完全可以合并为一份，只要能体现全部法定应告知的内容就可以。
第二部分为财产查扣阶段。在实践中，这阶段的工作一般是同时进行的，法院查扣被执行财产时应作出执行裁定书并送达，应通知被执行方到场，将查扣清单交被执行人，查封后应责令被执行人在指定期限内履行义务。
第三部分为财产评估阶段。这阶段的工作主要是选择评估机构应提前通知、选择情况可送达以及评估报告作出后应发送给被执行人，并告知其有异议可书面向人民法院提出。
第四部分为拍卖阶段。本阶段包括：应采用随机方式确定评估机构，但应提前通知被执行人到场。执行法院可将选择机构的情况书面送达被执行人。执行法院应当在拍卖五日前通知被执行人到场。
第五部分为财产分配阶段。财产拍卖成交后，应向被执行人送达拍卖成交确认裁定书。涉及案款分配的，应向被执行人送达财产分配方案。
（二）合并公告送达
如果按上述的分类，那么至少需要五次的公告，那就是十个月以上的时间，这显然时间太长，因此还应尽量压缩时间。笔者认为，可以合并为以下三个部分进行三次公告（简称“642”），且公告可交叉进行，进一步缩短执行时间。
第一部分，这部分包括执行开始阶段、查扣阶段以及评估阶段选择评估机构部分的执行文书，共九份文书，因执行开始阶段的四份文书可以合并为一份，加上另五份，简称“6”，这部分可合并一次性公告。财产查扣阶段应送达的查封、拍卖裁定书及查扣清单，通知被执行方到场，查封后责令被执行人在指定期限内履行义务，这部分工作在实践中一般是同时进行的，这四份执行文书可以同时送达。而执行开始阶段的执行文书主要是告知性质，在财产查扣时再进行告知并不会剥夺被执行人的相关法定权利。查封后应责令被执行人限期履行义务，若被执行人没有在指定期限内履行义务，则对查封财产进行评估、拍卖，但为提高效率，执行法院在财产查封后，可随即对查封财产进行委托评估，若被执行人履行义务，则停止评估程序，若其没有履行义务，则节省了指定履行的这段时间。因此，这一部分的执行文书合并公告是合理的。第二部分，这部分包括财产评估报告、告知异议权利及拍卖阶段的执行文书，简称“4”，这四份文书可以合并公告。从法院查扣财产到选择评估机构，到评估机构作出评估报告，这需要一定的工作时间，所以这一部分的执行文书只能另外进行一次公告。
第4篇：司法评估报告范文
作为房地产估价机构在日常工作中经常要为司法机关处置涉讼房地产出具估价报告，报告中往往要涉及三个最基本的概念：一个是公开市场价值，一个是拍卖底价，一个是拍卖保留价。对于前者，由于有房地产估价规范的严格规定，一般没有异议。但是对于后二者，由于《房地产估价规范》与《中华人民共和国拍卖法》中的有关规定不一致，因此，对于什么是底价，什么是保留价，两者之间是什么关系，它们与起拍价、抵债价又是什么关系，房地产估价机构确定的拍卖底价或保留价的法律地位如何，目前有一些不同看法。本文仅就拍卖底价、保留价的准确称谓及其法律地位作一探讨，以期抛砖引玉。
一、什么是拍卖
《中华人民共和国拍卖法》第三条规定：拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。在实际经济生活中，拍卖有两种不同的性质和两种不同的形式。第一种性质的拍卖是基于自愿原则的，即拍卖委托人将自己所有的财物或权利委托拍卖人进行拍卖。常见的有古董、字画、邮票等的拍卖，土地使用权出让拍卖也属于这种性质。另一种性质的拍卖不是基于自愿原则的，往往出现在破产清算、涉讼涉案的情况中，是一种被迫的强制拍卖。与此同时也存在两种不同形式的拍卖：一种是英格兰式，报价由低到高，不断加价竞买，直到无人再加价时，即以最后应价者竞买成功为基本特征。我国和世界上绝大多数国家一般都采用这种拍卖形式；另一种拍卖形式则是荷兰式，报价由高到低，不断减价，以第一位应价者竞买成功为基本特征。荷兰阿姆斯特丹鲜花批发市场和日本东京海鲜批发市场都采用这种拍卖形式。近日，深圳市福田区“子悦台”商住楼在建工程也以这种拍卖形式成功地进行了拍卖。
与房地产估价有关的拍卖主要是第二种性质的拍卖，即强制拍卖。我们主要针对这种拍卖情况下的底价或保留价进行探讨。
二、拍卖底价与拍卖保留价
《房地产估价规范》第6.10.2条规定：房地产拍卖底价评估，首先应以公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格，之后再考虑短期强制处分（快速变现）等因素的影响确定拍卖底价。
底价即最低商业价值。在此基础上确定拍卖保护价、起拍价。最高应价低于保护价的，重新拍卖或变卖。（《海商法大辞典》1988年版第414页）
保留价主要出现在《中华人民共和国拍卖法》中，第二十八条规定“委托人有权确定拍卖标的的保留价，并要求拍卖人保密。拍卖国有资产，依照法律或者按照国务院规定需要评估的，应当经依法设立的评估机构评估，并根据评估结果确定拍卖标的的保留价。”第四十四条规定“委托合同应当载明以下事项……；（三）、委托人提出的保留价。”第五十五条规定“拍卖无保留价的，拍卖师应当在拍卖前予以说明。拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。”
可以看出，底价是标的物的最低商业价值，或者说是第三方（房地产估价机构）确认的标的物在拍卖市场——这样一个受强制快速变现因素影响而形成的一个不完全市场上的最可能的成交价，相对于拍卖委托人来说是一种客观性的价格；保留价则是拍卖委托人在底价基础上根据评估底价确定的，相对来说更具有主观的意味。
在第一种性质的拍卖，即基于自愿原则的拍卖情形下，拍卖委托人是拍卖标的的所有人，有权自行确定拍卖标的的底价或最低商业价值，自行确定拍卖保留价。通俗地说就是：我就打算按这个价钱卖，低于这个价钱我就不卖了。此时，底价即保留价。在拍卖未成交的情况下，委托人可以降低自己的底价（保留价），因为最低商业价值是他自己确定的，他自己可以更改。在第二种性质的拍卖，即强制拍卖的情形下，作为最低商业价值的底价就不能与保留价等同了。这是因为：第一，这两个价格是由不同的主体确定的，底价是由法定的评估机构依法确定的；保留价则是由拍卖委托人，即司法机关或清算组、债权人委员会在委托拍卖合同中确定的。第二，底价在评估报告有效期内，如无特殊情况一般不能更改；保留价则可以在多次拍卖中向下调整，以期能够成交，但不能低于底价。第三，底价的更改必须由法定的评估机构依据变化了的条件做出新的评估；保留价则可以在底价之上，根据市场和拍卖的具体情况灵活确定。
总之，由房地产评估机构依法确定的拍卖底价是拍卖的最终保留价，是不可突破的价格底线。
三、拍卖底价的法律地位
以拍卖为估价目的的房地产估价报告（其中最重要的部分是确定拍卖底价）作为价格鉴证文件，在诉讼中的作用相当于法医鉴定、笔迹鉴定这一类专业技术鉴定，具有专业性、权威性和严格的法律意义，即在没有相反的证据的情况下，法院可以据此作出判断。而这种判断对当事人的利益将产生最直接的影响。拍卖底价的法律地位还表现在以下几点：
1、拍卖底价是确定保留价、起拍价的依据；
2、拍卖底价不可随意更改；
3、在拍卖不成交的情况下，以物抵债是法院执行工作的一种选择，此时，拍卖底价就是抵债价；
4、拍卖底价的确定必须由法定房地产估价机构按照法定程序完成。
5、房地产估价机构确定拍卖房地产底价必须承担法律责任。
四、房地产拍卖底价确定中的几个问题
1、拍卖底价的法律地位对房地产估价机构及全体估价师提出了更高的要求，即客观、准确地评估房地产拍卖底价。
2、不能简单地一律打几折，必须依照房地产估价规范要求，准确把握所评房地产因强制快速变现等因素对其公开市场价值的影响。从拍卖底价标的物在拍卖市场上最可能的成交价这个角度考虑，拍卖无法成交和成交价大幅偏离底价都或多或少与房地产评估机构未能准确把握所评房地产因强制快速变现等因素对其公开市场价值的影响有关。
3、尽可能多地收集房地产拍卖市场行情，仔细分析拍卖成交价与市场价、拍卖底价之间的关系。以目前深圳房地产拍卖市场为例，一般来说，住宅成交价总能高于拍卖底价，接近市场价，办公楼却常常无人竞拍。多套住宅整体拍卖无人问津，拆零再拍，就可以以高于底价的价格成交。这种状况说明：一种可能是机构尚未重视拍卖市场，另一种可能是整体拍卖，机构买下后再拆零来卖，中间有约10%的税费，其他风险还在外，使机构投资者却步。但我们也可以从中得出不同用途房地产拍卖底价与市场价的差距应有不同；整体拍卖与拆零拍卖，拍卖底价也应有不同这样两个结论。
4、评估报告一定要披露被拍卖财产存在的瑕疵，并在确定拍卖底价时加以考虑。涉讼房地产一般都经过一个查封和诉讼的过程，有的甚至长达数年；有的欠交水电费、物业管理费；有的有租约限制；有的涉及另外的诉讼；有的还要补地价，这些情况都使被拍卖财产的价值受到影响。评估报告一定要将被拍卖财产存在的瑕疵加以披露，并根据影响大小对被拍卖财产的市场价值特别是拍卖底价做向下修正，以保护竞拍人的利益。
5、要注意保护被拍卖财产所有人的利益。被拍卖财产的受偿人（一般是抵押权人）总是希望拍卖底价低一些，以便尽快变现，收回现款；司法机关出于尽快结案的考虑，也可能希望拍卖底价低一些。这时，合理确定拍卖底价，就是对被拍卖财产所有人（败诉方）的合法权益的保护，特别是当被拍卖财产所有人还有其他财产时其意义更加明显。
五、实践中的拍卖底价与拍卖保留价
1、目前，深圳市各级人民法院均采用抽签委托评估机构的作法，即法院将部分房地产评估机构确定为定点评估机构，每月两次举行摇珠抽签会抽签决定具体案件的评估机构，评估机构不与拍卖行和原被告双方接触。这个作法保证了评估机构能够独立、客观地出具评估报告。在确定拍卖底价和拍卖保留价的问题上，虽然广东省高级人民法院曾经有过通知，要求各级法院执行部门可以在评估市场价的基础上降15个百分点确定第一次拍卖的保留价；如果拍卖不成交，则再降15个百分点确定第二次拍卖的保留价；如果拍卖仍不成交，则以第二次拍卖的保留价作为抵债价格，裁定将该房地产过户给胜诉方（债权人）。但实际上，在大多数情况下，各级法院仍以房地产评估机构评估的拍卖底价作为拍卖保留价。经两次拍卖仍不成交的，即以拍卖底价作为抵债价格，裁定将该房地产过户给胜诉方（债权人）。房地产评估机构出具的评估报告只确定该房地产的市场价值和拍卖底价，并不确定拍卖保留价（部分评估报告中提到的“拍卖保留价”实际应当是拍卖底价）。拍卖保留价由法院在委托拍卖时确定。
第5篇：司法评估报告范文
作为房地产估价机构在日常工作中经常要为司法机关处置涉讼房地产出具估价报告，报告中往往要涉及三个最基本的概念：一个是公开市场价值，一个是拍卖底价，一个是拍卖保留价。对于前者，由于有房地产估价规范的严格规定，一般没有异议。但是对于后二者，由于《房地产估价规范》与《中华人民共和国拍卖法》中的有关规定不一致，因此，对于什么是底价，什么是保留价，两者之间是什么关系，它们与起拍价、抵债价又是什么关系，房地产估价机构确定的拍卖底价或保留价的法律地位如何，目前有一些不同看法。本文仅就拍卖底价、保留价的准确称谓及其法律地位作一探讨，以期抛砖引玉。
一、什么是拍卖
《中华人民共和国拍卖法》第三条规定：拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。在实际经济生活中，拍卖有两种不同的性质和两种不同的形式。第一种性质的拍卖是基于自愿原则的，即拍卖委托人将自己所有的财物或权利委托拍卖人进行拍卖。常见的有古董、字画、邮票等的拍卖，土地使用权出让拍卖也属于这种性质。另一种性质的拍卖不是基于自愿原则的，往往出现在破产清算、涉讼涉案的情况中，是一种被迫的强制拍卖。与此同时也存在两种不同形式的拍卖：一种是英格兰式，报价由低到高，不断加价竞买，直到无人再加价时，即以最后应价者竞买成功为基本特征。我国和世界上绝大多数国家一般都采用这种拍卖形式；另一种拍卖形式则是荷兰式，报价由高到低，不断减价，以第一位应价者竞买成功为基本特征。荷兰阿姆斯特丹鲜花批发市场和日本东京海鲜批发市场都采用这种拍卖形式。近日，深圳市福田区“子悦台”商住楼在建工程也以这种拍卖形式成功地进行了拍卖。
与房地产估价有关的拍卖主要是第二种性质的拍卖，即强制拍卖。我们主要针对这种拍卖情况下的底价或保留价进行探讨。
二、拍卖底价与拍卖保留价
《房地产估价规范》第6.10.2条规定：房地产拍卖底价评估，首先应以公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格，之后再考虑短期强制处分（快速变现）等因素的影响确定拍卖底价。
底价即最低商业价值。在此基础上确定拍卖保护价、起拍价。最高应价低于保护价的，重新拍卖或变卖。（《海商法大辞典》1988年版第414页）
保留价主要出现在《中华人民共和国拍卖法》中，第二十八条规定“委托人有权确定拍卖标的的保留价，并要求拍卖人保密。拍卖国有资产，依照法律或者按照国务院规定需要评估的，应当经依法设立的评估机构评估，并根据评估结果确定拍卖标的的保留价。”第四十四条规定“委托合同应当载明以下事项……；
（三）、委托人提出的保留价。”第五十五条规定“拍卖无保留价的，拍卖师应当在拍卖前予以说明。拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。”
可以看出，底价是标的物的最低商业价值，或者说是第三方（房地产估价机构）确认的标的物在拍卖市场——这样一个受强制快速变现因素影响而形成的一个不完全市场上的最可能的成交价，相对于拍卖委托人来说是一种客观性的价格；保留价则是拍卖委托人在底价基础上根据评估底价确定的，相对来说更具有主观的意味。
在第一种性质的拍卖，即基于自愿原则的拍卖情形下，拍卖委托人是拍卖标的的所有人，有权自行确定拍卖标的的底价或最低商业价值，自行确定拍卖保留价。通俗地说就是：我就打算按这个价钱卖，低于这个价钱我就不卖了。此时，底价即保留价。在拍卖未成交的情况下，委托人可以降低自己的底价（保留价），因为最低商业价值是他自己确定的，他自己可以更改。在第二种性质的拍卖，即强制拍卖的情形下，作为最低商业价值的底价就不能与保留价等同了。这是因为：第一，这两个价格是由不同的主体确定的，底价是由法定的评估机构依法确定的；保留价则是由拍卖委托人，即司法机关或清算组、债权人委员会在委托拍卖合同中确定的。第二，底价在评估报告有效期内，如无特殊情况一般不能更改；保留价则可以在多次拍卖中向下调整，以期能够成交，但不能低于底价。第三，底价的更改必须由法定的评估机构依据变化了的条件做出新的评估；保留价则可以在底价之上，根据市场和拍卖的具体情况灵活确定。
总之，由房地产评估机构依法确定的拍卖底价是拍卖的最终保留价，是不可突破的价格底线。
三、拍卖底价的法律地位
以拍卖为估价目的的房地产估价报告（其中最重要的部分是确定拍卖底价）作为价格鉴证文件，在诉讼中的作用相当于法医鉴定、笔迹鉴定这一类专业技术鉴定，具有专业性、权威性和严格的法律意义，即在没有相反的证据的情况下，法院可以据此作出判断。而这种判断对当事人的利益将产生最直接的影响。拍卖底价的法律地位还表现在以下几点：1、拍卖底价是确定保留价、起拍价的依据；2、拍卖底价不可随意更改；3、在拍卖不成交的情况下，以物抵债是法院执行工作的一种选择，此时，拍卖底价就是抵债价；4、拍卖底价的确定必须由法定房地产估价机构按照法定程序完成。
5、房地产估价机构确定拍卖房地产底价必须承担法律责任。
四、房地产拍卖底价确定中的几个问题
1、拍卖底价的法律地位对房地产估价机构及全体估价师提出了更高的要求，即客观、准确地评估房地产拍卖底价。
2、不能简单地一律打几折，必须依照房地产估价规范要求，准确把握所评房地产因强制快速变现等因素对其公开市场价值的影响。从拍卖底价标的物在拍卖市场上最可能的成交价这个角度考虑，拍卖无法成交和成交价大幅偏离底价都或多或少与房地产评估机构未能准确把握所评房地产因强制快速变现等因素对其公开市场价值的影响有关。
3、尽可能多地收集房地产拍卖市场行情，仔细分析拍卖成交价与市场价、拍卖底价之间的关系。以目前深圳房地产拍卖市场为例，一般来说，住宅成交价总能高于拍卖底价，接近市场价，办公楼却常常无人竞拍。多套住宅整体拍卖无人问津，拆零再拍，就可以以高于底价的价格成交。这种状况说明：一种可能是机构尚未重视拍卖市场，另一种可能是整体拍卖，机构买下后再拆零来卖，中间有约10%的税费，其他风险还在外，使机构投资者却步。但我们也可以从中得出不同用途房地产拍卖底价与市场价的差距应有不同；整体拍卖与拆零拍卖，拍卖底价也应有不同这样两个结论。
4、评估报告一定要披露被拍卖财产存在的瑕疵，并在确定拍卖底价时加以考虑。涉讼房地产一般都经过一个查封和诉讼的过程，有的甚至长达数年；有的欠交水电费、物业管理费；有的有租约限制；有的涉及另外的诉讼；有的还要补地价，这些情况都使被拍卖财产的价值受到影响。评估报告一定要将被拍卖财产存在的瑕疵加以披露，并根据影响大小对被拍卖财产的市场价值特别是拍卖底价做向下修正，以保护竞拍人的利益。
5、要注意保护被拍卖财产所有人的利益。被拍卖财产的受偿人（一般是抵押权人）总是希望拍卖底价低一些，以便尽快变现，收回现款；司法机关出于尽快结案的考虑，也可能希望拍卖底价低一些。这时，合理确定拍卖底价，就是对被拍卖财产所有人（败诉方）的合法权益的保护，特别是当被拍卖财产所有人还有其他财产时其意义更加明显。
五、实践中的拍卖底价与拍卖保留价
1、目前，深圳市各级人民法院均采用抽签委托评估机构的作法，即法院将部分房地产评估机构确定为定点评估机构，每月两次举行摇珠抽签会抽签决定具体案件的评估机构，评估机构不与拍卖行和原被告双方接触。这个作法保证了评估机构能够独立、客观地出具评估报告。在确定拍卖底价和拍卖保留价的问题上，虽然广东省高级人民法院曾经有过通知，要求各级法院执行部门可以在评估市场价的基础上降15个百分点确定第一次拍卖的保留价；如果拍卖不成交，则再降15个百分点确定第二次拍卖的保留价；如果拍卖仍不成交，则以第二次拍卖的保留价作为抵债价格，裁定将该房地产过户给胜诉方（债权人）。但实际上，在大多数情况下，各级法院仍以房地产评估机构评估的拍卖底价作为拍卖保留价。经两次拍卖仍不成交的，即以拍卖底价作为抵债价格，裁定将该房地产过户给胜诉方（债权人）。房地产评估机构出具的评估报告只确定该房地产的市场价值和拍卖底价，并不确定拍卖保留价（部分评估报告中提到的“拍卖保留价”实际应当是拍卖底价）。拍卖保留价由法院在委托拍卖时确定。
第6篇：司法评估报告范文
中介组织人员出具证明文件重大失实罪，是指承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织及其人员。不负责任，出具的证明文件有重大失实，造成严重后果的行为。
（一）客体要件
本罪所侵害的客体是国家有关市场的管理秩序，犯罪对象是指资产评估报告、验资证明、验证证明、审计报告等中介证明。其中资产评估报告，是指资产评估人对公司的物产、工业产权、非专利技术、土地使用权等资产折抵资本经过评估所出具的报告，根据公司法规定，公同成立的发起人以实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作为自己股款折资本的，其在公司中所持的股份数额，应由资产评估师评估；公司解散时，对其资产也应当评估。根据国务院1991年11月16日的《国有资产管理方法》规定，国有资产占有单位（以下简称占有单位）有下列情形之一的，应当进行资产评估：（1）资产拍卖、转让；（2）企业兼并、出售、联营、股份经营；（3）与外国公司、企业和其他经济组织或者个人开办中外合资经营企业或者中外合作经营企业；（4）企业清算；（5）依照国家有关规定需要进行资产评估的其他情形。占有单位有下列情形之一，当事人认为需要的，可以进行资产评估：（1）资产抵押及其他担保；（2）企业租凭；（3）需要进行资产评估的其他情形。国有资产评估范围包括：固定资产、无形资产和其他资产、资产评仿师在评估后应当如实提供评估报告或者证件。所谓验资证明，是指由验资机构及其人员在公司成立时，对股东是否出资、是否足额出资以及出资是否到位等核实查验后所出具的证明。所谓验证证明，是指法定的验资机构及其人员对公司的财务会计报告如资产负债表、损益表、财务状况变动表、财务情况说明书、招股说明书等文件就其真实性、准确性、可靠性进行审查后提出的证明。所谓审计报告，则是审计机构及其人员对公司的招股说明书，公司资产负债表、损益表、财务变动情况表，连续3年以来的经营状况，公司的合并、分立等依法进行审查、核实后所作出的报告。
（二）客观要件
本罪在客观方面表现为严重不负责任，出具的证明文件有重大失实，造成严重后果的行为，首先、要有严重不负责任的行为，这是构成本罪的前提，如果工作认真负责，完全因受蒙蔽无法发现或确因水平、能力的限制而没有发现的，则不能以本罪论处。严重不负责任，既可以表现为该为而根本不为、也可以表现为马马虎虎草率应付，不认真而为。前者如资产评估时不评估，验资人员不验资，验证人员不验证、审计人员不审计等等。这种完全的不作为是以过分相信为基础的。过分相信，应有相当的基础，如公司经营作风好、资信能力强等。如果明明知道公司经营管理混乱、资信能力很差，不讲信用而仍不作为甚或收受贿赂的，则不能以过失论，构成犯罪，对之应以中介组织人员提供虚假证明文件罪论处。后者如走马观花，不作全面认真仔细的审查、核实就出具有关证明文件。其次，必须造成了证明文件重大失实。失实，是指证明文件有虚假内容；重大失实，则是指内容与实际情况存在重大出入，与事实不符，如全部内容失实，重要内容失实等。最后，必须造成了严重后果。没有造成实际危害后果或虽造成危害后果但不是严重后果，也不能以本罪论处。所谓严重后果，主要是指给国家、公司、股东等造成重大经济损失的；造成极为恶劣的影响的；造成市场秩序甚至社会严重混乱的；等等。
（三）主体要件
本罪的主体为特殊主体，只有承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织及人员，才能构成本罪，其他单位或个人不能成为本罪的主体。所谓资产评估人员，是指法定资产评估机构中的注册会计师、资产评估师等承担资产评估职责的人员；所谓验资人员，是指法定验资机构中的注册会计师等承担验资职责的人员；所谓验证人员、是指法定验证机构对公司财务报告的真实性、准确性和可信性进行审查、核实的人员：所谓会计人员，是指会计师事务所中的会计师；所谓审计人员，是指审计师事务所中对公司的财务会计报表、公司在合并、分立、清算时的审计业务以及法律、行政法规规定的其他业务进行审计的人员；所谓法律服务人员、是指律师审务所中的律师以及其他从事法律服务的人员，至于承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织、则是指会计师事务所、审计师事务所及律师事务所等社会中介机构。
（四）主观要件
本罪在主观方面必须出于过失，即应当预见自己严重不负责任的行为，可能造成证明文件的重大失实，并产生严重后果，却因疏忽大意没有预见或者虽有预见但却轻信能够避免，因而造成证明文件的重大失实并发生了严重后果。故意不能构成本罪，构成犯罪的，应以中介组织人员提供虚假证明文件罪论处。
二、处罚
第7篇：司法评估报告范文
资产评估专业是一个源于会计学、集经济管理学与工程机械学为一体的新兴交叉学科，是一个新兴智力密集型中介服务行业，具有很强的实践操作性特点。由于我国资产评估高等教育开设的时间较短，其课程体系并不完善，与行业的磨合时间较短，高校的资产评估类人才的培养方面也存在着诸多问题，高校资产评估类人才的培养模式有待于进一步的探索和研究。
一、资产评估行业对人才的要求特点
1、行业对资产评估类人才的需求量大，但从业门槛高
至2012年，全国资产评估从业人员有10万多人，注册资产评估师人数约27800人，实际专门从事资产评估业务的人数不足15000人。资产评估行业在产权交易、企业改制、司法实践、融资抵押、财产拍卖等活动中，迫切需要大量从事资产评估业务的专门人才。
但是行业对评估类人才的要求普遍较高，据调查，90%的用人单位在招聘资产评估人员中要求具有评估工作经验，优先考虑具有国家注册的资产评估师执业资格或房地产评估师、土地估价师资格者，用人单位在招聘评估助理人员的时候则要求一年以上的工作经验。而我国资产评估师考试的报名条件中则规定：大专学历从事资产评估相关工作满3年，本科学历从事资产评估工作满1年，方可参加注册资产评估师执业资格考试。因此虽然资产评估行业的人才需求量大，但由于门槛高，要求多，导致了许多应届的大学毕业生难以尽快融入到行业中去。
2、行业对人才的需求领域广泛
随着评估市场的快速发展，资产评估行业对人才的需求从传统的资产管理与评估领域逐渐向房地产、土地、矿产、无形资产等领域发展。2004年来随着我国房地产市场的火爆发展，行业对房地产估价师的需求急剧增长；由于国家将土地作宏观调控手段，许多基础性的工作与地价评估有关，尤其是近年来土地评估中增加了包括开发区集约节约评价、城镇地价动态监测、农地定级估价、农地产能核算、农地区片价测算等内容，因此行业对土地估价人员的需要也大为增加；此外随着我国经济的快速持续发展，社会对机动车评估、保险公估、商标、专利等无形资产的评估人员的需求也持续增长。
3、行业对复合型人才需求强烈
通过对用人单位和毕业学生的就业调查发现，资产评估行业要求评估人员的知识面较宽，对具有资产评估、财务会计、金融证券、审计、税法、建筑工程、机械等方面的专业知识，并且能够熟练运用财务软件及office办公软件进行工作，同时具有较强的文字功底能够熟练撰写资产评估报告的复合型人才需求强烈。
二、高校培养资产评估类人才普遍存在的问题
至2012年7月，我国共有70多所本专科院校资开设了资产评估专业，这些高等院校为资产评估行业输送了大量人才，但不可否认这些高等院校在人才培养模式上也普遍存在着问题。
1、培养目标雷同，不能完全适用行业的需要
查看这些院校的培养目标，发现其对评估类人才的培养目标基本可以归纳为：面向资产评估行业，培养具备良好的政治思想素质和职业道德，具有比较扎实的资产评估理论基础和从事具体资产评估业务工作的能力，有一定的专业外语和计算机应用水平，具有较强的解决实际问题能力的复合型、应用型的资产评估人才。在课程设置上多数高校则以注册资产评估师的考试要求科目为主干课程。
而在行业实际的资产评估业务中，评估工作不仅包括资产评估、建筑工程评估和机器设备评估，同时还包括土地评估、房地产评估、金融资产评估、企业价值评估、无形资产评估、旧机动车评估、矿业权评估、林业权评估、税基评估、珠宝鉴定与评估等。因此在雷同的培养目标与课程设置下，培养出的学生则无法完全适合行业的需要。
2、学生的实践能力不够
目前许多高校意识到实践教学的重要，但或是由于实习基地的建设开拓不足，或是由于场地经费的缺乏，或是由于课程设置的问题，使得了实践教学的效果不理想，学生没有通过现场勘查、顶岗操作等过程，直接参与评估工作，从而导致了学生的实践能力不够，无法满足评估单位的要求。
3、缺少经验丰富的优秀资产评估类教师
资产评估专业是一个综合专业，它不仅要求教师精通资产评估和财务会计，还有熟悉金融、法律、建造工程、机器设备、无形资产、珠宝、车辆、房产土地等多项资产的评估工作。由于我国的资产管理与评估专业开设较晚，硕士以上学历资产评估类人才本身就很缺乏，同时加上许多评估公司、金融机构等对优秀评估人才的高薪吸引，造成了高校内资产评估类教师的匮乏。许多高校内的资产评估类教师则由财务管理类、会计类、土地类的教师兼任。由于教师的评估经验缺乏，因而无法培养出符合行业需要的高素质的资产评估类人才。
三、高校资产评估类人才培养模式探索
我校于2000年开设了资产评估与管理专业，至2013年7月资产评估专业已培养了10届约500多名本专科毕业生，约80%的学生毕业后一直从事资产评估业务，部分学生已经取得了注册资产评估师执业资格证书，已经可以独立从事资产评估业务。用人单位对资产评估专业学生的专业知识扎实、实践能力强、勤奋踏实的工作作风普遍认同。通过对我校资产评估类人才的培养探索，本文认为可以从以下几个方面完善资产评估类人才培养模式。
1、根据行业需要，调整完善资产评估专业课程体系
在培养方案的设置上，既要体现资产评估类学生的专业基础，还要培养学生较强的实践操作能力，加强实践实验教学内容；同时又要注重对学生独立能力、创新能力、职业道德等综合素质的培养。因此在培养方案的调整上，应当根据评估专业人才社会需求、培养目标、学科特点，再结合行业调研访谈、用人单位的反馈等多方面因素的基础上进行综合调整。在课程设置上，随着评估业务的逐步深入发展，越来越多的社会经济领域需要资产评估，高校可以根据社会的发展和行业的需要调整课程，除了常见的资产评估、房地产评估、土地评估外、流动资产评估、无形资产评估、企业价值评估外，还可以增设珠宝收藏品评估、商标商誉权评估、矿业权评估、林业权评估等课程，以满足行业对评估类人才的多方面的需要。
2、建立大型的实习基地，加强与行业的联系与交流
我校的资产评估专业一直注重实习基地的建设，近年来专业与行业内的北京杜鸣房地产评估公司等几家评估公司签订了实习基地的协议，同时专业与北京几家大型的资产评估公司保持着长期的合作关系。与行业的密切联系与合作，不仅便于专业开展对学生的实习实践教学活动，同时便于加强与行业的联系与交流。
学生虽然有到实习单位进行评估实习锻炼的机会，但在平日正常的课堂上，仍然是教师讲课学生听，教师及学生都对行业的最新动态把握不足。因此为了让专业的师生及时把握行业动态，高校可以从行业中聘请校外知名专家、经验丰富的注册资产评估师来校进行讲座，介绍行业的最新动态、研究热点、评估中的特别注意事项等问题，以弥补课堂教学的缺陷。
3、以毕业评估报告代替毕业论文
本科生的毕业论文是本科教育的重要环节，是资产评估专业在毕业实践教学环节，是对学生所学知识和技能的综合性检验和总结。考虑到资产评估专业的特点，依据资产评估专业培养方案和目标，结合我校本科学生理论研究和写作能力等方面的具体情况，总结历年学生撰写毕业论文时存在的选题空泛、资料陈旧、逻辑性差等问题，我校提出了适用资产评估专业特点的改革方案，即以撰写评估报告来替代毕业论文，并对09级资产评估本科学生进行了试点。
在撰写评估报告的过程中，首先将学生6-7人分成一组，由专业任课教师及行业内的资深注册评估师担任评估报告指导教师，每组学生负责一个综合项目的评估。在该综合项目中学生应当进行机器设备、流动资产、无形资产、房地产、土地使用权、企业价值等多项资产的评估，并撰写评估报告及评估说明。通过毕业评估报告的撰写，学生们感到收获很大，很多同学认为撰写评估报告是对大学四年所学知识的综合运用，而且培养了同学们的团队精神与合作意识，更为重要的是随着项目的进行，同学们掌握了资产评估的程序，能够运用各种方法对不同的资产进行评估，而且能够熟练地撰写资产评估报告。总之撰写毕业评估报告可以使学生理论联系于实践，学以致用，并为学生能够顺利的融入日后的实际评估工作打下了坚实的基础。
4、“请进来，走出去”，建设结构合理，实践经验丰富的教师队伍
要培养既具有丰富理论知识，又具有较强实践能力的高素质高技能的专业评估人才，必须要有一支既具有丰富的教学科研经验，又具有丰富的实践工作经验的师资队伍，否则无法培养出优秀的人才。我校本着“请进来，走出去”的原则，建立了一支稳定的、校内校外密切结合的师资队伍。“请进来”是将行业内的资产评估师请进课堂，如《机器设备评估》，则聘请校外的资产评估师担任该课程的教师，该教师专门从事机器设备评估的业务，评估经验丰富，讲解生动，极大地提高了学生的学习兴趣。“走出去”是指本校的教师到评估行业中挂职锻炼，并参与具体的评估项目中。通过在行业中的实习锻炼，教师的专业水平也得到了极大地提高。
参考文献：
[1]郭化林.应用创新型资产评估人才培养模式探索与实践[J].会计之友，2011（7）：120-121.
第8篇：司法评估报告范文
第一条为建立深圳市的企业信用制度，增强企业信用意识和风险防范意识，规范企业信用征信和评估活动，保障当事人的合法权益，根据有关法律、法规的规定，结合实际，制定本办法。
第二条在本市范围内征集、利用企业信用信息，开展企业信用评估、咨询服务等活动适用本办法。本办法所指的企业，是指经工商行政管理部门依法注册登记的法人或非法人营利性经济组织。
第三条本市建立以政府设立的企业信用信息中心和市场化的评估机构为主体的征信机构体系，征集企业信用信息，对社会开展企业信用信息查询，并由评估机构开展企业信用评估等服务活动。
第四条征集和披露企业信用信息应当维护国家和社会的利益，不得征集和披露妨碍公共安全和社会秩序的信息。征集和披露企业信用信息应当维护企业的合法权利，不得损害企业的商业秘密、竞争地位和其他合法利益。
第五条企业信用征信和信息披露活动应当遵循客观、公正的原则，征信机构不得征集或者披露虚假信息，提供信息单位不得提供虚假信息。企业信用评估活动应当遵循市场经济的规律，按照独立、公正和审慎的原则开展活动。
第六条征信机构、提供信息单位和企业信用信息使用人及其工作人员对征集、利用企业信用信息过程中获得的企业信息，除依法可以公开的信息外，应当保密，不得超越本办法规定的使用范围及工作职责范围利用所获得的企业信用信息。
第七条政府鼓励企业建立企业内部信用管理制度，加强企业内部信用管理，防范企业自身风险，预防客户信用风险。
第八条市政府有关部门会同征信机构、企业组成企业信用征信及评估监督委员会，负责对企业信用征信及评估业务的监督管理。企业信用征信及评估监督委员会的组成、职责和议事规则由市政府另行规定。政府鼓励评估机构建立行业组织，进行自律监管。
第二章征信机构
第九条市政府设立深圳市企业信用信息中心（以下简称信用中心），依照本办法规定征集企业信用信息，并对社会提供查询服务。
第十条设立评估机构应当采取有限责任公司或者股份有限责任公司的形式，并经工商行政管理部门依法核准登记。设立评估机构应当具备下列条件：（一）符合公司法人的一般条件；（二）有与信用评估业务相适应的具有档案管理、数据处理、数量分析能力的专业人员；（三）有严格的信息档案管理制度、保密措施和安全防范措施。
第十一条依法成立的评估机构可以从事下列业务：（一）主动或者接受委托开展企业信用征信活动；（二）依据所征集的企业信用信息为企业提供信用评估服务；（三）提供所征集的企业信用信息的查询服务；（四）为企业提供信用管理咨询服务；（五）其他企业信用评估咨询服务。
第十二条信用中心按有偿原则为社会提供有关信用信息服务，但对通过互联网查询公开披露的信用信息的，不得收费。信用中心的具体收费范围由市政府另行规定，其收费标准按规定报价格主管部门核定。评估机构的收费由其按照市场原则自行定价。
第三章信息征集
第十三条信用中心征集本市企业的下列信用信息：（一）本市政府机关、司法机关及具有行政管理职能的事业单位掌握的企业信用信息；（二）本市金融机构在金融活动中获得的企业信用信息；（三）本市行业组织、公用事业单位及中介组织在开展服务活动中获得的企业信用信息；（四）市政府授权征集的其他企业信用信息。
第十四条评估机构可以通过下列方式征集企业信用信息：（一）向信用中心征集企业信用信息；（二）直接向被征信企业或被征信企业的交易对象征集企业信用信息；（三）从公开媒体的有关报道征集企业信用信息；（四）法律、法规允许的其他方式。评估机构征集未依法公开的企业信用信息应当征得被征信企业的同意。
第十五条政府机关、司法机关有义务向信用中心提供本办法规定的企业信用信息，但涉及国家秘密的信息除外，具体信息目录由市政府另行规定。金融机构可以向信用中心提供企业信用信息，但涉及企业逃废银行债务的信息必须提供。任何单位或者个人在自身经营活动中获得的其他单位或者个人的信息，未经当事人同意，不得向任何第三方提供，法律、法规和本办法另有规定的除外。
第十六条征信机构在征信活动中应当保持提供信息单位所提供信息内容的原始完整性。提供信息单位对其向信用中心提供的信息的真实性负责；提供信息单位为政府机关的，其所提供的信息直接来源于企业的，信息的真实性由企业负责；评估机构对其自行征集的信息的真实性负责。
第十七条信用中心向政府机关、金融机构征集、传输企业信用信息应当通过政府专用网络传输，经网络安全主管部门批准，也可以利用公众互联网传输数据。
第十八条征信机构应当负责对企业信用信息数据库系统和资料进行维护和管理，根据征集的企业信用信息及时更新企业信用信息数据库。信用中心接受、传输企业信用信息时，发现有错误的，应当及时告知提供信息单位予以纠正。
第十九条征信机构应当向被征信企业提供本单位信用信息查询，被征信企业凭本企业的工商执照向征信机构查询。
第二十条被征信企业认为本企业信用信息有错误的，可以向征信机构提出更正申请。征信机构接到企业要求更正的申请后，应当进行核对，经核对与提供信息单位提供的原信息不一致的，应当即时更正；与提供信息单位提供的原信息一致的，应当告知企业向提供信息单位申请更正。企业应当自征信机构告知之日起的5个工作日内向提供信息单位提交信息更正书面申请，提供信息单位应当自接到企业信息更正申请之日起的10个工作日内做出书面答复。
第二十一条对企业向提供信息单位申请更正的信用信息，征信机构按提供信息单位的书面答复处理；提供信息单位逾期不答复的，企业仍认为信息有错误的，可以向征信机构提交书面异议报告，征信机构应当将异议报告列入企业信用信息。征信机构在企业申请更正信息期间，不得对外该异议信息；企业逾期未向提供信息单位提交信息更正要求的，视为无异议。
第二十二条征信机构应当对企业信用信息被使用的情况进行记录，并自该记录生成之日起保存2年。企业信用信息的使用记录应当包括企业信用信息被使用的时间、对象等情况的完整记录。
第四章信息披露
第二十三条信用中心征集的下列企业信用信息可以通过互联网或其他途径向社会公开披露：（一）企业基本情况：名称、住所、法定代表人、类型、经营范围、注册资本等；（二）企业报请政府审批、核准、登记、认证、年检的结果；（三）对企业发生法律效力的民事、刑事、行政诉讼判决或裁定和商事仲裁裁决记录；（四）对企业发生法律效力的责令停产停业、吊销许可证或执照、较大数额罚款、没收等重大行政处罚的记录。信用中心披露被征信企业因偷税漏税、走私骗汇、逃废银行债务、经济诈骗等违法活动而受到刑事、行政处罚的信息应当包括被处罚企业的名称、法定代表人、主要责任人、违法事项、处罚日期和具体处罚。
第二十四条信用中心征集的下列企业信用信息应当依照本办法的规定向本市有关政府机关披露：（一）企业的经营财务状况；（二）企业用工情况；（三）企业的纳税和社会保险费缴纳情况；（四）企业报请政府机关审批、核准、登记、认证时提交的有关资料；（五）企业法定代表人及董事、高级管理人员的工作经历、学习经历等基本情况。信用中心向其他单位或者个人披露前款规定的企业信用信息，应当征得被征信企业的同意。
第二十五条信用中心披露企业信用信息应当将每个企业的信用记录单独披露，不得将不同企业的同类信息集中披露。信用中心披露企业信用信息时，应当平等披露，对所有企业信息的公开披露应当按照统一的标准披露。
第二十六条政府机关向信用中心查询本办法第二十四条规定的企业信用信息，应当出于以下情形之一，并经所在机关主要负责人批准：（一）依法对企业进行有关审批、核准、登记、认证等活动；（二）依法查处企业违法行为；（三）依法对企业经营活动进行监管必需查询的其他情况。
第二十七条政府机关通过互联网、新闻媒体或其他途径自行披露依法可以公开披露的企业信用信息，应当依照本办法第二十五条的规定进行，但同一政府机关的同一次行政行为涉及多个企业的情况除外。未经批准，政府机关工作人员不得将本机关掌握或通过信用中心获得的企业信用信息公开披露或者提供给其他单位或者个人。
第二十八条评估机构可以向被征信企业的交易对象或拟交易对象披露被征信企业的信息，但被征信企业要求保密的信息除外。评估机构披露被征信企业要求保密的信息，应当征得被征信企业的同意。被征信企业对评估机构的征信委托，视为前款所指被征信企业的同意。
第二十九条企业可以自行决定本企业信用信息的披露范围和方式，法律、法规及本办法另有规定的除外。股份有限公司应当按照《中华人民共和国公司法》的规定进行披露，上市股份有限公司还应当按照证券监督管理机构的有关规定进行披露。行业组织可以行业公约的形式约定行业组织成员企业信用信息披露的范围和方式。
第三十条企业信用信息披露的最长期限依照下述规定执行：（一）企业被注销、吊销营业执照的记录为5年；（二）企业破产记录为10年；（三）企业逃废债记录为10年；（四）企业法定代表人、董事、主要股东或其他高级管理人员被处禁止从事某行业的处罚记录，为禁入期限届满后2年；（五）行政、刑事处罚记录为3年，法律、法规、规章另有规定的除外。企业信用信息的披露期限，除前款另有规定之外，自该信息被首次披露之日起计算。
第五章信用评估
第三十一条评估机构可自主或根据企业或者其他人的委托，对企业的信用状况进行评估或者评级。评估机构应当按照本机构的评估标准客观、公正地作出企业的信用评估报告。信用中心不得对企业的信用状况进行评级或作出其他主观性评价。
第三十二条评估机构的评估标准应当按照科学、公正的原则确定，制定评估办法并向被评估企业解释或说明。评估机构的评估办法应当包括评估程序、评估标准的说明和信用等级的评级、复议、跟踪制度等内容。
第三十三条评估机构做出的信用评估报告应当包括下列内容：（一）被评估企业的基本情况；（二）被评估企业信用状况的评价或者以数字或字母形式表示的企业信用等级；（三）评估所依据的评估办法；（四）评估所依据的主要信息；（五）评估机构信用评估标准要求的其他内容；（六）委托评估企业要求的其他内容。
第三十四条评估机构可以接受个人或企业的委托对企业进行信用评估。评估机构受委托对企业进行信用评估，未经被评估企业的同意不得使用被评估企业未公开的信息进行信用评估，但被评估企业为委托企业的除外。
第三十五条评估机构可以根据市场需求，自行对某类市场主体、某一行业、某一地区或某企业的信用状况，根据本机构的评估标准进行信用评级或作出相应的信用状况宏观分析报告，但必须依据已经合法公开的信息。
第三十六条评估机构受委托作出的信用评估报告的披露，按照评估机构和委托方的委托协议规定进行披露。评估机构依据本办法第三十五条作出的信用评估报告可以自行决定有偿或无偿，但对被评估主体、行业、地区或企业应当无偿提供相关报告；有偿使用报告的企业或者个人不得将信用评估报告提供给其他企业或者个人使用。
第三十七条评估机构作出的信用评估报告仅供报告使用人参考。
第六章法律责任
第三十八条信用中心及其工作人员有下列行为之一的，由市工商行政管理部门责令改正，并由市监察部门依法追究有关责任人的行政责任：（一）违反本办法规定，征集和披露企业信用信息的；（二）擅自对企业信用信息进行修改的；（三）拒绝被征信企业查询本企业信息的。信用中心及其工作人员的上述行为造成企业损失的，应当依法承担民事责任。
第三十九条评估机构违反本办法规定，有下列行为之一的，由工商行政管理部门责令改正，并依法予以处罚；给当事人造成损失的，应当依法承担民事责任：（一）未经工商行政管理部门核准登记擅自从事企业信用评估业务的；（二）未经企业同意征集企业非法定公开信用信息的；（三）擅自对提供信息单位提供的企业信用信息内容进行修改的；（四）未经企业同意披露企业非法定公开信用信息或信用评估报告的；（五）披露未经证实或虚假的企业信用信息的；（六）违反评估办法，改变企业信用等级的；（七）拒绝被征信企业查询本企业信用信息或拒绝向被评估企业提供评估报告的。
第四十条企业及其工作人员，违反本办法规定泄露或提供企业信用信息的，应当对受损害的企业或征信机构依法承担民事责任。企业信用信息使用人或其工作人员，违反本办法规定，泄露企业信用信息或超越使用范围使用企业信用信息的，应当对受损害的企业或征信机构依法承担民事责任。
第四十一条行政机关及其工作人员，违反本办法规定使用企业信用信息或者提供虚假信息的，由监察部门会同有关主管部门予以通报，并依法追究直接责任人的行政责任。
第四十二条征信机构违反本办法规定有下列行为之一的，由市政府计算机安全管理主管部门责令限期改正，并依法进行处罚：（一）未经批准利用公众互联网传输所征集企业信用信息的；（二）未制定并执行信息数据库安全管理措施的。
第七章附则
第四十三条本办法下列用语的含义为：（一）征信，是指依照本办法采集、传输、存储、加工、整理企业信用信息的活动；（二）征信机构，是指依照本办法设立的信用中心和评估机构；（三）评估机构，是指依照本办法设立并开展企业信用征信，为企业或者个人提供企业信用管理、咨询和评估等服务的法人中介组织；（四）企业信用信息，是指企业的基本登记信息、商业信用记录及对判断企业信用状况可能有影响的其他信息。
第9篇：司法评估报告范文
门市楼抵押贷款是随着社会主义市场经济的发展应孕而生的，它的出现对于弱化农村信用社信贷风险，节约人力、物力，提高信贷效益具有重要的意义。但是风险与贷款同在，贷款管理就是一个风险管理的过程，要达到贷款效益，必须在日常管理过程中，谨慎运作，最大可能的去规避风险，去充分满足农村信用社贷款的质量管理的要求。
一、门市楼抵押贷款的特点：
1，风险系数较小。眼下，房地产市场交易活跃，增值的市场空间很大，一旦发生变现，抵押物易出售，对信用社的债权清偿度高，不易形成风险。
2，贷款收益集中且稳定。其贷款额度一般较大，结息相对集中。这样客观上减少了信贷人员的收息工作量，从而降低了工作成本，提高了工作效率。
3，贷款人的还款积极性普遍较高。受农村朴实的信用观念的影响，一旦因贷款不归还导致抵押物被拍卖，就会使得其在人前无光。因此客观上形成了一种无形的心理压力，督促其努力还款。
二、门市楼抵押贷款的风险防范
（一）贷前风险的防范
1、认真过好评估关。客观、公正、准确的评估是办好门市楼贷款的关键，这是关系到贷款回收成败的重要的一环。
一是信用社培养自己的房产评估人才，可以通过专门培训或进修等手段让其拥有一定的系统的评估专业知识，在承接贷款申请时，积极的同专业评估人员进行协商，积极参与评估活动，在广泛参与过程中敢于提出自己的评估观点，这样可以最大限度的减少评估误差，弥补评估遗漏，从而掌握第一手可靠的评估资料，及时汇报给信贷部门予以参考，为准确发放贷款打下基础。
二是采用循环评估法，即采用多个评估部门对同一门市楼进行实地评估，然后把各个评估结果逐一进行比较，取中间最小化值，以提高评估的准确度。
三是对评估结果进行复议，根椐本门市楼所处地理位置，建楼成本、所提折旧、建造时间、装修情况、建筑面积等情况进行实地查询，做系统的分析，以把好事后监督关，防止评估报告严重失实后，导致高评估而形成的“空壳贷款”的现象。对于那些失实的评估报告予以否决，重新评估，防止评估部门同贷款人恶意串通，套取贷款。
2、认真过好证件关。
信贷人员认真实地的核对房产证，土地证等必须的证件，看户名是否属实，所绘图纸是否准确，是国有土地还是集体土地等逐项进行印证，无误后，亲自陪同贷款人办理各种抵押手续。
3、过好选址关
“天时不如地利”，一旦贷户贷款出现风险，门市楼抵押物之所以能够顺利通过变现，防止出现滞销，和其所处的地理位置有着很大的关系。因此门市楼抵押物应在人流、物流、市场交易活跃的地方，更符合贷款管理的客观需要和抵押物本身的内在要求。
（二）管理风险的防范
1、度要适中，既要保障贷款本息能够足额回收，又要充分满足贷户的经营需求，同时对贷款应参照企业贷款管理，实行按季结息，以分散贷户的还息压力。
2、为门市楼抵押贷款上保险，可以按贷款额的一定比例作为抵押物保险金，在保险条文中明确规定一旦抵押物发生损失或毁灭情况的发生，信用社依法优先享受保险所承担的金额，享受优先受偿的权利。
3、做好门市楼抵押合同的法律公证，保障贷款合同合规合法，一但发生不良情况，信用社根据司法公证，可以减少各种司法遗漏，依法保护自己的合法权益。
4、对抵押物的存在状况进行时时审查，做好记录，对借款人恶意进行毁损的情况进行纠正，以保证抵押物的完整性，防止其人为导致的贬值。为抵押物及时的变现打下扎实的基础。
5、认真核对抵押物，是否为本人直接拥有，有没有其他隐藏的债务，是否进行了贷款重复抵押。同时做好抵押物变现的准备工作，积极同执行厅搞好关系，打好招呼，一但发生纠纷，能够及时伸张债权。
6、发放门市楼抵押贷款规定在信用社开户，形成一种潜在的制约机制，以监督其贷款的使用情况，同时以贷引存，达到存贷双赢。
